Jelzáloghitelezési program kiválasztása. Optimális feltételek a hitelfelvevő vagy a bank számára? Fogyasztói hitelezési stratégia kialakítása a kereskedelmi bankokban, mint a keresletbővítés eszköze. Módszertan kidolgozása az optimális hitelprogram kiválasztásához

Mai számunkban az orosz bankok által biztosított jelzáloghitelezési feltételek összehasonlításának módszertanával ismertetjük meg az olvasókat. Egy új mutatón – a diszkontált túlfizetésen – alapul, amely kiegészíti az ügyfél jelzáloghitel-értékelési scorecardjában szereplő ismert effektív kamatlábat. Egy jó példán bemutatjuk a legjövedelmezőbb fizetési konstrukciókat, valamint bemutatunk egy kevéssé ismert, de a hitelfelvevő számára nagyon vonzó sémát.

Példaként vegyünk egy olyan helyzetet, amikor a pénzeszközök befektetésének alternatívája az ügyfél számára a lekötött betét. A jelzáloghitel-programok elemzése egy sor „standard” feltételen alapul: a lakásköltség, amelynek megvásárlásához jelzáloghitelt választanak ki, 8 millió rubel, ebből 5 millió rubel. - előleg és 3 millió - kölcsön; kölcsön futamideje - 10 év; A megvásárolt lakás alapterülete 100 nm. m (ez szükséges a "Kazan" rendszerhez, ahol a kifizetéseket a terület alapján számítják ki). A vizsgálat keretein belül azt is feltételeztük, hogy a további feltételrendszer minden banknál azonos (lásd 1. táblázat).

A táblázatból kiderül, hogy a hitelintézet többletbevétele és a harmadik felek bevétele bankonként, sőt programonként is eltérő. Például az elsődleges lakáscélú jelzáloghitel igénylésekor állami illetéket kell fizetni; ha lakást vagy házat vásárol a másodlagos piacon, ez a fizetés hiányzik. A biztosítás esetében a legegyszerűbb konstrukciót választották - éves kifizetések a fennmaradó tartozás összegének 0,8% -a, 1,1-es korrekciós tényezővel. Az ingatlanértékelés és az ingatlanügynöki jutalék opcionális (minden jelzáloghitel-termékre) 8000 és 16 000 rubel összegű kifizetések. illetőleg.

A potenciális hitelfelvevőnek első ránézésre nem nehéz a hiteltörlesztési konstrukciót választani. Ha azonban nem csak a túlfizetés összegét, hanem sok más tényezőt is összehasonlítunk, kiderül, hogy nem is olyan egyszerű dönteni. Tekintsük a differenciált és járadékos számítási módszereket, valamint a „Kazan” sémát (ez azért nevezték így, mert az orosz gyakorlatban az egyik szerző először a kazanyi szociális jelzáloghitel gyakorlatában látta).

Járadékmódszer

A járadékfizetés havi fizetési lehetőség, melynek összege a teljes hitelidőszak alatt változatlan marad. A hitelösszeg és a törlesztése utáni jelenlegi (kedvezményes) törlesztőrészlet egyenlőségéből kerül kiszámításra.

A járadékrendszer havi kifizetése két részből áll. Az elsőt a kölcsön kamatainak fizetésére használják. A második a tőketartozás törlesztése. Ez a konstrukció abban különbözik a differenciálttól, hogy a hitelidőszak elején a kamat teszi ki a fizetés nagy részét. Így a tőketartozás összege lassan csökken. Ennek megfelelően a járadékos kölcsön kamattúlfizetése nagyobb, késedelem esetén pedig kiderül, hogy a hitelfelvevő például 15-ből 8 év alatt csak a hitel harmadát fizette ki. A járadékrendszer havi kifizetésének összege:

X \u003d S x (P + (P / (1 + P) N - 1) x x X \u003d S x (P + (P / (1 + P) N - 1),

ahol X a havi fizetés,

S a kölcsön kezdeti összege,

P - (1/12) kamatláb,

N a hónapok száma.

Ennél a konstrukciónál a törlesztés összege a kölcsön teljes törlesztési ideje alatt azonos lesz.

jegyzet

A járadékfizetés homokóraként is ábrázolható: kezdeti szakaszban nagyobb összegű kamatból és kisebb összegű kölcsön "testéből" áll, a felhasználási futamidő közepén ezek az összegek megközelítőleg megegyeznek, a futamidő végén a kép ellentétes - a „test” összege a fizetésben nő, a kamat csökken.

Differenciált módszer

A differenciált fizetés egy havi fizetési lehetőség, amely a hitelidőszak vége felé fokozatosan csökken.

A havi fizetés ebben az esetben két részből áll. Az első részt főtörlesztésnek nevezzük, melynek nagysága a teljes hitelidőszak alatt nem változik. Ez a tőke kifizetésére megy. A második rész csökken, a kölcsönzési időszak végére csökken. A befizetésnek ezt a részét kamatfizetésre használják fel.

Differenciált hiteltörlesztés esetén a havi törlesztőrészlet a főtörlesztés és a fennmaradó tartozás után felhalmozott kamat összege. Természetesen a tartozás összege a futamidő vége felé csökken, így a havi törlesztőrészlet is csökken. A fő kifizetés összege a következőképpen kerül kiszámításra:

b = S / N x b = S / N,

ahol b a hitelösszeg visszafizetésére használt fő havi törlesztőrészlet,

S a kölcsön összege,

N a hónapok száma.

A felhalmozott kamatot a következő képlet alapján számítják ki:

P = S N x i / 12,

ahol P - felhalmozott kamat,

S N - az N időszak adósságának egyenlege,

I - a kölcsön éves kamata.

Fennmaradó tartozás az időszakra:

SN = S - (b x (N - 1)) x S N = S - (b x (N - 1)),

ahol N az eltelt periódusok száma.

Differenciált konstrukció esetén a kölcsön "testének" egyenlege után kamatot számítanak fel. Ennek megfelelően a törlesztési időszak elején a havi törlesztőrészlet összege lényegesen magasabb lesz, mint az elmúlt időszakban.

"Kazanyi" séma

E módszer szerint az adósság "testének" a kölcsön teljes futamideje alatt változatlan kifizetésein felül az ügyfél fizeti a felhalmozott kamatot. Ez a következőképpen történik: annak a lakásnak a területe, amelyre a hitelt kiadják, egyenletesen oszlik el a teljes időszakra, egyenlő havi részletekben. A kölcsönfelvevő „visszaváltja” az egyes részvényeket a megfelelő részesedésnek megfelelő kölcsönösszeg és a felhalmozott kamat kifizetésével. A kamatos kamat persze (nem azért, mert a bankárok gonoszak – így működik a kamatvilág). Így:

Adósság négyzetméterben = (S x hitelösszeg) / lakás ára,

ahol S a lakás területe.

A fő adósság havi fizetése rubelben = (havi fizetés m 2-ben x lakás ára) / S

Fizetendő százalék:

I = b x ((1 + P/12) t - 1)i = b x ((1 + P/12) t - 1),

i - százalék,

P - éves százalék

T az időszak.

Értékelési mutatók a hitelfelvevő szemszögéből: effektív kamatláb és túlfizetés

A bankok közötti verseny feltételei között a hitelfelvevő pénzéért számos trükk létezik, amelyek növelik egy adott hiteltermék vonzerejét. A legtöbb "ízletes" - alacsony hitelkamatok. A bank azonban a legalacsonyabb kamatok felajánlásával a hitelszámla kiszolgálásáért éves díjat számíthat fel a tartozás mintegy 2%-ának megfelelő összegben, valamint magas egyszeri díjakat és egyéb kifizetéseket. Annak érdekében, hogy a hitelfelvevő megértse, mennyit fog ténylegesen fizetni a kölcsönért, effektív kamatláb került bevezetésre.

jegyzet

Az effektív kamatláb a hitelintézetek által széles körben használt standard számítási érték. Célja, hogy tájékoztassa a hitelfelvevőket, és segítse őket összehasonlítani és kiválasztani a különböző hitelfeltételeket. Az effektív kamatláb az EXCEL segítségével számítható ki.

• a kölcsön tőketartozásának visszafizetéséről;
• kölcsön kamatfizetése esetén;
• a kérelem elbírálásának (hitelfeldolgozás) díjai (jutalékok);
• jutalékok hitelek kibocsátására és fenntartására;
• jutalék hitelszámla nyitásáért, vezetéért;
• jutalékok elszámolási és üzemeltetési szolgáltatásokért;
• jutalék a kölcsön részleges vagy teljes előtörlesztéséért (e feltétel szerinti számítás esetén);
• szolgáltatások állami nyilvántartásba vétellel és (vagy) a zálogtárgyak értékelésével;
• a hitelfelvevő életbiztosítási szolgáltatásai, a hitelfelvevő felelőssége, biztosítékai stb.

Az effektív kamatláb számítása nem tartalmazza a hitelfelvevőnek a kölcsönszerződésben meghatározott szolgáltatási kifizetéseit, amelyek összege és (vagy) fizetési feltételei a hitelfelvevő döntésétől és (vagy) magatartásának változatától függenek, ideértve:

• készpénzkölcsön felvételének (törlesztésének) jutaléka (készpénzes szolgáltatásokért);
• pénzbírság vagy kötbér formájában történő elkobzás (például a folyószámlahitel-limit túllépése miatt);
• az adósság állapotára vonatkozó információszolgáltatás díja.

jegyzet

Az effektív kamatlábról a legtöbb esetben csak a hitelszerződés átvizsgálásával tudhatja meg a hitelfelvevő a legpontosabban. Az effektív kamatláb tanulmányozása során módosítható - például a törlesztési ütemezés kismértékű módosításával vagy az opcionális biztosítás elutasításával.

Túlfizetés

A túlfizetés az az összeg, amelyet a hitelfelvevő az adósságtörlesztés teljes időtartamára fizet, levonva a kölcsön összegét. Ez valójában a bank javára fizetett kamat összege. Az effektív kamatlábtól eltérően a túlfizetést pénzben számítják ki. Nem veszi figyelembe a fizetések ütemezését, nem támaszkodik arra az alapgondolatra, hogy a cash flow ma értékesebb, mint a jövőben – vagyis nem veszi figyelembe a pénz időértékét. Ez a mutató azonban valós képet ad arról, hogy mennyibe kerül a kölcsön. A hitelajánlat értékelésének legjobb módja két eszköz egyidejű használata: a túlfizetés és az effektív kamatláb.

A kedvezményes túlfizetés a pénz időértékét veszi figyelembe. Kiszámítása a hitelfelvevő és a kölcsön „teste” kedvezményes befizetései közötti különbség.

ahol az NPC a kedvezményes túlfizetés,

DCF – kedvezményes fizetés,

D – a kölcsön „teste”.

Ez a képlet hasonló a befektetési projektek NPV híres mutatójához.

NPC(%) = NPC / D x 100% =

\u003d (DCF - D) / D x 100% (a képlet hasonló a PI \u003d NPV / I-hez, vagyis a befektetési tervezés jövedelmezőségi indexéhez).

Leszámítolási kamatláb

Így a diszkontált túlfizetési mutatót használtuk a fizetési folyamatok összehasonlítására. Felmerül a kérdés: milyen mértékben engedményezhetjük a havi törlesztőrészleteket?

Két lehetőséget kínáltak:

• a magánszemélyek betéteinek súlyozott átlagkamatlába (a példában a látra szóló betétek kivételével a 2012. februári adatokat használtuk), a Bankstatisztikai Értesítő 1 adatainak figyelembevételével számítottuk ki. Ennek a kamatnak a pluszja az inkluzívságnak tekinthető, a mínusz az, hogy nem feltétlenül tükrözi a hitelfelvevő jelzáloghitel-megtakarításának szerkezetét;
• a magánszemélyek maximális betéti kamatlába, 10 bank kamatai közül kiválasztva, amelyek ugyanebben az időszakban a legtöbb betétet fogadták el (az Oroszországi Bank Külügyi és Közkapcsolati Osztálya közzétette). Ennek az opciónak a hátrányai közé tartozik a számítások szelektivitása (a nyomon követést az Oroszországi Bank bankfelügyeleti osztálya végezte). Előnye, hogy a maximális kamatlábakat általában nagy összegekre (1 millió rubel felett) és hosszú időszakokra határozzák meg, ami közel áll azokhoz a feltételekhez, amelyek egy olyan személy számára megfelelőek, akinek van szabad pénzeszköze jelzáloghitel-előleghez. Igaz, meg kell jegyezni, hogy a betétek teljes biztosítási fedezete bankcsőd esetén csak 700 ezer rubelig terjedő összegekre vonatkozik. , és ha éles pénzfelvételre van szükség a betétből, a betétes szinte minden kamatát elveszíti.

Sajnos kénytelenek voltunk lemondani a lebegő diszkontkamatról, mivel a jelzáloghitel törlesztési időszakra nem lehet előre jelezni az elemzésre kiválasztott kamatlábak változását. Ennek eredményeként, figyelembe véve az összes előnyt és hátrányt, az első opciót részesítették előnyben.

Az orosz Sberbank, a VTB24 Bank, a Gazprombank és a jelzáloghitelekre szakosodott DeltaCredit következetesen vezető pozíciót foglal el a lakásvásárlási hitelek kibocsátása terén (lásd 2. és 3. táblázat).

A táblázat összehasonlítja a kifizetések kiszámításának különféle módszereit: járadék, differenciált és "Kazan". Célunk az volt, hogy mind a bank, mind a fizető számára optimális fizetési módokat találjunk. Olyan mutatókat vettünk figyelembe, mint az effektív kamatláb, a hitelfelvevő diszkontált törlesztése (DCF), a diszkont kifizetések mínusz az adósság „teste” (NPC).

Az effektív kamatláb jelentése egyszerű - tükrözi a kölcsön valós költségét a hitelfelvevő szemszögéből, azaz figyelembe veszi a kölcsönhöz közvetlenül kapcsolódó összes „mellékfizetését” (a kifizetéseken kívül). magán a kölcsönön). Ilyenek például a "rejtett" jutalékok - számlanyitásért és -vezetésért, készpénz pénztári elfogadásért stb. Vagy mondjuk autóhitel felvételekor a bank kötelezi a vásárolt autót a teljes hitelidőszakra biztosítani. Ebben az esetben a biztosítás kötelező „mellékfizetés” lesz, de nem a banknak, hanem a biztosítónak.

jegyzet

A "Kazan" rendszer fiatal családok számára alkalmas, a differenciált rendszer vonzóbb a jelenleg gazdag polgárok számára, az életjáradéki rendszer pedig a bankok számára érdekes.

Tájékoztatásképpen

• Kölcsön pénzneme.

Vegyen fel kölcsönt abban a pénznemben, amelyben keres. Ellenkező esetben a devizapiaci volatilitás minden kockázata az Ön vállára esik. Olyan körülmények között, amikor a jegybank lebegő árfolyamra tér át, az árfolyamváltozások csak felerősödnek, ami nagy valószínűséggel növeli a kifizetéseket.

• Olvassa el teljes egészében a szerződést.

Ha valami nem világos, ne habozzon felvilágosítást kérni a banki alkalmazottaktól.

• Hitelkonstrukció.

Ha a hitel futamideje elején sokat lehet fizetni, válasszon differenciált konstrukciót. Kezdetben általában többet kell fizetnie, mint más rendszerek esetében, de végül kevesebbet. A lényeg, hogy a kölcsön „törzsét” a futamidő kezdete óta eltelt idő arányában, gyorsabban törleszti, mint a járadékkonstrukcióban.

• Százalékos optimalizálás.

Ha az effektív jelzáloghitel-kamatnál alacsonyabb effektív kamatozású betétjei vannak, jobb, ha az előleget az ő költségükre emeli.

• Tervezze meg több évre előre törlesztőrészletét, különben fennáll a kockázata, hogy nem teljesíti a hitelt, ami negatív következményekkel járhat. Javasoljuk, hogy előre nem látható körülmények esetén mindig legyen tartalék munkalehetősége.
• Ismerje bankját.

Tudja meg, hogy a bank, ahol kölcsönt szeretne felvenni, együttműködik-e a behajtási irodákkal; mi a fő terméke; benyújtottak-e igényt ellene a jutalék, kamat stb. hibás számítása miatt.

• Optimalizálási lehetőség másik jelzáloghitel révén.

A hitelfelvétel után is rendszeresen ellenőrizze a jelzáloghitel aktuális kamatait és feltételeit. Ha jobb kondíciójú ajánlatok jelennek meg (például 0,5%-kal alacsonyabb kamatláb, minden más változatlanság mellett), érdemes a refinanszírozást. Lehetséges, hogy ha a kölcsönt kibocsátó bankban jövedelmezőbb ajánlatok jelentek meg, amikor megpróbálja újrafinanszírozni, előfordulhat, hogy ha nem tagadja meg, de megpróbálja jelentősen késleltetni a folyamatot.

1 Bulletin of Banking Statistics, Bank of Russia, 2012. március

Az összehasonlító modellben használt standard feltételek (1. táblázat)

A legnagyobb jelzálogbankok mutatói (2. táblázat)

A 2012. júniusi adatokon alapuló számítások eredményei (3. táblázat)

Jelzáloghitelezési program kiválasztása. Optimális feltételek a hitelfelvevő vagy a bank számára?

A gazdasági válság után közvetlenül a hitelből történő lakásszerzés a közelmúltig elérhetetlen maradt. A pénzügyi helyzet stabilizálódása miatt szinte minden pénzügyi struktúra a válság előtti hitelezési volumen helyreállítására törekedett. Ez oda vezetett, hogy a jelzáloghitelek kondíciói kezdtek enyhülni: csökkennek a hitelfelvételi kamatok, csökken az önrész nagysága lakásvásárláskor és a kedvezmény mértéke a meglévő ingatlanokkal szembeni hitelezésnél, a bankok hűséges a jelzálog-biztosítási programok kiválasztásakor.

A jelzáloghitelezési program vonzerejét leginkább befolyásoló feltételek általában a hitel igénybevételének mértéke, az önrész mértéke, a kölcsön futamideje és a végtörlesztés feltételei. Ezen feltételek mindegyike jelentős hatással van arra az időszakra, amely alatt a hitelfelvevő köteles fizetni a hitelt, annak havi és teljes összegét.

A kölcsönzött pénzeszközök felhasználásának mértéke

Számos optimális kamatláb létezik, amelyek mellett a jelzáloghitelezés a fogyasztók legszélesebb köre számára elérhetővé válik. A gazdasági helyzet stabilizálása alacsonyabb kamatokhoz vezet. Nem lesznek azonban alacsonyabbak azoknál, amelyeknél a magánszemélyek és jogi személyek hitelező bankjai a legnagyobb és pénzügyileg stabil bankoknál vannak jóváírva. A bankközi piacon történő hitelezéshez leggyakrabban a Mosprime 6M kamatlábat alkalmazzák, ezen a kamattal a bank egy éves időtartamra kap forrást, és lakossági hitelezésre irányíthatja, növelve a kamatlábat saját költségeinek fedezésére és a profit biztosítására. tevékenységéből.
Így egy bank számára az optimális kamat a Mosprime 6M plusz a lehetséges maximális ésszerű prémium.

Ugyanakkor a minimális kamatláb optimális a hitelfelvevő számára. Ha pedig a hitelező bank ezt a feltételt nem tudja biztosítani, akkor a hitelszerződés egyéb feltételei szerint kínál valami vonzóbbat.

Hitel futamideje

A legoptimálisabb kölcsön futamideje 5-15 év. A kölcsön futamidejétől függő törlesztőrészletek számítási eredményeinek elemzése azt mutatja, hogy tíz évnél hosszabb futamidejű hitelezés esetén a pénzügyi teher súlyosságának csökkenése kisebb mértékben következik be, mint a túlfizetés teljes összegének növekedése. a kölcsönzött pénzeszközök felhasználása. Például egy millió rubel kölcsönt adtak ki évi 11,5 százalékos kamattal, egyenlő részletekben, húsz évre. A havi fizetés körülbelül tizenegyezer rubel lesz. Ha a kölcsön futamidejét huszonöt évre emeli, a havi törlesztőrészlet ezer rubel csökken, de a túlfizetés összege több mint háromszázezer rubelrel nő, és hozzá kell adni a biztosítási költségeket is, az összeget. amelyből a hitelfelvevő életkorával nő.
Ennek ellenére az ingatlanköltség nem mindig teszi lehetővé az optimális feltételek igénybevételét, és számos hitelfelvevő számára a hosszabb futamidejű hitel megszerzése jelenti az egyetlen reális lehetőséget lakásvásárlásra.

Egy bank számára a hitel futamideje nem játszik jelentős szerepet, hiszen a kibocsátást követő első három-öt évben kapja meg a maximális bevételt a hitelnyújtásból, amikor is a hitel igénybevételéért fizetett kamat teszi ki a legjelentősebb részt. havi törlesztőrészletek összegében.

Lakásvásárláskor az önrész összege, vagy a meglévő ingatlan fedezete ellenében kölcsönadáskor igénybe vett kedvezmény

Számos jelzáloghitelezést nyújtó bank programja szerint ingatlanvásárláskor az előlegnek legalább a vásárolt ingatlan értékének 30%-ának kell lennie. Ez az optimális arány, ha a felvett forrás legfeljebb hetven százalékát fordítják a vásárlásra, a többi pedig a hitelfelvevő saját tőkéje. Ennek megfelelően a meglévő lakásfedezetű alapok kibocsátásakor a pénzügyi struktúrák igyekeznek ezeket a határokat nem túllépni, és a hitelösszeg kiszámítása 0,7-es engedmény figyelembevételével történik, vagyis a tulajdonos csak az ingatlana forgalmi értékének hetven százalékát kapja meg. .

Egy ilyen munkarend lehetővé teszi a bankok számára, hogy optimális kamatozású hiteleket adjanak ki, amelyek összege mindig nyilvánvalóan alacsonyabb lesz, mint a fedezet nélküli hitelezésnél. Ha a hitelfelvevő megszegi a szerződés feltételeit, a bank a zálogtárgy értékesítésével teljes mértékben fedezni tudja költségeit. Ha a hitelt alacsony kedvezménnyel vagy minimális önerővel adják ki, akkor a bank további kockázatait a magasabb kamat ellensúlyozza.

A jelentős megtakarítással nem rendelkező hitelfelvevők számára természetesen megfizethetetlenné válik a nagy előleg, de a felvett források magas aránya magasabb hiteltörlesztéssel is jár.

Kifizetések fajtái: differenciált vagy járadékos

Van egy vélemény, hogy a legelőnyösebb a differenciált fizetésű kölcsön. Ez lehetővé teszi a hitelfelvevő számára, hogy minimális túlfizetéssel kölcsönözhessen pénzt. A járadékfizetéssel ellentétben a tőketartozás törlesztése egyenletesen történik kamatfizetéssel. A két különböző törlesztési móddal végzett hiteltörlesztési ütemezés elemzése arra enged következtetni, hogy a járadékfizetés több mint harminc százalékkal növeli a kölcsönzött források felhasználásának díjait.

Ezzel szemben a differenciált fizetés a hitel igénybevételének első éveiben általában ötven-hetven százalékkal haladja meg a járadékot. Tekintettel az ingatlanok összességében jelentős értékére, sok hitelfelvevő számára nem elérhető differenciált fizetés.

Az előtörlesztés feltételei

A gyakorlat azt mutatja, hogy a pénzügyileg stabil hitelfelvevők, a kölcsönszerződés teljes időtartamától függetlenül, rövidebb idő alatt törlesztik a kölcsönt. Leggyakrabban a hitelalapok tényleges felhasználásának időtartama körülbelül öt év. Ugyanakkor a hitelfelvevők számára az első év a legnehezebb. Ha egy év elteltével a hitelfelvevő rendszeresen fizet a kölcsönből, akkor a jövőben azt pénzügyileg stabilnak értékelik. Tekintettel arra, hogy a hitelre történő lakásvásárlás nem csak a kölcsön befizetésével, hanem a lakásfelújítással, annak rendezésével, bútorvásárlással és egyéb költségekkel is jár, a hitelfelvétel időpontjában a hitelfelvevő magasabb hitellel rendelkezik. lehetséges. Ennek megfelelően, miután a hitel igénybevételének első éveiben minden járulékos költséget vállalt, a későbbiekben lehetősége van a kölcsön határidő előtti visszafizetésére.

A hitel előtörlesztési moratóriuma csökkenti a jelzálogprogram vonzerejét, mivel megfosztja a hitelfelvevőt attól, hogy csökkentse a tőketartozás összegét, valamint csökkentse a hitel futamidejét és a túlfizetés összegét a jövőben, különösen akkor, ha a törlesztés egyenlő részletekben történik. .

Annak ellenére, hogy a kölcsön kibocsátásakor a hitelfelvevőnek nem biztos, hogy van valós lehetősége a végtörlesztésre, ennek a feltételnek az elhanyagolása, ha pénzügyi helyzete a jövőben javul, többletköltségekkel jár. Emlékeztetni kell arra, hogy a húsz éves futamidejű hitel tőkerészének előtörlesztése mindössze egy százalékkal, a kölcsön igénybevételének kezdetekor hat hónappal csökkentheti a teljes futamidőt.

következtetéseket

A felsorolt ​​feltételek az egyik legfontosabbak, elemzésük a potenciális hitelfelvevők többségének programértékelésén és programválasztásán alapul. Ez az információ nem csak nyílt, hanem a bankok is kijelentik, amikor megismerkednek a jelzáloghitel-programokkal. A hitelezési feltételek közül azonban meg kell említeni a jelzálog másik hitelezőre történő átruházásának lehetőségét.

Lehetőség a jelzálog másik hitelezőre történő átruházására

Az ingatlantárgy jelzálogjoga olyan értékpapír, amely jogosultja a kölcsönszerződés feltételeinek megfelelő jövedelemszerzésre, valamint a kölcsön lejárat előtti visszafizetésének követelésére a szerződéses feltételek megsértése esetén. Sok más értékpapírhoz hasonlóan a jelzáloghiteleknek is megvan a saját piacuk, ahol forognak. Jogilag a hitelfelvevő számára a lakása jelzálogjogának eladása nem jár a kölcsönszerződés módosításával, és a legtöbb esetben nem is különösebben érdekes. A gyakorlatban azonban előfordul, hogy a jelzálogjog másik bankra történő átruházása arra kötelezi a hitelfelvevőt, hogy új adatok felhasználásával fizessen. Abban az esetben, ha a jelzáloghitelt olyan bank vásárolja meg, amely nem rendelkezik fiókkal abban a városban, ahol a hitelfelvevő él, a kifizetéseket más bankok fiókjaiban kell végrehajtani, amelyek közül néhány további jutalékot számít fel a pénzeszközök átutalására.

A magas hozamú, azaz magas hitelkamatú, maximális önrészű, kevesebb mint egy éve kibocsátott jelzáloghitelek iránt a legnagyobb a kereslet. Minimális annak a kockázata, hogy az ilyen jelzálogkölcsön tulajdonosa pénzt veszít, és éppen ellenkezőleg, a jövedelmezősége maximális.

Egyszerű tippek

A jelzáloghitel-program kiválasztása gyakran nemcsak unalmas feladattá válik, hanem nem is mindig kivitelezhető. Olyan körülmények között, amikor a bankok növelik a hitelezési volument, a feltételek rövid időn belül változhatnak, ráadásul nem mindig minden érdeklődő számára egyértelműek eleve. A számos ajánlat közül a végső választáshoz felhasználhatja azoknak az ajánlásait, akik korábban már kötöttek hitelszerződést. Ismerősök és barátok véleménye alapján képet kaphat arról, hogy milyen gyorsan adták ki a kölcsönt, hány dokumentumra volt szükség, mennyire kényelmes a fizetés, és van-e kedvezőtlen tapasztalata az adott személyekkel való kommunikációnak. bank.

Ezenkívül a jelzáloghitel-bróker szakképzett segítséget tud nyújtani a jelzáloghitel-programok, a hitelfeltételek és a visszafizetési követelmények áttekintésében. Ez a szakember tisztában van a jelzáloghitelezés minden feltételével a régióban képviselt összes bankban, és a hitelfelvevő képességeitől függően kiválaszthatja a megfelelő lehetőséget. A jelzáloghitel-bróker tudja, hogy melyik banknak van a legrövidebb ideje a hiteligénylés elbírálására, tudja, hogy egy adott bankban hány százalékos az elutasítások aránya, ismeri a követelményeket nem csak a hitelfelvevővel, hanem a jelzáloggal terhelt ingatlannal szemben is. Abban az esetben, ha a jelzáloghitel-program bizonyos függő feltételeket biztosít (például a kamatláb az előleg nagyságától függ), a jelzáloghitel-bróker elmagyarázza az összes további árnyalatot. Ezen túlmenően a bróker önállóan elkészíti és benyújtja a banknak megfontolásra a szükséges dokumentumok csomagját, kíséri a hitelfelvevőt az ügylet minden szakaszában, egészen a regisztrációig.

Függetlenül attól, hogy a hitelfelvevő hogyan ad ki kölcsönt: önállóan vagy szakemberek bevonásával, a határidők „kifutása” és a várva várt vásárlás előtti érzelmi felfutás ellenére sem szabad elhamarkodott lépéseket tenni. Emlékeztetni kell arra, hogy előfordulhat, hogy a kölcsön feldolgozása csak néhány napot vesz igénybe, míg a kifizetése több mint egy évig tart.

A hitelműveletek az aktív műveletek egyik fajtája. Az orosz bankok aktív tevékenységének jelentős részét a hitelezési műveletek teszik ki. Sok bank számára ezek jelentik a legfontosabb bevételi forrást. A kereskedelmi bankok által végzett aktív műveletek összességében a hitelműveletek arányának növekedése irányul. A jogszabályok javulásával és a kereskedelmi bankok üzleti tapasztalatainak növekedésével az általuk nyújtott hitelszolgáltatások változatosabbá válnak.

A kölcsönnyújtó és a kölcsönfelvevő viszonyát a kölcsön felvételével kapcsolatban a kölcsönszerződés tartalma határozza meg, amely a kétoldalú ügyletek egyik fajtájára vonatkozik. „A kölcsönszerződés alapján a bank vagy más hitelintézet (hitelező) kötelezettséget vállal arra, hogy a hitelfelvevőnek a szerződésben meghatározott összegben és feltételekkel pénzeszközt (hitelt) biztosít, a hitelfelvevő pedig vállalja, hogy a kapott pénzösszeget visszaadja és kifizeti. kamatot rá."

Amint az a kölcsönszerződés meghatározásából látható, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve a hitelszerződés tárgyát képező alapok két fő kategóriáját különbözteti meg - kölcsönt és kamatokat.

Folytassuk a hitelművelet által elindított alapok osztályozását. Ennek során a következő fogalmakat fogjuk használni.

A kölcsön egy bizonyos pénznemben kifejezett pénzösszeg, amelyet a kölcsönadó a kölcsönfelvevőnek adott időtartamra biztosít. Szűkebb értelemben a tőketartozás fogalma a kölcsön tényleges összegének és időbeli változásának meghatározására szolgál.

A biztosíték a hitelfelvevő vagy harmadik személy (kezes, zálogkötelezett) kötelezettségeinek összessége a hitelezővel szemben, amely csökkenti annak valószínűségét, hogy a hitelbe adott pénzösszegek nem térülnek vissza a hitelfelvevőnek. Ezek a kötelezettségek pénzbeli értékkel, céltartalékkal rendelkeznek, és attól a pillanattól kezdődnek, hogy a hitelfelvevő nem fizeti vissza a kölcsön összegét. A tőke-, kamat-, jutalék-, kötbér- és költségtartozás minél nagyobb része fedezhető a biztosítékok értékesítésével, és minél rövidebb időre van szükség a biztosítéki jogok érvényesüléséhez, annál jobb ez a biztosíték.

A tartalék a hitelező által a hitel valószínűsíthető nemteljesítése miatti esetleges veszteségek kompenzálására tartalékolt pénz. A tartalékot olyan összegben képezik, amelyet úgy határoznak meg, hogy az ezen kölcsönön fennálló tartozás összegét megszorozzák a valószínűségi kockázati együtthatóval. Ez az arány megfelel annak a kockázati csoportnak, amelyhez a hitel a hitel átsorolási eljárás során hozzá van rendelve.

Az átsorolást maga a bank vagy egy erre szakosodott szervezet végzi. A tartalék képzését és elszámolását az Orosz Föderáció Központi Bankjának 62a számú utasítása szabályozza. Az Utasítás módszertant ad a hitel nem visszafizetésének kockázatának formalizált kritériumok alapján történő felmérésére. Az átsorolásnál az Utasítás által javasolt vagy speciális értékelési módszertan alkalmazható. Az átsoroláskor a kölcsönhöz rendelt kockázati csoport azonban nem lehet alacsonyabb, mint a 62a. számú utasítás módszertana szerint kapott érték, feltételezve, hogy a hitel teljes fedezetű.

A hitelfedezet és a tartalék képzési forrása eltérő: a fedezetet a hitelfelvevő vagy harmadik személy, a tartalékot pedig a bank képezi. A fedezet és a tartalék ugyanakkor ugyanazt a célt szolgálja, hogy a bank stabilan működjön a felvett források vissza nem fizetése vagy idő előtti visszafizetése esetén. A fedezet nagysága és a tartalék nagysága közvetlenül függ a hitel összegétől, így ezeket a forráskategóriákat rendre nevezhetjük a hitel fedezetének (garancia, fedezet), illetve tartalékfedezetnek.

A kamat az a pénzösszeg, amelyet a kölcsönfelvevő beleegyezik, hogy a hitelezőnek kifizetjen a kölcsön felhasználásáért. Ezt az összeget általában a kölcsön összegével és a kölcsön felhasználási idejével összhangban határozzák meg.

A jutalék olyan díj, amelyet az ügyfél fizet a bank bármely műveletéért. A bank jutalékot is fizethet a közvetítőnek.

A kötbér olyan díj, amelyet az ügyfél az általa elkövetett kötelezettségszegésért fizet.

A prémiumok olyan pénzösszegek, amelyeket a bank bizonyos esetekben fizethet a hitelfelvevőnek a megállapodás feltételeinek megfelelő teljesítése vagy a bank számára előnyös egyéb tevékenységek érdekében. A prémium számítási módszerei szerint a jutalékokhoz vagy büntetésekhez hasonlóak.

A kamatok, jutalékok és büntetések a banki bevételek fajtái. Ugyanakkor a kamat és a jutalék a művelet tartalmának megfelelő bevételi kategóriák, azaz a szerződési feltételek rendes teljesítése során befolyt bevétel. A kötbér olyan bevételi kategória, amelynek megjelenése a hitelfelvevő kötelezettségszegéséből adódik, vagyis e bevételek megszerzését nem tervezik a szerződéses feltételek szokásos teljesítése mellett. A bírságok behajtása elsősorban az okozott kár megtérítésére irányul, nem pedig haszonszerzésre.

Bár a „hitel” latinul fordítva „bizalmat” jelent, ennek ellenére a hitelezés folyamata a modern orosz körülmények között az egyik kockázatos aktív művelet, amely indokolatlan megközelítéssel likviditásvesztéshez és csődhöz vezethet.

A kölcsönnyújtás alapelvei: törlesztés, sürgősség, differenciálás, biztonság és fizetés.

Törlesztés nélkül a hitel mint olyan lehetetlen. A törlesztés olyan jellegzetes vonás, amely megkülönbözteti a kölcsönt az áru-pénz kapcsolatok más gazdasági kategóriáitól.

A sürgősség az ismétlődés, annak időbeli bizonyosságának elérésének szükséges formája. A kölcsönt nemcsak vissza kell fizetni, hanem időben vissza kell adni. Ennek oka a hitelen kívüli tényezők – például a biztosított források felhalmozásának feltételei.

A hitelezés differenciáltsága azt jelenti, hogy a bankok nem tudják és nem is szabad egyértelműen megközelíteni a hitelnyújtás kérdését minden azt igénylő ügyfél számára. Kölcsön csak annak adható ki, aki azt időben vissza tudja fizetni. A hitelezés differenciálása az ügyfelek hitelképességének elemzésén alapul (a mérlegek likviditása, a gazdaság saját finanszírozási forrásokkal való ellátottsága, a jelenlegi és jövőbeni jövedelmezőségi szint elemzése stb.). Az ügyfél hitelképességének a hitelnyújtás előtt elvégzett felmérése lehetővé teszi a bank számára, hogy a késedelmes törlesztés kockázata (és a kapcsolódó veszteségek) ellen egy adott helyzetre elfogadható hitelfeltételek kialakításával, a kockázat minimalizálásával biztosítsa magát.

A biztonság elve szorosan összefügg a megkülönböztetés elvével. Hitelfedezet alatt a hitelfelvevő eszközeinek értéke és a hitelszerződésben meghatározott másodlagos adósságtörlesztési forrás (zálog, kezesség, kezesség, biztosítás) értendő. Ha a hitelfelvevő csődje esetén az eszközök értékének és a tartozások értékének aránya fontos a banki hitel törlesztéséhez, akkor az adott másodlagos forrás minősége garantálja, hogy pénzügyi nehézségek esetén határidőben teljesíti kötelezettségeit. . Minél magasabb a biztonság szintje, annál „barátságosabb” hitelezési kondíciók, egyéb feltételek mellett. Nem csak áruk és anyagok fogadhatók el fedezetként. A formák különbözőek és változatosak.

A fizetés elve azt jelenti, hogy minden hitelfelvevőnek bizonyos díjat kell fizetnie a banknak, ha ideiglenesen pénzt kölcsönöz tőle. Figyelembe véve a forrásbevonási díj meglétét, a díjalapú hitelezés elve meglehetősen természetesnek és szükségesnek tűnik. A banki kamat a pénz "eladási ára" a hitelezés keretében. A hitelműveletek banki kamatlábait a bank egyedileg határozza meg egy adott hitelre, egy adott hitelfelvevőnek. A következő tényezőket veszik figyelembe:

az Orosz Föderáció Központi Bankja refinanszírozási kamatának szintje,

a bankközi hitelek átlagos kamatlába,

átlagos betéti kamat erre a CB-re,

a bank erőforrásainak szerkezete (saját és vonzott részesedés),

kereslet a regionális hitelpiacon a potenciális hitelfelvevők részéről,

egy adott kölcsön kockázati szintje (a futamidő, a kölcsön típusa alapján),

inflációs ráta a gazdaságban.

A jogi személyek banki hitelezési rendszerén általában olyan elemek összességét értjük, amelyek a hitelezési elveknek megfelelően meghatározzák a hitelezési folyamat megszervezését és szabályozását. A rendszer összetevői a következők:

a hitelfelvevő saját és kölcsöntőke hitelügyletben való részvételének eljárása és mértéke,

a kölcsön célja

hitelezési módok,

hitelszámla nyomtatványok

hiteltartozás szabályozásának módszerei,

a hitelforrások célirányos és eredményes felhasználásának és időbeni megtérülésének nyomon követésének formái és eljárásrendje.

A rendszer fő eleme a hitelezési módok, amelyek a rendszer számos további elemét meghatározzák. A hitelezési módok alatt értse a hitelnyújtás elveinek megfelelően a kölcsön kiállításának és visszafizetésének módjait.

A modern körülmények között a bankok alapvetően kétféle hitelezési módot alkalmaznak jogi személyeknek.

Az első módszer lényege, hogy a hitelnyújtás kérdését minden alkalommal egyedileg döntik el. A kölcsönt bizonyos célirányos forrásigény kielégítésére adják ki. Ezt a módszert meghatározott időszakra szóló kölcsönök nyújtásakor alkalmazzák, pl. sürgős kölcsönök.

A második módszernél a kölcsönt a bank által a hitelfelvevő számára előre meghatározott hitelkereten belül nyújtják, amelyet a hitelfelvevő igény szerint, a neki bemutatott fizetési bizonylatok meghatározott időn belüli befizetésével használ fel. Ezt a hitelezési formát hitelkeretnek nevezik.

A hitelkeret főszabály szerint egy évre nyílik meg, de rövidebb időre is megnyitható. A hitelkeret futamideje alatt az ügyfél a bankkal való további egyeztetések és formai követelmények nélkül bármikor hitelhez juthat. A bank azonban fenntartja magának a jogot, hogy megtagadja a hitelfelvételt az ügyfélnek a jóváhagyott limiten belül, ha a hitelfelvevő pénzügyi helyzete romlik. Vannak rulírozó és nem rulírozó hitelkeretek. Nem rulírozó hitelkeret megnyitása esetén a hitel kibocsátását és visszafizetését követően a bank és az ügyfél kapcsolata megszűnik. Rulírozó hitelkeretnél (revolving) a hitelnyújtás és visszafizetés a megállapított tartozási kereten belül automatikusan történik.

A jogi személyek hitelezési folyamata összetett eljárás, amely több egymást kiegészítő szakaszból áll, amelyek mindegyikének elhanyagolása súlyos hibákkal és számítási hibákkal jár. A hitelezési folyamat első szakasza – a programozás – az ország egészének makrogazdasági helyzetének felméréséből áll, különösen azon régión belül, ahol a potenciális hitelfelvevők dolgoznak, elemezzük a kiválasztott hitelezési területek ágazati dinamikáját, ellenőrizzük a hitelezők felkészültségét. a hitelező banknak, hogy a hitelfelvevők különböző kategóriáival dolgozzon, és számos belső banki szabályozást fogad el. A kutatás alapján a bank vezetése (általában a bank igazgatósága) meghatározott időszakra (általában egy évre) hitelpolitikai memorandumot fogad el. Ez a dokumentum a következőket tartalmazza:

1) A bank hitelezési munkájának fő irányai az elkövetkező időszakra, a hitelezési tevékenység specifikus mutatói (normák és limitek), amelyek biztosítják a jövedelmezőség és a hitelkockázatok elleni védelme szükséges szintjét, például a hitelek és betétek aránya, az arány tőke és eszközök, ügyfelek eszközei stb.

2) A hitelezési munkára vonatkozó következő belső banki szabályozó dokumentum a kölcsönnyújtás rendjéről szóló rendelet, amely tükrözi:

a hitelezési folyamat megszervezése;

a hitelfelvevőtől szükséges dokumentumok listája és a kölcsönszerződés-tervezetek elkészítésére vonatkozó szabványok;

biztosítékok értékelésére vonatkozó szabályok.

Csak ezen hitelezési folyamatot szabályozó dokumentumok elfogadása után beszélhetünk a bank belső felkészültségéről a hitelezés második fő szakaszára.

A második szakasz a banki kölcsön nyújtása.

A világ és a hazai banki gyakorlat lehetővé tette az ügyfél hitelképességének kritériumait:

Az ügyfél jelleme alatt jogi személy hírnevét és a vezetők hírnevét, az ügyfél adósság-visszafizetésért való felelősségének mértékét, a kölcsön céljának megértését, a kölcsön hitelpolitikájának való megfelelést értjük. bank. Az ügyfél, mint jogi személy hírneve az e területen folytatott működésének időtartamából, a gazdasági mutatók iparági átlagoknak való megfeleléséből, valamint hiteltörténetéből tevődik össze. A vezetők hírnevét szakmai felkészültségük (végzettség, munkatapasztalat), erkölcsi tulajdonságaik stb.

A pénzeszközök kölcsönzésének lehetősége azt jelenti, hogy az ügyfélnek joga van kölcsönt kérni, hitelszerződést aláírni vagy tárgyalni.

Az ügyfél hitelképességének egyik fő kritériuma, hogy az aktuális tevékenysége során képes-e pénzt keresni az adósság visszafizetéséhez. Ismert egy másik, a közgazdasági irodalomban bemutatott álláspont is, amikor a hitelképességet az ingatlanba történő tőkebefektetés mértékével társítják. Egy ilyen befektetés azonban az eszközök értékcsökkenésének kockázatával jár, ráadásul az ingatlanok értékesítése is jelentős időt vesz igénybe. Ezért célszerű a mérleg likviditására, a hitelfelvevő tevékenységének hatékonyságára (jövedelmezőségére), pénzáramlásaira koncentrálni.

Az ügyfél tőkéje ugyanilyen fontos kritérium az ügyfél hitelképessége szempontjából. Ugyanakkor értékelésének a következő két szempontja fontos: 1) elegendősége, amelyet az Orosz Föderáció Központi Bankjának az engedélyezett tőke és a pénzügyi tőkeáttételi mutatók minimális szintjére vonatkozó követelményei alapján elemeznek; 2) a saját tőke jóváírt műveletbe történő befektetésének mértéke, amely jelzi a kockázat megoszlását a bank és a hitelfelvevő között. Minél nagyobb a tőkebefektetés, annál nagyobb a hitelfelvevő érdeke a hitelkockázati tényezők gondos nyomon követésében.

A hitelművelet végrehajtásának feltételei közé tartozik az adott ország, régió és iparág jelenlegi vagy előre jelzett gazdasági helyzete, politikai tényezők. Ezek a feltételek határozzák meg a bank külső kockázatának mértékét, és figyelembe veszik a bank által a pénzforgalom, a mérleglikviditás, a tőkemegfelelés és a hitelfelvevő kezelésének szintjének értékelésére vonatkozó standardok meghatározásakor.

Az utolsó kritérium - a hitelfelvevő tevékenységének jogi keretei és a banki normáknak való megfelelés feletti ellenőrzés - arra irányul, hogy a bankár választ kapjon a következő kérdésekre: van-e jogszabályi és szabályozási keret a hitelfelvevő működéséhez és a hitelfelvevő működéséhez finanszírozott esemény, a várható jogszabályváltozás hogyan érinti a hitelfelvevő tevékenységének eredményét (például adó), mennyiben felelnek meg a hitelfelvevőről és a hitelről szóló információk a banki, valamint a bankfelügyeleti előírásoknak. a hitelek minőségét ellenőrző hatóságok.

A banki ügyfél hitelképességének értékelésére vonatkozó meghatározott kritériumok határozzák meg az értékelési módszerek tartalmát:

üzleti kockázatértékelés;

vezetői értékelés;

az ügyfél pénzügyi stabilitásának felmérése pénzügyi mutatórendszer alapján;

cash flow elemzés;

információk gyűjtése az ügyfélről;

helyszínre menve figyelemmel kíséri az ügyfél munkáját.

Az egyes bankok által kidolgozott és elfogadott kiválasztási irányelveknek megfelelően a hiteldivízió munkatársai (ellenőrei) elfogadják a hitelkérelmeket. A hiteligényléshez a hitelezés fajtáitól függően a szükséges dokumentáció átvétele és kiválasztása.

A kölcsön megszerzéséhez a hitelfelvevők általában a következő dokumentumokat nyújtják be a banknak:

alapító okirat;

számviteli és statisztikai jelentéskészítés;

üzleti terv, megvalósíthatósági tanulmány és alátámasztó dokumentumok;

charter és aláírásmintával ellátott kártya (ha a hitelezőt egy másik bank szolgálja ki);

cégbejegyzési igazolás;

hiteligénylés;

egyéb dokumentumokat a bank belátása szerint.

A kölcsön kiadásáról szóló pozitív döntés esetén a következő dokumentumokat kell benyújtani:

hiteligénylés;

az adóhatóságtól származó dokumentum a regisztrációról.

A bank hitelszerződést készít, amelyet a bank vezetői, főkönyvelői és a hitelfelvevő (vagy az általuk meghatalmazott személyek) írnak alá.

Az ügyfél-kölcsönfelvevő által benyújtott összes dokumentum, beleértve a banki kérelmekre adott válaszokat és a kölcsön keretében történő pénzeszközök átutalását igazoló dokumentumokat, az ügyfél aktájába kerül. A dosszié a kölcsönszerződést és a kapcsolódó megállapodásokat is tartalmazza.

A dossziét a kölcsön visszafizetésétől számított legalább 5 évig tároljuk, ezt követően az archívumba kerül.

Itt a hitelosztály munkatársa köteles a benyújtott dokumentációt közgazdasági elemzésével levonni, következtetéseket levonni a jóváírt művelet piaci lehetőségéről, vonzerejéről. Az ilyen munkavégzés során a hitelügyi osztály munkatársa közgazdász, marketing szakember készségeit, képességeit, makroökonómiai, ipari és a nemzetgazdasági fejlődés regionális trendjeinek ismeretét igényli. A felek és a hitelfelvevő tevékenységének elemeinek elemzése során elkövetett hibák elkerülése érdekében a gyakorlat a legformalizáltabb dokumentum használatát javasolja, amelynek kitöltése (a kérdésekre adott válaszok) lehetővé teszi, hogy teljes képet kapjon a jóváírandó ügyletről. .

Az elvégzett elemzés alapján meg kell választani a legoptimálisabb hitelezési módot, a hitelszámla típusát, a hitel futamidejét, egyeztetni kell a hitel mértékét és típusát, valamint a hitel törlesztésének módját.

Külön kérdés a modern orosz banki gyakorlatban a biztosítékok problémájának megoldása. Ennek a kérdésnek a hipertrófiáját az magyarázza, hogy nincs gyakorlatilag működő mechanizmus a gátlástalan hitelfelvevő bírósági végrehajtására. Amíg egy oroszországi hitelező nem lát reális lehetőséget arra, hogy választottbírósági eljáráson keresztül beszedje pénzeszközeit, addig a hitelügyintézők professzionalizmusának egyik mutatója a biztosítékokkal kapcsolatos ismeretek rendelkezésre állása lesz. A likviditási válság és számos orosz bank csődje közvetlenül függött a banki vezetés kockázatos hitelpolitikájától és attól, hogy nem tudtak együttműködni a hitelügyi osztályok alkalmazottaival.

Hangsúlyozni kell, hogy a kölcsönt egy bizonyos üzleti tranzakció végrehajtására kell kiadni, nem pedig biztosítékért cserébe. A biztosíték a bank utolsó védelmi vonala, és a hitelnyújtásról szóló döntést mindig a finanszírozott projekt érdemén, nem pedig a biztosíték vonzerején kell meghozni. Ha egy hitelügylet alapja fokozott kockázattal jár, nagy hiba lenne jó biztosíték ellenében hitelt kiadni, adósságtörlesztési forrásként felhasználni. Ezért a biztosíték kérdését azután kell megoldani, hogy a hitelügylet a bank számára elfogadhatónak minősül.

A közgazdasági elemzés után a fedezetkérdés második helye különbözteti meg a banki hitelezést a nem banki hitelintézetek, például a zálogházak hitelezési műveleteitől. Igaz, a jelenlegi orosz banki gyakorlatban meg kell jegyezni, hogy a biztosítékok kérdése gyakran előtérbe kerül. Ennek oka valószínűleg a bankok által finanszírozott ügyletek fokozott kockázata, a bankközeli piaci térben a nagyszámú kockázat jelenléte, valamint a jó minőségű, nagy megbízhatóságú, nagy hitelmúlttal rendelkező hitelfelvevők hiánya. Kívánatos, hogy a bank szoros kapcsolatot ápoljon a legprofibb piaci szereplőkkel, akiknek áruit a bank fedezetként elfogadja. Szakemberek segítik az áru minőségi vizsgálatát, esetleg tájékoztatást adnak a kölcsönvevőről és piaci pozíciójáról egy adott időszakban, valamint optimális sémát készítenek a vissza nem adás esetére. A hitelnyújtás szakaszának legfontosabb záró eljárása a hitelszerződés elkészítése és megkötése.

A hitelezési folyamat harmadik szakasza a hitelfelhasználás feletti ellenőrzés. A kölcsön felhasználása a bank által a gazdasági és pénzügyi tevékenységi kötelezettségek teljesítésére elkülönített pénzeszközök irányítását jelenti. A hitelek igénybevételének legfontosabb feltétele a hitelintézkedés eredményessége, amely lehetővé teszi a készpénzbevételek és a nyereség beérkezését a bankkal szembeni tartozás visszafizetéséhez és a kamatfizetéshez. A hitelezési folyamat ezen szakaszának fő célja az adósság kamatának rendszeres fizetése és a kölcsön visszafizetése.

Természetesen minden hitelnél fennáll az előre nem látható fejlemények miatti nemteljesítés kockázata. Egy bank folytathatja azt a politikát, hogy csak abszolút megbízható hitelfelvevőknek ad ki hiteleket, de akkor sok nyereséges lehetőséget elszalaszt. Ugyanakkor, ha nehézségekbe ütközik a hitel visszafizetése, az nagyon sokba fog kerülni a banknak. Ezért a körültekintő hitelpolitika arra irányul, hogy egyensúlyt biztosítson az óvatosság és az összes lehetséges lehetőség maximális kihasználása között az erőforrások nyereséges elosztására.

A kölcsönök visszafizetésével kapcsolatos nehézségek legtöbbször nem véletlenül és nem azonnal merülnek fel. Ez egy idővel kialakuló folyamat. A tapasztalt banki alkalmazott már korán észreveheti az ügyfélnél tapasztalt pénzügyi nehézségek kialakuló folyamatának jeleit, és intézkedhet a helyzet korrigálása és a bank érdekeinek védelme érdekében. Ezeket az intézkedéseket a lehető legkorábban meg kell tenni, mielőtt a helyzet kicsúszik a kezéből, és a veszteségek visszafordíthatatlanokká válnak. Ugyanakkor figyelembe kell venni, hogy a bank veszteségei nem korlátozódnak az adósság és a kamatok nem fizetésére. A bank kára sokkal nagyobb, és más körülményekhez is társulhat, amelyeket szintén figyelembe kell venni:

a bank hírneve csorbul, mivel a nagyszámú lejárt és fennálló hitel a betétesek, befektetők stb. bizalmának csökkenéséhez vezet;

az adminisztratív költségek növekedni fognak, mivel a problémás hitelek kiemelt figyelmet igényelnek a hitelező személyzettől, és nem produktív munkaidő-ráfordítás;

a szakképzett személyzet elhagyásának veszélye megnő, mivel csökken az ösztönzés lehetősége a műveletek csökkenő jövedelmezősége mellett;

a pénzeszközök befagyasztásra kerülnek a nem termelő eszközökben;

fennáll az adós bankkal szembeni viszontkeresetének veszélye, amely bizonyíthatja, hogy a bank hitelfelvételi követelése a csőd szélére juttatta.

Feltéve az oldalra 2012.09.13

A hitelkeret kiszámítása a potenciális hitelfelvevő hitelelemzésének szükséges eleme. Jelenleg nincs egységes módszertan, minden bank a saját útját járja. A hitelkeret megállapításához azonban számos általános ismérv azonosítható. A hitelek kibocsátásakor a hitelkeret számítási modelljének kidolgozása jelentősen csökkenti a hitelfelvevők nemteljesítésének valószínűségét.

A bankok és ügyfelek hitelkeret-számítási problémájának relevanciája
A bankok eltérően közelítenek a limitek megállapításához, de általában a hitellimiteket a következő csoportokba osztják: limitek régiónként (országonként); iparági korlátok; hitelkeretek egy hitelfelvevőre. Ebben a cikkben a fő figyelmet az utolsó csoportra fordítjuk.
A hitelkeretek megállapításának kérdése a hitelezési folyamat egyik fő kérdése. A hitelkeret nagyságának felmérésére szolgáló univerzális módszertan hiánya nagyrészt annak tudható be, hogy a probléma megoldásának általánosan elfogadott megközelítése még nem alakult ki. A potenciális hitelfelvevő hitelkeretének kiszámítása általában az ügyfél pénzügyi helyzetének elemzése eredménye, és lényege, hogy minél jobb a hitelfelvevő anyagi helyzete, annál nagyobb hitelösszeget kaphat. A gyakorlatban ez nem mindig igaz, különösen, ha a kkv-król és az e szegmensben az ügyfelek által benyújtott jelentések megbízhatóságáról van szó.
A túl magas hitelkeret a hitelfelvevő nemteljesítését, és ennek következtében problémás eszköz megjelenését eredményezheti a bank portfóliójában. Az ügyfél, szándékosan vagy véletlenül túlbecsülte elvárásait, egyszerűen nem lesz képes minden kötelezettségének időben eleget tenni, elkezdi "lefoglalni" a pénzt az oldalon, hogy időben teljesítse a bankkal szembeni kötelezettségeit, ezáltal jelentősen megnöveli adósságterhét. Ezen túlmenően a bankkal szemben fennálló kötelezettségeinek egy részének elmulasztása esetén az ügyfélnek pénzbírság, kötbér, vagyonelkobzás, a biztosíték „megerősítésének” szükségessége, ebből adódóan értékbecslési és biztosítási költség keletkezik, és ennek következtében. , mindez hiteltörténeti romlással jár. Előfordulhat, hogy az ügyfél a szállító fizetése vagy a bankkal szembeni kötelezettségeinek teljesítése között választva az utóbbi mellett dönt, ekkor az ügyféllel fennálló szerződéses viszony megromlása és az ilyen hitelfelvevő reputációs kockázatának növekedése következik be. elkerülhetetlen. Másrészt az alulbecsült hitelkeret az ügyfél vállalkozásának jövedelmezőségének csökkenéséhez, fejlődésének lassulásához és az úgynevezett elmaradt nyereség költségéhez, vagy alternatív költségekhez vezet.
Valójában a hitelkeret meghatározása a hitelállomány kezelésének egyik eszközének tekinthető. A hitelezési limit megállapításának célja az optimális kockázati szint biztosítása és az egyedi hitelügyletek döntéshozatalának felgyorsítása a megállapított limiten belül.

A hitelkeret kiszámításának meglévő módszerei
A hitelkeret kiszámítására számos különféle magán- és általános, hagyományos és nem hagyományos módszer létezik. Általában minden bank a jól ismert módszerek valamelyikét alkalmazza, vagy kidolgozza a sajátját, a rendelkezésre álló bankon belüli kockázatértékelési módszerek, likviditás, fejlesztési stratégiák stb. alapján. A legtöbb meglévő megközelítés keretrendszerű, közelítő jellegű, és inkább nem indokolt becslések, hanem csak szakértői iránymutatások. A legcélszerűbbnek tűnik a lehetséges hitelezés határának mérlegelése a pénzügyi mutatók szakértői értékelése, a rövid lejáratú adósság esetleges törlesztéséhez a társaság valós cash flow-inak felmérése, a pénzügyi helyzet felmérése és természetesen a a javasolt biztosíték összege (ha van).
A hitelkeret számítási funkciója az (1) képletben ábrázolható. A min() függvény a minimális értéket adja vissza az átadott értékek halmazából.

LC = min (OB, VO, FP, MVL), (1)

Ahol LK - hitelkeret;
OB - a hitel biztosítása likvid fedezettel;
VO - a hitel kiszolgálásának lehetősége;
FP - pénzügyi helyzet;
MVL - egy adott hitelterméken belüli maximális hitelkeret.

Hitelkeret számítási modell
Tekintsük ennek a modellnek az alkalmazását egy példán keresztül.

1. példa
Az A vállalat 5000 ezer rubel összegű kölcsönt kér a Banktól a forgótőke feltöltésére. Ugyanakkor az ügyfél 4500 ezer rubel fedezeti értékű ingatlant kínál (egy független értékbecslő cég értékelési jelentése szerint megfelelő engedményt alkalmazva). Az ügyfél pénzügyi helyzetét nem értékelik rosszabbul, mint az "átlag". A forgótőke feltöltéséhez nyújtott kölcsön keretein belül a lehetséges maximális limit 25 000 ezer rubel.
Így, ha csak a kapott eredményekre hagyatkozunk, az (1) képlet szerint a hitelkeret nem haladja meg a 4500 ezer rubelt.
Ha hitelre van szükség:
1) folyószámlahitel formájában a hitelkeret kiszámítása többek között a rendelkezésre álló folyószámlahitel-limit (az ügyfél hitelező bankban vagy más bankban vezetett számláján lévő „nettó” hitelforgalom 30-50%-a) alapján történik. Ugyanakkor a határérték általában nem rögzített, és havonta újraszámításra kerül az előző három hónap tényleges forgalma alapján;

2. példa
Egyéni vállalkozó Semenov K.A. 2012 áprilisában 4000 ezer rubel folyószámlahitel kibocsátását kérte a Banktól, miközben az egyéni vállalkozónál nem nyitottak folyószámlát a hitelező banknál.
A limit számítása (1. táblázat) egy másik bankban az elmúlt hat hónap nettó átlagos havi forgalmának adatai alapján történik. Ebben az esetben a limit megállapításának határideje általában nem haladja meg a három hónapot. A másik banki forgalomból elérhető folyószámlahitel limit 25-35% lehet (a számítási példánál 30%-ot feltételezünk).

Asztal 1

Az asztalról. 1 számítások azt mutatják, hogy a kért folyószámlahitel limit 4000 ezer rubel. nem állapodnak meg, és az összeg 3000 ezer rubelre csökken. Ebben az esetben ez a limit a folyószámlahitel teljes időtartamára kerül meghatározásra, havi újraszámítás nélkül. Ez azért van így, mert amikor egy ügyfél számára rövid időre folyószámlahitelt nyitnak más banki forgalomból, megállapodnak vele, hogy a hitelező banknak utalják át a forgalmat a megállapodás szerinti limit időtartamára.
A kölcsönszerződés lejártakor IP Semenov K.A. ismét a bankhoz fordul azzal a kéréssel, hogy 4000 ezer rubel összegű folyószámlahitel-korlátot adjon ki.
A számítást a hitelellenőr végzi (2. táblázat). Ugyanakkor figyelembe veszik az IP Semenov K.A. „nettó” hitelforgalmát. a hitelező bankban az elmúlt három hónapban. Az ilyen korlát időtartama általában 6-12 hónap. A rendelkezésre álló folyószámlahitel limit ebben az esetben 40-50% lesz (a számítási példánál 40%-ot feltételezünk).

2. táblázat

táblázatban megadva. 2 számítás azt mutatta, hogy a rendelkezésre álló folyószámlahitel meghaladja az ügyfél által kért limitet. Így az egyéb feltételek teljesülésétől függően az ügyfél számára 4000 ezer rubel folyószámlahitel-limit kerül megállapításra.

2) állami (önkormányzati) szerződés teljesítésének biztosítására, állami (önkormányzati) szerződés megkötésére jogosító pályázaton való részvétel biztosítására, közvetlenül állami (önkormányzati) szerződés teljesítésére, a hitelezési keret megállapításra kerül. egy adott hiteltermék követelményei alapján a részvételi biztosíték összege / az állami szerződés teljesítése a pályázati dokumentációban/szerződésben meghatározott, a megkötött állami szerződések alapján várható bevételek, előlegek, magának a szerződésnek az összege stb. Ugyanakkor a kölcsönügynöknek alaposan tanulmányoznia kell a pályázat lebonyolításának feltételeit (ajánlati dokumentáció), meg kell győződnie arról, hogy a hitelfelvevő kérelmének biztosítékaként készpénz letétet kell tenni, valamint ismerkedjen meg a pályázat megkötésének feltételeivel. állami szerződés a pályázat elnyerése esetén, annak további lebonyolításának feltételei, a szerződés teljesítésének biztosításának követelményei, előlegek rendelkezésre állása, fizetési feltételek;
3) beruházási célból a hitelkeret számítása a beruházási projekt számítása, a szükséges beruházási összeg, a projekt megtérülése, a hitelezési időszakra vonatkozó cash flow elemzés stb. alapján történik. Megjegyzendő, hogy a beruházási kölcsönt stabil pénzügyi helyzettel, stabil termelési és értékesítési volumennel rendelkező, nyereséges (nem beruházási projekt megvalósításához kapcsolódó) tevékenységet folytató, stabil piaci pozíciót elfoglaló, pozitív hitellel rendelkező ügyfeleknek nyújtanak. múlttal és sikeres tapasztalattal a beruházási projektek megvalósításában.

A limitszámítási módszertan főbb összetevőinek ismertetése
Foglalkozzunk részletesebben az (1) képlet két paraméterével: a hitel kiszolgálásának lehetőségével és a pénzügyi helyzettel.
A hitelkeret, mint a hitelelemzés szükséges elemeként történő meghatározásakor a felelős banki tisztviselőnek nemcsak a hitelfelvevő jelenlegi pénzügyi helyzetét kell meghatároznia, hanem azt is, hogy a hitelfelvevő képes-e a jövőben teljesíteni kötelezettségeit. Meghatározzák a kibocsátott kölcsönön fennálló kötelezettségek visszafizetésének forrásait (kamat-, tőke- és egyéb kifizetések), mind a meglévő kölcsönök/kölcsönök, mind az újonnan kibocsátott hitelek teljes adósságteherét, valamint annak viszonyát a hitelfelvevő szabad forrásaihoz.
Így a hitel kiszolgálásának lehetősége a hitelfelvevő előző időszaki (általában 6-12 hónap) tevékenységének átfogó elemzése, valamint a hitelezési időszakra vonatkozó előrejelzés a cég fejlesztési terveiről, a hitelforrások tervezett felhasználásáról ismert információk alapján. , illetve annak az iparágnak a fejlődése, ahol a potenciális üzletág jelen van.hitelfelvevő, szezonalitás jelenléte stb. Egy ilyen elemzéshez szükséges az ún. cash flow felépítése (beruházási hiteleknél, vállalkozásfejlesztési hiteleknél). Ha folyószámlahitel formájában hitelezési limitet határoznak meg, vagy a hitelezés céljai kormányzati szerződés megkötéséhez/végrehajtásához, forgótőke feltöltéséhez kapcsolódnak, a pénzforgalom általában nem kerül feltöltésre, és a hitel kiszolgálásának lehetősége fennáll. a nettó hitelforgalom havi átlagos értéke, a megkötött szerződések nyilvántartása és az azokból várható bevételek, a bevétel és a nettó nyereség átlagos havi összege stb.
A kölcsön kamatainak törlesztésére szabad készpénzt használnak fel, amely a tevékenységgel kapcsolatos összes költség (mind az önköltségi árban, mind az abban nem szereplő) kifizetése után a hitelfelvevő rendelkezésére áll. A fő adósságot általában az alapok forgalmából fizetik vissza, és nem szerepel az áruk/munkák/szolgáltatások költségében. E tekintetben a következő helyzetek elfogadhatatlanok: az elemzett előző időszak ingyenes nettó nyeresége nem elegendő a kibocsátott kölcsön kamatának kifizetésére, és az előrejelzési cash flow összeállításakor az összes havi hitelkötelezettség kifizetése utáni pénzmaradvány. (tőke, kamat, jutalék stb.) d) negatív.
Az egy évig terjedő időszakra szóló hitelkeretek meghatározásakor célszerű figyelembe venni a nettó eredmény dinamikáját a vizsgált időszakra és az előző év azonos időszakára vonatkozóan. A veszteségek jelenléte csökkenti a hitelkötelezettségek kiszolgálásának lehetőségét és csökkenti a becsült hitelkeretet, mivel nettó pénzkiáramlás meglétét jelzi.
A pénzügyi helyzet elemzése magában foglalja a pénzügyi mutatók számítását, az ügyfél pénzügyi kimutatásainak horizontális és vertikális elemzését a hiteligénylés időpontját megelőző időszakokra (egy évtől 6 hónapig). A pénzügyi helyzet felmérésére szolgáló modell pénzügyi mutatóinak készlete minden bank esetében egyedi, és szerepel a vonatkozó bankon belüli értékelési rendszerben, amelyet a szabályozó - az Oroszországi Bank - követelményeinek figyelembevételével dolgoztak ki.
Ahogy fentebb megjegyeztük, a bankok különböző módszereket alkalmaznak az egyetlen hitelfelvevőnek nyújtott hitelek limitjének meghatározására. A gyakorlatban két fő típusú hitelkeret létezik egy hitelfelvevő számára:
1) egyes bankok előszeretettel állítanak fel limiteket az ügyfélnek nyújtott szolgáltatások típusától függően. A bank különösen bizonyos típusú tevékenységekhez: pénzpiaci ügyletek, devizaügyletek, swap ügyletek és opciók esetén bizonyos hitelkeretekkel nyithat hitelkeretet az ügyfél számára. Amikor minden tevékenységtípusra külön limiteket határoznak meg, gyakran bevezetik a limitek újraelosztási rendszerét a bank működési részlegei között. Egy ilyen rendszer lehetőséget ad a banknak a hitelezési tevékenység folytatására olyan esetekben, amikor az egyes működési egységek kimerítették a hitelkeretet, de az egységekre vonatkozó teljes limitet még nem választották ki;
2) más bankok egy hitelfelvevőre aggregált hitelezési limitet határoznak meg, amelyen belül egy ügyfél többféle hiteltermékhez juthat különböző típusú hitelezésben. Egyes bankok által alkalmazott technológia az egy hitelfelvevőnek történő hitelezés alaplimitjét és az alaplimit túllépésére vonatkozó korlátot is megállapítja, amelyet sürgős esetekben alkalmaznak, feltéve, hogy a hitelfelvevő teljesíti-e a hitelszerződésben meghatározott referenciaértékeket. Vagyis a hitelbizottság döntése alapján egy hitelfelvevőre N összegű hitelkeret állapítható meg és lehetőség van ezt a limitet M összegre emelni többletbiztosíték nyújtása esetén, emelés esetén. folyószámla forgalma, és egyéb feltételek teljesülnek.
Megjegyzendő, hogy a megállapított hitelkeretek típusától függetlenül azok meghatározásának mechanizmusa egységes: a hitelkeret megállapításáról szóló döntés meghozatala előtt kvantitatív értékelési módszerekkel (regressziós modellek) kell felmérni a főbb kockázati tényezőket. Ezt követően a vizsgált mutatók csökkenő sorrendben történő csoportosítása alapján lehetőség nyílik a hitelezési limit kiszámítására a saját tőke százalékában, a hitelportfólió volumenében, vagy az abszolút határértékek standardjaként minden egyes csoportra. konkrét hitelfelvevők.

következtetéseket
A jelen cikkben bemutatott hitelkeret-számítási modell rendkívül egyszerű, de amint azt egy szakértői felmérés is kimutatta, a legtöbb bankban pontosan ezt a modellt alkalmazzák. A hatékonyság növelése érdekében a hitelkeret számítási modellje kiegészíthető a hitelfelvevő nemteljesítésének valószínűségi modelljével. Tehát, ha a potenciális hitelfelvevő nemteljesítési valószínűsége meghaladja a bank számára elfogadható szintet, a hitelkeret nullára vagy csökkenthető. Ezen túlmenően, ha a bank rendelkezik megfelelő bankon belüli modellekkel, lehetőség van hitelezési limit megállapítására, többek között a hitelfelvevő hitelminősítése alapján. De ebben az esetben a „régi” hitelfelvevő hitelkeretének megállapítása során ki kell számítani a hitelminősítés-változási mátrixokat, amelyek a hitelképességi osztály időbeli változásának valószínűségét értékelik. Az ilyen mátrixok orosz bankok általi felépítése lehetővé tenné nemcsak a hitelfelvevők hitelképességének értékelési szintjének minőségi javítását, a bankon belüli elemzés normáinak a nemzetközi standardokkal való összhangba hozását, hanem a pénzügyi helyzet megfelelőbb értékelését is. a hitelfelvevő helyzetét, és felméri valós képességeit.
Így a hitelkibocsátási hitelkeret számítási modelljének kidolgozása szükséges folyamat, és minél felelősségteljesebben közelítenek a bankok ehhez a problémához, annál észrevehetőbben csökken a hitelfelvevők nemteljesítésének valószínűsége a hibás - túl- vagy alulbecsült - számítás miatt. a potenciális és meglévő hitelfelvevők által nyújtott hitelkeret korlátja.

Yu.V. Efimova, BALTINVESTBANK OJSC, Kisvállalkozási Osztály, Vállalkozási Hitelek Osztály vezetője, Ph.D.

A hitelfelvevő hitelképessége az a képesség, hogy olyan tranzakciót hajtson végre, amely a törlesztés, a sürgősség és a fizetés szempontjából értéket biztosít, vagy más szóval a hitelügylet lebonyolításának képessége. A kereskedelmi bankok a hitelkockázat-kezelés során olyan kritériumokat és mutatókat alkalmaznak, amelyek figyelembevétele és elemzése lehetővé teszi, hogy következtetést vonjunk le a hitelfelvevő hitelképességének szintjéről. Egy adott vállalkozás tevékenységét a különböző bankokban jellemző mutatók nem azonosak, és változnak a hitelkapcsolatok fejlesztési folyamatában.

Az ügyfél hitelképessége a világbanki gyakorlatban az egyik fő vizsgálati tárgyként jelenik meg a hitelkapcsolatok megvalósíthatóságának és formáinak meghatározásakor. Az adósság visszafizetésének képessége összefügg az ügyfél erkölcsi tulajdonságaival, művészetével és foglalkozásával, az ingatlanba történő tőkebefektetés mértékével, a hitelek és egyéb kötelezettségek visszafizetéséhez szükséges pénzkereseti képességgel.

A hitelfelvevő hitelképességének elemeinek és az azokat jellemző mutatószámoknak a listája az elemzés céljaitól, a hitelfajtáktól, a hitelfeltételektől, a bank hitelfelvevővel fennálló hitelviszonyainak állapotától függően lehet szélesebb vagy rövidebb. Az ilyen mutatók optimális vagy elfogadható értékeit meg kell különböztetni a hitelfelvevő tevékenységétől, az ügylet konkrét feltételeitől stb.

A mai napig számos alapvető módszer létezik az ügyfelek hitelképességének felmérésére. A rendszerek különböznek egymástól a hitelfelvevő átfogó értékelésének összetevőiként használt mutatók számában, valamint az egyes jellemzők és prioritások eltérő megközelítésében.

A magánszemélyek hitelképességének felmérésére a következő módszerek állnak rendelkezésre:

• 1) pontozási modellek;
• 2) a fizetőképesség meghatározásának módszertana;
• 3) jegyzés.

A Bank az egyes modelleket különböző hitelezési típusokra alkalmazza és egyedileg módosítja (5. melléklet).

A pontozási modelleket főként áruvásárlási kölcsönök (expressz hitelek) nyújtásakor és hitelkártya-kibocsátáskor alkalmazzák.

A pontozás egy matematikai (statisztikai) modell, amellyel a bank a meglévő ügyfelek hiteltörténete alapján meghatározza, hogy egy adott ügyfél mekkora valószínűséggel törleszti időben a hitelt. A pontozás azokat a jellemzőket emeli ki, amelyek a legszorosabban kapcsolódnak az ügyfél megbízhatóságához, vagy fordítva, megbízhatatlanságához.

A hitelminősítési technika olyan jellemzők olyan pontokon történő értékelése, amelyek lehetővé teszik, hogy kellő megbízhatósággal meghatározzuk a hitelkockázat mértékét egy adott hitelfelvevőnek nyújtott fogyasztási kölcsön esetében. A hitelkockázat előrejelzésének legjelentősebb mutatói olyan mutatók lehetnek, mint az életkor, az eltartottak száma, a szakma, a jövedelem, a lakhatási költségek stb.

A pontozási modellek előnyei nyilvánvalóak:

• 1) a hitel-nemteljesítés mértékének, a döntéshozatal gyorsaságának és pártatlanságának csökkenése;
• 2) a hitelportfólió hatékony kezelésének lehetősége;
• 3) a hitelügyi osztály alkalmazottainak hosszú távú képzésének hiánya;
• 4) a hitelkérelem kifejezett elemzésének képessége az ügyfél jelenlétében.

A pozitív szempontok ellenére azonban a kreditpontszámítás alkalmazása számos nehézséggel jár.

Az egyik az, hogy az értékelési jellemzőket csak azon ügyfelek adatai alapján határozzák meg, akiknek a bank már nyújtott hitelt.

Egy másik és legjelentősebb probléma, hogy a pontozási modelleket a legkorábbi ügyfelekből vett minta alapján építik fel. Ennek megfelelően a banki alkalmazottaknak időszakonként ellenőrizniük kell a rendszer minőségét, és annak romlása esetén új modellt kell kidolgozniuk.

Megjegyzendő, hogy a kölcsönvevő által kitöltött jelentkezési lapból mintegy tíz jellemzőt vesznek ki értékelésre, a többi adatot pedig a statisztikai adatbázisban tárolják további frissítés és pontozási elemzés céljából.

Jelenleg az orosz bankok olyan jellemzőket értékelnek, mint a jövedelem, az eltartottak száma, az autó tulajdonlása (ugyanakkor megkülönböztetnek egy hazai és külföldi gyártású autót, szükségszerűen figyelembe véve a kiadás óta eltelt időszakot), telek elérhetősége (területe és távolsága a városközponttól), munkatapasztalat, pozíció, végzettség.

Kétségtelenül manapság ezek azok a fő paraméterek, amelyek alapján meg lehet határozni a magánszemély hitelképességi fokát. A scoring módszertan folyamatos korrekciója azonban kibővíti és megváltoztatja a vizsgált jellemzők listáját, és azok az ügyfelek, akik ma a megbízhatatlan hitelfelvevők körébe tartoznak, a hitelezési tevékenység utólagos elemzése során alacsony hitelkésleltetésű hitelfelvevők közé sorolhatók.

A kölcsönfelvevő összetettebb és alaposabb felmérését alkalmazzák, amikor sürgős fogyasztói szükségletekre kölcsönt adnak ki magánszemélyeknek. Ezek általában középlejáratú kölcsönök drága dolgok vásárlására, bármilyen szolgáltatás és munka fizetésére. Ilyen például a drága bútorok vásárlása, a tandíj, a lakásfelújítás finanszírozása stb. Ebben az esetben sok nagy kereskedelmi bank a munkavégzés helyéről származó jövedelemre és levonásokra vonatkozó dokumentumok, valamint a kérdőív alapján határozza meg a hitelfelvevő fizetőképességét. Az eredményt úgy számítják ki, hogy a havi átlagjövedelem mínusz az összes kötelező befizetés, a korrekciós tényezővel kiigazítva és megszorozva a kölcsön futamidejével. A kapott összeg alapján számítják ki a maximális hitelösszeget. Az így kapott értéket a befolyásoló tényezők figyelembevételével korrigálják: biztosított hitelfedezet, a biztonsági szolgálat és a bank jogi osztályának következtetéseiben foglalt információk, a korábban felvett hitelek tartozása.

Az ügyfél fizetőképességének felméréséhez a hitelügyintézőknek rengeteg dokumentumot kell elemezniük. A listájuk meglehetősen nagy, és körülbelül tizenöt elemet tartalmaz. Az ügyfél általi kötelező biztosításuk egyrészt behatárolja a bank potenciális hitelfelvevőinek körét, másrészt lehetővé teszi egy jobb minőségű hitelportfólió kialakítását és a hitelkockázat csökkentését.

Ennek a technikának az egyik előnye a speciális képletek és korrekciós tényezők alkalmazása, amelyek lehetővé teszik a bank hitelügyi osztályának dolgozóinak munkájának egyszerűsítését és a potenciális hitelfelvevő fizetőképességének kiszámítását. Az erre vonatkozó mutatókat azonban minden konkrét helyzetben külön-külön kell megszerezni, és az eredményt nem szabad olyannak tekinteni, amely egyértelműen a kölcsön kibocsátása mellett vagy ellen utal. Valóban, még ha a hiteligénylés elbírálásakor az ügyfél pénzügyi mutatói is elfogadható szinten vannak, nem szabad elfelejteni, hogy a kölcsön vissza nem fizetésének kockázata továbbra is fennáll, mivel azt nem lehet teljesen kiküszöbölni. elv. A mutatók csak a hitelkockázat mértékének felmérésében segítenek, és sajnos ez a technika nem teszi lehetővé a hitelfelvevő jövőbeli helyzetének előrejelzését.

A magánszemélyek jelzáloghitelezésénél a bank hitelkockázatának csökkentésének fő módja a hitelfelvevő jegyzése, amely felméri a hitel visszafizetésének valószínűségét, amely magában foglalja a potenciális ügyfél fizetőképességének a bank által megállapított módon történő elemzését, valamint pozitív döntés jelzáloghitel-igénylésről vagy a hitelnyújtás megtagadásáról .

A banki részlegek meglehetősen széles köre vesz részt magánszemélyek jelzáloghitelezésében a bankban: a jogi szolgálat, a biztonsági szolgálat, az értékpapír-osztály, a lakásépítési osztály stb. Ez jelzi a biztosítási eljárás bonyolultságát és fáradságosságát, melynek menetét minden bank önállóan alakítja ki, megválasztva a jelzáloghitelek nyújtásának kritériumait és feltételeit.

A jegyzési folyamat legfontosabb pontja az ügyfél fizetőképességének felmérése abból a szempontból, hogy képes-e időben fizetni a kölcsönt. Az értékelés elvégzéséhez összevonják a munkaviszonyra és a hitelfelvevő bevételére vonatkozó információkat, valamint a kiadásait. Ezt követően dől el, hogy képes lesz-e visszafizetni a kölcsönt. Ezzel egyidejűleg véleményt adnak arról, hogy a zálogtárgy elegendő biztosíték-e a kölcsön nyújtásához vagy sem.

A jelzáloghitelezés során a banki alkalmazottak további mennyiségi és minőségi jellemzőket is beépítenek a hitelfelvevő hitelképességének és a hitelkockázat mértékének meghatározására szolgáló módszertanba.

A mennyiségi jellemzők között - a hitelfelvevő havi kötelezettségeinek teljes összegének aránya a teljes családi jövedelemhez viszonyítva ugyanabban az időszakban, valamint a pénzeszközök elegendősége (a fenntartási költségek alapján).

A minőségi jellemzők közé tartozik a hitelfelvevő jövedelme, foglalkoztatási stabilitása, hiteltörténete, hitelbiztonsága stb.

A jegyzési módszertant értékelve megállapíthatjuk, hogy itt a hitelfelvevő elemzésének szisztematikus megközelítését alkalmazzuk. A módszertan pozitív oldala az, hogy a bank képes egyéni megközelítést kialakítani bármely potenciális hitelfelvevő számára, amelyen belül a szükséges számú jellemzőt figyelembe veszik. Ennek az értékelésnek a hátránya a végrehajtásának fáradságossága, amely a banki alkalmazottak speciális képzettségét igényli. A legtöbb bank a hitelkockázatot kamatemeléssel kívánja kompenzálni. Más módszereket is alkalmaznak, amelyek alkalmazása nem igényel nagy idő- és munkaráfordítást.

Megjegyzendő, hogy a fejlettebb módszerek alkalmazásának célszerűségének és relevanciájának megértése leggyakrabban azokban a bankokban történik, amelyekben a magánszemélyek hitelezése tömegszolgáltatásként valósul meg.

Ha a bank nagyszabású program indítását tervezi, akkor a folyamatos élesedő verseny és ennek következtében a jövedelmezőség csökkenése melletti piaci siker érdekében meg kell keresni a működési költségek csökkentésének módjait. és minimalizálja a kockázatokat.

Ennek előfeltétele annak a mechanizmusnak a megfelelő felépítése, amely ezt a tevékenységet elvégzi. Képletesen szólva, létre kell hozni egyfajta csővezetéket, amely bizonyos számú alkalmazottból áll, akik bizonyos egyértelműen meghatározott szabályok és algoritmusok szerint kölcsönhatásba lépnek a hitelfelvevőkkel és egymással. Az ilyen algoritmusok magukban foglalják a kérelmek elemzésére és a hitelkibocsátással kapcsolatos döntések meghozatalára szolgáló módszereket.

Tehát a fogyasztói hitelezési műveletek a banki üzletág egyik legjövedelmezőbb tételei. Ennek a forrásnak köszönhetően a hitelintézet tartalékalapból levont, kereskedelmi bank részvényeseinek osztalékfizetésre fordított nettó nyereségének jelentős része kialakulhat.

A fogyasztási hitelezési tevékenység ígéretes és vonzó a kereskedelmi bankok számára, ezért fontos a hitelkockázat csökkentését és kezelését szolgáló intézkedéscsomag kidolgozása. A hitelkockázat-kezelés azon okok feltárásán alapul, hogy a hitelfelvevő nem képes vagy nem hajlandó teljesíteni kötelezettségeit, és meghatározza a kockázati szint csökkentésére szolgáló módszereket. A hitelkockázat-kezelés célja, hogy csökkentse annak valószínűségét, hogy a hitelfelvevő nem teljesíti a hitelszerződésből eredő kötelezettségeit, és minimalizálja a kereskedelmi bank pénzügyi veszteségeit hitelcsőd esetén.