Bruttó bérleti díj szorzója – az ingatlan eladási árának az ingatlanból származó bevételhez viszonyított aránya.
2. Közvetlen nagybetűs módszer.
Jövedelem tőkésítése - az ingatlanbefektetésből származó jövőbeli haszon jelenlegi (tőkésített) értékének megszerzése.
Az ingatlan értékét (V) a következő képlet segítségével számítjuk ki:
ahol a NOI a nettó működési bevétel;
R – kapitalizációs ráta.
Nettó működési eredmény (NOI)- az értékelt ingatlanból várható nettó éves bevétel összege az összes működési költség és tartalék levonása után, de a jelzáloghitel-tartozás kiszolgálása előtt és az értékcsökkenési leírás figyelembevételével.
A NOI számítási sorrendje a következő:
1. Az ingatlanok bérbeadásából származó potenciális bruttó bevétel (PVI) az értékelés napját követő első évben piaci bérleti feltételek mellett kerül meghatározásra.
2. Az effektív bruttó jövedelmet (EGI) úgy határozzák meg, hogy az EIG-ből levonják a lakatlan helyiségekből, a bérlőváltásból és a bérleti díj beszedéséből adódó becsült veszteségeket.
3. Minden éves tervezett kiadás, amely tartalmazza a fix és működési költségeket, valamint a tartalékokat, levonásra kerül a tervezett EVD-ből.
Fix költségek– olyan kiadások, amelyek nem függnek a létesítmény zsúfoltságának mértékétől: ingatlanadó és biztosítási díj.
Üzemeltetési (fenntartási) költségek– az ingatlan fenntartásának, a bérlőknek nyújtott szolgáltatásoknak és a fenntartható bevételi forrás fenntartásának hagyományos költségei (az értékelés dátumát követő évre tervezett tipikus költségek).
Tartalékok – olyan kiadások, amelyek meglehetősen ritkán fordulnak elő, és éves forrástartalékot igényelnek a hosszú távú kiadásokhoz.
Tőkésítési arány (R) az ingatlanból származó jövedelemtől függ, amelyet a tőke és a tőke megtérülése határoz meg, és magában foglalja:
az objektum beszerzésére fordított állótőke megtérítése (ROF);
tőkejövedelem vagy az értékelt ingatlan üzemeltetéséből származó nettó nyereség (RON).
.
A tőkésítési ráta meghatározásának módszerei:
Piacnyomás módszere az ingatlanok nettó működési bevételének és eladási árának piaci információinak statisztikai feldolgozásán alapul, és a kapitalizációs mutatót ún. általános kapitalizációs rátaés a következő képlettel számítják ki:
,
ahol R i – az i-ro objektum nagybetűsítési együtthatója,
n – összehasonlítható objektumok száma.
.
kumulatív konstrukciós módszer vagy összegzési módszer, – a tőkésítési ráta összetevőire bontva:
kockázatmentes kamatláb alapkamatként - ennek szintje az ország viszonyaira nem került meghatározásra, ezért javasolt (más országok tapasztalatai alapján) a banki betétekre, a hosszú lejáratú állami kötelezettségekre refinanszírozási kamatlábakat alkalmazni;
kockázati kompenzációs ráta – az ingatlanbefektetések magas kockázatúak, ezért a tőkésítési rátánál ezt figyelembe kell venni, növelve, hogy a tőkével rendelkező befektető vállalja ezt a kockázatot;
kompenzáció mértéke alacsony likviditás esetén - az ingatlan alacsony likviditású termék, azaz nem váltható gyorsan készpénzre.
befektetéskezelés (befektetéskezelés) kompenzációs rátája – az ingatlanba történő befektetés kockázatos, ezért a kezelési tevékenységet úgy kell kompenzálni, hogy a kulcsba beleszámítjuk a befektetéskezelést.
A tőkebefektetési kamat formájában megjelenő nyereségen túl a befektetett tőke megtérülési idejét is figyelembe kell venni, ezért a mértékhez hozzá kell adni a tőkemegtérülési arányt is.
Kumulatív építési mód:
,
hol van az alapkamat (kockázatmentes vagy kevésbé kockázatos kamat);
– i-edik módosítás;
– tőkemegtérülési ráta.
A jelzálog-befektetés elemzésének módszere.
Az ingatlanbefektetés a legtöbb esetben két összetevőből áll: jelzáloghitelből és lakástőkéből. A tőkésítési rátának a befektetés mindkét részének meg kell felelnie a piaci bevételi követelményeknek, és két részre oszlik:
jelzáloghitel állandó () – az éves adósságszolgálati kifizetések és a jelzáloghitel tőkeösszegének aránya;
tőkésítési ráta () – az adózás előtti pénzbevételek aránya a befektetett tőke összegéhez viszonyítva.
Ha a jelzáloghitel állandó és a tőkekapitalizációs ráta ismert, a teljes kamatláb a befektetési csoport módszerével, vagy a kapcsolódó befektetési módszerrel határozható meg.
ahol M a kölcsön összegének az ingatlan értékéhez viszonyított aránya (jelzáloghitel-tartozás aránya).
Befektetési csoport módszer Az aktiválási ráták meghatározására, valamint a befektetések telkekre és épületekre történő szétválasztására szolgál, feltéve, hogy az egyes összetevőkre vonatkozó aktiválási arányokat meg lehet kapni. Ebben az esetben a képlet így fog kinézni:
,
ahol R a kapcsolódó befektetések tőkésítési rátája;
L – a telek költsége az ingatlan összköltségének arányában;
– a föld kapitalizációs rátája;
B – az épület költsége az ingatlan összköltségének arányában;
– az épület kapitalizációs aránya.
3. Diszkontált cash flow módszer(jövedelem-tőkésítési módszer) egy módszer az ingatlantulajdonlásból származó jövőbeli hasznok jelenlegi értékére való konvertálására, amely magában foglalja:
1. Az ingatlanok üzemeltetéséből származó időszakos pénzáramlások (NOI).
2. Az ingatlanértékesítésből származó pénzforgalom a tartási időszak végén.
Ebben az esetben a következő feladatokat kell megoldani:
elemzi és előrejelzi a jövőbeli pénzbevételeket szerkezetük, bevételeik nagyságrendje és gyakorisága szempontjából a vizsgált objektum teljes működési időszakára (az ún. előrejelzési időszakra);
határozza meg a fordított értéket - az ingatlan továbbértékesítéséből származó bevétel összegét a tulajdonlási időszak végén;
meghatározza azokat a kamatlábakat, amelyeken le kell őket engedni;
a pénzáramokat és a visszaváltási költségeket az ingatlan aktuális értékére (értékeléskori) diszkontálni.
Ha ez az anyag hasznos volt az Ön számára, elmentheti az oldalára a közösségi hálózatokon:
A probléma megoldása a bruttó bérleti díj módszer alkalmazása, amely lehetővé teszi egy objektum költségének bármilyen célból történő meghatározását. A komplex kereskedelmi ingatlanok értékelésénél az MVR-t a javasolt módszerek közül a legjobbnak nevezik, amely lehetővé teszi a helyiségek valós értékének minimális hibával történő meghatározását.
A számításokhoz alkalmazható mutatók közötti kapcsolatot a bruttó bérleti szorzó (GRM) tükrözi. Az alkalmazott mutató fő jellemzője, hogy az értékelés az épület rendeltetése és funkciói alapján történik. Az építmény karbantartásához kapcsolódó elhelyezkedési, befejezési és üzemeltetési költségek elemzése nem szerepel ezekben a számításokban.
Bruttó bérleti díj módszer az általános értékesítési összehasonlító módszer speciális esetének tekinthető. Az ingatlan eladási ára és az ennek megfelelő bérbeadásból származó bérleti díj közötti közvetlen kapcsolat objektív feltevésén alapul: minél magasabb a bérleti díj, annál magasabb az eladási ár. Ezt a kapcsolatot mérik a bruttó bérleti díj szorzója (együtthatója).(MVR) az eladási ár és a bérleti díjból származó bevétel arányaként:
MVR = C / RD, (9.1)
ahol MVR a bruttó bérleti díj szorzója;
C – az ingatlan eladási ára, dörzsölje;
RD – bérleti (bérleti) bevétel, dörzsölje.
Bruttó bérleti díj módszer a jövedelmező, a piacon széles körben értékesített ingatlanok értékelésére alkalmazható (egyedi házak, bevásárlópavilonok és kioszkok vásárlása későbbi bérbeadás céljából stb.). Általánosságban elmondható, hogy a bruttó bérleti díj módszerének alkalmazására szolgáló algoritmus a következő szakaszokból áll.
1. szakasz. MVR számítás:
– a vizsgált ingatlanhoz hasonló, ugyanazon a területen található ingatlanok jegyzékének összeállítása;
– számítás az egyes összehasonlítható ingatlanok eladási árának a megfelelő bérleti díjjal való osztásával az MVR-értékek kiszámításához;
– a kapott MVR-értékek koordinálása egyetlen érték vagy MVR-érték-tartomány meghatározásához, amely alkalmazható lehet a vizsgált objektumra.
2. szakasz. Az értékelt ingatlan piaci bérleti díjából származó bevétel összegének kiszámítása:
– összehasonlítható ingatlanok azonosítása a bérleti díjak alapján;
– az összehasonlított tárgyak elemzése az összehasonlítás főbb jellemzői alapján a vizsgált tárgy megfelelő jellemzőivel;
– a szükséges kiigazítások kiszámítása az értékelt ingatlan piaci bérleti díjából származó bevétel értékének meghatározásához.
3. szakasz. A vizsgált ingatlan értékének kiszámítása:
– az értékelt ingatlan piaci bérleti díjának számított értékének szorzata az első szakaszban kapott MVR megfelelő értékével (vagy határértékeivel).
Szemléltessük a bemutatott algoritmust a bruttó bérleti díj módszerének alkalmazására a következő példa segítségével.
Az üdülőövezetben (például Szocsiban) található, nyaralók számára történő későbbi bérbeadás céljából megvásárolt családi lakóépület piaci bérleti bevétele 41 000 rubel lesz. Az azonos területen lévő hasonló házak adásvételi tranzakcióira vonatkozó információk lehetővé tették az MVR meghatározását (9.1. táblázat). A lakóépület forgalmi értékének meghatározása szükséges.
9.1. táblázat – Az MVR meghatározása
| Összehasonlítható objektumok | Eladási ár, dörzsölje. | Bérleti éves bevétel, dörzsölje. | MVR |
| 600 000 | 39 500 | 15,19 | |
| 618 000 | 41 000 | 15,07 | |
| 637 000 | 39 000 | 16,33 | |
| 644 000 | 40 000 | 16,10 | |
| 667 000 | 42 000 | 15,88 | |
| 580 000 | 38 000 | 15,26 | |
| 610 000 | 38 000 | 16,05 |
Az azonos területen lévő hasonló házak adásvételi tranzakcióinak elemzése lehetővé tette az MVR 15.07-16.33 tartományban történő meghatározását. Ebből a tartományból választjuk ki az átlagos MVR értéket - 15,70. Minél nagyobb az összehasonlítandó objektumok statisztikai mintája, annál megbízhatóbb az MVR-érték.
Válasz: egy családi lakóépület költsége 41 000 rubel bérleti díjjal. 643 700 rubel lesz.
A bruttó bérleti díj szorzójának használata az értékelésnél kényelmes, mivel az árakat nem korrigálják az összehasonlítható és az értékelt tárgyak közötti különbségekkel. Magától értetődik, hogy ha eltérések vannak az összehasonlítható ingatlanok és az értékelt ingatlan között, az az eladási árban és az éves bérleti díjban is tükröződik. Tehát, ha egy olyan tárgyat hasonlítunk össze, amely rosszabb, mint az értékelt, akkor az eladási ára és a bérleti díj alacsonyabb, és az ár és a bérleti díj aránya nem változik.
Ez az ingatlanértékelési módszer a gyakorlatban egyszerű és kényelmes, különösen orosz körülmények között, amikor nem könnyű megbízható piaci információkat találni az adásvételi ügyletekről.
Ennek az értékelési módszernek azonban vannak korlátai is:
1. Az érintett ingatlannak az ingatlanpiac olyan szektorában kell elhelyezkednie, ahol rendszeresen adnak el és vásárolnak hasonló ingatlanokat bruttó bevételeik alapján.
2. Mivel a bruttó bérleti díj szorzójának összetevőit nem módosítják, a módszer nem tekinthető kellően érzékenynek a kockázatok, a tőkemegtérülési ráták és a nettó bevétel közötti különbségekre az összehasonlítható és értékelt objektumok között.
Tesztkérdések és feladatok
1. Mi az értékesítési összehasonlító módszer lényege?
2. Ismertesse az értékesítési összehasonlító módszer megvalósításának technológiáját!
3. Milyen módszereket alkalmaznak a korrekciók mértékének meghatározására az értékesítési összehasonlító módszer alkalmazásakor?
4. Milyen összehasonlítási elemeket, egységeket használunk az értékesítési összehasonlítási módszerben?
5. Mi a bruttó piaci többszörös?
9.4 A költségmódszer általános fogalmai
Költségmódszer azon a feltételezésen alapul, hogy egy objektum építésének költsége, figyelembe véve az összes elhasználódást és elhasználódást, az adott objektum forgalmi értékével összefüggésben, valamint az üzleti haszon mértéke elfogadható iránymutató. ingatlan piaci értékének meghatározásához.
A költségmódszer a helyettesítés elvén alapul.
Az épületek és építmények sokszorosításának módjától függően különbséget kell tenni a pótlási költség és a pótlási költség között.
Csereköltség- ezek azok a költségek folyó áron, amelyek az objektum pontos másolatának megépítésére vonatkoznak, pontosan ugyanazok az anyagok, építési szabványok, tervezési megoldások felhasználásával, és megőrizve az összes meglévő hatástalansági elemet, mint a vizsgált objektum. Például, ha a vizsgált épületnek állandóan elöntött és soha nem használt pincéje van – ez elkerülhetetlen nedvességforrás, akkor a beépítési költségeket is figyelembe kell venni az épület pótlási költségében.
Csereköltség- ezek egy olyan objektum megépítésének folyó áron számított költségei, amely a vizsgált objektummal azonos hasznosságú, de modern szabványok, anyagok és tervezés alapján épült.
Az egyik vagy másik költségtípus kiválasztása az értékelés során a költségmódszer alkalmazási feltételeitől függ.
A költség módszert alkalmazzák:
– az inaktív piacon lévő ingatlanok értékelése során;
– új építés műszaki és gazdasági elemzése;
– a rekonstruált objektumok és a befejezetlen épületek piaci értékének felmérése;
– a legjobb és leghatékonyabb földhasználat meghatározása;
– speciális célú objektumok, különösen nonprofit célok értékelése;
– ingatlanbiztosítás;
– az adóalap meghatározása.
A költségmódszer alkalmazásakor azonban a következő korlátozó feltételeket kell figyelembe venni:
– a költségmódszer gyakran helytelenül becsüli meg a 10 évnél idősebb tárgyak költségét;
– egyedi építészeti és esztétikai adottságokkal rendelkező, történelmi értékkel bíró épületeknél nehezen kivitelezhető.
Az ingatlanok önköltségi módszerrel történő értékelése a következő szakaszokból áll:
1. Az ingatlan áttekintése és az összes rendelkezésre álló dokumentáció megismerése.
2. A földterület piaci értékének értékelése fejlesztésektől mentesként és a legjobb felhasználás érdekében.
3. A fejlesztések pótlási vagy pótlási költségének meghatározása (közvetlen és közvetett költségek).
4. Az üzleti nyereség meghatározása.
5. A fejlesztések pótlási vagy pótlási költségének értékelése az üzleti nyereség figyelembevételével (4. pont + 3. pont).
6. Épületek, építmények általános halmozott elhasználódásának meghatározása.
7. A fejlesztések költségének becslése a kopás figyelembevételével (5. pont – 6. pont).
8. Az ingatlan összértékének felmérése a telekköltség figyelembevételével (1. + 7. pont).
Az ingatlan értékének önköltségi módszerrel történő becslése a következő séma szerint történik:
С о.н = С в(з) – И + П + С з.у, (9.2)
ahol С о.н – az ingatlan költsége, dörzsölje;
С в(з) – helyreállítás vagy csere költsége, dörzsölje;
I – halmozott kopás, dörzsölés.;
P – üzleti nyereség, dörzsölje.;
C z.u – a telek költsége, dörzsölje;
A helyreállítás vagy csere költségét a következő módszerek határozzák meg:
1. Összehasonlító egység.
2. Kvantitatív felmérés.
3. Analóg objektumok.
4. Kibővített munkatípusok költségelszámolása.
A föld értékének meghatározására a következő főbb módszerek vannak:
1. Összehasonlítható eladások.
2. Összefüggés (transzfer).
3. Földbérleti díj tőkésítése.
4. Maradék földterületre.
5. A telek fejlesztése.
6. Kivonatok.
A halmozott kopás háromféle kopást foglal magában:
1. Fizikai.
2. Funkcionális.
3. Külső.
Fizikai romlás– az ingatlan értékének csökkenése meghatározott fogyasztói ingatlanjainak elvesztése miatt. A fizikai kopás kétféle: az első működési tényezők hatására (kopás, tönkremenetel, meghibásodás és szerkezeti hibák), a második - természetes tényezők hatására (rothadás, rozsdásodás, öregedés, megsemmisülés) következik be.
Funkcionális (erkölcsi) elhasználódás az az értékvesztés, amely abból ered, hogy egy adott építmény viszonylagos kudarcot vall a hasznosságban, összehasonlítva az ugyanerre a célra épített új szerkezettel. Általában a rossz tervezés, a műszaki és funkcionális követelmények, például a méret, a stílus, a tartósság stb.
Külső (gazdasági) kopás– az ingatlanok értékének csökkenése a környezeti feltételek változása miatt: a társadalom társadalmi színvonala, jogszabályi és pénzügyi feltételek, demográfiai helyzet, városrendezési döntések, piaci helyzet stb.
A fizikai és funkcionális kopás lehet eltávolítható vagy javíthatatlan. A kopás kiküszöbölésének kritériuma a hozzáadott érték többletköltsége a költségeken.
A kopás meghatározására a következő módszerek állnak rendelkezésre:
1. Élettartam-módszer.
2. Értékesítési összehasonlítási módszer.
3. Particionálási módszer.
Fizikai élettartam– az az időtartam, amely alatt egy tárgy ténylegesen rendeltetésszerűen használható. A fizikai élettartam akkor ér véget, amikor a tárgyat lebontják.
Gazdasági élet– az az idő, amely alatt a fejlesztések a fejlesztés költségeit meghaladó mértékben járulnak hozzá a tárgy értékéhez, pl. amikor a kopás eltávolítható. Ez az az időtartam, amely alatt az objektumot haszonszerzésre lehet használni. Ez az időszak meghosszabbítható az épület minőségi karbantartása, időben történő korszerűsítése és javítása miatt.
Valós életkor- az objektum útlevelében, nyilvántartásba vételi igazolásában vagy az állami megbízás aktusában megállapított idő az objektum használatbavételétől az értékelés időpontjáig.
Hatékony életkor– az az idő, ameddig egy épület várható élettartamát megbecsülik annak fizikai állapota, felszereltsége, kialakítása és az értékét befolyásoló gazdasági tényezők alapján. A tényleges életkor az ingatlan fizikai állapotának megfelelő, értékesítési lehetőségét figyelembe vevő életkor.
A hátralévő gazdasági élet az értékelés időpontjától a tárgy gazdasági élettartamának végéig tartó időszak. Ezt az időszakot általában a jövőbeli bevételek becslésére használják. Az ingatlan felújítása, korszerűsítése megnöveli annak hátralévő gazdasági élettartamát.
Kopásértékelés
Mint fentebb említettük, a kopást a következő módszerekkel határozzák meg: várható élettartam, eladások összehasonlítása, felosztás. Nézzük meg az egyes módszereket.
Az ingatlan képes bevételt termelni tulajdonosa számára. És ez az egyik fő oka annak, hogy megvásárolják (például lakóházak a forradalom előtti Szentpéterváron). További okok lehetnek az azonnali megélhetés céljából történő vásárlás, személyes szükségletek kielégítése stb. Az ingatlan a következő típusú bevételeket hozhatja tulajdonosának:
1) aktuális pénztárbizonylatok,
2) adómegtakarítás,
3) jövőbeni bérleti díjból származó bevétel,
4) az ingatlan értéknövekedéséből származó bevétel a továbbértékesítéskor,
5) adómegtakarítás ingatlaneladáskor.
Az értékbecslő feladata az ingatlanok értékelésénél a jövedelemmódszer alkalmazásakor az ingatlan tulajdonlásából és üzemeltetéséből származó összes jövőbeni bevétel jelenértékének meghatározása.
A bruttó bérleti díj módszere bruttó bérleti díj szorzót (YRM) használ, és azon a feltételezésen alapul, hogy közvetlen kapcsolat van egy ingatlan eladási ára és a bérbeadásból származó bevétel között. Vagyis az YRM az eladási ár és a potenciális bruttó bevétel vagy a tényleges bruttó jövedelem aránya. Sőt, a piaci hagyományoktól függően a bruttó bevétel éves vagy havi alapon számítható ki.
Az YRM-et gyakran használják a fejlett piacgazdaságokban az egycsaládos lakóépületek értékelésére, ahol havi bruttó bérleti szorzót alkalmaznak, és a bútorozatlan lakások bérleti díját is figyelembe veszik, kivéve a rezsit.
Az ingatlan értékének YRM szorzón alapuló meghatározása meglehetősen egyszerű, és gyakran alkalmazzák a nyugati értékbecslők gyakorlatában. Ennek a módszernek két fő megközelítése van. Az első megközelítés azon a tényen alapszik, hogy az YRM meghatározásakor nincs szükség az összehasonlítható objektumok különbségeinek módosítására. És ha a tárgy nagyon különbözik az értékelttől, akkor egyszerűen nem veszik figyelembe. A második megközelítés az objektumok fizikai jellemzőinek korrekcióján alapul, ahogyan az SAP módszer használatakor is történik.
Példa. Az érintett ingatlan nettó működési bevétele (NOI) 57 000 dollár lesz. Az objektum értékét az alábbi információk alapján kell meghatározni.
A teljes kapitalizációs ráta rendezett sorozata: 0,105; 0,114; 0,120.
Modális jelentése: -.
Medián érték: 0,114.
Számtani átlag: 0,113.
Az egyező tételek minőségének összehasonlítása után az értékelő úgy dönt, hogy az értékelendő elem kívánt R-értéke 0,115 vagy 11,5%. Ekkor az objektum költsége V= NOI/R=57000/0.115=495650 USD lesz. YRM=V/NOI=8,7.
A bruttó bérleti díj módszerét a piacon széles körben értékesített, jövedelemtermelő ingatlanok értékelésére alkalmazzák.
A bruttó bérleti díj szorzója gazdasági viszonyítási egységként használható, amikor egy ingatlant a bevétel és az eladási ár aránya alapján értékelünk.
Karikaturistabruttó bérleti díj az eladási ár és a potenciális bruttó jövedelem (PVI) vagy a tényleges bruttó jövedelem (AVG) aránya.
Az értékelt ingatlan várható eladási árát a következő képlet segítségével számítjuk ki:
T V= PVD ról ről MVR A = PVDob 0 [Σ (Ts én A / PVD én A )]/ T, (5.6)
én = 1
Ahol V– az értékelt ingatlan várható eladási ára;
PVD ról ről– az értékelt tárgyból származó bruttó (tényleges) bevétel;
MVR A– analógok átlagos bruttó bérleti díjának szorzója;
C én A– az i-edik összehasonlítható analóg eladási ára;
PVD én A– az i-edik összehasonlítható analóg potenciális bruttó bevétele;
T– a kiválasztott analógok száma.
Példa.
Értékelni kell egy ingatlant, amelynek potenciális bruttó bevétele 550 000 rubelre becsülhető. Az ingatlanpiac azon szegmensében, amelyhez az értékelési tárgy tartozik, a következő információkat kaptuk, amelyeket az 5.5. táblázat mutat be.
5.5. táblázat. A bruttó bérleti díj szorzójának kiszámítása
MVR (analógokhoz képest átlagolva) = (5,56 + 5,60 + 5,67): 3 = 5,62.
Tsob = 550 000 5,62 = 3 091 000 rubel.
FSO No. 1 15. pont. A költségmegközelítés egy értékelt tárgy értékének becslésére szolgáló módszerek összessége, amely az értékelt tárgy reprodukálásához vagy cseréjéhez szükséges költségek meghatározásán alapul, figyelembe véve az amortizációt és avultságot.
A költségmegközelítés azon a feltételezésen alapul, hogy az értékelt ingatlan meglévő állapotában történő létrehozásához vagy fogyasztói tulajdonságainak reprodukálásához szükséges költségek megfelelnek az objektum költségének.
A költségalapú megközelítés alkalmazása előnyös, és néha az egyetlen lehetőség a következő esetekben:
amikor új vagy nemrégiben épített létesítményeket értékelnek;
amikor meg kell határozni a legjobb és leghatékonyabb földhasználatot;
amikor új építkezés megvalósíthatósági tanulmánya szükséges;
a befejezetlen építési projektek értékelésére;
adóköteles tárgyak (épület, telek) azonosítása céljából történő értékelésre;
biztosítási célú értékeléshez;
az ár végleges jóváhagyásához.
Az ingatlanértékelés költségszemléletének alapképlete a következő:
V = V töltés + V reprodukál vagy V = V töltés + V helyettesítő, (6.1)
V újratermelés – a telek fejlesztéseinek újratermelési költsége;
V csere – a telek fejlesztéseinek cseréjének költsége.
Az értékelési tárgy cseréjének költsége az értékelési tárgyhoz hasonló tárgy létrehozásának költségeinek összege, az értékelés időpontjában fennálló piaci árakon, figyelembe véve az értékelési tárgy értékcsökkenését.
Az értékelő tárgy sokszorosítási költsége az értékbecslés időpontjában fennálló piaci árakon felmerülő költségek összege az értékelés tárgyával azonos tárgy létrehozásához, azonos anyagok és technológiák felhasználásával, figyelembe véve a tárgy elhasználódását. értékelő tárgy.
Mivel a reprodukálási és pótlási költséget a kopás és elhasználódás figyelembevételével határozzák meg, a költségszemlélet alapképlete átalakítható:
V = V töltés + vagy V = V töltés + , (6.2)
V – az ingatlan értéke;
V zu – a telek költsége;
Vp reprodukálva – a telek fejlesztéseinek újratermelésének összköltsége (néha ezt az értéket felváltja a „javítás újjáépítésének költsége” és a „vállalkozói nyereség” külön kiszámítása);
Vп csere - a telek fejlesztéseinek cseréjének teljes költsége (néha ezt az értéket helyettesítik a „fejlesztések újként történő cseréjének költségei” és a „vállalkozói nyereség” külön kiszámításával);
És – a vizsgált tárgy kopása.
A teljes pótlási költség az újként értékelt ingatlanhoz hasonló tárgy létrehozásának költségeinek összege, az értékelés időpontjában fennálló piaci áron, az értékelt ingatlan értékcsökkenése nélkül, az üzleti nyereség hozzáadásával.
A reprodukálás teljes költsége az értékelés időpontjában fennálló piaci árakon felmerülő költségek összege az értékelés tárgyával azonos tárgy újként, azonos anyagok és technológiák felhasználásával történő létrehozásával kapcsolatban, kivéve az értékelés tárgyának elhasználódását, az üzleti nyereség hozzáadását.
Az értékcsökkenés az ingatlan értékvesztése, amelyet bármilyen okból kifolyólag okoz.
