Ingatlan árazás információk gyűjtése érdekében. Jelek jelentősége a különböző típusú lakáspiacok számára. Segítségre van szüksége egy téma elsajátításához

Bármely ingatlan objektum, legyen az lakás, iroda vagy ház, árát külső tényezők összességének hatása határozza meg. Különböző okok határozzák meg, hogy az egyik ingatlan drágább, mint a másik, és fordítva, valamint az a tény, hogy az ingatlan általában drágább vagy olcsóbb.

A piaci árváltozások okait elemezve minden külső tényezőt két fő kategóriába kell sorolni: helyi és globális. A helyi tényezők közé tartoznak a különböző objektumok árkülönbségének jól ismert okai - ezek a helyszín, az épület típusa, az objektum állapota, a kitöltés, a környezet. A helyi tényezők hatásának figyelembevétele az értékelés elméletében és gyakorlatában úgynevezett kiigazítások formájában jelenik meg, amelyek szerint például egy első emeleti lakás átlagosan 15% -kal olcsóbb, mint egy átlagosan hasonló, és egy erkélyes lakás körülbelül 2% -kal drágább, mint ugyanez, de erkély nélkül. Ez a lista elég sokáig folytatható. Ismerve a helyi tényezők árra gyakorolt hatásának mértékét, megoldható egy különálló objektum értékelésének problémája, ismerve az ingatlanárak általános aktuális szintjét. A helyi tényezők figyelembevétele azonban nem teszi lehetővé a piac egészének fejlődésének, a növekedés vagy hanyatlás előrejelzését. A piaci dinamika problémáinak megoldásához figyelni kell a globális tényezőkre. Ezek elsősorban a makrogazdasági jellemzők: a politikai és gazdasági helyzet, az üzleti és termelési fejlettség mértéke egy adott városban, az export és a beruházások volumene, a lakosság jövedelemszintje. Ezek a tényezők határozzák meg azt a tényt, hogy Moszkvában az ingatlanárak az összes piaci szegmensben megközelítőleg azonos arányban magasabbak, mint a szentpétervári vagy a volgográdi árak, de alacsonyabbak, mint Londonban vagy Párizsban. Az árképzést befolyásoló tényezők helyi és globális szintű szétválasztása egy másik nagyon hasznos tulajdonsággal rendelkezik. A lokális tényezőket elsősorban egy adott objektum paraméterei határozzák meg, de gyengén függnek az időtől. Például a téglaházak bizonyos arányban drágábbak, mint a hasonló panelházak. Tehát öt, tíz és még több évvel ezelőtt volt nyilvánvaló, hogy a jövőben is így lesz. A külvárosban található lakások mellett valószínűleg olcsóbbak, mint a központban, a park közelében pedig drágábbak az ipari zóna közelében található lakások. Első közelítésként a helyi tényezők egyáltalán függetlennek tekinthetők az időtől. Ha szerepük változásokon megy keresztül, például a sztálinista házak presztízsének fokozatos csökkenése vagy a telefon szerepének csökkenése a lakásban a sejtkommunikáció gyors fejlődése miatt, akkor ez a folyamat évekig tart, és kézzelfogható változások következhetnek be csak 5-10 év múlva figyelhető meg. A globális tényezők éppen ellenkezőleg, ellentétes tulajdonságokkal rendelkeznek. Az idő múlásával sokkal gyorsabban változnak, reagálva a gazdasági és politikai környezet változásaira, ugyanakkor közösek minden tulajdonságban. Például kedvező gazdasági környezetben az ingatlanok nagyjából arányosan drágulnak, míg válságban az összes piaci szegmens hasonló visszaesést tapasztal. Természetesen a piac általános emelkedésével járó további okok miatt az ingatlanok egyes osztályai drágulhatnak valamivel gyorsabban, mások - kissé lassabban, de ezek inkább finomabb módosítások. A fent leírt filozófia képezi az alapját az "Ingatlanpiaci mutatók" elemző központ IRN.RU módszertanának. Könnyű ábrázolni egyszerű szimbolikus képlet formájában (a valós számítási képletek természetesen sokkal bonyolultabbak):

Ck (t, pi) = G (t) + Lk (Pi).

Ebben a képletben Ck (t, pi) egy bizonyos k-edik ingatlanobjektum ára, amely G (t) -ből áll - az összes objektumra jellemző globális tényezők hozzájárulása, azaz független k-től, pj-től és LkCpi-től ) - a lokális tényezők hozzájárulása a k-dik objektumhoz, függetlenül a t időtől. A pj értékek az objektumot leíró paraméterek halmaza. Most már készen állunk a megközelítés gyakorlati előnyeinek áttérésére. Először is jelentősen javítja az értékelési problémák megoldását. Általában egy adott lakás értékelésekor analógokat használnak, amelyek jelenleg a piacon vannak, például az elmúlt hónap adatbázisaiban, amelyek mennyisége korlátozott. Ha analógokat kell találnia mondjuk egy kétszobás lakásról az Izmailovo kerületben, egy 17 emeletes épületben, nem messze a metróállomástól, nem a földszinten, akkor jelenleg nem lehetnek ilyen apartmanok egyáltalán, vagy csak kettő vagy három lehet. Ez azt jelenti, hogy az így kapott becslés rendkívül pontatlan lesz. A legtöbb elemző táblázatban, amely az ilyen keskeny lakásosztályok (például háztípus - kerület) átlagárának értékét mutatja be, a cellák majdnem fele üres, mivel nincs elegendő statisztika.

Az árképzésben a helyi és globális tényezők elkülönítésének módszere lehetővé teszi a helyi tényezők - az értékelési kiigazítások - hatásának kiszámítását sokkal pontosabban a statisztikák felhasználásával sok éven keresztül, mivel ezek a kiigazítások szinte függetlenek az időtől. Egy ilyen minősítési rendszer azonban komoly előzetes számításokat igényel. Ennek a módszernek a gyakorlati használatra való alkalmassá tétele érdekében az irn.ru weboldalon tervezték egy ingyenes lakossági értékelési szolgáltatás megszervezését. Ez lehetővé teszi mindenki számára az új technika használatát és működés közbeni kipróbálását. Az új megközelítés második fontos következménye az egész ingatlanpiacon közös G (t) függvény megjelenése, amely nem függ egy adott objektumtól, és leírja a piac egészének dinamikáját. Kiszámítható az aktuális Ct árszint és egy L. korrekciókészlet ismeretében. Ezt a funkciót az IRN.RU analitikai központ terminológiájában értékindexnek vagy négyzetméterenkénti sebességnek nevezzük. A G (t) függvény nem átlagár, mint első pillantásra tűnhet, bár értékei közel vannak az átlagárhoz. Ez a funkció matematikailag helyes mutatója az egész ingatlanpiac dinamikájának, ahogyan a részvényindexek is, az egyes vállalatok részvényárfolyamával ellentétben, a tőzsde általános emelkedését vagy bukását mutatják. Függetlenül attól, hogy az ingatlanpiac jelenleg csökken vagy növekszik, az egyes objektumok ára szinkron módon változik - egyetlen "csomagban" *, és az értékindex csak jelzi ennek a "kötegnek" az irányát.

Az új módszertannak számos más jelentős előnye van. Az átlagos ár közvetlen kiszámítása az objektumok aktuális hónap (vagy hét), majd a következő hónap átlagos költségének kiszámításának köszönhető. Ennek eredményeként az átlagár minden új értékét a az új időszak adatbázisa, és semmilyen módon nem kapcsolódik az előző időszak bázisához. Ez jellegzetes statisztikai ugrásokhoz vezet - az átlagos ár fűrészfog diagramja, amely nem teszi lehetővé az előrejelzéseket. A diagram aktuális pontjának "emelkedése" vagy "kudarca" egyáltalán nem jelenti a piac emelkedésének vagy bukásának kezdetét - ez csak statisztikai zaj.

A G (t) függvény kiszámításának módszertana éppen ellenkezőleg, az összes elmúlt év adatkészletén számított L értékeket használja fel, amelynek eredményeként a G (t) új értékét minden korábbi meghatározza ennek a függvénynek az értékeit. Ez többé-kevésbé sima grafikonhoz vezet. A sima költséggörbe lehetővé teszi az új felfelé vagy lefelé mutató trendek gyors észrevételét.

A leírt filozófia egyértelmű előnye, hogy az eredmények gyengén függnek a jelenlegi minta nagyságától, mivel az összes jelenlegi piaci mutatót elsősorban hosszú távú adatok határozzák meg, és csak friss adatok javítják. Az elemzők munkájának jellemző paramétere, hogy a minta nagysága egyszerűen elveszíti értelmét. A leírt módszer mintamérete minden valaha eladott vagy eladott lakás - opciók milliói.

A logikailag korrekt G (t) függvény megjelenésének fontos gyakorlati eredménye az ingatlanpiac kapcsolata más makrogazdasági paraméterekkel. Mint tudják, az ingatlan nem csereáru. Minden tárgy egyedi és különbözik egymástól. A teljes ingatlanpiacon közös G (t) függvény, amely kifejezi ennek a piacnak a dinamikáját, egyfajta "közös nevező", amely lehetővé teszi az ingatlanok összehasonlítását más tevékenységi körökkel. Például a G (t) függvény - a lakhatási költségek indexe - négyzetméterenkénti árfolyamként tekinthető - a világ valutáinak - a dollár vagy az euró - egyfajta analógjának. Így a leírt ideológia fontos lépés az ingatlanpiac és a gazdaság egyéb szférái közötti híd megteremtésében.

Küldje el jó munkáját a tudásbázisban. Használja az alábbi űrlapot

Diákok, posztgraduális hallgatók, fiatal tudósok, akik a tudásbázist használják tanulmányaikban és munkájuk során, nagyon hálásak lesznek.

Feladva: http://www.allbest.ru/

Moszkvai Humanitárius Egyetem

Közgazdaságtudományi Kar

Gazdasági és Pénzügyi Tudományok Tanszék

ESSZÉ

a témán: " Árak és árak az ingatlanpiacon"

az "árak és árak" tudományágban

2. évfolyamos hallgatók gr. M201_323

Speciális szervezet menedzsment

Vasilyauskas A.A.

Tanár

Közgazdasági doktor, professzor

N.V. Gryzunova

Moszkva 2010

Bevezetés

1. Az árképzés tényezői

1.1 A tényezők osztályozása

1.2 Az ártényezők besorolásának jelei az RN-en

1.3 Az árképzés tényezői az ingatlanpiacon és kapcsolatuk

2. Az árképzési tényezők szerkezete a lakáspiacon és kapcsolatuk

3. Az orosz lakáspiaci fejlődés paramétereinek előrejelzésére szolgáló modellek

3.1 Az előrejelzések osztályozása a módszerek formalizációs foka szerint

Következtetés

Bibliográfia

Bevezetés

Az egész világon az ingatlanpiac, valamint az árupiac hosszú ideje felmerült. Oroszországban azonban az 1917-es forradalom után valójában megszűnt, csak a Szovjetunió összeomlása és a tulajdonviszonyok törvényi megszilárdulása után jelent meg újra. Ebben a fejlődési szakaszban az oroszországi ingatlanpiac fejlesztési szakaszban van, és a szakértők "vad" -nak jellemzik. Ennek okai a jogszabályi keretek tökéletlenségében, az ingatlanok értékelésére vonatkozó, általánosan kidolgozott kritériumok hiányában, az ingatlan minősége és értéke közötti eltérésekben, valamint az összesített kereslet prevalenciájában a kínálattal szemben. Különösen a nagyvárosokban, például Moszkvában és Szentpéterváron élesen hiányzik a lakóingatlanok, a kiskereskedelmi, az irodai és az ipari helyiségek, valamint az építésre szánt, fejlett infrastruktúrájú telkek. A hitelezési mechanizmusok nem elég hatékonyak, különösen a jelzálog-hitelezési program, amely fennállása alatt nem ért el jelentős eredményeket.

1. Árképzési tényezők

1.1 A tényezők osztályozása

Az árképzési tényezők kibővített tipikus szerkezete a lakáspiacon

Véleményünk szerint itt nem fordítanak kellő figyelmet a tényezők szétválasztására a vizsgált időszak mélységétől függően (hosszú távú, középtávú, rövid távú időszakokban különböző tényezők működhetnek), a hierarchikus szerint szint (tényezők fája), a piac állapotának megfelelően (a piaci ciklus különböző szakaszaiban a fejlődés szakaszaiban különböző tényezők működhetnek, és ugyanazon tényező hatásának jellege ellentétes lehet).

E tekintetben figyelembe kell venni a táblázatban szereplő összes osztályozási jelet.

1.2 Az ártényezők besorolásának jelei az RN-en

A táblázat alatt a moszkvai lakáspiacon végzett sokéves kutatás alapján fenomenológiai elemzés és a létező árképzési tényezők felsorolása található, feltüntetve azok besorolását az összes bevezetett kritérium szerint. Továbbá a diagramok a tényezők és a nyilak hierarchikus felépítését mutatják be - ezek kölcsönhatását.

Fontos megjegyezni, hogy az árazási tényezők értelmes, fenomenológiai elemzésének, amely a piacra vonatkozó szakértői ismereteken, a piaci minták kvalitatív és kvantitatív tanulmányain alapul, olyan jellemzőkkel, amelyek megkülönböztetik az átmeneti gazdaságú országok piacait a fejlett piacgazdaságtól, meg kell előznie minden kísérletet a formalizált piaci modellezésen. A matematikai modellek, még a tényezők jelentőségének statisztikai elemzésén alapuló szűrők sikeres átadása is, nem ismerhetők el megfelelőnek, ha nem támaszkodnak egy gazdasági hipotézisre a piacon egy adott fázisban előforduló folyamatok lényegéről és annak szakaszáról. fejlődés.

1.3 Az ingatlanpiac árképzésének tényezői és kapcsolatuk

	A tényezők fenomenológiai elemzése
Keresleti tényezők
1. A tényleges lakásigény nagysága	Az RN belső tényező nagysága 1. Hosszú távon a 2. és a 3. tényezőtől függ. Középtávon a 3., 4. és 5. tényezőtől, valamint az árszinttől (inverz kapcsolat - a kereslet ár rugalmas). Növekedéssel az árak emelkedéséhez, csökkenésével csökkenéshez vezet.
2. Lakásigény (potenciális kereslet)	Az RN belső hosszú távú tényezője körülbelül 2. Az Orosz Föderációban tapasztalható lakáshiány (14. tényező) összefüggésében az 1. tényező révén folyamatosan növeli az árakat.
3. A lakosság jövedelme és differenciálása	Külső tényező, amelynek nagysága 2. nagyságrendű. A 6. és a 7. tényezőtől függ. Hosszú távon a jövedelem növekedésével az 1. tényező növekedéséhez vezet, és ezen keresztül az árakhoz, és csökkenéssel csökkenéshez. . Középtávon az Orosz Föderációban a jövedelmek magas differenciálódása oda vezet, hogy az árak emelkedésével az alacsony jövedelmű népesség jelentős része elhagyja a piacot, az árnövekedés leáll, és ha a jövedelem tovább növekszik, a kereslet elhalasztása félidő után a kereslet és az árak új növekedése valósul meg.
4. A lakosság és a spekulatív befektetők hajlama a lakásvásárlásra és az árelvárások	Az RN belső tényező körülbelül 2. Hosszú távon, a hiánypiac körülményei között tartósan magas, középtávon a 3. tényezőtől (a jövedelem növekedési rátája szempontjából rugalmas), a 8. és 9. eséstől függ, 12 (a fejlesztőkkel szembeni bizalmatlanság, az építkezés alacsony aránya miatt a lakosság elhagyja a helyi piacot). Az 1-es tényező révén növekedésével az árak növekedéséhez és az árak csökkenéséhez vezet - csökkenéssel. Fordított összefüggés van az árváltozásokkal: az árelvárások inerciálisak, és amikor az árak emelkednek, a vásárlók rohannak vásárolni, növekszik a kereslet és ösztönzik az árakat; amikor az árak csökkennek, még nagyobb csökkenésre számítanak, és ezzel csökkentik a keresletet és az árcsökkenés ütemének növelése.
5. A vásárlók lakáshitelének feltételei és volumene, beleértve a jelzálog, a jelzálogügyletek száma és aránya	A 2. nagyságrendű külső tényező a 6-11. Tényezőktől és a banki közösség politikájától függ. Amikor a körülmények az 1-es tényező révén javulnak (2003–2006), az serkenti az árnövekedést, és ha a körülmények romlanak (2008–2006), akkor csökkentik az 1-es tényezőt és abbahagyják az árak ösztönzését. Az 1. és 13. faktorral fordított összefüggés van: a magas árnövekedési ütem mellett a lakások és a jelzálogügyletek kínálatának volumene csökken, ami lassítja az árak növekedését.
6. Makroszintű pénzügyi tényezők (monetáris bázis)	A 3. nagyságrendű külső tényező a 7–11. Tényezőktől és a Központi Bank monetáris politikájától függ. Növekedéssel hozzájárul a lakosság jövedelmének növekedéséhez és az 1-es tényezőn keresztül - az árak növekedéséhez, csökkenéssel - a jövedelem növekedési ütemének csökkenéséhez, a lakosság pénzköltési hajlandóságához és 1. tényező lassítja az árak növekedését.
7. Makrogazdasági tényezők (GDP növekedési ütem, ipari termelés, foglalkoztatási szint)	Külső tényezők 3-as nagyságrendűek. Az orosz gazdaság nyersanyag-természete összefüggésében elsősorban a 10. tényezőtől függ. A növekedéssel hozzájárul a monetáris bázis növekedéséhez, és ezen keresztül - a tényezők növekedéséhez 6, 5, 3, 1 és az áremelkedések.
8. Infláció és defláció	A 3-as nagyságrendű külső tényező a 9-11-es és az egyrendi 6-os tényezőktől függ. Hatással van a 4-es, 5-ös tényezőkre, rajtuk keresztül az 1-es tényezőre és az árakra.
9. Makroszintű pénzügyi tényezők (árfolyamváltozás - leértékelés és átértékelés)	A 4-es nagyságrendű külső tényező a 10-11 tényezőktől függ. A rubel dollárral szembeni erősödésével Oroszország dollárosodott gazdaságának viszonyai között nő a lakosság hajlandósága mind a rubel, mind a dollár megtakarítások elköltésére és a lakások vásárlására (4. faktor), ami az 1. tényező révén némileg hozzájárul az emelkedéshez. az árakban. Sima leértékeléssel csökken a dollár-megtakarítások elköltésének hajlandósága és nő a rubel-megtakarítás, az árakra gyakorolt hatás hatása nem határozható meg. Éles leértékeléssel felmerül a lakosság bizalmatlanságának hatása a hatóságok pénzügyi politikájára, csökken az összes megtakarítás elköltésére való hajlandóság, csökken a lakás iránti kereslet, és nem ösztönzik az árak emelkedését. Éles átértékeléssel az összes megtakarítás elköltésének hajlandósága növekszik ("menekülés a dollárból"), az ingatlanokat a megtakarítások tárolásának tekintik.
10. Az olaj és más exportáruk ára
11. A tőkekiáramlás volumene	Az 5-ös nagyságrendű külső tényező a globális környezettől függ. Meghatározza az effektív keresletet és a lakásárakat az 5-9.
12. A fejlesztők és az ingatlanok hírneve	5-ös nagyságrendű belső tényező a meglévő és az épülő lakásállomány állapotától függ (faktor. Hatással van a 4. tényezőre.
Ellátási tényezők
13. A lakásellátás összege	Az RN belső tényező körülbelül 1. Hosszú távon a 14. (a másodlagos piacon) és a 15. (az építési volumen növekedése növeli a kínálatot és visszafogja az áremelkedést) tényezőktől függ. Középtávon fordított összefüggés van az 1-es faktorral: nagy kereslet esetén a kínálatot kimossák a tőzsdei jegyzésekből, ami hozzájárul az árnövekedés ütemének növekedéséhez és a jelzálogügyletek számának növekedési ütemének megfékezéséhez; amikor csökken a kereslet, a kínálat felhalmozódik, visszafogja az áremelkedéseket és hozzájárul a jelzálogügyletek számának és arányának növekedéséhez. A kereslet csökkenése esetén a 22-es tényezőtől függ - az eladók csökkentik a kínálat mennyiségét az árak ösztönzése érdekében.
14. Sajátos lakásállomány	Az RN belső tényező körülbelül 2. Ez a város, régió történelmi helyzetétől, a romos alap elidegenítésétől és az építkezés volumenétől (15. faktor) függ. Ebben a helyzetben hosszú távon a lakások iránti magas kereslethez vezet (2. faktor), és amennyiben a lakosság jövedelmének növekedése pozitív (3. faktor), az árak emelkedéséhez vezet (2000-2008). ). A jövedelem csökkenésével (2009) semleges. Középtávon semleges.
15. A lakások építésének és üzembe helyezésének volumene, a létesítmények építésének üteme	A belső pH-faktor körülbelül 2. A 16-22-es faktoroktól függ. A 13. és 14. tényező révén hat: hosszú távon az építési volumen növekedésének meg kell növelnie a lakásállományt és a kínálat mennyiségét, és ezáltal hosszú távon lelassíthatja az árnövekedés ütemét. Lakáshiány és piaci növekedés (2000-2008) helyzetében semleges. Középtávon semleges. Krízishelyzetben (2009) a megbízási mennyiség csökkenése nem befolyásolja az ártendenciát, az építési ráta csökkenése azonban a 4-es tényezőt és ezen keresztül az árakat befolyásolja.
16. A lakásépítés finanszírozása fejlesztők és befektetők saját forrásaival, banki hitelekkel, a lakosság és a spekulatív befektetők pénzeszközeivel, egyéb vonzott alapokkal	A belső RN tényező körülbelül 3. A makrogazdasági feltételektől (7. faktor), a fejlesztő beruházási stratégiájától (20. faktor), az alternatív befektetési objektumok elérhetőségétől (21. faktor) függ. A banki hitelezés emellett függ a 6-11 tényezőktől és a banki közösség politikájától. A lakosság és a spekulatív befektetők általi finanszírozás 3-5, 12 tényezőtől függ, végső soron - 1. A finanszírozás növekedése hosszú távon növeli az építkezés volumenét (15. faktor), és segít csökkenteni az árnövekedés ütemét. Középtávon felgyorsítja az épületek építésének ütemét, és ezáltal növeli a 12-es tényezőt, ezen keresztül pedig a keresletet (1-es tényező) és az árakat.
17. Az építés költsége és teljes (beruházási) költsége	A belső pH-tényező körülbelül 3. A 18-19. Tényezőktől függ. Középtávon, magas szintű árakkal és a projektek jövedelmezőségével (2005-2007), nem befolyásolja az eladási árakat, alacsony árakkal és jövedelmezőséggel (2009) a fejlesztők piacról való kivonulásához vezet , az építőipar és a kínálat mennyiségének csökkenése (15. és 13. tényező), és ösztönzi az árak emelkedését. Hosszú távon, az árak és a jövedelmezőség magas szintje mellett a tőke áramlik az erőforrások iparába, az erőforrások termelésének növekedése, és ezáltal - a költségek növekedése ellenére - az építési volumen növekedése, ami lelassíthatja a beruházások növekedését. lakásárak.
18. A teleképítéshez rendelkezésre álló telkek elérhetősége és a hozzájuk való hozzáférés feltételei	Külső tényező a 4-es nagyságrendtől függ. A város, régió, ország földterületének egyensúlyától, a földáraktól, a szövetségi, regionális, helyi hatóságok politikájától a lakásépítés fejlesztésén, valamint annak mérnöki és infrastrukturális támogatásán. Hatással van a 17., 15. faktorra és ezen keresztül az árakra hosszú távon.
19. Erőforrás-támogatás az építkezéshez	A 4-es nagyságrendű belső tényező attól függ, hogy rendelkezésre állnak-e az erőforrás-termelőktől származó termelési kapacitások (beleértve a technológiát, a berendezéseket, a személyzetet), az erőforrások árain (alacsony árakon, a fejlesztéshez szükséges elégtelen beruházás esetén erőforráshiány alakul ki). Hatással van a 17., 15. tényezőre és azon keresztül - az árakra hosszú távon, és néha középtávon is.
20. A fejlesztő piacra lépésének és a piacon való munkának adminisztratív és gazdasági feltételei	Külső tényező a 4. nagyságrendtől függ a hatóságok politikájától a várostervezési szabályozás területén, a folyamat bürokratizálásának és korrupciójának mértékétől, a fejlődés jövedelmezőségének szintjétől. Hatással van a 17., 15. tényezőre és ezen keresztül - az árakra hosszú távon, középtávon és néha rövid távon is.
21. Alternatív befektetési objektumok elérhetősége	Külső tényező a 4-es sorrendben. A regionális és a világpiaci viszonyoktól függ, és a városon, régión, országon kívül, az RN-en (tőzsdén) kívüli vonzó befektetési tárgyak keresésében fejeződik ki. Hatással van az építőipar és a lakáskínálat (15., 14. faktor), valamint a tényleges kereslet mennyiségére (1. faktor): a 2006–2007-es helyzetben a fejlesztők, a befektetők és a vásárlók Moszkvából vándoroltak át a moszkvai régióba, Oroszországból Bulgáriába, Montenegróba stb.
22. A fejlesztők befektetési stratégiája	Az 5-ös sorrend belső tényezője a fejlesztők gazdasági, vezetői végzettségétől, valamint az ország és a régió helyzetétől függ. Hosszú és középtávon a terjeszkedési stratégia a pénzügyi források szétszóródásához vezet jelentős számú telek és új projekt között, és csökken a létesítmények építésének aránya, majd a 15. és 13. tényező révén ösztönzi az áremelkedést, és a 4. és 1. tényező révén a kereslet és az árak csökkenéséhez, az építkezések befagyasztásához és a fejlesztők tönkremeneteléhez vezet (2004, 2009). Egy hozzáértő befektetési stratégia optimalizálja a vonzott beruházásokat és a valós költségeket, és az építési volumen evolúciós növekedéséhez vezet, kilátásba helyezve az árnövekedés ütemének korlátozását.
23. Az eladók és fejlesztők marketing és árstratégiája	Az 5-ös sorrend belső tényezője a várható profitszinttől függ, amellyel kapcsolatban a piacnak áraemelést kínálnak. Abban a helyzetben, amikor a tényleges kereslet meghaladja a kínálatot, a várakozások teljesülnek (2003-2007). Ellentétes helyzetben három stratégia lehetséges. 1) Az eladók alacsonyabb árakat (0-szorosával), elérve a kereslet, az árak és az eladások növekedését. 2) Az eladók csökkentik a kínálat mennyiségét (13. tényező), egyensúlyt teremtenek a kereslet mennyiségével és az árak emelkedésével. 3) Az eladók nem csökkentik az árakat, ezzel csökkentve a piaci forgalmat, és a külső tényezők miatt a kereslet növekedésére számítanak.

2. Az árképzési tényezők szerkezete a lakáspiacon és kapcsolatuk

Faktorszerkezetárképzés a lakáspiacon és kapcsolatuk (folytatás)

3 . Az orosz lakáspiaci fejlődés paramétereinek előrejelzésére szolgáló modellek

Az előrejelzési horizonttól függően az előrejelzés lehet hosszú távú, középtávú és rövid távú. Az ilyen típusú előrejelzések megengedett horizontjának konkrét értéke a probléma fizikai (gazdasági) tartalmától, az általános gazdasági helyzettől, egy adott piaci szegmens állapotától függ, és jelentősen megváltozhat. Így a kormány középtávú előrejelzései az orosz gazdaság fejlődéséről 3 éves távlattal rendelkeznek. Jelenleg az oroszországi ingatlanpiacon rövid távúnak tekintjük - előrejelzés 1-3 hónapra, középtávra - egy vagy három évre, hosszú távra - három-öt évre.

Fontos hangsúlyozni, hogy ezeknek az előrejelzési típusoknak mindegyikéhez különféle listát kell tanulmányozni a vizsgált mutató változását befolyásoló tényezőkről (amelyek változásának félidőszaka közel áll az előrejelzési horizont értékéhez) ). Például:

A bérhátralékok, jutalmak és bónuszok decemberi kifizetéseinek jól ismert jelensége 1-2 hónapon belül terjeszti hatását az ingatlanpiacon;

A szezonális tényezők alig befolyásolják az éves trend eredményeit, ugyanakkor jelentősnek bizonyulhatnak az árak és a piaci forgalom 3-4 hónapos változásainak előrejelzéséhez;

A GDP növekedési üteme jelentéktelen hatást gyakorol a havi áremelkedésekre, de fontos a hosszú távú előrejelzés szempontjából;

Az energiaárak szintje, az országból történő tőkekiáramlás mértéke mind a rövid távú előrejelzés (2-3 hónapos késéssel), mind a középtávú előrejelzés szempontjából jelentős (a lakásárak felhalmozódott növekedése révén). az év elmúlt hónapjai).

Az orosz ingatlanpiacon alkalmazott előrejelzési módszerek formalizáltságának mértéke szerint feloszthatók szakértői előrejelzésre, heurisztikus előrejelzésre, "alapvető" elemzésre, regressziós statisztikai modellezésre ("technikai elemzés"), többváltozós modellezésre (ideértve a modellezést és az előrejelzést is). az ideghálózatokon). A gyakorlatban különféle módszereket alkalmaznak együtt, egyik vagy másik kombinációban. Mindazonáltal meg kell különböztetni a piaci trendek szakértői előrejelzését (1. módszer), amelyet indokolatlanul előrejelzésnek nevezünk (amely a szakértő magas képzettsége miatt meglehetősen pontos lehet), a módszertanilag megalapozott, számított előrejelzéstől (2. módszer). -5).

3 .1 Az előrejelzések osztályozása a módszerek formalizációs foka szerint

Előrejelzés-fejlesztő (vicces név)	Előrejelzési módszer	Előrejelzés típusa
-1) "agnosztikus"	Nem ("a jóslatok egyáltalán lehetetlenek")
(1) Szakértő	Intuíció, piaci ismeretek, analógia módszer	Szakértői jóslat
(2) Előrejelző elemző	A tényezők mennyiségi és minőségi "fundamentális" elemzése, forgatókönyv-módszer	Heurisztikus előrejelzés
(3) Előrejelző - "optimista"	A gazdasági helyzet "fundamentális" elemzése és hatása az ingatlanpiac mutatóira ("demográfiai" módszer, a lakosság jövedelmének előrejelzésének módszere)	A tényezők "alapvető" előrejelzése - építési volumen, kínálat, kereslet, piaci forgalom
(4) Előrejelző - "statisztikus"	"Műszaki" elemzés (regresszióanalízis, statisztikai modellezés)	"Technikai" előrejelzés statisztikai regressziós modell alapján
(5) Előrejelző-modellező	Többváltozós modellezés, neurális hálózat előrejelzése	Előrejelzés többváltozós modell, ideghálózatok alapján
(+1) "puritán"	Nem ("a jelenség gyenge ismerete nem teszi lehetővé a megfelelő modell felépítését")

Az ábra egy példa statisztikai regressziós modell alkalmazására 1995 februárjában Moszkvában, Szentpéterváron, Jekatyerinburgban, Tverben, Rjazanban és Barnaulban a lakásárak dinamikájának előrejelzésére szolgál. A modell azon a hipotézisen alapult, hogy az orosz gazdaság a tervezett, központosított szabályozásról a piacra való átmeneten megy keresztül, és ezért a lakáspiaci árdinamika fő szabályszerűsége az "analóg városok" árainak megfelelő szintre emelkedés. . Ennek megfelelően, egy kibernetikus, önszabályozó rendszer új állapotba való átmenetének leírására, a forma "repülőgép felszállásának" logisztikai modelljére

V (T) = A / (1 + exp (B - CT)),

Hol V- az átlagos (havi átlag) ajánlati ár 1 négyzetméter. az objektum teljes területének m;

T- az időszak (hónap) sorszáma;

A, Bés TÓL TŐL -állandó együtthatók (modellparaméterek).

Az ábra azt mutatja, hogy az 1995-1998 közötti, az augusztusi válság előtti árdinamikai előrejelzés szorosan egybeesett a tényleges adatokkal.

Hasonló előrejelzési modellt alkalmaztak a moszkvai ingatlant érintő jelzálogügyletek piacának kezdeti szakaszainak tanulmányozása során, és 2005 harmadik negyedévében épült, csak a Társaság jelzálogügyleteinek volumenének dinamikája volt modellezett mutató:

Hol t- a negyed sorszáma.

A modell helyesen jósolta a jelzálogkölcsön-tranzakciók volumenének növekedési dinamikájának átmenetét a stabilizációra, és az 5 negyedévre vonatkozó kvantitatív előrejelzés szorosan egybeesett a tényleges adatokkal.

2000 októberében, két évvel a válság kezdete után, a moszkvai árdinamika előrejelzésére 2001-2002-re. a nyomtatvány "repülõgép merülésébõl való kilépésének" új modellje

V = B 0 -B 1 / (B 2 + exp ((B 3 * T+ B 4 ) 2 )).

2002 közepéig a modell rendkívül pontos előrejelzést adott.

2006-2008-ban a moszkvai és más városok lakáspiacának hosszú és középtávú ciklusainak vizsgálata alapján modellt építettek az ártrend inharmóniás kiterjesztésének módszere alapján az következő egyenletrendszer:

Y = y 1 + ? y 2 + ? y 3 + ? y 4 + …. + ? y n, (1)

y 1 = a 3 x 3 + a 2 x 2 + a 1 x + a 0 , (2)

? y 2 , (3)

? y 3 = , (4)

? y 4 = , (5) …………………………………… , n)

Hol Y- a lakáskínálat átlagos egységárának várható értéke, $ / négyzetméter. m;

y 1 - az alapvető trend egyenlete (hosszú távú előrejelzés), $ / sq. m;

? y 2 - a lakáskínálat átlagos egységárának növekedésének előrejelzése az alaptrendhez képest, $ / négyzetméter. m;

? y 3 - a lakáskínálat átlagos egységárának növekedésének előrejelzése a második rend trendjéhez viszonyítva, $ / sq. m;

? y 4 - a lakáskínálat átlagos egységárának növekedésének előrejelzése a harmadik rend trendjéhez viszonyítva, $ / sq. m;

? y n- a lakáskínálat átlagos egységárának növekedésének előrejelzése az utolsó előtti rend trendjéhez viszonyítva, $ / négyzetméter. m;

a, b, c, d indexekkel - az egyenletek együtthatói (különféle rendek trendjei), amelyek közelítik a tényleges adatokat. A tényleges adatokból számítva a legkisebb négyzetek módszerével.

Az ártendencia 5-6 éven át történő közelítése (például másodrendű polinom segítségével) azt mutatja, hogy Moszkvában a lakáspiac, csakúgy, mint más orosz városokban, a növekedés félidőszakának kezdetén van (pontosabban: az időszak első negyedévében) egy "hosszú" ingadozási ciklus, amelynek felelőssége egy ország és egy város (régió) makrogazdasági mutatóinak halmazát hordozza. Ezt az egyenletet "alaptrendnek" neveztük, és ezt vettük alapul az árdinamika hosszú távú előrejelzéséhez - növekedés átlagos éves átlagban 20-25%. A jövőben (2006-os becsléseink szerint 2010-2011-en kívül), amikor az építkezés és a lakások kínálata jelentősen megnő, és az árak hosszú távú növekedési üteme csökkenésnek indul (a piac a második negyedévre költözik) periódus alatt) a hosszú távú növekedési ütem csökkenése várható, ahogy azt az ábra hagyományosan szemlélteti.

De az ingatlanpiacon vannak más, belső tényezők, amelyek gyorsabb ingadozásokat kényszerítenek az alaptrendre. Például az építési és beruházási ciklushoz, a lakásépítési piac infrastruktúrájának fejlesztéséhez, az állampolgárok fogyasztói magatartásához stb.

A lakáspiac ezen ingadozásai nem az áringadozásokban, hanem az első származékos termék - az árnövekedés üteme - ingadozásaiban valósultak meg. "Közepes", gyorsabban áramló és "rövid", gyorsabban áramló ciklusokat alkotnak. Az ilyen ciklusok könnyen kiszámíthatók egyirányú regressziós modellezéssel.

A fordított szuperpozíció, az előrejelzések integrálása adja az árdinamika végső előrejelzését - közép- és hosszú távon.

Az ábra azt mutatja, hogy 2008 szeptemberéig a moszkvai előrejelzés nagy pontossággal valósult meg. A 12 orosz város közül, amelyekre hasonló előrejelzést számoltak, 8 város esetében sikerült jó konvergenciát elérni, és kettő esetében nem kielégítő.

2008 októbere óta a globális pénzügyi és gazdasági válság Oroszország összes városában megváltoztatta a hosszú távú ártrend irányát, és a korábban végrehajtott előrejelzések felülvizsgálatot igényeltek.

2009 szeptemberében Oroszország 10 városában elvégezték a lakáspiac vizsgálatát, amelynek eredményeként arra a következtetésre jutottak, hogy hosszú távon a piac a lassuló növekedés és a hanyatlás kezdetének szakaszába lép. kidolgozták a helyzet alakulására vonatkozó forgatókönyv-előrejelzést.

A forgatókönyveket a lakásárak makrogazdasági paraméterektől való függésének négyfaktoros modelljével számolták ki, amelynek értékeit 2008 decemberére, 2009. júniusára és decemberére, valamint 2010-re állították be különböző elfogadható lehetőségekben:

Y = f (x 1 , x 2 , x 3 , x 4 ),

Hol x 1 -hordó hordó ára;

x 2 - infláció;

x 3 - a rubel leértékelése a dollárral szemben;

x 4 - tőkekiáramlás.

Az árdinamika négy forgatókönyvét kaptuk, amelyek közül a 2. (pesszimista) forgatókönyv tűnt a legvalószínűbbnek.

De már 2008 decemberében arra a következtetésre jutottak, hogy a 3. sz. Forgatókönyvet (válság) valójában végrehajtják.

Az előrejelzés és a tényleges adatok összehasonlítását a következő ábra mutatja.

Így a lakáspiacon zajló folyamatok gazdasági lényegére vonatkozó értelmes hipotéziseken alapuló regressziós matematikai modellek használata meglehetősen pontos középtávú előrejelzésekhez vezet. Nem tudják azonban megjósolni az ártendenciák hosszú távú változását és a piac válságfejlődéséhez való áttérést.

árazási kereslet kínálja az ingatlanpiacot

Következtetés

Az ingatlanpiac árazás gyakran közvetlenül függ a régió társadalmi-gazdasági állapotától. Ezenkívül a piacot rengeteg kockázat jellemzi az eladók, a vevők és a bérlők számára. Mivel az ingatlantulajdonosoknak gyakran nehéz eladni vagy bérelni ingatlanjaikat (kivéve azokat a piaci szegmenseket, ahol a kereslet jelentősen meghaladja a kínálatot), az ingatlanpiac illikvid. A fentieken kívül van még egy probléma. A szakértőknek gyakran nehéz felmérniük a valós piaci helyzetet, mivel nehéz megbízható információt szerezni az ügyletekről, ellentétben például az értékpapírpiaccal, ahol az bármikor elérhető. A fő elemzési eszköz itt a piac feltételes felosztása több szegmensre. Ennek kritériuma lehet az objektumok elhelyezkedése, minősége, rendeltetése, vagy akár a tulajdonságok egésze.

Bibliográfia

Sternik G.M., Sternik S.G. Lakáspiaci elemzés szakemberek számára. - M.: "Közgazdaságtan", 2009. - 601 p.

Gusev A.B. A ház árai buborékok. - www.urban-planet.org, 2008.

Sternik G.M., Sternik S.G. Az ingatlanpiacok tipológiája árbuborékok kialakulására való hajlamuk alapján. - A "tulajdonviszonyok az Orosz Föderációban" című folyóirat, 8. (95) 2009, p. 168-185.

Sternik G.M., Korobkova M.V. A vágtató lakáspiac hatása a moszkvai jelzálogügyletek dinamikájára. - "Nemzeti projektek" folyóirat, 2007. március.

Sternik G.M. Az orosz lakáspiac 2001-ben. Elemzés és előrejelzés. - RGR, 2001. december.

Sternik G.M., Pechenkina A.V. Mi történik a moszkvai lakáspiacon. Makroökonómiai megközelítés (beszámoló az IDA elemző konferenciáján "Ingatlanpiac: helyzet, trendek, előrejelzés" 2007.08.30.). - www.realtymarket.ru, 2007. augusztus.

Sternik G.M. Az orosz városok lakáspiaci árai 1990-2006: elemzés és előrejelzés. - G. M. Sternik elemző csoportja. -www.realtymarket.ru, 2007. január.

Sternik G.M. Az orosz városok lakáspiaca 2008-ban: előrejelzések és valóság. - Jelentés a szentpétervári lakásfórum elemző konferenciáján 1.10.08. - www.realtymarket.ru.

Sternik G.M. Az orosz városok lakáspiaca a válság körülményei között. Fejlődési trendek. - Beszámoló a szentpétervári lakásfórum elemző konferenciáján, augusztus 12-én. - www.realtymarket.ru.

O. Y. ULYANOVA *

Olga Yurievna ULYANOVA - posztgraduális hallgató a Szentpétervári Állami Közgazdaságtudományi Egyetem Árazási Tanszékén. Korábban posztgraduális tanulmányokat folytatott levelező tagozaton. 2001-ben diplomázott a Szentpétervári Állami Közgazdaságtudományi Egyetemen. Jelenleg a CJSC "Megalit" építőipari vállalatnál dolgozik az információs és elemzési osztály vezetőjeként. 6 tudományos cikk szerzője.

Kutatási specializáció - árképzés a lakóingatlan-piacon. ♦> "fr

AZ ÁRKÉPZÉS MEGFEJLESZTÉSE AZ ELSŐDLEGES LAKÓI INGATLAN PIACON **

Az elsődleges lakóingatlan-piac eladási árát már az építési telek kiválasztásának szakaszában határozzák meg, hogy igazolják a lakóépület ezen a telken történő építéséről szóló döntést. Jelenleg a lakásépítésre alkalmas mérnöki előkészítésű helyek korlátozott választéka, valamint a fejlesztők számára bonyolultabbá váló beszerzési eljárás miatt a legfontosabb feladat az 1 négyzetméter legpontosabb átlagos eladási árának meghatározása volt lakóterület, amely biztosítaná a vállalat pénzügyi biztonságát (számviteli költségek), valamint kielégítené a vásárlók igényeit az objektum ár-haszon aránya szempontjából is.

A mai napig a szentpétervári elsődleges lakóingatlan-piac üzemeltetői gyakorlatukban az eladási ár meghatározásának különféle módszereit alkalmazzák.

1. Az épülő lakások piacán a legelterjedtebb a "költség-plusz" módszer. Ez a módszer egyszerű, könnyen alkalmazható, mivel a vállalkozás rendelkezik információkkal a költségekről. De ez a módszer nem veszi figyelembe a keresleti tényezőt. Az ügyfél hajlandóságát fizetni az árukért nem a vállalkozás költségei, hanem a termék tulajdonságai, és ennek következtében a termék értéke az ügyfél számára. Ezzel a megközelítéssel az új termék árának meghatározásához a vállalkozás egy már kész termékből indul ki, figyelmen kívül hagyva a fő tényezőt - azt, hogy a vevő hogyan érzékeli annak értékét.

Annak ellenére, hogy a költségek nem az árpolitika objektív függvényei, a költségek és az árak közötti kapcsolat a vállalkozás számára központi szerepet játszik az optimális ár meghatározásában, amely fedezi a költségeket és biztosítja a lehető legnagyobb profitot. Ez annak köszönhető, hogy a rövid távú költségek a vállalkozás kapacitáskihasználtságától függenek, ami viszont az árszinttől függ. Ennek következtében az árváltozások miatti bevétel-változást a költségek változásával együtt kell kiszámítani.

Hosszú távon a vállalkozás csak akkor képes fennmaradni, ha a bevétel legalább fedezi a teljes költségeket. Ezért a vállalati árpolitika keretében történő költségelszámolás képviseli a vállalkozás pénzügyi biztonság iránti vágyát. Következésképpen költségekre van szükség annak az alacsonyabb árhatárnak a megállapításához, amely alatt a terméket nem szabad értékesíteni. Rövid távon az alsó árhatár a termelési egységre eső változó költség, hosszú távon a teljes költség. Annak ellenére, hogy a költségalapú módszert széles körben használják a gyakorlatban, nem tekinthető az aktív árpolitikához kapcsolódó módszernek, mivel nem veszi figyelembe az ügyfél számára fontos tényezőt - a termék értékét.

Az épülő lakások piacán becslést készítenek az építkezés költségeinek meghatározására, amely figyelembe veszi az összes olyan költséget, amely a fejlesztőnek egy lakóépület építése során felmerül. Az építőipar 1991. január 1-jéig hatályos árképzési és becsült adagolási rendszere az építőiparban használt anyagok és munkák rögzített (meglehetősen hosszú, 5-15 éves időszak alatt változatlan) nagykereskedelmi árain és tarifáin alapult. Megfelelt az irányelvtervezés követelményeinek, az építőipari becsült árak stabil szintjének fenntartására összpontosított, és nem igényelte a becsült költségek kiigazítását az ártényezők változásainak figyelembevételével. A becsült költség meghatározásának ilyen alapelvei az építőipari termékek közvetlen gyártói valós teljesítménymutatóinak jelentős torzulásához vezettek.

1991 óta működik a termelési költségek alapköltségének havi indexálási rendszere. De ennek ellenére a becsült költség jelentősen eltérhet a lakóingatlan tényleges eladási árától, és általában az eladási ár alsó határaként szolgál, amelynél a projektet további fejlesztésre ígéretesnek tekintik.

2. A lakásépítési piacon széles körben használják a versenytársak aktuális árain alapuló árképzési módszert. Az ilyen árképzés előfeltétele az árak átláthatósága, amelyet nem mindig gyakorolnak. Erre a módszerre támaszkodva a vállalat meg akar szabadulni az árának meghatározásával járó kockázattól, amelyet a piac esetleg nem fogad el. Ráadásul ez a módszer egyszerű és kényelmes, megmenti a vállalatot attól, hogy drága kutatásokat rendeljen termékének, a fogyasztók célcsoportjának keresletének meghatározására. Ugyanakkor a vállalat nem veszi figyelembe az árban azt a hasznossági szintet, amely termékével rendelkezik a potenciális fogyasztók szemében. Eközben vagy meghaladhatja a kiosztott árat, vagy ennél kevesebbet is. Az első esetben a vállalkozás azt kockáztatja, hogy kevesebb potenciális nyereséget kap, a másodikban - nem biztosítja a megvalósítás tervezett szintjét.

Az elsődleges lakáspiacon az építőipari vállalatok árpolitikájukat gyakran a versenyképes vállalatok áraihoz igazítják. A versenyző tárgyak minőségének különbségét a szakértők a "jobb" vagy "rosszabb" alapján értékelik. De a lakóingatlan-piac sajátossága olyan, hogy itt minden objektum egyedi, mind közvetlen elhelyezkedését, mind minőségi tartalmát tekintve. Az utóbbi időben ez a funkció még a tipikus panelsorozatú lakóépületek esetében is egyre jobban észrevehető: minden fejlesztő megpróbálja egyedivé tenni tárgyát a fogyasztó szemében. Ebben a helyzetben jobb elemzést kell készíteni az egyes épülő lakóépületek fogyasztói tulajdonságairól, fel kell mérni azok hasznosságát a megrendelő szemében. Ebből következik, hogy a versenytárs-orientált módszer jelenlegi fejlesztése során nem alkalmas az épülő lakások piacára.

3. Az elsődleges lakóingatlan-piacon alkalmazott következő árképzési módszer az áruk tulajdonságait figyelembe vevő módszer. Ezzel a módszerrel

A Pania értékeli termékének hasznosságát egy potenciális vásárló számára. Ugyanakkor a vállalatnak meg kell határoznia a fogyasztók ízlését és preferenciáit, esetleges változásának irányát és okait, vagyis ez a módszer megköveteli a marketingkutatási eszközök alkalmazását. Az ár maximalizálása az áruk fogyasztó számára legjelentősebb tulajdonságainak javításával lehetséges, miközben nem szabad elfelejteni, hogy a fogyasztó soha nem fog fizetni a megértésében felesleges minőségért. Meg kell jegyezni, hogy a vevő által igényelt ugyanazon terméktípus minőségi jellemzői az ügyfél szegmensorientációjától függően változnak. Tehát a lakáspiac számára jellemző, hogy az alacsonyabb turisztikai osztályú lakás vásárlásakor az ügyfél nem fogja értékelni az eladási ár jelentős növekedését a központi légkondicionáló rendszer telepítése miatt, és fordítva, ha vásárol az elit szegmensben lévő lakás, a lakás mérnöki berendezéseinek megtakarítása miatti árcsökkentés nem lesz indokolt.

A lakásépítési piacon ez a módszer korlátozottan alkalmazható a lakóépület minőségi paramétereinek elszámolásának bonyolultsága miatt. Ennek a problémának a megoldására a következő kutatást hajtottuk végre: a) piaci szegmentálás - a lakóingatlanok 6 csoportra osztása az egyes paraméterek hasonlóságától függően, mint például a helyszín jellemzői, építészeti és szerkezeti paraméterek, tervezési megoldások stb. b) módszertani elvek kidolgozása a piaci erő együtthatójának kiszámításához. Ennek az együtthatónak a kiszámításához felhasználják a lakóépületek összes kvalitatív jellemzőjét megengedett értékeikkel, mindegyik minőségi jellemzőhöz hozzárendelnek egy súlytényezőt, amely megmutatja a paraméter hatását a végső árra, és a minőségi paraméter minden egyes értékét hozzárendelt egy pontot, amely megmutatja, hogy a paraméter értéke mennyire felel meg az egyes szegmenseknek.

A kidolgozott módszertan lehetővé teszi nemcsak az objektum piaci erejének együtthatójának meghatározását, vagyis annak egyedi paramétereinek felmérését, hanem az objektum helyes elhelyezését is, az egyedi jellemzőinek egy adott piaci szegmenssel való maximális megfeleltetése szempontjából . A piaci erő együtthatóját új projektek és analóg objektumok esetében egyaránt kiszámítják, hogy összehasonlítsák az együttható számértékeit. Minél magasabb az objektum piaci erejének együtthatója, annál vonzóbb az objektum a potenciális vásárlók számára. Ennek megfelelően a nagyobb piaci erővel rendelkező tárgy eladási árának magasabbnak kell lennie, mint a fent említett együttható alacsonyabb értékével rendelkező tárgy eladási árának.

Egy új objektum árát az általunk kidolgozott módszertan alapján a következőképpen határozzuk meg: kiszámoljuk az egyes analóg objektumokhoz tartozó piaci erősség-együttható egységének árát (az eladási ár! S M osztva a piaci erősségi együtthatóval), kiszámítják a piaci erősségi együttható egységének átlagértékét, amelyet ezután megszoroznak az új objektum piaci erejének együtthatójával, amely az 1 négyzetméter átlagos ára lesz. m a tervezett lakóépület. Ez a technika, ellentétben az épülő lakóépületek "jobb" vagy "rosszabb" alapján történő egyszerű összehasonlításával, lehetővé teszi a projekt pontosságának felmérését a potenciális fogyasztók számára, és ennek megfelelően kiszámítja a maximális értéket árat hajlandók fizetni.

De meg kell jegyezni, hogy ma Szentpétervár városában a lakásépítés meglehetősen helyi jellegű: a házépítést nem mindenütt hajtják végre. Tekintettel egy épülő lakóépület árának közvetlen függőségére, nagyon gyakran nincsenek épülő lakóépületek egy új projekt versenyképes kínálati övezetében, amelyek analógokként működhetnek egy új objektum árának meghatározásában. . Emellett hangsúlyozni kell, hogy az építőipari vállalatokat nagyon gyakran szubjektív adatok vezérlik az árak meghatározásakor.

a projekt megvalósítása, vagyis ez az ár nem objektív a fogyasztók és maga a piac általi felfogás szempontjából. Ebben a helyzetben a fejlesztőknek szakértők segítségét kell igénybe venniük egy új projekt árának meghatározásához.

A másodlagos lakóingatlan-piac sokkal versenyképesebbnek tekinthető, amelynek kölcsönös függősége az épülő lakások piacával könnyen bizonyítható. Sőt, a kész lakások piaca jelentősebb a kínálat szempontjából. A másodlagos lakóingatlan-piac piaci ára kiszámítható bármely adott helyen történő lokalizációra. Így egy új ingatlan árazásának javítása érdekében kifejlesztettünk egy módszert, amely az elsődleges és a másodlagos lakóingatlan-piac közötti azonosított kapcsolaton alapul. A kijelölt területen belül a piac fejlődésének minden szakaszában van egy bizonyos arány az 1 négyzetméter árban. m lakóterület építés alatt álló házakban és üzembe helyezett házakban, ami a lakosság számától, a kereslet szintjétől, az elsődleges piac értékesítési volumenétől függ. Ennek az aránynak a kiszámításával az építőipari társaság akkor is meghatározhatja az új létesítmény átlagárát, ha az építési telek közvetlen közelében nincsenek hasonló létesítmények.

Így a lakásépítési piac jelenlegi fejlődési szakaszában az új lakóépület projekt megvalósításának átlagárának ésszerűbb meghatározása és az építkezés megkezdéséről szóló döntés meghozatala érdekében a fejlesztő felhasználhatja a kidolgozott és megfogalmazott módszertani elveket. felett.

Szövetségi állam költségvetési oktatási intézménye

"OROSZ NEMZETGAZDASÁGI AKADÉMIA és ÁLLAMI SZOLGÁLTATÁSOK AZ OROSZ FÖDERÁCIÓ ELNÖKE alatt"

VLADIMIR-ÁG

Közgazdasági Tanszék

A képzés iránya: 01/03/38 "Közgazdaságtan"

Profil: vállalkozások és szervezetek közgazdaságtan

Tanszék: Közgazdaságtan

TANFOLYAM MUNKA

fegyelem szerint:

Mikroökonómia

a témán:

"Az árképzés mikrogazdasági mintái az ingatlanpiacon"

1. éves hallgató

EB-116 csoportok

Nappali oktatás

Kopytina K.S.

Ellenőrzött:

Gazdaságtudományi kandidátus, egyetemi docens

Fedin S.V.

Vlagyimir 2016

Bevezetés ………………………………………………………………………… .3

1. Az árképzés elméleti alapjai az ingatlanpiacon ... ........ 4

1.1 Az ingatlanpiac lényege …………………………………… ....… ... 4

1.2 Az árképzés tényezői ………………… .. ………………………… ....... 4

1.3. Az ingatlanpiac árképzésének tényezői és kapcsolatuk.

2. Az ingatlanpiac árképzésének elemzése a moszkvai régió példájával …………………………………………………………………………… 7

Következtetés ………………………………………………………………… ... 14

Irodalomjegyzék ………………………………………………… 15

Bevezetés

Oroszországban a piacgazdaság megjelenésének körülményei között a piac egyre fontosabb szerepet játszik. Egyik típusa az ingatlanpiac, amelyben az ingatlan, annak értéke és a piaci szereplők játszják a fő szerepet.

Az országban a normális piaci kapcsolatok kialakulásának egyik fő mutatója az ingatlanpiac egészének és egyes ágazatainak állapota. Az ingatlan nemcsak jövedelmező kereskedelmi tevékenység, hanem az egyik legfontosabb emberi szükséglet is. Az ingatlanpiac nélkülözhetetlen alkotóelem minden nemzetgazdaságban, mert az ingatlan a nemzeti vagyon legfontosabb része, amely a világ vagyonának több mint 50% -át teszi ki. Ingatlanpiac nélkül egyáltalán nem lehet piac, mivel a törvényi tevékenységek megvalósításához szükséges munkaerő, tőke, áruk és szolgáltatások stb. Piacainak rendelkezniük kell a szükséges helyiségekkel. A hazai ingatlanpiac mint gazdasági ágazat fontosságát megerősíti annak magas részesedése a bruttó nemzeti termékben, az állami és önkormányzati ingatlanok (beleértve a földterületeket is) első értékesítéséből származó magas költségvetési bevételek, magas szintű adóbeszedés az ingatlanadóktól a költségvetésig, és foglalkozik vele.

Bármely társadalmi struktúra alatt a társadalmi kapcsolatok rendszerében különleges helyet foglalnak el az ingatlanok, amelyek működésével az emberek élete és tevékenysége az üzleti, menedzsment és szervezés minden területén összekapcsolódik.

Az ingatlanpiac alapvetően különbözik a többi piactól. Legalább két olyan jellemzővel rendelkezik, amely megkülönbözteti más piacoktól:

1. Korlátozott számú áru, amely kielégítheti a vevők és ennek megfelelően korlátozott számú potenciális vevőt az eladók számára;

2. A szükséges termék és a tranzakció esetleges keresésével kapcsolatos magasabb szintű költségek.

Az ingatlan olyan jellemzőkkel rendelkezik, mint az állhatatosság, az egyediség, a tartósság, az alkotás időtartama, a korlátozott és reprodukálhatatlan földterület. Ezek a jelek számos piaci jellemzőt meghatároznak, például az árképzés egyéniségét, az eladók és vevők korlátozott számát, a piacok lokalitását és az ingatlanpiacon zajló folyamatok ebből fakadó nagy függőségét a piac állapotától. a regionális gazdaság, a törvényi és szabályozási keret stb.

A tanfolyam célja az árak minden lehetséges módon és módszerrel történő kiszámítása egy adott példa felhasználásával.

E cél elérése érdekében a következő feladatokat kell megoldani:

1. Határozza meg az ingatlanpiac lényegét;

2. Határozza meg az árképzés tényezőit;

3. Határozza meg az ingatlanpiac árazásának tényezőit és azok kapcsolatát;

4. Az ingatlanpiac árképzési mintáinak figyelembevétele a moszkvai régió példáján.

1. Az árképzés elméleti alapjai az ingatlanpiacon:

1.1 Az ingatlanpiac lényege:

A gazdasági tevékenység bármely szférájának, beleértve az ingatlanszférát is, megvannak a maga sajátos jellemzői, amelyek különleges ízt rónak a gazdasági folyamatokra. A piaci viszonyok körülményei között az ingatlanpiac sajátosságai közvetlenül kifejezik ezt a sajátosságot.

Mielőtt azonban az ingatlanpiac sajátosságairól beszélnénk, határozzuk meg, mit értünk éppen az "ingatlanpiac" kifejezés alatt.

Ez a meghatározás nemcsak a tudományos érdeklődés szempontjából, hanem gyakorlati szempontból is fontos, mivel lehetővé teszi, hogy a piaci kapcsolatok alanyai közül kiemeljük azokat, akiknek érdekei elsősorban az ingatlanokkal kapcsolatosak, hogy megmutassuk a ezek az érdekek, hogy feltárják az ingatlanpiacon rejlő mechanizmusokat, azok összekapcsolódását és egymástól való függését, és ennek alapján - kialakítsák saját stratégiájukat és viselkedési taktikájukat ezen a piacon.

Ha az irodalomra térünk, akkor az ingatlanpiacot gyakran az ingatlanjogok forgalmának piacaként értjük.

Ilyen meghatározással azonban az új ingatlanobjektumok létrehozásával, valamint a meglévő objektumok kezelésével és üzemeltetésével összefüggő kapcsolatok egész komplexusa kiesik az ingatlanpiacról. Eközben számos piaci szereplő érdeke pontosan ezekhez a folyamatokhoz kapcsolódik az ingatlanokhoz. Például az ingatlanba történő befektetés során a befektetőt minden bizonnyal érdeklik a jogai, de ezek nem az ingatlanhoz fűződő jogok, hanem az ingatlanokból származó jövedelem megszerzésének jogai, megbízhatóságuk. Hasonlóképpen, az ingatlanhasználók számára fontosak a jogaik garanciái, de nem kevésbé fontosak az ingatlan üzemeltetésének minőségével, az ingatlan használatához kapcsolódó költségek összegével kapcsolatos kérdések. Így a jogok forgalma az ingatlanpiac magja, de még nem az egész piac.

Ebben a tekintetben az ingatlanpiac következő meghatározása tűnik helyesebbnek:

Az ingatlanpiac a piaci mechanizmusok összekapcsolt rendszere, amely biztosítja az ingatlanobjektumok létrehozását, átadását, üzemeltetését és finanszírozását.

Ezzel a megközelítéssel az ingatlanpiaci rendszer magában foglalja a következőket:

Ingatlanobjektumok létrehozása során - befektetők, fejlesztők, vállalkozók és ingatlanhasználók között;

Az ingatlanjogok forgalma - az eladók és a vevők, a bérbeadók és a bérlők stb. Között -;

Az ingatlanobjektumok üzemeltetése során - tulajdonosok és kezelők, kezelők és felhasználók között stb.

Ezek a kapcsolatok természetesen tartalmukban jelentősen különböznek egymástól, de mindegyiket egy közös elv - egy ingatlanobjektum - egyesíti. Ennek a tárgynak a sajátossága a fő tényező, amely meghatározza az ingatlanpiac jellemzőit.

Az ingatlanpiacot, mint minden önszabályozó rendszert, a kereslet, a kínálat, az ár és az infrastruktúra jellemzi. Az ingatlanpiac fő funkciói a következők:

Információk az árakról, a kínálatról és a keresletről;

Mediáció - kapcsolatok kialakítása a fogyasztók, a kereslet és a kínálat között;

Ingyenes ingatlanárak kialakítása és a tulajdonjogok védelme;

Ingatlanbefektetések újraelosztása; a vállalkozás szabadságának biztosítása; a társadalmi programok hatékony megoldása.

A vállalkozói és kereskedelmi tevékenység szempontjából az ingatlanpiacnak (1. ábra) megvannak a maga előnyei és hátrányai.

1. ábra - Az ingatlanpiac előnyei és hátrányai

Az ingatlanpiac a piaci tér szerves része. Ebben, mint más piacokon, „A kereslet és kínálat kapcsolata határozza meg az árat, de az ár magassága határozza meg a kínálat és a kereslet kapcsolatát. Ha a kereslet emelkedik, akkor az ár emelkedik; de ha az ár emelkedik, akkor a kereslet csökken, és ha az ár csökken, akkor a kereslet nő. Továbbá, ha nő a kereslet, és ezért az ár, akkor nő a kínálat, mert a termelés nyereségessé válik. Így az ár határozza meg a kínálatot és a keresletet, a kínálat és a kereslet határozza meg az árat; a kereslet határozza meg a kínálatot, a kínálat pedig a keresletet. Sőt, ezek az ingadozások általában kiegyenlítődnek. Ha nő a kereslet és az ár a normál szint fölé emelkedik, akkor a kínálat nő; ez a növekedés könnyen átlépi a szükséges határát, majd az ár a normálérték alá esik. "

Az ingatlanpiac a tökéletlen verseny piaca, amelynek lényeges jellemzői: az egyes objektumok egyedisége, a finanszírozási feltételek, az összetett törvényi jogok, az alacsony likviditás (1. táblázat).

1. táblázat - A tökéletes és tökéletlen verseny piacának jellemzői.

A tökéletes verseny piaca	A tökéletlen verseny piaca
egyet. Homogén és osztható javak	egyet. Nem szabványosított termékek, mivel minden objektum egyedi
2. Nagy számú résztvevő, ami lehetetlenné teszi mindegyikük számára az árszint befolyásolását	2. A résztvevők korlátozott száma a finanszírozási feltételek és az egyes ingatlanokra jellemző összetett törvényi jogok miatt
3. Teljes, megbízható és minden résztvevő számára hozzáférhető információ	3. Nehéz megbízható, időszerű és teljes információt szerezni a tranzakciókról
4. Centralizált ügyletkezelés	4. Decentralizált licitálás
5. Alacsony működési költségek	5. Magas tranzakciós költségek

Az elmúlt években az ingatlanpiac az ingatlanügyletekre szakosodott vállalatok, a pénzügyi szervezetek és kormányzati szervek, az értékbecslők, az ügyvédek tevékenysége révén fokozta tevékenységét. Mindazonáltal nem tulajdonítható a tökéletes verseny piacának működésének alapvető jellemzői miatt, amelyet olyan tényezők okoznak, mint:

Az ingatlan objektumok sajátosságai;

Az ingatlanok viszonylag magasabb kockázati szintje;

Tőkepiaci hatás;

A kereslet és kínálat közötti egyensúlyi állapot elérésének lehetetlensége.

Az ingatlanpiacot befolyásoló tényezők:

Az ingatlanpiac fejlődését a következők határozzák meg:

És egy adott terület gazdasági perspektívája . Egyes területeken gazdasági növekedés van, vagy ilyen növekedésre számítanak . Noha a piac növekedés hiányában kedvező rövid távú feltételeket tapasztalhat, ezek a körülmények ritkák.

Az ingatlanszerzés pénzügyi lehetőségei, ami viszont a régió gazdasági fejlődési szakaszának (válság, stagnálás, ipari fejlődés), a munkahelyek jelenlétének és jellegének köszönhető.

Az ingatlanok értéke közötti kapcsolatok stagnálnak, mivel fő iparágaik az ország más részeibe kerülnek, vagy romba dőltek. Az egyik iparágtól függő területek, például a Kemerovo régióban, stagnáló állapotban vannak, ami a gazdasági strukturális változások összefüggésében az ingatlanpiac gyors destabilizálódásához vezethet ezeken a területeken.

Az ingatlanpiacot jelentősen befolyásolják mind az ország egésze, mind az egyes régiók társadalmi-gazdasági fejlődését meghatározó tényezők, valamint a politikai stabilitást meghatározó tényezők. A makrogazdasági tényezők döntő szerepet játszanak: az ország és régiók politikai helyzete, az általános gazdasági helyzet, a pénzügyi piac állapota. Ha a makrogazdasági tényezők hatása viszonylag stabil, akkor a jövedelemtermelő ingatlanpiac állapotát mikrogazdasági tényezők határozzák meg. Ez az ingatlanpiacot befolyásoló tényezők legfőbb jellemzője.

Ingatlanpiac szerkezete:

Az ingatlanpiac összetett, elágazó felépítésű, és különféle szempontok szerint differenciálható:

1. Az ingatlan, mint áru lényegének hármasa alapján az ingatlanpiac három ágazatra osztható:

o ingatlan fejlesztése (létrehozása);

o ingatlanforgalom;

o ingatlanok kezelése és üzemeltetése.

Az ingatlanforgalom szektora képezi tárgyainak piaci árát.

Az ingatlankezelési és -üzemeltetési szektor figyelemmel kíséri az ingatlan-objektumok egyes árutulajdonságainak a jövedelmezőségre gyakorolt hatásának mértékét. Innen ered a kereslet a fejlesztési szektor iránt, hogy a legjövedelmezőbb típusú ingatlanobjektumokat hozza létre. A menedzsment szektor elégtelen fejlettségével - ahogy ez a hazai ingatlanpiacon most is tapasztalható - a fejlesztési szektorhoz intézett kérést közvetlenül a forgalmi szektorból továbbítják.

2. A tranzakciók módszere szerint az ingatlanpiac elsődleges és másodlagosra osztható.

Az elsődleges ingatlanpiac alatt szokás megérteni az újonnan létrehozott, valamint a privatizált objektumokkal végrehajtott tranzakciók összességét. Biztosítja az ingatlanok gazdasági forgalomba kerülését.

A másodlagos ingatlanpiac alatt - a már létrehozott objektumokkal végzett, működésben lévő ügyletek, amelyek az objektumok viszonteladásával vagy más formájú átadásával társulnak, egyik tulajdonosról a másikra léptek a piacra.

Az elsődleges és a másodlagos piacok, amelyek az egyetlen ingatlanpiac két részeként működnek, kölcsönösen befolyásolják egymást.

3. A teljes ingatlanpiacon belüli ügylettípusok szerint meg lehet különböztetni: vételi és eladási piacot; bérlés; jelzálogkölcsönök; tulajdonjogok (vagyonkezelés) stb.

4. Az üzemkészség mértéke szerint: az építkezés folyamatban van; Új építés; rekonstruálandó konstrukció stb.

5. Tulajdonforma szerint: magántulajdon; állami és önkormányzati ingatlan objektumok.

6. Ipar szerint: ipari létesítmények; mezőgazdasági létesítmények; középületek és építmények; szabadidős stb.

7. Funkcionális cél szerint: lakóingatlan; ipari épületek; nem termelő épületek és helyiségek (irodák, raktárak stb.); szállodák; kiskereskedelmi és vendéglátó helyiségek stb.

8. Ingatlan típusa szerint: földpiac; épületek és építmények; helyiségek; vállalkozások, mint ingatlan komplexumok; társasházak; tulajdonjogok; évelő telepítések.

A fent említett ingatlanpiacok közül a földterületek, a lakó- és a kereskedelmi (nem lakóingatlan) ingatlanok legfejlettebb piacai fontosak.

Különböző piaci struktúrák alakultak ki és működnek aktívan az ingatlanpiacon, hozzájárulva forgalmának hatékonyságához. Az elsődleges és a másodlagos piac alanyai közötti összekapcsolások és kapcsolatok összetett funkcionális felépítésűek, amelynek célja a fogyasztók ingatlanigényének kielégítése.

Az ingatlanpiac működésének jellemzői:

Az ingatlanpiacnak saját jellemzői vannak:

1. Magas "küszöb" szintű beruházás szükségessége. Elég nehéz olyan mennyiségű ingatlant szerezni, amennyit a befektető szeretne. Ehhez jelentős és jól körülhatárolható alapokra van szükség, amelyek egyrészt más eszközök csökkentését tehetik szükségessé, másrészt a befektetőnek egyszerűen nincs elegendő forrása.

2. A menedzsment igénye. Az ingatlanok, a többi eszközzel ellentétben, inkább gazdálkodásra szorulnak a jövedelemszerzéshez. A jövedelmezőség szintje jelentősen függ a menedzsment hatékonyságától. Ez legalább két következtetéshez vezet:

de. a legtöbb befektető számára az ingatlan, mint befektetési objektum meglehetősen összetett eszköz;

b. Az ingatlankezelés terén kellő ismeretekkel rendelkező befektetők számára ez inkább egy előnyben részesített befektetési objektum lehet, amely lehetővé teszi számukra, hogy több jövedelemhez jussanak és ellenőrizzék az eszközt.

3. Az ingatlan heterogenitása. Ez a tényező meghatározza a jövedelem jelentős differenciálódását a különböző azonos típusú ingatlanok között ugyanazon a településen belül is.

4. Az inflációból származó jövedelem biztonsága. Az ingatlanokat jobban védi az infláció, mint a pénzügyi eszközöket. A bérleti díj vagy az ár révén az infláció átkerül a jövedelembe, így a jövedelem az inflációval együtt növekszik.

5. Magas tranzakciós költségek. Az ingatlanügyletek magas tranzakciós (működési) költségeket igényelnek. Kereskedelmi ingatlanok esetében ezek a költségek az objektum árának körülbelül 1% -át teszik ki, lakóingatlanok esetében pedig lényegesen magasabbak, és elérhetik az ár 10% -át is.

6. Az ingatlanbevételek és a pénzügyi eszközökből származó jövedelmek alacsony összefüggése. Az ingatlanjövedelem és a pénzügyi eszközbevétel viszonylagos függetlensége az ingatlant a pénzügyi eszközök portfólióinak egyfajta döntőjévé teszi.

7. Az árképzés jellemzői. A tőzsdei árak az utóbbi időben elsősorban értékpapírokkal folytatott ügyletek közvetlen következményei. Az ingatlanpiaci árképzés a tranzakció résztvevői közötti utolsó eladás és tárgyalások eredménye. Ennélfogva - az értékpapírpiacon az árképzés dinamikusabb, mint az ingatlanpiacon, és az áringadozások gyakoribbak.

8. A befektetett alapok biztonsága. Az ingatlan a befektető számára több garanciát nyújt a befektetett alapok biztonságára. A föld elpusztíthatatlan (ha nem veszi figyelembe tulajdonságainak esetleges romlását). Az épületek és építmények tartós építmények, de az ingatlan biztosításához további erőfeszítésekre lehet szükség (például biztosításra).

Az egyéb pénzügyi eszközökhöz képest számos megkülönböztető tulajdonsággal rendelkező ingatlan mind a teljes befektetési portfólió részeként tekinthető, lehetővé téve az általános kockázat csökkentését, mind pedig független eszközként. Ugyanakkor az ingatlan megvásárolható a termeléshez vagy személyes fogyasztáshoz szükséges árucikkként.

Így az ingatlanpiac jellemezhető az ingatlanba történő tőkebefektetés szférájaként és az ingatlanügyletekből fakadó gazdasági kapcsolatok rendszereként.

Az ingatlanobjektumok minden más árunál nagyobb mértékben vannak kormányzati befolyás alatt, aminek következtében az ezekbe az objektumokba történő befektetések elvesztésének kockázata magasabb lehet, mint más javakban.

Az ingatlanpiac terméke egy olyan földterület, amelyhez tartoznak természeti erőforrások (talaj, víz, ásványi és növényi erőforrások), valamint a rajta elhelyezkedő épületek és építmények. Ezenkívül létezik az ingatlanok úgynevezett szerves része: az összetételében lévő tárgyak, amelyek bizonyos feltételek mellett "ingóságként" értelmezhetők. Ez fontos az adásvételi ügyleteknél, a jelzálogkölcsön regisztrálásakor, a bérleti feltételek leírásakor és az ingatlanobjektumok értékelésénél.

Ennek megfelelően a létezés folyamatában lévő ingatlanok bármelyike több szakaszon megy keresztül. Ugyanis:

1. Teremtés - ingatlanobjektumok beruházási és kivitelezési szakasza (beruházási koncepció, ingatlanobjektum céljának meghatározása, tervezése, földszerzés, építés és rekonstrukció), üzembe helyezés.

2. A korábban létrehozott ingatlanok jogainak forgalma , beleértve az eladást, a lízinget stb. Ebben a szakaszban megtérül az előző ciklusban és a profit kezdetén a befektetés, valamint erkölcsi és fizikai romlás.

3. Vagyonkezelés - üzemeltetés, javítás, karbantartás a városi infrastruktúra és a közművek rendszerében. Ez a szakasz a leghosszabb, és korlátozza az ingatlan üzemeltetésének megvalósíthatósága és a fizikai és erkölcsi romlás kiküszöbölésére szolgáló költségek összege.

Az ezen a piacon forgalomban lévő ingatlanok, mint áruk sajátos jellemzői közé tartozik mindenekelőtt az állékonyság (mozdulatlanság). Az ingatlanobjektumok elválaszthatatlanok attól a területtől, ahol találhatók, és az ingatlanvásárló ezzel megszerzi a terület minden jellemzőjét.

Az egyediség, az egyediség, a sokféleség az ingatlanjellemzők másik csoportját alkotja. Az objektumok mérete és elrendezése, minősége és közműszolgáltatásai (vízellátás, csatornázás, fűtés, légkondicionálás, felvonók stb.), Szerkezeti elemek és felületek tekintetében eltérhetnek.

Az ingatlan további jellemzője a tartóssága, amely magasabb, mint a többi terméké. A tartósság az ingatlan tulajdonosára kötelezi a javítások (tőke és kozmetikai) elvégzését és a fizikai kopás mértékének ellenőrzését.

Az ingatlan objektumokra az alkotás időtartama is jellemző. Az építési vagy felújítási ciklus átlagos időtartama 3 - 3,5 év.

Az ingatlan drága árucikk, és ennek megszerzéséhez gyakran bonyolult pénzügyi konstrukciókat alkalmaznak, ideértve egy korábbi ingatlan értékének zálogba helyezését vagy beszámítását, különféle típusú jelzálogkölcsönöket stb. Az ingatlanok tulajdonjogával, használatával és elidegenítésével kapcsolatos jogok eltérnek egyéb áruk tulajdonjoga és az ügylet tárgya. Az ingatlanok jogainak átruházására vonatkozó eljárás bonyolultsága miatt áruként likviditásának alacsony szintje jön létre, azaz nem lehet gyorsan végrehajtani.

Árképzési tényezők

A tényezők osztályozása:

2. táblázat - az árképzési tényezők kibővített tipikus szerkezete a lakáspiacon.

E tekintetben figyelembe kell venni a táblázatban szereplő összes osztályozási jelet.

3. táblázat - Az ártényezők besorolásának jelei az RN-n:

Az ingatlanpiac árképzésének tényezői és kapcsolatuk.

4. táblázat - Az árazási tényezők az ingatlanpiacon és kapcsolatuk

Tényezők	A tényezők fenomenológiai elemzése
Keresleti tényezők
1. A tényleges lakásigény nagysága	Az RN belső tényező nagysága 1. Hosszú távon a 2. és a 3. tényezőtől függ. Középtávon a 3., 4. és 5. tényezőtől, valamint az árszinttől (inverz kapcsolat - a kereslet ár rugalmas). A növekedés az árak növekedéséhez, a csökkenéshez pedig csökkenéshez vezet.
2. Lakásigény (potenciális kereslet)	Az RN belső hosszú távú tényezője körülbelül 2. Az Orosz Föderációban tapasztalható lakáshiány (14. tényező) összefüggésében az 1. tényező révén folyamatosan növeli az árakat.
3. A lakosság jövedelme és differenciálása	Külső tényező, amelynek nagysága 2. nagyságrendű. A 6. és a 7. tényezőtől függ. Hosszú távon a jövedelem növekedésével az 1. tényező növekedéséhez vezet, és ezen keresztül az árakhoz, és csökkenéssel csökkenéshez. . Középtávon az Orosz Föderációban a jövedelmek magas differenciálódása oda vezet, hogy az árak emelkedésével az alacsony jövedelmű népesség jelentős része elhagyja a piacot, az árnövekedés leáll, és ha a jövedelem tovább növekszik, a kereslet elhalasztása félidő után a kereslet és az árak új növekedése valósul meg.

A 4. táblázat folytatása

4. A lakosság és a spekulatív befektetők hajlama a lakásvásárlásra és az árelvárások

Az RN belső tényező körülbelül 2. Hosszú távon, a hiánypiac körülményei között, tartósan magas, középtávon a 3. (a jövedelem növekedési rátája szempontjából rugalmas), a 8. és 9. (a a rubel erősödése, az infláció csökkenése, növekszik, zuhanással), 12 (a fejlesztőkkel szembeni bizalmatlanság, az alacsony építkezés aránya miatt a lakosság elhagyja a helyi piacot). Az 1-es tényező révén növekedésével az árak növekedéséhez és az árak csökkenéséhez vezet - csökkenéssel. Az árváltozásokkal fordított összefüggés van: az árelvárások inerciálisak, és amikor az árak emelkednek, a vásárlók rohannak vásárolni, növekszik a kereslet és ösztönzik az árakat; amikor az árak csökkennek, elhagyják a piacot, még nagyobb csökkenésre számítva, ezáltal csökkentve kereslet és az árcsökkenés ütemének növelése.

5. A vásárlók lakáshitelének feltételei és volumene, beleértve a jelzálog, a jelzálogügyletek száma és aránya

A 2. nagyságrendű külső tényező a 6-11. Tényezőktől és a banki közösség politikájától függ. Amikor a körülmények az 1-es tényező révén javulnak (2003-2006), az serkenti az árnövekedést, ha a körülmények romlanak (2008-2006), akkor csökkentik az 1-es tényezőt és abbahagyják az árak ösztönzését. Az 1. és 13. faktorral fordított összefüggés van: a magas árnövekedési ütem mellett a lakások és a jelzálogügyletek kínálatának volumene csökken, ami lassítja az árak növekedését.

A 4. táblázat folytatása

6. Makroszintű pénzügyi tényezők (monetáris bázis)	A 3. nagyságrendű külső tényező a 7–11. Tényezőktől és a Központi Bank monetáris politikájától függ. A növekedéssel elősegíti a lakosság jövedelmének növekedését és az 1. tényező révén az árak növekedését, csökkenéssel a jövedelem növekedési ütemének csökkenéséhez, a lakosság pénzköltési hajlandóságához és az 1. tényezőhöz vezet. gátolja az árak emelkedését.
7. Makrogazdasági tényezők (GDP növekedési ütem, ipari termelés, foglalkoztatási szint)	Külső tényezők 3-as nagyságrendűek. Az orosz gazdaság nyersanyag-természete összefüggésében elsősorban a 10. tényezőtől függ. A növekedéssel hozzájárul a monetáris bázis növekedéséhez, és ezen keresztül - a tényezők növekedéséhez 6, 5, 3, 1 és az áremelkedések.
8. Infláció és defláció	A 3-as nagyságrendű külső tényező a 9-11-es és az egyrendi 6-os tényezőktől függ. Hatással van a 4-es, 5-ös tényezőkre, rajtuk keresztül az 1-es tényezőre és az árakra.
9. Makroszintű pénzügyi tényezők (árfolyamváltozás - leértékelés és átértékelés)	A 4-es nagyságrendű külső tényező a 10-11 tényezőktől függ. A rubel dollárral szembeni erősödésével Oroszország dollárosodott gazdaságának viszonyai között nő a lakosság hajlandósága mind a rubel, mind a dollár megtakarítások elköltésére és a lakások vásárlására (4. faktor), ami az 1. tényező révén némileg hozzájárul az emelkedéshez. az árakban. Sima leértékeléssel csökken a dollár-megtakarítások elköltésének hajlandósága és nő a rubel-megtakarítás, az árakra gyakorolt hatás hatása nem határozható meg. Éles leértékeléssel felmerül a lakosság bizalmatlanságának hatása a hatóságok pénzügyi politikájára, csökken az összes megtakarítás elköltésére való hajlandóság, csökken a lakás iránti kereslet, és nem ösztönzik az árak emelkedését. Éles átértékeléssel az összes megtakarítás elköltésének hajlandósága növekszik ("menekülés a dollárból"), az ingatlanokat a megtakarítások tárolásának tekintik.
10. Az olaj és más exportáruk ára
11. A tőkekiáramlás volumene	Az 5-ös nagyságrendű külső tényező a globális környezettől függ. Meghatározza az effektív keresletet és a lakásárakat az 5-9.
12. A fejlesztők és az ingatlanok hírneve	5-ös nagyságrendű belső tényező a meglévő és az épülő lakásállomány állapotától függ (faktor. Hatással van a 4. tényezőre.
Ellátási tényezők
13. A lakásellátás összege	Az RN belső tényező körülbelül 1. Hosszú távon a 14. (a másodlagos piacon) és a 15. (az építési volumen növekedése növeli a kínálatot és visszafogja az áremelkedést) tényezőktől függ. Középtávon fordított összefüggés van az 1-es faktorral: nagy kereslet esetén a kínálatot kimossák a tőzsdei jegyzésekből, ami hozzájárul az árnövekedés ütemének növekedéséhez és a jelzálogügyletek számának növekedési ütemének megfékezéséhez; amikor csökken a kereslet, a kínálat felhalmozódik, visszafogja az áremelkedéseket és hozzájárul a jelzálogügyletek számának és arányának növekedéséhez. A kereslet csökkenése esetén a 22-es tényezőtől függ - az eladók csökkentik a kínálat mennyiségét az árak ösztönzése érdekében.
14. Sajátos lakásállomány	Az RN belső tényező körülbelül 2. Ez a város, régió történelmi helyzetétől, a romos alap elidegenítésétől és az építkezés volumenétől (15. faktor) függ. Ebben a helyzetben hosszú távon a lakások iránti magas kereslethez vezet (2. faktor), és amennyiben a lakosság jövedelmének növekedése pozitív (3. faktor), az árak emelkedéséhez vezet (2000-2008). ). A jövedelem csökkenésével (2009) semleges. Középtávon semleges.
15. A lakások építésének és üzembe helyezésének volumene, a létesítmények építésének üteme	A belső pH-faktor körülbelül 2. A 16-22-es faktoroktól függ. A 13. és 14. tényező révén hat: hosszú távon az építési volumen növekedésének meg kell növelnie a lakásállományt és a kínálat mennyiségét, és ezáltal hosszú távon lelassíthatja az árnövekedés ütemét. Lakáshiány és piaci növekedés (2000-2008) helyzetében semleges. Középtávon semleges. Krízishelyzetben (2009) a megbízási mennyiség csökkenése nem befolyásolja az ártendenciát, az építési ráta csökkenése azonban a 4-es tényezőt és ezen keresztül az árakat befolyásolja.
16. A lakásépítés finanszírozása fejlesztők és befektetők saját forrásaival, banki hitelekkel, a lakosság és a spekulatív befektetők pénzeszközeivel, egyéb vonzott alapokkal	A belső RN tényező körülbelül 3. A makrogazdasági feltételektől (7. faktor), a fejlesztő beruházási stratégiájától (20. faktor), az alternatív befektetési objektumok elérhetőségétől (21. faktor) függ. A banki hitelezés emellett függ a 6-11 tényezőktől és a banki közösség politikájától. A lakosság és a spekulatív befektetők általi finanszírozás 3-5, 12 tényezőtől függ, végső soron - 1. A finanszírozás növekedése hosszú távon növeli az építkezés volumenét (15. faktor), és segít csökkenteni az árnövekedés ütemét. Középtávon felgyorsítja az épületek építésének ütemét, és ezáltal növeli a 12-es tényezőt, ezen keresztül pedig a keresletet (1-es tényező) és az árakat.
17. Az építés költsége és teljes (beruházási) költsége	A belső pH-tényező körülbelül 3. A 18-19. Tényezőktől függ. Középtávon, magas szintű árakkal és a projektek jövedelmezőségével (2005-2007), nem befolyásolja az eladási árakat, alacsony árakkal és jövedelmezőséggel (2009) a fejlesztők piacról való kivonulásához vezet , az építőipar és a kínálat mennyiségének csökkenése (15. és 13. tényező), és ösztönzi az árak emelkedését. Hosszú távon, magas árak és jövedelmezőség mellett tőkebeáramlás zajlik az erőforrás-iparágakba, az erőforrások termelésének növekedése, és így - a költségek növekedése ellenére - az építési volumen növekedése, ami lassulhat a lakásárak növekedését.
18. A teleképítéshez rendelkezésre álló telkek elérhetősége és a hozzájuk való hozzáférés feltételei	Külső tényező a 4-es nagyságrendtől függ. A város, régió, ország földterületének egyensúlyától, a földáraktól, a szövetségi, regionális, helyi hatóságok politikájától a lakásépítés fejlesztésén, valamint annak mérnöki és infrastrukturális támogatásán. Hatással van a 17., 15. faktorra és ezen keresztül az árakra hosszú távon.
19. Erőforrás-támogatás az építkezéshez	A 4-es nagyságrendű belső tényező attól függ, hogy rendelkezésre állnak-e az erőforrás-termelőktől származó termelési kapacitások (beleértve a technológiát, a berendezéseket, a személyzetet), az erőforrások árain (alacsony árakon, a fejlesztéshez szükséges elégtelen beruházás esetén erőforráshiány alakul ki). Hatással van a 17., 15. tényezőre és azon keresztül - az árakra hosszú távon, és néha középtávon is.
20. A fejlesztő piacra lépésének és a piacon való munkának adminisztratív és gazdasági feltételei	Külső tényező a 4. nagyságrendtől függ a hatóságok politikájától a várostervezési szabályozás területén, a folyamat bürokratizálásának és korrupciójának mértékétől, a fejlődés jövedelmezőségének szintjétől. Hatással van a 17., 15. faktorra és azon keresztül - az árakra hosszú, közép és néha rövid távon is.
21. Alternatív befektetési objektumok elérhetősége	Külső tényező a 4-es sorrendben. A regionális és a világpiaci viszonyoktól függ, és a városon, régión, országon kívül, az RN-en (tőzsdén) kívüli vonzó befektetési tárgyak keresésében fejeződik ki. Hatással van az építőipar és a lakáskínálat (15., 14. faktor), valamint a tényleges kereslet mennyiségére (1. faktor): a 2006–2007-es helyzetben a fejlesztők, a befektetők és a vásárlók Moszkvából vándoroltak át a moszkvai régióba, Oroszországból Bulgáriába, Montenegróba stb.
22. A fejlesztők befektetési stratégiája	Az 5-ös sorrend belső tényezője a fejlesztők gazdasági, vezetői végzettségétől, valamint az ország és a régió helyzetétől függ. Hosszú és középtávon a terjeszkedési stratégia a pénzügyi források szétszóródásához vezet jelentős számú telek és új projekt között, és csökken a létesítmények építésének aránya, majd a 15. és 13. tényező révén ösztönzi az áremelkedést, és a 4. és 1. tényező révén a kereslet és az árak csökkenéséhez, az építkezések befagyasztásához és a fejlesztők tönkremeneteléhez vezet (2004, 2009). Egy hozzáértő befektetési stratégia optimalizálja a vonzott beruházásokat és a valós költségeket, és az építési volumen evolúciós növekedéséhez vezet, kilátásba helyezve az árnövekedés ütemének korlátozását.
23. Az eladók és fejlesztők marketing és árstratégiája	Az 5-ös sorrend belső tényezője a várható profitszinttől függ, amellyel kapcsolatban a piacnak áraemelést kínálnak. Abban a helyzetben, amikor a tényleges kereslet meghaladja a kínálatot, a várakozások teljesülnek (2003-2007). Ellentétes helyzetben három stratégia lehetséges. 1) Az eladók alacsonyabb árakat (0-szorosával), elérve a kereslet, az árak és az eladások növekedését. 2) Az eladók csökkentik a kínálat mennyiségét (13. tényező), egyensúlyt teremtenek a kereslet mennyiségével és az árak emelkedésével. 3) Az eladók nem csökkentik az árakat, ezzel csökkentve a piaci forgalmat, és a külső tényezők miatt a kereslet növekedésére számítanak.

2. Az ingatlanpiac árképzésének elemzése a moszkvai régió példáján.

5. táblázat - a legközelebbi moszkvai régióban lévő telkek átlagára 4 irányban 2015. áprilisától.

P / p sz.	Az egyedi lakásépítéshez szükséges telek elhelyezkedése (jó bejárat, gázellátás, vízellátás, áramellátás)	Eladási ár, dörzsölje. / Szövés	Távolság az MKAD-tól, km / 1–20 km)	Átlagos ár, dörzsölés / szövés
1.	Kaluga autópálya	762 500		470 000
565 217
381 818
166 500
2.	Kijevi autópálya	750 000		585 000
600 000
521 700
466 667
3.	Novorizhskoe autópálya	646 153		554 000
603 000
413 333
4.	Rublevo - Uspenskoe autópálya	1 474 015		955 000
1 000 000
700 000
645 000

Amint az az 1. táblázatból látható, az elemzéshez 4 irányt vettünk (Kaluzhskoe, Kievskoe, Novorizhskoe és Rublevo - Uspenskoe shosse), amelyeket a legígéretesebbnek tartanak a beruházások szempontjából. Valamennyi telket a következő mutatók szerint választottuk ki: engedélyezett használat (rendeltetés) - egyedi lakásépítés, távolság a moszkvai körúttól 1 km-től 20 km-ig, mérnöki infrastruktúra rendelkezésre állása - gázellátás, vízellátás, energiaellátás, jó bekötőutak (aszfalt). A kiválasztott árakon kiszámoltuk a föld átlagos költségét száz négyzetméterenként, és bemutattuk a diagramon kapott adatokat (2. ábra).

2. ábra - A telkek átlagára 2015 áprilisában

A földpiac helyzetének teljes megértéséhez meg kell deríteni, hogy a földterületek ára mennyivel nőtt vagy csökkent. Elemezzük az elmúlt évet, és hasonlítsuk össze a mai mutatókkal (6. táblázat).

6. táblázat - A legközelebbi moszkvai régióban lévő telkek árainak dinamikája a 2014. november és 2015. április közötti időszakban

A 2. táblázatból az következik, hogy az elmúlt fél évben a legközelebbi moszkvai régióban a földterületek ára jelentősen megnőtt. A legnagyobb áremelkedést a Rublevo-Uspenskoe autópályán található telkeknél figyelték meg (71% -kal). Vizsgálja meg ennek a kolosszális növekedésnek az okait szakértői vélemények segítségével.

„A moszkvai régió legdrágább telkei a Rublevo-Uspenskoe irányban találhatók: itt, Moszkvától 12 km-en belül kínálják a földterületet, amelynek költsége tízszer magasabb, mint a többi kerületben található hasonló telkek ára a moszkvai régió.

A kedvező szélrózsa, a káros iparágak, a fenyvesek, a Moszkva-folyó hiánya, amelyet nem rontottak el a városi kibocsátások, és az általában fejlett infrastruktúra teszi ezeket a területeket igazán vonzóvá. Először is, az irány presztízsét az ott élők társadalmi státusza magyarázza. Rublevka különleges helyzete történelmileg kialakult. Miután ezeket a területeket a királyi udvar választotta, akkor az ország politikai, kulturális és üzleti elitje itt élt. Manapság a Rublevo-Uspenskoe autópálya mentén számos falut a gazdag kreatív értelmiség képviselői és a legmagasabb rangú tisztviselők lakják. A régimódi múlt és a modernitás összeolvadt, ami meglehetősen egészségtelen izgalommal népszerűsíti ezeket a helyeket. "

Ugyanilyen érdekes szempont, hogy mennyi föld van a moszkvai régióban, és mennyi földet tartanak azok az egyének, akik saját projektjeikhez vagy megbízható befektetésként szereznek be telket.

„Bár az elmúlt évtizedben a moszkvai régió az oroszországi házépítés központjává vált, a moszkvai régió földpiaca továbbra is a fővárosi régió egyik legzártabb szegmense az ingatlanpiacon. Szakértők szerint manapság a régióban forgalomba hozható üres telkek mintegy 60-70% -a csupán két-három tucat tulajdonos kezében van. Jelenleg a moszkvai régió latifundistái döntenek az ellenőrzésük alatt álló földek további felhasználásáról.

A moszkvai régió ingatlanalapja szerint a régió teljes területe 4579,9 ezer hektár (7. táblázat).

7. táblázat - A földterületek megoszlása a moszkvai régióban kategóriák szerint

Bemutassuk az adatokat diagram formájában, és a részesedések megszerzéséhez százalékokká alakítjuk őket (3. ábra).

3. ábra - a moszkvai régióban a föld eloszlásának szerkezete kategóriák szerint.

A moszkvai régióban lévő földterületek mintegy 30% -a magántulajdonban van. Számos szakértő szerint körülbelül 60% a banki közösséget és befektetési alapokat képviselő struktúrák tulajdonában van, földet vásárol fel befektetési célokra; körülbelül 25-30% -a befektetési és építőipari vállalat, amely a leglikvidább helyeket keresi a fejlesztéshez; 10-15% olyan magánszemély, aki telket vásárol saját projektjeihez, vagy megbízható befektetésként. Vizualizáljuk az adatokat a 4. ábrán.

4. ábra - a moszkvai régió földjeinek összetétele.

Következtetés

Az árképzés problémája különleges helyet foglal el a piaci kapcsolatok rendszerében. Ennek megfelelően ezen a piacon az árak változása sok tényezőtől függ.Az ingatlanpiaci árképzés gyakran közvetlenül függ a régió társadalmi-gazdasági állapotától, annak fejlődésétől és beruházásaitól. A szakértőknek gyakran nehéz felmérniük a valós piaci helyzetet, mivel nehéz megbízható információkat szerezni az ügyletekről. A fő elemzési eszköz itt a piac feltételes felosztása több szegmensre. Ennek kritériuma lehet az objektumok elhelyezkedése, minősége, rendeltetése, vagy akár a tulajdonságok egész komplexusa, amelyet részletesen megvizsgáltunk ebben a tanfolyamon.

Az "Az árképzés mikrogazdasági mintái az ingatlanpiacon" témakörben kidolgozott tanfolyam az ingatlanpiaci árképzési mechanizmus tanulmányozására és a moszkvai régió földpiacának elemzésére, valamint a kilátásokra összpontosít. fejlesztése. Ehhez a Moszkva régióban lévő telkek árait 4 irányban vették figyelembe és elemezték (Kaluzhskoe autópálya, Kievskoe autópálya, Novorizhskoe autópálya, Rublevo - Uspenskoe autópálya). Az elemzés azt mutatta, hogy az elmúlt fél évben a legközelebbi moszkvai régióban a földterületek ára jelentősen megnőtt. A legmagasabb arány a Rublevo-Uspenskoe autópálya irányában 71% -ig terjed. Nagy területek telkeire nagy a kereslet a föld iránt. Szakértők szerint a földérték növekedésének üteme az idő múlásával lelassul.

Az árak összes lehetséges módszerrel és módszerrel történő kiszámításának tanulmányozása eredményeként a moszkvai régió ingatlanpéldáján a következő eredményeket kaptuk.

1. Figyelembe véve az ingatlanpiac lényegét;

2. Meghatározta az árképzés tényezőit;

3. Tanulmányozta az ingatlanpiaci árazási tényezőket és azok kapcsolatát;

4. Az ingatlanpiac árképzésének szabályszerűségeit a moszkvai régió példáján mérlegelik, és meghatározzák annak fejlődésének kilátásait. Ehhez több irányban elemezték a moszkvai régióban lévő telkek árait.

Bibliográfiai lista

1. Árazás: tankönyv / szerkesztette: Dr. Econ. Tudományok, prof. V.A. Szlepov. - M.: Közgazdász, 2007. - 574s

2. Árképzés: tankönyv / I.K. Szalimzsanov. 2. kiadás, Törölve. - M.: KNORUS, 2008. - 304 o.

3. Makhovikova, G.A. Mikroökonómia. Haladó tanfolyam: Tankönyv és workshop / G.A. Makhovikova, S.V. Pereverzeva. - Lyubertsy: Yurayt, 2015. - 322 o.

4.34. Makhovikova, G.A. Mikroökonómia. haladó tanfolyam. tankönyv és műhely / G.A. Makhovikova, S.V. Pereverzeva. - Lyubertsy: Yurayt, 2016. - 322 o.

5. 35. Mokhovikova, G.A. Mikroökonómia: tankönyv agglegényeknek / G.A. Mokhovikov. - M.: Yurayt, 2013. - 268 o.

6. 36. Mankiw, N.G. Mikroökonómia / N.G. Mankiw, M. Taylor; Per. angolról A.P. Smolsky. - SPb.: Peter, 2013. - 544 o.

7. 37. Nikulina, IN. Mikroökonómia: Tankönyv / I.N. Nikulin. - M.: NITs INFRA-M, 2013. - 553 o.

8. 38. Nosova, S.S. Mikroökonómia. Előadási jegyzetek: Tankönyv / S.S. Nosov. - M.: KnoRus, 2013. - 224 o.

9. 39. Rozanova, N.M. Egy cég mikroökonómiája: Tankönyv / N.M. Rozanova, I. V. Zoroaster. - M.: Binom, 2013. - 383 p.

10. 40. Rozanova, N.M. Mikroökonómia. Feladatok és gyakorlatok. Bemutató. Grif UMC "Szakmai tankönyv". ("Gyakorlati tanfolyam" sorozat). / N.M. Rozanov. - M.: UNITI, 2013. - 559 o.

11. Galperin, V.M. Mikroökonómia. 3 kötetben. V. 2. Mikroökonómia / V.М. Halperin. - SPb.: Ek. shk. SU HSE, 2008. - 512 o.

12. Gromyko, V.V. Mikroökonómia: Tankönyv / V.V. Gromyko, G.P. Zhuravleva. - M.: ITS RIOR, 2012. - 159 o.

13. Huseynov, R.M. Mikroökonómia: tankönyv agglegényeknek / R.M. Guseinov, V.A. Semenikhin. - M.: Omega-L, 2012. - 447 o.

14. Dengov, V.V. Mikroökonómia 2 kötetben. a termelési tényezők piacai. egyensúlyi. Kockázatgazdaságtan 4. kiadás tankönyv alap- és posztgraduális programokra / V.V. Pénz. - Lyubertsy: Yurayt, 2016. - 384 o.

15. Dengov, V.V. Mikroökonómia 2 kötetben. a fogyasztói magatartás elmélete. a cég elmélete. piacelmélet 4. kiadás tankönyv alap- és posztgraduális programokra / V.V. Pénz. - Lyubertsy: Yurayt, 2016. - 410 o.

16. Jayley, D.A. Mikroökonómia: emelt szintű: Tankönyv: Per. angolról / IGEN. Jayley, F. D. Reni; Sci. szerk. V.P. Busygin [és mások]. - M.: ID GU HSE, 2011. - 733 p.

17. Jayley, D.A. Mikroökonómia: emelt szintű / D.A. Jiley. - M.: GU HSE, 2011. - 733 p.

18. Efimova, E.G. Gazdaságelmélet. 1. rész Mikroökonómia. 4. kiadás, Törölve / E.G. Efimova, S.A. Bordunova, M.D. Zaslavskaya, I.S. Potapov. - M.: MGIU, 2008. - 237 o.

19. Zhuravleva, G.P. Gazdaságelmélet. Mikroökonómia: tankönyv / G.P. Zhuravleva, N.A. Pozdnyakov, Yu.A. Pozdnyakov. - M.: INFRA-M, 2013. - 440 o.

20. Anokhin, LM Microeconomics [Szöveg]: tankönyv / LM Anokhin, AA Egorova, Yu. V. Petrichenko. - Cseljabinszk: Chelyab kiadó. állapot Egyetem, 2012. - 213 p. : beteg. - (Klasszikus egyetemi oktatás). - Irodalomjegyzék: p. 212.

21. Gryaznova A.G. Mikroökonómia: Elmélet és orosz gyakorlat: Tankönyv gazdasági szakterületekre és területekre beiratkozott egyetemi hallgatók számára / Szerk. A. G. Gryaznova, A. Yu. Yudanova. - 2. kiadás - M.: KnoRus, 2001. - 541 o. - Irodalomjegyzék: p. 542.

22. Protas. Mikroökonómia: Strukturális és logikai sémák: Tankönyv az egyetemek számára / V.F. Protas. - M.: Bankok és tőzsdék: UNITI, 1996. - 168 p.

23. Pindike, RS Mikroökonómia [Szöveg]: [oktatóanyag]: per. angolról / R.S. Pindike, D. L. Rubinfeld. - 2. kiadás - M.: Delo, 2001. - 807 o. : beteg. - (Külgazdasági könyv).

24. Prykin B.V. Mikroökonómia táblázatokban és grafikonokban [Szöveg]: tankönyv egyetemeknek / BV Prykin [és mások]; szerk. B. V. Prykin. - M: Pénzügy: UNITI, 1999. - 503 p. : beteg. - Irodalomjegyzék: p. 496.

25. Safronchuk, MV mikroökonómia [szöveg]: bevezetés a mikroökonómiába: tesztek és feladatok / MV Safronchuk. - M: Eksmo, 2006. - 255 p. - (Közgazdasági felsőoktatás) (Teljesítsen tanfolyamot három nap alatt).

26. Safronchuk, MV Microeconomics [Szöveg]: előadási jegyzetek: tanulmányi útmutató / MV Safronchuk. - M: Eksmo, 2006. - 255 p. - (Három nap alatt teljesítsd a tanfolyamot). - Rendelet. nevek: s. 254–255. - Irodalomjegyzék: p. 246.

27. Sedov, V. V. Közgazdasági elmélet [Szöveg]: 3 részben: tankönyv / V. V. Sedov. - 2. kiadás, Add. és átdolgozták - Cseljabinszk: ChelSU, B.G. 2. rész: Mikroökonómia. - 2007. - 215 p. : beteg.

b részvétel a lakóházak és egyéb ingatlanok közös építésében, valamint az Orosz Föderáció egyes jogszabályainak módosításaiban ") 2017.01.01-től.

Ballisztika és a lőtt seb kialakulását befolyásoló tényezők

Az ingatlanpiaci (RN) árképzési tényezők elemzésekor szokás őket az RN szempontjából belső és külső, az árnövekedést serkentő és gátló, független és egymással összefüggő kínálati és keresleti tényezőkre osztani. Véleményünk szerint itt nem fordítanak kellő figyelmet a tényezők szétválasztására a vizsgált időszak mélységétől függően (hosszú távú, középtávú, rövid távú időszakokban különböző tényezők működhetnek), a hierarchikus szerint szint (tényezők fája), a piac állapotának megfelelően (a piaci ciklus különböző szakaszaiban a fejlődés szakaszaiban különböző tényezők működhetnek, és ugyanazon tényező hatásának jellege ellentétes lehet).

Beszéd az IUE beszélgető klubban 09.11.09

1. Az árképzés tényezői

A tényezők osztályozása

Az árképzési tényezők kibővített tipikus szerkezete a lakáspiacon

Az ártényezők besorolásának jelei az RN-en

Az ingatlanpiac árképzésének tényezői és kapcsolatuk

Tényezők		A tényezők fenomenológiai elemzése
Keresleti tényezők
1. A tényleges lakásigény nagysága		Az RN belső tényező nagysága 1. Hosszú távon a 2. és a 3. tényezőtől függ. Középtávon a 3., 4. és 5. tényezőtől, valamint az árszinttől (inverz kapcsolat - a kereslet ár rugalmas). A növekedés az árak növekedéséhez, a csökkenéshez pedig csökkenéshez vezet.
2. Lakásigény (potenciális kereslet)		Az RN belső hosszú távú tényezője körülbelül 2. Az Orosz Föderációban tapasztalható lakáshiány (14. tényező) összefüggésében az 1. tényező révén folyamatosan növeli az árakat.
3. A lakosság jövedelme és differenciálása	Külső tényező, amelynek nagysága 2. nagyságrendű. A 6. és a 7. tényezőtől függ. Hosszú távon a jövedelem növekedésével az 1. tényező növekedéséhez vezet, és ezen keresztül az árakhoz, és csökkenéssel csökkenéshez. . Középtávon az Orosz Föderációban a jövedelmek magas differenciálódása oda vezet, hogy az árak emelkedésével az alacsony jövedelmű népesség jelentős része elhagyja a piacot, az árnövekedés leáll, és ha a jövedelem tovább növekszik, a kereslet elhalasztása félidő után a kereslet és az árak új növekedése valósul meg.
4. A lakosság és a spekulatív befektetők hajlama a lakásvásárlásra és az árelvárások	Az RN belső tényező körülbelül 2. Hosszú távon, a hiánypiac körülményei között, tartósan magas, középtávon a 3. (a jövedelem növekedési rátája szempontjából rugalmas), a 8. és 9. (a a rubel erősödése, az infláció csökkenése, növekszik, zuhanással), 12 (a fejlesztőkkel szembeni bizalmatlanság, az alacsony építkezés aránya miatt a lakosság elhagyja a helyi piacot). Az 1-es tényező révén növekedésével az árak növekedéséhez és az árak csökkenéséhez vezet - csökkenéssel. Az árváltozásokkal fordított összefüggés van: az árelvárások inerciálisak, és amikor az árak emelkednek, a vásárlók rohannak vásárolni, növekszik a kereslet és ösztönzik az árakat; amikor az árak csökkennek, elhagyják a piacot, még nagyobb csökkenésre számítva, ezáltal csökkentve kereslet és az árcsökkenés ütemének növelése.
5. A vásárlók lakáshitelének feltételei és volumene, beleértve a jelzálog, a jelzálogügyletek száma és aránya	A 2. nagyságrendű külső tényező a 6-11. Tényezőktől és a banki közösség politikájától függ. Amikor a körülmények az 1-es tényező révén javulnak (2003-2006), az serkenti az árnövekedést, ha a körülmények romlanak (2008-2006), akkor csökkentik az 1-es tényezőt és abbahagyják az árak ösztönzését. Az 1. és 13. faktorral fordított összefüggés van: a magas árnövekedési ütem mellett a lakások és a jelzálogügyletek kínálatának volumene csökken, ami lassítja az árak növekedését.
6. Makroszintű pénzügyi tényezők (monetáris bázis)	A 3. nagyságrendű külső tényező a 7–11. Tényezőktől és a Központi Bank monetáris politikájától függ. A növekedéssel elősegíti a lakosság jövedelmének növekedését és az 1. tényező révén az árak növekedését, csökkenéssel a jövedelem növekedési ütemének csökkenéséhez, a lakosság pénzköltési hajlandóságához és az 1. tényezőhöz vezet. gátolja az árak emelkedését.
7. Makrogazdasági tényezők (GDP növekedési ütem, ipari termelés, foglalkoztatási szint)	Külső tényezők 3-as nagyságrendűek. Az orosz gazdaság nyersanyag-természete összefüggésében elsősorban a 10. tényezőtől függ. A növekedéssel hozzájárul a monetáris bázis növekedéséhez, és ezen keresztül - a tényezők növekedéséhez 6, 5, 3, 1 és az áremelkedések.
8. Infláció és defláció	A 3-as nagyságrendű külső tényező a 9-11-es és az egyrendi 6-os tényezőktől függ. Hatással van a 4-es, 5-ös tényezőkre, rajtuk keresztül az 1-es tényezőre és az árakra.
9. Makroszintű pénzügyi tényezők (árfolyamváltozás - leértékelés és átértékelés)	A 4-es nagyságrendű külső tényező a 10-11 tényezőktől függ. A rubel dollárral szembeni erősödésével Oroszország dollárosodott gazdaságának viszonyai között nő a lakosság hajlandósága mind a rubel, mind a dollár megtakarítások elköltésére és a lakások vásárlására (4. faktor), ami az 1. tényező révén némileg hozzájárul az emelkedéshez. az árakban. Sima leértékeléssel csökken a dollár-megtakarítások elköltésének hajlandósága és nő a rubel-megtakarítás, az árakra gyakorolt hatás hatása nem határozható meg. Éles leértékeléssel felmerül a lakosság bizalmatlanságának hatása a hatóságok pénzügyi politikájára, csökken az összes megtakarítás elköltésére való hajlandóság, csökken a lakás iránti kereslet, és nem ösztönzik az árak emelkedését. Éles átértékeléssel az összes megtakarítás elköltésének hajlandósága növekszik ("menekülés a dollárból"), az ingatlanokat a megtakarítások megtakarításának eszközeként érzékelik.
10. Az olaj és más exportáruk ára
11. A tőkekiáramlás volumene	Az 5-ös nagyságrendű külső tényező a globális környezettől függ. Meghatározza az effektív keresletet és a lakásárakat az 5-9.
12. A fejlesztők és az ingatlanok hírneve	5-ös nagyságrendű belső tényező a meglévő és az épülő lakásállomány állapotától függ (faktor. Hatással van a 4. tényezőre.
Ellátási tényezők
13. A lakásellátás összege	Az RN belső tényező körülbelül 1. Hosszú távon a 14. (a másodlagos piacon) és a 15. (az építési volumen növekedése növeli a kínálatot és visszafogja az áremelkedést) tényezőktől függ. Középtávon fordított összefüggés van az 1-es faktorral: nagy kereslet esetén a kínálatot kimossák a tőzsdei jegyzésekből, ami hozzájárul az árnövekedés ütemének növekedéséhez és a jelzálogügyletek számának növekedési ütemének megfékezéséhez; amikor csökken a kereslet, a kínálat felhalmozódik, visszafogja az áremelkedéseket és hozzájárul a jelzálogügyletek számának és arányának növekedéséhez. A kereslet csökkenése esetén a 22-es tényezőtől függ - az eladók csökkentik a kínálat mennyiségét az árak ösztönzése érdekében.
14. Sajátos lakásállomány	Az RN belső tényező körülbelül 2. Ez a város, régió történelmi helyzetétől, a romos alap elidegenítésétől és az építkezés volumenétől (15. faktor) függ. Ebben a helyzetben hosszú távon a lakások iránti magas kereslethez vezet (2. faktor), és amennyiben a lakosság jövedelmének növekedése pozitív (3. faktor), az árak emelkedéséhez vezet (2000-2008). ). A jövedelem csökkenésével (2009) semleges. Középtávon semleges.
15. A lakások építésének és üzembe helyezésének volumene, a létesítmények építésének üteme	A belső pH-faktor körülbelül 2. A 16-22-es faktoroktól függ. A 13. és 14. tényező révén hat: hosszú távon az építési volumen növekedésének meg kell növelnie a lakásállományt és a kínálat mennyiségét, és ezáltal hosszú távon lelassíthatja az árnövekedés ütemét. Lakáshiány és piaci növekedés (2000-2008) helyzetében semleges. Középtávon semleges. Krízishelyzetben (2009) a megbízási mennyiség csökkenése nem befolyásolja az ártendenciát, az építési ráta csökkenése azonban a 4-es tényezőt és ezen keresztül az árakat befolyásolja.
16. A lakásépítés finanszírozása fejlesztők és befektetők saját forrásaival, banki hitelekkel, a lakosság és a spekulatív befektetők pénzeszközeivel, egyéb vonzott alapokkal	A belső RN tényező körülbelül 3. A makrogazdasági feltételektől (7. faktor), a fejlesztő beruházási stratégiájától (20. faktor), az alternatív befektetési objektumok elérhetőségétől (21. faktor) függ. A banki hitelezés emellett függ a 6-11 tényezőktől és a banki közösség politikájától. A lakosság és a spekulatív befektetők általi finanszírozás 3-5, 12 tényezőtől függ, végső soron - 1. A finanszírozás növekedése hosszú távon növeli az építkezés volumenét (15. faktor), és segít csökkenteni az árnövekedés ütemét. Középtávon felgyorsítja az épületek építésének ütemét, és ezáltal növeli a 12-es tényezőt, ezen keresztül pedig a keresletet (1-es tényező) és az árakat.
17. Az építés költsége és teljes (beruházási) költsége	A belső pH-tényező körülbelül 3. A 18-19. Tényezőktől függ. Középtávon, magas szintű árakkal és a projektek jövedelmezőségével (2005-2007), nem befolyásolja az eladási árakat, alacsony árakkal és jövedelmezőséggel (2009) a fejlesztők piacról való kivonulásához vezet , az építőipar és a kínálat mennyiségének csökkenése (15. és 13. tényező), és ösztönzi az árak emelkedését. Hosszú távon, magas árak és jövedelmezőség mellett tőkebeáramlás zajlik az erőforrás-iparágakba, az erőforrások termelésének növekedése, és így - a költségek növekedése ellenére - az építési volumen növekedése, ami lassulhat a lakásárak növekedését.
18. A teleképítéshez rendelkezésre álló telkek elérhetősége és a hozzájuk való hozzáférés feltételei	Külső tényező a 4-es nagyságrendtől függ. A város, régió, ország földterületének egyensúlyától, a földáraktól, a szövetségi, regionális, helyi hatóságok politikájától a lakásépítés fejlesztésén, valamint annak mérnöki és infrastrukturális támogatásán. Hatással van a 17., 15. faktorra és ezen keresztül az árakra hosszú távon.
19. Erőforrás-támogatás az építkezéshez	A 4-es nagyságrendű belső tényező attól függ, hogy rendelkezésre állnak-e az erőforrás-termelőktől származó termelési kapacitások (beleértve a technológiát, a berendezéseket, a személyzetet), az erőforrások árain (alacsony árakon, a fejlesztéshez szükséges elégtelen beruházás esetén erőforráshiány alakul ki). Hatással van a 17., 15. tényezőre és azon keresztül - az árakra hosszú távon, és néha középtávon is.
20. A fejlesztő piacra lépésének és a piacon való munkának adminisztratív és gazdasági feltételei	Külső tényező a 4. nagyságrendtől függ a hatóságok politikájától a várostervezési szabályozás területén, a folyamat bürokratizálásának és korrupciójának mértékétől, a fejlődés jövedelmezőségének szintjétől. Hatással van a 17., 15. faktorra és azon keresztül - az árakra hosszú, közép és néha rövid távon is.
21. Alternatív befektetési objektumok elérhetősége	Külső tényező a 4-es sorrendben. A regionális és a világpiaci viszonyoktól függ, és a városon, régión, országon kívül, az RN-en (tőzsdén) kívüli vonzó befektetési tárgyak keresésében fejeződik ki. Hatással van az építőipar és a lakáskínálat (15., 14. faktor), valamint a tényleges kereslet mennyiségére (1. faktor): a 2006–2007-es helyzetben a fejlesztők, a befektetők és a vásárlók Moszkvából vándoroltak át a moszkvai régióba, Oroszországból Bulgáriába, Montenegróba stb.
22. A fejlesztők befektetési stratégiája	Az 5-ös sorrend belső tényezője a fejlesztők gazdasági, vezetői végzettségétől, valamint az ország és a régió helyzetétől függ. Hosszú és középtávon a terjeszkedési stratégia a pénzügyi források szétszóródásához vezet jelentős számú telek és új projekt között, és csökken a létesítmények építésének aránya, majd a 15. és 13. tényező révén ösztönzi az áremelkedést, és a 4. és 1. tényező révén a kereslet és az árak csökkenéséhez, az építkezések befagyasztásához és a fejlesztők tönkremeneteléhez vezet (2004, 2009). Egy hozzáértő befektetési stratégia optimalizálja a vonzott beruházásokat és a valós költségeket, és az építési volumen evolúciós növekedéséhez vezet, kilátásba helyezve az árnövekedés ütemének korlátozását.
23. Az eladók és fejlesztők marketing és árstratégiája	Az 5-ös sorrend belső tényezője a várható profitszinttől függ, amellyel kapcsolatban a piacnak áraemelést kínálnak. Abban a helyzetben, amikor a tényleges kereslet meghaladja a kínálatot, a várakozások teljesülnek (2003-2007). Ellentétes helyzetben három stratégia lehetséges. 1) Az eladók alacsonyabb árakat (0-szorosával), elérve a kereslet, az árak és az eladások növekedését. 2) Az eladók csökkentik a kínálat mennyiségét (13. tényező), egyensúlyt teremtenek a kereslet mennyiségével és az árak emelkedésével. 3) Az eladók nem csökkentik az árakat, ezzel csökkentve a piaci forgalmat, és a külső tényezők miatt a kereslet növekedésére számítanak.

Az árképzési tényezők szerkezete a lakáspiacon és kapcsolatuk (folytatás)

A ház árai buborékok

A vita klub megvizsgálta a kérdést, hogy vannak-e árbuborékok az orosz ingatlanpiacon Oroszországban, és ezek okozták-e a 2008–2009 közötti válságot. A kérdés alatt az "igen, nem" választ kapják.

Számos, a gazdasági buborékoknak szentelt mű tanulmányozása (és a lakásbuborék ezek egyik változata) azt sugallja, hogy ezek a gazdasági szereplők (vevők vagy eladók) viselkedésében felhalmozódott hibán alapulnak a egy eszköz. A buborék akkor kezd kialakulni, amikor a piacon a vétel és eladás tárgyával kapcsolatos ügyleteket olyan áron kötik meg, amely jelentősen meghaladja annak valós értékét. A lakásár-buborék multifaktoriális jelenség. Mindenesetre fő jellemzője a lakossági árak növekedési ütemének a tényleges kereslet növekedési ütemének meghaladása, amely a piacon használt mutatók típusának jele:

Árnövekedési ütemek a lakáspiacon dP / P

A népesség jövedelmének növekedési üteme dI / I

A lakásár árának rugalmassága a jövedelem változásához В = dP / dI x I / P

A T időtartam (rövid távú C - 1-3 hónap, középtávú M - 6-12 hónaptól három évig) és hosszú távú L - 3 év vagy annál hosszabb időtartam.

A nyugati országok piacainak helyzetének, a moszkvai lakáspiaci árak és jövedelmek 1990 júniusa és 2009 márciusa közötti dinamikájának tanulmányozása során 12 típusú piacot azonosítottak, és az első típusú árbuborékok fogalmát („megoldódtak”) és bevezették a 2. fajtát („összeomló”).

Megállapították, hogy Moszkvában a piaci fejlődésnek négy periódusa volt az 1. típusú buborékok típusa szerint, és egyik sem - a 2. típusú buborékok típusa szerint. Az alábbiakban két példa található az ilyen típusú piacokra.

Példa az első típusú árbuborékra középtávon

Ezt a típusú piacot növekvő piacnak nevezik, részleges túlmelegedéssel a jelzálogkölcsön-támogatás miatt. A következő paraméterek jellemezték: T = 17 hónap; dP / P = 0,050; dI / I = 0,022; B = 2,27. 1-es típusú buborék alakult ki a piacon az a tény, hogy ez a szakasz a fejlődő, szűkös piac dinamikájának egy szegmense volt, amelyben a lakosság jövedelmeinek folyamatos növekedésével az árak folyamatos hullámszerű emelkedése biztosított.

Példa az 1. típusú árbuborékra hosszú távon

A lakáskínálat ára és az egy főre jutó jövedelem hosszú távon gyorsuló ütemben nőtt, átlagosan havi 2,5, illetve 1,5% volt.

Ezt a típusú piacot nevezzük feltörekvő, szűkös piacnak. A következő paraméterek jellemezték: T = 99 hónap; dP / P = 0,025; dI / I = 0,015; B = 1,61.

A második típusú árbuborék jellemző az USA-ban 2004–2007-ben kialakult „felfújt” piac típusára (túlzott jelzálogkölcsön-hitelezés másodlagos jelzálogkölcsönökkel). A fejlett (telített) piacon, a fejlődő piacon a stabilizáció, a válság kialakulásának szakaszában buborékok nem képződnek.

Jelek jelentősége a különböző típusú lakáspiacok számára

Piac típusa	Általánosított jellemző értékek	A piac típusának jellemzői és példák
Piac típusa		A piac típusának jellemzői és példák
Fejlesztett (telített)		A kínálat szempontjából a piac telített, a háztartások jövedelmének növekedésével nem jár együtt az árak jelentős emelkedése.
Növekvő		"Elsőfajta túlmelegedés" - az árbuborék érlelődik, de "felszívódik" a feltörekvő piacon az árak emelkedése felé irányuló hosszú távú tendencia hatására
Fejlődő (szűkös)		Ez a típusú piac csak egy előjelben különbözik az előzőtől - az időszak hossza
Túlmelegedett		Az árnövekedés ilyen ütemét nem az egy főre eső jövedelem növekedése, hanem egy szűk vevő réteg jövedelmének növekedése okozza - egy nagyon jövedelmező embercsoport, amelynek száma megegyezik a felajánlott lakások számával. a piac.
Stabil		Ez a helyzet Oroszország különböző városaiban volt megfigyelhető a stabilizációs szakasz kezdetével a gyors árnövekedés után.
		Ez a helyzet az Egyesült Államokban (hitelezés a lakosság alacsony jövedelmű rétegeinek), a balti országokban mutatkozott meg (gazdasági növekedés a fogyasztói keresletnek nyújtott hitelek, és nem a termelés növekedése miatt). Elõbb vagy utóbb egy ilyen buborék (nevezzük második féle buboréknak) összeomlik, és a piac válságos szakaszba lép
Bukás (válság)		Az árdinamika 1998-2001 között U alakú volt. Az új válság hosszabbnak és mélyebbnek ígérkezik, és L alakú lesz: fél év vagy egy év - zuhanás, 2-3 év - depressziós stabilizáció, és csak ezután új emelkedés, amelynek üteme nem lesz magas
Nyomott		A válságból való kilépés a lakásépítés lassulása és az ebből eredő ellátási volumen csökkenése ellenére is csak azután lehetséges, hogy a lakosság jelenlegi jövedelmének növekedése megkezdődött (mivel a jelenlegi jövedelem csökkenése növeli a lakosság hajlandóságát) megtakarításhoz), és egyensúly alakul ki a növekvő kereslet és a csökkenő kínálat között. Ebből a helyzetből átmenet lehetséges a depressziós stabilizációra (8. típus) vagy a válság utáni helyreállításra (2. típus)
Kezdő		Ezt a helyzetet Moszkvában és Oroszország más városaiban figyelték meg az 1990-es évek elején. Ennek a jelenségnek az oka a jelentéktelen piaci kínálat volt a „nem piacról” a legális piacra való átmenet elején (1990 júniusától 1992 áprilisáig): a lakások privatizációja éppen megkezdődött, az értékesítési volumen (főleg szövetkezeti házakban) kevesebb mint 2 ezer lakást értek el.
Felszállás		1992 tavaszán az árak meredeken emelkedni kezdtek, és decemberre 708 dollárra / négyzetméterre emelkedtek. m (6,0-szor). A lakosság jövedelme hirtelen csökkenésnek indult, az ellátás volumene jelentéktelenül nőtt annak ellenére, hogy a gazdag emberek szűk rétege elég gyorsan kialakult (az értékesítés volumene 1991-1992-ben becsléseink szerint körülbelül 10 ezer volt; összehasonlítás, 1994 után az éves értékesítés volumene 65-85 ezer lakás volt)

Az orosz lakáspiaci fejlődés paramétereinek előrejelzésére szolgáló modellek

A bérhátralékok, jutalmak és bónuszok decemberi kifizetéseinek jól ismert jelensége 1-2 hónapon belül terjeszti hatását az ingatlanpiacon;

A szezonális tényezők alig befolyásolják az éves trend eredményeit, ugyanakkor jelentősnek bizonyulhatnak az árak és a piaci forgalom 3-4 hónapos változásainak előrejelzéséhez;

A GDP növekedési üteme jelentéktelen hatást gyakorol a havi áremelkedésekre, de fontos a hosszú távú előrejelzés szempontjából;

Az előrejelzések osztályozása a módszerek formalizációs foka szerint

Előrejelzés-fejlesztő (vicces név)	Előrejelzési módszer	Előrejelzés típusa
-1) "agnosztikus"	Nem ("a jóslatok általában lehetetlenek")
(1) Szakértő	Intuíció, piaci ismeretek, analógia módszer	Szakértői jóslat
(2) Előrejelző elemző	A tényezők mennyiségi és minőségi "fundamentális" elemzése, forgatókönyv-módszer	Heurisztikus előrejelzés
(3) Előrejelző - "optimista"	A gazdasági helyzet "fundamentális" elemzése és hatása az ingatlanpiac mutatóira ("demográfiai" módszer, a lakosság jövedelmének előrejelzésének módszere)	A tényezők "alapvető" előrejelzése - építési volumen, kínálat, kereslet, piaci forgalom
(4) Előrejelző - "statisztikus"	"Műszaki" elemzés (regresszióanalízis, statisztikai modellezés)	"Technikai" előrejelzés a regressziós statisztikai modell alapján
(5) Előrejelző-modellező	Többváltozós modellezés, neurális hálózat előrejelzése	Előrejelzés többváltozós modell, ideghálózatok alapján
(+1) "puritán"	Nem ("a jelenség gyenge ismerete nem teszi lehetővé a megfelelő modell felépítését")

Az ábra egy példa statisztikai regressziós modell alkalmazására 1995 februárjában Moszkvában, Szentpéterváron, Jekatyerinburgban, Tverben, Rjazanban és Barnaulban a lakásárak dinamikájának előrejelzésére szolgál. A modell azon a hipotézisen alapult, hogy az orosz gazdaság áttér a tervezett, központosított szabályozásról a piacra, és ezért az árdinamika fő szabályszerűsége a lakáspiacon az emelkedésük az „analóg városok” árainak megfelelő szintre . Ennek megfelelően a kibernetikus, önszabályozó rendszer új állapotba való átmenetének leírása, a forma "repülőgép felszállásának" logisztikai modellje

V(T) = A / (1 + exp (B - CT)),

Hol V- az átlagos (havi átlag) ajánlati ár 1 négyzetméter. az objektum teljes területének m;

T- az időszak (hónap) sorszáma;

A, Bés TÓL TŐL -állandó együtthatók (modellparaméterek).

Az ábra azt mutatja, hogy az 1995-1998 közötti, az augusztusi válság előtti árdinamikai előrejelzés szorosan egybeesett a tényleges adatokkal.

Hol t- a negyed sorszáma.

2000 októberében, két évvel a válság kezdete után, a moszkvai árdinamika előrejelzésére 2001-2002-re. a nyomtatvány "repülõgép merülésébõl való kilépésének" új modellje

V = B 0 -B 1 / (B 2 + exp ((B 3 *)T+ B 4) 2)).

2002 közepéig a modell rendkívül pontos előrejelzést adott.

2006-2008-ban a moszkvai és más városokban zajló lakáspiac hosszú és középtávú ciklusainak tanulmányozása alapján a az ártrend nem harmonikus kiterjesztésének módszere, a modell a következő egyenletrendszer formájában van:

Y = y 1 + Δy 2 + Δy 3 + Δy 4 + …. + Δy n, (1)

y 1 = a 3 x 3 +a 2 x 2 + a 1 x + a 0, (2)

Δ y 2, (3)

Δ y 3 = , (4)

Δy 4 = , (5)

…………………………………… , ( n)

Hol Y- a lakáskínálat átlagos egységárának várható értéke, $ / négyzetméter. m;

y 1 - az alapvető trend egyenlete (hosszú távú előrejelzés), $ / sq. m;

Δy 2 – növekedési előrejelzés a lakáskínálat átlagos egységára az alaptrendhez viszonyítva, $ / négyzetméter. m;

Δy 3 - növekedési előrejelzés a lakáskínálat átlagos egységára a másodrendű trendhez viszonyítva, $ / négyzetméter. m;

Δy 4 - növekedési előrejelzés a lakáskínálat átlagos egységára a harmadik rend trendjéhez viszonyítva, $ / négyzetméter. m;

Δy n- növekedési előrejelzés a lakáskínálat átlagos egységára az utolsó előtti megrendelés trendjéhez viszonyítva, $ / négyzetméter. m;

de, b , c , d indexekkel - az egyenletek együtthatói (különféle rendek trendjei), amelyek közelítik a tényleges adatokat. A tényleges adatokból számítva a legkisebb négyzetek módszerével.

Az ártendencia 5-6 évre történő közelítése (például a másodrendű polinommal) azt mutatja, hogy Moszkvában a lakáspiac, akárcsak Oroszország más városaiban, a növekedés félidőszakának elején áll (bővebben pontosan az időszak első negyedévében) egy „hosszú” ingadozási ciklus, amelynek felelőssége egy ország és egy város (régió) makrogazdasági mutatóinak halmazát hordozza. Ezt az egyenletet "alaptrendnek" neveztük, és ezt vettük az árdinamika hosszú távú előrejelzésének alapjául - növekedés 20-25% -os átlagos éves ütem mellett.

A jövőben (2006-os becsléseink szerint 2010-2011-en kívül), amikor az építkezés és a lakások kínálata jelentősen megnő, és az árak hosszú távú növekedési üteme csökkenésnek indul (a piac a második negyedévre költözik) periódus alatt) a hosszú távú növekedési ütem csökkenése várható, ahogy azt az ábra hagyományosan szemlélteti.

A lakáspiac ezen ingadozásai nem az áringadozásokban, hanem az első származékos termék - az árnövekedés üteme - ingadozásaiban valósultak meg. "Közepes", gyorsabb és "rövid", még gyorsabb ciklusokat alkotnak. Az ilyen ciklusok könnyen kiszámíthatók egyirányú regressziós modellezéssel.

A fordított szuperpozíció, az előrejelzések integrálása adja az árdinamika végső előrejelzését - közép- és hosszú távon.

Y = f (x 1, x 2, x 3, x 4),

Hol x 1 – egy hordó olaj ára;

x 2 – infláció;

x 3 – a rubel leértékelése a dollárral szemben;

x 4 – tőkekiáramlás.

Az árdinamika négy forgatókönyvét kaptuk, amelyek közül a 2. (pesszimista) forgatókönyv tűnt a legvalószínűbbnek.

De már 2008 decemberében arra a következtetésre jutottak, hogy a 3. sz. Forgatókönyvet (válság) valójában végrehajtják.

Az előrejelzés és a tényleges adatok összehasonlítását a következő ábra mutatja.

Sternik G.M., Sternik S.G. Lakáspiaci elemzés szakemberek számára. - M.: "Közgazdaságtan", 2009. - 601 p.

Gusev A.B. A ház árai buborékok. - www.urban-planet.org, 2008.

Sternik G.M., Korobkova M.V. A vágtató lakáspiac hatása a moszkvai jelzálogügyletek dinamikájára. - "Nemzeti projektek" magazin, 2007. március.

Sternik G.M. Az orosz lakáspiac 2001-ben. Elemzés és előrejelzés. - RGR, 2001. december.

Sternik G.M., Pechenkina A.V. Mi történik a moszkvai lakáspiacon. Makroökonómiai megközelítés (beszámoló az IDA elemző konferenciáján "Ingatlan piac: helyzet, trendek, előrejelzés", 2007.08.30.). - www.realtymarket.ru, 2007. augusztus.

Sternik G.M. Az orosz városok lakáspiaci árai 1990-2006: elemzés és előrejelzés. - G. M. Sternik elemző csoportja. –Www.realtymarket.ru, 2007. január.

Sternik G.M. Az orosz városok lakáspiaca 2008-ban: előrejelzések és valóság. - Jelentés a szentpétervári lakásfórum elemző konferenciáján 1.10.08. - www.realtymarket.ru.

Sternik G.M. Az orosz városok lakáspiaca a válság körülményei között. Fejlődési trendek. - Beszámoló a szentpétervári lakásfórum elemző konferenciáján, augusztus 12-én. -