Ce trebuie să știe acționarii despre fondul de compensare pentru construcția comună? Fond de compensare pentru construcția comună Principalele funcții ale fondului

Inovațiile legislative care intră în vigoare în 2017 în domeniul construcției de imobile pe capital propriu vizează protecția intereselor cetățenilor și persoanelor juridice- participanți la relații de capital, precum și dezvoltatori de bună credință.

Modificările care au intrat în vigoare privesc:

Este demn de remarcat faptul că nou in constructie comuna- aceasta include crearea unui fond de compensare, introducerea practicii, formarea unui sistem unificat în întreaga Federație Rusă.

Modificările legale de mai sus ar trebui să ajute creșterea transparenței activitățile companiilor de construcții și oferă participanți la construcții în comun garanții pentru apărarea drepturilor lor,în cazul unor situaţii problematice.

Crearea unui fond de compensare de stat

Cel mai important scopul creării Organele de stat ale fondului de compensare sunt responsabile pentru protecția efectivă a drepturilor și proprietății legale ale cetățenilor - participanți la construcția comună, ale căror interese sunt încălcate de dezvoltatori. În raport cu persoanele juridice responsabile cu construcția de locuințe și care nu își îndeplinesc obligațiile, instanța de arbitraj inițiază proceduri de faliment.

Pentru a finaliza înregistrarea de stat obligatorie a contractului de la 1 ianuarie 2017, veți avea nevoie următoarea listă de documente(Clauza 2 a articolului 5 din Legea federală din 07.03.2016 nr. 304-FZ „Despre a face schimbări...”):

• Declarația de proiect este un document oficial care conține informații despre dezvoltator, șantier, etapele și termenele de livrare a unei clădiri rezidențiale, numărul de apartamente, caracteristicile tehnice ale clădirii etc.
• Autorizație de construcție.
• Planul oficial al unității în curs de elaborare: suprafața planificată, numărul de spații rezidențiale și nerezidențiale, locuri de parcare.
• Încheierea organului care exercită supravegherea de stat asupra construcției de capitaluri proprii cu privire la conformitatea persoanei juridice cu cerințele normelor legale în vigoare.
• Acord privind asigurarea de răspundere civilă pentru o firmă de construcții.
• Dacă mărimea capitalului autorizat nu respectă cerințele normelor legale în vigoare, dezvoltatorul trebuie să depună un acord de garanție la autoritatea de înregistrare.
• O listă scrisă a persoanelor îndreptățite să achiziționeze locuințe din clasa economică, care se construiesc pe terenuri alocate special pentru acest tip de construcție.

Pentru informații suplimentare Pentru a efectua înregistrarea de stat este posibil să aveți nevoie de:

• Informații despre compania de asigurări a dezvoltatorului.
• Informații despre instituțiile bancare cu care au fost încheiate contracte de garanție și pentru deschiderea conturilor escrow.
• Informații despre alți co-garanti sau garanți ai companiei de construcții.

Dacă dezvoltatorul nu furnizează informațiile necesare, autoritățile de înregistrare au dreptul obțineți singuri informații prin transmiterea cererilor către instituțiile abilitate.

Modificări ale cerințelor pentru menținerea unei declarații de proiect a dezvoltatorului

Declaratie de proiect este un document care include informații despre dezvoltator, proiectul de construcție, etapele acestuia și domeniul de aplicare al drepturilor organizației de construcții atunci când vinde bunuri imobiliare către persoane fizice și juridice.

Modificări ale cerințelor pentru proiectarea unui document de proiect sunt următoarele (clauza 22 din articolul 1 din Legea federală din 07.03.2016 nr. 304-FZ):

• Înainte de a încheia primul acord cu un participant la construcția comună, dezvoltatorul trebuie aproba declarație de proiect la organul executiv local autorizat. Este posibil să transmiteți un document în format electronic prin completarea unui formular electronic.
• Organismul autorizat care a primit declarația de proiect se angajează în cel mult 30 de zile emite o concluzie privind conformitatea documentului cu cerințele normelor legale în vigoare sau refuză emiterea unei astfel de concluzii.
• Dacă organismul împuternicit nu furnizează o concluzie sau dezvoltatorul nu transmite documentele necesare pentru înregistrare în termen de 60 de zile de la data primirii deciziei, reaprobare declarații.
• Modificările aduse proiectului făcute de dezvoltator sunt postate pe site-ul său oficial și convenite cu autoritatea guvernamentală locală responsabilă cu controlul în domeniul construcțiilor cu capital propriu în cel mult 5 zile lucrătoare de la data modificărilor.

Este responsabilitatea dezvoltatorului responsabilitate pentru afișarea declarației de proiect pe rețelele publice de informare, precum și modificările aduse documentului, pentru caracterul incomplet sau nefiabil al datelor furnizate.

Concluzie

Amendamentele adoptate în domeniul construcțiilor în comun ar trebui creste fiabilitatea piata imobiliara relevanta, creează un mecanism protecție suplimentară a acționarilor împotriva posibilelor riscuri de incompletă a construcției, crește nivelul de responsabilitate dezvoltatori la investitori.

se va schimba semnificativ cerințele pentru mărimea capitalului autorizat, se va putea crea un fond special de compensare format pe baza contribuțiilor de la dezvoltatori, iar cerințele pentru deschiderea la informații a constructorilor se vor extinde.

Inovațiile legislative care intră în vigoare la 1 ianuarie 2017 sunt de amploare, dar nu vor afecta acele proprietăți imobiliare a căror construcție a început. înainte de acceptare modificările legale relevante.

Întrebare

Cerință legală ca dezvoltatorul să aibă un site web

Eu și soțul meu am decis să cumpărăm un apartament în baza unui acord de participare la construcția comună. După ce am contactat dezvoltatorul, am primit sfaturi cu privire la toate problemele de interes, dar nu am putut găsi site-ul oficial al organizației de construcții pe internet. Spuneți-mi, afectează acest lucru fiabilitatea dezvoltatorului și sunt obligate companiile să furnizeze informații despre ele în rețelele de informații?

Răspuns

De la 1 ianuarie 2017, toți dezvoltatorii care lucrează cu fonduri de la deținătorii de acțiuni trebuie să își creeze propriile site-uri web, postând o gamă largă de informații despre compania lor, în special:

• autorizatie de constructie;
• declarație de proiect;
• documente care confirmă drepturile de a crea imobile pe acest teren;
• reportaje foto cu locuințe în construcție etc.

Din păcate, lipsa unui site oficial pentru dezvoltator poate indica insolvența sau necinstea acestuia.

Președintele rus Vladimir Putin a semnat o lege privind un fond de compensare pentru construcția comună, care este numit și „fondul acționarilor”. Ministerul Construcțiilor din Federația Rusă, împreună cu Agenția de Credit Ipoteca pentru Locuințe (AHML), explică cititorilor site-ului web RIA Real Estate ce se va schimba acum pentru cumpărătorii de case în faza de construcție și cum va funcționa fondul specificat.

1. Ce este Fondul Acţionarilor şi cum va funcţiona?

   Fondul de compensare a fost creat pentru a proteja interesele cumpărătorilor de locuințe în case în construcție. Înainte de adoptarea legii, această funcție era îndeplinită de companiile de asigurări. Cu toate acestea, mecanismul s-a dovedit a fi ineficient, așa că a fost nevoie de unul nou. Acum dezvoltatorii înșiși vor contribui cu un anumit procent (mai precis, 1,2% din costul fiecărui contract de construcție comun pe care îl încheie) la fond.

   
   

   Cu toate acestea, drepturile acelor acționari care au intrat în DDU conform vechilor reguli vor fi în continuare asigurate de companiile de asigurări. Fondul va lucra pe obiecte la care se va inregistra primul acord de participare la actiuni dupa inregistrarea de stat a fondului sub forma unei societati de drept public, care trebuie sa aiba loc in cel mult 90 de zile de la data intrarii in vigoare a legii.

2. Prețurile locuințelor vor crește după lansarea noului mecanism?

   Conform previziunilor AHML, noul mecanism nu va afecta nivelul prețurilor locuințelor. Pentru dezvoltatori se stabilește o contribuție de 1,2% din fiecare contract de participare la acțiuni, care este comparabilă cu rata actuală de asigurare. Astfel, economia pentru majoritatea dezvoltatorilor nu ar trebui să se schimbe.

   
   

   În plus, acum există peste 6 mii de dezvoltatori care lucrează în Rusia, acesta este un sector destul de competitiv. Noile realități îi vor încuraja să acopere taxele folosind propriile resurse, mai degrabă decât să le transmită cumpărătorului.




3. Ce se va întâmpla cu acționarii care au cumpărat deja locuințe și nu se încadrează în mecanismul de protecție al fondului? Unde ar trebui să meargă?

   Până la 1 august, autoritățile regionale vor trebui să prezinte Ministerului Rus al Construcțiilor mecanisme de rezolvare a problemelor acționarilor fraudați, indicând termenele pentru fiecare casă.

4. La ce se poate aștepta un acționar în caz de faliment al dezvoltatorului? În ce cazuri se va obține obiectul și în ce cazuri se va plăti despăgubiri?

   Acest lucru va depinde de decizia adunării generale a acționarilor, la care participanții la construcția comună pot decide ei înșiși dacă casa trebuie să fie finalizată prin atragerea unui nou dezvoltator sau să primească compensații.

   
   

   Astfel, decizia asupra soartei obiectului este luată în esență de către cetățenii înșiși, iar fundația pune în aplicare decizia luată. În același timp, se are în vedere că se va lua o decizie separată în raport cu fiecare casă - de exemplu, pentru o casă în grad ridicat de finalizare, cetățenii pot decide finalizarea construcției cu implicarea unui dezvoltator, iar pentru un casa „la stadiul gropii de fundație” - pentru a primi compensații bănești. Se pare că, dacă un complex rezidențial este format din mai multe case separate, decizia pentru fiecare se ia separat.

5. Cum se va plăti compensația? Va putea investitorul să recupereze întreaga sumă a fondurilor investite?

   Nu în toate cazurile. Valoarea compensației va fi egală cu suprafața totală a tuturor DDU-urilor din instalația în construcție, dar nu mai mult de 120 de metri pătrați, înmulțită cu prețul mediu real de pe piața primară în subiect (se determină conform Rosstat). ). Astfel, riscurile tuturor cumpărătorilor de locuințe standard sunt acoperite, dar nu este asumat riscul cumpărătorilor de apartamente de elită sau pur și simplu mari.

   
   

   Cu cât costul apartamentului achiziționat este mai aproape de valoarea medie a regiunii (subiectul federației), cu atât acționarul este mai bine protejat.

6. S-ar putea întâmpla să nu fie suficienți bani în fond? Ce se va întâmpla atunci?

   Legea prevede o evaluare actuarială anuală a obligațiilor și posibilitatea ajustării tarifului pe baza rezultatelor unei astfel de evaluări prin introducerea modificărilor corespunzătoare în lege. Aceasta înseamnă că fondul nu poate rămâne „brusc” fără fonduri.

   
   

   Evaluarea actuarială este un mecanism economic riguros, imparțial și bazat pe statistici și legea numerelor mari. Este de așteptat că va permite formarea în timp util a bazei pentru modificarea tarifului, iar procesul de modificare a ratei contribuțiilor la fond prin modificarea legii va asigura o procedură de revizuire deschisă și transparentă.

7. Va putea acționarul să controleze progresul construcției și starea financiară a dezvoltatorului?

   Legea prevede o astfel de oportunitate atât pentru acționari, cât și pentru potențialii cumpărători.

   
   

   În acest scop, de la 1 ianuarie 2018 va începe să funcționeze un sistem informațional unificat, unde vor fi colectate informații despre toți dezvoltatorii și proiectele de construcții pe capitaluri proprii din țară. Fiecare persoană va avea acces la acest sistem.

8. Ce este o companie publică? Ce obligații impune acest lucru fondului?

   Inițial, fondul a fost creat în formatul unei organizații guvernamentale non-profit, dar în procesul de adoptare a unei legi privind activitățile sale s-a decis transformarea lui într-o companie publică. Potrivit șefului Ministerului Construcțiilor, Mihail Men, acest lucru a fost făcut pentru a consolida controlul de stat asupra activităților fondului. Potrivit legii adoptate, controlul de stat asupra fondului va fi exercitat de Camera de Conturi a Federației Ruse și de alte organisme guvernamentale.

   
   

   Statutul unei companii de drept public necesită respectarea cerințelor de dezvăluire a informațiilor despre activități, auditul raportării, sistemul de control intern și activitățile de achiziții. Consiliul de supraveghere al fondului va include reprezentanți ai Dumei de Stat și ai Consiliului Federației, iar activitatea acestuia va fi monitorizată de Camera de Conturi. Formatul unei companii publice va face activitatea fondului complet transparentă.

9. Fondul va avea reprezentanțe în regiuni? Unde ar trebui să se întoarcă deținătorii de capital în caz de probleme?

   Fondul va accepta contribuții de la dezvoltatori din toate regiunile țării. În același timp, în fiecare regiune în care se realizează construcția în comun, controlul asupra utilizării intenționate a fondurilor acționarilor, respectarea cerințelor de dezvăluire și plasare a informațiilor și a programelor de construcție este efectuat de autoritățile de reglementare regionale. Acestea pot fi ministerele regionale ale construcțiilor, autoritățile care supraveghează construcția comună etc. Cetăţenii îi pot contacta oricând cu întrebări.

10. Unde vor fi păstrate contribuțiile la fond și care sunt garanțiile că nu vor dispărea, cum ar fi fondurile de compensare în autoreglementare?

    Fondul de compensare este separat de alte proprietăți ale Fondului. Fondurile vor fi contabilizate într-un cont bancar separat care îndeplinește cerințele stabilite de Guvernul Federației Ruse. Fondul va avea dreptul de a investi fonduri disponibile temporar în condiții determinate exclusiv de Guvernul Federației Ruse. Controlul de stat asupra fondului va fi exercitat de Camera de Conturi a Federației Ruse și de alte organisme guvernamentale.

La 21 iulie 2017, Duma de Stat a adoptat o lege privind fondul de stat pentru apărarea drepturilor acționarilor. Companiile de construcții sunt supuse unor cerințe stricte. Dar va ajuta acest lucru familiile de acționari să devină proprietari de apartamente noi?

În Rusia, construcția de unități rezidențiale cu ajutorul investițiilor publice este reglementată prin lege din 2004. Încheierea unui acord de participare partajată (SPA) oferă familiilor șansa de a obține locuințe la un preț mai mic decât valoarea de piață. Cu toate acestea, riscă să-și piardă speranța în locuințe și să rămână fără economii dacă constructorii nu își îndeplinesc obligațiile. În 2014, statul a intervenit pentru prima dată în afacerile de construcții pe capitaluri proprii pentru a proteja interesele cetățenilor - investitori în construcția de locuințe. Inainte de a inregistra DDU-ul la Rosreestr, firma de constructii era obligata sa obtina o asigurare de raspundere civila de la un asigurator sau sa contracteze o garantie de la o banca. Dar companiile de asigurări și băncile nu au putut finaliza construcția tuturor obiectelor cu probleme și nu au putut returna toți banii acționarilor fraudați, al căror număr continuă să crească. Potrivit noii legi din 2017 privind fondul de compensare a acţionarilor, se creează un mecanism de garanţii de stat pentru compensarea pierderilor în construcţiile partajate.

Fondul pentru Protectia Drepturilor Actionarilor

Adoptarea legii din 2017 privind fondul de compensare pentru acționari schimbă radical munca pe piața comună a construcțiilor.

Istoria fundației

1. Inițiativa creării unui fond comun de construcție a fost anunțată în vara anului 2016 (Legea nr. 304-FZ, articolul 23.2).
2. La începutul anului 2017, prin decret al președintelui Federației Ruse, Fondul de stat pentru asistența acționarilor a fost declarat oficial existent, iar Duma de Stat a fost însărcinată să dezvolte toate problemele juridice legate de acesta.
3. Din februarie până în iulie 2017, prevederile proiectului de act legislativ au fost discutate de trei ori în parlament, proiectul a suferit modificări radicale și a fost aprobat definitiv de parlament pe 21 iulie 2017. Denumirea completă a legii: „Cu privire la o societate de drept public pt. protecția drepturilor cetățenilor care participă la construcția comună în cazul insolvenței (falimentului) dezvoltatorilor și asupra modificărilor anumitor acte legislative ale Federației Ruse.”

Statut juridic

Inițial, noul fond comun de construcție a fost definit ca o organizație non-profit (NPO) în aria de acoperire a Agenției de stat pentru asigurări ipotecare pentru locuințe (AHML). Fondatorul a fost Ministerul Construcțiilor, acesta a fost responsabil pentru o serie de modificări importante pentru a schimba statutul fondului de compensare pentru acționari.

Duma a aprobat statutul de societate de drept public (PPK) pentru „Fondul pentru protecția drepturilor cetățenilor – participanți la construcția comună” cu funcțiile și atribuțiile caracteristice puterii de stat.

Compania este responsabilă în fața președintelui Rusiei, controlul asupra activităților financiare este exercitat de reprezentanții ambelor camere ale parlamentului și ai Camerei de Conturi a Federației Ruse. Crearea unei astfel de organizații cu toate standardele legislative de activitate este planificată să fie finalizată până în noiembrie 2017.

Functii principale

Fondul comun de construcție are două sarcini principale - să ajute acționarii și să finalizeze construcția problematică. Funcțiile sale sunt legate de aceste sarcini.

1. Păstrați evidența și controlul contribuțiilor primite de la dezvoltatori.
2. Organizarea managementului arbitrajului in caz de faliment al firmelor de constructii care au adus contributii la fond.
3. Compensarea pierderilor aduse acționarilor.
4. Finanțare și împrumut unei companii care s-a angajat să finalizeze un proiect problematic.
5. Plasarea fondurilor disponibile în active și depozite bancare, în titluri garantate cu ipoteci și obligațiuni de stat.

Mecanismul fondului de compensare

Mecanismul de asigurare de răspundere civilă pentru dezvoltatori, care există din 2014, a fost considerat ineficient atât de experții independenți, cât și de agențiile guvernamentale. Când o firmă de construcții a dat faliment, costul unei polițe de asigurare sau dobânda la o garanție bancară nu putea acoperi pierderile tuturor deținătorilor de contracte de construcție în comun, cu atât mai puțin nu erau suficiente pentru finalizarea construcției instalației problematice. Numărul proiectelor nefinalizate și al acționarilor fraudați a continuat să crească.

• Noul mecanism este convenabil, în primul rând, pentru dezvoltatori. Nu trebuie să asigure fiecare contract de construcție comun sau să caute o companie de asigurări potrivită. Este suficient să transferați un anumit procent din tranzacție către fondul de compensare al acționarilor și să obțineți permisiunea de înregistrare.
• Banii primiți de la dezvoltatori reprezintă rezerva din care vor fi plătite pierderile acționarilor în cazul falimentului companiei lor de construcții. Din aceeasi rezerva va fi finantata si firma care va finaliza constructia facilitatii problematice. Noul dezvoltator este selectat pe bază de competiție.
• Acționarii, reprezentați de fondul de compensare, au o garanție reală că casa lor va fi finalizată și se vor muta într-un apartament nou. Mai mult, garanțiile nu sunt oferite de o bancă privată sau de un asigurător, ci de PPK - parte a structurii statului.

Site-ul oficial al fondului comun de construcție

Transparența informațională este o condiție necesară pentru funcționarea noului fond de compensare, prevăzut de lege. Informațiile despre construcția comună vor fi postate pe site-ul oficial al Institutului Unit pentru Dezvoltare în Sfera Locuinței, împreună cu resursa AHML. Ar trebui să reflecte:

• starea tuturor obiectelor construite cu participare comună: documentația de proiectare a acestora, toate rapoartele contabile, numărul clădirilor preșcolare, fotografiile etapelor construcției locuințelor;
• date despre funcționarii guvernamentali care monitorizează activitatea dezvoltatorilor, rezultatele inspecțiilor acestora;
• fapte de încălcare a legii și de aducere a făptuitorilor în fața justiției etc.

Crearea site-ului oficial al fondului de compensare pentru acționari este planificată să fie finalizată până la începutul anului 2018.

Contribuții la fondul de compensare

• Cu cel puțin trei zile înainte de încheierea primului contract de construcție comun în 2017, asigurătorul trebuie să transfere contribuții sub formă de numerar către fondul de compensare comun pentru construcție.
• Fără transferul de bani, contractul nu este înregistrat de stat.
• Implicarea fondurilor acționarilor într-o afacere fără înregistrarea unui DDU se pedepsește cu amendă de la 0,5 la 1 milion de ruble.
• Cota de contribuție este de 1,2% din costul DDU pentru întregul proiect de construcție.
• Este prevăzută o revizuire a ratei, dar nu mai mult de o dată pe an și după aprobarea legislativă a noii rate în Duma de Stat.

Cota fondului de compensare pentru acționari în valoare de 1,2% nu ridică obiecții din partea experților. Suma contribuțiilor de 18-25 miliarde în primii ani de existență a fondului este destul de suficientă pentru a acoperi viitoarele probleme ale unuia sau doi contractori regionali. Legea nu prevede de unde să se facă rost de bani dacă există o lipsă de fonduri este posibil să vină de la buget.

Despăgubirile pentru contractele din anii anteriori nu sunt prevăzute de noua lege. Dacă o instalație în construcție are cel puțin un acord de participare la acțiuni semnat în cadrul vechii scheme, acesta nu va fi inclus în domeniul de aplicare al fondului de compensare.

Cerințe pentru dezvoltator

Prevederea centrală a noii legi privind fondul de compensare pentru acționari este impunerea unor cerințe stricte constructorilor, motiv pentru care foarte puțini dezvoltatori pot rămâne pe piața comună a construcțiilor. Prezentarea acestor cerințe va începe la încheierea DDU din 1.07. 2018.

1. Organizațiile care desfășoară construcții în comun nu au dreptul să se angajeze în alte activități comerciale, să emită acțiuni și valori mobiliare; numele lor oficial trebuie să conțină termenul „dezvoltator de specialitate”.
2. Companiile cu cel puțin trei ani de experiență în construcția de clădiri rezidențiale și cele care au construit cel puțin 10 mii de metri pătrați au voie să atragă fonduri de la deținătorii de capitaluri proprii. m de locuințe.
3. Pe toată durata construcției, contul companiei trebuie să conțină cel puțin 10% din fondurile care constituie costul proiectului; ea nu ar trebui să aibă datorii în această perioadă, cu excepția împrumuturilor de construcție pentru această facilitate.
4. Dezvoltatorii vor primi permisiunea de a construi un singur obiect la un moment dat.
5. Fondurile acționarilor sunt interzise să fie cheltuite pentru achiziționarea de terenuri pentru un stand, crearea de proiecte sau lucrări de inginerie. Acest punct a provocat neînțelegeri pe scară largă atât în ​​rândul constructorilor, cât și al experților, deoarece toată construcția începe cu aceste cheltuieli.
6. Toate fondurile companiei de construcții de capitaluri proprii trebuie să fie într-o singură bancă, care verifică fiecare cost financiar.
7. Persoanele care conduc o companie de construcții nu ar trebui să aibă:

• condamnare pentru infracțiuni economice;
• fi falimentar;
• fi descalificat.

Compensarea pierderilor

Pierderile aduse acționarilor în cazul falimentului unei companii de construcții sunt rambursate din fondul de compensare pentru construcția comună într-o anumită ordine.

• La început .
• Apoi, consiliul fondului de compensare decide care opțiune este mai profitabilă: plata pierderilor către acționari sau finalizarea construcției unei proprietăți rezidențiale. Rezolvarea problemei poate dura până la 6 luni.
• Decizia de plată este publicată pe site-ul fondului de compensare a acționarilor. Acolo sunt indicate și adresa la care vor fi acceptate documentele și programul de lucru al angajaților. Toate informațiile sunt primite de acționari în termen de 2 săptămâni de la luarea deciziei.
• Lista documentelor pentru compensare: cerere; pașaport. Cel mai adesea, acestea sunt furnizate băncii care a însoțit activitățile dezvoltatorului.
• Banii sunt plătiți acționarilor în termen de 10 zile de la depunerea documentelor necesare.
• Recruții, persoanele grav bolnave și persoanele plecate au dreptul la plăți mai devreme.

Fondul se obligă să plătească integral pierderile acționarilor.

Nuanțe

Valoarea plății către acționari se determină prin înmulțirea costului unui metru pătrat de locuință cu suprafața acesteia.

1. Suprafața locuinței pentru care se returnează bani din fondul de compensare al acționarilor nu trebuie să depășească 120 m2. Fondul de stat este pentru cei care își dau ultimele economii pentru a cumpăra un apartament. Cumpărătorii de apartamente mari și locuințe de lux, potrivit legiuitorilor, se pot descurca singuri.
2. Valoarea compensației depinde de costul locuinței, care este determinat de Ministerul Construcțiilor - corespunde valorii minime de piață, care diferă cu 30-40% de cea reală. După ce au primit compensații la astfel de rate, acționarii își pierd o parte din fonduri.

Experții, analizând legea, găsesc multe nuanțe și fac diverse previziuni. Astfel, măsurile restrictive împotriva afacerilor vor obliga firmele mici să părăsească piața comună a construcțiilor. Companiile mari, pentru a începe construcții noi, vor trebui să își creeze filiale, iar acest lucru va duce la costuri suplimentare. Având în vedere poziția de monopol a marilor dezvoltatori, toate acestea vor duce la creșterea prețurilor locuințelor și vor lovi în buzunarele acționarilor.

Un lucru este clar deocamdată: noua lege a fondului de compensare poate rezolva problema protejării acționarilor. Dar poate provoca o scădere a activității de afaceri pe piața comună a construcțiilor.

Fondul comun de compensare a construcției a fost creat pentru a proteja acționarii care încheie contracte cu dezvoltatorii și se așteaptă să primească apartamente la un preț accesibil. În Rusia, piața primară de locuințe, construită pe cheltuiala populației, este reglementată prin lege din 2004. Înregistrarea unui acord de participare partajată (DDU) permite unei familii să obțină locuințe accesibile la un preț care este sub prețul pieței.

Dacă firma de construcții își îndeplinește obligațiile, părțile la acord sunt mulțumite, inclusiv proprietarii de apartamente noi. Este o altă problemă când antreprenorul are probleme și nu își îndeplinește obligațiile față de acționari. În această situație, cumpărătorii de locuințe nu sunt protejați. Dar acesta a fost cazul înainte de apariția fondului de compensare în 2017. Care sunt caracteristicile sale? Ce funcții îndeplinește? Ce dificultăți ar putea apărea în viitor? Vom lua în considerare acestea și o serie de alte întrebări în articol.

În 2014, statul a luat construcția comună „sub aripa sa” pentru a proteja participanții la construcția comună. Înainte de înregistrarea contractului de construcție comună, dezvoltatorul trebuie să vină la asigurător pentru asigurarea de răspundere civilă. A doua opțiune este să contactați o instituție bancară pentru a emite o garanție.

În ciuda apariției unei noi legi, acționarii fraudați nu au putut obține despăgubiri de la companiile de construcții nereușite din cauza lipsei de bani. Din acest motiv, în 2017 a fost creat un fond de compensare, din care se preiau bani pentru acoperirea eventualelor pierderi. Adoptarea unei astfel de legi garantează rambursarea banilor către acționari și scutește companiile de construcții în caz de eșec.

Procesul de creare a unei noi legi a avut loc conform următorului algoritm:

• În 2016, a apărut o inițiativă de creare a unui fond, fonduri din care ar putea fi folosite pentru a efectua plăți către acționarii fraudați. Vorbim de Legea federală numărul 304 (articolul 23.2).
• În ianuarie 2017, președintele Federației Ruse a emis un decret conform căruia fondul de asistență menționat și-a început existența oficială. Reprezentanții Dumei de Stat au început să dezvolte probleme legate de crearea fondului.
• În perioada februarie – iulie 2017 au avut loc discuții active asupra actului legislativ. În perioada lucrărilor la document, acesta a suferit numeroase modificări, după care a fost aprobat în cele din urmă de parlament pe 21 iulie 2017.

La început, fondul nou creat a fost definit din poziția unei organizații non-profit care face parte din AHML. Ministerul Construcțiilor a fost ales drept fondator. Această organizație a fost cea care a făcut cea mai mare parte a modificărilor privind statutul fondului de compensare.

În stadiul actual, Duma a Federației Ruse a aprobat că Fondul pentru protecția drepturilor cetățenilor care participă la construcția comună este o organizație juridică publică cu atribuții și funcții similare autorităților de stat. Compania este responsabilă în fața Președintelui Federației Ruse. În același timp, controlul asupra activităților financiare este efectuat de reprezentanții celor două camere ale parlamentului, inclusiv ai Camerei de Conturi. Până în noiembrie 2017, organizația creată pentru a asigura obligațiile contractuale a început activitatea cu drepturi depline.

Ce este un fond comun de compensare a construcției?

Fondul de compensare este definit ca o organizație creată pentru a proteja interesele acționarilor în cazul neîndeplinirii obligațiilor de către al doilea participant al DDU (societate de construcții, dezvoltator). Principalele caracteristici ale organizației includ:

• Mecanismul de protecție a acționarilor (investitorii privați) s-a schimbat. Anterior, companiile de construcții apelau la asigurători pentru asigurarea de răspundere civilă sau mergeau la o bancă pentru a obține garanția unei instituții financiare. Vechiul sistem și-a depășit utilitatea, deoarece în caz de faliment al dezvoltatorului, companiile de asigurări nu au efectuat plăți către persoanele vătămate.
• Funcția de completare a fondului trece către dezvoltatori, care sunt obligați să facă deduceri de 1,2% din fiecare DDU emis. Fondurile acumulate pot fi folosite pentru a rezolva diverse probleme - finalizarea construcției unui obiect sau acoperirea pierderilor celei de-a doua părți la contract. Potrivit specialiștilor implicați în crearea fondului, organizația va funcționa după principiul DIA, care garantează restituirea banilor din depozite în cazul falimentului bancar.
• Acționarii primesc compensații pentru suprafața locuinței de până la 120 de metri pătrați. contoare achiziționate sub DDU. Se fac excepții pentru familiile cu un număr mare de copii. Banii fondului nu protejează suprafața rămasă a proprietății (inclusiv în situația în care o persoană a achiziționat mai multe proprietăți de la un dezvoltator). Calculul compensației se efectuează ținând cont de costul locuinței pe piața primară pentru un anumit subiect. Baza este informațiile de la Rosstat. Acesta este motivul pentru care proprietarii de proprietăți cu suprafețe mari susțin utilizarea banilor pentru a finaliza construcția casei lor. În cazul plăților compensatorii, ei pierd bani.
• Problema completării sau plății compensației depinde de acționari, care iau o decizie colectivă. Dacă construcția unei clădiri nu a început și obiectul se află în stadiul de excavare, este benefic să primiți despăgubiri. Dacă construcția unui proiect se apropie de finalizare, este mai ușor să găsești o nouă firmă de construcții și să finalizezi proiectul. În orice caz, decizia este luată de acționari.
• Au aparut restrictii, al caror scop este cresterea fiabilitatii firmei de constructii implicate in constructia casei. Esența cerinței este simplă. O companie se angajează să implementeze un singur proiect. În plus, fiecare casă este reflectată în documentația de proiectare.

Obligatiile partilor

Esența obligațiilor participanților la DDU se rezumă la următoarele reguli:

• Antreprenorul (dezvoltatorul) se obligă să construiască clădirea și apoi să o predea celorlalte părți la contract (acționari).
• Investitorii privați (acționarii) sunt obligați să plătească integral pentru serviciile companiei contractante și să accepte proprietatea dacă aceasta îndeplinește cerințele actuale.

Acordul DDU este, în esență, o tranzacție de investiții care este reglementată nu de Codul civil al Federației Ruse, ci de acte speciale.

În plus, dezvoltatorului i se impun o serie de cerințe stricte, care a redus piața dezvoltatorilor și a lăsat doar companii de încredere. Depunerea acestor cerințe începe din momentul înregistrării DDU după 1 iulie 2018.

Principalele cerințe includ:

• O companie angajată în construcții în comun nu poate desfășura alte activități comerciale, de exemplu, emite titluri de valoare. Numele organizației trebuie să conțină definiția „dezvoltator specializat”.
• Firmele care sunt membre ale unui SRO și au experiență în construcția de clădiri rezidențiale cu trei sau mai multe etaje, precum și cele care au construit cel puțin 10.000 de metri pătrați de locuințe, au voie să strângă bani în cadrul DDU.
• Pe perioada lucrărilor de construcție, contul organizației trebuie să aibă cel puțin 10% din fondurile (sau mai multe) care alcătuiesc costul clădirii. În plus, dezvoltatorul nu ar trebui să aibă datorii (cu excepția împrumuturilor pentru construcție) la momentul începerii și desfășurării construcției în comun.
• Companiile de construcții primesc permisiunea de a construi o singură clădire.
• Banii acționarilor nu pot fi folosiți pentru achiziționarea de terenuri pentru construcție, comandarea documentației de proiectare sau efectuarea lucrărilor de construcție. Acest punct a provocat o furtună de indignare din partea dezvoltatorilor, deoarece construcția de imobile începe cu această lucrare.
• Toți banii unui antreprenor care participă la construcția comună trebuie să fie într-o singură instituție financiară care verifică cheltuielile curente.
• Persoanele care conduc o organizație contractantă nu trebuie să aibă semne de faliment, să aibă statut de descalificat sau să fi fost condamnate pentru infracțiuni în sectorul economic.

Pentru a înțelege principiile de funcționare a unui fond de construcție comun, merită să cunoașteți obiectivele organizației. Există două dintre ele - asistență pentru investitorii privați (acționari) în cazul falimentului unei companii de construcții, precum și finalizarea facilității. Luând în considerare aceste sarcini, se disting următoarele funcții:

• Mentinerea controlului si contabilitatii contributiilor primite de la firma de constructii.
• Acoperirea pierderilor acționarilor fraudați.
• Managementul arbitrajului în caz de faliment al dezvoltatorilor care au contribuit la fond.
• Plasarea de bani în depozite și active, și anume obligațiuni guvernamentale, titluri de creanță ipotecară.
• Achitarea fondurilor și acordarea de împrumuturi către organizația care a decis să finalizeze clădirea problematică.

Suma contribuției

După cum sa menționat mai devreme, de la începutul anului 2017 a apărut o nouă procedură de înregistrare a unui învățământ preșcolar. Să evidențiem principalele aspecte:

• Cu cel mult 3 zile înainte de înregistrarea primei DDU, dezvoltatorul este obligat să transfere contribuția la fondul de compensare. Fără a parcurge acest pas, acordul nu va fi înregistrat și înscris în registru. Dacă un dezvoltator atrage bani de la deținătorii de capital înainte de a înregistra un DDU, el este obligat să plătească o amendă de 0,5-1 milion de ruble.
• Tariful nu depaseste 1,2% din pretul DDU al intregului obiect.
• Revizuirea tarifului este permisă, dar nu mai mult de o dată pe an și după aprobarea noului procent la nivel legislativ.

Valoarea deducerilor, egală cu 1,2% din mărimea DDU, nu ridică obiecții din partea experților. Disponibilitatea de la 18 la 25 de miliarde de dolari în primii ani de funcționare a fondului este suficientă pentru a efectua plăți către acționari în cazul falimentului unuia sau doi dezvoltatori. Totuși, legea nu spune unde să compenseze lipsa de fonduri.

Noua lege nu prevede compensații pentru contractele din anii anteriori. Dacă obiectul în construcție are cel puțin un DDU semnat conform vechilor principii, acesta nu intră în sfera de responsabilitate a fondului de compensare.

Probleme posibile

În etapa actuală, se evidențiază o serie de probleme ale noii legi, dintre care una se referă la valoarea plăților către acționari. În special, fondul de compensare compensează costul spațiului de locuit până la 120 de metri pătrați. metri. Potrivit statului, proprietarii de locuințe de lux sunt suficient de bogați pentru a se descurca singuri. În plus, la calcularea despăgubirilor se ia în considerare costul locuinței determinat de Ministerul Construcțiilor. Dezavantajul este că aceste cifre sunt cu 30-40% mai mici decât cele reale. Chiar și atunci când plătește despăgubiri conform acestui principiu, acționarul pierde inevitabil bani.

Prezența interdicțiilor și cerințelor pentru deținătorii de capital a dus la faptul că multe companii de construcții sunt forțate să părăsească piața. Companiile mari trebuie să deschidă filiale pentru a construi facilități, ceea ce duce la costuri suplimentare. Cu această abordare, piața primară a locuințelor este monopolizată, iar prețurile imobiliarelor cresc semnificativ. Astfel, fondul de compensare rezolvă parțial problema cu acționarii, dar nu rezolvă dilema care a apărut pe piața primară a locuințelor.

Companiile de construcții sunt încrezătoare că apariția unor contribuții suplimentare va duce la o creștere a costului locuințelor pe piața primară. Acest lucru se datorează faptului că dezvoltatorul este obligat să plătească în două fonduri - SRO și construcție în comun. Subcontractanții care construiesc rețele de comunicații și utilități pe cheltuiala lor au început și ei să vorbească despre probleme. Dacă o firmă de construcții dă faliment din orice motiv, banii sunt rambursați în primul rând acționarilor, iar persoanele juridice au șanse minime de a primi despăgubiri. Desigur, prezența unui fond este necesară pentru a proteja cumpărătorii de locuințe pe piața comună a construcțiilor, dar nu ar trebui să fie o povară sau un motiv pentru creșterea costului apartamentelor.