A fejlett országokban a jelzáloghitelezés a piacgazdaság elengedhetetlen eleme, különösen a befektetési tevékenység területén, és magas fejlettségi szinttel rendelkezik.
Két fogalom létezik: „zálog” és „jelzálog”. ...
A zálogjog a kötelezettség biztosításának módja. Szerződésből vagy törvényből fakad. A zálogköteles-hitelezőnek joga van, ha az adós a zálogjoggal biztosított kötelezettségét nem teljesíti, a zálogtárgy értékéből annak értékesítésével kártérítést kaphat.
A jelzálog az ingatlanra (főleg földre és épületekre) kihelyezett jelzálogfajta, amelynek célja kölcsön megszerzése. A jelzálogjog biztosítja a zálogkötelezettel-adóssal szembeni követeléseinek elsőbbségi kielégítési jogát a bejegyzett zálog összegén belül.
A jelzálogkölcsönök jellemzői: ingatlan zálogjog; további jelzáloghitel felvételének lehetősége ugyanazon ingatlan biztosítékára a második, harmadik és további jelzáloghitelekhez; a biztosítékok kötelező bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba, amelyet állami vagy önkormányzati intézmények vezetnek. Az adós fizetésképtelensége esetén a hitelezői követelések kielégítése az eladott ingatlanból származó bevételből történik a zálogjog bejegyzésének elsőbbségi sorrendjében.
A zálogjog tárgya nem csak dolog, vagyoni jog és követelés lehet, ide nem értve a forgalomból kivont vagyont és a zálogjogosult személyiségével elválaszthatatlanul összefüggő követeléseket (például tartásdíj), valamint az állampolgárok vagyonát, amely a törvény értelmében nem zárható ki.
A jelzáloghitelezés jellemzői:
■ jelzáloghitel - szigorúan meghatározott fedezettel biztosított kölcsön;
■ a legtöbb jelzáloghitelnek szigorúan célzott célja van; mind lakás-, mind ipari helyiségek beszerzésének, építésének és átalakításának, valamint telekfejlesztésnek finanszírozására szolgálnak. Számos országban a lakossági jelzáloghitelek a leggyakoribbak;
■ A jelzáloghitelek hosszú távú, általában 10-30 évre szólnak. A jelzáloghitel átvételekor kibocsátott jelzálog egy speciális kölcsönszerződés, amely különbözik a többi fajtájától. A jelzáloghitelek a másodlagos piacon forognak, amelynek feladata, hogy biztosítsa a források folyamatos áramlását a hitelezéshez és a források kiáramlását a túlzott hitelforrásokkal rendelkező régiókból. ...
A jelzáloghitel kétféleképpen hat a gazdasági válság leküzdésére:
A jelzáloghitel-üzletág fejlesztése, amely pozitívan hat a gazdaság reálszektorára, a termelés visszaesésének felfüggesztése az építőipari komplexumban, a mezőgazdaságban és más iparágakban. Ez a lakáspiac (általában az ingatlanpiac) és a gazdálkodás fejlődésének köszönhető;
A jelzáloghitelezés fejlesztése, hozzájárulva a társadalmi feszültség levezetéséhez, amely általában a gazdasági válsággal együtt jár.
A jelzáloghitelezés viszonylag alacsony kockázatú banki ügyletnek számít. A jelzáloghitelezés kockázatainak jelentős része a hitelfelvevőre és a befektetőre hárul.
A lakáscélú jelzáloghitelezés rendszere minden piacgazdasággal rendelkező országban kidolgozott, és az állam által használt szükséges intézmény a gazdaság- és társadalompolitikában egyaránt.
A jelzáloghitelezés volumenét az ország egészében általában a GDP-hez viszonyítják. Az Európai Közösség országaiban ez az arány körülbelül 50%. Az USA-ban - több mint 70%. Hollandiában
- közel 90%. Kolumbiában 12%. Dél-Koreában - 14%. Oroszországban ez a szám 2 százalékos.
A jelzáloghitelezés olyan kapcsolatrendszerként értendő, amely a lakosság lakhatási problémáinak megoldására szolgáló kölcsönt nyújt az állami nyilvántartásban nyilvántartott ingatlannal, valamint a hitelek refinanszírozását olyan hitelintézetek és pénzintézetek által, amelyek jelzáloghiteleket bocsátottak ki a hosszú távú vonzás érdekében. -lejáratú hitelforrások.
1. Jelzáloghitelek közvetlen nyújtása. Ezzel a területtel elsősorban a hitelstruktúrák foglalkoznak. Sok van belőlük: in Németország csak jelzálogbank, az USA-ban - minden olyan szervezet, amely engedéllyel rendelkezik.
2. Pénzügyi források bevonása jelzáloghitelek értékesítésével, vagy jelzálog-értékpapírok kibocsátásával és tőzsdén (értékpapírpiacon) történő kihelyezéssel. Az irányt pénzügyi társaságok, jelzálogalapok (regionális lakás- és jelzálogalap) foglalják el, mint a másodlagos piac működtetői, amelyek saját nevükben bankok jelzálogvagyonát vásárolják fel és értékpapírokat bocsátanak ki. Egyszintű modell esetén ezeket a műveleteket maguk hajtják végre a hitelező bank.
A hitelezési folyamat a hitelezési elvek szigorú betartásával történik, melynek célja a kölcsönzött érték megőrzése.
A jelzáloghitel helye a hitelkapcsolati rendszerben (önálló munkára) vagy a hitelek besorolásában (a DCB-ről szóló előadásokban legyen).
A hitelek besorolásának alapvető kritériuma a hitelérték rendeltetésszerű felhasználása. Ennélfogva a kölcsönök produktívak (hitel egy vállalkozásnak, termelési céllal) vagy nem produktívak (fogyasztói). A hitel termelő formáját a hitel mint tőke (mint önnövelő érték) mozgása jellemzi. Ebben az esetben a kölcsön visszafizetésének forrása a bevétel. Így a hitelviszonynak ez a formája maga képezi törlesztésének forrását. A fogyasztási kölcsön visszafizetése a lakosság összesített jövedelmének terhére történik. Ez határozza meg, hogy hol van a lakáshitel. Állítson be különböző besorolási kritériumokat, és keresse meg, hol van a jelzáloghitel.
b.i.1. Elosztó
Ezek közül a funkciók közül válassza ki azokat, amelyek az IR velejárói. Adja hozzá a lakásjelzálog-specifikus funkciókat a kölcsön általános funkcióihoz.
Keresse meg a kockázatokat a hitelelméletben, és helyezze át azokat a jelzáloghitelezési rendszerre. Tekintse meg a hitelműveletek kockázatainak sajátosságait az IC-n.
A jelzáloghitelezés folyamatát a hitelezési elvek kötelező alkalmazása kíséri. Ezek az alapelvek a következők:
A kölcsön céltudatos jellege
Sürgősség
Fizetett
Biztonság
Differenciált karakter
A behajthatóság a kölcsön velejárója
Hozd meg a tényleges döntést, hogyan tekintsd meg az elveket. Bontsa ki mindegyiket. Ismerje meg a jelzáloghitelezésre vonatkozó ezen irányelvek sajátosságait.
A jelzáloghitelezés alakulását befolyásoló tényezőket adhat hozzá. Nem szükséges
A lakáscélú jelzáloghitelezés rendszere egymással összefüggő alanyok, tárgyak és biztosítékok összessége, amelyek egyetlen szervezeti és gazdasági alapon hatnak egymásra. Ennek a rendszernek az egyik fő eleme a hitelezés alanyai, amelyek magukban foglalják a hitelfelvevőt, a hitelezőt, a másodlagos piac működtetőjét, az ingatlan- és biztosítótársaságokat, az ingatlanjogokat és az azzal folytatott ügyleteket állami nyilvántartásba vevő szerveket, a befektetőket, a állapot. E rendszer nélkül a jelzáloghitelezés nem működhet.
A szabványok egységes, egymással összefüggő rendelkezések, dokumentumok formái és követelmények a jelzáloghitelezés résztvevőire, a jelzáloghitelezés rendszerében résztvevők közötti kapcsolatokat szabályozó dokumentumok és megállapodások tartalmára, felépítésére és kivitelezésére vonatkozóan.
A szabványokat a következő célokra fejlesztették ki:
A lakáscélú jelzáloghitelezésben részt vevők, ügyletek, munkálatok, szolgáltatások igénybevevői jogviszonyai alkalmazott formái és módszerei egységességének és jogszerűségének, valamint a dokumentáció műszaki és információs összeegyeztethetőségének biztosítása.
Megbízható eljárások bevezetése jelzáloghitelek nyújtására és fenntartására (jelzáloghitelekkel igazolva)
jelzáloghitelezés kockázata
A jelzálogjog a zálogjog egyik formája, amelyben a zálogjog az adós tulajdonában marad, és a hitelező, ha ez nem tesz eleget kötelezettségének, ennek az ingatlannak az értékesítése révén kielégítési jogot szerez. Az ingatlan, amelyre a jelzálogjogot alapították, a zálogjogosult birtokában és használatában marad.
Különbséget kell tenni a jelzálog- és a jelzálog-hitelezés fogalma között, amelyben a hitelt a bank ingatlanfedezetével bocsátja ki. A jelzáloghitel a jelzáloghitel rendszer egyik eleme. Ingatlanvásárlási hitel felvételekor a megszerzett ingatlan maga kerül a bank jelzálogjogába (zálogjogba) a hitel visszafizetésének biztosítékaként. A jelzálogjog egyben a tulajdonos meglévő ingatlanának záloga is kölcsön vagy kölcsön felvételére, amelyet a kölcsönvevő-zálogköteles belátása szerint javításra, építkezésre vagy egyéb szükségletekre fordít. A főkötelezettség nem teljesítése esetén a végrehajtás csak a zálogjoggal terhelt ingatlanra vonatkozik, és a zálogjogosultnak elsőbbségi joga van követeléseinek kielégítésére az adós többi hitelezőjével szemben. A hitelező kockázatainak csökkentésének egyik módja a jelzálog-biztosítás.
A munka célja a jelzáloghitelezés értelmének feltárása
A tanfolyami munka céljai a következők:
· A jelzáloghitelezés lényegének nyilvánosságra hozatala;
· Lásd a hitelezés előnyeit és hátrányait;
A kutatás tárgya a jelzáloghitelezés folyamata, amely a modern kor körülményei között, Oroszországban és külföldön egyaránt kialakult.
A jelzáloghitel ingatlanfedezetű kölcsön, a jelzáloghitel pedig egy kölcsöntőke mozgása az ingatlanok területén, amely pénzforrás biztosításához kapcsolódik törlesztési, sürgősségi és fizetési feltételekkel. A jelzálogjog olyan készpénzben vagy jelzáloggal fedezett értékpapír formájában nyújtott kölcsön, amelyet ingatlannal fedezve ezen ingatlan megvásárlására vagy építésére irányoznak. A jelzáloghitel, mint a hitelviszonyok egyik formája és egy hiteltípus, rendelkezik minden velejáró jellemzővel, és a jelzálogkölcsön nyújtásának folyamatában résztvevő gazdálkodó egységek közötti bizonyos kapcsolatok kifejeződése, pl. magánszemélyek, pénzintézetek, cégek, kormányzati szervek, építőipari cégek.
A jelzáloghitelezésnél a hitelfelvevő ingatlanvásárlásra vagy egyéb célra kap kölcsönt. A kölcsönadóval szembeni kötelezettsége a kölcsön visszafizetése, e kötelezettség teljesítését az ingatlan zálogjog biztosítja. Ugyanakkor nemcsak lakást, hanem egyéb ingatlantárgyakat is vásárolhat és jelzálogjogot biztosíthat - földet, autót, jachtot stb. A jelzálogjoggal megszerzett ingatlan a vásárlás napjától a kölcsönt felvevő tulajdonát képezi.
A jelzáloghitel legáltalánosabb felhasználása Oroszországban egy lakás hitelre történő vásárlása. A jelzáloghiteleket a bankok adják ki, a hitelezés feltételei mindenkinél eltérőek. Állami szinten Oroszországban a jelzáloghitelek támogatást kapnak a fejlett jelzálogjogszabályok, valamint az állam által kifejezetten létrehozott jelzáloghitel-ügynökségek formájában. A bérbeadó hozzájárulásával a jelzálogjog tárgya lehet az ingatlan bérleti joga is.
A jelzálogjog bejegyzése többlépcsős eljárás, amely magában foglalja az iratok összegyűjtését, a bank hitelbiztosítékának átadását, a megfelelő lakáskeresést, annak értékelését és biztosítását, valamint a jelzálog-szerződés megkötését. Egy jelzáloghitel-bróker segíthet az úton. Egy ingatlaniroda segítségére is szüksége lehet hitelre történő lakásvásárláskor.
Amikor a jelzáloghitel beérkezett és a lakást megvásárolták, eljött a „visszafizetés” ideje. A kölcsön törleszthető készpénzben és készpénz nélkül is, akár szigorúan meghatározott napokon, akár a hónap bármely napján - ezeket a feltételeket a hitelező bank határozza meg. A hitel lejárat előtti visszafizetésének lehetőségét is a jelzálogbank határozza meg. A kölcsön akkor teljes egészében „törlesztésre kerül”, ha a kölcsön összegét és a kamatokat teljes egészében jóváírják a hitelező számláján. Mivel a jelzáloghitelek összege meglehetősen nagy, és maga a projekt is hosszú lejáratú, a hitel törlesztése részletekben történik. A hitel törlesztésének többféle módja van, hogy a bank és a hitelfelvevő a legoptimálisabb törlesztési lehetőséget választhassa.
A hitelfelvevőnek emlékeznie kell arra is, hogy a kölcsön törlesztésének szakaszában van lehetőség a költségek csökkentésére: lehetőség van a kölcsön határidő előtti törlesztésére vagy refinanszírozásra (ez alacsonyabb kamatozású kölcsön megszerzése a kölcsön visszafizetéséhez). korábban felvett magasabb kamatláb. nagyszámú jelzáloghitel-program alacsonyabb kamattal. Refinanszírozás igénybevételével a hitelfelvevő jelentősen csökkentheti a vásárolt lakás túlfizetését).
A kölcsönök visszafizetésének módja a következő tényezőktől függ: milyen gyakran történik a fizetés, milyen fizetési feltételekkel és összegekkel, milyen formában történik a fizetés.
A fizetési határidőt általában a hitelező bank határozza meg: például minden hónap 5. napjától 10. napjáig. Abban az esetben, ha a hitelfelvevő nem fizet időben, a kölcsönadó kötbért alkalmazhat. Amint a hitelfelvevő és a hitelező megállapodást ír alá, a hitelfelvevő megkapja a fizetési ütemtervet, amely feltünteti a hitel nagyságát. A bank gyakran nagyon szigorú követelményeket támaszt a kölcsön visszafizetésével kapcsolatban - az átutalt és a feltüntetett összegek egyezését kopejkára kell figyelni. A jelzett összegtől való bármilyen eltérés (alulfizetés vagy túlfizetés) a bank által a szerződésben vállalt kötelezettségek megszegésének minősülhet. Ez szankciók alkalmazásához vezethet.
Ha készpénzes fizetési módot választ, akkor ez azt jelenti, hogy pénzt kell befizetnie a hitelszámlára a bank pénztárán keresztül. Az a hitelfelvevő, aki ezt a fizetési módot választotta, ne felejtse el, hogy nem mindig lehet este fizetni, hétvégén és ünnepnapokon a bankok nem dolgoznak.
Ha a hitelfelvevő a készpénz nélküli fizetés módját választotta, akkor a feltüntetett összegeket kellő időben át kell utalnia számlájáról a hitelező bank számlájára. Ebben az esetben figyelembe kell venni, hogy maga a bankközi átutalás is fizetős szolgáltatás, és ennek teljesítése 1-3 munkanapot vesz igénybe. Ezen (ideiglenes és pénzügyi) költségek megszabadulása érdekében számlát nyithat annál a banknál, ahol a jelzálogkölcsönt vették.
Van egy másik módja is a kölcsön nem készpénzes fizetéssel történő kifizetésének: utalja át a fizetés egy részét a hitelező bank számlájára, mielőtt megkapja. Ebben az esetben a hitelfelvevőnek kérelmet kell írnia annak a cégnek a vezetőjének, ahol a hitelfelvevő dolgozik, valamint meg kell beszélnie és meg kell állapodnia minden részletről a számviteli osztállyal.
Ma a legtöbb jelzáloghitelezési program lehetőséget biztosít a hitelfelvevőnek a kölcsön határidő előtti visszafizetésére, a minimális moratórium általában 6 hónap. A teljes kölcsönt vagy annak egy részét határidő előtt visszafizetheti. Ehhez kérvényt kell írnia a kölcsönadó által meghatározott formában.
Ha a hitelfelvevő határidő előtt törleszti a kölcsön egy részét, akkor jogában áll a fennmaradó időszakra csökkenteni a havi törlesztőrészletek összegét, vagy megtartani a törlesztőrészletet, de csökkenteni a törlesztési időt. Ha a hitelfelvevő a kölcsön futamidejének lerövidítését választja, akkor a lakhatási túlfizetés összege jelentősen csökken. A hitelfelvevő dönti el, melyik lehetőséget választja. A kölcsön egy részének lejárat előtti visszafizetése után a hitelfelvevő új fizetési ütemezést kap.
Ha a hitelfelvevő a kölcsönt a határidő előtt teljes egészében törleszti, akkor a hitelezőnek a kölcsön pontos összegét és a kölcsön teljes visszafizetésének várható időpontjára vonatkozó kamatot kell kérnie. Amint az összes szükséges kifizetés megtörtént, a hitelfelvevőnek további két eljárást kell végrehajtania: be kell jegyeznie a jelzálogjog megszűnését az igazságszolgáltatás intézményénél. Erre azért van szükség, hogy eltávolítsák a jelzálogot a házból; értesítse a biztosítót a hitel lejárat előtti visszafizetéséről, amely lehetővé teszi, hogy a fel nem használt biztosítási időszakra visszafizesse a pénz egy részét.
Jelenleg a jelzáloghitel a legmegbízhatóbb módja a lakásvásárlásnak, szemben a tőkeépítéssel vagy az építőszövetkezetbe történő befektetéssel. A pénzt közvetlenül a lakáseladónak utalják át, nem pedig harmadik feleknek (a szövetkezet fejlesztőinek vagy tulajdonosainak). A jelzáloghitelezés világszerte fejlődik és a lakásprogramok hosszú távú finanszírozásának egyik formájaként működik. A jelzáloghitelezés egyrészt segít megoldani az ország számos társadalmi és gazdasági problémáját, és mindenekelőtt a lakásproblémát, másrészt az infláció csökkentését, az állampolgárok átmenetileg szabad pénzeszközeiből, ill. vállalkozások.
Jelzálogjog tárgyát az alábbi ingatlanok képezhetik:
1. magántulajdonban lévő telkek;
2. vállalkozások, valamint épületek, építmények és egyéb ingatlanok;
3. lakóházak, lakások és lakóházak és lakások részei, amelyek egy vagy több elkülönített helyiségből állnak;
4. nyaralók, kertes házak, garázsok stb .;
5. légi és tengeri hajók, belvízi hajózási hajók.
Jelenleg a világgyakorlatban két klasszikus jelzáloghitelezési módszer létezik:
1. a jelzáloghitelezés egyszintű modellje (német modell);
2. a jelzáloghitelezés kétszintű modellje (amerikai modell).
A jelzáloghitelezés egyszintű modelljében a hitelfelvevő és a hitelező összekapcsolódik. Ez a modell a pénzeszközök körforgásának ciklikusságán alapul: a hitelfelvevő által biztosított forrásból kölcsönt adnak ki a felhalmozási időszakot már betöltött elődeinek.
Ennek a modellnek a megvalósítása során a következő főbb szerződéstípusok megkötését tervezzük a hitelfelvevő és a hitelező között:
1. lakásfelhalmozási betét, majd kölcsönszerződés, valamint jelzálogszerződés;
2. a hitelfelvevő és a biztosító szervezet között - jelzáloggal terhelt lakásra vonatkozó biztosítási szerződés;
3. a hitelfelvevő és a lakás eladója (építője) között - lakásvásárlási és eladási szerződés.
A hitelező lehet jelzálogbank vagy takarék- és hitelintézet. A hitelező számára lehetőség van jelzáloghitelek refinanszírozására értékpapírok - jelzáloglevelek - kibocsátásával, és ezáltal - az esetleges kockázatok minimalizálásával. A takarék- és hitelintézettel való kapcsolattartás során a hitelfelvevő elsődleges (saját)tőkét halmoz fel, ami a jelzáloghitel (kölcsöntőke) kibocsátásának előfeltétele.
A jelzáloghitelezés kétszintű modelljében a hitelfelvevőn és a hitelezőn kívül egy közvetítő (jelzálog-ügynökség) és/vagy a pénzügyi piac szereplője (jelzálog-finanszírozási és befektetési társaság) vesz részt. A modell megvalósítása során a következő főbb szerződéstípusok megkötését tervezzük:
1.kölcsönszerződés;
2. jelzálogszerződés
3. biztosítási szerződés jelzáloggal terhelt lakásra;
4. lakás adásvételi szerződés;
5. általános megállapodás;
6. megbízási szerződés;
7. megállapodás a jelzálogkölcsönök követeléseinek engedményezéséről;
8. megállapodás a jelzáloghitel-ügynökség értékpapírjaival végzett műveletek eljárási rendjéről;
9. üzleti kockázat biztosítási szerződés;
10. értékpapír adásvételi szerződés.
A jelzáloghitelezés kétszintű modelljének résztvevői közötti szerződéses kapcsolatok megvalósításának első szakaszában a fő résztvevők - a hitelfelvevő és a hitelező - kölcsönszerződést és jelzálogszerződést kötnek. A kölcsön kézhezvétele után a hitelfelvevő lakásadásvételi szerződést köt az eladóval vagy építtetőjével, amely után növekszik a modellben résztvevők száma a fő résztvevők kockázatának minimalizálása érdekében. Az üzleti kockázati és jelzálogjoggal terhelt lakásbiztosítási szerződéseket a biztosítóval kötik.
A másodlagos jelzálogpiacon a hitelező és a jelzálogközvetítő között megfelelő megállapodás jön létre a jelzáloghitelek követeléseinek engedményezéséről, valamint megállapodás a megszerzett követelési jogok vagyonkezeléséről. Ez lehetővé teszi a hitelező számára, hogy továbbra is egyértelműen irányítsa a hitelfelvevőt, jutalékot kapjon a kölcsön kiszolgálásáért, és bővítse a hitelezési műveleteket az ügynökségtől kapott pénzeszközökkel.
A jelzáloghitel megszerzéséhez a hitelfelvevő benyújtja a banknak a hitelnyújtás kérdésének megoldásához szükséges szabványos dokumentumcsomagot. Ugyanakkor, tekintettel arra, hogy az ingatlan zálogtárgyként fog működni, a következő dokumentumokat is be kell nyújtani:
· Ingatlantárgyak tulajdonjogának állami bejegyzésére vonatkozó igazolások, beleértve a telket is;
· A földterület területi határairól szóló dokumentum (telekterv), amelyet a Földgazdálkodási és Földgazdálkodási Bizottság bocsátott ki;
· A Földerőforrás- és Földgazdálkodási Bizottság igazolása arról, hogy a zálogjogosult által elzálogosított ingatlanon nem történt letartóztatás;
· Független szakmai értékbecslő cég (cég) következtetése a jelzálog tárgyának valós értékének megállapításáról;
· Megállapodás egy biztosítóval az ingatlan biztosításáról;
· Jelzálog-szerződés tervezete;
· Egyéb dokumentumok, amelyek a jelzálogszerződés szerves részét képezik.
Oroszországban a közvetítő egy jelzáloghitel-ügynökség. A jelzáloghitel-ügynökségek olyan szervezetek, amelyeket az állam hoz létre jelzáloghitelek fejlesztésére. Oroszországban ma már létezik egy szövetségi ügynökség a lakáscélú jelzáloghitelezéssel, és a regionális ügynökségek, amelyek a szövetségi ügynökségtől függenek.
A jelzáloghitel-ügynökségek bankokkal folytatott munkája a következőképpen épül fel:
· Az iroda meghatározza a hitelezés feltételeit, előzetesen tájékoztatja a hitelfelvevőt;
· A partnerbank az ügynökség által meghatározott feltételekkel hitelt ad ki;
Miután az iroda kivásárolja a hiteligénylési jogot a banktól, és ennek megfelelően a hitelfelvevő hitelezőjévé válik a teljes hitelidőszakra.
Ennek eredményeként a hitelfelvevő a lakásproblémák megoldása érdekében mintegy kölcsönt kap az államtól. A kölcsön ügynökség által kínált feltételei (futamidő, kamatláb, előleg összege) főszabály szerint megfelelnek az átlagos piacnak.
De fontos, hogy a bank módosítani tudja a programot a többletköltségek tekintetében. Az ügynökséggel való együttműködés pozitívuma, hogy nagy tapasztalattal rendelkezik ezen a piacon, és képviseli az államot. A hitelfelvevőnek magának kell eldöntenie, hogy mit választ: együttműködést egy ügynökséggel vagy közvetlenül egy bankkal.
A jelzáloghitel-ügynökség segítségével hitelre lakást vásárolni nem nehezebb, mint egy jelzáloghitel-közvetítőn keresztül.
A jelzáloghitel ügynökségen keresztül történő jelzáloghitel felvételének menete a következő: először a hitelfelvevő konzultációra jön az ügynökséghez, ahol felmérik a jelzáloghitel felvételének lehetőségeit, megtárgyalják a hitel összegét, és minden meg kell adni a szükséges ajánlásokat a hitelre történő lakásvásárláshoz szükséges dokumentumok összegyűjtéséhez.
A hitelfelvevő ezután benyújtja az összegyűjtött dokumentumokat az ügynökségnek. Az ügynökség hitelbizottságának pozitív válasza esetén levelet kap a bankhoz - megerősítést a szövetségi jelzáloghitelezési programban való részvétel lehetőségéről.
Egy bizonyos időn belül (általában legfeljebb 2 hónapon belül) a hitelfelvevő köteles lakhatási lehetőséget választani. Két kötelező eljáráson is át kell esnie - ingatlanértékelésen és biztosításon.
A biztosítási eljárás magában foglalja: a lakás - zálogtárgy - biztosítását, a kölcsönvevő élet- és rokkantbiztosítását, biztosítást az ingatlan tulajdonjogának a kölcsönvevő általi korlátozása vagy elvesztése, valamint az adásvétel elismerése ellen, ill. a lakásvásárlás érvénytelen.
A jelzáloghitelek a legelterjedtebb pénzügyi tranzakciók a fejlett országokban. Az ország lakosságának többsége részt vesz benne, és a lakásépítési jelzáloghitelezésbe történő beruházások a leglikvidebb banki eszközökhöz köthetők.
Évről évre egyre nagyobb népszerűségnek örvend hazánkban a jelzáloghitelezés (jelzálog), illetve a megvásárolt ingatlan fedezete melletti hitel. A jelzáloghitel lehetővé teszi, hogy ma lakást vásároljon, abban lakjon, és hosszú éveken át teljes értékét visszafizesse. A jelzálog vagy jelzálog egy ingatlan vásárlására kiadott, hosszú lejáratú készpénzkölcsön, amelynek fedezete az adott ingatlan.
A jelzáloghitelezés tagadja az inflációs kockázat mértékét
Az ingatlan költségének a jelzáloghitel feltételeinek megfelelő kifizetése nem egyszerre, hanem hosszú időre meghosszabbodik, ami anyagilag sokkal kifizetődőbb, mint az egyszeri kifizetés
A jelzáloghitel törlesztéséhez kapcsolódó kifizetések összege a kölcsön felvételekor kerül rögzítésre
Regisztráció (bejegyzés) lehetőség jelzáloggal vásárolt lakásba
A jelzáloghitelek ma jövedelmező befektetésnek számítanak (a jelenlegi piaci trendek mellett az ingatlanárak átlagosan évi 14,5-ről 30%-ra nőnek).
A jelzálogkölcsön első említése a 6. századból származó ókori görög dokumentumokban található. IDŐSZÁMÍTÁSUNK ELŐTT. A történészek úgy vélik, hogy a jelzáloghitel Solon arkhónnak köszönhetően jelent meg, aki arra kötelezte a hitelezőt, hogy az adósság visszafizetésének garanciájaként földet biztosítson neki. A ma jelzálogjognak nevezett ügylet visszaigazolása a kölcsönvevő telekhatárán elhelyezett oszlop volt, amelyen a kölcsönadó összes tartozása fel volt tüntetve. Ami azt illeti, jelzáloghitel (a görög. Hypotheka) lefordítva oroszra, mint támogatás. A jelzáloghitel elve ez idáig nem változott - anyagi biztosíték ellenében adják ki, ami lehet lakás, autó vagy telek. Ma a jelzáloghitel a legkeresettebb pénzügyi szolgáltatás külföldön és Oroszországban egyaránt. A jelzáloghitel egy hosszú lejáratú kölcsön, amelyet ingatlanvásárlásra adnak ki.
A jelzáloghitel olyan hosszú lejáratú hitel, amelyet kereskedelmi vagy szakosodott bankok, pénzintézetek ingatlanok jelzálogjoga ellenében bocsátanak ki. Ebben az esetben az egyik félnek - a zálogjogosultnak, aki jelzálogjoggal fedezett kötelezettség hitelezője - joga van arra, hogy a másik fél zálogjogosult ingatlanának értékéből kielégítse az e kötelezettség szerinti adóssal szemben fennálló pénzbeli követeléseit. - a zálogkötelezett, főként a zálogjogosult egyéb hitelezőinek
A jelzáloghitelezés világszerte fejlődik és a lakásprogramok hosszú távú finanszírozásának egyik formájaként működik. A jelzáloghitelezés egyrészt segít megoldani az ország számos társadalmi és gazdasági problémáját, és mindenekelőtt a lakásproblémát, másrészt az infláció csökkentését, az állampolgárok átmenetileg szabad pénzeszközeiből, ill. vállalkozások.
Jelzálogjog tárgyát az alábbi ingatlanok képezhetik:
magántulajdonban lévő telkek;
vállalkozások, valamint épületek, építmények és egyéb ingatlanok;
lakóépületek, lakások és lakóépületek és lakások részei, amelyek egy vagy több elkülönített helyiségből állnak;
nyaralók, kertes házak, garázsok stb .;
légi és tengeri hajók, belvízi hajók
Jelenleg a világgyakorlatban két klasszikus jelzáloghitelezési módszer létezik:
a jelzáloghitelezés egyszintű modellje (német modell);
jelzáloghitelezés kétszintű modellje (amerikai modell).
A jelzáloghitelezés egyszintű modelljében a hitelfelvevő és a hitelező összekapcsolódik. Ez a modell a pénzeszközök körforgásának ciklikusságán alapul: a hitelfelvevő által biztosított forrásból kölcsönt adnak ki a felhalmozási időszakot már betöltött elődeinek.
A modell megvalósítása során a következő főbb szerződéstípusok megkötését tervezzük:
a hitelfelvevő és a hitelező között - halmozott lakásbetétről szóló megállapodás, majd kölcsönszerződés és jelzálogszerződés;
a hitelfelvevő és a biztosító szervezet között - biztosítási szerződés jelzáloggal terhelt lakásra;
a hitelfelvevő és a lakás eladója (építője) között - lakásvásárlási és eladási szerződés.
A hitelező lehet jelzálogbank vagy takarék- és hitelintézet. A hitelező számára lehetőség van jelzáloghitelek refinanszírozására értékpapírok - jelzáloglevelek - kibocsátásával, és ezáltal - az esetleges kockázatok minimalizálásával.
A jelzáloghitelek kibocsátásához szükséges forráshiány esetén a hitelező (takarék- és hitelintézet) a tőke egy részének a hitelfelvevő által történő felhalmozásának belső rendszereit alkalmazza.
A takarék- és hitelintézettel való kapcsolattartás során a hitelfelvevő elsődleges (saját)tőkét halmoz fel, ami a jelzáloghitel (kölcsöntőke) kibocsátásának előfeltétele.
A szolgáltató szervezetek száma minimális (ez általában csak egy biztosító társaság).
A jelzáloghitelezés kétszintű modelljében a hitelfelvevőn és a hitelezőn kívül egy közvetítő (jelzálog-ügynökség) és/vagy a pénzügyi piac szereplője (jelzálog-finanszírozási és befektetési társaság) vesz részt.
A jelzáloghitelezés kétszintű modelljének résztvevői közötti szerződéses kapcsolatok megvalósításának első szakaszában a fő résztvevők - a hitelfelvevő és a hitelező - kölcsönszerződést és jelzálogszerződést kötnek.
A kölcsön kézhezvétele után a hitelfelvevő lakásadásvételi szerződést köt az eladóval vagy építtetőjével, amely után növekszik a modellben résztvevők száma a fő résztvevők kockázatának minimalizálása érdekében.
A biztosító társaság köt szerződéseket az üzleti kockázatok és a jelzáloggal terhelt lakások biztosítására.
A másodlagos jelzálogpiacon a hitelező és a jelzálogközvetítő között megfelelő megállapodás jön létre a jelzáloghitelek követeléseinek engedményezéséről, valamint megállapodás a megszerzett követelési jogok vagyonkezeléséről. Ez lehetővé teszi a hitelező számára, hogy továbbra is egyértelműen irányítsa a hitelfelvevőt, jutalékot kapjon a kölcsön kiszolgálásáért, és bővítse a hitelezési műveleteket az ügynökségtől kapott pénzeszközökkel.
A fő különbség a jelzáloghitel és az egyéb hitelek között a bank által a hitel biztosítékaként elzálogosított ingatlan jelenléte.
Az oroszországi különböző bankok magánszemélyeknek és jogi személyeknek nyújtott jelzáloghitel feltételei általában nagyon hasonlóak. A különböző bankok elenyésző mértékben különböznek egymástól a hitelnyújtás, a hitelkamat, a minimális és maximális hitelösszeg, a feldolgozási idő stb.
2006-ban a jelzáloghitelezési piac Oroszországban és különösen a moszkvai régióban tovább fejlődött. Az Orosz Bankok Szövetsége szerint az Oroszországban kibocsátott jelzáloghitelek volumene az év végén: 2001 - 56 millió dollár, 2002 - 260 millió dollár, 2003 - 500 millió dollár, 2004 - 1 milliárd dollár, 2005 - 2,6 milliárd dollár, 2006 - körülbelül 6 milliárd dollár
A bankok által magánszemélyeknek lakásvásárlásra Oroszországban kiadott hitelek volumene 2007. január 1-jén 347,07 milliárd rubelt tett ki, amelyből a jelzáloghitelek aránya 263,56 milliárd rubelt tett ki, míg Moszkva részesedése körülbelül 20% volt. , a moszkvai régió részesedése - a kiadott jelzáloghitelek teljes monetáris volumenének 26,5%-a. A "MIEL-Real Estate" Elemző Tanácsadó Központ értékelése szerint 2001 végéhez képest 2002-ben 4,6-szorosára, 2003-ban 8,9-szeresére, 2004-ben 17,9-szeresére nőtt a kihelyezett jelzáloghitelek száma, 2005-ben - 46,4-szeresével, 2006-ban - 107,1-szeresével haladta meg a 2001. év végi szintet. A 2005-ben és 2006-ban kihelyezett jelzáloghitelek éves növekedése 160, illetve 130 százalék körüli volt. Ennek következtében a 2006-ban kihelyezett jelzáloghitelek monetáris volumene 2005-höz képest 2,3-szorosára nőtt.
Az oroszországi lakáshitelezés problémájának vizsgálata egyre aktuálisabbá válik a jelenlegi szakaszban, mivel a lakosság alacsony vásárlóereje miatt a lakások értékesítése lehetetlenné válik.
A jelzáloghitelezés rendszere olyan szervezetek hálózatát és bevált mechanizmusok összességét jelenti, amelyek biztosítják a hatékony jelzáloghitelezést. A rendszer működésének hatékonysága nagymértékben függ az infrastruktúra fejlettségi szintjétől, ezen belül az ingatlanforgalom nyilvántartásától, az értékének szakmai értékelésének rendszerétől, a biztosítóktól, a jelzáloghitelek másodpiacán működő szervezetektől és egyéb elemektől.
A jelzáloghitelezés integrált piaci rendszerének kialakítását célzó, elsősorban a hatékony standard pénzügyi mechanizmusok alkalmazására összpontosító feladatként figyelembe kell venni az olyan lakásfinanszírozási konstrukciók alkalmazásának lehetőségét, amelyek a helyi források felhasználását célozzák és figyelembe veszik. az egyes régiók sajátosságai.
Ebben a számban külön helyet kap az állam, amelynek szerepe a legtöbb országban a jelzálog-hitelezési rendszer fejlesztésének általános stratégiájának meghatározásában, a jelzáloghitel-alanyok tevékenysége feletti felügyeleti és ellenőrzési feladatok ellátásában rejlik. piac; ezt a rendszert gyakran használják az állami szociálpolitika eszközeként.
Az orosz bankok jelzáloghitelezési programok gyakorlatának elemzése lehetővé teszi számos olyan meglévő probléma kiemelését, amelyek hátráltatják a jelzáloghitelezés fejlődését.
1. Jóváírás feltételei. Logikája szerint a lakásvásárlásra felvett hitelnek hosszú lejáratúnak kell lennie, 10-15 évre, ahogy az a világgyakorlatban megszokott volt. A többség által nyújtott hitelek valós feltételei azonban
a hazai bankok 3-4 évesek (annak ellenére, hogy a reklámanyagok legfeljebb 10 éves időszakot hirdetnek).
2. Erőforrás bázis hiánya. Ahhoz, hogy a hosszú lejáratú hitelezés a hitelintézet tömegtermékévé váljon, és egyúttal minden likviditási követelményt teljesítsen, a banknak ugyanilyen hosszú időre kell forrást vonzania. Ma ezt szinte lehetetlen megtenni. Az egyetlen kiút ebben az esetben a célzott finanszírozás bevonása külföldi forrásokból.
3. Nehézségek a hitelfelvevő hitelképességének felmérésében. Mint ismeretes, a magánszemély fizetőképességének megítélése a bevételek (bérek, osztalékok, bérleti díjak stb.) és a kiadások (élelmiszer, ruha, bérlet, nyaralás, egyéb hitelek kifizetése stb.) összehasonlításán alapul. . Azonban kevés állampolgár tudja megerősíteni a bérek nagyságát, ami a fő bevételi forrás. Főleg külföldi cégek és állami költségvetési szervezetek alkalmazottairól van szó. A fő célcsoport, az orosz kereskedelmi struktúrák alkalmazottai biztosítási, hitelkonstrukciós vagy egyszerűen készpénzes fizetést kapnak, és nem tudnak hivatalos igazolást adni a valódi értékéről.
4. Hitelvaluta. Jelenleg a ház négyzetméterenkénti költsége amerikai dollárban van rögzítve. A bankok is előszeretettel adnak ki hiteleket devizában, miközben a lakosság többsége számára a béreket rubelben állapítják meg és fizetik ki.
5. Számos külföldi befektetők által finanszírozott jelzáloghitel-program nem igazítása az orosz feltételekhez. A lakossági lakáscélú jelzáloghitelezés, mint integrált rendszer egyrészt, másrészt a piacgazdaság szerves részeként történő fejlesztése a következő alapelveken alapuljon. Az oroszországi jelzáloghitelezés rendszerének figyelembe kell vennie a rendelkezésre álló nemzetközi tapasztalatokat.
Az orosz makrogazdasági feltételekhez és jogi keretekhez kell igazítani, és figyelembe kell venni az orosz lakosság pszichológiáját. Az egyik legfontosabb követelmény, hogy nemcsak a legmagasabb, hanem az átlagos jövedelmű lakossági csoportok számára is biztosítani kell a jelzáloghitel elérhetőségét.
A megalkotott jelzáloghitelezési rendszernek fejlődő jellegűnek kell lennie, az állampolgárok, a kereskedelmi hitelező bankok, a befektetők bevont pénzügyi forrásainak hatékony felhasználására kell támaszkodnia, nem pedig az állami költségvetésből származó finanszírozásra. A lakáscélú jelzáloghitelezés rendszerének reprodukálhatónak kell lennie az ország bármely régiójában. Az egyes régiók jelzáloghitel-fejlesztésének ütemét és mértékét nem annyira a jelzáloghitel-fejlesztésre irányuló regionális vezetés politikai akaratának meglétének vagy hiányának szubjektív tényezői, hanem a régió objektív gazdasági helyzete határozza meg, a tényleges lakáskereslet és kínálat megléte.
Az oroszországi jelzáloghiteleknek többváltozósnak kell lenniük. Ugyanakkor szó sem lehet konfliktusról a különböző jelzálogkonstrukciók között. Mindannyian a saját terükben, idő- és pénzdimenziójukban léteznek, és a fogyasztójukra koncentrálnak. A jelzáloghitelezés fejlesztését célzó állami politika kiemelten fontos szempontja a makrogazdasági feltételek és a hitelfelvevők jelzáloghitel-elérhetőségének növelését elősegítő intézményi környezet kialakítása. A regionális és helyi hatóságok szerepe a jelzáloghitelezési rendszer kialakításának szakaszában rendkívül fontos. A lakásprobléma megoldása és a lakáspiac valamennyi alanya tevékenységének összehangolása jelentős mértékben függ a végrehajtó hatóságok tevékenységétől minden szinten.
A hosszú lejáratú jelzáloghitelezés rendszerének kialakításához intézkedési rendszer megvalósításáról kell rendelkezni a következő területeken:
1. Szüntesse meg a meglévő jogszabályi hiányosságokat, mindenekelőtt a jelzáloggal, mint értékpapírral történő ügyletekkel, a jelzálogjoggal terhelt ingatlanok (elsősorban a lakás) végrehajtásával, a lakáshasználati jogok megszüntetésével, ha a hitelfelvevő megsérti a feltételeket. pontja alapján, ideértve a kiskorú gyermekkel élő hitelfelvevőket, a lakosok regisztrációját (bejegyzését) a jelzáloggal terhelt lakás címén stb.
2. Biztosítani az e célra létrehozott igazságszolgáltatási intézményekben az ingatlanjogok és az azzal kötött ügyletek nyilvántartási rendszerének fejlesztését és hatékonyságának növelését, beleértve a jelzálogjog állami nyilvántartásba vételét is.
3. Csökkentse a tranzakciók közjegyzői hitelesítésének költségeit.
4. Az értékbecslési és biztosítási üzletág fejlesztésének biztosítása a jelzáloghitelek minőségi kiszolgálása érdekében.
5. Csökkentse a kereskedelmi bankoktól származó hitelforrások költségeit, amelyek a hosszú lejáratú jelzáloghitelek kibocsátásához szükségesek.
6. A jelzáloghitelek (jelzáloghitelek) másodlagos piacának kialakítása.
7. Csökkentse a kamatkockázatokat a hosszú lejáratú jelzáloghitelezésben.
8. A bankok költségeinek és kockázatainak csökkentése érdekében, amelyek abból adódnak, hogy nincsenek általánosan elismert kánonok és szabványok a jelzáloghitelek főbb paramétereinek meghatározására, nincsenek szabványok a jelzáloghitelek (jelzáloghitelek) utólagos értékesítésének eljárására.
9. A bankok további kockázatainak kiküszöbölése a hiteltörténet hiánya miatt a legtöbb hitelfelvevőnél a jelzáloghitelezés korábbi gyakorlatának hiánya miatt.
10. Korlátozza a bankok magas nem kereskedelmi kockázatait, mivel nincsenek hatékony mechanizmusok a korlátozásukra és az állami és helyi hatóságok általi fedezetre.
11. A hitelfelvevő hitelköltségének és kockázatainak csökkentése a megnövekedett és instabil infláció, a lakosság tartós foglalkoztatásának és a bérek kifizetésének összefüggésében.
12. A lakosság túlnyomó többsége alacsony jövedelmének emelése, a lakhatási költségek elfogadhatóbbá tétele számukra.
13. Az arra jogosult állampolgárok lakhatási támogatásának biztosítására szolgáló költségvetési források növelése, a lakásvásárlási hitelteher csökkentése érdekében.
14. A lakásárak növekedésének lassítása viszonylag lassú minőségi javulással.
15. Az adózás javítása, a polgárok lakásberuházásának ösztönzése.
A lakáscélú jelzáloghitelezés rendszeréhez kapcsolódó kormányzati szervek támogatásának konkrét megnyilvánulása az alábbi formákban található:
Az önkormányzati jelzáloghitelezési rendszer biztosítása;
Építési telkek elsőbbségi kiosztása;
A rendszer résztvevőire nehezedő pénzügyi terhek eltávolítása vagy jelentős mértékű csökkentése az infrastruktúra költségeinek és egyéb hasznok csökkentésével;
Kedvezményes hitelezési feltételek biztosítása az állampolgároknak.
A jelzáloghitelezés fenti fejlesztési irányai és formái hozzájárulnak egyrészt a bank hiteltartozásának minőségi növekedéséhez, hitelportfóliójának diverzifikálásához, másrészt a lakosság lakhatásának biztosításához mind a szövetségi, mind a szövetségi, ill. regionális szinteken.
A jelzáloghitel a nemzetgazdasági rendszerben az a láncszem, amely képes biztosítani a lakosság, a bankok, a pénzügyi és építőipari vállalatok, valamint az építőipari vállalkozások pénzforrásai közötti kapcsolatot, a pénzeszközöket a gazdaság reálszektorába irányítva.
A jelzálogjog olyan ingatlan záloga, amely hitelintézeti kölcsön felvételekor a hitelezőnek joga van az adóssal szembeni követeléseinek elsőbbségi kielégítésére a jelzáloggal terhelt ingatlan összegére.
A jelzáloghitel olyan hosszú lejáratú hitel, amelyet kereskedelmi vagy szakosodott bankok, pénzintézetek ingatlanok jelzálogjoga ellenében bocsátanak ki.
A jelzálogjog tárgya a következő ingatlanok lehetnek: magántulajdonban lévő telkek; vállalkozások, valamint épületek, építmények és egyéb ingatlanok; lakóépületek, lakások és lakóépületek és lakások részei, amelyek egy vagy több elkülönített helyiségből állnak; nyaralók, kertes házak, garázsok stb .; légi és tengeri hajók, belvízi hajók
A jelzáloghitelek aktív felhasználása Oroszországban számos előnnyel kecsegtet, amelyek javíthatják a hazai gazdaság helyzetét, és lakhatást biztosíthatnak a társadalmilag nem védett polgárok számára.
A jelzáloghitel intézményének fejlesztése alapvető fontosságú a bankrendszer számára. Az állam által garantált ingatlanbefektetések, különösen a tőzsdei instabilitás idején, alacsony hozam mellett is érdekesek.
Lakásgazdaság / Szerk. G. Poljakovszkij. - M .: Delo, 2006.
Lazarova L.B. A jelzáloghitel, mint piaci eszköz a lakosság lakhatására // Tudományos gondolat a Kaukázusról. 2006. 3. számú melléklet / Rostov-on-Don. S. 106-111.
Lazarova L.B. A jelzáloghitelezés fejlődésének problémái Oroszországban // Globalizáció és Oroszország gazdasági fejlődésének problémái: Cikkgyűjtemény. tudományos és gyakorlati jelentések. konf. 2. rész / A XXIII. Összoroszországi Közgazdasági Tudományos Konferencia anyagai. - Krasznodar, 2003.S. 242–245.
Serebryakova E.A. , Kuyantseva E.S. A lakáscélú jelzáloghitelezés rendszere: lényeg, problémák, megoldások // A SevKavSTU tudományos munkáinak gyűjteménye. „Közgazdaságtan” sorozat, 2005, 2. sz
Pénzügy. Pénzforgalom. Kredit: Tankönyv egyetemek számára. L.A. Drobozina, L.P. Okuneva, L. D. Androsov és mások; Szerk. prof. L.A. Drobozina. - M .: Pénzügy, UNITI, 20057
Pénzügy / Szerk. V. M. Rodionova. - M .: Pénzügy és Statisztika, 2007.
Pénzügy, pénzforgalom és hitel: Tankönyv / Szerk. V. K. Szencsagova, A. I. Arkhipova. - M .: Prospect, 2005.
5. fejezet Jelzáloghitelezés
5.1 A jelzáloghitelezés lényege
Jelzálog- kereskedelmi vagy szakbankok, pénzintézetek által ingatlan jelzálogjog ellenében kibocsátott hosszú lejáratú kölcsön. Ebben az esetben az egyik félnek - a zálogjogosultnak, aki a jelzálogjoggal fedezett kötelezettség hitelezője - joga van arra, hogy a másik fél zálogjoggal terhelt ingatlanának értékéből az adóssal szemben fennálló pénzköveteléseit kielégítse. - a zálogkötelezett, főként a zálogjogosult egyéb hitelezőinek.
A jelzáloghitelezés világszerte fejlődik és a lakásprogramok hosszú távú finanszírozásának egyik formájaként működik. A jelzáloghitelezés egyrészt segít megoldani az ország számos társadalmi és gazdasági problémáját, és mindenekelőtt a lakásproblémát, másrészt az infláció csökkentését, az állampolgárok átmenetileg szabad pénzeszközeiből, ill. vállalkozások.
Jelzálogjog tárgyát az alábbi ingatlanok képezhetik:
A modell megvalósítása során a következő főbb szerződéstípusok megkötését tervezzük (lásd 5. ábra):
Jelmagyarázat: 1 - felhalmozó lakásbetét szerződés, 2 - kölcsönszerződés, 3 - jelzálogszerződés, 4 - jelzálogbiztosítási szerződés, 5 - lakás adásvételi szerződés, 6 - kölcsönszerződés, jelzáloglevél adásvételi szerződés.
Rizs. 5. Szerződéses kapcsolat egyszintű jelzáloghitel-konstrukcióval
A hitelező lehet jelzálogbank vagy takarék- és hitelintézet. A hitelező számára lehetőség van jelzáloghitelek refinanszírozására értékpapírok - jelzáloglevelek - kibocsátásával, és ezáltal - az esetleges kockázatok minimalizálásával.
A jelzáloghitelek kibocsátásához szükséges forráshiány esetén a hitelező (takarék- és hitelintézet) a tőke egy részének a hitelfelvevő által történő felhalmozásának belső rendszereit alkalmazza.
A takarék- és hitelintézettel való kapcsolattartás során a hitelfelvevő elsődleges (saját)tőkét halmoz fel, ami a jelzáloghitel (kölcsöntőke) kibocsátásának előfeltétele.
A szolgáltató szervezetek száma minimális (ez általában csak egy biztosító társaság).
A jelzáloghitelezés kétszintű modelljében a hitelfelvevőn és a hitelezőn kívül egy közvetítő (jelzálog-ügynökség) és/vagy a pénzügyi piac szereplője (jelzálog-finanszírozási és befektetési társaság) vesz részt.
E modell megvalósítása során a következő főbb szerződéstípusok megkötését tervezzük (lásd 6. ábra).
Rizs. 6. Szerződéses kapcsolat kétszintű jelzáloghitel-konstrukcióval
A kölcsön kézhezvétele után a hitelfelvevő lakásadásvételi szerződést köt az eladóval vagy építtetőjével, amely után növekszik a modellben résztvevők száma a fő résztvevők kockázatának minimalizálása érdekében.
A biztosító társaság köt szerződéseket az üzleti kockázatok és a jelzáloggal terhelt lakások biztosítására.
A másodlagos jelzálogpiacon a hitelező és a jelzálogközvetítő között megfelelő megállapodás jön létre a jelzáloghitelek követeléseinek engedményezéséről, valamint megállapodás a megszerzett követelési jogok vagyonkezeléséről. Ez lehetővé teszi a hitelező számára, hogy továbbra is egyértelműen irányítsa a hitelfelvevőt, jutalékot kapjon a kölcsön kiszolgálásáért, és bővítse a hitelezési műveleteket az ügynökségtől kapott pénzeszközökkel.
