A lakásban lévő részesedés eladása számos tevékenységgel jár, amelyeket a tulajdonosnak kell elvégeznie, aki ezt az eljárást kívánja végrehajtani. 2016. június 2-án hatályba lépett az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusainak módosításáról szóló 172. sz. szövetségi törvény. Ez a törvény módosította a jelenlegi FZ-122 "Az ingatlanjogok és az azzal kapcsolatos ügyletek állami bejegyzéséről". 2020 januárjában azonban lejár. A cikkben megvizsgáljuk, hogyan változnak a megosztott tulajdonú ingatlanokkal való műveletek.
Azok számára, akik kíváncsiak voltak az ingatlanszerzésre, szintén fontosak lesznek a től származó információk.
A lakásrész eladásának eljárása ma összetett ingatlanügyletnek minősül. A fő feltétel a lakás privatizációja. Egy privatizált lakásnak több tulajdonosa lehet, és nem mindig lesznek egymás rokonai. Az eljárás lebonyolításának akadálya lehet, ha a szomszédok egyet nem értenek azzal, hogy kívülállót regisztráljanak a lakásba, vagy az egyik bérlő vásárlására vonatkozó elővásárlási jogról szóló nyilatkozat. Az utolsó pont figyelmen kívül hagyása esetén a részvénytulajdonos jogait sértve bíróságon keresztül védheti érdekeit.
A törvényi változások megtiltották a közös tulajdonban lévő ingatlanokkal közjegyző közreműködése nélkül történő tranzakciókat. Most megfelelő közjegyzői hitelesítés nélkül a Rosreestr nem regisztrál ügyletet egy lakásrész eladására.
A ház közös tulajdonáról szóló törvény arra kötelezi az ingatlantulajdonosokat, hogy közjegyző útján kössenek vele különféle ügyleteket. A jegyző feladata, hogy a lakásrész értékesítési eljárása során jogi szempontból megbizonyosodjon arról, hogy senki érdekei ne sérüljenek, ideértve a csalás megakadályozását is.
Szintén az új törvény értelmében szigorították az intézkedéseket a kiskorú tulajdonos lakásügyletekre vonatkozóan. Mint az első esetben, közjegyzői hitelesítés szükséges. Ez segít megvédeni a kiskorú gyermekek érdekeit, és megvédi őket a gátlástalan gyámoktól és rokonoktól.
A megosztott tulajdonról szóló szövetségi törvény a következőket írja elő lakásrész értékesítésének eljárási rendje:
Valamennyi lakástulajdonos írásbeli elutasítása esetén a lakásrész eladója a megjelölt határidőnél korábban is végrehajthatja az ügyletet. Azokkal, akik részesedést kívánnak vásárolni a lakásban, adásvételi szerződés készül, amelyet szükségszerűen közjegyző hitelesít.
Minden tranzakció megköveteli a szükséges dokumentáció összegyűjtését és elkészítését. A közjegyzőn keresztül történő adásvételhez a következőkre lesz szüksége:
A tranzakciós szerződés megkötéséhez a következő adatokat kell megadnia - teljes név, személyi igazolvány adatai, minden érintett fél regisztrációs címe. Az alábbiakban ismertetjük a megállapodás tárgyát - a részvények számát és a lakás egyéb jeleit, valamint a megállapodás költségét.
Ha a közjegyző elismeri az ügylet jogszerűségét, akkor minden dokumentumot hitelesítenek és aláírják a szerződést. Ezután a dokumentációt átirányítják az állami regisztrációhoz a Rosreestr-ben. A törvény szerint a korábban megjelölt 18 nap helyett 3 napon belül megtörténik.
A fenti ügylet igazolásáért közjegyzői díjat kell fizetni - a lakásrész értékének 0,5%-a. Ezt a tarifát egyszer kell fizetni, és az összeg nem lehet kevesebb 300 rubelnél és nem haladhatja meg a 20 000 rubelt. Ezenkívül 2000 rubel állami illetéket kell fizetnie az állami regisztrációért.
Az adótörvény értelmében a tulajdonost ezen tranzakció összegének 13%-a is terheli. Ennek oka lehet az ingatlan 3 évnél rövidebb ideig tartó birtoklása, majd a vásárlást meghaladó összegű értékesítése. A lakásrészét értékesítő tulajdonos az ügyletből bevételhez jut, amely személyi jövedelemadó-köteles. A jogszabályok lehetővé teszik az adó összegének csökkentését - a legfeljebb 1 millió rubel összegű tranzakciót nem kell megadóztatni, de ha az összeg meghaladja a megállapított összeget, akkor a számítást egy millióval csökkentve kell elvégezni.
Nézzünk egy példát:
Tegyük fel, hogy egy lakás részesedésének költsége 1,5 millió rubel, akkor az adózás a következő képlet szerint történik:
(1,5 - 1,0) x 0,13 \u003d 65 000 rubel
Az adólevonás mértéke nem haladhatja meg a 260 000 rubelt.
Tehát azzal a helyzettel kell szembenéznie, hogy elad egy lakásrészesedést. Ma elmondjuk, hogyan lehet a legjobban megbirkózni ezzel a feladattal, megfelelően elkészíteni a dokumentumokat, és nem kell túlfizetni az adókat, ami a gyakorlatban egy lakás megosztott tulajdonjogát jelenti: a cikk elolvasása után nem lesz nehéz eladni egy lakást. neked.
A lakás közös tulajdonának kialakulásának okai lehetnek:
Érdemes tudni, hogy a közös tulajdonban lévő standard lakás fizikailag semmilyen módon nincs megosztva. A lakóhelyiségek felosztásához, amint azt a jogászok mondják, „természetben” szükséges, hogy az ilyen helyiségek külön bejárattal rendelkezzenek, külön csatlakozzanak a központi hálózatokhoz (gáz, víz, villany). Mindezt csak „földlakásokban” lehet megvalósítani, amikor egy egyedi lakásépítésű házat az örökösök több reálrészre osztanak. Más esetekben úgynevezett „ideális részvények” keletkeznek.
Meg kell érteni, hogy az ideális részesedés nem a lakás része, hanem a jogban való részesedés. A tulajdon meg van osztva, nem maga a lakás. Ehhez a részesedéshez a valóságban nem lehet hozzányúlni. Az egyik tulajdonos nem a lakás tulajdonosa - az ő tulajdonában van egy részesedés, amely az ingatlanjogok egyik fajtája, de nem maga az ingatlan.
Vagyis a lakás minden tulajdonosának joga van birtokolni és használni anélkül, hogy megsértené a többi tulajdonos jogait. Időnként e jog gyakorlati gyakorlásához meg kell határozni a lakáshasználati rendet: például ki kell osztani egy szobát személyes szükségletek kielégítésére egy háromszobás lakásban mind a két tulajdonosnak, és ütemtervet kell készíteni a konyha és a nappali használata.
Egy ilyen ütemezés nem jelenti azt, hogy egy tulajdonos birtokol egy szobát. A lakás továbbra is közös. Ez látható lesz a közüzemi számlák példáján. Ha a bíróság meghatározva a tulajdonosokat (abból indulunk ki, hogy mindegyiknek ½ részesedése van a lakáshoz való jogban) a lakáshasználat módját, egy 10 négyzetméteres szobát adott hálószobának. m, a másik pedig 18 négyzetméter. m, továbbra is egyenlő arányban fizetik az állampolgárok közüzemi számláit és ingatlanadóját. Mindenki fizeti a ½ részesedését.
A fő nehézségek akkor kezdődnek, amikor szükségessé válik egy lakásrész vagy a teljes közös tulajdonú lakás eladása.
Ha egy lakás tulajdonosai közül csak az egyik adja el a tulajdonrészét, az természetesen nem befolyásolja az eladás gyorsaságát és a részvény árát. Kevesen akarnak lakást megosztani idegenekkel.
Azonban nem ez az egyetlen nehézség a közös tulajdonban lévő részesedés eladásában. A tény az, hogy az üzletrész eladójának tulajdonostársait megilleti az elővásárlási jog.
Ez a következő módon működik. Részvény eladásakor a fő adásvételi feltételek megjelölésével fel kell ajánlani a lakás többi tulajdonosának. Ha beleegyeznek, akkor a részesedést eladják nekik. Ha a tulajdonostársak megtagadják, vagy a bejelentéstől számított 1 hónapon belül nem vásárolják meg a javasolt részesedést, akkor azt idegeneknek értékesítheti. De csak ugyanolyan feltételekkel, ugyanazon az áron, amit a tulajdonostársaknak kínáltak.
Ha ezt az eljárást megsértik, akkor más tulajdonosok bíróságon keresztül követelhetik az adásvételi szerződés szerinti jogok magukra történő átruházását. Ilyen igényt attól a pillanattól számított 3 hónapon belül lehet előterjeszteni, amikor a tulajdonostárs az elővásárlási joga megsértéséről értesült.
Az ilyen problémák elkerülése érdekében gondosan össze kell készítenie a dokumentumokat: küldjön írásban részvényvásárlási ajánlatot a társtulajdonosoknak, és gondoskodjon az átvételről szóló visszaigazolás megszervezésében. Tehát kézről kézre átadhatja a lakásrész eladásáról szóló hirdetményt, és megkérheti a tulajdonostársat, hogy írja alá a hirdetmény másodpéldányát a kézbesítés dátumának kötelező feltüntetésével. Vagy küldje el ajánlott vagy értékű postai küldeményként átvételi elismervénnyel. Ön tehát bebiztosítja magát a tulajdonostársak tisztességtelen cselekedetei ellen, akik először figyelmen kívül hagyják a részvényvásárlási ajánlatot, majd kijelentik, hogy nem értesítették őket.
Hasonló elővásárlási jogot kell betartani, ha csereszerződésről van szó.
A többi tulajdonossal való tárgyalás nem mindig lehetséges. Az ügyvédek javaslatokat tehetnek a vásárlási elővásárlási jog „megkerülésére”. Nem hisszük, hogy ezek a módszerek rendkívül rosszak, de ezekhez folyamodva érdemes tisztában lenni azzal, hogy bizonyos kockázattal járnak. Ha a vevő rosszhiszemű, az eladó, aki képzeletbeli vagy színlelt tranzakcióval megkerülte az elővásárlási jogot, azt kockáztatja, hogy nem kapja meg a szerződés szerinti fizetést.
Részesedés adományozásánál a tulajdonostársak elővásárlási joga nem érvényesül. Nincs joguk abbahagyni az adományozást. Azonban a következő kockázatok merülnek fel.
Vevő számára: az ügylet képzeletbeli, adásvétel mögé bújva érvénytelenné nyilvánítható, és ebben az esetben a tulajdonostárs megköveteli az ügyletből eredő jogok átruházását magára. Ennek eredményeként a vevő megválik a megszerzett részesedéstől.
Az eladó számára: előfordulhat, hogy a vevő egyszerűen nem fizet, és ezt a pénzt jogi úton nem lehet visszaszerezni tőle.
Annak érdekében, hogy a tulajdonostársak megtagadják a részvényvásárlást, túl magas áron tesznek ajánlatot nekik. Az elutasítás (vagy válasz elmaradása) után adásvételi szerződés jön létre, és a tulajdonostársak értesítésében szereplő árhoz hasonló árról nyugtát állítanak ki. Valójában a vevő sokkal kevesebbet fizet.
Kellemetlen következmény itt a lakásrész értékesítése utáni adó növekedése lesz (végül is az adóalapot a nyilatkozathoz csatolt dokumentumok, ugyanazon nyugta alapján számítják ki). Minden konkrét esetben össze kell hasonlítani az üzletrész értékét és az esedékes adólevonás összegét, illetve azt is ki kell deríteni, hogy felmerül-e egyáltalán személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség (esetenként lakáseladás ill. a benne lévő részesedés nem adóztatható).
Ilyen helyzetben kölcsönszerződést kötnek a lakáshoz való jogból származó részesedés vételárával megegyező összegre, és ezzel egyidejűleg megállapodást kötnek e kölcsön biztosítására egy részesedés zálogjogával. egy lakás. Egyébként ezt a zálogszerződést csak jelzálognak hívják (azt gondoltad, hogy ez ilyen anyasági kölcsön?). A jelzáloghitelhez állami regisztráció szükséges. A jelzálogjog bejegyzésének állami illetéke 1000 rubel.
Ekkor az „adós-hitelfelvevő” lekésik a hitel törlesztési időszakát. A lakásrészesedés vevője pedig, állítólag "kölcsönadó-kölcsönadó", elzárja a lakásrészesedést. Annak érdekében, hogy ne kerüljön kapcsolatba az igazságszolgáltatási rendszerrel, ezt kompenzációs megállapodással formalizálják. Ebben a megállapodásban a felek megállapodnak abban, hogy a kölcsönzött összeg helyett a „kölcsönadó” zálogjogot kap a lakáshoz való jogból.
Fennáll annak a veszélye is, hogy a kártérítési szerződést más lakástulajdonosok keresetére felmondják, mint olyan ügyletet, amely a tényleges lakásrész eladása. Ha ez a követelés sikeres, az alábbi következményekkel jár a vevő és az eladó számára. A vevőnek vissza kell adnia a részvényt. Az eladó egy fiktív kölcsönszerződéssel adósa marad a vevőnek: elvégre érvénytelenné nyilvánítják azt a kártérítést, amely ezt az állítólagos „tartozást” kifizette.
Teljes korlátozás vonatkozik a lakáshoz való jog részesedésével kapcsolatos tranzakciókra. Az oroszországi polgári jog az ilyen típusú jogokkal és részesedésekkel kapcsolatos ügyleteket jogok engedményezéseként (engedményezésként) ismeri.
Az engedményezést gyakran használják az LLC egyik alapítójának részesedésének elidegenítésekor, de tilos egy lakás részesedését ilyen módon eladni.
Az egyetlen eset, amikor a vételi elővásárlási jog tiszteletben tartása nélkül szabad eladni egy részvényt (kitérő nélkül), az a nyilvános árverés. Ily módon a hitelezők egy lakásrészesedést adnak el, amikor az adósnak nincs elegendő más ingatlana és pénze az adósságok kiegyenlítésére.
Azonban nem minden lakásrész behajtható tartozás miatt (végül is, főszabály szerint nem lehet elvenni az egyetlen életteret). Csak két esetben megengedett ilyen büntetés:
Közös tulajdon a lakásban. Egész lakás eladó
Kis lakás, több tulajdonos, akik nem laknak benne, vagy nem akarnak együtt élni - ezek egyértelmű előfeltételei egy közös tulajdonú lakás egészének eladásának.
Ha minden tulajdonostárs egyetért, akkor a közös tulajdonú lakás eladása nem okoz gondot. Csak meg kell kötni az üzletet. 2 módot javasolhat:
Az első lehetőség kényelmes, ha a tulajdonostársak közel laknak egymáshoz. A vevő tulajdonjogának bejegyzése után járó állami illeték megfizetése szempontjából előnyösebb, mert. fizetnie kell 1 tárgyért - egy lakásért (az állami díj 1000 rubel) A második, külön értékesítés minden egyes részvények a lakásban, előnyös lehet a vevő számára, ha a tulajdonostársak nem kommunikálnak egymással, vagy különböző helyen laknak, és nem akarnak egyiküknek meghatalmazást adni a szerződés aláírására. Itt 1000 rubelt kell fizetni. minden egyes jogrészre, és ezen túlmenően betartani a vételi előjog fent leírt sorrendjét.
Az alábbiakban megvizsgáljuk, hogy az adólevonáshoz való jog miben tér el a fenti értékesítési módoktól.
Ez a helyzet akkor áll elő, ha több tulajdonos szeretne eladni egy lakást, amire nincs szüksége, és a pénzt felosztja egymás között. Az egyik valamilyen oknál fogva ellenzi. Itt sok múlik ezen tulajdonosok részvényeinek nagyságán.
Az ingatlaneladásnak ellenálló személy csekély részesedése esetén lehetőség van az üzletrész erőszakos megvásárlására. Ehhez a bírósághoz kell fordulnia a megfelelő követeléssel. Miután állításait a tulajdonostárs részesedésének elhanyagolható nagyságával támasztotta alá, kérnie kell a bíróságtól, hogy kötelezze az ilyen tulajdonostársat, hogy pénzbeli ellentételezés fejében a részesedését más tulajdonosokra ruházza át. Természetesen ha a tulajdonostárs közös lakásban lakik, akkor a bíróság nem kötelezheti a részesedése eladására, mert. ennek oka nem csak az üzletrész kis mérete, hanem a közös lakáshasználat iránti érdektelenség is.
A lakás vagy a benne lévő részesedés eladásából befolyt pénz olyan bevétel, amelyből adót (szja) kell fizetni, a megállapodás alapján kapott összeg 13%-ának megfelelő összegben.
Vannak esetek, amikor nem kell személyi jövedelemadót fizetni: ha az üzletrész több mint 3 éve a tulajdonosé. A hároméves időszakot a lakásrész tulajdonjogának állami bejegyzésére vonatkozó igazolásban feltüntetett időponttól számítják.
Ugyanazokban az esetekben, amikor adófizetésre van szükség, az állam adókedvezményt biztosít. Azt az összeget jelenti, amellyel az adó kiszámításakor csökken egy lakás vagy a benne lévő részesedés értéke (adóalap). Ingatlan vagy ingatlanjogból való részesedés értékesítése esetén az adólevonás megegyezik a kapott bevétellel, de legfeljebb 1 millió rubel.
A közös tulajdonú lakás eladásából származó adólevonásnak azonban vannak sajátosságai.
Az a tény, hogy a maximális levonás összege 1 millió rubel. 1 tárgyra beállítva. Ez az objektum akkor lehet lakás, ha teljesen eladják. Vagy részvény, ha a szerződések minden részvényre külön-külön készülnek.
Így a teljes lakás eladásakor a levonás maximális összegét a társtulajdonosok részesedésének arányában határozzák meg (ha ½ részesedéssel rendelkeznek, akkor mindegyikük 500 ezer rubel levonásra jogosult). Ha minden részvényt külön adnak el, akkor minden társtulajdonosnak joga van 1 millió rubel levonásra.
3 évnél rövidebb ideig az Ön tulajdonában lévő lakásban lévő üzletrész értékesítése után az eladónak adóbevallási kötelezettsége van, amelyben feltünteti az értékesítésből származó bevételt. Külön oszlopokkal rendelkezik az adólevonáshoz. Ennek eredményeként a részvény áránál kisebb összeg után kell adót fizetnie. Vagyis a teljes egészében eladott, 1 milliós részvényárfolyamon eladott lakás ½ részesedésének tulajdonosa csak 500 ezer rubeltől (65 ezer rubel) fizet személyi jövedelemadót. Adó a fennmaradó 500 ezer rubelre. nem fizetett, mert az ellenőrzés adólevonást biztosít neki, a részesedés nagyságával arányosan - 500 ezer rubel.
Ha a tulajdonos külön adásvételi szerződés alapján 1 millióért értékesíti a tulajdonrészét, akkor adófizetési kötelezettség nem keletkezik. Csak egy nyilatkozatot kell benyújtania, amelyben 1 millió rubel összegű levonást jelez.
A lakásban lévő részesedés másik tulajdonosnak történő eladása speciális alaki követelmények betartását igénylő különleges szabályok szerint történik. A közös tulajdon jogállása a lakóhelyiség egy részének elidegenítésénél – egyedi esetek kivételével – a többi tulajdonos véleményének kötelező figyelembevételét jelenti.
Az a tény, hogy az állampolgároknak joguk van egy lakáshoz, főszabályként lehetőséget biztosít számukra, hogy saját belátásuk szerint rendelkezzenek a vagyon felett. A megosztási űrlap esetében ezt a lehetőséget jelentősen korlátozzák a következő jellemzők:
Így a közös tulajdon elidegenítéséről szóló megállapodást közjegyzői irodában kell igazolni, értékesítéskor pedig be kell tartani az ingatlan többi tulajdonosának értesítési eljárását. Ez az eljárás minden részvényesre vonatkozik, függetlenül a részvény nagyságától és megszerzésének indokától.
A részvényeladási folyamat megkezdéséhez a tulajdonosnak meg kell határoznia a közelgő tranzakció árát és feltételeit, mivel ez közvetlenül befolyásolja a további formaságokat.
Az adásvételi szerződés feltételeit az eladó és a vevő határozzák meg, a többi részvénytulajdonosnak nincs joga befolyásolni a tárgyalási folyamatot.
A tranzakció lebonyolításához a feleknek megállapodást kell kötniük a következő feltételekkel:
Ezeket a feltételeket alkalmazzák majd az értékesítés tényének más részvényesekkel való egyeztetésének későbbi eljárása során.
Ügyvédeink tudják A válasz a kérdésedre
vagy telefonon keresztül:
A részvények szerződésben rögzített feltételek szerinti eladásának lehetősége közvetlenül függ a többi részvényes értesítésére vonatkozó eljárás betartásától, valamint az eljárás eredményétől. A bejelentési kötelezettség szabályának megsértése az érintett követelésére az ügylet érvénytelenségének elismerését vonhatja maga után.
A részvény eladásáról szóló értesítést az alábbi jellemzők figyelembevételével kell végrehajtani:
Mivel az ügyletben résztvevőket érintő jogilag jelentős következmények az értesítés küldésének sorrendjétől függenek, azt írásban kell elkészíteni. A dokumentum tartalmának a következő elemeket kell tartalmaznia:
Jegyzet! Ebben a dokumentumban nem szükséges feltüntetni a vásárló adatait, mivel ennek nincs jogi jelentősége.
Ezt a dokumentumot aláírás ellenében kell átadni, vagy átvételi elismervénnyel postai úton is elküldhető. Az eladó köteles ilyen okiratot bemutatni egy esetleges peres eljárás esetére.
Az értesítés kézhezvétele minden tulajdonostársnak jogot ad az elidegenített üzletrész megszerzésére a szerződésben meghatározott feltételekkel. Ebben az esetben az okmány kézbesítését követően az eladó nem jogosult az értékesítési feltételeket felfelé módosítani.
Az értesítés kézbesítését követően a többi részvényesnek egy hónap áll rendelkezésére, hogy kifejezze hozzáállását a közelgő üzlethez. Ebben az esetben a következő forgatókönyvek fordulhatnak elő:
Jegyzet! Az egy hónapon belüli válasz hiánya, valamint a vásárlási elővásárlási jogról való hatósági lemondás lehetővé teszi az eladó számára, hogy az ügyletet csak az értesítésben meghatározott feltételekkel fejezze be.
Ha a bejelentés megfontolása következtében az eladó a szerződés árát csökkenti, vagy az ügylet egyéb lényeges feltételeit megváltoztatja, akkor a teljes eljárást újra le kell folytatni. Ha ez a követelmény nem teljesül, a tranzakció érvényteleníthető.
A kedvezményes részesedésszerzéshez egyidejűleg több állampolgár is hozzájárulhat. Ebben az esetben mindegyiküknek joga van az elidegenített részesedés egy részéhez.
A törvény előírja, hogy a részvények minden elidegenítését a szerződés közjegyzői hitelesítésével kell kísérni. E követelmény teljesítése nélkül lehetetlen lesz a tranzakciót a Rosreestr hatóságoknál regisztrálni.
E kötelezettség teljesítéséhez az eladónak és a vevőnek bármely közjegyzői irodához kell fordulnia. Jelenlétükben a közjegyző ellenőrzi az ügylet feltételeit, valamint a többi részvényes értesítési kötelezettségének betartását.
Az okirat-ellenőrzés eredménye alapján a közjegyző az adásvételi szerződést aláírásával és pecsétjével hitelesíti, valamint e tényről a közjegyzői cselekmények nyilvántartásába felveszi az adatokat. Ezen műveletek elvégzése után a felek kérhetik a tulajdonjog átruházásának állami bejegyzését.
A lakásrész tulajdonjogának átruházása csak az ügylet nyilvántartásba vételétől és az adatok USRN-be történő bevitelétől számítva történhet. Ehhez a részvény eladójának és vevőjének az alábbi hatóságokhoz kell fordulnia:
A regisztrációs kérelem benyújtása előtt a feleknek 2000 rubel állami illetéket kell fizetniük. A regisztrációs kérelemhez csatolni kell egy igazoló dokumentumot. Ezenkívül a vállalkozóknak be kell nyújtaniuk a következő dokumentumokat:
A személyes fellebbezésen túlmenően a felek képviselő útján is intézhetnek minden alakiságot. Ehhez közjegyző által hitelesített meghatalmazást kell kiállítani.
A regisztrációs tevékenységek után a részvény tulajdonjogának átruházásával kapcsolatos információk bekerülnek az USRN-be, és az adásvételi szerződésen egy regisztrációs jelet helyeznek el. A következő dokumentumokat adják ki a feleknek:
Ettől a pillanattól kezdve a tranzakció befejezettnek minősül, és a tulajdonjog bejegyzésre kerül.
Az ügylet Rosreestrnél történő regisztrációja után az új tulajdonost a többi tulajdonoshoz hasonlóan a lakóépület egy részével kapcsolatos jogok és kötelezettségek teljes köre megilleti. Az üzletrész tulajdonjogán felül egyidejűleg megszerzik a lakás közös tulajdonának egy részére való jogot. Ugyanakkor a közös lakáshasználat nem sértheti más tulajdonosok jogait és jogos érdekeit.
Az eladónak a részvények eladásából származó bevétel megszerzése után adókötelezettségeit kell rendeznie. Ehhez a következő körülményeket kell figyelembe venni:
Az üzletrész új tulajdonosa számára ezzel egyidejűleg adófizetési kötelezettség keletkezik a magánszemélyek vagyona után, amelyet az objektum kataszteri értéke alapján számítanak ki. Ezenkívül a tulajdonosnak járulékot kell fizetnie annak a lakóépületnek a nagyjavításáért, amelyben a lakás található.
Ha azzal a problémával szembesül, hogyan kell eladni egy lakásrészesedést, akkor a negatív következmények elkerülése érdekében részletesen meg kell értenie ennek az ügyletnek a mechanizmusát, amelyet jogszabályi szinten szabályoznak. Ilyen helyzetekben a hibák elfogadhatatlanok, mivel a szerződés érvénytelenné nyilvánítható, ami viszont jelentős veszteségekkel fenyeget.
Tehát úgy döntött, hogy 2017-ben eladja ingatlanrészét, de nem tudja, hogyan tegye ezt lépésről lépésre és helyesen, hogy ne legyen veszteséges, és ne dőljön be a csalók trükkjének. Ez az egyszerű hozzávetőleges cselekvési terv leegyszerűsíti a lakóhelyiségek egy részének eladójának életét, és lehetővé teszi, hogy nehéz helyzetben eligazodjon:
Nyilvánvaló, hogy ha a részesedést nem természetben osztják ki, akkor megpróbálhatja ezt bíróságon megtenni, de ez messze nem mindig lehetséges. Például egy egyszobás lakást 3 főre privatizálnak. Ha el akarja adni a részét, akkor írásban tájékoztatnia kell a megadott lakás mindkét tulajdonostársát, és fel kell ajánlania a megvásárlását. Ebben az esetben az értesítésben fel kell tüntetni a javasolt vásárlás költségét.
A ház egy részének megvásárlásának elutasítását írásban kell megtenni. Ha több tulajdonostárs van, akkor mindegyiküknek személyesen meg kell tagadnia a vásárlást. Csak az ilyen elutasítás kézhezvétele után adhatja hivatalosan eladásra a részesedését.
Abban az esetben, ha a tulajdonostárs nem küld írásbeli visszautasítást az üzletrész megvásárlására, vagy ténylegesen nem szerzi meg azt egy hónapon belül, akkor Önnek minden joga megvan arra, hogy eladásra adja a tulajdonrészét.
Ha egy természetben kiosztott lakás részesedéséről beszélünk, amely fejlett infrastruktúrával rendelkező kényelmes területen található, akkor azonnal vevőt találnak. De ha el kell adni egy kis szoba ¼-ét egy lakóövezetben, akkor ezt csak kevesen tudják megtenni egyedül. Ilyen helyzetben könnyebb olyan ügynököt felvenni, aki el tudja látni ezt a feladatot.
A lakóhelyiség egy részének értékesítését a hatályos jogszabályok normái szerint kell formálni (ezek a jogviszonyok a Ptk. szabályozási körébe tartoznak).
Ez az eljárás a következő pontokat tartalmazza:
A lakás egy részének eladóinak valódi nehézségei lehetnek, amelyek megakadályozzák a tranzakciót. Ilyen helyzetek a következők:
Annak érdekében, hogy a későbbiekben ne legyenek kétségei a lakásrész eladására irányuló tranzakció legitimitását illetően, egyszerű szabályokat kell követnie:
A videón egy lakásrész eladásáról
Ha sürgősen el kell adnia egy lakóingatlanban lévő részesedését, és az idő fogy, a törvényi normákat megkerülve, a tulajdonostársak értesítése nélküli üzletkötéssel próbálhatja meg megvalósítani terveit. Ez akkor lehetséges, ha:
Mesterségesen felvehet egy potenciális vevőt a tulajdonostársak listájára. Ehhez az ilyen személynek át kell adni a lakásrészének egy részét, aminek eredményeként automatikusan megkapja az elővásárlási jogot, a valódi részvényesekkel együtt.
A fentiek alapján azt a következtetést vonhatjuk le, hogy jelenleg nagyon reális a lakásrész eladása. De az esetleges nehézségek elkerülése érdekében figyelembe kell venni a tranzakció elszámolásának minden jogi árnyalatát, vevőt kell találni és megfelelően dokumentálni.
