A cserekereskedelmi megállapodás feltételezi, hogy a tranzakció mindkét fele egyenlő vagyonnal rendelkezik, és képesek egyidejűleg beszámítani tulajdonuk értékét a másik értékére. Annak ellenére, hogy a látható jelek szerint a tőzsde nem kereskedelmi ügylet, számos hasonlóság van az adásvételi szerződéssel (). Az ilyen megállapodás szerinti tulajdonjog átruházásának időpontja az a nap, amikor a lakást ténylegesen személyek birtokába adták. A csere fogalmának ilyen alkalmazása az értelmezésből származik, amely egyben fenntartást is tesz arra vonatkozóan, hogy a szerződés keretében más feltételek is megállapíthatók.
A gyakorlatban, hogy megfeleljen egy igazán megfelelőnek lakáscsere a közeli hozzátartozók között v 2017 év ez gyakorlatilag irreális - a lakások, bár kissé, de eltérnek az érték tekintetében. E helyzet orvoslása érdekében a felek felárakhoz folyamodnak, vagy más módon tükrözik a felfújt költségeket (például egy háromszobás lakás több egyszobás lakásra cserélhető). Mindenesetre a dokumentum legfontosabb kritériuma a szerződésben meghatározott és a dokumentumban meghatározott feltételektől eltérő feltételek fennállása nélkül végrehajtott ellenkötelezettség megléte.
A cseremegállapodás fő követelménye a dokumentumok megkötésének írásbeli formáját meghatározó keretek között fejeződik ki, ha a tranzakciós ár több, mint 10.000 rubel... Így minden ingatlancserét a felek közös írásban hajtanak végre, amely a következő elemeket tartalmazza:
Az ingatlancserére kötött megállapodás az adásvételi jelek jelenléte miatt nem fogja megkövetelni a kötelező állami regisztrációt. A megállapodást kötött feleknek csak a Rosreestr fiókhoz kell fordulniuk a tulajdonjog átruházásának regisztrálása érdekében. A gyakran cserébe használt közjegyzői hitelesítést gyakorlatilag figyelmen kívül hagyják, amikor megállapodást kötnek szerettei között. Sokkal "kellemetlenebb" követelmény, amely a szerződés jogi rendszeréből fakad, hogy az adóhatósághoz kell fordulni a későbbi ügyben adózás.
A lakások cseréjéhez a feleknek nemcsak szóban kell megállapodniuk a lakás átruházásának eljárásáról, hanem számos dokumentum és eljárás keretében rögzíteniük kell az ügyletet. A csere fő szakaszai:
A Rosreestr mellett módosítást regisztrálhat egy multifunkcionális központban vagy a közszolgáltatások portálján. A jogok regisztrálásának feltétele régiónként eltérő lehet - 10-30 nap... Meg kell jegyezni, hogy a Lakáskódex jelenlegi változata nem tesz különbséget az idegenekkel vagy rokonokkal folytatott cserék között - a különbségek az adó- és a polgári jogszabályokban nyilvánulnak meg. A megállapító parancs, hogyan lehet lakást cserélni a rokonok között, a bírósági tárgyalások során másolódik egy hasonló adásvételből.
A lakás egyik rokonról a másikra történő áthelyezéséhez rendelkeznie kell a következőkkel (a dokumentum megkötésétől az adóhivatalhoz történő információ benyújtásáig):
Mindkét lakás nincs privatizálva
Az alkudozás és a vételi -eladási között fontos jellemző játszik szerepet, amikor szociális bérbeadásról van szó. Lehetetlen eladni valaki más (állami) vagyonát, de teljesen kicserélni. A szociális bérleti díj alapján lakásban élő orosz állampolgároknak jogukban áll lakásokat hasonlóakra cserélni, ráadásul különböző városokban.
A csere végrehajtásához a következőkre van szüksége:
Ez az eljárás szabályozott, és minden tranzakcióra vonatkozik.
Az egyik lakást privatizálták, a másikat nem
A legnyilvánvalóbb lehetőség ebben az esetben a kezdőbetű lenne privatizáció... Ehhez kérelmet nyújtanak be a helyi hatóságokhoz, és értesítik a korábban privatizált lakások hiányát is.
Ha valamilyen okból lehetetlen végrehajtani, és egy kiskorú is van a privatizált lakással rendelkező családban, akkor az áthelyezés úgy lehetséges, hogy a gyermeket egy nem privatizált lakásba költöztetik, majd börtönnel szociális munkaszerződés... Tekintse meg és töltse le minta dokumentum itt lehet :. A második lakás átvitelével vagy. A hatóságok nem tagadhatják meg a gyermeket, de a módszer egyszerűsége ellenére mindig fennáll a megtévesztés veszélye.
Részvénycsere, beleértve a különböző lakásokat is
Lakásrészvénycsere rokonok között hasonló módon hajtják végre, kivéve, ha a részvények különböző lakásokban találhatók, ahol más tulajdonosok laknak. Az eljárás végrehajtásához értesítenie kell őket, valamint beleegyezést kell kérnie. Ha a hozzájárulást nem kapják meg, a csere csak a bíróságon keresztül lehetséges.
Kérdés: Helló, a nevem Elizabeth. Ha a csereszerződés minden tekintetben adásvételi szerződésnek felel meg, akkor mi a helyzet az adóval? Fizetni kell akkor is, ha az anya és a fia változik?
Válasz: Szia Elizabeth. Valóban, az adójogszabályok teljesen megkerülnek engem, és a cikkel összhangban Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 567. cikke a csere és az értékesítés egyenértékű, adóköteles 13% minden kapott jövedelemre. Ebben az esetben minden adólevonás érvényes, ha a személyek korábban nem használták azt.
Az adófizetés elkerülése érdekében:
- Vagy három évnél régebben birtokolt lakások megváltoztatása;
- Vagy változtatni egy adományozási megállapodás segítségével, amely mentesíti a hozzátartozókat a jövedelemadó alól.
Az adományozás hátránya nyilvánvaló a peres eljárások során - a lakások tulajdonjogának megváltoztatásakor visszatér a status quo -ba, adományozás esetén pedig minden ügyletnél bizonyítani kell a törvényesség hiányát.
Két testvér, akik közül az egyik Oroszország, a másik Azerbajdzsán állampolgára volt, úgy döntöttek, hogy kicserélik lakásukat. Egy ingatlanügynökkel konzultálva megállapították, hogy minden körülmények között egy orosz fizet 13% adók és egy azeri - 30% mert nem adóalany ().
Ugyanakkor a testvérek nem bíztak egymásban eléggé ahhoz, hogy adományt tegyenek, ami nem adózik, még akkor sem, ha a testvérek más országban élnek. Ebben az esetben az adótörvény lehetővé teszi a rezidens státusz megállapítását 183 nap tartózkodási helye Oroszországban, amelyet a felek kihasználtak azzal, hogy mindegyiket kifizették 13% -ban levonásra kerül 1 000 000 rubel.
Az ügylet a polgárok és jogi személyek szándékos cselekvése, amelynek célja jogaik és kötelezettségeik megállapítása, megváltoztatása vagy megszüntetése (olyan jogi tény, amely az ügylet alanyai által kért jogi eredményt hozza).
Bármely ügylet célja a tulajdon megszerzése vagy a használati jog.
1. Tulajdonosváltás: a vállalkozás adásvétele, cseréje, adományozása, bérleti díja, privatizációja, eladása.
Vásárlás és eladás Ebben az ügyletben írásos szerződés jön létre egy ingatlan adásvételéről, ahol az eladó vállalja, hogy az ingatlant a vevő tulajdonába adja, a vevő pedig vállalja, hogy elfogadja ezt a tárgyat, és bizonyos árat fizet érte. Az ingatlan -adásvételi szerződést az illetékes igazságügyi hatóságok kötelező állami nyilvántartásba vételnek kötelesek az "Ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal folytatott ügyletekről" szóló szövetségi törvényben előírt módon. Az adásvételi szerződés megkötésekor az eladónak joga van követelni:
A szerződésben előírt ár megfizetése;
Az ingatlan árának és kamatának kifizetése (az ingatlan helyén lévő banki kamat diszkontrátája alapján), ha a vevő nem fizet időben az ingatlanért;
Fizetés az ingatlanért vagy az adásvételi szerződés végrehajtásának megtagadása, ha a vevő megtagadja az ingatlan elfogadását és kifizetését. Ebben az esetben az eladó köteles:
Átruházhatja az ingatlan objektumot minden tehermentesen, kivéve, ha a vevő beleegyezett abba, hogy elfogadja az ezen különleges jogokkal terhelt objektumot;
Abban az esetben, ha az ingatlant harmadik személyek lefoglalják a vevőtől, térítse meg a vevőnek a veszteségeket, kivéve, ha bizonyítja, hogy tudott vagy tudnia kellett a lefoglalást okozó okok fennállásáról;
Beavatkozni a vevő oldalán abban az esetben, ha az ingatlan harmadik személy által történő lefoglalására irányuló igény áll fenn;
Adja át az ingatlan tárgyat a vevőnek abban a formában, ahogy azt az adásvételi szerződés előírja. A vevőnek joga van követelni: a neki eladott ingatlan időben történő átruházását;
az ingatlanár árának csökkentése vagy az adásvételi szerződés felmondása, ha az objektum terhelésekkel rendelkezik;
Olyan ingatlan átruházásakor, amely nem felel meg annak a típusnak, amely az adásvételi szerződés megkötésekor volt: a) az ügyleti ár arányos csökkentése; b) a hiányosságok indokolatlan megszüntetése egy bizonyos (ésszerű) időszakon belül; c) e hiányosságok kiküszöbölésére fordított költségeik megtérítése; d) a szerződés teljesítésének megtagadása esetén az ingatlan tárgyának kifizetett árának visszatérítése; e) az ingatlan tárgyi hibáival kapcsolatos követelések benyújtása, ha azokat ésszerű időn belül, de két éven belül fedezik fel, ha jogszabály vagy szerződés másként nem rendelkezik. Ebben az esetben a vevő köteles:
A törvény szerint fogadja el az átruházott ingatlan tárgyat;
Fizessen a tárgyért közvetlenül az átruházás előtt vagy után, hacsak a szerződés, törvény vagy más jogi aktus másként nem rendelkezik;
Fizessen az ingatlanért az adásvételi szerződésben meghatározott áron.
Mena. Ebben az ügyletben a felek mindegyike vállalja, hogy a másik fél tulajdonába adja át az egyik ingatlant a másikért. A csereszerződést írásban kell megkötni és a feleknek alá kell írni. A szerződés közjegyzői hitelesítése opcionális. Az ügylet alanyai lehetnek állampolgárok és jogi személyek. Ha a tranzakció során kiderül, hogy a cseremegállapodásnak megfelelően a csere tárgyát egyenlőtlennek ismerik el, akkor annak a félnek kell fizetnie az árkülönbséget, akinek az ingatlanára alacsonyabb. Ha az ingatlanok átruházásának határideje nem esik egybe, akkor a kötelezettségek ellenszolgáltatására vonatkozó szabályok érvényesek. A tulajdonjog ebben az ügyletben a megfelelő jogok átruházásának állami nyilvántartásba vételének pillanatától keletkezik, és nem az ingatlanok átruházására vonatkozó kötelezettségeik teljesítése után.
Adomány. Adományozási tranzakció során az adományozó díjmentesen átruházza vagy vállalja, hogy átadja a megajándékozottnak: - az ingatlan tulajdonjogát; - tulajdonjog (követelés) önmagával vagy harmadik személlyel szemben, vagy mentesíti vagy vállalja, hogy felszabadítja az ajándékozottat a vagyoni kötelezettségek alól. Az ügylet alanyai lehetnek állampolgárok vagy jogi személyek. A kereskedelmi szervezetek közötti tranzakcióra vonatkozóan azonban vannak speciális kikötések. Az adományozási tranzakciókra korlátozások vonatkoznak. Ha az ingatlan objektum közös közös tulajdonban van, akkor az adományozás csak az összes résztvevő hozzájárulásával lehetséges. Jogi személyek esetében, ha az ingatlan objektum a gazdálkodási vagy operatív irányítási jog alapján tartozik, az adományozás csak az ingatlantulajdonos hozzájárulásával lehetséges. Az adományozási tranzakció során a megajándékozottnak joga van bármikor, az ingatlanobjektum átruházása előtt, azt megtagadni. Az ingatlan adományozását írásbeli megállapodásban kell formalizálni, amely állami regisztrációhoz kötött, és csak az ilyen regisztráció pillanatától tekintendő lezártnak.
Privatizáció Az állami vagyon jogi személyek és magánszemélyek tulajdonába történő átruházásának (átruházásának, értékesítésének) folyamata. Az orosz tömeges privatizációs programnak megfelelően közel tizennyolc hónapon belül az állami tulajdonú objektumok többsége (több mint 12 ezer orosz vállalkozás) magántulajdonba került. A privatizáció fő módszere az volt, hogy egy állami tulajdonú vállalatot nyílt részvénytársasággá alakítottak, amelynek 100% -os részesedése állami tulajdonban van, és eladják azokat a vállalkozások alkalmazottainak, valamint verseny alapon és speciális aukciókon. A törvény szerint az állampolgár életében csak egyszer privatizálhat ingyenesen ingatlanobjektumot (kivéve a kiskorúakat, amikor a privatizációt gyám vagy szülők végezték nevükben). Bárki, aki tartósan be van jegyezve a lakásba (valamint azok is, akiknek joguk van ilyen tartózkodási engedélyhez - fenntartás), részt vehet a privatizációban, vagy csak néhány bérlő, ha a többiek nem kérik a privatizációban való részvételt, kifogást emelnek ellene, valamint abban az esetben, ha a bérlők közül valaki már élt a szabad privatizációhoz való jogával. Abban az esetben, ha cselekvőképtelen állampolgár vagy gyermek megtagadja a privatizációt, a gyámhatóság vagy a RONO engedélye szükséges. Szinte lehetetlen ilyen engedélyt szerezni (mivel a gyermek jogait sértik), ezért ha gyermekeket regisztrálnak a lakásban, akkor részt kell venniük a privatizációban (kivéve persze, ha előre kiírják őket a másodiknak) szülő). A tulajdonjogot privatizáció esetén megerősítő tulajdonosi dokumentum a privatizációs megállapodás. A kerületi privatizációs ügynökségnél (a lakás elhelyezkedése szerint) vagy a városi privatizációs ügynökségnél készül, és egyrészt a városvezetés, másrészt a lakóterületet privatizáló polgárok írják alá.
38. Az ügyletek típusai a használati jog és a tulajdon megváltoztatásakor (lízing, közös tevékenység, szolgalom, jelzálog, lízing).
Az ügylet a polgárok és jogi személyek szándékos cselekvése, amelynek célja jogaik és kötelezettségeik megállapítása, megváltoztatása vagy megszüntetése (olyan jogi tény, amely az ügylet alanyai által kért jogi eredményt hozza). Bármely ügylet célja a tulajdon megszerzése vagy a használati jog.
1 Bérleti díj Ingatlan bérbeadásakor a bérbeadó (az ingatlan tulajdonosa, vagy a törvény által felhatalmazott személy vagy a tulajdonos) vállalja, hogy a bérlőnek átadja a bérbe adandó ingatlant ideiglenes birtoklás és használat vagy csak ideiglenes használat céljából. A szerződés időtartamától függően rövid vagy hosszú távú bérleti szerződést különböztetünk meg. Attól függően, hogy a bérleti feltételek előírják-e az épület (szerkezet) tulajdonjogának átadását a lízingbe vevőnek a bérleti időszak lejártakor vagy annak lejárta előtt, a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérleti szerződését jelenlegi vagy hosszú távra osztják fel . Ha a bérlő átmeneti átvételi elismervényt kap egy épület (szerkezet) használatáért térítés ellenében, de a tulajdonjog a bérbeadónál marad, akkor az ilyen típusú bérleti szerződést aktuálisnak nevezik. Ha a megállapodás nem rendelkezik a bérelt épület (szerkezet) bérlői tulajdonba adásáról (visszaváltásról) a bérleti időszak lejártakor vagy annak lejárta előtt, feltéve, hogy a bérlő megfizeti a szerződésben előírt teljes visszaváltási árat , akkor az ilyen megállapodást hosszú távúnak nevezik. A visszaváltás feltétele a felek további megállapodásával állapítható meg.
2 Lízing A lízing olyan befektetési tevékenység, amely ideiglenesen szabad vagy kölcsönvett pénzeszközök befektetését célozza, amikor a pénzügyi lízing (lízing) szerződés értelmében a lízingbeadó (lízingbeadó) vállalja, hogy egy bizonyos eladótól megszerzi a szerződésben előírt tulajdonjogot, és ezt biztosítja tulajdonát a lízingbevevőnek (lízingbevevő) ideiglenes üzleti célú használat ellenében.
Az ingatlanok lízinggel történő megvásárlásának előnyei:
· A szerződés időtartama alatt a lízingelt tétel (esetünkben - épület vagy helyiség) szerepel a lízingbeadó mérlegében;
· A lízing konstrukció alkalmazása lehetővé teszi a tétel amortizációs időszakának háromszoros csökkentését, ami lehetővé teszi a lízingbe vevő számára, hogy csökkentse az ingatlanadó megfizetésének költségeit;
· Lehetőség ingatlan megszerzésére anélkül, hogy százmilliókat vonnának ki a forgalomból;
· A lízingdíjakat a bekerülési ár tartalmazza. Ingatlan vásárlásakor a vállalkozó nem írhatja le egyszerre a kiadott teljes összeget kiadásként, az eljárás az objektum értékcsökkenésének teljes időszakára meghosszabbodik. A lízingdíjak pedig a vállalkozás folyó kiadásaihoz kapcsolódnak, ami csökkenti az adóalapot.
· A lízing magában foglalja az ingatlanok visszaváltását a lízingdíjak lejárta után, így Ön elkezdhet dolgozni saját telephelyén anélkül, hogy túl sok pénzt vonna ki a forgalomból. Az ingatlanlízing fejlődését akadályozó tényezők:
· Hosszú távú értékcsökkenés.
· Nem kielégítő kínálati szint a kereskedelmi ingatlanpiacon (a másodlagos piac objektumai általában nem felelnek meg a vállalkozás követelményeinek, és az elsődleges piacon a kínálat nem megfelelő).
· Az üzleti közösség gyengén ismeri a pénzügyi eszköz lehetőségeit.
· Magas kockázat.
· Hosszú papírmunka.
· A lízingügyletre vonatkozó dokumentumok nyilvántartásba vételének szakasza nehézségeket okoz a tökéletlen jogszabályok miatt.
· A sok tárgyat tartalmazó lízingcégek munkáját nehezíti az ingatlanok könyv szerinti és piaci értéke közötti jelentős különbség.
· Lehetetlen a földbérlet megszerzése. Bizonyos nehézségek ellenére a szakértők a piaci növekedési kilátásokat 50-100% -ra becsülik, a kereskedelmi ingatlanok árainak növekedési üteme pedig évi 10-15%. A kereskedelmi ingatlanok lízingjének gyors fejlődése megoldhatja a kis- és középvállalkozások helyhiányának problémáját. Ahhoz, hogy ez megtörténhessen, meg kell szüntetni az eltéréseket a jogszabályokban szövetségi szinten.
3. Szolgaság- a telek egyik tulajdonsága. Bizonyos esetekben attribútumnak, a telek szerves részének minősítik. A földterületek általában egyenlőtlen feltételekkel rendelkeznek a hasznosításhoz: egyeseknek vízre van szükségük, másoknak legelőhöz kell jutniuk stb. Vidéki körülmények között a normál gazdálkodás engedményeket és korlátozásokat igényelt egymás javára vagy általában több szomszéd, polgártárs javára . Konkrét példák: az egyik szomszéd megadja barátjának, hogy a földjén áthaladjon egy víztározóba, és ugyanazt az átjárási jogot kapja, átutazhat a városba, a bazárba, a többi szomszédhoz stb. A szomszédok normális feltételeket teremtettek valaki más földjét ugyanazon javukra használják. A szolgalmakat szárazföldi (előzetes) és személyi jellegűekre osztották. A föld viszont - vidéki és városi.
4. Jelzálog- ez ingatlanok (földrészletek, vállalkozások, épületek, építmények, lakások stb.) záloga pénzeszközök (hitelek, hitelek) megszerzése céljából. A jelzálogjog célja a kibocsátott kölcsön (hitel) biztosítása ingatlan zálogjoggal.
Jelzálog.
A piaci feltételek mellett a banki hitel az egyik fő forrása a kölcsönvett pénzeszközöknek. Az Orosz Föderáció jogszabályai előírják a kölcsönök kibocsátását különböző típusú biztosítékok ellenében.
Ezek közül a legfontosabbak:
1) Vagyon és tulajdonjog záloga;
2) harmadik felek garanciái és garanciái;
3) Hitelkockázati biztosítás;
4) engedményezés a bank javára, a hitelfelvevő követelései és számlái;
5) Kapcsolódó kölcsönök nyújtása.
Az ingatlanok zálogjogát készpénzhitel (jelzáloghitel) megszerzése érdekében jelzálognak nevezik.
A hitelviszonyok alanyai a banki hitel területén az ingatlanszektor vonatkozásában mind az ingatlanpiac alanyai, és maguk a bankok.
A hitelezők olyan szervezetek, amelyek átmeneti szabad pénzeszközeiket egy bizonyos időtartamra a hitelfelvevő rendelkezésére bocsátják.
Hitelfelvevő - olyan hitelviszonyok, amelyek pénzeszközöket kapnak felhasználásra, és kötelesek azokat meghatározott időn belül visszaadni. Például egy fejlesztő, aki pénzeszközeit a kiegyenlítésre helyezi, egy bankszámla hitelezőként működik, a bank pedig hitelfelvevőként. Így a fejlesztő hitelfelvevővé és hitelező bankgá alakul.
A biztosítékok egyik leggyakrabban használt típusa a zálog.
A zálogjogot vagyonként vagy más értékként határozzák meg, amely a hitel fedezeteként szolgál, azaz a zálogjog a kötelezettségek biztosításának egy bizonyos módja, amelyben a zálogkötelezett (jogi személy vagy magánszemély) előnyben részesül más hitelezőkkel szemben, követelések a zálogjoggal terhelt ingatlan értékéből.
Jelzálog - egy törvény, egy dokumentum az ingatlan zálogjogáról, amely kielégíti a tárgyhoz való visszatérést a kölcsön elleni kötelezettség biztosításában.
A jelzálogjog alá tartozó kötelezett személyek az adós, a jelzáloggal biztosított kötelezettség és a zálogkötelezett.
A jelzálogot a zálogkötelező állítja ki, és ha nem harmadik személy, akkor az adós is a kötelezettségek biztosítására.
A jelzáloglevelet a jelzáloghivatalok állami nyilvántartásba vétele után bocsátják ki az eredeti jelzálogkötelezettnek.
A jelzálog az ingatlanok zálogjogának egy fajtája, amelyben a zálogjoggal rendelkező ingatlan nem kerül a hitelező kezébe, hanem az adósnál marad, annak birtokában és használatában.
Ez azt jelenti, hogy a zálogkötelezett, aki az ingatlan tárgyát zálogba adta, már nem lehet teljes jogú tulajdonos, mert nincs teljes tulajdonosi hármas (birtoklás, használat, rendelkezés), hanem csak birtoklás és használat van.
A jelzálogjog tárgyát képezhetik olyan ingatlanjogosultságok, amelyekhez a törvényi szabályozás rendelkezik.
Minden ingatlan tárgy lehet a feltételekhez kötött jelzálogjog tárgya - a vállalkozások, épületek és építmények jelzálogjogát csak egyidejű jelzálogjoggal lehet megengedni a földterület ugyanazon szerződése alapján.
Az adásvételi szerződés olyan megállapodás, amelynek értelmében az egyik fél (az eladó) vállalja, hogy az ingatlant (árukat) a másik fél (a vevő) tulajdonába adja, aki köteles bizonyos összeget fizetni érte .
Az adásvételi szerződések típusai: szállítás, szerződéskötés (mezőgazdasági termékek és áruk értékesítése), energiaellátás, ingatlanértékesítés, vállalkozás értékesítése, bérleti díj. Az adásvételi szerződésre vonatkozó szabályok az ilyen típusú szerződésekre vonatkoznak, kivéve, ha az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének az ilyen típusú szerződésekre vonatkozó különleges normái másként rendelkeznek.
A jogszabályoknak megfelelően az adásvételi szerződés lényeges feltételei a szerződés tárgya és az ár. Az ingatlanátruházás határidejét a felek megállapodása alapján a szerződésben rögzíthetik. Ha ezt az időszakot nem határozzák meg, akkor a dolog átruházásának időtartama ésszerű időszak, mind a fizetés előtt, mind azt követően. Az ellátási és szerződéses megállapodások szerint azonban a feltételek az ilyen típusú szerződések alapvető feltételei. Az adásvételi szerződés tárgya lehet egyedileg meghatározott vagy általános. Az első esetben az egyedileg meghatározott dolog jellemzőinek leírása is a szerződés lényeges feltétele. Ha az értékesítési tétel általános, akkor a mennyiséget meg kell adni.
Az adásvételi szerződés konzuli, azaz megkötöttnek tekintendő attól a pillanattól kezdve, hogy a felek megállapodnak a megállapodás minden lényeges feltételéről.
Az eladó felelőssége, hogy megfelelő minőségű termékeket szállítson. Az eladó kötelezettségeit az áru átadásának pillanatától teljesítettnek kell tekinteni, nevezetesen:
1. Az áru vevőnek történő leszállításától kezdve, ha az adásvételi szerződés ilyen vámot ír elő.
2. Az áru átruházásának pillanatától az adásvételi szerződés megkötésének helyén a vevőnek.
3. Attól a pillanattól kezdve, hogy az árut átadják az első fuvarozónak, hogy az árut a vevőnek kézbesítse.
4. Az áru vásárló általi kiválasztása esetén, ha erről a szerződés rendelkezik.
A vásárló felelőssége, hogy kifizesse az árut. Ez a kötelezettség általában akkor tekinthető teljesítettnek, ha írásbeli visszaigazolása van a fizetésről. A megfelelő fizetési hely a hitelező tartózkodási helye.
A cseremegállapodás olyan megállapodás, amelynek értelmében mindkét fél köteles az egyik terméket átadni a másik félnek a másikért cserébe.
A cseremegállapodás valós, vagyis attól a pillanattól fogva tekintendő megkötöttnek, amikor legalább az egyik fél átruházta az árut a másik félre.
A cseremegállapodás lényeges feltétele a megállapodás tárgya, miközben feltételezzük, hogy a kicserélt áruk egyenértékűek.
A járadékmegállapodás olyan megállapodás, amelynek értelmében az egyik fél (a járadék kedvezményezettje) átadja az ingatlant a másik félnek (a járadékfizetőnek), a járadékfizető pedig vállalja, hogy a kapott ingatlanért cserébe rendszeresen kifizeti a járadékot egy bizonyos pénzösszeg formájában, vagy más formában biztosítanak forrásokat annak fenntartásához.
A járadéki szerződés lényeges feltételei a járadék tárgyában történő megállapodás, amely lehet például földterület vagy egyéb ingatlan, valamint járadékmegállapodás.
A bérleti (ingatlanbérleti) szerződés olyan megállapodás, amelynek értelmében az egyik fél (bérbeadó, bérbeadó) vállalja, hogy ideiglenes birtoklásáért és használatáért vagy ideiglenes használatért térítés ellenében a másik félnek (bérlő, bérlő) vagyont biztosít.
A bérleti szerződés konzuli, azaz megkötöttnek tekintendő attól a pillanattól kezdve, hogy a felek megállapodnak a megállapodás minden lényeges feltételéről.
A lízing lényeges feltételei a lízing tárgya, a fizetés összege és a szerződés időtartama.
A munkaszerződés olyan megállapodás, amelynek értelmében az egyik fél (vállalkozó) vállalja, hogy a másik (megrendelő) utasítására meghatározott munkát végez, és annak eredményét átadja a megrendelőnek, az utóbbi pedig vállalja, hogy elfogadja a munka eredményét és fizet érte.
A munkaszerződés valódi, azaz a szerződés végrehajtására irányuló tényleges cselekvések végrehajtásának kezdetétől fogva lezártnak tekintendő: fizetés, a megbízás végrehajtásának kezdete.
A munkaszerződés alapvető feltételei a következők: a munka típusa, ára és a munkavégzés időtartama. Ezen feltételek legalább egy hiánya esetén a munkaszerződés nem kötöttnek tekintendő.
1. A cseremegállapodás fogalma
Másodszor, a külkereskedelmi cserekereskedelem esetében csak árfolyam -egyenértékű értéket kell megadni (akár a fizetési eszközök részleges használata nélkül is, az esetleges árkülönbség kompenzálása érdekében). Abban az esetben, ha a megállapodás feltételei megváltoznak a fizetési móddal történő fizetés lehetősége felé, ez a megállapodás megszűnik barterügyletnek tekinteni, és a fizetési eszközök forgalmának szigorú adminisztratív ellenőrzése biztosított.
Harmadszor, barterügyletek végrehajtásakor nemcsak áruk formájában lévő dolgok, hanem művek, szolgáltatások és szellemi tevékenység eredményei is felhasználhatók tárgyként. A külkereskedelmi műveletek hagyományosan formalizált végrehajtásának rendszerében a barterügyleteket a pénzügyi és vámhatóságok különleges ellenőrzése különbözteti meg. Ez az eljárás annak köszönhető, hogy a külkereskedelmi barter objektíven a színlelt üzlet megkötésének egyik változata. E tekintetben a barterügylet fő irányítható paraméterei a következők: a valóság, a teljesítmény mennyisége és minősége (különösen a művek, szolgáltatások és a szellemi tevékenység eredményeinek cseréje esetén) és az "egyenértékűség" feltételnek való megfelelés.
A lényeges feltétel a szerződés tárgya, azaz a nómenklatúra, a mennyiség és a minőség, ha áruk formájában lévő dolgokról beszélünk, vagy a művek, szolgáltatások és a szellemi tevékenység eredményeinek listájáról (a megállapodás szövegében szereplő fogalommeghatározással a dokumentumok jegyzékét, amelyek megerősítik a tényeket a munka elvégzése, a szolgáltatások nyújtása és a szellemi tevékenység eredményeihez való jogok megadása).
A barterügylet tárgyának összeegyeztetése más típusú kötelezettségekhez képest nehéz, mivel a szokásos fizetési eszközök itt csak névleges értékként használhatók. Mindegyik szerződő fél árut ajánl fel kártérítésként, amelynek értékének meg kell felelnie az egyenértékűség elvének.
Ezenkívül az export / import feltételeit a megállapodás feltételeiként kell kiemelni a rejtett kölcsönzés lehetőségének kizárása érdekében, valamint a követelések kielégítésének eljárását a felek nem teljesítése vagy nem megfelelő teljesítése esetén. a megállapodás feltételeiről.
1. Az adományozási szerződés fogalma
A bérleti szerződés a középkor óta ismert. A szakirodalom két okot jelez, amiért az európai jogszabályokban megjelennek a járadékmegállapodások. Az első ok, ami a bérleti díj (bérleti díj) megjelenéséhez vezetett, a híres francia civilista L.J. Morandier a készpénzhiányt nevezte. Azt írta, hogy "egy ingatlantulajdonos, aki el akarta adni ingatlanát, könnyebben talált olyan örökbefogadót, aki örök bérleti díjat akart fizetni neki, mint az, aki vállalta volna a tőkeösszeg kifizetését, mert nem volt bőséges készpénz." L.J. Morandier a bérleti díj megjelenésének másik okát abban látta, hogy "az egyház a világi jogszabályokhoz hasonlóan tiltotta a kamatozó kölcsönöket, amelyeket uzsorásnak bélyegeztek". Véleménye szerint "ez egy félénk tilalom volt, és az emberek kifinomultak voltak annak kijátszásában. Különösen járadékmegállapodást alkalmaztak erre. Határozatlan idejű kötelezettséget arra, hogy a kölcsönadónak éves járadékot fizessenek."
A bérleti szerződés szerződéses intézménye, amelyet a Ch. 33 GK, új az orosz polgári jogban. Ez az intézmény nem létezett a forradalom előtti polgári jogban, bár az orosz polgári jog tudománya ismerte. Az ismert orosz civil tudós, K.P. Pobedonostsev azt írta, hogy "jogszabályunk nem rendelkezik külön kategóriával a járadékmegállapodáshoz, és nem említi azt. Azonban az Art. 1528. és 1530. évi általános szabálya szerint". Nem sokkal az októberi forradalom előtt kísérletet tettek a bérleti szerződés intézményének törvénybe iktatására. A könyv projektjében. A Polgári Törvénykönyv V. § -a, amelyet 1913. október 14 -én vezettek be az Állami Dumába, ch. A XIX -t "Élettartam jövedelemnek (járadéknak) és élettartam -fenntartásnak" nevezték. Érdekes megjegyezni, hogy a Polgári Törvénykönyv tervezetében az életjövedelemről (bérleti díj) szóló megállapodás (1100. cikk) és annak változata - az életfenntartási megállapodás - és az állandó bérleti díj fogalma, amelyet a modern orosz jogszabályok ismernek, hiányzott.
Az RSFSR Polgári Törvénykönyvében 1922 -ben, mint az akkori polgári jogszabályok más törvényeiben, a bérleti szerződéshez hasonló szerződéses modellek hiányoztak olyan ideológiai okok miatt, amelyek egyáltalán nem engedtek uzsorakölcsönnek. Ugyanakkor már a NEP éveiben is számtalan esetben kötöttek szerződéseket lakóépületek eladására azzal a feltétellel, hogy az eladónak élethosszig tartó karbantartást kell biztosítani. Az ilyen megállapodásokat a bíróságok többször felülvizsgálták. A bíróságok irányultsága ebben az ügyben könnyen kitalálható az NKYU N 1103. osztályának 1923. október 12 -i tisztázásából, amelyben a lakóépületek eltartott részére történő eladása tekintetében az eladónak azt mondta, hogy vagy ez a tranzakció hamis volt, és elfedte a tényleges adományt, vagy egyértelműen hátrányos volt az egyik fél számára, és gyanússá teszi az uzsorás elemet. Ha az eladott ház árába belefoglalják a vevő azon kötelezettségét, hogy az eladót haláláig tartsa fenn (táplálja), vagy térítésmentesen biztosítson neki helyiségeket ugyanazon meghatározatlan időtartamra, először is, mindenféle pontosságtól és bizonyosságtól megfosztja az árelemet. és ezen az oldalon ellentmondásos Art. Az RSFSR Polgári Törvénykönyvének 180. cikke 1922 -ben, másodsorban a számára teljesen szokatlan társadalombiztosítási elemet vezet be a polgári jogi szférába. Ugyanakkor az RSFSR Legfelsőbb Bírósága kijelentette, hogy az elmúlt időszak mindennapi gazdasági feltételei alapján a bíróságoknak bizonyos esetekben érvényesnek kell elismerniük az ilyen ügyleteket, különösen vidéken, mivel azok megszüntetése kárt okozna a gyengébbik oldala, ami az eladó.
A Nagy Honvédő Háború idején és azt követően, a lakosság jelentős részének elszegényedésének körülményei között az igazságügyi gyakorlat ismét szembesült azzal, hogy meg kell oldani a lakóépületek elidegenítéséről szóló megállapodásokból eredő vitákat azzal a feltétellel, hogy az eladónak élethosszig tartó karbantartást kell biztosítani. A NEP idejénél eltérő társadalmi-gazdasági helyzet sok tudóst arra késztetett, hogy elméleti igazolást keressenek e szerződések érvényesnek való elismerésére. Érveik a következőkre összpontosultak:
a) az RSFSR polgári jogalkotásában nincs minden szerződés típusának kimerítő listája, és ha az RSFSR Polgári Törvénykönyvében nincs említve egy adott szerződés, az nem jelenti annak érvénytelenségét;
b) a lakóépület ingyenes, egész életen át tartó karbantartási feltételekkel történő értékesítésére vonatkozó szerződés egy meg nem nevezett fizetett szerződés típusa: tartalmaz egy árat is természetes egyenértékű formában. A tudósok erőfeszítései nem voltak hiábavalók. Figyelembe véve véleményüket, valamint az objektíven kifejlesztett társadalmi szükségleteket, amikor az RSFSR Polgári Törvénykönyvét 1964 -ben elfogadták, a bérleti jogviszonyok lehetőségét elismerték, bár nagyon korlátozott területen. Rögzítés a művészetben. A lakóépület adásvételi szerződéséről szóló norma ezen kódexének 253-254. Szakaszában, az eladó élethosszig tartó karbantartásának feltételével, a szovjet jogalkotó nem hagyott fel az ideológiai elvekkel, és csak ilyen esetekben engedélyezte az ilyen kapcsolatokat. a fogyatékkal élő polgárok által elkülönített lakóépületek más állampolgároktól, akik vállalják a fogyatékkal élők egész életen át tartó karbantartási feladatait. Oroszország piaci viszonyokra való áttérése előre meghatározta a bérleti szerződés intézményének megjelenését a legújabb polgári jogszabályokban.
2. A járadéki szerződés fogalma
A járadékmegállapodás értelmében az egyik fél (a járadék kedvezményezettje) átruházza az ingatlant a másik félre (a járadékfizetőre), a járadékfizető pedig vállalja, hogy a kapott ingatlanért cserébe rendszeresen kifizeti a járadékot a címzettnek. meghatározott pénzösszeg formájában, vagy más formában biztosítanak forrásokat annak fenntartásához (a Polgári Törvénykönyv 1. cikkének 583. cikke).
A járadékmegállapodás értelmében megengedett a határozatlan idejű járadékfizetési kötelezettség (állandó járadék) vagy a járadék kedvezményezettjének életéért (életjáradék) megállapítása (a Polgári Törvénykönyv 583. cikkének 2. pontja). A járadékmegállapodás felei:
a) járadék kedvezményezettje (bérleti hitelező) - olyan személy, aki vagyonát egy másik személy tulajdonába adja át annak érdekében, hogy ez utóbbitól hosszú ideig jövedelmet (járadékot) kapjon;
b) járadékfizető (bérleti adós) - olyan személy, aki köteles jövedelmet (járadékot) fizetni annak a személynek, aki hosszú ideig átruházta a tulajdonba kapott ingatlan fejében.
A járadék kedvezményezettjei az életjáradékra vonatkozó szerződésben és annak változatosságában - az életfenntartási szerződés függőséggel - e szerződések lényegében csak állampolgárok lehetnek. Cikk (1) bekezdésében. A Polgári Törvénykönyv 589. cikke kimondja, hogy csak a polgárok, valamint a nonprofit szervezetek lehetnek állandó bérleti díj kedvezményezettjei, ha ez nem mond ellent a jogszabályoknak és megfelel tevékenységük céljainak. A járadék kedvezményezettje nem lehet azonos azzal, aki az ingatlant járadékfizetés ellenében átruházza. Például életjáradékot állapíthat meg az egyik állampolgár egy másik állampolgár vagy egy állampolgárcsoport javára (a Polgári Törvénykönyv 1., 2. pontja, 596. cikke).
A lakbérfizetők (bérleti adósok) lehetnek bármely polgárok és jogi személyek, mind kereskedelmi, mind nem kereskedelmi célúak, akik érdeklődnek a bérleti díj kedvezményezettje által felajánlott ingatlan megszerzésében, és képesek teljesíteni a bérleti szerződés tartalmára vonatkozó törvényi követelményeket, és biztosítani azt. fizetés. Ez a képesség a tényleges rendelés tulajdonsága, és egy adott témával való megállapodás megkötése során határozzák meg. Ugyanakkor ezt a képességet jogi kritériumok is meghatározhatják (például azokban az esetekben, amikor egy jogi személy alapító okirata tiltja a bérleti szerződések megkötésének lehetőségét).
A járadékmegállapodás tárgyát az Art. A Polgári Törvénykönyv 583. cikke, mint "vagyon". Csak az ingatlant bejelentő, élethosszig tartó fenntartással járó járadékmegállapodás tárgya van pontosan megjelölve (a Polgári Törvénykönyv 601. cikkének 1. pontja).
Cikk (1) bekezdésének pontos jelentése szerint. 583. § -a szerint a járadék kedvezményezettje átutalja az ingatlant a járadékfizetőnek. Mivel a tulajdonjog tárgya csak egyedileg meghatározott dolog lehet, a járadékmegállapodás tárgya lehet dolgok (ingó és ingatlan), készpénz és dokumentumpapírok. A készpénz nélküli pénz, amely természeténél fogva nem dolgok, hanem követelési jogok, "nem hitelesített értékpapírok", amelyek a jogok, valamint az egyéb tulajdonjogok rögzítésének különleges módját jelentik, nem lehetnek tulajdonjogi tárgyak, és ennek megfelelően járadékmegállapodás tárgya. Ugyanezen okból kifolyólag a munka, a szolgáltatások, az információk, a szellemi tevékenység eredményei, beleértve a hozzájuk tartozó kizárólagos jogokat, az immateriális javakat, nem képezhetik bérleti szerződés tárgyát.
Ugyanakkor nincs elméleti akadálya annak, hogy a jogalkotásban biztosítsák a tulajdonjogok, információk, szellemi tevékenység eredményeinek, ideértve a kizárólagos jogokat is, ugyanazon célból történő átruházásának lehetőségét a bérleti díj megfizetésére. Példaként említhetjük a japán polgári jogszabályok normáját, amely biztosítja a bérleti díj lehetőségét élethosszig tartó tartás formájában azoknak a polgároknak, akik hosszú ideig dolgoztak a kifizető javára. Végül is a járadékszerződés szerkezete modellezhető anélkül, hogy megadnák, hogy az ingatlan a járadékfizető tulajdonába kerül. Így van például a kérdés az Art. A Quebec -i Polgári Törvénykönyv 2367. cikke, amely kimondja, hogy a járadékot jóváhagyó megállapodás olyan megállapodás, amelynek értelmében egy személy ingyen vagy a javára történő tőke -elidegenítés fejében kötelezettséget vállal arra, hogy időszakos kifizetéseket teljesít egy másik személynek, a címzettnek. a járadékból, egy bizonyos időszakon belül.
A járadékmegállapodás tárgyát képező vagyoni jogi rendszer eltérései előre meghatározzák az adott ingatlan járadékfizetés ellenében történő átruházásának (elidegenítésének) eljárásának sajátosságait. Így az ingatlan bérleti díjának megfizetésével szembeni fárasztó elidegenítés megköveteli az ingatlanok átruházására vonatkozó eljárás szabályainak betartását, amint azt az Art. 556 CC; az értékpapírok bérleti díja ellen történő elidegenítés megköveteli az Art. 146. § -a a jogok értékpapírra történő átruházásának rendjéről stb.
Az Art. A Polgári Törvénykönyv 584. cikke szerint a járadékmegállapodás közjegyzői hitelesítés tárgyát képezi, és az ingatlanok járadékfizetés ellenében történő elidegenítését előíró megállapodás szintén állami nyilvántartásba vételhez kötött. A bérleti terheket az Art. 6. pontja szerint nyilvántartásba kell venni. Törvény 12. § -ának megfelelően az ingatlanok nyilvántartásba vételéről, mint tulajdonjog terhéről az egyéb korlátozások bejegyzési lapjában, az ingatlanokkal és a vele való tranzakciókkal kapcsolatos egységes állami nyilvántartás vezetésére vonatkozó szabályok 59. pontjának megfelelően.
Ha a felek megsértik a bérleti szerződés közjegyzői hitelesítési követelményeit, akkor az ilyen megállapodás érvénytelen ügyletnek minősül (a Polgári Törvénykönyv 165. cikkének 1. pontja, 584. cikke). Ha az ingatlan bérleti díj ellenében történő átruházásáról szóló szerződés közjegyző által hitelesített, de nem állami regisztrációhoz kötött, azt az Art. 433. § -ában foglalt, le nem zárt ügyletre, mivel a Ptk. A Polgári Törvénykönyv 584. cikke nem tartalmaz érvénytelenségre utaló jelzést. A jogalkotónak a járadékmegállapodás végrehajtására vonatkozó fokozott követelményei úgy vannak kialakítva, hogy maximálisan garantálják a járadék kedvezményezettjének érdekeit.
3. A járadéki szerződés jogi jellege
A járadékmegállapodás független típusú megállapodás. Ez abban különbözik az adományozási szerződéstől, hogy az a személy, aki vagyontárgyakat idegen tulajdonba idegenített el, jogosult kölcsönös kielégítés - bérleti jövedelem - biztosítását követelni. A járadéki szerződés kölcsönös kielégítés jellegében különbözik a vételi és eladási szerződéstől. A címzettnek járó bérleti díj összege bizonytalan, mert a bérleti díj fizetési kötelezettség vagy határozatlan ideig (állandó járadék), vagy a kedvezményezett életében (életjáradék) érvényes. Ezért a járadékszerződés az aleatory (kockázatos) szerződések csoportjába tartozik. Az egyik fél által vállalt kockázat eleme annak a valószínűsége, hogy az egyik vagy a másik fél ténylegesen kevesebb kölcsönös elégedettséget kap, mint amennyit ők maguk nyújtottak. A járadékmegállapodás aleatorikus jellegét a francia jogi szakirodalom alátámasztja, és törvényileg rögzíti az Art. 1964 Francia Polgári Törvénykönyv. A szakirodalomban kétségek merültek fel az állandó bérleti díj aleatory jellegével kapcsolatban.
Lehetséges a járadékszolgáltatásra leányvállalati alapon alkalmazni az adásvételi és adományozási szerződésekre vonatkozó normákat, ha ez nem mond ellent a megállapodás lényegének (a Polgári Törvénykönyv 585. cikkének 2. pontja). Ez azzal magyarázható, hogy a vagyon elidegenítése bérleti díj megfizetése ellenében vagy térítés ellenében (az adás-vételi jogviszony modellje szerint), vagy térítésmentesen (az adományozási kapcsolat modellje szerint) hajtható végre ). Ezt szem előtt kell tartani, amikor eldönti, hogy a járadékszerződés valós vagy konszenzusos.
A járadékmegállapodás akkor valós, amikor az ingóságot járadékfizetés ellenében ingyen átruház (elidegenít) a járadékfizető vagyonába, mivel ezekben az esetekben a Ch. 32. cikke az adományozási szerződésről. A járadékmegállapodás konszenzusos abban az esetben, ha az ingó vagyont a járadékfizető tulajdonába adják díj ellenében, mivel ezekben az esetekben a Ch. 30. a Polgári Törvénykönyv az adásvételi szerződésről.
Így az ingó vagyontárgyak elidegenítésére kötött bérleti szerződéseknek valós és konszenzusos jellegük lehet, attól függően, hogy az ingó vagyontárgyat illeték ellenében vagy ingyenesen elidegenítik.
Ennek megfelelően a járadék -szerződések lehetnek egyoldalúak vagy kölcsönösek. A valós bérleti szerződések, amelyek szerint az ingó vagyontárgyak átruházása az adományozási szerződés mintája szerint történik, egyoldalúak, és konszenzusos bérleti szerződések, amelyek szerint az ingó vagyontárgyak átruházása a vásárlás mintája szerint történik. és az adásvételi szerződés kölcsönös.
Ha az ingatlanokat a bérleti díj ellenében adják át, akkor nem kell beszélni a szerződés konszenzusáról vagy valóságáról, mivel a bérleti szerződés jogi ereje csak az állami nyilvántartásba vételi aktussal összefüggésben valósulhat meg. Még akkor is, ha az ingatlant a bérleti díj megfizetése ellenében elidegenítették, a bérleti díj kifizetőjének joga van követelni annak átruházását, akárcsak a fizetett átruházás esetén. A járadéki szerződés a visszatérítésre vonatkozik. Ez abban nyilvánul meg, hogy a bérleti díjat fizető személynek bérleti díjat (bérleti díjat, bérleti jövedelmet) kell biztosítania annak címzettjének a tulajdonba kapott ingatlan fejében. A bérleti díjak (járadék, bérleti jövedelem) fogadására való jogosultság a járadék kedvezményezettje számára csak az ingatlan járadékfizetés ellenében történő átruházása után keletkezik. Ugyaneztől a pillanattól kezdve a bérleti díj fizetési kötelezettsége a bérleti díjat fizetőt terheli.
4. A bérleti díj címzettjének érdekeinek védelme
A lakbér kifizetése történhet készpénzes fizetés formájában (az 590. cikk 1. pontja, a Polgári Törvénykönyv 597. cikkének 1. pontja), valamint támogatás nyújtása formájában, beleértve a lakás-, élelmezési szükségletek biztosítását. , ruházat stb. (A Polgári Törvénykönyv 602. cikkének 1. pontja). A törvény megállapíthatja az életjáradék minimális összegét (a Polgári Törvénykönyv 597. cikkének 2. pontja) és a minimális költséget az eltartott személyekkel fenntartott teljes összegre (a Polgári Törvénykönyv 602. cikkének 2. pontja). A törvény ilyen rendelkezéseinek célja a bérleti hitelező érdekeinek védelme és objektív kritériumok megállapítása a színlelt bérleti ügyletek lehatárolására, amelyek más ügyletekre is kiterjednek. A formától függetlenül minden bérleti díjnak megfelelő pénzbeli értékkel kell rendelkeznie.
A bérleti díj fizetési kötelezettség folyamatos és szisztematikus teljesítéstől függ. E tekintetben a törvény számos szabályt állapít meg a lakbérfizetési kötelezettség teljesítésének formájára és módszereire vonatkozóan.
Cikk (2) bekezdésével összhangban. A Polgári Törvénykönyv 587. cikke értelmében a pénzösszeg vagy egyéb ingó vagyon járadékfizetés ellenében történő átruházását előíró megállapodás lényeges feltétele a járadékfizető kötelezettségét megállapító vagy biztosítékot nyújtó kötelezettség teljesítése. fizetni járadékot (értve a törvényben vagy szerződésben előírt kötelezettségek teljesítésének biztosításának bármely módját: zálogjog, az adós vagyonának megtartása, kezesség, bankgarancia, letét stb.), vagy biztosítani az Art. A Polgári Törvénykönyv 932. Ha a járadékfizető nem tesz eleget ezeknek a kötelezettségeknek, valamint a biztonság elvesztése vagy a feltételek romlása esetén olyan körülmények miatt, amelyekért a járadék kedvezményezettje nem felelős, az utóbbi jogosult felmondani a szerződést és kártérítést követelni veszteségekre (a Polgári Törvénykönyv 587. cikkének 2. pontja). Amikor egy földterületet vagy más ingatlant bérleti díj ellenében adnak át, a bérleti díj címzettje zálogjogot szerez erre az ingatlanra a bérleti díjfizető kötelezettségeinek biztosítékaként. Ebből következik, hogy a bérleti díjjal terhelt ingatlan elidegenítése csak a bérleti díjak címzettjének, mint jelzálogjogosultnak a hozzájárulásával lehetséges. Az ilyen zálogjogot, amely a törvény utasításai alapján keletkezett, az öröklési jog megtartja, ha a bérleti díj fizetője elidegeníti a bérleti díj ellenében átruházott ingatlant.
Életjáradék állapítható meg annak az állampolgárnak az élettartamára, aki járadékfizetés ellenében vagyontárgyat ruház át, vagy egy másik állampolgár által meghatározott élettartamára. Életjáradékot több állampolgár javára is megállapíthatnak, akiknek a járadékhoz való jogban való részesedése egyenlőnek minősül, kivéve, ha az élethosszig tartó járadékról szóló szerződés másként rendelkezik. Ebben az esetben a járadék egyik kedvezményezettjének halála esetén a járadék átvételének jogában való részesedése az azt túlélő járadék -kedvezményezettekre száll át, kivéve, ha az életjáradék -megállapodás másként rendelkezik, és az utolsó járadékban részesülő halála után a járadékfizetési kötelezettség megszűnik (a Polgári Törvénykönyv 596. cikke 2. pontja). Ha az életjáradékot egy másik állampolgár élettartamára állapítják meg, aki az ingatlant járadékfizetés ellenében átruházta, és a polgár, akinek javára a járadékmegállapodást kötötték, addigra meghalt, az ilyen megállapodás semmis és semmis, mint életjáradékot megállapító állampolgár javára, aki annak megkötésekor meghalt ... Érdekes megjegyezni, hogy a francia Polgári Törvénykönyv semmisnek tekinti az életjáradékot, amelyet "olyan személy javára kötöttek, aki" olyan betegségben szenvedett személy javára kötött, amelyben ez a személy legkésőbb a szerződés megkötésétől számított 20 napon belül meghalt ". Ez a rendelkezés a bérleti szerződések indokolatlan célú felhasználásával való visszaélés elleni küzdelem eszköze.
Az életjáradék kifizetési formája csak az életjáradék kedvezményezettjének egész életében rendszeresen kifizetett pénzösszeg lehet. Ha a szerződés másként nem rendelkezik, az életjáradékot minden naptári hónap végén fizetik ki. Alternatív megoldásként az életjáradékra vonatkozó szerződés jelezheti, hogy a bérleti díjakat előre meg kell fizetni egy bizonyos ideig. Az életjáradék összegét a felek határozzák meg a szerződésben. Ugyanakkor havonta számítva legalább a törvényben meghatározott minimálbérnek kell lennie. A törvényben előírt minimálbér emelésével az életjáradék összegét arányosan emelik (a Ptk. 597. cikke).
Az életjáradék -szerződés sürgős ügylet. Az általa keletkezett kötelezettségeket a járadékfizető csak általános alapon szüntetheti meg. Ennek értelmében még az életjáradék kifizetése ellenében átruházott vagyontárgyak véletlen elvesztése vagy baleseti károsodása sem mentesíti a járadékot fizetőt az életjáradék -megállapodás által előírt feltételek szerint történő fizetés kötelezettsége alól (Polgári Törvénykönyv 600. cikke) .
A járadékfizetővel ellentétben az életjáradék kedvezményezettje jogosult felmondani az életjáradéki szerződésből eredő kötelezettségeit. Tehát abban az esetben, ha az életjáradék -szerződést kifizetője jelentős mértékben megsérti, a járadék címzettjének joga van a kifizetőtől a járadék visszaváltását követelni az Art. 594. cikke, vagy a szerződés felmondása és a veszteségek megtérítése. Ezenkívül, ha egy lakást, lakóépületet vagy más ingatlant ingyen elidegenítenek az életjáradék kifizetése ellenében, a bérleti díj kedvezményezettjének joga van a járadékfizető által a szerződés jelentős megsértése esetén követelni a ezt az ingatlant, ellensúlyozva értékét a járadék visszaváltási árával (a Ptk. 599. cikke).
7. Élettartamra szóló karbantartási szerződés az eltartottakkal
Az eltartottal kötött élethosszig tartó karbantartási szerződés értelmében a járadék kedvezményezettje - az állampolgár a hozzá tartozó lakóházat, lakást, telket vagy egyéb ingatlant átadja a járadékfizető tulajdonába, aki vállalja, hogy élethosszig tartó tartás az állampolgár és (vagy) az általa meghatározott harmadik személy (ek) eltartottjaival (a Polgári Törvénykönyv 601. cikkének 1. cikke).
Ha különbséget teszünk az életjáradék és az életre szóló fenntartás között, hagyományosan két jelentős különbségre hívják fel a figyelmet. Először is, az életjáradéki szerződés tárgya lehet bármilyen ingatlan, míg az eltartott életfenntartási szerződés tárgya csak ingatlan lehet. Másodszor, az életjáradék -szerződésben csak a bérleti díj pénzbeli formája megengedett, az eltartott járadékkal kötött életjáradék -szerződésben pedig az életjáradék -kedvezményezett lakás-, élelem-, ruházati igényeinek kielégítése formájában kerül bemutatásra. és ha az egészségi állapota miatt szükség van rá, gondozásban is. mögötte. A szerződés előírhatja a bérleti díj és a temetkezési szolgáltatások kifizetőjének fizetését is. Csak kivételként, az eltartottal kötött élethosszig tartó tartási szerződés biztosíthatja annak lehetőségét, hogy a természetbeni tartást az állampolgár élete során fizetéssel helyettesítsék (időszakos pénzbeli kifizetések) (Polgári Törvénykönyv 603. cikke). Ezenkívül, ellentétben az életjáradék -szerződéssel, az eltartott életfenntartási szerződésben a havi tartásdíj teljes összegének legalább a törvényben meghatározott minimálbér kétszeresének kell lennie (a Polgári Törvénykönyv 602. cikkének 2. pontja).
De a vizsgált szerződések megkülönböztetésének fő jellemzője a bérleti díj kedvezményezettje és az élethosszig tartó tartást és eltartást biztosító személy közötti kapcsolat különleges jellege. Ez a különleges jelleg az eltartott élethosszig tartó karbantartási szerződés társadalmi jellegének és céljának köszönhető. Például az ellátás szükségessége felmerülhet a szerződés megkötése után. De amint felmerül, ez a bérleti díj fizetőjének kötelezettsége lesz, és azt az uralkodó körülmények és a szokásos követelmények figyelembevételével kell végrehajtani. Ezért a bíróságnak a jóhiszeműség és az ésszerűség elveiből kell kiindulnia, amikor a felek közötti vitát a polgárok számára biztosított vagy nyújtandó tartalommal kapcsolatban rendezni kell (602. cikk (3) bekezdés).
Az állampolgár megtalálása a járadékfizető élethosszig tartó fenntartásában, aki támogatást, lakást és gondozást biztosít a polgárnak, feltételezi a köztük lévő személyes és bizalmi kapcsolat meglétét. Ennek eredményeként az erkölcsi erőszakot, a járadékfizető csúnya, sértő hozzáállását az állampolgárhoz - a tőle anyagilag függő járadékfogadóhoz - a járadékfizető kötelezettségeinek jelentős megsértésének kell tekinteni, ami a járadék kedvezményezettjét illeti. jogot követelni az életfenntartást biztosító ingatlanok visszaadását, vagy a törlesztési ár megfizetését a törvényben meghatározott feltételek szerint (Ptk. 594. cikke).
A lakbérben részesülő állampolgár érdekei különböző módon garantáltak. Először is, a bérleti díj fizetőjének - az e megállapodás alapján megszerzett ingatlan tulajdonosának - csak a bérleti díj kedvezményezettjének előzetes hozzájárulásával van joga elidegeníteni, elzálogosítani vagy más módon megterhelni az ilyen ingatlant (Ptk. 604. cikk) . Ez nem annyira az eltartottal kötött élethosszig tartó tartási szerződésben részt vevő felek közötti kapcsolatok bizalmi jellegének a következménye, mint az, hogy az állampolgár megkapja az ingatlanra vonatkozó biztosíték bérleti díját (a cikk 1. pontja). 587. § -a). Másodszor, a bérleti díj fizetője köteles megtenni a szükséges intézkedéseket annak érdekében, hogy az eltartott élethosszig tartó fenntartásának időszakában a meghatározott ingatlan használata ne vezessen az ingatlan értékének csökkenéséhez.
Azokban az esetekben, amikor az albérletben részesülő állampolgár a szóban forgó szerződés feltételeinek megfelelően jogosult bizonyos lakóhelyiségekben való lakásra, az ingatlanjogi jellegű, és a lakóingatlan átruházásakor megmarad. harmadik fél tulajdonába. Ha a lakóhelyiség használati jogát az állampolgár saját maga adja bérleti díjként átruházott lakóingatlanban, akkor a meghatározott ingatlanhasználati jog mellett a törvény alapján (a törvény 587. cikke 1. pontja) polgári törvénykönyv), a zálogjog (jelzálogjog) is felmerül, amely a bérleti díjban átruházott lakóingatlanok vagyoni jogi megterhelése.
Az életjáradékra vonatkozó szabályokat alkalmazzák az életfenntartási szerződésre, például az eltartott pénzbeli részének kifizetésének időzítésére, a járadék alanyának véletlen megsemmisítésének következményeire vonatkozó szabályokat stb. (a Polgári Törvénykönyv 601. cikkének 2. pontja).
Az adományozási és cseremegállapodásoknak, mint polgári ügyleteknek, vannak előnyei és hátrányai. Elég gyakran folyamodnak hozzájuk, amikor az ingatlanok elidegenítését kell formalizálni. Az egyik vagy másik típus használata közvetlenül függ az adott körülményektől és az adományozó és a megajándékozott közötti kapcsolattól. Az adományozási megállapodás előnyei és hátrányai Az adományozás szabályozását Ch. 32. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve). Általában ez azt jelenti, hogy egy dolgot indokolatlanul tulajdonba adnak egyik személyről a másikra (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 572. cikke). Az adományozásnak sajátos vonásai vannak, aminek következtében bizonyos pozitív és negatív oldalai vannak a használatában. Az adományok felhasználásának előnyei a következők:
Például egy jármű esetében meg kell adnia a jármű címét, gyártmányát, autómodelljét, gyártási évét, színét, nyilvántartási számát és költségét. Ebből következik, hogy az adományozás nemcsak egy autó, hanem az összes szükséges dokumentum átadását is jelenti.
Fontos
A tranzakció befejezése után az eladónak meg kell fizetnie a személyi jövedelemadó 13% -át. Bizonyos esetekben csökkentheti az adó összegét:
A tevékenységekből származó bevétel 0 rubel volt. Ezért minden jogunkban áll az adóhivatalhoz fordulni, és két szerződést nyújtani az autóhoz (egyet a vásárláshoz, a másodikat az eladáshoz).
Az adományozási szerződéshez szükséges dokumentumok
Az összegyűjtött dokumentumcsomagot átadják a Rosreestr hatóságoknak, hogy regisztrálják a tulajdonjog átruházását egy új személyre.
A tett megtörtént - nincs több adó!
Nyereséges a szabályok betartása!
Ha mindkét fél egyetért ezzel (azaz aláírja a dokumentumot), akkor az ilyen feltételek hatályba lépnek. Ami az adományozási megállapodást illeti, sokkal több oka van annak felmondására. Ugyanakkor mind az adományozó, mind hozzátartozói (halála után) visszavonhatják a tranzakciót, ha erre jó indokokat találnak. Mikor melyiket válasszuk? Egy adott ügylet megkötésének megvalósíthatóságának megállapításához először is mérlegelnie kell, hogy kik között történik.
Figyelem
Az érintett felektől függően mind a lakás eladása, mind az adományozás előnyökkel járhat. Ha egy üzlet jön létre idegenek között, és fő célja a nyereség elérése, akkor a választás egyértelmű - az adásvételi szerződés végrehajtása.
Az önkormányzatoknak tíz napon belül fel kell bontaniuk ezeket a szerződéseket, és újakat kell kötniük. A kapcsolódó lakáscserére vonatkozó dokumentumok A cseremegállapodás a legfontosabb ebben az eljárásban.
De ezen kívül más dokumentumokat kell előkészítenie a helyi közigazgatási szervekhez való benyújtáshoz:
Mindezen dokumentumok mellett feltétlenül rendelkeznie kell veletek a tranzakciók fizetési bizonylataival.
Ugyanezt a csereprogramot, csak idegenek között, a lakóterület költségei közötti különbség megállapítására tervezték. Ez a típusú csere megbízhatóbb, ugyanakkor jelentős költségeket fognak rá fordítani.
Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve (RF adótörvény) kimondja, hogy a lakóterületek értékesítése eredményeként kapott pénzösszeg, amely valakinek legfeljebb három éve az ingatlanában van, adóköteles jövedelem. Az adó a lakótér költségeinek tizenhárom százalékát feltételezi.
Ha a lakás költsége nem haladja meg az egymillió rubelt, az adót nem kell megfizetni. Az adó eltörlése előírja azt az esetet is, ha a ház legfeljebb három évig van birtokában, ráadásul ára nem haladja meg a milliót.
Mielőtt ilyen döntésről döntene, figyelembe kell venni a házastársnak ebben a kérdésben hozott döntését.
Ha összehasonlítjuk vonzerejüket az általunk felsorolt előnyök és hátrányok alapján, akkor egyfajta minősítést tehetünk: a legkevésbé elfogadható lehetőség a vételi és eladási, előnyösebb, de nemkívánatos öröklés. Nos, a slágerparádé vezetője az adományozás. A szakértők azonban megjegyzik, hogy a közeljövőben az adományozási megállapodás elveszítheti "vezető sárga mezét".
Helyébe járadékmegállapodás lép, amely egyfajta összeállítás az összes felsorolt lehetőség közül. „A bérleti szerződés egy lakásvásárlási ügyletet ír elő a vevőt terhelő bizonyos feltételek mellett, amely szerint a vevő vállalja, hogy élete végéig fenntartja az eladót, és a volt tulajdonos megtartja a jogot, hogy ebben a lakásban éljen, amíg a halála ” - magyarázza Olga Rykova. Ezt a megállapodást közjegyzői formában kell megkötni.
Népszerű az a kérdés, hogy vannak -e kiváltságok azoknak a rokonoknak, akik lakóterületet szeretnének cserélni. De jelenleg a kapcsolódó lakáscseréhez ugyanazok a dokumentumok és igazolások szükségesek, mint az idegenek közötti csere során.
Az ügyvédek azt állítják, hogy gyakran fordulnak hozzájuk a lakáscserével kapcsolatos kérdéssel. Annak érdekében, hogy összegyűjtse az összes szükséges dokumentumot a rokonok közötti lakáscseréhez, számos tényezőt figyelembe kell vennie. Az orosz jogszabályok nem különböztetnek meg olyan fogalmat, mint a "rokonsági csere". Az Orosz Föderáció Lakáskódexe sem rendelkezik ilyen típusú cseréről. Jelentős különbség van a privatizált és a nem privatizált lakások cseréje között. Különböző jogi jellemzőket képviselnek.
Következtetés A végén a következő információkat kell megjegyezni:
Kérdés - Válasz Szükséges -e egy földterület adományozási szerződés alapján történő elfogadásáról és átruházásáról szóló okmányt összeállítani? Az ilyen aktusok elkészítése nem kötelező az ilyen típusú ügyleteknél. Szükséges -e feltüntetni a készletértéket a lakáscsere -szerződésben? A tárgyak költségét a felek megállapodása határozza meg (megadhatja mind a piaci értéket, mind a készletértéket).
Szinte lehetetlen vitatni az adásvételi szerződést, mivel ez egyenlő ügylet - a vevő megkapja a lakást, az eladó megkapja a pénzt érte.
Az ilyen vagyont közösen szerzik meg, és egyenlő arányban osztják fel a házastársak között.
Ez a helyzet jelentősen elronthatja az üzletet, mert senki sem akar idegenekkel együtt élni.
Információ
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve), kötelező követelmény a két fél tulajdonának tulajdonosa, akik egyidejűleg eladók és vevők. A felek jogai és kötelezettségei Szűk lista Széles lista Ármegjelölés Szükséges a tranzakció közjegyzői hitelesítési formájához, valamint adózási szempontból Kötelező (a csereobjektumok egyenértékűségének megállapítása, és más módon - a kiegészítő fizetés összegének megállapítása) Felelősség megállapítása a szerződés szerinti kötelezettségek nem teljesítéséért (nem megfelelő teljesítéséért) Nem Igen Az állami nyilvántartás jelenléte a tulajdonjog átruházásának kötelező pillanata Az állami nyilvántartásba vétel pillanata, amelyet a Rosreestr Hivatala végez a szervezet alkotó szervezete számára Orosz Föderáció az 1997. július 21-i 122-FZ számú szövetségi törvényben előírt módon.
