Dezvoltarea conceptului și practicii implementării obiectelor imobiliare comerciale
Modelul de afaceri al companiei de management al imobilului comercial
Relații de închiriere
Subiectul managementului imobiliar a devenit relevant pentru orașul nostru cu începutul anului 2005, în timpul apariției unor centre comerciale mari, dar în fiecare an va câștiga un impuls. Orice centru de cumpărături sau de birou are nevoie de management profesional competent cu privire la multe probleme. Astăzi, conversația noastră pe această temă este prima, dar nu ultima. Un expert în această chestiune a fost consultantul de afaceri al Guildului de Fotter Nizhny Novgorod, director al Centrului Nizhny Novgorod pentru expertiză științifică, Tatyana Romanzheva.
Managementul a mers la comerț
Probleme de gestionare a complexelor de proprietate de diferite tipuri și de destinație (aceasta poate fi o clădire de birouri, un centru comercial, o producție și complexe de depozitare etc.) ele sunt din ce în ce mai mari și mai mari interese. Este imposibil să spunem că înainte ca sistemul imobiliar nu a fost. Pur și simplu acum, proprietățile moderne necesită mai multe alte abordări ale conducerii lor. Și chiar conceptul de gestionare imobiliară devine astăzi un înțeles mai profund. Managementul profesional este acum una dintre condițiile necesare atunci când alegeți un obiect de închiriat cu mari companii rusești și străine. Deoarece investițiile semnificative din Nizhny Novgorod și au crescut de 10 ori în ultimul an, merg la comerț și imobiliare de birou. Apariția managerilor moderni în segmentul de complexe de birou și de cumpărături a devenit o realitate. Scopul lor este de a elimina o parte din preocupări importante de la proprietar. Evenimente premiere, se poate spune că următoarea etapă a dezvoltării managementului imobiliar este gestionarea modernă a complexelor rezidențiale. Da, în acest moment există un HOA (Parteneriatul de proprietari de locuințe), care rezolvă problemele de gestionare a clădirilor aparținând acestora. Dar dacă luați un eșantion occidental promițător, atunci controlul trimestrului, un mic microdistricent, de regulă, este realizat de o companie privată. Nu numai că rezolvă toate problemele chiriașilor, dar dezvoltă, de asemenea, un microdistrict de încredere. Dacă vorbim despre locuința de elită a orașului nostru, atunci astfel de case solicită deja managementul competent și o atenție deosebită. Acestea se disting prin infrastructura de dezvoltare suficientă (copii, sporturi sportive, saune, centre de fitness, biliard pe etajele 1 din clădiri), necesitând o atenție constantă.
- Avem încă mici manageri pentru specialiștii de conducere competenți. Unde înveți acest consum de diplomă?
Până în prezent, în Rusia, rata de gestionare a imobilului se află într-o serie de universități, de exemplu, în Institutul Imobiliar St. Petersburg. Dacă vorbim despre sursa originală, atunci există un program american al Institutului IREM, care desfășoară acest curs și în Rusia. Guildul real de echilibru rus organizează sistematic cursuri comune de gestionare a imobilului cu această instituție. Dacă la început au fost vizitate în cea mai mare parte de realizatori, acum sunt cel mai adesea manageri de top ai companiilor de management moderne. Geografia studentului se extinde în mod constant (Moscova, St. Petersburg, Ufa, Astrakhan, Kazan și așa mai departe). Într-un grup în care am reușit să învăț, au fost incluși managerii de top ai companiei majore de la Moscova "Savatsky", care la acel moment a fugit pe locul 11 \u200b\u200bde birouri de la Moscova. Dintre acestea, 4 clădiri au aparținut companiei în sine, iar restul - altor proprietari. Și dacă vorbim despre managementul profesional, deci de regulă, gestionarea companiei gestionează nu numai clădirile sale. În Nizhny Novgorod, la Nizhny Novgorod, proprietarul clădirii în sine organizează atât compania de administrare în sine. De exemplu, centrul comercial este gestionat de companie, care a fost creat de conducerea companiilor "Capital inferior". Sperăm, în timp, această companie de management va gestiona complexe și alți proprietari. Trebuie remarcat faptul că de multe ori gestionarea mai mult de un complex este mai eficientă în ceea ce privește costul procesului de gestionare în sine.
- Ce probleme în gestionarea imobiliare comerciale se pot confrunta cu managerii?
Este foarte important să cunoaștem obiectivul gestionării obiectelor și prioritatea acestora. Aceste obiective prezintă proprietarul obiectului, deoarece toate în sistemul de management este subordonat numai intereselor proprietarului. Desigur, sunt luate în considerare interesele și chiriașul, dar principalul criteriu pentru luarea deciziilor managerului este de a respecta obiectivele proprietarului. Care pot fi obiectivele proprietarului? Primul este de a obține un venit permanent. Proprietarul pune un anumit nivel de venit, care ar trebui să primească o companie de administrare atunci când operează un obiect. Al doilea obiectiv este de a crește valoarea obiectului ca urmare a operațiunii sale. Următorul obiectiv - plasarea propriei afaceri. Un alt obiectiv este o modalitate de a proteja împotriva inflației banilor. Antreprenorul a investit fonduri în clădire. În același timp, el nu urmărește obiectivul de a obține super-profit, dar dorește ca banii săi să "nu mâncăm". Clădirea poate aduce venituri maxime și permanente, dar acestea sunt obiective diferite. Clădirile care sunt exploatate de mult timp și aduc venit constant, au unele perioade de returnare. În consecință, clădirile din care este strânsă venitul maxim, se plătește în timp mult mai mic, după care urmărește vânzarea acesteia. Următorul obiectiv al controlului este revânzarea ulterioară a clădirii. Iar ultimul scop este de a spori semnificația socială a proprietarului. Acest obiectiv este relevant atunci când proprietarul este nesoluționat în superconductul obiectului, dar dorește să aibă o anumită clădire. Pentru un management de succes, proprietarul alocă un obiectiv prioritar, în jurul căruia va fi construită schema financiară și operațională de gestionare a clădirilor.
Condiții preferențiale cu curți de restaurante
- Ce venit poate conta pe compania de administrare?
Tipuri de plată de companii de management mai multe. În primul rând, suma fixă. De obicei, acest tip de plată se aplică atunci când nu este nevoie să căutați chiriași sau să gestionați o clădire rezidențială. În al doilea rând, plata este direct proporțională cu veniturile, adică procentul de venituri brute valabile (din veniturile) clădirii. Acesta este cel mai frecvent tip de plată. Este benefic atât proprietarului, cât și pentru societatea de administrare. În SUA, este de 5-6%, la Moscova - 2-4%, în St. Petersburg este de 10 până la 20%. În general, decât în \u200b\u200bcel mai rău stare există un obiect, cu atât este mai mare plata societății de administrare. De exemplu, dacă Oficiul se referă la clasa C, atunci procentul de plată al societății de administrare va fi mai mare decât dacă ofițerul de conducere a avut de-a face cu biroul de clasă A. Acest tip de plată nu este întotdeauna beneficiar proprietar al clădirii, deoarece costurile de funcționare vor fi reduse, iar starea clădirii se va deteriora în consecință. Cel de-al patrulea tip de plată este procentul veniturilor supranormale, când totul câștigat peste venitul normal este împărțit între 50 și 50 între proprietar și societatea de administrare. Al cincilea tip de plată este o plată mixtă. Poate fi folosit atunci când clădirea a fost exploatată și apoi a trecut reconstrucția, după care forma de plată a societății de administrare a fost modificată. Trebuie remarcat faptul că managerii Sf. Petersburg plătesc o atenție deosebită pentru a intra într-un acord cu proprietarul.
- Și care au fost precedentele?
Compania de administrare utilizează adesea atunci când clădirea se află într-un stat deplorabil. Și managerii, care posedă cunoștințe și experiență bune, scoate un obiect la un nivel bun de rentabilitate. În Sankt Petersburg, există adesea cazuri în care proprietarul poate rezilia contractul de gestiune. Prin urmare, petterii angajați în funcție de mult timp, urmează termenii de reziliere a contractelor de gestiune. Dar Nizhny Novgorod nu a întâlnit această problemă.
- Venitul managerilor depind de locația clădirii?
Impriminabilă, dar depinde. La urma urmei, venitul brut din clădirea de birouri include cantitatea de flux de numerar din chirie. Bineînțeles, această sumă este diferită în funcție de localizarea clădirii și de prestigirea acestuia. Iar venitul societății de administrare va depinde de acești factori. Deși dacă clădirea se află în partea Zarenta, în timp ce se confruntă cu cea mai bună perioadă, venitul societății de administrare va depinde de termenii contractului.
- Acum, în centrele comerciale au început să apară curte restaurante? ..
Orice centru de cumpărături și birouri trebuie să aibă un astfel de serviciu în infrastructură. Bineînțeles, compania de management închiriază zona și sub scenă. Singura întrebare este modul în care plata acestei contracte de leasing este plătită. Pot spune că, în Sankt Petersburg și Moscova care lucrează în centre comerciale, cantinele și curtea restaurantului sunt plata preferențială de închiriat, dar plătesc separat serviciile de utilitate, deoarece restaurantul sau cafeneaua este o afacere foarte intensă de energie. Privilegiile sunt furnizate pentru simplul motiv că Centrul comercial dorește să aibă un operator de înaltă calitate în rețea pentru o bună funcționare a centrului comercial în sine. Dacă ratele de închiriere ale etajului 1 pot fi mai mari, atunci acest chiriaș poate avea o rată de bază, deoarece funcționează pe întregul centru.
"Opțiune de afaceri frumoasă"
"Tatiana Ivanovna, care astăzi se angajează astăzi în managementul orașului?"
Centrul comercial "Ciocolata" gestionează compania "Trimestrul de tranzacționare", dar aceasta nu este compania NIZHNY Novgorod. Ei au fost angajați în centrul comercial în ceea ce privește umplerea sa primară și acum urmată de exploatare. Ca parte a gestionării fiecărui obiect al companiei "Capital inferior", se creează legătura de control. Managerii proprii ai companiei se află la centrul comercial Aurora și centrul comercial "Noua Era", centrul comercial "noul secol" și așa mai departe.
- Care sunt principalele funcții ale companiilor de administrare?
În primul rând, stabilirea și întreținerea relațiilor de închiriere. De exemplu, un grup de companii "Pământuri" (deținute de TC "Tsum", "furnică", complexul hotelier central) există o relație de închiriere specială. Această structură monitorizează umplerea centrului comercial de către chiriași, pentru atragerea chiriașilor de ancorare, care ocupă un număr mare de zone și duce la centre comerciale suplimentare pentru clienți. Al doilea - societatea de administrare este implicată în mod constant pe piața monilată pentru a menține o rată de închiriere adecvată și pentru a crea servicii suplimentare pentru chiriași pentru a maximiza completarea obiectului. A treia este condiția tehnică a clădirii în timpul funcționării sale (aceasta este activitatea neîntreruptă a ascensoarelor, a sursei de alimentare, urmărirea stării generale a clădirii, monitorizarea posibilelor sale defecte etc.). De asemenea, în funcțiile de conducere includ asigurarea securității și a teritoriului, a teritoriului etc. Iar al treilea punct important este gestionarea clădirii în situații de urgență. Compania de administrare încearcă să avertizeze situațiile de urgență, dar dacă se întâmplă, el trebuie să dezvolte în mod clar un plan de acțiune pentru prevenirea acestuia și dezvoltarea unui plan de comportament în timpul accidentului. Acestea sunt mai multe componente ale lucrării managerilor imobiliare. Și un element la fel de important care poate fi atribuit în general clădirii sau relațiilor de închiriere este elemente de marketing și publicitate pe promovarea unui centru comercial sau de birou.
Ai spus că managerii ar trebui să aibă grijă și să curățească clădirea și pe teritoriul său, dar acum în orașul nostru o asemenea tendință, deoarece apariția companiilor de curățenie este vizibilă. Pot trage pătură pentru ei înșiși?
Managerii pot acționa în acest caz în moduri diferite. Unele companii au toate legăturile din compoziția lor, adică gardă, curățenie și așa mai departe. Și există opțiuni atunci când compania efectuează funcțiile de control financiar, evaluatorul, selecția chiriașilor, dar angajează o companie de client și securitate. Aceasta este o opțiune de afaceri frumoasă. Pentru aceasta, compania de administrare în prealabil calculează cu scară largă cheltuielile sale și decide, pentru a-și crea propriul serviciu de protecție sau de curățare sau de a deține o licitație pentru selectarea subcontractanților.
Material preparat de IA "Rossisisian Imobiliare" - Nizhny Novgorod
În Rusia, numărul de firme crește pentru care managementul imobiliar comercial (uneori alții) este principala afacere. Companiile gestionate de mai multe facilități comerciale pot fi numite rețea (prin analogie cu operatorii comerciali), deoarece lucrează sub aceeași marcă în conformitate cu propriul sistem dezvoltat.
Dacă în sectorul de birouri piața metropolitană este practic împărțită între mai mulți manageri majori, în principal cu participare străină, apoi domeniul de activitate, deschis tuturor.
În regiuni, procesul de introducere a companiilor de gestionare a rețelei externe este doar începutul, dar profesioniștii sunt încrezători că timpul lor nu este departe.
Extern și intern
Există manageri de rețea internă și externă (CC). Codul intern servesc numai "obiectele lor". Acest lucru se explică prin faptul că, potrivit lui Evgenia Sokolova, directorul general al companiei Bridgehead, majoritatea proprietarilor de încredere merită doar o anumită structură internă asupra căreia există un control financiar și administrativ complet. Prin urmare, potrivit experților din RoshevroDechellment, astăzi doar un număr mic de companii sunt gata să transmită obiecte la managementul încrederii.
De exemplu, grupul de companii "timp" specializat în domeniul dezvoltării în domeniul comerțului imobiliar și-a creat propriul cod pentru a servi centrele de cumpărături și divertisment ale Park House în cele mai mari centre regionale din Rusia. Această companie "Capex" a fost creată în baza "Grupului de capital".
Potrivit lui Alexander Sharapova, președintele Bekar GK, este recomandabil să-i gestioneze imobilul dacă proprietarul are mai mult de 150.000 de metri pătrați la dispoziție. m. Dar apoi există o alegere - pentru a crea propriul cod sau pentru a negocia cu firmele în vigoare de pe piață.
În GK "Slavgrad", ei cred că acum toate companiile de management încearcă să fie externe. Adică lucrează pentru o piață liberă și nu pe un dezvoltator. Gestionarea rețelei externe ar trebui să aibă două caracteristici relevante - prezența mai multor obiecte și furnizarea unui anumit set de servicii pe ele.
"Dacă există mai multe obiecte în managementul companiei, este posibil ca costul serviciilor sale să fie ușor mai scăzut [pentru noul client], - adaugă Dmitri Vorobiev, director al Departamentului de Dezvoltare a Business al Imobiliar comercial de Paul" Yard. - Având experiență, astfel de companie reprezintă în mod clar structura costurilor și, prin urmare, poate stabili condiții mai flexibile pentru proprietarii de clădiri. "
"Pe lângă serviciile tradiționale, cum ar fi construirea și menținerea clădirilor, managementul încrederii, oferim servicii de brokeraj (căutați chiriași. - Vedomosti), însoțiți de proiecte, precum și servicii de consultanță și promovare a facilităților de piață, de la marketingul pieței Cercetare, Namiming (inventarea numelui obiectului. - "Vedomosti"), identitate corporativă și terminând cu proiectarea obiectului ca parte a conceptului original, a sistemelor media de publicitate, planificarea întregului sistem de comunicații de marketing, spune Evgenia Sokolova. "Adică lucrăm în afaceri pentru afaceri. -" vedomosti "), și pe piața cumpărătorilor finit".
"Toată lumea a venit la această afacere prin propria cale", spune Alexander Sharapov. - Compania "Bekar" (creată în St. Petersburg. - "Vedomosti") a devenit managerul în 1998, achiziționând o clădire și creând un centru de afaceri. În 2000, am deschis un alt centru de afaceri. Acumularea de experiență, am început să oferim servicii clienților terțe. După șapte ani, compania nu numai că își servește facilitățile, ci și gestionează profesional proprietatea altcuiva. În 2003, Bekar "a publicat piața regională."
Pentru proprietățile forumului, lucrul la piața Moscovei a evoluțiilor pentru mai mult de 13 ani, a fost creat de forumul de management al proprietății - o companie profesională care se ocupă de obiectele sale. Din anul trecut, compania de management a intrat pe piața externă, adăugând complexe de birouri de clasă A la cele 11 complexe de birouri - un birou și un complex rezidențial pe ul. B. Polyanka.
În mod similar, din propriul său centru comercial "Trimestrul de tranzacționare pe un liber", cu o suprafață totală de 38.000 de metri pătrați. M, construit în Krasnoyarsk, a intrat pe piața GC "Trimestrul Comerțului". Acum, compania este gestionată de centrul comercial "Ciocolate" (26.000 de metri pătrați M) în Centrul Shopping Nizhny Novgorod și Astor Shopping Center (14.000 de metri pătrați. M - Complexul curent, este planificat să construiască oa doua etapă cu o suprafață de 26.000 metri pătrați. m) în Astrakhan.
O altă varietate de firme este un cod profesional pentru care managementul imobiliar este principala afacere și care oferă serviciile lor exclusiv pe piața liberă. "Diferența dintre noi și managerii care lucrează în structurile în curs de dezvoltare este că nu avem o muncă garantată", spune Elena Saratov, director al Departamentului Imobiliar al Nobilor Gibbons / CB Richard Ellis. - Trebuie să fim competitivi, să oferim cele mai bune condiții, prețul mai mic și de înaltă calitate. "
Printre principalele motive pentru care proprietarul este benefic pentru a lucra cu un sistem extern de management al rețelei, în compania "Grupul AI BI" se numește, în special, rate mai mari de închiriere atunci când se utilizează serviciile sale, o creștere a clădirilor complete și la reducerea cheltuielilor Costurile datorate "efectului de rețea", reinvestire eficiente care cresc randamentul. În plus, compania de rețea externă, potrivit experților din Grupul AY BI, oferă proprietarului relații publice, sprijinul în organele administrative, planificarea dezvoltării, pe baza unor date și cercetări ale pieței rezonabile, prestigiul formei civilizate de muncă, îndepărtarea de la Proprietarul riscurilor operaționale și organizaționale, abordarea creativă a managementului imobiliar comercial.
"Crearea companiei sale de administrare ca o afacere are sens în cazul în care proprietarul este specializat în afacerea de dezvoltare și va construi chiar și 2-3 obiecte și oferă ulterior servicii de management pe toate facilitățile celorlalți. Dar principala întrebare a dezvoltatorului - indiferent dacă dorește să gestioneze obiectele imobiliare comerciale și să o facă o destinație prioritară a afacerii sale ", spune Mark Afraimovich, managerând partenerul GC" Trimestrial ".
Codul penal angajat, în opinia sa, este benefic în cazul în care scopul principal al proprietarului Centrului comercial nu se aplică bunurilor comerciale imobiliare, iar centrul comercial lansat este singurul proiect de proprietar. "De asemenea, este recomandat să coopereze cu un CC profesional în cazul în care acest prim proiect de proprietar și abilități de management nu sunt încă", adaugă el.
Da un obiect în mâini bune
Majoritatea companiilor de gestionare a rețelei funcționează pe piața spațială de birouri. După cum Andrei Fedak, directorul general al Nai Veco, în prezent există aproximativ 30 de companii implicate în managementul imobiliar comercial de pe piața imobiliară din Moscova. Anul trecut, numărul acestor companii, potrivit lui, nu a depășit 20. Și în compania "Slavgrad" a raportat că, participând la oferte, au atras atenția asupra faptului că, în ultimele două luni, aproximativ 20 de aventuri au venit la piaţă.
Pozițiile de conducere de pe piața Moscovei ocupă mai mulți jucători internaționali. Managementul Proprietății Sawatzky (gestionează Greenwood Business Park), Gibbons nobile (gestionează centrul de afaceri de pe stradă. Timura Frunze, 24, cea de-a doua linie a Centrului Comerț Internațional (CMT-2) pe emblema KrasnopresNenskaya, clădiri de birouri și restaurante McDonald " S, clădire de birouri "Lukoil" - un total de 15 obiecte de clasa imobiliară a). Colliers International gestionează complexul de cumpărături Rio și Golden - 2 Complexe de afaceri "Centrul de Hermitage", "Stanislavsky", "Dukat Pleis III" și Dr.
Din companiile rusești, este posibilă alocarea forumului Managementul proprietății, care servește centrelor de birouri Aurora Business Park, Centrul River, Falcon Business Center, precum și managementul ALM, gestionarea centrelor de birouri pe stradă. Sparks, 17, str. Brest Street, 8, 4 Roshchinsky Travel, 19, p. 2. Gestionarea facilităților imobiliare comerciale și-au făcut specializarea și GC "Slavgrad".
Un jucător mare care oferă servicii pentru gestionarea clădirilor este compania Sf. Petersburg "Bekar", în 2005, a deschis un birou la Moscova. În prezent, 137.000 de metri pătrați sunt în managementul său. M Square.
M + W Gestiunea instalației Zander CIS gestionează 13 compartimente Citibank cu o suprafață totală de 7500 de metri pătrați. m. Trei sucursale sunt situate în St. Petersburg. În plus, printre facilitățile pe care contractul de întreținere încheiat este biroul companiei "Regus" în construirea pasajului Smolensk.
Dacă în capitală, problema de înaltă calitate a biroului de management real imobiliar clasa A este practic rezolvată și, potrivit lui Oleg planificat, Managing Partener Property Management Company, piața este practic împărțită între companiile profesionale, există diferite regiuni. "În regiuni, este dificil să găsești companii de management care pot oferi întreaga gamă de servicii în plus față de funcționarea clădirilor și curățeniei (curățenie în incintă. -" Vedomosti "), spune Evgenia Sokolova. - Pe de altă parte, există companii străine de nivel înalt de care pot fi utilizate, dar serviciile lor sunt destul de scumpe și nu sunt obiecte deosebit de interesante, cu o suprafață de mai puțin de 50.000 de metri pătrați. m în regiuni. "
Așa cum Natalia Korotayev, directorul comercial al Roshevrodelopment, problema regiunilor rusești este că companiile profesionale care lucrează la un număr suficient de obiecte nu sunt încă. Companiile regionale locale nu au experiență la Office Real Estate Clasa A și A + și în centrele comerciale moderne.
În prezent, Roshevrodverelopment negociază cu mai multe coduri penale (vorbim despre conducerea Centrului de afaceri din Novosibirsk) și depinde în mare măsură de exodul lor dacă societatea își va gestiona în mod independent obiectele sau va da această parte a lucrării la externalizarea externalizării Management.
În timp ce specialiștii pieței imobiliare comerciale nu sunt înclinate să susțină că proprietarii sunt pregătiți să transmită Gestionarea obiectelor către profesioniștii externi. "Motivele refuzului serviciilor din Regatul Unit sunt două - cultura de piață scăzută și dorința de a salva", spune Andrei Fedak. - Ca urmare, se pare că proprietarul nu numai că nu salvează, ci chiar tolerează pierderi uriașe datorate managementului non-profesional al Centrului de Afaceri. La urma urmei, dacă un management profesional este capabil să reducă ritmul de uzură al clădirii, costurile operației sale, să optimizeze costurile, să mențină o formă prezentabilă, acțiunile non-profesioniști pot duce la uzura opusă - În cele din urmă, la o scădere a clasei de birouri și mai puține profituri de la chiria de trecere ".
Comerțul se află în urmă
Calea companiilor de management profesional la obiecte de comerț imobiliar sa dovedit a fi mai lungă și dificilă. Potrivit lui Elena Saratova, piața spațiului comercial de comerț cu amănuntul a fost inițial rămasă semnificativ de la biroul de spațiu de birouri și încă se află în spatele câtorva pași. După cum a menționat Mark Afraimovich, acum perioada de timp în care proprietarii subestimează importanța atragerii unei companii de management profesional la obiect. Mulți dezvoltatori din conceptul de "management" investesc doar o zonă îngustă de responsabilitate - funcționarea tehnică competentă a obiectului. Dar centrul comercial este cel mai complex mecanism, iar Codul penal ar trebui să poată controla relația cu chiriașii, fluxurile de numerar, marketingul. Numai o înțelegere clară cuprinzătoare a tuturor aspectelor cazului va permite facilității comerciale să devină extrem de profitabile și competitive.
"Dacă în 1998, când am făcut primul centru de afaceri, serviciile societății de administrare nu au fost necesare de către oricine", spune Alexander Sharapov, acum cu o creștere a numărului de obiecte care sunt ridicate, sunt achiziționate de închiriat în scopul de investiții active în afaceri non-profil, cererea de management comercial imobiliar crește ".
Compania de dezvoltare a rețelei "Capital Nizhny" a construit deja două mall-uri în Nizhny Novgorod - "Podele" și "Republic" - și intenționează să construiască un nou complex comercial cu o suprafață totală de 120.000 de metri pătrați. m. Și dacă în primele două obiecte, Oficiul implementează propria societate de administrare, apoi cu introducerea celei de-a treia facilități, compania intenționează să organizeze o licitație pentru atragerea unei gestionări externe a rețelei.
În prezent, majoritatea rețelelor externe caută și găsind o activitate în regiuni. "Proprietarii au fost forțați să intre în contracte cu manageri metropolitani care dețin tehnologia de a obține venituri maxime din obiect", spune Oleg planificată.
Potrivit experților, este dificil să se supraviețuiască cu companii individuale de management profesional - acesta este unul dintre motivele pentru care Codul penal este creat în dezvoltarea structurilor sau face parte din grupul de companii. Cei care doresc să creeze UAH ca o afacere separată ar trebui să înțeleagă că numai după a treia facilitate obținută în management, compania va deveni profitabilă. Excepția este un important centru comercial și de divertisment.
Cele mai complexe obiecte de control sunt complexe multifuncționale care combină birourile, spațiul de vânzare cu amănuntul, atracțiile hotelului și divertismentului. "A trebuit să mergem în Europa și în Statele Unite pentru a prelua experiența de a le conduce", spune Alexander Sharapov.
Potrivit lui Mark Afroymovich, managerii ruși care au semnat astăzi un acord și mâine sunt gata să meargă în regiune și să înceapă să conducă un centru comercial (pune structura acolo, să încheie toate contractele, să introducă un sistem de relații cu chiriașii, Organizațiile operaționale), pot fi numărate pe degete de o mână, astfel încât numărul de comenzi din regiuni crește rapid.
Oleg Planova nu împărtășește optimismul colegilor. Potrivit lui, până la sfârșitul anului 2006, compania din 1996 va face o altă facilitate comercială situată la Moscova. "Până când suntem în gestionarea a patru obiecte în capitală, nu vom merge în regiuni", subliniază el. Planificarea a remarcat, de asemenea, că a fost pregătit să preia gestionarea integrată a obiectelor noi numai atunci când a avut timp, există oameni care s-ar ocupa de ei și când este sigur că biroul va pune mai bine decât alții.
Perspectivele managerilor
Potrivit experților, viitorul pe piața imobiliară comercială este încă în spatele managerilor profesioniști. Printre premisele pentru Tom Yuri Borisov, partenerul de conducere al "Grupului AY BI", a numit creșterea profesionalismului, creșterea concurenței concurenței și cererea regiunilor.
Potrivit lui Andrei Fediacs, disponibilitatea concurenței între CC profesionale este condiția indispensabilă pentru existența unei piețe dezvoltate pentru imobiliare comerciale. Și în următorii ani va crește. Companiile rusești cu privire la calitatea serviciilor furnizate vor putea să se compare în curând cu CC de vest, prezentat pe piața rusă. Concurența, la rândul său, va reduce costul serviciilor și le va face mai accesibili proprietarilor de birouri. "Dar va dura mai mulți ani", notează Evgeny Sokolova.
"Dacă luați un cod penal mediu occidental, atunci este medie gestionarea de 1-2 milioane de metri pătrați. M de imobil comercial, - ia act de Alexander Sharapov. - În următorii 2-3 ani, ne vom strădui să luăm primii milioane în funcție.
"Grupul de companii Slavgrad lucrează în mod constant la o creștere a numărului de obiecte în management", spune Vladimir Podkolzine, directorul companiei, dar specializarea companiei este furnizarea unei game complete de servicii la facilitate. Prin urmare, clienții noștri vor fi cei care sunt gata să ne considere ca partener strategic al acestui obiect. "
"Nivelul calificărilor specialiștilor noștri și nivelul pregătirii lor ne permite să gestionăm simultan în cinci centre comerciale", a spus Afraimovici. - Anul viitor, intenționăm să luăm în control, luând în considerare cele două centre comerciale din Moscova, nu mai puțin de cinci obiecte - și acest lucru este doar pe negocieri. " În 2006, "trimestrul de tranzacționare" merge la gestionarea centrelor de birouri. Negocierile privind gestionarea clasei B + în Volgograd, Kaliningrad, în alte orașe vin.
Dar compania proprietate de management proprietate nu se grăbește să stăpânească piața imobiliară de birouri. Este mai ușor să gestioneze centrele de birouri decât de tranzacționare, iar compania a decis să meargă de la greu la simplu și nu invers, el pune accentul pe Oleg planificat. Potrivit lui, perspectiva companiilor de management profesional este bună. Nu va trece 3-5 ani, deoarece numărul de firme care doresc să gestioneze independent centrul comercial va fi evidențiat. Când, din cauza managementului neprofesional pe proprietarul Centrului comercial, avalanșa de probleme va cădea, el va fi doar forțat să se întoarcă la profesioniști. Cea a companiilor de gestionare a rețelei, care vor fi pe piață ", va împărți acest tort."
Potrivit lui Mark Afroimovici, pentru dezvoltatori acum principalul lucru nu este să pierdeți momentul. Foarte curând Codul penal nu va fi luat pentru obiecte nereușite. Dezvoltatorii recent minciți vor recurge imediat la serviciile de CC foarte profesionale, care vor fi comenzi foarte încărcate, iar nu proiectele inițiale finale nu vor avea timp să salveze.
Compania "Service Technologies" invită proprietarii care doresc să transfere imobiliare rezidențiale, comerciale și industriale la o cooperare reciproc avantajoasă.
Acest serviciu este în mare cerere în antreprenorii care doresc să obțină profituri maxime la costuri minime, mai ales atunci când vine vorba de obiecte mari (depozit și complexe comerciale, centre de afaceri, site-uri de producție). Managementul imobiliar nu este mai puțin profitabil și convenabil pentru proprietarii Neutilizate, "Indle» Clădiri - Compania noastră va face reparația necesară, va lua pe funcționarea obiectului și va găsi chiriași cu solvenți. Transferați managementul imobiliar comercial specialiștilor și obțineți un venit stabil.
Gestionarea imobilului în mod independent, proprietarul riscă în câțiva ani pentru a obține un obiect de clasă inferioară. Faptul este că birourile moderne sau clădirile industriale sunt complexe unice dotate cu rețele moderne de comunicații și echipamente de înaltă tehnologie. Cu un bun proprietar și gestionarea competentă a obiectului imobiliar, toate sistemele funcționează clar și frumos. În caz contrar, obiectul își pierde treptat statutul și atractivitatea pentru chiriași, încetează să îndeplinească obiectivele și obiectivele afacerii.
Proprietarul, chiar dacă este un bun organizator, poate că este o lipsă elementară de timp și resurse. Este atât de complicat că, fără a atrage o companie terță parte, este aproape imposibil de făcut. Acesta este motivul pentru care gestionarea obiectelor imobiliare ar trebui să fie încredințată unui partener de încredere și cu experiență - compania de management "tehnologii de service".
dezvoltarea unei strategii pentru dezvoltarea unui obiect, a conceptelor de investiții;
alegerea contractorilor;
interacțiunea cu structurile municipale, organismele de conducere, serviciile comunale;
Întreținerea și modernizarea clădirii, repararea comunicațiilor de inginerie;
lucrări de finisare internă;
Îmbunătățirea teritoriului, curățarea spațiilor;
gestiunea administrativă a imobilelor comerciale;
căutați și atrageți chiriașii, negocierea, monitorizarea implementării termenilor contractului;
protecția obiectului.
Deciziile specialiștilor noștri, dovediți de 14 ani de experiență, vă permit să organizați cea mai eficientă gestionare a bunurilor imobile comerciale în interesul proprietarului clădirii. În primul rând, este o creștere a rentabilității și cea mai eficientă funcționare a obiectului. Răspundem la fiecare punct al contractului, oferim prelucrarea centralizată a datelor și prima cerință sunt pregătite să prezinte un raport exhaustiv. Cu o gestionare competentă imobiliară competentă, proprietarii de afaceri încetează să depind de participarea personală a angajaților individuali ai companiei proprii;
Termenul "societate de administrare" în practica modernă de management este aplicat destul de larg (vezi tabelul). Luați în considerare mai multe detalii despre utilizarea companiilor de management în condiții rusești în contextul clasificării clasificate.
Conceptul legislativ al "societății de administrare" este determinat doar în scopul gestionării proprietății în fondurile de investiții, creditele, companiile de leasing 1 și gestionarea fondurilor de pensii nestatale 2. Aceste companii sunt gestionate de fonduri de investiții.
În aceste scopuri, în cadrul societății de administrare se referă la o entitate juridică stabilită în conformitate cu legislația Federației Ruse și cu o licență de desfășurare a activităților privind gestionarea fondurilor de investiții, a fondurilor de investiții reciproce și a fondurilor de pensii nestatale. Cu toate acestea, în articolul nostru nu se va referi la aceste companii de management. Investitorii care lucrează cu întreprinderile din sectorul real al economiei creează astfel astfel de companii pentru a-și gestiona investițiile. Acest lucru vă permite să monitorizați efectiv depinde și filiale, precum și să le considerați un proiect de investiții separat. Este vorba despre gestionarea companiilor în exploatație reală și va fi discutată. În același timp, dacă întreprinderile sunt achiziționate pentru o perspectivă pe termen lung, nu în scopul revânzării și sunt transmise sub controlul companiei de administrare, atunci trebuie să discutați despre crearea unei companii de administrare pentru a gestiona exploatația. Acesta este scopul cel mai comun al utilizării companiilor de management. Funcțiile și formele societății de administrare sunt determinate de specificul exploatației de exploatație și de obiectivele pe care le sunt stabilite proprietarii de afaceri. Compania de administrare vă permite să controlați rapid activitățile întreprinderilor incluse în structura deținere, în special pentru a urmări fluxurile și cheltuielile financiare, optimizează procesul de interacțiune între întreprinderile între ele în interiorul exploatației și, de asemenea, luarea deciziilor de gestionare eficiente. Uneori, compania de management din exploatație efectuează o serie de funcții corporative generale (management financiar, marketing, ofertă, vânzări), care vă permite să economisiți numărul de angajați care îndeplinesc aceste funcții separat pentru fiecare întreprindere a grupului.
Compania de administrare poate fi, de asemenea, creată pentru a fi utilizată pentru alternativă la participarea partenerilor în afaceri dacă direct direct sau nu doresc să fie proprietari de afaceri, dar doresc să o controleze și să participe la conducere.
Experienta personala Denis Ivanov.
Director General al Rezervelor Financiare CJSC (Moscova)
Într-unul din proiectele regionale de afaceri ale lui Rosneftegazstroy (în care am lucrat anterior), administrația regională a fost susținută ca partener. Nu putea să finanțeze proiectul, dar a vrut să participe la conducere. Cum să asigure interesele administrației, fără a oferi un volum adecvat de acțiuni ale întreprinderii de fabricație? Am creat o companie de administrare, unde administrația a avut un "pachet de blocare" de acțiuni și a participat astfel împreună cu noi în managementul afacerilor. Dar, în același timp, nu participă la profitul întreprinderii de fabricație, iar în cazul vânzării acțiunilor sale sau lichidarea nu va participa la secțiunea de proprietate.
Pentru a gestiona afacerea, puteți crea o societate de administrare afiliată sau puteți atrage o organizație externă specializată, în niciun fel asociată cu întreprinderile gestionate, precum și cu fondatorii sau conducerea acestora. Alegerea unuia sau a unui alt formular de gestionare depinde de specificul afacerii și de obiectivele pe care le urmăresc proprietarii.
De obicei, o companie de management afiliat este o societate-mamă în exploatație și își desfășoară activitățile de gestionare pe baza Cartei. Este plin de faptul că, în situații critice, este societatea-mamă, în care, de regulă, principalele active ale exploatației sunt concentrate, vor avea riscul de responsabilitate pentru gestionarea ineficientă a acționarilor filialelor, precum și , eventual, răspunderea fiscală față de filiale. În practică, se creează uneori o întreprindere independentă formal, dar în esență afiliată, care oferă funcții de management și combinate cu alte întreprinderi ale grupului de contracte 3.
Experienta personalaAlexander Movers.
Vicepreședinte, șeful Departamentului de Întreținere Juridică a Tranzacțiilor LLC "GK verdict" (Vladimir)
Conform legii, societatea de administrare este responsabilă pentru pierderile cauzate societății gestionate 4 (în acest caz, o filială). Dacă alte persoane participă la capitala unei filiale, în plus față de societatea-mamă, atunci orice acționar minoritar, care nu are mai puțin de 1% din acțiuni, poate prezenta societății materne care deține un proces de despăgubire. O astfel de situație poate apărea, de exemplu, în cazul în care societatea-mamă va avea loc una dintre filialele sale pentru a "faliment".
Recent, companiile angajate în "management" au fost larg răspândite pe piața de servicii. Astfel de întreprinderi declară că managerii managerilor cu o vastă experiență și cunoștințe în diverse industrii și regiuni au fost selectate în statul lor. Implicarea unei astfel de companii poate fi benefică, în special, de a gestiona proiectele de investiții, menționate mai devreme.
Compania de administrare a răspunderii fiscale
În conformitate cu alineatul (1) din art. Codul fiscal al Federației Ruse "Persoane autorizate să prezinte o organizație specificată pe baza legii sau a documentelor sale constitutive sunt recunoscute de reprezentanți legali ai organizației contribuabililor. Compania de administrare are dreptul să plătească impozite (din mijloacele unei întreprinderi gestionate) și să prezinte raportarea fiscală în numele său, precum și să facă alte acțiuni oferite de legislația fiscală. În același timp, șeful societății de administrare va fi să semneze raportarea fiscală.
Ar trebui să se țină cont de faptul că acțiunile (inacțiunea) societății de administrare ca reprezentant legitim al întreprinderii gestionate pot fi recunoscute ca acțiuni (inacțiune) din această întreprindere 5. Prin urmare, responsabilitatea pentru infracțiunile fiscale admise în perioada de gestionare a contractului de gestionare este atribuită întreprinderii gestionate. De exemplu, atunci când faceți penalități și amenzi, întreprinderea gestionată are dreptul de a recupera daunele de la societatea de administrare, dacă va fi stabilită vinovăția acțiunilor sale (inacțiune) 6.
Experienta personala
Denis Ivanov.
Am încercat să gestionăm proiectele care utilizează atât compania proprie și externă de management. Compania străină, de regulă, ar trebui să fie specializată într-un fel de formă de afaceri. Deoarece atunci când afacerea diferită este transferată la birou, cum ar fi construcția și agricultura, o societate de administrare non-specializată nu poate face față acestei sarcini. La urma urmei, stilul de control depinde de procesul de producție, de cifra de afaceri a fondurilor. Iar lucrarea este construită complet diferită în funcție de termenii cifrei de afaceri a fondurilor (5 zile, 40 de zile sau 3 ani).Ivan Dudanov.
președinte al Consiliului de Administrație al Companiei de Management "Selkhozinvest" (Kaliningrad)
Am avut o experiență de gestionare a întreprinderilor externe care nu sunt filialele noastre. În opinia mea, o perioadă medie pentru care are sens să încheie un contract de administrare trebuie să fie de cinci ani. Faptul este că companiile transmise la birou sunt adesea într-un stat deplorabil și este nevoie de timp pentru a corecta starea actuală a afacerilor. Concluzia Oficiului Oficiului Oficiului a fost precedată de o analiză cuprinzătoare a întreprinderii. A fost necesar pentru a defini în mod clar rezultatele care trebuie realizate de compania de administrare. De exemplu, am efectuat un sondaj de întreprindere că au arătat următoarele. La momentul încheierii contractului, compania dă 100 mii dolari. Dolari americani au sosit pe an, iar cu conducerea competentă, această cifră poate fi majorată la 300 mii dolari. Remunerarea societății de administrare din cazul nostru a inclus plăți stabile și procentul de profituri crescânde.
Compania de control externă este benefică de utilizare și dacă este necesar să se limiteze gradul de influență asupra managementului partenerului de afaceri. Puteți specifica planul strategic și bugetul, care va îndeplini compania de administrare, iar niciunul dintre parteneri nu va interveni în managementul afacerilor operaționale.
O companie reală de administrare poate fi văzută ca o modalitate de a legaliza relațiile dintre proprietarii de afaceri și manageri. Deci, atunci când cumpărăm întreprinderile din regiuni, investitorii se confruntă adesea cu problema construirii relațiilor cu managementul local. Uneori este imposibil și inadecvat să se schimbe directorul local, care are propriile sale acțiuni și impact asupra echipei, legăturile utile cu administrația locală și autoritățile fiscale. În același timp, un astfel de administrator nu ia întotdeauna decizii corecte din punct de vedere economic. În această situație, capul poate fi inclus în societatea de administrare a statului, care vă va permite să slăbiți oarecum influența sa în întreprindere și, dacă este necesar, să eliminați din management (fără procedura costisitoare și consumatoare de timp pentru întâlnirea acționarilor ).
Experienta personalaDenis Ivanov.
Într-o astfel de situație, aceasta contează cu adevărat că funcțiile organului executiv nu efectuează o persoană, iar societatea de administrare este o entitate juridică. Rosneftegazstroy are un joint venture cu parteneri germani, care a fost gestionată de același principiu. Partenerii germani au contribuit la echipamentul companiei și nu părăsesc limitele Germaniei. Și să efectueze o adunare generală extraordinară a acționarilor, de exemplu, pentru a schimba directorul local, a fost foarte problematic.Prezența societății de administrare a făcut posibilă, fără o adunare generală într-o societate mixtă să schimbe direct directorul, deoarece în Carta companiei a fost scris că funcțiile organului executiv efectuează societatea de administrare (entitate juridică). Directorul acestei societăți este numit de acționarii săi, care diferă de componența acționarilor societății mixte, iar procedurile de luare a deciziilor sunt mai ușoare și mai eficiente.
Compania nominală de administrare este creată în cazul în care proprietarii reali din anumite motive doresc să-și ascundă participarea la managementul afacerilor. O astfel de companie este, de obicei, înregistrată pe proprietarii nominali pentru a declanșa relația dintre aceștia și proprietarii reali de afaceri. De asemenea, compania de management nominal vă permite să obțineți unele avantaje fiscale sau să ocoliți o serie de limitări legale. În aceste scopuri, companiile de management nominal sunt adesea înregistrate în zonele de impozitare preferențială (în afara magazinelor).
Spre deosebire de compania nominală de administrare, crearea căreia este lipsită de sens fără înregistrare legală, relația societății reale de administrare și întreprinderile controlate uneori în nici un caz înregistrat. Angajații care fac parte din compania de conducere organizați în acest mod sunt enumerați în personalul întreprinderilor transferate în management. Crearea unei societăți de administrare fără formarea unei entități juridice este recomandată numai dacă este formată ca un organ de conducere real al exploatației, care este pe deplin controlat de proprietarii afacerii. Această abordare vă permite să creați un instrument de gestionare eficient și să evitați costurile legate de formarea și activitatea unei noi entități juridice (înregistrare, contabilitate etc.).
Structura societății de administrare a exploatației depinde de acele funcții care sunt transferate competenței sale, precum și de scara și numărul de întreprinderi controlate de acesta. Pe baza voințelor administratorilor financiari ai companiilor deținute, precum și analiza cazurilor de afaceri accesibile, pot fi distinse două structuri tipice ale companiilor de management (a se vedea figura).
În primul caz (desenarea "a"), societatea de administrare presupune îndeplinirea celui mai mare număr de caracteristici direct legate de producție: marketing, finanțe (inclusiv contabilitate și contabilitate fiscală), sprijin juridic, gestionarea documentelor, funcțiile administrative și de gestionare. Unitățile auxiliare și non-core sunt, de asemenea, incluse în compania de administrare. Companiile gestionate efectuează în principal funcții de producție. Dacă în procesul de dezvoltare a întreprinderii există o oportunitate de alocare a unei unități auxiliare sau non-core ca o întreprindere independentă, este alocată de compania de administrare. Criteriul pentru o astfel de selecție poate fi posibilitatea diviziei să furnizeze independent servicii pe piață.
Părțile pozitive ale acestei structuri sunt că societatea de administrare are capacitatea de a controla pe deplin proprietatea exploatației, fluxurile de numerar; Personalul lucrătorilor administrativi este redus la monitorizarea respectării standardelor corporative.
O astfel de structură poate fi eficientă atunci când exploatația include mai multe întreprinderi mici și mijlocii cu o distanță teritorială mică una de cealaltă și de la compania de administrare. Cu toate acestea, în cazul în care exploatația are o structură complexă (constă din mai multe exploatații sau companii mari) sau întreprinderile incluse în compoziția sa sunt îndepărtate semnificativ unul de celălalt, atunci conducerea centralizată completă devine inflexibilă, deciziile sunt luate prea mult timp și în procesul de Aducerea la contractor poate fi denaturată în mod semnificativ..
În al doilea caz (Figura "B"), societatea de administrare oferă doar o serie de funcții legate de exploatația exploatației. Acestea pot include îndrumare metodologică, planificare strategică, investiții semnificative, monitorizarea rezultatelor financiare, dezvoltarea standardelor corporative și a altor persoane.
b)
Imagine. Structura societății de administrare
Toate celelalte funcții sunt efectuate direct pe întreprinderea gestionată. O astfel de companie de administrare este eficientă dacă exploatația include întreprinderi mari cu o structură internă complexă dacă tipurile de întreprinderi de afaceri în exploatația deținerii sunt semnificativ diferite de ceilalți sau dacă întreprinderile sunt îndepărtate semnificativ una de cealaltă. Cu o astfel de structură a societății de administrare, este dificil să se controleze "corporație" întreprinderilor, deoarece angajații întreprinderilor gestionate încetează să asocieze o întreprindere în care lucrează cu o parte a grupului și o consideră independentă.
Experienta personala
Peter Feoktistov.
Director General al Molten (Moscova)
Beneficiile utilizării societății de administrare ca organism de management strategic includ următoarele. Pe de o parte, compania de administrare obține posibilitatea de a redistribui resursele în exploatație, iar pe de altă parte, întreprinderile controlate păstrează o parte necesară și suficientă a independenței în luarea deciziilor. Cu alte cuvinte, societatea de administrare nu interferează în activitatea operațională a întreprinderii.Olga Kuzmina.
Șeful Departamentului Financiar al Companiei de Management LEX LLC (Tyumen)
Cel mai important element din sistemul de gestiune financiară este planificarea financiară, care include planificarea bugetară a activităților fiecărei societăți gestionate și planificarea bugetară consolidată pentru toate aceste societăți. Controlul punctelor de executare a bugetelor stabilite este realizat de Consiliul de Administrație. Controlul actual al executării bugetului este realizat de directorul financiar al societății de administrare. El atrage toate plățile efectuate de societăți gestionabile.Ivan Dudanov.
Structura companiei de administrare poate distinge următoarele blocuri principale: departamente sectoriale, servicii financiare, servicii de securitate, servicii juridice. Departamentul sectorial este gestionat direct de activitățile întreprinderilor controlate specializate într-o singură formă de activitate. Departamentul Sectorial include directorul executiv - un manager care îndeplinește funcțiile directorului general; Spectacol de furnizare; Specialist de vânzări și manager de personal. Deciziile Fiecare departament acceptă în cadrul bugetului stabilit. Serviciul financiar consolidează datele privind toate întreprinderile controlate de compania de administrare, distribuie fluxurile de numerar între companii, controlează executarea bugetelor stabilite. Serviciul juridic rezolvă probleme juridice legate de activitățile întreprinderilor controlate, cât și societatea de administrare.
