Nézőpont
Dmitrij Mihajlov, az AKTIVO közösségi finanszírozási platform fejlesztési igazgatója
Nem titok, hogy egy kereskedelmi ingatlan értékesítése nem egyszerű feladat, és meglehetősen sok időt igényel. És minél drágább az objektum, annál hosszabb ideig tart az expozíció. Saját tapasztalataim alapján elmondhatom, hogy egy jó minőségű tárgy általában 100 millió rubelbe kerül. 300-600 millió rubel értékű tárgyak 1-3 hónap alatt értékesíthetők. - másfél évig, és egy épület eladása 600 millió rubel áron. évekbe telhet. Az expozíció időtartamára vonatkozó ilyen statisztikák természetesen olyanok, mint a kórházi átlaghőmérséklet. Nem ritkák az olyan helyzetek sem, amikor látszólag minden rendben van a tárggyal, de a tranzakció nem megy végbe. Milyen okai lehetnek annak, hogy egy jó minőségű ingatlan nem eladó, és hogyan csökkenthetjük a kitettség időtartamát?
Első ok: a vevővel folytatott tárgyalások színházi színpaddá válnak
Sajnos a kereskedelmileg elérhetetlen ingatlanok eladói egy része még mindig a válság előtti valóságban él, amikor sok volt a vevő a piacon és kevés a telephely. Az eladó megérti, hogy az a célja, hogy több pénzt kapjon az ingatlanért, és elkerülje a vevők felesleges kérdéseit (elvégre az épületek és helyiségek általában nincsenek kifogástalan állapotban). Az ilyen eladó arrogánsan és leereszkedően kezd viselkedni a vevővel, demonstrálva, hogy nagyon komoly, elfoglalt ember, de a vevő, aki találkozik vele, kételyeket ébreszt. Egész megjelenésével bizonyítja, hogy ő egy nagy B betűs „üzletember”, tehát nem tény, hogy egy ilyen vevővel szóba állna, és általában eladná neki az ingatlanát. A tulajdonos azt mondja, hogy "talán nem fogja eladni", provokálva a vevőt, hogy bizonyítson rátermettségére, és rávegye az épület vagy helyiség eladására. Egy ilyen „egyszemélyes show” azonban általában nem működik a mai vásárlók számára. „Nem akarsz eladni, miért hívtál össze egy találkozót?” – kérdezik maguktól, és soha nem hívnak vissza. A jelenlegi piaci helyzetben jobb felhagyni ezzel az üzletmenettel.
Egy ingatlan áremelésénél sem szabad azt mondani, hogy ma még 5 vevő érkezik hozzád, és az Ön épülete nagy feltűnést keltett a piacon. A kereskedelmi ingatlanok vásárlói pedig ennek az ellenkezőjében biztosak, tudják, hogy válság van az országban, és rajtuk kívül nincs vevő (még akkor is, ha valójában vannak versenytársaik, és akkor is részt kell venniük az árverésen; ).
Második ok: nincs információ az objektumról
Ha gyorsan és drágán szeretne eladni egy tárgyat, az eladó gyakran dicséri. Elmondja, mennyire kedves számára ez az ingatlan, mennyi minden kapcsolódik hozzá, és milyen jól állnak itt a bérlők. Ez az eladó álláspontja teljesen logikus. Csak meg kell értened, hogy a mai vásárló egyáltalán nem ugyanaz, mint korábban. Ha mondjuk a 90-es években (amikor a tulajdonos maga vásárolta meg az ingatlant), a tranzakciók „koncepcionális” szinten zajlottak, és a vevők a „tetszik – nem tetszik”, „jó” szempontok szerint értékelték a tárgyakat. épület vagy rossz”, de mára megváltoztak az idők. A kereskedelmi ingatlanpiacon a legtöbb vásárló szakember. Nem törődnek az érzelmekkel, részletes információkra van szükségük a tárgyról.
Egy épület vagy helyiség eladásához fel kell készülnie a vevővel való találkozásra, és tudnia kell, hogyan válaszoljon az ingatlan adózásával, műszaki állapotával, bérlőivel és pénzügyi lehetőségeivel, fenntartási költségeivel stb. Ha ilyen információ nem áll rendelkezésre, a tulajdonos gyakran azt mondja, hogy később megtalálja, vagy nem hajlandó válaszolni a kérdésekre, és a vevő nem elégedett ezzel. Számára az ingatlanszerzés üzlet, és öröm a szakemberrel együtt dolgozni. Annak megértése, hogy nem kap információt a tulajdonostól, és magának kell kibogoznia az ingatlan problémáit, újabb okot ad egy másik ingatlan keresésére vagy a vásárlás elhalasztására.
Harmadik ok: az objektum hiányosságainak szándékos elnyomása
Gyakran előfordul, hogy ingatlaneladáskor az eladók inkább visszatartják az ingatlan költséges részével kapcsolatos információkat. Szívesen beszámolnak a bérlőktől kapott bevételről, de a költségekről inkább nem árulnak el potenciális vásárlókat. Véleményük szerint az ilyen jellegű adatok elriaszthatják. A valóságban minden pont az ellenkezője történik. A vevő tökéletesen tisztában van azzal, hogy a bérleti üzletágban van egy költségelem, és tudni akarja, mi ez az ingatlan esetében. Az információhiány azt eredményezi, hogy a potenciális vásárló nem siet egy „disznó vásárlásával”, mert sok pénzt kell fizetnie.
Negyedik ok: a tehetetlenség vagy a jelenlegi piaci trendek tudatlansága
Az oroszországi befektetési piac folyamatosan fejlődik. Az egyik jelenlegi piaci trend pedig a közösségi finanszírozás fejlesztése az ingatlanügyekben. A közösségi finanszírozás nagyszámú befektető – magánszemély – részvételét jelenti a tranzakcióban. Ez a közösségi finanszírozás előnye, mert egy ilyen projekt pénzügyi lehetőségei szélesebbek, mint egy magánbefektetőé vagy jogi személyé. Könnyebb lehet megegyezni az árban a befektetők egész csoportjával. Ugyanakkor a közösségi finanszírozási projekttel kötött ügylet szerkezete jelentősen eltérhet a szokásostól. Nincs értelme az ilyen ajánlatokat azonnal visszautasítani. Jobb, ha konzultál egy hozzáértő ügyvéddel, vagy saját maga alaposan tanulmányozza a kérdést.
Például oldalunk utolsó ügylete egy dolgoprudnyi kiskereskedelmi ingatlan megvásárlására (a horgonybérlő a Victoria szupermarket) az ingatlan eladását jelentette a webhely befektetői számára egy zártvégű befektetési alapon keresztül. Az ingatlan tulajdonosa az ingatlant a zártvégű befektetési alap mérlegébe adta át, cserébe az ilyen alap részvényeinek 100%-át megkapta. A magánbefektetők úgy szálltak be a projektbe, hogy részvényeket vásároltak a tulajdonostól. Az ilyen típusú adásvételi ügyletek általában két-három hónapon belül lezárhatók. Az ingatlanvásárlás feltételeit a szerződésben lehet rögzíteni, és magát az ügyletet is meg lehet szüntetni, ha a helyiség megvásárlásával kapcsolatban problémák merülnek fel. Ugyanakkor a közösségi finanszírozási oldal által képviselt közvetítő semmiképpen sem érdekelt abban, hogy lassítsa a folyamatot (ahogy a vevők gyakran teszik, törlesztőrészletet kérnek, és elhalasztják a következő részlet határidejét), és ne vásárolják meg a teljes ingatlant, mert az oldal A nyereség a kereskedelmi ingatlanok részvényeinek eladásából származó százalékos arány. Az ilyen beruházási projektben való részvétel lehetővé teszi a tulajdonos számára, hogy gyorsabban értékesítse az ingatlant.
A Cushman & Wakefield kutatási osztálya elemezte a moszkvai irodahelyiségek exponálásának időzítésének hatását egy objektum sikeres bérbeadására.
A 13 éves megfigyelések során felhalmozott adatok alapján kijelenthetjük, hogy az irodaterületek kitettségére egyetlen törvény vonatkozik, amely szerint az összes iroda 80%-át egy éven belül bérbe adják. Egy irodaház bérbeadásának valószínűsége minden következő 6 hónapban háromszorosára csökken.
Hagyományosan a moszkvai piacon az üres területek aránya volt a jólét fő mutatója. Sok fejlesztő úgy gondolta, hogy csak alacsony üresedési ráta mellett beszélhetünk piaci növekedésről. Az elmúlt évek azonban azt mutatják, hogy a piac még 3 millió négyzetméternyi üres irodaterülettel is 1 millió négyzetméter feletti éves forgalmat biztosít. Ez azt jelenti, hogy még túl sok hely esetén is lehetséges a sikeres lízing.
Sőt, a magas kihasználatlanság még a bérleti díjak növekedésének sem volt akadálya, ahogyan 2011-2013-ban is.
A Cushman & Wakefield szakértői úgy vélik, hogy egy tárgy expozíciós időtartamának megcélzása sikertényező az „alacsony” piacon történő munkavégzés során. A hat hónapnál rövidebb időre szóló tranzakciók aránya körülbelül 50%.
2014 óta gyakorlatilag nem történt előbérleti ügylet a fővárosi irodapiacon. 2016-ban a több mint egy éve kiállított helyiségekkel folytatott tranzakciók magas aránya a nagy turbulenciával és az illikvid irodahelyiségek tömeges átárazásával magyarázható.
Egy tárgy expozíciójának időtartama a versenyelőny egyik tényezője. A marketing kampány újraindítása a bérleti politika szükséges eleme. A moszkvai „A” és „B” osztályú irodák bérleti tranzakcióinak elemzése alapján a tárgyak kitettségének időtartamára vonatkozó adatok alapján a 2004-2017 közötti időszakra vonatkozóan (több mint 50 000 rekord), az összes irodaterület 63%-a Moszkvát hat hónapon belül, 80%-át egy éven belül bérbe adják.
A szabad terület piaci részesedése már nem számít jelentős tényezőnek. Kevésbé befolyásolja a bérleti kampány sikerét vagy kudarcát.
A 13 éves megfigyelések során felhalmozott adatok alapján kijelenthetjük, hogy az irodaterületek kitettségére egyetlen törvény vonatkozik. Egy irodaház bérbeadásának valószínűsége minden következő 6 hónapban háromszorosára csökken.
A piaci feltételek befolyásolják a kitettségi görbe meredekségét. A legjellemzőbb év a 2008-as év, amelyben az irodaügyletek több mint fele előbérleti tranzakció volt.
A várakozásoknak megfelelően a leggyorsabb évek a 2005-2007-es évek voltak, amikor az eladások több mint 80%-a hat hónapon belül teljesült.
2009 volt a leglassabb év, de ennek ellenére több mint 50%-a hat hónap alatt készült el. 2015 gyakorlatilag megismételte a 2009-es mintát.
Érdekesség, hogy 2017 három negyedéve a 2005-2007-eshez hasonló dinamikát mutat, a „gyors” piac nagy részesedésével és rendkívül likvid helyiségekkel.
A Cushman & Wakefield szakértői úgy vélik, hogy ez annak a jele lehet, hogy a piac felmelegszik, még akkor is, ha magas az üres irodák száma.
Az expozíciós idők földrajzi eltérései jelentéktelenek. A 2017. október közepén rendelkezésre álló irodaterületek 30%-a alacsony likviditású.
Annak ellenére, hogy a Moszkva Városi Nemzetközi Üzleti Központban van a legmagasabb üresedési ráta, az irodaterületekkel megkötött tranzakciók időzítése kissé eltér.
A megüresedett állások esetében hasonló a kép, de a piac két jól elkülöníthető csoportra oszlik: egy nagyon likvid piacra (kevesebb mint egy évig kiállított helyiségek) és egy alacsony likviditású piacra.
Összességében a területek mintegy 70%-a tartozik a rendkívül likvid piachoz.
Ezért nem az a kérdés, hogy mennyi irodaterület áll rendelkezésre a piacon, hanem az, hogy mit kell tenni ahhoz, hogy egy éven belül bérbe adják a helyiségeket.
A szabad terület piaci részesedése megszűnik jelentős tényezőnek lenni, kevésbé befolyásolja a bérleti kampány sikerét vagy kudarcát:
Az áttekintést a Cushman & Wakefield Research Department készítette
"...10. Az értékelési tárgy kitettségi ideje az értékelési tárgy nyílt piacra való bemutatásától (nyilvános ajánlattételétől) a vele való ügylet napjáig terjedő időtartam..."
Forrás:
Az Orosz Föderáció kormányának 2001. július 6-i N 519 rendelete (a 2006. december 14-én módosított) „Az értékelési szabványok jóváhagyásáról”
Ökológiai szótár
Hivatalos terminológia
Hivatalos terminológia
Hivatalos terminológia
Hivatalos terminológia
Hivatalos terminológia
Hivatalos terminológia
Nagy orvosi szótár
Hivatalos terminológia
Hivatalos terminológia
Hivatalos terminológia
Hivatalos terminológia
Hivatalos terminológia
Hivatalos terminológia
Hivatalos terminológia
Nagy enciklopédikus szótár
6.2.2. A pénzügyi befektetések értékelésének korrekciós időszaka, amely alapján azok aktuális piaci értékét meghatározzák A PBU 19/02 20. pontja értelmében azon pénzügyi befektetések, amelyekkel az aktuális piaci érték meghatározható (részvények, állam- és vállalati kötvények),
2.6. Eltarthatóság és élettartam. Az áruk (munkavégzés, szolgáltatás) igénybevételének szabályai a Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 472. §-a szerint a törvény vagy az általa megállapított módon előírhatja annak az időszaknak a meghatározásának kötelezettségét, amely után az árut használatra alkalmatlannak kell tekinteni.
4.3. Befektetett eszközök tárgyának hasznos élettartama A tárgyi eszköz tárgyának könyvelésre és adóelszámolásra történő átvételekor először meg kell határozni a tárgy hasznos élettartamát
3.2.4. Módszerek egy értékelési objektum attribútumainak mérésére A mérésre egy folyamat, eljárás, védőintézkedés vagy értékelési objektum kritikus elemeként azonosított attribútumokat elemzésre alkalmas formában kell bemutatni annak érdekében, hogy az attribútumot megfelelően átalakíthassuk a fő jellemzővé.
3.3. A folyamatok értékelésén és a folyamatok érettségi szintjén alapuló szabványos értékelési modellek alkalmazása az információk értékelésére
3.3.1. Folyamatértékelésen alapuló információbiztonsági értékelési modell A 3.2. pont a szervezet információs információs értékelési folyamatának ismertetésekor nem vette figyelembe az IS értékelési modell tartalmát és az IS értékelési kritériumokat. Az információbiztonsági értékelési folyamat ezen összetevői az értékelés céljához kapcsolódnak
2.3.2. Ideiglenes (legfeljebb két hónapos időtartamra) teljesítése során meghatározott időre kötött munkaszerződés Fig. 49. A munkavállalóval meghatározott időtartamra (legfeljebb két hónapig) kötött munkaszerződés mintája. Rizs. 50. Felvételi rend (utasítás) minta
3.6. Az értékelési tárgy végleges bekerülési értékének meghatározása 3.6.1. Az értékelési eredmények egyeztetése A hierarchiaelemzési módszer (HAM) a különböző megközelítések és értékelési módszerek alkalmazásával kapott eredmények harmonizálására szolgál.1. A MAI első lépése a strukturálás
A HTML 5, CSS 3 és Web 2.0 című könyvből. Modern weboldalak fejlesztése szerző Dronov Vlagyimir(6.9) Azt hallottam, hogy a terminálszerver korlátozott ideig használható (akkor licencelni kell). Ez igaz, és meddig? A terminálkiszolgáló két változatban telepíthető - távoli adminisztrációhoz és alkalmazásszerverként. Az első lehetőséghez
Az objektum és az objektumpéldány fogalma A fejezet elején megismerkedtünk az adattípusokkal, amelyek meghatározzák az adatok természetét és az adatokkal végrehajtható műveletek halmazát. Tehát egy karakterlánctípus azt határozza meg, hogy az ilyen típusú adatok karakterláncok -
Expozícióvezérlés és logaritmikus expozícióvezérlési paraméterek Az Exposure Control kiterjesztés lehetővé teszi a jelenet általános megvilágításának megváltoztatását a kimeneti szintek és a színtartomány beállításával, mintha
Egyedi tárgy elvesztésének kezelése (a tárgy elvesztése, mint olyan) A kapcsolatok libidinális vonatkozásai Ide tartoznak az elveszett tárggyal és annak pozitívan átélt vonásaival közös, örömet okozó élmények. A bánat és a vágyódás érzései
4) AZ OBJEKTUM KEZELÉSE. CSATLAKOZÁS AZ OBJEKTUM BEVONT BELSŐ REAKCIÓIHOZ Tehát a tudattalan bizalom megteremtéséhez partnere viselkedését tükrözi. Az alkalmazkodás reakciót vált ki a beszélgetőpartnerből, és eredményekhez vezet. Sikeresnek minősül, ha
Szakértők szerint továbbra is a tömegszegmens a legkeresettebb és a leggyorsabban elkelt/bérelt lakások, de a luxuslakások bérbeadásával a helyzet a piaci szereplők szerint meglehetősen szomorúvá vált.
„Most hat hónapig „eladhatja”
Az elsődleges tömeges lakáspiacon ma teljesen másképp viselkednek az ügyfelek, mint egy éve, amikor siettek a vásárlással, és akkor is készek voltak lakást vásárolni, ha annak költsége a döntési időszakban megnőtt, attól tartva, hogy másnak menne. „Ha most valami ilyesmi történik, akkor az üzlet nagy valószínűséggel egyáltalán nem fog megtörténni” – mondja Maria Litinetskaya, a Metrium Group ügyvezető partnere. – Most egy hónap az átlagos lakáseladási idő, és ez sok az elsődleges lakáspiacon. Egy évvel ezelőtt az ügyfeleknek átlagosan 1-2 hetet kellett gondolkodniuk, és ez az idő elegendő volt a döntéshez. Ma már nem gondolkodnak annyit a javasolt lehetőségen, hanem körbejárják a piacot és végigjárják az összes lehetséges lehetőséget. Sőt, a fejlesztők nagyon érdekes ajánlatokat tesznek a vásárlóknak, és mindenki próbálja felüllicitálni egymást. Így az ügyfeleknek lehetőségük van kiválasztani közülük a legjobbat, alkudni, kedvezményeket, bónuszokat kérni, ami válsághelyzetben különösen fontos.”
Ami a másodlagos piacon a tömeges lakások, itt szerint Alexey Lee, a Trigergroup Tudományos Akadémia másodlagos lakásértékesítési osztályának vezetője, a statisztika a következő: „Ha korábban 1-1,5 hónapig tartott a vevő megtalálása, most hat hónapig lehet „eladni”. De minden az ártól is függ.”
A MIEL szakemberei ugyanakkor elemezték az eladott lakások expozíciós idejét, és arra a következtetésre jutottak, hogy azok enyhén emelkedtek, néhány hónapban pedig csökkentek is. „Érdemes azonban észben tartani, hogy ha egy tárgyat több hónapig nem adnak el, a tulajdonos általában kivonja az eladásból, és egy idő után újra felteszi. 2, 3, 4 ilyen szakasz lehet (minden az eladásra kerülő ingatlan tulajdonosa által megfogalmazott feltételektől függ), azonban nem lehet összességében tükrözni az összes értékesítési időszakot, mert a tulajdonos korábban megpróbálhatta önállóan vagy más ügynökségen keresztül eladni a lakást. Az utóbbi időben pedig, ahogy a gyakorlat azt mutatja, megnőtt az ismételten fel- és kivett lakások száma” – hangsúlyozta. Alexey Shlenov, a MIEL-Network ingatlanirodák ügyvezető igazgatója.
A luxuslakások másodlagos piacáról Maria Litinetskaya azt mondja, hogy egy évvel ezelőtt egy jó luxuslakást 3-5 millió dolláros költségvetéssel fél éven belül könnyedén eladtak, feltéve, hogy az árat nem emelték fel, és maga az ingatlan likvid volt, látható hibák nélkül. „Most ugyanaz a létesítmény egy évig, vagy akár tovább is tétlenül állhat. Érdemes azonban megjegyezni, hogy ez az állapot nem jellemző az egész másodlagos luxusingatlan-piacra. Vannak olyan projektek, amelyeknek még mindig magas a likviditása. Ugyanakkor a projekt végrehajtásának sebessége attól függ, hogy egy adott lakókomplexumban vannak-e versengő javaslatok. Ha ugyanabban az elit épületben egyszerre 5-20 lakást adnak el, az eladási időszak több évig is eltarthat. Ha a lakást egy teljesen lakott, kiváló infrastruktúrával rendelkező komplexumban kínálják, ahol gyakorlatilag nincs más eladási ajánlat, akkor a gyors eladás valószínűsége rendkívül magas” – mondta a szakember.
Nagyon szomorú a helyzet a luxusbérléssel
Most nézzük meg a lakások kiállításának időpontját bérbeadáskor.
Általánosságban elmondható, hogy jelenleg egy héttől több hónapig csúszik a kiadó komfort- és business osztályú lakások kiadója, és a kereslet csökkenésével arányosan nőttek a feltételek.
Ami a luxusingatlanok bérlését illeti, itt szerint Az "Azbuka Zhilya" cég kölcsönzési osztályának vezetője, Roman Babichev, elég szomorú a helyzet. „Most ott nyugalom van, katasztrofális áreséssel párosulva” – mondja a szakember. – Sőt, lehet, hogy évekig nem adják ki a lakásokat. Példa erre egy lakás az Ostozhenka környéki Fogantatás-kolostor közelében, amellyel szakembereink dolgoztak. Egy év alatt mindössze két megtekintés volt, és ezalatt a tulajdonos csökkentette az árat az eredetileg kívánt 1 000 000 rubelről. legfeljebb 450 000 dörzsölje. havonta. Ezért a pénzért az egyik nagykövetség képviselői nagyon gyorsan eltávolították. Véleményünk szerint a válság előtt ezt a lakást 700 000-800 000 rubelért lehetett bérelni. és persze sokkal többen lennének hajlandók. Vannak azonban olyan deluxe komplexumok, ahol csak egy-két lakást bérelnek, és mindig akad, aki éppen ezen a helyen szeretne lakást bérelni, de 2013-hoz képest még itt is 30%-ot estek az árak.
Jelenleg úgy áll a helyzet, hogy ha a luxusingatlanok tulajdonosa nem akarja lejjebb vinni a lakása árát, akkor évekig ki lehet adni egy ilyen lakást, hacsak nem valami szuperexkluzívról van szó.”
Így minden bizonnyal megnőtt - néha többszörösére - a lakások kitettségének időtartama, mind a kiadó, mind az eladó. Természetesen a szakértők szerint ezek a feltételek nagyban függenek attól, hogy a tulajdonos mennyire lesz rugalmas az árengedmények tekintetében. De nem mindenki hajlandó csökkenteni az árat, különösen eladáskor, ezért sokan egyszerűen ideiglenesen eltávolítják a tárgyat a kijelzőről. A vásárlók sem sietnek az üzletkötéssel és az utolsó pillanatig alkudni. Elmondhatjuk, hogy a piac egyfajta „felfüggesztett” állapotba került.
2014. március 19Azok, akik lakásvásárlási vagy -eladási ügyleteket bonyolítanak le, olykor homályos kifejezéssel találkoznak, és gyakran a jelentésének tudatlansága vagy félreértése okoz némi kényelmetlenséget. A gyakorlatban egy ingatlan bemutatása nem jelent semmi bonyolultat, ez egyszerűen az ingatlan eladási hirdetés nagyközönség számára hozzáférhetővé tételétől (a médiában, a Internet stb.) addig, amíg megállapodás meg nem érkezik a partnerrel a jövőbeni ügyletről. Tájékoztatásul: az expozíció kiállítás, kiállítás.
Könnyen feltételezhető, hogy az eladó számára rövidebb expozíciós időszak kívánatos. Az ingatlan expozíciós ideje gyakorlatilag az értékesítés időpontja (nem szabad megfeledkezni arról, hogy a kitettség időtartama nem tartalmazza az eladásra való felkészülést és a végső tranzakció időpontját). Más szóval, az ingatlan-expozíciós időszak az eladásról szóló információ közzétételétől az adott vevő erre az információra adott válaszáig eltelt idő.
Egyes esetekben az ingatlan kiállításának időpontja nem kritikus az eladó számára, ezek általában olyan esetek, amikor az eladás nem sürgős, és minden előkészület megtörtént. Egy lakás sürgős eladása ennek az időnek a maximális csökkentését jelenti, ami a fenti ajánlások segítségével meglehetősen könnyen megtehető.
