Az értékelés célja a vizsgálatkori piaci érték megállapítása elfogadott módszerek és szabványok szerint.
A telekértékelési jegyzőkönyv írásban készül. Ha hozzáértően és szakszerűen készült, akkor szükség esetén bírósági eljáráshoz is csatolható. A dokumentum jogilag kötelező érvényű.
A jelentés összeállítása előtt feladatot kell megfogalmazni, amely jelzi a soron következő értékelés tárgyát és a vizsgálat célját.
Az értékelés a következő okok miatt történik:
A földterület vizsgálatának jogát olyan szakember szerezheti meg, akinek bizonyos képzettséggel és végzettséggel kell rendelkeznie. Csak egy speciális tudással és módszerekkel rendelkező személy képes hozzáértő értékelést végezni, majd jelentést írni. A jegyzőkönyvet a hatályos jogszabályoknak megfelelő szabályok szerint kell elkészíteni.
Az értékbecslőnek tagja kell lennie valamelyik értékbecslő önszabályozó szervezetének, és rendelkeznie kell tanúsítvánnyal. A szakember a 135. számú szövetségi törvény 4. cikkének megfelelően önállóan és a vállalat keretein belül is elvégezheti az árak meghatározását.
Az értékbecslő saját belátása szerint jogosult az értékelés módját megválasztani és a munkához szükséges dokumentációt megkövetelni. Függetlennek kell lennie (a 135. sz. szövetségi törvény 16. cikke).
Referencia:értékbecslési okiratot nem csak a telek tulajdonosa, hanem minden érdeklődő is rendelhet. Például egy potenciális vevő vagy bérlő.
A vizsgálat alapja egy írásban megkötött megállapodás (a 135. sz. szövetségi törvény 10. cikke).
A telek értékeléséről szóló jelentés elkészítésének és összeállításának költségeit számos mutató határozza meg. Ez a föld elhelyezkedésétől, a területtől és az értékelés céljától függ. Az eljárás 1-10 napig tart.
Például egy nyaraló esetében az értékelés 5000 rubeltől indul, a kataszteri érték megkérdőjelezéséhez pedig 20 000 rubel.
A 135. sz. szövetségi törvény 11. cikke felvázolja a jelentés főbb követelményeit. Egyedülállóan kell jellemeznie az értékelt objektumot.
A jelentésnek a következő szakaszokat kell tartalmaznia:
A szolgalmi jogot annak érdekében értékelik, hogy bírósági úton rendezett viták esetén meg lehessen határozni a valaki más földjének használatáért járó helyes fizetést.
A következő tényezők befolyásolják ezt:
A korlátozás alkalmazásának fizetési költségének meghatározására szolgáló képlet:
Minden számítást írásos jelentés formájában kell elkészíteni.
A telek szolgalmi értékelési jegyzőkönyve a következő részekből áll:
A jelentéshez mellékeljük a terhelés határait és a költségszámításokat feltüntető sémákat.
Ez az értékelés a bérleti díj pontosabb értékének megállapítása érdekében történik. Ez a földterület használatának gazdasági előnyeitől függ:
A költségek becslésében a bérleti szerződés megkötésének feltételei is jelentős szerepet játszanak. A földbérlet értékbecslési jegyzőkönyvet a földérték jelentéshez hasonlóan az értékbecslők adják. Csak az Értékelési cél részben a költség megállapításának célja Bérletként van meghatározva.
Jegyzet: a jegyzőkönyv tárgyleírást is ad, megadja az értékbecslő és a megrendelő adatait, aláírja a vizsgálat során alkalmazott módszereket, az elvégzett munkát. Mellékelve van egy diagram a területről, ahol a webhely található, és annak rövid leírása. A jelentés végén a felhasznált dokumentumok listája található.
A jelentés írásban készül. Egy példányt az értékbecslő őriz.
A telek forgalmi értékének megállapításához a telek független értékbecslése és az erről szóló jegyzőkönyv szükséges. A földértékelés eredményeit írásos jegyzőkönyvben készítik el, amelyet a megrendelő rendelkezésére bocsátanak.
Felhasználható viták rendezésére: telek megállapított kataszteri értékének megtámadására, eladási ár pontosítására, vagy szolgalmi vagy bérleti díj megállapítására.
Ennek megfelelően a földrészletek felmérése a kataszteri negyed területén a következő ellenőrzés céljából elvégezhető, a jelenlegi árak összehasonlításával és aktuálisabb értékkel való helyettesítésével.
Tekintettel arra, hogy a megállapított érték alapján kerül megállapításra az alap, amelyet a föld jogcímtulajdonosai fizetnek (a bérlők kivételével), a földtulajdonosok nem érdekeltek a kataszteri érték jelentős emelésében. Az adóforrásokból feltöltött önkormányzat vagy állam érdekei alapján az ilyen források célja a kataszteri érték növelése.
Felmérni a földet lesz szükség. Ha nem tudod, hogyan szerezd meg, akkor olvass tovább.
Az árképzési igények benyújtásakor egy értékbecslő által végzett független vizsgálatról szóló hivatalos aktus szükséges. Ezek a szolgáltatások térítés ellenében vehetők igénybe. Költségük jelentősen eltér:
Ez figyelembe veszi a földértékelési szolgáltató státuszát, az engedélyek elérhetőségét és egyéb státuszbeli árnyalatokat.
Közép-Oroszország régióiban az ilyen szolgáltatások 1,5 ezer rubelbe kerülnek, hogy meghatározzák a 6-8 hektáros standard nyaralók költségét. Ez a költség magában foglalja a jogilag releváns dokumentáció elkészítését. A tároló helyére történő utazás külön fizetendő. Ugyanezt az összeget egy falu- vagy járásközpont lakója is teljesítheti, a magánháztartási telkek vagy egyéni lakásépítések földjét értékelve. A nem szabványos parcellákat egyedi arányban értékeljük.
A települések földjének felmérésének költsége jelentősen eltér, és 2,5-3 ezer és 5-10 között mozog., az adott helyen lévő ingatlan értékétől függően, megfelelő területtel és rendeltetéssel.
Moszkva távoli külvárosában és a leningrádi régióban az árak 2,5-3 ezer között mozognak. A városokban annyira különböznek egymástól, hogy lehetetlen általános megfelelőt megállapítani.
Igen tudsz. A következő önmagában felmerülő kérdés pedig az, hogy hogyan lehet önállóan felmérni egy telek költségét?
Összehasonlító megközelítéssel megengedhető a memória hozzávetőleges költségének meghatározása, feltéve, hogy vannak olyan analógok, amelyekkel nem lehet jelentős eltérés.
A költség- és bevételi megközelítés alkalmazása azonban gyakorlatilag elfogadhatatlan., mivel az önkormányzati vagy szövetségi költségvetésből az infrastruktúra fejlesztésébe fektetett költségekről nincs nyilvános információ. E premisszák nélkül a jelzett módszerek pontos alkalmazása is haszontalan lehet.
Jelentés a telkes lakóépület forgalmi értékének meghatározásáról
Az adók jelentik az önkormányzati költségvetés pótlásának fő forrását. Az ingatlanadókat mindenhol a kataszteri értékből kezdik kiszámítani, ami jelentősen megnöveli a telkek tulajdonosainak és bérlőinek, valamint a beruházási projektek adófizetőinek adóterheit.
A tervek szerint Oroszország minden régiójában 2020. január 1-ig az ingatlanadók összegét a kataszteri érték alapján határozzák meg.
Jelenleg a kataszteri érték értéke megtámadható és a forgalmi értékkel helyettesíthető. A Moszkvában és a moszkvai régióban található vállalkozások többsége számára az új adók kritikus hatással voltak a termelési teljesítményre, és a túlélés küszöbére sodorták őket. A tulajdonos természetes vágya, hogy költségeit minimalizálja, értékelési hullámot váltott ki a piaci érték megállapítása és kataszteriként való elfogadása érdekében.
A tárgyalást megelőző eljárás szakaszában a vitarendezési bizottsághoz a kataszteri érték megállapításának eredményéről szóló kérelem benyújtásakor független értékbecslői jelentést és pozitív szakértői véleményt kell benyújtani - amely megerősíti a feljelentés megtételének tényét. az értékbecslési jogszabályok előírásainak megfelelően, és a tárgy meghatározott értéke megfelel a piaci értéknek.
A kifogásolási eljárás eredményét a bizottságban még akkor sem lehet előre megjósolni, ha hiteles szakértő által összeállított vizsgálatról van szó.
A kihívó bevett gyakorlata alapján vannak olyan mutatók, amelyekre a bizottság tagjai odafigyelnek. Az objektum piaci értékének számított fajlagos mutatóját a rendszer összehasonlítja a kataszteri érték átlagos fajlagos mutatójával a kataszteri negyedévben arra a csoportra, amelyhez az értékelt tárgy tartozik.
A bizottság arra is figyel, hogy a forgalmi érték hány százalékkal alacsonyabb a kataszterinél. A 30%-os csökkentés általában nem vet fel kérdéseket az ellenzők részéről, és a jelentés további megvitatása lehetséges. A jelzett értékektől való jelentősebb eltérés esetén a bizottság döntése általában negatív.
A legtöbb esetben a kataszteri érték felülvizsgálatára irányuló kérelmek elutasításakor az elutasítás okaként azt tüntetik fel, hogy a jelentés nem felel meg az 1998. július 29-i 135-FZ szövetségi törvény 11. cikkének „Az értékelési tevékenységekről az Orosz Föderáció”, az értékelő jelentések tartalmára vonatkozó követelményeket, az értékelés során felhasznált információk értékelő jelentésben szereplő leírásához, amelyet a szövetségi értékelési szabványok határoznak meg, ami abban nyilvánul meg, hogy a jelentés nem felel meg az alapelvnek. az egyértelműség. Ahol a bizottság nem jelzi, hogy a jelentés konkrétan milyen módon nem felel meg a meghatározott elvnek hogy az értékelőnek lehetősége legyen kijavítani az észrevételeket.
Egyes jelentések „elutasításra” kerülhetnek a pályázatok elfogadásának szakaszában a helytelenül alkalmazott módszertan miatt, pl. az áfa kizárása a tőkeépítési tárgy forgalmi értékéből. Az értékbecslés megrendelője általában felveti a kettős adóztatás kérdését, és az értékbecslő ahelyett, hogy megismerné a kataszteri érték megállapításánál alkalmazott értékelési módszertant, könnyen egyetért annak az érvelésével, akinek az érdekeit ez érinti. a kataszteri értékbecslésről.
A kialakult gyakorlat és a bírósági határozatok alapján helytelen két értéket (kataszteri és piaci) összehasonlítani, ha azok eltérő alapokon állnak, mert az egyik költség tartalmazza az általános forgalmi adót, a másik nem. Véleményem szerint a forgalmi érték megállapításáról szóló jelentés elkészítésekor az értékbecslőnek más a feladata: ne a kataszteri értékelés során alkalmazott módszertannal kapcsolatban vitába bocsátkozzon, hanem hasonló paraméterek alapján határozza meg a piaci értéket, ebben az esetben. , az általános forgalmi adót kell figyelembe venni.
Vannak olyan jelentések, amelyekben az értékbecslő egy telek forgalmi értékének meghatározásakor meghatározza a hosszú távú bérleti jogot, nem enged átruházható jogokat.
Moszkvában a telkeket főleg bérleti szerződések alapján használják, a városban a telkek mindössze mintegy 3%-a van tulajdonjogban. Ezen túlmenően az épületektől mentes telkek piaca korlátozott, így az értékbecslők általában a kiosztási és a maradék számítási módszereket használják a telkek értékelése során. Mivel az elbírálás utólagos időpontban történik, az egyes analóg objektumok kiválasztásakor általában nem lehet ellenőrizni, hogy a telekre milyen jogok vannak bejegyezve épületeknek vagy komplexumnak tulajdonítható.
A vállalkozó általában abból a feltevésből indul ki, hogy egy telek és egy azon elhelyezkedő beruházási tárgy együttes értékelése során a tulajdonosok hasonló telkekkel kapcsolatos jellemző magatartását kell követnie (6. pont, FSO 7. sz.). És mivel a hosszú távú bérleti jogokat leggyakrabban a moszkvai telkekre regisztrálják, amikor az épület cseréjének költségeit levonják egyetlen objektum költségéből, meghatározzák a telek bérleti jogának piaci értékét.
A telkek kataszteri értékének megállapításáról szóló jelentésben a birtoklási költség számításra került, ezért ezt a tényt nem szabad megfeledkezni. Az átruházható jogok módosításának hiánya hibának minősül, mind a bizottságban, mind a bíróságon.
A beépített telkek értékelésekor azonosítani szükséges a rajta elhelyezkedő épületeket. Egyes értékbecslők nem veszik a fáradságot az értékelt telken található épületek leírásával, csupán azon feltételek alapján, hogy a kataszteri érték megkérdőjelezése céljából végzett felmérés során a telek értékét feltételesen szabadként kell megállapítani. Ugyanakkor a fejlesztés típusa jelentősen befolyásolja a vizsgált ingatlan értékét.
Nem szabad megfeledkezni arról, hogy a nagy építési beruházásokkal beépített telek piaci értékét meg kell becsülni, hogy ezt az értéket az állami kataszteri nyilvántartásba vegyék. a tényleges földhasználat alapján, míg a beépített telek beépítetlennek minősül, a tényleges használat típusának megfelelően hasznosításra szánt (20. pont, FSO 7. sz.).
A kataszteri jelentés részeként a tőkeépítési objektumok költségét általában a földkomponens nélkül határozzák meg.
Mielőtt folytatná a kifogás céljára végzett piaci értékbecslést, szakértők javasolják a kataszteri jelentés elolvasását megérteni az érvelés logikáját és az alkalmazott módszertant, ami segít a számítás alapjának helyes meghatározásában. Ha a tőkeépítési objektumok piaci értékének meghatározásakor megállapítást nyer, hogy a telek költsége alacsonyabbnak bizonyult, mint a kataszteri, akkor a bizottság általában azt javasolja, hogy töltse ki és nyújtson be felülvizsgálati kérelmet. a telek és a tőkeépítési tárgy egyidejű kataszteri értéke.
A moszkvai régió kataszteri értékének eredményeivel kapcsolatos vitákat elbíráló bizottságban hibát vesznek figyelembe a földrészletek piaci értékére vonatkozó számítások hiánya a jövedelmi megközelítésen belül függetlenül az engedélyezett használattól és attól, hogy a telek beépített vagy üres.
Ellentétes vélemény ragaszkodik például a kataszteri érték meghatározásának eredményeivel kapcsolatos viták elbírálására a kalinyingrádi régió Rosreestr hivatala alá tartozó bizottsághoz, amely elutasításában jelzi, hogy a jelentés nem felel meg a szövetségi törvény 11. cikkének. 1998. július 29. No. 135-FZ, a szövetségi szabványok által megállapított követelmények, mint az értékelő jelentésben a föld piaci értékének meghatározásakor az értékbecslő a reziduális módszert alkalmazta a bevételi megközelítésben. A vállalkozó hibáztatható, hogy az értékbecslőben az értékbecslő szerepel „kiszámolta az értékelt telkeken ténylegesen megépült fejlesztések pótlásának forgalmi értékét, és e számítás eredménye volt a telkek forgalmi értékének kiszámításának alapja. Így az értékelő jegyzőkönyvet összeállító értékbecslő a telkek forgalmi értékét beépítettnek számította, ami megsértette az FSO 7. sz. 20. pontját.".
Moszkvában és a moszkvai régióban az extrakciós és maradékanyag-módszerek alkalmazása általánosan elfogadott, és nem vet fel kérdéseket amikor a földterületeket a kataszteri érték megvitatása céljából a bizottság tagjaival értékelik, de úgy tűnik, egyes regionális szakértők számára ez a módszer nem elfogadható. Az értékbecslő tanácstalanul csak vállat vonhat, mert a maradék módszer alkalmazását az orosz vagyonügyi minisztérium ajánlja (Oroszország Vagyonügyi Minisztériumának 2002. 03. 06. 568-r sz. rendelete (a 07-i módosítással). /31/2002)).
Néha az értékelők tévednek az értékelés dátumával, amelyhez az objektum piaci értékét kell meghatározni. A kataszteri érték megállapításának eredményének vitatása esetén az ingatlan forgalmi értékét a kataszteri érték megállapításának időpontjában kell megállapítani (29.18. cikk, 1998.07.29., 135-FZ. sz.). A pontatlanságok elkerülése érdekében kataszteri bizonyítványt kell kérni, amelyen fel kell tüntetni a kataszteri érték megállapításának dátumát.
Moszkvában az a gyakorlat, hogy a Városvagyon Minisztériuma az Állami Ingatlanfelügyelőség törvénye alapján megváltoztatja egy telek engedélyezett használatát. A megrendelés alapján a kataszter módosítása történik, amely az objektum kataszteri értékének megváltozásához vezet. Például, ha egy vállalkozás bérbe adta a helyiségek egy részét egy adminisztratív épületben, és a bérlő kávézót nyitott, nagy valószínűséggel a jutalék az épület rendeltetését adminisztratívra és kereskedelmire változtatja, ami a a telek engedélyezett használata, és ennek eredményeként a kataszteri érték. Az Art. Az 1998. július 29-i 135-FZ szövetségi törvény 24.19. pontja szerint az ingatlan kataszteri értékének meghatározásának időpontja az e cikkben meghatározott esetekben az az időpont, amikor az ingatlanról szóló információkat az állami ingatlankataszterbe bevitték, ami a kataszteri érték meghatározásának szükségességét vonta maga után.
A kataszteri értékelés során a földterületek értékét a terhelések figyelembevétele nélkül határozzák meg, Ezen feltevés alapján meg kell határozni a tárgy piaci értékét is.
A fent leírt hibák elkerülése érdekében az értékelőknek elemezniük kell a gyakorlati példákat, amelyek nyilvánosak, valamint tanulmányozniuk kell a kollégák tapasztalatait.
