Nem mindennap adnak el lakást. Ezt a jelentős eseményt az összes szabálynak, azaz Oroszország jelenlegi jogszabályainak megfelelően kell megtartani. Ugyanakkor az ügylet minden résztvevőjének teljesítenie kell minden kötelezettségét, amely magában foglalja mind a lakás értékesítése utáni adót, mind a vele kapcsolatos összes pénzügyi követelmény teljesítését. 2017 óta néhány pont megváltozott az adótörvénykönyvben. Ahhoz, hogy megértsük a változások lényegét, mindent példák segítségével kell megértenünk.
Minden eladni kívánó lakástulajdonos a következőkre oszlik:
Teljes mértékben mentesülnek az adóteher alól azok a személyek, akik három évnél tovább birtokolnak lakást és azt 2016. január 1. előtt vásárolták. Még ha az adásvételi szerződés megkötése során nagy osztalék is érkezik, azt nem terheli magánszemélyek adója. Az az időszak, amikor a polgár ingatlant birtokolni kezdett, az ingatlanbirtoklási megállapodás megkötésének minősül, és hónapokban számítják ki. Ez felvet kérdéseket, hogy milyen összeget nem kell megadóztatni, és mit kell megadóztatni egy lakás eladásakor? Ezekre a kérdésekre a választ az alábbi példákban találjuk.
Például: Ivanov P. P. 2013 szeptemberében vett egy lakást, majd 2016 novemberében eladta. A tartási idő kiszámítása a következőképpen történik:
A törvény értelmében, ha egy lakás legalább három éve a lakás tulajdonában van, akkor annak értékesítése nem adóköteles. A lakás 38 hónapig volt Ivanov teljes használatában, így nem kell 13 százalékot fizetnie.
Ám ha Ivanov 2016 nyári hónapjaiban eladná a lakást, akkor a birtoklási idő kevesebb lenne, mint a megengedett érték, és ebben az esetben köteles teljesíteni kötelezettségeit és befizetni az előírt tizenhárom százalékot.
Ugyanakkor tudnia kell, hogy a 2016. január 1. után vásárolt ingatlanokra az Adótörvénykönyv egyéb paragrafusai vonatkoznak. Az ezen időpont után vásárolt ingatlanok után forgalmi adót kell fizetni, mivel a 36 hónapos időszak 60 hónapra bővült. Emiatt a jogosult csak 5 évnyi ingatlanban eltöltött, semmivel meg nem szakított időszak után adhat adómentesen lakást eladásra.
De még ilyen körülmények között is az orosz törvények előjogokat biztosítanak bizonyos ingatlantulajdonosok számára. Így a 36 hónapos bérleti idő a következő esetekben marad fenn:
A hatályos törvények egyértelműen meghatározzák az ingatlant vagy annak részesedését adományozó hozzátartozók fogalmát, amelyekre nem vonatkozik az utólagos adóbehajtás. A következőkhöz tartoznak:
Ugyanakkor a testvéri kapcsolatokat mind a közös anya és apa, mind az egyes szülők köthetik.
Például: M. A. Petrovának egy egyedül élő szomszéd hagyott egy lakást, az elmúlt három évben ő gondozta. Nem írtak alá semmilyen dokumentumot, amely ezt megerősítené. Minden teljesen nem hivatalos volt. Milyen adót kell fizetnie a lakáseladás után Petrovának, miután három évig birtokolta azt?
Petrovának teljes jövedelemadót kell fizetnie, mert ő és szomszédja nem voltak rokonok, és nem volt életjáradéki szerződés egy eltartottal. Ezért a Petrova számára jövedelmezőbb, ha legalább 5 év folyamatos tulajdonlás után eladja a lakást, mert ilyen feltételek mellett nem kell díjat fizetni. A 3 évnél rövidebb lakások értékesítése után járó adókedvezmény nem jár rá, mivel 2016 januárja után lett az ingatlan tulajdonosa.
Például: Astapenko Irina Viktorovna 2015 decemberében lakást vásárolt 1 millió 200 ezer rubelért. 12 hónap után úgy döntött, hogy eladja, és vesz egy házat a faluban. Kretov Denis Vladimirovich felajánlotta, hogy ingatlant vásárol tőle 1 millió 500 ezer rubelért, de üzletkötéskor adjon meg egy másik árat - 1 000 000 rubelt. Kifejtette, hogy Asztapenko számára nyereséges volt, mert ez alapján kell kiszámolnia a lakáseladás adóját. Ennek a háznak a kataszteri értéke 2016 januárjában 2 100 000 rubel volt.
Igen, valójában az adójogszabályok legfeljebb 1 millió rubel összeget írnak elő, amely nem adóköteles. Ennek célja az adókötelezettségek teljesítésének megkönnyítése. De amikor elfogadja a feltételeket, Kretova Irina Viktorovna megsérti a törvényt, és a Büntető Törvénykönyv ilyen műveletei csalárd cselekményekként értelmezhetők. Ezt követik a rendvédelmi szervek szankciói.
Két példát mutatunk be az adószámításra: a Kretov által javasolt feltételek szerint és a jelenlegi kódex szerint.
A megadott 1 millió rubel tranzakciós összegnél a díjat a következőképpen számítják ki: 1 millió - 1 millió = 0. Valójában az ingatlan eladásából nem jár osztalék, ami azt jelenti, hogy eladáskor nem kell adót fizetni egy lakás. De mivel a lakás kevesebb, mint három évig volt a tulajdonában, Astapenkonak 3 személyi jövedelemadóról szóló igazolást kell készítenie és benyújtania az adóhivatalnak.
Az ellenőrző hatóságok gyorsan kiderítik, hogy az ingatlan kataszteri ára 2 millió 100 ezer rubel, és ezeknek a számoknak megfelelően számítja ki a díjat. Vagyis a kataszteri árat megszorozzák egy csökkentési tényezővel - 2 millió 100 ezer rubel x 0,7 = 1 millió 470 ezer rubel. Ez lesz az igazi osztalék a lakás eladásából.
Ha Astapenko a jelenlegi jogszabályok szerint fizet adót: 1 millió 500 ezer - 1 millió = 500 ezer x 0,13 = 65 ezer rubel, akkor az összeg sokkal kevesebb lesz, és nem követi büntetés.
Lakásértékesítés esetén adót kell fizetni az alábbi esetekben:
3 évnél rövidebb ideig birtokolt lakás értékesítése esetén (az ingatlanszerzés 2016.1.1. előtt történt).
Öt évnél rövidebb (2016.1.1. után) tulajdonú ingatlan adásvételi ügylet esetén.
A fizetendő összeget az ingatlanban lévő lakás tulajdonosa maga számolja ki. Alkalmazhatja az adókedvezményt lakásvásárláskor a számításokban, és megadhatja az építkezéssel, ingatlanvásárlással kapcsolatos adatokat.
Például: Kulibina L.P. 2014-ben házat vásárolt. Rendelkezésre áll az ingatlan összes dokumentációja: adásvételi szerződés, nyugta az eladó féltől a készpénz átvételéről, bankszámla kivonata 3 millió rubel felvételéről. A lakások kataszteri értéke 2016 elején 3 millió 500 ezer rubel. 2016 őszén Kulibina 4 millió rubelért eladta ezt az ingatlant.
Ennek megfelelően az értékesítés utáni adólevonás a következőképpen kerül kiszámításra: 4 millió - 1 millió = 3 millió x 0,13 = 390 ezer rubel. Ezt a díjat kell fizetni - 390 ezer rubel.
Ha az összeget a korai költségek figyelembevételével számítják ki: 4 millió - 3 millió \u003d 1 millió x 0,13 \u003d 130 ezer rubel - ez egy 36 hónapnál rövidebb ideig birtokolt lakás eladásának díja.
A Kulibina számára sokkal jövedelmezőbb az adó összegét nem az első lehetőség szerint fizetni - 390 ezer rubel, hanem a második lehetőség szerint, figyelembe véve a felmerülő költségeket, azaz 130 ezer rubelt. Ezt a két módszert nem használhatja egyszerre.
A díj megfizetése előtt 3 személyi jövedelemadó bevallást kell készítenie. És az elkészítése előtt ellenőrizze, hogy minden számítás helyes-e az Orosz Föderáció jelenlegi adójogszabályai szerint.
Mindent ellenőrizhet a Kulibina L.P ingatlaneladás példáján:
A nyilatkozatot a megadott határidőn belül kell benyújtani, ennek elmulasztása esetén adóhatósági büntetés léphet fel. Minden április 30-a után lejárt hónap után a meg nem fizetett adó öt százalékának megfelelő bírságot kell fizetni. Ha figyelembe vesszük, hogy az eladott ingatlanokból származó összegek több nullából állnak, akkor a bírságok is nagyok lesznek.
A nyilatkozat elkészítésekor gondosan fel kell tüntetnie az összes adatot, valamint át kell adnia az igazoló dokumentumok minden másolatát. Ha a személyi jövedelemadó igazolásban 3 az ingatlan tulajdonosa által megjelölt hamis adatot találnak, úgy az adóhivatal a bevallás kiszámításakor megtagadhatja a kedvezményt.
Az államtól ellátásban részesülő nyugdíjasok és fogyatékkal élők lakáseladása utáni adó fizetésekor Oroszországban nem nyújtanak ellátást, bár sok kiváltságuk van a lakásvásárláshoz és -eladáshoz.
A legtöbben tudják, hogy a lakás eladása után adót kell fizetni. Azt azonban nem mindenki tudja, hogy pontosan ki köteles fizetni, milyen időkeretben, hogyan kell meghatározni a befizetés összegét, és még sok más fontos árnyalatot.
Emellett 2016 eleje óta új törvénymódosítások léptek életbe, amelyeknek megfelelően számítják és fizetik. Ugyanakkor a 2015. december 31. előtt eladott és vásárolt lakásokra a régi szabályok érvényesek. De hogyan értheti ezt meg egy tapasztalatlan ember?
Ezt az adót a lakás egykori tulajdonosa fizeti, aki az eladásból bevételhez jutott. Ugyanakkor figyelembe kell venni, hogy különbség van a tulajdonosok között, akik az Orosz Föderáció lakosai, és akik nem:
De csak azokban az esetekben, amikor a tulajdonos, aki a jelzett módon megkapta a lakást, tulajdonában tartotta legalább 3 év.
Emellett a 2016-ban bevezetett új szabályok értelmében a fent felsorolt módon megszerzett lakások tulajdonosai több mint 5 év mentesülnek az adó alól.
Meg kell érteni, hogy nem három vagy öt naptári évről beszélünk, hanem 36, illetve 60 egymást követő hónapról.
További változás, hogy immár a lakás kataszteri értékét veszik figyelembe a díjfizetéskor. Magát az adót most a jövedelmekre vetik ki, amelyek összege nem lehet kevesebb, mint a kataszteri érték 70%-a.
Az alábbi videóból többet megtudhat erről az adófizetési módról:
A hozzájárulás mértéke mindenki számára azonos és az is a kapott bevétel 13%-a. Ebben az esetben a nyugdíjasok vagy a polgárok más kategóriái számára nem jár kedvezmény.
A fizetendő kifizetés összegének meghatározásához meg kell találnia a bevétel összegét. Ehhez figyelembe veheti a lakás szerződéses értékét (csak abban az esetben, ha az magasabb, mint a kataszteri érték 0,7 szorzata) vagy a kataszteri érték 0,7 szorzata (ha magasabb a szerződéses értéknél). Az adó kiszámításakor ezért a maximális értéket veszik figyelembe.
Ebből az összegből 13%-ot vonnak le - ennyi a járulék.
Vannak módok az adóként befizetett összeg csökkentésére. Az egyik ilyen mód az adólevonási jog igénybevétele.
Ezzel a joggal akkor lehet élni, ha a lakás több mint 3 éve (fenti feltételek mellett) vagy 5 éve (általában) a tulajdonában van. Levonás alatt azt a bizonyos összeget értjük, amellyel csökkentheti az értékesítésből származó bevételt az adó kiszámításakor. Lakásokhoz ez 1 millió rubel évente. Vagyis az adó 13%-át abból az összegből számítják ki, amelyért a lakást eladták, mínusz egymillió.
Például: ha a lakás 5 évig volt a tulajdonában, majd 3 millió rubelért adták el, akkor a levonást figyelembe véve az adóköteles jövedelem:
Ebből a pénzből a következőképpen számítják ki az adót:
Ha a lakást 1 millió rubelnél kevesebbért adják el, és ez az összeg meghaladja a kataszteri értékét, akkor nem kell díjat fizetnie, mivel a bevétel egyenlő (vagy kevesebb), mint a levonás összege.
Van egy másik mód az adó összegének csökkentésére. Ehhez figyelembe kell venni azokat a költségeket, amelyek egy lakás vásárlása során merültek fel, amelyet aztán értékesítettek. Ilyen költségek lehetnek:
Nem szabad megfeledkeznünk arról, hogy a fenti költségek mindegyikét a vonatkozó szerződésekkel, okiratokkal és ellenőrzésekkel igazolni kell. Egyes esetekben az ilyen kiadások közé be lehet számítani a lakás eladása érdekében végzett javítások költségeit. Ebben az esetben azonban minden olyan dokumentumot be kell nyújtani, amely megerősíti a javítási munkák költségét és idejét.
Ha a lakás eladása előtt felmerült kiadásokat igazoló papírok szerint a kiadások meghaladták a bevételt, akkor nem kell adót fizetni.
Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve egyértelműen meghatározza azt az időtartamot, amelyen belül az adót meg kell fizetni. Ebben az esetben azt az adózási időszak lejártát követően haladéktalanul ki kell fizetni, amelyben a tranzakció megtörtént.
Az adózási időszak egy naptári év. Így a kifizetést a tranzakció lebonyolításának évét követő évben kell megfizetni. Ugyanakkor ki van kötve az a dátum is, ameddig szükséges bevallást benyújtani és minden befizetést teljesíteni - ez a április 30-án és július 15-én illetőleg.
E határidők betartása rendkívül fontos. Ha nem tesz bejelentést és nem fizeti be időben a díjat, bírságot kaphat.
Nagyon fontos, hogy a lakáseladáskor adófizetési nyilatkozatot helyesen nyújtsanak be.
Először is össze kell gyűjtenie néhány dokumentumot. Ezek tartalmazzák:
De a fő dokumentum természetesen az. A helyes kitöltéshez a rendelkezésre álló papírok alapján szükséges ezt megtenni. Minden mezőt helyesen kell kitölteni. Ezt megteheti kézzel, miután kinyomtatta az űrlapot nyomtatón vagy számítógépen.
Ráadásul azok számára, akik félnek, hogy valami rosszat csinálnak, vagy nem akarnak időt pazarolni a papírok kitöltésére, számos olyan cég és ügynökség létezik, amelyek szakemberei maguk töltik ki a nyilatkozatokat. Szükség esetén olyan szolgáltatást is nyújtanak, mint például iratok benyújtása az adóhatósághoz. Ez egy nagyon kényelmes szolgáltatás, amely sok időt és ideget takarít meg.
A nyilatkozatot és az ahhoz csatolt összes dokumentumot csak a regisztráció helyén szükséges benyújtani.
Ha ez nem lehetséges (például a hivatalos regisztrációt az egyik címen adják ki, és az illető ténylegesen egy másik címen él), akkor felveheti a kapcsolatot a fent említett cégekkel, ügynökségekkel, amelyek az értékesítő helyett adják be a papírokat. a lakás.
Azokban az esetekben azonban, amikor a nyilatkozatot nem a lakás eladója nyújtja be személyesen, hanem más személy, olyan meghatalmazás szükséges, amely ezt lehetővé teszi. A benyújtáskor ne feledje, hogy két példányra lesz szükség - az egyik az adóhivatalban marad, a másikat elfogadó jelzéssel látják el, és visszaküldik a kérelmezőnek.
Az adót fizetési terminálokon vagy közvetlenül az IFTS-számlára utalhatja át bankon keresztül. Annak érdekében, hogy az összeg biztonságosan eljusson a címzetthez, szükséges a fizetés részleteinek pontosítása.
Késés esetén kötbér kerül felszámításra. Nulla bevallás esetén ez 1000 rubel lesz, ha pedig nem nulla, akkor annak az összegnek a 30%-a, amelyre az adót kellett volna kivetni.
A bírságok és egyéb felesleges és indokolatlan kiadások, valamint a stressz elkerülése érdekében a díjat időben be kell fizetni. Ez egyszerűen megtehető – töltse ki és nyújtsa be a megfelelő dokumentumokat, majd utalja át a pénzt. A lényeg az összeg helyes kiszámítása, a 3-NDFL nyilatkozat kitöltése és az adóhatóságok időben történő felkeresése.
Ismeretes, hogy az ingatlanügyletek meglehetősen jelentős adó megfizetésével járhatnak a magánszemély jövedelme után. De vannak törvényes módszerek a fizetendő összeg csökkentésére, vagy teljesen megszabadulni a költségvetésbe történő pénz átutalásának szükségességétől.
Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve szerint annak érdekében, hogy ne fizesse ki egy lakás árának 13% -át az eladás után, legalább öt évig birtokolnia kell azt. Ez a követelmény 2016. január 1-jén lépett hatályba. De vannak kivételek a szabály alól: privatizáció, öröklés, közeli hozzátartozók közötti adományozás és életjáradék. Az ingatlanügyletek ezen kategóriái esetében továbbra is fenntartják a legalább három éves futamidőt. Ami pedig az olyan tárgyakat illeti, amelyek tulajdonjogát 2016. január 1. előtt jegyezték be.
SZÁMÍTÁSI ALAP
Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve két teljesen legális módot ad az eladónak az adóalap csökkentésére, függetlenül attól, hogy hány éve van lakása, szobája vagy háza. Az első közülük egy 1 millió rubel összegű ingatlanadó-levonás. A második a lakásvásárlással kapcsolatos kiadások összegének levonása. Lássuk, melyiket jövedelmezőbb használni a helyzettől függően.
Először döntsünk az adóalap kiszámításáról, amelyből valójában a 13% -os jövedelemadót veszik figyelembe.
A 2016 előtt tulajdonjogba bejegyzett lakások esetén az adó alapja az az összeg, amelyért a lakást eladta.
A 2016. január 1. után kötött ügyleteknél, amikor az objektumok többsége kataszteri értékkel rendelkezett, az értékek közül a nagyobb kerül kiválasztásra: az eladási ár vagy az objektum kataszteri értéke 0,7-es együtthatóval megszorozva. Ha 1 millió rubelért adott el egy lakást, és a kataszteri értékének 70%-a 1,3 millió rubel, akkor az utolsó értéktől számítják ki a jövedelemadót.
MILLIÓS VISSZAVONÁS
Miután döntöttünk az adóalapról, mérlegeljük annak csökkentésének lehetőségeit.
Az első egy 1 millió rubel összegű ingatlanadó-levonás. Élet során korlátlan számú alkalommal, de évente csak egyszer kapja meg az eladó.
Általában három esetben használják:
Ha az ingatlant adományozták, örökölték, privatizálták, vagyis nem volt kiadása a megszerzéséhez;
Ha az ingatlan értéke kevesebb, mint 1 millió rubel;
Ha nem rendelkezik az objektum vásárlásával kapcsolatos költségeket igazoló dokumentumokkal.
Lássuk, hogyan működik ez a gyakorlatban. Tegyük fel, hogy 2015-ben örökölt egy lakást, és már 2016-ban eladta 2 millió rubelért. Amint látjuk, a minimális 36 hónapos futamidő nem teljesül, így adót kell fizetni. Ennek összegét az ingatlanadó-levonás figyelembevételével számítjuk ki:
(2 000 000 rubel - 1 000 000 rubel) × 13% = 130 000 rubel. a költségvetésbe fizetendő
AMIT VÁSÁROLTAM
Az adóalap csökkentésének második módja a kiadások összege. „Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 220. cikke (2) bekezdésének 2. albekezdésével összhangban Önnek jogában áll csökkenteni a lakás eladásából származó bevételt a vásárlás során felmerült költségekkel. Az adót csak a vételi és eladási ár különbségére vetik ki” – magyarázza Elizaveta Kalinina, az AVENTIN Group ügyvédje.
Ez az opció a legtöbb tranzakcióhoz alkalmas, ahol a résztvevők dokumentálhatják kiadásaikat.
Például 2015-ben lakást vásárolt egy épülő házban 2 millió rubelért. 2016-ban, a ház üzembe helyezése után már 2,3 millió rubelért eladta a lakást. Az adószámítás a következőképpen alakul:
(2 300 000 rubel - 2 000 000 rubel) × 13% = 39 000 rubel. a költségvetésbe fizetendő
„A lakásvásárlás költségei növelhetők a javítási költséggel, ha dokumentálva vannak, és az adásvételi szerződésben az szerepel, hogy a lakást befejezés nélkül adják át” – teszi hozzá Alla Sinkevics, az ingatlan vezérigazgató-helyettese. a Nyevszkij Prosztor ingatlaniroda.
A kész tárgyakhoz (és csak azokhoz) az adóalap csökkentésének még egyszerűbb módja a megfelelő: „Egy személy ingatlant vásárolt például 3 millió rubelért. és 3 millió rubelért eladja. Ugyanakkor azt kéri, hogy csökkentsék az adóalapot a vásárlás összegével, és az adót nem terhelik” – magyarázza Marina Brauer, az Advex - Vasileostrovskoye Agency cég igazgatója.
Utóbbi esetben azonban érdemes eljátszani, és megnézni a hasonló tárgyak piaci átlagárait. Ha ezek értéke lényegesen magasabb, mint amit az adásvételi szerződésben feltüntetett, az adóellenőrnek kérdései lehetnek.
BESZÁMÍTÁS
Van egy másik mód is, amelyet az eladó használhat. Ez az adólevonások nettósítása, bár hivatalosan ilyen fogalom nem létezik az Orosz Föderáció adótörvénykönyvében.
Tehát, mint eladó, 1 millió rubel összegű ingatlanadó-levonásra jogosult. De a vevőt is megilleti a levonás joga. Az egyetlen különbség az, hogy egyszer az életben biztosítják, és a számítási határérték 2 millió rubel. Vagyis a vevő ennek az összegnek 13% -át kaphatja meg az államtól - 260 ezer rubelig.
Ez a levonás használható fel az adó megfizetésére.
Képzeljünk el egy olyan helyzetet, amikor Ön 2015-ben lakást vásárolt egy épülő házban, majd 2016-ban, miután üzembe helyezte a házat, és megszerezte a tulajdonjogot, eladta. Vételár - 2 millió rubel. Eladási ár - 2,3 millió rubel. 2017-ben benyújtja az ingatlan adásvételi nyilatkozatát és a vásárláshoz szükséges adólevonáshoz szükséges dokumentumokat. Ebben az esetben a számítás a következő:
(2 300 000 rubel - 2 000 000 rubel) × 13% = 39 000 rubel. egy lakás eladása miatt fizetendő a költségvetésbe
2 000 000 rubel × 13% = 260 000 rubel. – lakásvásárlás után visszajáró adólevonás
260 000 dörzsölje. - 39 000 rubel. = 221 000 rubel. hogy visszatérjen a költségvetésből
Ez a konstrukció az azonos adózási időszakban eladott és vásárolt különböző ingatlanokra is vonatkozik. Például 2016-ban eladott egy lakást, amely kevesebb, mint öt (három) éve volt a tulajdonában, és vett egy újat.
Az egyetlen feltétel az, hogy a vevőnek hajlandónak kell lennie az adókedvezmény egy részét felajánlani.
DOKUMENTUMOK ELKÉSZÍTÉSE
Öt (három) évnél rövidebb ideig az Ön tulajdonában lévő lakás eladása után Önnek, mint eladónak az első kötelezettsége, hogy 3-NDFL bevallást nyújtson be a regisztrációs hely szerinti adóhivatalhoz.
Ezt a követelményt nem szabad figyelmen kívül hagyni. Az adóbevallás késedelmes benyújtása és az esedékes adó meg nem fizetése miatt pénzbírsággal és kötbérrel sújtják a szabálysértőt.
„A személyi jövedelemadó egyén általi meg nem fizetése, valamint a törvényben meghatározott esetekben az adóbevallás hiánya, az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 122. cikkében előírt pénzbírság formájában való felelősséget vonja maga után, amelynek összege: a meg nem fizetett adó összegének 20%-a. Ugyanakkor a személy tudatlansága a személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettség fennállásáról és mértékéről nem mentesíti őt a felelősség alól ”- mondja Maria Litinetskaya, a Metrium Group ügyvezető partnere.
A bevallást Ön is kitöltheti az interneten elérhető számtalan program segítségével, vagy tanácsadó segítségével ügyvédi irodában, ingatlanirodában, de akár magában az adóhivatalban is. A nyilatkozathoz csatolni kell:
Az ingatlan eladását igazoló dokumentumok másolatai (például adásvételi szerződés);
Kivonat az USRN-ből (ha az ingatlant 2016 után vették nyilvántartásba);
A tulajdonjogot igazoló okirat másolata (ha van);
A lakás megvásárlásával kapcsolatos kiadásait igazoló dokumentumok másolata (opcionális);
2-NDFL tanúsítvány (ha ingatlanadó-levonást ad ki az eladó számára);
Ingatlanadó-levonás igénylése lakásvásárláskor (opcionális).
Vigye magával az eredeti dokumentumokat, mivel az adóellenőr kérheti, hogy hasonlítsák össze őket másolatokkal. A teljes dokumentumcsomagot a regisztráció helyén működő adóhivatalhoz kell benyújtani. Ezt az ingatlan eladását követő év április 30-ig kell megtenni.
2003-ban Ivanov P.S. lakást vásárolt. 2018-ban eladta.
Jövedelemadó összege:
Ivanov P.S. nem kellene adót fizetni, mert Adómentes a minimális időtartamon túl birtokolt lakás értékesítéséből származó bevétel (ebben az esetben az adómentes értékesítésnél a lakástulajdon minimális időtartama 3 év).
Ivanov P.S. Nyilatkozatot NEM kell benyújtani, mert az ingatlant a minimálisnál hosszabb ideig birtokolta.
Vásárlási és eladási feltételek:
Morozov A.K. 2016-ban 2,5 millió rubelért vett egy lakást. 2018-ban ugyanennyiért eladta.
Jövedelemadó összege:
Morozov A.K. nem kell adót fizetnie, mivel jogosult a "költséglevonás" alkalmazására (az eladási árból levonni a vásárlás költségét), és ennek eredményeként adóköteles bevétele nulla lesz.
Nyilatkozat benyújtásának szükségessége:
Morozov A.K. 2019. április 30-ig kell bevallást benyújtania a regisztrációs hely szerinti adóhivatalhoz, mivel 5 évnél rövidebb ideje volt a lakás tulajdonosa. A nyilatkozathoz csatolni kell a lakásvásárlás költségeit igazoló dokumentumokat (szerződés, fizetési dokumentumok).
Vásárlási és eladási feltételek:
Saveljeva O.N. 2016-ban 3 millió rubelért vett egy lakást. 2018-ban 3,5 millió rubelért adta el.
Jövedelemadó összege:
Mivel Saveljeva O.N. a lakásvásárlást igazoló dokumentumok megmaradnak, jogában áll az értékesítésből származó adóköteles bevételt a lakásvásárlás összegével csökkenteni. Ennek megfelelően a fizetendő adó összege: (3 500 000 - 3 000 000) * 13% = 65 000 rubel.
Saveljeva O.N. 2019. április 30-ig nyilatkozatot kell benyújtania a lakóhely szerinti adóhivatalhoz .
A nyilatkozathoz csatolni kell a lakásvásárlás költségeit igazoló dokumentumokat (szerződés, fizetési dokumentumok).
Vásárlási és eladási feltételek:
2017-ben Pavlov I.R. örökölt egy lakást, majd egy évvel később 1,8 millió rubelért eladta.
Jövedelemadó összege:
Pavlov I.R. használhatja a normál levonást egy lakás eladásakor (a maximális összeg 1 millió rubel), és ennek megfelelően az adó összege: (1 800 000 - 1 000 000) * 13% = 104 000 rubel.
Nyilatkozat benyújtásának szükségessége:
Pavlov I.R. 2019. április 30-ig nyilatkozatot kell benyújtania a lakóhely szerinti adóhivatalhoz.
Vásárlási és eladási feltételek:
2016-ban a Loginov testvérek, A.P. és Loginov K.P. nagyapjuktól örököltek egy lakást, amelyet közös tulajdonba vettek (1/2 darab). 2018-ban 1,5 millió rubelért adták el ezt a lakást (mindegyik 750 ezer rubelért adta el a részét).
Jövedelemadó összege:
Megosztott tulajdon esetén a szokásos adólevonás (1 millió rubel) a tulajdonosok között a részesedésüknek megfelelően oszlik meg. Ezért ebben az esetben a lakás eladása után fizetendő adó összege minden testvérre vonatkozik:
(750 000 - 1 000 000 x ½) x 13% = 32 500 rubel.
Nyilatkozat benyújtásának szükségessége:
Mind a Loginov A.P., mind a Loginov K.P. nyilatkozatait 2019. április 30-ig kell benyújtania a lakóhely szerinti adóhivatalnak.
Vásárlási és eladási feltételek:
2016-ban Zsuravlevék privatizálták a lakást és közös tulajdonként vették nyilvántartásba. 2018-ban 3 millió rubelért adták el ezt a lakást.
Jövedelemadó összege:
Közös tulajdon esetén a házastársak bármely részvényben újra feloszthatják a lakáseladás szokásos adólevonását (1 millió rubel). Ebben az esetben a Zhuravlevs egyenlően osztotta el (egyenként 500 000 rubel). Ennek megfelelően a lakás eladása után fizetendő adó összege mindkét házastárs esetében a következő lesz:
(3 000 000 x ½ - 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 rubel.
Nyilatkozat benyújtásának szükségessége:
A Zsuravlevek mindkét házastársának 2019. április 30-ig kell nyilatkozatot benyújtania a lakóhely szerinti adóhatósághoz.
Vásárlási és eladási feltételek:
2017-ben Ivanova L.D. és Sokolov M.A. vásárolt egy lakást 4 millió rubel értékű közös tulajdonban (mindegyik részesedése - ½). 2018-ban 4,2 millió rubelért adták el ezt a lakást.
Jövedelemadó összege:
Mivel a tulajdonosok továbbra is rendelkeznek a vásárlást igazoló fizetési dokumentumokkal, mindegyiküknek adót kell fizetnie a következő összegben:
(4 200 000 - 4 000 000) x 1/2 x 13% = 13 000 rubel.
Nyilatkozat benyújtásának szükségessége:
Ivanova L.D. és Sokolov M.A. nyilatkozatait 2019. április 30-ig kell benyújtania a lakóhely szerinti adóhivatalnak. A nyilatkozatokhoz csatolni kell a lakásvásárlás költségeit igazoló dokumentumokat (szerződés, fizetési bizonylatok).
Vásárlási és eladási feltételek:
2016-ban Morozov N.M. és Morozova I.M. lakást örököltek, amit közös tulajdonba vettek (mindegy ½ részvény). 2018-ban Morozov N.M. és Morozova I.M. eladták részvényeiket 1,2 millió rubel áron (egy részvény költsége). Ezzel egyidejűleg a részvény adás-vételi ügyleteket külön megállapodásban rögzítették.
Jövedelemadó összege:
Mivel Morozov N.M. és Morozova I.M. külön adásvételi szerződések keretében értékesítették részvényeiket, mindegyikük 1 millió rubel normál levonásban részesülhet. Ennek megfelelően mindegyiküknek adót kell fizetnie a következő összegben: (1 200 000 - 1 000 000) x 13% = 26 000 rubel.
Nyilatkozat benyújtásának szükségessége:
Morozov N.M. és Morozova I.M. 2019. április 30-ig kell adóbevallást benyújtaniuk a regisztrációjuk/bejegyzésük helyén.
Vásárlási és eladási feltételek:
2016-ban Spiridonov O.N. örökölt egy lakást, és 2018-ban 4 millió rubelért eladta. Ugyanebben az évben vett egy másik lakást 5 millió rubel értékben.
Jövedelemadó összege:
Spiridonov O.N. soha nem használt ingatlanlevonást lakásvásárláskor. Mivel 2018-ban nemcsak eladta a régi lakást, hanem újat is szerzett, Spiridonov új lakás vásárlásakor csökkentheti a régi lakás eladásából származó bevételét az őt megillető ingatlanlevonás mértékével. az összeg 2 000 000 rubel.
Spiridonov is igénybe veheti a lakáseladás szokásos levonását (1 millió rubel)
Ezért Spiridonov Oh.GN. adót kell fizetnie a következő összegben:
(4 000 000 - 1 000 000 - 2 000 000) x 13% = 130 000 rubel.
Nyilatkozat benyújtásának szükségessége:
Spiridonov O.N. 2019. április 30-ig nyilatkozatot kell benyújtania a regisztráció/bejegyzés helye szerinti adóhatósághoz.
Vásárlási és eladási feltételek:
Skvortsov K.K. 2018-ban örökölt egy lakást. Ugyanebben az évben 2 millió rubelért adott el lakást. A lakás kataszteri értéke 5 millió rubel.
Jövedelemadó összege:
Adózási szempontból az 5 millió rubel 70%-a az eladásból származó bevételnek minősül. Ugyanakkor Skvortsov szabványos levonást alkalmazhat (1 millió rubel). A lakás eladása után fizetendő adó összege:
(70% x 5 000 000 - 1 000 000) x 13% = 325 000 rubel.
Nyilatkozat benyújtásának szükségessége:
Skvortsov K.K. 2019. április 30-ig nyilatkozatot kell benyújtania a lakóhely szerinti adóhivatalhoz.
Az ingatlannal kapcsolatos minden tranzakció az állam ellenőrzése alatt áll. A költségvetésbe történő kifizetések összege az adott helyzettől függ. A díj mértékét leginkább az ingatlan birtoklásának időtartama befolyásolja. Az eladó köteles adót fizetni, ha az ingatlanban lévő 3 évnél rövidebb lakást ad el.
A jogrendszer saját követelményeket támaszt az országban szerzett bármely jövedelemmel szemben. A négyzetméter értékesítés utáni nyereség is bevétel, ezért adóköteles.
A költségvetésbe történő befizetést annak a volt lakástulajdonosnak kell teljesítenie, aki bevételhez jutott. De különbségek vannak az oroszországi rezidensek és nem rezidensek adókulcsának összegében, míg az állampolgárságot semmilyen módon nem veszik figyelembe:
Az első kategória képviselői számára az adótörvény levonásokat és kedvezményes feltételeket ír elő az adó kiszámításakor, a nem rezidensek számára nincsenek ilyen bónuszok, és az ingatlanok eladásakor fennálló tulajdonjogának időtartama nem számít.
A jogszabály nem ír elő szigorú követelményeket az országban tartózkodó személyek számát igazoló dokumentumokkal szemben. Az oroszországi tartózkodás idejét külföldi vagy diplomata útlevél, migrációs kártya, tengerész útlevél stb.
A gyakorlat azt mutatja, hogy az Orosz Föderáció állampolgáraitól ritkán van szükség ilyen bizonyítékokra, de az adóhatósággal való bajok elkerülése érdekében ügyelni kell az adó összegének előzetes csökkentésére.
Az ingatlan értékesítése esetén az államnak fizetendő adó alól mentesített személyek, akiknek az ingatlan 3 évnél rövidebb ideje volt:
Szintén az új jogszabály szerint az adómentesség az ingatlan birtoklásának időtartama 5 évtől (azoknak, akik 2016. január 1. előtt vásároltak lakást).
Az adót közvetlenül befolyásolja a lakás kataszteri értéke – úgy gondolják, hogy a kapott jövedelem összege nem haladhatja meg az érték 70%-át.
A kataszteri érték a kormányzati szervek által megállapított lakásköltség az ingatlanpiacon, az elhelyezkedés kényelmétől, a közlekedési csomópontok elérhetőségétől, a központtól való távolságtól, a kényelemtől, a területtől és egyéb tényezőktől függően. A számot megtudhatja a Kataszteri Kamarában, a kataszteri útlevélből vagy a Rosreestr weboldalán.
Az adó kiszámításakor a lakás maximális értékét veszik fő mutatónak. Ha kataszteri, akkor 2017-ben 0,7-es csökkentési tényezőt alkalmaznak rá. A szerződést teljes egészében figyelembe veszik. Ha a lakást 2016 eleje előtt vásárolták, akkor az adózás nem a kataszteri értéktől függ.
Jelenleg átmeneti időszak van az adózásban. A csökkentési tényezőt 2017-re 0,7-ben határozzák meg, de minden évben egy tizedével emelkedik, amíg el nem éri az egyet.
Ezért az eladóknak meg kell fontolniuk, hogy mikor lenne jövedelmezőbb számukra megválni ingatlanuktól, és várniuk kell-e több évet a valószínű adómentességgel.
A 3 évnél rövidebb ideig birtokolt lakás eladásakor a tulajdonosnak 3-NDFL bevallást kell kitöltenie, és önállóan ki kell számítania az adó összegét.
Az adó mértéke a lakás értékének 13%-a.
Például a tulajdonos 1,5 évig birtokolta a lakást, amit vásárolt, és 3 450 000 rubelért eladta. A kataszteri érték 4 850 000 rubel.
A számításokhoz egy nagy számot veszünk, ebben az esetben az állam határozza meg:
13%*(4 850 000*0,7) = 441 350
441 350 rubelt kell befizetni a költségvetésbe.
Az Orosz Föderáció frissített adótörvénye lehetővé teszi a beszámolási időszakban adózott jövedelem összegének csökkentését a kiadások összegével.
A kiadások közé tartoznak a közjegyzői szolgáltatások és ügyvédi szolgáltatások, a lakás javítási munkái stb. Ilyen helyzetekben a 3-NDFL nyilatkozat benyújtásakor minden csekket csatolnak. Ha a kiadások meghaladják a bevételt, akkor adót nem kell fizetni, de nyilatkozatot mindenképpen be kell nyújtani.
Példa:
2017 elején egy lakást vásároltak 3 500 000 rubelért. A kataszteri értéke 3.200.000. Van egy javító cégtől származó elszámolási nyugta a februári munkák elvégzéséről 300.000 rubel értékben. Az új bérlő úgy dönt, hogy eladja az ingatlant, vevőt talál. Ügyvédi irodához fordulnak, és adásvételi szerződést kötnek 3 900 000 rubelre. 3000-et költöttek ügyvédre.
Az adó kiszámítása a következőképpen történik:
38 610 rubel - egy lakás eladásából származó jövedelem adója, amelyet a költségvetésbe kell fizetni.
Az adó összege az adólevonási jog igénybevételével csökkenthető. A lakóingatlan eladásakor 1 000 000 rubel.
Így minden adófizető 130 000 rubelt ad az államnak.
A levonás évente csak egyszer használható fel.
Ezzel nem csökken az adó összege, de ha a tulajdonos ugyanabban az adóidőszakban új ingatlant szerez, akkor a jövedelemadó-visszaigénylés kompenzálhatja a korábban befizetett.
Ha egy lakás tulajdonjogának időtartama 3 évnél rövidebb volt, az eladást követően önállóan kell kiszámolni az adót, és be kell nyújtani egy nyilatkozatot az adóhatósághoz. A beszámolási időszak egy naptári év. A 3-NDFL űrlapot a jelentéstételt követő év április 30-ig kell benyújtani.
Ha az adó összege kiadások miatt csökken, akkor a bevallással együtt minden, ezeket a költségeket igazoló dokumentumokat át kell adni.
Ha a 3-NDFL űrlapot nem nyújtották be a megadott határidőn belül, akkor minden késedelem hónapja után 5% -os büntetést kell fizetnie az adó összegére, de nem kevesebb, mint 1000 rubel. Még ha nincs is mit fizetni a költségvetésbe, a büntetés akkor is felszámításra kerül.
Késedelmes fizetés esetén a kötbér havi 20%-ra emelkedik.
Sok tulajdonos adót nem akarva jóval kisebb összeget tüntet fel az adásvételi szerződésben, mint amennyit az ügylet eredményeként ténylegesen kapott. Például egy 1 000 000-nél kisebb szám beírásával a levonással csökkentett adóalap nullává válik.
De ez a gyakorlat gyakran nem felel meg a vevőnek:
Ha tetszik az ingatlan, az új tulajdonos elkerüli a pénzvesztés lehetséges kockázatát, ha vállalja, hogy az eladónak megfizeti az adó összegét. De ez a lehetőség sokak számára nem megfelelő.
Az ilyen spekulációs akciók miatt módosították a kataszteri érték elszámolásáról szóló jogszabályt az ingatlanértékesítésből származó jövedelemadó kiszámításakor. Korábban a számítások a készletértéket vették figyelembe, ami jóval alacsonyabb, és nem tükrözi az objektum valós piaci árát. A változások az ingatlantulajdon időkeretét is érintették. Most adófizetési kötelezettség terheli mindazt, aki 2016 eleje óta lakást vásárolt és eladja, amíg 5 évig nem volt tulajdonában.
A videón a lakáseladás után fizetendő adóról
A 3 évnél rövidebb ideig birtokolt ingatlanok értékesítése standard módon történik. De ebben az esetben figyelni kell az adófizetésre. Az adóbevallás kitöltése kötelező, függetlenül attól, hogy van-e fizetendő összeg a költségvetésbe vagy sem.
