Защита прав дольщиков осуществляется на основании законодательства РФ, которым регулируются взаимоотношения участников долевого строительства. Основным законом, который регулирует любые договорные правоотношения, является Гражданский кодекс. На основании его императивных принципов устанавливаются другие законы, которые конкретизируют основные моменты для каждого вида договоров.
Защита дольщиков при долевом строительстве основывается на регулирующем эти отношения Федеральном законе № 214. Данные правоотношения становятся наиболее распространенными в последнее время в связи с тем, что государство уделяет большое внимание развитию строительства новых домов. И заключение таких договоров становится актуально.
Под данным договором понимается соглашение между застройщиком и лицом, желающим купить квартиру в еще не достроенном доме. Согласно данному контракту, дольщик платит полную сумму или ее часть в период строительства дома. А после окончания строительства и полной оплаты оговоренной контрактом суммы он становится законным владельцем квартиры.
При таком участии гражданин рискует тем, что по определенным причинам дом может оказаться недостроенным в нужные сроки. Тогда дольщик рискует остаться без жилья и денежных средств. Поэтому государством был предусмотрен определенный комплекс мер, которые созданы защищать права граждан и гарантировать им безопасность данных сделок.
Основной риск заключается в следующем:
Поэтому с первого дня подписания договора и до фактической передачи прав на строительный объект дольщику данные правоотношения регулируются 214 ФЗ.
В зависимости от фактических причин, по которым не завершено строительство, будет различной и ответственность строительной компании. А дольщикам могут быть предоставлены различные права.
На недостроенный объект дольщику может быть выдано право собственности при следующих обстоятельствах:
В этом случае дольщики получат права на недостроенный строительный объект. Остальные претензии они могут предъявить в судебном порядке либо в процессе конкурсного производства при банкротстве.
Дольщики могут получить право собственности на:
Чтобы оформить документы владения на эти виды имущества, обязательно нужно обратиться в суд с иском. На основании решения судьи новый собственник сможет получить правоустанавливающие бумаги.
В случаях несоблюдения условий договора страховой компанией, а также при нарушении установленных сроков по сдаче и других обстоятельствах, противоречащих договору, законодательством предусмотрен определенный перечень меры защиты граждан. В зависимости от обстоятельств, предусмотрены различные итоги решения ситуации.
Еще одной эффективной мерой защиты прав дольщиков является признание данной сделки недействительной. Такое признание может осуществить только суд в соответствии с установленными нормами права. Для этого суд должен определить наличие следующих нарушений:
Итогом признания сделки недействительной могут быть следующие последствия:
Кроме этого, само признание сделки недействительной означает прекращение любых правоотношений между ее участниками, в результате граждане должны получить свои денежные средства, но право на строительный объект ими становится утерянным.
Данная мера защиты используется при пропуске сроков строительной компанией. Сроки могут быть нарушены не только по общей сдаче дома в эксплуатацию или передаче ее дольщику, а также по каждому этапу строительства.
Для получения компенсации дольщик должен документально подтвердить, что он понес определенные расходы в связи с нарушением договорных сроков. Классическим примером может являться взыскание убытков за вынужденные несколько месяцев аренды жилья, пока жилое помещение не было передано дольщику в собственность.
Такой вид взыскания используется только через судебный процесс. Для этого все доказательства убытков должны быть обоснованными и подтверждены документально.
Также может быть предусмотрен штраф застройщику по причине его необоснованного отказа в исполнении законных требований другой стороны сделки в размере 50% от всех присужденных судьей убытков и взысканий с виновника.
Распространяет свое действие на правоотношения о долевом строительстве и такой закон, который защищает права потребителей. А согласно ему, дольщик может взыскать моральный вред.
Эта мера взыскивается только в судебном процессе. Для ее взыскания нужно доказать, что гражданин испытал моральный вред. Размер вреда определяется непосредственно самим судьей. За сам факт нарушения прав человека российским законодательством уже полагается взыскание причиненного вреда.
Еще одна мера защиты предусмотрена законодательством. Этот вид представляет собой взыскание процентов. Согласно 214 ФЗ, право на применение данной меры может возникать при определенных обстоятельствах:
Эта мера также взыскивается через суд. Для доказательства нарушения сроков должны быть представлены судье на рассмотрение бумаги, подтверждающие планируемые и фактические сроки передачи имущества.
В совокупности с данной мерой защиты могут выступать и другие меры, предусмотренные законодательством.
Это определенная мера, дающая возможность отказаться от своих обязательств дольщиком в определенных случаях:
На основании этих обстоятельств суд может прекратить договорные отношения. В этом случае застройщик обязан будет вернуть всю уплаченную сумму дольщиком и проценты с нее в двойном размере.
Практика показывает, что Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» только отчасти защищает права дольщиков.
В своей адвокатской практике я, как юрист по долевому строительству, часто сталкиваюсь со следующими нарушениями прав дольщиков, которые допускают недобросовестные застройщики:
Перед дольщиком, столкнувшимся с нарушением своих прав, неминуемо встает вопрос о получении квалифицированной юридической помощи для защиты своих интересов перед недобросовестным застройщиком.
Защита прав дольщиков - одно из ключевых направлений моей работы. Я, Александр Владимирович Демьянчук, член Адвокатской палаты Москвы, помогу Вам в любых ситуациях, связанных с нарушением Ваших прав, как участника долевого строительства. Мой адвокатский стаж превышает 20 лет. В своей практике я неоднократно оказывал своим клиентам услуги в качестве юриста по долевому строительству.
Защиту прав участников долевого строительства я осуществлял многократно. Так одним из выигранных мною споров стало дело о понуждении застройщика передать дольщику построенное жилое помещение. Вкратце ситуация такова.
Дольщик требовал от застройщика передать ему построенную и полностью оплаченную квартиру. Застройщик добровольно отказался передать квартиру, мотивировав неполной оплатой ее стоимости дольщиком. В досудебном порядке стороны вели переговоры более года. Поняв невозможность урегулирования возникшего спора в досудебном порядке, дольщик стал обращаться к различным юристам по долевому строительству. После ряда неудачных контактов, он обратился за помощью ко мне. Изучив материалы дела, я пришел к выводу, что действия застройщика незаконны. В действительности, дольщик даже переплатил стоимость квартиры. В конечном счете, суд удовлетворил иск дольщика в полном объеме и обязал застройщика передать дольщику, как саму квартиру, так и необходимые для государственной регистрации права собственности на нее документы.
Если Вы - участник долевого строительства и нуждаетесь в защите Ваших прав, то я готов оказать Вам квалифицированную юридическую помощь. Я, как адвокат, юрист по долевому строительству, бесплатно изучу материалы Вашей ситуации и дам правовую оценку перспективы Вашего обращения в суд. Могу Вас ответственно заверить, что найду наилучшее из возможных решение для защиты Ваших прав и интересов!
Принятый сегодня Госдумой правительственный закон о создании компенсационного фонда для граждан-участников долевого строительства поможет лишь дольщикам, которые заключат контракты с июля 2018 года. Об этом ФБА "Экономика сегодня" рассказал эксперт по недвижимости Олег Островский .
"Принятый закон еще на стадии обсуждения вызвал много вопросов у застройщиков и экспертов рынка, а при согласовании в Госдуме в нем и вовсе появились неожиданные нюансы. Важно понимать одно: для участников строительного рынка сформировали новые правила игры, перестроиться под которые нужно за "переходный период" – к июлю 2018 года, когда вступят в силу все принятые нововведения.
Только с этого момента дольщики получат дополнительную защиту своих вложений от банкротства застройщика или его махинаций. Но защита не распространяется на дольщиков, которые уже сейчас считаются обманутыми или станут ими в течение года. С проблемами этой категории людей придется разбираться местным органам власти в том же режиме, как это делается сейчас. Будущие дольщики же и впрямь получают серьезные гарантии своих прав", - отмечает мпециалист.
Сегодня Госдума в третьем окончательном чтении приняла закон о порядке формирования компенсационного фонда для выплат участникам долевого строительства и ужесточении требований к застройщикам многоквартирных домов. При подготовке законопроекта ко второму чтению в него было внесено 30 поправок депутатов. В том числе преобразование фонда в публично-правовую компанию. Ее средства смогут использоваться на выплаты дольщикам разорившихся застройщиков, завершение ввода жилого объекта и аккредитацию арбитражных управляющих.
"Защита дольщиков действительно серьезно усилена. Однако уже на этапе обсуждений в Госдуме поднимался верный вопрос: если "посыплются" сразу несколько крупных застройщиков, 4,5 миллиарда рублей фонда может на компенсации не хватить. Потому ежегодно решено эту сумму пересматривать.
Стопроцентных гарантий дольщикам, конечно, никто дать не сможет. Другой вопрос, что нынешний механизм страхования людей от банкротства застройщиков просто не работал, в случае осложнений они остаются один на один с проблемами. С лета 2018-го в случае проблем дольщикам гарантируется как минимум частичная компенсация вложенных в квартиру средств", - подчеркивает эксперт.
Фонд защиты прав дольщиков будет формироваться за счет взносов со стороны строительных компаний по ставке 1,2% от цены каждого договора долевого участия. Строительные компании будут ограничены одним разрешением на строительство единственного или нескольких многоквартирных домов.
Также для застройщиков ужесточаются требования к достаточности собственных средств, которые должны будут составлять 10% от планируемой стоимости объекта (исключается возможность суммирования уставных капиталов аффилированных лиц), а также обеспечить аналогичный минимальный остаток средств на специальном счете в уполномоченном банке.
"Сами отчисления в новый фонд для застройщиков по объему примерно сравнимы со средствами, которые они сейчас платят страховым компаниям, то есть этот нюанс на ценах квартир не отразится. Однако введены многие требования к стройкомпаниям, которые все же косвенно по рынку ударят.
К примеру, на каком-то этапе обсуждений в законопроект все же попал нюанс об уставном капитале застройщиков. Столь высокими средствами располагают далеко не все, и многие компании вынуждены будут с рынка уйти, оставив отрасль "гигантам". Это значит, что строиться будет меньше объектов, а в результате цены на предлагаемые квартиры вырастут.
Нововведения предусматривают еще множество нюансов, пока не понятных застройщикам. Не исключено, что в переходный период будут выявляться многие "шероховатости", и вскоре придется пересматривать, изменять и дополнять. Но основная заданная цель защитить права дольщиков достигнута, теперь бизнесу придется подстраиваться под новые правила. И этот процесс для многих может быть болезненным", - заключает Олег Островский.
На данный момент большое количество граждан осуществили оформление именно валютной ипотеки. Но в связи с изменением курса доллара, снижением уровня заработной платы необходимо провести реструктуризацию. Процедура данная имеет свои особенности и некоторые существенные нюансы.
С недавнего времени многие граждане оформили на себя . Причем в иностранной валюте. Определенный период времени подобного рода продукты были достаточно выгодны.
Но относительно недавно курс рубля по отношению к доллару и иным валютам существенно ослабился. Как следствие – ухудшение ипотечных условий.
В очень многих случаях имеет место отказ с просьбой о реструктуризации. Так как банкам невыгодно осуществлять конвертацию валюты в рассматриваемом случае.
В таком случае возможно будет обратиться в другой банк. Порой это не очень удобно, но иногда какой-либо альтернативы попросту нет.
Для проведения реструктуризации валютной ипотеки необходимо выполнение некоторых обязательных условий.
В перечень таких сегодня входит следующее:
Но в некоторых банках даже при наличии просрочек, негативной кредитной истории возможно осуществить реструктуризацию.
В последствии необходимо будет выполнять все обязательства перед банком. Иногда же заимодавец попросту отказывает в случае неблагонадежного заемщика.
Если будет иметь место просрочка, то многие виды услуг будут попросту недоступны для заемщика. Реструктуризация в том числе.
Порядок оформления реструктуризации в различных учреждениях может существенно отличаться. Но при этом существуют основные общие для всех банков этапы.
Ознакомиться с алгоритмом проведения реструктуризации стоит обязательно заранее. Так можно будет избежать различных сложностей, спорных ситуаций.
Наиболее существенными вопросами, рассмотреть которые следует заранее, являются:
Основанием для проведения перерасчета, реструктуризации ипотечного займа является соответствующим образом оформленное заявление. Образец его заполнения можно найти в интернете.
При этом стоит помнить — некоторые банки требуют использования именно заранее установленного образца.
Обычно подобного типа заявление включает в себя следующие основные данные:
| Показатели | Описание |
| Номер/дата | составления конкретного кредитного договора |
| Сумма | предоставляемого займа в валюте |
| Дата/способ выполнения первого платежа по займу | — |
| Величина выплаченной суммы по задолженности по кредиту | величина оставшегося долга |
| Когда именно была свершена последняя выплата | — |
| Причина | по которой дальнейшие выплаты неудобны для клиента/невозможны |
| Какова величина ежемесячного платежа | возможна к выплате на момент написания заявления |
| Проставляется дата | а так же подпись заявителя |
| Обозначаются паспортные данные | — |
Чаще всего бланк самого заявления можно получить непосредственно в отделении банка уже в распечатанном виде. Достаточно будет лишь заполнить необходимые поля.
Стоит отражать максимально правдивую и точную информацию. В противном случае возможен отказ, иные неприятности.
Важно обратить внимание на следующие моменты перед и во время заполнения соответствующего заявления:
| Показатели | Описание |
| При первых сложностях с осуществлением выплат | следует сразу же обратиться в банк удобным способом и узнать о самой возможности предоставления кредитного займа |
| В случае заполнения заявления дома по установленному банком образцу | важно убедиться, что данное заявление соответствует последней редакции – в противном случае придется данный документ составлять заново |
| При указании причины следует помнить, что существует перечень определенных, при обозначении которых шансы на проведение реструктуризации увеличиваются |
|
| Желательно указать конкретный способ проведения реструктуризации | — |
По возможности необходимо будет максимально подробно обозначить именно причину необходимости проведения реструктуризации.
В первую очередь основанием для отказа или положительного решения будет рассмотрена она. Также в заявлении требуется указать валюту, в которую будет осуществлена конвертация долга по кредитному займу.
Для подачи заявления и последующего его рассмотрения, реструктуризации необходимо будет приложить перечень обязательных документов.
В такой перечень сегодня входит следующее:
| Показатели | Описание |
| Само заявление | на проведение реструктуризации |
| Копия кредитного договора | обязательно приложить к нему при наличии дополнительного соглашения/приложения |
| Справка из выдавшего заем банка | о сроках погашения, величине задолженности |
| подтверждающая право на какое-либо недвижимое имущество | |
| Копии паспорта и трудовой книжки | самого заемщика, созаемщика (заверенные соответствующим образом) |
| Если место работы утеряно | требуется представить специальную справку, подтверждающую факт постановки на учет в специальной службе занятости населения |
| Если основанием для реструктуризации является заболевание | требуется справка из специального медицинского учреждения |
| Справка от работодателя | если имеет место снижение величины |
Важно помнить — реструктуризация – не помощь банка своему должнику. В первую очередь это именно защитная мера заимодавца от неконтролируемого роста задолженности.
Именно поэтому при обращении со всеми необходимыми документам не стоит ожидать выгодных условий реструктуризации.
Скорее всего переплата увеличится достаточно существенно. Но все же подобного рода меры намного лучше неконтролируемого роста долга.
Перечень необходимых документов может отличаться от обозначенного выше. Перед обращением с просьбой о реструктуризации стоит ознакомиться со списком необходимых.
Лучше всего для этого будет посетить банк. Так можно избежать недоразумений. Также перед обращением стоит изучить судебную практику. По этому вопросу она крайне не однозначна.
Порядок проведения самой реструктуризации может несколько различаться в разных банковских учреждениях. Но в целом он достаточно схож.
После оформления соответствующим образом заявления, предоставления всех необходимых документов будут реализованы следующие основные этапы:
Сразу после подачи всех необходимых документов осуществляется предварительный расчет графика осуществления платежей.
Предварительным он является по причине того, что до момента составления соответствующего дополнения к основному кредитному договору или же формулирования нового условия могут измениться.
После подачи документов осуществляется рассмотрение заявки и формулирование предложения.
Если клиент будет согласен с составляемым договором, будет составлено соглашение. В нем будут отражены все наиболее важные и существенные нюансы, связанные с процедурой реструктуризации.
Также к новому соглашению обязательно прикладывают составленный график осуществления платежей.
Уменьшение суммы самого долга, размера кредита не предусматривается банками в таком случае в принципе.
Потому для уменьшения финансового бремени будет осуществлено изменение суммы ежемесячного платежа. Обычно подобное делается за счет существенного увеличения времени выплат.
Следствиями подобного действия является:
Обычно реструктуризация подобного типа, подразумевающая конвертацию валют, выполняется только с увеличением срока кредитования.
Причины тому следующее:
Но при этом следует помнить, что увеличение срока имеет определенные пределы. Продолжительность срока погашения задолженности обычно устанавливается в результате ведения переговоров между непосредственно самим заемщиком и банковским учреждением.
Обычно в своем предложении банк указывает максимально возможный срок и проценты. В свою очередь заемщик соглашается с обозначенными условиями или просит их пересмотреть.
При наличии достаточных на то оснований возможно получение отсрочки по оплате задолженности по кредиту. Но важно помнить о некоторых особенностях подобного рода «услуги».
Почти всегда она сопровождается следующими факторами:
Важно помнить, что подобного типа шаг на встречу клиенту также является обычной защитой от невыплаты задолженности определенной величины.
Потому использовать подобного рода услугу стоит только лишь при наличии действительно серьезных на то оснований.
Например, если имеются факторы, не позволяющие вовремя осуществить очередной ежемесячный платеж ( , временная нетрудоспособность, инвалидность).
Сама процедура получения временной отсрочки выглядит следующим образом:
Если же требуется отсрочка в случае проблем с финансовым обеспечением необходимо будет придерживаться следующего алгоритма:
Установление индивидуального графика платежей подразумевается в случае, если будет иметь место проведение реструктуризации. График выплат составляется и обязательно прилагается к новому составленному договору.
Действительным такой график будет только после того, как будет подписан самим заемщиком. Данный момент обязателен. Заемщик ознакамливается под подпись со всеми документами.
Видео: причина отказа банка реструктуризировать
Существует достаточно обширный перечень самых разных нюансов связанных с проведением реструктуризации.
Данная процедура имеет следующие особенности:
Существует очень большое количество самых разных особенностей, сложностей связанных с реструктуризацией валютных ипотек.
Именно поэтому необходимо будет обязательно разобраться со всеми особенностями, нюансами. Особое внимание требуется уделить именно составлению дополнительного договора.
Относительно недавно была попытка принять федеральный закон, касающийся проведения реструктуризации. Но по объективным причинам он не прошел первое чтение.
Потому единственным нормативно-правовым документом, в соответствии с которым будет проводиться реструктуризация, является кредитный договор.
Сегодня процесс реструктуризации валютных ипотечных кредитом имеет очень большое количество самых разных особенностей и нюансов. Именно поэтому необходимо заранее ознакомиться со всеми ними. Это позволит избежать переплат.
