25.03.16 77 632 0
Nika Troitskaya
marketer ingatlanban
Tanácsadó - Andrey Targashov
Itt választottál egy házat és egy lakást, egyetértettünk az ár- és fizetési módról. Ideje, hogy üzletet készítsen. A dokumentumok szerint egy új épületben lévő lakás vásárlása hat felejthetetlen szakaszban történik:
A lakás teljes tulajdonosa, amely után regisztrálja az ingatlanjogot. Ettől a ponttól kezdve regisztrálhat az új tartózkodási helyen, hogy hasonlítson az apartmanra, a rezidensek pontjára vagy az átépítésre.
A mai cikkben megmondjuk, hogy a vásárlás első két szakasza előfordul: milyen dokumentumokra van szükség, és hogyan ne tegyünk a szerződéshez. A megállapodás nyilvántartása, és - Témák Volumenny, így külön írsz róluk.
A dokumentumok csomagja attól függ, hogy melyik nevét vesz egy lakást, és hogyan kell fizetni.
A legegyszerűbb eset nem házas, vagy nem házas, csak önmagában kötődjön fel, vesz egy lakást előre fizetéssel vagy részletekben. Ebben az esetben készítsen csak egy útlevelet.
Ha házas vagy házasodsz, de a lakás csak magunkra, kivéve az útlevelet, akkor szüksége lesz a házastárs beleegyezésére, hogy vásároljon egy lakást. Az ilyen dokumentumot a házastársának jelenlétében adják ki bármely közjegyzői irodában, szükség lesz egy útlevélre és házassági bizonyítványra. Nem kell közjegyző: Ki ad hozzájárulást, személyesen jön.
Ha van házassági szerződése, ami azt jelzi, hogy jogosult az ingatlanok vásárlására külön beleegyezés nélkül, vigye magával az üzletet.
Ha vásárol egy lakást két házastárssal, akkor szüksége lesz az útlevelére és a házassági anyakönyvi kivitelezésére. Ha a házastársa személyesen nem jelenhet meg a szerződés aláírásával, akkor szükséged lesz egy nyilvánosságra hozatali erejére, hogy aláírta a házastárs szerződését.
Ha egy jelzálogű lakást vásárol, akkor több dokumentumot kell készítenie, és minden banknak saját listája van. Egyes fejlesztők már a jelzáloghitel-brókerek munka -, akik mindent tudnak a jelzálog és segít a kérelem elkészítéséhez és dokumentumokat, hogy a jelzálog-oldatot. A jelzálog bróker fogja mondani, milyen feltételek mellett a bankok adnak jelzálog, amely dokumentumok benyújtására ki fog adni egy alkalmazás maga, és küldje el azok a bankok, hogy ad egy jelzálog a fejlesztő lakások.
Ha a fejlesztőnek jelzálog-brókerje van, akkor önállóan érinti a bankokat, dokumentumokat gyűjteni és kitölteni az alkalmazásokat. Készítsen ilyen dokumentumokat az egyes bankok számára:
Ha más bevételi forrása van, és a hivatalos fizetés nem elegendő a jelzáloghitelhez, jelentse ezt a banknak - segít Önnek abban, hogy kitöltsen egy olyan kérdőívet, amelyben valódi jövedelmet ad meg. Ezt a tanúsítványt bank formájában nevezik.
Az üzlet előtt gyűjtsön össze egy dokumentumcsomagot, és hívja a fejlesztőt: ellenőrizze vele, függetlenül attól, hogy mindent megtettél.
A "Hogyan válasszunk ki egy fejlesztőt" cikkben, elmondtuk, hogyan kaphatunk részesedéstervezetet. Most állítsa össze a Developer Manager ezt a megállapodást.
Még akkor is, ha a projekt és a valódi DDU nem különbözik egymástól, forduljon a harmadik féltől származó ügyvédhez, mutassa meg neki a végleges szerződést. Az ügyvéd ellenőrzi a veszélyes pillanatokat. Több millió több millió, ezért ne habozzon ellenőrizni minden vesszőt, és béreljen egy független ügyvédet.
Mi kell a DDU-nak egy tisztességes fejlesztővel:
A szerződésben az ügyvédek mindig megpróbálnak hibákat biztosítani és minimalizálni tőlük. Gyakran előfordul, hogy a fejlesztők nyilvánvalóan kedvezőtlen tételeket tartalmaznak a vevő számára. Hátrányuk rejtve van az állami jogi nyelvre, amelyen keresztül nehéz kényeztetni egy hétköznapi személyt.
A fejlesztőkkel kötött szerződések ugyanolyan érthetetlenek egy közönséges személy számára. Ezért csak kilégzéskor, legyen türelmes, hívja az ügyvédi segítségre és dekódolja a szerződést. A cikk a rossz megfogalmazásról, amely károsíthatja Önt, írjon külön. De van három pontot, hogy figyelembe kell venni különösen óvatosan: kiadásáig kulcsok sorrendje kompenzáció a terület és a képviselő a fejlesztő, aki aláírja a DDU.
A tervezési nyilatkozat egyes fejlesztői a ház finom gyors szállítását jelzik. A hirdetések ebben a dátumban találhatók. De amikor a DD-hez szól, kiderül, hogy legalább a várost és a közeljövőben átadja, a kulcsokat csak egy év alatt adják meg.
A fejlesztő vállalja, hogy engedélyt kaphat egy lakóépület üzembe helyezésére i (első) negyedévben
Az, hogy a lakás a résztvevő által megosztott építési végzik az elfogadási okmány és továbbítása az összesített előfordulása két feltétele van: szükséges engedélyek megadásához egy lakóépület működésbe, és teljes mértékben kifizetésre a résztvevő részesedése a szerződés ár. Az átvitel kezdete 30 nappal az átviteli feltételek bekövetkezése után kezdődik.
Mit jelent. A fejlesztő otthon átadja a várost, és engedélyt kap arra, hogy 2017. április 1-jéig belépjen a házba.
Ha előtörlesztése vagy jelzálogja van, vagy ebben a pontban kifizette a részleteket, majd az engedély időpontjától számított 30 nap elteltével a fejlesztő kiindulhat kulcsokat. Korábban - csak az engedély megadásához és csak akkor, ha egyetért a fejlesztővel.
Ez megtörténik, hogy az építők önkéntesen növelik vagy csökkentik a lakás területét. Ez kevésbé történik a tipikus panelekben, gyakrabban fordul elő monolitikus és tégla házakban - minden alkalommal nulla. Egy kicsit egymástól, tedd a falat - a terület elindulása az egész lakásban kezdődik.
A fejlesztő nem veszteséges, hogy felárat fizessen Önnek, ha a terület kevesebb, mint a szerződés alatt. Ha a terület nagyobb, mint a szerződés alatt, és külön-külön ez a tétel nem a szerződésben szereplő fejlesztő, akkor a fogyasztóvédelmi jogok védelméről szóló törvény szerint nem köteles extra mérőt fizetni a felesleges méterekért. Ismét veszteséges a fejlesztő számára.
A fejlesztők nem szeretnének kihagyni a pénzt, ezért ügyvédeiket mindkét esetben viszont meg, és bonyolult formaterveket írnak a szerződésben, hogy pénzt kapjanak, vagy kártérítést kapjanak. Két fő fejlesztő DDU-t vettünk, és az egyszerű nyelvi pontokba kerültünk:
A Szerződés 1.1. Bekezdésében meghatározott helyiség területe megváltoztatható (tisztázva) a műszaki készletadatok szerint. A lakás területének meghatározott finomítása nem a szerződő felek számára hátrányos helyzetben van a lakás minőségével. Ebben az esetben a kölcsönös követelések felei nem rendelkeznek, a szerződés ára nem vonatkozik az újratervezésre. A végleges (aktuális) területet a felek az átvételi és az átviteli törvényben jelzik.
Abban az esetben, ha az apartman teljes területének növekedése több mint 1 négyzetméter. M Az eredmények szerint az Áttekintés a Hivatal Műszaki Inventory (BTI), vagy a kataszteri mérnök, aki rendelkezik érvényes minősítő bizonyítvány, míg az egyik, hogy a fenti 1.1 E megállapodás a résztvevő vállalja, hogy kifizeti extra a A szerződéses árának fejlesztője az 1 (egy) negyed becsült árán alapul. m A 3.1. Ez a megállapodás 10 (tíz) munkanapon belül a fejlesztő írásbeli követelményének iránya után a résztvevőnek.
Mit jelent. Ha a BTI elfogadásánál vagy a BTI-k elbocsátása mellett kiderül, hogy a lakás területe kisebb, mint a szerződésben, akkor nem kap kártérítést.
Törvény szerint csak a főigazgató lehet, az ügyvédi ereje nélkül, hogy aláírja a DDU-t a részvényesekkel. De a gyakorlatban nincs olyan fejlesztők, akiknek a főigazgatói jelei vannak DDU. Általában a proxy, a kereskedelmi igazgató, az értékesítési szolgálat vezetője vagy az értékesítési igazgató - minden fejlesztő saját módján tájékozott.
Töredéke a projektből Az Ön feladata, hogy a DDU-t, aki aláírja a szerződést. Ha ez nem általános igazgató, kérje meg a menedzsert, hogy mutassa meg az eredeti ügyvédet, és tanúsított másolatot készített.
Az ügyvédi erejének egy példánya viszontbiztosítás és bizonyíték, hogy a szerződést ügyvédként azt mondják, érvényes. Ha hirtelen valami rosszul megy, akkor bebizonyítja, hogy megállapodást kötött a fejlesztő képviselőjével, akinek joga volt aláírni az ilyen dokumentumokat.
Ideális esetben egy példányt értesítenek, de az általános igazgató hitelesített pecsétje és aláírása lesz
Ha néhány elem nem felel meg Önnek, beszélje meg őket a fejlesztővel, módosítsa a szerződést - ez törvényes és normális. Ne feledje, hogy nem csak egy lakást szeretne vásárolni, de a fejlesztő eladja. Miután közös célja van, fontos, hogy megállapodjon a feltételekről.
Indítsa el a DTD-t a projektrel, és mutasson egy független ügyvédet. Ha néhány elem nem felel meg Önnek, felajánlja a fejlesztőt, hogy megváltoztassa a szerződést - ez törvényes és normális.
Utolsó frissítés: 01/21/2019
Egy lakás vásárlásakor A részvények részvételének megállapodása (DD), A vevő törvényesen otthoni társfinanszírozó épületévé válik. De mi Ddu Alapvetően különbözik más típusú szerződésekről az építési konvencióra?
A részesedési szerződés részvétele egy lakóépület építésében- Ez az egyetlen közvetlenül előírja a törvény, a szerződés típusa társfinanszírozására a városi lakások polgárai általi építése ( orvosok, részvényesek). A törvény azt is jelzi, hogy az ilyen típusú szerződést kell alkalmazni Fejlesztőkahhoz, hogy vonzza a pénzt a lakosságtól a lakóépületek építéséhez (megnyílik az Új lapon. "\u003e P.2, Art.1, FZ-214).
Más szóval, bármilyen fizikai vagy jogi személy ad pénzt egy adott lakás építésére az építés alatt álló házban ( azok. Apartmanok meghatározott paraméterekkel és helyet állítanak be a házban), és az építés vége után kerül sor Fejlesztőez az apartman.
Legutóbbi jogszabályi változások a számítások tekintetében Solkovkov S. Fejlesztők által Részvételi szerződések (DD)2019 óta - az alábbiakban ismertetjük.
Egyéb típusú apartmanok vásárlási megállapodások Fejlesztő / fejlesztő NE rendelkeznie kell a jogalkotási bázissal, amely szabályozza a házak kialakításának feltételeit és a felelősséget Fejlesztő A vonzott pénzért. Bár más típusú szerződések, és megengedettek a polgári jogban, de teljesen különböző kapcsolatokat szabályoznak ( a DDU-vel ellentétben), Például a kapcsolatot a hitelező és az adós, vagy a kapcsolatok általános befektető és a társ-befektetők, amikor az együttes magára vállalja az összes kereskedelmi kockázatok a vállalkozás ( Építkezés).
Például, penacopulációs megállapodás Abban az esetben is, ha a felek teljesen különböző kapcsolatokat jelent. A vevő nem kölcsönhatásba lép Fejlesztő Általában, és átadja a pénzt egy nonprofit szervezetnek ( szövetkezet), amely része, amely része ( azok. részvényes) Ő maga is, és ennek megfelelően hordozza a szövetkezet valamennyi kockázatát, mint az építési befektető.
Az apartmanok megvásárlásával kapcsolatos összes többi szerződéssel ellentétben nem jelent kereskedelmi partnerrel rendelkező vevőt Fejlesztőés ezért különleges az elosztásra ( kockázatcsökkentési) Feltételek és kiváltságos helyzetbe helyezi Fejlesztő. Részben ez hasonlít az előnyös betétes feltételeket a bank, amikor átviszi a pénzt a betét egy világosan meghatározott környezetben, anélkül, hogy egy partner a bank, és nem vesznek részt a kereskedelmi kockázatokat.
Részvételi megállapodás (DD) Szükségszerűen tartalmaznia kell azokat az információkat, amelyeket az általa leírt szabványoknak megfelelően összeállított és kötődik.
A minta részvételi szerződése (DD) A cikkben letöltheti az alábbi linket.
Ddutartalmaznia kell egy számot jelentős (kötelező) feltételek
, amelyek közül legalább az egyik, a szerződést nem tekintik nem kapcsolva ( Nyissa meg az új fület. "\u003e P.4, P.5, St.4 FZ-214).
Különösen alapvető feltételekTőke részvételi szerződéseviszonyul:
Ráadásul, ha Fejlesztőmegsérti a lakás átadásának határidejét, aztán fizeti a részvényesét büntetés (peni. ) minden késedelem napján, méretben ( fizlits.) Az Orosz Föderáció központi bankjának jelenlegi refinanszírozási arányának egy megdöbbentője (megnyílik az Új lapon. "\u003e o. 2. cikk, 6. cikk, FZ-214).
Az ilyen DDDS hatékony ügyfél-védelmi eszköz, és jó ösztönzés Fejlesztő viselkedj jól.
A DDU nyilvántartási igazolása olvasható ( moszkvai kormányzati oldal).
Az építőiparban való részvételi szerződés árának kifizetése (DDU) előfordulhat utána
Következtetései I. utána
Regisztrációja B. Rosreestre. Az ilyen fizetési eljárást közvetlenül az új fülön kell megnyitni. "\u003e P.3, 5. cikk, FZ-214 törvény.
A WDD-kifizetéseket készpénz nélküli formában végzik - a vevő számlájáról az építőipari vállalat rovására.
A skálázó termelhet ddu fizetés egy időben vagy fázisban ( kifizetések készítése), attól függően, hogy hogyan jelenik meg ezek a fizetési feltételek a szerződésben . Ugyanakkor a részvényes kifizetésének eloszlása \u200b\u200ba fizetés kifizetésére fordíthatja, és a 2 hónapnál több mint 2 hónap folytatódik Fejlesztő egyoldalúan megszünteti a szerződést Ddu.
2017 óta alternatív fizetési lehetőség indult. Megosztott részvételi szerződés (DD) - keresztül letéti számlára . A számla mechanizmusa célja a részvényesek érdekeinek védelme, és garantálja számukra a befektetett beruházások megsértését, megsértés esetén Fejlesztő kötelezettségek Ddu (további információ erről - lásd a referenciát).
És 2010.01.01-től a DDU fizetése az ESCRO számlákon keresztül mindenki számára kötelezővé válik Fejlesztők (ez a törvény követelménye), de csak ha ha az első DDU A projektet ezen időpont után regisztrálták.
Többek között, hogy vásároljon apartmanokat A részvények részvételének megállapodásalojálisan magában foglalja a bankokat; Ez a szerződésvásárlások Új épületekA bankok szempontjából minimális kockázatot hordoz. Ennek megfelelően pontosan a szerződés típusa, amely a leginkább jövedelmezőbb.
Videó: Részvételi megállapodás. Fontos pillanatok
- A részvénymegállapodások néhány árnyalata (DDU): Mire kell szükség, és mit kell fizetnie.
Ugyanakkor a vevőt kell szem előtt tartani, hogy legalábbis Ddués a legbiztonságosabb társfinanszírozási megállapodás, de még mindig ő nem garantálja Megoldó, hogy Fejlesztő Meg fogja teljesíteni a kötelezettségeit, és az időben adott feltételeket. Nem garantálja, hogy az építés nem fog megállni, és a fejlesztő nem fog csődbe küldeni.
Ezenkívül mindegyik Fejlesztő önmagukban formálja őket ( az FZ-214 követelményeinek részeként), Próbálok enyhíteni a felelősséget a szerződés egyedi tételeiért ( bővebben - Lásd a referenciát).
2017. januárjától kezdve a fejlesztők kötelesek a webhelyeikre projekt DDU.Annak érdekében, hogy minden potenciális részvényes előzetesen ismerkedjen meg a szerződés feltételeivel.
A fő következtetés Részvételi megállapodás (DD)A szerződések többi részével összehasonlítva sokkal több jogot ad a lakás követelményével kapcsolatban. És a részvényesek pénzügyi védelmét az a tény, hogy a DTU megkötése lehetővé teszi számukra a veszteségek és veszteségek kompenzálását, megsértés esetén Fejlesztő Kötelezettségeit. A meghatározott pénzügyi intézkedések listája - lásd a megjelölt linket.
A törvény időszakos módosításai FZ-214 folyamatosan erősíti a felelősséget FejlesztőkÉs ennek megfelelően egyre jobban védi a részvényesek érdekeit. Például a ház építéséhez fektetett be a részvényesek pénzét a következő mechanizmusok védik:
Az összes "biztonsági mechanizmusok" -ról további információkat külön jegyzetek írják le a linkek szerint.
A "Biztosítás" opcióról van kiválasztva Fejlesztő Köteles írni, hogy saját, közzétette őt az egyes építési projektnek.
A részvényes külön védelme, amely a DDU-t megkötötte, jogának joga a pénzért fizetett pénz visszatérítésével és a pénzfelhasználás iránti érdeklődéssel ( olvass tovább - referenciaként).
Még mindig hozzáteszi, hogy ha a részvényes fizikai, akkor a kapcsolatáról Fejlesztőa cselekvést is alkalmazzák Fogyasztóvédelmi törvény (részben, nem rendezett FZ-214).
"Realtor Secrets":
Mint történik Új épületek megvásárlásának folyamata és különösen a szerződés megkötésének folyamata Fejlesztő, részletesen ismertetjük Megnyílik egy felbukkanó ablakban. "\u003e Lépésről lépésre utasítások (egy interaktív térkép megnyílik egy felugró ablakban).
Vásárolhat egy lakást egy új épületben, az egyik meglévő rendszer közül. Minden ilyen rendszer bizonyos megállapodást biztosít. Hogyan javasoljuk a részvények részvételét és a hibák megelőzését, minden ingatlanvásárlónak meg kell ismernie.
Miután a törvény elfogadását a részvény részvétel az építőiparban az FZ-214, egy új típusú szerződések vezetünk polgári jog - a szerződés tőkerészesedés az építőiparban. E törvény elfogadását megelőzően a fejlesztő és a részvényes kötelezettségeit számos jogi eszköz alkalmazásával határozták meg. A gyakorlatban vannak olyan esetek, amelyek közös tevékenységek következtetései vannak, befektetve a kompenzált szolgáltatásnyújtás, az építési szerződés, a vásárlási és értékesítési megállapodások és sok más.
Mint egy jogi dokumentum, DDU létezik sokáig sokáig, de csak 2005-ben a törvény jött ki, amely szerint a polgárok jogait jogi csalások védte. A védelmi jogok teljes listáját, és az FZ-214 közös részvételének megosztott részvételének nevét nevezik.
E törvény szerint a fejlesztőt csődeljárás, a betöltött dokumentáció helyességét ellenőrizzük, a felek közötti szerződés összes feltételének való megfelelést.
Biztosítás a tisztességtelen fejlesztőből nehéz, de te is. A szerződés kimutatásáig a fejlesztő alábbi dokumentumaira van szükség:
Függetlenül attól, hogy mit fogsz mondani, a fejlesztő felelőssége van, és köteles benyújtani ezeket a dokumentumokat. Például az építési engedély nélküli szerződések megkötése a törvény megsértése.
Különös figyelmet fordítson a dokumentumokban szereplő dátumokra. Ha az építési engedélyt néhány évvel ezelőtt adják ki, és az építési idő lejár, és az épület nincs felállva, érdemes gondolkodni, mielőtt elfordulna erre a fejlesztőre.
Az ingatlanok bármely lakásvásárlónak nevezhetők egy új épületben, amely a lakóépület építésében részesülési szerződést kötött. A részvényes szerepe olyan jogi személyt is elvégezhet, amely bizonyos összeget tett a ház építéséhez. Ami a jogi és fizikai arcot illeti, az FZ-214 törvényben ugyanazon DDA-követelmények érvényesek. Ez a törvény nem biztosítja a pontos megfogalmazást, és nincs egyetlen formája az egész ország számára. 
A részvénymegállapodás nem feltétlenül nem igazolható, de ha mindkét oldal kívánatos, akkor elvégezhető. A szerződés közjegyzői változata bizonyos előnyöket ad a lakás vásárlásakor:
A DDU-regisztrációt különös figyelmet kell fordítani. A főszerződés figyelembe veszi a 214. Szövetségi törvény összes követelményét. Gyakran vannak olyan esetek, amikor a fejlesztő javasolja a szerződés előzetes változatainak aláírását. Ezt az opciót nem rögzítik a Fed, illetve a csalás valószínűsége: például a kettős eladási apartmanok ténye. A legtöbb esetben a fejlesztők megmagyarázzák a szerződés előzetes változatainak aláírását azzal a ténnyel, hogy a szükséges dokumentáció előkészítése hosszú ideig - körülbelül hat hónapig tart. Természetesen nem minden fejlesztő csalók, és sok igazán lép DDU alatt minden szabályt, de nem volt olyan eset, amikor a cégnek súlyos megsértése, amelynek kapcsán a szerződés tőkerészesedés nem lehet kiadni a FZ-214.
A fent felsorolt \u200b\u200bárnyalatok kivételével az építésben való részvételi szerződést írásban kell kötni. Nem lehet orális megállapodások. Még mindig vannak alapvető követelmények, amelyek nem felelnek meg annak a ténynek, hogy a DDU érvénytelen.
A DDU-ban a következő elemeket kell megadni:
A megállapodás fejlesztője megjegyzi, hogy a dokumentum teljes mértékben megfelel a 214-фЗnak, jelzi a részvényesi információkat, ha szükséges, megismerkedhet a tervezési nyilatkozattal.
Egy másik fontos pont: az építésben való megosztott részvétel kifizetése csak a Rosreestre DDU állami nyilvántartásba vétele után történik.
Megosztott építés Oroszországban még a 214-es szövetségi törvény elfogadása előtt is létezett. Az építési részvétel elsősorban befektetési megállapodások vagy közös tevékenységek segítségével történt. Az ilyen szerződések közötti együttműködés mechanizmusai nem teljesen megfogalmazódtak, ami nem védte meg teljesen a részvényesekhez való jogot, így helyet hagyott a gátlástalan fejlesztők tevékenységéhez. A törvény elfogadása a részvételi arányának építőiparban a kockázatokat a DDU a részvényesek gyakorlatilag nulla, jogaik védelmét és biztosítja a csalás fejlesztők.
Ennek megfelelően a csalók megkezdték keresni a törvény megkerülésének más módszereit. Napjainkban a legelterjedtebb módszer a részesedési szerződés részvételének bármely más megállapodásra - a legtöbb esetben az értékesítési szerződés és az árfolyamrendszerek száma a leggyakoribb.
A fenti rendszerek kizárásával az ilyen típusú építés kockázatainak tartalmaznia kell a vállalatfejlesztő csődjét, a megállapított építési normák minőségének és a szerződés feltételeinek ellentmondását, Frank Csalás. A fejlesztő gondos kiválasztása lehetővé teszi, hogy ne válasszon teljesen megszabaduljon az ilyen kockázatoktól, legalábbis minimalizálja őket.
A részvényesi megállapodás számos olyan oldalt tartalmaz, amelyek számos olyan elemet tartalmaznak, amelyekben meglehetősen nehéz a jogi finomságú jogi finomságok kezelésére. A szerződés első sorai általában tartalmaznak információkat a vállalatfejlesztőnek vagy a jogi személynek, amely a fejlesztő nevében megállapodást köt. Ha a szerződést az eladó társaságán keresztül kötik meg, akkor csatolni kell egy dokumentumot, amely megerősíti az eladó jogosultságát.
Az építési tárgyra vonatkozó adatok számát magában foglalja az épített épület és annak projektjét. Vázlat-projektet kell biztosítani, hogy megismerje magát a részvényesekkel és támogatja a nyomtatás és az aláírás. Kívánatos, hogy a szerződés összes pontját, beleértve a kis betűtípus által írt, független ügyvéd vagy közjegyző ellenőrizzék, hogy elkerüljék a lehetséges kockázatokat. Megdöntött részvényesek a fejlesztők által - nem olyan ritkaság, még az FZ-214 bevezetése után is.
Az új épületet az FZ-214 szerint jelenleg meglehetősen nehéz, mert e törvénynek megfelelően kis számú épület épül. A legtöbb esetben a fejlesztők az úgynevezett "szürke sémák", amelyek főként értékesítési szerződés. Az ilyen rendszerek teljes elkerülése valószínűleg nem sikerül, de minimalizálhatja a lehetséges kockázatokat.
A szürke sémák két fő faj:
1. A szerződés előtti szerződés. A vásárlási és eladási megállapodás leggyakoribb változata a fejlesztőkkel. Lényegében ő képviseli sajátos ígéretet, hogy a fejlesztő cég felépítése után egy lakóépület és díszítésére lakások az épület zárul vásárlók egy adásvételi szerződés a vételi és eladási a kész ingatlanok. A fejlesztő általában ezt a rendszert használja a kisebb mennyiségű adók megfizetése érdekében. Mivel az eredmény a lakást egyszerre kap egy lakást, a fő kockázat továbbra is az az idő, amelyre a ház tulajdonjogának regisztrálása nyilvántartásba veszi.
Az előzetes megállapodás szerint a részvényes fekteti források megszerzésére egy lakást a fejlesztő számára, mert vége után az építési, az utóbbi nyilvántartások ingatlan önmagát, és csak azt követően, hogy az átadás a részvényes.
Ha egy jogi szempontból ilyen ügyletet tartunk, akkor ez nem igazi, ennek megfelelően nem lehet ragaszkodni a felállított lakások fogadására. Ezenkívül a fejlesztőnek teljes joga van egy lakás eladására bármely más személynek, amely megköti az értékesítési szerződést vele.
2. Vásároljon számlákat az új épületek összegéről. Az előzetes szerződés egyik fajtája.
A törvényjavaslat nem tartalmaz semmilyen információt az ingatlan tárgyáról. Az ilyen rendszer lényege az alapfejlesztő által az alapfejlesztő azonnali átvételére és az előzetes szerződés alapján rejlik, lehetetlen megfogalmazni, így a részvényes javaslatot tesz a számla értékesítésére vonatkozó szerződés megkötésére csere papír.
Az ilyen rendszernek az ígéretes megjegyzésekkel való használata a jogi részvételi szerződés kötelező megkötéséről szóló törvény megkerülésének eszköze. A legtöbb esetben a hitel-visszafizetési időszak legalább három év. Tekintettel arra, hogy az épület kevesebb mint egy év alatt épül, és a pénz csak három év után képes lesz visszaadni a részvényeset, ez a rendszer előnyös a fejlesztő számára. Ezenkívül egy ilyen helyzetben a fejlesztőnek nincs kötelezettsége az időzítésre.
Ha egy számlát vásárol, akkor a legjobb, ha a papírt legfeljebb egy év múlva vásárolhatja meg.
A részvények részvételének megszüntetésére vonatkozó eljárás elvégzése több esetben: 
1. A fejlesztő nem felel meg a szerződésben meghatározott kizsákmányolási és üzembe helyezési határidőknek. Ezek a határidők kötelezőek a DDU-ban. Ha több mint két hónap telt el a szerződésben meghatározott időponttól, a részvényes egyoldalúan felmondhatja a szerződést.
Ha a fejlesztő előírja az építési idő növekedését, akkor legalább két hónapig meg kell akadályoznia a részvényeseket. Ebben az esetben a részvényesnek két cselekvési változata van: vagy megszünteti a szerződést, vagy egyetért az új feltételekkel.
2. A megrendelt tárgy minősége nem felel meg a megadott szabványoknak és a projektdokumentációnak. Ha ilyen jellegű hátrányok vannak, a részvényesnek jogában áll keresni a fejlesztőtől, vagy csökkenti a szerződés költségeit, vagy megszünteti a hibákat saját költségén. Az ingatlanminőségre vonatkozó állításokat csak a DD-ben megadott jótállási időszak alatt lehet benyújtani. Ha a fejlesztő meghiúsul, a részvényes egyoldalúan felmondhatja a szerződést.
A részvételi szerződés megszűnését a következőképpen hajtják végre: a fejlesztőt regisztrált levél küldi el, amelyről a részvényes egyoldalúan megszűnik. A szerződést a levél elküldésének pillanatától függ. A regisztrált levél elküldése után a fejlesztő köteles visszatérni a részvényesnek 20 naptári napra az eszközöket, és nemcsak a megállapodással összhangban fizetendő, hanem a refinanszírozási ráta 1-150 a központi bank.
Az építésben való részvételi szerződés regisztrálása során különös figyelmet kell fordítani a szerződésben előírt időzítésre. Először is, maga a DDD kifejezése: azt kell cselekednie, amíg a felek nem teljesítik kötelezettségeiket.
Egy másik fontos kifejezés az ingatlanok átruházásának időpontja a fejlesztőből a részvényesnek. A legtöbb esetben a megállapodás egynegyedét jelez, amely alatt az objektum várható. A törvény lehetővé teszi azonban, de ez a kimenet nem kedvező a részvényes számára.
Gyakran előfordul, hogy a fejlesztő olyan megállapodáspontot tartalmaz, amely a határidők megsértéséért felelős, ha a bor rendelkezésre áll, ami az FZ-214 közvetlen megsértése. Egy másik lehetőség az, hogy jelentősen bővítse a vis maior okainak listáját. A vis maior általában magában foglalja a természeti katasztrófákat, a háborút, a terrorista cselekményeket. Gyakran a DDDS közé tartozik a kormányzati cselekmények, az alacsony szezonális hőmérsékletek és egyéb tényezők.
A megosztott részvétel szerződésének állami nyilvántartásba vételét a fejlesztő végzi, de a törvény nem korlátozza a részvényesét ebben a törekvésben, amely lehetővé teszi az eljárás önálló végrehajtását. A következő dokumentumokat át kell adni Rosreestre:
Az építésben résztvevő részvételi szerződésnek tartalmaznia kell a következő elemeket:
A statisztikák szerint az ingatlan minden harmadik vevője nem olvassa el figyelmesen a részvételi szerződést, amely aláírta a fejlesztőt. Szakmai résztvevők a Szentpétervár ingatlanpiacon és Moszkva azt mondta, hogy figyeljen arra, hogy egy új épületben lévő lakás megvásárlását.
Tárgyvásárlás
Az első paraméter, amelyet gondosan meg kell vizsgálni, valójában a vételi tárgy.
A legfontosabb dolog az, hogy ellenőrizze és kétszer ellenőrizze, hogy a szerződésben megvásárolható. A vevőnek gondosan elemeznie kell a szerződés tárgyát, "mondta Ekaterina Artyomova, a tanácsadói osztály igazgatója és a vállalat elemzői" azbuza ház ".
A Rambler feje szerint. Rambler. Rambler & Co Evgeny Vladimirova, az egyik legjelentősebb elem a részvételi szerződésben - a megvásárolt lakás leírása.
Az objektum építési címe, az apartmanszám, az a feltétellel, amelyben a szállás átadása, vagy anélkül, vagy anélkül, vagy anélkül, vagy anélkül, vagy anélkül, vagy anélkül befejeződni. És minél részletesebb az objektum jellemzői, annál jobb, azt mondja.
Ezenkívül fontos, hogy figyeljen a szervezeti egységekre. A szerződésben a projektterületet előírják, amely eltérhet az igazi, amely a ház üzembe helyezése után ismert, hangsúlyozza a szakértőt. Ezért a szerződésben meg kell írni, hogy a kijelölt fejlesztő részének egy részében a hiányzó négyzetek pénzét visszaadja.
Fix ár
Miután meggyőződt arról, hogy pontosan megszerzi azt, amit akartál, szükség van arra is, hogy az objektum ára rögzítse.
A szerződés pontosan meg kell határozni, hogy az ár változhat, ha az eltérés a tényleges területet érzékel, mielőtt a ház, a felelős alelnöke a VTB Bank, amely finanszírozza a Matchpoint IFC projekt Vladislav Melnikov.
A GC "Premier" jogi osztályának vezetője azt javasolja, hogy ellenőrizze, hogy mit tartalmaz a lakás árában, és milyen rejtett pótdíjakat lehet biztosítani.
Szinte mindig, a szerződésben foglalt ár mellett a DDU nyilvántartásba vételének költsége. Ezért a vevőnek további megállapodást kell aláírnia a szolgáltatások nyújtásáról. A szerződés fejlesztési szolgáltatása ára 20 és 100 ezer rubel között változhat (a cégtől és az objektum helyétől függően). Ezért meg kell becsülni a költségek összegét előre és pénzügyi képességeinek, "a szakértő figyelmezteti.
Továbbá számos fejlesztő biztosítja a közüzemi számlákat az üzembe helyezési megbízás aláírásának pillanatától, és a kulcsok fogadása előtt és az ősi átviteli törvény kidolgozása előtt. Ez az időszak 3 hónap és hat hónap között lehet, és a "kommunális" összege ebben az időszakban 10-50 ezer rubel lehet (attól függően, hogy milyen helyen található, ahol az LCD található, és a szolgáltatási költségek a szolgáltatási szervezet ).
Átviteli lakás
Nagy jelentőséggel bír, amikor aláírja a DD, természetesen a részvénytermelés tárgyát.
Gyakran a helyzet, amikor a Ház Bizottság a hirdetési kampányban üzembe helyez, és a megállapodás jelzi az apartmanok átruházási idejét, a legalább hat hónap meghaladja az igényelt. Ezért a szerződés megkötése, meg kell érteni, hogy a fejlesztő miért jogilag felelős, - az AAAG jogi osztály vezetője Vitaly TVechin jegyzetek.
Általánosságban elmondható, hogy sok vásárló lakhatás új épületekben nem osztja meg az ilyen alapvetően különböző fogalmakat, mint "üzembe helyezés a lakás" és "átadása a lakás a résztvevő a megosztott építés." Regionális igazgatója az Ingatlan "LSR Group" az észak-nyugati Julia Ruzhitskaya azt mondja, hogy mi vezet:
Amikor a ház megbízást kapott, néhány részvényes, elfelejtve, hogy mit írt a szerződésben, megkövetelik a kulcsokat az apartmanok, bár még mindig már régen. És ha valamilyen okból az objektumba való belépés határideje átadódik, a vevők olyan következtetéseket következhetnek meg, amelyeket a fejlesztőnek problémája van. Megmagyarázom: Az üzembe helyezés időtartama megbízást kapott, a fejlesztő magának állítja. Bizonyos helyzetekben ezek a határidők változhatnak, vagyis egy későbbi időpontra történő átvitel.
De a lakások átadása a részvényeseknek a részvénytulajdonosok későbbi nyilvántartásba vételét kell elvégezni a dátum részvételének megszerzésében, hangsúlyozza a szakértőt. Ennek az időszaknak való megfelelés elmulasztása úgy értelmezhető, hogy a vevőkre és a törvény megsértésére vonatkozó kötelezettségeinek fejlesztője nem teljesíthető.
Ezért a fejlesztők, figyelembe véve a vis maior megjelenésének lehetőségét, előre be kell lépniük a házba - a DDD feltétel megsértésének megakadályozása érdekében. Szóval, "LSR. Ingatlan - Észak-Nyugat "Általában a házak 6 hónapig terjednek a vásárlókba való átvitel előtt.
Regisztráció és felelősség
Mit kell még tudnia, ha ingatlant vásárol a DDU-n? A szerződés aláírása előtt érdemes feltárni az úgynevezett szervezeteket, különösen a szerződés nyilvántartásba vételét, valamint a részvényesek előtt a fejlesztő felelősségével kapcsolatos jogi kérdéseket.
Vegye figyelembe, hogy a szerződés regisztrálásának eljárása a DD-ben rögzítették. Ha a fejlesztő maga maga adja át a szerződést a regisztrálásra, akkor a szerződést egyértelműen rögzíteni kell a dokumentumok benyújtásának határidejét a Rosreestre és a nyilvántartásba vett megállapodás részvényesnek történő átruházására vonatkozó kötelezettségét. És ha a fejlesztő nem adja át a regisztrációs dokumentumokat, a részvényesnek jogában áll kártérítési kérelmet nyújtani - például a pénzeszközök felhasználásának kamatozására szolgáló előnyöket, amelyeket a hitelek levelére, megjegyzésekre tették Vitaly tradukhin az AAG-tól.
Rendkívül fontos, hogy ellenőrizze azokat a tételeket, amelyek a fejlesztő felelősségére vonatkoznak a részvényesek előtti feladatai megsértése esetén.
A Rambler & Co Evgenia Vladimirova szerint a szerződést a szerződésben kell megfogalmazni. A törvény szerint a büntetés a központi bank 1/300 refinanszírozási arányának összegét terheli, amely a kötelezettség teljesítésének napján működik, a szerződés árán a késedelem minden napján. Ha a résztvevő egyéni, akkor a büntetést a központi bank aránya kettős méretben kell kifizetni.
Válság változások
Nem titok, hogy a válságjelenségek számos vállalat pénzügyi nehézségeihez kapcsolódnak, beleértve a fejlesztőket is. Ezért ma egyes DDA paramétereknek különös figyelmet kell fordítaniuk.
A válság növelte az építési létesítmények nem tudásának valószínűségét, ezért gondosan megvizsgálja a szerződés pontjait, ami tükrözi a fejlesztő kötelezettségeinek teljesítésének módját a lakóhelyiségek átruházására. A 214-З, amely szabályozza a tulajdonjogok átvitelét a DDA és a jogok hozzárendelése alapján történő vásárlásra, számos módon biztosítja a fejlesztő kötelezettségeinek a vásárlók számára. Köztük - a földterület vagy a bérleti díj, a bank garanciája és a polgári jogi felelősség biztosítása "- mondja tábornok a Miel-New Building Company Natalya Shatalina igazgatója .
Ezenkívül meg kell jegyezni, hogy a válság hátterében a fejlesztők rugalmasak és a szabványos szerződések változásaira kerülnek.
A lakosság működésének általános csökkenésével kapcsolatban az ingatlanpiac helyzete egyre elfoglalt, a fejlesztők csökkentik a potenciális vásárlók számát. Ma, építőipari cégek egyre kész megfontolni az ügyfél javaslatokat, hogy állítsa néhány a szerződés feltételeinek, és készen áll, hogy a változás a szokásos formáját DDU, „mondta Irina Maevskaya a GC Premier.
A szerződésekben bekövetkezett változások azonban nem mindig a vevő javára irányulnak. Néhány fejlesztő megpróbál további rendelkezéseket tenni, amelyek nem relevánsak a jelenlegi jog szempontjából, figyelmezteti az ügyvezető partner Mária Lithinetskaya:
Például egyes DDD-kben lehetőség van a tranzakció végleges összegének megváltoztatására a fejlesztő által. A vevőnek tudnia kell, hogy ez csak mindkét fél egyetértésével történhet.
A befejezés során megjegyezzük: A megvédeni magát, a vásárlóknak gondosan el kell olvasniuk a szerződést, és ellenőrizniük kell a fenti paramétereket. És ellentmondások vagy kérdések esetén a legjobb, ha tanácsot kér egy szakmai ingatlanügynöktől.
