Mit jelent a törvény alatt. Mi az a „törvényszerű jelzálog” és „szerződéses jelzálog”? Az alapján, ami felmerül

A jelzálogjog a törvény értelmében ingatlanra zálogjog alapítása abban az esetben, ha az ingatlant hitelből vagy más pénzügyi szervezettől származó célzott kölcsönök segítségével építik fel.

Ez bizonyos számú tényező előfordulásának vagy előfordulásának következménye, amelyeket az Orosz Föderáció szövetségi törvénye rögzít. Ez a pillanat a résztvevők akaratán túl történik, amelyet az adott tulajdontárgyak tulajdonjogának átruházása jellemez.

A jelzálogjog a törvény értelmében maga a jelzálogszerződés hiányában is működni kezd, az alábbi feltételekkel:

1. Ház vásárlás, ház, lakás vagy föld, ha a bank által biztosított pénzeszközök terhére fizetik.
2. Lakásépítés, házak, lakások vagy telek megszerzése, ha banki hitelből fizet.
3. Hitelre történő eladás esetén, bérleti jogviszony bejegyzése, zálogjog vagy tulajdonjog átruházása.

Jelzáloghitel szerződés alapján

Szigorúan meghatározott jogi természetű körülmények között is előfordul. Az indokok kizárólag a jelzálogszerződés pontjai és pozíciói, amelyek a kölcsönszerződésből vagy a kölcsönszerződésből eredő kötelezettségeket biztosítják, és semmi esetre sem válhatnak különálló, önálló adósságkötelezettséggé.

Nem igényel közjegyzői regisztrációt és állami szerveknél történő regisztrációt és nem lehet alapja az ingatlanra igénylő tulajdonosok rotációjának.

Jelzálog

Elméletileg a jelzáloghiteleket az egyik leggyakoribb hitelrendszernek tekintik. Tulajdonságai miatt előnyös. Ebben az esetben a zálogjog végrehajtása következik be, amelyben a tárgy továbbra is az ingatlan tulajdonosának birtokában marad.

Ha a hitelfelvevő egy pillanatra nem fizet, vagy más jogsértést követ el, akkor a hitelező számára nagyon kényelmes, ha jogi területen jár el. Vagyis az adós írásbeli felszólítása után bármikor lefoglalhatja a biztosítékot, és azt árverés útján vagy a kölcsön törlesztésének más, jogszabályban meghatározott módon értékesítheti.

Eddig a jelzáloghitel alapjául szolgáló ingatlan- vagy ingatlanegyüttes a felhasználás tárgya, de amikor szükségessé válik annak visszavonása, értékesítésének jelentős tiltó tényezői vannak.

Ugyanebben az összefüggésben világos különbséget kell tenni a „jelzálog” és a „jelzáloghitelezés” jogi kategóriái között:

• Jelzáloghitel rendszer- a lakásellátás jelzálogszerkezetét alkotó legjelentősebb hányad. Automatikusan fedezetté, megbízható, garantált fizetési formává és a kibocsátott pénzeszközök visszatérítésévé válik.
• Jelzálog – egyben biztosítéki mechanizmus is hanem egészen más jogi alapokon. A tárgyi kezesség az átvevőnél ténylegesen meglevő ingatlan, amelyet a tulajdonos pénz, kölcsön vagy részkölcsön átvétele érdekében biztosít. Ezeket a pénzeszközöket az esetek túlnyomó többségében előirányozzák, amelyeket építési, javítási munkákra, valamint az ügyfél által megjelölt egyéb igényekre fordítanak.

A főkötelezettség nem teljesítésének észlelése esetén a jelzálogjoggal terhelt ingatlan lefoglalását vonja maga után. Ugyanakkor vannak megelőző jogok a letartóztatott zálog visszaváltására. A jelzálog-szerződés megkötésekor egy további, de nagyon hatékony jogi mechanizmust alkalmaznak a pénzügyi kockázatok radikális csökkentésére - egy átfogó jelzálog-biztosítási megállapodást.

A jelzáloghitel keletkezésének okai és szabályozása

A hitelviszonyok létrejöttének, jogi szabályozásának indokait, legfontosabb pontjait törvényileg rögzítették és megállapított jogi álláspontok.

1. Az ingatlanvonzási szerződések álláspontja szerint a felek az alábbiak szerint definiálhatók, ahol egy résztvevőnek hitelezőnek kell lennie a jelzálogjog által biztosított kötelezettségekre. Joga van aukción keresztül pénzügyi tranzakciókat fogadni. Minden eljárást a szövetségi törvény paragrafusai alapján hajtanak végre, és a kezesek is biztosíthatják a hiányzó ingatlant.
2. A megállapított kifizetések kifizetésének elmulasztása esetén a szövetségi jogszabályok előírják a probléma megoldására vonatkozó összes szabályt. A résztvevők által aláírt megállapodásban is rögzítésre kerülnek.
3. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvében pontosan meghatározott jogszabályi mechanizmus a biztosítékokra vonatkozó általános szabályokat tartalmazza. A hazai jogtér minden álláspontját felhasználja.
4. Fontos, hogy a szövetségi törvény és a szabályzat előírja a telkek, cégek és vállalkozások, épületek, építmények, házak, lakások és egyéb ingatlanok mennyiségét és potenciális vonzerejét.

A jelzáloghitel-szerződés jellemzőit egyértelműen és érthetően teljes egészében leírják a hazai jogszabályok.

Jelzáloggal terhelhető ingatlan

pontja szerint. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 130. §-a alapján csak olyan ingatlanok vagy ingatlanegyüttesek vonhatók be vagyoni zálogba, amelyeket az állami törvények által meghatározott jogi területen regisztráltak.

Ebbe beletartozik:

• Rendelkezésre álló telek vagy földkiosztás amely nem szerepel az Art. 63 FZ.
• Komplexum, cég vagy vállalkozás, épület, építmény és egyéb ingatlan, amelyet termelésben, pénzügyi tevékenységben, vállalkozásban használnak.
• Lakhatás - komplett nyaralók, házak, lakások, részvények, több különálló szoba vagy egy, de elszigetelt.
• Nyári nyaralók és nagykertes miniházak, garázsok és hasonló épületek fogyasztói, művészi, tervezési vagy háztartási célokra.
• Törvény által elkülönült bíróságok nyilvántartása, belső igényekre.

A hitelfelvevő fizetőképességének felmérése

A jelzáloghitel biztosításának és végső megtérülésének garantálásának legfontosabb szempontja az ügyfél fizetőképessége, vagyis az adósságkötelezettségek maradéktalan és határidőre történő visszafizetésének képessége. A hitelképesség szintje kiváló előrejelző mutatója az ügyfél fizetőképességének a belátható jövőben.

Kiszámítása a pénzügyi tartalom mutatóinak kapcsolata alapján történik. A vezető amerikai pénzemberek gyakorlati ajánlásai szerint a hazai közgazdászok az öt „si” rendszert használták.

1. Jellemző - a hitelfelvevő hírneve - karakter.
2. A pénzügyi kitöltés szintje - kapacitás.
3. Saját állóeszköz-befektetés megléte – főváros.
4. Az anyagi jövedelem elegendősége - járulékos.
5. Az adott pillanatban fennálló általános gazdasági feltételek – körülmények. Ez magában foglalja a makrogazdasági elemeket és a hazai gazdasági tartalékokat.

A jelzáloghitel jellemzői

A jelzáloghitelnek a jelzálogprogram egyik legfontosabb elemeként számos pozitív oldala van, amelyeket nem mindenki ismer, aki ilyen módon szeretne lakást vásárolni.

A bankintézetek a mai napig a jelzáloghitel-mechanizmus két alapvető modelljét használják - amerikai és európai. A finanszírozás vonzásának módja különbözteti meg őket:

• Ma a kényelmes és megbízható amerikai módszertant széles körben alkalmazzák a lakásvásárlással és -eladással kapcsolatos műveletek hazai piacán. Az állami költségvetési támogatás vonzásával tűnik ki, és a leghűségesebb az ügyfélhez.
• Az európai modell tendenciái abban rejlenek, hogy a különböző jelzálog-projektek és -programok fő befektetőjének számító takarékpénztári alapelvek szerint működnek.

adókedvezmények

A jelzáloghitelezés minden szempontból nagyon jövedelmező mechanizmus. Először is, a hitelezési szerződéses dokumentumok elkészítésekor a lakás egyidejűleg a hitelfelvevő tulajdonába kerül.

Dmitrij Balandin

Tízből nyolc ember, akit ismerek, úgy gondolja, hogy a jelzáloghitel ingatlanvásárlási kölcsön. Ez egy nagyon gyakori tévhit, amely a megrögzött asszociatív sorozatú jelzáloghitel - bank - hitelhez kapcsolódik. Valójában nagyon gyakran foglalkozunk jelzálog és jelzáloghitel fogalmak helyettesítése arról nem is beszélve törvényes jelzálog bank nélkül is felmerülhet, csak egy lakás adásvételi szerződést kell megfelelően elkészíteni. Ebben a cikkben meg fogjuk érteni, mi is az a jelzáloghitel.

Egy kis jelzálogtörténet

Samo jelzálog fogalma az ókori Görögország óta tart. Abban az időben, ha az adós nem fizette vissza időben az adósságát, rabszolgaságba esett. Az emberi lelkek azonban gyakran olcsók voltak, és nem tudták fedezni az adósságot. Másik dolog a föld és ingatlan, ami drágább biztosítékként szolgálhat az adósságtörlesztéshez. jelzálog oszlopnak vagy kőnek is nevezett, amelyet az adósnak kellett feltennie a telkére, miután pénzt kapott a telek és minden rajta lévő biztosíték után. Erre az oszlopra vagy kőre vésték az adós nevét, a hitelező nevét, a tartozás összegét és futamidejét. Ha az adós nem fizetett időben a hitelezőnek, jelzáloggal terhelt vagyona a hitelezőre szállt át.

Elvileg alig változott az évek során, és a jelzáloghitel lényege változatlan maradt. A jelzálogjog egy ingatlan záloga (a terhelés egyik fajtája), amely a kötelezettségek biztosításának módja. Ha megpróbálod egyszerűbb szavakkal elmagyarázni a jelzáloghitel lényegét, akkor a következő szituáció jut eszedbe: mondjuk bejöttél egy étterembe, evett hasból, de nem volt elég pénz a számlazáráshoz. Aztán otthagytad a mobiltelefonodat fedezetül, és hazamentél pénzért. A telefon a tiéd, de a házi zálogban van, és ha nem hozod a pénzt, elbúcsúzol a telefonodtól.

A jelzálog ugyanaz a zálog, csak az ingatlan a biztosíték tárgya. Az ingatlannal kapcsolatos cselekmények állami nyilvántartásba vételhez kötöttek, ez alól a zálogjog letétele vagy visszavonása sem kivétel. A zálogjog rendelkezésre állását az objektumhoz való jog állami bejegyzéséről szóló tanúsítvány megtekintésével ellenőrizheti. Ha a „teher” sorban ott van a „jelzálog” szó, akkor így van. Ha nincs hozzáférés a tanúsítványhoz, megrendelheti az Egységes Állami Jogok Nyilvántartásának (USRR kivonat) kivonatát az objektum helyén található regisztrációs kamrában. Ha jelzálog formájában van teher, ez a nyilatkozatban is megjelenik. Most nézzük meg, hogy milyen esetekben lehet jelzáloghitel-szerű terhelés. Vannak szerződésen alapuló jelzálogkölcsönök és törvényes jelzálogkölcsönök.

Jelzálogjog alapján és szerződés alapján

Jelzálogjog alapján három esetben fordul elő: átvételkor jelzáloghitel, hitelre eladás,és a végén bérleti szerződések.

1. Kézhezvételét követően jelzálog hitel a lakás az adásvételi szerződés állami nyilvántartásba vételétől a jelzálogjog egyidejű bejegyzésével és a hitelfelvevő hitelszerződés szerinti végső elszámolásáig a hitelező banknak van zálogjoggal.
2. Hitelre eladó akkor tekintendő, ha a szerződésben az szerepel, hogy a vevő az ügylet után fizeti a szerződést. Ezt a helyzetet az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 488. cikkének 5. szakasza szabályozza: Ha az adásvételi szerződés másként nem rendelkezik, attól a pillanattól kezdve, hogy az árut átadják a vevőnek, és az áru ellenértékének kifizetéséig, a hitelre eladott árut az eladónak elzálogosítottnak kell tekinteni annak érdekében, hogy a vevő teljesítse kötelezettségét. fizetni az árut. Más szóval, próbálja meg feltüntetni a szerződésben, hogy a vevő az adásvételi szerződés állami bejegyzését követő három napon belül kifizeti a lakást, és a kiállított igazolásban a „terhelés” sorban feltétlenül látni fogja a „erőszakos jelzálogkölcsönt”. a jogról." Ha ezt meg kell adni, de a terhelés értelmetlen, akkor a szerződésben szerepelnie kell a következő mondatnak: A felek megállapodtak abban, hogy az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 488. cikkének (5) bekezdése értelmében a jelzálogjog alapján nem keletkezik jelzálog.
3. Megegyezés esetén járadékok (eltartottnál életben tartás) törvény alapján van jelzáloghitel is. Az ilyen teher a bérlő halála után megszűnik. A tulajdonosok egyébként nagyon gyakran elfelejtik ezt megtenni. Fontos megjegyezni, hogy az ilyen teher a következő tranzakció állami bejegyzésével egyidejűleg eltávolítható.

Jelzáloghitel szerződés alapján a szerzõdõ felek között létrejött megállapodás alapján keletkezik. Egy ilyen megállapodás értelmében a hitelezőt (zálogkötelezettet) elsőbbségi joga van az adóssal (zálogkötelezettel) szembeni pénzköveteléseinek kielégítésére. A szerződésen alapuló jelzálogkölcsön legszembetűnőbb példája az Jelzáloghitel már birtokolt ingatlan fedezete mellett, amelyben a hitelfelvevő nagy összeget (általában legfeljebb a lakás forgalmi értékének 60%-át) kaphat személyes célokra, biztosítva a banknak egy lakást a hitel visszafizetésének biztosítékaként.

Összegzés: a jelzálogjog egy ingatlan zálogjogosultsága szerződéses kötelezettségek biztosítására. Van szerződés alapján jelzálog és törvény alapján (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 488. cikke, bérleti díj). A jelzáloghitel ingatlanfedezetű kölcsön.

A jelzáloghitel kézhezvételekor a lakás az adásvételi szerződés állami nyilvántartásba vételétől a jelzálogjog egyidejű bejegyzésével és a hitelfelvevő hitelszerződés szerinti végső elszámolásáig a hitelező banknak zálogba kerül.

A törvényi és a szerződéses jelzálogkölcsön között meglehetősen jelentősek a különbségek. Ezeknek a formátumoknak megvannak a maguk sajátosságai, és különféle körülmények között használatosak. Ugyanakkor nem szabad azt gondolni, hogy a szerződés alapján felvett jelzálog nem jogszerű. Éppen ellenkezőleg, nem is mond ellent a szabályozási keretnek, egyszerűen nagyon nehéz jelzálognak nevezni egy ilyen kölcsönt.

A jelzálogkölcsönről szóló 102-FZ szövetségi törvény konkrét meghatározást ad az ilyen típusú kölcsönökről. Valójában minden jelzáloghitelnek van egy fontos tulajdonsága: a pénzt kölcsönként adják az ügyfélnek, cserébe pedig biztosítékot nyújt a banknak fedezet formájában.

Az orosz pénzintézetekre a jelzáloghitelek a legjellemzőbbek, amelyekben az ügyfél ingatlant vásárol az elkülönített pénzeszközökből. Vagyis ebben az esetben célhitelről beszélünk. A bank nemcsak az ingatlan formájára, hanem közvetlenül annak jellemzőire is támaszt követelményeket.

A "jogos" jelzáloghitel lehetővé teszi a hitelfelvevők számára, hogy lakást vásároljanak az elsődleges vagy másodlagos piacon, egy épülő házban, beleértve a telket, egy házat, egy szobát vagy egy lakás részesedését. Egyes bankok célzott hiteleket kínálnak garázsvásárláshoz. A vállalkozások képviselői számára speciális ingatlantípusokat biztosítanak (kereskedelmi ingatlanok, például termelő- vagy raktárhelyiségek).

A bankok számára a jelzáloghitelek jogilag jövedelmezőbbek és biztonságosabbak, mivel csökkentik a pénzvesztés kockázatát a fedezett ingatlan megszerzésével. Az ügyfél a tartozás maradéktalan törlesztéséig és a teher megszüntetéséig az ingatlan-nyilvántartás ellenére sem rendelkezhet vele.

A törvényes jelzáloghitel a következő feltételekkel jön létre:

• a bérleti szerződés aláírásakor (az ingatlan egy másik személy tulajdonába kerül, aki vállalja az eltartott gondozásának kötelezettségét, ezt a rendszert gyakran alkalmazzák az idősek eltartására a rokonok vagy a magán ápolási otthonok);
• kész vagy építés alatt álló ingatlanok célzott vásárlása bank által kibocsátott pénzzel;
• ingatlan eladás hitelre vagy részletre.

A törvény értelmében a jelzáloghitel nem csak a banki hitelekre jellemző. Hasonló jogviszonyok alakulhatnak ki magánszemélyek és jogi személyek között is. Például egy családnak van egy kis pénze lakásvásárlásra. A vevő vállalja, hogy a fennmaradó összegre részletfizetést biztosít. Az adásvételi szerződés aláírásakor részletfizetési feltételek vannak előírva. Ebben az esetben is van helye a törvény erejénél fogva jelzálognak.

Ha a jelzáloghitelt bankon keresztül bocsátják ki, akkor a műveletek sorrendje körülbelül a következő:

1. az ügyfél a jelzáloghitel előzetes jóváhagyását kéri a banktól;
2. egy személy megfelelő ingatlant keres;
3. az ingatlan értékbecslést követően a bank végleges döntést hoz a jelzálogjogról, a felek kölcsönszerződést kötnek;
4. adásvételi ügyletet kötnek;
5. az eladó megkapja a neki járó pénzeszközöket a banktól.

Az a tény, hogy a pénzt a bankból utalják át, azt jelzi, hogy kölcsönből vásárolnak lakást. Ami csak megerősíti, hogy ingatlant kell fedezetként használni. A jövőben, ha a hitelfelvevő hirtelen nem tudja vagy nem akarja teljesíteni kötelezettségeit, a banknak joga van az ingatlant elkobozni, eladni és pénzt felvenni az adósság törlesztésére.

A törvény értelmében a jelzálogkötés fontos jellemzője a jelzálogjog kötelező megléte.

Ez a fajta jelzáloghitel nagyon ritka az orosz bankokban. Feltételezi, hogy a kölcsönadó és a hitelfelvevő közötti szerződés minden feltételét egyedileg írják elő. Valójában az ilyen jelzáloghitelnek több a közös vonása a normál kölcsönnel, mint a legális jelzáloggal. A következő formátumokkal rendelkezik:

1. a bank pénzt bocsát ki, amelyért az ügyfél ingatlant vásárol, miközben a kölcsön nem célzott és nem jár fedezet nyújtásával;
2. zálogjog formájában az ügyfél nem megszerzett, de már a tulajdonában lévő ingatlant ad át;
3. zálogjogot a tulajdonjog bejegyzése után bocsátanak ki.

Kevés bank hajlandó ilyen típusú jelzáloghitelt nyújtani, mivel ez jelentősen növeli a felvett források vissza nem fizetésének kockázatát. Még az utóbbi lehetőségnek is megvannak a maga hátrányai a hitelező számára. Ebben az esetben az ügyfélnek van ideje, hogy regisztrálja magának az ingatlant. Csak ezt követően kötik a zálogszerződést. Hivatalos szempontból azonban az ingatlanoknak nincs teher. És ha az ügyfél megtagadja a kiadást, akkor a bank még bírósági úton sem szerezheti meg a ház tulajdonjogát, amíg a szerződést teljes mértékben vissza nem fizetik.

Mi a különbség?

A törvény és a szerződés alapján fennálló jelzáloghitelnek sok különbsége van. Nemcsak a bank kockázatait érintik, hanem más fontos jellemzőket is:

A törvény értelmében a jelzálog kifizetődőbb a bank számára. Pénzügyi szempontból a hitelfelvevőnek is jobb: nem kell állami illetékre költenie, és az ilyen kölcsönök hitelezési feltételei is jövedelmezőbbek. A szerződésen alapuló jelzálog több jogot és szabadságot biztosít a megszerzett ingatlannal kapcsolatban, de a fedezet hiánya megköveteli, hogy az ügyfél igazolja pénzügyi fizetőképességét és megbízhatóságát.

A szerződéses és a törvényi jelzálog különböző okokból keletkezik. De lényegében ez ugyanaz - egy kölcsön olyan fedezettel, amely biztosítja a hitelfelvevőtől a hitelező felé történő kifizetéseket. E kötelezettség célja ingatlan vásárlás a bank által biztosított pénzeszközökért.

Különféle jelzáloghitelek

A lakásvásárlás ma nem olyan egyszerű, különösen a nagyvárosok lakói számára. Az egész az ingatlanköltségről szól, ami a legtöbb polgár számára egyszerűen elviselhetetlen. Ezért sok hitelintézet kész vagyonátruházáshoz kötött pénzeszközt biztosítani ügyfeleinek, ha a hitelfelvevő nem teljesíti a feltételeket. Vagyis minden egyszerű - ha nem tud fizetni, akkor előleget kell fizetnie. Tudnia kell azt is, hogy a jelzáloghitel szerződés vagy törvény alapján is keletkezhet.

Szerződéses jelzálogjog mindig a felek által kötött okirat alapján keletkezik. Ez az úgynevezett jelzálogszerződés, amely jelzi a hitelfelvevő bankkal szembeni kötelezettségeit. Az ilyen típusú hitel megjelenésének okai is:

1. Iratgyűjtés az ingatlan zálogjogosult átruházásához.
2. Jelzálogalapból megszerzett ingatlanok nyilvántartása.

Más szóval, a szerződésen alapuló jelzáloghitel akkor keletkezik, amikor a hitelfelvevő biztosítékra lakást köt. A bankok számára ez nagy kockázatot jelent. Amíg a felek be nem írják a szerződést, a hitelező nem érvényesítheti a jelzálogjoggal terhelt ingatlanra vonatkozó jogokat. Ezért ebben a szakaszban az ügyfélnek kezességet kell vállalnia. Ezenkívül a bankok gyakran emelik a kamatot, amíg a biztosítékot ki nem bocsátják.

Fontos: a jelzálogszerződés bejegyzési eljárása a felek kérelme alapján történik. Ha a megállapodást közjegyző hitelesíti, kérelmet nyújthat be állami bejegyzésre (FZ No. 102).

Ha a megállapodással minden világos, akkor kevesen tudják, mi az a törvényi jelzáloghitel. Ez akkor fordul elő, amikor a megszerzett lakás zálogba kerül a banktól, de a megállapodásnak itt nincs szerepe.

Olvassa el is Lakásvásárlás és jelzálogszerződés aláírása előleg nélkül

A törvény értelmében a jelzálogjogot az adásvételi szerződés állami nyilvántartásba vételekor kell bejegyezni. A hitelre vásárolt lakások tulajdonjogáról szóló dokumentum pedig olyan információt tartalmaz, hogy van egy bizonyos teher. Ez a terhelés nem teszi lehetővé például, hogy ezt az ingatlant a jelzálogjogosult engedélye nélkül eladják, hozzátartozókat regisztráljanak stb.

Ezenkívül az indokok a következők:

1. Hitelre eladó. Ha egy tárgyat hitelre adnak el, akkor azt automatikusan jelzálog terheli, hacsak másként nem rendelkezik. A törvény ezen előírása vonatkozik a részletre történő vásárlásra is.
2. Bérlés. A bérleti díj címzettje a megállapodás tárgyát képező ingatlan zálogjogával rendelkezik.

Különbségek

A megkötött szerződésen alapuló jelzálogkölcsönt és a törvényes jelzálogot a következő feltételek különböztetik meg:

1. A jelzálogjog a törvény erejénél fogva automatikusan keletkezik az adásvételi szerződés bejegyzésekor, míg a második típusú kölcsönhöz szerződéskötés szükséges.
2. Az első esetben csak a megszerzett ingatlan szolgál fedezetként. Másodszor, a hitelfelvevő bármely ingatlana fedezetként szolgálhat.
3. A jelzálogjog bejegyzése után állami illetéket nem számítanak fel, de a szerződésen alapuló jelzálogjog adóköteles.

Fontos tudni

Az ingatlan jelzálogosításánál a következő követelményeket kell figyelembe venni:

1. Oszthatatlan vagyontárgy, amely a megosztás során célját veszítheti, zálogba nem adható.
2. Ha a bank segítségével történő ingatlanvásárláshoz harmadik féltől engedélyt kell kérni, akkor enélkül a bank nem köt megfelelő megállapodást.
3. A kölcsönvevő köteles gondoskodni a zálogtárgyról és gondoskodni annak biztonságáról.
4. Ha a zálogtárgy elvesztésének, megrongálódásának lehetősége fennáll, a kölcsönvevő köteles erről a zálogjogosultat tájékoztatni.
5. A Bank jogosult a hitelező által zálogba helyezett ingatlan állapotát ellenőrizni.
6. A zálogjognak minősülő ingatlan elidegenítése csak a bank hozzájárulásával lehetséges.
7. A zálogjogot megszerző személy a zálogjogot és kötelezettséget megilleti.
8. A kölcsön lezárása után a terhet el kell távolítani az ingatlanról.

Jelzálog(latin hypotheca - zálog, görög hypoteke) - ez a zálogfajta, amelyben az ingatlant elzálogosítják, de ugyanakkor az adós tulajdonában marad. Ha az adós nem teljesíti kötelezettségeit, a hitelezőnek joga van kielégíteni az ingatlan eladásával.

Különbséget kell tenni a jelzálog és az ingatlanfedezetű bank által kiadott hitel fogalma között. A jelzáloghitel a jelzáloghitel rendszer egyik eleme. Az ingatlanvásárlásra felvett kölcsön átvételekor magát a megvásárolt ingatlant jelzáloggal (zálogjoggal) terhelik a bank felé a hitel visszafizetésének biztosítékaként.

A jelzáloghitelek kiválasztására, lebonyolítására és fogadására vonatkozó szolgáltatásokat hívják jelzálog közvetítés. A jelzáloghitel-közvetítést erre a tevékenységre kiképzett szakember végzi - jelzálog bróker.

A jelzálog egyben a tulajdonos már meglévő ingatlanának záloga is hitel vagy kölcsön megszerzése érdekében, amelyet a kölcsönfelvevő-zálogkötelezett belátása szerint javításra, építkezésre vagy egyéb szükségletekre fordít.

A főkötelezettség nem teljesítése esetén a végrehajtás csak a zálogjoggal terhelt ingatlanon történik, és a zálogjogosultnak elsőbbségi joga van követeléseinek kielégítésére az adós többi hitelezőjével szemben.

A jelzáloghitel keletkezésének okai és szabályozása

A jelenlegi jogszabályok kétféle okot írnak elő a jelzáloghitel fennállására:

1. törvény erejénél fogva;
2. szerződés értelmében.

Jelzálogjog alapján

Jelzálogjog alapján (törvényes jelzálog) olyan jelzálogjog, amely a felek jelzálogjog keletkezésére vonatkozó akaratától függetlenül a törvényben meghatározott tények bekövetkezésekor, az ingatlan tulajdonjogának egyik személyről a másikra történő átruházásakor, pontosabban az ingatlan megszerzésekor keletkezik. ezt a jogot egy új tulajdonos, de a kötelező bekövetkezési törvényi tényállás mellett.

A törvény erejénél fogva jelzáloghitel az alábbi öt fő és gyakori esetben keletkezik:

1. Lakóépületek, lakások, telkek beszerzése bank vagy más hitelintézet hitelalapjai vagy célhitel pénzeszközei felhasználásával.
2. Lakóépületek, épületek, építmények vagy lakások építése banki vagy más hitelintézeti hitelforrások vagy célhitelből származó források felhasználásával.
3. Hitelre eladó.
4. Bérlés.
5. Tulajdonjog záloga.

Jelzáloghitel szerződés alapján

Jelzáloghitel szerződés alapján (szerződéses jelzálog) jelzálogjog, amely jelzálogszerződés alapján keletkezik (ingatlan jelzálogjog).

A jelzálogszerződés nem önálló kötelezettség, hanem kölcsönszerződésből, kölcsönszerződésből vagy egyéb kötelezettségből eredő kötelezettség biztosításából áll.

A törvény szerinti jelzálog csak abban különbözik a megállapodás alapján keletkezett jelzálogtól, hogy az előbbi közvetlen törvényi megjelölés alapján keletkezik, és a felek kérelme nélkül is automatikusan bejegyzésre kerül egy másik megállapodással együtt, és megállapodás alapján a jelzálogjogot a felek külön kérelmére nyilvántartásba kell venni. Mivel a törvény szerint a jelzálogjog lakásvásárlási célhitellel keletkezik, az ilyen jelzálogjog bejegyzésekor az ingatlan tulajdonosa megváltozik, pontosabban az ilyen jelzálogjog a hitelfelvevő ingatlanszerzésével egyidejűleg keletkezik.

Jelzáloggal terhelhető ingatlan

A jelzáloggal terhelhető ingatlant a jelzálogjogról szóló törvény 5. cikke határozza meg - az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 130. cikkében meghatározott ingatlanok, amelyekhez fűződő jogokat az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételére megállapított módon tartják nyilván. birtok és a vele való tranzakciók.

Ezek a következők:

1. telkek, kivéve a Jelzálogtörvény 63. cikkében meghatározott telkeket;
2. vállalkozások, valamint az üzleti tevékenységhez használt épületek, építmények és egyéb ingatlanok;
3. lakóépületek, lakások és lakóépületek és lakások részei, amelyek egy vagy több elkülönített helyiségből állnak;
4. dachák, kertes házak, garázsok és egyéb fogyasztói épületek;
5. légi és tengeri hajók, belvízi hajózási hajók és űrobjektumok.

A hitelfelvevő fizetőképességének felmérése

A hitelfelvevő fizetőképességének felmérése (jegyzés) az Ügyfél kibocsátott jelzáloghitel szolgáltatási képességének felmérése, vagyis annak a hitelösszegnek a kiszámítása, amelyet a hitelfelvevő képes lesz törleszteni, figyelembe véve magának a hitelfelvevőnek a sajátosságait (foglalkoztatás típusa, havi jövedelme, ill. megerősítésének lehetősége, hitelfelvevőtársak vagy kezesek jelenléte, családösszetétel, kiskorú eltartottak jelenléte stb.). Az ügyfél a jegyzési eljáráson kétszer megy keresztül: a jelzáloghitel-brókerrel való kapcsolatfelvételkor (ezt a brókercég biztosítója végzi) a szolgáltatási szerződés megkötése előtt, valamint a banknál is (a bank hitelelemzői által) jelzáloghitel-igénylés mérlegelésekor.

A jegyzési eljárás rövid leírása a bankban. Az együtthatók számítása:

Ezeket a mutatókat a bankok a Szövetségi Jelzáloghitelezési Hivatallal közösen dolgozták ki az Egyesült Államok és az európai országok tapasztalatai alapján. Ez a mutatókészlet tükrözi a hitelfelvevő fizetőképességének teljes képét, és lehetővé teszi a jelzáloghitel jóváhagyására és kiadására vonatkozó eljárás egységesítését is. Minden banki programban ezeket az együtthatókat előzetesen jóváhagyják, de bizonyos esetekben módosíthatók, például a bevétel megerősítésének módja szerint. A C / C, O / D és P / D az Orosz Föderáció tárgyától, az átlagos fizetés nagyságától és egy adott bank preferenciáitól függően változhat.

Az együtthatók szerinti számítás elvégzése után általában a minimális összeget választják ki, amely a kölcsön összege lesz. A bevétel és a visszaigazolás módja az egyik fő tényező, amely befolyásolja a hitel összegét. A legtöbb bank tisztában van azzal, hogy a leendő hitelfelvevők nem minden jövedelme jelenik meg a munkáltató könyvelésében, ezért különféle módszereket dolgoznak ki a jövedelem megerősítésére, például: szabad formájú jövedelemigazolást.

A jelzáloghitel jellemzői

A kölcsönt hosszú időre (akár 50 évre) adják ki. A jelzáloghitel kamata alacsonyabb, mint más típusú hiteleké. A jelzáloghitel-felvevőnek rendelkeznie kell az úgynevezett "előleggel" - a jelzáloghitel figyelembevétele nélkül megszerzett ingatlan költségének egy részével (bár ez a feltétel bizonyos bankoknál nem szükséges). Az előleg nagysága általában befolyásolja a hitel kamatát, és a jelzálog-ingatlan értékének 0%-a és 70%-a között mozog. A bank számos speciális követelményt támaszt a jelzáloghitel-felvevővel szemben: jövedelemigazolás, folyamatos munkatapasztalat stb. A jelzáloghitelezésben kötelezően részt vesznek a biztosítók és értékbecslő társaságok, amelyek biztosítják a bank számára a tranzakció biztosítékát. A jelzáloghitel visszafizetését általában egyenlő törlesztéssel - járadékkal - végzik. Az ilyen tartós járadék összegét (A) a képlet számítja ki.