Bevezetés 3
1. Az ingatlanbefektetés lényege és alapfogalmai 7
2. Az ingatlanbefektetés eredményességének meghatározására szolgáló módszerek 14
3. A válság hatása az ingatlanbefektetésekre 23
31. következtetés
A felhasznált források listája 35
Korunkban a piacgazdaság állandó változáson megy keresztül. Bizonyos tényezők hatására folyamatosan változik. Ennek eredményeként változnak az igények, a gazdasági tevékenység típusai, a létrejövő értékek. Ez a korábban meglévő gazdasági kategóriák újragondolásához vezet, hozzájárul újak megjelenéséhez. Az orosz gazdaságtudomány most fokozatosan a világgazdasági gondolkodás útjára lép.
Az orosz gazdaság jelenlegi állapota, amelyet az általános gazdasági egyensúlyok és arányok bizonyos megsértése jellemez, valamint a helyreállítási és új gazdasági rendszer létrehozásának folyamatai, tükröződik a piaci környezet működésében, a piaci tér szervezésének feltételeiben. Oroszországban. Az új rendszer kialakításában a régi gazdasági mechanizmus lebontásának körülményei között tapasztalt tapasztalat hiánya azonban szükségessé teszi a világtapasztalat tanulmányozását és a gazdaságtudomány történeti fejlődése során felhalmozott ismeretek elsajátítását. A világgazdasági gondolkodás keretein belül az Oroszországban zajló modern folyamatoknak nincsenek analógjai az új gazdasági kapcsolatok kialakításával kapcsolatban. Az orosz gazdaság sajátosságainak elemzése lehetővé teszi a gazdasági folyamatok fejlődési tendenciáinak figyelembevételét, azok természetének és képességének felmérését, hogy megfelelő intézkedéseket tegyenek az új rendszer elemeinek szabályozására és kiigazítására. Ezért szükséges az ingatlanbefektetések sajátosságainak tanulmányozása az orosz gazdaság körülményei között, az új gazdasági kapcsolatok által generált függőségek, trendek, tényezők és ellentmondások azonosítása. A piaci környezet a megreformált rendszer körülményei között sajátos jegyeket és tulajdonságokat kap. Az olyan problémák relevanciája és gyakorlati jelentősége, mint az ingatlanportfólió kialakítása, az ingatlanbefektetések hatékonyságának menedzselése, az ingatlanpiac fejlődéséből és a befektetésekhez szükséges új eszközök felkutatásának köszönhető. pénzpiac. Az intézményi befektetők (kereskedelmi bankok, biztosítók), akik az ingatlanokat a befektetési portfólióban meghatározott helyet foglaló eszköznek tekintik, az ingatlanokat aggregált portfóliókba foglalják, mivel ezen eszköz hozama a hagyományos pénzügyi hozamhoz képest ellentétes fázisban van. eszközök (részvények és kötvények).
Ez jelzi a piaci környezet szerveződését befolyásoló tényezők mélyebb megértésének szükségességét, e problémák átfogó elemzését. Ez határozza meg a választott téma relevanciáját.
Minden modern gazdasági rendszer normális működésének biztosításában fontos szerepe van az államnak. Az állam fennállásának története során a rend, a törvényesség fenntartása, a honvédelem megszervezésének feladatai mellett a gazdasági szférában is betöltött bizonyos funkciókat. A gazdaság állami szabályozása nagy múltra tekint vissza – Európában még a korai kapitalizmus időszakában is központosított kontroll volt az árak, az áruk és szolgáltatások minősége, a kamatlábak és a külkereskedelem felett.
Tehát ennek a munkának az a célja, hogy feltárja az ingatlanbefektetés jellemzőit, és meghatározza annak állapotát a modern gazdasági körülmények között.
Ismerje meg az ingatlanbefektetés alapjait. Fontolja meg a besorolását.
Válság idején fontolja meg ingatlanbefektetését.
A vizsgálat tárgya az ingatlanbefektetés állapota, a tárgy pedig a közvetlen ingatlanbefektetés.
A munka megírásakor a következő módszereket alkalmaztuk: elemzés, szintézis, dedukció, indukció.
A munka megírásakor tanulmányozták az Orosz Föderációban az ingatlanokra vonatkozó főbb szabályozási dokumentumokat, megvizsgálták az ingatlanbefektetések hatékonyságának meghatározására szolgáló módszereket, tanulmányozták az ingatlanbefektetések helyzetét válsághelyzetben. A munka elkészítésének részeként elemezték a lakossági ingatlanpiacok válságos időszakokban való viselkedésének világtapasztalatait, valamint adatokat gyűjtöttek a legérdekesebb oroszországi ingatlanpiacok dinamikájáról és jelenlegi helyzetéről. .
1. Az ingatlanbefektetés lényege, alapfogalmai
Az ingatlanbefektetések problémáinak elméleti tanulmányozásának a szovjet közgazdaságtudományban meglévő hagyományát az orosz tudósok örökölték, és jelenleg is fejlesztik. A hazai gazdaságtudományban megalkotott kategorikus tudományos apparátus fontos alapja az ingatlanbefektetések problémáinak vizsgálatának. Az elmúlt évtizedekben ezen a területen végbement változások azonban viszonylag új jelenségnek számítanak. A hazánkban 2008-ban kezdődött globális válság is befolyásolta az emberek ingatlanbefektetési döntését. És az ilyen vagy olyan módon történő befektetés témája minden embert érint.
Először is vegye figyelembe az ingatlan fogalmát, a befektetőt és az ingatlanpiac lényegét.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szerint az ingatlan, mint a tulajdon tárgya, magában foglal mindent, ami szorosan kapcsolódik a földhöz, pl. tárgyak, amelyek mozgása lehetetlen értékük arányos károsodása nélkül. Ide tartoznak: altalaj, erdők, föld, épületek és építmények. Az ingatlanok közé tartoznak az állami nyilvántartásba vételhez kötött légi és tengeri hajók, a belvízi hajózási hajók és az űrobjektumok is.
A befektető az a személy, aki ingatlanba fektet be. Jellemzője adójogi helyzete, céljai, várhatóan milyen ingatlantípusban tud érdeklődni, mekkora saját forrást tud az ingatlan megvásárlásába fektetni, valamint a rendelkezésére álló hitelfinanszírozás feltételei. Mivel ezek a tényezők befolyásolják az ingatlantól várható bevételi forrás értékelését és az ingatlanból származó bevétel aktiválásának mértékét, a tipikus befektető jellemzőinek és jellemzőinek azonosítása fontos lépés az ingatlan tényleges értékelése előtt. Valójában a tipikus befektető úgy határozza meg a kérdéses ingatlan piacát, hogy létrehozza az alternatív befektetési lehetőségek területét, amelyek versenyeznek a kérdéses ingatlannal. Az ilyen befektető tekinthető a legvalószínűbb befektetőnek, aki várhatóan érdeklődést mutat az adott típusú ingatlan iránt egy adott piacon egy adott időpontban. Az ilyen befektető azonosításának folyamata részletes és alapos piacelemzést igényel az értékbecslő részéről, valamint magától az ingatlanpiactól.
Az ingatlanpiac az egyik legterjedelmesebb piac. Fő jellemzői a következők: jelentős számú jogi formaság és dokumentum jelenléte; a szabad verseny korlátozásának lehetősége; az információk hiányossága és időszerűsége; a minták szerinti tranzakciók végrehajtásának lehetetlensége; jelentős tranzakciós költségek.
Tehát az ingatlanba történő befektetés azt jelenti, hogy ingatlanokba fektet be, hogy a jövőben bevételt termeljen, akár az ingatlan eladásával, akár bérbeadásával.
Az ingatlanbefektetés az egyik leghatékonyabb módja a befektető tőke megőrzésének és növelésének, mert ezek értéke nem lesz egyenlő 0-val.
A befektetés értéke az objektum értékétől függ, amelyet az határoz meg, hogy a befektetést befogadó képes-e teljesíteni bizonyos kritériumokat, például biztosítja a tulajdonos jogait és előnyeit. Így az ingatlan befektetési értéke az értékelt ingatlan konkrét értéke egy adott befektető számára.
A közgazdasági elméletben a következő típusú ingatlanbefektetések léteznek:
Befektetés városi ingatlanokba;
Befektetések külvárosi ingatlanokba;
Befektetések földterületekbe;
Befektetések irodai ingatlanokba;
Befektetések raktári ingatlanokba;
Befektetés kereskedelmi ingatlanokba.
Az ingatlanbefektetések osztályozása a következő szempontok szerint történik:
A befektetési objektum szerint (nyaraló, lakás stb.);
Befektetési régió szerint (Kazan, Moszkva, külföld);
A beruházás szakaszának megfelelően (telek vásárlása, beruházások az építés kezdeti szakaszában, beruházások az építés utolsó szakaszában, kész tárgy vásárlása).
A finanszírozás formája szerint:
1) jogállás szerint (magán és állami).
2) finanszírozási forrás szerint (saját, kölcsöntőke vagy ezek kombinációja terhére).
3) közvetítők jelenlétével (közvetítőt nem igénylő közvetlen befektetés, vagy aktív befektetési forma, valamint közvetítők részvételével megvalósuló befektetés, vagy passzív befektetési forma).
Mint minden más befektetési objektumnak, az ingatlanbefektetéseknek is megvannak a sajátosságai, amelyek pozitív és negatív elemekből is állnak. Így az ingatlanbefektetés főbb tulajdonságai a következők:
1) Nagy induló tőkére van szükség. Tehát, ha egy befektetőnek csak pár ezer dollárja van, akkor azt nem tudja egyetlen nagy tárgyba sem fektetni, pedig különféle módokon lehet elérhetőbbé tenni az ingatlanbefektetést egy kisbefektető számára. Először is, az épület építési szakaszában történő befektetés, mivel egy lakás ára az építkezés befejezése után valószínűleg jelentősen megnő ahhoz az összeghez képest, amelyet a befektetőnek korábban fizetnie kellett érte. Másodszor, létezik olyan dolog, mint a jelzáloghitel és egyéb részletfizetéses lakásvásárlás. Hosszú lejáratú hitelekről beszélünk. És végül nem szabad megfeledkeznünk arról, hogy az "ingatlan" fogalma nemcsak egy szuperdrága lakást jelent egy elit nagyvárosi új épületben, hanem más jelentéseket is magában foglal. Különösen a garázsok építése és későbbi értékesítése tekinthető ígéretes ingatlanügylettípusnak. Az ilyen jellegű ingatlanbefektetések költsége egy nagyságrenddel alacsonyabb, mint a lakásoké, a hozam pedig jóval magasabb lehet.
2) Viszonylag alacsony likviditás. Ha egy befektetőnek sürgősen fel kell szabadítania pénzeszközeit az ingatlanokból, akkor valószínűleg nem fog sikerülni.
3) Jövedelemszerzési képesség, függetlenül az érték piaci trendjétől. Ez az ingatlan akkor nyilvánul meg, ha ingatlan bérbeadásáról beszélünk.
4) Az eszközök értékének hirtelen változása. Az ingatlanok esetében azonban általában könnyebb megjósolni az értékében kialakuló trendet, mint sok más befektetési eszköz esetében. Az tény, hogy számos meglehetősen stabil külső és belső tényező van, amelyek szinte teljesen meghatározzák az ingatlanok piaci értékét. Ezért az ingatlanbefektetések során feltétlenül oda kell figyelni a külső tényezőkre, mint például: az elhelyezkedési terület presztízsének foka, a társadalmi környezet, a közlekedési kommunikáció elérhetősége, a környezeti helyzet, és - a kereslet és (vagy) kínálat dinamikája az utóbbi időben. Vannak belső tényezők is, beleértve: a projekt építészete és egyedisége, az épület külső vonzereje, az elrendezés, a mennyezet magassága, a kilátás a lakás ablakaiból, az erkélyek és loggiák jelenléte, a terület , építési technológiák és felhasznált anyagok, házépítés, belső infrastruktúra, fizikai állapotromlás , zajszint, az épület közelében lévő levegő tisztasága. Mindezen paraméterek ismeretében kisebb-nagyobb hibával fel lehet tételezni, hogy ez az ingatlan mennyibe fog kerülni.
4) Jogszabályi feltételek. Ez a tulajdonság akkor nyilvánulhat meg, ha nem ismeri a bürokratikus finomságokat, ami nagy bajokhoz vezethet.
5) Az inflációs kockázat szinte teljes hiánya. Ez a fejlesztővel kötött megállapodásra vonatkozik, amely meghatározza a befektetési objektum végösszegét, a fizetés módját és feltételeit.
1) Az ingatlantranzakciókból származó bevétel relatív stabilitása.
2) Az ingatlanok inflációellenes stabilitása.
3) Megnövekedett kockázati szint. Ennek oka a hosszabb ideig tartó tőkebefektetés, valamint a piaci információkhoz való hozzáférés hiánya és összetettsége. Ennek oka az ingatlanok likviditási hiánya is.
5) Az ingatlanbefektetésekből és a pénzügyi eszközökbe történő befektetésekből származó bevételek negatív korrelációja. Az ingatlanpiac ciklikus működése nem esik egybe az ipari termelés makrogazdasági szintű ciklikusságával. Ez az eltérés abban nyilvánul meg, hogy a jövedelmező ingatlanok befektetési vonzereje az ipari válság és a magas infláció időszakában növekszik, miközben a pénzügyi eszközök reálmegtérülési rátái általában ugyanebben az időszakban csökkennek.
A gyakorlatban az ingatlanbefektetési eszközök széles skáláját alkalmazzák. Ezek tartalmazzák:
1) Építéssel, ingatlanüzemeltetéssel, valamint építőanyag- és berendezésgyártással foglalkozó társaságok részvényei és részvényei.
2) Közvetlenül ingatlanokba vagy ingatlannal rendelkező társaságokba befektető alapok részvényei és részvényei.
3) Jelzálog. Ez egy olyan pénzügyi eszköz, amely ingatlanfedezetű kölcsönt nyújt.
4) Ingatlanvásárlási (eladási) lehetőség. Joga, de nem kötelessége bizonyos ingatlant meghatározott áron, meghatározott időn belül megvásárolni (eladni). Jellemzően ez egy magánügylet a vevő és az eladó között, amelyben az opciókat egy épületre vagy csoportra gyakorolják.
5) A kötelezettségek hibrid formái az ingatlanfinanszírozásban. Ez például egy jelzáloghitel és egy opció kombinációja.
6) Kiemelt földbérleti jog. Akkor jön létre, amikor az ingatlanjogokat bérleti szerződés és a föld tulajdonjogán alapuló korlátozott tulajdonjogra osztják szét.
7) Ingatlanlízing. Ez az ingatlan hosszú távú lízingje, az ingatlan hasznos élettartamához hasonló időtartamra, ami a leghosszabb lízingfajta.
A befektetési portfólió kialakításakor leggyakrabban a fenti pénzügyi eszközök kombinációját alkalmazzák a diverzifikáció növelése és a stabil kockázati szint mellett a lehető legnagyobb bevétel megszerzése érdekében.
Az ingatlanpiacon a befektetési tevékenység egyértelműen szabályozott. Jellemzője egy speciális szabályozási keret jelenléte, amely az ingatlanbefektetések és az építőipar területét is szabályozza. A sajátosság abban is rejlik, hogy a regionális és önkormányzati szabályozások szerepe ezen a területen jelentősebb, mint a gazdaság más ágazataiban.
A fentiek alapján tehát egyértelmű, hogy az ingatlanbefektetés a modern gazdaság szerves részét képezi, amely az egyik leghatékonyabb módja a befektetői tőke megőrzésének, növelésének. Ellentétben a pénzügyi befektetésekkel, az ingatlannak világosan kifejezett anyagi formája van, magasabb az infláció elleni védelem, a tárgyak többcélú felhasználásának lehetősége stb. A hátrányok közé tartozik az alacsony likviditás, az objektumok létrehozásának és karbantartásának magas költségei. Ezenkívül az ingatlanbefektetéseknek megvan a saját besorolása, tulajdonságai, eszközei és szabályozásai. Ezen a területen minden befektetési tevékenység az ingatlanpiacon történik, amely az egyik legterjedelmesebb piac.
Nem okoz gondot a kész üzlet értékelése, amikor befektetési ügyleteket köt egy kész ingatlan vásárlására bérelt területtel, különösen, ha túlbecsüli annak értékét kínálati hiány esetén. Ugyanakkor az ingatlanpiaci befektetési folyamatok élénkítése érdekében meg kell oldani a föld kettős mércéjének problémáját, amikor a földet nem megvenni, hanem bérbe adni, majd a készen továbbértékesíteni próbálják. -25 évre szóló lízingjoggal készült cég. Külföldi befektető számára a normál bérleti futamidő legalább 49 év és legfeljebb 99 év, nálunk pedig 25 éves futamidőre kiváló bérleti szerződésünk van.
A befektetési bevétel ebben az esetben két összetevőből áll: folyó bevétel (ingatlanügyletekből származó pénzforgalom); az eszközök értékének változása (vagyontárgyak átértékelésének eredményeként).
Az ingatlanpiaci befektetési tanácsadás magában foglalja az ingatlanpiac elemzését, ideértve a konkrét helyszínre való hivatkozást, a beruházások gazdasági hatékonyságának indoklását, a tőkebefektetések volumenének és ütemezésének kiszámítását, beleértve a szükséges tervezési és becslési dokumentációt is. törvénynek megfelelően kidolgozott és az előírt módon szabványokkal (normákkal és szabályokkal) jóváhagyott, valamint a beruházások megvalósításához szükséges gyakorlati intézkedések leírása (üzleti terv).
Először is fontolja meg az ingatlan piaci értékének felmérésére szolgáló módszereket, amelyek közül kettő van:
összehasonlító módszer
költség módszer
A fő értékelési módszer az összehasonlító értékesítési elemzés (SAP) módszere. Ez a módszer akkor alkalmazható, ha van föld- és ingatlanpiac, vannak valós eladások, amikor a piac alakítja az árakat, és az értékbecslők feladata ennek a piacnak az elemzése, a hasonló eladások összehasonlítása, és így az ingatlan értékének meghatározása. ingatlant értékelnek. A módszer az eladásra kínált objektum piaci analógokkal való összehasonlításán alapul. Ehhez a munkához azonban már kialakult föld- és ingatlanpiacra van szükség.
Az értékesítési összehasonlítási módszert akkor alkalmazzák, ha elegendő megbízható piaci információ áll rendelkezésre az értékelt tárgyhoz hasonló tárgyak adásvételi tranzakcióiról. Ebben az esetben az összehasonlítási objektumok kiválasztásának kritériuma a hasonló legjobb és leghatékonyabb felhasználás.
A költségek módszere gyakorlatilag nem alkalmazható a földre. Csak kivételes esetekben használható fel, ha a földet a rajta végzett fejlesztésektől elválaszthatatlanul értékelik. Úgy gondolják, hogy a föld állandó és nem költhető el, és a költség módszert használják az ember alkotta tárgyak értékelésére. Ezzel a módszerrel értékelve a föld értékét hozzáadják a fejlesztések (épületek, építmények) költségeihez, más módszerekkel pedig külön értékelik a földet.
A költségmódszer alkalmazása új építések elemzésekor szükséges; épületek rekonstrukciója; adózási célú értékelés; többletbevétel azonosítása az ingatlanértékelés során; ha biztosítási célból értékelik; a természeti katasztrófák következményeinek felmérése; speciális épületek és építmények értékelése.
Mindez azért történik, hogy azonosítsák az ingatlanbefektetések hatékonyságát. A beruházások eredményességének elemzésére irányuló munka pedig a szakaszokat tartalmazza;
1. A jelenlegi helyzet értékelése;
2. Koncepció kidolgozása a létesítmény hatékony használatára;
3. A projekt gazdasági hatékonyságának elemzése.
Ezeket a szakaszokat diagram formájában is bemutathatjuk (2.1. ábra):
Rizs. 2.1. A célok szerkezete és az ingatlanbefektetések hatékonyságának elemzésének szakaszai
Számos megközelítés létezik a beruházások értékelésére, amelyek általában számos olyan mutató kiszámítására korlátozódnak, amelyek meghatározzák az ingatlanobjektumokkal folytatott folyamatban lévő műveletek jövedelmezőségét és a beruházás megtérülését.
A projekt hatékonysági mutatók költségmutatókra, amelyek a hatást értékben jellemzik, és fajlagos mutatókra, amelyek az egységnyi költségre eső hatást fejezik ki.
Nézzünk néhány költségmutatót.
A nettó jelenérték (NPV, NPV) a befektető hatását (vagyongyarapodását) fejezi ki a számlázási időszak alatt, a projekt kezdetén egyenértékű összegre átszámítva (leszámítva). Az NPV-t az alapkamat által meghatározott szokásos jövedelemhez viszonyítva számítják ki. A projekt akkor célszerű, ha az NPV nem kisebb nullánál.
A nettó jelenértéket (NPV) a következő képlet határozza meg:
CHNS \u003d (Dt - Kt) / (1 + E) t \u003d Dn - Kn, (2.1)
ahol: Dt - évi jövedelem T, dörzsölje.;
Kt - tőkebefektetések a saját tőke terhére a T évben, dörzsölje.;
E - diszkontráta tizedes törtben;
T - a számítási időszak kezdetétől számított év sorszáma;
Р - az elszámolási időszak időtartama, év;
Дн - a számlázási időszak elejére csökkentett bevétel, dörzsölje;
Kn - a számlázási időszak elejére csökkentett tőkebefektetések, dörzsölje.
A felhalmozott pénzforgalom (ACF), mint a projekt eredményességének mutatója, tükrözi a pénzeszközök bevételeinek és kiadásainak egyenlegét (a felhalmozott bevétel többletét a tőkebefektetésekhez képest). Az NFT nem veszi figyelembe a megtérülési rátát. A kedvezmény mértéke nulla. Az NDP változatlan áron a szavatolótőke mozgását mutatja.
A felhalmozott pénzáramlást a (2.1) képlet határozza meg, feltéve, hogy E=0.
A belső bérleti díjat (Evn) úgy határozzuk meg, hogy megtaláljuk E értékét a (2.1) egyenletben, feltéve, hogy az NPV = 0.
A tőkemegtérülés (Tv) időtartamát úgy határozzuk meg, hogy megtaláljuk a (2.1) egyenletben szereplő P értékét, feltéve, hogy NPV = 0.
A marginális befektetés (PV) tőkésített jövedelmet jelent, és annak jelenértékét fejezi ki a befektető számára. Lehetővé teszik a jövőbeni bevétel maximális megengedhető árának beállítását, vagyis a befektető saját tőkéjének kezdeti befektetésének maximális értékét.
A határbefektetést a (2.1) képlet határozza meg, feltéve, hogy Km = O.
Most rátérünk a konkrét mutatók figyelembevételére.
A jövedelmezőség (MIRR) a szavatolótőke-befektetésekből származó bevételt éves százalékban, azaz az éves tőkenövekedés százalékában jellemzi. A hozamot adott alapkamat mellett határozzák meg és annak értékétől függ. A beruházás akkor célszerű, ha a hozam nem alacsonyabb az alapkamatnál.
A módosított belső megtérülési ráta (MIRR) kiszámításának képlete a következő:
(2.2)
ahol: CFt - pénzbeáramlás a t = 1, 2, ...n időszakban;
It - pénzkiáramlás a t = 0, 1, 2, ... n időszakban (abszolút értékben);
r - korlát (diszkontráta), az egység töredékei;
d - az újrabefektetés mértéke, egy egység töredékei (a kapott pozitív cash flow-k újrabefektetéséből származó lehetséges bevételen vagy az újrabefektetés megtérülésén alapuló kamatláb);
n a periódusok száma.
A képlet bal oldalán - a befektetések (tőkebefektetések) tőkeáron diszkontált értéke, a jobb oldalon pedig - a befektetésből származó pénzbevételek elhatárolt értéke az újrabefektetés mértékével megegyező mértékben.
Vegye figyelembe, hogy a MIRR képletnek akkor van értelme, ha a beáramlás végértéke meghaladja a diszkontált pénzkiáramlások összegét (a pénzbeáramlás nagyobb, mint a pénzkiáramlás).
A MIRR-kritérium mindig egyetlen értékű, és az IRR-mutató helyett használható a rendkívüli pénzáramú projektek értékelésére. A projekt akkor elfogadható a kezdeményező számára, ha a MIRR nagyobb, mint a korlát (finanszírozási forrásár).
A belső megtérülési rátát (IRR), mint egy projekt jövedelmezőségének vagy a tőkebefektetések megtérülésének mutatóját, az alapkamat figyelembevétele nélkül számítják ki. Maga a belső norma határozza meg egy adott projekt maximális alapkamatát, amely mellett a beruházások nem veszteségesek. Ez a mutató kényelmes a projektek kiválasztásához és összehasonlításához a hatékonyság szempontjából, mivel nem függ a megtérülési rátától.
A belső megtérülési rátát a következő képlet határozza meg:
(2.3)
Az IRR értéke más módon is meghatározható. Ehhez először az NPV-t az r diszkontráta különböző szintjein számítják ki, amíg az NPV értéke negatív lesz. Ezt követően az IRR értéket a következő képlet határozza meg:
(2.4)
Figyelembe kell venni az NPVa>0>NPVb és rb>IRR>ra egyenlőtlenséget is.
Az IRR mutató előnye, hogy lehetővé teszi a különböző méretű és különböző időtartamú projektek összehasonlítását. Például egy 30%-os IRR-el rendelkező projekt hatékonysága elegendő, ha a megvalósításhoz évi 10%-os banki kölcsönt kell igénybe venni.
A befektetési hatékonysági mutató (PI) azt mutatja meg, hogy a befektetett szavatolótőke hányszorosára nő a számlázási időszak során az alapkamat szintjén mért szokásos emeléshez képest. A tőkebefektetések egynél nem kisebb együttható mellett célszerűek.
A jövedelmezőségi indexet (PI) az NPV-ből számítják ki a következő képlet segítségével:
PI = ----- : IC. (2.5)
Nyilvánvalóan, ha: PI > 1, akkor a projektet el kell fogadni; PI
A megtérülési időszak (DPB) azt az időtartamot határozza meg, amely alatt a befektető visszaadja a projektbe fektetett saját tőkéjét, és az alapkamat szintjén standard jövedelmet kap. A tőkebefektetés akkor célszerű, ha a megtérülési idő nem haladja meg az adott értéket.
A diszkontált megtérülési idő kiszámítása a PB-hez hasonlóan történik, de ebben az esetben a nettó cash flow diszkontálásra kerül.
A számítás a következőképpen történik:
(2.6)
ahol r a havi diszkontráta;
CFt - t hónap működési tevékenységéből származó nettó cash flow.
Egy hatékony beruházási projekt eredménytelennek tűnhet a fő gazdasági mutatók, és mindenekelőtt a szokásos megtérülési idő és a diszkontráta szakképzetlen kiszámítása miatt. A fenti mutatók nem függetlenek, ellenkezőleg, argumentumként és függvényként függnek egymástól. A szovjet időkben a tőkebefektetések hatékonysági mutatóit használták a befektetések eredményességének értékelésére. A tőkebefektetések hatékonysági együtthatójának fordított mutatója a befektetések megtérülési ideje. A tőkebefektetéseknél a hatékonysági mutatók alkalmazása ma is lehetséges, de a modern gazdaság határozatlanságához igazodva.
Egy ipari ingatlanobjektum befektetési vonzerejének értékelésére szolgáló mechanizmust is megvizsgálunk, amely meghatározza a kezelési stratégia megválasztását (2.2. ábra).
Rizs. 2.2. Az ipari ingatlanobjektum befektetési vonzerejének értékelési mechanizmusa a menedzsment stratégia kiválasztásához
A fentiek alapján tehát az ingatlanbefektetések eredményességének értékelése fontos szerepet kap. Az értékbecslés számos célt szolgálhat: befektetési politikák meghatározása, teljesítmény monitorozása, pénzügyi jelentések, ingatlan elhelyezkedésének kiválasztása, új befektetőkkel való kapcsolatok kialakítása. Az értékelésnek a bevétel elemzésén kell alapulnia. A projekt teljesítménymutatói pedig költségmutatókra oszlanak, amelyek a hatást értékben jellemzik, és fajlagos mutatókra, amelyek az egységnyi költségre eső hatást fejezik ki.
A világgazdaság 2008. IV. negyedévi erőteljes romlása után a kereskedelmi ingatlanpiac minden szegmensében gyakorlatilag megszűnt a befektetési tevékenység, a befektetési tranzakciók volumene 2009 első felében az egyik legalacsonyabbnak bizonyult. történelem.
A néhány megtörtént tranzakció szinte minden esetben helyi kisvállalkozások között zajlott, míg a határon átnyúló tranzakciók volumene gyakorlatilag nulla volt.
A CB Richard Ellis szerint az összes befektetési tranzakció 2009 első felében éves szinten 97%-kal, kevesebb mint 10 millió dollárra esett vissza, ami az egyik legalacsonyabb hat hónapos szám a piac történetében.
A jelek szerint azonban a tulajdonosok végre elkezdhetik elveszíteni pozícióikat, mivel a piaci helyzet továbbra is nehéz, és a hitelezői nyomás erősödik. Ezt láthatjuk az ábrán. 3.1:
Rizs. 3.1. A befektetések féléves forgalma és a tranzakciók száma
A finanszírozás vonzásának nehézségei befolyásolták a befektetők által egy adott ingatlanba befektetett pénzeszközök összegét. Egy elfogadható egyszeri befektetés jelenleg 30 és 40 millió dollár között mozog.. A vevők magasabb tőkearányos megtérülést is követelnek - jellemzően 20-25% körüli -, és arra törekednek, hogy csak a mai alacsony áron vásároljanak.
Hazánkban és a világ legtöbb országában az ingatlanpiac elválaszthatatlanul összefügg a bankszektorral és a hitelekkel. Nem tudott nem reagálni a kialakuló helyzetre. A bankok jelzáloghitel-programjainak meredek leépítése és szigorítása, a hitelezés szinte teljes leállása, az új építésű lakások és sok más tényező oda vezetett, hogy a legtöbb potenciális befektető és lakásvásárló bizalmatlanul nézte a lehetőséget, hogy pénzét befektesse. ingatlan a válság ezen szakaszában. Sőt, számos európai országban és az Egyesült Államokban az ingatlanok olcsóbbakká váltak.
Az egyik jó hírű ingatlan-tanácsadó cég, a Jones Lang LaSalle éves jelentést tett közzé a piacok helyzetéről - "Globális tőkeáramlások". Az elemzők két fő következtetést vonnak le: a lakásberuházások volumene világszerte a felére esik vissza az előző évhez képest, és ez nem vonatkozik Oroszországra, ahol az ingatlanbefektetések növekedése volt, van és lesz. Eddig ez a legmegbízhatóbb pénzügyi eszköz (3.2. ábra).
Rizs. 3.2. Lakásjövedelem 2009-ben
Meggyőző statisztikákra hivatkoznak a szakemberek: Európában az év 9 hónapja alatt az ingatlanpiaci tranzakciók összvolumenje 38%-kal csökkent, míg nálunk 2,8-szorosára nőtt (3.3. ábra). A legnagyobb vonzerő a következőképpen oszlik meg: irodai ingatlanok, kiskereskedelmi és lakossági.
3.3. A lakhatási költségek 2009-ben
A Szövetségi Állami Statisztikai Szolgálat szerint az oroszországi lakások üzembe helyezésének éves volumene az elmúlt években és 2000-től 2007-ig folyamatosan nőtt, és csaknem megduplázódott - 32,3-ról 61,0 millió négyzetméterre. m, 2006-ban pedig 15,2%, 2007-ben 20,6% volt a növekedés. 2008-ban 66 millió négyzetméter üzembe helyezését tervezték. m, de a tényleges növekedés elenyésző volt (4,5%), az üzembe helyezés 63,8 millió négyzetmétert tett ki. m, 765,6 ezer lakás (3.4. ábra).
Az Orosz Föderációt alkotó 66 egység területén a lakások üzembe helyezésének volumene 2008-ban nőtt, ezen belül 9 régióban több mint 20%-kal. Szentpéterváron, a cseljabinszki régióban - 1,2-szer, Novgorodban, Nyizsnyij Novgorodban, Tula régióban, a Baskíria és a Tyva köztársaságokban - 1,3-szor; Kaluga, Szahalin régiók - 1,4-szer.
Az Orosz Föderációt alkotó 18 egység területén a lakások üzembe helyezésének volumene csökkent, ezen belül 5 régióban több mint 20%-kal, köztük az Asztrahán régióban (-47,3%), a Murmanszki régióban (-40,9%), Moszkva (- 32,0%).
Rizs. 3.4. Lakóépületek üzembe helyezése
Az üzembe helyezés fő volumene a korábbiakhoz hasonlóan a 4. negyedévre esett:
Oroszországban 28,6 millió négyzetméter. m, vagyis az éves ráfordítás 44,8%-a (3.5. ábra);
Moszkva területe 1,66 millió négyzetméter. m (50,6%);
A moszkvai régióban 4,14 millió négyzetméter. m (53,2%);
Szentpétervár területe 1,88 millió négyzetméter. m (58,6%).
A 3.5. ábrán látható, hogy Oroszországban a lakások üzembe helyezési volumene már 2007 IV. negyedévében megállt, és 7 negyedéve gyakorlatilag nem változott.
Rizs. 3.5. Lakóépületek üzembe helyezése az Orosz Föderációban, millió. m.
ábra adatai. 3.5. azt mutatják, hogy az üzembe helyezés fizikai mennyiségét tekintve a 214-es szövetségi törvény szerinti tőkefinanszírozás az általános építkezés finanszírozásának körülbelül 17%-a, ami a többszintes építkezés finanszírozásának körülbelül 30%-ának felel meg.
Különféle finanszírozási konstrukciók is léteznek a lakások üzembe helyezésére (3.6. ábra).
Rizs. 3.6. Különféle finanszírozási konstrukciók részesedése a lakások üzembe helyezésében
A szövetségi törvény bevezetése után két-három éven belül a részvényesektől származó pénzeszközöket érintő tranzakciók egy része jogi területre került, másik része pedig megváltoztatta a lakossági forrásbevonás jogi formáját annak érdekében, hogy a fejlesztők továbbra is folytathassák az építési kockázatok nagy részét a magánbefektetőkre hárítják. Egyes becslések szerint a szövetségi törvények alapján dolgozó fejlesztők aránya régiónként 10-90%, átlagosan azonban 15-20%.
Elvetve a jövőbeli árakkal kapcsolatos előrejelzéseket, nézzük meg, milyen eszközökkel tud ma egy befektető a tőkét megőrizni és növelni? Több van belőlük:
Vannak bankok, de még a legmegbízhatóbbak is állami segítségre szorultak, amikor a pénzügyi válság kezdett kialakulni, és sok olyan bank, amely nem kapott állami támogatást, nagyon nehéz helyzetben van, és a befektetők aligha tartják komolyan megbízhatónak. Igen, és a banki kamatok általában még az inflációt sem fedezik.
A tőzsdék teljesen elvesztették a befektetői bizalmat. Különféle becslések szerint mostanra 30-60 milliárd dollárt vontak ki a tőzsdékről.
Az olaj, az arany, a mezőgazdasági termékek a jelenlegi helyzetben, akárcsak a tőzsdei kereskedés, instabil, negatív tendenciát mutat.
Az ingatlan – tulajdonképpen – az egyetlen eszköz, amely nagy valószínűséggel lehetővé teszi a megtakarítást és a tőkeemelést egy válsághelyzetben. És a többség így gondolja. A közelmúltban a VTsIOM közölt adatokat, amelyek szerint az orosz állampolgárok többsége (51%) az ingatlanvásárlást tartja a legjövedelmezőbb befektetésnek. Jelentősen elmarad az „arany és ékszerek vásárlása” (19%) és a „pénz Sberbankban tartása” (17%). A fennmaradó lehetőségek még kevesebb hívre találtak. Ez azon kevés befektetési területek egyike, amely az áringadozások ellenére mindig a tulajdonosánál marad. A befektetési érték mellett fogyasztói értéke is van, és opcióként e minőségének köszönhetően plusz profitot hozhat.
Ezért a közeljövőben befektetők megjelenésére kell számítanunk a részvénypiacokról az ingatlanpiacra.
Ennek ellenére sok szakértő aggodalmának ad hangot az új lakásokba való befektetéssel kapcsolatban. Az egyik fő probléma, amely jelenleg az új épületekbe fektetett személyre vár, a vállalatok megbízhatatlansága. A kockázat abban rejlik, hogy olcsón, kevéssé ismert fejlesztőtől lakást vásárolva nincs garancia arra, hogy az építkezés befejeződik és a házat időben átadják. Ezért csak nagy és jól ismert cégekbe fektessen be. Kevésbé hajlamosak az ingadozásokra, és nagyobb a biztonsági sávjuk. Annak ellenére, hogy az ingatlanbefektetés több mint 10 éve jövedelmező befektetés, a szakértők azt javasolják, hogy tartózkodjanak a kockázatos és meggondolatlan cselekedetektől.
Emellett most nagy aggodalomra ad okot a lakások beszerzése az építkezés kezdeti szakaszában. Mivel a válság körülményei között elsőként a bankszektor szenvedett károkat, a hitelek kibocsátása pedig jóval keményebbé vált, az építőipari cégek leginkább a már épülő házak befejezésével lesznek elfoglalva. Új házak pedig nem fognak ilyen globális mennyiségben épülni. A végrehajtásukkal kapcsolatos kockázatok is nőnek.
Egy másik kockázat jelenleg az építkezés befejezésének határideje. Minden egyes objektum esetében jelentősen megnőhet. Míg az ingatlanbefektetéseknél mindig is késedelmes volt a dokumentáció, pl. ez a probléma korábban is fennállt, jelen körülmények között még siralmasabb következményei lehetnek. Az ilyen pillanatok előfordulását csak a lehetséges befektetési objektumok, azok élettartamának, hírnevének, finanszírozási forrásainak alapos tanulmányozásával és elemzésével lehet minimalizálni.
Így mind a befejezetlen létesítmények, mind a befejezési határidők meghosszabbítása fenyeget.
Annak ellenére, hogy az ingatlanpiacon jelenleg némi visszaesés tapasztalható, egyes elemzők ezt pozitívumként értékelik. Úgy gondolják, hogy az inkompetens szereplők elhagyják a piacot.
A mai napig három fő veszély leselkedik arra a befektetőre, aki ingatlanbefektetés mellett dönt. Az első a csődbe ment vállalatba való befektetés veszélye. Ennek elkerülése érdekében gondosan válassza ki a befektetés tárgyát. A második az építkezés befejezésének időpontja. A jelenlegi helyzetben annak érdekében, hogy elkerüljük a jövőbeni problémákat, amelyek a megvalósítási idő növekedésével járnak, be kell fektetni olyan tárgyakba, amelyek az építés utolsó szakaszában vannak, vagy kész tárgyakba. Az utolsó pedig annak a veszélye, hogy magasabb áron vásárol ingatlant, mint amennyit el kell adnia. Ez leginkább a másodlagos lakáspiacot és a tömeges építkezést érinti, hiszen fennáll a piac zsúfoltságának lehetősége.
A fentiek alapján megállapítható, hogy az ingatlanbefektetést tartják az egyik legvonzóbbnak a magánbefektetők számára. Ugyanakkor válság idején további lehetőségek nyílnak a lakóingatlan-befektetésből származó magas bevétel megszerzésére. A gazdasági válság hatására jelentősen csökkentek a lakhatási költségek Oroszországban és sok más országban. Ugyanakkor ez az áresés sok esetben nincs összefüggésben az ingatlankeresletet hosszú távon meghatározó fundamentális tényezők befolyásával, ami lehetővé teszi az alulértékelt, jelentős felfutási potenciállal rendelkező eszközök felkutatását. Ugyanakkor az ilyen eszközökbe történő befektetés megtérülése jelentősen meghaladhatja a stabil gazdasági növekedés időszakaiban az átlagos értékeket.
Így a válság idején a hatékony befektetés kulcsfontosságú feltétele egy erősen leértékelt, jelentős növekedési potenciállal rendelkező eszköz jelenléte, valamint a legalacsonyabb áron történő beszerzéshez a legjobb pillanat kiválasztása.
Az ingatlanbefektetések vizsgálata nagyon fontos, különösen a jelenlegi, a világválság miatti helyzetben.
Tehát az ingatlanbefektetés az ingatlanokba történő befektetés, hogy a jövőben bevételt termeljen, akár az ingatlan eladásával, akár bérbeadásával, ami viszont az egyik leghatékonyabb módja a befektető tőke megőrzésének és növelésének. Az ingatlanbefektetésnek, mint minden más befektetési objektumnak, számos jellemzője, tulajdonsága és jellemzője van.
Annak érdekében, hogy az ingatlanbefektetések jövedelmezőek legyenek, elemezni kell az ingatlanbefektetések hatékonyságát, ami magában foglalja a megoldandó probléma egyértelmű meghatározását, és több szakaszból áll: a fennálló helyzet felmérése, koncepció kidolgozása. a létesítmény hatékony felhasználása érdekében a projekt gazdasági hatékonysági mutatóinak elemzése.
A befektető célmeghatározása alapján három fő kritérium van az ingatlanbefektetések eredményességének értékelésére: a befektetés maximális megtérülése, a befektetési egységre jutó maximális megtérülés, az a minimális időtartam, ameddig a befektetésekből származó standard bevétel lesz. kapott.
A beruházási projektek eredményességének elemzése összetett folyamat, ezért csak a pontos számítások és a szakemberek hozzáértése vezethet a beruházási tervek maradéktalan megvalósításához.
Napjainkban a gazdasági helyzet Oroszországban és a világ egészében nagyon kétértelmű. A világ egyik vezető gazdasága által kiváltott válság következményeit gyakorlatilag a vállalkozói tevékenység minden szférája megérezte. A tanulmány feltárta, hogy a gazdasági reálszektor pénzügyi válsága elsősorban az ingatlanpiacra volt hatással.
Hazánkban, mint a világ legtöbb országában, az ingatlanpiac elválaszthatatlanul összefügg a bankszektorral és a hitelekkel. Nem tudott nem reagálni a helyzetre. A bankok jelzáloghitel-programjainak meredek csökkentése és szigorítása, a hitelezés szinte teljes leállása és sok más tényező a legtöbb projekt felfüggesztéséhez vezetett, mivel a befektetők nem biztosítottak forrást a megvalósításukhoz.
Most minden eddiginél nagyobbak az ingatlanbefektetéssel kapcsolatos kockázatok. Először is, a vállalatba való befektetés csődbe megy. Másodszor, az építkezés befejezésének ütemezése. Harmadszor pedig ingatlanvásárlás magasabb áron, mint amennyit el kell adni.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve // ConsultantPlus System.
A társasházak és egyéb ingatlanok közös építésében való részvételről, valamint az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusainak módosításáról [Elektronikus forrás]: 2004. december 30-i N 214-FZ szövetségi törvény (a 2009. július 17-i módosítással) / / ConsultantPlus rendszer .
Alikaeva M.V. A beruházási folyamat finanszírozásának forrásai // Pénzügy. -2008. -5. sz. -C.12-14.
Bevzelyuk A.A. Beruházási projektek elemzése: Oktatási és módszertani kézikönyv. -Mn.: 2008, -31s.
Belykh L.P. Ingatlan portfólió építése. -M.: Pénzügy és statisztika, 2007. -263p.
Üres I.A. Befektetési vállalkozások kezelése. -K.: Nika-Center, Elga, 2008. -480-as évek.
Bard V.S., Buzulukov S.N. Az orosz befektetési potenciál
gazdaság. M., 2004.
Bocharov V.V. Modern pénzügyi menedzsment. - Szentpétervár: Péter,
Granova I. V. Ingatlanbecslés. Műhely. 2. kiadás. Szentpétervár: Péter, 2007.
Zolotogorova V.G. Befektetési tervezés. - M.: IP
Perspektíva, 2004.
11. Igonina L.L. A befektetési piac a modern gazdaságban. M., 2004.
12. Karyakina O.A. Pénzügy: Előadások menete / O.A.Karyakina, N.A.Prokopovich; Menedzsment Akadémia a Fehérorosz Köztársaság elnöke alatt. -Mn., 2002. -174s.
Kiseleva N.V., Borovikova T.V. stb. Befektetés
tevékenység: uch. juttatás. – M.: KNORUS, 2005.-432p.
Kovalev V.V. Bevezetés a pénzgazdálkodásba. -M.: Pénzügy és
statisztika, 2006. -768s.
Kovalev V.V. Pénzügyi elemzés: Pénzkezelés. Választás
beruházás. Jelentéselemzés. M., 2005.
Kolbina M. Ingatlanok a válság nyomása alatt.//RCB, 2009 5/6. sz.
Korcsagin Yu.A., Malichenko I.P. Befektetések: elmélet és gyakorlat. M:
Főnix, 2008 - 508s.
Krutik A. B., Gorenburgov M. A., Gorenburgov Yu. M. Ingatlangazdaságtan. Szentpétervár: "Lan" kiadó, 2007. - (Tankönyvek egyetemek számára. Szakirodalom).
Marchenko A. V. Közgazdaságtan és ingatlangazdálkodás: Tankönyv. Rostov n/a: Főnix, 2006.
Margolin A.M., Bystryakov A.Ya. A beruházások gazdasági értékelése:
tankönyv. - M .: "TANDEM". Szerk. "EKMOS" 2007. - 183p.
Penevskaya I.S., Shcherbakov A.I. A fizetőképesség felmérése
beruházási projekt. Novoszibirszk, 2007.
Ostapenko V. Vállalkozások saját befektetési forrásai // The Economist. -2007. -8. sz. -C.28-37.
Orlova E.R. Befektetések: Tankönyv. - 5. kiadás, Rev. -M.:
OMEGA-L, 2008. - 237 p.
Savchuk V. Beruházási projektek elemzése és fejlesztése. M., 2006
Tarasevics E.I. Ingatlanbefektetések finanszírozása. - Szentpétervár: Szentpétervári Állami Műszaki Egyetem Kiadója, 2008. - 319 p.
Csernov V.A. Befektetési stratégia: számla. juttatás az egyetemek számára. – M.:
EGYSÉG-Dana, 2007.-158s.
Friedman JP, Ordway N. A jövedelemtermelés elemzése és értékelése
ingatlan. / Fordítás angolból. -M.: Delo Kft., 2007. -437p.
Kharin A., Volodin A. közvetett ingatlanbefektetés:
választás az otthon és a megosztás között. // RCB. 2008 23/24 sz.
Holt R.N., Baries Seth. Beruházás tervezése. M., 2004.
Honko Ya. Tőkebefektetések tervezése és ellenőrzése. M., 2003.
Sharp W.F., Alexanderer G.J., Bailey J.W. Beruházások. M., 2003.
Beruházások: Tankönyv / S.V. Valdaitsev, P.V. Vorobjov és mások; alatt. szerk.
V.V. Kovaleva, V.V. Ivanova, V.A. Lyalina. - M: Prospect, 2005.
Szervezet menedzsment. / Szerk. Z. P. Rumyantseva, N. A.
Solomatina. M., 2005.
34. Pénzügyi menedzsment: elmélet és gyakorlat: Tankönyv / Szerk.
E.S. Sztojanova. -5. kiadás, átdolgozva. és további -M.: "Perspektíva" kiadó, 2002. -656s.
Képletek a projekt hatékonyságának kiszámításához -
http://www.belinvest.info/theory.html
MIRR – módosított belső megtérülési ráta
(jövedelmezőség) - http://www.financial-analysis.ru/methodses/metIAMIRR.html
IRR - belső megtérülési ráta. - http://www.basegroup.ru/solutions/scripts/details/irr_analysis/
A hatékony befektetés egyszerű. - http://www.profiz.ru/se/10_2007/Effektivinv10/és értékelésük” Kar hallgatója ... a vizsgált projekt teljesítményének számszerűsítésében beruházás V ingatlan. Minden egyes információblokk kiválasztva...
Az ingatlanbefektetés a következő eszközöket foglalja magában: részvény, adósság, jelzáloghitel, földbérlet, opciók, vegyes adósság.
A részvényekbe történő befektetés, vagy jelzáloggal nem terhelt ingatlan birtoklása az egyik leggyakoribb ingatlanbefektetési forma. Túlnyomórészt regionális lefedettséggel rendelkezik. A jövőben a nagybefektetők (például nyugdíjalapok) fejlődésével a szabad részvénypiac nemzeti piaccá alakul át.
Ennek a befektetési formának az előnyei az ingatlantulajdonosok számára a pénzforgalom és a kamatköltségek megtakarítása.
A hátrányok közé tartoznak az objektumok megvalósításához kapcsolódó többletköltségek.
A hagyományos tőkebefektetési forma mellett a világgyakorlatban az ingatlanbefektetési eszközök széles skáláját alkalmazzák: jelzáloghiteleket, opciókat, hibrid kötelezettségvállalási formákat, lízingfinanszírozást, lízinget, vegyesvállalatok, befektetői konzorciumok létrehozását. A határidős ügyletek jelenleg nem számítanak pénzügyi eszköznek az ingatlanpiacon, de egyes becslések szerint azzá válhatnak.
Jelzáloghitel-kölcsönzés a hitelkapcsolatok egyik formája, amely fontos gazdasági és társadalmi funkciókat lát el, számos piaci entitás interakciójával. A jelzáloghitel-kapcsolatok különböző típusú ingatlanokra vonatkoznak - lakó-, kereskedelmi, földterületre. A jelzáloghitelezés fő tárgya azonban a lakhatás).
Jelzáloghitelezési rendszer Oroszországban amíg megfelelően meg nem alakul. Ez hátráltatja az orosz ingatlanpiac egészének fejlődését. A fejlett ingatlanpiaccal rendelkező országok lakosságának jövedelmei és a lakhatási költségek közötti jelentős különbség lehetővé teszi a jelzáloghitelezés rendszerének leküzdését, így a jelzáloghitelek fejlesztése hazánkban rendkívül sürgető feladat.
Az oroszországi jelzáloghitelek fejlődését akadályozó tényezők a következők:
- a telkek elzálogosításának és elidegenítésének lehetőségére vonatkozó egyértelmű jogi normák hiánya;
- a lakhatási jogszabályok jellemzői (a kölcsönfelvevő családtagjainak tartózkodásának folytatása a tulajdonjog átruházásakor is);
- a hitelező megvédésének képtelensége, ha a hitelfelvevő nem hajlandó teljesíteni kötelezettségeit.
választási lehetőség A kölcsönadó joga, hogy meghatározott időpontban fix áron ingatlant vásároljon. A tárgy forgalmi értékének emelkedése esetén az opciós jogosult az ingatlan tulajdonjogának megszerzése nélkül eladhatja, vagy átruházhat jogot. Ebben az esetben az opció értéke az ingatlan piaci értéke és a kialkudott (fix) ár különbözete.
Ingatlan vételi (eladási) lehetőség- ez joga, de nem kötelezettsége egy adott ingatlan meghatározott áron, meghatározott időn belüli vételére (eladásra). Ha az ingatlan értéke a lejárat előtt nem haladta meg az opció kötési árát, az opció értéktelennek minősül, ha pedig igen, akkor az ingatlan értéknövekedésének meghatározott részét éri a szerződés feltételei szerint.
Bérleti szerződések (bérleti szerződések)- ez az objektum használati jogának átruházása egy bizonyos időtartamra bizonyos feltételek mellett (például a telek lebontásának korlátozása, egy bizonyos típusú fejlesztés tilalma stb.).
Használati jogélethosszig vagy rövidebb időre birtokba adható. Az élethosszig tartó haszonbérlet a legelterjedtebb a mezőgazdasági területeken. A tulajdonos halála után a tulajdonjog az örökösre száll át. Ugyanakkor mind az élettulajdonos, mind az örököse megvalósíthatja érdekeit, például albérletbe adhatja az ingatlant. Ez csökkenti az ingatlan forgalmi értékét, mivel az albérlő elveszíti jogát a fő tulajdonos halálával. Az élethosszig tartó öröklési jog terjedése hátráltatja a jelzáloghitelezés fejlődését az orosz mezőgazdaságban, jelentősen leszűkíti az adósságfinanszírozás bázisát a vidéken.
Föld elővásárlási joga akkor jön létre, amikor az ingatlanjogokat egy épület bérleti alapon korlátozott tulajdonára és földtulajdonra osztják. A világgyakorlatban az első jog gyakran 10-től 99 évig terjedő időtartamra terjed ki, amely idő alatt a haszonbérleti jog jogosultjának szabadsága és felelőssége van úgy használni az ingatlant, mintha tulajdonosa lenne. A bérleti idő lejártával a telek tulajdonosa birtokba veszi az épületet.
A kötelezettségek hibrid formái az ingatlanfinanszírozásban például egy jelzáloghitel és egy opció kombinációja. A vételi opció jogosultja a piaci átlagnál kedvezőbb feltételekkel biztosítja az ingatlan tulajdonosának az első jelzálogjog finanszírozását, és opciót kap az ingatlan jövőbeni értéknövelésére. A hibrid jelzáloghitel-befektető által biztosított első jelzáloghitel gyakran több készpénzt ad a tulajdonosnak, mint az opció nélküli első jelzálog, és alacsonyabb a kamata.
Ingatlan lízing- ez egy ingatlan hosszú távú lízingje, az ingatlan hasznos élettartamához hasonló időtartamra (kb. 30 év). Ez a világ leghosszabb távú lízingtípusa, amelyet az orosz lízingjog is előír. Az Art. A pénzügyi lízingről (lízingről) szóló, 1998. október 29-i 164-FZ szövetségi törvény 3. §-a szerint minden nem fogyasztásra alkalmas dolog, beleértve a vállalkozásokat és egyéb ingatlanegyütteseket, épületeket, építményeket, berendezéseket, járműveket és egyéb ingó és ingatlanokat amelyeket üzleti tevékenységre lehet használni. A bérbeadás tárgya azonban nem lehet telek és egyéb természeti tárgy, valamint olyan ingatlan, amelynek szabad forgalomba hozatala tilos, vagy amelyre külön forgalomba hozatali eljárást állapítottak meg.
A jövedelmező ingatlanokba történő befektetés különféle eszközeinek alkalmazása a kockázat diverzifikálását és a lehető legnagyobb bevétel megszerzését célozza stabil kockázati szint mellett.
Helló, kedves olvasók a pénzügyi magazin "oldal"! Ma az ingatlanba történő befektetésről (befektetésről) fogunk beszélni.
Ebből a bejegyzésből megtudhatja:
Ezenkívül a cikk végén választ talál a gyakran ismételt kérdésekre.
A cikk tetszeni fog és hasznos lesz mind azok számára, akik csak a saját forrásaik befektetésének módját keresik, valamint a tapasztalt befektetők számára. Ne vesztegesd az időt, kezdj el olvasni. És talán a közeljövőben megteszi az első lépéseket egy sikeres ingatlanbefektetés felé.
Melyek az ingatlanbefektetés fő előnyei (+) és hátrányai (-), melyik ingatlanba érdemesebb befektetni a pénzt, milyen módon lehet profitálni az ilyen típusú befektetésekből - erről és még sok másról olvashat lent
Minden megfelelő ember gondolkodik a jövedelmező befektetéseken. Fontos, hogy a befektetések megóvják a pénzt a káros hatásoktól infláció. Ugyanakkor kívánatos, hogy a befektetett pénzeszközök működjenek és további bevételt hozzon.
A hosszú ideig használt befektetési eszközök segítik a fent vázolt célok elérését. Ugyanakkor fontos, hogy minimális kockázattal járjanak, és nagyon ígéretesek legyenek. Pontosan ilyenek Ingatlanbefektetés .
Az ember lakhatási igénye sok évvel ezelőtt merült fel, és a mai napig fennmaradt. A jövőben sem megy sehova. Ezért ingatlan Mindig kereslet lesz, ami azt jelenti, hogy igen kiváló befektetési eszköz.
Ezenkívül az ilyen befektetések meglehetősen elfogadható lehetőséget jelentenek az üzleti élethez. Ehhez egyáltalán nem szükséges hatalmas pénzösszeg. Továbbra is befektethet ingatlanba az építkezés kezdeti szakaszában. Ezen túlmenően lakásszövetkezeti részesedés vásárlásával lehet taggá válni.
Mint minden más pénzügyi eszköz, az ingatlanbefektetés is mindkettőt tartalmazza profik , és mínuszok .
Az ilyen típusú befektetések előnyei (+) a következők:
Az ingatlanbefektetés jelentős előnyei ellenére, mint minden létező befektetési lehetőség, ezek is kockázatnak vannak kitéve.
Az ilyen befektetések fő hátrányai (-) a következők:
Sőt, arra is van lehetőség vis major . Előfordul, hogy leküzdhetetlen körülmények miatt meredeken esik egy ingatlan ára. Például, az ökológiailag tiszta területen lévő lakások olcsóbbá válnak, ha a közelben gyár vagy forgalmas autópálya épül. Ennek eredményeként a befektető nem csak nem fog keresni semmit, de ez lehetséges is elveszít a beruházás része.
A legtöbb probléma elkerülése érdekében befektetés előtt fontos előzetes elemzés . Összehasonlítja a lehetséges befektetési lehetőségeket, és megvizsgálja a különböző tényezőket és körülményeket, amelyek befolyásolhatják az ingatlan értékét.
Népszerű befektetési lehetőségek
A befektetési szakértők úgy vélik, hogy az ingatlanbefektetések sokkal kevésbé kockázatosak, mint a tőzsdei kereskedés, a startupokba és vállalkozásokba való befektetés. Ezt egyszerűen magyarázzák: az ingatlan nagyon ritkán olcsóbb.
A legjobb módja az ingatlanbefektetésnek Jelentősebb városok. Ez különösen igaz a lakóhelyiségekre. Ebben az esetben közvetlen kapcsolat van: minél nagyobb a város, annál jövedelmezőbb pénzt fektetni ingatlanba. Ez a tény elsősorban a különböző városok likviditási különbségével függ össze.
De fontos megérteni, hogy minden településen megtalálhatja a saját, befektetésre alkalmas ingatlanát. A maximális profit eléréséhez meg kell tennie gondos elemzés minden létező irányt, és válassza ki közülük a legjövedelmezőbbet.
Ez a lehetőség a leginkább elérhető magánbefektetők. A lakóingatlanba történő befektetés kockázata minimális.
Kétféleképpen lehet pénzt keresni lakóingatlan vásárlásával:
Mindenesetre lakásvásárláskor fontos odafigyelni a következő kritériumokra:
Általában bármely, akár jelentéktelennek tűnő kritérium is számíthat a vásárlóknak:
Ahhoz, hogy a lehető legjövedelmezőbben vásároljon lakást (vagy más lakóingatlant), meg kell keresnie egymaga ingatlanos segítsége nélkül. Fontos azonban ellenőrizni a tranzakció tisztaságát. Arról, hogyan lehet ezt megtenni az elsődleges és a másodlagos lakáspiacon, a legutóbbi számunkban beszéltünk.
Ez az opció a tapasztaltabb befektetők. Az ilyen beruházásokra alkalmasak mind a kis méretű iroda- és üzlethelyiségek, mind a raktárak, szupermarketek, gyártóműhelyek elhelyezésére kialakított nagy épületek.
Az ilyen helyiségekre mindig nagy a kereslet. Rengeteg üzletember keres helyet az üzlethez, és készen áll arra, hogy átadja a tulajdonosnak bérlés. Azok, akik kereskedelmi ingatlant vásárolnak, rendszeresen megtérülnek a befektetéseiken.
Bérlés egy klasszikus módja annak, hogy . A befektető nyeresége ebben az esetben nem függ a munkára fordított időtől.
A befektetőnek hasznos tudnia, hogy ha kereskedelmi ingatlant választ befektetési tárgyként, akkor kellően nagy pénzösszeg szükséges. Az ilyen irányú befektetések általában azzal kezdődnek öt -hét millió rubel.
Telekvásárláshoz kisebb összegre van szükség, mint egy lakás vagy kereskedelmi ingatlan vásárlásához.
A telkekbe történő befektetésnek számos előnye van:
Minden telek besorolható felhasználási cél szerint. Mert rövid távú befektetés minimális költségek mellett a legmegfelelőbb használt területeket építkezéshez . Több hosszú távú befektetések hasznosításra szánt területen érdemes csinálni mezőgazdaság és ipar .
De van olyan is hibákat beruházás a földbe. Először, az állam szigorította a földterület rendeltetésszerű használatának ellenőrzését. kívül, a közelmúltban adót emeltek az ilyen típusú ingatlanokra.
Kerületi ingatlan vásárlás további továbbértékesítés céljából folyamatosan jövedelmező foglalkozás . Ez különösen igaz a nagyvárosi területekre, mivel lakóik egyre gyakrabban próbálnak letelepedni, vagy lehetőségük nyílik a kikapcsolódásra, amennyire csak lehetséges, a város zajától és a koszos levegőtől.
Számos lehetőség van a külvárosi ingatlanokba történő befektetésre:
A külvárosi ingatlanokba való befektetés kilátásai idővel nőnek. De a vásárolni kívánt tárgy kiválasztásakor figyelni kell elhelyezkedése, a rendelkezésre álló infrastruktúra és a kommunikáció. A kényelmes életkörülmények megteremtéséhez fontos egyéb tényezők is nagy jelentőséggel bírhatnak.
Egy másik befektetési lehetőség az épülő ingatlanokba (új épületekbe) történő befektetés. Annak ellenére, hogy ennek az opciónak a kockázata valamivel magasabb, de megkaphatja sokkal nagy profit.
Nagyon egyszerűen elmagyarázzák- egy épülő ingatlan sokkal kevesebbe kerül, mint a másodlagos piacon. Ezért, ha alapokat fektet be a kezdeti szakaszban, az építkezés befejezése után, az árak valószínűleg jelentősen emelkednek felnő. Ennek eredményeként a befektető kézzelfogható nyereséghez jut.
Az építés alatt álló ingatlanokba történő befektetés kockázatai leggyakrabban a fejlesztő céghez kapcsolódnak. Ha megbízhatatlan, felemelkedik kockázat a következő helyzetek előfordulása:
Éppen ezért, mielőtt egy épülő ingatlanba fektetne be, a befektetőnek alapos elemzést kell végeznie a fejlesztőről.
Ugyanakkor fontos, hogy ne csak a vállalat hírnevét, hanem a következő jellemzőket is tanulmányozzuk:
Az építési beruházás egymást követő szakaszai
Bármely befektető tudja, hogy az előre elkészített terv szerinti befektetés lehetővé teszi a profitszint növelését és a befektetések kockázatosságának minimalizálását. A beruházásokat következetesen, a kidolgozott stratégiának megfelelően kell végrehajtani. Ennek a folyamatnak öt szakasza van.
Az építési beruházás kezdeti szakaszában kötelező és fontos esemény fejlesztői elemzés. Nemcsak a fejlesztő nevét fontos megtudni, hanem tisztázni kell a hírnevét is. A szakértők azt javasolják, hogy csak az épülő létesítményekbe fektessenek be, amelyeket a város neves építőipari cége épít.
A fejlesztő kiválasztásakor fontos figyelembe venni:
Moszkvában és a moszkvai régióban a következő fejlesztőkben bízhat:
GK PIK- Oroszország egyik legnagyobb fejlesztője. A céget 1994-ben alapították, sikeresen hajt végre nagy építési projekteket Oroszország egész területén. Az építkezésre összpontosítva elérhető ház. A tevékenység évei alatt mintegy 250 ezer lakás épült 15 millió négyzetméter alapterülettel. m. Az orosz gazdaság egyik gerincét képező vállalkozás.
A101 Fejlesztés– A cég mintegy 500 ezer négyzetmétert épített. m. lakó ingatlan, valamint több mint 50 ezer - kereskedelmi. A fejlesztő is építkezik óvodák és iskolák kölcsönhatásba lép a költségvetéssel. Jelzáloghitelezési programok keretében több nagy bankkal is együttműködés alakult ki. A fejlesztő szerepel a TOP-5-ben a moszkvai régióban és a TOP-15-ben Oroszország egész területén.
Capital Group egy olyan cég, amely az építőipari tevékenységek teljes ciklusával foglalkozik, az építési területek elemzésétől a kész ingatlanok befejezéséig. 71 projektet fejeztek be, melynek eredményeként 7 millió négyzetméter épült. m. A cég létesítményeit Moszkvában és a moszkvai régióban a legjobb projekteknek nevezték el.
Az épülő ingatlanokba történő befektetés másik fontos lépése az megfelelő tárgy kiválasztása. A legjobb, ha onnan indul, ahol a legnagyobb a kereslet a lakóhelyiségek iránt.
A mellékletek objektumának kiválasztásakor fontos figyelembe venni a következő paramétereket:
Ha kereskedelmi ingatlanokba kíván fektetni, akkor előre mérlegelnie kell a befektető végső célját. Hasznos lesz egy professzionális üzleti terv elkészítése is.
Amikor kiválasztják a fejlesztőt és a beruházás tárgyát. Elkezdheted tárgyalásokat. Fontos megérteni, hogy országunk törvényeivel összhangban az építés alatt álló ingatlantárgyakra vonatkozó jogok bejegyzése lehetetlen.
A befektetőnek azonban joga van:
A szakértők azt tanácsolják, hogy maradjanak a tőkemegállapodásnál.
A szerződés nyilvántartásba vételének módján túlmenően szó esik a pénzeszközök letétbe helyezésének feltételeiről. A főbbek a beszerzés törlesztőrészlet(részletfizetés) és egyszeri pénzlefizetés, de más lehetőség is lehetséges.
Minden megkötött megállapodásnak meg kell felelnie a vonatkozó jogszabályoknak. Hasznos lenne ezeket független ügyvéd segítségével ellenőrizni. Sokan azt gondolják, hogy ez pénzkidobás. De nem tanácsos spórolni a tranzakciók biztonságán.
A tranzakció utolsó szakasza az megállapodás megkötése. a megállapodás végleges változatának aláírása előtt. Fontos, hogy alaposan tanulmányozzuk minden pontját.
Ennek során figyelmet kell fordítani a következőkre:
Fontos, hogy az épülő ingatlanok megszerzésére irányuló tranzakciót a legnagyobb körültekintéssel és felelősséggel közelítsék meg. Fontos megjegyezni, hogy vannak olyan kockázatok, amelyek a befektetési szakaszok sorrendjének szigorú követésével csökkenthetők.
A befektetőnek tudnia kell, hogy az épülő ingatlanok megvásárlásakor mely bevételi módok a legbiztonságosabbak és beváltak.
A bérbe adott ingatlan átruházásából származó bevétel az hosszú távú befektetés. De ez az opció stabil jövedelmezőséggel rendelkezik.
A megtérülési idő ebben az esetben meghaladja öt hatévek. De ne felejtsük el, hogy a terület minden esetben a befektető tulajdona marad.
A nagyvárosokban különféle típusú bérleményekre van kereslet lakóingatlan : luxuslakások kiadók, lakónegyedekben található szobák, stúdiók fiatal családok számára és mások.
Ha figyelembe vesszük kereskedelmi ingatlan , megjegyezhető, hogy a vállalkozók részéről is folyamatosan magas az igény rá. A nagyvárosokban különösen népszerűek az üzleti és bevásárlóközpontokban található helyiségek. Az üzlethelyiség egyetlen hátránya a beruházási igény elég nagy összegeket.
Megvásárolható apartmanokáltalában elég 1,5 -2,5 millió rubel. Ha befektetést tervez kereskedelmi ingatlan, kb 2-3 alkalommal nagy összeg.
Ha építés alatt álló ingatlant vásárol továbbértékesítésre, akkor a befektetés gyorsan megtérül - már át 1 -2 az év ... ja. Minél hamarabb fejeződik be a létesítmény építése, annál érdekesebb a befektetők számára. A különösen sikeres befektetők egy év alatt bevételhez jutnak 100 a befektetett pénzeszközök %-a.
Fontos, hogy más lehetőségeket is értékeljünk. Az elkészült lakásban lehetőség van minőségi javítások elvégzésére. Az ilyen akciók eredményeként értéke körülbelül egynegyedével nő.
Tanácsot adunk azoknak a befektetőknek, akik a legbiztonságosabb lehetőségeket keresik az épülő ingatlanokba történő befektetéshez együttműködni a közvetítőkkel . Ezzel egyidejűleg tag is lehetsz szakmai beruházási projekt ingatlanvásárlás nélkül. Ehhez elegendő egy kollektív befektetési alaphoz csatlakozni, és részvényesként bevételhez jutni.
Moszkvában és a régióban számos megbízható alap van, amely ingatlanokba fektet be. Beleértve az építés alatt álló:
E3 Befektetés- itt a minimális beírandó összeg 100 ezer rubel. Amikor a profit garantált szinten 25-90 százalék. Minden befektetés az alapban biztosított. A befektető önállóan választhatja meg a befektetett alapok megtérülési idejét tól től fél év előtt kettőévek. A befektetők pénzét szakemberek fektetik be magas likviditású ingatlanokba, a befektetőnek marad a nyereség. Ilyen lehetőség az passzív jövedelem garantált haszonnal és minimális kockázattal. A cég információs támogatást, valamint ingyenes tanácsadást nyújt a befektetőknek.
Sminex- a cég kész lakásokba, valamint építési szakaszban lévő tárgyakba fektet be. A cég maga épít házakat, kiegészítő szolgáltatásként kapják a befektetők lakások felújítása. Emellett a cég gondoskodik a bérlők felkutatásáról is. A cég nyaralókat, lakóépületeket, kereskedelmi létesítményeket épít. A szakértők a bemutatott szervezet vitathatatlan előnyének nevezik, hogy az épülő ingatlanok magas minőségének elérésére, valamint az üzemeltetés során való biztonságra összpontosít.
Így többféleképpen is kereshet pénzt az épülő ingatlanokon. Nemcsak a jövedelmezőség szintjében különböznek egymástól, hanem a befektetőtől megkövetelt erőfeszítésekben is.
Minden befektetés a befektetett pénzeszközök elvesztésének kockázatával jár. A veszteség esélyének minimalizálása érdekében korai tanulmányozza, milyen konstrukciókat alkalmaznak az ingatlancsalók, mitől kell tartaniuk az építőiparba való befektetéskor.
A hiszékeny befektetők megtévesztésének első módja rendkívül egyszerű. Az egynapos cégek hiszékeny befektetőknek adnak el mítosz , nem pedig ténylegesen építés alatt álló objektumok. Az építkezéseken minden munkát kizárólag a szem elkerülése érdekében végeznek.
Az ilyen projekteket gyakran különféle jogi struktúrák segítségével szervezik és hajtják végre. Ennek eredményeként a tranzakciók kívülről néznek ki teljesen legális. A csalók azonban amint elegendő pénzt gyűjtenek össze, a befektetők hozzájárulásával együtt eltűnnek.
A szappanbuborék azonosításának első módja- Jelentősen alulértékelt ingatlanok. A befektetőnek össze kell hasonlítania az árakat az érintett terület átlagáraival. A túl alacsony költségnek figyelmeztetnie kell.
Az is fontos, hogy a fejlesztővel kapcsolatos információk elérhetőek legyenek a hivatalos nyilvántartásban. Ez magában foglalja az összes meglévő építőipari céget. Ezért, ha a szóban forgó cég nem szerepel ezen a listán, akkor nem valódi jogi személy.
Számos oka lehet annak, hogy egy építőipari cég csődbe megy:
A pénzhiány természetesen nemcsak magát az építőipari céget érinti, hanem a befektetőket is. Annak érdekében, hogy ne szembesüljön ilyen problémával, a fejlesztő kiválasztásakor összpontosítania kell nagy cég, amely már számos felépített létesítményt üzembe helyezett.
Az építés alatt álló ingatlanokba való befektetés másik kellemetlensége késés az építkezésben . Ez a kockázat különösen kellemetlen azok számára, akik hitelalap bevonásával vásárolnak ingatlant. A kölcsönadót nem érdekli, hogy mikor kerül üzembe az ingatlan, fontos számára, hogy minden tartozást időben és megfelelő kamattal térítsenek vissza.
A szakértők arra a következtetésre jutottak, hogy minden nap a határidők be nem tartása eszik 0,01 a befektetői bevétel %-a. Százalékosan ez nem sok. A rubelben azonban kiderül tisztességes összeg különösen akkor, ha az üzembe helyezés több hónapot vagy akár éveket is késik.
Ezek a körülmények azt is eredményezhetik, hogy a befektető elveszíti az alapok egy részét. A vis maior példája az elhúzódó gazdasági válság kezdete. Ennek eredményeként az ingatlanpiacon a kínálat jelentősen meghaladhatja a keresletet. Ez a körülmény oda vezet az ingatlanok értékének jelentős csökkenése- gyakran 10-20%-kal. Még akkor is, ha a helyzet kiegyenlítődik, a befektetők már elveszítik a potenciális bevétel egy részét.
A vis maior másik példája az természeti katasztrófák (erdőtüzek, árvizek, földrengések), háborúk, ipari katasztrófák. Az egyetlen módja annak, hogy megvédje magát az ilyen kockázatoktól épülő ingatlan biztosítás.
Így, mint minden befektetés, az épülő ingatlanokba történő befektetések is különféle kockázatokkal járnak. Némelyikük minimálisra csökkenthető, ha alapos elemzést végeznek a beszerzési tárgy kiválasztása során. Más esetekben a biztosítás segít elkerülni a kellemetlen következményeket.
Az építés alatt álló vagy kész ingatlanba való befektetéssel minden befektető keres maximalizálni végső nyereség. Ezt az alábbi módszerekkel teheti meg.
Lakóingatlan átépítése- a legegyszerűbb lehetőség, amely lehetővé teszi a ház funkcionálisabbá tételét a teljes terület megváltoztatása nélkül. Ha helyesen hajtja végre a felújítási tevékenységeket, növelheti egy lakás vagy ház értékét 15-30%-kal.
Ugyanakkor nem szükséges következetlen átépítést végezni. Minden tervezett változtatást be kell jelenteni az ezekkel a kérdésekkel foglalkozó hatóságoknál. Ma ez az építészeti osztály BTIés a kerületi adminisztráció.
Fontos tudni, hogy a törvény tiltja az elrendezés bizonyos típusait, Például, teherhordó falakat bontani, és a konyhát a lakótér rovására bővíteni, több mint negyedére növelve a méretét.
Ez az áremelési lehetőség elérhető magánházakhoz és nyaralókhoz. Itt további emeleteket építhet, tetőtereket tetőtérré alakíthat, erkélyt vagy verandát építhet, és egyéb építészeti változtatásokat hajthat végre.
Ha minőségi javítást végez, akkor a lakás ára kb 15-25%-kal. A nyereség magasabb lesz, ha a javítást önállóan végzik, csak az anyagok vásárlásába fektetve.
Fontos megvenni minőségi anyagok. A vásárlók jól megkülönböztethetik a szilárd fogyóeszközöket az olcsó kínaiaktól.
Miután megvizsgálta az ingatlanok iránti keresletet egy bizonyos területen, lehetséges a nem lakáscélú ingatlanok lakóingatlanokká történő áthelyezése és fordítva. A lakóterületek kereskedelmi területté alakításából származó haszon a nagyvárosok számára fontos, különösen az üzleti negyedek és a járható utcák esetében.
Fontos tehát, hogy ne csak ingatlanokba fektessenek be, hanem igyekezzünk a jövőben is maximális profitot kihozni belőle. És hogyan kell ezt megtenni, fentebb elmondtuk.
Ingatlanbefektetési módok kis tőkével
Sokan azt gondolják, hogy a kevés pénz akadályozza az ingatlanbefektetést, de ez nem igaz. A hozzáértő üzletemberek képesek megbirkózni minimális pénzeszközökkel, valamint további összegeket vonzani. Ennek több módja is van.
A befektetési tőke növelésének legnépszerűbb módja az hitelfeldolgozás ingatlanvásárláshoz. Ma sok bank nyújt ilyen kölcsönt.
Erről egyébként lapunk egyik korábbi cikkében is volt szó.
A befektetőnek figyelembe kell vennie azt a tényt, hogy a fizetéshez bármilyen hitelfelvétel társul százalék. Ezért az elemzési folyamat során fontos figyelembe venni a többletköltségeket. A tervezett bevétel fedezze a hitel kamatait és biztosítsa a nyereséget.
A kölcsönért nagy hitelintézetekhez kell fordulnia pozitív hírnév.
Nem szükséges kamatos kölcsönt felvenni. Sok gazdag rokon ad kölcsönt szeretteinek további díjak felszámítása nélkül.
Ideális lehetőség olyan befektetők számára, akik nem rendelkeznek elegendő tőkével - egyesül . Azok számára, akik alaposan átgondolták a projektet, és meggyőztek másokat annak hatékonyságáról, nem jelent problémát a partnerek megtalálása.
Ezt minden befektető megérti megfelelő beruházási tervezés sikerük fontos része. Aki nem rendelkezik kellő ismeretekkel a befektetések terén, annak tanácsolható, hogy kérjen segítséget tapasztaltabb befektetőktől.
A kezdők számára nyújtott magas színvonalú támogatás példái a különböző befektetési klubok. Az ilyen projektek összehozzák a befektetőket, akik megosztják tapasztalataikat a kezdőkkel. A klubok különféle foglalkozásokat tartanak– tanfolyamok és szemináriumok, részletesen beszélve a magánbefektetésekről. Jelentős figyelmet fordítanak az ingatlanbefektetésekre is.
Az ingatlanbefektetéssel kapcsolatban a következő kérdéseket tanulmányozzuk:
A tőkehiány tehát nem akadálya a befektetésnek. Minden céltudatos ember megtalálja a módját, hogy elérje jövedelmező befektetés.
Segítség a szakemberektől nincs ingyen. Azonban segít sokkal növeli a beruházás megtérülési rátáját.
Azoknak a befektetőknek, akik minimalizálni szeretnének kockázatokat, de ugyanakkor kellően magas nyereség, tanácsot adhatunk Önnek, hogy működjön együtt az ingatlanbefektetések területén jártas szakemberekkel.
Oroszországban három vállalatot emelhetünk ki, amelyek ebben az irányban dolgoznak:
E3 Befektetés hosszú távú befektetést kínál különböző típusú ingatlanokba. Ez magas jövedelmet biztosít. Itt van a minimális belépési küszöb az ingatlanpiacon. A befektetők 100 ezer rubel összegét helyezhetik el.
Aki ebbe a cégbe szeretne befektetni, azonnal megtudhatja a várható nyereség mértékét. Ehhez használja a honlapján található számológépet.
A befektetési társaságoknak nyújtott hozzájárulásokat nagyfokú megbízhatóság jellemzi. Háromféle biztosítás létezik minden vagyontípusra.
aktív hozzáférést biztosít a legfolyékonyabb területekhez. A befektetés biztonságát a független kollektív tulajdon biztosítja. Kétmillió rubelből származó pénzeszközök befektetésekor a vállalat nyereséget garantál 11,6 %.
A befektető ingatlant szerez és szakemberek kezelésébe adja át. A társaság minden hónapban teljes körű jelentést nyújt ügyfeleinek, és garantálja a befektetett pénzeszközök biztonságát.
Gordon Rock a nemzetközi piacon jelenlévő ingatlaniroda. A befektetők a cég szolgáltatásait igénybe véve külföldön található szállodákba, kereskedelmi és lakóingatlanokba fektethetnek be.
A következő szolgáltatások is rendelkezésre állnak:
Így az ingatlanbefektetéshez nem szükséges nagy tőke és jelentős tudás. Elég, ha segítséget kér a szakemberektől.
Az ingatlanbefektetés témája sokrétű és nem könnyen érthető. Ezért sok befektetőnek különféle kérdései vannak ezzel a témával kapcsolatban. Főleg ez érinti újoncok . Próbáljunk meg válaszolni a legnépszerűbb kérdésekre.
Gyakran előfordul, hogy a befektetésben tapasztalatlan emberek, akik lenyűgöző pénzösszeggel rendelkeznek, azon tűnődnek, hogy mit kezdjenek vele – vegyenek egy lakást, és béreljék ki, vagy helyezzék letétbe egy bankba?
Tegyük fel, hogy a befektető rendelkezik 3 000 000 rubel. Vegye figyelembe mindkét befektetési lehetőséget.
A két lehetőség összehasonlításakor nem szabad szem elől téveszteni azt a tényt sem, hogy bérbeadás esetén többletköltség - közüzemi számlák, adók, javításokés mások. Emellett jelentős időt kell töltenie a megfelelő ingatlan keresésével, bérlők letelepítésével.
Úgy tűnik, hogy a betétek sokkal jövedelmezőbbek, mint egy lakás vásárlása, majd bérbeadása. De ez nem teljesen igaz, a példa elemzése során nem vettük figyelembe az infláció jelenlétét. Az alapok értékvesztése fokozatosan felemészti a megtakarításokat.
Ebben az esetben érdemes figyelembe venni a befektetés fontos szabályát Nem bízhatsz a hivatalos inflációs adatokban. Valójában a pénz sokkal gyorsabban leértékelődik. Kiderül, hogy a betét kamata a legjobb esetben is fedezi az inflációt, de nem valószínű, hogy ilyen befektetéseken pénzt tud majd keresni.
Az ingatlanárak ugyanakkor ritkán esnek. Hosszú távon az értéke nő. A bérleti díj is folyamatosan emelkedik.
Így kiderül, hogy a rövid lejáratú betétek figyelembe vételével többet kereshet. Tekintettel azonban arra, hogy a lakások drágulnak, megjegyezhető, hogy az ingatlanok hatékonyabban segítenek ellenállni az inflációnak.
Egyes befektetők célirányosan elemzik az ingatlanpiacot, hogy megértsék, mely objektumok bérlése jövedelmezőbb - lakó vagy kereskedelmi. Általánosságban elmondható, hogy erre a kérdésre nem lehet egyértelmű választ adni, mivel a piacon kereskedelmi és pénzügyi kockázatok működnek.
A nagybefektetők számára ez általában előnyösebb kereskedelmi ingatlanok . A szakértők úgy vélik, hogy az ilyen befektetések sokkal gyorsabban megtérülnek. Sajátosságaik miatt azonban a kezdők számára nehezebbek.
Vonatkozó lakóingatlan , megéri bérbe adni azoknak, akik pénzbeli költség nélkül, például öröklés útján vagy ajándékba kapták. Egy ilyen ingatlan megvásárlásakor nagyon sokáig megtérül.
Érdemes megérteni hogy a kereskedelmi ingatlanokba való befektetés meglehetősen kockázatos. Ennek az az oka, hogy jobban befolyásolja őket az ország gazdaságának helyzete, például egy válságos időszak beköszönte.
A kereskedelmi ingatlanokba történő befektetések más típusú kockázatoknak vannak kitéve, amelyeket nehéz elszámolni. Ennek eredményeként hibákat követhetnek el a szükséges tőke kiszámítása során, ami végső soron egy alacsony likviditású tárgy megvásárlásának valószínűségének növekedéséhez vezet. Az ilyen befektetések nem csak profitot termelni , hanem magával vonja jelentős veszteségek .
A pénzügyi kapcsolatokról beszélve azonban megjegyezhető, hogy a kereskedelmi ingatlanok esetében azok sokkal stabilabb mint a lakóhelyiségek tulajdonosai bérlőikkel együtt. Kereskedelmi ingatlan bérleti szerződésekor a bérlő érdekelt annak jó állapotban tartásában. Ez annak köszönhető, hogy a tevékenység végzésének helyei állapota, kialakítja az ügyfelek véleményét a cégről. A bérlők ritkán próbálják a lehető legjobb állapotban tartani.
Külön kérdés a különböző típusú ingatlanok bérbeadásából származó bevétel. Mindenki tudja, hogy a hasonló méretű helyiségek összehasonlításakor a kereskedelmi létesítmények sokkal több bevételt hoznak, mint a lakóépületek.
Jegyzet! Ingatlanvásárláskor a befektetőnek elemeznie kell milyen potenciális bevételt fog hozni . Ez különösen igaz azokra az ingatlanokra, amelyeket már béreltek. Nagyon lehetséges előrejelzést készíteni egy ingatlan jövedelmezőségéről a beszerzés időpontjában.
Össze is kell hasonlítani erőfeszítések több ingatlan kezeléséhez szükséges. Természetesen a tárgyakat lakóingatlan(még ha több is van belőlük és a város különböző pontjain helyezkednek el) sokkal könnyebben kezelhetőek, mint pl. kereskedelmi terület részekre osztott és több üzletembernek bérbe adott. Annál is fontosabb, hogy a kereskedelmi ingatlanokat jóval hosszabb időre béreljék, mint a lakóingatlanokat.
Egyes befektetők kifogásolják, hogy ma az ingatlankezelést át lehet adni erre szakosodott szervezetekhez. Ez azonban ismét további pénzügyi befektetéseket igényel.
Így jövedelmezőbb kereskedelmi ingatlant bérelni. Ez azonban jelentős pénzbefektetést és erőfeszítést igényel a befektetőtől, valamint magának a piaci viszonyoknak a magas színvonalú ismeretét.
A lakóingatlan-befektetések a befektetők szélesebb rétegei számára elérhetőek. Ehhez jóval kevesebb tőkére lesz szükség. Ugyanakkor az ilyen ingatlanok gyakorlatilag forrásává válhatnak passzív stabil jövedelem nagyon hosszú ideig.
De mégis fontos tanácsokat kaphatnak azok a befektetők, akik legalább minimális tapasztalattal rendelkeznek ingatlanbefektetésben. Mielőtt bármilyen ingatlan mellett döntene, érdemes alaposan elemezni az összes lehetséges lehetőséget, odafigyelve a lakó- és kereskedelmi ingatlanokra egyaránt.
Nem valószínű, hogy bárki kételkedni fog abban, hogy az ingatlan jövedelmező lehetőség az alapok befektetésére. Vannak azonban módok arra, hogy jelentősen növeljék az alsó sort. Ehhez használhatja a tippeket, hogyan vásárolhat ingatlant a lehető legolcsóbban. Jó körülmények között megtakaríthat kb 30 % költség.
Fontolja meg a lehetséges lehetőségeket:
1) Részletesen megbeszéltük épülő ingatlanvásárlás . Az ilyen befektetések nyereségesek, és jó megtérüléssel rendelkeznek. A kockázati szint azonban ebben az esetben sokkal magasabb.
Sajnos nem kizárt, hogy a ház fejlesztő általi kivitelezése nem fejeződik be a megbeszélt napon. Sőt, vannak esetek, amikor a házakat évekig nem helyezték üzembe. Ilyen helyzetekben gyakran nem világos, hogy az építési munkákat egyáltalán befejezik-e.
A legtöbb nagyvárosban több szövetség működik a becsapott ingatlanbefektetőknek. Ezek az emberek különböző okokból - személyes szükségletek miatt vagy pénzbefektetés céljából - lakást vásároltak épülő házakban, de végül törött vályúval maradt . Nehéz lehet beperelni egy építőipari céget, különösen, ha csődöt jelent.
2) Egy másik lehetőség, amely lehetővé teszi a befektetések összegének csökkentését - ingatlanszerzés javítás nélkül . A befektető a befejező munkákba fektet be, ami után azonnal megnő az ingatlan ára. A körülmények sikeres kombinációjával gyorsan elérhető a minőségi javítások, jó minőségű anyagok felhasználásával 15 % megérkezett.
3) Az ingatlanpiacon tapasztalt befektetők még érdekesebb módokat élveznek, hogy pénzt takarítsanak meg egy befektetési tárgy megvásárlásakor. Például sok közülük különböző okokból elkobzott, árverésre bocsátott vagyont szerez .
Elismerés és cégek esetén a hitelezőik érdekeltek a nekik járó pénz mielőbbi visszaadásában. Ezért gyakran a csődbe jutott vagyont árverésre bocsátják erősen kedvezményes árak. A licitálásról és külön cikket írtunk.
4) A jelzáloghitelek és más típusú fedezett hitelek nagyszámú nemfizetése miatt a hitelintézetek gyakran olyan ingatlanokat foglalnak le ügyfeleiktől, amelyek a szerződés szerinti pénzeszközök visszafizetésének garanciájaként szolgáltak. Ez az ingatlan is eladó alacsony árak, hiszen a bankok számára fontos a szavatolótőke megtérülési sebessége.
Hol érdemes keresni ezeket az ajánlatokat:
Az interneten olyan szakosodott oldalakat találhatunk, amelyek az adósoktól elkobzott, illetve fedezetként lefoglalt ingatlanok eladásáról tartalmaznak információkat. A befektetők gyakran nagyon érdekes befektetési lehetőségeket találnak itt.
Ezen túlmenően a biztosítékok, valamint a jogi személyek elkobzott ingatlanainak értékesítésére vonatkozó információkat a csődeljárásukra vonatkozó nyilvántartás tartalmazza.
A pénzügyekkel kapcsolatos kérdések bizonyos ismereteket igényelnek az érintettektől. Ezért fontos az érdeklődésre számot tartó témák szakirodalmának tanulmányozása. Ez alól az ingatlanbefektetés sem kivétel.
Sok szakmai befektető Robert Kiyosakit tartja a legjobb ingatlanbefektetési könyvnek. Meglehetősen triviálisan hívják - "Befektetések és ingatlan".
Ebben a munkában is hatalmas mennyiségű tanács található, amelyek nem veszítik el relevanciáját, és más történetek, amelyeket a szakemberek megosztanak az olvasóval.
Ez a tökéletes könyv kezdőknek ingatlanbefektetésben. Hozzáférhető formában itt elmondják, nyereségesen és helyesen.
A mű részletes, jól felépített utasítást tartalmaz arról, hogy egy kezdőnek milyen műveleteket kell elvégeznie.
Bárki, pénzügyi végzettség nélkül is sok hasznos információt tud majd kiszedni a könyvből, könnyen elolvashatja.
Ez a könyv ideális azoknak, akik valamelyest jártasak a befektetésekben. Segít többet megtudni a befektetési objektumokkal való munkavégzésről.
Az olvasó megtanulja, hogyan válassza ki a legjövedelmezőbb ingatlant, hogyan dolgozzon a legjobban hatalmas mennyiségű szükséges információval és dokumentummal.
A munkában nagy jelentőséget tulajdonítanak annak, hogyan lehet a profitot maximalizálni.
Ehelyett a darab hasznos információkat tartalmaz arról, hogyan fektessen be ingatlanba anélkül, hogy kockáztatná személyes pénzének elvesztését.
Ezenkívül elmondja, hogyan lehet jó nyereséget elérni az ilyen befektetésekből.
A könyv bemutatja, hogy a viszonteladáson kívül milyen módokon lehet pénzt keresni ingatlanbefektetéssel.
Az olvasás után a befektető kezdi felismerni, hogy rengeteg módja van az ilyen tevékenységek végzésével pénzt keresni.
Így az ingatlanbefektetés a passzív jövedelem ígéretes módja. Nem számít, mennyi pénze van a befektetőnek. A befektetések modern világában akár keresni is lehet kis befektetéssel.
Ennek ellenére fontos, hogy folyamatosan foglalkozz önképzéssel, próbálj minél több hasznos információt megtudni.
Ez minden mára. Sok sikert és jövedelmező ingatlanbefektetést!
Ha bármilyen kérdése, észrevétele van a kiadvány témájával kapcsolatban, írja meg az alábbi megjegyzésekben.!
Bevezetés
A befektetési folyamatok kulcsszerepet játszanak a piacgazdaságban. A világfejlődés gyakorlata azt mutatja, hogy az önfinanszírozás, a megtérülés és a jövedelmezőség elve alapján végzett beruházási tevékenység hatékonysága a gazdasági növekedés egyik legfontosabb tényezője. A különféle tulajdonosi formákon alapuló gazdasági rendszer kialakulása Oroszországban és a gazdasági folyamatok önszabályozását szolgáló piaci mechanizmusok túlsúlya megteremti a feltételeket a befektetési tevékenység jelentős bővüléséhez, ami elkerülhetetlenül összefügg az ingatlanok bevonásával a piaci forgalom - a piacgazdasági rendszer minden résztvevője jogi és gazdasági kapcsolatainak alapvető alapja. A piacgazdaságban az ingatlan a piaci szereplők hatalmas anyagi forrásait leköti magas osztályú árucikké. Ebben a tekintetben különösen fontos az ingatlanbefektetési rendszer kialakítása. E kérdések aktualitása határozta meg munkám témájának megválasztását.
A tantárgyi munka célja az ingatlanbefektetési folyamat lényegének és tartalmának tanulmányozása.
E cél eléréséhez a következő feladatokat kell megoldani:
tanulmányozni az ingatlanbefektetés lényegét és alapfogalmait;
elemzi a befektetési jellegű ingatlan jellemzőit;
jellemezze az ingatlanfinanszírozás főbb szereplőit;
feltárja az ingatlanbefektetés főbb formáit és eszközeit;
A kutatás tárgya a befektetési környezet.
Tanulmányi tárgy: ingatlan, ingatlanbefektetés, ingatlan piaci érték.
A szakdolgozat megírásának módszertani alapja a megfigyelés, elemzés, összehasonlítás, szociológiai felmérés volt.
A munka megvalósításának elméleti alapjául a irodalomjegyzékben megjelölt szakirodalmi források szolgáltak.
A problémák vizsgálatának gyakorlati jelentősége abban rejlik, hogy az eredményeket a befektetési profillal rendelkező szervezetek tevékenységében is alkalmazni lehet.
A munka szerkezetét a kitűzött feladatok alapján határozzuk meg. A munka első része a befektetési tevékenység elméleti vonatkozásaival foglalkozik. A második rész a piaci érték meghatározásával foglalkozik. Befejezésül a kurzusmunka eredményeit összegezzük, a következtetéseket és javaslatokat összegezzük.
1. Az ingatlanbefektetés elméleti vonatkozása
1.1 Az ingatlanbefektetés lényege és alapfogalmai
A piacgazdaság egyik mozgatórugója mikro- és makroszinten egyaránt a beruházás.
A befektetés a befektetők egyéni céljainak elérése érdekében célzott befektetés egy meghatározott időtartamra, a tőke minden formájával különböző tárgyakba (eszközökbe).
A jelenlegi orosz jogszabályok szerint a befektetések készpénz, célzott bankbetétek, részvények, részvények és egyéb értékpapírok, technológiák, gépek, berendezések, kölcsönök, bármilyen más tulajdon vagy tulajdonjog, üzleti és egyéb tevékenységekbe fektetett szellemi érték. haszonszerzés (jövedelem) és pozitív társadalmi hatás elérése céljából.
A befektetések legfontosabb jellemzői:
a befektetések potenciális jövedelemtermelő képessége;
a befektetési folyamat általában a felhalmozott tőke egy részének egy aktív gazdálkodó egység (vállalkozás) alternatív típusaivá történő átalakulásához kapcsolódik;
a befektetések során sokféle befektetési forrást használnak fel, amelyeket kereslet, kínálat és ár jellemez;
a tárgyi és immateriális javakba (eszközökbe) történő tőkebefektetés céltudatossága;
befektetési időszak megléte (ez a befektetési időszak mindig egyedi);
a befektetéseket olyan személyek, ún. befektetők hajtják végre, akik egyéni, nem mindig közvetlen gazdasági haszonszerzéshez kapcsolódó céljaikat követik;
a tőkebefektetés kockázatának jelenléte, ami azt jelenti, hogy a befektetési célok elérése valószínűségi jellegű.
Az ingatlanbefektetések főbb típusait a következő kritériumok alapján különböztetjük meg.
A tőkebefektetés tárgyai szerint:
reálbefektetés a gazdálkodó szervezetek működési tevékenységének megvalósításához, társadalmi-gazdasági problémáinak megoldásához kapcsolódó pénzeszközök (tőke) befektetése reálvagyon létrehozásába;
a pénzügyi befektetés a tőke befektetése különböző pénzügyi eszközökbe.
A befektető befektetési folyamatban való részvételének jellege szerint:
Közvetlen befektetések. A befektetések magukban foglalják a befektető közvetlen, közvetlen részvételét egy adott ingatlanba történő tőkebefektetésben (ingatlanok megszerzése vagy tőkebefektetés engedélyezett alapokba);
Közvetett (közvetített) befektetések. A befektető befektetési tárgyakba történő tőkebefektetése pénzügyi közvetítőkön (intézményi befektetőn) keresztül, különböző pénzügyi eszközök megszerzésével valósul meg.
A csatolási objektummal kapcsolatban:
belső befektetések - tőkebefektetés a befektető eszközeibe;
külső befektetések - tőkebefektetés más gazdálkodó szervezetek ingatlaneszközeibe vagy más kibocsátók eszközeibe.
Megvalósítási időszak szerint:
hosszú távú befektetések - tőkebefektetés három vagy több évre;
középtávú befektetések - tőkebefektetés egy-három éves időtartamra;
rövid távú befektetések - tőkebefektetés legfeljebb egy évig.
Megbízhatósági fok szerint:
kockázatos befektetések. A legkockázatosabb befektetések a kutatás-fejlesztésben vannak;
Viszonylag biztonságos befektetés. A legkevésbé kockázatosak a meglehetősen meghatározott piaccal rendelkező területek befektetései.
A befektetők szerint:
magánbefektetések - magánszemélyek és jogi személyek nem állami tulajdonformájú tőkebefektetései;
állami és önkormányzati beruházások - különböző szintű költségvetések és állami költségvetésen kívüli alapok beruházásai.
A tőke befektetési folyamatban való felhasználásának jellege szerint:
elsődleges befektetések - tőkebefektetések a befektetők saját és kölcsöntőke terhére;
újrabefektetés - a tőke másodlagos felhasználása befektetési célokra a korábban végrehajtott beruházások végrehajtása eredményeként történő felszabadítás révén;
debefektetés - a korábban befektetett tőke felszabadítása a befektetési forgalomból utólagos befektetési célú felhasználás nélkül.
2 A befektetési célú ingatlan jellemzői
A nemzetgazdaság alapja, a nemzeti vagyon legfontosabb része az ingatlan. Az ingatlan a tulajdonjog és a tranzakciók tárgyaként működik.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvével összhangban az ingatlanok olyan tárgyakat foglalnak magukban, amelyek nem mozgathatók a rendeltetésükhöz képest aránytalan károsodás nélkül, beleértve az épületeket és építményeket (130. cikk).
Általánosságban elmondható, hogy az ingatlan fogalma öt, egymással összefüggő blokk formájában ábrázolható:
telek;
a telek felszíne feletti objektumok, beleértve az erdőket és évelő ültetvényeket, épületeket és építményeket, folyamatban lévő építkezéseket;
a telephely felszíne alatti ingatlan, beleértve az ásványokat is;
légtér;
ingatlantárgyakra vonatkozó jogok összessége. (Lásd: Murzin A.D. Ingatlan: közgazdaságtan, értékelés és fejlesztés: tankönyv. - Rostov n/a: Phoenix, 2013, 13. o.).
Az ingatlan, mint befektetési objektum a tőzsdei alternatívákkal összehasonlítva a következő jellemzőkkel rendelkezik:
oszthatatlanság: a közvetlen ingatlanbefektetés a legtöbb esetben oszthatatlan és nagy értékű. Ez a körülmény megnehezíti a kölcsöntőke vonzása és a magánbefektetők piacra jutása nélkül történő befektetést;
kínálati rugalmatlanság: a fizikai ingatlanállomány rövid távon rugalmatlan, azaz nem reagál. Ez megakadályozza, hogy a befektetési piac megfelelően reagáljon a kereslet változásaira;
alacsony likviditás: egy tárgy eladása és vétele sok időt és pénzt igényel;
maga a befektetési objektum által biztosított beruházások magas megbízhatósága és hatékonysága;
speciális gazdálkodási problémák: az ingatlanbefektetések a benne rejlő gazdasági és jogi problémákkal együtt szinte mindig megfelelő gazdálkodást igényelnek. Csak az időt, munkát vagy pénzt igénylő minőségirányítás biztosíthat megfelelő szintű bevételt a befektetőnek; ha a befektető a tőzsdei szereplők számára nem ismert javítási problémákat is visel, akkor nyilvánvalóvá válik, hogy figyelembe kell venni az ingatlanbefektetések kezelésének kockázatát;
Az ingatlanban, mint befektetésben rejlő speciális kockázatok általában a következők: a harmadik féllel szembeni felelősség kockázata a fizikai ingatlan hibáiból eredően; a bérleti díj felülvizsgálatának feltételeihez kapcsolódó pénzügyi kockázat; a funkcionális kopás gazdasági kockázata;
örökkévalóság: a teljes tulajdonú befektető birtokolja annak egy részét, ami mindig van és mindig is lesz - nem kopó telek és hosszú élettartamú épület, vagyis ami mindig elengedhetetlen lesz a gazdaság igényeihez;
az ingatlantárgyhoz fűződő jogok kötelező demonstratív jellege az ügyletek állami nyilvántartása révén;
új érdekeltségek lehetősége: ugyanabban az ingatlanban különböző befektetési érdekeltségek alakíthatók ki, így különböző befektetési preferenciákat elégítenek ki;
Finanszírozási rugalmasság: A jövedelemtermelő ingatlanok több rétegű tőke- és hitelfinanszírozást is tartalmazhatnak.
3 Az ingatlanbefektetések finanszírozásának főbb szereplői
A befektetési tevékenység alanyai a befektetők. A befektetők főbb csoportjait az alábbi besorolási szempontok szerint lehet megkülönböztetni.
Szervezeti forma szerint:
jogalanyok;
magánszemélyek;
jogi személyek társulásai (holdingok, konszernek, ipari és pénzügyi csoportok stb.);
jogi személyek és magánszemélyek társulásai közös tevékenységi megállapodás alapján;
állami szervek (szövetségi hatalmi szervek, az Orosz Föderáció alanyai, helyi önkormányzatok).
A fő tevékenység irányába:
egyéni befektetők (jogi vagy magánszemélyek, jogi személyek és magánszemélyek társulásai, befektetéseket megvalósító állami és önkormányzati szervek);
intézményi befektetők (egyéni befektetők pénzeszközeit felhalmozó és saját nevében befektetési tevékenységet folytató pénzügyi közvetítők).
A befektetett tőke tulajdoni formája szerint:
magánbefektetők (nem állami tulajdoni formán alapuló jogi személyek, magánszemélyek);
állami befektetők (hatóságok, állami tulajdonú vállalatok);
önkormányzati befektetők (önkormányzati hatóságok, önkormányzati vállalkozások).
A befektetési magatartás mentalitása szerint:
konzervatív befektetők (akiknek elsősorban a befektetések biztonsága és alapjaik infláció elleni védelme, a közepes és magas kockázatú befektetések elkerülése számít);
mérsékelten agresszív befektetők (olyan befektetési objektumok kiválasztása, amelyek együttesen biztosítják tőkéjük növekedését; a magas kockázatú befektetéseket alacsony hozamú és alacsony kockázatú befektetésekkel fedezik);
agresszív befektetők (a befektetett alapok gyors növekedésére törekvő: általában a bevétel maximalizálásának kritériuma szerint választanak befektetési objektumokat).
Befektetési célból:
stratégiai befektetők (általában azért fektetnek be, hogy valódi részvételt biztosítsanak annak az objektumnak a tevékenységeinek stratégiai irányításában, amelybe a pénzeszközöket befektetik);
portfólióbefektetők (általában különféle, eltérő kockázati és hozamú objektumokba fektetik be alapjaikat, hogy elérjék a befektetett alapok kívánt megtérülési szintjét).
A lakosokhoz való kötődés szerint:
belföldi befektetők (minden személy rezidens);
külföldi befektetők (külföldi állam, nemzetközi pénzügyi szervezetek, külföldi jogi személyek és magánszemélyek).
Baskíria a befektetések terén érte el a legjelentősebb sikert: ma a köztársaság szerepel Oroszország tíz befektetést vonzó régiójában. Ma már mintegy száz beruházási projekt működik a köztársaságban. A Baskír Köztársaság adatai szerint 2013. január-októberben a Fehérorosz Köztársaság vállalkozásai, köztük a kisvállalkozások, mintegy 170 milliárd rubel értékben fektettek be tárgyi eszközöket, ami összehasonlítható árakon 7,2 százalékkal több, mint 2012-ben.
E mutató szerint Baskíria a második helyen áll a Volga Szövetségi Körzetben.
A gazdasági tevékenység típusai szerint az állótőke-beruházások szerkezetében a fő részesedést a feldolgozóipar, a bányászat, a közlekedés és a hírközlés, az ingatlanügyletek, a bérleti díjak és a szolgáltatások teszik ki.
1.4 Az ingatlanbefektetés főbb formái és eszközei
Az ingatlanbefektetések finanszírozási formáinak különféle osztályozása létezik.
a befektető jogállása szerint (magán és állami);
finanszírozási forrás szerint (saját, kölcsöntőke vagy ezek kombinációja terhére);
közvetítők jelenlétével (közvetlen befektetések, amelyek nem vesznek részt közvetítőkben - aktív befektetési forma, befektetések közvetítők részvételével - passzív befektetési forma).
A valós befektetések két formában valósulnak meg: tárgyi és immateriális beruházások.
Az anyagi beruházás a termelési eszközökbe való befektetést jelenti. Négy csoportra oszthatók:
stratégiai befektetések - új vállalkozások, új iparágak létrehozására, integrált ingatlankomplexumok megszerzésére, stb.
alapvető beruházások - a meglévő vállalkozások bővítésére irányulnak stb.;
folyó beruházások - tárgyi eszközök cseréjére, nagyobb javításokra stb. irányuló beruházásokhoz kapcsolódnak;
innovatív beruházások – az ingatlanok korszerűsítéséhez kapcsolódnak.
Immateriális (potenciális) befektetések, amelyek immateriális előnyök megszerzésére szolgálnak. Például kutatómunka végzése.
A világgyakorlatban az ingatlanbefektetések eszközeinek széles skáláját alkalmazzák.
Valódi befektetés. Ezeket hosszú távú tárgyi eszközökbe történő tőkebefektetések formájában hajtják végre.
Jelzálog. Ez egy ingatlanfedezetű kölcsön. A jelzálogszerződés alapján az egyik fél - a zálogjogosult, aki jelzálogjoggal biztosított kötelezettség alapján hitelező - jogosult arra, hogy a másik fél elzálogosított ingatlanának értékéből az adóssal szemben fennálló pénzbeli követeléseit kielégítse. fél – a zálogos. (Lásd: 1998. július 16-i szövetségi törvény, 102-FZ).
Választási lehetőség. Az ingatlan vételi (eladási) opció joga, de nem kötelezettsége egy adott ingatlan meghatározott áron, meghatározott időn belüli vételére (eladásra). Opció - a szerződésben rögzített lehetőség az egyik fél számára, hogy megválassza a kötelezettség teljesítésének módját, mértékét, vagy meghatározott körülmények között megtagadja a teljesítést. Jellemzően ez egy magánügylet a vevő és az eladó között, amelyben az opciókat egy épületre vagy csoportra gyakorolják.
Az ingatlanbefektetés finanszírozás hibrid formái. Ez például egy jelzáloghitel és egy opció kombinációja
A kedvezményes földbérlethez való jog. Ez a jog akkor jön létre, ha az ingatlanjogokat szétválasztják egy korlátozott bérleti jogra (például bérlői és albérleti jogra) és a föld tulajdonjogára. A haszonbérlet tulajdonosának szabadsága és felelőssége, hogy úgy használja az ingatlant, mintha ő lenne. A bérleti idő lejártával a telek tulajdonosa birtokba veszi az épületet. Az épület bérbeadó tulajdonosa rendszeresen fizet bérleti díjat. Ha a díjat nem fizetik meg, a földtulajdonos átveheti a teljes ingatlant. Ezért a földbérlés elsőbbséget élvez az épület bérlésével szemben.
Lízing. Ez egy ingatlan hosszú távú lízingje, az ingatlan hasznos élettartamához hasonló időtartamra (kb. 30 év). A lízing tárgya lehet bármilyen el nem fogyasztható dolog, beleértve a vállalkozásokat, épületeket, építményeket, berendezéseket, járműveket és egyéb ingatlanokat. A lízing tárgya nem lehet földterület és egyéb természeti objektum, valamint olyan ingatlan, amelynek szabad forgalomba hozatala tilos, és amelyre különleges forgalomba hozatali eljárást vezettek be (lásd: 1998. október 29-i szövetségi törvény, 164-FZ „A bérbeadásról” ”).
2. Az értékelt tárgy forgalmi értékének meghatározása kereskedelmi ingatlan tárgy - irodaház - példáján
1 Az értékelési feladat meghatározása és az értékelés tárgyának leírása
1. táblázat - Értékelési feladat
Értékelési megbízás Értékelés tárgya Igazgatási épület Becsült jogok TulajdonjogTulajdonosok D.I. befektetési ingatlanfinanszírozási költség
2. táblázat – Az értékelés tárgyának leírása
Az ingatlan leírása Hely Fehérorosz Köztársaság, Ufa Építés éve 1979 Fal anyaga Tégla Az objektum műszaki állapota Alapozás Repedések az épület pincéjében és ET eszközök Hajrepedések, helyenként töredezettek, apró karcolások
2 A piaci érték meghatározása összehasonlító megközelítéssel
Összehasonlító megközelítés - az értékelés tárgyának értékének becslésére szolgáló módszerek összessége, amely az értékelés tárgyának a tárgyakkal való összehasonlításán alapul - az értékelés tárgyának analógjai, amelyekre vonatkozóan rendelkezésre állnak információk az árakról. Az értékelés tárgyának tárgyanalógja az értékelés céljából az értékelés tárgyához hasonló tárgynak minősül az értékét meghatározó fő gazdasági, anyagi, műszaki és egyéb jellemzők tekintetében.
Az összehasonlító megközelítést akkor alkalmazzuk, ha megbízható és elemzésre hozzáférhető információ áll rendelkezésre analóg objektumok árairól és jellemzőiről. Az értékelés összehasonlító megközelítése során az értékbecslőnek:
a) válassza ki az összehasonlítási egységeket, és végezzen összehasonlító elemzést az értékelés tárgyáról és minden objektum-analógjáról az összehasonlítás összes elemére;
b) állítsa be az összehasonlítási egység értékeit az analóg objektumokhoz az egyes összehasonlítási elemekhez, az értékelés tárgya és az ehhez az összehasonlítási elemhez tartozó objektum-analóg jellemzőinek arányától függően;
c) megállapodni a kiválasztott analóg objektumok összehasonlítási egységek értékeinek beállításának eredményéről.
3. táblázat – Kiigazítások az összehasonlítható eladásokhoz
Összehasonlító elem Becsült objektum Analóg 1 Analóg 2 Analóg 3 Analóg 4 Analóg 512345678 CPU 1m2t.r.?2528.25047.675.5Rst.r.? Ts.r.r.300003200107300Mar.T. Mark.Mark.Mark.Market.Adjustment%00000SCT . R.300003200073500100000110000Értékesítési feltételekPiac.Javasolt.Javaslat.Javaslat.Kiigazítás%-3-3-3-3-3STST.R.291003104071295970001040712959700010407129597000106700Eladás időpontja.14.1.201.4.14. 27.01.1427.01.1427.01.14Beállítás%00000SCt.r .29100310407129597000106700Hely Ufag. Ufag. Ufag. Ufag. Ufag. Ufa korrekció%00000SCt.r. 001135147021001458Javítás%00-2-3-2SCt.r.29100310406986994090104566Funkcionális cél Admin. épületadmin. épületadmin. épületadmin. épületadmin. épületadmin. épületbeállítás%00000SCt.r. -2-3-3STst.r.29100310406847291267101429Közlekedési akadálymentesítés+ +++++Javítás%00000SCt.r. 46 142 269.6 Beállítás száma 2003104040,30120120 RS 1m237, 75RS47188
PC1m2 \u003d 23,5 * 0,3 + 26,5 * 0,3 + 46,1 * 0,1 + 42,2 * 0,1 + 69,6 * 0,2 \u003d 37,75 ezer rubel.
A kiigazítások indoklása
Tulajdonjog
A kiigazítást nem hajtották végre, mert nem találtunk semmilyen tulajdonjog-korlátozást, és a kiértékelt objektum és a kiválasztott analógok tulajdonosai megegyeznek.
Finanszírozási feltételek
Figyelembe véve az értékelési tárgy és az analóg objektumok hasonló finanszírozási feltételeit, e tényező korrekciója nem történt.
Eladási feltételek
Az ingatlanpiac elemzése alapján kiderült, hogy a bejelentett árak általában 3-5%-kal térnek el a valós ügyleti ártól, azaz. Az ajánlati ár mindig magasabb, mint a tranzakciós ár. Ebben az esetben a kiigazítást 3%-nak vettük.
Eladási idő
A kiigazítást nem hajtották végre, mert az analóg objektumok költségét olyan időpontban vették, amely megfelel az értékelendő objektum dátumának, pl. az értékelés időpontjában minden analóg objektum megvalósítás alatt áll.
Elhelyezkedés
A kiigazítást nem hajtották végre, mert a vizsgált objektum és az analóg objektumok ugyanabban a városban, Ufában találhatók.
fizikai jellemzők
fal anyaga
Ennek az összehasonlítási elemnek a kiigazítására nem került sor, mert a vizsgált objektum és az analóg objektumok falainak anyaga téglából áll.
teljes terület
Ezen a ponton a 3-as, 4-es és 5-ös analógon kiigazításra került sor: a 3-as és 5-ös analógon egyenként 2%, a 4-es analógon pedig 3%-kal, mert a terület különbsége 4 analóg esetében nagyobb.
Funkcionális cél
Az értékelt objektum és az azonos funkcionális rendeltetésű analógok - adminisztratív épület, ezért ehhez az összehasonlító elemhez nem került sor.
A kommunikáció elérhetősége
Ennek az összehasonlítási elemnek a kiigazítására nem került sor, mivel a kommunikáció mind a kiértékelt objektumban, mind az analógokban elérhető.
A helyiségek állapota
Mivel a 3-as, 4-es, 5-ös analógok állapota jobb, mint a vizsgált tárgyé, a 3-as analógon 2%-kal, a 4-es és 5-ös analógon pedig 3%-kal korrigáltuk.
Közlekedési elérhetőség
Ennek az összehasonlítási elemnek a kiigazítására nem került sor, mert a közlekedési hozzáférhetőség mind a kiértékelt objektumban, mind az analógokban megvalósul.
további információ
Ebben a bekezdésben 3%-os kiigazítást alkalmaztak az 1., 2., 4. számú analógokra, mivel van parkoló; a 3-as analóg mellett egy stop van, ezért 1%-os korrekciót fogadtak el
Következtetés: Így az Ufában található, 1250 m2 területű adminisztratív épület piaci értéke 47 200 000 rubelt tett ki.
3 Piaci érték meghatározása költségszemlélettel
Költségalapú megközelítés - az ingatlan értékének felmérésére szolgáló módszerek összessége, amely az ingatlan helyreállításához vagy cseréjéhez szükséges költségek meghatározásán alapul, figyelembe véve az értékcsökkenést. A költségszemlélet a helyettesítés elvén alapul, amely azt feltételezi, hogy egy ésszerű vevő nem fizetne többet egy ingatlanért, mint az értékelt ingatlanhoz hasonló hasznosságú ingatlan felépítésének költsége.
A költségszemlélet szerint az ingatlan összértékét egy földterület értékének és az ingatlan pótlási költségének (pótlási vagy újratermelési költségének) a halmozott értékcsökkenéssel csökkentett összegeként határozzák meg.
A költségszemlélet alkalmazása az ingatlanértékelésnél a következő lépésekből áll:
a telek piaci értékének felmérése;
a vizsgált épület pótlási költségének (pótlási költségének) felmérése, beleértve a vállalkozói nyereség mértékének felmérését is;
az azonosított kopástípusok kiszámítása;
az értékelt tárgy végső költségének kiszámítása a pótlási költségnek az amortizációhoz való igazításával, majd az így kapott értéknek a telek költségével történő növelésével.
4. táblázat – A vizsgált objektum PVA-jának kiszámítása
Mutató Források Számérték Az épület térfogata S * H5000 Az épület költsége táblázatban. 5. csoport (2. nagybetűsítés)1 Együttható 69-8444,4 Területi együttható 1,02 Inflációs együttható 1,16 ÁFA 1,18 Vállalkozói nyereség együttható 1,2 Összesen 8517456
5. táblázat - Tőkecsoport
Tőkecsoport Korrekciós tényező 12345110.980.920.770.7121.0210.940.780.7331.091.0610.840.78
6. táblázat – A kivehető halmozott fizikai értékcsökkenés kiszámítása
Szerkezeti elemek Fajsúly, % Fizikai kopás, % Halmozott kopás, % 1234 Alapozás 12273,24 Falak és válaszfalak 16335,28 Mennyezetek és bevonatok 14243,36 1Összesen10021,15
(1)
7. táblázat - A hosszú élettartamú elemek halmozott eltávolíthatatlan kopásának számítása
Szerkezeti elemek Fajsúly, % Névleges élettartam, év Tényleges élettartam, év Halmozott helyrehozhatatlan kopás, % Alapozás 12120353,5 Falak és válaszfalak 16120354,67 Mennyezetek és bevonatok 14120354,08 Összesen 12,25
(2)
8. táblázat - Rövid élettartamú elemek eltávolíthatatlan kopásának számítása
Szerkezeti elemPVA konstr. elemRest. st-tFact. élettartam Norm. élettartam Fizikai fok. viselet fizikai viselet fizikai kopásTető936920281076355070655844196753Padlók1277618109875153514178867153825Nyitások144796817375635408812737563540881273756354088127375635408812 5170349127762VST és ET eszközök596222530638515116558458370Összesen 494012525952692344856689615
(3)
(4)
(6)
(7)
9. táblázat – A teljes fizikai kopás számítása
Sz. Index Érték 1ПВС85174562Szerkezeti elemek eltávolítható fizikai kopásának költsége8517456*21,15% = 18014423Rövid élettartamú elemek költsége eltávolíthatatlan kopással6896154Hosszú élettartamú elemek költsége eltávolíthatatlan kopással851 és 45%3 fizikai kopással 8517 45%6*27. könny3534445
(8)
(9)
(10)
(11)
Következtetés: Így az adminisztratív épület piaci értéke költségszemlélettel, a kerekítés figyelembevételével 3 410 000 rubelt tett ki.
4 Piaci érték meghatározása jövedelmi megközelítéssel
Az ingatlantárgyak értékelésének bevételi megközelítése - az értékelés tárgya értékének becslésére szolgáló módszerek összessége, amely az értékelés tárgyától várható bevétel meghatározásán alapul.
A bevételi megközelítést csak a nyereségszerzési céllal tartott ingatlanok esetében alkalmazzák, a megközelítés a következőkön alapul:
a várakozás elve (a jövedelemtermelő tárgy értékét az adott tárgy által hozandó jövőbeli jövedelem aktuális értéke határozza meg);
a helyettesítés elve (az ingatlan értékét általában a kívánt hasznot hozó, összehasonlítható, helyettesítő ingatlan megszerzéséhez szükséges tényleges beruházás szintjén határozzák meg).
Jövedelemszemléletű megközelítés esetén az ingatlan üzemeltetéséből, értékesítéséből várható (jövőbeni) bevétel jelenlegi (mai) értékét becsüljük meg, azaz a bevétel aktiválásával.
A jövedelem tőkésítése az a folyamat, amelynek során a jövőbeli jövedelem áramlását a jelenlegi értékük összegével megegyező végső értékre újraszámítják. Ezek az értékek a következőket veszik figyelembe:
a jövőbeni jövedelem összege;
a bevétel megszerzésének időpontja;
a jövedelem időtartama.
Az ingatlan piaci értékének megállapítása a jövedelem megközelítéssel két lépésben történik:
jövőbeli bevétel előrejelzése;
a jövőbeli bevétel tőkésítése jelenértékre.
10. táblázat - Működési költségek számítása
№ p/pIndikátor számítások Számszerű értékRögzített költségek1 Telek bérleti díja1m2 = 150 rubel 1250*150 = 1875002Tárgy biztosítás 3%-a PVS8517456*3% = 2555243Egyéb állandó költségek 1%-a PVS-nek 1%-a (összesen 456*17 =4586*17) 528199Re Javítva költségek5 Kezelési költségek a DIA1980000 3%-a *3% \u003d 594006 Vezetői fizetés 3% HPH2250000 * 3% \u003d 675007 Rezsi 1) fűtés \u003d \u003d 1250 \u003d \u003d \u010 *25 2) vízellátás \u003d \u003d 11 * 85 * 12 \u003d 11220 3) villamos energia \u003d \u003d 12 * 4,5 * 450 = = 243003167708 Takarítási költségek a DIA198009 1%-a Karbantartási költségek a DIA 2%-a. elhelyezési költségek11költsége az épület LRC2595269*(12%*5 év) = = 2595269*0,15 741 == 40852112A befektető megtérülési rátája a CZHE 1%-a408513Teljes tartalék(11+12)41260614Összesen VAGY(4)5+140+9(4)
Ahol Kk \u003d 14% (12)
CHOD \u003d DVD - VAGY (13)
RR = fix költségek + változó költségek + Tartalék kiadások (14)
DVD = PVD - Kp (15)
PVD \u003d S * Bérleti díj * 12 hónap. (16)
Számítsuk ki a PVD-t
PVD \u003d 1250 * 150 * 12 = 2 250 000 rubel.
Számítsa ki a DVD-t
DVD = 2250000 * (1 - 0,12) = 1 980 000 rubel.
Számítsuk ki a CHOD-t
CHOD \u003d 1980000 - 1449275 \u003d 530725 rubel.
Számítsa ki a piaci értéket
Következtetés: Így az adminisztratív épület piaci értéke a jövedelmi megközelítést alkalmazva, a kerekítést is figyelembe véve, 3 791 000 rubelt tett ki.
5 Az eredmények egyeztetése és következtetés a tárgy ingatlan forgalmi értékére
Ennek a szakasznak a lényege, hogy három megközelítéssel kapott több eredmény alapján megkapjuk a költség végső értékét.
A harmonizáció az a folyamat, amelynek során a döntőbe jutni értékelés során bizonyos logikus ítéletek születnek niya. Mielőtt elkezdené, az értékbecslő áttekint minden tényt és ellenőrzi nincs a számítások pontossága. Minden feltételezés ésszerűségét és megbízhatóságát teszteljük.
A megállapodást "lelkiismereti vizsgának" nevezik. Ennek során az értékelő az értékelési elvek alkalmazhatóságát teszteli a feladat azonosítás, adatgyűjtés és elemzés különböző szakaszaiban - minden egyes az értékelés eltérő megközelítése. A különböző mutatókat újra megvizsgálják hogy a költség. Mennyire indokoltak? Ezeket alátámasztják az adatok? Van értelme nekik? Az eredeti probléma újraelemzésre kerül. A becslő statisztikai számításokat használhat a valószínűségi eloszlás kidolgozásához. Ezután mérlegelheti azt a tartományt, amelyen belül kell lennie a szükséges értéknek. Általában az értékbecslőtől elvárják, hogy az ügyfélnek egyetlen az értékelés arca. A folyamat alapján most egyetértünk az értékelőnek ilyen döntést kell hoznia.
A koordináció nem mechanikus folyamat a három megközelítéssel kapott eredmények közül. Ez a logikus érvelés és döntéshozatal folyamata.
Végül, miután megkaptuk az összes vizsgálat eredményét - az értékelés tárgyának értékelt értékének értékét, akkor a munkát egy bizonyos formában kell elkészíteni - értékelő jelentést kell készíteni. A jelentés az értékelési tevékenységről szóló törvényben meghatározott követelményeknek megfelelően készült.
11. táblázat - A fajsúly meghatározása
Megközelítés és módszer megnevezése Képesség az értékelés céljának figyelembevételére Képes a piaci viszonyok figyelembe vételére Képes figyelembe venni az objektum paramétereit Információ minősége Eredmény. súly, % Jövedelem megközelítésRank AlacsonyÁtlagosMagasÁtlagos pontszám0121425Költség megközelítésRang MagasMagasMagasÁtlagos pontszám2221743,75Összehasonlító megközelítésRankÁtlagÁtlagMagasÁtlagos pontszám1121531,25 Összpontszám16100
12. táblázat - Az értékelési eredmények költségének egyeztetése
Költség, t.r. részesedés, súlyozott eredmény %, t.r.
Következtetés: Az Ufában található, S = 1250 m2-es adminisztratív épület piaci értéke 2014. március 20-án 17 200 000 rubelt tett ki.
Következtetés
A kurzus megírásának eredményeként a következő feladatokat sikerült megoldani és tanulmányozni:
tanulmányozta az ingatlanbefektetés lényegét és alapfogalmait;
elemzik a befektetési jellegű ingatlan jellemzőit;
jellemzik az ingatlanfinanszírozás főbb szereplőit;
feltárta az ingatlanbefektetések főbb formáit és eszközeit;
kiszámította az értékelt ingatlan forgalmi értékét.
A szakdolgozat megírásának célja megvalósult, de bizonyos problémák további, mélyebb kutatást igényelnek.
Bibliográfia
2000. január 2-i szövetségi törvény 22-FZ "Az Orosz Föderációban tőkebefektetések formájában végrehajtott befektetési tevékenységekről".
Beruházások a kérdésekbe és válaszokba: tankönyv / A. Yu. Adrianov, S. V. Valdaitsev, P. V. Vorobyov [és mások]; szerzők-összeállítók I. A. Darushin, N. A. Lvova; ill. szerk. V. V. Kovaljov, V. V. Ivanov, V. A. Ljalin. - Moszkva: Prospect, 2011. - 376 p.
Ingatlan: közgazdaságtan, értékelés és fejlesztés: tanulmányi útmutató / A.D. Murzin. - Rostov n/a: Főnix, 2013. - 382 p. - (Felsőoktatás)
Asaul A. Ingatlangazdaságtan: Tankönyv egyetemek számára. 3. kiadás harmadik generációs szabvány. - Szentpétervár: Péter, 2013. - 416 p.: ill.
A melléklet
(referencia)
Objektum-analóg 1. sz
B melléklet
(referencia)
2. számú analóg objektum
B melléklet
(referencia)
3. számú analóg objektum
D melléklet
(referencia)
4. számú analóg objektum
D melléklet
(referencia)
5. számú analóg objektum
Segítségre van szüksége egy téma tanulásához?
Szakértőink tanácsot adnak vagy oktatói szolgáltatásokat nyújtanak az Önt érdeklő témákban.
Jelentkezés benyújtása a téma megjelölésével, hogy tájékozódjon a konzultáció lehetőségéről.
Diákok, végzős hallgatók, fiatal tudósok, akik a tudásbázist tanulmányaikban és munkájukban használják, nagyon hálásak lesznek Önnek.
Házigazda: http://www.allbest.ru/
A befektetési folyamatok kulcsszerepet játszanak a piacgazdaságban. A világfejlődés gyakorlata azt mutatja, hogy az önfinanszírozás, a megtérülés és a jövedelmezőség elve alapján végzett beruházási tevékenység hatékonysága a gazdasági növekedés egyik legfontosabb tényezője. Az Oroszországban kialakult gazdasági rendszer, amely a tulajdonosi formák sokféleségén és a gazdasági folyamatok önszabályozását szolgáló piaci mechanizmusok túlsúlyán alapul, megteremtette a feltételeket a befektetési tevékenység jelentős bővüléséhez, amely elkerülhetetlenül az ingatlanokhoz kapcsolódik - a piacgazdasági rendszer valamennyi résztvevője jogi és gazdasági kapcsolatainak alapvető alapja. A piacgazdaságban az ingatlan a piaci szereplők hatalmas anyagi forrásait leköti magas osztályú árucikké.
Oroszországban I. Péter uralkodása alatt az "ingatlan és ingó vagyon" kifejezés először az 1714. március 23-i rendeletben jelent meg "Az ingó és ingatlan vagyon öröklésének rendjéről". Abban az időben az ingatlanok közé tartozott: föld, föld, házak, gyárak, gyárak, kereskedelmi üzletek, valamint ásványok és egyéb építmények (például bányák, hidak, gátak).
Oroszországban a vagyont ingóra és ingatlanra osztják a cikk szerint. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 130. cikke (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve) „az ingatlan magában foglalja a földterületeket, az altalaj telkeket, az elszigetelt víztesteket és mindent, ami szorosan kapcsolódik a földhöz, pl. tárgyak, amelyek mozgatása rendeltetésük aránytalan károsodása nélkül lehetetlen, ideértve az erdőket, évelő ültetvényeket, épületeket, építményeket. Az ingatlanok közé tartoznak az állami nyilvántartásba vételhez kötött légi és tengeri hajók, a belvízi hajózási hajók és az űrobjektumok is.
A befektetések likviditásának biztosítása, pl. a vagyon egyfajta anyagi anyagból (ingatlan) másikba (készpénzre) való átváltásának képessége. Az ingatlan kevésbé likvid eszköz, mint például az értékpapír, mivel az ingatlanpiacok lokálisak, viszonylag kevés a vevő és eladó, és az ingatlanértékesítés jogi bejegyzése hosszabb időt vesz igénybe, mint a egyéb áruk vagy értékpapírok értékesítése; befektetési befektetési ingatlan építés
Az ingatlanbefektetésnek számos előnye van a más területeken történő befektetésekkel szemben. Nagyobb mértékben teljesítik a biztonsági követelményeket. Tehát egy telek, iroda vagy lakás vonzóbb, mint a részvények, kötvények vagy megtakarítási számlák bankokban és más pénzügyi társaságokban. Az ingatlanbefektetéseket jobban irányítják a befektetők, mint például az értékpapír-befektetéseket, kevésbé befolyásolják a politikai és társadalmi tényezők, a piaci pánik stb. Az ingatlan portfólióeszközként is vonzó lehet a befektető számára, mivel a diverzifikált befektetési portfólió nagyobb pénzügyi stabilitást biztosít a cégeknek.
Másodszor, az a tény, hogy az építési beruházások kellően hosszú időt igényelnek a végső tárgy létrehozásához. Létrehozása nem csak az épület építési szakaszát foglalja magában, hanem az előkészítés szakaszát, az építési engedélyek jóváhagyását, a különböző környezetvédelmi és építészeti vizsgálatokat, a kész tárgy állami átvételének szakaszát. Az időfaktor megnövekedett kockázatot jelent a befektető számára, összehasonlítva például az ingatlanvásárlás során felmerülő kockázatokkal. E kockázatok közé tartozik a befektetés menetében bekövetkezett változások lehetősége az ország politikai helyzetében, a gazdálkodás gazdasági feltételeiben, természeti katasztrófák bekövetkeztében, olyan rendkívüli helyzetekben, amelyek megakadályozhatják a befektetőt a kész ingatlan megszerzésében vagy a felmerülő költségek megtérítésében.
Harmadszor, az ingatlanobjektumok építésére irányuló beruházásokat általában nagymértékű költségek (ingatlan, munkaerő, tudományos és műszaki) jellemzik, ami jelzi azok tőke- és tudományos intenzitását. Ebben a tekintetben a beruházási építési tevékenységek megvalósítása több gazdálkodó szervezet, sőt esetenként több tíz vagy száz gazdálkodó egység erőfeszítéseinek és tőkéjének egyidejű összevonását igényli. Ez a körülmény szükségessé teszi az ilyen tevékenységek résztvevői közötti kapcsolat megszervezésére szolgáló speciális jogi formák kidolgozását.
És végül, negyedszer, természeténél fogva minden ingatlantárgy, amelybe befektetés történik, rendszerint fokozott műszaki, környezeti vagy egyéb veszélyt jelent különösen egy személyre és a társadalom egészére nézve. Ez a körülmény megköveteli az építőipari beruházási tevékenységek állami szabályozásának szükségességét, amelyet az alábbiakban tárgyalunk.
Az ingatlanok hatalmas helyet foglalnak el a változatos eszközök portfóliójában. A fejlett országokban az összes magánszemély több mint 50%-a lakástulajdonos, így az ingatlanok a személyes „befektetési portfóliójukban” szerepelnek. Az ingatlanok jelentős részesedéssel bírnak a vállalkozások és szervezetek vagyonszerkezetében, a szövetségi és önkormányzati költségvetésben is.
A jelzálogpiaci kapacitás becslése. Az 1970-es évek közepén. Az amerikai ingatlanpiac méretének általános mérési módja az volt, hogy a fennálló jelzáloghitel-tartozásokat összehasonlították más adósságokkal – állampapírokkal és vállalati kötvényekkel. A fennálló kötelezettségek összességére vonatkozó adatok alapján következtetést lehet levonni az ingatlanok hozzávetőleges értékére, amelyre a jelzáloghitel-tartozás mértékét alkalmazzuk. Általános szabály, hogy a jelzáloghitel összege nem haladja meg a fedezet fedezeti értékének 70%-át. Ezek az adatok természetesen nem veszik figyelembe a fedezetmentes ingatlanokat. A fejlett piacon a jelzáloghitelre hagyományosan elsősorban ingatlanszerzési eszközként tekintenek, 25-30 évre húzódnak, így a tárgyak túlnyomó többsége jelzáloggal terhelhető. Az orosz jelzáloghitel-piac szűkössége nem teszi lehetővé ennek a módszernek a teljes körű alkalmazását a jelentési gyakorlatban.
Az építőipari piac kapacitásának felmérése. Az ingatlanérték másik gyakori mérőszáma az új építésbe való beruházás összege. A fejlett országokban az új (magán- és állami) építkezések éves volumene a bruttó nemzeti termék 8-10%-ára becsülhető, és a házaktól a gátakig, az új autópályákig, valamint az ivó- és szennyvíztisztító rendszerekig mindent magában foglal. Ezért nem mindent lehet az ingatlanok értékének növekedésének közvetlen forrásaként figyelembe venni. De így vagy úgy, de a számok azt mutatják, hogy a meglévő mellett jelentős éves értéknövekedésről van szó.
Az ingatlan összértékének meghatározására szolgáló ezen adatok felhasználásának módszertana statisztikai hiányosságokkal rendelkezik, mivel a használt mutatók becsült értékek. Megállapítható azonban, hogy az ingatlanbefektetések jelentős szerepet játszanak a fejlett országok teljes befektetési tevékenységében. Például az USA-ban a kereskedelmi ingatlanpiac kapacitása szinte megegyezik a vállalati piaccal, és meghaladja az államkötvény-piacot.
Az ingatlanpiac jellegzetessége egy speciális szabályozási keret jelenléte, amely az ingatlan- és építőipari beruházások körét is szabályozza. Ráadásul a regionális és önkormányzati szabályozások szerepe ezen a területen jelentősebb, mint a gazdaság más ágazataiban. A fő szövetségi szabályok a következők:
2010. január 1-jén, az Orosz Föderáció Városrendezési Kódexének és az „Önszabályozó szervezetekről szóló” 315-FZ. sz. törvénynek a hatályba lépett módosításaival összhangban új felügyeleti és ellenőrzési mechanizmus jött létre a területen. építési, tervezési és mérnöki felmérések lépett életbe. 2010 elejétől megszűnnek a 2008 novembere előtt megszerzett engedélyek a fenti típusú munkákra. Ezentúl az építési, tervezési és felmérési tevékenységeket csak megfelelő engedély - SRO engedély (építésre, tervezésre és felmérésekre) esetén végezzük.
Az SRO (önszabályozó szervezet) non-profit partnerség alapján létrejött szervezet, amely jogi személyeket és egyéni vállalkozókat egyesít az önszabályozás és az önkéntesség elve alapján a területen működő tagjai pénzügyi érdekeinek védelme érdekében. építési, építészeti tervezési és mérnöki felmérések. A nonprofit partnerség megkaphatja az „önszabályozó szervezet” státuszt a felhatalmazott Szövetségi Környezetvédelmi, Technológiai és Nukleáris Felügyeleti Szolgálatban (Rosztekhnadzor), amely az SRO-k felügyeleti funkcióival is megbízott (az orosz kormány rendelete). Szövetség 864. sz.).
Az Orosz Föderáció 1998. május 7-i 73-FZ várostervezési kódexe szabályozza a kapcsolatokat a településrendszer létrehozása, a várostervezés, a városi és vidéki települések fejlesztése, fejlesztése, műszaki, közlekedési és szociális infrastruktúráik fejlesztése terén. , környezetgazdálkodás, történelmi és kulturális örökségi helyszínek megőrzése és környezetvédelem a lakosság számára kedvező életkörülmények biztosítása érdekében.
Az 1995. november 17-i 169-FZ szövetségi törvény „Az építészeti tevékenységekről az Orosz Föderációban” meghatározza az építészeti tevékenységet folytató állampolgárok és jogi személyek, valamint a hatóságok és a helyi önkormányzatok jogait, kötelezettségeit és felelősségét. állami hatáskörrel ruházzák fel, az ügyfeleket (fejlesztőket), a vállalkozókat, az építészeti objektumok tulajdonosait (tulajdonosait).
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve meghatározza a befektetési és építési tevékenységekben részt vevők jogállását, a tulajdonjogok és egyéb tulajdonjogok keletkezésének okait és gyakorlásának eljárását, valamint szabályozza a szerződéses és egyéb kötelezettségeket. Az építőiparban az egyik legelterjedtebb a szerződéses jogviszony, amelyet a Polgári Törvénykönyv 37. „Szerződés” fejezetének 3. „Építési szerződés” bekezdése szabályoz.
A megrendelő és a kivitelező jogait és kötelezettségeit a jogszabályi rendelkezések, a kivitelezési szerződés feltételei, valamint a tervezésre és kivitelezésre vonatkozó szabályozási és műszaki dokumentumok előírásai határozzák meg. Ezen túlmenően a megrendelő köteles ahhoz, hogy a kivitelező a munkát megkezdhesse, időben építési telket biztosítani, műszaki dokumentációt átadni, a munkavégzéshez szükséges épületeket, építményeket átadni, ideiglenesen elvégezni. áramellátó hálózatok, vízellátás, gőzvezetékek bekötése és egyéb szolgáltatások nyújtása.
Az 1999. február 25-i 39-FZ szövetségi törvény „Az Orosz Föderációban tőkebefektetés formájában végzett befektetési tevékenységekről” meghatározza a tőkebefektetések formájában végzett befektetési tevékenységek jogi és gazdasági alapjait az ország területén. az Orosz Föderáció, és garanciákat teremt a tőkebefektetések formájában végzett befektetési tevékenység alanyainak jogainak, érdekeinek és tulajdonának egyenlő védelmére.
A 2004. december 30-i 214-FZ szövetségi törvény „A társasházak és egyéb ingatlanok közös építésében való részvételről, valamint az Orosz Föderáció egyes jogszabályainak módosításáról” szabályozza a polgároktól és jogi személyektől közösen történő pénzfelvétellel kapcsolatos kapcsolatokat. lakóházak és (vagy) egyéb ingatlanok építése a közös építésben való részvételről szóló megállapodás (a továbbiakban: a közös építésben résztvevők), valamint a közös építési objektumok tulajdonosi jogának és a közös tulajdonjognak a megjelenése alapján. társasházban és (vagy) egyéb ingatlanban lévő közös tulajdon, valamint garanciákat teremt a közös építésben résztvevők jogainak, jogos érdekeinek és tulajdonának védelmére.
Kezdjük azzal, hogy a pénznek időértéke van, pl. a ma kapott rubel többet ér, mint a holnap kapott rubel. És nem csak azért, mert az infláció csökkentheti vásárlóerejét, hanem azért is, mert a ma befektetett rubel holnap konkrét profitot hoz. A pénz időértéke fontos szempont általában a pénzügyi gyakorlatban és különösen a befektetések értékelésénél.
A kamatos (halmozott) kamat alapján történő számítás azt jelenti, hogy a kezdeti összeg után felhalmozott kamat hozzáadódik, és a későbbi kamatfelhalmozás a már felhalmozott összegre történik. A tőkefelhalmozás folyamata ebben az esetben gyorsulással megy végbe. Ezt egy geometriai progresszió írja le. A kamatos kamat kezdeti összegének (tőkéjének) növelésének mechanizmusát tőkésítésnek nevezzük.
A nettó jelenhatás az a nettó hozam vagy nettó veszteség, amelyet a befektető fektet be egy projektbe, összehasonlítva egy alternatív befektetéssel, például bankban tartásával. Ha NPV 0 , ami azt jelenti, hogy a projekt több bevételt hoz, mint egy alternatív tőkeelosztással. Ha NPV 0 , akkor a projekt jövedelmezősége a piac alatt van és ezért jövedelmezőbb a bankban hagyni a pénzt. Ha NPV = 0 , akkor mindkét tőkebefektetési lehetőség azonos jövedelmet biztosít.
|
Mutatók |
A kiadások és bevételek könyvelési költsége, USD |
Diszkonttényező r = 0,15-nél |
Kedvezményes jövedelem, USD |
|
|
Beruházási költségek, USD |
||||
Jövedelem, dollár:Első év |
||||
|
Második év |
||||
|
Harmadik év |
||||
|
Negyedik év |
||||
|
Ötödik év |
||||
|
hatodik év |
||||
|
hetedik év |
||||
|
nyolcadik év |
||||
|
Kilencedik év |
||||
|
tizedik év |
||||
|
tizenegyedik év |
||||
|
év tizenkettedik |
||||
|
tizenharmadik év |
||||
|
tizennegyedik év |
||||
|
tizenötödik év |
||||
|
Teljes bevétel |
Felhasznált irodalom jegyzéke
1. Bocsarov V.V. Beruházások. - Szentpétervár: Péter, 2003.
2. Grinenko S.V. Ingatlangazdaságtan. - Taganrog: TRTU Kiadó, 2007.
3. Befektetéskezelés: Proc. pótlék / L.P. Goncsarenko. - M.: KnoRus, 2005.
4. Kushchenko V.V. Modern koncepció az ingatlanfejlesztés. - M.: Norma, 2005.
5. S. Vobleno, G. Ognev "Ingatlan költségvetési rendszer" // Városi közigazgatás, 2008 - 7. sz.
6. Slepneva T.A. Beruházások. - M.: INFRA-M, 2003.
Az Allbest.ru oldalon található
Az ingatlanok piaci és befektetési értéke. Az ingatlan befektetési vonzerejének értékelése. A befektetések megtérülési ideje. Jövedelem jelenértéke (jövedelmezőségi mutató). Az ingatlan rekonstrukció gazdasági elemzése.
szakdolgozat, hozzáadva 2013.03.28
A befektetések elméleti lényege és szerepe a szaporodási folyamatban. A befektetések osztályozása, a szervezetek befektetési tevékenységének állami szabályozása. A Rubicon-Zavod CJSC vállalkozás befektetési tevékenységének hatékonyságának biztosítása.
szakdolgozat, hozzáadva 2009.12.18
A befektetés fogalma, fajtái és lényege, a vállalkozás befektetési tevékenységének jellemzői korszerű körülmények között. A pénzeszközök bevonásának mechanizmusai és forrásaik jellemzői. Az állam szerepe a vállalkozás befektetési tevékenységének szabályozásában.
szakdolgozat, hozzáadva 2013.08.23
Az állam beruházáspolitikájának feladatai. Az Orosz Föderáció befektetési politikájának elemzése. Az oroszországi befektetési tevékenység szabályozásának jellemzői, javításának módjainak meghatározása. Az állam beruházási helyzetének felmérése.
szakdolgozat, hozzáadva 2016.12.07
A befektetési tevékenység lényege, osztályozása. A vállalkozás befektetési politikájának fogalmának és tartalmának elemzése. A projektek befektetési vonzerejének felmérésére szolgáló módszerek. A vállalkozás befektetési tevékenységének tanulmányozása a JSC "IDGC of South" példáján.
szakdolgozat, hozzáadva: 2014.06.12
A gazdasági mechanizmus és a gazdasági szabályozás fogalma és lényege a mezőgazdaságban. Az állam és a szabad piac helye, szerepe, jelentősége a befektetési folyamat gazdasági szabályozásában a mezőgazdasági ingatlanok területén.
szakdolgozat, hozzáadva 2018.05.03
A beruházási folyamatok állami irányításának szükségessége. A befektetési tevékenység állami szabályozásának formái és módszerei. A befektetési tevékenység szabályozásának jellemzői és problémái a régióban a Kurszk régió példáján.
szakdolgozat, hozzáadva 2008.02.05
A befektetési tevékenység alapelvei és sajátosságai. A beruházások, mint a gazdasági rendszer egyik leggyakrabban használt kategóriája, mind makro-, mind mikroszinten. Az állami beruházáspolitika fő feladatai és célja.
absztrakt, hozzáadva: 2012.12.05
A befektetések közgazdasági lényege és osztályozása. A befektetés szerepe a makrogazdasági egyensúly elérésében. A beruházási tevékenység állami szabályozása és támogatása. A Fehérorosz Köztársaság befektetési szférájának állapota és problémái.
szakdolgozat, hozzáadva 2014.05.19
A beruházások lényege és szerepe a gazdaságfejlesztésben. Befektetési tevékenység, jelek, lényeg, irányok. Hitelek, mint beruházási projektek finanszírozási forrásai. A beruházási tevékenység kialakulásának forrásai az építőipar területén.
