Potrivit experților, astăzi în orașele mari cu o cerere mare de bunuri imobiliare comerciale, costul obiectelor în 60-70% din cazuri este supraestimat. Faptul este că nimeni nu se grăbește să se despartă de obiecte profitabile și, prin urmare, nu ar trebui să fii surprins nici măcar de prețurile fantastice pentru obiectele comerciale, deoarece uneori proprietarii stabilesc în mod deliberat un preț exorbitant, deoarece nu vor să vândă obiect deloc. De obicei, prețurile umflate se găsesc în cazurile în care cererea pentru site depășește oferta de pe piață. Aceasta înseamnă că, în această zonă, pentru metri pătrați, de exemplu, pentru imobilele de birouri, cererea este atât de mare încât există o coadă pentru proprietăți imobiliare. Acest lucru sugerează doar că proprietățile comerciale sunt unul dintre cele mai profitabile active de pe piață.
Fără îndoială, există multe tipuri de proprietăți imobiliare, iar investițiile în locuințe sunt mai populare astăzi, deoarece o astfel de investiție este mai simplă și mai ușor de înțeles. Investițiile în proprietăți comerciale necesită cunoașterea pieței, tendințelor, cererii, dar în același timp pot aduce mult mai mulți bani decât apartamentele. Astăzi puteți investi în imobiliare comerciale de diferite categorii - acestea sunt depozite, birouri, comerț cu amănuntul și multe alte site-uri. În același timp, puteți investi în obiectele corespunzătoare în moduri diferite - cumpărați un site gata făcut, construiți unul nou sau investiți într-o afacere gata făcută.
Primul avantaj al investiției în imobiliare de vânzare cu amănuntul este că, în acest caz, veți obține un contract de închiriere pentru o perioadă de 15 ani și un chiriaș de ancorare de încredere, de exemplu, un astfel de gigant precum REWE Group, Edeka Gruppe sau METRO Group. Probabilitatea ca o astfel de companie să falimenteze este neglijabilă.
Dacă investiți într-o clădire rezidențială profitabilă, atunci chiriașii dvs. vor fi oameni obișnuiți, de regulă, cu contracte pe durată nedeterminată. Fiecare locatar are propriile preocupări. Unul se poate muta din casa ta din cauza circumstanțelor familiale, celălalt din cauza schimbării locului de muncă ... Într-un cuvânt, cifra de afaceri a chiriașilor din clădirile rezidențiale este mai mare.
„Pentru investitori, și nu numai pentru cei ruși, investițiile în facilitățile de vânzare cu amănuntul sunt o afacere de înțeles și transparentă. Ei preferă fiabilitatea. Contractul de 15 ani garantează că, chiar dacă chiriașul dorește să schimbe locația după 5 ani, el trebuie totuși să plătească chiria. Dar numai dacă contractul este întocmit corect ... Bineînțeles, chiriașii intră în condițiile în care contractul poate fi reziliat. Dar dacă proprietarul își îndeplinește toate obligațiile, atunci este imposibil să ieși din afacere. Acesta este un mare plus pentru investitori. "
Facilitățile de cumpărături sunt mai ușor de gestionat decât cele rezidențiale. Dar numai dacă ați cumpărat un magazin nou cu un contract nou. Dacă obiectul are deja zece ani, începe munca serioasă a companiei de administrare. Cerințele privind calitatea spațiilor comerciale din Germania sunt în mod constant îmbunătățite, obiectele vechi nu le mai îndeplinesc - este necesar să se efectueze reparații și modernizare.
Dacă proprietarul nu păstrează obiectul în stare bună, după 15 ani chiriașul nu va reînnoi contractul de închiriere și va fi dificil să găsim unul nou în condiții favorabile.
„Merită să ne gândim dacă proprietatea dvs. va fi solicitată în 15 ani, chiar și în etapa de selecție imobiliară. Pentru a face acest lucru, trebuie să analizați mulți parametri diferiți: locația magazinului, puterea de cumpărare a populației din zonă, câte persoane locuiesc în cartierul punctului de vânzare, diverse date economice, de exemplu, rata șomajului, situația demografică, PIB pe cap de locuitor ...
Un alt parametru important este adecvarea spațiului pentru nevoile chiriașului. Comerțul cu amănuntul din Germania primește o marjă foarte mică, aproximativ 1-2% din cifra de afaceri. Pentru a obține acest profit, trebuie să aibă un anumit sortiment de bunuri, iar magazinul trebuie să fie nici mai mult, nici mai puțin decât este necesar. Prin urmare, dacă un investitor dorește ca proprietatea sa să fie la cerere, el trebuie să se încadreze în standardul unui operator de retail. "
O diferență importantă între o clădire de locuințe și o unitate de vânzare cu amănuntul este viața clădirii. Pentru locuințe este de 80 de ani, iar pentru imobilele comerciale este de 40 de ani. Aceasta înseamnă că, dacă au trecut 40 de ani, atunci clădirea este supusă demolării sau necesită reparații majore. În practică, reviziile se efectuează la fiecare 30 de ani.
„Acesta este un minus al imobilelor cu amănuntul, despre care puțini oameni vorbesc. Atunci când cumpărați un obiect, trebuie să vă bazați pe faptul că peste 30 de ani va necesita investiții suplimentare. O durată scurtă de viață duce la riscuri suplimentare, care la rândul lor măresc profitabilitatea. De aceea, rentabilitatea imobilelor cu amănuntul este în medie mai mare decât cea a imobilelor rezidențiale.
Lasă-mă să explic cu un exemplu. Cumpărați un magazin cu un ROI de 6,5%. Totul este adevărat timp de 10 ani. Dar dacă calculați investiția pentru o perioadă de 30 de ani, adică adăugați reparațiile necesare la fondurile investite, profitabilitatea va scădea la 5%. Investitorii din Rusia se gândesc rar la asta. "
Prima reacție, când aflați despre necesitatea reparațiilor: de ce să așteptați 30 de ani, puteți obține un profit din obiect timp de 15 ani și apoi să-l vindeți - lăsați-i pe alții să îl repare.
„Costul imobilelor cu amănuntul este format diferit de cel imobiliar rezidențial. Depinde nu numai de prețul terenului, de clădiri, de indicatorii economici din regiune, ci și de disponibilitatea permisiunii pentru desfășurarea unei activități comerciale și, în mare măsură, de durata contractului de închiriere.
Pe măsură ce ne apropiem de sfârșitul contractului, valoarea imobilelor va scădea. Pentru a vinde în mod profitabil obiectul și a obține un profit bun, este necesar să efectuați reparații, adică investește o sumă acolo și încheie un nou contract pentru 10-15 ani. "
Rentabilitatea medie a unui punct de vânzare cu amănuntul din Germania este de 5-6% pe an, la obiectele cu locație AA (zone centrale ale celor mai mari șapte orașe) - 3-5%. În clădirile rezidențiale, rentabilitatea medie este cu 1% mai mică.
Notă: nu vorbim acum despre profitul net, ci despre așa-numita rentabilitate inițială. Pur și simplu, plățile chiriei sunt împărțite la costul proprietății și înmulțite cu 100.
„Cifrele date sunt situația medie. Dacă luăm ca exemplu cel mai popular obiect în rândul investitorilor străini - un magazin alimentar dintr-un mic oraș german - atunci rentabilitatea acestuia va varia foarte mult în funcție de durata contractului. Un obiect cu un contract pe 15 ani poate fi găsit cu un randament de până la 6-7% și cu un contract pe doi ani - chiar și până la 9-12%.
De ce mai mult? Pentru că nu există nicio garanție că chiriașul va rămâne cu dvs. în următorii 15 ani. În consecință, prețul obiectului scade. Și acest lucru se reflectă în profitabilitate ".
Mulți au auzit probabil că proprietatea imobiliară din Germania a crescut cu câțiva procente pe an de mai mulți ani și este mai rapidă în regiunile în curs de dezvoltare. Acest lucru este adevărat, dar numai pentru locuințe. Dacă cumpărați o clădire de apartamente, cel mai probabil vă puteți aștepta la o capitalizare de 3% pe an. Cu excepția cazului în care, desigur, ați ales un obiect într-o zonă deprimată, de unde pleacă populația. Există și în Germania.
Imobilele comerciale au propriul ciclu de preț. De îndată ce se încheie un contract de închiriere profitabil, obiectul devine mai scump, cu cât acordul se apropie mai aproape, cu atât magazinul devine mai ieftin. Excepția este obiectele comerciale de stradă.
„Există un prag optim de ieșire. Trebuie să-l simți, să-l cunoști, să plutești pe piață. O facem cu investitorii noștri. Ei cumpără un obiect cu un contract de închiriere pe 15 ani, când văd că începând cu anul viitor prețul va începe să scadă, îl informez pe investitor și vindem. El returnează banii investiți și primește chirie pe parcursul anilor de investiții.
Vânzarea unui obiect cu profit este posibilă numai dacă are o locație ideală - TOP-A. Adică, se află nu doar într-o metropolă de categoria A - cele șapte mari orașe germane -, ci și în cea mai bună zonă a acestui oraș, pe o stradă aglomerată. Prețul acestor imobile va crește, capitalizarea este acolo. Valoarea tuturor celorlalte proprietăți cu amănuntul din Germania scade pe măsură ce termenul leasingului se apropie de sfârșitul termenului leasingului.
„Și în ciuda prețurilor complicate, consider investițiile în imobiliare cu amănuntul o investiție sigură. Si de aceea.
Probabil că nu ai fost atent. Dar am spus că un investitor cumpără nu numai un obiect, ci și un permis pentru a desfășura anumite activități. Aceste permise devin din ce în ce mai puține, iar în curând comunele vor înceta să le elibereze cu totul.
Credem că cu cât sunt mai multe magazine cu atât mai bine. Nu este adevarat. În Germania, este responsabilitatea municipalității să controleze mediul concurențial. Există așa-numitul raport de putere de cumpărare. Adică, populația din această zonă cheltuiește o anumită cantitate pe an pentru hrană. Și dacă îl cheltuiește într-un singur magazin, atunci priza realizează o cifră de afaceri care se potrivește tuturor. Dacă distribuim această sumă către trei magazine, acestea nu vor fi suficiente. Prin urmare, comuna nu va elibera în prealabil autorizație de construire, astfel încât clădirea să nu fie goală din cauza faptului că firma a închis sucursala.
În multe regiuni din Germania, există deja o decizie a autorităților de a transfera comerțul în centrul orașului. În ultimii 20 de ani, s-au deschis etaje comerciale la periferie și, în consecință, fluxurile de populație din centru au plecat. Imaginați-vă: veniți în oraș, iar centrul este gol. Autoritățile nu sunt mulțumite de acest lucru. Prin urmare, în multe orașe, în special în regiunea Renania de Nord-Westfalia, autorizațiile de construire sunt eliberate numai în centrele orașelor, iar acolo este în mod natural mai scump și mai puțin spațiu.
Dacă cumpărați acum o instalație de vânzare cu amănuntul, pe termen lung, deținerea unui permis comercial vă va ajuta să o vindeți profitabil. Vom ajunge la concluzia că vor cumpăra doar un teren cu permis de afaceri și indiferent de starea obiectului de pe acesta. Cred că se va întâmpla peste 20 de ani, poate chiar mai devreme. "
Pregătit de Anastasia Faley
Diverse segmente ale pieței imobiliare pot deveni o sursă de venit. Vorbim atât despre obiecte finite, cât și rezidențiale și comerciale, precum și despre terenuri. Astăzi, cea mai mare cerere nu este pentru acele obiecte pentru care prețurile cresc, ci pentru cele care pot fi închiriate și care au un venit stabil din aceasta. Cele mai atractive în acest sens sunt obiectele imobiliare regionale la prețuri accesibile, deoarece puteți obține mai multe venituri din închirierea lor. Este mai profitabil să achiziționați obiecte aflate în construcție pe piața primară, chiar și în ciuda riscurilor.
Astăzi, experții prezic un aflux mare de investiții în depozite, imobile de birouri și hoteluri. Astăzi este cel mai bun moment pentru investitorii care doresc să investească în imobiliare comerciale: prețurile au fost reduse, sunt puțini cumpărători, prin urmare, având în vedere revigorarea pieței imobiliare comerciale, va fi posibil să o vândă sau să o închirieze în mod profitabil.
Imobilul comercial este reprezentat de spații comerciale și de birouri. Proprietatea imobiliară cu amănuntul este mai atractivă pentru investiții, dar costul acesteia depășește mijloacele majorității oamenilor, în plus, timpul inactiv între schimbarea chiriașilor poate ajunge la 9 luni. Adică, acesta este exact cât timp îi va trebui unui nou chiriaș să renoveze sediul în funcție de specificul afacerii lor. Imobilele de birouri cumpărate în centrul megalopolei pentru 15 milioane de ruble cu o suprafață totală de 100 m² pot fi închiriate cu 100.000 de ruble pe lună, apoi rambursarea acestuia va fi de 12,5 ani.
12 ani este o perioadă considerabilă, dar perioada de recuperare a unui apartament cu două camere într-o clădire nouă cu panouri va ajunge la 18 ani sau mai mult, deoarece proprietarul va trebui să plătească în continuare taxe pentru închiriere, să facă reparații cosmetice pentru banii săi și să plătească pentru utilități în timpul opririi apartamentului între schimbarea chiriașilor ... Perioada de rambursare pentru un apartament cu 3 camere într-o clădire monolitică va fi de 20 de ani, pentru un apartament cu 2 camere în epoca lui Stalin - 18 ani. Este cel mai profitabil să investiți într-un apartament cu o cameră într-o casă cu panouri: rambursarea acestuia va fi de aproximativ 15 ani, cu costuri minime pentru reparații cosmetice și perioade de nefuncționare pentru mai puțin de 14 zile.
Se poate concluziona că imobilul pentru birouri este cel mai atractiv în ceea ce privește investiția, deoarece 1 m² este mai scump decât 1 m² și plătește mai repede. În timp ce proprietarul apartamentului este obligat să cheltuiască bani pentru reparații și achiziționarea de mobilier, spațiul de birouri este închiriat fără acesta, iar reparațiile cosmetice sunt efectuate pe cheltuiala chiriașului. În general, un bun indicator al rambursării imobiliare este de 7 ani, dacă această cifră este mai mare, atunci este neprofitabil să se investească în astfel de bunuri imobiliare.
Imobilele comerciale pot fi o sursă de venit în diferite moduri. Nu cel mai puțin este speculativ, atunci când un obiect este cumpărat și vândut de multe ori. În plus, un profit bun poate fi obținut prin închirierea spațiului aflat în posesie.
Nu este un secret faptul că aproximativ cinci ori mai mulți chiriași sunt interesați de imobilele rezidențiale decât de spațiile comerciale. Nu este nimic de mirat, deoarece investițiile în imobiliare comerciale din Moscova sunt realizate de antreprenori, de obicei mari și mijlocii. În țara noastră sunt încă relativ puțini.
Piața imobiliară utilizată pentru a genera venituri depinde de situația din țară și din lume, în special de factorii negativi. De îndată ce există o scădere a activității comerciale, acest lucru se reflectă în cererea de metri pătrați. Creșterea sa duce la activarea chiriașilor. De aici și salturile de preț care caracterizează acest sector. Recent, investițiile în imobiliare comerciale din Rusia au fost rareori caracterizate ca promițătoare din cauza condițiilor economice dificile, deoarece acestea sunt investiții destul de restrânse.
Înainte de criză, investițiile colective în imobiliare comerciale prezentau rate de rentabilitate foarte ridicate. Premisele erau în frunte:
Este cunoscut de câțiva ani când în doar 12 luni creșterea profitului a fost dublată, adică proprietatea asupra unei suprafețe mici a devenit o sursă de profit considerabil stabil. Dar, în ultimii ani, investițiile în imobiliare comerciale nu au adus întotdeauna venituri reale. Multe depind de obiectul ales, ceea ce te obligă să fii foarte responsabil atunci când decizi în favoarea uneia sau altei opțiuni.
Un antreprenor se poate baza pe succes dacă a dezvoltat mai întâi o strategie de obținere a profitului care ia în considerare particularitățile proprietății care îi place. Într-o astfel de situație, venitul din spațiul comercial poate depăși venitul potențial din tranzacțiile rezidențiale. Acest lucru se bazează pe tarifele de închiriere: în ceea ce privește obiectele de ședere permanentă, cele destinate antreprenorilor sunt de două sau chiar de două ori și jumătate mai scumpe. Dar prețul de pornire poate fi același.
Investițiile în imobiliare comerciale din Sankt Petersburg, Moscova și alte orașe ale lumii au, de asemenea, o caracteristică pozitivă atât de importantă: durata beneficiului în timp. Deținând un obiect, antreprenorul are dreptul să îl închirieze în baza unui contract pe termen lung. Aceasta înseamnă că venitul pasiv va veni de ani de zile. Ei bine, dimensiunea sa este determinată atât de oraș, cât și de specificul unei anumite clădiri. Dar locuințele pot fi închiriate costisitor numai tot timpul, ceea ce vă obligă să căutați în permanență clienți noi.
Dacă intenționați să investiți în imobiliare comerciale în Sankt Petersburg, Moscova și alte orașe ale lumii, acordați mai întâi atenție conceptului de „raport de capitalizare”. Acest termen se aplică sumei calculate pe baza venitului anual net. Valoarea acesteia trebuie împărțită la suma investită în proprietate atunci când a fost achiziționată.
Indicatori standard:
După cum sa menționat mai sus, pentru spațiile comerciale, beneficiile primite de proprietarii lor sunt mai mari decât indicatorii inerenți în metri pătrați rezidențiali. Dar nu fiecare proprietate va fi la fel de profitabilă ca alta oferită pe piață. Pentru a nu vă înșela și a nu investi într-un proiect eșuat, trebuie să cunoașteți semnele prin care se disting opțiunile de succes și promițătoare de cele asociate cu riscuri nejustificate.
Cele mai solicitate categorii:
Criterii de analizat:
Dacă sunteți interesat de birouri și zone pentru magazine, atunci pentru acestea rata de rambursare este de la cinci ani la un deceniu. Pentru hoteluri și depozite, această perioadă este rareori mai mică de 7 ani, de multe ori se întinde până la 11-12.
Dacă intenționați să investiți în imobiliare comerciale, ciclul de viață al obiectului este primul. Mai sus, există deja standarde orientative pentru rambursarea diferitelor tipuri de afaceri. Când analizați opțiunea pe care o doriți, rețineți că acești termeni ar trebui combinați între ei. Nu doriți ca hotelul dvs. să fie predat pentru reparații majore sau chiar demolat înainte ca acesta să se plătească singur?
Cu toate acestea, riscul principal este asociat cu investițiile în construcția de imobile comerciale. Oricât de reușită ar fi construcția în momentul în care transferați bani pe metru pătrat, nu există nicio garanție că nu va fi înghețată în câțiva ani. Există întotdeauna posibilitatea ca obiectul să nu se mai termine deloc. Este foarte dificil să se prevadă acest lucru, dar practica arată: într-o criză și după aceasta, riscul unei astfel de situații este mai mare decât într-un timp liniștit. Și acum, după cum știți, piața imobiliară este încă în stare de șoc după crizele din 2008-2009 și 2014.
Cu toate acestea, „locuința secundară” are și anumite aspecte complexe care fac riscante investițiile în imobiliare comerciale. Criteriile care trebuie luate în considerare sunt enumerate mai sus. Dacă obiectul se arată promițător din toate punctele de vedere, atunci are sens să ne asumăm un risc și să investim bani în el.
Experții raportează că, în ultimii ani, investițiile în imobiliare comerciale au crescut cu 71% față de perioada crizei din 2009. În același timp, activitatea pe piață este încă insuficientă. Modificări perceptibile au avut loc și în perioada 2014-2017. În această perioadă, din motive evidente, investițiile în imobiliare comerciale din străinătate au scăzut. Economia Rusiei crește destul de lent, ceea ce îi sperie pe cei care nu se tem de instabilitatea situației politice. Cu toate acestea, acesta din urmă s-a îmbunătățit de doi ani, ceea ce se reflectă în creșterea numărului de persoane interesate de metri pătrați.
Cele mai populare sunt zonele care pot fi utilizate pentru a face afaceri în clădirile construite în orașele mari. În mod tradițional, liderii sunt:
Trebuie să spun că, chiar și în perioada de criză, cererea de spațiu aici practic nu a scăzut, iar acum piața arată în mod regulat o mare creștere. Sectoarele de frunte sunt hotelurile, birourile.
Potrivit experților, până la sfârșitul anului 2018 situația se va stabiliza absolut. Dacă acum antreprenorii ruși care dețin fonduri gratuite preferă să investească în imobiliare comerciale din Germania, experții prezic că până atunci majoritatea dintre ei vor fi interesați să facă afaceri în țara lor de origine.
Spațiile comerciale sunt în mod tradițional solicitate în rândul investitorilor. Există trei scheme:
O persoană fizică are dreptul să cumpere absolut orice imobil - acestea sunt legile actuale. În viitor, obiectul poate fi transferat pe bază de leasing sau revândut, precum și donat. Dar pentru a deveni proprietar, trebuie să vă amintiți că imobilele comerciale sunt oarecum diferite de cele imobiliare rezidențiale.
Acordați atenție acestui aspect: atunci când o persoană închiriază un spațiu comercial, el desfășoară astfel activități care contribuie la obținerea unui profit. Conform legilor țării, nu este necesar să vă înregistrați ca întreprindere în acest caz. În același timp, dacă o astfel de activitate este regulată sau a fost posibil să se încheie un acord care durează mai mult de un an, atunci există șansa ca tu să fii recunoscut ca un antreprenor ilegal, pentru care pot fi pedepsiți. Modul în care se va dezvolta situația într-un anumit caz depinde de instanță și de acțiunile proprietarului.
În mod tradițional, cele mai profitabile investiții în imobiliare comerciale se fac prin mecanismul „retail cu amănuntul”. Experții de pe piața imobiliară spun că în ultimii ani acele persoane care au fonduri cuprinse între 5-10 milioane își pot permite doar această metodă de creștere a acestora.
Există un singur dezavantaj al sistemului - un nivel ridicat de concurență. Toți acei oameni care au investit anterior în locuințe, dar au decis să treacă la „peștii mai serioși”, au trecut la acest format, care nu putea să nu afecteze profitabilitatea. Pe de o parte, volumul ofertei crește activ, pe de altă parte, cererea nu este încă atât de mare. Drept urmare, chiriașii pot alege dintr-un număr mare de oferte ceea ce este cel mai profitabil pentru ei și pot schimba proprietarii, cum ar fi mănușile. Puteți supraviețui doar scăzând regulat rata, dar nu toți proprietarii zonei sunt pregătiți pentru asta.
Potrivit experților, situația dificilă a pieței, care a dus la faptul că schemele relevante anterior își pierd eficacitatea, face profitabil investiția în imobiliare comerciale într-un format nou. Cei care sunt capabili să analizeze rapid de ce au nevoie clienții și să ia decizii pe baza acestor informații pot beneficia.
Atunci când alegeți un obiect pentru investiție, asigurați-vă că analizați toți parametrii acestuia. Gândiți-vă la ce categorie de chiriași căutați și încercați să preziceți ce parametri vor necesita de la o proprietate pentru care vor să plătească bine. Pe această bază, alegeți o opțiune specifică. În special, există o cerere mare pentru acele spații care sunt situate în condiții de trafic intens. În același timp, un preț ridicat cu traficul deja existent este o dovadă a unei rentabilități scăzute a investiției, deci evitați astfel de obiecte.
Investițiile în imobiliare comerciale din Germania sunt în mod tradițional populare, deoarece se crede în general că această țară are economia cea mai încrezătoare. Chiar și în contextul crizei globale care a zguduit întreprinderile din diferite țări, imobiliarele germane și-au păstrat poziția de lider și au dovedit fiabilitatea investițiilor în aceasta.
Cum arată piața imobiliară comercială modernă în Germania? Până la 40% dintre participanții săi sunt investitori din alte țări. În același timp, rentabilitatea anuală a majorității obiectelor variază în intervalul 3-9%. Experții spun că la sfârșitul anului 2016, peste 50 de miliarde de euro au fost investite în imobiliare comerciale germane în general, care au depășit cifrele din ultimul deceniu. În comparație cu parametrii statistici medii, acest lucru sa dublat aproape.
Cea mai mare cerere este pentru birourile germane - acestea sunt cumpărate de 47% din investitori. Randament anual - până la 6%. Diverse spații de vânzare cu amănuntul în 2016 au atras atenția a 18% dintre antreprenorii cu fonduri. Pentru astfel de obiecte, randamentul anual este de 4-8%. Hotelurile și depozitele au devenit zona de activitate pentru o zecime din investitorii străini din Germania. Aceste persoane se pot aștepta să câștige până la 6% pe an. Apartamentele pentru studenți, casele de îngrijire medicală oferă un venit anual de 9%, iar acest lucru este de interes pentru aproximativ 15% dintre antreprenori.
Dacă te uiți la experiența investitorilor din 2016, vei observa că cea mai atractivă zonă este așa-numitul „șapte mari”, adică cele mai mari orașe germane. Dacă intenționați să profitați de experiența antreprenorilor deja de succes, atunci ar trebui să acordați atenție și acestor așezări particulare:
Potrivit analiștilor, în 2016 Munchen a primit peste șapte miliarde de euro din fonduri de investiții. Și aceasta reprezintă aproximativ 13,5% din volumul total al țării.
Nu este nimic surprinzător în atractivitatea Germaniei pentru investitori, deoarece este aici până în prezent, în ciuda numărului destul de mare de obiecte, practic nu există birouri vacante. În orașele mari, aproximativ 2% din spații sunt goale, în așezările mici această cifră crește la 5%, dar rareori o depășește. De ce este situația atât de roz pentru investitori? Statul monitorizează acest lucru. Acest lucru se reflectă nu numai în competitivitatea pieței, ci și în rata redusă a dobânzii și în climatul financiar și economic atractiv. Dobânzile la împrumut variază între 1,5-2,8%. Cât de mult puteți contracta un împrumut pentru a investi acești bani în imobiliare? Conform legilor Germaniei - până la 70% din cost. Sună tentant?
Există, de asemenea, un punct subtil. Companiile de credit din Germania analizează foarte atent fiecare potențial client, intențiile acestuia și, de asemenea, evaluează cât de mare este lichiditatea obiectului care a atras atenția unui potențial investitor. Dacă activul este riscant, atunci există o mare probabilitate de eșec. În cazul în care banca anunță o tranzacție, cumpărătorul poate fi sută la sută sigur că aceasta este o investiție excelentă și promițătoare, care va deveni un mijloc de prosperitate pentru el.
Conform rezultatelor cercetărilor efectuate nu cu mult timp în urmă de VTsIOM, mai mult de 50% din populația Rusiei este sigură că cumpărarea de bunuri imobiliare este cea mai eficientă metodă de conservare și creștere a rezervelor de numerar. Adică întrebarea nu este „Ar trebui să cumpăr?”, Ci „Ce să cumpăr?”.
Atunci când alegeți un obiect în care vor fi investite fonduri, încercați să analizați cu atenție toate caracteristicile proprietății și să nu mai riscați din nou. Nu uitați de concurența ridicată de pe piață, evaluați-o în diferite sectoare ale imobilelor comerciale și calculați cu ce venit anual vă poate oferi opțiunea care vă place. Nu luați niciodată o decizie în căldura momentului.
Buna ziua. În acest articol vă vom spune despre investițiile imobiliare.
Astăzi veți afla:
Investițiile imobiliare au fost mult timp considerate una dintre cele mai fiabile. În mintea oamenilor, proprietatea imobiliară este asociată cu fiabilitatea și creșterea constantă a prețurilor. Dar chiar este așa? Este profitabil să investești în imobiliare în realitățile pieței actuale?
Banii trebuie să facă bani. Acest cel mai important principiu de investiții a fost formulat formal la sfârșitul secolului al XVII-lea. Și, în ciuda bătrâneții sale, el este încă relevant.
De aceea oricare țintă de investiții - generarea de venituri.
Investițiile imobiliare urmăresc, de asemenea, acest obiectiv.
Obiectivele intermediare (modalități prin care puteți genera venituri) sunt următoarele:
Prima dintre aceste metode este mult mai stabilă și mai precisă. Aproape orice imobil poate fi garantat că este închiriat, indiferent de tipul și calitatea acestuia. Acesta este cel mai stabil și cu randament redus de a investi, cu excepția unui depozit bancar.
A câștiga bani prin revânzarea imobilelor este un mod mai interesant, mai riscant și mai valoros de a câștiga bani. Este destul de dificil să revindeți bunuri imobiliare cumpărate cu mai puțini bani, dar, cu toate acestea, indiferent de situația economică, unele bunuri imobiliare continuă să crească în preț.
Dar majoritatea investitorilor preferă să închirieze mai întâi bunuri imobiliare și să obțină fondurile cheltuite pentru investiții, apoi să se gândească la implementare.
Această metodă vă permite să maximizați veniturile, deoarece:
Un apartament la Moscova costă 10 milioane de euro. Anual, costul său crește cu 5% - 500 de mii de ruble. Chiria este de 60 de mii de ruble - 720 de mii de ruble. Venitul total este de 1 milion 220 mii ruble sau 12% pe an.
Investițiile imobiliare sunt atribuite.
Există patru tipuri principale de investiții imobiliare:
Fiecare dintre ele are propriile sale caracteristici și trăsături distinctive care caracterizează nu numai imobilul în sine, ca obiect de investiții, ci și ca o abordare integrală a investiției de bani. Fiecare dintre ele se distinge prin propriile riscuri, pe care investitorul le asumă, strategii și, în consecință, obținând profit.
Investiția în proprietăți imobiliare rezidențiale înseamnă cumpărarea:
Imobilele rezidențiale sunt bune, deoarece pragul pentru introducerea acestor investiții este destul de mic, riscurile sunt minime, iar investițiile sunt garantate să dea roade. Dar, în același timp, nu se poate conta pe un venit mare pe termen scurt.
Valoarea minimă a investiției variază foarte mult de la o regiune la alta.
Fapt statistic : Prețul imobilelor rezidențiale a scăzut de doar 3 ori în întreaga istorie recentă a Rusiei. În 1998, din cauza neîndeplinirii obligațiilor, în 2008-2009 din cauza crizei imobiliare globale și în 2015-2016 din cauza crizei rusești. De-a lungul anilor, de la începutul anilor 90, prețul mediu al imobilelor rezidențiale a crescut cu 3-5% pe an.
Cum poți câștiga bani pe proprietăți imobiliare rezidențiale? Prima și principala cale este închirierea. În calitate de proprietar, puteți primi de la 120 la 300 de mii de ruble pe an, fără a depune niciun efort. A doua modalitate este creșterea valorii imobilelor în timp. Dacă apartamentul costă 1.000.000 de ruble la cumpărare, atunci putem spune cu siguranță că în 3 ani, va costa deja 1.100.000 de ruble.
Randamentul investiției este destul de lung. Pentru a recupera complet investițiile și a atinge un profit net, va dura aproximativ 8-10 ani, în funcție de situația economică și regiune. În același timp, va fi posibil să începeți să primiți deduceri stabile deja în prima sau a doua lună după cumpărarea unei case. Dar atunci când investiți în locuințe, va trebui să faceți reparații minime, să atrageți chiriași buni și să vă asigurați că nu se întâmplă nimic cu proprietatea.
Creșterea prețurilor locuințelor depinde în mare măsură de regiune. În regiunile în curs de dezvoltare activă, precum regiunea Belgorod, prețurile imobiliare sunt în creștere mai rapidă din cauza afluxului constant de oameni noi. Ar trebui să alegeți cu atenție regiunea în care doriți să investiți.
Trebuie amintit că, atunci când investești în proprietăți imobiliare, nu merită să cumperi o casă mare. Apartamentele medii cu 1-2 camere, care nu sunt la fel de scumpe ca cele mari și, prin urmare, au o cerere mult mai mare, sunt ideale.
Investiția în imobiliare comerciale este un tip de investiție mai complex care va necesita cunoștințe bune și abilități analitice din partea investitorului.
Imobilele comerciale, ca obiect de investiții, includ:
Imobilul comercial este folosit de alți antreprenori sau companii pentru profit. Profitul provine și din închirierea spațiilor, precum și din posibila creștere a valorii imobilelor comerciale. Dar dacă spațiul de locuit crește constant în preț, atunci cu comerțul totul nu este atât de simplu.
Bunurile imobiliare comerciale din ultimii ani au arătat în mod constant o dinamică negativă a prețurilor, demonstrând în același timp o scădere imensă a cererii. Acest lucru se datorează, desigur, crizei, dar și lipsei de dezvoltare a întreprinderilor mici și mijlocii, care trebuie în primul rând închiriate.
O caracteristică distinctivă a imobilelor comerciale este pragul ridicat de intrare în afaceri. Persoanele private nu vor mai putea să cumpere doar un birou sau un bar și să le închirieze. Problema găsirii clienților este, de asemenea, foarte acută pentru antreprenori. La urma urmei, contractele sunt încheiate pe termen lung și apare o dilemă: fie căutați o ofertă mai profitabilă, fie lucrați cu acest client.
Riscurile sunt, de asemenea, destul de mari. Este destul de dificil pentru un începător să aleagă proprietatea potrivită și trebuie, de asemenea, să facă reparații competente, să atragă clienții potriviți și să încheie un contract cu aceștia. Veniturile în imobilele comerciale sunt mult mai mari decât în imobilele rezidențiale, dar perioada de recuperare rămâne aceeași: 8-10 ani.
Cel mai riscant și cel mai profitabil tip de investiții imobiliare. Poate fi împărțit în două mari categorii: investiții în sensul obișnuit și cumpărarea unei case într-un stadiu incipient de construcție.
În primul caz, o persoană își investește banii în lucrări de construcție, iar după finalizarea acestora, în funcție de acțiune, face profit. O schemă familiară pentru toți investitorii și nimic nou în ea. Profitul este determinat în funcție de investiții.
A doua cale este mult mai interesantă. Unele companii de construcții vând apartamente în casele lor chiar înainte de a fi construite. Acest lucru ajută la strângerea de fonduri suplimentare pentru construcții și la finalizarea lucrărilor. Astfel de apartamente sunt de obicei gata în 1-2 ani, iar prețul la momentul finalizării lor îl depășește pe cel inițial de 1,5-2 ori. Dar trebuie amintit că investiția în construcții este o activitate mult mai riscantă decât cumpărarea unei proprietăți finite.
Trebuie să investiți în construcții cu înțelepciune, studiind fiecare aspect juridic și economic al companiei, fiabilitatea acesteia, experiența pieței și recenziile. Cu o investiție bună, puteți beneficia atât de diferența dintre prețul de cumpărare și prețul de vânzare, cât și de a obține o proprietate la un cost mai mic, reducând astfel costurile de achiziție.
La întocmirea și semnarea unui contract cu o companie de construcții, se recomandă consultarea juridică. El va putea să spună dacă această companie este fiabilă, să întocmească un contract în mod competent și, dacă ceva nu merge bine, atunci primiți sfaturi.
Pentru a înțelege mai bine ce este mai profitabil pentru dvs., vă vom prezenta o descriere comparativă a tipurilor de investiții:
| Investiții în imobiliare rezidențiale | Investiții în imobiliare comerciale | Investiții în construcții imobiliare | |
| Investiții | In medie | Maxim | Minim |
| Sursa de venit | Minim | Maxim | In medie |
| Rambursare | 8-10 ani | 8-10 ani | 2-6 ani |
| Lichiditate | In medie | Maxim | Minim |
| Riscuri | Scăzut | In medie | Maxim |
| Ce categorii de investitori sunt recomandate | Pentru toti | Pentru începători și mai experimentați | Pentru investitori cu experiență |
După cum puteți vedea, investițiile în imobiliare comerciale și rezidențiale sunt potrivite atât pentru începători, cât și pentru investitori cu experiență intermediară, datorită simplității sale și a stabilității moderate. Dar, în ciuda acestui fapt, cea mai profitabilă, în ceea ce privește recuperarea, este o investiție în construcții. Și este cel mai riscant.
Investițiile imobiliare rezidențiale sunt potrivite pentru toată lumea datorită stabilității lor ridicate. Nu credeți că investiția dvs. nu va da roade. Li se garantează că vor genera venituri, indiferent de circumstanțe.
Acum, despre fiecare punct, mai puțin detaliat:
Pro:
Stabilitate... Este greu să te certi cu asta. Investiția în imobiliare este una dintre cele mai fiabile și stabile surse de venit. Indiferent de anotimp, situația economică și politică, locuințele și site-urile de afaceri sunt necesare tuturor și întotdeauna.
Creșterea constantă a valorii activelor... Tipic în cea mai mare parte pentru imobiliare rezidențiale. Pe o distanță lungă, proprietățile imobiliare se comportă ca aurul - crește constant și cu încredere în valoare.
Sursă pasivă de venit... Când închiriați bunuri imobile sau așteptați să crească prețul, un investitor cheltuie un efort minim.
Riscuri minime... După cum se arată din al doilea punct, locuința și un loc pentru afaceri sunt întotdeauna necesare, prin urmare, chiar și în cele mai nefavorabile perioade pentru economie, va exista posibilitatea de a vinde proprietăți imobiliare sau de a le închiria.
Minusuri:
Obiect de investiție ilichid... Lichiditate - capacitatea unui obiect de a se transforma rapid în bani fără a pierde valoare. Lichiditatea scăzută a imobilelor înseamnă că este dificil de vândut la valoarea sa reală. Desigur, puteți vinde un apartament / magazin / orice altă incintă foarte rapid făcând o reducere mare, dar acest lucru vorbește doar despre lichiditate scăzută și, în consecință, dificultate în implementare.
Rambursare lungă... Cel mai semnificativ dezavantaj dintre toate. O perioadă de recuperare de 8-10 ani, chiar și pentru investiții pe termen lung, este destul de mare. Întreprinderile mici și mijlocii plătesc în 1 lună până la 2 ani. Și investițiile financiare sunt aceleași acolo.
Costuri fixe de întreținere... Facturile de utilități și alte cheltuieli, dacă nu stau pe umerii chiriașului, cad pe umerii investitorului. Acestea reduc semnificativ suma veniturilor, forțând cheltuieli suplimentare.
Proprietarul proprietății va trebui să plătească impozitul pe proprietate, la închiriere, fie impozitul pe venit (dacă este o organizație), fie (impozitul pe venitul personal). Și după vânzarea de bunuri imobiliare, va trebui, de asemenea, să plătiți impozite, ceea ce face ca suma venitului să fie mai mică cu 13%.
Fiecare investitor trebuie să decidă ce va depăși - stabilitate și constanță sau lichiditate scăzută, venituri și amortizare.
Am pregătit cinci sfaturi pentru investitorii în devenire:
Sfaturi 1. Este necesar să se decidă din timp asupra posibilităților financiare și a obiectului investiției. Strategia ulterioară, investiția de fonduri sau perioada de rambursare vor depinde complet de aceasta. Investitorul însuși trebuie să înțeleagă câți bani are și cu ce fel de bunuri imobile se poate baza.
Alegerea unui obiect de investiții este cel mai dificil lucru, deoarece trebuie să înțelegeți că fiecare tip de imobil aduce venituri diferite, riscuri diferite și obligații diferite.
Sfatul 2. Studiați cu atenție piața imobiliară și găsiți o ofertă. Investițiile sunt o analiză aproape constantă, motiv pentru care nu trebuie să vă grăbiți să găsiți imobile pentru investiții imediat după primirea banilor. Trebuie să studiați cu atenție ofertele pe care le fac oamenii, să vedeți pentru ce este cererea și așa mai departe.
Pentru aceasta, site-urile de anunțuri locale și rusești, cum ar fi Avito, sunt ideale, unde unii oameni vor ajuta să înțeleagă ce se vinde, iar alții ce se închiriază. Și pe baza acestor cunoștințe, va fi necesar să găsim obiectul care nu va avea cel mai mare preț și va avea o cerere suficientă.
Sfatul 3. Dacă este posibil, nu utilizați intermediari. Este vorba mai mult despre investiții în imobiliare rezidențiale. Mulți oameni folosesc serviciile agenților imobiliari atunci când caută o investiție. Aceasta este fundamental abordarea greșită. Sarcina agentului imobiliar este de a vinde, sarcina dvs. este de a cumpăra. Și aici apare un conflict de interese care ar fi trebuit evitat.
O analiză completă și completă a pieței imobiliare va fi capabilă să ofere o înțelegere a locului în care să caute un apartament bun.
Sfatul 4. Este necesar să folosiți serviciile unui avocat. Cel mai bine este să încredințați executarea contractelor unui profesionist. Chiar și un contract de închiriere este cel mai bine făcut legal. Da, o parte decentă a venitului se pierde, dar, în același timp, dacă apare vreun cec, nu vă puteți teme de consecințele neplăcute care sunt garantate să apară dacă nu se plătesc contractul și impozitele.
De asemenea, un avocat personal va fi necesar atunci când se încheie un acord cu o companie de construcții. Vă va ajuta să înțelegeți încrederea companiei, să evidențiați punctele controversate și vulnerabilitățile din contract și vă va ajuta să vă protejați drepturile dacă apare nevoia. Activitatea de investiții necesită întotdeauna un avocat bun care să vă ajute să înțelegeți toate complexitățile legislative.
Sfatul 5. Trebuie să uităm de profitul instantaneu. Investițiile imobiliare sunt investiții pe termen lung și, prin urmare, se plătesc mult timp. Profitul din revânzare poate fi obținut în 2-3 ani, dar veniturile din închiriere numai după 6-9 ani. De aceea ar trebui să uitați de banii rapidi și simpli.
Ca orice activitate de investiții, investițiile în imobiliare sunt pline de riscuri considerabile. Câteva cuvinte despre riscurile din realitățile rusești.
Riscul ipotecar... În Rusia, criza din 2008-2009 nu s-a întâmplat la fel de rău ca în restul lumii. Imobilele au scăzut ca valoare, dar nu la fel de mult ca în Europa și America. Acest lucru se datorează faptului că ipotecile au intrat pe piața rusă destul de târziu, doar la începutul anilor 2000.
Scăderea prețurilor în 2015-2016, pe lângă criza rusă, este asociată cu faptul că perioada de plăți pentru creditele ipotecare pe 10 ani s-a apropiat, iar procentul de nerambursare a crescut considerabil. Nu se știe ce se va întâmpla când vor veni termenele de 15 și 20 de ani, deoarece în America a izbucnit o criză globală până la scadență.
Riscul locativ... Nu se știe dacă prețurile minime vor trece cu adevărat acum sau dacă valoarea imobilelor rezidențiale a crescut în mod nejustificat pe parcursul întregii perioade de timp. Problema cu prețul minim ne face să vorbim despre riscul investițiilor curente în imobiliare rezidențiale.
Trebuie să monitorizați îndeaproape situația și, de îndată ce devine clar dacă imobilele vor continua să crească sau să prezinte dinamici negative, atunci luați decizii cu privire la investițiile în locuințe.
Risc în construcții... Nu este nevoie să vorbim mult despre construcții. Dezvoltatori falsi, vânzări de apartamente duble și multe alte scheme frauduloase pe care mulți oameni le cunosc în mod direct.
Investiția în case în construcție este cu adevărat profitabilă și aduce mult mai mulți bani, dar trebuie să cântăriți riscurile, să studiați cu atenție companiile și numai după aceea să luați decizii cu privire la investițiile în construcții.
Investițiile în imobiliare sunt încă mult mai scumpe decât alte metode.
Dacă nu sunt suficienți bani, atunci puteți utiliza una dintre următoarele metode:
Stringere de fonduri... Cel mai popular mod de a strânge fonduri pentru achiziționarea de bunuri imobiliare este un credit ipotecar. Un împrumut garantat de bunuri imobiliare. În sens rusesc, acesta este un împrumut pentru proprietăți imobiliare, garantat de același imobil.
Majoritatea băncilor sunt fericite să ofere ipoteci. Acest lucru va necesita o sursă stabilă de venit, un istoric de credit bun și un set de documente care diferă de la bancă la bancă.
În funcție de bănci, termen, fiabilitate și starea financiară a debitorului, dobânda va varia. Practic, creditele ipotecare asigură 11-17% pe an, iar 5-7% - dacă există un împrumut în valută.
Această metodă este bună deoarece plățile ipotecare lunare pot fi plătite cu banii primiți din chirie. Cu o achiziție competentă și un contract de închiriere profitabil, puteți obține o casă gratuit, împrumutul pentru care va fi plătit de chiriaș.
Atragerea de co-investitori... În Rusia, ideea investiției comune tocmai se dezvoltă, motiv pentru care nu este încă nevoie să vorbim serios despre această metodă.
Foarte rar, investitorii au ocazia să găsească cu adevărat parteneri care vor fi gata să solicite venituri din proprietăți imobiliare pe acțiuni egale (sau în funcție de contribuție) fără a interfera cu obținerea unui profit. În același timp, posibilitatea de a atrage prieteni sau rude către un proiect de investiții va face investițiile mai mici și mult mai profitabile.
Alăturarea clubului investitorilor... Există multe comunități în care investitorii caută persoane cu aceeași idee care să se poată ajuta reciproc nu numai cu sfaturi, ci și din punct de vedere financiar. În astfel de cluburi există mulți oameni care, din punct de vedere al investițiilor, pot investi în proiectul dvs., astfel încât să puteți primi venituri independente și să oferiți profit partenerilor.
Aceasta este, de asemenea, o idee destul de nouă pentru Rusia. Este vorba de finanțare colectivă. Puteți lansa un proiect care va atrage investiții, astfel încât să puteți investi în imobiliare.
Proiectul de investiții va trebui să funcționeze ca o societate pe acțiuni - oamenii vor cumpăra acțiuni în acest proiect și se vor baza pe profit. Potrivit pentru cumpărarea și închirierea imobilelor comerciale și implementarea ulterioară.
Este destul de dificil să strângeți independent fonduri pentru achiziționarea de bunuri imobiliare. De aceea este recomandat pentru începători să atragă parteneri prin orice mijloace disponibile. Investitorii mai experimentați vor putea nu numai să investească, ci și să-i orienteze în direcția corectă, ajutând și predând la început. Aceasta este o experiență mult mai valoroasă, chiar mai importantă decât obținerea unui profit.
Robert Kiyosaki - unul dintre cei mai renumiți oameni de afaceri din lume și antrenori de auto-dezvoltare, a scris o carte pe care fiecare investitor imobiliar trebuie să o citească. Se numește „Investiții imobiliare”.
Oferă o strategie detaliată pentru cei care doresc să investească în proprietăți imobiliare și să obțină 5-6 proprietăți până la vârsta de 40 de ani și să aibă un venit pasiv stabil practic care nu face nimic. Cartea este plină de lucruri interesante și capcane. Va fi util pentru toată lumea, chiar dacă este mai adaptat la realitățile occidentale și estice decât la țările rusești și CSI.
Rezumând concluzia : Investiția în imobiliare este una dintre cele mai discutate și populare metode de investiții în rândul oamenilor obișnuiți. Se caracterizează prin cerințe minime de experiență a investitorilor, dar extrem de pretențioase în ceea ce privește portofelul. Randamentul investiției în imobiliare este de 2-9 ani, în funcție de metoda de venit aleasă.
