Sok egyéni vállalkozó nem csak termelési célú épületet szeretne építeni, hanem azt a telket is megvásárolja, amelyen ez az épület található. Ez teljesen logikus, mivel az ingatlanban lévő föld a termelési munka sérthetetlenségébe vetett bizalmat hordozza magában. Biztos lehet benne, hogy nem lesz olyan versenytárs, aki kedvezőbb feltételeket kínálna a valódi tulajdonosnak. És még ha az állami és önkormányzati struktúrák közlekedési autópályát (utat, hidat stb.) akarnak is építeni ezen a földterületen, vagy létfontosságú létesítményt kívánnak építeni, akkor is meg kell vásárolniuk a telket a vállalkozótól, és nem. egyszerűen eltávolíthatja a földről ellenszolgáltatás nélkül. Ezért alapvető fontosságú a földtulajdon bejegyzése.
A helyes cselekvés a második lényeges pont ebben a folyamatban. Ha nem tartják be szigorúan az előírásokat, akkor az önkormányzat amint szükséges, felmondja a tranzakciót, és az épület tulajdonosa nem tudja visszaadni az építkezésre fordított pénzét. Igen, és ennek az épületnek a használata lehetetlen lesz. Ezért a kolosszális pénzeszközök elvesztésének elkerülése érdekében csak egy hivatásos ügyvéd támogatását kell igénybe vennie, aki segít a vállalkozónak a földvásárlás megfelelő feldolgozásához. Ha nem találtak ilyen szakembert, akkor a főváros bármely neves cégével kapcsolatba léphet, az ilyen cégek szakemberei nagyon professzionálisan dolgoznak távolról.
Bármilyen szintű szakembert is alkalmaz egy vállalkozó, neki magának kell tudnia a föld ingatlan-nyilvántartásának alapvető szabályairól. Így megértheti, hogy a felvett ügyvédek megfelelően dolgoznak-e, hiába fizetik-e ki a pénzt.
Iparterület kiválasztása és nyilvántartása - ezt a fajta szolgáltatást jelenleg szinte minden önbecsülő ingatlaniroda nyújtja. Az ilyen munkák segíthetnek abban a vállalkozóban, aki még nem rendelkezik saját épülettel, de még csak építi. Tehát egy kezdő vállalkozásnak érdemes ingatlanügynökségeken keresztül tanulmányoznia régiója ajánlatait. Egy ilyen lépés előnyei: ha olyan ügynökséget választ, amely hosszú ideje sikeresen működik az ingatlanpiacon, akkor biztos lehet benne, hogy a telek nem lesz más tulajdonos által megterhelve, az okmányok megfelelően készülnek, ill. az üzletet senki nem fogja „bekötni”, a földért járó pénz nem vész el.
A földvásárlás megkezdéséhez ismernie kell az oroszországi földgazdálkodási rendszert. A földnek kezdetben, még a szovjet időkben egy tulajdonosa volt - az állam. A peresztrojka időkben megjelent egy másik – a vezetőik által képviselt önkormányzatok. A mai napig aktívan zajlik a föld eladásának és vásárlásának folyamata a tulajdon valamennyi formáját képviselő személyek tulajdonában. A folyamatot leegyszerűsíti, hogy akár 50 évre is lehet földet tartósan bérbe venni azonos gazdasági hatás mellett, lehet határozatlan idejű bérletbe venni, vagy ki is vásárolni. A bérleti díj és a tulajdonjog közötti különbségek a vállalkozó azon képességében, hogy eladja ezt az ingatlant. A bérelt föld csak albérletbe adható vagy teljesen elhagyható. Az ingatlanba vásárolt földet pedig el lehet adni, sőt gazdasági hasznot is lehet szerezni belőle.
Mint már említettük, a vállalkozás tulajdoni formájától függetlenül bárki vásárolhat földet hazánkban. Jogi személyek, egyéni vállalkozók, valamint magánkereskedők – egy bizonyos eljárás lefolytatása után mindenki vásárolhat telket vállalkozása megszervezéséhez. Az egyszerű magánszemélyek telkeket vásárolnak egyedi lakóépületek vagy nyaralók számára. Az üzletemberek pedig vállalkozásokat építenek a megvásárolt telken, azaz ipari termelő létesítményeket, valamint irodákat (saját használatra és bérbeadásra). A gazdaság egyik sikeresen fejlődő, területigényes területe a társasházak építése. Mindenesetre fontos, hogy a tranzakciót a lehető legpontosabban bonyolítsuk le.
És még egy fontos pont a földvásárlás regisztrációs folyamatában. Ha önkormányzati telken vannak épületek, az önkormányzat minden esetben eladásra bocsáthatja azt. Az ezen az oldalon található épületek tulajdonosának kizárólagos elővásárlási joga van ezen a területen. A modern önkormányzati struktúráknak joguk van bármit eladni, beleértve a földet is, csak aukciókon, elektronikus árveréseken keresztül akkreditált oldalakon. Az értékesített telken található épület tulajdonosa a földvásárlás fő és egyetlen kérelmezője. És csak ha jelentős akadályok állnak fenn, ha az épület tulajdonosa komoly objektív okokból nem tud telket vásárolni, akkor a telket árverésre bocsátják.
Ha földet kíván vásárolni, először a városa vagy kerülete önkormányzatához kell fordulnia. Meg kell találnia, hogy kié a megvásárolni kívánt földterület. Lehet állam (szövetségi ingatlan), önkormányzat (városi vagy kerületi ingatlan) vagy magánszemély.
Bármilyen típusú és szintű településen van építészeti osztály, önkormányzati vagyon- és földkapcsolati osztály. Meg kell találnia a terület kataszteri tervét és meg kell határoznia a tulajdonost. A további intézkedések terve attól függ, hogy kinek a tulajdonosa az Ön által választott földrészlet. Tételezzük fel, hogy a teleknek az önkormányzaton kívül nincs más tulajdonosa. Az adminisztráció megadja azoknak a dokumentumoknak a listáját, amelyeket össze kell gyűjtenie a föld ingatlanként történő bejegyzéséhez. Ne feledje, hogy ez sokkal fontosabb, mint a szükséges összeg befizetése a költségvetésbe.
A telek bejegyzéséhez szükség lesz a kataszteri terv kivonatára, amely tartalmazza a leendő vagy meglévő épület konkrét címét és koordinátáit. Néhány évvel ezelőtt a vállalkozóknak meglehetősen nehéz dolguk volt ezzel a kérdéssel – minden igazolást saját kezűleg kellett megszerezniük a különböző hatóságoktól. Mostantól a helyi önkormányzatokról szóló törvénynek, különösen az önkormányzati szolgáltatásokról szóló cikknek megfelelően a dokumentumokat készítő önkormányzati osztálynak önállóan be kell kérnie minden kataszteri adatot, azaz a címet, koordinátákat, rajz a lelőhely határaival stb.
A földterület megvásárlását és ingatlan-nyilvántartását a vállalkozónak kérelem megírásával kell megkezdenie. A földterülettel kapcsolatos igazgatási osztálytól dokumentummintát kell kérni. Jelezze, hogy egy ilyen kérelem benyújtásával Önt az a joga vezérli, hogy a telek tulajdonába bejegyzésre vagy átjegyzésre (amennyiben az Ön épülete már ezen a telken áll) legyen.
A közigazgatási szervek kötelesek 30 napon belül választ adni a vállalkozónak arra a döntésükre, hogy a földet eladják-e neki. A hatóságok nem mindig találkoznak félúton a vállalkozókkal, és nem mindig járulnak hozzá a földek tulajdonszerzésre történő eladásához. Általában megtagadhatják vagy felajánlhatják a földterület hosszú távú bérletét. Ne feledje, hogy a hatóságoknak objektív és nyomós okot kell szolgáltatniuk az ilyen elutasításhoz. A törvény szerint nincs joga a nulláról, jelentős motiváció nélkül visszautasítani.
Nagyon gyakran az önkormányzatok biztosítják, hogy ez a konkrét telek, amelyet a vállalkozó maga gondozott, nem került szövetségi tulajdonból önkormányzati tulajdonba.Ez a hatóságok kedvenc kifogása azokban az esetekben, amikor ez az oldal a „megfelelő” embereket vonzotta. . Tudja, hogy a föld önkormányzati tulajdonba kerülésének hiánya nem akadálya a tulajdon bejegyzésének. Ezt az "Orosz Föderáció földkódexének elfogadásáról" szóló 137. számú szövetségi törvény írja elő. Ha ilyen tényre kerül sor, az önkormányzatnak önállóan kell foglalkoznia a föld átruházásával. Ha az adminisztráció ennek ellenére ragaszkodik a bérbeadáshoz, vagy indokolatlanul megtagadja a földvásárlást, akkor a vállalkozónak joga van választottbírósághoz fordulni panaszával a tisztviselők jogellenes cselekedeteivel vagy mulasztásával kapcsolatban.
A telek eladásáról szóló pozitív döntés után az önkormányzat alkalmazottai adásvételi szerződést készítenek, amelynek értelmében a vállalkozó pénzt utal át a költségvetésbe. És ezt a megállapodást kell regisztrálni a regisztrációs kamarában. A szerződéshez csatolni kell minden kataszteri bizonyítványt és kivonatot, amelyet az adminisztráció a kérelem benyújtásától számított 2 héten belül átad az üzletembernek.
Az ingatlan bejegyzésének elutasításának okai
Ha egy vállalkozó birtokában van egy ingatlan egy telken, amelyet meg akar vásárolni, akkor a földet kedvezményes áron, azaz a kataszteri hatóság által meghatározott ár 2,5%-áért jogosult megvenni. Ha a vállalkozó csak üres telket tervez vásárolni, akkor annak teljes költségét meg kell fizetnie.
Ha több tulajdonos épülete található az eladásra kínált helyszínen, akkor az adminisztráció képviselőinek meg kell érteniük a helyzetet. Csak nekik kell meghatározniuk, hogy hány tulajdonos pályázhat ennek az oldalnak a megvásárlására, és kinek milyen részvényekben valósul meg az eladás. Az a vállalkozó, aki telekvásárlásra jelentkezett, ezt ne tegye. Most a kérelmezőnek nem kell önállóan benyújtania az egyéni vállalkozók és jogi személyek regisztrációs igazolását, az USRR kivonatát, amely megerősíti a helyszínen található épület tulajdonjogát. A törvényben több jelentős engedékenység is szerepel a lelkiismeretes vállalkozók földtulajdon-nyilvántartása során. Egy ügyvédi irodában többet megtudhat a telek bejegyzésének minden bonyolultságáról, amelyek ma relevánsak.
E.Shchugoreva
Facebook Twitter Google+ LinkedIn
A telek eladása fizetett ügylet, amelyből az eladó bizonyos bevételhez jut. Az Orosz Föderáció adójogszabályai szerint a telek eladásából származó minden bevétel adózási tárgynak minősül. A fizetendő adó kiszámításának feltételei és módja számos tényezőtől függ. Ha a törvényben meghatározott előnyök és okok fennállnak, az eladó mentesülhet az adófizetési kötelezettség alól, illetve a számított adó összege csökkenthető. A továbbiakban a cikkben részletesen elemezzük az új törvényt, amely szerint a földeladási adó kiszámítása és fizetése történik.
A földeladásnál az adófizetők két fő kategóriája van:
A lakosoknak adót kell fizetniük egy telek eladása után, függetlenül attól, hogy hol található - Oroszországban vagy külföldön. Nem rezidensek - csak az Orosz Föderáció területén található telek eladása esetén.
Minden magánszemély számára a telekértékesítés után fizetendő adó a jövedelemadó (szja), amely 13% (belföldiek) és 30% (nem rezidensek). Jogi személyek esetében a telek eladásából származó bevételt a kereskedelmi tevékenységből származó bevételek teljes tömegében veszik figyelembe, és az adó kiszámítását és fizetésének egyéb feltételeit a szervezet vagy magánszemély által alkalmazott adórendszer határozza meg. vállalkozó.
Az adójogszabályok, beleértve az új törvényt (az Orosz Föderáció Adótörvénykönyvének 217.1 cikkelye), amelyek a 2016. 01. 01. után tulajdonba vett telkekre vonatkoznak, két olyan időtartamot állapítanak meg a tulajdonjog időtartamára, amelyek befolyásolják az adókötelezettség keletkezését:
A 2016.01.01. előtt megszerzett telkekre az eddigiekhez hasonlóan 3 éves időszak érvényes, nem 5 év. A szövetségi törvény fenntartja a jogot, hogy a régiók önállóan lerövidítsék a három- és ötéves tulajdoni időt adómentesség céljából.
Az ellátások meglétének / hiányának meghatározása, a számítások és a személyi jövedelemadó fizetésével kapcsolatos egyéb kérdések magukra az adófizetőkre hárulnak.
Néhány a legfontosabb kérdések közül:
Az az összeg, amelyből adót kell fizetni, az adóalap, levonva a haszonnal, a levonásokkal és a telekvásárlás költségeivel.
Az adóalap meghatározásakor figyelembe kell venni:
Először is meg kell határozni az eladott földterület tulajdonjogának időtartamát, vagyis magának az adófizetési kötelezettségnek a fennállását. Továbbá a tranzakció eredményeként kapott összeget veszik alapul. Az adóalap nem haladja meg, de általában jelentősen csökken a különféle levonások összessége miatt. Ezt követően az alapot egyénileg számítják ki.
Ma már elengedhetetlen az ügylet keretében befolyt (a szerződésben meghatározott) összeg és a föld kataszteri értékének elemzése és összehasonlítása. Ha az ügyletből származó bevétel kisebb, mint a „kataszteri érték × 0,7” paraméter, akkor az adóalap számítása során a jogszabály ezt a paramétert, nem pedig az eladott föld értékét kötelezi. Így az elsődleges, levonások nélküli adóalap nem lehet kevesebb, mint a telek kataszteri értékének 70%-a.
Az ügylet eredményeként befolyt összegből, illetve a kataszteri érték felhasználásával nyert összegből az adóalap meghatározása céljából levonható:
A szociális ellátás, ha jogosult arra, minden esetben igénybe vehető. Használjon adókedvezményt vagy levonást a telek megszerzésének költségére - ez a helyzettől függ. Ha a dokumentált költségek összege meghaladja az adólevonás összegét, akkor jövedelmezőbb a költségek alkalmazása. Néhányan azonban meg akarják őrizni a jogot a levonásra és a bázis csökkentésére a költségek összegével, még akkor is, ha az kevesebb, mint egy millió rubel.
A telekértékesítésből származó jövedelem után bevallás készítése, benyújtása és adófizetése a személyi jövedelemadó-alany kötelezettség teljesítésére előírt általános szabályok szerint lefolytatott eljárás.
A nyilatkozatot a jövedelemszerzés évét követő év április 30-ig kell benyújtani a magánszemély lakóhelye (bejegyzése) szerinti IFTS-hez. Az adót teljes egészében a bevallás benyújtásának évének július 15-ig kell megfizetni.
Ha a magánszemély személyi jövedelemadó-alapjának egyetlen összetevője a földértékesítésből származó jövedelem, akkor a nyilatkozat csak erre a beérkezett összegre és az elvégzett adószámításra vonatkozik. Ha vannak egyéb bevételek, például egy másik ingatlan eladásából, akkor minden jövedelemtípusra egy 3-NDFL nyilatkozat készül.
A bevallást csak az hagyhatja el, akit például a földterület értékesítése után nem terhel adófizetési kötelezettség, figyelembe véve a tulajdonjog időtartamát. Ha van ilyen kötelezettség, de az adóalap és a személyi jövedelemadó számításánál kiderül, hogy „0” vagy akár „mínusz” az esedékes adó, akkor a bevallást akkor is el kell készíteni, de az adót nem kell megfizetni. . A nyilatkozattal együtt be kell nyújtani a kedvezményeket, az igénybe vett levonás jogát, valamint a földszerzés költségeit igazoló dokumentumokat. Az IFTS bizonyos körülményeket e dokumentumok nélkül is ellenőrizhet, a tárcaközi interakció sorrendjében vagy a vonatkozó elektronikus adatbázisokra hivatkozva, de nem mindegyiket és nem mindig. A vitás pillanatokat legjobb előre megelőzni. Az IFTS-nek mindenesetre jogában áll bekérni az adózótól a nyilatkozatban szereplő bizonyos tényeket és számadatokat igazoló dokumentumokat.
A nyilatkozat elkészítésének és a számításoknak az egyszerűsítése érdekében használhatja a Szövetségi Adószolgálat hivatalos honlapján bemutatott szolgáltatásokat. Ma már ott működik az adózó személyi számlája, amelyen keresztül bármilyen távoli interakció lebonyolítható az osztállyal.
A szervezetek és a vállalkozók kötelesek adót fizetni egy földterület értékesítéséből származó bevétel után, ha az ingatlant kereskedelmi tevékenységre használják. Ennek megfelelően a kapott bevételt az ilyen tevékenységekből származó bevételként kell elszámolni, és az adóalapba be kell számítani. Az adózók ezen kategóriái más szabályok szerint számítanak és fizetnek adót, mint a magánszemélyek. Itt a mértéket az alkalmazott adózási rendszer alapján alkalmazzák, az adóbevallást és az adófizetést a nyilvántartás vezetésére és az adókötelezettségek teljesítésére vonatkozó általános szabályok szerint végzik.
Kérdés
A webhely állami regisztrációs igazolásában az alany magánszemély. A tulajdonjog 2010-ben keletkezett. Jelenleg egyéni vállalkozó. Az oldal értékesítése során a személyi jövedelemadó vagy az egyszerűsített adórendszer szerinti adó fizetése alá esik az alany?
Válasz
Ha a magánszemély egyéni vállalkozóként van bejegyezve, és az egyéni vállalkozó vállalkozási tevékenységéhez földterületet használtak, akkor az értékesítéséből származó bevételt bevételként kell figyelembe venni az adóalap meghatározásakor az adóalap meghatározásakor. az egyszerűsített adórendszer.
Ha a telkeket egyéni vállalkozó nem használta üzleti tevékenységhez, és a fent említett gazdasági tevékenységtípusok nem szerepelnek az Egységes Vállalkozók Állami Nyilvántartásában ezen adóalany vonatkozásában, akkor a telkek értékesítéséből származó bevételt pontjában foglaltak szerinti adózás. Az Orosz Föderáció adótörvényének 23. cikke "Személyi jövedelemadó".
Ezt az álláspontot az Oroszországi Pénzügyminisztérium 2015. július 24-i N 03-11-11 / 42684-es levele tartalmazza.
A nem belföldi illetőségű személyek esetében 30%-os adókulcsot alkalmaznak A jogalkotó az adóalanynak adókedvezmény igénybevételi jogát biztosítja, ha olyan ingatlan elidegenítésre kerül sor, amely három évnél rövidebb ideig volt az adózó birtokában, ill. amelynek értéke nem haladja meg az egymillió rubelt. Az adólevonás tényleges mentességet biztosít az adókötelezettségek teljesítése alól, és az adólevonás összege megegyezik a felhalmozott adó összegével, vagyis az ingatlan értékével. Vagyis a földrészlet elidegenítéséből származó bevétel megszerzésekor a magánszemély adózó 3. szja bevallást nyújt be az adószolgálatnak, amelyben feltünteti a kapott bevétel összegét, valamint az ezzel kapcsolatos kiadásokat. Emlékeztetni kell arra, hogy a nyilatkozat papíron és elektronikus formában is benyújtható a Szövetségi Adószolgálat webhelyén.
A tervek szerint azonban 2016. január 1-től mentesülnek az adófizetés alól telekértékesítés esetén azok a személyek, akik 5 évnél hosszabb ideig birtokolnak ilyen ingatlant, valamint azok, akik három évnél hosszabb ideig birtokolnak ingatlant, de az alábbi feltételek bármelyike esetén:
A jogalkotó feljogosította az Orosz Föderációt alkotó testületek hatóságait arra, hogy helyi szabályozást fogadjanak el azon személyek kategóriáiról, akik mentesülnek az adófizetés alól egy telek vásárlásakor és eladásakor, valamint módosítsák a tulajdonjog minimális határidejét. egy telek, amely 5 évre van meghatározva.
Az IP a regisztráció során Egyéb pontosítások azt az álláspontot fejezik ki, hogy ha egy magánszemélyt szellemi tulajdonként és a „Jogi személyek és egyéni vállalkozók állami nyilvántartásba vételéről” szóló, 2001. augusztus 8.-i N 129-ФЗ szövetségi törvény követelményeivel összhangban, az Egységesített A jogi személyek állami nyilvántartása feltünteti a gazdasági tevékenység típusait, különösen, mint például „Saját ingatlan értékesítésének előkészítése”, „Teletek vásárlása és eladása”, majd a továbbértékesítésre megszerzett ingatlanok értékesítéséből származó bevétel, beleértve a telkeket, az IP a bevétel részeként veszi figyelembe az egyszerűsített adórendszer alkalmazásával összefüggésben fizetett adó adóalapjának meghatározásakor (lásd például az orosz pénzügyminisztérium 07/24-i leveleit N -11/151, 2012.03.15. N 03-11-11/83).
A földet nem adták bérbe. De a folyószámláról mindhárom telekre telekadót fizettek (az adó magyarázata szerint). Tavaly az egyik telket én adtam el, magánszemélytől kötött adásvételi szerződésben. Hogyan lesz adóztatva a telek eladása (és lesz?) Telek eladásából származó bevétel, ha több mint 3 éve birtokom (az örökhagyó halála óta) Olga.
Az egységes „egyszerűsített” adófizetési kötelezettség a földeladásból származó jövedelem után attól függ, hogy az egyéni vállalkozó milyen típusú tevékenységet folytathat az Egységes Vállalkozók Állami Nyilvántartásában (EGRIP) szereplő bejegyzés szerint, valamint attól, hogy telkeket használt üzleti tevékenységhez. Tehát, ha az olyan típusú gazdasági tevékenység, mint a „telkek vásárlása és eladása” (OKVED szerinti 70.12.3 kód) szerepelt az USRIP-ben, és a vállalkozó ezeket a telkeket használta tevékenysége során, akkor az értékesítésükből származó bevétel a tárgya. az egyszerűsített adózási rendszer szerinti adóztatáshoz .
Ezért úgy gondoljuk, hogy az egyszerűsített adórendszerben fizetett adók adóalapjának meghatározásakor a telkek értékesítéséből származó bevételt a bevétel részeként kell figyelembe venni, így ebben az esetben az egyéni vállalkozó nem szerinti ingatlanadó-kedvezmény igénybevételére jogosult. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 220. cikke (Oroszország Pénzügyminisztériumának 2013. június 6-i levelei N 03-04-05 / 21156, 2011.07.06. N 03-04-05 / 3-489, 2013.06.04. N 03-04-05 / 3-583, Oroszország Szövetségi Adószolgálata, 2011. december 22. N ED-2-3 / [e-mail védett]).Ugyanakkor figyelembe kell venni, hogy a telkeket magánszemély szerezte meg az egyéni vállalkozói bejegyzés előtt Ezzel kapcsolatban megjegyezzük, hogy a pénzügyi osztály korábban más álláspontot képviselt a vizsgált kérdésben. .
Az IP USN-t alkalmaz. Egy egyéni vállalkozó magánszemélyként telkeket adott el lakóépületekkel, és 3-NDFL formájában adóbevallást nyújtott be. A telkeket a magánszemély egyéni vállalkozóként történő bejegyzése előtt szerezték be. Három év sem telt el a telkek megszerzése óta.
Az egyéni vállalkozók személyi jövedelemadó bevallásában a telek utáni adókedvezményeket is bejelentették. Az adóhatóság előírja, hogy a bevallásban a telekértékesítésből származó bevételt egyéni vállalkozó bevételeként kell feltüntetni, mivel az egyéni vállalkozó bejegyzett tevékenységi körrel - telekértékesítéssel - rendelkezik Jogos-e az adóhatóság előírása? A kérdést mérlegelve a következő következtetésre jutottunk: Az adóhatóságnak megvannak az előfeltételei az egyéni vállalkozók igényérvényesítéséhez. A földeladásból származó jövedelem személyi jövedelemadóval történő megadóztatásának jogosságát nagy valószínűséggel bíróság előtt kell majd bizonyítania.
A következtetés indoklása: Az Art. (1) bekezdése alapján.
A jogalkotó azonban számos olyan esetet állapít meg, amikor egy személy mentesül az adófizetés alól egy telek eladása esetén. Például 2009 óta nem kell adót fizetni, ha a föld három évnél hosszabb ideig az eladó tulajdonában volt. Tartalom
Földértékesítési illeték Ha az eladó elidegeníti a három évnél rövidebb ideje birtokában lévő telket, úgy a következő év április 30-ig köteles bevallást benyújtani a felügyelethez, amelyben feltünteti a bevételt. a telek eladásából kapott, és jövő év július 15-ig 13%-os személyi jövedelemadót kell fizetni, amely csak azokra a lakosokra és személyekre vonatkozik, akik az Orosz Föderáció területén több mint 183 éve élnek. nap egy évben.
Milyen adót vetnek ki a vállalkozó jövedelmére - „egyszerűsítő” egy telek eladásából: személyi jövedelemadó vagy egyetlen „egyszerűsített” adó? A kérdésre adott válasz attól függ, hogy az egyéni vállalkozó milyen tevékenységet jelölt meg a regisztráció során, valamint attól, hogy a telket vállalkozói tevékenységre használták-e. Emlékezzünk vissza arra, hogy az egyszerűsített adózási rendszert alkalmazó vállalkozók az adózás tárgyának meghatározásakor figyelembe veszik az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 249. cikkével összhangban meghatározott árbevételt és a nem működési bevételeket, amelyeket az adózás tárgyának meghatározásakor határoznak meg. az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 250. cikkével. Ezt az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 346.15. cikkének (1) bekezdése mondja ki.
N 03-11-11 / 33583, 2013. 10. 28. N 03-11-11 / 45470, 2013. 04. 23. N 03-04-05 / 14057 feljegyzik, hogy ha az ingatlant üzleti tevékenységre használták, vagy egyéni vállalkozó a regisztráció során olyan tevékenységet jelölt meg, mint az ingatlan értékesítés, akkor az értékesítésből származó bevétel az egyszerűsített adórendszer szerint fizetett adó adóalapjának meghatározásakor a bevétel részeként kerül figyelembevételre gazdasági tevékenység, majd a telkek eladásából származó bevétel az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 23. fejezetének rendelkezései szerint adóköteles (Oroszország Pénzügyminisztériumának 2016.04.18-i N 03-11-11 / 22134, 2015. 07. 24. N 03-11-11 / 42684) Az elemzett helyzetben az IP a nyilvántartásba vételkor olyan tevékenységet nyilvánított, mint „Teletek értékesítése”.
A telekadó fizetésének előnyei Az adótörvény határozza meg azon telekadó kedvezményezettek listáját, akik jogosultak az adófizetés összegének csökkentésére. Ezek a személyek különösen a következők:
A telekadó összegének csökkentéséhez nem csak ennek a státusznak a meglétére van szükség, hanem minden igazoló dokumentummal együtt kell kérvényezni az adószolgálatnál a telekadó-kedvezmények bejegyzését. A telekadó adóalapja 10 ezer rubelt meg nem haladó összeggel csökkenthető.
Csak az mentesül a telekadó fizetése alól, aki bérleti vagy ideiglenes használati szerződés alapján földet használ, amikor az adót a tulajdonos fizeti. Mivel az adótörvénykönyvben a jogalkotó csak a telekadó-kedvezményezettek körét határozza meg, figyelmet kell fordítani az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok helyi hatóságainak azon jogi aktusaira, amelyek a polgárok más kategóriái számára is előnyöket nyújthatnak. Így a telek elidegenítésekor a személyi jövedelemadót kizárólag az eladó fizeti, ha a föld 3 évnél rövidebb ideig tartozik tulajdonjoggal, és ha ebben az esetben adólevonás nem alkalmazható, mivel a a föld költsége meghaladja az 1 millió rubelt.
A vállalkozónak joga van eladni a magánszemélyként megszerzett telket. A jelenlegi jogszabály ezt nem tiltja. A magánszemély és a vállalkozó vagyona elválaszthatatlan egymástól. Ezért a vállalkozó által magánszemély jogállásban megszerzett ingatlan értékesítése csak adózási szempontból releváns. Vagyis az ingatlan értékesítéséből származó bevételből a vállalkozó az általa elfogadott adózási rendszer szerint fizet adót.
Ennek a pozíciónak az indoklása alább található a Glavbukh System vip változat anyagaiban
1. Cikk: Vállalkozó eladja saját ingatlanát
Mit kell tenni: fizessen adót az egyszerűsített adórendszer alapján a kapott bevétel után, ha a vállalkozási tevékenységre használt ingatlant értékesítik. Ha az ingatlant személyes célra használták és három évnél rövidebb ideig volt a tulajdonában, akkor személyi jövedelemadót kell fizetni.
A vállalkozó mint magánszemély megvásárolhatja és eladhatja ingatlanát. Ugyanakkor fel kell mérnie, hogy egy ilyen eladás a vállalkozás bevételének forrása-e. Vagy az ingatlan értékesítés a vállalkozó, mint magánszemély személyes szükségletei miatt történik. Amikor az egyik vagy másik lehetőség mellett dönt, figyelnie kell néhány árnyalatra, amelyekről beszélni akarunk.*
1. számú ügy Ingatlan értékesítése vállalkozás keretében
Először is emlékezzünk a következőkre. Vállalkozáshoz az egyénnek egyéni vállalkozóként kell regisztrálnia, és meg kell jelölnie a tevékenység típusát, amellyel foglalkozni fog.
Az ilyen típusú tevékenységből származó bevétel vállalkozási tevékenységből származó bevétel lesz. Ennek megfelelően, ha a vállalkozó egyidejűleg az egyszerűsített adórendszert alkalmazza, és az ingatlanértékesítésből származó bevétel vállalkozói tevékenységhez kapcsolódik, akkor az egyszerűsített adórendszer szerint adózik (az orosz adótörvénykönyv 346.15. cikke). Föderáció). Ugyanakkor ezek a jövedelmek mentesülnek a személyi jövedelemadó alól (az Orosz Föderáció adótörvényének 217. cikkének 24. cikkelye). Hasonló álláspontot képvisel Oroszország Pénzügyminisztériuma is a 2010.08.12-i 03-04-05 / 3-452 számú levelében.
Nem mindegy, hogy az eladásból származó valódi nyereség megérkezik-e vagy sem. A lényeg maga az a tény, hogy az akciók célja az ingatlan eladásából származó haszonszerzés. Ezt a bírák is megerősítik (az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2010. március 16-i 14009/09 sz. és az Északnyugati Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2012. március 15-i А05 határozatai -5609/2011).*
Annak eldöntésekor, hogy az ingatlan értékesítése vállalkozói tevékenység-e, figyelni kell arra, hogy a vállalkozó melyik OKVED kódot írja be az EGRIP-be.
Például a regisztráció során az ilyen tevékenységeket „saját ingatlan értékesítésére való felkészülés” és „saját ingatlan vásárlása és eladása” (70.11 és 70.12 OKVED kódok) jelöléssel látják el. Ekkor az ingatlanértékesítésből származó bevétel üzleti tevékenységből származó bevételnek tekinthető, és „egyszerűsített” adó alá esik (az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 346.15 cikkének 1. szakasza). Hasonló véleményt fogalmazott meg az oroszországi pénzügyminisztérium 2011.09.08.-i 03-11-11/226 és 2011.12.05.-i 03-11-11/309.
Ha az USRIP-ben csak egy 70.11 „saját ingatlan értékesítésének előkészítése” kód szerepel, akkor az ingatlanértékesítésből származó bevétel már nem üzleti bevétel. Ez azt jelenti, hogy a személyi jövedelem után 13% -os adót kell fizetni (az Orosz Föderáció adótörvényének 224. cikkének 1. szakasza).
Vegye figyelembe, hogy a vállalkozónak nem tilos megváltoztatnia az USRIP-t és új típusú tevékenységeket hozzáadni, és ezt jelenteni az adóhivatalnak (a 2001. augusztus 8-i 129-FZ szövetségi törvény 5. cikkelye, 5. cikk). Ezért, ha szükséges, először hozzáadhat más típusú tevékenységet, majd eladhatja az ingatlant.
Meg tudod csinálni másképp is. Közvetlenül a regisztrációkor, például két 70.11 és 70.12 kód helyett, jelöljön meg egyet - egy általánosabb 70.1 kódot "saját ingatlan eladásának, vételének és eladásának előkészítése". Ekkor fel sem merül az a kérdés, hogy az egyszerűsített adórendszer szerint ez a fajta tevékenység adóköteles-e vagy sem.
2. számú ügy. Üzletileg már nem használt ingatlan értékesítése
Az is előfordulhat, hogy egy vállalkozó felhagy saját ingatlanának vállalkozási tevékenységgel, és eladja azt. Például a vállalkozó bejegyzésekor olyan tevékenységet jelölt meg, mint ingatlan bérbeadása. Ennek megfelelően ilyen típusú tevékenységből kapott bevételt, és az egyszerűsített adórendszer szerint adóztatták (az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 346.15. cikkének 1. szakasza).
Ha később az üzletember úgy dönt, hogy magát a helyiséget eladja, akkor a kapott bevételt nem veszik figyelembe „egyszerűsítéskor” (az Oroszországi Szövetségi Adószolgálat 2009. augusztus 19-i levele, 3-5-04 / [e-mail védett]). Sőt, mint az adóhatóság felhívta a figyelmet, ebben az esetben a vállalkozó személyi jövedelemadóból vagyonlevonást kaphat. Vannak olyan bírósági határozatok is, amelyek ezt az álláspontot támasztják alá (lásd például az Északnyugati Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2011. december 21-i, A13-2339 / 2011 sz. határozatát).
Így ha egy vállalkozó az ingatlan vállalkozási tevékenység keretében történő értékesítése előtt abbahagyja annak üzleti tevékenységét, a bevétel után személyi jövedelemadót kell fizetnie.
Ügyszám 3. Személyes lakás eladása
Végül fontolja meg a harmadik lehetőséget. A vállalkozó ingatlant értékesít, például saját lakását, amelyet személyes célokra használtak. Ezután neki, mint bármely más magánszemélynek, megfelelő összegű személyi jövedelemadót kell fizetnie, vagy ingatlanlevonást kell alkalmaznia, az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 220. cikkének követelményei szerint.
Általános szabály, hogy a személyi jövedelemadót az Orosz Föderáció területén és azon kívül található ingatlanok eladásából származó bevételek terhelik (208. cikk 5. alpont, 3. cikk, 5. cikk, 209. cikk az Orosz Föderáció adótörvénykönyve). Ezen túlmenően, ha az ingatlan három vagy több éve magánszemély tulajdonában van, akkor nem kell személyi jövedelemadót fizetnie (Az Orosz Föderáció adótörvényének 2. alpontja, 1. pont, 228. cikk és 17.1. pont, 217. cikk). . Ha egy állampolgár három évnél rövidebb ideig birtokol ingatlant, akkor az ilyen ingatlanok eladásából származó bevételből 13% -os személyi jövedelemadót kell fizetnie (az orosz adótörvénykönyv 224. cikkének 1. pontja). Föderáció). Általában a magánszemély önállóan számítja ki és fizeti az adót, és annak az évnek a végén, amelyben az értékesítésből származó bevétel megérkezik, nyilatkozatot nyújt be 3-NDFL formájában.
Ugyanakkor a vállalkozónak joga van ingatlanlevonásra (az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 210. cikkének 3. pontja). Azaz csökkentse azt az összeget, amely után személyi jövedelemadót kell fizetni. Csökkentheti a vevőtől kapott összeggel, de legfeljebb 1 millió rubel. (Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 1. aláírás, 1. záradék, 220. cikk).
Levonás helyett más joggal is élhet. Ugyanis az ingatlanértékesítésből származó bevétel csökken azzal az összeggel, amit egykor kifizettek érte. Ez kényelmes, ha az ingatlant megvásárolták, és nem kapták meg, például öröklés útján. Ebben az esetben a költségeket dokumentálni kell.
G. N. Afinogenova
Az Oroszországi Szövetségi Adószolgálat Ellenőrzési Osztályának Módszertani, Adóellenőrzés Automatizálási és Osztályközi Együttműködési Szervezeti Osztályának főszakértője
2. Cikk: Kereskedelmi ingatlan értékesítése IP: hogyan jövedelmezőbb
Az állampolgárok egyéni vállalkozói tevékenységének sajátossága, hogy nem lehet egyértelműen megkülönböztetni a háztartási és a haszonszerzési célú ingatlant. Az ingatlanértékesítésből származó bevétel elszámolása attól függ, hogy ezt a bevételt hogyan kell minősíteni: üzleti vagy magánszemélynek. Ha a bevételt vállalkozási tevékenységből származónak tekintik, akkor az Orosz Föderáció Adótörvénykönyve 346.15. cikkének (1) bekezdése szerint azt az egyszerűsített adórendszer szerinti adóalapba kell belefoglalni. A vállalkozók személyi jövedelme, mint minden más magánszemély, az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 23. fejezetének szabályai szerint személyi jövedelemadó-köteles.
Rögtön megjegyezzük: ha az ingatlan több mint három éve van a tulajdonában, jobb, ha az egyszerűsített adórendszert alkalmazó vállalkozó az értékesítéséből származó bevételt személyi jellegűnek minősíti. Magyarázzuk meg, miért.
Ha a kereskedő az egyszerűsített adórendszert bevételi tárggyal alkalmazza, az értékesítésből származó teljes bevétel után 6%-os adókulcsot kell fizetnie, ide nem értve az ingatlanszerzés költségeit. Egy tárgy esetében, a bevételek mínusz a kiadások, bizonyos esetekben nemcsak a tárgyi eszközök részét képező ingatlan értékesítéséből származó bevételeket kell figyelembe venni, hanem a korábban elszámolt kiadásokat is ki kell igazítani. Emlékezzünk vissza, hogy az Orosz Föderáció Adótörvénykönyve 346.16. cikkének (3) bekezdésével összhangban, amikor egy tárgyi eszközt a beszerzési költségek elszámolásának időpontjától számított három év lejárta előtt értékesítenek (az olyan tárgyak esetében, amelyek hasznos élettartama több mint 15 év - a vásárlás dátumától számított 10 év lejárta előtt), újra kell számítani az adóalapot a használat teljes időtartamára, további adót és büntetést kell felszámítani. Ugyanakkor csak az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 25. fejezetének szabályai szerint felhalmozott értékcsökkenési leírást kell a költségek között meghagyni. Ha az ingatlan nem került befektetett eszközök közé, hanem vásárolt termékként került elszámolásra, akkor az adóalap az értékesítésből származó bevételt és a vásárlás költségeit tartalmazza.
Ha az ingatlan értékesítéséből származó bevétel személyesnek minősül, személyi jövedelemadó-köteles (az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 346.11. cikkének (3) bekezdése szerint az „egyszerűsítők” nem fizetnek személyi jövedelemadót csak a vállalkozói tevékenységgel kapcsolatban jövedelem). Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 217. cikkének 17.1. bekezdése pedig azt mondja, hogy a három éve vagy annál hosszabb ideig birtokolt ingatlan értékesítése esetén a jövedelem mentesül a személyi jövedelemadó alól. Ugyanakkor az e bekezdésben foglaltak nem vonatkoznak a vállalkozási tevékenység során használt vagyon értékesítéséből származó bevételre. Emlékezzünk vissza, hogy ezt a bekezdést a 2009. július 19-i 202-FZ szövetségi törvény lépett hatályba. Korábban a magánszemély tulajdonában lévő ingatlan eladásából származó bevételek után három vagy több évig ingatlanadó-levonást biztosítottak az ingatlan értékesítéséből származó bevétel összegével (Az Orosz Föderáció adótörvényének 220. cikke). 2010. január 1-ig módosított szöveg).
V. V. Danilin
A KUZMINYKH, EVSEEV & PARTNERS LLC vezető adójogásza
