Tranzacțiile pentru achiziționarea obiectelor "Nebuni" sunt suficient de comune. Sugerează și litigiile conexe. Dificultățile încep deja cu faptul că legea nu are conceptul de "obiect al construcției neterminate". Cum să aranjezi competent dreptul de proprietate și să folosească ulterior în circulație? Ce trebuie să faceți dacă un contract de construcție a fost deja emis pe un astfel de obiect? Cum să evitați calificările "incomplete" ca o construcție neautorizată? Drepturile lor păstrează subiectele unui proiect de investiții privind construcția neterminată? Autorul articolului recomandă luarea în considerare a câtorva factori semnificativi în evaluarea legalității tranzacției cu "nefinisate".
despre artă. 130 Codul civil al Facilităților Federației Ruse "Incompletență" se referă la imobiliare. Ele sunt asociate cu Pământul și nu pot fi mutate din loc în loc fără a aduce atingere destinației lor ( rezoluția FAS SKH datată 04/30/2008 n F08-2061 / 2008). Dacă obiectul nu răspunde la aceste caracteristici, atunci nu mai poate fi menționat ca obiect al construcției neterminate.
Pentru a efectua tranzacții cu obiectul "incluziune", trebuie respectate două condiții obligatorii.
Este imposibil să se recunoască proprietatea asupra obiectului "incluziune", dacă face obiectul unui contract de contract
in primul randEl nu ar trebui să facă obiectul contractului actual de contract de construcție. În caz contrar, conform art. Codul civil 740 al Federației Ruse la Contractant rămâne dreptul de a continua munca și, prin urmare, obiectul nu va fi liber de drepturile terților. Deci, la punctul 16 rezoluțiile Plenului Curții Supreme a Federației Ruse din 02.25.1998 N 8 "Cu privire la unele aspecte ale practicii soluționării litigiilor legate de protecția drepturilor de proprietate și a altor drepturi reale" se indică faptul că tranzacțiile cu obiectul construcției neterminate sunt ilegale dacă fac obiectul unui contract de construcție.
Atunci când iau în considerare un litigiu privind recunoașterea dreptului de proprietate asupra obiectului construcției neterminate FAS TSO. în rezoluția din 22.02.2005 N A33-9837 / 04-C2-F02-410 / 05-C2 În mod rezonabil, a concluzionat că până la executarea contractului sau încetarea acestuia, părțile au fost asociate cu obligații reciproce. Acest lucru elimină posibilitatea recunoașterii dreptului de proprietate asupra obiectului. O concluzie similară este cuprinsă în hotărâre FAS NOO din 17.03.2005 N A33-16577 / 04-C2-F02-958 / 05-C2.
Înregistrarea drepturilor la obiectul construcției neterminate
În al doilea rândPotrivit art. 130 și 219 din Codul civil al Federației și Artei Ruse. 25 din Legea federală din 21.07.1997 N 122-FZ "privind înregistrarea de stat a drepturilor la imobiliare și tranzacții cu el" ( mai departe - Legea federală N 122-FZ) Dreptul de a lucra în curs de desfășurare provin de la data înregistrării de stat. Acest lucru necesită un permis de construcție, un proiect, descrierea obiectului și a documentelor care confirmă drepturile la terenul (articolul 25 din Legea federală nr. 122-FZ).
Necesitatea înregistrării de stat este clar definită la punctul 17 scrisoarea de informare a Președinției Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă din 16.02.2001 N 59 "O prezentare generală a practicii de soluționare a litigiilor legate de aplicarea legii federale" privind înregistrarea de stat a drepturilor la imobiliare și tranzacțiile cu el ". Obiectul construcției neterminate nu poate fi subiectul tranzacțiilor până la înregistrarea proprietății acestora .
Tranzacțiile cu obiecte incomplete la înregistrarea de stat sunt nevalide (p. 21 scrisoarea de informare Președinția Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă de 24.01.2000 N 51 "Revizuirea practicii soluționării litigiilor în cadrul unui contract de construcție"). De rezoluția FAS SSO din 03/20/2008 N F04-1711 / 2008 (1992-A75-9) Rezultă că un simplu acord de parteneriat este neconcludent, deoarece nu a fost înregistrată proprietatea asupra obiectului construcției neterminate, care a fost făcută ca o contribuție la activitățile comune.
Într-un alt caz, Comitetul de relații de teren și de proprietate a aplicat unui proces cu privire la recunoașterea dreptului de proprietate municipală asupra câmpului în construcție în construcție. Dar dovezile adecvate care confirmă executarea lucrărilor privind punctajul câmpului, inculpatul nu a furnizat instanței ( rezoluția software-ului FAS de la 11.03.2008 N A65-12050 / 07).
Cum să evitați calificările obiectului "incomplete" ca o clădire neautorizată
Următorul moment de a acorda atenție este proiectarea corectă a drepturilor la terenul de teren sub "neterminate". Potrivit art. 222 din Codul civil al Federației Ruse Imobiliare create pe terenul care nu este alocat pentru aceste scopuri este recunoscut ca construcție neautorizată. Achiziționați proprietatea asupra unei astfel de clădiri și aruncați-o. decretul FAS Am dat 01.02.2007 N F09-117 / 07-C6). Construcția neautorizată este supusă demolării, cu excepția cazurilor în care proprietatea asupra terenului este executată în mod corespunzător.
În sine, prezența drepturilor legale la teren nu garantează prezumția legitimității construirii imobiliare pe ea. Este necesar să se țină seama de scopul terenului alocat al terenului. Deci, B. rezoluția Președinției Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 19.09.2000 N 1288/00 Se indică faptul că prea achiziționează magazinul la licitație, pentru funcționarea terenului a fost furnizat în temeiul contractului de închiriere. Tooo, fără consimțământul proprietarului site-ului (municipalitatea), magazinul a fost demolat și a început să cadă zidărie de pereți, partiții și fundație rămasă de concretare. Pe baza faptului că site-ul se evidențiază în alte scopuri, Federația Rusă a recunoscut obiectul construcției neterminate a unei construcții neautorizate și a refuzat parteneriatul în recunoașterea dreptului de proprietate asupra acesteia. Procesul care se apropie de municipalitatea despre demolarea obiectului construcției neterminate a fost satisfăcut.
Cum să garanteze legitimitatea construcției proprietății
Când se rezolvă o dispută similară în guvernământ FAS MO DE 14.02.2008 N KG-A40 / 67-08 Curtea a subliniat necesitatea de a stabili voința proprietarului terenului pentru furnizarea unui complot pentru construirea obiectului imobiliar. Într-un alt caz, Curtea a respins cerința de a recunoaște dreptul de proprietate asupra construcției de obiecte neterminate, deoarece nu a fost prezentată dovezile reclamantului terenului pentru construirea unui obiect imobiliar ( decretul FAS SKH datat 27.05.2008 N F08-2726 / 2008).
În timpul examinării unui alt litigiu, sa stabilit că LTO a fost teren închiriat pentru construirea unei clădiri rezidențiale. Stabilirea unei construcții cu o suprafață de 109 de metri pătrați. M, societatea și-a înregistrat proprietatea asupra obiectului construcției neterminate. Cu toate acestea, proprietarul (municipalitatea) a constatat că înregistrarea a fost făcută cu o încălcare a legii: LLP nu a declarat drepturile de aterizare. După expirarea contractului de închiriere, parteneriatul a continuat să utilizeze site-ul în absența obiecțiilor din proprietar. În acest sens, acordul de închiriere a fost reluat pe o perioadă nedeterminată (punctul 2 din art. 621 din Codul civil al Federației Ruse; clauza 1 din art. 46 din Codul funciar al Federației Ruse). Curtea a concluzionat că un astfel de acord este un document executat corespunzător. El confirmă dreptul de LLP pentru utilizarea unui teren de teren sub facilitatea de construcție neterminată ( decretul FAS Noi, de la 15.10.2007 N F09-8364 / 07-C6).
Proprietarul potențial al "incomplet" trebuie să aibă o documentație de proiectare și permisivă
Analiza art. 222 din Codul civil arată că, împreună cu drepturile de teren, ar trebui să se elibereze designul și permisele relevante pentru construcție. Cu absența sa, nu este permisă înregistrarea dreptului de proprietate asupra obiectului de lucru în curs. Această concluzie rezultă din rezoluțiile FAS SZO din data de 24.03.2008 N A44-2785 / 2007.
Înregistrarea este posibilă dacă este recunoscută proprietatea asupra obiectului în instanță. Ca exemplu, putem conduce rezoluția FAS BJO din 25 iulie 2006 N A19-38628 / 2005-16-F02-3491 / 06-C2. În acest caz, antreprenorul a depus un proces împotriva municipalității cu privire la recunoașterea dreptului de proprietate asupra clădirii neautorizate. El a cumpărat un obiect de construcție neterminată și după înregistrarea drepturilor la terenul terenului finalizat de lucru pe acesta. Municipalitatea a subliniat absența unei evaluări a impactului asupra mediului de stat, care să confirme siguranța mediului a obiectului. Antreprenorul a transferat documentele că construcția ridicată nu creează o amenințare la adresa vieții și sănătății cetățenilor. În consecință, obstacolele legitime în calea recunoașterii drepturilor de proprietate în acest caz sunt absente (articolul 222 din Codul civil al Federației Ruse). Ca dovezi adecvate, Curtea a recunoscut concluzia doamnei și Rospotrebnadzor, precum și acte de inspecție tehnică a stării structurilor de construcții. Din aceste documente rezultă că construcția îndeplinește cerințele SNIP-urilor și nu sunt periculoase pentru oameni. Ca urmare, instanța a condus în favoarea antreprenorului.
În contractul de vânzare "inclusiv", specificați principalele sale caracteristici, locație și preț
Potrivit art. 549 și 554 din Federația Rusă Contractul de vânzări imobiliare trebuie să conțină date care pot stabili cu siguranță caracteristicile de proprietate, inclusiv locația sa pe terenul terenului. Standardele de drept civil similare sunt, de asemenea, prevăzute pentru alte tranzacții cu un astfel de obiect, de exemplu, pentru contractele de gaj și leasing (articolul 339 și 606 din Codul civil al Federației Ruse). Tranziția de proprietate în cadrul contractului de vânzare a obiectului "Incluziune" este supusă înregistrării, iar prețul este o condiție semnificativă pentru o astfel de tranzacție (articolul 555 din Codul civil al Federației Ruse).
La încheierea unei tranzacții cu un obiect de incompletență în textul contractului, caracteristicile sale de identificare ar trebui să fie clar formulate. Astfel, Curtea a refuzat să îndeplinească cerințele declarate pentru înregistrarea transferului de proprietate asupra obiectului neterminat în cadrul vânzării contractului de vânzare și de vânzare și a recunoscut tranzacția neconcludentului, deoarece caracteristicile specifice ale obiectului nu au fost specificate în Contract de vânzare și, prin urmare, subiectul contractului nu a fost convenit de către părți ( rezoluția FAS SSO din 25.12.2006 N F04-8409 / 2006 (29419-A45-21)).
Când se ia în considerare o dispută similară Fas Vvo. în rezoluția din 13.10.2006 nr. A39-7781 / 2005-230 / 16 A indicat că obiectul controversat nu se aplică bunurilor imobile, deoarece constă în colectarea elementelor metalice de colectare. Curtea a recunoscut înregistrarea dreptului de proprietate a proprietății specificate eronate și satisfăcute procesul privind dezmembrarea și eliberarea site-ului.
Actul de condiție tehnică "necredincioșii" va contribui la individularea subiectului contractului
Cum pot individualiza obiectul construcției neterminate în textul contractului? FAS CSO. în rezoluția din 12 iulie 2006 n F04-4280 / 2006 (24387-A45-39) Acesta a explicat că dovada individualizării obiectului poate fi un act de stare tehnică sau alt document care conține descrierea sa. Din moment ce vorbim despre bunuri imobiliare, este supus contabilității în cadastrul de stat în conformitate cu Ordinul Ministerului Justiției al Rusiei din 20.02.2008 nr. 35 "privind aprobarea procedurii de desfășurare a unei imobile deținute de stat cadastru." Aici se indică faptul că informațiile individualizate despre obiect sunt introduse în inventar.
Legea federală din 13.05.2008 N 66-FZ a modificat Legea federală nr. 122-FZ. În special, componența documentelor necesare pentru înregistrarea drepturilor la obiectul imobilului este rafinată, procedura de menținere a unui registru unic de stat al drepturilor, precum și condițiile de furnizare a informațiilor despre înregistrarea de stat a drepturilor și reală Obiecte imobiliare. Aceeași lege a ajustat procedura de furnizare a terenurilor de teren. În special, este necesar să se facă și să aprobe limitele proiectului site-ului și după data de 01.11.2008 - în locul acestuia localizarea site-ului pe planul cadastral sau harta cadastrală a teritoriului relevant.
Fundația pe care se află clădirea nu este un obiect independent de drepturi.
De asemenea, ne concentrăm asupra următorului punct. Este necesar să se stabilească dacă există un obiect de construcție neterminată în natură la momentul încheierii tranzacției. ÎN rezoluția FAS MO din 09.10.2006 n kg-A41 / 9253-06 în mod rezonabil indicat pe o reziliere legitimă de către autoritatea de înregistrare a proprietății reclamantului pentru fundație. În legătură cu construcția clădirilor pe ea, el nu poate acționa ca un obiect independent de drept. Într-un alt caz, instanțele pe baza probelor prezentate de părți au ajuns la concluzia că obiectul controversat al "incompletenței" nu există și, prin urmare, a refuzat cererea de recunoaștere a dreptului de proprietate asupra lui ( determinarea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 21.05.2008 N 5627/08).
De asemenea, pot apărea litigiile privind înregistrarea contractului (și nu dreptul) asupra obiectului "nefinisat". Într-unul dintre cazuri, reclamantul a contestat tranzacția de cumpărare și vânzare a obiectului construcției neterminate pe motiv că contractul nu a transmis înregistrarea de stat. dar FAS CSO. în rezoluția din 19.06.2006 N F04-3633 / 2006 (23640-A03-22) A refuzat să îndeplinească această afirmație, explicând că contractul este nevalid dacă cerința de înregistrare este stabilită prin lege, cum ar fi, de exemplu, atunci când se vinde o întreprindere (articolul 560 din Codul civil al Federației Ruse) sau la spațiile rezidențiale ( Artă. 558 din Codul civil al Federației Ruse).
Contractul de vânzare și cumpărare a acțiunilor de proprietate către "nefinisate" ar trebui să-și definească în mod clar dimensiunea
Subiectul contractului de vânzare poate fi nu numai un obiect al construcției neterminate, ci și la cota în acesta. Principala dificultate în încheierea și executarea unei astfel de tranzacții este de a determina dimensiunea acțiunii de proprietate.
În practică, a apărut un argument atunci când LLC a dobândit obiectul construcției neterminate și a vândut ulterior 2/3 dintre cei doi antreprenori (1/3 fiecare) cu proiectarea înregistrării de stat a tratatului. Clădirea a fost finalizată. Potrivit LLC, antreprenorii au dobândit acțiunile din 1/3 din 1/3 din obiectul "incompletenței" (zona sa de 2398,2 mp), și nu pe clădirea supermarketurilor ca întreg (zona sa este 3925.2 mp).
Reclamantul a condus construirea propriei sale, deci are dreptul să pretindă dimensiunea unei mărimi mai mari comparativ cu restul proprietarilor (articolul 218 și paragraful 3 din art. 245 din Codul civil al Federației Ruse). În virtutea alineatului (3) din art. 245 din Codul civil al Participantului Federației Ruse a proprietății comune, care, pe propria cheltuială, în conformitate cu procedura de utilizare a bunurilor comune, a făcut-o în mod inseparabil, are dreptul la o creștere adecvată a acțiunii sale. Cu toate acestea, el trebuie să dovedească costurile suportate de acestea (articolul 65 al APC RF), care nu a fost făcută. Argumentul privind inconsecvența domeniului obiectului construcției neterminate și a instanței construite a fost respinsă. Într-adevăr, în contractul de cumpărare și vânzare, a avut loc acul că părțile vor clarifica zona obiectului după punerea în funcțiune. În astfel de circumstanțe, cerințele LTD ale LLC au fost considerate ilegale ( decretul FAS Noi, de la 18.08.2005 N F09-2635 / 05-C3).
Adesea, se construiește "mai aproape" în cadrul contractelor de investiții reglementate de normele Codului civil al Codului civil și de Legea federală din 25.02.1999 N 39-FZ "privind activitățile de investiții din Federația Rusă implementată în formă de investiții de capital. "
"Ocuparea forței de muncă" ca obiect al investițiilor este proprietatea totală a participanților la proiectul de investiții
Asa de, Fas Mo. în rezoluția din 04/06/2005 n kg-A40 / 2182-05 A indicat că instalațiile de investiții, în special construcția neterminată, sunt proprietatea totală a acțiunilor subiecților procesului de investiții. Eliminarea acestor obiecte fără consimțământul tuturor investitorilor este contrară artei. 246 din Codul civil al Federației Ruse și este ilegal.
Legislația actuală nu conține un răspuns clar la problema admisibilității închirierii obiectului "nefinisat". Lipsa unor norme speciale indică faptul că ar trebui aplicate dispozițiile generale ale Codului civil al Federației Ruse.
ÎN rezoluția FAS SZO din data de 17 iulie 2006 N A56-49787 / 04 Se încheie cu privire la ilegalitatea contractului de închiriere, deoarece obiectul construcției neterminate poate fi utilizat numai pentru ao completa. Aparent, această concluzie se bazează pe faptul că "mai aproape", pe baza definiției sale juridice, devine potrivit pentru utilizare numai după construcție și punere în funcțiune.
Cu această abordare, este imposibil să fiți de acord. Poziția este mai rezonabilă. FAS TSO.subliniat în rezoluția din 16.05.2006 N A58-6030 / 2005-F02-2029 / 06-C2. Se spune că atunci când se iau în considerare litigiul, este necesar să se stabilească posibilitatea utilizării obiectului construcției neterminate în scopurile prevăzute de Acordul de închiriere. Dispozițiile Codului civil al Federației Ruse, care reglementează statutul de construcție neterminată, nu interzice ca acesta să fie închiriat. În consecință, interpretarea legii care limitează drepturile proprietății trebuie confirmată prin dovezi relevante.
Obiectul construcției neterminate ca bun imobiliar poate face obiectul unui acord de gaj. La aceste relații juridice, împreună cu normele Codului civil al Federației Ruse, se aplică prevederile Legii federale din 16.07.1998 N 102-FZ "privind ipoteca (angajamentul de proprietate)." În plus, contractul de ipotecă al construcției neterminate este supus înregistrării de stat, fără de care este considerat nevalabil în virtutea art. 339 din Codul civil al Federației Ruse.
Puteți intra simultan în contracte de cumpărare și vânzare și gaj la același obiect "neterminat"
Este posibil să se încheie un acord de gaj simultan cu contractul de vânzare? Da, în cazul în care obiectul construcției neterminate este asigurând îndeplinirea obligației la tranzacție. În practică, a apărut un argument, când se ia în considerare instanța stabilită că obligațiile din cadrul acordului ipotecar au fost executate, dar entitatea juridică - ipoteca este deja lichidată. Potrivit art. 25 din Legea federală "privind ipoteca (angajamentul de proprietate)" Recordul de înregistrare a creditului ipotecar este rambursat pe baza aplicării proprietarului ipotecii, declarația comună a angajatului și a angajamentului sau pe baza deciziei Curții. Ghidat de această înregistrare, serviciul de înregistrare a refuzat ipoteca să îndeplinească declarația de rambursare a unui record ipotecar, care a servit drept bază pentru recursul său în instanță.
Eliminarea angajamentului a condus la imposibilitatea gestionării în comun a unei declarații către autoritatea de înregistrare și luarea în considerare a cauzei în instanță în conformitate cu situația de revendicare (articolul 150 a APC RF). Problema încetării ipotecii nu se referă la litigiile, subordonate instanțelor de arbitraj în ordinea producției speciale. Luând în considerare obligațiile îndeplinite în temeiul contractului și dispozițiile că lichidarea unei persoane juridice implică încetarea drepturilor și obligațiilor sale (articolul 61 din Codul civil al Federației Ruse), FAS CSO. în rezoluția din 09/27/2006 n F04-6214 / 2006 (26643-A27-22) Refuzul ilegal recunoscut pentru a rambursa înregistrările ipotecare.
În conformitate cu art. 340 Codul civil al Federației și Artei Ruse. 69 din Legea federală "În ceea ce privește ipoteca (angajamentul de proprietate)", cheia obiectului "incompletă" ar trebui să fie efectuată simultan cu angajamentul terenului pe care se află. Cu excepția cazului în care se prevede altfel prin contract, drepturile de la adresa adresate sunt aplicate structurilor construite la un astfel de complot în timpul contractului. Astfel, construcția neterminată devine automat subiectul gajului, dacă este ridicat pe terenul așezat. În același timp, așa cum este indicat în rezoluția FAS SZOS din 11.01.2005 Nr. A56-21422 / 04Nu contează că, la momentul încheierii unui acord ipotecar pe site, construirea acestor structuri a fost deja efectuată, ceea ce nu au fost încă stabilite.
În acest caz, este necesar să se țină cont de artă. 64 din Legea federală "privind ipoteca (angajamentul imobiliar)": părțile la contract au dreptul să stabilească că clădirile aflate în construcție nu sunt împovărate de către cheie. În caz contrar, creditul ipotecar în caz de nerespectare a obligației principale poate atrage o pedeapsă pentru structurile ridicate.
Vânzarea de "incompletență" - una dintre metodele de privatizare
Dacă există tranzacții cu obiectele "neterminate", situate în proprietatea federală sau municipală, este necesar să se condude de Legea federală din 21 decembrie 2001 N 178-FZ "privind privatizarea proprietății de stat și municipale" ( determinarea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 04/14/2008 nr. 4433/08). Într-unul dintre cazuri, Curtea a respins argumentul potrivit căruia consimțământul organismului autorizat a fost suficient pentru înstrăinarea proprietății de stat. Vânzarea obiectelor incomplete este una dintre metodele de privatizare și se desfășoară la licitații și în competiție. În legătură cu încălcarea acestei dispoziții, tranzacția de vânzare a fost nevalidă ( decretul software-ului FAS de la 21.06.2005 N A55-9837 / 03-36).
* 1) A se vedea Ordinul Ministerului Justiției din Rusia din 18.02.2008 N 32 "privind aprobarea formelor pașapoartelor cadastrale ale clădirii, facilități, facilități de construcție neterminată, spații, teren de teren".
Jurnal "Arbitraj Justiție în Rusia" N 8/2008, N.N. Melnikov, consilier științific al Fundației pentru Sprijinul Reformei Agrare "Agromyr", Juridul candidat. Ştiinţă
Codul funciar al Federației Ruse ... Articolul 1 Articolul 15, articolul 28 alineatul (4) și articolul 36 din Codul funciar al Federației Ruse, precum și articolul 130 alineatul (1) din Codul civil al Federației Ruse. Realizarea Artă. 390 Codul de procedură civilă a Federației Ruse, Consiliul Judiciar privind cazurile administrative ale Curții Supreme a Federației Ruse a hotărât: Decizia Tribunalului Districtual Leningrad
Înregistrarea vă oferă două avantaje - În primul rând, deveniți proprietarul legal al construcției neterminate, în al doilea rând, este recunoscut oficial ca obiect de bunuri imobiliare. 3 Înregistrarea de stat a proprietății de a cheltui la locul locației sale în corpul teritorial. Pentru a vă înregistra, trimiteți un pachet complet de documente și o aplicație de înregistrare. 4 După înregistrarea drepturilor de proprietate, imobilul dvs. poate fi vândut, schimbați sau efectuați alte tranzacții cu privire la aceasta. 5 De Vânzare Inclusive Aplicați media locală sau contactați agenția imobiliară. Găsirea unui cumpărător, faceți un contract de vânzare în scris cu el.
Atașați actul de transmițător și documentele despre obiectul construcției incomplete (documentație estimată de proiectare și estimare, documente BTI etc.).
Dacă obiectul unei construcții neterminate se află pe un complot aparținând proprietarului asupra altor drepturi, alineatul (4), articolul 25 din Legea înregistrării, în locul certificatului de proprietate pentru înregistrare, pare a fi un alt document care confirmă drepturile solicitantului la Utilizați această zonă, de exemplu, un contract înregistrat. Închiriere. Articolul 222 din Codul 222 din Codul Civil al Federației Ruse sugerează că clădirea rezidențială, o altă clădire, construcții sau alte bunuri imobile este recunoscută ca o construcție neautorizată, în cazul: - înclinată pe terenul de teren, care nu a fost alocată în aceste scopuri mod prescris de lege și alte acte juridice; - fără a obține permisele necesare; -Cazed cu o încălcare semnificativă a standardelor și regulilor de planificare urbană și de construcție. Înregistrarea proprietății construcției neautorizate în modul obișnuit nu va funcționa.
Piața imobiliară modernă rustică oferă nu numai pe deplin pregătită de vânzare, dar, de asemenea, neterminată la domiciliu. Cu toate acestea, problema modului de vânzare a construcției neterminate necesită o considerație separată, deoarece nuanțele lor au de asemenea. Care este complexitatea vânzărilor de construcție neterminată din nume, este clar că obiectul construcției neterminate, fie că este o casă rezidențială sau orice altă clădire, care nu a fost construită și nu a devenit potrivit pentru funcționare, construcția sa este incomplet.
Vânzarea de bunuri imobiliare implică faptul că vânzătorul vinde imobiliare care îi aparține în dreptul de proprietate.
Cum comandați ajutor?)) Aproape blonda 23 - 19.03.2013 - 20:45 Pentru bani, pregătiți o chitanță) și ordonați-vă, acesta este privilegiul problemelor de întrebări)) Oaspetele 24 - 19.03.2013 - 21:42 22-Olya La Hait Am început să fac schimb de telefoane, vom fi de acord cu privire la întâlnire! Presupun că practicați? Ave Caesar 25 - 19.03.2013 - 21:51 va refuza! Prietenos este pe densitatea proprietății asupra Pământului. complot. Artă. 36 oferă o achiziție de drept excepțional pe cont propriu. acestea. Acest drept legitim pe baza cărora există un ... Unele jambiere de administratori ... Guest 26 - 03/19/2013 - 21:57 25-Andrey333 Citește postul nr. 8 Ave Caesar 27 - 19.03.2013 - 22:03 26 - Și ce urmează? Nu regulator, dar administrativ! Rosreestr pentru aceasta și există pentru a verifica natura juridică a tranzacțiilor în numele statului.
Guest 20 - 19.03.2013 - 17:37 Citat: Postat de Olya La NewCons sfătuiește să facă acest lucru numai pentru că nu cunoaște specificul formării și contabilității lui Rosreestra. Îl sfătuiesc să facă acest lucru deoarece: 1. știu că există o astfel de specificitate, 2. Există precedente de înregistrare a dreptului după re-depunere, 3. Costul evenimentului este de numai 200 r. se poate aplica fără a aștepta decizia de apel! cinci.
Aș fi făcut atât de mult! Guest 21 - 19.03.2013 - 18:55 19-Olya La și nu ați putea ajuta să rezolvați această problemă? ... Nu pentru mulțumiri? Guest 22 - 19.03.2013 - 20:42 Citat: Mesaj de la Slash2009 19-Olya LA și nu ați putea ajuta să rezolvați această problemă? ...
Guest 5 - 03/18/2013 - 20:10 Citat: Mesajul de la Slash2009 Întrebare: Este posibil să vindeți obiectul construcției neterminate într-o astfel de situație, când Pământul nu aparține nici unei forme de drept? Situația este interesantă! Așa cred. Dreptul la incomplet este acolo, adică. Puteți să-l eliminați, site-ul este format - există limite și număr cadastral, astfel încât, în opinia mea, puteți compila un contract pentru achiziționarea și vânzarea unui obiect imobiliar în care să se înregistreze că obiectul este situat pe acest lucru / Y, dreptul la care nu este înregistrat ... Guest 6 - 03/18/2013 - 20:17 Peste Pământ. Practica judiciară pe această temă este contrară obligațiilor cuiva! Dar, deoarece banii sunt plătiți pentru complot, există o hotărâre, DKP este încheiat, atunci puteți cu cererea adresată de recunoașterea dreptului de proprietate! Guest 7 - 19.03.2013 - 07:44 1.
Lawyer.ru 380 Avocați acum online
Este posibil să se vândă un obiect de construcție neterminată și să aveți nevoie de documentele vânzătorului cu privire la proprietatea asupra obiectului de colaps a lui Victoria Dymova angajatul angajatului Lawyer.com a fost deja luat în considerare, încercați să vedeți aici:
Răspunsuri ale avocaților (1)
Important
O astfel de poziție aderă la instanțele de arbitraj, în special la FAS din districtul Volga-Vyatka (Decretul în cauza nr. A43-29587 / 28-626), FAS al districtului Volga (Decretul în cazul N A12-4486 / 05-C47 ), Fasul districtului West Siberian (Rezoluția nr. F04-1130 / (20855-A45-5)). Vânzarea unui obiect de activitate în curs se desfășoară pe baza contractului de vânzare în scris. Tranziția la cumpărătorul de proprietate asupra obiectului construcției neterminate este supusă înregistrării de stat.
Probleme majore la cumpărarea construcției neterminate
Achiziționarea de obiecte de construcție neterminată este în prezent practică foarte comună. Această formă de dobândire a drepturilor la obiectul viitor are avantajele sale și, respectiv, dezavantaje. Avantajele sunt, toate permisiunile necesare au fost deja obținute pe obiect, a fost elaborat proiectul, o parte a lucrării a fost efectuată etc. Toate acestea reduc incertitudinea atât în \u200b\u200bceea ce privește finalizarea lucrărilor, cât și la costul final. Principalul dezavantaj este că noul proprietar va trebui să fie în cadrul volumului deja acceptat, constructiv și al altor soluții tehnice. Adevărat, există cazuri în care obiectul este cumpărat exclusiv de dragul terenului de a se relaționa, dar nu vom lua în considerare astfel de cazuri.
În mod natural, înainte de a cumpăra un astfel de obiect de construcție neterminată trebuie evaluată. În acest concept, fiecare cumpărător investește semnificația, dar totul este de obicei redus la necesitatea de a da răspunsuri la următoarea întrebare banală - cât de mult merită acest obiect.
La răspunsul la această întrebare, este necesar să se rezolve următoarele 3 sarcini principale:
1. Analiza statutului juridic al acestui obiect
2. Pentru a analiza starea tehnică a obiectului, determinați volumul, costul și calitatea lucrărilor efectuate.
3. Determinați costul finalizării construcției.
Statutul juridic al unui obiect de construcție neterminată.
Legislația Federației Ruse este în prezent recunoscută ca obiect de construcție a bunurilor imobile. În consecință, o astfel de proprietate poate fi vândută (cumpărare) în cadrul contractelor de vânzare. Starea imobiliară Obiectul muncii în curs de desfășurare devine din momentul înregistrării sale de stat. Aceste norme au fost reflectate:
la articolul 130 din Codul civil al Federației Ruse. "Lucruri reale și mobile", care afirmă că "imobiliare (imobiliare, imobiliare) includ terenuri de teren, secțiuni de subsol, obiecte separate de apă și tot ceea ce este strâns legat de pământ, adică obiecte, mișcarea care, fără daune disproporționate, imposibil imposibil, inclusiv pădurile, plantarea perene, clădirile, structurile, obiecte de construcție neterminată (Așa cum a fost modificat de Legea federală din 30 decembrie 2004 nr. 213-FZ). "
În articolul 25 "Înregistrarea de stat a proprietății asupra obiectului creat de imobiliare" Legea Federației Ruse "privind înregistrarea de stat a drepturilor la bunuri imobile și tranzacții cu aceasta", în conformitate cu care
"1. Proprietatea obiectului creat de bunuri imobiliare este înregistrată pe baza documentelor care confirmă faptul că este crearea sa.
2. Proprietatea lui obiect de construcție neterminată Înregistrat pe baza documentelor specificate în acest articol.
3. În cazul în care terenul de teren alocat pentru a crea obiectul imobiliar aparține reclamantului cu privire la dreptul de proprietate, proprietatea reclamantului asupra obiectului de lucru în curs este înregistrată pe baza documentelor care confirmă proprietatea acestui teren complot, autorizații de construcție, proiectarea și estimarea documentației și documentele care conțin o descriere a obiectului construcției neterminate.
4. În cazul în care terenul alocat pentru a crea o proprietate imobiliară aparține reclamantei într-un alt drept decât dreptul de proprietate asupra proprietății solicitantului asupra obiectului construcției neterminate este înregistrată pe baza documentelor care confirmă dreptul de a utiliza acest teren complot, autorizații de construcție, documentația estimată și documentele care conțin descrierea obiectului construcției neterminate. "
Aceste editări ale articolelor au intrat în vigoare de la 1 ianuarie 2005, de fapt, de fapt, procesul de aplicare a legii. Ar trebui subliniat separat faptul că, dacă este mai devreme, obiectul construcției neterminate a fost înregistrat numai dacă ar fi fost necesar să se facă o tranzacție cu aceasta, atunci un astfel de obiect poate fi înregistrat în orice moment.
Mai mult, ar trebui să se sublinieze în special faptul că fără înregistrarea de stat cu obiectul construcției neterminate, este imposibil să se facă o tranzacție de cumpărare și vânzare. Prin decizia Curții Districtuale din Octombrie din Krasnoyarsk la 11 august 2003, sa constatat că "Contractul de vânzare al obiectului construcției neterminate este o tranzacție neglijabilă, dacă dreptul la obiectul specificat nu este înregistrat în modul prescris ".
Acest lucru este deosebit de important, deoarece adesea astfel de obiecte sunt oferite să cumpere în conformitate cu schema, nu achiziționarea și vânzarea obiectului în sine, ci prin achiziționarea unei firme care își desfășoară construcția. Acest lucru se face deoarece nu se presupune că nu există dificultăți în refacerea autorizațiilor și a altor documente pe noul proprietar etc. Cu toate acestea, achiziționarea unui obiect care vă permite să identificați toate problemele juridice (dacă există) deoarece Există 2 etape care vor avea loc - înregistrarea de stat a dreptului la obiectul construcției neterminate de către vânzător și de comisia de vânzare a vânzărilor cu înregistrarea de stat a dreptului cumpărătorului la acest obiect. Într-adevăr, în procesul de înregistrare a dreptului vânzătorului, se poate dovedi că nu are dreptul la acest obiect, deoarece existența dreptului va determina întregul set de documente - dreptul de aterizare, inițial și Permise și documentație de proiect, prezența diferitelor tipuri de sarcini și creanțe ale unor persoane terțe etc. În același timp, ar trebui să fie în ea, care este în conformitate cu articolul 21 din art. 51 Codul de planificare a orașului al Federației Ruse "Termenul de autorizare de construcție în timpul tranziției dreptului la terenuri și obiecte de construcție a capitalului este conservat." Deci, noul proprietar nu va trebui să dezvolte și să coordoneze toate documentele reutilizate. Adevărul nu este foarte clar cât de practic va funcționa, deoarece În toate permisele, apare și numele fostului proprietar și aceste documente ar trebui reformate. Codul vechi de planificare a orașului a arătat direct.
În prezent, legislația stabilește un singur caz de înregistrare obligatorie a obiectului construcției neterminate - în cazul atragerii de fonduri pentru construcția (crearea) instalației, a cărui finanțare a fost efectuată cu implicarea fondurilor participanților la construcția de capitaluri proprii . Ar trebui să se țină cont de faptul că sub partenerii de construcție comună implică nu numai entități fizice, ci și juridice.
Principala problemă astăzi pare a fi următoarea. Legea "privind participarea la construirea de capitaluri proprii a clădirilor de apartamente și a altor obiecte imobiliare și amendamentele la unele acte legislative ale Federației Ruse" au împărțit piața în două părți. Prima parte include obiecte, permisul de construcție pentru care se obține înainte de intrarea în vigoare a acestei legi. A doua parte include obiecte, permisul de construcție pentru care în momentul intrării în vigoare a legii nu a fost emis. În mod natural, primul grup de obiecte din cea mai mare parte nu este înregistrat ca obiect de bunuri imobiliare. În consecință, contribuțiile de capital propriu ale investitorilor terți sunt, de asemenea, înregistrate (dacă există). În consecință, în viitor, noul proprietar poate întâmpina pretențiile terților (investitori, contractori). În plus, probabilitatea unei astfel de dezvoltări a evenimentelor este foarte mare. În condițiile construcției "Boom" ar trebui să găsiți întotdeauna un răspuns la întrebarea "De ce este acest obiect de vânzare în stadiul de construcție?" Iar răspunsurile sunt în cea mai mare parte 3:
1. Proiectul nu este profitabil.
2. Proprietarul are probleme cu alți participanți la proiect.
3. Prețul de vânzare este în mod repetat supraestimat.
Acesta poate fi informat că viitorii proprietari să acorde atenție normelor conținute în partea 3 din articolul 9 din lege "privind înregistrarea de stat a drepturilor la imobiliare și tranzacțiile cu el", în care se spune că "competența instituțiilor de justiție să includă verificarea realității documentelor solicitantului și disponibilitatea drepturilor relevante la persoana sau autoritatea depusă. " Articolul 13 Competența instituției de justiție este completată cu o astfel de funcție ca "expertiza juridică a documentelor și verificarea legalității tranzacțiilor". Potrivit practicii judiciare, în cadrul expertizei juridice, ar trebui să se înțeleagă să studieze documentele prezentate pentru înregistrarea de stat pentru a stabili un fapt juridic, care este o justificare indiscutabilă, în special, să apară la dreptul la bunuri imobile. Prin urmare, în cazul în care autoritățile de înregistrare a drepturilor nu își îndeplinesc activitatea în conformitate cu legea, care va conduce la anularea judiciară a drepturilor noului proprietar pentru imobiliare, atunci viitorul proprietar pare posibil Prezentați rambursarea pierderilor suportate. Dar astăzi nu există precedent.
Evaluarea stării tehnice
Evaluarea stării tehnice a obiectului construcției neterminate este realizată pentru a determina calitatea lucrărilor efectuate și costul eliminării defectelor și dezavantajelor identificate, care se reflectă direct în costul finalizării construcției (sau determinarea tehnicii tehnice Capabilități și fezabilitatea economică a unei astfel de finalizări).
Parametrii controlați ai clădirii (sondajul și structurile din regiunea Samara sunt date pe TSN) sunt: \u200b\u200bdimensiunile globale, podelele, înălțimea podelei; Schemă constructivă; Tipul și profunzimea fundației; încărcare și expunere; Roll total, deformare (precipitații), dimensiuni între axele principalelor elemente structurale (span, etapă de coloane, grinzi, ferme), semne de noduri caracteristice, distanțe între noduri etc.; dimensiunile geometrice ale elementelor structurale; Construcții de noduri și articulații, tipuri și materiale de transportator și de închidere a structurilor.
Parametrii controlați pentru structurile de beton sunt: \u200b\u200bdimensiuni geometrice; Proiecte de forță de beton; permeabilitatea betonului; Alcalinitatea betonului; Rezistența la îngheț de beton.
Parametrii controlați pentru structurile din beton armat sunt:
dimensiuni geometrice; Lățimea dezvăluirii fisurilor; formă de armare; deflecție;
grosimea stratului protector al betonului; Proiecte de forță de beton; permeabilitatea betonului; Alcalinitatea betonului; Rezistența la îngheț de beton; Diametre, locație de cantitate și armătură; rezistența armăturii; Starea articulațiilor sau nodurilor structurilor prefabricate.
Parametrii controlați pentru structurile de piatră sunt: \u200b\u200btipul și calitatea zidăriei; Vizualizați și mărci de pietre și mortar; dimensiunile geometrice (grosimea și înălțimea pereților, dimensiunile de simplitate); puterea pietrelor și a mortarului; rezistența la înghețuri a pietrelor; grosimea cusăturilor de zidărie; Valoare goală; Vizualizare, diametre, cantitate și locație de armătură; rezistența armăturii; Topirea umidității.
În numărul de parametri controlați, atunci când examinează betonul, structurile din beton armat și piatră, includ:
1 caracteristici de rezistență ale betonului, pietrelor și soluțiilor în cazurile în care:
documentația disponibilă nu conține date de proiect privind rezistența materialului și aceste informații sunt necesare la evaluarea stării structurilor;
există motive de a presupune că atunci când se pregătesc și de a pune materiale, cerințele care acționează în momentul construcției au fost încălcate;
există motive să presupunem că materialul la o vârstă fragedă a fost influențat de temperaturi negative;
materialul are daune de coroziune semnificative, deteriorări datorate unui incendiu sau ca urmare a înghețării și dezghețului alternativ;
proiectul a fost supus unui efect dinamic sau vibrației semnificative;
ca urmare a calculelor de testare care utilizează valorile de proiectare ale rezistenței materialelor, sa constatat că capacitatea de transport a structurii este insuficientă și există motive să se creadă că rezistența reală a betonului este mai mare decât proiectul ;
la schimbarea încărcăturilor sau a condițiilor de funcționare.
2 Cantitate, diametru și rezistență la armare în cazuri dacă:
nu există date privind proiectul privind consolidarea și aceste informații sunt necesare la evaluarea stării structurilor;
există motive să presupunem că în timpul fabricării, a fost făcută derogare de la proiect în consolidare;
deflectarea și lățimea dezvăluirii fisurilor depășesc normalizate;
natura fisurilor și daunelor indică o posibilă retragere din cerințele proiectului de armare;
există semne care mărturisesc coroziunea armăturii;
designul a fost expus la foc;
scopul examinării este de a găsi rezervele capacității de susținere a structurilor.
În alte cazuri, parametrii controlați enumerați în această clauză nu pot fi determinate în timpul sondajului și atunci când efectuează calcule de testare ale structurilor, acceptate conform datelor proiectului.
Parametrii controlați pentru structurile metalice sunt: \u200b\u200bdimensiunile geometrice, defignările, rezistența la randament și rezistența la timp; extensie relativă; vâscozitatea șocului la diferite temperaturi și după îmbătrânirea mecanică; compoziția chimică a oțelului; Rezistența la randament, rezistența temporară, alungirea relativă , vâscozitatea șocurilor și compoziția chimică a cusăturilor sudate, șuruburilor, niturilor; dimensiuni (lungime, cattat) de suduri; Numărul și diametrul de nituri și șuruburi în noduri; Clasa de precizie și clasa de forță de șurub.
La examinarea structurilor metalice în numărul de parametri controlați (cu teste de laborator), caracteristicile de rezistență ale oțelului, sudurilor, șuruburilor și niturilor, plasticității, compoziției chimice și o tendință de distrugere fragilă în cazurile în care sunt:
nu există documente și certificate executive sau insuficiente informații disponibile în acestea;
detectate în structurile de deteriorare asociate cu calitatea scăzută a oțelului (saramură, fisuri fragile etc.);
metalul a suferit deformări plastice sau expunerea la temperaturi ridicate;
este posibil să se dezvolte coroziunea intercrystalină sau crăparea coroziunii metalului.
Parametrii controlați pentru structurile din lemn sunt: \u200b\u200bdimensiuni geometrice; deflecție; Rasa de lemn și soiul său; caracteristicile de rezistență ale lemnului; Lista de umiditate din lemn Lățimea straturilor arcuite și conținutul lemnului târziu în ele; tipul de placaj și caracteristicile sale de rezistență; Caracteristicile de rezistență ale elementelor din oțel sau din aluminiu: rezistența randamentului, rezistența la timp, alungirea relativă; Material, cantitate, plasare și dimensiune a elementelor de legătură; gradul de impregnare a lemnului cu antipirens; Lungimea și adâncimea parbrizului; Lungimea zonei de susținere și adâncimea de tăiere a zonei întinse a elementelor de îndoire; Vederea și dimensiunile slăbirii secțiunilor transversale prin încheieturi, decupaje.
La examinarea structurilor din lemn, caracteristicile de rezistență ale lemnului, placajului, oțelului sau elementelor de aluminiu trebuie incluse în numărul de parametri controlați în cazurile în care:
nu există desene de lucru, pașapoarte și certificate privind designul;
detectate în desenele de putregai, fungice, entomologice și alte deteriorări la lemn;
rezervele capacității purtătorului de structuri sunt căutate;
desenele au fost expuse la temperaturi ridicate sau sunt foarte umezite.
În alte cazuri, parametrii controlați enumerați în această clauză nu pot fi determinate în timpul examinării și când efectuați calculele de testare ale structurilor, acesta este acceptat pentru proiectare și documentație executivă.
Principalii parametri controlați ai defectelor și deteriorarea structurilor din beton armat sunt: \u200b\u200blățimea dezvăluirii și adâncimea fisurilor, locația și caracterul acestora; Dimensiunile și localizarea de așchii cu deficiențe și fără epuizarea armăturii; Gradul de deteriorare a armăturii și starea ambreiajului său cu beton; gradul de deteriorare a părților ipotecare și starea articulațiilor și nodurilor conjugării structurilor prefabricate; dimensiuni și profunzime de impregnare cu produse petroliere; adâncimea stratului convertit de beton; Temperatura de încălzire a betonului în timpul incendiului.
Principalii parametri controlați ai defectelor și deteriorarea structurilor de piatră sunt: \u200b\u200blățimea dezvăluirii fisurilor, natura și locația lor; Adâncimea și dimensiunea daunelor locale de zidărie.
Parametrii controlați principali ai defectelor și deteriorarea structurilor metalice sunt: \u200b\u200bdimensiunile secțiunii transversale a elementelor care nu sunt furnizate de proiect; Dimensiunile de fisuri sunt în principal metalice, suduri și o zonă din apropiere de suduri; Incomplet, incompletență, prezență de crater, fulgi etc. în suduri; Subsocuri de metal de bază; curbura generală a elementului sau construcției de-a lungul întregii lungimi dintre punctele de consolidare; Curburi locale pe lungimea lungimii elementului sau dent; deplasarea reciprocă a structurilor; Cleme în locurile de conjugare; Schimbarea șuruburilor și niturile cu axe de centrare și ambalare; adâncimea coroziunii elementelor; Gradul de distrugere a acoperirilor protectoare etc.
Principalii parametri controlați ai defectelor și deteriorarea structurilor din lemn sunt: \u200b\u200bgradul de deteriorare a lemnului pentru ciupercile, dăunătorii entomologici, putregaiul; slăbirea secțiunii transversale a elementelor care nu sunt prevăzute de proiect; Dimensiunile și localizarea fisurilor de uscare; curbura generală a elementului sau construcției de-a lungul întregii lungimi dintre punctele de consolidare; Eliberarea locală a elementelor; lacune între elemente; non-subțire în structuri lipite; deformarea locurilor de crimine; Adâncimea coroziunii elementelor metalice și a pieselor etc.
Lista parametrilor controlați poate fi extinsă sau scurtată în programul de anchetă, în funcție de tipul de structuri, de stările lor, de caracterul complet al documentației tehnice etc.
Costul finalizării construcției
Aceasta este cea mai importantă întrebare. Costul proiectului este constat din două componente - prețul de achiziție al obiectului plus costul de completare a construcției. Astăzi există o greșeală pe piață că cumpărătorii de construcții neterminate. Faptul este că evaluarea obiectului incomplet este atrasă de firme de evaluare pur care calculează costul de a finaliza crearea unui obiect cu 2 moduri. Ca diferența dintre costul estimat total al obiectului reflectat în documentația de proiectare și estimare și costul lucrărilor de construcție și instalare finalizate, reflectate în actele din Forma 2 și 3. sau ca diferență între aceiași indicatori, dar sigur pe standardele integrante. Aceste calcule sunt realizate de așa-numitele "date ale clientului" (costul total estimat al muncii, costul lucrărilor efectiv efectuate etc.).
Dar acuratețea acestor date nu este verificată de nimeni. Experiența profesională a experților arată că, într-un minim în 50% din cazuri, calculul deplin al costului estimat al construcției unui obiect specific (subliniază - un specific), și nu analogic, este absent și, în 40%, este semnificativ neterminat. De fapt, a suportat costurile mereu! copleşitȘi minim 15% și îndeplinește 100%.
Acesta este motivul pentru care este necesar să se efectueze o examinare și valoarea reală a lucrărilor efectuate și documentația estimată pentru acuratețea și valabilitatea acestora și adesea o estimare detaliată a proiectului este necesară pentru a compila pur și simplu. Și este întotdeauna mare și nici o muncă mai ieftină.
La evaluarea costului construcției, este necesar să minimalizați următoarele lucrări:
pentru a evalua fiabilitatea compozițiilor și a domeniului de activitate asupra secțiunilor documentației estimate pentru construirea obiectului;
determină corectitudinea calculului și aplicării costurilor unitare de muncă, costurile generale, costurile limitate, economiile planificate etc., conformitatea acestora și documentația contractuală, condițiile actuale de construcție;
3. determinați precizia costului prevăzut pentru utilizarea în construcția de materiale și echipamente, conformitatea cu indicatorii medii pentru perioada de construcție;
determinați exactitatea valorii reale a lucrărilor de construcție și instalare, luând în considerare compoziția și volumul efectiv, corectitudinea ratelor aplicate, indicii de recalculare și calcule ale valorii reale, precum și adecvarea documentației de raportare pentru acest lucru adoptarea și costurile de reducere a producției lor;
se potrivesc cu valoarea reală a lucrării efectuate pe obiect cu estimarea, stabilirea cauzelor abaterilor (în cazul prezenței lor), pentru a prezice valorile posibilelor abateri ale valorii estimate de la implementarea efectivă a construcției și instalațiilor lucrați pe obiect;
instalați și analizați factorii care afectează formarea costului real al construcției.
O parte integrantă a obiectului construcției neterminate este permis, proiectarea și estimarea, documentația contractuală și executivă. Prezența sau absența acestei documentații afectează, de asemenea, costul de completare a lucrării.
Cel mai important factor este analiza relațiilor juridice ale vânzătorului cu alți participanți în construcții, în special designeri, contractori și furnizori. Se poate descoperi că multe dintre lucrările efectuate nu sunt plătite sau viceversa - munca plătită nu este îndeplinită. O analiză completă a obligațiilor reciproce ar trebui, de asemenea, efectuată în stadiul de estimare a valorii obiectului. Adesea nu este profitabilă (și este imposibilă) să înlocuiți atât organizația de proiect, cât și contractorii și furnizorii.
În cele din urmă, numai după îndeplinirea tuturor măsurilor de mai sus, este posibilă o evaluare integrală finală a valorii obiectului construcției neterminate. Va funcționa din indicatori de cost și timp. Condiția tehnică a obiectului, disponibilitatea documentației, problemele juridice vor avea un impact nu numai pe costul finalizării construcției, ci și la timp. În consecință, luând în considerare acest termen suplimentar și volumul real al lucrărilor finalizate și nerealizate, costul final al construcției va fi găsit. Și acum trebuie corelate cu prețul oferit de vânzător, ținând seama de efectul intenționat al investiției.
Zakharov S.V., ASN Expert Group.©
Ce va fi discutat: uneori dezvoltatorul este forțat să vândă un obiect neterminat, pe care la construit pentru vânzare, de exemplu, din cauza lipsei de bani. Considerați acest obiect cu imobiliare? Cum de a aranja documente? Care sunt subtilitățile de luat în considerare la calcularea impozitelor?
Caracteristicile vânzării de neterminate
Obiectul neterminat se referă la bunuri imobile (alineatul (1) din art. 130 din Codul civil). Dezvoltatorul are dreptul să-l vândă. Dar numai în următoarele condiții:
Lucrările de construcții au fost oprite la instalație (lucrătorii din construcții la momentul vânzării nu ar trebui să fie contracte de construcție existente);
Dezvoltatorul a înregistrat dreptul de proprietate asupra obiectului.
Aceasta rezultă din articolul 218 alineatul (2), articolele 219 din Codul civil al Federației Ruse; Punctul 16 din revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de aplicarea legii federale "privind înregistrarea de stat a drepturilor la imobiliare și tranzacții cu el" (anexă la scrisoarea de informare pentru președinția Curții Supreme de Arbitraj de Federația Rusă din 16 februarie 2001 nr. 59).
Acord de contract de vânzare în scris. De asemenea, ar trebui să se înregistreze transferul de proprietate asupra cumpărătorului. Datoria de stat plătește proprietatea achizităivă, deoarece vânzătorul este eliberat dintr-o astfel de taxă (sub. 8.1 p. 3 din art. 333.35 din Codul fiscal al Federației Ruse, scrisoarea Ministerului Finanțelor din 16 ianuarie 2014 nr . 03-05-06-03 / 1011).
Luați în considerare un astfel de detaliu: În conformitate cu regula generală, prețul contractului include valoarea terenului sub el. Dar legea sau acordul poate prevedea alta (alineatul (2) din art. 552 din Codul civil al Federației Ruse).
Taxe
Luați în considerare taxele legate de vânzare: TVA, impozitul pe venit și impozitul pe proprietate.
Taxa pe valoare adaugata
TVA depinde de vânzarea nedreaptă de la acel obiect rezidențial sau nerezidențial?
Obiect nerezidențial. Vânzătorul trebuie să acumuleze TVA la o rată de 18%. Pentru a calcula, trebuie să luați costul de vânzare complet al obiectului fără a reprezenta TVA (clauza 1 din articolul 154 alineatul (3) din art. 164 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Pentru incomplet, momentul taxelor sunt aceleași ca și pentru orice altă proprietate imobiliară - aceasta este ziua de transmitere a unui obiect către cumpărător pe actul de transfer sau alt document privind transferul de bunuri imobiliare (punctul 16 din art. 167 din Codul fiscal al Federației Ruse).
În termen de cinci zile calendaristice de la data transmiterii obiectului, vânzătorul trebuie să pună o factură cumpărătorului (clauza 3 din articolul 168, sub. 1 la articolul 3 din art. 169 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Obiect rezidential. Pentru a impune TVA pentru vânzarea unei clădiri rezidențiale nefinisate - astăzi întrebarea este controversată. Judecătorii nu există nici o opinie.
Poziția I. Taxa trebuie acumulată. Deci consideră Ministerul Finanțelor. Argumentele sunt după cum urmează. Norma scutirea punerii în aplicare a clădirilor rezidențiale din TVA, atunci când nu se aplică clădiri rezidențiale nefinisate. Deoarece casa neterminată nu poate fi considerată un loc rezidențial, nu este încă potrivit pentru viață (alineatul (2) din art. 15 alin. (2) din art. 16 lcd RF).
Deci, vânzătorul trebuie să acumuleze TVA. Și cumpărătorul are dreptul să facă o deducere fiscală (scrisori din 13 august 2015 nr. 03-07-11 / 46755, din 12 mai 2012 nr. 03-07-10 / 11). În același timp, vânzătorul are dreptul de a lua pentru deducerea TVA-ului de la costurile de construcție pe care furnizorii și contractanții l-au prezentat (articolul 171, 172 din Codul Fiscal al Federației Ruse).
Hotărâri judecătorești în sprijinul unei astfel de poziții - în tabelul de mai jos.
Acordați atenție unui astfel de moment. Să presupunem că dezvoltatorul a construit o clădire rezidențială de vânzare, adică sa presupus că o va folosi în operațiuni care nu fac obiectul TVA (vânzarea de locuințe). Iar în timpul construcției nu a declarat TVA-ul economiei cu costuri de construcție. Dacă respectați poziția Ministerului Finanțelor, vânzătorul trebuie să acumuleze TVA în implementarea casei neterminate. În același timp, el are dreptul de a declara să deducă cantitatea de impozitul pe venit pe bunuri, lucrări, servicii utilizate pentru construirea casei. Ministerul Finanțelor, în aceste cazuri, recomandă declarațiile actualizate privind TVA și, dacă este necesar, pentru impozitul pe venit (scrisoarea din 13 august 2015 nr. 03-07-11 / 46755).
Poziția II. Taxa nu este necesară. În practica judiciară există decizii în care judecătorii cu oficiali nu sunt de acord. Adică arbitrii ajung la concluzia că norma privind eliberarea în aceste cazuri acționează și faptul că nu are incompletă a construcției semnificației juridice.
Soluții în sprijinul acestui punct de vedere - în tabelul de mai jos.
Astfel, în cazul în care societatea nu acumulează TVA din vânzarea unei clădiri rezidențiale neterminate, are șanse să obțină sprijin în instanță.
Nu uitați: cantitățile de TVA, prezentate în timpul construcției unei clădiri rezidențiale, atunci când se utilizează beneficii la deducere nu sunt luate. Acestea sunt incluse în costul CMR pe baza paragrafului 1 al articolului 17 din articolul 170 al Codului Fiscal al Federației Ruse (scrisoarea Ministerului Finanțelor din 15 martie 2012 nr. 03-07-10 / 05) .
Cum judecătorii decid controversa TVA din vânzarea de locuințe neterminate
Impozit pe profit
Venituri în valoare a prețului contractului fără a lua în considerare TVA, vânzătorul include venituri (clauza 1, 2, articolul 249, punctul 5 alineatul (1) din art. (5) din Codul fiscal al Federației Ruse).
Compania recunoaște veniturile la data transferului instalației către cumpărător în conformitate cu certificatul de transfer sau alt document privind transferul de bunuri imobiliare (alineatul (2) din art. 271 din Codul fiscal al Federației Ruse). Și, în același timp, ia în considerare costurile construcției unui obiect (alineatul (1), sub. 2, alineatul (1) din art. 268 din Codul fiscal al Federației Ruse). Acest lucru confirmă definiția arbitrajului suprem al Federației Ruse din 17 aprilie 2012. TE-4828/12.
Dacă societatea a vândut un loc de muncă incomplet, acesta ia în considerare acest lucru la calcularea impozitului pe venit (alineatul (2) din art. 268 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Impozitul pe proprietate
O clădire neterminată (construcție) nu este principala mijloc, deoarece este imposibil să o exploatezi.
Prin urmare, impozitul pe proprietate nu plătește vânzătorului, nici cumpărătorului până când obiectul nu este finalizat și nu va fi pregătit pentru funcționare (alineatul (1) din art. 374 din Codul fiscal al Federației Ruse). Acest lucru este confirmat în WFNS din Rusia din Moscova din 6 mai 2016 nr. 16-15 / 048499.
Contabilitate
Dezvoltatorul costurilor de construcție ia în considerare 08 de investiții în active imobilizate ". Deci, recomandă Ministerului Finanțelor, chiar dacă societatea construiește un obiect de vânzare (scrisoarea din 18 mai 2006. 07-05-03 / 02).
Veniturile din implementarea unui obiect neterminat, pe care compania le-a construit spre vânzare, recunoaște veniturile din activitățile obișnuite (punctul 5, 12 din PBU 9/99). În același timp, costul obiectului de eliminare se referă, de asemenea, la cheltuielile privind activitățile obișnuite (punctul 5, 6 din PBU 10/99).
La vânzarea unui obiect, construit pentru nevoile lor, veniturile provenite din vânzări reflectă modul în care alte venituri. Iar costul său se referă la alte cheltuieli (punctul 7 din PBU 9/99, paragraful 11 \u200b\u200bdin PBU 10/99.
Veniturile și cheltuielile sunt recunoscute în contabilitate la data tranziției de proprietate asupra unui obiect către cumpărător. Adică la data înregistrării de stat a acestei tranziții (clauza 16, sub. "G" p. 12 PBU 9/99, p. 19 PBU 10/99).
Cum să luați în considerare taxa de stat
Datoria de stat este inclusă în valoarea inițială a activelor fixe (punctul 8 din PBU 6/01). Dar dacă să o includeți în costul unui obiect construit de vânzare, nu este reglementat normal. Pentru impozitul pe venit, Ministerul Finanțelor consideră că este necesar să se includă în costul obiectului (scrisori din 8 iunie 2012 nr. 03-03-06 / 1/2 295 (§ 3), de la 12 august, 2011 n 03-03-06 / 1/481, la data de 4 martie 2010 nr. 03-03-06 / 1/113). În același timp, alineatul (1) alineatul (1) din articolul 264 din Codul Fiscal al Federației Ruse face posibilă atribuirea datoriei față de alte cheltuieli asociate implementării.
Deci, compania poate alege ordinea contabilității independent. În cazul în care societatea nu este pregătită să argumenteze, este mai sigur să adere la funcția de Ministerul Finanțelor.
Exemplul 1. Cum să reflectați vânzarea unui obiect neterminat
Stroyinvest LLC (dezvoltator) vinde o clădire nerezidențială nerezidențială pentru 1.180.000 de ruble. (inclusiv TVA - 180.000 de ruble). Compania a construit-o spre vânzare. Costul instalației la momentul vânzării - 700.000 de ruble. Compania a plătit datoria de stat pentru înregistrarea proprietății unui obiect incomplet - 22.000 de ruble. (sub. 22 p. 1 Art. 333.33 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Obiectul a fost transferat cumpărătorului și a înregistrat tranziția de proprietate într-o perioadă de raportare - în iulie.
Contabilul a făcut astfel de cabluri.
22 000 de ruble. - obligația de stat acumulată pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra obiectului construcției neterminate;
Debit 68 subaccount "Datoria de stat"
1 180 000 RUB. - venituri recunoscute din vânzarea obiectului;
180 000 de frecare. (1 180 000 de ruble. - 180.000 de ruble.) X 18%) - TVA acumulată;
722 000 RUB. (700.000 + 22.000) - costul obiectului vândut a fost scris;
În practică, vânzătorul poate transfera obiectul cumpărătorului în temeiul Legii de transfer înainte ca dreptul de proprietate să meargă la cumpărător (înainte de înregistrarea de stat a transferului de drepturi de proprietate). Apoi, va trebui să reflectați diferențele dintre impozit și contabilitate.
Exemplul 2. Cum să reflectați diferențele în contabilitate
Modificați termenii exemplului anterior. Să presupunem că vânzătorul a înmânat instalația către cumpărător cu privire la actul de transfer înainte ca cumpărătorul să înregistreze transferul de proprietate asupra obiectului.
Contabilul LLC StroyInvest a făcut următoarele intrări.
Opțiunea I - Datoria de stat este luată în considerare în valoarea obiectului.
La data plății taxei:
Credit 68 subaccount "Datoria de stat"
Debit 68 subaccount "Datoria de stat"
- 22 000 de ruble. - taxa de stat plătită;
722 000 RUB. (700.000 + 22.000) - a reflectat costul obiectului transmis;
Credit 68 subaccount "Calcule pe TVA"
144 400 de ruble. (722.000 de ruble. X 20%) - a reflectat o datorie fiscală amânată - este din costul unui obiect recunoscut de costul contabilității fiscale.
722 000 RUB. - costul obiectului vândut a fost scris;
Debit 68 subaccount "Calcule pentru impozitul pe venit"
Credit 68 subaccount "Calcule pentru impozitul pe venit"
144 400 de ruble. - A fost reparată.
1 180 000 de ruble. - Plata primită de la cumpărător.
Opțiunea II - Datoria de stat este luată în considerare în alte cheltuieli.
La data plății taxei:
Debit 45 Subaccount "Cheltuieli legate de vânzarea obiectului imobiliar"
Credit 68 subaccount "Datoria de stat"
22 000 de ruble. - taxa de stat acumulată pentru înregistrarea dreptului de proprietate;
Debit 68 subaccount "Datoria de stat"
- 22 000 de ruble. - taxa de stat plătită;
La data transferului de obiecte către cumpărător pentru certificatul de acceptare și acceptare:
Debit 45 subaccount "Obiectul construcției neterminate, transferat la cumpărător"
700.000 de ruble. - a reflectat costul obiectului transmis;
Credit 68 subaccount "Calcule pe TVA"
180 000 de frecare. (1 180 000 de ruble. - 180.000 de ruble .. x 18%) - TVA acumulată din costul obiectului transmis;
Credit 68 subaccount "Calcule pentru impozitul pe venit"
200 000 de ruble. - ((1 180.000 de ruble. - 180.000 de ruble.) X 20%) - a reflectat un bun impozit amânat - este cu valoarea veniturilor recunoscute în contabilitatea fiscală;
Debit 68 subaccount "Calcule pentru impozitul pe venit"
140 000 de frecare. (700.000 de ruble. X 20%) - a reflectat o datorie fiscală amânată - este din costul unui obiect recunoscut de costul contabilității fiscale.
La data înregistrării transferului de proprietate:
1 180 000 RUB. - a reprezentat venituri provenite din vânzări;
180 000 de frecare. - a reprezentat acumulat în timpul transferului de TVA;
Credit 45 subaccount "Obiectul construcției neterminate transmis către cumpărător"
700.000 de ruble. - costul obiectului vândut a fost scris;
Credit 45 subaccount "Cheltuieli legate de vânzarea obiectului imobiliar"
22 000 de ruble. - au scris datoria de stat;
Debit 68 subaccount "Calcule pentru impozitul pe venit"
200 000 de ruble. - A fost reparată.
Credit 68 subaccount "Calcule pentru impozitul pe venit"
140 000 de frecare. - A fost reparată.
La data primirii de bani de la cumpărător:
1 180 000 de ruble. - Plata primită de la cumpărător.
Organizația are un obiect de construcție incomplet. Cum puteți să o transferați unui alt dezvoltator? Cum se calculează costurile de emitere a documentelor? Citiți în articol.
Întrebare:Cum de a transfera o construcție neterminată la un alt dezvoltator? Cum de a calcula cheltuielile? Ce este inclus în cheltuieli? Ce documente să transmită? Cum să ia în considerare costurile care au mers nu numai pe acest obiect de construcție? (de exemplu, biroul, chiria de birouri etc.)?
Răspuns:Un obiect neterminat se referă la imobiliare. Dezvoltatorul are dreptul să-l vândă dacă lucrările de construcție sunt oprite la instalație, iar dezvoltatorul a înregistrat dreptul de proprietate asupra obiectului. Acord de contract de vânzare în scris. De asemenea, ar trebui să se înregistreze transferul de proprietate asupra cumpărătorului. Transferul obiectului către cumpărător este întocmit de actul de transfer.
Costurile informate pe care dezvoltatorul a suferit în legătură cu pregătirea pentru construcții și în implementarea lucrărilor de construcție formează valoarea bilanțului obiectului construcției neterminate. Dezvoltatorul costurilor de construcție ia în considerare 08 de investiții în active imobilizate ".
Prețul acordului de vânzare se reflectă ca venituri provenite din implementare, iar valoarea contabilă este luată în considerare la costurile asociate vânzării de bunuri.
Înregistrarea drepturilor de proprietate
Pentru a implementa (transmite) un obiect de construcție neterminată, organizația este obligată să înregistreze dreptul de proprietate asupra acestuia ca obiect de bunuri imobiliare (art., Codul civil al Federației Ruse). O astfel de înregistrare este posibilă numai dacă contractul cu contractantul este deja reziliat (punctul 16 din anexele la scrisoarea de informare a Președinției Curții Supreme a Federației Ruse din 16 februarie 2001 nr. 59). În cazul în care proprietatea nu este înregistrată pe obiectul construcției neterminate, punerea în aplicare a tranzacțiilor cu acesta este ilegală (a se vedea, de exemplu, rezoluția FAS a districtului Volga din 21 martie 2006. A12-4486 / 05-C47 , districtul West Siberian din 20 martie 2006 nr. F04-1130 / 2006 (20855-A45-5), districtul Volga-Vyatka din 23 mai 2007. A43-29587 / 2006-28-626).
Gestionarea înregistrării poate necesita, de asemenea, un certificat de surse de finanțare pentru construcții. Un astfel de certificat confirmă lipsa drepturilor părților terțe la obiectul de construcție (). Nu există o formă unificată a acestei referințe. Prin urmare, poate fi făcută în formă arbitrară.
Un specialist al autorității de înregistrare emite o chitanță care confirmă adoptarea de documente pentru înregistrarea de stat (). Înregistrarea este deținută nu mai târziu de o lună de la data depunerii documentelor (clauza 3 din Legea din 21 iulie 1997 nr. 122-FZ).
Drepturile la acest obiect apar de la o construcție de finanțare a unei persoane (în investitor).
Drepturile asupra obiectului aparțin investitorului
În cazul în care drepturile la obiectul construcției neterminate aparțin investitorului atras, dezvoltatorul (sau clientul tehnic) îl transmite mai întâi pe actul un obiect de construcție neterminată. Transmisia obiectului este reflectată în contabilitatea prin cablare:
Debit 76 Subaccount "Calculații cu investitorul" Credit 08-3
- transmise un obiect de construcție neterminată la investitor;
Debit 76 subaccount "Calculații cu investitorul" Credit 19
- TVA transmisă la instalația de construcție a investitorului.
Investitorul vine acest obiect, reflectând-o în contul său în contul 08-3, întocmește dreptul de proprietate și apoi îl vinde.
Drepturile asupra obiectului aparțin dezvoltatorului
În cazul în care drepturile asupra obiectului aparțin dezvoltatorului (dezvoltatorul va investi în construcție), atunci registrează dreptul de proprietate asupra lui însuși și vinde obiectul.
Implementarea și transferul drepturilor de proprietate
Punerea în aplicare a obiectului de lucru în curs se efectuează pe baza unui acord de cumpărare și vânzare încheiat în scris (). Trecerea la cumpărătorul drepturilor de proprietate asupra obiectului construcției neterminate trebuie înregistrată ().
Împreună cu dreptul de proprietate asupra obiectului construcției neterminate, vânzătorul transmite și dreptul la terenul de teren luat de acest obiect. În același timp, vânzătorul poate fi proprietarul terenului, pe care există un obiect de construcție neterminată sau să o închirieze. În al doilea caz, cumpărătorul dobândește dreptul de a utiliza terenul în aceleași condiții ca și vânzătorul obiectului construcției neterminate. În plus, punerea în aplicare a obiectului este permisă fără consimțământul proprietarului acestui domeniu, dacă acest lucru nu contravine condițiilor de utilizare a terenului stabilit prin lege sau contract. Această ordine rezultă din Codul civil al Federației Ruse.
Documentare
Transferul obiectului către cumpărător este întocmit de actul de transfer (). Forma unificată a acestui act nu este. Prin urmare, părțile pot face un act de transmitere în formă arbitrară. În același timp, actul trebuie să conțină detalii obligatorii stabilite la alineatul (2) din articolul 9 din Legea din 6 decembrie 2011 nr. 402-FZ.
Contabilitate
Recunoașterea recidentă se reflectă în contul de credit 91 "Alte venituri și cheltuieli". În același timp, costul unui obiect de construcție neterminată este recunoscut ca alte cheltuieli și este scris în debitul contului 91 "Alte venituri și cheltuieli" (clauză, PBU 10/99).
Implementarea obiectului construcției neterminate reflectă următoarea cablare:
Debit 62 Credit 91-1
-
reflectă implementarea obiectului construcției neterminate;
Debit 91-2 Credit 68 subaccount "Calcule pe TVA"
- TVA acumulată.
Valoarea taxei de stat plătite pentru înregistrarea obiectului este inclusă în costurile de vânzare (punctul 12 din PBU 5/01) sau alte cheltuieli (punctul 8 din PBU 6/01). Această operație reflectă cablajul:
Debit 91-2 Credit 68 subaccount "Datoria de stat"
- postat de taxa de stat pentru înregistrarea proprietății asupra obiectului construcției neterminate.
Organizația care transmite obiectul imobilului, al cărui responsabilitate este supusă înregistrării de stat, ar trebui să o scrie din contabilitate la momentul eliminării efective, indiferent de înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate (scrisoarea ministerului de finanțe din Rusia din 22 martie 2011 nr. 07-02-10 / 20).
Dacă transmiterea efectivă a obiectului coincide cu data înregistrării de stat, faceți cablajul:
Debit 91-2 Credit 08-3
- Scris de costul real al obiectului construcției neterminate.
În cazul în care obiectul a fost transferat la tranziția de proprietate, contul de selectare: cablarea:
Debit 45 Subaccount "Obiecte imobiliare transferate" Credit 08-3
- costul obiectului care trebuie înregistrat este scris;
Debit 91-2 Credit 45 subaccount "Obiecte de proprietate transferate"
- Cheltuieli recunoscute privind obiectul de eliminare a construcției neterminate (după înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate).
8.3. Înlocuirea dezvoltatorului prin vânzarea "incompletă"
În plus față de transferul de drepturi la terenul terenului, părțile ar trebui să emită un contract de vânzare a obiectului construcției neterminate. Dezvoltatorul vechi anterior întocmește proprietatea asupra obiectului construcției neterminate, care este cerința legislației în vigoare (art., Codul civil al Federației Ruse).
Costurile informate pe care dezvoltatorul a suferit în legătură cu pregătirea pentru construcții și în implementarea lucrărilor de construcție formează valoarea bilanțului obiectului construcției neterminate. Acestea sunt costurile asociate cu dobândirea dreptului de închiriat un teren de teren, cu un alt tip de coordonare, plăți de închiriere pentru teren, costul sondajelor de inginerie, lucrările de proiectare, lucrările de construcție și instalarea completate etc.
Prețul acordului de vânzare se reflectă în vechiul dezvoltator ca venit din implementare, iar valoarea contabilă este luată în considerare la costurile asociate vânzării de bunuri.
Vânzarea de facilități de construcții incomplete este supusă TVA, indiferent dacă este vorba despre construirea unui obiect rezidențial sau nerezidențial. În același timp, taxa pe valoarea adăugată plătită de dezvoltator în pregătirea pentru construcții și în lucrările de construcție se face pentru deducerea în modul prescris.
Ce vom vorbi despre: Dacă dezvoltatorul vinde un obiect neterminat, îl consideră imobiliare? Cum de a aranja documente? Există vreo taxă specială?
Caracteristicile vânzării de neterminate
Obiectul neterminat se referă la bunuri imobile (alineatul (1) din art. 130 din Codul civil). Dezvoltatorul are dreptul să-l vândă. Dar numai în următoarele condiții:
Lucrările de construcții au fost oprite la instalație (lucrătorii din construcții la momentul vânzării nu ar trebui să fie contracte de construcție existente);
Dezvoltatorul a înregistrat dreptul de proprietate asupra obiectului.
Nonwork este imobiliar. Tranzacțiile cu el trebuie să se înregistreze
Acord de contract de vânzare în scris. De asemenea, ar trebui să se înregistreze transferul de proprietate asupra cumpărătorului. Datoria de stat este plătită de dobânditorul proprietății, deoarece vânzătorul este eliberat dintr-o astfel de datorie (sub. 8.1 p. 3 din art. 333.35 din Codul fiscal al Federației Ruse, scrisoarea Ministerului Finanțelor din ianuarie 16, 2014 Nr. 03-05-06-03 / 1011).
Luați în considerare un astfel de detaliu: În conformitate cu regula generală, prețul contractului include valoarea terenului sub el. Dar legea sau acordul poate prevedea alta (alineatul (2) din art. 552 din Codul civil al Federației Ruse).
Este important să știți
Cumpărătorul este suportat pentru cumpărător și dreptul de proprietate asupra site-ului sub el sau dreptul de a utiliza site-ul în aceleași condiții ca și vânzătorul
Taxe
Luați în considerare taxele legate de vânzare: TVA, impozitul pe venit și impozitul pe proprietate.
Taxa pe valoare adaugata
TVA depinde de vânzarea nedreaptă de la acel obiect rezidențial sau nerezidențial?
Obiect nerezidențial. Vânzătorul trebuie să acumuleze TVA la o rată de 18%. Pentru a calcula, trebuie să luați costul de vânzare complet al obiectului fără a reprezenta TVA (clauza 1 din articolul 154 alineatul (3) din art. 164 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Pentru incomplet, momentul încărcării este același ca și pentru orice altă proprietate imobiliară este ziua transferului obiectului către cumpărător pentru actul de transfer sau alt document privind transferul de bunuri imobiliare (punctul 167 din Codul fiscal al Federației Ruse ).
În termen de cinci zile calendaristice de la data transmiterii obiectului, vânzătorul trebuie să pună o factură cumpărătorului (clauza 3 din articolul 168, sub. 1 la articolul 3 din art. 169 din Codul fiscal al Federației Ruse).
Obiect rezidential. Pentru a impune TVA pentru vânzarea unei clădiri rezidențiale nefinisate - astăzi întrebarea este controversată. Judecătorii nu există nici o opinie.
Poziția I. Taxa trebuie acumulată. Deci consideră Ministerul Finanțelor. Argumentele sunt după cum urmează. Norma scutirea punerii în aplicare a clădirilor rezidențiale din TVA, atunci când nu se aplică clădiri rezidențiale nefinisate. Deoarece casa neterminată nu poate fi considerată un loc rezidențial, deoarece nu este încă potrivit pentru viață (alineatul (2) din art. 15 alin. (2) din art. 16 lcd RF).
Pe o notă
Vânzarea locuințelor este scutită de TVA (sub. 22 al articolului 3 din art. 149 din Codul fiscal al Federației Ruse)
Deci, vânzătorul trebuie să acumuleze TVA. Și cumpărătorul are dreptul să facă o deducere fiscală (scrisori din 13 august 2015 nr. 03-07-11 / 46755, din 12 mai 2012 nr. 03-07-10 / 11). În același timp, vânzătorul are dreptul de a lua pentru deducerea TVA-ului de la costurile de construcție pe care furnizorii și contractanții le-au prezentat (art., Codul fiscal al Federației Ruse).
Hotărârile judecătorești în sprijinul unei astfel de poziții - în tabel.
Acordați atenție unui astfel de moment. Să presupunem că dezvoltatorul a construit o clădire rezidențială de vânzare, adică sa presupus că o va folosi în operațiuni care nu fac obiectul TVA (vânzarea de locuințe). Iar în timpul construcției nu a declarat TVA-ul economiei cu costuri de construcție.
Dacă respectați poziția Ministerului Finanțelor, vânzătorul trebuie să acumuleze TVA în implementarea casei neterminate. În același timp, el are dreptul de a declara să deducă cantitatea de impozitul pe venit pe bunuri, lucrări, servicii utilizate pentru construirea casei.
Ministerul Finanțelor, în aceste cazuri, recomandă declarațiile actualizate privind TVA și, dacă este necesar, pe impozitul pe venit (scrisoarea din 13 august 2015 nr. 03-07-11 / 46755).
Poziția II. Taxa nu este necesară. În practica judiciară există decizii în care judecătorii cu oficiali nu sunt de acord. Adică arbitrii ajung la concluzia că norma privind eliberarea în aceste cazuri acționează și faptul că nu are incompletă a construcției semnificației juridice.
