A modern lakosság nagy része, és különösen a fiatal családok jelzáloghitelre vásárolnak lakást kölcsönből. A jelzálogjog olyan zálogjog, amelyben az ingatlan az adós tulajdonában marad, míg az adósnak joga van birtokolni és használni, a hitelezőt pedig abban az esetben, ha az adós nem teljesíti kötelezettségeit, joga van. hogy követeléseinek kielégítését ezen ingatlan eladásával kapja meg.
A modern valóság keretei között ez a lakásszerzési mód egyre népszerűbb, hiszen a kamattúlfizetések ellenére a polgárok megengedhetik maguknak, hogy a lehető legrövidebb időn belül saját, bár megterhelt lakást szerezzenek, miközben a teljes lakásköltséget megfizetik. lakás úgy tűnik, csak olyan egységek számára lehetséges, amelyekbe ritkán vannak fiatal családok.
A statisztikák azonban kiábrándítóak – a legtöbb házasság felbomlik. És ennek megfelelően felmerül a kérdés, hogyan kell felosztani a házasságban szerzett vagyont.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 256. cikke értelmében a házastársak által a házasság során megszerzett vagyon közös tulajdonuk, kivéve, ha a szerződés erre a vagyonra vonatkozóan eltérő rendszert ír elő. Az Orosz Föderáció Családi Törvénykönyve 33. cikkének 1. része tartalmaz egy olyan rendelkezést is, amely szerint a házastársak vagyonjogi rendszere a közös vagyon rendszere. A jogi szabályozás érvényes, ha a házassági szerződés másként nem rendelkezik.
Az Orosz Föderáció családi törvénykönyve 39. cikkének (1) bekezdésével összhangban a házastársak közös vagyonának felosztása és az ebben az ingatlanban való részesedés meghatározásakor a házastársak részesedését egyenlőnek tekintik, hacsak a házastársak közötti megállapodás másként nem rendelkezik. házastársak. Az Orosz Föderáció családjogi törvénykönyve 38. cikkének (2) bekezdése szerint a házastársak közös vagyona megegyezés alapján osztható fel a házastársak között.
Így a vagyon megterhelésének hiányában és a házastársak közötti megállapodások megléte esetén a kérdés egyszerűen megoldódik - a válást tervezik, vagy az elvált házastársak vagyonmegosztási megállapodást írnak alá, amellyel (ingatlan felosztásakor) a testülethez fordulnak. amely ingatlanjogokat jegyez be az egységes állami jognyilvántartásban szereplő információk módosítása érdekében.
Ha a házastársak között vita van, a kérdést bíróságon oldják meg, és az egységes állami jognyilvántartás módosításait már végrehajtják egy hatályba lépett bírósági aktus alapján.
De mi van akkor, ha a jelzáloggal terhelt ingatlan megosztás alá esik? Valójában ebben az esetben az Orosz Föderáció családi törvénykönyve 34. cikkének (1) bekezdésével összhangban nemcsak a közös tulajdon, hanem a házastársak közös adósságai is megoszthatók. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 391. cikkének (1) bekezdésével összhangban az adósság átruházása csak a hitelező hozzájárulásával megengedett, jelzálog esetén - bank vagy más hitelintézet. Ám a hitelfelvevők többsége, akik kölcsönösen elfogadott nyilatkozatokat küldenek a vagyonmegosztásról és az adósság átruházásáról, gyakran kap a kölcsönadó elutasítását a vagyonmegosztás és a kölcsönszerződés módosítása esetén. Ugyancsak nem vezet sikerre a bírósági eljárásban, a hitelező hozzájárulása hiányában a tartozás egyidejű megosztásával járó vagyonmegosztási kísérlet sem.
Így a Moszkvai Városi Bíróság a 11-10925/12. sz. ügyben 2012. június 28-án kelt fellebbviteli határozatában elutasította az alperesnek a jelzáloghitel-tartozás egy részének átruházásával és egy részesedés kiutalásával kapcsolatos ellenkeresetét. lakóhelyiségben, mivel a közösen szerzett vagyon volt házastársak által a tartozás egy részének jelzálogkölcsönre történő átruházásával a hitelező hozzájárulása nélkül (akinek képviselője a tárgyaláson nem adta meg a hozzájárulását) sérti a törvény előírásait.
A bankok álláspontja a következő: a banknak jogában áll követelni a kötelezettségek teljesítését mind a megállapodás szerinti összes adóstól, mind pedig bármelyiküktől egyénileg, a tartozás egészében vagy részben. A kölcsön visszafizetési és kamatfizetési kötelezettségének hitelfelvevőtársak között történő megosztása sérti a bank jogait, a kölcsönszerződés feltételeinek jelentős változását vonhatja maga után, így az adósságmegosztás feltételeit. a hitelező hozzájárulása nélküli kölcsönszerződés sérti az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 322. és 391. cikkét, és a kölcsönszerződés feltételeinek jelentős megváltoztatásához vezet. A volt házastársak között a házasságban közösen szerzett vagyon megosztásával kapcsolatos vita fennállása nem alapja a kölcsönszerződés módosításának, és nem akadályozza az egyik vagy mindkét szolidáris adós kölcsönszerződésből eredő kötelezettségeinek megfelelő teljesítését. E tekintetben a jelzálogkötelezettség házastársonkénti részekre osztásának követelménye lényegében a bankkal kötött szerződés feltételeinek megváltoztatásának követelménye, amely alapján az adós kötelezettsége egyetemlegesből közössé alakul át, amely a bank mint hitelező érdekeinek megsértéséhez vezethet.
Ezt a következtetést a bírói gyakorlat is megerősíti - a 33-3429 / 11. sz. ügyben 2011. 20. 10-én kelt kassációs végzésben a Brjanszki Területi Bíróság hatályon kívül helyezte az előző fokú bíróság határozatát, amely megállapította, hogy a 33-3429/11. sz. nem szünteti meg a hiteltartozás a hitelfelvevőtársak bankkal szembeni egyetemleges kötelezettségét, miután megállapította, hogy a hitelfelvevőtársak hiteltartozásában való részesedés megállapítása ténylegesen megváltoztatja a kölcsönszerződés feltételeit, és megszünteti a hitelfelvevő egyetemleges felelősségét. bekezdése értelmében a hitelfelvevőtársak a banknak1 323. cikk Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve értelmében az adósok egyetemleges kötelezettsége mellett a hitelezőnek joga van a teljesítést követelni mind az összes adóstól együttesen, mind bármelyik adóstól külön-külön, mind a tartozás teljes egészében, mind részben.
Létezik azonban olyan pozitív gyakorlat is, amelyben a bíróságok arra a következtetésre jutnak, hogy a hiteltartozás összegének minden egyes hitelfelvevő esetében egyenlő arányban történő meghatározása a házastársak közötti vagyoni és családi kapcsolatok szabályozása, ezért nem érinti a hitelezőt; a kölcsöntartozásból való részesedés meghatározása nem szünteti meg az adósok egyetemleges felelősségi kötelezettségeit (Az Arhangelszki Területi Bíróság 2013. augusztus 28-án kelt fellebbezési határozata a 33-4986 / 2013. sz. ügyben; A Legfelsőbb Bíróság kasszációs határozata a Tatár Köztársaság a 2-6389. sz. ügyben).
Így több lehetséges kiút van a helyzetből:
1. A volt házastársak továbbra is teljesítik a kölcsönszerződésből eredő kötelezettségeiket. Ezzel egyidejűleg minden szigorúan 1/2-részre be kell jegyezni a lakás közös tulajdonát, és a további kifizetések a részarányuk arányában történik. E határozat megfelelő végrehajtása érdekében a volt házastársaknak keresetlevelet kell benyújtaniuk a bírósághoz a kölcsönszerződés alapján fennálló tartozás és kamat összegének megosztásáról.
Amint azonban fentebb megjegyeztük, ennek a választásnak a gyakorlata nem következetes, és fennáll annak a lehetősége, hogy az adósságmegosztásra vonatkozó követeléseket ilyen módon elutasítják.
2. Ha a házastársak nem akarják egyenlő részekre osztani az ingatlant, vagy az egyik házastárs már nem kíván a kölcsönszerződésben részes lenni, de nem is tart igényt lakásra, akkor a következőképpen járhat el:
Az egyik házastárs a bírósághoz fordul vagyonmegosztás iránti kérelemmel, amelyben a közös tulajdonhoz fűződő jog megszüntetését kéri. Ugyanakkor a keresetben csak a vagyonmegosztási igények szerepelnek, a kölcsönszerződés alapján fennálló tartozás megosztására vonatkozó igények nem. E tekintetben a bíróság a vitát csak a bejelentett kereset keretein belül vizsgálja és oldja meg (az Orosz Föderáció Polgári Perrendtartása 196. cikkének (3) bekezdése).
Így a fenti normára hivatkozva elutasításra kerül az alperes azon érve, miszerint a lakás megosztása csak a kölcsönszerződés szerinti együttes kötelezettségek egyidejű megosztásával lehetséges, miközben sem a felperes, sem az alperes nem kért ilyen tartozások megosztását. (A Kemerovói Regionális Bíróság 2011. 11. 09-i határozata a 33-12603. sz. ügyben).
A kizárólag vagyonmegosztásra vonatkozó igények megfogalmazásakor a harmadik személyként bevont hitelezőnek általában nincs kifogása.
Olyan gyakorlatot alakítottak ki, amely megerősíti a házastársak jelzálogjogának megosztására vonatkozó követelések kielégítését a hitelező hozzájárulása nélkül (például Habarovszk város Központi Kerületi Bíróságának 2013. január 14-i határozata 2-566 / 13. szám).
Az ilyen igények eldöntése során a bíróságok a következőket veszik figyelembe:
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 334. cikke értelmében a zálogkötelezettnek elsőbbsége van arra, hogy a zálogtárgy értékéből teljes kielégítést kapjon, túlnyomórészt az ingatlan tulajdonosának (a zálogjogosultnak) a többi hitelezőjével szemben.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 353. cikkével és a „Jelzálogról (ingatlan zálogjog)” szóló, 1998. július 16-i 102-FZ szövetségi törvény 38. cikkével összhangban a zálogkötelezettet megillető jogok a A jelzálogjog teljes egészében fennmarad a zálogtárgyra vonatkozó jogok más személyre való átruházása esetén.
A házastársak vagyonának megosztása semmilyen módon nem érinti a házastársak azon kötelezettségeit, amelyek a házasság során mindkét házastársnál vagy mindegyik házastársnál külön-külön keletkeztek.
A jelzálogjogról (ingatlan zálogjog) szóló szövetségi törvény 39. cikkének rendelkezései alapján a zálogtárgynak a hitelező hozzájárulása nélkül történő elidegenítése esetén az ingatlan megszerzője a jelen értékhatáron belül köteles. vagyonát, a jelzálogjoggal biztosított kötelezettség teljesítésének elmulasztásáért a jelen kötelezettség szerinti adóssal egyetemlegesen felel, vagyis a házastársak vagyonának megosztása esetén mindkét házastárs viseli a jelzálogjogból eredő meghiúsulási felelősséget. a jelzálogjoggal biztosított kötelezettséget maradéktalanul teljesíteni
Ebből következően a hitelező jogai nem sérülnek a jelzálogjognak a kölcsönszerződés alapján hitelfelvevő társ házastársak (kölcsönvevő és kezes) házastársak között történő megosztása esetén, mivel a zálogtárgy a zálogjogból nem áll ki, és zálogjogosult továbbra is gyakorolhatja zálogjogát.
A kölcsönszerződésben nincs változás, nevezetesen az adósság átruházása, ezért nincs szükség az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 391. cikkében előírt hozzájárulás beszerzésére.
Így a bíróságok kielégítik a vagyonmegosztásra, és ennek megfelelően az egyik házastársnak a zálogjogosultak listájáról való törlésére vonatkozó igényeket. Ugyanakkor mindkét házastárs továbbra is egyetemleges adós a kölcsönszerződés értelmében.
A házastárs eltávolításához a hitelfelvevők listájáról a következő lépéseket kell tennie:
A bírósági határozat hatálybalépését követően kérelmezni kell az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételét végző szervhez az Egységes Állami Jognyilvántartásban szereplő adatok módosítását és új igazolás beszerzését.
A feltüntetett igazolással, bírósági határozattal és mindkét házastárs nyilatkozatával, amely az adósság átutalására irányuló kérelmet tartalmaz, vegye fel a kapcsolatot a hitelezővel. Általában ezek a dokumentumok elegendőek a hitelező hozzájárulásának megszerzéséhez az adósság átutalásához és a kölcsönszerződés módosításához (például a Lakás-jelzáloghitelezési Ügynökség igazolja az adósság átutalására vonatkozó hozzájárulás kiadását, ha a fent felsorolt dokumentumok rendelkezésre állnak).
Mindenesetre a jelzáloghitel-tartozás felosztásának kérdésének megoldása érdekében a házastársaknak meg kell állapodniuk a kölcsönkötelezettség teljesítésének módjáról. Ha nem sikerül kompromisszumos megoldást találni a vitában, akkor a lakóhelyiség eladható, és a tartozás kifizetése után befolyt pénzeszközök feloszthatók. A jelzálogjog letiltás abban az esetben, ha a házastársak már nem teljesítik a havi jelzáloghitel-fizetési kötelezettségüket, a legkevésbé jövedelmező megoldás a problémára, amely nemcsak a lakás elvesztéséhez, hanem a visszatérési jog elvesztéséhez is vezet. a pénzt már kifizették érte.
A bankok pénzért dolgoznak. Ezért csak két kiút van a jelzálogból: kifizetni a kölcsönt, vagy lakás nélkül maradni. De hogy a házastársak hogyan osztják fel egymás között a lakást, ha elválnak, a bankot egyáltalán nem érdekli.
A négyzetméterhez való jogait egyedül kell megvédenie. Válasszon az alábbi módszerek közül - ma Oroszországban ez az összes lehetséges felosztási lehetőség.
Alkalmas, ha nem akarja értesíteni a bankot a válásról (ha a bank úgy ítéli meg, hogy a házastársak anyagi helyzete romlott, szükség lehet a jelzáloghitel idő előtti visszafizetésére). Együtt fizeted a jelzálogkölcsönt, és a fizetések teljesítése után (amikor a bank elhárítja a terhet) eladhatod és megoszthatod, mint közös házastársi vagyont.
Ha házastársa fizet a banknak, és Ön készpénzben vagy átutalással utalja át neki a részesedését, vegyen nyugtát.
Két megoldás közül kell választania:
Ne feledje a 3 éves elévülési időt (az RF IC 38. cikkének 7. cikkelye). Nem a válás időpontjától számít: az Ön esetében a visszaszámlálás minden egyes kifizetésnél külön megy. A bíróság minden Ön által bejelentett kifizetést felülvizsgál, de csak az elmúlt három évben teljesített kifizetések visszafizetésére kötelezi házastársát.
a kockázatod. Ha a második házastárs megtagadja a szerződést, és biztos abban, hogy nincs mit behajtani tőle a bíróságon, akkor van értelme a jelzáloghitel elutasításának. Nagy a veszélye annak, hogy a kifizetett lakást meg kell osztania – vagy váltságdíjat kell fizetnie érte: a házastársnak joga van követelni a házasságban szerzett lakás megosztását.
Az életből
A gyermekes házastársak 10 évre vettek fel jelzálogkölcsönt, 5 év után elváltak, de időnként együtt éltek. A férjem kifizette a teljes jelzáloghitelt, és 2012-ben ki is fizette. Eszébe sem jutott, hogy feleségétől szedje be a befizetések rá eső részét – nem kért lakást. 2015-ben lejárt az a 3 éves időszak, ami alatt beperelhetett valamit.
A feleség szinte azonnal bírósághoz fordult vagyonmegosztás miatt, és nyert, egykori házastársként megkapta a lakás felét. Jaj, a lakás második fele is neki ment - tartásdíj-tartozásokért (elvégre formálisan már rég elváltak).
Lehet, hogy hajlandó lemondani mind a lakás-, mind a jelzáloghitel-fizetésről, és a házastársa fizethet, de attól tart, hogy utána részesedést fog követelni. Írja alá azokat az okmányokat, amelyek alapján a lakásrészét a kölcsönkötelezettségekkel együtt átadja neki. Ennek érdekében vagyonmegosztási megállapodást kötnek (ha a lakás közös tulajdonban van), vagy adományozási szerződést (ha mindkét házastársnak kiosztották a saját részét).
a kockázatod. Formálisan adós maradsz a banknak: számára nem a házastársak személyes megegyezése a fontos, kettőtöknek adott pénzt, és mindketten adósnak tekint. Ha az exed abbahagyja a fizetést, nem valószínű, hogy pénzt veszít, a bank egyszerűen eladja a lakást. De a hiteltörténetét tönkreteszi a "jelzáloghitel-nemteljesítés". Nem tudni, hogy később kap-e újabb jelzálogkölcsönt.
Fizetőképesebb házastárssal köt új szerződést a bank. Marad neki egy lakás és a kölcsönért való felelősség. A második követelheti tőle a már teljesített kifizetések egy részét (ha ezek a kifizetések közös családi alapokból történtek).
A bank mindegyikkel új hitelszerződést köt - a teljes tartozás felére (az újrakibocsátás a fennmaradó tartozás 0,5–1% -a), a Rosreestr új jogigazolásokat állít ki.
Most mindegyik csak a saját részéért felelős, és nem felelős a másik késéséért. Ha a házastárs nem fizeti a kölcsönt, a bank felajánlja, hogy megvásárolja a részesedését (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 255. cikke), ha elutasítja, árverésre bocsátja.
Jelzálog odnushku / stúdió
Egy ilyen jelzáloghitelt nem lehet két részre osztani, csak egybe lehet újra kiadni. Ez annak köszönhető, hogy az egyszobás lakásokat nem lehet „természetben” felosztani (két elkülönített szobára), mindegyiknek csak egy része van. A szoba egy részére pedig nem adnak ki jelzálogot (102-FZ 5. cikk, 4. cikk).
Ez elég gondot okoz a vásárlónak, ezért nagy valószínűséggel árengedményt kell adnia.
Hogyan adjunk el egy lakást kifizetetlen jelzáloghitellel
Amint a bank megkapta a pénzt és megszüntette a terhet, az eladók továbbra is a tulajdonosok maradnak, és megtagadhatják a tranzakciót, vagy emelhetik a lakás árát. Ez a vevő kockázata, ezért előszerződést kötnek, és az eladó részesedését csak a tulajdonjog újrabejegyzése után adják át (előtte a pénzt széfben tartják).
A legegyszerűbb módja. Az embereknek általában nincs rá pénzük, de lehetetlen nem is beszélni róla. Visszaadja a teljes tartozást, a bank megszünteti a terhet, a lakás rendes közös tulajdonba kerül: részvényekre osztható vagy eladható.
A bank - függetlenül attól, hogy melyik módszert választja fent - hitelátstrukturálást, azaz a havi törlesztőrészletek csökkentését is kínálhatja. Ha teljesen lemond a fizetésről, és kibújik a tárgyalások elől, a bank aukción eladja a lakást (még akkor is, ha ez az egyetlen lakás és gyermekei vannak).
Nem túl jövedelmező. Igen, az ilyen kérdéseket nem oldják meg gyorsan, és valószínűleg nem lehet azonnal kilakoltatni, hány hónapig fog még élni. De először is fontosabb, hogy a bank gyorsan visszaadja pénzeszközeit, így a lakást alacsony áron adják el, és a bírságokat/büntetéseket továbbra is visszatartják - a végén továbbra is kilakoltatásra kerül, és nagyon a bevételből keveset térítenek vissza. Másodszor, hiteltörténete megsérül.
Sajnos a családok mintegy tizennyolc százaléka a statisztikák szerint a házasságkötést követő első három évben felbomlik. Ha a házastársak jelen pillanatban jelzálogszerződést kötöttek a hitelező bankkal, akkor a jelzáloglakás felosztása mindkét fél számára komoly problémát jelent, amelynek megoldása egy évnél is tovább tarthat. Ebben a munkában megpróbáljuk átfogóan megvizsgálni ezt a nehéz kérdést, és beszélni arról, hogyan lehet lakást megosztani jelzáloghitelben a volt házastársak válása után.
A válás utáni vagyonmegosztás sok nehézséget okoz. Sok kérdést meg kell oldani, és mindenekelőtt fel kell tennie magának a kérdést: „Ha válunk, akkor hogyan osztunk meg egy lakást válás után jelzáloghitellel, amelyre a bank záloga van? hogyan építsünk ki kapcsolatokat a hitelfelvevőtársakkal, ha vannak ilyenek? Kinek és milyen arányban fizetik a jövőben a jelzáloghitel fennmaradó részét?
A jelzáloghitel helyzetében az is bonyolódik, hogy a probléma mind a volt házastársak, mind a hitelintézet érdekeit érinti, míg a vagyonmegosztáshoz, ha azt nem terheli jelzálog, csak a váló házastársak egyetértése szükséges. Ebből kifolyólag jelentős nehézséget jelent a három fél számára kielégítő döntés meghozatala. A jelzálog-visszafizetési kötelezettségekről és a jelzáloggal terhelt lakóépület felosztásáról szóló megállapodáskor gyakran megfigyelhető az egyik fél érdekeinek megsértése.
Olyan helyzetek merülnek fel, amikor a hitelező bank, amely a jelzálogjoggal terhelt lakás eladása mellett dönt, ha a jelzálogkölcsönt nem fizetik vissza, szembesül azzal a ténnyel, hogy a kereset benyújtását követően a bíróság úgy dönt, hogy a hitelfelvevőt megfosztja a jelzálogjoggal terhelt lakás kizárólagos tulajdonjogától. a válási eljárás vége vagy a kölcsönadó a házasság felbontása után, Lakását elvesztve kénytelen tovább törleszteni a jelzálogkölcsönt.
Az egyes helyzetek sajátosságaiból adódóan, amelyek tele vannak árnyalatokkal, megjegyezzük, hogy jelenleg nincs olyan egységes terv, amely lehetővé tenné a házasság felbontása után egyértelmű döntések meghozatalát a felek kötelezettségeinek megosztásában a jelzáloghitelre, és ingatlan zálog. A bűnüldöző bírói gyakorlatban napjainkban nincsenek olyan precedensek, amelyek alapján a bíróságok eligazodhatnának az ilyen helyzetekben. Ezért hasonló esetekben azt figyeljük meg, hogy a kereset benyújtása után a bíróságok gyakran teljesen eltérő, akár egymásnak is ellentmondó döntéseket hoznak. A jogi problémák megjelenése abban a helyzetben, amikor a bíróságnak fel kell osztania a jelzáloghitel-lakást a házastársak válása után, elsősorban az egyértelmű jogi szabályozás és a megfelelő bizonyítékalap hiánya okozza a jelenlegi oroszországi jogszabályokban.
A bíróságoknak meg kell osztaniuk egy lakást a házastársak között a válás után, és meg kell oldaniuk a jelzálogkölcsön férj vagy feleség általi további fizetésének problémáját a jelzálogjogról szóló szövetségi törvény, az orosz polgári és családi törvénykönyv jelenlegi rendelkezései alapján. Föderáció és a jelzálogszerződés a férj és a feleség között, attól függően, hogy melyikük a hitelfelvevő és fizeti vissza a kölcsönt.
A fő kritérium, amely szerint ma a jelzálogjog megoszlik a férj és a feleség között a házasság felbontása után, azt látjuk, hogy ha a házastársak a házastársak házasságkötése alatt, a jelzálogból származó pénzből szerezték meg a lakást, akkor úgy kezelje, mint a közösen szerzett vagyont. Innentől kezdve a jogi természetű következményeket figyeljük meg, amelyek oda vezetnek, hogy ez az ingatlan kettéosztódik. A férj és feleség által kölcsönből szerzett vagyon megosztása, ideértve a jelzáloghitelre felvett lakást is, nem függ attól, hogy melyik házastárs kapott jelzálogkölcsönt, kivéve, ha a házassági szerződés más megoldást ír elő a problémára. , ha létezik ilyen. A bankkal szembeni pénzügyi kötelezettségek is megoszlanak a volt házastársak között, függetlenül attól, hogy a jelzáloghitelt kifejezetten valakinek adták ki, vagy hitelfelvevőtársakról van szó.
Mint tudják, az Orosz Föderáció Családi Törvénykönyve a családi jogi kapcsolatok szabályozójaként működik Oroszországban. Ebből megtudhatjuk, hogy a házastársak közös vagyonán kell érteni mindazt, amit a házasságban való tartózkodásuk alatt szereztek, és a házastársak egyenrangú részének tekintendők. Az adósságkötelezettségeket ugyanígy értelmezik. Megjegyezzük, hogy az oroszországi családi törvénykönyv szempontjából a jelzáloghitelből vásárolt lakás a házastársak közös tulajdonának minősül. Nem mindegy, hogy melyikük volt a hitelfelvevő, aki a bevételéből fizet. A házastársak közötti házassági szerződés hiányában az ilyen lakások felosztása paritásos alapon történik, valamint a fennmaradó tartozás törlesztése egyenlő arányban oszlik meg közöttük. A bankkal kapcsolatban a házastársaknak kétféle kötelezettségük van: hitel és fedezet. Ezeket már nem a családjog szabályozza, hanem az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 391. cikkében a kölcsönre és zálogjogra vonatkozó rendelkezések azt jelzik, hogy az adós kötelezettségének megváltoztatása csak a hitelező hozzájárulásával lehetséges.
Az orosz családjog ezért egyértelműen arra kényszeríti a házastársakat, hogy a közös tulajdont felére csökkentsék, bár a gyakorlatban ettől az elvtől számos eltérést megfigyelhetünk, mivel a hitelező banknak elzálogosított lakással a tulajdonosok nem hajthatnak végre jogi lépéseket.
A házasság felbontása utáni házastársak jelzáloghitel-felosztásának módját több tényező határozza meg. Minden attól függ, hogy a férfi és a nő hivatalosan házasok voltak-e, a jelzáloghitel-szerződést a bankkal a családalapítás előtt vagy után kötötték-e, van-e házassági szerződés, milyen forrásból kell hozzájárulni az adósság törlesztéséhez , az egyes hitelfelvevők fizetésében való részvétel mértéke, a gyermekek jelenléte, a lakásvásárlás időpontja és néhány más. Tekintsük részletesebben a fő helyzeteket.
A polgári házasságnak, amely a gyakorlatban az úgynevezett de facto házastársak együttélési formája, jogi szempontból nincs jogalapja, nem vonatkoznak rá a családjogi és a polgári jogi normák. Ráadásul házassági szerződés formájában létrejött megállapodás hiányában a jelzálogkölcsönt, akárcsak magát az ingatlant, nagy valószínűséggel továbbra is az a személy tartja nyilván, akinek kiadták. Előfordulhat, hogy igazolni kell mindkét hivatalos házastárs egyenlő részvételét a jelzálogkölcsönben, az általuk végzett javításokban, bizonyos dolgok vagy háztartási gépek vásárlásában. A problémát valószínűleg azután kell megoldaniuk, hogy megfelelő keresetet nyújtanak be a bíróságon, és tanúkat és bizonyítékokat vonzanak be csekkek vagy fizetési bizonylatok, személyes számlák kivonatai és hasonlók formájában. A kereset benyújtásához és bizonyítékok előteremtéséhez tapasztalt ügyvéd segítségét kell igénybe venniük.
A jelzáloghitelben lévő lakáshoz kapcsolódó problémás pillanatok száma jelentősen csökkenthető, ha házasságkötéskor házassági szerződést kötünk. Sőt, a hatályos jogszabályok szerint egy ilyen megállapodás a családalapítás előtt és azt követően is megköthető. A statisztikák szerint azonban állampolgáraink mindössze öt százaléka vállalja az ilyen házassági szerződések végrehajtását, minden előnyük ellenére.
A házassági szerződésnek rendelkeznie kell az ingatlan megosztásának minden árnyalatáról, figyelembe véve a jelzálogot, még akkor is, ha a házasság előtt felvett jelzáloghitelről van szó. Egy ilyen, közjegyző által hitelesített dokumentum lesz a kulcs a bíróságon történő megfontolásra irányuló kereset benyújtása után. Házassági szerződés esetén a jelzálogjog megosztása a szerződés szerint történik.
A házasság előtt megszerzett vagyon a családi törvénykönyv értelmében személyes jellegű, és válás esetén nem osztható meg. De ugyanaz a családi törvénykönyv lehetővé teszi, hogy az egyik házastárs igényt nyújtson be a lakásban való részesedésre, mivel a jelzálogkölcsönt az egykori család általános költségvetéséből fizették. Az ilyen igények akkor is indokoltak, ha azokat nem dolgozó személy terjeszti elő, mert a házasságban az egyik házastárs vagyoni hozzájárulása a család általános költségvetésének minősül. A bírói gyakorlatból tudjuk, hogy a bíróság gyakran csekkek, kivonatok és egyéb bizonyítékok, valamint jó ügyvéd jelenlétében dönt az ilyen nem dolgozó házastárs javára. Nagy nehézséget okoznak az új épületekből származó lakások, amelyeket jelzáloghitel-szerződés alapján vettek fel. A törvény szerint az ilyen lakásokhoz való tulajdonjog csak az ilyen létesítmények működésének megkezdésekor jön létre. A helyzet kialakulásának két lehetséges forgatókönyve van. Ha a kölcsönfelvevő felbontja a házasságot a jelzáloglevél kézhezvétele előtt, akkor a bíróság azt a kötelezettséget fogja alkalmazni rá, hogy a váláskor a volt feleségének vagy házastársának részesedést osszon ki, mivel a jelzálogkölcsönt közösen fizették vissza. Ha az egyik hitelfelvevő házas, akkor bírósági határozat alapján a házasság felbontásakor ingatlanrészt kell kiosztania a másik félnek.
A volt házastársak csaknem hetven százaléka hitelfelvevőtársnak minősül. A helyzet bonyolításának elkerülése érdekében az ilyen házastársaknak az a legjobb, ha békés megoldást találnak a problémára, mielőtt hivatalossá teszik a jelzálogjog megosztását a váláskor, gondosan elemezve az összes lehetséges forgatókönyvet, hogy elkerüljék a probléma megoldásának szükségességét. bíróságon kereset benyújtása, jelzáloghitel nem fizetése és hasonlók után. Békés, kompromisszumos megoldás lehet itt a jelzáloghitel további közös törlesztése, az egyik házastárs javára a jelzáloggal terhelt ingatlan megtagadása, ha a bank hozzájárul a jelzáloggal terhelt lakás eladásához, és a haszon megszűnik. egyenlő arányban kell megosztani a volt házastársak között. A probléma békés megoldásának lehetősége lehet a jelzáloghitel teljes törlesztése a lakás további eladásával és a bevétel egyenlő felosztásával. Ez utóbbi módszer a legegyszerűbb a megvalósítás szempontjából, mert nem igényel hosszú távú eljárást, de ezt nagyon ritkán alkalmazzák. Ha az első lehetőség szerint jár el, új szerződést kell kötnie a bankkal, amely megkönnyíti a fizetések lebonyolítását. Ezzel egyidejűleg a társhitelfelvevők mindegyike külön kifizetővé válik, külön fizetve a hiteltartozás rá eső részét. Nagyon valószínű, hogy a volt házastársak jelzáloghitel-tartozásának ezen részei egyenlőtlenek lehetnek. A kölcsön szakaszát, ahogy azt a bírósági gyakorlat is mutatja, a bankok nem gyakorolják olyan gyakran, mivel ez szükségtelen kockázatokat jelent számukra. A megfelelő fokú bírósághoz benyújtott kereset azonban lehetővé teszi a hitelhatóság álláspontjának megtámadását.
Ha a volt házastársaknak kiskorú gyermekeik vannak, akkor a közös tulajdon változása attól függ, hogy a gyerekek kinél maradnak. A jelzálog utólagos megosztása e szabály alapján történik. Különös figyelmet kell fordítani a gyermek nyilvántartásba vételének tényére. Ha lakóhelye egy eladó jelzálog lakásban van bejegyezve, akkor azonnal el kell engedni. Ellenkező esetben a gyámhatóság fokozottan odafigyelhet a szülőkre, akik felmérhetik a helyzetet a kiskorú gyermekek normális életkörülményeinek hiánya szempontjából.
A hitelező számára rendkívül negatív momentum, hogy a mérlegében egy helyett két adós, egy egész helyén pedig két lakásfele jelenik meg. A bankok ritkán mennek az adósságszerződések részébe, mert két újonnan megjelent lakásrészvényt jóval nehezebb alacsonyabb áron eladni, ha szükséges. A bank a kockázatok csökkentése érdekében a második házastársat hitelfelvevő társsá teszi, és mindkét házastárs egyformán felelős a hitelhatóság felé, így a bank immár bármelyik adós felé érvényesítheti a tartozás visszafizetésére vonatkozó igényt. Ugyanezek a bankkal kötött új megállapodásból eredő kötelezettségek lehetőséget adnak számára, hogy a házastársak bármelyikét elzárja a közös tulajdonból. Ismerünk azonban olyan helyzeteket, amikor az egyik házastárs számára jelzálogkölcsönt ad ki a bank. Ezt házassági szerződés megléte esetén gyakorolják, amely olyan záradékot tartalmaz, amely szerint az összes költséget az egyik családtag viseli, a válás után ő minősül az otthon tulajdonosának, és a második házastárs nem számít többé a bank, mint adós, de ő is azt állítja, a fele a lakás nem tud. A bankok kockázataik biztosításával a jelzálogszerződésben szerepelnek abban az esetben, ha a házastársak hitelfelvevők egy olyan bekezdést, amely szerint a jelzálogszerződés feltételei változatlanok maradnak. Ez a kötelezettség lehetővé teszi a bank számára, hogy miután a házastársak és a hitelfelvevők közötti házasság felbomlik, és egyikük lemond a jelzáloghitel fizetési kötelezettségéről, teljes mértékben a második házastársra hárítsa az anyagi felelősséget.
Gyakorlatilag a házasság felbontása mellett döntõ férj és feleség választása valójában csekély. Továbbra is fizethetik az aktuális jelzáloghitel törlesztőrészletet, vagy határidő előtt törleszthetik a hiányzó összeg megtalálásával, vagy a bankkal egyeztetve, további felosztásra alkalmas költséggel. Ez a felosztás egyaránt lehetséges paritási alapon és a felek megállapodása alapján meghatározott arányban. Talán egy másik megoldás a kérdésre a válás utáni szakasszal. Ebben az esetben a volt házastársak egyike vagy pénzzel kompenzál, vagy ingyenesen írásban lemond a jelzálogban lévő közös lakásrészéről, a másik pedig vállalja, hogy a kölcsön teljes egyenlegét azonnal vagy havonta fizeti. Feltéve, hogy a bank elégedett ennek a házastársnak a fizetőképességével, a tulajdonhoz való jog átszáll rá, és ezt területi alapon rögzítik az állami regisztrációs hatóságokban. A banki jutalék hitelszerződés újrakibocsátásakor a fennmaradó tartozás 0,5-1%-a.
A statisztikák szerint ma már minden második családban előbb-utóbb véget ér az idill. Ezután a házastársak leggyakrabban úgy döntenek, hogy külön új életet kezdenek, felbontva a házasságot. Ha ugyanakkor jelzáloghitellel vásárolt lakásban élnek, akkor a családnak elkerülhetetlenül további problémákkal kell szembenéznie.
A válási jelzáloghitelek ijesztő feladat mind a házastársak, mind a bank számára. Hogyan kell a megterhelt ingatlant elidegeníteni, és kinek kell tovább viselnie a hitel terhét? Milyen jogai vannak a helyzetben lévő harmadik félnek, a banknak? Hogyan reagálhat a hitelfelvevők családjában bekövetkezett olyan fordulatra, mint a válás?
Az Orosz Föderáció családi törvénykönyvének 33. cikke szerint a házastársaknak joguk van a vagyontárgyak közös használatához egyenlő arányban. Ez alól csak a házassági szerződésben külön meghatározott esetek kivételek.
Hogyan osztják fel a lakást egy jelzáloghitelben váláskor? A jelzáloggal terhelt lakás is a házastársak tulajdona, ezért a válás után mindketten egyenlő arányú vagyonrészekre tartanak igényt. Ismét egy záradékkal a házassági szerződésről. Az egyetlen nehézség az, hogy amíg a jelzáloghitel fennáll, addig a harmadik félnek - a banknak - joga van a lakáshasználati jog korlátozására.
A bank hozzájárulása nélkül egyik házastársnak sincs joga:
A bevezetett átépítésre és a hozzátartozók nyilvántartására is korlátozások vonatkoznak.
Így sok múlik a bank pozícióján. Ez nagymértékben megnehezíti a válás esetén a vagyonmegosztási eljárást. A bank megpróbálhatja előírni feltételeit, például követelheti az adósság határidő előtti lezárását. Ha az ügyet bíróságon tárgyalják, más lehetőségek is lehetségesek - egy pénzügyi intézmény hozzájárulásának beszerzése egy lakás eladásához vagy hitel újbóli kibocsátásához. A legfontosabb dolog - semmi esetre se rejtse el a házastársak válásának tényét a bank elől!
A válás kimenetele és a vagyonmegosztással kapcsolatos kérdések megoldásának lehetőségei attól függnek, hogy eredetileg milyen feltételeket írtak elő a jelzálog-kölcsönszerződésben. Ugyanezek a feltételek határozzák meg végső soron azt, hogy ki a felelős a jelzáloghitel banknak történő visszafizetéséért.
Több lehetőség is van:
Hogyan történik a jelzáloghitel felosztása váláskor? Az ügyletváltozattól függően a kölcsön visszafizetésének és a vagyonhasználatnak a feltételei eltérőek lehetnek.
A bankok egyre inkább előszeretettel adnak jelzálogkölcsönt mindkét házastársnak egyszerre. Ebben az esetben mindkét fél bevételét figyelembe veszik, és ha egyikük fizetésképtelen, akkor a bank kisebb eséllyel kap késedelmet a hitellel. A kölcsönért a kölcsönadótársak egyetemlegesen felelnek, a megvásárolt lakás mindkettőt egyformán illeti meg.
De nem mindig oszlik meg egyenlően a lakótér a házastársak között, ha a lakás a válás során jelzáloghitelben van. Gyermek van - ekkor a felosztás a kiskorúak érdekeit figyelembe véve történik.
A következő lehetőségek állnak rendelkezésre a tartozások házastársak és hitelfelvevők közötti megosztására:
Ebben az esetben csak a házastárs-kölcsönfelvevő felelős a kölcsönért. De a másodiknak az Orosz Föderáció családi törvénykönyvének 33. törvénye szerint nem kevesebb joga van a megszerzett ingatlanhoz.
Válás esetén a következő lehetőségek állnak rendelkezésre:
Ha az egyik házastárs a törvényes házasság megkötése előtt szerzett ingatlant, akkor senki sem támadhatja meg a tulajdonhoz való jogát. Ha a házat jelzáloghitellel vásárolták, akkor csak az a rész tulajdonosa, amelyet a házasság előtt sikerült kifizetnie.
A szakszervezet megkötése után a férj és a feleség kérelmet írnak a bankhoz, a második házastárs pedig társhitelfelvevő vagy kezes lesz a jelzáloghitelért. Válás esetén a házastársak a közösen fizetett részt megosztják egymással. A lakás többi része a fenti lehetőségek valamelyike szerint kerül felosztásra.
Azok a személyek, akik nem bejegyzett házasságban élnek, nem tartoznak az Orosz Föderáció családi törvénykönyvének 33. cikkének hatálya alá. Kissé eltérő törvények és rendelkezések vonatkoznak rájuk. Az élettársak felfutása után illegális házasságban közösen szerzett vagyont nem osztják felfelé. Mi a teendő, ha jelzáloghitelben sikerült lakást szerezniük?
Ha a házastársak jelzálogkölcsönt adnak ki, a bank egyetemleges felelősséggel kölcsönszerződést köt. A lakás a fő kölcsönvevő tulajdonaként van nyilvántartva. Polgári házasság felbontása esetén a második házastársnak bírósághoz kell fordulnia. Bizonyítania kell a kapcsolat tényét, valamint meg kell erősítenie a jelzáloghitel-fizetés tényét a családi költségvetésből.
Egy másik lehetőség is lehetséges. Manapság a bankok egyre inkább kezdenek másként viszonyulni a „polgári házasság” fogalmához. A jelzálogjog egy kérdőívvel kezdődik, melynek családi állapota oszlopában fel van tüntetve: hivatalos házasság / polgári házasság. A jelzálogtárgyat pedig közös tulajdonban szerzik meg. Ennek eredményeként a lakás egyenlő arányban oszlik meg a házastársak között, és a válás utáni jelzálogkölcsönt továbbra is közösen fizetik.
A házastársak közjegyző által hitelesített megállapodása minden lehetséges problémára megoldás. Az a tény, hogy a házastársak által a házasság előtt vagy a házasságban, közvetlenül a jelzálogjog előtt kötött szerződésben előírják a vagyon megosztásának lehetőségeit és a válás utáni jelzáloggal kapcsolatos felelősséget.
A házassági szerződést leggyakrabban akkor kötik meg, ha az egyik félnek nincs lehetősége hitelt felvenni, vagy számos okból nem tervezi, hogy ingatlantulajdonos legyen. Ezután a második házastárs lesz a lakás teljes tulajdonosa, és felelős a kölcsönért. Nem lesz szükség további banki vagy bírósági beavatkozásra, minden már eldöntött.
A szerződésben válás esetén a következő pontok is leírhatók:
Egyes esetekben a jelzálogszerződés alapján zálogjognak minősülő lakást nem osztják fel egyenlő arányban a házastársak között:
1. Katonai jelzálog. Válás esetén csak a családi költségvetésből fizetett rész kerül felosztásra a házastársak között.
2. Abban az esetben, ha a személyes forrásból vásárolt saját lakást jelzálogként biztosítják. Ez olyan pénz, amelyet az egyik házastárs ajándékba kapott, örökségként, személyes vagyon eladása eredményeként. Ennek bizonyításához igazoló dokumentumokra lesz szükség, például adományozási szerződésre, privatizációs aktusokra, végrendeletekre.
Ha a házastársak nem tudnak békésen megegyezni, és a bíróság részt vesz a vagyonmegosztásban, mindenképpen figyelembe veszi a gyermekek érdekeit.
Ebben az esetben nagy jelentősége van annak, hogy az ingatlan kiskorú tulajdona. Ez akkor lehetséges, ha a gyermek a lakóingatlan örököse, vagy szerepel a privatizációs listán. A törvény rendelkezik arról is, hogy a gyermeknek 14. életévének betöltésekor joga van önálló ingatlanügyletekre.
Ha a fiúnak vagy lányának saját tulajdoni hányada van a lakásban, akkor az ő részét hozzá kell adni a szülő részéhez, akinél lakik.
Ha a gyermek be van írva a lakásba, de a házastárs a teljes tulajdonosa, akkor a felesége akkor is kap részesedést, ha a kiskorú nála marad, és még nem szerzett saját ingatlant.
Nem ritka, hogy az anyasági tőkét a lakáskörülmények javítására fordítják. A legtöbb családban pedig a jelzáloghiteleket fizetik ki vele. Az anyasági tőke + a válás is elég gyakori probléma a modern családokban. Az a tény, hogy nem teljesen világos, hogyan kell pontosan felosztani egy lakást, amelynek részét állami igazolás fizeti.
Leggyakrabban a bírósági eljárás során elismerik, hogy az anyasági tőkét egy személynek - az anyának - biztosították, és az adományozási szerződésnek tulajdonítható. Vagyis az igazolás terhére megszerzett vagyon személyes jellegű, azt a bank nem oszthatja fel, nem foglalhatja le a házastársak tartozásának törlesztésére.
Vannak kivételek is. Állami támogatással megszerzett lakásrész a házastársnak adományozható abban az esetben, ha az anya megtagadja a gyermeket, vagy megfosztja szülői jogait.
A válás során a jelzáloghitel felosztása, valamint a vagyonmegosztás nagyon összetett, hosszú és fáradságos folyamat, amelyben nemcsak a házastársak, hanem a bank is kénytelen részt venni. Ez utóbbiak érdekeit és elveit is figyelembe veszik, ha az ügyet a bíróság tárgyalja, mivel az intézménynek minden esetben joga van tartozást kapni a hitelfelvevőktől, és nem vesz részt személyes ügyeikben. Ezért a válás során felvett jelzáloghitel különböző esetekben idő előtt átjegyezhető, meghosszabbítható vagy felmondható. Előfordul, hogy a bank kénytelen árverésen eladni a lakást, amelynek költségeit a házastársak viselik.
Ennek eredményeként a válás eredménye komoly anyagi kárt okozhat mindkét vagy az egyik házastársnak. Nem lesz túl kellemes új életet kezdeni egy másik személy lakhatási terhével. Ezért a legjobb megoldás az esetleges problémák elkerülése érdekében, ha még a házasságkötés előtt vagy közvetlenül a jelzáloghitel igénylése előtt köt szerződést. A házastársak közötti békeszerződés is sikeresen megoldhatja az ügyet, mivel előfordulhat, hogy a bíróság a bank oldalán áll, és nem a család javára dönt.
És mégis, ha megtalálod magadban az erőt a szakszervezet fenntartásához, ez a legcsodálatosabb módja a helyzet megoldásának. Hiszen nincs is jobb békénél és szeretetnél a családban.
Hogyan kell felosztani egy jelzáloghitel- lakást válás során, gyakran gondolkodnak azon házastársak, akik válni szeretnének, és akik hitelt vettek fel a megvásárolt lakás kifizetésére. A javasolt cikk részletesen megvizsgálja a közös tulajdon megosztásának minden szempontját, valamint a jelzáloghitel-tartozás visszafizetésének eljárását a jelzáloggal terhelt ingatlan megosztása során.
Az RF IC 33. cikke szerint a házaspár vagyonának jogilag jogi szabályozása a közös tulajdon, kivéve, ha a házastársak a házassági szerződésben másként rendelkeznek. Az Orosz Föderáció Családi Törvénykönyvének 34. cikke magában foglalja a házastársak közös tulajdonába az ingó és ingatlan dolgokat, valamint a különféle jövedelmeket (munkából vagy vállalkozási tevékenységből, juttatásokból, nyugdíjakból stb.). Ugyanakkor nem mindegy, hogy ezt az ingatlant kinek a költségén és melyik házastárs nevére szerezték be, illetve jegyezték be.
Ennek megfelelően a jelzáloghitel-lakás megosztásának általános eljárását kell alkalmazni, ha:
Nem szabad elfelejteni, hogy csak visszatérítendő tranzakcióról beszélünk. Ha a házasság ideje alatt a lakás az egyik házastárshoz térítésmentesen került (öröklés útján vagy ajándékozás eredményeként), az nem tartozik a házastársak közös tulajdonának hatálya alá, ezért nem felosztásnak alávetve.
Az RF IC 38. és 39. cikkének követelményei szerint a közös tulajdon kétféleképpen osztható fel:
Ha a vagyonmegosztásra bíróságon keresztül kerül sor, emlékezni kell arra, hogy ennek az állami szervnek jogában áll eltérni a házastársak egyenlőségének elvétől.
Ezt a lehetőséget az RF IC 39. cikkének (2) bekezdése jelzi. Ennek az ítéletnek az okai:
A házaspár közös adósságai felosztásának eljárását az RF IC 39. cikkének (3) bekezdése határozza meg. A tartozások tekintetében az az elv érvényesül, amely szerint azokat az egyes házastársak által kapott részesedések arányában osztják fel. Ennek megfelelően, ha az ingatlant egyenlő arányban osztották fel, akkor a tartozások fele-fele arányban oszlanak meg. Ha a vagyonmegosztás során az egyik házastárs nagy részt kap, ennek megfelelően az adósság nagy részét átruházzák rá.
A "jelzálog" fogalmának meghatározását a jelzálogról szóló törvény 1998. július 16-án kelt 102-FZ 1. cikke tartalmazza. E norma szerint az ilyen szerződés ingatlan zálogjogának minősül, amelynek felei az adós és a zálogjogosult (bank vagy más hitelezőként eljáró személy kötelezettség alapján), amely elővásárlási joggal rendelkezik zálogjog tárgyában végrehajtási kivetni.
A 102. számú szövetségi törvény 7. cikke azt jelenti, hogy a közös tulajdonú ingatlanok jelzálogjog tárgyát is képezhetik. Ugyanakkor jelzálogjog akkor is alapítható, ha a házastársak részesedését külön megállapodás nem határozza meg.
A család közös vagyonának elzálogosítása során az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 322. cikkének rendelkezései alapján a házastársak a bank vagy más hitelező szolidáris adósaiként járnak el. A Bank az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 323. cikkének rendelkezései alapján megkövetelheti a kötelezettség teljesítését mind az összes egyetemleges adóstól együttesen, mind pedig bármelyiküktől (teljesen vagy részben). A közös kötelezettség előnye a hitelező számára, hogy ha az egyik adós nem tud kötelezettséget teljesíteni, annak teljesítését a jelzáloghitel teljes kifizetéséig másoktól is követelheti.
Ennek megfelelően azoknak a házastársaknak, akik az RF IC 39. cikkében előírt módon felosztották a zálogtárgyat, meg kell változtatni a kötelezettség tartalmát, amelyet a lakás záloga biztosít. Az adósok összetételének és a bankkal szembeni kötelezettségeik mértékének megváltoztatása azonban csak az utóbbi beleegyezésével lehetséges, amint azt az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 391. cikkének követelményei jelzik.
A jelzáloghitelek felosztása esetén a bírói gyakorlat nem változatos, mert a bankok nem járulnak hozzá a hitelkötelezettség megváltoztatásához. A bank álláspontjának igazolására példaként említhető az Ufa város Kalinyinszkij kerületében 2011. február 15-én tárgyalt 2-24\11 számú polgári ügy. A bank képviselője megjegyezte, hogy a 102. számú szövetségi törvény 14. cikke határozza meg a jelzáloglevél (a zálogjogosultnak a zálogtárgyhoz fűződő jogait igazoló dokumentum) tartalmára vonatkozó követelményeket, amely szerint az egyéb információkon túl , fel kell tüntetni benne az adósokat, valamint a kötelezettségeik összegét.
Ennek megfelelően az adósság házastársak közötti felosztásakor, ha csak az egyikükkel kötöttek jelzálog-kölcsönzési szerződést, meg kell változtatni a jelzáloghitel tartalmát (a részesedést kapó második házastársról szóló információ szerepeltetése a szövegben a jelzáloggal terhelt ingatlanban), amely csak a hitelező hozzájárulásával lehetséges. E hozzájárulás nélkül a kölcsönkötelezettség megosztása lehetetlen.
Ugyanakkor az RF IC 45. cikkének (2) bekezdése meghatározza, hogy ha a kötelezettség (ebben az esetben jelzálog) következtében kapott ingatlant a család szükségleteire fordították, akkor az ilyen kötelezettség behajtása a házastársak közös vagyonára terhelik. Ha a közös vagyon nem elegendő a tartozás fedezésére, a házastársak egyetemlegesen felelnek, beleértve a mindegyikük személyes vagyonát is.
Vagyis a bank a kölcsön vissza nem fizetése esetén bármelyik házastárs közös és személyes vagyonát is teljes egészében elzárhatja, ami kellő garanciát nyújt a bank számára a jelzálogkötelezettség teljesítésére.
Az adósság felosztása során a házastársak mindegyike csak a jelzálog egy részén lesz adós, és a bank jogait nem minden vagyon, hanem csak a lakásrészek biztosítják, ami nagymértékben megnehezíti a tartozás későbbi behajtását. . A lakás házastársak közötti felosztása azonban önmagában nem befolyásolja a bankkal fennálló kapcsolatot a jelzáloghitelek tekintetében.
Az ufai Kalinyinszkij Kerületi Bíróság a bank álláspontját figyelembe véve döntött a vitatott lakás házastársak közötti felosztásáról, azonban a házastársak jelzálogkötelezettségének tartalma változatlan maradt. Ennek eredményeként a volt házastársak a tartozás teljes visszafizetéséig továbbra is egyetemleges adósok maradnak.
Ugyanakkor a bíróság hivatkozott az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 450. cikkének követelményeire is, jelezve, hogy a kölcsönszerződést bírósági úton csak a törvényben meghatározott esetekben, vagy a hitelviszonyt megtestesítő jelentős megsértése esetén lehet megváltoztatni. az egyik fél kötelezettségének feltételeit. A jelzálog lakás megosztása nem alapja a jelzálogszerződés tartalmának megváltoztatásának.
Hasonló döntést hozott ebben a kérdésben a Tomszki Leninszkij Kerületi Bíróság 2016. május 20-án a 2-809/2016. A jelzáloghitel-tartozás megosztásával kapcsolatos ügyre tekintettel a bíróság rámutatott, hogy a 102. sz. szövetségi törvény 37. cikke meghatározza azon cselekmények (eladás, adományozás, zálogjog stb.) listáját a zálogjog tárgyával, amelyek teljesítése megköveteli. a zálogjogosult hozzájárulása. Az ilyen keresetekre nem vonatkozik a házastársak közötti vagyonmegosztás.
Ennek megfelelően a lakás felosztása a házastársak között nem sérti sem a 102. számú szövetségi törvény követelményeit, sem a hitelező érdekeit. Ugyanakkor a vitatott lakás a vagyonmegosztás ellenére továbbra is a bank záloga marad, amely viszont mindkét adóssal szemben fenntartja a követelési jogot. A házastársak vagyonának megosztása csak a házastársak közötti viszonyt érinti, harmadik személyek jogait nem.
Annak a kérdésnek a megválaszolásához, hogyan kell megfelelően felosztani a jelzáloghitel-lakást a válás során, a szakembereknek emlékezniük kell az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 133. cikkének rendelkezéseire. A jelen cikk követelményei arra utalnak, hogy az a dolog, amelynek természetbeni megosztása megsemmisülése, károsodása vagy rendeltetésének megváltozása nélkül nem lehetséges, oszthatatlan, és a polgári forgalomban egyetlen tárgyként vesz részt. A lakás az oszthatatlan dolog klasszikus példája, mivel annak tényleges felosztása két vagy több részre károsodás nélkül lehetetlen.
A lakás mint oszthatatlan dolog sajátosságai alapján az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 133. cikkének (3) bekezdése kimondja, hogy a végrehajtást csak egészében lehet kiszabni. E szabály rendelkezései magyarázzák azon bankok álláspontját, amelyek nem adnak hozzájárulást a házastársak jelzáloghitel-tartozásának felosztásához és a bankkal szembeni kötelezettség tartalmának megváltoztatásához.
Ennek ellenére a gyakorlatban több lehetőséget is kidolgoztak az oszthatatlan dolgok „szakaszára”:
A lakás megosztásánál figyelembe kell venni a közösen szerzett egyéb ingatlanok összetételét és értékét is, mivel előfordulhat, hogy a jelzáloggal terhelt lakásban lévő részesedést egy másik lakás, autó, garázs, föld stb. terhére kompenzálják. ebben az esetben a jelzáloggal terhelt lakás teljes egészében az egyik házastárs tulajdonába kerül, míg a másik arányos kártérítést kap (csak nem pénzben, hanem vagyon formájában).
A fenti műveletekhez a bank hozzájárulása nem szükséges. Ennek eredményeként a házastársak is egyetemleges adósok maradnak a jelzálogkötelezettség alatt.
Abban az esetben, ha a házastársaknak nincs elegendő fedezete a kártérítés kifizetésére, és a közös tulajdonú opció nem elfogadható, javasolt a vitatott ingatlan értékesítése úgy, hogy a bevételt az esedékes részesedések szerint osztják fel.
Ennek a lehetőségnek egy külön alfaja egy nagy lakás cseréje két kisebbre, területre vagy költségre. Ha lakást szeretne eladni vagy cserélni, ne feledje, hogy az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 102. és 391. sz. szövetségi törvényének 37. cikkével összhangban meg kell szereznie a bank hozzájárulását az eljárás végrehajtásához. ezt a műveletet, hiszen ebben az esetben a lakás lekerül a zálogból.
Tehát a jelzálog lakás felosztása a szokásos módon történik, minden más oszthatatlan dologra vonatkoztatva. A szakasz azonban semmilyen módon nem érinti a házastársak bankkal szembeni kötelezettségeit, hiszen a jelzálogkötelezettség alapján továbbra is egyetemleges adósok maradnak.
