Mindenekelőtt tisztázni kell, hogy egy lakóház (MKD) közös tulajdonának (OI) karbantartása a lakóház közös tulajdonának fenntartására, az általános kommunikáció és műszaki eszközök, a ház és a szomszédos terület helyiségeinek egészségügyi tisztítása.
Ez a meghatározás két alapvető szabályból következik, amelyek meghatározzák az MKD karbantartásának és karbantartásának eljárását: A bérházban lévő ingatlanok karbantartására vonatkozó szabályok, jóváhagyva. Az Orosz Föderáció kormányának 2006.08.13 -i rendelete 491. szám (491. szabály), valamint az OI MKD műszaki működésére vonatkozó szabályok és előírások, jóváhagyva. a Gosstroy 2003. szeptember 27 -én kelt végzésével 170. szám (170. számú rendelet). Az első dokumentum meghatározza az OI MKD részletes összetételét, amelyet az irányító szervezet (MA) kezel. Ez a kérdés nem igényel külön megjegyzéseket, mivel az OI összetételét a Lakáskódex rögzíti.
A 491. számú szabály meghatározza az OI karbantartásával kapcsolatos munkák körét is, a tervezési jellemzőktől, a fizikai kopás mértékétől, a műszaki állapottól, a ház elhelyezkedésének természeti és éghajlati viszonyaitól függően. Részletesen megvizsgálják azt a kérdést, hogy a helyiségek tulajdonosai kötelesek -e viselni a létesítmény karbantartásának és javításának általános költségeit.
A 491. számú szabály az OI tartalmával kapcsolatos alábbi munkaköröket határozza meg:
Egy másik normatív jogi aktus - a 170. számú rendelet a következő fő kérdések megoldását szabályozza:
Az MKD működése során megoldott összes műszaki és szervezési feladat részletes leírását az OI MKD karbantartására és javítására vonatkozó módszertani kézikönyv (MDK 2-04-2004) tartalmazza, amelyet a Rosstroy fejlesztett ki.
Az OI MKD karbantartására és javítására vonatkozó általános követelmények felvázolt listája nemcsak a műszaki blokk feladatainak nagy mennyiségű átfogó megoldásáról tanúskodik, hanem e blokk befolyásáról az UO működésének hatékonyságára is. biztosítja az irányítása alatt álló ingatlankomplexum működésének minőségét és megbízhatóságát.
Az OI MKD karbantartásának és javításának felépítése
Meg kell érteni, hogy az OI MKD, mint általánosító fogalom tartalma a házak karbantartását és karbantartását foglalja magában.
Az OI MKD tényleges tartalma viszont a következő műveket tartalmazza:
(Lásd az ábrát a mellékelt fájlban - A lakásállomány karbantartási és javítási összetett folyamatának felépítése)
A karbantartás kikapcsol:
Az "OI MKD tartalma" egyetlen fogalmának mindkét összetevője elválaszthatatlanul kapcsolódik egymáshoz, és az ezekkel kapcsolatos funkciókat egy szolgáltató szervezet látja el. Az egyetlen különbség az irányítás tárgyában van: az OI MKD karbantartása során a hatás a tetők, a padlások, az alagsorok, a homlokzatok állapotára, a külső javításra, az egészségügyi állapotra és a karbantartási folyamatra vonatkozik - az általános kommunikációra , műszaki eszközök és műszaki helyiségek.
Az OI MKD karbantartásának és javításának összetett folyamata sematikusan látható az ábrán. Ez a struktúra lehetővé teszi az IH vezetői számára, hogy világosan elképzeljék a munka összetételét és sorrendjét, kapcsolatát, miközben biztosítják az MKD szükséges karbantartási és javítási szintjét.
Az UO működési folyamatában nagy jelentőségű a helyes, azaz a szabályozási jogszabályoknak megfelelő, az egyes munkák összetételének meghatározása az MKD karbantartása során, valamint a jelenlegi és nagyobb javítások során. .
A 170. számú előírásban meghatározott számos mű összetétele azonban egyáltalán nem esik egybe e munkáknak az MDK 2-04-2004-ben meghatározott összetételével. Ezenkívül a gyakorlat azt mutatja, hogy a privatizált lakásokban a szaniter berendezések és a lakásvezetékek OI -ból való kizárása miatt azok karbantartását nagyrészt a lakástulajdonosok végzik. Az elavult szerelvények és berendezések cseréjével kapcsolatos munkálatok egy részét egyáltalán nem végzik el, például a leeresztő cső tisztítása a lerakódásoktól, az úszógolyó javítása, a csaptelepek elzárása stb.
Íme az OI MKD tartalmának funkciójának végrehajtása során elvégzendő fő munkák.
Falak és homlokzatok
Veszélyes dekorációs elemek eltávolítása, lehántott vakolat és csempe eltávolítása, ház rendszámának megerősítése.
Tetők és ereszcsatornák
Szemétgyűjtés, hó és jég eltávolítása a tetőről, belső tisztítás és külső ereszcsatornák megerősítése, faszerkezetek fertőtlenítő- és tűzállósága, redők kenése.
Ablak- és ajtótömítések
Hiányzó keretek, üvegek és ajtók felszerelése, meglévők javítása.
Egészségügyi tisztítás
Az alsó két emelet lépcsőinek és leszállóhelyeinek napi nedves tisztítása, ugyanazon a hetente a második emelet felett, a lift kocsi padlójának napi tisztítása, a lépcsők és felvonulások havi tisztítása, az ablakok éves mosása, a falak, ajtók, árnyékok nedves törlése, ablakpárkányok, fűtőberendezések, postafiókok.
A ház belsejének egészségügyi tisztítása
Konténerhelyek takarítása, kukák tisztítása, hóeltakarítás, a terület jéggel való megszórása, söprés, gyeptakarítás, fűnyírás.
Központi fűtés
A rendszer megőrzése és mentesítése, az elzárószelepek beállítása, a gumibetét tömörítése, a rendszer tesztelése és hidropneumatikus öblítése, a fűtőberendezések leállítása szivárgás esetén.
Vízvezeték és csatornázás
A küszöbök lezárása, a fistulák és repedések ideiglenes lezárása, a nyílások és az udvari csatornák tisztítása, az öntözőrendszer konzerválása és mentesítése.
Tápegység
Lámpák cseréje, házjelzők, csoportos villanyórák mérése, földelés ellenőrzése, szigetelési ellenállás mérése.
Sürgősségi szolgálat
A csővezetékeken lévő gumibetétek javítása és cseréje, a csővezetéki szakaszok cseréje 2 m -ig, kötszerek felszerelése és a dugulások megszüntetése a csövekben, az elektromos hálózat hibás szakaszainak cseréje, az elektromos panelek javítása és az olvadó kapcsolatok cseréje. A gyakorlatban a fűtési és vízellátó rendszerek szivárgásainak kiküszöbölésére korlátozódnak a vészhelyzeti szakasz leállításával.
Figyelembe véve az OI MKD tartalmával kapcsolatos munkák fenti listáját az ábrán látható diagrammal együtt, a következő következtetéseket lehet levonni.
Az OI MKD karbantartásával és karbantartásával kapcsolatos közvetlen munkákat általános műszaki felügyelet mellett végzik az általános és részleges ellenőrzések során, szinte egyidejűleg és egymástól elválaszthatatlanul. Ugyanez történik a szezonális üzemeltetésre való felkészüléskor. Ezt a körülményt az UO vezetésének figyelembe kell vennie az MKD karbantartásával kapcsolatos munkák megszervezésekor.
Azoknak az IH -knak, amelyek átvették a bérház közvetlen irányítását, és a ház karbantartását önállóan végzik bérmunkásoknak, a vonatkozó munkák elvégzésekor be kell tartaniuk az alapvető technológiai követelményeket.
Minden típusú munkához technológiai térképet kell alkalmazni. Tekintettel arra, hogy a legtöbb munka építési technológiához kapcsolódik, célszerű az építőipar szabványos technológiai térképeit használni az adott MKD működésével kapcsolatos szükséges kiigazítások bevezetésével.
A munka előállításának technológiájának hatékony végrehajtási módszereket kell biztosítania, valamint új, modern, hosszú távú és környezetbarát anyagok használatát.
Különös figyelmet kell fordítani a centralizált hőellátással rendelkező bérházak őszi-téli szezonra való felkészítésére. A belső fűtési rendszer és az IHP berendezések átöblítésével és tesztelésével kapcsolatos fő munka mellett szükséges a ház szigetelése, a csővezetékek és berendezések megsemmisült szigetelésének helyreállítása, szükség esetén az IHP helyiségeinek javítása, a csővezetékek festése és előkészítése. technikai dokumentáció.
Az IH tevékenységében a legkevésbé sikeres az MKD műszaki ellenőrzésének folyamata. Nem lehet azzal érvelni, hogy az ellenőrzéseket egyáltalán nem végzik, de nagy valószínűséggel beszélhetünk arról, hogy a legtöbb dokumentáció hiányzik a szükséges dokumentációból: ellenőrzési naplók, kiállított igazolások és létesítménykészségi bizonyítványok.
Meg kell jegyezni, hogy a tervezett általános vizsgálatokat évente kétszer (tavasszal és ősszel) kell elvégezni. E munka során az épület egészét, beleértve a szerkezeteket, a mérnöki berendezéseket és a tereprendezést is megvizsgálják.
Az ütemezett részleges ellenőrzések magukban foglalják az egyes épületelemek ellenőrzését, és azokat ütemezetten végzik.
Rendkívüli (nem tervezett) ellenőrzéseket végeznek a természeti jelenségek után, például Szentpéterváron a 2009-2010-es téli erős és hosszú havazás után. szükség volt a tető rendkívüli ellenőrzésére.
Az OI MKD karbantartásának minden költsége benne van a lakás karbantartási és jelenlegi javítási költségeiben, amelyet az MKD lakások tulajdonosai és bérlői fizetnek.
Teljesen nyilvánvaló, hogy az MKD -t irányító IH működésének hatékonysága nagymértékben függ az MKD fenntartásának megszervezésétől és a lakóktól kapott pénzügyi források racionális felhasználásától a megfelelő költségek fedezésére.
A jelenlegi javítás a következő fő típusú munkákat tartalmazza.
Alapok
A helyi deformációk kiküszöbölése, az alapok, vak területek, pincék bejáratának sérült területeinek megerősítése és helyreállítása.
Falak és homlokzatok
Hézagok tömítése, homlokzatok javítása és festése, építészeti elemek beágyazása és helyreállítása.
Átfedés
Az egyes elemek cseréje, varratok és repedések tömítése.
Tetők
Szarufák megerősítése, fertőtlenítő és tűzálló, ereszcsatorna cseréje, vízszigetelés és szigetelés javítása.
Ablak- és ajtótömítések
Az egyes elemek megváltoztatása és helyreállítása.
Lépcsők, erkélyek, előtetők
Az egyes területek helyreállítása vagy cseréje.
Padlók
Az egyes területek cseréje és helyreállítása.
Belső dekoráció
Az egyes területek helyreállítása a bejáratokban, technikai helyiségekben.
Központi fűtés
A fűtési rendszer egyes szakaszainak teljesítményének helyreállítása azok cseréjével.
Vízvezeték, csatorna és melegvíz ellátás
A rendszer egyes szakaszainak teljesítményének cseréje és visszaállítása.
Tápegység
Lakáson belüli eszközök áramellátásának cseréje és helyreállítása, beleértve az elektromos tűzhelyeket is.
Szellőzés
A rendszer teljesítményének helyreállítása, beleértve a ventilátorokat is.
Szemétnyílások
A rendszer összes eszközének működőképességének helyreállítása.
Külső javulás
Járda-, feljáró-, vakterületek, peronok, hulladéktárolók fészerének javítása és helyreállítása.
Speciális általános műszaki eszközök
Műszaki eszközök elemeinek és alkatrészeinek helyreállítása a gyártók előírásainak megfelelően. A munkát az IH -val kötött megállapodás alapján egy speciális szervezet végzi, amely a házat irányítja. A műszaki eszközök közé tartoznak a liftek, ROM -ok, antennák stb.
A jelenlegi javítással kapcsolatos munkák részletesebb listáját a 2004-04-02 MKD tartalmazza.
Az IH vezetőinek rutinszerű javítások elvégzésekor be kell tartaniuk bizonyos szabályokat.
Sajnos a legtöbb MA nem tartja be ezeket a szabályokat. Ez nemcsak az IH vezetőinek nem megfelelő szakmai felkészültségével magyarázható, hanem sok esetben azzal is, hogy vágynak a rutinszerű javítások elvégzésére szánt pénzeszközök ellenőrizetlen felhasználására, mivel ebben az esetben a jelentés csak a kiadásokra készül. pénzügyi forrásokból, de nem konkrét tervezett munkák végrehajtásához.
A gyakorlatban kialakult ilyen állapot a jelenlegi javítások tervezésével, szervezésével és végrehajtásával jelentősen csökkenti az UO működésének hatékonyságát.
Emlékeztetni kell arra, hogy a jelenlegi javítások kifizetését a bérház lakóinak tulajdonosai és bérlői fizetik, és ennek a kifizetésnek az összegét általában külön sorban kell kiemelni a fizetési nyugtában. Ez már előre meghatározza annak lehetőségét, hogy átfogó elemzést készítsünk a jelenlegi javítások költségeinek felhasználásának hatékonyságáról, és azonosítsuk a növekedés konkrét forrásait.
A lakásállomány nagyjavítása
A nagyjavítás nem hosszabbítja meg az épület élettartamát, mivel azt a legtartósabb elemek határozzák meg, amelyeket nem cserélnek le az épület során.
A nagyjavítás egy, több vagy az összes gépészeti rendszer cseréjét biztosítja, valamint a ház minden szerkezeti elemét üzemképes állapotba hozza.
A nagyobb javítások közé tartozik a lakóépületek korszerűsítése. Az épület korszerűsítése a felhasznált anyagok és műszaki berendezések korszerűsítéséből áll, a hatályos előírásoknak megfelelően. A lakásállomány korszerűsítésének lényege, hogy a fejlesztési szint növelésével javítja fogyasztói tulajdonságait, valamint modern építési szerkezetek és anyagok felhasználásával az épületeket a funkcionális követelményekhez igazítja.
A megfogalmazott koncepciók lehetővé teszik a gyakorlati tervezésben és gyártásban, hogy a nagyjavítást összetett és szelektív csoportokra bontják.
Komplex nagyjavítás- ez egy javítás a szerkezeti elemek és a műszaki berendezések cseréjével, azok korszerűsítésével. Ez magában foglalja az egész épületen vagy annak egyes részein végzett munkát, miközben megtéríti a fizikai és funkcionális kopást.
Szelektív nagyjavítás- ez egy javítás az épület egyes szerkezeti elemeinek teljes vagy részleges cseréjével, hogy teljes mértékben kompenzálja azok fizikai és részben erkölcsi romlását.
Ugyanakkor a fizikai romlás az épület műszaki és működési mutatóinak romlását jelenti, és az erkölcsi (funkcionális) - a teljesítménymutatók fokozatos eltérését az épületek üzemeltetésére vonatkozó műszaki követelmények jelenlegi szintjétől.
Jelenleg az UO -k csak szelektív átalakítással foglalkoznak, a lakás- és közüzemi reformot segítő alap így osztályozza. Az IH által kezelt házak szelektív nagyjavítását házak áttelepítése nélkül végzik.
Az IH három finanszírozási forráson keresztül végezhet jelentős felújításokat az általa kezelt házakban:
Az első két esetben a munka kifizetéséhez szükséges pénzeszközök az IH számláján vannak. A harmadik esetben az adminisztráció fizethet a munkáért, de csak azt követően, hogy az IH aláírta a munka elvégzéséről szóló törvényt.
Így az IH minden esetben hatékony ösztönzővel rendelkezik a nagyjavítási munkák minőségének és időzítésének biztosítására. Azonban nem minden EO használja ki jól ezt a körülményt.
Az IH vezetői számára a nagyobb javítások tervezése és kivitelezése a professzionalizmus komoly próbája. Az építőipar egy speciális iparág, amely nem csak a gyártásuk technológiájáról, hanem bizonyos típusú munkák gyártói, köztük és a megrendelők (jelen esetben az IH) szervezetének és kapcsolatainak sajátosságairól is tudást igényel. .
Az IH -nak előzetesen, de legalább egy évvel előre fel kell készülnie a nagyjavításra. A bemutatott anyag általános képet ad az ilyen típusú javításokról.
Kezdje a ház felmérésével, a hibás nyilatkozat elkészítésével és a szükséges munka mennyiségének meghatározásával. E munka elvégzésekor a következő vonatkozó előírásokat kell követnie:
Ezek a dokumentumok bemutatják a lakóépületek különböző elemeinek működését a nagyobb javítások előtt. Abban az esetben, ha a ház egyes elemeinek élettartama rövidebb, mint a szabvány, nincs értelme tervezni a felújítást normál üzemi körülmények között.
A meghatározott munkakör alapján becslést készítenek termelésükre. A költségvetést egy speciális szervezetre vagy tapasztalt becslő szakemberre kell bízni.
A nagyjavításra vonatkozó becslések elkészítésével kapcsolatos munkák kifizetéséhez pénzügyi forrásokat kell meghatározni az IH tervezett évre vonatkozó bevételeinek és kiadásainak becslésében. A támogatások felhasználásával végzett nagyjavítások során ezeket a költségeket bele kell foglalni az összevont becslésbe, amely előre meghatározza, hogy ilyen vagy olyan formában visszatérnek az IH -hoz. Ezt emlékeztetni kell a becslés összeállítóira, akiknek a becslésbe bele kell foglalniuk annak kidolgozásának költségeit. Ha nagyjavítást végez az Orosz Föderáció alkotó szervezetének költségvetése terhére, akkor ugyanezt kell tennie. A régiók azonban gyakran nem fizetik a tervezési becslések költségeit. Ha a nagyjavítást az IH saját forrásai terhére hajtják végre, a becslés kidolgozásának költségeit is ezen alapok terhére kell kifizetni.
Becslés rendelkezésre állása - előfeltétele annak, hogy egy ház felvehető legyen a régióban elkészített, központi forrásból származó nagyjavítási tervbe. Becslésre van szükség ahhoz, hogy szerződést kössenek egy vállalkozóval, amikor nagyobb javításokat végeznek az IH költségén, és ahhoz, hogy felmérjék az IH saját pénzügyi forrásait egy bizonyos idő alatt.
Az IH menedzserei gyakran rövidlátók, és nem tervezik meg a költségvetés költségeit, amíg a ház központosított forrásból történő nagyfelújítási tervbe történő felvételéről szóló végső döntés meg nem történik. Ennek eredményeként vagy a ház nem esik bele ebbe a tervbe, vagy az UO vezetője sürgősen felvesz egy szakembert, aki rövid időre becslést és emelt díjat dolgoz ki, de ez nem szerepel az összegző számításban. Ilyen esetekben, ha az IH vezetője alábecsüli a ház nagyjavítására vonatkozó becslés elkészítésének időszerűségét, az némi kárt okoz az IH -nak.
Egy másik fontos tényező, amely befolyásolja az IH hatékonyságát a nagyjavítás során, a szerződés megfelelő megkötése a vállalkozóval. Általában a szerződés ügyvédek által ellenőrzött szabványos szövegeit használják. A hibák általában nem a szövegben vannak, hanem a munka befejezésének határidejében és a gyártás ütemezésében.
A gyakorlatban vannak olyan esetek, amikor a munka befejezésének pontos határideje valójában nincs feltüntetve.
PÉLDA A szerződés kimondja, hogy a kivitelezőnek hat hónapon belül be kell fejeznie a munkát, attól az időponttól számítva, amikor a megrendelő (MA) átutalja az akkreditívhez szükséges összegeket a munka kifizetésére, de legkésőbb november 1 -jéig. Az ügyfél június 1 -jén utal át pénzt az akkreditívért, vagyis már csak öt hónap van hátra a munka befejezéséhez a tervezett időpontig. Ebben az esetben a vállalkozó úgy ítéli meg, hogy a munkák előállításának hat hónapos határideje december 1-jén lejár, és a megrendelő hivatkozik a "legkésőbb november 1-jére" záradékra. Az ilyen események nem kedveznek a szerződést aláíró UO vezetőjének.
Súlyosabb hibákat lehet elkövetni, amikor megállapodnak a munkarendben, amely a szerződés szerves része. Például az MKD belső egészségügyi-műszaki rendszereinek nagyjavítása során minden bejáratnál össze kell állítani a munkarendet, amely lehetővé teszi a munka időzítésének és minőségének pontosabb ellenőrzését.
Különös figyelmet kell fordítani a ház homlokzatának felújításával kapcsolatos munkák ütemezésére. Általános szabály, hogy a javításokat az erdőkből végzik, amelyek nagy kellemetlenségeket okoznak a rendezetlen ház lakóinak: por, szennyeződés, szellőzés, az erdőkből a lakásba való behatolás lehetősége stb. A több bejáratú és a homlokzat nagy kerületű házaknál ez csak a jól ismert és a gyakorlatban alkalmazott rohamkezelési módszerrel valósítható meg, vagyis a munka lefedi például a két bejárat melletti homlokzatot, amelyeket más bejáratokra (lefoglalások) helyeznek át, és az első rohamból eltávolítják az erdőket. A ház lakóinak érdekeit figyelembe véve pontosan így kell összeállítani a munkarendet. Ez egyébként megfelel a kivitelező érdekeinek is, hiszen hozzáértő munkaszervezéssel lehetővé teszi, hogy olcsóbb erdőkkel végezzen.
Vannak azonban esetek, amikor egy vállalkozó, kihasználva a megrendelő tudását és tapasztalatát az építési munkák előállításában, teljesen más jellegű ütemtervet írt alá az IH vezetőjével.
PÉLDA Egy hatemeletes lakóépület homlokzatának javításakor, amelynek kerületének teljes hossza 700 futó méter, az ütemterv előírta az állványok felszerelését a ház teljes kerületén (több mint fél kilométer!) És különböző típusú munkák (falak mosása és festése, ereszcsatorna és apálycsere stb.) szekvenciális elvégzése. bevált állványzat használatával. Az ilyen munkaszervezés indokolt lehet, ha a vállalkozónak legalább 8-10 összetett csapata van a szükséges anyagi és technikai erőforrásokkal, valamint e csapatok egyidejű munkája a háznál. Valójában az erdők több mint hat hónapig álltak a ház teljes kerületén, ami jelentős kényelmetlenséget okozott a lakóknak ilyen hosszú ideig.
Nagyon fontos az UO részéről a ház nagyjavításának minőségének, időzítésének és megszervezésének ellenőrzése. Az IH vezetőjének meg kell értenie, hogy az ő kezében van olyan jelentős befolyásoló erő a vállalkozóra, mint a munka megfizetéséhez szükséges pénzügyi források. Nem kérnie kell, hanem megkövetelnie a vállalkozótól a minőségi és időben történő munkavégzést, nem korlátozva magát a művezetővel való kommunikációra, hanem hívja a vállalkozó vezetőjét, a kerületi lakásügynökség, a kerületi igazgatási és felügyeleti hatóságok képviselőit. oldalon, ha szükséges. Ugyanakkor nem kell félni a kapcsolatok elrontásától, azokat üzleti alapokra kell építeni, védve az IH érdekeit. A fent említett vezetők és képviselők nem mulasztják el szemrehányni az IH vezetőjét, ha kedvezőtlen körülmények között nem fordulnak hozzájuk.
Meg kell jegyezni, hogy az UO vezetője, amikor költségvetési források felhasználásával nagyobb javításokat tervez és végez, bizonyos nyomás alatt áll a kerületi vagy városvezetés részéről, amelytől függ a ház beépítése a munkatervbe. Az adminisztráció felelős a költségvetési források fejlesztéséért, amelyek a beszámolási időszak végén gyakorlatilag nem teszik lehetővé, hogy az IH vezetője bizonyos hiányosságok és alacsony minőség esetén ne fizessen az elvégzett munkáért. Tekintettel erre a körülményre, az IH vezetőjének a szerződés aláírásától kezdve kitartóan kell teljesítenie a vállalkozó által támasztott követelményeket, szem előtt tartva, hogy a befejezési határidő végén ezt sokkal nehezebb lesz megtenni.
A nagyjavítás a legdrágább munka, általában több millió rubelre becsülik. Az MKD további működési stabilitása függ a kiváló minőségű teljesítményétől, következésképpen a karbantartási költségek összegétől és a lakásban való kényelmes tartózkodástól. Ezek a mutatók jellemzik mindenekelőtt az MA hatékonyságát.
A lakásokban a lakók kérésére és költségén végzett javítás az IH engedélyezett gazdasági tevékenységeinek egyik fajtája.
Ezt a javítást az IH, az alkalmazottak vagy az üzemeltető szervezet által kezelt házakban végzik. Ezek általában kisebb javítások, amelyekből származó bevétel nem befolyásolja jelentősen az IH működésének gazdasági eredményeit. Mindazonáltal, a házban az UO által a lakásokban szükséges javítási munkák gyors végrehajtásának megszervezése integrált megközelítést biztosít az MKD karbantartásához és javításához, további kényelmet teremt a lakosok számára, és hozzájárul az igazgatósággal és a mérnöki kapcsolattal való szorosabb kapcsolathoz. szolgáltatásokat.
Végezetül ki kell emelni, hogy a lakásállomány megfelelő karbantartása és javítása az IH egyik fő feladata, amelynek végrehajtásának minősége, valamint az e folyamatban elköltött pénzügyi és anyagi erőforrások nagymértékben jellemzik a az ICD -t kezelő szervezetek működését.
Ugyanakkor a jogszabályok által a lakásállomány karbantartására és javítására vonatkozó fő követelmények koncentrált bemutatása a cikkben gyakorlati útmutatóvá válhat a probléma sikeres megoldásához.
Az "Egy lakóház kezelése" című folyóirat anyaga alapján
A lakóházak kezelési díját (MKB) az alapkezelő társaság terheli. Ez az egyetlen átvételi sor, ahonnan pénzeszközök kerülnek az alapkezelő társaság vagy más irányító szervezet számlájára. Lényegében ez a társaság által a ház lakóinak nyújtott szolgáltatásokért fizetett összeg.
Az "MKD kezelése" nemcsak a házban és az udvaron végzett munkát foglalja magában. Ez magában foglalja az adminisztratív funkciókat. Mindezt részletesen leírja a szerződés, amelyet a Btk. Köt a lakosokkal. Ott kell megadni az összes szolgáltatás költségét is.
De ezen kívül a Btk. Sok adminisztratív munkát végez. Ehhez általában komoly szakemberekre van szükség különböző területeken.
A lakókkal folytatott információs munka kiegészül ezzel a meglehetősen nagy listával. Például az alapkezelő társaság köteles értesíteni a tulajdonosokat a tarifák változásáról, vagy elmondani a speciális számlák lehetőségeit a nagyjavítás során.
Mindenekelőtt tisztázni kell, hogy egy lakóház (MKD) közös tulajdonának (OI) karbantartása a lakóház közös tulajdonának fenntartására, az általános kommunikáció és műszaki eszközök, a ház és a szomszédos terület helyiségeinek egészségügyi tisztítása.
Ez a meghatározás két alapvető szabályból következik, amelyek meghatározzák az MKD karbantartásának és karbantartásának eljárását: A bérházban lévő ingatlanok karbantartására vonatkozó szabályok, jóváhagyva. Az Orosz Föderáció kormányának 2006.08.13 -i rendelete 491. szám (491. szabály), valamint az OI MKD műszaki működésére vonatkozó szabályok és előírások, jóváhagyva. a Gosstroy 2003. szeptember 27 -én kelt végzésével 170. szám (170. számú rendelet). Az első dokumentum meghatározza az OI MKD részletes összetételét, amelyet az irányító szervezet (MA) kezel. Ez a kérdés nem igényel külön megjegyzéseket, mivel az OI összetételét a Lakáskódex rögzíti.
A 491. számú szabály meghatározza az OI karbantartásával kapcsolatos munkák körét is, a tervezési jellemzőktől, a fizikai kopás mértékétől, a műszaki állapottól, a ház elhelyezkedésének természeti és éghajlati viszonyaitól függően. Részletesen megvizsgálják azt a kérdést, hogy a helyiségek tulajdonosai kötelesek -e viselni a létesítmény karbantartásának és javításának általános költségeit.
A 491. számú szabály az OI tartalmával kapcsolatos alábbi munkaköröket határozza meg:
Egy másik normatív jogi aktus - a 170. számú rendelet a következő fő kérdések megoldását szabályozza:
Az MKD működése során megoldott összes műszaki és szervezési feladat részletes leírását az OI MKD karbantartására és javítására vonatkozó módszertani kézikönyv (MDK 2-04-2004) tartalmazza, amelyet a Rosstroy fejlesztett ki.
Az OI MKD karbantartására és javítására vonatkozó általános követelmények felvázolt listája nemcsak a műszaki blokk feladatainak nagy mennyiségű átfogó megoldásáról tanúskodik, hanem e blokk befolyásáról az UO működésének hatékonyságára is. biztosítja az irányítása alatt álló ingatlankomplexum működésének minőségét és megbízhatóságát.
Az OI MKD karbantartásának és javításának felépítése
Meg kell érteni, hogy az OI MKD, mint általánosító fogalom tartalma a házak karbantartását és karbantartását foglalja magában.
Az OI MKD tényleges tartalma viszont a következő műveket tartalmazza:
(Lásd az ábrát a mellékelt fájlban - A lakásállomány karbantartási és javítási összetett folyamatának felépítése)
A karbantartás kikapcsol:
Az "OI MKD tartalma" egyetlen fogalmának mindkét összetevője elválaszthatatlanul kapcsolódik egymáshoz, és az ezekkel kapcsolatos funkciókat egy szolgáltató szervezet látja el. Az egyetlen különbség az irányítás tárgyában van: az OI MKD karbantartása során a hatás a tetők, a padlások, az alagsorok, a homlokzatok állapotára, a külső javításra, az egészségügyi állapotra és a karbantartási folyamatra vonatkozik - az általános kommunikációra , műszaki eszközök és műszaki helyiségek.
Az OI MKD karbantartásának és javításának összetett folyamata sematikusan látható az ábrán. Ez a struktúra lehetővé teszi az IH vezetői számára, hogy világosan elképzeljék a munka összetételét és sorrendjét, kapcsolatát, miközben biztosítják az MKD szükséges karbantartási és javítási szintjét.
Az UO működési folyamatában nagy jelentőségű a helyes, azaz a szabályozási jogszabályoknak megfelelő, az egyes munkák összetételének meghatározása az MKD karbantartása során, valamint a jelenlegi és nagyobb javítások során. .
A 170. számú előírásban meghatározott számos mű összetétele azonban egyáltalán nem esik egybe e munkáknak az MDK 2-04-2004-ben meghatározott összetételével. Ezenkívül a gyakorlat azt mutatja, hogy a privatizált lakásokban a szaniter berendezések és a lakásvezetékek OI -ból való kizárása miatt azok karbantartását nagyrészt a lakástulajdonosok végzik. Az elavult szerelvények és berendezések cseréjével kapcsolatos munkálatok egy részét egyáltalán nem végzik el, például a leeresztő cső tisztítása a lerakódásoktól, az úszógolyó javítása, a csaptelepek elzárása stb.
Íme az OI MKD tartalmának funkciójának végrehajtása során elvégzendő fő munkák.
Falak és homlokzatok
Veszélyes dekorációs elemek eltávolítása, lehántott vakolat és csempe eltávolítása, ház rendszámának megerősítése.
Tetők és ereszcsatornák
Szemétgyűjtés, hó és jég eltávolítása a tetőről, belső tisztítás és külső ereszcsatornák megerősítése, faszerkezetek fertőtlenítő- és tűzállósága, redők kenése.
Ablak- és ajtótömítések
Hiányzó keretek, üvegek és ajtók felszerelése, meglévők javítása.
Egészségügyi tisztítás
Az alsó két emelet lépcsőinek és leszállóhelyeinek napi nedves tisztítása, ugyanazon a hetente a második emelet felett, a lift kocsi padlójának napi tisztítása, a lépcsők és felvonulások havi tisztítása, az ablakok éves mosása, a falak, ajtók, árnyékok nedves törlése, ablakpárkányok, fűtőberendezések, postafiókok.
A ház belsejének egészségügyi tisztítása
Konténerhelyek takarítása, kukák tisztítása, hóeltakarítás, a terület jéggel való megszórása, söprés, gyeptakarítás, fűnyírás.
Központi fűtés
A rendszer megőrzése és mentesítése, az elzárószelepek beállítása, a gumibetét tömörítése, a rendszer tesztelése és hidropneumatikus öblítése, a fűtőberendezések leállítása szivárgás esetén.
Vízvezeték és csatornázás
A küszöbök lezárása, a fistulák és repedések ideiglenes lezárása, a nyílások és az udvari csatornák tisztítása, az öntözőrendszer konzerválása és mentesítése.
Tápegység
Lámpák cseréje, házjelzők, csoportos villanyórák mérése, földelés ellenőrzése, szigetelési ellenállás mérése.
Sürgősségi szolgálat
A csővezetékeken lévő gumibetétek javítása és cseréje, a csővezetéki szakaszok cseréje 2 m -ig, kötszerek felszerelése és a dugulások megszüntetése a csövekben, az elektromos hálózat hibás szakaszainak cseréje, az elektromos panelek javítása és az olvadó kapcsolatok cseréje. A gyakorlatban a fűtési és vízellátó rendszerek szivárgásainak kiküszöbölésére korlátozódnak a vészhelyzeti szakasz leállításával.
Figyelembe véve az OI MKD tartalmával kapcsolatos munkák fenti listáját az ábrán látható diagrammal együtt, a következő következtetéseket lehet levonni.
Az OI MKD karbantartásával és karbantartásával kapcsolatos közvetlen munkákat általános műszaki felügyelet mellett végzik az általános és részleges ellenőrzések során, szinte egyidejűleg és egymástól elválaszthatatlanul. Ugyanez történik a szezonális üzemeltetésre való felkészüléskor. Ezt a körülményt az UO vezetésének figyelembe kell vennie az MKD karbantartásával kapcsolatos munkák megszervezésekor.
Azoknak az IH -knak, amelyek átvették a bérház közvetlen irányítását, és a ház karbantartását önállóan végzik bérmunkásoknak, a vonatkozó munkák elvégzésekor be kell tartaniuk az alapvető technológiai követelményeket.
Minden típusú munkához technológiai térképet kell alkalmazni. Tekintettel arra, hogy a legtöbb munka építési technológiához kapcsolódik, célszerű az építőipar szabványos technológiai térképeit használni az adott MKD működésével kapcsolatos szükséges kiigazítások bevezetésével.
A munka előállításának technológiájának hatékony végrehajtási módszereket kell biztosítania, valamint új, modern, hosszú távú és környezetbarát anyagok használatát.
Különös figyelmet kell fordítani a centralizált hőellátással rendelkező bérházak őszi-téli szezonra való felkészítésére. A belső fűtési rendszer és az IHP berendezések átöblítésével és tesztelésével kapcsolatos fő munka mellett szükséges a ház szigetelése, a csővezetékek és berendezések megsemmisült szigetelésének helyreállítása, szükség esetén az IHP helyiségeinek javítása, a csővezetékek festése és előkészítése. technikai dokumentáció.
Az IH tevékenységében a legkevésbé sikeres az MKD műszaki ellenőrzésének folyamata. Nem lehet azzal érvelni, hogy az ellenőrzéseket egyáltalán nem végzik, de nagy valószínűséggel beszélhetünk arról, hogy a legtöbb dokumentáció hiányzik a szükséges dokumentációból: ellenőrzési naplók, kiállított igazolások és létesítménykészségi bizonyítványok.
Meg kell jegyezni, hogy a tervezett általános vizsgálatokat évente kétszer (tavasszal és ősszel) kell elvégezni. E munka során az épület egészét, beleértve a szerkezeteket, a mérnöki berendezéseket és a tereprendezést is megvizsgálják.
Az ütemezett részleges ellenőrzések magukban foglalják az egyes épületelemek ellenőrzését, és azokat ütemezetten végzik.
Rendkívüli (nem tervezett) ellenőrzéseket végeznek a természeti jelenségek után, például Szentpéterváron a 2009-2010-es téli erős és hosszú havazás után. szükség volt a tető rendkívüli ellenőrzésére.
Az OI MKD karbantartásának minden költsége benne van a lakás karbantartási és jelenlegi javítási költségeiben, amelyet az MKD lakások tulajdonosai és bérlői fizetnek.
Teljesen nyilvánvaló, hogy az MKD -t irányító IH működésének hatékonysága nagymértékben függ az MKD fenntartásának megszervezésétől és a lakóktól kapott pénzügyi források racionális felhasználásától a megfelelő költségek fedezésére.
A jelenlegi javítás a következő fő típusú munkákat tartalmazza.
Alapok
A helyi deformációk kiküszöbölése, az alapok, vak területek, pincék bejáratának sérült területeinek megerősítése és helyreállítása.
Falak és homlokzatok
Hézagok tömítése, homlokzatok javítása és festése, építészeti elemek beágyazása és helyreállítása.
Átfedés
Az egyes elemek cseréje, varratok és repedések tömítése.
Tetők
Szarufák megerősítése, fertőtlenítő és tűzálló, ereszcsatorna cseréje, vízszigetelés és szigetelés javítása.
Ablak- és ajtótömítések
Az egyes elemek megváltoztatása és helyreállítása.
Lépcsők, erkélyek, előtetők
Az egyes területek helyreállítása vagy cseréje.
Padlók
Az egyes területek cseréje és helyreállítása.
Belső dekoráció
Az egyes területek helyreállítása a bejáratokban, technikai helyiségekben.
Központi fűtés
A fűtési rendszer egyes szakaszainak teljesítményének helyreállítása azok cseréjével.
Vízvezeték, csatorna és melegvíz ellátás
A rendszer egyes szakaszainak teljesítményének cseréje és visszaállítása.
Tápegység
Lakáson belüli eszközök áramellátásának cseréje és helyreállítása, beleértve az elektromos tűzhelyeket is.
Szellőzés
A rendszer teljesítményének helyreállítása, beleértve a ventilátorokat is.
Szemétnyílások
A rendszer összes eszközének működőképességének helyreállítása.
Külső javulás
Járda-, feljáró-, vakterületek, peronok, hulladéktárolók fészerének javítása és helyreállítása.
Speciális általános műszaki eszközök
Műszaki eszközök elemeinek és alkatrészeinek helyreállítása a gyártók előírásainak megfelelően. A munkát az IH -val kötött megállapodás alapján egy speciális szervezet végzi, amely a házat irányítja. A műszaki eszközök közé tartoznak a liftek, ROM -ok, antennák stb.
A jelenlegi javítással kapcsolatos munkák részletesebb listáját a 2004-04-02 MKD tartalmazza.
Az IH vezetőinek rutinszerű javítások elvégzésekor be kell tartaniuk bizonyos szabályokat.
Sajnos a legtöbb MA nem tartja be ezeket a szabályokat. Ez nemcsak az IH vezetőinek nem megfelelő szakmai felkészültségével magyarázható, hanem sok esetben azzal is, hogy vágynak a rutinszerű javítások elvégzésére szánt pénzeszközök ellenőrizetlen felhasználására, mivel ebben az esetben a jelentés csak a kiadásokra készül. pénzügyi forrásokból, de nem konkrét tervezett munkák végrehajtásához.
A gyakorlatban kialakult ilyen állapot a jelenlegi javítások tervezésével, szervezésével és végrehajtásával jelentősen csökkenti az UO működésének hatékonyságát.
Emlékeztetni kell arra, hogy a jelenlegi javítások kifizetését a bérház lakóinak tulajdonosai és bérlői fizetik, és ennek a kifizetésnek az összegét általában külön sorban kell kiemelni a fizetési nyugtában. Ez már előre meghatározza annak lehetőségét, hogy átfogó elemzést készítsünk a jelenlegi javítások költségeinek felhasználásának hatékonyságáról, és azonosítsuk a növekedés konkrét forrásait.
A lakásállomány nagyjavítása
A nagyjavítás nem hosszabbítja meg az épület élettartamát, mivel azt a legtartósabb elemek határozzák meg, amelyeket nem cserélnek le az épület során.
A nagyjavítás egy, több vagy az összes gépészeti rendszer cseréjét biztosítja, valamint a ház minden szerkezeti elemét üzemképes állapotba hozza.
A nagyobb javítások közé tartozik a lakóépületek korszerűsítése. Az épület korszerűsítése a felhasznált anyagok és műszaki berendezések korszerűsítéséből áll, a hatályos előírásoknak megfelelően. A lakásállomány korszerűsítésének lényege, hogy a fejlesztési szint növelésével javítja fogyasztói tulajdonságait, valamint modern építési szerkezetek és anyagok felhasználásával az épületeket a funkcionális követelményekhez igazítja.
A megfogalmazott koncepciók lehetővé teszik a gyakorlati tervezésben és gyártásban, hogy a nagyjavítást összetett és szelektív csoportokra bontják.
Komplex nagyjavítás- ez egy javítás a szerkezeti elemek és a műszaki berendezések cseréjével, azok korszerűsítésével. Ez magában foglalja az egész épületen vagy annak egyes részein végzett munkát, miközben megtéríti a fizikai és funkcionális kopást.
Szelektív nagyjavítás- ez egy javítás az épület egyes szerkezeti elemeinek teljes vagy részleges cseréjével, hogy teljes mértékben kompenzálja azok fizikai és részben erkölcsi romlását.
Ugyanakkor a fizikai romlás az épület műszaki és működési mutatóinak romlását jelenti, és az erkölcsi (funkcionális) - a teljesítménymutatók fokozatos eltérését az épületek üzemeltetésére vonatkozó műszaki követelmények jelenlegi szintjétől.
Jelenleg az UO -k csak szelektív átalakítással foglalkoznak, a lakás- és közüzemi reformot segítő alap így osztályozza. Az IH által kezelt házak szelektív nagyjavítását házak áttelepítése nélkül végzik.
Az IH három finanszírozási forráson keresztül végezhet jelentős felújításokat az általa kezelt házakban:
Az első két esetben a munka kifizetéséhez szükséges pénzeszközök az IH számláján vannak. A harmadik esetben az adminisztráció fizethet a munkáért, de csak azt követően, hogy az IH aláírta a munka elvégzéséről szóló törvényt.
Így az IH minden esetben hatékony ösztönzővel rendelkezik a nagyjavítási munkák minőségének és időzítésének biztosítására. Azonban nem minden EO használja ki jól ezt a körülményt.
Az IH vezetői számára a nagyobb javítások tervezése és kivitelezése a professzionalizmus komoly próbája. Az építőipar egy speciális iparág, amely nem csak a gyártásuk technológiájáról, hanem bizonyos típusú munkák gyártói, köztük és a megrendelők (jelen esetben az IH) szervezetének és kapcsolatainak sajátosságairól is tudást igényel. .
Az IH -nak előzetesen, de legalább egy évvel előre fel kell készülnie a nagyjavításra. A bemutatott anyag általános képet ad az ilyen típusú javításokról.
Kezdje a ház felmérésével, a hibás nyilatkozat elkészítésével és a szükséges munka mennyiségének meghatározásával. E munka elvégzésekor a következő vonatkozó előírásokat kell követnie:
Ezek a dokumentumok bemutatják a lakóépületek különböző elemeinek működését a nagyobb javítások előtt. Abban az esetben, ha a ház egyes elemeinek élettartama rövidebb, mint a szabvány, nincs értelme tervezni a felújítást normál üzemi körülmények között.
A meghatározott munkakör alapján becslést készítenek termelésükre. A költségvetést egy speciális szervezetre vagy tapasztalt becslő szakemberre kell bízni.
A nagyjavításra vonatkozó becslések elkészítésével kapcsolatos munkák kifizetéséhez pénzügyi forrásokat kell meghatározni az IH tervezett évre vonatkozó bevételeinek és kiadásainak becslésében. A támogatások felhasználásával végzett nagyjavítások során ezeket a költségeket bele kell foglalni az összevont becslésbe, amely előre meghatározza, hogy ilyen vagy olyan formában visszatérnek az IH -hoz. Ezt emlékeztetni kell a becslés összeállítóira, akiknek a becslésbe bele kell foglalniuk annak kidolgozásának költségeit. Ha nagyjavítást végez az Orosz Föderáció alkotó szervezetének költségvetése terhére, akkor ugyanezt kell tennie. A régiók azonban gyakran nem fizetik a tervezési becslések költségeit. Ha a nagyjavítást az IH saját forrásai terhére hajtják végre, a becslés kidolgozásának költségeit is ezen alapok terhére kell kifizetni.
Becslés rendelkezésre állása - előfeltétele annak, hogy egy ház felvehető legyen a régióban elkészített, központi forrásból származó nagyjavítási tervbe. Becslésre van szükség ahhoz, hogy szerződést kössenek egy vállalkozóval, amikor nagyobb javításokat végeznek az IH költségén, és ahhoz, hogy felmérjék az IH saját pénzügyi forrásait egy bizonyos idő alatt.
Az IH menedzserei gyakran rövidlátók, és nem tervezik meg a költségvetés költségeit, amíg a ház központosított forrásból történő nagyfelújítási tervbe történő felvételéről szóló végső döntés meg nem történik. Ennek eredményeként vagy a ház nem esik bele ebbe a tervbe, vagy az UO vezetője sürgősen felvesz egy szakembert, aki rövid időre becslést és emelt díjat dolgoz ki, de ez nem szerepel az összegző számításban. Ilyen esetekben, ha az IH vezetője alábecsüli a ház nagyjavítására vonatkozó becslés elkészítésének időszerűségét, az némi kárt okoz az IH -nak.
Egy másik fontos tényező, amely befolyásolja az IH hatékonyságát a nagyjavítás során, a szerződés megfelelő megkötése a vállalkozóval. Általában a szerződés ügyvédek által ellenőrzött szabványos szövegeit használják. A hibák általában nem a szövegben vannak, hanem a munka befejezésének határidejében és a gyártás ütemezésében.
A gyakorlatban vannak olyan esetek, amikor a munka befejezésének pontos határideje valójában nincs feltüntetve.
PÉLDA A szerződés kimondja, hogy a kivitelezőnek hat hónapon belül be kell fejeznie a munkát, attól az időponttól számítva, amikor a megrendelő (MA) átutalja az akkreditívhez szükséges összegeket a munka kifizetésére, de legkésőbb november 1 -jéig. Az ügyfél június 1 -jén utal át pénzt az akkreditívért, vagyis már csak öt hónap van hátra a munka befejezéséhez a tervezett időpontig. Ebben az esetben a vállalkozó úgy ítéli meg, hogy a munkák előállításának hat hónapos határideje december 1-jén lejár, és a megrendelő hivatkozik a "legkésőbb november 1-jére" záradékra. Az ilyen események nem kedveznek a szerződést aláíró UO vezetőjének.
Súlyosabb hibákat lehet elkövetni, amikor megállapodnak a munkarendben, amely a szerződés szerves része. Például az MKD belső egészségügyi-műszaki rendszereinek nagyjavítása során minden bejáratnál össze kell állítani a munkarendet, amely lehetővé teszi a munka időzítésének és minőségének pontosabb ellenőrzését.
Különös figyelmet kell fordítani a ház homlokzatának felújításával kapcsolatos munkák ütemezésére. Általános szabály, hogy a javításokat az erdőkből végzik, amelyek nagy kellemetlenségeket okoznak a rendezetlen ház lakóinak: por, szennyeződés, szellőzés, az erdőkből a lakásba való behatolás lehetősége stb. A több bejáratú és a homlokzat nagy kerületű házaknál ez csak a jól ismert és a gyakorlatban alkalmazott rohamkezelési módszerrel valósítható meg, vagyis a munka lefedi például a két bejárat melletti homlokzatot, amelyeket más bejáratokra (lefoglalások) helyeznek át, és az első rohamból eltávolítják az erdőket. A ház lakóinak érdekeit figyelembe véve pontosan így kell összeállítani a munkarendet. Ez egyébként megfelel a kivitelező érdekeinek is, hiszen hozzáértő munkaszervezéssel lehetővé teszi, hogy olcsóbb erdőkkel végezzen.
Vannak azonban esetek, amikor egy vállalkozó, kihasználva a megrendelő tudását és tapasztalatát az építési munkák előállításában, teljesen más jellegű ütemtervet írt alá az IH vezetőjével.
PÉLDA Egy hatemeletes lakóépület homlokzatának javításakor, amelynek kerületének teljes hossza 700 futó méter, az ütemterv előírta az állványok felszerelését a ház teljes kerületén (több mint fél kilométer!) És különböző típusú munkák (falak mosása és festése, ereszcsatorna és apálycsere stb.) szekvenciális elvégzése. bevált állványzat használatával. Az ilyen munkaszervezés indokolt lehet, ha a vállalkozónak legalább 8-10 összetett csapata van a szükséges anyagi és technikai erőforrásokkal, valamint e csapatok egyidejű munkája a háznál. Valójában az erdők több mint hat hónapig álltak a ház teljes kerületén, ami jelentős kényelmetlenséget okozott a lakóknak ilyen hosszú ideig.
Nagyon fontos az UO részéről a ház nagyjavításának minőségének, időzítésének és megszervezésének ellenőrzése. Az IH vezetőjének meg kell értenie, hogy az ő kezében van olyan jelentős befolyásoló erő a vállalkozóra, mint a munka megfizetéséhez szükséges pénzügyi források. Nem kérnie kell, hanem megkövetelnie a vállalkozótól a minőségi és időben történő munkavégzést, nem korlátozva magát a művezetővel való kommunikációra, hanem hívja a vállalkozó vezetőjét, a kerületi lakásügynökség, a kerületi igazgatási és felügyeleti hatóságok képviselőit. oldalon, ha szükséges. Ugyanakkor nem kell félni a kapcsolatok elrontásától, azokat üzleti alapokra kell építeni, védve az IH érdekeit. A fent említett vezetők és képviselők nem mulasztják el szemrehányni az IH vezetőjét, ha kedvezőtlen körülmények között nem fordulnak hozzájuk.
Meg kell jegyezni, hogy az UO vezetője, amikor költségvetési források felhasználásával nagyobb javításokat tervez és végez, bizonyos nyomás alatt áll a kerületi vagy városvezetés részéről, amelytől függ a ház beépítése a munkatervbe. Az adminisztráció felelős a költségvetési források fejlesztéséért, amelyek a beszámolási időszak végén gyakorlatilag nem teszik lehetővé, hogy az IH vezetője bizonyos hiányosságok és alacsony minőség esetén ne fizessen az elvégzett munkáért. Tekintettel erre a körülményre, az IH vezetőjének a szerződés aláírásától kezdve kitartóan kell teljesítenie a vállalkozó által támasztott követelményeket, szem előtt tartva, hogy a befejezési határidő végén ezt sokkal nehezebb lesz megtenni.
A nagyjavítás a legdrágább munka, általában több millió rubelre becsülik. Az MKD további működési stabilitása függ a kiváló minőségű teljesítményétől, következésképpen a karbantartási költségek összegétől és a lakásban való kényelmes tartózkodástól. Ezek a mutatók jellemzik mindenekelőtt az MA hatékonyságát.
A lakásokban a lakók kérésére és költségén végzett javítás az IH engedélyezett gazdasági tevékenységeinek egyik fajtája.
Ezt a javítást az IH, az alkalmazottak vagy az üzemeltető szervezet által kezelt házakban végzik. Ezek általában kisebb javítások, amelyekből származó bevétel nem befolyásolja jelentősen az IH működésének gazdasági eredményeit. Mindazonáltal, a házban az UO által a lakásokban szükséges javítási munkák gyors végrehajtásának megszervezése integrált megközelítést biztosít az MKD karbantartásához és javításához, további kényelmet teremt a lakosok számára, és hozzájárul az igazgatósággal és a mérnöki kapcsolattal való szorosabb kapcsolathoz. szolgáltatásokat.
Végezetül ki kell emelni, hogy a lakásállomány megfelelő karbantartása és javítása az IH egyik fő feladata, amelynek végrehajtásának minősége, valamint az e folyamatban elköltött pénzügyi és anyagi erőforrások nagymértékben jellemzik a az ICD -t kezelő szervezetek működését.
Ugyanakkor a jogszabályok által a lakásállomány karbantartására és javítására vonatkozó fő követelmények koncentrált bemutatása a cikkben gyakorlati útmutatóvá válhat a probléma sikeres megoldásához.
Az "Egy lakóház kezelése" című folyóirat anyaga alapján
Közművek / Közművek tarifái
Hamarosan az orosz városok lakói rendszeres nyugtákat kapnak a lakhatási és kommunális szolgáltatások kifizetéséről. Azoknak, akik lakóházakban laknak, változásokat kell látniuk a januári számláikban. Mire kell felkészülni? A "Penzenskaya Pravda" regionális kiadvány pontosítást kért a helyi lakásfelügyelőségtől.
Megszoktuk, hogy nemcsak a lakásokban, hanem az általános háztartási szükségletekben (ODN) felhasznált vízért és áramért is fizetni kell. Ez a díj benne volt a közművek összetételében, és az általános házmérő készülékek leolvasása és az egyes mérők leolvasott értékeinek összege közötti különbségből állt, valamint azoknak, akik nem rendelkeznek készülékekkel.
Ugyanazokat az ODN -eket a helyiségek területe arányában osztották szét. Igaz, nem teljesen, de a szabványok határain belül.
Most a ONE fizetését nem a közművekért, hanem a lakhatási szolgáltatásokért fizetik a fizetés részeként, vagyis a fizetés egyik sorából a másikba kerül. A lakásfenntartásért fizetendő összeg magában foglalja a hideg és meleg víz, az áram, valamint a szennyvíz elvezetésének költségeit a lakóház közös tulajdonának fenntartása érdekében.
Nem szabad növelni a kifizetéseket, mert nem vehetnek át többet a lakástulajdonosoknál a normálnál, és ez még nem változott.
Mi a helyzet az alacsonyabb díjakkal? Ez az alapkezelő társaságok, a lakástulajdonos -szövetségek igazgatóságai és a lakásszövetkezetek felelősségétől és szorgalmától függően lehetséges.
Mostantól kezdve az "ODN" rövidítés nem jelenik meg a lakáskódexben. Volt egy új - "SOI" - a közös tulajdon fenntartása.
Vagyis a "Lakásszolgáltatások" oszlopban négy új sort kell látnunk - a közös tulajdon fenntartása során felhasznált erőforrások típusait: két vonal a "HMV" ("Hidegvízellátás" és "Hőenergia" komponens), "Hideg vízellátás" és "Elektromosság».
És a "Közművek" sorban csak az egyéni erőforrás -fogyasztásért járó kifizetések maradnak.
Ezek a változások 2017. január 1-jén léptek hatályba az Orosz Föderáció kormányának 1498. számú rendelete értelmében, a ZhK-t 2015 közepén módosító 176. számú szövetségi törvény végrehajtásának részeként.
A szennyvíz ártalmatlanítására még nincsenek szabványok, és a számlákban nem szerepelhetnek ilyen költségek a SOI esetében. Ugyanez a helyzet a fűtéssel - a tulajdonos nem fizet a lakásokon kívüli hőért.
A menedzsment módszerrel rendelkező lakóházakban lévő helyiségek minden tulajdonosa és használója - Egyesült Királyság, HOA és ZhSK.
Ezt a kérdést különösen a HOA vezetői teszik fel, mert az emberek először hozzájuk fordulnak magyarázatért.
És ez teljesen ésszerű, mert a lakhatási szolgáltatások kifizetését nem írják alá a nyugtákban: egy szám van (például 18,11 rubel), és minden benne van. De ha hozzáadja a SOI -t a lakhatási szolgáltatások tarifájához, a fizetés emelkedni fog, és ez a tulajdonosok találkozójának döntése nélkül törvénytelen. Hogyan legyen?
A Lakásfelügyelőség elmagyarázza a partnerségek, szövetkezetek és gazdálkodó szervezetek testületei számára, hogy a SOI -t külön sorokban kell kiemelni.
Egyébként a lakásfelügyelet kiszámította, hogy egy kilencemeletes épületben elhelyezett szabványos koponya darab esetében a hidegvízellátás, a melegvízellátás és a közös tulajdon fenntartásához használt villamos energia díja 1,65 rubel lesz. négyzetméterenként.
1. A számlázó szervezethez: az alapkezelő társasághoz, a HOA igazgatóságához vagy a lakásszövetkezethez. Címüket és telefonszámukat a fizetési megbízás tartalmazza.
2. A szabályozó hatóságokhoz: a lakásfelügyelethez, valamint a lakóhely szerinti ügyészséghez.
Ez a szervezetek, lakástulajdonos -szövetségek, lakásszövetkezetek irányításának problémája: saját költségükön fizetik az "egyensúlyhiányt" az erőforrás -dolgozóknak. Ezenkívül a lakhatási kódexet újraíró jogalkotók elképzelése szerint ez az állapot arra ösztönzi a Büntető Törvénykönyvet, a HOA -t és a Lakásszövetkezetet, hogy foglalkozzanak az energiatakarékossággal, figyeljék szorosan a hálózatok szivárgását, és komolyan harcoljanak a lopás ellen. az erőforrások azonosítására, akik nullákat rajzolnak a lakásmérők leolvasásában ...
A „kifizetés, amely nem haladja meg a normát” megfogalmazás lehetővé teszi, hogy a közös tulajdon fenntartását ténylegesen felszámítsák. Még egy rubel is kevesebb, de az ember elégedett.
Lehetséges, hogy a HOA és a lakásszövetkezet igazgatóságai ezt megteszik, a lehető legközelebb állnak a bérlőikhez.
De ami a Büntető Törvénykönyvet illeti, milyen ösztönzőkkel kell megtakarítaniuk az emberek pénzét? Valójában az egyik hónapban a ház a szabványnak megfelelően "alultöltötte" a vizet és a "leégést", a másikban pedig túlerő lesz, és a menedzsernek ki kell térnie érte ...
Bár nincs előzmény, a kérdés nyitott. Meglátjuk, mi lesz a gyakorlatban. Konfliktushelyzetekben a felügyeleti hatóságoknak kell foglalkozniuk.
A nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosai gyakran nem hajlandók fizetni egy lakóház közös tulajdonának fenntartásáért és javításáért. Ez téves álláspont, a karbantartásért és a javításért a lakóépületek tulajdonosával egyenlő alapon kell fizetniük. Tudja meg, miért.
Az irányító szervezetek számlát állítanak ki a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosainak a lakóépületek közös tulajdonának karbantartására és javítására. Az ilyen helyiségek tulajdonosai nem hajlandók fizetni a beérkezett fizetési dokumentumokért, azzal érvelve, hogy nincs szerződéses viszonyuk az IH -val.
A lakóházban lévő közös tulajdon a közös tulajdonú tulajdonjog alapján a helyiségek tulajdonosait illeti, az 1. cikk 1. pontjának megfelelően. 36 LCD RF. Az MKD közös tulajdonába azok a helyiségek tartoznak, amelyek nem részei a lakásoknak, és egynél több helyiséget szolgálnak ki egy ilyen házban:
A közös tulajdon minden résztvevője köteles részt venni a közös vagyonért fizetendő adók, illetékek és egyéb kifizetésekben, arányban részesedésével arányosan, valamint fenntartási és megőrzési költségeiben (a Polgári Törvénykönyv 249. cikke. az Orosz Föderáció).
A lakóházban lévő helyiségek tulajdonosai viselik a lakóházban lévő közös tulajdon fenntartásának költségeit (az RF LC 39. cikkének 1. része).
Az Art. 2. részével összhangban. Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 154. cikke szerint az MKD -ben lévő helyiségek tulajdonosának lakóhelyiségeiért és közművekért fizetett díja magában foglalja az ilyen ház kezelésével kapcsolatos szolgáltatásokért és munkákért, a közös tulajdon karbantartásáért és folyó javításáért fizetett díjakat. az MKD, az MKD OI használata és karbantartása során felhasznált közművekért.
A tulajdonosnak a karbantartási és javítási költségek megfizetésére vonatkozó kötelezettsége nem az irányító szervezettel fennálló szerződéses kapcsolat fennállásának köszönhető. Ez a következtetés megtalálható az Orosz Föderáció jogszabályainak alkalmazására vonatkozó bírósági gyakorlat alkalmazásának felülvizsgálatának 24. bekezdésében, az Állami és önkormányzati igények kielégítésére irányuló, áruk, munkák, szolgáltatások beszerzésével kapcsolatos szerződésrendszerről, amelyet az Elnökség hagyott jóvá. az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága 2017. június 28 -án.
Az Art. 2.3. Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 161. cikke és az Orosz Föderáció Kormányának 2006. 08. 13 -i 491. számú rendeletének 10. pontja, a munkák elvégzése és a lakóház közös tulajdonának fenntartására irányuló szolgáltatások nyújtása kötelező az irányító szervezet számára az Orosz Föderáció jogszabályainak megfelelően. Az IH nem utasíthatja el az ilyen munkák elvégzését és a szolgáltatások nyújtását még abban az esetben sem, ha állami vagy önkormányzati szerződést nem kötöttek.
Az a tény, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonosa nem intézkedett a közös tulajdon költségeinek viselésére vonatkozó kötelezettség teljesítésére irányuló szerződés megkötéséről, nem mentesíti őt a megfelelő díj megfizetésének kötelezettsége alól.
Így a lakóházban található nem lakóépület tulajdonosa a törvény közvetlen utasítása alapján köteles viselni a közös vagyon fenntartásának költségeit, ha jogszabály vagy szerződés másként nem rendelkezik.
A lakóépületek nem lakás céljára szolgáló helyiségeinek tulajdonosai kötelesek fizetni a lakhatásért és a kommunális szolgáltatásokért ugyanazon szabályok szerint, mint a lakóépületek tulajdonosai. Az irányító szervezet megkövetelheti a nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonosától, hogy időben fizessen a lakóház közös tulajdonának fenntartásáért és javításáért.
Ha egy nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonosa nem hajlandó fizetni az irányító szervezetnek a közös tulajdon fenntartásáért és javításáért, akkor először meg kell próbálnia békésen megoldani a kérdést, és el kell magyaráznia a nem lakóhelyiség tulajdonosának, miért köteles fizetni. a lakóhelyiségek karbantartásához és javításához: küldjön adósságfizetéseket, leveleket, vagy próbáljon megállapodást kötni az adósság visszafizetéséről.
Ha a tulajdonos megtagadja a számlák kifizetését, az IH-nak folytatnia kell a tárgyalás előtti behajtást: mielőtt a bírósághoz kérelmet nyújtana be, az adósnak követeléseket kell küldenie az adósság önkéntes megfizetésének követelményével. Az Art. 5. része szerint. Az Orosz Föderáció Választottbírósági Eljárási Kódexének 4. cikke szerint az adós köteles 30 naptári napon belül válaszolni az ilyen követelésre.
Ha az adós megtagadja vagy egyáltalán nem reagál a követelésre, az irányító szervezet keresetet nyújthat be a bírósághoz. A választottbíróság felelős az ilyen kérelmek elbírálásáért. De előfordul, hogy a viták eljutnak az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságához.
Ilyen vitára példa az RF Fegyveres Erők 2017. november 28-i, a 305-ES17-10430 számú ügyben hozott határozata. Ebben a bíróság jelezte, hogy a gazdálkodó szervezet behajthat tartozást a közös tulajdon fenntartására és javítására a nem lakás céljára szolgáló helyiség tulajdonosától.
A karbantartási és javítási díjakat mind a lakóépületekben lévő lakóépületek tulajdonosainak, mind a nem lakáscélú helyiségek tulajdonosainak kell fizetniük. Az ilyen díj összegét az MKD közös tulajdonában lévő részesedés részesedésének arányában határozzák meg.
A gazdálkodó szervezet és a lakóhely tulajdonosa közötti megállapodás megkötésének elmulasztása nem mentesíti a tulajdonost a bérház közös tulajdonának karbantartási és javítási költségei alól.
