Transisi ke metode sumber daya untuk menghitung biaya pekerjaan konstruksi menimbulkan banyak pertanyaan dari komunitas konstruksi. Seperti inovasi lainnya, ini membutuhkan restrukturisasi serius dari pola kerja biasa, pengenalan konsep dan alat baru. Dan sementara jawabannya jauh dari semua pertanyaanyang menimbulkan kekhawatiran bagi mereka yang akan segera bekerja dan hidup menurut metode baru. Atau tidak untuk hidup.
Seperti yang Anda ketahui, pada tahun 2016, Pemerintah Federasi Rusia mengadopsi resolusi "Tentang reformasi penetapan harga dalam konstruksi." Mereka mencanangkan transisi perhitungan biaya pekerjaan konstruksi dari metode berbasis indeks ke metode perhitungan sumber daya.
Kebutuhan akan perubahan tidak diragukan lagi. Metode sebelumnya menggunakan harga dasar sejak tahun 1985 sebagai dasar dan mengubahnya menggunakan indeks khusus. Jelas bahwa banyak yang telah berubah secara dramatis di dalam negeri dan di industri, dan metode perhitungan sebelumnya tidak sesuai dengan realitas pasar.
Transisi ke metode sumber daya mempengaruhi segmen besar pasar konstruksi. Semua pengembang dan pemasok bahan bangunan yang bekerja di lokasi konstruksi anggaran harus menggunakan metode perhitungan baru. Perusahaan milik negara, pesanan regional dan kota, perbaikan modal, pemulihan bangunan dan objek lainnya ... Banyak perusahaan swasta juga berniat untuk menyelesaikan dengan kontraktor menggunakan metode sumber daya. Oleh karena itu, hanya sedikit yang bisa duduk di posisi lama.
Perbedaan antara metode sumber daya dan yang sebelumnya adalah bahwa di sini harga terdiri dari biaya aktual. Pertanyaannya adalah dari mana mendapatkan informasi harga? Untuk ini, buku referensi akan digunakan, yang perlu diperbarui setiap tiga bulan. Dan inilah masalah serius pertama: banyak proyek yang sedang dilaksanakan hari ini ditarik melalui tender pada tahun 2015, sebelum reformasi. Dan menurut undang-undang saat ini, mereka dibayar dengan tarif yang ada pada saat penutupan kontrak. Terlepas dari kenyataan bahwa harga di pasar telah berubah, tidak ada pembicaraan tentang perhitungan ulang kontrak pemerintah, dan kontraktor terpaksa menutupi kerugian dari dana mereka sendiri. Cara beralih ke harga saat ini belum jelas.
Ini adalah salah satu isu yang dibahas di Kongres National Roofing Union. Perusahaan sangat prihatin bahwa masih banyak kekurangan dalam metode sumber daya.
Landasan metode sumber daya adalah Building Resource Classifier (DAC). Tidak nyaman untuk menggunakannya, pengklasifikasi diperbesar - asosiasi percaya bahwa sudah waktunya untuk berhenti, karena 100 juta rubel dialokasikan untuk kompilasi pada satu waktu, dan dokumen tersebut belum mengambil satu pun formulir kerja.
Berdasarkan Anna Molchanova, Wakil Direktur Eksekutif National Roofing Union, situasinya diperparah oleh fakta bahwa tidak ada terminologi yang seragam dalam industri ini. Terutama untuk produk dan jasa impor yang datang kepada kami dari luar negeri. Setiap orang memanggil mereka secara berbeda. Selain itu, beberapa bahan memiliki karakteristik teknis selain yang ditunjukkan dalam DAC. Semua ini menyulitkan desainer dan estimator untuk menemukan produk yang tepat. Anggota serikat juga memiliki klaim ke daftar judul - mesin pencari memberikan sejumlah besar informasi yang tidak perlu.
Banyak yang khawatir dengan masalah harga dealer dan harga rumah perdagangan. Produsen memasukkan harga jualnya di FSIS CA. Bagaimana cara reseller mendapatkan margin? Tabrakan ada di sisi lain: menurut 44-FZ, konsumen wajib memilih bahan dengan harga terendah dari pemasok yang terletak di dekatnya. Metode sumber daya, bagaimanapun, melibatkan penggunaan kriteria lain, yang, seperti yang dikhawatirkan para ahli, membuka ruang untuk penyalahgunaan.
Anna Molchanova memperkirakan bahwa transisi ke metode sumber daya akan memaksa banyak produsen kecil bahan bangunan dan perusahaan konstruksi kecil untuk meninggalkan pekerjaan mereka di FSIS TsS. Negara menciptakan aturan main, mengembangkan sistem - dan ingin mempercayakan debugging ke asosiasi industri. Jadi, Kementerian Konstruksi secara terbuka menyatakan tidak akan mengalokasikan dana untuk tujuan ini. Bisnis merespons dengan meninggalkan sektor pembangunan negara. Dan ini sudah akan memiliki konsekuensi ekonomi paling serius bagi seluruh industri. Di pihak kontraktor, pembuangan dan munculnya shabashniki dimungkinkan.
Sehubungan dengan perubahan metode penghitungan biaya, muncul pertanyaan di hadapan para tukang atap tentang perkembangan harga untuk pekerjaan atap. Masalahnya adalah bagaimana melakukannya? Ada pengalaman Soviet. Sebelumnya, ada koleksi khusus ENiR, yang menggambarkan norma untuk pekerjaan yang dilakukan. Tentu saja, dokumen semacam itu memerlukan pembaruan, tetapi pendekatan itu sendiri tampaknya cocok untuk banyak orang.
Pilihan lain adalah menggunakan perkembangan asing. Secara khusus, dapatkan kompilasi Jerman dari standar tersebut dan sesuaikan dengan kondisi lokal. Tetapi, menurut para ahli, tidak akan mudah untuk melakukan ini, karena kami dan Jerman memiliki intensitas kerja yang berbeda, upah yang berbeda, budaya produksi yang berbeda.
Diskusi menunjukkan bahwa tidak ada pendekatan tunggal untuk menyelesaikan masalah harga. Namun, kebutuhan akan pekerjaan seperti itu ada, dan seperti yang diyakini oleh Presiden National Roofing Union Alexander Dadchenko, untuk menyusun kompilasi normatif, hanya keputusan kehendak yang diperlukan.
Saat ini, setiap pelaku pasar mempertimbangkan biaya mereka dengan cara mereka sendiri dan seringkali dengan sengaja atau tidak sengaja menyesatkan pelanggan. Dan ini, pada gilirannya, berdampak negatif pada citra seluruh industri, karena banyak konsumen layanan atap menganggap diri mereka tertipu. Tentu saja, dalam kondisi pasar tidak mungkin ada harga tetap. Namun basis tertentu, yang akan menjadi titik awal bagi semua pelaku pasar, tentu harus ada.
Situasi dengan penetapan harga di industri ini tidak mudah, saya yakin Irina Fedkina, manajer proyek perusahaan "Konsultasi Eksklusif". Sejumlah besar peraturan federal saling bertentangan, sangat sulit untuk beroperasi tanpa melanggar ketentuan apa pun. Sangat menyenangkan bahwa Kementerian Konstruksi mendengarkan bisnis dan menyesuaikan perkembangannya.
Pengalaman di seluruh dunia menunjukkan bahwa sistem penetapan harga yang transparan memberikan keuntungan bagi kontraktor yang jujur dan teliti. Penyesuaian kebijakan biaya diperlukan, tetapi tidak hanya mengubah skema harga, tetapi mendorong pasar untuk berkembang secara kualitatif. Menurut pembangun terkenal Efima Basina, kesalahan utama reformasi adalah bahwa tugas mengurangi biaya konstruksi diselesaikan bukan melalui penggunaan teknologi informasi baru, tetapi dengan cara wajib yang lama.
Vladimir GURVICH
Harga dalam konstruksi- mekanisme pembentukan biaya layanan dan bahan di pasar konstruksi. Kebijakan penetapan harga dalam konstruksi adalah bagian dari kebijakan penetapan harga umum dan didasarkan pada prinsip penetapan harga yang umum untuk semua industri.
Sistem penetapan harga saat ini dalam konstruksi modal didasarkan pada konsep penetapan harga pasar. Struktur sistem penetapan harga negara dalam industri konstruksi meliputi: kerangka hukum, prinsip hubungan antara subjek pasar konstruksi dalam kerangka penetapan harga, prinsip penetapan harga dalam konstruksi, sistem negara untuk mengatur harga produk konstruksi. .
Prinsip dasar penetapan harga:
1) Harga produk konstruksi memberi kontraktor pengembalian selama produksi konstruksi secara penuh dan, terlebih lagi, dalam volume norma. investor pelanggan menentukan volume investasi modal untuk pembangunan fasilitas.
2) Harga produk konstruksi dibentuk dengan situasi ekonomi di wilayah tersebut selama studi kelayakan pra-proyek, desain dan konstruksi fasilitas, yaitu. di tingkat harga saat ini untuk sumber daya dan tarif.
3) Metode dan dasar informasi normatif untuk pembentukan harga produk konstruksi ditentukan oleh investor dan kontraktor dan ditetapkan dalam kontrak (perjanjian).
4) Harga dalam konstruksi, dilakukan dengan penarikan dana dari APBN semua tingkatan dan dana di luar anggaran yang ditargetkan, dibentuk berdasarkan aturan yang direkomendasikan oleh sistem penetapan harga perkiraan tarif, yang sama untuk peserta dalam pasar konstruksi, terlepas dari kepemilikan.
Fitur penetapan harga dalam konstruksi
1. Objek konstruksi berbeda dalam ukuran, luas, jumlah lantai, bahan elemen struktur. Ini juga berlaku untuk objek yang dibangun sesuai dengan proyek standar, karena masing-masing tergantung pada kondisi lokal di mana mereka diikat, belum lagi objek yang dibangun sesuai dengan proyek individu. Akibatnya, hampir setiap bangunan dan struktur memiliki harga masing-masing.
2. Dalam konstruksi (berlawanan dengan industri), sebagai aturan, harga ditetapkan bukan untuk objek jadi atau struktur terpisah, tetapi terutama untuk jenis tunggal pekerjaan konstruksi dan instalasi (CMP) atau elemen struktur jadi. Hal ini disebabkan oleh fakta bahwa sejumlah besar kontraktor dan subkontraktor organisasi yang sangat terspesialisasi dapat berpartisipasi dalam proses konstruksi suatu objek, yang produknya bukan objek yang siap untuk dijual, tetapi jenis pekerjaan konstruksi dan pemasangan tertentu yang dilakukan. oleh mereka. Harga untuk objek jadi, yang terdiri dari biaya pekerjaan yang dilakukan atau biaya struktur individu, terutama penting bagi pelanggan, investor, atau pengembang.
3. Teknologi dan peralatan konstruksi yang diterapkan memiliki dampak yang signifikan terhadap harga pekerjaan konstruksi atau instalasi. Oleh karena itu, harga untuk jenis pekerjaan konstruksi dan pemasangan yang sama mungkin berbeda untuk organisasi konstruksi yang berbeda - Pada tahap awal desain suatu objek, ketika menentukan biayanya, harga rata-rata (paling sering normatif) diletakkan, dengan mempertimbangkan tingkat harga bahan bangunan yang berlaku, tingkat upah saat ini dan teknologi bangunan yang paling umum.
4. Konstruksi ditandai dengan siklus produksi yang panjang. Akibatnya, harga proyek mungkin tidak sesuai dengan yang sebenarnya (terutama dalam kondisi inflasi), yang membuatnya perlu mempertimbangkan faktor waktu ketika membentuk harga dalam konstruksi.
5. Produk konstruksi dibedakan oleh konsumsi bahan yang tinggi dan biaya tenaga kerja yang signifikan.Karena fakta bahwa harga dalam konstruksi terbentuk bukan dari biaya sebenarnya, tetapi dari perkiraan biaya, unsur-unsur penyusun harga mungkin tidak mencerminkan tingkat sebenarnya biaya untuk pembelian bahan dan sumber daya lainnya. Ini membuatnya perlu untuk secara sistematis melacak harga bahan bangunan dan sumber daya tenaga kerja dan menentukan bagaimana perubahannya memengaruhi biaya produk konstruksi.
6. Penetapan harga dalam konstruksi dilakukan oleh perancang, pelanggan dan kontraktor, yang masing-masing mengejar tujuan komersialnya sendiri. Oleh karena itu, harga akhir untuk produk konstruksi, pada kenyataannya, merupakan harga kompromi antara semua subjek produksi konstruksi.
Penetapan harga adalah proses memilih biaya akhir dari suatu produk atau jasa. Secara umum, sistem harga dalam konstruksi diklasifikasikan menurut:
Elemen harga mencakup tiga komponen: laba yang direncanakan, biaya overhead, dan biaya langsung.
Biaya langsung berhubungan langsung dengan kinerja semua jenis pekerjaan konstruksi atau instalasi dan terdiri dari komponen-komponen berikut:
Overhead adalah biaya yang, sebagai suatu peraturan, tidak terkait dengan pekerjaan konstruksi, mereka ditujukan untuk mengatur kondisi umum produksi, manajemen dan pemeliharaannya. Biaya overhead meliputi:
Perkiraan laba dipahami sebagai laba yang direncanakan dari organisasi konstruksi, yang termasuk dalam biaya suatu objek bahkan selama desainnya. Perkiraan laba adalah sumber pengisian kembali dana organisasi, sumber modernisasi modal kerjanya sendiri, serta sumber pembiayaan investasi modal sendiri.
Perhatikan bahwa taksiran laba (termasuk biaya overhead) dapat bersifat normatif atau kontraktual. Nilai normatif biasanya ditentukan oleh pelanggan atau investor. Dalam praktiknya, keuntungannya adalah 7-8 persen dari biaya langsung dan biaya overhead, dan biaya overhead, pada gilirannya, 15-25 persen dari biaya langsung.
Mekanisme penetapan harga dalam konstruksi memiliki fitur spesifiknya sendiri, karena proyek konstruksi dalam sebagian besar kasus berbeda dalam ukuran, luas total, jumlah lantai, dan bahan elemen struktural yang digunakan. Bahkan konstruksi objek menurut proyek standar tidak dapat memiliki biaya yang sama karena lokasi lokasi konstruksi dan kondisi lokal, yaitu setiap objek memiliki harga spesifiknya sendiri.
Kebutuhan untuk menilai nilai suatu objek sudah muncul pada tahap awal konstruksi. Namun, pada tahap ini, hanya perkiraan biaya yang ditentukan, dan saat penelitian dilakukan dan informasi dikumpulkan, peluang tambahan muncul untuk perhitungan perkiraan biaya pembangunan fasilitas yang lebih akurat.
Seperti yang sudah Anda pahami, biaya konstruksi terutama dihitung secara individual sesuai dengan dokumentasi perkiraan, di mana ruang lingkup pekerjaan, harga untuk jenis pekerjaan tertentu, teknologi, dan metode konstruksi ditentukan. Untuk menilai biaya, ada juga sistem harga khusus, yang dimasukkan sebagai bagian terpisah dalam kode bangunan nasional (SNIP), bagian IV-2001 "Perkiraan norma dan aturan".
Sesuai dengan perhitungan yang disetujui oleh dokumentasi perkiraan dan dengan mempertimbangkan prinsip-prinsip penetapan harga dalam konstruksi, nilai buku objek ditentukan, dan indikator teknis dan ekonominya dihitung dan keputusan dibuat tentang kelayakan konstruksi.
Prinsip penetapan harga dalam konstruksi didasarkan pada biaya produksi, harga pesaing untuk produk serupa, rasio penawaran dan permintaan pasar, dan ditentukan oleh empat aturan dasar:
Penetapan harga dilakukan dengan mempertimbangkan biaya riil bahan habis pakai yang diperlukan untuk membuat produk akhir, di bawah pengaruh persaingan yang sehat dan dengan mempertimbangkan posisi aktual di pasar. Prinsip ini tidak berlaku dalam kondisi perintah pemerintah, karena harga dalam hal ini harus wajar dan tidak boleh bebas.
Metode ini didasarkan pada pernyataan bahwa para pihak dalam kontrak kerja, pelanggan dan kontraktor, adalah mitra yang sepenuhnya setara yang dapat secara mandiri dan independen menentukan metode penyusunan dokumentasi perkiraan dan jenis perkiraan dan kerangka peraturan yang digunakan. Teknik yang dipilih kemudian harus disepakati bersama oleh mereka. Dimungkinkan juga untuk membuat kontrak desain dan konstruksi tunggal.
Metode estimasi normatif terdiri dalam menentukan kebutuhan normatif untuk sumber daya yang harus dikeluarkan dalam siklus produksi produk akhir (biaya tenaga kerja, konsumsi bahan, penyusutan peralatan, dll.), dan volume yang sebenarnya dibutuhkan. Dalam hal ini, total biaya pembangunan seluruh fasilitas ditentukan berdasarkan harga standar atau nilai pasarnya. Pada pendekatan inilah penentuan nilai perintah pemerintah didasarkan.
Saat menerapkan metode estimasi-normatif, dimungkinkan untuk menggunakan dua pendekatan:
Pendekatan ini ditandai dengan diadakannya tender kontrak - tender penempatan penugasan untuk pelaksanaan jenis pekerjaan konstruksi dan instalasi yang diperlukan. Penawaran adalah dasar untuk pembentukan harga untuk produk organisasi konstruksi. Pendekatan ini adalah yang paling optimal ketika memilih objek investasi, karena proposal kompetitif dari perusahaan yang mengajukan jenis pekerjaan konstruksi memberikan penurunan alami dalam biaya dan waktu konstruksi.
Untuk menentukan biaya konstruksi, metode penetapan harga berikut dalam konstruksi dibedakan:
Inti dari metode ini terletak pada penjumlahan elemen biaya dan dilakukan pada harga saat ini untuk sumber daya dan pekerjaan yang diperlukan untuk pelaksanaan proyek konstruksi. Untuk perkiraan biaya akhir, perkiraan biaya bahan, produk, struktur, biaya pengiriman optimalnya ke lokasi konstruksi, konsumsi listrik dan pembawa energi lainnya, biaya peralatan operasi, dan biaya tenaga kerja diringkas. Semua jenis biaya diambil dari dokumentasi proyek atau sumber peraturan. Kelemahan utama dari metode ini adalah kompleksitas perhitungan dan sifat bermasalah dari pembenaran harga saat ini yang diterima untuk perhitungan.
Penerapan metode ini didasarkan pada kombinasi metode sumber daya dan sistem indeks untuk sumber daya yang digunakan (sistem faktor koreksi).
Indeks konversi adalah faktor konversi dari biaya dasar ke nilai tanggal saat ini.
Mekanisme pengindeksan harga digunakan secara luas di seluruh dunia, karena memungkinkan untuk menyelesaikan masalah penetapan harga dalam konteks inflasi secara sederhana.
Untuk menentukan jumlah biaya langsung saat menggunakan metode sumber daya dan indeks sumber daya, indikator berikut dibedakan dalam perkiraan:
Metode penentuan biaya total semua konstruksi ini didasarkan pada penerapan sistem indeks saat ini dan proyeksi relatif terhadap biaya yang dihitung pada tingkat harga dasar. Dengan kata lain, biaya pekerjaan yang diperlukan dan biaya yang ditentukan pada tingkat referensi dikalikan dengan faktor konversi.
Tingkat harga referensi adalah tingkat harga yang ditentukan berdasarkan perkiraan harga, yang ditetapkan pada tanggal tertentu.
Faktor konversi diterapkan:
Biaya konstruksi saat menggunakan metode ini dibentuk berdasarkan biaya aktual dan akhirnya dapat dihitung hanya setelah selesainya semua konstruksi dan pekerjaan terkait (pada saat penyerahan objek). Perhitungan dilakukan dalam dua tahap:
Biaya akhir konstruksi ketika menggunakan metode kompensasi dasar ditentukan sebagai jumlah dari indikator dasar dan indikator tambahan yang diperoleh selama pekerjaan.
Metode ini menggunakan data nilai properti sejenis, disesuaikan dengan menggunakan faktor apresiasi.
Pilihan metode ditentukan pada tahap pra-desain bersama oleh pelanggan dan kontraktor, atau hanya oleh pelanggan. Perhatian khusus harus diberikan pada keakuratan penilaian, karena kesalahan tidak hanya dapat memengaruhi biaya keseluruhan konstruksi, tetapi juga keputusan tentang kelayakannya.
Pada 2016, Pemerintah Federasi Rusia meluncurkan "Reformasi Penetapan Harga dalam Konstruksi". Ini diatur oleh dua hukum utama:
Nama "Reformasi" sudah berbicara untuk dirinya sendiri: reformasi selalu merupakan transformasi dan perubahan yang cukup global di bidang apa pun. Dalam hal ini - di bidang perkiraan harga. Dan meskipun hingga saat ini perubahan skala besar belum berlaku, perkiraan bekerja "seperti sebelumnya" - sebagai aturan, mereka membuat perkiraan menggunakan metode indeks dasar. Namun demikian, hampir tidak mungkin untuk menemukan estimator yang belum mendengar apa-apa tentang reformasi yang akan datang. Jelas bahwa reformasi memiliki pendukung dan penentang. Masalah ini dibahas secara berkala di Internet dan dalam publikasi cetak tematik, para ahli anggaran dan komunitas konstruksi mengungkapkan pendapat mereka, yang seringkali bertentangan. Membaca artikel seperti itu, penaksir biasa, secara halus, bingung. Lagi pula, menjadi jelas bahwa bahkan "pengarah reformasi" tidak sepenuhnya memahami kapan dan bagaimana reformasi akan berjalan. Ini dibuktikan dengan "pergeseran" tanggal yang berulang. Tapi tidak ada yang meragukan bahwa reformasi akan terjadi. Dan meskipun ada ungkapan yang menarik: "Tuhan melarang Anda untuk hidup di era perubahan!", Tetapi pada saat yang sama, Anda perlu memahami bahwa kita hidup di dunia modern di mana semuanya berubah. Dan kasus anggaran juga tidak bisa diam. Mari kita lihat apa itu Reformasi Harga.
Fitur utama dari reformasi adalah: transisi ke model sumber daya untuk menentukan perkiraan biaya, serta munculnya Sistem Informasi Negara Federal untuk Harga dalam Konstruksi (FSIS TsS).
Transisi ke metode sumber daya tercermin dalam dokumen metodologi baru. Dengan transisi ke metode sumber daya untuk menyusun perkiraan, standar dasar untuk kasus perkiraan MDS 81-35.2004 "Metodologi untuk menentukan biaya produk konstruksi di wilayah Federasi Rusia" akan dibatalkan. Saat ini, draf "Metodologi" baru telah dirilis, dalam pasal 3.1.6. yang mengatakan "Perkiraan perhitungan yang termasuk dalam dokumentasi perkiraan sedang dikembangkan metode sumber daya menggunakan standar perkiraan, informasi tentang yang termasuk dalam daftar federal standar perkiraan, dan perkiraan harga sumber daya konstruksi. ", dan dalam klausa 3.4.19 mengatakan" Perkiraan harga sumber daya material diterima berdasarkan informasi yang diposting di FSIS.»
Di akhir artikel, saya ingin mengutip kutipan wawancara dengan mantan Menteri Konstruksi Mikhail Men. Inilah cara dia berbicara tentang pengenalan CA FSIS:
“Metode sumber daya, di mana kami akan membuat prasyarat dengan membuat sistem informasi negara ini, memperkirakan dan memantau setiap tiga bulan biaya semua sumber daya konstruksi. Ini adalah bahan konstruksi, upah di industri, layanan mekanisme mesin dan ditambah logistik. Skema ini akan mulai bekerja pada bulan September. Dapat digunakan tidak hanya oleh peserta dalam proses anggaran, tetapi juga oleh semua orang yang ingin membangun sesuatu. Sistem ini akan tersedia untuk umum di Internet. Ini adalah hal yang sangat berguna untuk semua orang, dan itu akan membuat harga transparan, tetapi masih akan menjadi perkiraan.».
Ternyata mereka mencoba melepaskan diri dari "perkiraan" dalam perhitungan dengan metode indeks dasar, tetapi dalam metode sumber daya, penetapan harga "masih merupakan perkiraan."
Wawancara diberikan pada bulan Juni 2017, dan kemudian tanggal diumumkan ketika sistem akan bekerja - September 2017. Tapi, seperti yang kita lihat, sistem belum mulai bekerja. Sebelumnya, Resolusi Pemerintah Federasi Rusia 23 Desember 2016 No. 1452 "Tentang pemantauan harga sumber daya konstruksi" dikeluarkan. Resolusi tersebut menetapkan bahwa perkiraan harga sumber daya konstruksi, yang ditentukan berdasarkan hasil pemantauan, harus diposting ke WK FSIS pada tanggal 15 Desember 2017. Kemudian, Resolusi Pemerintah Federasi Rusia 27 April 2018 N 514 "Tentang Perubahan Atas Resolusi Pemerintah Federasi Rusia 23 Desember 2016 No. 1452" diterbitkan.
Waktu akan memberi tahu bagaimana situasi akan berkembang di masa depan. Tapi satu hal yang jelas: sekarang, untuk mengikuti semua inovasi, estimator harus terus memantau informasi terkini, mengikuti rilis Resolusi baru dan dokumen peraturan. Jelas bahwa surveyor perlu meningkatkan kualifikasi mereka, memperoleh pengetahuan baru dan keterampilan praktis. Penaksir akan mengatasinya, tidak ada keraguan tentang ini, hanya ini yang membutuhkan informasi yang jelas, metode terdokumentasi yang jelas untuk menyusun perkiraan "dengan cara baru", pekerjaan yang diminyaki dengan baik dari sistem CA FSIS. Jika semua ini terjadi, maka ada harapan bahwa "Reformasi" akan bermanfaat bagi semua peserta di industri konstruksi.
Berdasarkan namanya, metode penentuan harga ini menyiratkan penyusunan perkiraan berdasarkan penentuan biaya sebenarnya dari unsur-unsur yang termasuk dalam perkiraan.
Biaya pekerjaan ditentukan dengan menjumlahkan biaya bahan, biaya upah pekerja dan biaya pengoperasian mesin yang diperlukan untuk melakukan pekerjaan tertentu. Namun, tidak seperti metode sebelumnya untuk menentukan perkiraan biaya, perhitungan dilakukan berdasarkan harga riil sumber daya (yaitu, berlaku saat ini).
Terlepas dari keakuratan metode ini, metode ini tidak digunakan sesering yang lain karena banyaknya waktu yang dibutuhkan untuk mengevaluasi berbagai karya. Selain itu, agak sulit untuk membenarkan harga bahan ini atau itu. Oleh karena itu, dalam organisasi anggaran, metode sumber daya untuk menentukan biaya tidak sering digunakan.
Dalam metode sumber daya klasik, rumus untuk menghitung PZ adalah sebagai berikut:
PZ = Intensitas tenaga kerja X Biaya per orang / jam + Jumlah mobil / jam X Biaya mobil / jam + Jumlah tikar. * Harga tikar. dengan harga saat ini pada saat bekerja
PZ- biaya pekerjaan (biaya langsung),
Intensitas tenaga kerja-Jumlah jam kerja yang dibutuhkan untuk menyelesaikan pekerjaan,
Harga per orang/jam- biaya satu jam kerja,
Jumlah mesin / jam- jumlah jam mesin yang diperlukan untuk menyelesaikan pekerjaan,
Biaya tumbuk / jam- biaya satu jam mobil,
Jumlah tikar.- jumlah bahan yang dibutuhkan untuk menyelesaikan pekerjaan,
Harga tikar.- harga bahan.
Metode indeks sumber daya.
Ini digunakan sebagai metode gabungan untuk menentukan estimasi biaya. Menggabungkan metode sumber daya dan indeks. Misalnya, dalam perkiraan, biaya bahan dapat dihitung dengan harga saat ini (metode sumber daya) dan upah pekerja dan indikator lainnya dapat dihitung menggunakan koefisien.
Biaya overhead
Biaya overhead adalah biaya tidak langsung yang terkait dengan produksi utama, tetapi tidak terkait langsung dengannya, tidak termasuk dalam biaya tenaga kerja dan bahan.
Dokumen utama untuk menentukan biaya overhead adalah:
MDS 81-33.2004 "Pedoman untuk menentukan jumlah biaya overhead dalam konstruksi";
MDS 81-34.2004 "Pedoman untuk menentukan jumlah biaya overhead dalam konstruksi yang dilakukan di Far North dan lokalitas" disamakan dengan mereka untuk menghitung perkiraan harga dasar, dan untuk tingkat saat ini, dengan mempertimbangkan surat-surat berikut dari Kementerian Pengembangan Regional Federasi Rusia:
1) Surat tertanggal 12-06-2010 No.41099-KK/08;
2) Surat tertanggal 21 Juni 2011 Nomor 3757-KK/08;
3) Surat tertanggal 17.03.2011 No.6056-IP/08;
4) Surat tertanggal 29/04/2011, No. 10753-VT-11;
5) Surat tertanggal 28 Juli 2011 No. 20246-AP/08.
Tarif overhead ditetapkan oleh MDS 81-34.2004 "Pedoman untuk menentukan jumlah biaya overhead dalam konstruksi yang dilakukan di Far North dan daerah yang disamakan dengannya untuk menghitung perkiraan harga dasar."
Setiap jenis pekerjaan memiliki tingkat bunga masing-masing.
Struktur overhead:
I. Biaya administrasi;
II. biaya pelayanan pekerja konstruksi;
AKU AKU AKU. Biaya pengorganisasian pekerjaan di lokasi konstruksi;
IV. Biaya overhead lainnya.
Biaya overhead ditentukan dengan rumus:
NR = (WRP + RFP) *%
Jenis bunga overhead
1) Standar konsolidasi biaya overhead untuk jenis konstruksi utama (khusus industri) (MDS 81-33.2004)
Besarnya biaya overhead tergantung pada industri tempat pekerjaan dilakukan. Apalagi persentasenya tidak tergantung pada jenis pekerjaan yang dilakukan.
Misalnya, jika fasilitas industri sedang dibangun, maka persentase biaya overhead akan menjadi 106%, dan di perumahan sipil - 112%, dengan perbaikan besar bangunan tempat tinggal dan umum - 95%, dll.
2) Standar biaya overhead menurut jenis pekerjaan (MDS 81-33.2004)
Setiap jenis pekerjaan memiliki persentase biaya overhead sendiri.
Misalnya, untuk pekerjaan finishing - 105%, untuk pemasangan peralatan - 80%, untuk perbaikan plesteran - 79%, dll.
Perkiraan keuntungan
Untuk berfungsinya dan perkembangan normal setiap perusahaan, perlu baik untuk merangsang personel yang bekerja di dalamnya maupun untuk berinvestasi dalam pengembangan kapasitas produksi. Untuk tujuan inilah taksiran keuntungan dimasukkan ke dalam taksiran lokal. Berkat ini, organisasi menerima dana untuk pengembangan lebih lanjut dan peningkatan diri.
Dokumen utama untuk menentukan perkiraan keuntungan dalam harga dasar adalah:
MDS 81-25.2001 "Pedoman untuk menentukan taksiran keuntungan dalam konstruksi";
Surat No. AP-5536/06 tanggal 18/11/2004 “Tentang Tata Cara Penerapan Norma Taksiran Laba Dalam Konstruksi”.
Biaya estimasi keuntungan diperhitungkan untuk:
1. Pajak dan biaya federal, regional, lokal yang dipilih, termasuk: pajak penghasilan badan, pajak properti, pajak penghasilan badan dan badan;
2. Memperluas reproduksi kontraktor (modernisasi peralatan, rekonstruksi aset tetap);
3. Insentif material bagi karyawan (bantuan material, kegiatan kesehatan dan rekreasi yang tidak terkait langsung dengan partisipasi karyawan dalam proses produksi);
4. Penyelenggaraan bantuan dan pelayanan gratis kepada lembaga pendidikan.
Taksiran keuntungan ditentukan dengan rumus:
SP = (RFP + RFP) *%
Jenis persentase dari taksiran keuntungan
1. Norma perkiraan keuntungan di seluruh industri
Jika pekerjaan konstruksi dan pemasangan dilakukan, maka persentase perkiraan keuntungan adalah 65%, selama pekerjaan perbaikan - 50%
2. Norma perkiraan keuntungan menurut jenis pekerjaan
Untuk pekerjaan finishing - 55%, untuk pemasangan peralatan - 60%, untuk pekerjaan perbaikan plesteran - 50%, dll.
Perkiraan lokal
Perhitungan perkiraan lokal (perkiraan) adalah dokumen perkiraan utama dan dibuat untuk jenis pekerjaan dan biaya tertentu untuk bangunan dan struktur atau untuk pekerjaan situs umum berdasarkan volume yang ditentukan selama pengembangan proyek kerja, dokumentasi kerja (gambar kerja). Perhitungan perkiraan lokal juga dibuat untuk jenis pekerjaan dan biaya tertentu untuk bangunan dan struktur atau untuk pekerjaan lokasi umum dalam kasus di mana ruang lingkup pekerjaan dan jumlah biaya pada akhirnya belum ditentukan dan tunduk pada klarifikasi, sebagai suatu peraturan, berdasarkan dokumentasi kerja.
Perhitungan perkiraan lokal (perkiraan) untuk jenis pekerjaan konstruksi dan instalasi tertentu, serta untuk biaya peralatan, disusun berdasarkan data berikut:
Parameter bangunan, struktur, bagiannya dan elemen struktural yang diadopsi dalam solusi desain;
Jumlah pekerjaan yang diambil dari daftar pekerjaan konstruksi dan instalasi dan ditentukan oleh bahan desain;
Nomenklatur dan jumlah peralatan, furnitur dan inventaris yang diambil dari spesifikasi khusus, pernyataan dan bahan desain lainnya;
Perkiraan standar dan indikator saat ini untuk jenis pekerjaan, elemen struktural, serta pasar dan harga dan tarif yang diatur untuk produk dan layanan industri.
Perhitungan perkiraan lokal (estimasi) dikompilasi:
a) untuk bangunan dan struktur:
-untuk pekerjaan konstruksi;
-pekerjaan konstruksi khusus;
-pekerjaan teknis sanitasi internal;
-penerangan listrik interior;
-pembangkit tenaga listrik;
untuk pemasangan dan pembelian peralatan teknologi dan jenis lainnya, perangkat kontrol dan pengukuran (instrumentasi) dan otomatisasi, perangkat arus rendah (komunikasi, sinyal, dll.);
Pembelian perlengkapan, furnitur, inventaris;
pekerjaan lain;
b) untuk pekerjaan situs umum:
Pada tata letak vertikal;
Pembangunan jaringan teknik, rel dan jalan;
Peningkatan wilayah;
Bentuk arsitektur kecil, dll.
Saat merancang bangunan dan struktur yang kompleks, melakukan pengembangan dokumentasi teknis untuk konstruksi oleh beberapa organisasi desain, serta ketika membentuk perkiraan biaya untuk kompleks start-up, diperbolehkan untuk menyusun dua atau lebih perhitungan perkiraan lokal (perkiraan) untuk jenis pekerjaan yang sama.
Dalam perhitungan perkiraan lokal (estimasi), data dikelompokkan menjadi beberapa bagian untuk elemen struktural individu suatu bangunan (struktur), jenis pekerjaan dan perangkat. Urutan pengelompokan harus sesuai dengan urutan teknologi pekerjaan dan mempertimbangkan fitur spesifik dari jenis konstruksi tertentu. Untuk bangunan dan struktur, pembagian menjadi bagian bawah tanah (karya "zero cycle") dan bagian di atas tanah dapat diizinkan.
Perhitungan perkiraan lokal (estimasi) mungkin memiliki bagian:
Untuk pekerjaan konstruksi - pekerjaan tanah; fondasi dan dinding bagian bawah tanah;
Dinding, rangka, langit-langit, partisi, lantai dan fondasi, penutup dan atap, bukaan pengisi, tangga dan platform, pekerjaan finishing, berbagai pekerjaan (beranda, area buta, dll.), dll .;
Untuk pekerjaan konstruksi khusus - fondasi untuk peralatan; pangkalan khusus; saluran dan lubang; pelapis, pelapis dan insulasi; lapisan pelindung kimia, dll.;
Pekerjaan sanitasi internal - pasokan air, saluran pembuangan, pemanas, ventilasi dan pendingin udara, dll.;
Instalasi peralatan - pembelian dan pemasangan peralatan teknologi; pipa teknologi; struktur logam (terkait dengan pemasangan peralatan), dll.
Dengan biaya jenis konstruksi tertentu, pekerjaan khusus dan terkait (pekerjaan persiapan situs dan tanah untuk penanaman, penaburan, pembelian peralatan pembibitan yang sesuai).
Saat menyusun perhitungan perkiraan lokal, prioritas diberikan pada standar perkiraan dan indikator biaya yang diperbesar.
Biaya yang ditentukan dengan perhitungan estimasi lokal (estimasi) meliputi biaya langsung, biaya overhead dan estimasi keuntungan.
Akrual biaya overhead dan taksiran keuntungan dalam penyusunan perhitungan taksiran lokal (estimasi) tanpa membagi menjadi bagian-bagian dilakukan pada akhir perhitungan (estimasi) mengikuti total biaya langsung. Saat membentuk per bagian - di akhir setiap bagian dan secara umum sesuai dengan perkiraan perhitungan (estimasi). Ketika dibentuk berdasarkan jenis pekerjaan, akrual biaya overhead dan taksiran keuntungan dibuat untuk setiap jenis konstruksi dan pemasangan dan perbaikan dan pekerjaan konstruksi.
Perhitungan perkiraan lokal (perkiraan) untuk jenis pekerjaan konstruksi dan instalasi tertentu, serta untuk biaya peralatan, dikompilasi menurut MDS 81-35. 2004 (lihat lampiran)
Dalam kasus di mana, sesuai dengan solusi desain, pembongkaran struktur atau pembongkaran bangunan dan struktur dilakukan untuk struktur, bahan dan produk yang cocok untuk digunakan kembali, setelah hasil perhitungan perkiraan lokal (perkiraan) untuk pembongkaran, pembongkaran (transfer) bangunan dan struktur, jumlah yang dapat dikembalikan, yaitu jumlah yang mengurangi jumlah investasi modal yang dialokasikan oleh pelanggan. Jumlah ini tidak dikecualikan dari total perhitungan perkiraan lokal (estimasi) dan dari volume pekerjaan yang dilakukan. Mereka ditampilkan dalam baris terpisah dengan nama "Termasuk jumlah yang dapat dikembalikan" dan ditentukan berdasarkan nomenklatur dan kuantitas yang diperoleh untuk penggunaan selanjutnya dari struktur, bahan dan produk yang juga diberikan setelah perhitungan (perkiraan) item dan kuantitas . Biaya struktur, bahan dan produk tersebut sebagai bagian dari jumlah yang dapat dikembalikan ditentukan pada harga kemungkinan penjualan dikurangi dari jumlah tersebut biaya untuk membawanya ke kondisi layak pakai dan pengiriman ke tempat penyimpanan.
Jika tidak mungkin untuk menggunakan atau menjual bahan dari pembongkaran atau produksi terkait, dikonfirmasi oleh dokumen yang relevan, nilainya dalam jumlah yang dapat dikembalikan tidak diperhitungkan.
Struktur, bahan dan produk yang diperhitungkan dalam jumlah yang dapat dikembalikan harus dibedakan dari apa yang disebut bahan terbungkus (bekisting, pengencang, dll.), Digunakan sesuai dengan teknologi produksi konstruksi beberapa kali ketika melakukan jenis pekerjaan tertentu. Omset berulang mereka diperhitungkan dalam perkiraan tarif dan harga yang disusun berdasarkan struktur dan jenis pekerjaan yang sesuai.
Biaya peralatan, perabot dan persediaan termasuk dalam perhitungan perkiraan (estimasi) lokal sesuai dengan ketentuan yang dianut.
Dasar teknis untuk menyusun perkiraan lokal adalah daftar jenis dan volume pekerjaan, diagram teknis dan deskripsi produksinya, disediakan oleh draft kerja (dokumentasi kerja). Penentuan ruang lingkup pekerjaan berdasarkan jenis dan elemen struktur dilakukan sesuai dengan gambar proyek kerja, dokumentasi kerja dan data desain lainnya, atau diambil dari daftar volume pekerjaan yang sesuai. Jumlah biaya langsung yang diperlukan juga ditentukan berdasarkan keputusan desain tentang jenis, sifat dan tujuan biaya ini, dengan mempertimbangkan kondisi geologi, hidrogeologi, topografi, tanah dan iklim.
Setelah menentukan ruang lingkup pekerjaan, Anda harus mulai menyusun perkiraan. Perkiraan menunjukkan jenis dan volume pekerjaan, perkiraan biaya dihitung, menunjukkan sumber pembenaran untuk perkiraan biaya unit yang diterima. Perkiraan biaya jenis pekerjaan tertentu ditentukan sebagai produk dari volume pekerjaan yang harus dilakukan dengan harga perkiraan satuannya.
