2018-ban fontos változások lépnek életbe az ingatlanügyi jogviszonyokat szabályozó jogszabályokban. Oleg Szuhov, az Ingatlanjogászok Céhének elnöke a legfontosabb dokumentumokról beszélt a Rosszijszkaja Gazetának.
Folytatódik a dacha-amnesztia fokozatos eltörlése, szigorodnak a telekhatárokra vonatkozó követelmények. Az egyik legvitatottabb változás a közös építés reformja, amely a piaci szereplők szerint az iparág összeomlásához vezethet.
2017 óta a vidéki házak kataszteri nyilvántartásához kötelezővé vált a műszaki terv elkészítése egy tőkeépítési objektumhoz. A változtatások lényege, hogy a tájház a tervrajzon szereplő épület kontúrjának határain belül álljon. Ezt a 2018. január 1-jén életbe lépett tilalom folytatta – a továbbiakban nem rendelkezhet az USRN-ben nem szereplő telkekkel. Ehhez a helyszínen földmérési eljárást kell végezni kataszteri mérnökkel. Telket nem fog tudni eladni vagy ajándékozni, még akkor sem, ha tulajdoni okirat van a kezében. Lényegében Ön lesz az objektum felhasználója, nem pedig tulajdonosa.
A módosítások a 2014. december 22-i 447-FZ "Az állami ingatlankataszterről szóló szövetségi törvény módosításáról" szóló szövetségi törvény alapján történtek. A változtatások célja a földterületek határainak fokozatos tisztázása. Ma a gyakorlatban nagyon sok vita folyik a földviszonyok terén, csak azokra az esetekre vonatkozik, amikor nehéz megérteni, hol ér véget az egyik telek határa és hol kezdődik a másiké. adóalap, mivel jóval kisebb lesz az illegális telkek száma.
Az IZHS (egyedi lakásépítés) dacha amnesztiája véget ér. Ezt a 2006. június 30-i N 93-FZ szövetségi törvény írja elő. A fő változás, hogy a lakásépítési jogosultság 2018. március 1-től történő bejegyzéséhez szükséges lesz a létesítmény üzembe helyezésének engedélyezése. Ha ezen időpont előtt sikerül regisztrálnia a jogot, akkor egyszerűsített eljárást kell alkalmazni - az úgynevezett "dacha amnesztiát".
Ez az újítás meglehetősen várt volt, mivel a hatóságok most a telkek és az azokon található egyedi lakásépítések egyszerűsített nyilvántartási eljárásának fokozatos megszüntetése felé tartanak.
Az amnesztia másik része a földterületek tulajdonba vételének egyszerűsített eljárására vonatkozik. Ez a rendelet 2020-ig marad érvényben. Kezdetben a dacha amnesztiát azért vezették be, hogy csökkentsék az el nem számolt épületek és telkek hatalmas számát, és növeljék az adóalapot. A projekt nagyrészt teljesítette a feladatát, ezért a hatóságok bevezetik az egyszerűsített megközelítés fokozatos elutasítását a vidéki és kertes ingatlanok tervezésénél.
Új követelmények a közös építésben
2018. január 1-től új szabályok léptek életbe a közös építés területén. A fejlesztők tevékenységével szemben támasztott követelmények sokkal keményebbek lettek. Először is, ez a fejlesztők pénzügyi tevékenységére vonatkozik. A vállalatoknak minden tranzakcióhoz egy bankszámlával kell rendelkezniük. A fejlesztőknek tilos olyan tranzakciókat kötniük, amelyek nem kapcsolódnak közvetlenül a részvényesektől származó forrásbevonáshoz. Valójában arról beszélünk, hogy megerősítik a hitelintézetek ellenőrzését az építőipari cégek pénzeszközei felett. A fejlesztő önerő mértéke legalább a létesítmény projektköltségének 10%-a legyen.
A második pont az építési szervezetre és az engedélyekre vonatkozó követelmények növekedése. Bevezetik az „egy engedély – egy építkezés” elvét.
Egy engedély alapján több házat is lehet építeni, de több engedély alapján tilos lesz. Magának a fejlesztőnek legalább 3 éves tapasztalattal kell rendelkeznie lakóházak építésében (10 000 négyzetmétertől). Ezt a 2004. december 30-i N 214-FZ „A társasházak és egyéb ingatlanok közös építésében való részvételről” szóló szövetségi törvény módosításai állapítják meg.
Mi a legfontosabb kívánság olvasóinknak az újévben? Természetesen sikeresen oldja meg a lakhatási problémát! Ritkán alakulnak ki ideális feltételek a piaci lakáseladáshoz és -vásárláshoz, az élet pedig nem vár, és ma fontos döntések meghozatalára kényszerít. Igaz, a következő év kedvezőnek ígérkezik a vásárlók számára. De mindenesetre fontosak számunkra a szakértők előrejelzései az árakról, a jelzáloghitel-feltételekről, az építési tervekről és az új törvényekről.
Ez a cikk referencia és tájékoztató anyag, a benne található összes információ tájékoztató jellegű, és csak tájékoztató jellegű.
Az ingatlanportál az ünnep előestéjén piaci szakemberekhez fordult azzal a kéréssel, hogy ésszerűen válaszoljanak a következő kérdésre: „Miért vegyek lakást 2018-ban?”. A szakértők több fontos szempontot is megjegyeztek, amelyekkel az ingatlanvásárlóknak tisztában kell lenniük.
A vásárlók elvileg nyugodtan koncentrálhatnak a mai négyzetméterköltségre. Emlékszünk rá, Moszkvában átlagosan 165-167 ezer rubel körül mozog. Az árak már régóta ezen a szinten vannak, mondhatjuk tavasz óta. Ársokkok láthatóan a következő hónapokban még a közelgő márciusi orosz elnökválasztás ellenére sem várhatók (általában a választások előtt megugrott a kereslet és némi „ugrás” az árakban). Bár természetesen ezt az eseményt szem előtt kell tartani.
Ma már sok a lakáskínálat, széles a választék, az év első fele is kedvezőnek ígérkezik a vevők számára – jegyzi meg: „Az újév előtt és az ünnepek utáni első hónapokban a másodlagos lakások tulajdonosai lojálisak a tárgyalásokon, az alkudozás jó kedvezményekhez vezethet. Emellett a fejlesztők bónuszokat és promóciókat is kínálnak.” „Az ingatlanszegmens tele van vonzó négyzetméter költségű ajánlatokkal. A fejlesztők hűségesek, ezért érdekes promóciók és különleges ajánlatok várják a vásárlókat ... Most jó üzletet köthet ”- ért egyet egy kolléga Az NDV-Nedvizhimost értékesítési igazgatója, Tatyana Podkidysheva.
„2018 első fele a legalkalmasabb időszak a lakásvásárlásra – a minőségi projektek elérhetősége, a fejlesztők és a bankok közötti verseny, és ennek eredményeként alacsony (kiinduló) lakásárak, újévi és karácsonyi kedvezmények a fejlesztőktől” támogatja az általános véleményt.
A jelzáloghitelezés szempontjából nagyon fontossá vált a leköszönő év: a teljes "megfigyelések történetében" először - és emlékszünk rá, hogy az orosz jelzáloghitel 2018-ban lesz 20 éves - a hitelkamatok elérték a legalacsonyabb kamatokat - 9 -10% évente.
„Most és a jövő év elején a legjövedelmezőbb jelzáloghitel ajánlatok lesznek az oroszországi ingatlanpiac megjelenése óta: egyszerűen úgy dönt, hogy havi 15 000 jelzáloghitelt fizet a havi költségvetéséből, akkor elköltözhet. egy lakásba még egy szobával” – tanácsolja Nyikolaj Lavrov, a „Szentpétervárra költözünk” interregionális lakhatási program vezetője, az Ingatlan Szentpéterváron cégcsoport vezérigazgatója.
Szó szerint a portál által megkérdezett kommentelők mindegyike a megfizethető jelzáloghitelekre irányítja a potenciális vásárlók figyelmét, miközben a kamatok további csökkenésére lehet számítani, legalábbis erre irányul az Orosz Föderáció Központi Bankjának politikája. Kell-e erre várni? Piaci szakemberek emlékeztetnek arra, hogy ma is lehet hitelt kapni egy Önnek tetsző lakásra, kamattámogatáson a fejlesztőtől évi 6-7 százalékos áron.
"És azoknak az ügyfeleknek, akik már vettek lakást jelzáloghitelre, a 18. év is ajándékot ad" - ígéri Nikolai Lavrov. „Képes lesz a hiteleit a most megjelenő kedvezményes kamatláb mellett refinanszírozni, és anélkül, hogy bármit is változtatna, csökkentheti a kifizetéseket.”
És még egy lényeges pont: 2018-ban a jegybank új szabályokat vezet be, amelyek szigorítják az alacsony előlegű (DW) hitelek kibocsátását. Különösen az ilyen kölcsönök kamatait fogják emelni. Vagyis a legkedvezőbb feltételek megmaradnak azoknak a hitelfelvevőknek, akiknek a lakhatási költség 20%-a. Számíthatnak majd további kamatcsökkentésekre és önmagukkal szembeni lojális hozzáállásra. Sok szakértő helyesnek tartja ezt a döntést – elvégre a PV-vel vagy alacsony PV-vel rendelkező jelzáloghitelek a hitelfelvevők számára gyakran súlyos teherré válnak.
Jövőre az állam folytatja a családokat támogató szociális projekteket, és újakat indít. 2021-ig meghosszabbítják az anyasági tőkeprogramot (MSK). Emlékezzünk vissza, hogy gyakran a fiatal szülők csak jelzálog-előlegként használják. Az MSC-k jelzáloghitel törlesztésére, tőkerészesedési megállapodás kifizetésére vagy ház építésére is használhatók. Az MSC összege 453 ezer 26 rubel. Emellett az állam támogatni fogja azoknak a családoknak a jelzáloghitelét, ahol második és harmadik gyermek születik. Ennek eredményeként a család kamata 6% lesz évente. Nos, ha egy elsőszülöttes családot aggaszt a lakásprobléma - házbérlés, előlegre spórolva vagy már törlesztve, akkor az elsőszülött után járó havi támogatás jó segítség lesz számukra - az ország átlaga körülbelül 10,5 ezer rubel. Egy ilyen program nem mindenkire vonatkozik, csak azokra a családokra, ahol az egy főre jutó átlagos jövedelem nem éri el a munkaképes lakosság másfél létminimumát. Moszkvában például egy háromtagú családnak, aki ezeket a kifizetéseket kéri, kevesebb mint 84,3 ezer rubelt kell kapnia, a juttatás pedig körülbelül 14 ezer lehet. Nikolai Lavrov (Nedvizhimost kontra St. Petersburg Group of Companies) azt tanácsolja, hogy éljék ki az állam által most nyújtott előnyöket, és a 2018-as évet az "új lehetőségek új évének az ingatlanpiacon" nevezi.
Ha az év első hónapjai nyugodtnak ígérkeznek, akkor júliustól kezdenek megváltozni a játékszabályok a fejlesztők számára, ami a jövőben nem érintheti a piacot. „2018-ban továbbra is megmarad a tőkerészesedési szerződéses lakásértékesítési konstrukció, amely lehetővé teszi az építkezés korai szakaszában lévő lakások vásárlását jelentős kedvezménnyel. De a jövőben nagyon komoly változásra számítunk a közös építőipari piacon” – figyelmeztet Alekszej Kharitonov, az YIT konszern „Lakásépítés, Oroszország” üzletágának értékesítési igazgatója. 2018 júliusában életbe lép a 214. számú, a közös építésről szóló törvény módosítása, amely szigorítja a fejlesztőkre, a minimális alaptőkére, a saját forrásra, valamint az építőipari tranzakciók banki kontrolljára vonatkozó követelményeket. „Ez pedig magasabb árakhoz vezethet” – véli a szakember. – A jövőben, 2019-ben az árak további változása várható, a növekedési tényező a közös építkezés elutasítása és a projektfinanszírozásra való átállás lesz. A projektfinanszírozás banki kamatait még nem határozták meg, a legvitatottabb számokat nevezik. De egyetértés van abban, hogy a fejlesztő építési költségei növekedni fognak, legalábbis a hitel kiszolgálásával és a kamatfizetéssel kapcsolatos költségek tekintetében. És ez természetesen az árakat is befolyásolja, előrejelzésünk +15%.”
Nos, 2019-ig még élnünk kell, és a hatóságok továbbra is azt ígérik, hogy fokozatosan reformálják meg a piacot, és nem adják fel egyik napról a másikra a „részesedést”. És „2018 egy átmeneti időszak lesz, amikor a vásárlók nagyon jövedelmezően vehetnek lakást, ebben biztos vagyok Ekaterina Rumyantseva, a Kalinka Group igazgatótanácsának elnöke, - mert a fejlesztők érdeke a projektek gyors megvalósítása, a korábban megvásárolt telkeken az építkezés megkezdése, az eszközök bevételre hozása, és mindez annak érdekében, hogy időben megérkezzenek a 214-FZ módosításainak hatálybalépése előtt. A szakember azt feltételezi, hogy a fejlesztők többsége vonzó áron mutat be új projekteket, így sokan tudnak majd nyereségesen vásárolni. A Bon Ton Ingatlaniroda vezérigazgatója, Natalia Kuznetsova arra is számít, hogy sok érdekes új épület kerül a piacra: "Ez kétségtelenül még nagyobb versenyt eredményez a fejlesztők között, és hozzájárul az új marketing kampányok, promóciós ajánlatok, kedvezmények megjelenéséhez."
A Larisa Inchenkova, a szakértői iroda fejlesztési igazgatója és az első luxusingatlan-butik, az MK-Elite hangsúlyozza, hogy a kiélezett verseny arra kényszeríti a fejlesztőket, hogy új megoldásokat keressenek a termék vonzerejét illetően: "így a tervezési megoldások valódi kaleidoszkópját láthatja, számos vonzó körülményt."
Yana Glazunova, a VSN Realty vezérigazgatója, megjegyzi, hogy a minőségi és átgondolt projektek alapvetően új teret teremtenek az életnek, és az elavult elrendezések a múlté válnak a felújítási program keretében lebontott ötemeletes épületekkel együtt.
Maxim Kavarants, az SDI csoport fejlesztési alelnöke hangsúlyozza, hogy a fejlesztők ma már nem csak dekorációval ellátott lakásokat tudnak kínálni, hanem bútorokkal is.
Ahogy mondani szokták, minden érted van!
Késlekedés nélkül választhat lakást, hiszen rengeteg ajánlat van. A tömegszegmens (gazdaságosság és kényelem) iránt érdeklődő vásárlók számára Tatyana Podkidysheva, az NDV-Nedvizhimost értékesítési igazgatója azt tanácsolja, hogy nézzék meg közelebbről a moszkvai régió új épületeit: a "" negyedet, mikrokörzetet. "Krasnogorsky", lakókomplexum "Leningradsky". Ha Moszkváról beszélünk, akkor ezek olyan objektumok, mint az Ezüst lakókomplexum, a Duet lakóépület, a Gorod lakókomplexum, a lakókomplexum "", a Nord apart-komplexum.
Jevgenyij Bolsakov, a CSAK üzleti osztályú társasház kereskedelmi igazgatója, a Central Properties beszámol arról, hogy a társaság már felépítette a negyed mind a nyolc épületét, és a benne található lakások 630 darabját (67%) értékesítette. Az új, 2018-as évből pedig öt hónapot tölt majd azzal, hogy a 930 CSAK lakás mindegyikét felkészítse a házavatóra – elvégzi a teljes befejezést, valamint a konyhabútorok és háztartási gépek felszerelését. „Júniusban pedig ügyfeleink megkapják a kulcsokat, és új életet kezdenek új otthonukban. Amint látja, már nem sok idő és lakás maradt, hogy az egyik tulajdonosává váljon - mindössze 141 nap és 300 lakás. CSAK ne várjon!” – buzdítja Jevgenyij Bolsakov a vásárlókat.
A Big Realty vezérigazgatója, Svetlana Lapshina ingatlant kínál azoknak, akik gyermekeik jövőjéről gondolkodnak: „Cégünk két know-how-val rendelkezik - képes megszervezni olcsó stúdiók vásárlását a vásárlók számára, többek között Moszkva központjában. 4 garzonra bontás után eladunk egy lakást, így olcsó lakhatást és kiváló első lakást kapunk gyereknek vagy fiatal családnak. Ügyfeleinknek európai programokban való részvételt is kínálunk - Belgiumban, Franciaországban, Németországban, hogy lakhatást biztosítsunk minden olyan személynek, aki tanulmányait vagy munkáját ezekkel az országokkal köti össze.
Azoknak ajánlja, akik minőségileg szeretnék emelni életszínvonalukat az üzleti és üzleti+ szegmensben lakásvásárláshoz. Az ilyen projektek készen állnak arra, hogy magas státuszt kínáljanak, a homlokzatok, a bejárati csoportok és a szomszédos területek érdekes koncepcióját, valamint az apartmanok exkluzív lehetőségeit kínálják. Különösen a Kutuzovsky Prospekton található "", amely az üzleti + szegmens összes jellemzőjével rendelkezik. Most speciális négyzetméterár - 193 000 rubeltől és kedvezmények a parkolóhelyekre.
Maria Kotova, a GORN Development Lakóingatlan Osztályának vezetője meghívja vásárlóit a "NESKUCHNY HOME & SPA" prémium osztályú lakóparkba. Rekordalacsony - évi 6% -os jelzáloghitellel álmai lakást vásárolhat.
Dmitrij Lobov, a Lifedeluxe.ru projekt kereskedelmi igazgatójaúgy véli, hogy a drága ingatlanokat vásárlóknak lehetőségük lesz választani és alkudni, megbeszélve az akciós árakat és a speciális fizetési feltételeket a fejlesztőkkel.
Szakértőink nemcsak lakásvásárlást tanácsolnak, hanem gratulálnak az olvasóknak az újévhez.
Így, Alexey Lopatin, az XLPartners Valuation projekt igazgatója, emlékeztet arra, hogy 2018 a kutya éve – az ember nemes, barátságos és leghűségesebb barátja: „Ha nincs kutyád, akkor itt az ideje, hogy szerezz egyet. Egy kiskutyát beengedni a házba azt jelenti, hogy melegséggel, szeretettel és kedvességgel töltjük meg az otthoni légkört. És jobb, ha új házról vagy lakásról van szó.
Az LLC "" vezérigazgatója Igor Ponomarev azt kívánja, hogy az ünnepek alatt „kedves légkörben, boldogságban és jó változásokban reménykedjen – egészen az új lakásba költözésig”.
Az NDV-Nedvizhimost értékesítési igazgatója, Tatyana Podkidysheva„harmóniát, családi boldogságot, jó hangulatot, minden legbensőbb vágy megvalósulását és természetesen ideális lakást kívánt nekünk”, ill. a "Bon Ton" ingatlaniroda vezérigazgatója Natalia Kuznetsova- "Sikeres és jövedelmező vásárlások, megbízható partnerek, helyes döntések, siker minden törekvésben és otthoni kényelem!".
És most a beígért meglepetés legkreatívabb szakértőinktől - újévi kívánságok versben.
Irina Chernikova, az SDI Group információs, reklám- és PR igazgatója:
Legyen ez az év fényes és fényes.
Sok új ötletet hoz!
És egy észrevehető projekt a piacon
Minden moszkvainak kedveskedünk.
Szokatlan formája van
Kifinomult, kifinomult íz.
Az irántuk való csodálat a norma.
És a helyszín is plusz!
A Vernadsky sugárúton lesz
Az IFC üzleti osztálya növekedni fog.
Ha egyszer meglátják, senki sem felejti el
És igen, nem tud túllépni rajta.
Az első MK-Elite luxusingatlan butik munkatársaitól:
Elit lakás az újévben
Kívánunk neked! Tartsd észben,
Ma van a vásárlás pillanata
Mester, fejezd be, szeress – és élj!
Itt a legjobb pillanat a vásárláshoz:
A fejlesztők szívesen tesznek engedményeket,
Csak érted harcolsz a versenyen
(Aki rugalmas, készüljön boldog sorsra).
Ismét nő a lehetőségek száma...
A lehető legrövidebb időn belül elvezetjük álmai házához:
Érezd jól magad az elit eladások tengerében
20 éves tapasztalattal alátámasztva.
Sokáig a piacon. Saját szakértői kör.
Minden problémát közösen megoldunk.
Az ügyfél partner. Az árnyalatok ismerősek.
Szép évet és jó otthont!
Rap a Kalinka Group csapatától:
Lakásvásárlás újév előtt
Különleges ajándék lesz:
Ez egyszerre egy nyaralás és egy jó befektetés,
Ami javítja anyagi helyzetét.
Mindenki örül a vásárlónak az újévben -
A tulajdonosok engedményeket tesznek, a fejlesztők beállnak a sorba
És bónuszokat kínálnak, kedvezményeket adnak, -
Ez komolyabb, mint az ünnepi kártyák!
Újév óta minden drágult,
Jól cselekszik, aki december végén vesz lakást!
Vevő nagy költségvetéssel!
Vásárolja meg a "Cár kertjét" - nem fogja megbánni!
Boldog új évet! Kerek!
Denis Popovtól, a Contact Real Estate ügyvezető partnerétől:
Adjon neked az újév
További jövedelmező befektetések!
A high-end piac hozza
Te tőkeszorzás.
Ahogy a volatilitás csökkent,
Stabilitást mutatott
És továbbra is folytatni fogja
A projektek mennyiségének feltöltése.
Ugyanakkor az árak véleményünk szerint
Lassan csökken tovább...
Mosolyogjon rád a szerencse
Megérkezett az álom ingatlan!
A "Troika RED" fejlesztőtől:
Gratulálunk a Trojka RED-nek,
Vevői tanács:
A 18. évben
Ne maradjon le az előnyökről.
Lakást kell vásárolni
Amíg az árak nálunk barátságosak.
Az otthonos kutya évében
A fejlesztők nyitva állnak.
És adunk egy tippet:
Az árak olyanok lesznek, mint a mesében.
Kedvezmények, akciók, részletek,
Hitelfizetési halasztás.
Nem lógunk a felhők között
Januárban nyitunk.
Új LCD Lyubertsyben
„Felhők” néven.
Világos komplexum - 6 ház,
Pár év – és kész.
Várakozás az ügyfelek megkezdésére értékesítés.
Ne maradj le az izgalmakról!
A VSN Realty sajtóközpontjából:
Ideális alkalom lakásvásárlásra
Újévben érkezik hozzánk:
A jelzáloghitelek alacsonyabbak, a projektek elérhetőbbek,
Az elnök a családról beszél.
18. év minden felveszi az indítékokat,
A hóesés árak csökkenni fognak.
A VSN Realty gratulál kollégáinak és ügyfeleinek -
Engedd, hogy a lakás bejöjjön az életedbe!
2019.03.25., Sasha Bukashka
Saját otthon birtoklása még menőbb, mint egy autó. Hiszen ha busszal el lehet jutni A pontból B pontba, akkor nagyon problémás megtenni a tetőt a feje fölött. A kész lakások árai pedig sokakat arra késztetnek, hogy a közös építkezésben keressenek kiutat: így legalább nem sokkal, de olcsóbban.
A 214-FZ törvény a közös építkezésről segít megvédeni magát és megtakarításait a gátlástalan fejlesztőktől, és megszerezni a fizetett négyzetmétereket.
Cikkünk célja, hogy elmondja Önnek azokat a főbb pontokat, amelyeket tudnia kell a 214-FZ törvényről. A törvény teljes szövegét aktuális változatában is letöltheti tőlünk (az anyag szövege alatt, a lap végén).
A „részesedés” legnagyobb veszélye, hogy már kifizette a pénzt, és az új házban lévő lakása még csak papíron létezik, mert a ház még nem épült fel.
Az ikrek születésével a Benediktov-család nehezen tudta összebújni egy szobában. Ezért úgy döntöttek, hogy eladják a kis családot, hozzáadják az autóra félretett pénzt, és vesznek egy új háromrubeles bankjegyet egy épülő házban. 214, a házastársak nem olvasták el a közös építésről szóló törvényt, de a fejlesztővel kötött megállapodás szerint a házat hat hónapon belül át kellett adni.
Benediktov felesége ekkor költözött gyermekeivel a szüleihez a faluba, a családfő pedig elkezdett készülni a költözésre. Ám amikor fél év múlva a boldog Benediktov megcsodálni jött új, 25. számú lakását - ahogy a szerződésében is meg volt írva -, egy fürge parasztot talált benne, aki aktívan felügyelte a szerelőket. A paraszt egy részvényszerződést is aláírt, kifizette a pénzt, és a papírok szerint ugyanilyen joga volt ugyanabba a 25-ös lakáshoz. Volt még több ilyen szegény ember a házban. És mindannyian a bíróságok küszöbét üldözik több éve. A vitatott lakásokat letartóztatták, Benediktov felesége pedig válással fenyeget.
Emma Stanislavovna eladta a dachát és az antik dekorációkat, hogy unokájának lakást vegyen, bár kicsi, de különálló. Az építő céget a barátok tanácsa alapján választották ki. Az ígéretek szerint néhány hónapon belül átadják az új házat. De eltelt két év, és az új épület mindössze három emeletet emelkedett a tervezett tizenhat helyett. A fejlesztő csődbe ment, az igazgatót keresik, a megtévesztett részvényesek Emma Sztanyiszlavovna vezetésével a polgármesteri hivatal előtt pikettelnek, és levelet írnak minden hatóságnak.
Egészen a közelmúltig az ilyen helyzetek nem voltak ritkák. A megosztott építésről szóló új törvény - 2018 sok változáson és kiegészítésen ment keresztül az első kiadásának 2004-es elfogadása óta, míg végül lehetővé vált a fejlesztők tevékenységének valódi állami szabályozási rendszerének megjelenéséről beszélni. és garantálja, hogy a pénz nem tűnik el nyomtalanul, hanem megépül az ingatlan és átadják a tulajdonosoknak.
A törvény szövege meglehetősen bonyolult, és inkább szakemberek számára készült, de néhány pontra minden olyan személynek emlékeznie kell, aki úgy dönt, hogy részt vesz a közös építkezésben:
A törvény szerint minden fejlesztőnek létre kell hoznia saját hivatalos weboldalát az interneten. Egy ilyen oldalon minden szükséges információt megtalál magáról az építőipari cégről, annak építési engedélyeiről, az épülő létesítmények projektdokumentációjáról, a fejlesztőnek a kompenzációs alapba történő hozzájárulásáról, valamint a lezárt projektekről. A dokumentumok előzetes megismerése lehetővé teszi a legjobb megoldás kiválasztását, amikor eldönti, hogy részt vesz-e a közös építkezésben, és szükség esetén előzetesen konzultáljon egy ügyvéddel.
A fejlesztő megbízhatóságát, munkájának minőségét az ellene indított perek alapján lehet megítélni. A választottbíróságok vizsgálják a szervezeteket érintő vitákat: az ilyen esetek a hivatalos weboldalukon találhatók. Az Állami Autonóm Rendszer „Pravosudie” portálján tájékozódhat a polgárok által a fejlesztő ellen benyújtott követelésekről és az azokkal kapcsolatos döntésekről.
A közös építkezésről szóló kulcsfontosságú törvény (FZ-214) jövő évi módosításai gyakorlatilag a részarányos építkezést csökkentik. Ez azt jelenti, hogy az építők hatalmas pénzt veszítenek el a részvényesektől. Csak Szentpéterváron évi 240 milliárd rubelre becsülik. Az építtetőknek sürgősen alternatív projektfinanszírozási forrásokat kell keresniük. De nincs sok lehetőség, és mindegyiknek komoly hibái vannak. Hatékony pénzügyi konstrukciók nélkül az építőipar elkerülhetetlenül zsugorodni fog, a lakásárak pedig emelkedni fognak. Mindeközben a szövetségi hatóságok komolyan tárgyalják a fejlesztőkre vonatkozó követelmények szigorításának ötletét már 2018. január 1-jétől – a törvényben előírtnál hat hónappal korábban. Múlt héten erről tárgyaltak az Orosz Föderációban. Pozitív döntés esetén az építtetők legkomorabb elvárásai válnak valóra.
Az FZ-214 tavaly nyáron elfogadott módosításai szinte teljessé teszik az építők bankoktól való függését. Az új szabályok szerint az építtetőknek minden művelethez egy bankszámlával kell rendelkezniük, hitelintézetet nem válthatnak (bár a banki jutalék összege semmilyen módon nincs korlátozva), nem hajthat végre olyan tranzakciót, amely nem kapcsolódik közvetlenül forrásbevonáshoz. részvénytulajdonosoktól, és még sok más (lásd "Főbb újítások..."). Ez valójában azt jelenti, hogy a fejlesztők összes pénzforgalma a hitelintézetek ellenőrzése alatt áll. De nem ez a legrosszabb. A legrosszabb esetben a közös építkezés, mint jelenség teljesen megszűnik, mert az új jogi valóságban az építőipari cégek szerint az építési szakaszban nem tudnak pénzt vonzani a polgároktól, és kénytelenek lesznek csak eladni. kész ház. Az ipar hatalmas tőkét veszít. Csak Szentpéterváron, ahol körülbelül 3 millió m2 lakás épül évente (80% a tulajdonosok rovására), a fejlesztők 240 milliárd rubelt fognak hiányolni.
Szentpéterváron egyébként most senki sem árul kész lakást. Néhány évvel ezelőtt az SK "Temp" megpróbálta ezt megtenni, de végül áttért a dolevkára. "A kész lakások eladása túl drágának bizonyult. A lakhatási költségek magasak voltak, és a piaci átlagnál drágábban nem tudtuk eladni. Ha ez a konstrukció bevett gyakorlat lenne, akkor az más kérdés lenne . Különben quixotikus" - mondta. "DP" A cég vezérigazgatója ".
A reform következményei a piaci szereplők szerint végzetesek lesznek. „A kis- és középvállalkozások tömeges csődjei kezdődnek, csökkennek az építkezések volumene, és legalább 10 százalékkal nő a lakások négyzetméterenkénti költsége” – sorolja a Szentpétervári Építők Szövetségének vezérigazgatója.
"Most mindenki csinálja a magáét: a fejlesztők építenek, a bankok pedig finanszírozzák az építkezést. Most az állam a bankokat próbálja felelőssé tenni a fejlesztő stabilitásáért, az építkezés előrehaladásáért, ugyanakkor a védelem mögé bújik kezdeményezéseket és vezetést” – ért egyet Maxim Jelcov, az Első Jelzálogügynökség vezérigazgatója.
"Attól tartok, a jogalkotó végső célja a közös építkezés teljes megszüntetése. Ha a cégek kénytelenek csak kész lakásokat értékesíteni, akkor új finanszírozási forrásokat, új munkaprogramokat kell keresniük" - mondja az általános helyettes. Rendező: Beslan Bersirov.
Nem sok alternatív lehetőség létezik a fejlesztőktől származó pénzszerzésre. A legnyilvánvalóbb a projektfinanszírozás. "Most a bankok 10-15%-on adják ki. Csak a nagy cégek engedhetik meg maguknak ezt a kamatlábat. A többiek meg vannak fosztva az ilyen kölcsönöktől. A projektfinanszírozás állami támogatása és a kamatláb 3-4%-ra csökkentése élénkíthetné a piacot. De jelenleg , senkinek nincs ilyen kamat ajánlata” – mondják a .
A részvény megkerülésével pénzszerzés másik lehetséges eszköze a lakások állami szerződéses értékesítése. "De tiszta formájában nem nevezhető alternatívának – elvégre ebben az esetben is részvénykonstrukció kerül alkalmazásra. Csak az állam jár el részvényesként. Inkább arról beszélhetünk, hogy egy állami szerződést fedezetként használnak fel a társaság bevonására. bankhitel” – magyarázza Arkagyij Szkorov, a Dalpiterstroy cég (a legnagyobb állami szükségletű lakáseladó Szentpétervár) vezérigazgatója.
Egy másik lehetséges lehetőség a kötvényhitelek elhelyezése. A piacvezetők már régóta aktívan használják. "" négy aktuális hitellel rendelkezik, összesen 17,8 milliárd rubel értékben. U - három 10,6 milliárd rubelért. Október elején pedig bejelentette a tőzsdén forgalmazott kötvények programját a moszkvai tőzsdén és. Pénzben kifejezett maximális összege 25 milliárd rubel. Az első kiadás még az év vége előtt megtörténik. A fejlesztő a befolyt összeget célzott program kidolgozására és a hitelállomány optimalizálására tervezi fordítani. "Az eszköz használatának kilátásai azonban nincsenek egyértelműen megfogalmazva az új törvényben. Attól tartanak, hogy a fejlesztőket általában megtiltják bármilyen értékpapír-kibocsátástól. És még tőzsdére sem indulhatnak és lakásigazolványt adhatnak ki" a társaság aggódik.
A nyugati piacokon korábban elterjedt hitelfelvételek további sorsa sem világos. "A devizahitelek nagy kockázatot jelentenek azok számára, akik rubelben üzletelnek. És itt sok múlik a politikai helyzeten" - magyarázza Pavel Berezhnoy ügyvezető igazgató.
Úgy tűnik, a nyertesek a szentpétervári piacon külföldi tőkével működő cégek, amelyek külföldi anyastruktúráiktól vehetnek fel hitelt. "Igen, megtehetjük. De az egészséges pénzügyi egyensúly érdekében ezt a lehetőséget össze kell kapcsolnunk azzal, hogy a részvényesektől pénzt gyűjtsünk, és saját forrásokat fektessünk projektekbe. Még csak az orosz bankokkal való együttműködés lehetőségét vizsgáljuk. De egyelőre , nekünk könnyebb külső forrásból pénzt kapni, mint Oroszországban hitelt felvenni. Olcsóbb" – mondja egy külföldi tőkével működő építőipari cég képviselője.
A DP által megkérdezett bankok nem kívántak kommentálni a fejlesztőkkel folytatott további együttműködés kilátásait. A szakértők szerint azonban a bankoknak új termékekkel kell előállniuk, hogy együttműködjenek az építtetőkkel. Megjelenésük fő lobbistái furcsa módon ugyanazon bankok jelzálog-részlegei lesznek, amelyek olyan lakások építésében érdekeltek, amelyek megvásárlására jelzáloghiteleket lehet kibocsátani. "Vállalati vezetésünket arra kényszerítjük, hogy a lehető leghamarabb fejlesszenek ki ilyen termékeket" - mondta Jekaterina Sideļnyikova, a jelzáloghitelezési üzletág vezetője. De ilyen javaslatok csak 2018-ban jelennek meg.
Fotó a sofiadrobotova.ru webhelyről
Mi vár 2018-ban a fejlesztőkre és a tulajdonosokra, hogyan zajlik majd a projektfinanszírozásra való átállás, és mennyivel drágul a lakás a vevő számára a jogszabályi változásokkal? Ezt a "Pravo.ru" által szervezett konferencia résztvevői vitatták meg.
Manapság a legtöbb házat a polgárok-részvényesek költségére építik, akik akkor vásárolnak helyiségeket, amikor a ház még nem készült el. Az árkülönbség jelentős: ha összehasonlítjuk a feltárás szakaszában lévő épületben lévő lakásvásárlást és a kész lakás vásárlását, ez akár a 40%-ot is elérheti. Nem meglepő, hogy a tőkerészesedés az egyik legkeresettebb lakásépítési mechanizmus. Az esetek 98%-ában jó a helyzet vele, elmondása szerint azonban a részvényesek azon 2-3%-a, 2017-ben pedig 122 ezer ember, aki nem kapja meg időben a tárgyait, komoly problémát jelent a szabályozó számára. és a piac.
November elején Vlagyimir Putyin elnök három évet különített el a tőkekonstrukciók teljes elutasítására. A polgárok pénzeszközeit az építkezés során a tervek szerint banki hitelezés váltja fel. Közben ennek a végzésnek a keretében szigorítják a közös építkezésre vonatkozó jogszabályokat, hogy végül teljesen kikerüljenek ettől az intézménytől.
A szigorítás a 214-FZ változásai keretében zajlik, amelyek állítólag az állampolgárok jogait védik, és már sikerült felpezsdíteni a fejlesztői piacot. Utóbbiak azt kifogásolják, hogy a változtatások egyes fejlesztők munkáját jelentősen megnehezítik, másokat – főleg a kisebb regionális cégeket – gyakorlatilag ellehetetlenítenek.
Popov felsorolta a fejlesztők számára legjelentősebb változtatásokat. Ezek közé tartozik az „1 ház – 1 fejlesztő” szabály, amely szerint a szervezet nem köthet sok befektetési szerződést több ház fejlesztésére. Egyelőre egy ilyen terv keretében nem világos, hogy ki építi majd ki az infrastruktúrát, ha a mikrokörzetben számos házat építenek különböző fejlesztők – jegyezte meg Popov. A módosítások bevezetik az "ideális fejlesztő követelményét" is, amelyet meg kell tapasztalni és kötelezettségektől mentesen kell megtapasztalni, ami a gyakorlatban is problémás. Bármilyen, még vitatott adókötelezettség is, a fejlesztőt a törvényen kívülre helyezi. Tilos lesz pénzt vonzani, kivéve hitelszerződés alapján, és az építési területnek legalább 10 000 négyzetméternek kell lennie, ami Moszkva és a régió számára nem jelenthet problémát, valójában azonban a kis fejlesztők számára munkatilalmat jelent. régiók. Lehetetlen lesz az építésből származó pénz elidegenítése mindaddig, amíg a részvényesekkel szembeni összes kötelezettséget nem teljesítik. Ne felejtsük el, hogy vannak garanciális kötelezettségek is, emlékeztetett Popov, és a részvényesek gyakran késleltetik a lakások elfogadását, ami megnehezíti ennek a tételnek a végrehajtását.
Mindez valószínűleg nem érinti a gátlástalan fejlesztőket. Ha a cél a megtévesztés, akkor a szigorítás ezt nem teszi lehetővé. A sok nagy tárggyal dolgozó lelkiismeretes fejlesztők számára pedig ezek többletköltségek, adminisztrációs terhek. Végső soron minden a fogyasztón múlik.
Mihail Popov, a Hals-Development PJSC ingatlan- és jogi osztályának igazgatója
Mindazonáltal a változtatások sürgőssége megérett – jegyezte meg Alekszej Piskunov, a Howard Russia Támogatási Osztályának és az ingatlanüzemeltetésnek a vezetője. Például az „1 ház – 1 fejlesztő” szabály abból adódik, hogy a jelenlegi gazdasági körülmények között az állam számára előnyös, ha nagy fejlesztők vannak. Ha egy cégnek problémája van egy létesítményben, azt nem tudja megoldani úgy, hogy más létesítményekből vesz fel pénzt. A döntést a hatóságok új létesítmények engedélyének kiadásával sem tudják majd megkerülni.
Ennek ellenére a törvény egyik nyilvánvaló hátránya lesz, hogy csökken az építkezés üteme, és a bankgaranciák a részvényes vállára hullanak, aki végül megfizeti a fejlesztő terhét, vagyis elkerülhetetlenül a lakhatási költségek. növekedés. „A meghozott intézkedések mindenképpen a projektek drágulásához vezetnek, kiszorítják a kisfejlesztőket, különösen a régiókban – nem építik meg a szükséges mennyiséget” – ismerte el Piskunov.
A problémát felelősségbiztosítással lehetne megoldani. Azonban, mint már említettük, kétséges, hogy ma Oroszországban létezik-e olyan biztosítók piaca, amelyek fedezni tudják a fennálló kockázatokat.
A közös építkezés teljes elutasításának meglévő tervénél figyelembe kell venni, hogy kompromisszum is lehetséges – hívta fel a figyelmet. Andrey Kirsanov, a CJSC MR Group jogi ügyekért felelős vezérigazgató-helyettese, és érdemes elgondolkodni: elvégre a bankok ma csak 0,6 milliárd rubelt finanszíroznak. a szükséges 4,1 milliárdos finanszírozással, és nyilvánvalóan nem tudják úgy kompenzálni a részvényesek forrásait, hogy az építkezés ütemét fenntartsák. Tehát Németországban megosztott építkezés van – ez lehetőséget biztosít a részvényesektől származó források fokozatos elköltésére – mondta Kirsanov. Biztos abban, hogy Oroszországban hasonló tapasztalatokat lehet felhozni, és az egyik javaslat a projektfinanszírozás.
Vladimir Gamza, az Orosz Föderáció Kereskedelmi és Iparkamara RF Pénzügyi Piacokkal és Hitelszervezetekkel foglalkozó Bizottságának elnöke arról beszélt, hogyan fog működni a gyakorlatban a projektfinanszírozás. Azt a kérdést, hogy a gyakorlatban hogyan valósul meg a projektfinanszírozásra való átállás, amelyre az elnök három évet különített el, a múlt héten, Mikhail Men építésügyi, lakásügyi és közüzemi miniszter és a Jelzáloghitel-ügynökség képviselőivel tartott megbeszélésen tárgyalták. és lakáshitelezés, Sberbank, Russian Capital Bank, Vnesheconombank. Vladimir Gamza szerint a Vnesheconombank 2018 elejétől tervezi a Project Finance Factory elindítását. 3 milliárd rubeltől kezdődően projekteket finanszíroznak. 3000 milliárd rubel jóváhagyása már megérkezett. garanciák az állam kötvénykibocsátására. A legnagyobb kockázatú kötvények magára a bankra, a közepes kockázatúak az állami bankokra, a legalacsonyabb kockázatúak más bankokhoz kerülnek, amelyek a VEB-en keresztül kívánnak részt venni projektfinanszírozásban. A projekt megvalósítására a Bank Projektfinanszírozási Társaságot hoz létre. Az ügyet a bank alelnöke intézi Oleg Ivanov, ügyvéd, aki több mint 40 iparági törvényjavaslat kidolgozásában vett részt, beleértve a szindikált hitelezésre vonatkozó jogszabályokat, amelyek gyakorlati lehetőséget adnak az ilyen újítások megvalósítására.
ilyen éves százalékos arány mellett a fejlesztők tőkerészesedési megállapodások keretében pénzt kapnak a banktól. 2% a bankok működési költségeire megy el, 1,5% - a fejlesztő fenntartása, 2,5% a hitelintézet fedezete. A polgárok díjmentesen helyezhetnek el pénzeszközöket letéti számlákon.
A Roscapital azt tervezi, hogy 2018 júliusától kísérleti jelleggel megkezdi a fejlesztők finanszírozását a teljes projektfinanszírozási elemen keresztül. A Sberbank egyelőre nem indít kísérleti projektet, de július 1-jétől azt tervezi, hogy "felkérésre" fog működni - ha a fejlesztők projektfinanszírozással és letéti számlákkal kívánják megvalósítani a projektet, akkor a bank biztosítja ezt a lehetőséget - közölte Gamza. Azért, mert a bankok kockázatot vállalnak, évi 6%-ot várnak el azoktól a fejlesztőktől, akik a DDU keretében kapnak forrást.
Az átmeneti időszakban, amikor a megállapodás mindkét változata – mind a DDU, mind a letéti számlák – létezni fog, a kevésbé gazdag részvényesek nagyobb valószínűséggel részesítik előnyben az első lehetőséget, amely olcsóbbnak bizonyul – javasolta Vladimir Gamza.
A projektfinanszírozás megvalósításának ütemtervét 2018. I. negyedévében hagyják jóvá – tette hozzá. Ugyanakkor elképzelhető, hogy a jövőben egy teljesen új törvény is megjelenhet, amely a projektfinanszírozást szabályozza majd - mind az általános feltételeket, mind pedig a normákat rögzíti a különböző iparágak projektfinanszírozására.
2018. január 1-től új szabályok lépnek életbe a fejlesztők csődjére vonatkozóan. Szerintük kizárják a nyomon követési és pénzügyi behajtási eljárásokat, marad a csődeljárás és a külső irányítás. Az állam komolyan érdeklődik a fejlesztők csődjében: a számok azt mutatják, hogy a fejlesztés nehéz időket él át. Csak a moszkvai régióban mintegy 10 csődeljárást vezetnek be az új évben, és továbbiak is lehetnek – mondta Stanislav Kozhevnikov, a közös építési ellenőrzési funkciók végrehajtásának jogi támogatásáért felelős osztály vezetője. A Moszkvai Régió Építési Komplexum Minisztériumának Jogi Osztálya.
Felszólította a téma iránt érdeklődőket, hogy aktívan vegyenek részt a munkacsoportokban, és keressenek kiutat a problémás helyzetekből a fennálló nehézségek hatékonyabb megoldása érdekében.
Ivan Korshunov ügyvéd, KA "Kovalev, Tugushi és társai", felhívta a figyelmet arra, hogy a fejlesztők csődje esetén a legsérülékenyebb tulajdonosi kategória a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosai, amelyek között a lakások is szerepelnek. Továbbra is remélhető, hogy a jövőben jogaik egyenlővé válnak a lakóhelyiségek tulajdonosainak jogaival – jegyezte meg Korsunov. Eközben nehéz meghatározni, hogy a törvény merre haladjon: a nem lakáscélú helyiségek tulajdonosainak védelmében vagy figyelmen kívül hagyása azok javára, akik lakóhelyiséget vásároltak.
Megbeszéltük azt is, hogy mi a teendő a zálogjoggal – a pozíció kialakítása ezen a területen tulajdonképpen a bíróságok feladata – hívta fel a figyelmet Magomed Gazdiev, partner, a jogi iroda „Pénzügyi szervezetek” gyakorlatának vezetője.
A részvényeseket nemcsak megtévesztik: a „fogyasztói terrorizmus” kifejezést egyre gyakrabban használják a közös építkezés résztvevőivel kapcsolatban. A 214-FZ törvény és a „fogyasztói jogok védelméről szóló törvény” határozza meg azokat a preferenciákat, amelyeket a részvényesek használhatnak, és néha visszaélhetnek velük. Julia Sorokina, a KDS Legal nemzetközi jogi csoport partnere: ideértve a tárgy átadási és hiánypótlási határidejének megszegéséért járó kötbéreket, valamint a szerződés egyoldalú megtagadását, és annak bírósági felmondását, és sok egyéb kiváltságot. A visszaélés lehetőségét a fogyasztóvédelmi törvény szigora, a visszaélések büntetésének hiánya, valamint a fogyasztót jogai érvényesítésében szívesen segítő közvetítők megjelenése adja.
2 442 691 924 RUB
2017. I. félévében a SOY-ben fejlesztőktől gyűjtötték be a részvényesekkel szembeni kötelezettségek nem teljesítésével vagy nem megfelelő teljesítésével kapcsolatos viták keretében.
Az Igazságügyi Osztály statisztikái szerint csak 2017. I. félévben 13 195 ügy érkezett az általános hatáskörű bíróságokhoz a részvényesekkel kapcsolatos jogviták tárgyában, a választottbíróságok további 1 167 ügyet tárgyaltak ugyanebben az időszakban. Ugyanakkor a SOY-ban 2 milliárd 443 millió rubelt sikerült visszaszerezni. - komoly összeg a fejlesztőknek. A választottbírósági eljárásban ez a szám többszörösen alacsonyabb - mindössze 3,3 millió rubelre vonatkozó követeléseket teljesítettek, míg a bejelentett 7,3 millió rubelt.
A joggal való fő visszaélések az indokolatlan összegű beszedési nyilatkozatok vagy a minőségi igények indokolatlan követelései, a szerződés teljesítésének indokolatlan egyoldalú megtagadása.
Sorokina azt javasolta, hogyan védje meg magát a "terroristáktól". Így lehetőség van a szerződésben előre meghatározni a joghatóságot, jelezni, hogy a szerződő fél ismeri a projektdokumentációt és a nyilatkozatot, meghatározni a vita rendezésére vonatkozó igénylési eljárást, valamint jelezni a módosítás lehetőségét a szerződésben. projektet.
Nyikita Rozsentsov, vezető tanácsadó, jogi gyakorlati osztály, arról beszélt, hogy a gyakorlatban hogyan vitatják a föld kataszteri értékét. Példákat hozott a bírói gyakorlatból és statisztikából 2017. január 1-től október 1-ig. Eszerint a kataszteri érték megtámadására irányuló kérelmek túlnyomó többsége indoklásként az objektum forgalmi értékének megfelelő kataszteri érték megállapításának szükségességét tartalmazza - a követelések 92%-a, további 7%-a a Kbt. határozatának megtámadására irányul. bizottság a kataszteri értékelés eredményeivel kapcsolatos viták elbírálására. 1% esik a kihívásra pontatlan adatok és kataszteri hibák miatt. Ami a vitarendezés eredményeit illeti, a követelések mintegy fele - 49%, 7% - nem kielégített. Az igények 44%-át még nem vették figyelembe a statisztikák kézhezvételekor.
