HAI. Y.ULYANOVA*
Olga Yurievna ULYANOVA - Mahasiswa pascasarjana Departemen Harga, Universitas Ekonomi dan Ekonomi Negeri St. Petersburg. Sebelumnya, ia belajar di studi pascasarjana dengan kursus korespondensi. Dia lulus dari Universitas Ekonomi Negeri St. Petersburg pada tahun 2001. Saat ini dia bekerja di perusahaan konstruksi CJSC "Megalit" sebagai kepala departemen informasi dan analisis. Penulis 6 artikel ilmiah.
Spesialisasi penelitian - penetapan harga di pasar real estat perumahan. > "dari
MENINGKATKAN FORMASI HARGA DI PASAR REAL ESTATE PERUMAHAN UTAMA **
Harga jual di pasar real estat perumahan primer sudah ditentukan pada tahap pemilihan sebidang tanah untuk membenarkan keputusan untuk membangun bangunan tempat tinggal di sebidang tanah ini. Saat ini, karena terbatasnya pilihan tempat yang disiapkan secara teknis yang cocok untuk pembangunan perumahan, serta prosedur perolehannya yang semakin rumit bagi pengembang, tugas terpenting adalah menentukan harga jual rata-rata yang paling akurat untuk 1 meter persegi. ruang hidup, yang akan menjamin keamanan finansial perusahaan (biaya akuntansi), dan juga akan memenuhi kebutuhan pelanggan dalam hal rasio harga-utilitas objek.
Sampai saat ini, operator pasar real estat perumahan utama di St. Petersburg dalam praktiknya menggunakan berbagai metode untuk menentukan harga jual.
1. Yang paling umum di pasar untuk perumahan yang sedang dibangun adalah metode "biaya-Anda-plus". Metode ini sederhana, mudah diterapkan, karena perusahaan memiliki informasi tentang biayanya. Tetapi metode ini tidak memperhitungkan faktor permintaan. Kesediaan klien untuk membayar barang ditentukan bukan oleh biaya perusahaan, tetapi oleh sifat produk, dan, akibatnya, nilai produk untuk klien. Dengan pendekatan ini untuk menentukan harga produk baru, perusahaan melanjutkan dari produk yang sudah jadi, mengabaikan faktor utama - bagaimana pembeli memandang nilainya.
Namun, terlepas dari kenyataan bahwa biaya bukan merupakan fungsi objektif dari kebijakan harga, hubungan antara biaya dan harga untuk suatu perusahaan sangat penting untuk menentukan harga optimal yang mencakup biaya dan memastikan keuntungan maksimum yang mungkin. Hal ini disebabkan oleh fakta bahwa biaya jangka pendek tergantung pada pemanfaatan kapasitas perusahaan, yang pada gilirannya tergantung pada tingkat harga. Akibatnya, perubahan pendapatan akibat perubahan harga harus diperhitungkan bersamaan dengan perubahan biaya.
* © O. Yu. Ulyanova, 2007
Dalam jangka panjang, suatu perusahaan hanya dapat bertahan jika pendapatan setidaknya menutupi biaya penuh. Oleh karena itu, akuntansi biaya dalam kerangka kebijakan penetapan harga perusahaan mewakili keinginan perusahaan untuk keamanan finansial. Akibatnya, biaya diperlukan untuk menentukan batas harga yang lebih rendah di mana produk tidak boleh dijual. Dalam jangka pendek, batas harga yang lebih rendah adalah biaya variabel per unit produksi, dalam jangka panjang, biaya total. Terlepas dari kenyataan bahwa metode berbasis biaya banyak digunakan dalam praktiknya, metode ini tidak dapat dianggap sebagai metode yang terkait dengan kebijakan penetapan harga aktif, karena tidak memperhitungkan faktor penting bagi pelanggan - nilai produk.
Di pasar perumahan yang sedang dibangun, perkiraan dibuat untuk menentukan biaya konstruksi, yang memperhitungkan semua biaya yang akan dikeluarkan pengembang selama pembangunan bangunan tempat tinggal. Sistem penetapan harga dan perkiraan penjatahan dalam konstruksi, yang berlaku sampai 1 Januari 1991, didasarkan pada harga grosir dan tarif bahan dan pekerjaan yang digunakan dalam konstruksi yang tetap (tidak berubah selama 5-15 tahun). Itu memenuhi persyaratan perencanaan terarah, difokuskan pada mempertahankan tingkat stabil dari perkiraan harga dalam konstruksi dan tidak memerlukan penyesuaian perkiraan biaya dengan mempertimbangkan perubahan faktor harga. Prinsip-prinsip seperti itu untuk menentukan perkiraan biaya menyebabkan distorsi yang signifikan dari indikator kinerja sebenarnya dari produsen langsung produk konstruksi.
Sejak tahun 1991, sistem indeksasi bulanan dari biaya dasar biaya produksi telah diterapkan. Namun, meskipun demikian, perkiraan biaya mungkin berbeda secara signifikan dari harga jual riil properti residensial, dan, sebagai aturan, berfungsi sebagai batas bawah harga jual, di mana proyek dianggap menjanjikan untuk pengembangan lebih lanjut.
2. Metode penetapan harga berdasarkan harga pesaing saat ini banyak digunakan di pasar konstruksi perumahan. Prasyarat untuk penetapan harga tersebut adalah transparansi harga, yang tidak selalu dilakukan. Dengan mengandalkan metode ini, perusahaan ingin menyingkirkan risiko yang terkait dengan penetapan harganya, yang mungkin tidak diterima pasar. Selain itu, metode ini sederhana dan nyaman, menyelamatkan perusahaan dari kebutuhan untuk memesan penelitian yang mahal untuk menentukan permintaan produknya, kelompok sasaran konsumen. Pada saat yang sama, perusahaan tidak memperhitungkan harga tingkat utilitas yang dimiliki produknya di mata konsumen potensial. Sementara itu, bisa lebih dari harga yang ditetapkan atau kurang dari itu. Dalam kasus pertama, perusahaan menanggung risiko menerima lebih sedikit potensi keuntungan, yang kedua - tidak memastikan tingkat implementasi yang direncanakan.
Di pasar perumahan primer, perusahaan konstruksi sering mengorientasikan kebijakan penetapan harga mereka terhadap harga perusahaan kompetitif. Perbedaan kualitas objek bersaing dinilai oleh para ahli atas dasar "lebih baik" atau "lebih buruk". Tetapi kekhasan pasar real estat perumahan sedemikian rupa sehingga di sini setiap objek bersifat individual, baik dalam hal lokasi langsung maupun konten berkualitas. Baru-baru ini, fitur ini menjadi semakin terlihat bahkan untuk bangunan tempat tinggal dari seri panel biasa: setiap pengembang berusaha membuat objeknya unik di mata konsumen. Dalam situasi ini, perlu dilakukan analisis yang lebih baik terhadap properti konsumen dari setiap bangunan tempat tinggal yang sedang dibangun, untuk menilai kegunaannya di mata klien. Oleh karena itu, metode berorientasi pesaing tidak cocok untuk pasar perumahan yang sedang dibangun dalam perkembangannya saat ini.
3. Metode penetapan harga berikutnya yang digunakan di pasar real estat perumahan primer adalah metode yang memperhitungkan sifat barang. Dengan metode ini, kom-
Pania mengevaluasi kegunaan produknya bagi calon pembeli. Pada saat yang sama, perusahaan harus menentukan selera dan preferensi konsumen, arah dan alasan kemungkinan perubahan mereka, yaitu, metode ini memerlukan penggunaan alat riset pemasaran. Memaksimalkan harga dimungkinkan dengan meningkatkan sifat barang yang paling signifikan bagi konsumen, sementara tidak boleh dilupakan bahwa konsumen tidak akan pernah membayar untuk kualitas yang berlebihan dalam pemahamannya. Perlu dicatat bahwa karakteristik kualitatif dari jenis produk yang sama yang diminta oleh pembeli berubah tergantung pada orientasi segmen klien. Jadi untuk pasar perumahan, biasanya ketika membeli apartemen di segmen kelas ekonomi bawah, klien tidak akan menghargai kenaikan harga jual yang signifikan karena pemasangan sistem AC sentral, dan, sebaliknya, ketika membeli sebuah apartemen di segmen elit, pengurangan harga karena penghematan peralatan teknik apartemen tidak akan dibenarkan.
Di pasar konstruksi perumahan, metode ini memiliki aplikasi yang terbatas karena kompleksitas perhitungan parameter kualitas bangunan tempat tinggal. Untuk mengatasi masalah ini, kami melakukan penelitian berikut: a) segmentasi pasar - membagi real estat perumahan menjadi 6 kelompok tergantung pada kesamaan parameter individu, seperti fitur lokasi, parameter arsitektur dan struktural, solusi perencanaan, dll.; b) pengembangan prinsip-prinsip metodologis untuk menghitung koefisien kekuatan pasar. Untuk menghitung koefisien ini, semua karakteristik kualitatif bangunan tempat tinggal dengan nilai yang diizinkan digunakan, setiap karakteristik kualitatif diberi koefisien bobot yang menunjukkan tingkat pengaruh parameter pada harga akhir, dan setiap nilai parameter kualitatif adalah menetapkan titik yang menunjukkan sejauh mana nilai parameter sesuai dengan setiap segmen.
Metodologi yang dikembangkan memungkinkan tidak hanya untuk menentukan koefisien kekuatan pasar suatu objek, yaitu penilaian parameter individualnya, tetapi juga untuk memposisikan objek dengan benar dalam hal korespondensi maksimum dari karakteristik individualnya ke segmen pasar tertentu. . Koefisien kekuatan pasar dihitung baik untuk proyek baru maupun untuk objek analog untuk membandingkan nilai numerik dari koefisien. Semakin tinggi nilai koefisien market power suatu objek, semakin menarik objek tersebut bagi calon pembeli. Dengan demikian, harga jual suatu benda dengan nilai market power yang lebih tinggi harus lebih tinggi dari harga jual suatu benda dengan nilai koefisien yang lebih rendah tersebut di atas.
Harga objek baru menggunakan metodologi yang kami kembangkan ditentukan sebagai berikut: harga satuan koefisien kekuatan pasar untuk setiap objek analog dihitung (harga jual! Sq. M dibagi dengan koefisien kekuatan pasar), nilai rata-rata harga satu unit koefisien kekuatan pasar dihitung, yang kemudian dikalikan dengan koefisien kekuatan pasar objek baru, yang akan menjadi harga rata-rata 1 sq. m dari bangunan tempat tinggal yang diproyeksikan. Teknik ini, berbeda dengan perbandingan sederhana proyek bangunan tempat tinggal yang sedang dibangun berdasarkan "lebih baik" atau "lebih buruk", memungkinkan penilaian yang paling akurat tentang kegunaan proyek bagi calon konsumen, dan, karenanya, menghitung maksimum harga yang bersedia mereka bayar.
Tetapi perlu dicatat bahwa saat ini pembangunan perumahan di kota St. Petersburg bersifat lokal: pembangunan perumahan tidak dilakukan di mana-mana. Mengingat ketergantungan yang tinggi dari harga bangunan tempat tinggal yang sedang dibangun di lokasi langsungnya, sangat sering tidak ada bangunan tempat tinggal yang sedang dibangun di zona penawaran kompetitif proyek baru, yang dapat bertindak sebagai analog untuk menentukan harga objek baru. . Selain itu, harus ditekankan bahwa perusahaan konstruksi sangat sering dipandu oleh data subjektif ketika menetapkan harga.
implementasi untuk proyek Anda, yaitu, harga ini tidak objektif dari sudut pandang persepsi konsumen dan pasar itu sendiri. Dalam situasi ini, pengembang harus menggunakan bantuan para ahli untuk menentukan harga proyek baru.
Pasar real estat perumahan sekunder dianggap jauh lebih kompetitif, yang saling ketergantungannya dengan pasar perumahan yang sedang dibangun mudah dibuktikan. Selain itu, pasar untuk perumahan jadi lebih signifikan dalam hal pasokan. Harga pasar pasar real estat perumahan sekunder dapat dihitung untuk setiap lokalisasi pada waktu tertentu. Jadi, untuk meningkatkan harga properti baru, kami telah mengembangkan metode yang didasarkan pada hubungan yang teridentifikasi antara pasar real estat perumahan primer dan sekunder. Pada setiap tahap pengembangan pasar di area yang ditentukan, ada rasio harga tertentu dari 1 sq. m ruang hidup di rumah yang sedang dibangun dan rumah yang ditugaskan, yang tergantung pada jumlah populasi, tingkat permintaan, volume penjualan pasar primer. Dengan menghitung rasio ini, perusahaan konstruksi dapat menentukan harga rata-rata fasilitas baru meskipun tidak ada fasilitas serupa di sekitar lokasi pembangunan.
Dengan demikian, pada tahap pengembangan pasar konstruksi perumahan saat ini, untuk penentuan harga rata-rata yang lebih masuk akal untuk pelaksanaan proyek bangunan tempat tinggal baru dan membuat keputusan untuk memulai konstruksi, pengembang dapat menggunakan prinsip-prinsip metodologi yang dikembangkan dan dinyatakan. atas.
Harga objek real estat apa pun, baik itu apartemen, kantor, atau pondok, ditentukan oleh pengaruh seluruh rangkaian faktor eksternal. Berbagai alasan menentukan bahwa satu properti lebih mahal dari yang lain dan sebaliknya, serta fakta bahwa real estat secara umum menjadi lebih mahal atau lebih murah.
Menganalisis alasan perubahan harga di pasar, semua faktor eksternal harus dibagi menjadi dua kategori utama: lokal dan global. Faktor lokal termasuk alasan terkenal untuk perbedaan harga untuk objek yang berbeda - ini adalah lokasi, jenis bangunan, kondisi objek, pengisian, lingkungan. Mempertimbangkan pengaruh faktor lokal dalam teori dan praktik penilaian dinyatakan dalam bentuk penggunaan yang disebut penyesuaian, yang menurutnya, misalnya, apartemen di lantai pertama rata-rata 15% lebih murah daripada apartemen. yang serupa rata-rata, dan apartemen dengan balkon sekitar 2% lebih mahal daripada yang sama, tetapi tanpa balkon. Daftar ini dapat dilanjutkan untuk waktu yang cukup lama. Mengetahui tingkat pengaruh faktor lokal pada harga, adalah mungkin untuk memecahkan masalah mengevaluasi objek yang terpisah, mengetahui tingkat umum harga real estat saat ini. Namun, dengan mempertimbangkan faktor lokal tidak memungkinkan untuk memprediksi perkembangan pasar secara keseluruhan, memprediksi pertumbuhan atau penurunannya. Untuk mengatasi masalah dinamika pasar, perlu memperhatikan faktor global. Ini adalah, pertama-tama, karakteristik makroekonomi: situasi politik dan ekonomi, tingkat perkembangan bisnis dan produksi di kota tertentu, volume ekspor dan investasi, tingkat pendapatan penduduk. Faktor-faktor inilah yang menentukan fakta bahwa harga real estat di Moskow kira-kira dalam proporsi yang sama di semua segmen pasar lebih tinggi daripada harga di St. Petersburg atau Volgograd, tetapi lebih rendah daripada di London atau Paris. Memisahkan semua faktor yang mempengaruhi penetapan harga menjadi lokal dan global memiliki properti lain yang sangat berguna. Faktor lokal terutama ditentukan oleh parameter objek tertentu, tetapi sangat bergantung pada waktu. Misalnya, rumah bata dalam proporsi tertentu lebih mahal daripada rumah panel serupa. Jadi itu lima, sepuluh, dan lebih tahun yang lalu, jelas bahwa itu akan terjadi di masa depan. Selain perumahan di pinggiran, kemungkinan besar, itu akan lebih murah daripada di pusat, dan perumahan di dekat taman lebih mahal daripada di dekat zona industri. Sebagai pendekatan pertama, faktor-faktor lokal dapat dianggap tidak bergantung pada waktu sama sekali. Jika peran mereka mengalami perubahan, seperti penurunan bertahap dalam prestise rumah Stalinis atau penurunan peran memiliki telepon di apartemen karena perkembangan pesat komunikasi seluler, maka proses ini berlangsung selama bertahun-tahun dan perubahan nyata dapat terjadi. diamati hanya dalam 5-10 tahun. Faktor global, sebaliknya, memiliki sifat yang berlawanan. Mereka berubah jauh lebih cepat dari waktu ke waktu, menanggapi perubahan dalam lingkungan ekonomi dan politik, namun, mereka umum untuk semua properti. Misalnya, dalam lingkungan ekonomi yang menguntungkan, setiap real estat menjadi lebih mahal secara proporsional, sementara dalam krisis semua segmen pasar mengalami penurunan yang sama. Tentu saja, karena alasan tambahan dengan kenaikan umum pasar, beberapa kelas objek real estat mungkin naik harga sedikit lebih cepat, yang lain - sedikit lebih lambat, tetapi ini adalah amandemen yang agak lebih halus. Filosofi yang dijelaskan di atas membentuk dasar metodologi pusat analisis "Indikator Pasar Real Estat" IRN.RU. Sangat mudah untuk merepresentasikannya dalam bentuk rumus simbolis sederhana (rumus perhitungan nyata, tentu saja, jauh lebih rumit):
Ck (t, pi) = G (t) + Lk (Pi).
Dalam rumus ini, Ck (t, pi) adalah harga objek real estat ke-k tertentu, yang terdiri dari G (t) - kontribusi faktor global yang umum untuk semua objek, yaitu, tidak tergantung pada k dan pj dan LkCpi ) - kontribusi faktor lokal untuk objek ke-k, tidak tergantung pada waktu t. Nilai pj adalah seperangkat parameter yang menggambarkan objek. Kami sekarang siap untuk beralih ke manfaat praktis dari pendekatan ini. Pertama, secara signifikan meningkatkan solusi untuk masalah penilaian. Biasanya, ketika mengevaluasi apartemen tertentu, analog digunakan yang saat ini ada di pasaran, misalnya, dalam basis data bulan lalu, yang volumenya terbatas. Jika Anda perlu menemukan analog, katakanlah, apartemen dua kamar di gedung panel 17 lantai di distrik Izmailovo, tidak jauh dari stasiun metro, bukan di lantai dasar, maka saat ini mungkin tidak ada apartemen seperti itu sama sekali, atau mungkin hanya ada dua atau tiga. Ini berarti bahwa perkiraan yang dihasilkan akan sangat tidak akurat. Di sebagian besar tabel analitik yang menyajikan nilai harga rata-rata untuk subkelas perumahan yang sempit (misalnya, tipe rumah - distrik), hampir setengah dari sel kosong, karena tidak ada statistik yang cukup.
Metode pemisahan faktor lokal dan global dalam penetapan harga memungkinkan untuk menghitung pengaruh faktor lokal - penyesuaian untuk penilaian - jauh lebih akurat menggunakan statistik selama bertahun-tahun, karena fakta bahwa penyesuaian ini hampir tidak tergantung pada waktu. Namun, sistem peringkat seperti itu membutuhkan perhitungan awal yang serius. Agar metode ini cocok untuk penggunaan praktis, direncanakan untuk mengatur layanan penilaian gratis untuk apartemen di situs web irn.ru menggunakan mekanisme komputasi yang dijelaskan di atas. Ini akan memungkinkan setiap orang untuk menggunakan teknik baru dan mengujinya dalam tindakan. Konsekuensi penting kedua dari pendekatan baru adalah munculnya fungsi G (t) umum untuk seluruh pasar real estat, yang tidak bergantung pada objek tertentu dan menggambarkan dinamika pasar secara keseluruhan. Ini dapat dihitung dengan mengetahui tingkat harga saat ini Ct dan satu set penyesuaian L. Fungsi ini dalam terminologi pusat analisis IRN.RU disebut indeks nilai atau tarif per meter persegi. Fungsi G(t) bukanlah harga rata-rata, seperti yang terlihat pada pandangan pertama, meskipun nilainya mendekati harga rata-rata. Fungsi ini adalah indikator yang benar secara matematis dari dinamika pasar real estat secara keseluruhan, seperti halnya indeks saham, berbeda dengan harga saham masing-masing perusahaan, menunjukkan kenaikan atau penurunan umum pasar saham. Terlepas dari apakah pasar real estat sedang jatuh atau tumbuh saat ini, harga untuk objek individual berubah secara serempak - dalam satu "bundel" *, dan indeks nilai hanyalah indikator arah "bundel" ini.
Metodologi baru ini memiliki sejumlah keunggulan signifikan lainnya. Perhitungan langsung harga rata-rata adalah karena perhitungan nilai rata-rata biaya objek untuk bulan berjalan (atau minggu), kemudian berikutnya, dll. Akibatnya, setiap nilai baru dari harga rata-rata dihitung berdasarkan basis data periode baru dan sama sekali tidak terhubung dengan basis periode sebelumnya. Ini mengarah pada lompatan statistik yang khas - grafik gigi gergaji dari harga rata-rata, yang tidak memungkinkan untuk membuat prediksi apa pun. "Kenaikan" atau "kegagalan" dari titik saat ini pada grafik sama sekali tidak berarti awal dari naik atau turunnya pasar - itu hanya gangguan statistik.
Metodologi untuk menghitung fungsi G (t), sebaliknya, menggunakan nilai L yang dihitung pada kumpulan data untuk semua tahun terakhir, sebagai akibatnya nilai baru G (t) ditentukan oleh semua sebelumnya nilai fungsi ini. Ini mengarah ke grafik yang kurang lebih halus. Dan kurva biaya yang mulus memungkinkan Anda untuk dengan cepat melihat tren naik atau turun yang baru.
Keuntungan yang jelas dari filosofi yang dijelaskan adalah ketergantungan hasil yang lemah pada ukuran sampel saat ini, karena semua indikator pasar saat ini ditentukan, pertama-tama, oleh data untuk periode jangka panjang dan hanya dikoreksi oleh data baru. Parameter karakteristik untuk pekerjaan analis adalah bahwa ukuran sampel kehilangan maknanya. Ukuran sampel dari metode yang dijelaskan adalah semua apartemen yang pernah dijual atau dijual - jutaan pilihan.
Hasil praktis penting dari munculnya fungsi yang benar secara logis G (t) adalah hubungan pasar real estat dengan parameter makroekonomi lainnya. Seperti yang Anda ketahui, real estat bukanlah komoditas pertukaran. Semua objek adalah unik dan berbeda satu sama lain. Fungsi G (t) umum untuk seluruh pasar real estat, yang mengungkapkan dinamika pasar ini, adalah semacam "penyebut umum" yang memungkinkan untuk membandingkan real estat dengan bidang kegiatan lainnya. Misalnya, fungsi G (t) - indeks biaya perumahan - dapat dilihat sebagai tarif per meter persegi - semacam analog dari nilai mata uang dunia - dolar atau euro. Dengan demikian, ideologi yang dijelaskan merupakan langkah penting dalam menciptakan jembatan antara pasar real estat dan bidang ekonomi lainnya.
Institusi Pendidikan Tinggi Anggaran Negara Federal
"AKADEMI RUSIA EKONOMI RAKYAT dan PELAYANAN NEGARA di bawah PRESIDEN FEDERASI RUSIA"
CABANG VLADIMIR
Departemen Ekonomi
Arah pelatihan: 03/38/01 "Ekonomi"
Profil: ekonomi perusahaan dan organisasi
Jurusan: Ekonomi
PEKERJAAN KURSUS
dengan disiplin:
ekonomi mikro
pada topik:
"Pola penetapan harga mikroekonomi di pasar real estat"
mahasiswa tahun pertama
Grup EB-116
Pendidikan penuh waktu
Kopitina K.S.
Diperiksa:
Kandidat Ilmu Ekonomi, Associate Professor
Fedin S.V.
Vladimir 2016
Pendahuluan ………………………………………………………………………… .3
1. Landasan teoretis penetapan harga di pasar real estat ... ........ 4
1.1 Inti dari pasar real estat …………………………………… ....… ... 4
1.2 Faktor Harga ………………… .. ………………………… ……. 4
1.3. Faktor penetapan harga di pasar real estat dan hubungannya.
2. Analisis penetapan harga di pasar real estat pada contoh wilayah Moskow …………………………………………………………………………… 7
Kesimpulan ………………………………………………………………… ... 14
Daftar Pustaka ………………………………………………… 15
pengantar
Di Rusia, dalam kondisi munculnya ekonomi pasar, pasar memainkan peran yang semakin penting. Salah satu jenisnya adalah pasar real estat, di mana real estat, nilainya, dan pelaku pasar memainkan peran utama.
Salah satu indikator utama perkembangan hubungan pasar normal di negara ini adalah keadaan pasar real estat secara keseluruhan dan sektor individualnya. Real estat bukan hanya kegiatan komersial yang menguntungkan, tetapi juga salah satu kebutuhan manusia yang paling penting. Pasar real estat adalah komponen penting dalam ekonomi nasional mana pun, karena real estat adalah bagian terpenting dari kekayaan nasional, yang menyumbang lebih dari 50% kekayaan dunia. Tanpa pasar real estat, tidak akan ada pasar sama sekali, karena pasar tenaga kerja, modal, barang dan jasa, dll., Untuk pelaksanaan kegiatan hukum harus memiliki tempat yang diperlukan. Pentingnya pasar real estat domestik sebagai sektor ekonomi dikonfirmasi oleh pangsa yang tinggi dalam produk nasional bruto, tingkat pendapatan anggaran yang tinggi dari penjualan awal, penyewaan real estat negara bagian dan kota (termasuk tanah), a tingkat tinggi pengumpulan pajak untuk anggaran dari pajak real estate, dan berurusan dengan dia.
Di bawah struktur sosial apa pun, tempat khusus dalam sistem hubungan sosial ditempati oleh real estat, dengan fungsi yang kehidupan dan aktivitas orang-orang di semua bidang bisnis, manajemen, dan organisasi terhubung dengan satu atau lain cara.
Pasar real estat pada dasarnya berbeda dari pasar lain. Ini memiliki setidaknya dua karakteristik yang membedakannya dari pasar lain:
1. Barang dalam jumlah terbatas yang dapat memenuhi kebutuhan pembeli dan, oleh karena itu, jumlah pembeli potensial bagi penjual juga terbatas;
2. Tingkat biaya yang lebih tinggi terkait dengan pencarian produk yang dibutuhkan dan kontingen transaksi.
Objek real estat memiliki ciri-ciri karakteristik seperti stasioneritas, keunikan, daya tahan, durasi penciptaan, tanah terbatas dan tidak dapat direproduksi. Tanda-tanda ini menentukan sejumlah fitur pasar, khususnya, seperti individualitas penetapan harga, terbatasnya jumlah penjual dan pembeli, lokasi pasar dan ketergantungan tinggi yang dihasilkan dari proses yang terjadi di pasar real estat pada keadaan pasar. ekonomi regional dan kerangka legislatif dan peraturan, dll.
Tujuan dari proyek kursus ini adalah untuk mempertimbangkan perhitungan harga dalam semua cara dan metode yang memungkinkan menggunakan contoh spesifik.
Untuk mencapai tujuan ini, perlu untuk menyelesaikan tugas-tugas berikut:
1. Tentukan esensi pasar real estat;
2. Menentukan faktor penetapan harga;
3. Menentukan faktor penetapan harga di pasar real estat dan hubungannya;
4. Pertimbangan pola harga di pasar real estat pada contoh wilayah Moskow.
1. Landasan teoretis penetapan harga di pasar real estat:
1.1 Inti dari pasar real estat:
Setiap bidang kegiatan ekonomi, termasuk bidang real estat, memiliki ciri khasnya sendiri yang memberikan cita rasa khusus pada proses ekonomi. Dalam kondisi hubungan pasar, fitur pasar real estat adalah ekspresi langsung dari kekhususan ini.
Namun, sebelum berbicara tentang spesifikasi pasar real estat, mari kita definisikan apa yang kami maksud dengan istilah "pasar real estat".
Definisi ini penting tidak hanya dari sudut pandang kepentingan akademis, tetapi juga dari sudut pandang praktis, karena memungkinkan kita untuk memilih di antara subjek hubungan pasar mereka yang kepentingannya terutama terkait dengan real estat, untuk menunjukkan secara spesifik kepentingan ini, untuk mengungkapkan mekanisme yang melekat di pasar real estat, interkoneksi dan ketergantungan mereka satu sama lain, dan atas dasar ini - untuk membentuk strategi dan taktik perilaku mereka sendiri di pasar ini.
Jika kita beralih ke literatur, maka pasar real estat sering dipahami sebagai pasar untuk pergantian hak real estat.
Namun, dengan definisi seperti itu, seluruh kompleks hubungan yang terkait dengan pembuatan objek real estat baru dan pengelolaan serta pengoperasian objek yang ada keluar dari pasar real estat. Sementara itu, kepentingan banyak pelaku pasar dikaitkan dengan real estat justru sehubungan dengan proses ini. Misalnya, ketika berinvestasi di real estat, seorang investor tentu tertarik pada haknya, tetapi ini bukan hak atas real estat, tetapi hak untuk menerima pendapatan dari real estat, keandalannya. Demikian juga, bagi pengguna real estat, jaminan hak mereka penting, tetapi yang tidak kalah pentingnya adalah masalah kualitas pengoperasian properti, jumlah biaya yang terkait dengan penggunaan properti. Dengan demikian, pergantian hak adalah inti dari pasar real estat, tetapi belum seluruh pasar.
Dalam hal ini, definisi pasar real estat berikut tampaknya lebih tepat:
Pasar real estat adalah sistem mekanisme pasar yang saling berhubungan yang memastikan penciptaan, transfer, pengoperasian, dan pembiayaan objek real estat.
Dengan pendekatan ini, sistem pasar real estat mencakup hubungan yang timbul dari:
Selama pembuatan objek real estat - antara investor, pengembang, kontraktor, dan pengguna real estat;
Dalam proses pergantian hak atas real estat - antara penjual dan pembeli, tuan tanah dan penyewa, dll.;
Selama pengoperasian objek real estat - antara pemilik dan manajer, manajer dan pengguna, dll.
Hubungan ini, tentu saja, berbeda secara signifikan dalam kontennya satu sama lain, tetapi semuanya disatukan oleh satu prinsip umum - objek real estat. Kekhususan objek inilah yang merupakan faktor utama yang menentukan karakteristik pasar real estat.
Pasar real estat, seperti sistem pengaturan mandiri lainnya, dicirikan oleh permintaan, penawaran, harga, dan infrastruktur. Fungsi utama pasar real estat meliputi:
Informasi tentang harga, penawaran dan permintaan;
Mediasi - membangun hubungan antara konsumen, permintaan dan penawaran;
Pembentukan harga bebas untuk objek real estat dan perlindungan hak milik;
Redistribusi investasi real estat; memastikan kebebasan berwirausaha; solusi efektif program sosial.
Dari sudut pandang aktivitas kewirausahaan dan komersial, pasar real estat (Gbr. 1) memiliki kelebihan dan kekurangan.
Gambar 1 - Keuntungan dan kerugian dari pasar real estat
Pasar real estat merupakan bagian integral dari ruang pasar. Di dalamnya, seperti di pasar lain, “Hubungan antara penawaran dan permintaan menentukan harga, tetapi ketinggian harga menentukan hubungan antara penawaran dan permintaan. Jika permintaan naik, maka harga naik; tetapi jika harga naik, maka permintaan turun, dan jika harga turun, maka permintaan naik. Selanjutnya, jika permintaan meningkat, dan karena itu harga, maka penawaran meningkat, karena produksi menjadi menguntungkan. Jadi, harga menentukan penawaran dan permintaan, penawaran dan permintaan menentukan harga; selanjutnya, permintaan menentukan penawaran, dan penawaran menentukan permintaan. Selain itu, semua fluktuasi ini cenderung merata. Jika permintaan meningkat dan harga naik di atas tingkat normal, maka penawaran meningkat; peningkatan ini dengan mudah melintasi batas yang diperlukan, dan kemudian harganya turun di bawah norma."
Pasar real estat adalah pasar persaingan tidak sempurna, yang disebabkan oleh fitur esensialnya: keunikan setiap objek, kondisi pembiayaan, hak hukum yang kompleks, likuiditas rendah (Tabel 1).
Tabel 1 - Karakteristik pasar persaingan sempurna dan tidak sempurna.
| Pasar persaingan sempurna | Pasar persaingan tidak sempurna |
| satu . Barang Homogen dan Dapat Dibagi | satu . Produk non-standar, karena setiap objek unik |
| 2. Jumlah peserta yang banyak, yang membuat masing-masing dari mereka tidak mungkin mempengaruhi tingkat harga | 2. Jumlah peserta terbatas karena kondisi pembiayaan dan hak hukum yang kompleks khusus untuk setiap properti |
| 3. Informasi yang lengkap, andal dan dapat diakses oleh semua peserta | 3. Sulitnya memperoleh informasi yang dapat dipercaya, tepat waktu dan lengkap tentang transaksi |
| 4. Manajemen transaksi terpusat | 4. Penawaran terdesentralisasi |
| 5. Biaya operasi rendah | 5. Biaya transaksi tinggi |
Dalam beberapa tahun terakhir, pasar real estat telah meningkatkan aktivitasnya melalui tindakan perusahaan yang berspesialisasi dalam transaksi real estat, organisasi keuangan dan lembaga pemerintah, penilai, pengacara. Namun demikian, ia tidak dapat dikaitkan dengan pasar persaingan sempurna karena fitur-fitur penting dari fungsinya, yang disebabkan oleh faktor-faktor seperti:
Spesifik objek real estat;
Tingkat risiko yang relatif lebih tinggi yang melekat pada real estat;
dampak pasar modal;
Ketidakmungkinan mencapai keadaan keseimbangan antara penawaran dan permintaan.
Faktor-faktor yang mempengaruhi pasar real estat:
Perkembangan pasar real estat ditentukan oleh:
Dan perspektif ekonomi daerah tertentu . Beberapa daerah berada dalam kondisi pertumbuhan ekonomi atau ekspektasi pertumbuhan tersebut . Meskipun pasar mungkin mengalami kondisi jangka pendek yang menguntungkan tanpa adanya pertumbuhan, keadaan seperti itu jarang terjadi.
Peluang finansial untuk akuisisi real estat, yang, pada gilirannya, disebabkan oleh tahap perkembangan ekonomi wilayah (krisis, stagnasi, perkembangan industri), keberadaan dan sifat pekerjaan.
Hubungan antara nilai real estat telah mengalami stagnasi karena industri utama mereka telah dipindahkan ke bagian lain negara itu atau telah rusak. Area yang bergantung pada satu industri, misalnya, di wilayah Kemerovo, berada dalam keadaan stagnasi, yang dapat menyebabkan destabilisasi cepat pasar real estat di area ini dalam konteks perubahan struktural dalam ekonomi.
Pasar real estat secara signifikan dipengaruhi oleh faktor-faktor yang menentukan perkembangan sosial-ekonomi baik negara secara keseluruhan maupun masing-masing wilayah, dan faktor-faktor yang menentukan stabilitas politik. Faktor makroekonomi memainkan peran yang menentukan: situasi politik di negara dan wilayah, situasi ekonomi secara umum, keadaan pasar keuangan. Jika pengaruh faktor makroekonomi relatif stabil, maka keadaan pasar real estat yang menghasilkan pendapatan ditentukan oleh faktor mikroekonomi. Ini adalah karakteristik utama dari faktor-faktor yang mempengaruhi pasar real estat.
Struktur pasar real estat:
Pasar real estat memiliki struktur bercabang yang kompleks dan dapat dibedakan menurut berbagai kriteria:
1. Berdasarkan trinitas esensi real estat sebagai komoditas, pasar real estat dapat dibagi menjadi tiga sektor:
o pengembangan (penciptaan) real estat;
o omset real estat;
o pengelolaan dan pengoperasian real estat.
Sektor omset real estat membentuk harga pasar objeknya.
Sektor manajemen dan operasi real estat memantau tingkat pengaruh karakteristik komoditas tertentu dari objek real estat terhadap profitabilitasnya. Di sinilah permintaan sektor pembangunan berasal untuk menciptakan jenis objek real estat yang paling menguntungkan. Dengan pengembangan sektor manajemen yang tidak memadai, seperti yang terjadi sekarang di pasar real estat domestik, permintaan ke sektor pengembangan dialihkan langsung dari sektor omset.
2. Menurut metode transaksi, pasar real estat dapat dibagi menjadi primer dan sekunder.
Di bawah pasar real estat utama, biasanya untuk memahami totalitas transaksi yang dilakukan dengan objek yang baru dibuat, serta diprivatisasi. Ini memastikan transfer real estat ke dalam sirkulasi ekonomi.
Di bawah pasar real estat sekunder - transaksi yang dilakukan dengan objek yang sudah dibuat yang sedang beroperasi dan terkait dengan penjualan kembali atau bentuk lain dari transfer objek yang memasuki pasar dari satu pemilik ke pemilik lainnya.
Pasar primer dan sekunder, bertindak sebagai dua bagian dari satu pasar real estat, saling mempengaruhi satu sama lain.
3. Berdasarkan jenis transaksi di seluruh pasar real estat, orang dapat membedakan: pasar pembelian dan penjualan; menyewa; hipotek; hak milik (manajemen kepercayaan), dll.
4. Menurut tingkat kesiapan operasi: konstruksi dalam proses; Konstruksi baru; konstruksi yang akan dibangun kembali, dll.
5. Berdasarkan bentuk kepemilikan: real estat pribadi; objek real estat negara bagian dan kota.
6. Menurut industri: fasilitas industri; fasilitas pertanian; bangunan dan struktur publik; rekreasi, dll.
7. Dengan tujuan fungsional: real estat perumahan; bangunan industri; bangunan dan tempat non-produksi (kantor, gudang, dll.); hotel; tempat ritel dan katering, dll.
8. Berdasarkan jenis real estat: pasar tanah; bangunan dan konstruksi; tempat; perusahaan sebagai kompleks properti; kondominium; hak milik; penanaman tahunan.
Dari pasar real estat yang disebutkan di atas, pasar yang paling berkembang untuk bidang tanah, perumahan dan komersial (non-perumahan) adalah penting.
Berbagai struktur pasar telah terbentuk dan secara aktif beroperasi di pasar real estat, berkontribusi pada efisiensi omsetnya. Interkoneksi dan hubungan antara subjek pasar primer dan sekunder memiliki struktur fungsional yang kompleks, yang tujuannya adalah untuk memenuhi permintaan konsumen akan real estat.
Fitur fungsi pasar real estat:
Pasar real estat memiliki karakteristiknya sendiri:
1. Kebutuhan akan tingkat "ambang" investasi yang tinggi. Agak sulit untuk memperoleh real estat dalam jumlah seperti yang diinginkan investor. Ini membutuhkan dana yang signifikan dan terdefinisi dengan baik, yang, di satu sisi, mungkin memerlukan pengurangan aset lain, di sisi lain, investor mungkin tidak memiliki dana yang cukup.
2. Kebutuhan akan manajemen. Real estat, tidak seperti aset lainnya, lebih membutuhkan pengelolaan untuk menghasilkan pendapatan. Tingkat profitabilitas secara signifikan tergantung pada efisiensi manajemen. Ini mengarah pada setidaknya dua kesimpulan:
tapi. bagi sebagian besar investor, real estat sebagai objek investasi adalah aset yang agak kompleks;
b. bagi investor dengan pengetahuan yang cukup di bidang manajemen real estat, ini mungkin lebih menjadi objek investasi yang disukai, memungkinkan mereka untuk menghasilkan lebih banyak pendapatan dan memiliki kendali atas aset.
3. Heterogenitas real estat. Faktor ini menentukan perbedaan pendapatan yang signifikan antara objek real estat yang berbeda dari jenis yang sama bahkan di dalam lokasi yang sama.
4. Keamanan pendapatan dari inflasi. Real estat lebih terlindungi dari inflasi daripada aset keuangan. Melalui sewa atau harga, inflasi ditransfer ke pendapatan, sehingga pendapatan naik dengan inflasi.
5. Biaya transaksi tinggi. Transaksi real estate membutuhkan biaya transaksi (operasional) yang tinggi. Untuk real estat komersial, biaya ini kira-kira 1% dari harga objek, untuk real estat perumahan mereka jauh lebih tinggi dan dapat mencapai hingga 10% dari harga.
6. Rendahnya korelasi pendapatan dari real estate dengan pendapatan dari aset keuangan. Independensi relatif dari pendapatan real estat versus pendapatan aset keuangan membuat real estat semacam penengah untuk portofolio aset keuangan.
7. Fitur penetapan harga. Harga pasar saham merupakan konsekuensi langsung dari transaksi baru-baru ini di sekuritas, terutama yang perusahaan. Penetapan harga di pasar real estat adalah hasil dari penjualan terakhir dan negosiasi antara para peserta dalam transaksi. Oleh karena itu - penetapan harga di pasar sekuritas lebih dinamis daripada di pasar real estat, dan fluktuasi harga lebih sering terjadi.
8. Keamanan dana yang diinvestasikan. Real estat memberi investor lebih banyak jaminan untuk keamanan dana yang diinvestasikan. Bumi tidak bisa dihancurkan (jika Anda tidak memperhitungkan kemungkinan penurunan kualitasnya). Bangunan dan struktur adalah struktur yang tahan lama, tetapi mengamankan properti mungkin memerlukan upaya tambahan (misalnya, asuransi).
Memiliki sejumlah fitur khas dibandingkan dengan aset keuangan lainnya, real estat dapat dianggap baik sebagai bagian dari portofolio investasi secara keseluruhan, memungkinkan untuk mengurangi risiko secara keseluruhan, dan sebagai aset independen. Pada saat yang sama, real estat dapat dibeli sebagai komoditas yang diperlukan untuk produksi atau konsumsi pribadi.
Dengan demikian, pasar real estat dapat dicirikan sebagai bidang investasi modal dalam real estat dan sistem hubungan ekonomi yang timbul dari transaksi real estat.
Objek real estat tunduk pada pengaruh pemerintah untuk tingkat yang lebih besar daripada barang lain, akibatnya risiko kehilangan investasi pada objek ini mungkin lebih tinggi daripada barang lain.
Produk di pasar real estat adalah sebidang tanah dengan sumber daya alam miliknya (tanah, air, mineral dan sumber daya tanaman), serta bangunan dan struktur yang terletak di atasnya. Selain itu, ada yang disebut bagian integral dari real estat: objek dalam komposisinya, yang dalam kondisi tertentu dapat diartikan sebagai "bergerak". Ini penting dalam transaksi jual beli, saat mendaftarkan hipotek, dalam menjelaskan persyaratan sewa dan saat mengevaluasi objek real estat.
Sesuai dengan ini, setiap objek real estat dalam proses keberadaannya melewati beberapa tahap. Yaitu:
1. Penciptaan - investasi dan konstruksi tahap pengembangan objek real estat (konsep investasi, definisi tujuan objek real estat, desainnya, pengadaan tanah, konstruksi dan rekonstruksi), komisioning.
2. Perputaran hak atas real estat yang dibuat sebelumnya , termasuk penjualan, sewa, dll. Pada tahap ini, ada pengembalian investasi pada siklus sebelumnya dan awal keuntungan, serta kemerosotan moral dan fisik.
3. Manajemen properti - pengoperasian, perbaikan, pemeliharaan sistem prasarana dan utilitas perkotaan. Tahap ini paling lama dan dibatasi oleh kelayakan pengoperasian properti dan besarnya biaya untuk menghilangkan kemerosotan fisik dan moral.
Ciri-ciri khusus real estate sebagai komoditas yang beredar di pasar ini antara lain, pertama, stasioneritasnya (imobilitas). Objek real estat tidak dapat dipisahkan dari area di mana mereka berada, dan pembeli real estat memperoleh dengannya berbagai karakteristik area tersebut.
Keunikan, keunikan, keragaman membentuk kelompok fitur real estat lainnya. Objek mungkin berbeda dalam ukuran dan tata letak, kualitas dan utilitas (pasokan air, saluran pembuangan, pemanas, AC, elevator, dll.), elemen struktural dan penyelesaian akhir.
Karakteristik lain dari real estat adalah daya tahannya, yang lebih tinggi daripada produk lain. Daya tahan membebankan pada pemilik properti kewajiban untuk melakukan perbaikan (modal dan kosmetik) dan mengendalikan tingkat keausan fisik.
Objek real estat juga dicirikan oleh durasi penciptaan. Durasi rata-rata siklus konstruksi atau renovasi adalah 3 - 3,5 tahun.
Real estat adalah komoditas mahal dan skema keuangan yang kompleks sering digunakan untuk memperolehnya, termasuk menjaminkan atau mengganti nilai properti sebelumnya, berbagai jenis hipotek, dll. Hak kepemilikan, penggunaan, dan pelepasan real estat berbeda dari hak milik atas barang lain dan menjadi subyek transaksi. Karena kompleksitas prosedur untuk mentransfer hak atas objek real estat, tingkat likuiditasnya yang rendah sebagai komoditas ditetapkan, mis. tidak dapat dilaksanakan dengan cepat.
Faktor harga
Klasifikasi faktor:
Ketika menganalisis faktor harga di pasar real estat (RN), biasanya dibagi menjadi faktor penawaran dan permintaan, internal sehubungan dengan RN dan eksternal, merangsang pertumbuhan harga dan menghambatnya, independen dan saling terkait.
Tabel 2 - struktur khas yang diperbesar dari faktor harga di pasar perumahan.
Menurut pendapat kami, tidak cukup perhatian diberikan di sini pada pemisahan faktor tergantung pada kedalaman periode yang diteliti (dalam periode jangka panjang, jangka menengah, jangka pendek, faktor yang berbeda dapat bertindak), menurut hierarki tingkat (pohon faktor), sesuai dengan keadaan pasar (pada fase yang berbeda dari siklus pasar, tahap perkembangan faktor yang berbeda dapat bertindak, dan sifat tindakan dari faktor yang sama dapat berlawanan).
Dalam hal ini, perlu untuk mempertimbangkan semua tanda klasifikasi yang termasuk dalam tabel.
Tabel 3 - tanda-tanda klasifikasi faktor harga pada RN:
Di bawah tabel, berdasarkan penelitian bertahun-tahun di pasar perumahan Moskow, ada analisis fenomenologis dan daftar faktor harga yang ada, yang menunjukkan klasifikasi mereka sesuai dengan semua kriteria yang diperkenalkan. Selanjutnya, diagram menunjukkan struktur hierarki faktor dan panah - interaksinya.
Penting untuk dicatat bahwa analisis fenomenologis yang bermakna dari faktor penetapan harga, berdasarkan pengetahuan ahli tentang pasar, studi kualitatif dan kuantitatif pola pasar, fitur yang membedakan pasar negara-negara dengan ekonomi transisi dari ekonomi pasar maju, harus mendahului upaya apa pun. pada pemodelan pasar formal. Model matematika, bahkan berhasil melewati filter analisis statistik dari signifikansi faktor, tidak dapat diakui sebagai memadai jika mereka tidak bergantung pada hipotesis ekonomi tentang esensi dari proses yang terjadi di pasar dalam fase tertentu dan tahap prosesnya. pengembangan.
Faktor penetapan harga di pasar real estat dan hubungannya.
Tabel 4 - Faktor penetapan harga di pasar real estat dan hubungannya
| Faktor | Analisis fenomenologis faktor |
| Faktor permintaan | |
| 1. Volume permintaan efektif untuk perumahan | Faktor internal RN adalah urutan 1. Dalam jangka panjang, itu tergantung pada faktor 2 dan 3. Dalam jangka menengah, itu tergantung pada faktor 3, 4 dan 5 dan pada tingkat harga (hubungan terbalik - permintaan adalah harga elastis). Dengan peningkatan, itu menyebabkan kenaikan harga; dengan penurunan, itu mengarah ke penurunan. |
| 2. Permintaan perumahan (potensi permintaan) | Faktor internal jangka panjang RN adalah sekitar 2. Dalam konteks kekurangan perumahan di Federasi Rusia (faktor 14), harga terus meningkat melalui faktor 1. |
| 3. Pendapatan penduduk dan diferensiasinya | Faktor eksternal orde 2. Tergantung pada faktor 6 dan 7. Dalam jangka panjang, dengan peningkatan pendapatan, itu mengarah pada peningkatan faktor 1 dan, melaluinya, harga, dan dengan penurunan, ke penurunan . Dalam jangka menengah, diferensiasi pendapatan yang tinggi di Federasi Rusia mengarah pada fakta bahwa ketika harga naik, sebagian besar populasi berpenghasilan rendah meninggalkan pasar, pertumbuhan harga berhenti, dan jika pendapatan terus tumbuh, permintaan yang ditangguhkan. setelah setengah periode direalisasikan dalam peningkatan baru dalam permintaan dan harga. |
Lanjutan dari tabel 4
| 4. Kecenderungan penduduk dan investor spekulatif untuk membeli perumahan dan ekspektasi harga | Faktor internal RN adalah sekitar 2. Dalam jangka panjang, dalam kondisi pasar defisit, tetap tinggi, dalam jangka menengah tergantung pada faktor 3 (elastis dalam hal tingkat pertumbuhan pendapatan), 8 dan 9 (dengan penguatan rubel, penurunan inflasi, tumbuh, dengan jatuh), 12 (dengan ketidakpercayaan pengembang, tingkat konstruksi yang rendah, populasi meninggalkan pasar lokal). Melalui faktor 1, ini mengarah pada kenaikan harga dengan pertumbuhannya dan penurunan harga - dengan penurunan. Ada hubungan terbalik dengan perubahan harga: ekspektasi harga bersifat inersia, dan ketika harga naik, pembeli bergegas untuk melakukan pembelian, meningkatkan permintaan dan merangsang harga; ketika harga turun, mereka meninggalkan pasar, mengharapkan penurunan yang lebih besar, sehingga menurunkan permintaan dan meningkatkan tingkat penurunan harga. |
| 5. Kondisi dan volume pinjaman rumah untuk pembeli, termasuk. hipotek, jumlah dan proporsi transaksi hipotek | Faktor eksternal urutan 2. Tergantung faktor 6-11 dan kebijakan komunitas perbankan. Ketika kondisi membaik (2003-2006) melalui faktor 1 merangsang pertumbuhan harga, ketika kondisi memburuk (2008-2006) mengurangi faktor 1 dan berhenti merangsang harga. Ada hubungan terbalik dengan faktor 1 dan 13: dengan tingkat pertumbuhan harga yang tinggi, volume penawaran apartemen dan transaksi hipotek menurun, yang memperlambat pertumbuhan harga. |
Lanjutan dari tabel 4
| 6. Faktor keuangan makro (basis moneter) | Faktor eksternal urutan 3. Tergantung pada faktor 7-11 dan kebijakan moneter Bank Sentral. Dengan pertumbuhan, ini membantu meningkatkan pendapatan penduduk dan, melalui faktor 1, menaikkan harga, dengan penurunan, itu mengarah pada penurunan tingkat pertumbuhan pendapatan, kecenderungan penduduk untuk membelanjakan uang, dan melalui faktor 1 menghambat kenaikan harga. |
| 7. Faktor ekonomi makro (tingkat pertumbuhan PDB, produksi industri, tingkat pekerjaan) | Faktor eksternal urutan 3. Dalam konteks sifat bahan mentah ekonomi Rusia terutama bergantung pada faktor 10. Dengan pertumbuhan, ia berkontribusi pada peningkatan basis moneter, dan melalui itu - untuk pertumbuhan faktor 6, 5, 3, 1 dan kenaikan harga. |
| 8. Inflasi dan deflasi | Faktor eksternal dari orde 3. Bergantung pada faktor 9-11 dan pada faktor orde tunggal 6. Mempengaruhi faktor 4, 5 dan, melaluinya, faktor 1 dan harga. |
| 9. Faktor keuangan makro (perubahan nilai tukar - devaluasi dan revaluasi) | Faktor eksternal orde 4. Tergantung pada faktor 10-11. Dengan penguatan rubel terhadap dolar dalam kondisi ekonomi dolar Rusia, kecenderungan penduduk untuk menghabiskan tabungan rubel dan dolar dan untuk membeli apartemen (faktor 4) meningkat, yang melalui faktor 1 sedikit berkontribusi pada kenaikan dalam harga. Dengan devaluasi yang mulus, kecenderungan untuk membelanjakan tabungan dolar menurun, dan tabungan rubel tumbuh, pengaruh pengaruh terhadap harga tidak ditentukan. Dengan devaluasi yang tajam, efek ketidakpercayaan penduduk terhadap kebijakan keuangan pihak berwenang muncul, kecenderungan untuk menghabiskan semua tabungan berkurang, permintaan akan perumahan menurun, dan kenaikan harga tidak dirangsang. Dengan revaluasi tajam, kecenderungan untuk menghabiskan semua tabungan tumbuh ("penerbangan dari dolar"), real estat dianggap sebagai penyimpan tabungan. |
| 10. Harga minyak dan barang ekspor lainnya | |
| 11. Volume arus keluar modal | Faktor eksternal urutan 5. Tergantung pada lingkungan global. Menentukan permintaan efektif dan harga rumah melalui faktor 5-9. |
| 12. Reputasi pengembang dan properti | Faktor internal orde 5. Tergantung keadaan stok perumahan yang ada dan bangunan (faktor. Mempengaruhi faktor 4. |
| Faktor pasokan | |
| 13. Jumlah pasokan perumahan | Faktor internal RN adalah sekitar 1. Dalam jangka panjang, itu tergantung pada faktor 14 (di pasar sekunder) dan 15 (pertumbuhan volume konstruksi meningkatkan pasokan dan menahan kenaikan harga). Dalam jangka menengah, ada hubungan terbalik dengan faktor 1: dengan permintaan yang tinggi, pasokan terhapus dari daftar, yang berkontribusi pada peningkatan laju pertumbuhan harga dan membatasi laju pertumbuhan jumlah transaksi hipotek; ketika permintaan menurun, pasokan terakumulasi, menahan kenaikan harga dan berkontribusi pada peningkatan jumlah dan pangsa transaksi hipotek ... Dalam situasi penurunan permintaan, itu tergantung pada faktor 22 - penjual mengurangi volume penawaran untuk merangsang harga. |
| 14. Stok perumahan khusus | Faktor internal RN adalah sekitar 2. Itu tergantung pada situasi historis di kota, wilayah, pada pembuangan dana yang bobrok dan pada volume konstruksi (faktor 15). Dalam situasi ini, dalam jangka panjang akan menyebabkan tingkat permintaan perumahan yang tinggi (faktor 2) dan, asalkan pertumbuhan pendapatan penduduk positif (faktor 3), menyebabkan kenaikan harga (2000-2008 ). Dengan penurunan pendapatan (2009), itu adalah netral. Dalam jangka menengah, itu netral. |
| 15. Volume konstruksi dan commissioning perumahan, tingkat pembangunan fasilitas | Faktor pH intrinsik adalah sekitar 2. Tergantung pada faktor 16-22. Bertindak melalui faktor 13 dan 14: dalam jangka panjang, pertumbuhan volume konstruksi harus meningkatkan stok perumahan dan volume pasokan, dan dengan demikian memperlambat laju pertumbuhan harga dalam jangka panjang. Dalam situasi kekurangan perumahan dan pertumbuhan pasar (2000-2008), netral. Dalam jangka menengah, itu netral. Dalam situasi krisis (2009), penurunan volume komisioning tidak mempengaruhi tren harga, tetapi penurunan tingkat konstruksi mempengaruhi faktor 4 dan, melaluinya, harga. |
| 16. Pembiayaan pembangunan perumahan dengan dana sendiri pengembang dan investor, pinjaman bank, dana penduduk dan investor spekulatif, dana menarik lainnya | Faktor internal RN adalah sekitar 3. Tergantung pada kondisi makro ekonomi (faktor 7), pada strategi investasi pengembang (faktor 20), pada ketersediaan objek investasi alternatif (faktor 21). Pinjaman bank juga tergantung pada faktor 6-11 dan kebijakan komunitas perbankan. Pembiayaan melalui populasi dan investor spekulatif tergantung pada faktor 3-5, 12, pada akhirnya - 1. Peningkatan pembiayaan dalam jangka panjang meningkatkan volume konstruksi (faktor 15) dan membantu mengurangi tingkat pertumbuhan harga. Dalam jangka menengah, ini mempercepat laju konstruksi bangunan dan dengan demikian meningkatkan faktor 12, dan melaluinya - permintaan (faktor 1) dan harga. |
| 17. Biaya dan total (investasi) biaya konstruksi | Faktor pH intrinsik adalah sekitar 3. Tergantung pada faktor 18-19. Dalam jangka menengah, dengan tingkat harga dan profitabilitas proyek yang tinggi (2005-2007), tidak mempengaruhi harga jual, dengan tingkat harga dan profitabilitas yang rendah (2009), hal itu menyebabkan penarikan pengembang dari pasar. , penurunan volume konstruksi dan pasokan (faktor 15 dan 13) dan merangsang kenaikan harga. Dalam jangka panjang, dengan tingkat harga dan profitabilitas yang tinggi, ada aliran modal ke industri sumber daya, peningkatan produksi sumber daya, dan dengan demikian - meskipun ada pertumbuhan biaya - peningkatan volume konstruksi, yang dapat memperlambat menekan pertumbuhan harga rumah. |
| 18. Ketersediaan kavling tanah untuk pembangunan perumahan dan kondisi aksesnya | Faktor eksternal urutan 4. Tergantung pada keseimbangan tanah di kota, wilayah, negara, pada harga tanah, pada kebijakan federal, regional, otoritas lokal untuk pengembangan konstruksi perumahan dan dukungan teknik dan infrastrukturnya. Mempengaruhi faktor 17, 15 dan, melaluinya, harga dalam jangka panjang. |
| 19. Dukungan sumber daya untuk konstruksi | Faktor internal urutan 4. Tergantung pada ketersediaan kapasitas produksi (termasuk teknologi, peralatan, personel) dari produsen sumber daya, pada harga sumber daya (dengan harga rendah dalam kondisi investasi yang tidak mencukupi untuk pembangunan, terjadi kekurangan sumber daya). Mempengaruhi faktor 17, 15 dan melaluinya - pada harga dalam jangka panjang dan terkadang dalam jangka menengah. |
| 20. Kondisi administratif dan ekonomi bagi pengembang untuk memasuki pasar dan menggarap pasar | Faktor eksternal urutan 4. Tergantung pada kebijakan otoritas di bidang peraturan perencanaan kota, tingkat birokrasi dan korupsi proses, pada tingkat profitabilitas pembangunan. Mempengaruhi faktor 17, 15 dan melalui itu - pada harga dalam jangka panjang, menengah dan kadang-kadang pendek. |
| 21. Tersedianya alternatif objek investasi | Faktor eksternal urutan 4. Tergantung pada kondisi pasar regional dan dunia dan dinyatakan dalam pencarian objek investasi yang menarik di luar kota, wilayah, negara, di luar RN (pasar saham). Mempengaruhi volume pasokan konstruksi dan perumahan (faktor 15, 14), serta volume permintaan efektif (faktor 1): dalam situasi 2006-2007, pengembang, investor, dan pembeli bermigrasi dari Moskow ke wilayah Moskow, dari Rusia ke Bulgaria, Montenegro, dll. .P. |
| 22. Strategi investasi pengembang | Faktor internal urutan 5. Tergantung pada ekonomi, kualifikasi manajerial pengembang dan situasi di negara dan wilayah. Dalam jangka panjang dan menengah, strategi ekspansi mengarah pada penyebaran sumber daya keuangan di sejumlah besar bidang tanah dan proyek baru dan penurunan tingkat pembangunan fasilitas, kemudian melalui faktor 15 dan 13 merangsang kenaikan harga, dan melalui faktor 4 dan 1 menyebabkan penurunan permintaan dan harga, pembekuan proyek konstruksi dan kehancuran pengembang (2004, 2009). Strategi investasi yang kompeten mengoptimalkan investasi yang ditarik dan biaya riil dan mengarah pada pertumbuhan evolusioner dalam volume konstruksi dengan prospek membatasi laju pertumbuhan harga. |
| 23. Strategi pemasaran dan penetapan harga penjual dan pengembang | Faktor internal urutan 5. Tergantung pada tingkat keuntungan yang diharapkan, sehubungan dengan kenaikan harga yang ditawarkan pasar. Dalam situasi di mana permintaan efektif melebihi penawaran, ekspektasi terpenuhi (2003-2007). Dalam situasi yang berlawanan, tiga strategi dimungkinkan. 1) Penjual menurunkan harga (dengan faktor 0), mencapai peningkatan permintaan, harga, dan penjualan. 2) Penjual mengurangi volume penawaran (faktor 13), mencapai keseimbangan dengan volume permintaan dan kenaikan harga. 3) Penjual tidak menurunkan harga, sehingga menurunkan perputaran pasar dan mengharapkan peningkatan permintaan karena faktor eksternal. |
2. Analisis harga di pasar real estat pada contoh wilayah Moskow.
Tabel 5 - harga rata-rata untuk plot tanah di wilayah Moskow terdekat dalam 4 arah per April 2015.
| P/p Tidak. | Lokasi sebidang tanah untuk pembangunan perumahan individu (pintu masuk yang baik, pasokan gas, pasokan air, pasokan listrik) | Harga jual, gosok. / Tenun | Jarak dari MKAD, km per 1–20 km) | Harga rata-rata, gosok / tenun |
| 1. | jalan raya Kaluga | 762 500 | 470 000 | |
| 565 217 | ||||
| 381 818 | ||||
| 166 500 | ||||
| 2. | Jalan raya Kiev | 750 000 | 585 000 | |
| 600 000 | ||||
| 521 700 | ||||
| 466 667 | ||||
| 3. | Jalan raya Novorizhskoe | 646 153 | 554 000 | |
| 603 000 | ||||
| 413 333 | ||||
| 4. | Rublevo - Jalan raya Uspenskoe | 1 474 015 | 955 000 | |
| 1 000 000 | ||||
| 700 000 | ||||
| 645 000 |
Seperti dapat dilihat dari Tabel 1, untuk analisis kami mengambil 4 arah (Kaluzhskoe, Kievskoe, Novorizhskoe dan Rublevo - Uspenskoe shosse), yang dianggap paling menjanjikan dalam hal investasi. Semua plot dipilih sesuai dengan indikator berikut: penggunaan yang diizinkan (tujuan) - konstruksi perumahan individu, keterpencilan dari Jalan Lingkar Moskow dari 1 km hingga 20 km, ketersediaan infrastruktur teknik - pasokan gas, pasokan air, pasokan energi, jalan akses yang baik (aspal). Pada harga yang dipilih, kami menghitung biaya rata-rata tanah per seratus meter persegi dan menyajikan data yang diperoleh dalam diagram (Gbr. 2).
Gambar 2 - Harga rata-rata kavling per April 2015
Untuk memahami sepenuhnya situasi di pasar tanah, perlu untuk mengetahui berapa banyak harga kavling tanah telah naik atau turun. Mari kita analisis tahun lalu dan membandingkannya dengan indikator hari ini (Tabel 6).
Tabel 6 - Dinamika harga kavling tanah di wilayah Moskow terdekat untuk periode November 2014 - April 2015
Dari tabel 2 berikut bahwa selama enam bulan terakhir, harga kavling tanah di wilayah Moskow terdekat telah meningkat secara signifikan. Kenaikan harga terbesar diamati untuk plot tanah yang terletak di jalan raya Rublevo-Uspenskoe (sebesar 71%). Pertimbangkan alasan pertumbuhan kolosal ini dengan bantuan pendapat ahli.
“Plot paling mahal di wilayah Moskow terletak di arah Rublevo-Uspenskoe: di sinilah, dalam jarak 12 km dari Moskow, tanah itu ditawarkan, yang biayanya sepuluh kali lebih tinggi daripada harga plot serupa di distrik lain. dari wilayah Moskow.
Angin yang menguntungkan naik, tidak adanya industri berbahaya, hutan pinus, Sungai Moskva, tidak dirusak oleh pembuangan kota, dan infrastruktur yang dikembangkan secara umum membuat wilayah ini sangat menarik. Pertama-tama, gengsi arah dijelaskan oleh status sosial masyarakat yang tinggal di sana. Posisi khusus Rublevka telah berkembang secara historis. Setelah wilayah ini dipilih oleh istana, maka elit politik, budaya, dan bisnis negara itu tinggal di sini. Saat ini, banyak desa di sepanjang jalan raya Rublevo-Uspenskoe dihuni oleh perwakilan intelektual kaya dan pejabat tinggi. Masa lalu kuno dan modernitas telah bergabung bersama, yang menciptakan popularitas untuk tempat-tempat ini dengan cukup banyak kegembiraan yang tidak sehat.
Hal yang sama menariknya adalah berapa banyak tanah di wilayah Moskow dan berapa banyak tanah yang dimiliki oleh individu yang memperoleh plot tanah untuk proyek mereka sendiri, atau sebagai investasi yang dapat diandalkan.
“Meskipun dekade terakhir Wilayah Moskow telah menjadi pusat konstruksi pondok di Rusia, pasar tanah Wilayah Moskow tetap menjadi salah satu segmen paling tertutup dari pasar real estat di wilayah ibu kota. Hari ini, menurut para ahli, sekitar 60 - 70% dari semua bidang tanah kosong yang dapat dimasukkan ke dalam sirkulasi pasar di wilayah tersebut terkonsentrasi di tangan hanya dua hingga tiga lusin pemilik. Saat ini, para latifundist wilayah Moskow sedang memutuskan bagaimana menggunakan lebih lanjut tanah di bawah kendali mereka.
Menurut dana properti wilayah Moskow, total luas wilayah tersebut adalah 4.579,9 ribu hektar (Tabel 7).
Tabel 7 - Distribusi tanah di wilayah Moskow menurut kategori
Mari kita sajikan data dalam bentuk diagram dan untuk mendapatkan bagian kita mengubahnya menjadi persentase (Gbr. 3).
Gambar 3 - struktur distribusi tanah di wilayah Moskow berdasarkan kategori.
Sekitar 30% dari tanah di wilayah Moskow adalah milik pribadi. Menurut sejumlah ahli, sekitar 60% dimiliki oleh struktur yang mewakili komunitas perbankan dan dana investasi, membeli tanah untuk tujuan investasi; sekitar 25-30% adalah perusahaan investasi dan konstruksi yang mencari situs paling likuid untuk pengembangan; 10-15% adalah individu yang membeli kavling tanah untuk proyek mereka sendiri, atau sebagai investasi yang dapat diandalkan. Mari kita visualisasikan data pada Gambar 4.
Gambar 4 - komposisi tanah di wilayah Moskow.
Kesimpulan
Masalah penetapan harga menempati tempat khusus dalam sistem hubungan pasar. Oleh karena itu, perubahan harga di pasar ini tergantung pada banyak faktor.Harga di pasar real estat seringkali secara langsung tergantung pada keadaan sosial-ekonomi daerah, pada perkembangan dan investasinya. Seringkali sulit bagi para ahli untuk menilai situasi nyata di pasar karena sulitnya memperoleh informasi yang dapat dipercaya tentang transaksi. Alat analisis utama di sini adalah pembagian pasar bersyarat menjadi beberapa segmen. Kriteria untuk ini dapat berupa lokasi objek, kualitasnya, tujuannya, atau bahkan keseluruhan fitur yang kompleks, yang kami teliti secara rinci dalam tugas kursus ini.
Pekerjaan kursus, yang dikembangkan dengan topik "Pola penetapan harga mikroekonomi di pasar real estat", berfokus pada studi tentang mekanisme penetapan harga di pasar real estat dan analisis pasar tanah di wilayah Moskow, serta prospek untuk perkembangannya. Untuk ini, harga sebidang tanah di Wilayah Moskow dipertimbangkan dan dianalisis dalam 4 arah (jalan raya Kaluzhskoe, jalan raya Kievskoe, jalan raya Novorizhskoe, jalan raya Rublevo - Uspenskoe). Analisis menunjukkan bahwa selama enam bulan terakhir, harga plot tanah di wilayah Moskow terdekat telah tumbuh secara signifikan. Tingkat tertinggi hingga 71% ke arah jalan raya Rublevo-Uspenskoe. Kavling dengan area yang luas sangat membutuhkan lahan. Menurut para ahli, laju kenaikan nilai tanah akan melambat seiring waktu.
Sebagai hasil dari studi perhitungan harga dengan semua metode dan metode yang mungkin pada contoh real estat di wilayah Moskow, hasil berikut diperoleh.
1. Dianggap sebagai inti dari pasar real estat;
2. Menentukan faktor penetapan harga;
3. Mempelajari faktor-faktor penetapan harga di pasar real estat dan hubungannya;
4. Keteraturan harga di pasar real estat dipertimbangkan pada contoh wilayah Moskow dan prospek pengembangannya ditentukan. Untuk ini, harga plot tanah di Wilayah Moskow dianalisis dalam beberapa arah.
Daftar bibliografi
1. Harga: buku teks / diedit oleh Dr. Econ. Ilmu, prof. V.A. Slepov. - M .: Ekonom, 2007 .-- 574s
2. Harga: buku teks / I.K. Salimzhanov. Edisi ke-2, Dihapus. - M.: KNORUS, 2008 .-- 304 hal.
3. Makhovikova, G.A. ekonomi mikro. Kursus lanjutan: Buku teks dan lokakarya / G.A. Makhovicova, S.V. Pereverzeva. - Lyubertsy: Yurayt, 2015 .-- 322 hal.
4.34 Makhovikova, G.A. ekonomi mikro. kursus lanjutan. buku teks dan bengkel / G.A. Makhovicova, S.V. Pereverzeva. - Lyubertsy: Yurayt, 2016 .-- 322 hal.
5. 35. Mokhovikova, G.A. Ekonomi Mikro: Buku Ajar untuk Sarjana / G.A. Mokhovikov. - M.: Yurayt, 2013 .-- 268 hal.
6. 36. Mankiw, N.G. Ekonomi Mikro / N.G. Mankiw, M.Taylor; Per. dari bahasa Inggris A.P. Smolsky. - SPb.: Petrus, 2013 .-- 544 hal.
7. 37. Nikulina, IN. Ekonomi Mikro: Buku Teks / I.N. Nikulin. - M .: NITs INFRA-M, 2013 .-- 553 hal.
8. 38. Nosova, S.S. ekonomi mikro. Catatan kuliah: Buku teks / S.S. Nosov. - M .: KnoRus, 2013 .-- 224 hal.
9. 39. Rozanova, N.M. Ekonomi Mikro Perusahaan: Buku Teks / N.M. Rozanova, I.V. Zoroaster. - M.: Binom, 2013 .-- 383 hal.
10. 40. Rozanova, N.M. ekonomi mikro. Tugas dan latihan. Tutorial. Grif UMC "Buku teks profesional". (Seri "Kursus praktis"). / N.M. Rozanov. - M.: UNITI, 2013 .-- 559 hal.
11. Galperin, V.M. ekonomi mikro. Dalam 3 volume V. 2. Mikroekonomi / V.М. Halperin. - SPb.: Ek. shk. SU HSE, 2008 .-- 512 hal.
12. Gromyko, V.V. Ekonomi Mikro: Buku Teks / V.V. Gromyko, G.P. Zhuravleva. - M.: RIOR nya, 2012 .-- 159 hal.
13. Huseynov, R.M. Ekonomi Mikro: Buku teks untuk bujangan / R.M. Guseinov, V.A. Semenikhin. - M .: Omega-L, 2012 .-- 447 hal.
14. Dengov, V.V. Ekonomi mikro dalam 2 jilid. pasar faktor produksi. keseimbangan. Ekonomi Risiko edisi ke-4. buku teks untuk program sarjana dan pascasarjana / V.V. Uang. - Lyubertsy: Yurayt, 2016 .-- 384 hal.
15. Dengov, V.V. Ekonomi mikro dalam 2 jilid. teori perilaku konsumen. teori perusahaan. teori pasar edisi ke-4. buku teks untuk program sarjana dan pascasarjana / V.V. Uang. - Lyubertsy: Yurayt, 2016 .-- 410 hal.
16. Jayley, D.A. Ekonomi mikro: tingkat mahir: Buku teks: Per. dari bahasa Inggris / IYA. Jayley, F.D. Reni; Sci. ed. V.P. Busygin [dan lainnya]. - L.: ID GU HSE, 2011 .-- 733 hal.
17. Jayley, D.A. Ekonomi mikro: tingkat lanjut / D.A. Jili. - M.: GU HSE, 2011 .-- 733 hal.
18. Efimova, E.G. Teori ekonomi. Bagian 1 Ekonomi Mikro. Edisi ke-4, Dihapus / E.G. Efimova, S.A. Bordunova, M.D. Zaslavskaya, I.S. Potapov. - M.: MGIU, 2008 .-- 237 hal.
19. Zhuravleva, G.P. Teori ekonomi. Ekonomi Mikro: Buku Teks / G.P. Zhuravleva, N.A. Pozdnyakov, Yu.A. Pozdnyakov. - M.: INFRA-M, 2013 .-- 440 hal.
20. Anokhin, LM Mikroekonomi [Teks]: buku teks / LM Anokhin, AA Egorova, Yu. V. Petrichenko. - Chelyabinsk: Rumah penerbitan Chelyab. negara Universitas, 2012 .-- 213 hal. : Saya akan. - (Pendidikan universitas klasik). - Daftar Pustaka: hal. 212.
21. Gryaznova A.G. Ekonomi Mikro: Teori dan praktik Rusia: Buku teks untuk mahasiswa yang terdaftar dalam spesialisasi dan bidang ekonomi / Ed. A.G. Gryaznova, A. Yu. Yudanova. - edisi ke-2. - M.: KnoRus, 2001 .-- 541 hal. - Daftar Pustaka: hal. 542.
22. Prota. Ekonomi Mikro: Skema Struktural dan Logis: Buku Teks untuk Universitas / V.F. Protas. - M .: Bank dan bursa efek: UNITI, 1996 .-- 168 hal.
23. Pindike, RS Mikroekonomi [Teks]: [tutorial]: per. dari bahasa Inggris / R.S. Pindike, D.L. Rubinfeld. - edisi ke-2. - M.: Delo, 2001 .-- 807 hal. : Saya akan. - (Buku pelajaran ekonomi luar negeri).
24. Prykin B.V. Ekonomi mikro dalam tabel dan grafik [Teks]: buku teks untuk universitas / BV Prykin [dan lainnya]; ed. B.V.Prykin. - M: Keuangan: UNITI, 1999 .-- 503 hal. : Saya akan. - Daftar Pustaka: hal. 496.
25. Safronchuk, MV Mikroekonomi [Teks]: pengantar ekonomi mikro: tes dan tugas / MV Safronchuk. - M: Eksmo, 2006 .-- 255 hal. - (Pendidikan tinggi di bidang ekonomi) (Selesaikan kursus dalam tiga hari).
26. Safronchuk, MV Mikroekonomi [Teks]: catatan kuliah: panduan belajar / MV Safronchuk. - M: Eksmo, 2006 .-- 255 hal. - (Selesaikan kursus dalam tiga hari). - Keputusan. nama: s. 254-255. - Daftar Pustaka: hal. 246.
27. Sedov, V. V. Teori ekonomi [Teks]: dalam 3 bagian: buku teks / V. V. Sedov. - Edisi ke-2, Tambah. dan direvisi - Chelyabinsk: ChelSU, B.G. Bagian 2: Ekonomi mikro. - 2007 .-- 215 hal. : Saya akan.
Arefin, A.V. (2015). Faktor penetapan harga di pasar sewa real estat perumahan. Strategi Perumahan, 2 (4), 253-266. doi: 10.18334 / zhs.2.4.1898
Bahasa publikasi: Rusia
Jurnal Penelitian Perumahan Rusia, 2015, Volume 2, Edisi 4
Faktor Harga di Pasar Properti Sewa Hunian
1 Universitas Industri dan Keuangan Moskow, Federasi Rusia
Artikel ini membahas faktor harga yang berlaku umum di pasar real estat Rusia. Penulis juga menentukan faktor harga di pasar properti sewa residensial dari sudut pandang penyewa swasta. Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah kajian literatur ilmiah dan analisis pasar properti sewa residensial.
sewa, real estat, harga, faktor, Rusia
Arefin, A.V. (2015). Faktor Harga di Pasar Properti Sewa Hunian. Jurnal Penelitian Perumahan Rusia, 2 (4), 253-266. doi: 10.18334 / zhs.2.4.1898
JEL: D40, R20, R31 Bahasa Penelitian Asli: Rusia
© Arefin A.V. / Publikasi: Penerbit Ekonomi Kreatif
Karya ini dilisensikan di bawah Creative Commons BY-NC-ND 3.0
® Untuk korespondensi: [dilindungi email]
Pasar real estat terus berubah dan berkembang; selama masa krisis, proses pertumbuhan ini cenderung stagnan
Saat menetapkan tarif sewa, tujuan tuan tanah dan penyewa serupa
Dalam praktiknya, tuan tanah tidak mempertimbangkan faktor seperti pemandangan dari jendela
Faktor harga pasar real estat mempengaruhi harga di pasar properti sewa
Strategi Perumahan, 2015, Volume 2, Edisi 4
Faktor harga
di pasar sewa real estat perumahan
Anton Arefin1®
1 Universitas Keuangan dan Industri Moskow "Sinergi", Rusia
ANOTASI_
Artikel ini membahas faktor harga yang diterima secara umum di pasar real estat di Rusia, dan juga menentukan faktor penetapan harga di pasar sewa real estat, dengan mempertimbangkan dari sisi penyewa pribadi. Metodologi penelitian adalah tinjauan makalah dan artikel ilmiah, analisis pasar sewa real estat.
KATA KUNCI_
sewa, real estat, harga, faktor, Rusia
UNTUK KUTIPAN: _
Arefin, A.V. (2015). Faktor harga di pasar sewa perumahan real estate. Strategi Perumahan, 2 (4), 253-266. doi: 10.18334 ^ .2.4.1898
JEL: D40, R20, R31 Bahasa publikasi: Rusia
© Arefin A.V. / Publikasi: Rumah Penerbitan "Ekonomi Kreatif" Artikel ini didistribusikan di bawah lisensi Creative Commons BY-NC-ND 3.0
n Untuk komunikasi: [dilindungi email]
Pasar real estat adalah organisme yang terus berubah dan berkembang; pada saat krisis, proses pertumbuhan ini cenderung stagnan
Tujuan pemilik dan penyewa ketika menetapkan harga sewa serupa
Dalam praktiknya, pemilik tidak memperhitungkan faktor seperti orientasi jendela apartemen.
Harga di pasar sewa dipengaruhi oleh faktor harga di pasar real estat real
Arefin Anton Viktorovich, mahasiswa pascasarjana, Universitas Keuangan dan Industri Moskow "Sinergi" ( [dilindungi email])
Relevansi penelitian
Di dunia modern, masalah penetapan harga di pasar sewa real estat menjadi semakin relevan karena fakta bahwa situasi ekonomi dan politik yang tegang di dunia dan sanksi terhadap Rusia, serta nilai tukar harian yang berubah dari mata uang nasional, membuat proses penetapan harga di pasar semakin sulit seperti pembelian / penjualan dan penyewaan real estat di negara ini.
Kami juga mencatat bahwa perkembangan pasar sewa modern baru-baru ini menerima lebih banyak perhatian baik dari peserta profesional di pasar real estat maupun dari otoritas pemerintah. Namun, masalah penetapan harga di pasar sewa kurang mendapat perhatian baik dari badan pemerintah maupun pelaku pasar. Mengidentifikasi faktor-faktor dan proses penetapan harga di pasar sewa real estat akan sangat berguna untuk pasar real estat modern di Moskow dan Rusia secara keseluruhan.
Apa itu pasar real estat?
Menurut sebagian besar ahli, pasar real estat adalah mekanisme yang melayani proses pembelian, penjualan, dan penyewaan real estat berdasarkan penawaran dan permintaan (Rodionova, 2009).
Karena wilayah kota yang terus berkembang, pasar real estat adalah "organisme" yang terus tumbuh, namun, perlu dicatat bahwa pada saat krisis pasar real estat cenderung mandek dan / atau memperlambat pertumbuhannya. Contohnya adalah periode krisis keuangan global pada tahun 2008, di mana pertumbuhan harga real estat tidak diamati, tetapi pada pertengahan 2011 pasar real estat mencapai tingkat sebelum krisis, dan ada kenaikan harga.
Saat ini, pasar real estat di Federasi Rusia dibagi menjadi 2 kategori:
Pasar real estat primer.
Pasar real estat sekunder.
Objek transaksi di pasar real estat primer biasanya menjadi objek real estat dalam proses konstruksi atau konstruksi baru, terlepas dari tujuan objek real estat di masa depan. Mereka bisa dijual oleh pengembang, investor yang membiayai pembangunannya.
Tempat tinggal yang sebelumnya digunakan untuk tujuan yang dimaksudkan biasanya menjadi objek transaksi di pasar real estat sekunder. Perlu dicatat bahwa pasar real estat primer mencerminkan volume perumahan yang diproduksi, sedangkan pasar real estat sekunder ditentukan oleh faktor-faktor berikut (Rodionova, 2009).
Kesejahteraan penduduk.
Profitabilitas objek investasi.
Peristiwa kehidupan manusia.
Mobilitas tenaga kerja.
Banyak ahli percaya bahwa struktur pasar sekunder adalah struktur yang tidak dapat diubah karena proses kehidupan manusia mengikuti pola tertentu. Perubahan di pasar real estat sekunder terjadi karena perubahan struktur dan / atau jumlah penduduk atau perubahan tajam dalam situasi ekonomi dan politik di wilayah tersebut.
Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa pasar real estat secara keseluruhan adalah organisme yang terus berubah dan berkembang, perubahan yang terjadi karena pengaruh faktor ekonomi, politik, dan sosial di dalamnya. Namun, selama periode krisis, proses peningkatan volatilitas ini cenderung stagnan, tetapi tidak pernah membalikkan pertumbuhan.
Faktor Harga Real Estat yang Diterima Secara Umum
Ketika mempertimbangkan faktor harga di pasar real estat, biasanya dibagi menjadi faktor penawaran dan permintaan, yang pada gilirannya dibagi menjadi faktor penetapan harga internal dan faktor penetapan harga eksternal.
Faktor eksternal dalam penetapan harga pasar real estat dibagi menjadi tipe berikut1:
Faktor ekonomi mikro.
Faktor ekonomi makro.
Status sosial di daerah.
Faktor sosial.
Para ahli mempertimbangkan faktor-faktor berikut untuk dikaitkan dengan faktor internal penetapan harga di pasar real estat2:
Dinamika pasar.
1 Faktor utama yang mempengaruhi nilai perumahan dan non-perumahan real estate (2006, April 28). Mode akses: http://www.kb-yarmarka.ru/?page=cat&id=100256
2 Vaskina, M.G. (2009). Ekonomi real estat. Rostov-on-Don: Phoenix.
Dinamika volume dan rasio penawaran dan permintaan.
Rasio harga pasar real estat primer dan sekunder.
Keterbukaan pasar real estat dan keamanan informasinya.
Faktor kelembagaan.
Namun, kami mencatat bahwa dalam faktor penetapan harga objek real estat yang diberikan, semua faktor tidak sepenuhnya dipertimbangkan, terutama pada tingkat objek real estat individu. Yang secara samar-samar dipertimbangkan adalah faktor penetapan harga yang pertama-tama diperhatikan oleh calon penyewa dan pemilik rumah ketika mengevaluasi sebuah properti.
Kami akan mencoba mempertimbangkan faktor harga yang paling diprioritaskan, mengingat dari sisi pemilik. Faktor-faktor ini meliputi:
Pendapatan penduduk dan kemampuannya untuk membayar (yaitu upah rata-rata di wilayah tersebut).
Tingkat penawaran dan permintaan di wilayah tersebut.
Situasi ekologis di wilayah tersebut. Masalah lingkungan baru-baru ini menjadi isu topikal untuk pasar real estat di kota-kota besar Rusia dan dunia, dan terutama Moskow. Tingginya tingkat polusi keadaan ekologi kota secara langsung mempengaruhi kesehatan warga dan keadaan pasar real estat kota. Jelas bahwa semakin baik keadaan ekologi wilayah di mana properti itu berada, semakin menarik bagi calon konsumen.
komputer. Katyshev dan Yu.A. Khakimova dalam karyanya "Faktor lingkungan dan harga di pasar real estat (contoh Moskow)" mempertimbangkan dengan sangat rinci pengaruh faktor-faktor yang mencirikan keadaan lingkungan di pasar real estat di Moskow. Penulis mencatat bahwa situasi lingkungan di berbagai wilayah kota mempengaruhi harga real estat dengan cara yang berbeda. Biaya rata-rata real estat biasanya lebih rendah di wilayah kota yang lebih dekat dengan perusahaan industri,
daripada di wilayah yang terletak di area kota yang bersih secara ekologis (Katyshev, Khakimova, 2012; 113).
Kondisi properti. Faktor ini tentu saja menjadi faktor utama dalam penentuan harga sewa karena harganya tergantung sepenuhnya pada kelas dan kondisi properti (dari rumah hingga apartemen). Sebagai contoh, cukup untuk mengutip fakta bahwa, tergantung pada kualitas renovasi rumah, tarif sewa akan berubah secara dramatis. Dengan demikian, objek real estat yang terletak di Distrik Administratif Pusat Moskow dalam kondisi baik (direnovasi) dari tipe "odnushka" dengan harga sewa rata-rata 90.000 rubel, sedangkan objek real estat yang terletak di area yang sama, tetapi rata-rata atau di bawah kondisi rata-rata (perbaikan kosmetik atau kekurangannya) memiliki harga sewa rata-rata 30.000 rubel.
Struktur properti. Faktor ini berarti adanya objek tambahan di dalam rumah dan yang berdekatan dengannya, seperti lift, parkir, interkom, dll. Jadi, objek real estat di mana semua atau sebagian dari objek yang termasuk atau berdekatan dengannya ada memiliki perbedaan harga rata-rata 5-10%. 4T. Artinya, jika ada dua apartemen, satu dengan balkon, yang lain tanpa, maka apartemen tanpa balkon (dalam hal ini "apartemen satu kamar") akan memiliki tarif sewa rata-rata 30.000 rubel, sedangkan apartemen yang sama, tetapi dengan balkon akan memiliki tarif -33.000 rubel.
Pendapatan penduduk dan kemampuannya untuk membayar. Faktor ini penting terutama untuk penentuan awal perkiraan tarif sewa karena fakta bahwa pemilik tanah potensial harus mengetahui gaji rata-rata di wilayahnya dan, berdasarkan ini, menyimpulkan sewa awal. Jadi, sebagai contoh, kita dapat menyebutkan bahwa pada 2014-2015, gaji rata-rata di Moskow adalah 59.000 rubel5, sehingga membuat tarif sewa rata-rata untuk properti tidak lebih dari indikator ini, yaitu -30.000 rubel.
Tingkat penawaran dan permintaan di wilayah tersebut. Di area pasar mana pun, dinamika tingkat penawaran dan permintaan adalah indikator utama pembentukan harga awalnya. Aturan ini juga berlaku untuk pasar sewa real estat. Jika tingkat penawaran melebihi tingkat permintaan, maka tarif sewa
3 Berdasarkan analisis harga untuk Moskow.
4 Apartemen dengan dan tanpa balkon: perbedaan harga biasanya 5-7% (2014, 5 September). Mode akses: http://www.ndv.ru/novosti/kvartirjy_s_balkonom_i_bez/
5 Mereminskaya, E. (2015, 26 Januari). Kota terbaik untuk bekerja. Mode akses: http://www.gazeta.ru/business/2015/01/23/6385401.shtml
cenderung menurun, begitu pula sebaliknya. Jadi, sebagai contoh, kita dapat melacak bagaimana tingkat penawaran dan permintaan di Moskow memengaruhi tarif sewa rata-rata untuk berbagai jenis apartemen pada Agustus 2015. Salah satu pakar agen real estat terkemuka "MIEL-Rent" memberikan data berikut. Pada bulan Agustus 2015, tingkat permintaan dan penawaran sewa real estat residensial mencapai indikator berikut: permintaan sewa real estat residensial meningkat 13,6% dibandingkan Juli, pasokan sewa real estat residensial menurun 13,65% dibandingkan Juli. Tarif sewa rata-rata untuk apartemen kelas ekonomi telah berubah sebagai berikut: "odnushki" - penurunan 0,49% menjadi 30.830 rubel, "kopecks" - meningkat 0,84% menjadi 39.950 rubel, "tiga rubel" - peningkatan 3,83% menjadi RUB 51240 6.
Ketersediaan objek layanan kota. Dalam hal ini, fasilitas kota dipahami sebagai fasilitas pendidikan, rumah sakit, stasiun pemadam kebakaran, dll. Faktor ketersediaan fasilitas layanan kota adalah tambahan dan, di atas segalanya, penting untuk penetapan harga di pinggiran kota besar karena fakta bahwa fasilitas kota di pusat kota besar sering terletak dekat dengan lokasi dari bangunan tempat tinggal. Dalam hal ini, situasinya serupa, karena dengan adanya perusahaan industri di daerah tersebut, hanya dalam hal ini aturan ini bekerja dengan arah yang berlawanan, yaitu, semakin dekat objek layanan kota, semakin mahal propertinya. menjadi.
Selanjutnya, kami akan mempertimbangkan faktor prioritas harga, mengingat dari sisi calon penyewa. Namun, kami segera mencatat bahwa beberapa faktor akan serupa dengan yang sebelumnya karena fakta bahwa faktor-faktor ini umumnya umum untuk lessee dan lessor.
Faktor penetapan harga prioritas, mempertimbangkan dari calon penyewa:
Lokasi geografis objek.
Situasi ekologis di wilayah tersebut.
Kondisi properti.
Struktur properti (adanya balkon, parkir, lift, dll.).
Kehadiran fasilitas kota.
6 Penawaran dan permintaan di pasar sewa menjadi seimbang (2015, 10 September). Mode akses: http://miel.ru/lenta/6868/
Keterpencilan fasilitas dari halte angkutan umum.
Rasio harga perumahan primer dan sekunder.
Faktor letak geografis objek
perumahan. Faktor ini adalah salah satu yang pertama yang diperhatikan oleh penyewa potensial karena fakta bahwa di berbagai distrik kota, tarif sewa seringkali sangat berbeda. Semakin bergengsi kawasan tersebut, semakin tinggi pula tarif yang diminta pemilik apartemen. Jadi, sebagai contoh, mari kita kutip perbedaan tarif sewa untuk real estat perumahan di Moskow di dalam Garden Ring dan di luar Garden Ring. Dengan demikian, tarif sewa rata-rata di dalam Garden Ring adalah 54.000 rubel, sedangkan apartemen serupa di luar memiliki tarif sewa rata-rata 33.000 rubel.
Rasio harga perumahan primer dan sekunder. Hari ini faktor ini mendapatkan relevansi, terutama di Moskow, karena ekspansi konstan pasar real estat dan munculnya objek real estat yang semakin banyak. Tarif sewa untuk primer (bangunan baru) dan real estat sekunder secara historis memiliki perbedaan yang kuat. Dengan demikian, tarif sewa rata-rata di gedung baru di Moskow adalah 46.000 rubel, sedangkan tarif sewa rata-rata untuk apartemen sekunder adalah 35.000 rubel7.
Jarak dari halte angkutan umum. Faktor ini serupa dengan ketersediaan fasilitas layanan kota dan memiliki skema yang sama: semakin jauh dari halte angkutan umum, semakin murah.
Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa, terlepas dari tujuan yang berbeda dari lessor dan lessee, faktor prioritas dalam penetapan harga sewa untuk real estat perumahan umumnya serupa. Jadi, faktor utamanya adalah keadaan eksternal objek, jarak dari pusat kota, nilai tukar mata uang nasional dan keadaan ekonomi di wilayah secara keseluruhan. Namun, kami mencatat bahwa dalam praktiknya pemilik sering tidak memperhitungkan faktor penting bagi penyewa seperti orientasi jendela apartemen, sehingga mempersulit proses penyerahan properti dan meningkatkan durasinya.
7 Berdasarkan analisis harga untuk Moskow pada tahun 2015.
Faktor Harga Properti Hunian Prioritas Terbanyak dan Terkecil
Jadi, berdasarkan ulasan dari banyak faktor harga di pasar real estat perumahan, mereka dapat dikelompokkan ke dalam satu struktur dan mengajukan penilaian keseluruhan:
1. Faktor eksternal dalam penetapan harga pasar real estat.
1.1. Faktor ekonomi mikro:
Situasi ekonomi di wilayah tersebut;
aliran dana investasi;
Pekerjaan penduduk yang bekerja;
Kecepatan perkembangan wilayah.
1.2. Faktor ekonomi makro:
Tingkat inflasi;
Tingkat pengembalian instrumen keuangan;
Pendapatan penduduk;
Tingkat kesempatan kerja dan tingkat kapasitas kerja penduduk;
indeks harga konsumen barang dan jasa di daerah;
Keadaan neraca perdagangan.
1.3. Faktor sosial:
Tingkat migrasi penduduk;
Tingkat pengangguran di wilayah tersebut;
Situasi demografis di wilayah tersebut;
Bagian dari penduduk usia kerja dalam total penduduk.
2. Faktor internal penetapan harga di pasar real estat.
2.1. Faktor dinamika pasar.
2.2. Faktor-faktor dinamika volume dan rasio penawaran dan permintaan:
Solvabilitas penduduk;
Perubahan preferensi populasi.
2.3. Rasio harga pasar real estat primer dan sekunder.
2.4. Keterbukaan pasar real estat dan keamanan informasinya.
2.5. Faktor kelembagaan:
peraturan negara;
Peraturan pajak properti.
3. Faktor pengguna real estate.
3.1. Faktor utilitas properti.
3.2. Faktor pertukaran real estat.
3.3. Faktor harapan.
4. Faktor lingkungan pasar eksternal.
4.1. Pertumbuhan ekonomi dan kemungkinan prospeknya.
4.2. Peluang keuangan untuk membeli real estat.
4.3. Hubungan antara nilai dan real estat dan prospek ekonomi untuk pengembangan wilayah tertentu.
5. Faktor penggunaan yang terbaik dan paling efektif.
6. Faktor lingkungan.
6.1. Konsentrasi karbon monoksida, nitrogen oksida dan nitrogen dioksida di udara.
6.2. Keterpencilan properti dari perusahaan industri terdekat.
Faktor-faktor yang dikemukakan akan menjadi yang paling berguna bagi investor besar karena fakta bahwa menurut faktor-faktor ini, adalah mungkin untuk paling akurat membentuk harga real estat primer, yang pada gilirannya merupakan objek investasi prioritas bagi calon investor besar. Juga, beberapa faktor ini akan berguna bagi penyewa pribadi dan tuan tanah. Namun, kami segera mencatat bahwa untuk penyewa dan pemilik pribadi, dalam banyak kasus, faktor yang paling diprioritaskan adalah kondisi properti potensial, jarak dari stasiun metro terdekat, jarak dari jalan raya dan perusahaan industri, serta lokasi geografis. dari properti.
Oleh karena itu, berdasarkan tinjauan sebelumnya terhadap faktor-faktor prioritas dalam penetapan harga tarif sewa, kami mengajukan daftar faktor umum dan khusus dalam penetapan harga tarif sewa di pasar real estat perumahan:
1. Faktor umum:
Kondisi properti potensial.
Lokasi geografis properti.
Keterpencilan properti dari pemberhentian angkutan umum.
Jarak dari jalan raya.
Keterpencilan dari perusahaan industri.
Keadaan ekologi di wilayah tersebut.
2. Faktor pribadi:
Keberadaan tempat parkir.
Adanya fasilitas kota (sekolah, rumah sakit, pertokoan)
Lokasi di dalam atau di luar gedung.
Jumlah lantai properti.
Kebisingan daerah.
Kehadiran balkon dan loggia.
Kehadiran lift.
Dengan faktor umum harga di pasar real estat, yang kami maksud adalah pembentukan harga berdasarkan pengenalan singkat dengan properti. Dengan demikian, faktor penting adalah lokasi geografis dari objek real estat potensial karena fakta bahwa permintaan untuk objek real estat yang terletak lebih dekat ke pusat kota seringkali lebih tinggi daripada objek yang terletak di pinggiran kota, dan dengan demikian harga perbedaan bisa dari 30% ke atas. Hal ini dijelaskan oleh konsentrasi fasilitas kota dan kantor yang lebih dekat ke pusat kota.
Yang kami maksud dengan faktor pribadi adalah pembentukan harga untuk properti berdasarkan pengenalan paling lengkap dengan properti potensial.
Selain itu, berdasarkan faktor-faktor di atas, penulis mengajukan klasifikasi faktor harga di pasar sewa real estat dari prioritas tertinggi hingga prioritas terendah, dengan mempertimbangkan dari sisi penyewa pribadi dan pemilik (lihat tabel 1). Klasifikasi ini menunjukkan faktor mana yang harus lebih diperhatikan saat menentukan harga properti (1 - lebih penting, 10 - kurang penting).
Dengan demikian, kita dapat menyimpulkan bahwa penetapan harga di pasar sewa untuk real estat terutama dipengaruhi oleh faktor penetapan harga di pasar real estat secara keseluruhan, karena fakta bahwa sewa merupakan bagian integral dari real estat. Dengan demikian, faktor eksternal dan internal seperti tingkat PDB, situasi ekonomi di wilayah tersebut, tingkat kemampuan membayar dan kesempatan kerja penduduk, tingkat penawaran dan permintaan di wilayah tersebut merupakan faktor utama penetapan harga tidak hanya di pasar real estate. Namun, selain faktor ekonomi umum penetapan harga, penetapan harga di pasar sewa juga dipengaruhi oleh faktor-faktor yang diterapkan pada objek real estat individu. Faktor-faktor ini tidak dapat
berlaku secara terpisah, karena faktor harga ekonomi umum dapat menyimpulkan harga untuk wilayah secara keseluruhan, dan faktor yang diusulkan oleh penulis dapat menyimpulkan harga untuk satu properti.
Tabel 1
Klasifikasi faktor harga di pasar sewa real estat (prioritas paling dan paling tidak)
Faktor harga di pasar sewa perumahan
Prioritas tertinggi Prioritas terendah
1 Lokasi geografis properti Kegunaan properti
2 Kondisi properti yang potensial Tempat parkir
3 Keterpencilan dari perusahaan industri Ketersediaan balkon, loggia, dan lift
4 Keterpencilan properti dari pemberhentian angkutan umum Dinamika pasar real estat
5 Ketersediaan fasilitas kota Tingkat inflasi
6 Rasio harga tingkat PDB perumahan primer dan sekunder
7 Keadaan ekologis dan tingkat kebisingan wilayah Situasi demografis
8 Tingkat penawaran dan permintaan Peraturan negara bagian dan pajak atas transaksi real estat
9 Situasi ekonomi di daerah Aliran dana investasi
10 Pendapatan dan kemampuan membayar penduduk
Departemen "Ekonomi Perusahaan
dan teknologi bisnis di kompleks agroindustri"
KARANGAN
tentang harga
Pada topik:
"Harga di pasar real estat"
Dilakukan:
siswa tahun 4 dari 2 kelompok
Fakultas Ekonomi
Diperiksa: guru senior
Stavropol, 2010
Kandungan hal.
Pendahuluan 3
1. Real estat sebagai objek penetapan harga
pengantar
Di bawah struktur sosial apa pun, tempat khusus dalam sistem hubungan sosial ditempati oleh real estat, dengan fungsi yang kehidupan dan aktivitas orang-orang di semua bidang bisnis, manajemen, dan organisasi terhubung dengan satu atau lain cara. Ciri fisik utama real estat sebagai komoditas adalah: keunikan dan orisinalitas; stasioneritas; durasi pembuatan dan daya tahan.
Oleh karena itu, pasar real estat pada dasarnya berbeda dari pasar lain. Setidaknya memiliki dua karakteristik yang membedakannya dari pasar lain: sejumlah barang terbatas yang dapat memenuhi kebutuhan pembeli dan, oleh karena itu, jumlah pembeli potensial yang terbatas bagi penjual; tingkat biaya yang lebih tinggi terkait dengan pencarian produk yang dibutuhkan dan kontingen transaksi. Oleh karena itu, penetapan harga di pasar real estat juga akan memiliki karakteristik tersendiri. Oleh karena itu, studi tentang topik abstrak ini relevan selama pembentukan dan pengembangan pasar real estat di Rusia.
Tujuan penulisan esai adalah untuk mempelajari prosedur dan metode penetapan harga di pasar real estat dan menganalisis real estat di Stavropol.
1. Real estat sebagai objek penetapan harga
Konsep real estat. Pasar real estat dalam ekonomi
sistem
Menurut Kode Sipil Federasi Rusia, Art. 130“Barang-barang tidak bergerak (real estate, real estate) termasuk bidang-bidang tanah, bidang-bidang tanah di bawahnya, badan-badan air yang terisolasi dan segala sesuatu yang berhubungan erat dengan tanah, yaitu benda-benda, yang pergerakannya tidak mungkin tanpa kerusakan yang tidak proporsional pada tujuannya, termasuk hutan. , perkebunan abadi, bangunan, struktur.
Perusahaan secara keseluruhan sebagai kompleks properti, pesawat terbang dan kapal laut yang tunduk pada pendaftaran negara, kapal navigasi darat, kapal navigasi sungai-laut, benda-benda ruang angkasa juga disamakan dengan barang-barang tidak bergerak. Harta benda lain juga dapat diklasifikasikan sebagai tidak bergerak oleh undang-undang”.
Real estat adalah aset keuangan, transaksi yang dilakukan di pasar real estat, yaitu, di salah satu sektor pasar keuangan.
Real estat adalah kategori keuangan dan merupakan bentuk investasi modal.
Kelompok aset keuangan berikut dapat dibedakan sebagai bagian dari real estat:
Gambar 1. Kurva siklus pengembangan pasar real estat dan pembangunan ekonomi
Kurva siklus perkembangan pasar real estat dan perkembangan ekonomi dalam waktu tidak bersamaan. Penurunan pasar real estat biasanya dicatat sebelum penurunan seluruh perekonomian dimulai. Jika tumbuh, rasionya tetap sama. Dasar dari berfungsinya mekanisme tersebut dijelaskan sebagai berikut. Peningkatan nilai uang dan penurunan jumlah uang beredar di sektor keuangan memaksa konsumen untuk meninggalkan investasi jangka panjang di real estat, yang, pada gilirannya, menentukan sebelumnya penurunan permintaan di pasar real estat. Penawaran real estat tidak dapat bereaksi dengan cepat terhadap kondisi yang berubah, mis. waktu tertentu melebihi permintaan. Dengan demikian, harga properti jatuh, kontrak konstruksi, dll. Dengan demikian, konsekuensi dari penurunan harga dari pasar real estat "bergerak" ke pasar lain. Akhirnya, ketika pasar real estat mencapai titik terendah dari siklus, ia "membangun kembali" - perubahan teknologi, konstruksi dimulai di area lain, dan seterusnya. Kemudian, dengan peningkatan jumlah uang beredar yang beredar dan di bawah pengaruh faktor-faktor lain, permintaan akan real estat mulai meningkat dan pasar berangsur-angsur pulih. Pada titik siklus ini, pasar real estat sebenarnya bertindak sebagai pendorong pertumbuhan ekonomi.
Dengan demikian, pasar real estat dapat dicirikan sebagai indikator keadaan ekonomi: jika situasi di pasar ini memburuk, seluruh perekonomian dapat menurun; jika situasi di pasar real estat membaik, Anda dapat mengharapkan pemulihan seluruh perekonomian.
Pasar real estat adalah bidang investasi modal dalam real estat dan sistem hubungan ekonomi yang timbul dari transaksi real estat. Hubungan ini dimanifestasikan antara investor ketika membeli dan menjual real estat, hipotek, menyewakan objek real estat dalam kepercayaan, sewa, sewa, dll.
Pembelian dan penjualan objek real estat bukan hanya pembelian dan penjualan barang-barang konsumsi, tetapi pergerakan modal, yaitu. pendapatan yang menghasilkan nilai.
Jadi, membeli sebidang tanah berarti menginvestasikan uang di sebidang tanah ini, yang kemudian dapat dijual dengan harga lebih tinggi dan menerima pendapatan dari selisih harga, atau menggunakannya untuk produksi pertanian dan menerima pendapatan dari produksi ini.
Rumah tinggal atau apartemen yang dibeli juga dapat dijual setelah beberapa saat dengan harga lebih tinggi atau disewakan kepada penyewa.
Modal yang dikeluarkan untuk akuisisi suatu perusahaan akan menghasilkan pendapatan bagi investor sebagai akibat dari operasi perusahaan ini.
Berinvestasi dalam real estat adalah senjata yang andal melawan inflasi. Harga real estat terus tumbuh, yang merupakan alasan untuk transaksi real estat spekulatif dan berkontribusi pada konsentrasi tanah di tangan pemilik, penarikan kavling tanah dari sirkulasi ekonomi untuk menunggu kenaikan harga.
Ciri-ciri pasar real estat adalah sebagai berikut:
1.2. Metode untuk menentukan nilai real estat
Tiga metode digunakan untuk menentukan nilai real estat: biaya, perbandingan penjualan, kapitalisasi pendapatan.
Ketiga metode tersebut biasanya dapat diterapkan. Menggunakan satu atau lebih metode memungkinkan Anda untuk memberikan perkiraan biaya yang lebih realistis. Dengan demikian, metode biaya mungkin tidak dapat diterapkan ketika menilai real estat untuk bangunan tua yang memiliki akumulasi penyusutan yang signifikan karena penyusutan fisik dan keusangan eksternal, yang sulit untuk dinilai.
Metode perbandingan penjualan tidak dapat diterapkan pada jenis real estat yang sangat terspesialisasi tanpa adanya informasi untuk perbandingan. Metode kapitalisasi pendapatan jarang digunakan untuk menilai bagian rumah yang ditempati pemilik, meskipun dapat digunakan dengan bukti pasar. Kapitalisasi pendapatan biasanya tidak dapat diandalkan di pasar properti komersial atau industri, di mana pemilik mengalahkan investor. Oleh karena itu, jika memungkinkan, evaluator menerapkan setidaknya dua metode. Estimasi alternatif yang dihasilkan berfungsi sebagai tes yang berguna satu sama lain.
1. Metode biaya didasarkan pada prinsip: pembeli biasanya tidak membayar lebih untuk properti daripada biaya untuk memperoleh (membangun) properti serupa dengan kualitas yang setara. Oleh karena itu, penilaian nilai pasar real estat adalah jumlah dari nilai kavling tanah dan biaya konstruksi pada tanggal penilaian. Pendekatan ini didasarkan pada pemahaman bahwa pelaku pasar mengkorelasikan biaya dan biaya.
Metode biaya sangat berguna dalam menilai bangunan baru dan properti yang jarang terjual.
Menggunakan metode biaya untuk menentukan nilai real estat ditunjukkan pada Gambar 2.
| Estimasi biaya struktur utama | Memperkirakan biaya tidak langsung | Memperkirakan jumlah keuntungan | Penilaian jumlah kerusakan struktur | |||
| Estimasi biaya struktur utama, dengan mempertimbangkan keausan umum | ||||||
| Penilaian nilai tanah | Penilaian nilai pasar kepemilikan real estat | Perkiraan biaya bangunan dan struktur tambahan, dengan mempertimbangkan keausan umum | ||||
Inti dari metode perbandingan penjualan adalah untuk menentukan harga yang akan dibayar pembeli untuk real estat dengan utilitas serupa. Dengan tidak adanya real estat seperti itu di pasar, metode perbandingan penjualan tidak diterapkan.
2. Metode perbandingan penjualan berguna ketika sejumlah barang serupa baru-baru ini dijual atau disiapkan untuk dijual di segmen pasar yang sama. Dengan menggunakan metode ini, penilai memperoleh refleksi nilai dengan membandingkan properti dengan properti serupa, yang disebut "perbandingan penjualan". Harga penjualan real estat, menurut pendapat penilai, adalah yang paling sebanding, harus menunjukkan batas di mana cerminan nilai real estat yang dinilai dapat turun. Menggunakan metode perbandingan penjualan untuk menentukan nilai real estat ditunjukkan pada Gambar 3.
di mana K adalah nilai saat ini (yaitu nilai saat ini), rubel.
K t - pendapatan yang diharapkan pada akhir tahun-t, rubel.
n - tingkat diskonto (tingkat pengembalian atau tingkat bunga), pecahan unit.
Rasio kapitalisasi baik secara langsung berasal dari penjualan properti yang sebanding sebagai rasio pendapatan tahunan terhadap harga jual (kapitalisasi langsung), atau dihitung berdasarkan tingkat pengembalian modal yang diharapkan berulang dan kondisi yang ditentukan untuk pengembalian modal. investasi (kapitalisasi dengan pengembalian).
Tingkat diskonto digunakan untuk membangun model diskon arus kas. Pada saat yang sama, pendapatan berkala setiap tahun perkiraan, serta hasil penjualan hipotetis, dibawa ke nilai sekarang.
Perhitungan model arus kas yang didiskontokan dilakukan sesuai dengan rumus:
| K = | K t | (3.3) |
| (1 + n) T |
Metode kapitalisasi pendapatan memerlukan riset pasar yang ekstensif berdasarkan analisis penawaran dan permintaan yang memberikan informasi tentang tren ekspektasi pasar.
Sifat penggunaan metode penilaian real estat tergantung pada masalah penilaian, pilihan pendekatan dan keandalan estimasi yang diperoleh. Dalam ketiga metode tersebut, evaluator memeriksa tiga perkiraan terpisah. Keandalan dan penerapan relatif dari setiap metode dipertimbangkan saat menggabungkan metrik biaya.
| Distrik | Jumlah apartemen yang ditawarkan, pcs. | ||
| 2008 r. | 2009 r. | 2009 hingga 2008 dalam% | |
| C / Z | 15372 | 11325 | 73,7 % |
| S / W | 72412 | 56400 | 77,9 % |
| Pusat | 51300 | 45500 | 88,7 % |
| Kuartal 204 | 45521 | 37589 | 78,2 % |
| Total: | 184605 | 150814 | 81,7 % |
