Acest tip de împrumut ca ipotecă este utilizat pe scară largă în practică în străinătate. Există diverse modele străine complexe și multifacetate. În viața reală, ele devin o legătură care leagă nevoia umană de a avea propria locuință și limitările existente în domeniul finanțelor pentru această persoană.

Un rol deosebit de important în formarea întregului sistem de creditare și formarea unui model propriu de creditare ipotecară în Rusia a avut-o ocazia de a compara practica creditării pe teritoriul Federației și în străinătate.

Pentru a forma cel mai eficient model de creditare ipotecară pentru locuințe, Rusia trebuie pur și simplu să folosească cu înțelepciune experiența diferitelor sisteme bancare străine în acordarea de împrumuturi și deservirea acestora, care s-a acumulat deja în volum suficient.

Desigur, în formarea unui nou model de împrumut, nu ar trebui să se utilizeze metoda copierii în orb, în ​​primul rând din cauza diferitelor situații economice din străinătate și din Rusia. Cu toate acestea, o caracteristică comparativă calitativă și o analiză vor dezvălui cele mai problematice domenii ale sistemului de creditare ipotecară din Rusia.

Modele de creditare ipotecară comune în străinătate

Astăzi Statele Unite au propriile lor Modelul american de creditare ipotecară... Piața imobiliară din America este deservită aproape în întregime doar de două tipuri de împrumuturi:

Împrumut pentru construcții

Împrumutul pentru construcții este un model de împrumut organizat după cum urmează. Compania contractantă colectează toate documentele necesare și primește un împrumut de construcție de la bancă. Fondurile primite sunt utilizate pentru executarea tuturor lucrărilor de proiectare, precum și pentru implementarea lucrărilor de construcție.

Credit ipotecar

Diagrama acestui model este următoarea. Cumpărătorul primește un împrumut în structura bancară pentru achiziționarea de bunuri imobiliare sau, mai bine zis, de locuințe. Imobilul achiziționat servește drept garanție pentru un astfel de împrumut.

În acest caz, un credit ipotecar este emis ca o ipotecă asupra proprietății sau sub forma unui act de transfer în custodie. Aceleași documente transferă locuința către bancă în cazul neplății împrumutului, cu dreptul de a cumpăra proprietatea de către împrumutat într-o perioadă de până la doi ani, sub rezerva plății integrale a datoriei rămase.

Pe teritoriul Germaniei, ideea formării unui tip de credit ipotecar a luat naștere în Evul Mediu, în acele timpuri terenul era cea mai valoroasă proprietate. Astăzi Germania este țara cu cel mai bun sistem de calitate pentru susținerea debitorilor.

Astfel, împrumutații băncilor germane pot primi subvenții în bani dacă împrumutatul, de exemplu, are un copil sau pot primi beneficii indirecte atunci când evaluează statutul de proprietate al împrumutatului, componența completă a familiei sale etc.

Modele de bază de creditare ipotecară

Modelele clasice de creditare ipotecară la scară globală includ următoarele:

• Model de împrumut ipotecar cu un singur nivel

O serie de țări din Europa de Vest aplică cu succes acest model în practică, acestea sunt țări precum Franța, Germania, Danemarca etc. Trebuie remarcat faptul că acest tip de sistem a avut loc pe teritoriul Rusiei chiar și în perioada pre-revoluționară.

Modelul cu un singur nivel prevede existența unor instituții sau structuri specializate, cum ar fi băncile ipotecare. În general, organizațiile care furnizează servicii de creditare de tip ipotecar pot fi prezentate în două tipuri, ca bănci care au dreptul să efectueze întreaga listă de servicii și operațiuni atât pentru persoane fizice, cât și pentru persoanele juridice și organizațiile de credit ale unei instituții nebancare. , care au dreptul să efectueze doar câteva operațiuni.

Principalul și cel mai atractiv avantaj pentru Rusia în acest sistem cu un singur nivel este ușurința integrării sale în legislație. Un astfel de model este destul de ușor de organizat și de controlat din punct de vedere al costurilor, mai ales în comparație cu modelul pe două niveluri.

Într-un model cu un singur nivel, nu este necesar să se asigure riscurile posibile de natură creditară și financiară, să se utilizeze serviciile diferitelor agenții de rating și, cel mai important, nu există costuri pentru plata remunerației agenților care lucrează la serviciul de împrumut, care face suma împrumutului pentru împrumutat semnificativ mai mică.

• Model de împrumut ipotecar pe două niveluri

Modelul pe două niveluri, numit și universal, prevede acordarea unui împrumut împrumutatului, a cărui returnare este garantată prin ipoteca asupra proprietății cumpărate. Ulterior, structura bancară poate efectua vânzarea creanțelor pentru acest împrumut către o agenție ipotecară de tip stat.

Iar agenția de stat formează un pool din mai multe împrumuturi răscumpărate, pe baza acestui pool se emit obligațiuni.

În cursul aplicării acestui model de creditare, finanțarea ipotecii are loc în principal pe cheltuiala pieței secundare a valorilor mobiliare. Cumpărătorii unor astfel de obligațiuni sunt adesea investitori instituționali, cum ar fi fonduri de pensii sau de investiții, precum și companii de asigurări etc.

Modele de bază (scheme) de creditare ipotecară

Model cu un singur nivel (pe exemplul Germaniei)

Într-un model de împrumut ipotecar cu un singur nivel, numai creditorul și împrumutatul sunt legați de ipotecă. Poate fi desemnat schematic ca „împrumutat-creditor”. Această schemă de credit și financiară este tipică pentru aproape toate instituțiile de credit: pentru bănci ipotecare, asociații de economii și împrumuturi, bănci de economii reciproce, diverse uniuni de credit etc. Funcționează cu succes în întreaga lume de câteva secole. Esența acestei scheme de investiții, care la rândul său poate include un număr mare de tehnologii de investiții, este după cum urmează: împrumutul ipotecar rămâne întotdeauna direct la creditor, iar creditorul este investitorul final al creditului. Instituția de credit primește ea însăși toate plățile pentru creditul ipotecar și rambursează creditul însuși.

Să luăm în considerare tehnologia unui sistem financiar cu un singur nivel - așa-numitul model continental de creditare ipotecară (tipic pentru multe țări din Europa Centrală), precum și funcțiile instituțiilor de credit ale unui sistem de investiții în locuințe cu un singur nivel folosind exemplul a instituțiilor de investiții germane.

Împrumuturile ipotecare s-au dezvoltat cu succes în Germania de câteva secole. În prezent, băncile ipotecare cu infrastructura lor financiară reprezintă un sistem extrem de dezvoltat de creditare pe termen lung. Până la sfârșitul anilor 60, aceasta a inclus peste 40 de bănci ipotecare, inclusiv 14 deținute de stat. În plus, există 13 bănci regionale de economii pentru construcția de terenuri, care sunt sucursale ale băncilor funciare.

Un număr mic de instituții bancare mari și alte instituții de credit sunt compensate de multe mici. Germania are o rețea extinsă de sucursale și filiale ale marilor bănci ipotecare.

Structura instituțională a sistemului de credit german și ponderea principalelor instituții de credit în finanțarea locuințelor este în prezent după cum urmează:

Stroyberbanks (34 de unități) 27,2%

Bănci de economii 25,8%

Bănci ipotecare 24,7%

Alte instituții de credit (parteneriate de credit, 22,3%

companii de asigurări etc.)

Trebuie remarcat faptul că marile bănci comerciale cu monopol - bancile brute - au devenit recent foarte active în creditarea ipotecară, dintre care multe își creează propriile bănci ipotecare sau dobândesc participații la instituțiile de creditare ipotecară. Recent, băncile brute acordă împrumuturi ipotecare în volume foarte mari.

Sistemul german de creditare ipotecară cu un singur nivel poate fi împărțit în două subscheme sau două tipuri generale de instituții de creditare pe termen lung, în funcție de participarea debitorului la forma organizațională și juridică și tehnologia pentru formarea resurselor de credit (și, în consecință, gradul de deschidere către piața financiară): modelul continental clasic este de fapt băncile ipotecare și instituțiile de economii și împrumuturi.

Model continental clasic

Principalul tip de instituție de credit din această schemă de investiții este o bancă ipotecară. Luați în considerare funcționarea unei bănci ipotecare în Germania.

Problema furnizării de resurse pentru creditarea ipotecară este una dintre principalele probleme constante ale tuturor instituțiilor de credit. Formarea resurselor în acest subschem are loc conform modelului clasic de investiții. Deoarece nu există suficiente fonduri pe termen lung pentru emiterea de credite ipotecare, băncile folosesc întotdeauna diverse scheme suplimentare pentru a le atrage. În special, sunt atrase resursele pe termen scurt - „bani scurți”, acestea pot fi fonduri ale cetățenilor în conturi bancare, depozite, împrumuturi și alte fonduri pe termen scurt; resurse pe termen lung - „bani pe termen lung” obținuți prin împrumuturi pe termen lung, precum și vânzarea propriilor valori mobiliare: obligațiuni, certificate, credite ipotecare și altele, garantate prin împrumuturi emise de aceleași bănci. Trebuie menționat aici că pentru o instituție de credit specială medie este caracteristică: mai mult de 50% din operațiunile pasive sunt emisii sub formă de obligațiuni pe termen lung și apoi atrag fonduri sub formă de termen lung și scurt urmează împrumuturile și împrumuturile reportate, într-o măsură mai mică pasivele sunt fonduri proprii.

Fișele ipotecare sunt emise în diferite denumiri pentru o perioadă de 10-25 de ani (perioada maximă de valabilitate a valorilor mobiliare germane este de 30 de ani). Fișele ipotecare pot fi fie la purtător (în principal facturi mici), fie înregistrate. Procentul de plată a veniturilor pe titluri de valoare este aproape același cu dobânda pentru un credit ipotecar, cu o ușoară diferență pentru a acoperi cheltuielile și a face profit bancar. Marja este de obicei doar de aproximativ 0,25%. Atunci când emite valori mobiliare, o bancă ipotecară le vinde prin intermediul altor instituții financiare și de credit, în principal cu cele comerciale, cu bonificare (cu reducere), adică sub valoarea nominală a acestora cu câteva procente.

Natura închisă a acestei scheme constă în faptul că rolul principal în formarea fondurilor ipotecare aparține băncii ipotecare, care însăși emite un împrumut și lucrează cu acesta până la capăt. În această tehnologie, creditorul își transferă un minim de funcții și sunt implicate puține organizații intermediare. Întregul proces de investiții este reglementat chiar de bancă, procedând doar din propriile interese și din situația economică.

Acest lucru, precum și capacitatea într-o măsură suficient de mare de a menține corespondența dintre activele și pasivele băncii, diferă de acest sistem de creditare în ansamblu de cel american. Fără îndoială, tehnologia germană este extrem de fiabilă, ceea ce poate reduce semnificativ dobânda bancară, adică reduce costul unui împrumut.

Riscurile mari ale tranzacțiilor pe termen lung sunt, de asemenea, eliminate prin diferite constrângeri asupra plăților anticipate, care sunt de obicei asociate cu perioada de amortizare a plăților dobânzilor. În special, majoritatea tehnologiilor numai după plata întregii sume a dobânzii la împrumut permite plata anticipată a datoriei ipotecare principale. Astfel, instituția de credit este asigurată împotriva pierderii de profit sau a pierderilor directe din tranzacțiile cu acest client. De obicei, această perioadă este specificată în contract, pe baza instrumentului utilizat.

În general, condițiile de creditare în Germania sunt mult mai scurte decât în ​​SUA - împrumutul este emis în principal pentru 10-15 ani. În prezent, următoarea inovație investițională este utilizată pentru a rezolva problema prelungirii termenelor de împrumut: fondurile băncilor ipotecare și ale economiilor (sau ale altor instituții de credit) sunt combinate în conformitate cu diferite scheme tehnologice. Potrivit unuia dintre ei, împrumutatul ia, parcă, două împrumuturi pe care le rambursează secvențial - împrumutul Sberbank este rambursat în primii 12-14 ani și abia apoi împrumutul bancar ipotecar (schema financiară a așa-numitului împrumuturi interconectate).

O tehnologie de investiții similară reunește alte instituții financiare pe lângă băncile de economii și ipotecare. Astfel, mai multe instituții de credit și financiare, în special Sberbank, Banca de economii în construcții, bancă ipotecară, companie de asigurări și altele, sunt unite într-un singur grup de investiții. Un astfel de grup dezvoltă o tehnologie unificată pentru a lucra cu un client care primește un fel de împrumut sindicalizat (sau un pachet de împrumuturi combinate în diferite versiuni) și toate serviciile conexe. În realitate, ca urmare a acestor asociații, creditorii pot împrumuta:

• - într-o formă mai flexibilă și de calitate superioară;
• - există o scădere semnificativă a ratei dobânzii, o creștere a creditelor ipotecare și o creștere a termenelor de creditare;
• - facilitează procesul pur organizatoric și implementarea tuturor operațiunilor asociate împrumuturilor ipotecare, cum ar fi asigurarea, evaluarea, înregistrarea etc. În același timp, datorită utilizării unor tehnologii generale speciale, în special împrumuturilor duble, generale (sau combinate) ) asigurare, crește fiabilitatea unui astfel de împrumut.

Datorită schemei clasice de lucru cu o organizare relativ simplă a funcțiilor de economii, ipotecare și emisiune, precum și fiabilitate ridicată, băncile ipotecare de acest tip sunt răspândite în multe țări - Germania, Franța, Spania, Israel, țările nordice etc.

Instituții de economii și împrumuturi

Din punct de vedere istoric, în instituțiile de economii și împrumuturi, împrumutatul este, de asemenea, fondatorul. Adică, atunci când există o lipsă de fonduri pentru emiterea de credite ipotecare pe piețele de investiții, instituțiile de credit conectează, ca o tehnologie clasică pentru formarea fondurilor de credit, sisteme interne personale pentru acumularea unei părți din capitalul de investiții de către împrumutatul însuși. În același timp, procesul de acumulare și, cel mai important, participarea împrumutatului la educația și munca instituției de credit servește ca o garanție suplimentară a unui împrumut viitor.

Să luăm în considerare activitatea instituțiilor de economii și împrumuturi, folosind exemplul băncilor de construcții și economii (SSC), care sunt foarte populare în Germania recent, create de multe bănci care operează, precum și care există independent. O anumită autonomie financiară și izolare (auto-organizare, autosuficiență și autocontrol) sunt asumate în CSS. În același timp, împrumuturile sunt, fără îndoială, mai puțin dependente de piața de capital și, în special, de ratele actuale ale pieței, deoarece sistemul vă permite să vă setați propriile depozite și ratele de împrumut, compensând acestea din urmă în detrimentul ratelor mici de depozit. . Ratele de acumulare și de împrumut sunt de obicei fixe și nu se modifică pe toată durata contractului. Rata în perioada de acumulare variază de la 2,5 la 4,5%, rata împrumutului - de la 4,5 la 8,5%. Rambursările împrumuturilor sunt, de asemenea, fixe.

Resursele de credit sunt formate direct de împrumutații înșiși pe principiul unui fond de asistență reciprocă în detrimentul economiilor contractuale - acumularea treptată a capitalului primar, care este o condiție prealabilă pentru emiterea unui împrumut. Contribuitorul la SSC german plătește rate lunare stabilite prin contractul încheiat. După ce suma depozitului ajunge la 40-50% din contract (de obicei cu o perioadă minimă convenită de acumulare), deponentul poate primi economii de construcție timp de 10-18 ani.

Subvențiile guvernamentale sunt dezvoltate pe scară largă în Germania. După îndeplinirea condițiilor din prima etapă a contractului - etapa economiilor, statul plătește deponentului o subvenție de până la 10% din costul împrumutului. Mărimea acestuia depinde de cantitatea și perioada de acumulare, de venitul familiei, de vechimea în muncă, de numărul de copii etc.

Subvenția poate fi plătită și în alte etape de acumulare și finanțare. Există, de asemenea, o altă asistență guvernamentală, în special în rambursarea împrumutului, precum și a dobânzii și a stimulentelor fiscale, etc. Subvenționarea împrumuturilor ipotecare de către întreprinderile care angajează împrumutați este utilizată pe scară largă și se realizează, de asemenea, în diferite opțiuni.

Conform metodei de economisire a contractelor folosită de băncile germane de economii în construcții (metoda economiilor în construcții sau economiei în construcții), 75% din toate locuințele în construcție au fost finanțate din 1948 până în 1993. În total, 12 milioane de unități locative au fost achiziționate folosind acest sistem. Astăzi, 19 milioane de cetățeni germani dețin unul sau mai multe contracte de economii la clădiri.

Cu toate acestea, acest sistem are câțiva factori negativi: în special, termene scurte de împrumut, perioada obligatorie de acumulare a unei cantități semnificative de capital propriu, dobânzi reduse la acumulare, prioritatea debitorilor în obținerea împrumuturilor etc. rate uniforme fixe în un mediu economic foarte în schimbare.

Dar concentrarea întregului lanț financiar și tehnologic în aceleași mâini și capacitatea maximă a acestui sistem relativ închis de a funcționa stabil aproape independent de piața financiară externă sunt factorii pozitivi dominanți, în general, care compensează toate neajunsurile sale.

Mai mult, mecanismele financiare și juridice ale activității acestor instituții sunt destul de simple, prin urmare, acest sistem de investiții se potrivește cu ușurință în aproape orice domeniu juridic și, de asemenea, se adaptează liber în sistemele instituționale de credit și financiare existente datorită autosuficienței relative și independenței economice. fără a fi nevoie să creăm o infrastructură complexă.

De fapt, acesta este motivul pentru care instituțiile de economii și împrumuturi sunt răspândite în întreaga lume. Scheme similare de finanțare a locuințelor sunt, de asemenea, utilizate pe scară largă în Franța, Anglia, Australia, Canada, SUA etc. În Anglia și Australia, acestea sunt în principal societăți de construcții, în Franța - instituții de credit cooperativ reciproc, în SUA - asociații de economii și împrumuturi și uniunile de credit ...

Recent, experiența SSC a început să fie aplicată pe scară largă în mai multe țări din Europa de Est, inclusiv Polonia, România, Republica Cehă, Ungaria și alte țări în legătură cu transformările economice.

Un credit ipotecar este un gaj de proprietate imobiliară la obținerea unui împrumut de la o instituție de credit, care conferă creditorului (gajant) dreptul de a satisface preferențial creanțele împotriva debitorului (gajant) în detrimentul valorii bunului gajat. Gajistul, în cazul în care gajantul nu își îndeplinește obligația de rambursare a împrumutului, dobândește dreptul de a primi despăgubiri prin vânzarea bunurilor imobiliare gajate cu prioritate (în comparație cu alți creditori).

Există o ipotecă netă (un împrumut în orice scop cu garanție imobiliară) și o ipotecă vizată (un împrumut pentru achiziționarea de bunuri imobiliare, care va face obiectul unei garanții).

Există diverse opțiuni pentru combinații dintre obiectul garanției și obiectul împrumutului: un împrumut pentru construirea de locuințe garantate de aceeași locuință; un împrumut pentru construcția de locuințe garantate de un teren; un împrumut pentru cumpărarea unui teren asigurat de locuințe etc. Ca garanție pentru locuințe, poate fi asigurată o altă zonă de locuit (de rezervă) a împrumutatului sau singura zonă în care locuiește.

Trăsăturile distinctive ale etapei actuale de formare în Rusia a sistemului de creditare ipotecară sunt:

Declinul construcției de locuințe ca urmare a crizei;

Calitatea scăzută a portofoliului de împrumuturi, procent ridicat de neplată;

Creșterea ratelor dobânzii la creditele ipotecare;

Revizuirea condițiilor contractelor privind împrumuturile emise anterior.

De obicei, tranzacțiile pe piața ipotecară se efectuează în două etape. În prima etapă, denumită piață primară, împrumuturile sunt acordate garantate de bunuri imobiliare. Deoarece băncile acordă împrumuturi pe termen lung și la o rată a dobânzii relativ scăzută, acestea au o scădere a cantității de resurse monetare disponibile care sunt necesare pentru a-și desfășura activitățile zilnice. Întrebarea cu privire la modul de recuperare a banilor dați mult timp în cel mai scurt timp posibil se numește problema refinanțării împrumuturilor emise. Pentru a rezolva această problemă, există o piață secundară a creditelor ipotecare.

Principalele metode de refinanțare a împrumuturilor sunt reduse fie la o cesiune integrală a drepturilor asupra unui credit ipotecar emis de o bancă către o organizație specializată, fie la emiterea de valori mobiliare de către banca însăși, care a emis împrumutul în timp ce a lăsat cerințele pentru acest împrumut în bilanțul său. De exemplu, cesiunea drepturilor de creanță în cadrul unei ipoteci către terți.

Pe baza metodei de refinanțare a creditelor ipotecare, s-au construit modele de bază ale creditelor ipotecare - cu două niveluri (clasice) și cu un nivel, care sunt, de asemenea, numite după numele acelor țări în care au avut cea mai mare dezvoltare.

1. Modelul clasic (pe două niveluri) al organizării sistemului ipotecar a fost creat și a fost cel mai dezvoltat în Statele Unite. La inițiativa guvernului american, au fost create structuri guvernamentale speciale pentru asigurarea împrumuturilor ipotecare emise de bănci. Acesta este așa-numitul. Schema de creditare ipotecară americană, în care împrumuturile ipotecare emise de bănci sunt atribuite agențiilor ipotecare special create. La rândul lor, aceștia împachetează împrumuturi individuale, emit titluri garantate ipotecar împotriva pachetelor formate (pool-uri), le vând la bursă, cumpără din nou împrumuturi de la bănci etc.

2. Spre deosebire de modelul clasic al împrumuturilor ipotecare, cu un model cu un singur nivel, banca care a emis împrumutul ipotecar emite independent titluri de tip obligațiuni garantate, pe de o parte, prin împrumuturile ipotecare emise și, pe de altă parte, , cu bunuri imobiliare gajate de împrumutați pentru obținerea unui împrumut. Acest model se mai numește și modelul ipotecar german. Sistemul cu un singur nivel este mai frecvent în țările din Europa de Vest. Spre deosebire de cea americană, nu s-a format grație unei decizii guvernamentale, ci în procesul de evoluție naturală a sistemului european de creditare.

În Rusia, se adoptă ca bază un model pe două niveluri de creditare ipotecară. Acest lucru se reflectă în conceptul adoptat pentru dezvoltarea sistemului de creditare ipotecară pentru locuințe.

În prezent, există două modele principale de creditare ipotecară în lume: modelul clasic american și cel german bazat pe construirea băncilor de economii. În primul caz, un credit ipotecar este emis împotriva securității unei case deja construite, în al doilea, sistemul de case de economii al clădirii finanțează construcția unei case.

În modelul ipotecar american, prima etapă, denumită piață primară, este acordarea de împrumuturi garantate cu bunuri imobiliare. Deoarece băncile acordă împrumuturi pe termen lung și la o rată a dobânzii relativ scăzută, acestea au o scădere a cantității de resurse monetare disponibile care sunt necesare pentru a-și desfășura activitățile zilnice.

Cele mai scurte condiții de rambursare a banilor acordați mult timp pun băncilor problema refinanțării împrumuturilor emise. Soluția la această problemă în modelul ipotecar american este piața secundară a creditelor ipotecare, în care refinanțarea împrumuturilor este redusă la o cesiune completă a drepturilor asupra unui credit ipotecar emis de o bancă către o organizație specializată care combină ipoteci monotone în bazine și emite propriile valori mobiliare asupra securității pool-urilor.

În modelul ipotecar cu un singur nivel, principala metodă de refinanțare a împrumuturilor este emiterea de valori mobiliare de către banca însăși, care a emis împrumutul, lăsând în același timp cerințele pentru acest împrumut în bilanț. Într-un model cu un singur nivel, banca care a emis împrumutul ipotecar emite în mod independent titluri de tip obligațiuni garantate, pe de o parte, prin împrumuturile ipotecare emise și, pe de altă parte, pe bunurile imobiliare angajate de împrumutători pentru a obține un împrumut .

Modelul ipotecar cu un singur nivel este mai frecvent în Europa de Vest. Spre deosebire de modelul american, acesta a fost format nu datorită unei decizii administrative a guvernului, ci în procesul de evoluție naturală a sistemului de credit european. Procesul de emitere a obligațiunilor ipotecare de către bănci este reglementat de legi speciale și controlat de autoritățile de supraveghere bancară, iar activitățile băncilor în sine sunt limitate la o listă restrânsă de tranzacții cu risc redus.

Astfel, diferențele dintre metodele de refinanțare a creditelor ipotecare caracterizează construcția a două modele de bază ale creditării ipotecare: cu două niveluri sau clasic și cu un singur nivel, care sunt numite și după numele acelor țări în care au avut cea mai mare dezvoltare.

În plus față de aceste modele, sistemul de economisire a clădirilor contractuale este utilizat în practica mondială. Acest model și modelul de împrumut ipotecar cu un singur nivel sunt acum combinate într-un singur model și l-au numit modelul de împrumut ipotecar german. Spre deosebire de modelul cu un singur nivel, în care băncile strâng fonduri pentru credite ipotecare pe piața financiară deschisă prin emiterea de obligațiuni, sistemul de clădire a caselor de economii este închis, divorțat de piața financiară.

Principiul funcționării sale a fost adoptat de cooperativele noastre de economii de locuințe (ZhNK), ale căror activități sunt reglementate de Legea federală din 30 decembrie 2004 nr. 215-FZ „Cu privire la cooperativele de economii de locuințe”. În plus, Duma de Stat are în vedere un proiect de lege federală „privind construcțiile și băncile de economii”, care a fost respins deoarece nu se potrivea dezvoltatorilor care lucrau la scheme de capitaluri proprii.

În prezent, construcția și cumpărarea de locuințe pe credit, a căror bază este creditarea ipotecară, nu este doar o zonă dezvoltată a activităților bancare în țări străine, ci este recunoscută și ca principală modalitate de a rezolva problema locuinței și o direcție promițătoare pentru dezvoltarea pieței cu amănuntul a serviciilor de credit în Republica Belarus.

În practica mondială, baza creditării bancare pentru construcția și cumpărarea de locuințe este creditarea ipotecară pentru populație, a cărei pondere este egală cu 30% din volumul total al creditelor bancare. În SUA, volumul creditelor ipotecare în 2003 s-a ridicat la 3.751 miliarde EUR, în Europa de Vest - 2.700 miliarde EUR.

Utilizarea pe scară largă a împrumuturilor ipotecare rezidențiale în străinătate se datorează prevalenței dreptului de proprietate privată asupra imobilelor rezidențiale (de exemplu, 87% dintre rezidenții SUA dețin case unifamiliale), ceea ce implică posibilitatea de garanții și nivelul ridicat de cerere efectivă a populației pentru acest serviciu bancar. În condițiile unui exces semnificativ al costului clădirilor rezidențiale față de venitul anual al cetățenilor, creditarea ipotecară este practic singura modalitate de achiziționare a locuințelor. De exemplu, anual în Statele Unite, împrumuturile ipotecare se acordă populației care depășește 800 de miliarde de dolari. STATELE UNITE ALE AMERICII.

În practica mondială, până acum au fost dezvoltate două modele de organizare a creditelor ipotecare. (ANEXA E): model de împrumut ipotecar pe un singur nivel și model de împrumut ipotecar pe două niveluri.

Principalele diferențe în organizarea acestor modele de creditare ipotecară pentru locuințe sunt prezentate în tabel. 2.1.

Modelul cu un singur nivel al creditelor ipotecare s-a răspândit în Germania, Danemarca, Franța, Spania, Polonia, Ungaria și Republica Cehă.

Tabelul 2.1

Caracteristici comparative ale modelelor de creditare ipotecară rezidențială

Notă. O sursă:

Participanții la modelul cu un singur nivel de creditare ipotecară pentru locuințe sunt băncile ipotecare și alte instituții de credit și instituții financiare specializate care acționează ca împrumutători, precum și persoanele care beneficiază de un credit ipotecar. La împrumut, împrumutatul transferă ipoteca creditorului ca garanție pentru împrumutul pe care l-a luat, acționând în același timp ca gaj. Creditorul devine proprietarul drepturilor de gaj și este gajant. În acest model, a fost dezvoltată doar piața ipotecară primară.

O caracteristică importantă a modelului cu un singur nivel este că cererea agregată a tuturor clienților pentru împrumuturi ipotecare este asigurată de resurse care nu au legătură cu piața valorilor mobiliare ipotecare și anume: capitalul propriu al instituției de credit; fondurile clienților plasate în depozite și depozite ale băncii; împrumuturi interbancare. În timp ce atrage resurse pentru împrumuturi ipotecare, banca din acest model nu folosește ipoteci pentru operațiuni de cumpărare și vânzare pe piața valorilor mobiliare.

A doua trăsătură caracteristică a modelului cu un singur nivel este că întregul proces de creditare este reglementat direct de instituția de credit, se presupune că creditorul are un grad minim de transfer al funcțiilor sale pentru organizarea și deservirea împrumuturilor către intermediari.

În țările din Europa de Vest și de Est, în cadrul modelului cu un singur nivel, sistemul de economii la construcția de locuințe (HSSS) este cel mai dezvoltat. Deci, în Danemarca, Țările de Jos și Germania, folosind modelul de construcție-economie în 2002-2005. peste 60% din locuințele comandate au fost construite, iar datoria la astfel de împrumuturi s-a ridicat la 50% din PIB. În Franța, fiecare al treilea cetățean are un contract de economisire a locuințelor, inclusiv 28,3% din aceste contracte au fost încheiate în scopul achiziționării de locuințe noi, 44,9% pentru cumpărarea unei locuințe pe piața secundară, 26,8% pentru finanțarea reparației și reconstrucției locuințelor. În Ungaria, Polonia și Republica Cehă împrumuturile pentru construcția de locuințe în cadrul acestui model reprezintă 90% din împrumuturile acordate populației.

Condițiile generale pentru strângerea de fonduri în cadrul acestor sisteme de economisire a clădirilor sunt următoarele: suma depozitului de economii este de 40-50% din costul locuințelor achiziționate; rata dobânzii la depozitele de economii de locuințe variază de la 2,5 la 4,5% pe an; asigurarea subvențiilor de stat este obligatorie.

Principalele diferențe dintre aceste sisteme sunt că în Franța, pentru a asigura o rentabilitate pozitivă a depozitelor de locuințe economice, instituțiile ipotecare sunt ghidate de ratele pieței la depozite, în Germania rata dobânzii la un depozit depinde doar de costul resurselor atrase în cadrul sistemul de economii la clădiri.

În plus, spre deosebire de modelul german închis, formarea resurselor în modelul francez de economisire a clădirilor se realizează nu numai în detrimentul cetățenilor care doresc să obțină un credit ipotecar, ci și în detrimentul cetățenilor interesați să obțină dobânzi de piață. venituri din economii contractuale, care permit transformarea cetățenilor de economii gratuite în resursele de credit ale băncilor.

Trebuie subliniat faptul că în SSHC din Germania și Franța, resursele de credit nu sunt împrumutate pe piața de capital deschisă, ceea ce este deosebit de important în condițiile din Belarus de dezvoltare insuficientă a pieței de valori, ci sunt formate în mod intenționat prin atragerea de fonduri de la viitorii împrumutați prin economii contractuale - acumularea treptată a capitalului primar pentru obținerea unui credit ipotecar ... Combinarea într-o singură persoană a deponentului și a împrumutatului este o trăsătură caracteristică a acestui model: înainte de plata sumei solicitate, deponentul este creditorul, iar după acordarea împrumutului, el devine debitor.

Este important ca statul să stimuleze acumularea de capitaluri proprii a potențialilor împrumutați, oferindu-le subvenții (10% din costul locuințelor) sau privilegii fiscale (suma economiilor este dedusă din venitul impozabil ca costuri de securitate socială).

Băncile de economii sunt cei mai mari împrumutători din modelul european de creditare ipotecară cu un singur nivel, reprezentând 27% din totalul creditelor ipotecare emise. Această circumstanță este deosebit de importantă pentru determinarea principalilor creditori ai sistemului de creditare ipotecară din republică.

În Franța, banca de economii de stat reprezintă 25% din volumul total al creditelor ipotecare acordate, în Germania - mai mult de 30%. Mai mult, în unele țări banca de economii acționează ca singurul creditor ipotecar (de exemplu, în Portugalia - "Caixa Geral de Depositos", în Belgia - "Caisse Generale D" Eparone et de Retraite "). Ponderea creditelor ipotecare în activele băncilor de economii este de la 25 la 50%.

Structura creditelor ipotecare emise de diverși creditori în țările europene începând cu 01.01.2006 este prezentată în Fig. 2.1.

Smochin. 2.1. Structura creditelor ipotecare după tipul de creditor

în Europa de Vest