ملكية مشتركة مشتركةيتم توفير الزوجين من خلال القواعد التشريعية للاتحاد الروسي على قدم المساواة مع المشترك. غالبًا ما يتم إضفاء الطابع الرسمي على شراء العقارات وغيرها من الممتلكات القيمة بناءً على حق الملكية المشتركة. ما هو الفرق بين هذه الأوضاع ولماذا تُفضل الملكية المشتركة في بعض الأحيان، سنوضح ذلك في مقالتنا.
الملكية المشتركة المشتركة والمشتركة لها نفس الطبيعة: كلاهما يعني ضمنا تعدد أصحاب نفس الممتلكات. علاوة على ذلك، كل واحد منهم لديه أيضا ميزاته المميزة.
يفترض تفسير الحق في الملكية المشتركة المشتركة للقانون المدني للاتحاد الروسي التحديد الأولي لحصص ملكية الممتلكات، والتي يمكن أن تكون متساوية أو غير متساوية. ويتم التصرف في الممتلكات من قبل الزوجين في حدود حصصهما.
لا يوجد فرق بين الملكية المشتركة المشتركة والملكية المشتركة. ووفقا للقانون المدني، فإن هذه المفاهيم متطابقة.
ولا تعني الملكية المشتركة للزوجين تخصيص الأسهم، ويتم التصرف في الممتلكات من قبل الزوجين بشكل مشترك، على أساس مبدأ حسن النية.
بناء على طلب الزوجين أو طرف ثالث معني، يجوز تقسيم الممتلكات المملوكة لهم بشكل مشترك. الأسهم التي تم الحصول عليها نتيجة لهذا التقسيم تشكل ملكية مشتركة.
تتشكل الملكية المشتركة المشتركة للزوجين عندما لا يتم تطبيق نظام قانوني على ممتلكاتهم (تحدده قواعد تشريعات الأسرة في الاتحاد الروسي)، بل نظام تعاقدي. بإرادة الزوجين يحدث هذا:
وفي الحالة الأخيرة، يجوز تطبيق نظام قانوني على جزء من ممتلكات الزوجين، ونظام تعاقدي على الجزء الآخر.
بالإضافة إلى التأسيس الطوعي للملكية المشتركة المشتركة، هناك أيضًا ملكية قسرية تحدث في المحكمة.
الفرق بين الملكية المشتركة والملكية المشتركة هو الأكثر وضوحا فيما يتعلق بالعقارات. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن ملكية العقارات، إلى جانب الحقوق، تحدد أيضًا التزامات للحفاظ على الممتلكات.
العامل الثاني الذي يلعب دورًا في سعي الزوجين إلى تحديد حصص ملكية العقارات بشكل أوضح هو قيمتها. عادة ما يكون سعر العقارات مرتفعا وبالتالي يؤثر بشكل كبير على مصالح الطرفين.
مع أخذ ذلك في الاعتبار، يحدد التشريع المدني الروسي نظامًا خاصًا للتصرف في العقارات، ينحرف عن مبدأ حسن النية، وهو مبدأ الملكية المشتركة ويميزها عن الملكية المشتركة. نحن نتحدث عن شرط موافقة موثقة من الزوج الثاني على معاملة مع الممتلكات التي تشكل ملكية مشتركة. ومع ذلك، فإن الانحراف عن مبدأ افتراض حسن النية لا يلغي السمات الأخرى للملكية المشتركة (واختلافها عن الملكية المشتركة)، بما في ذلك المساواة بين الزوجين في التصرف في الممتلكات.
قد يحدث إنهاء نظام الملكية المشتركة والانتقال إلى الملكية المشتركة للأسباب التالية:
بالاتفاق المتبادل بين الزوجين، يمكن تحديد الأسهم إما بما يتناسب مع مساهمتهما في إنشاء (الاستحواذ) على الممتلكات، أو بشكل غير متناسب. عند تحديد الأسهم، تعتمد المحكمة في معظم الحالات على نسب مساهمة كل من الزوجين.
يؤدي تخصيص حصة كل من الزوجين إلى حصولهما على الحق في التصرف بشكل مستقل في حصتهما من الممتلكات والحصول على حق الملكية المشتركة لها. ويجب أن نتذكر أن الزوج الثاني له حق الأولوية الأولى في الحصول على حصة لا تخصه إذا قرر الزوج الثاني بيعها.
بالإضافة إلى ذلك، فإن تخصيص حصة سيؤدي إلى تقسيم مسؤوليات الحفاظ على الممتلكات. على وجه الخصوص، ينطبق هذا على دفع الضرائب على الممتلكات المشتركة والتأمين على الممتلكات، فضلا عن المرافق والتشغيل وغيرها من النفقات.
وتجدر الإشارة بشكل خاص إلى أنه إذا تم تحديد شروط ملكية الممتلكات المشتركة بموجب عقد زواج، فإذا تم إعلان بطلانها أو إنهائها (سواء بقرار من المحكمة أو بموافقة الزوجين المتبادلة)، يعود الطرفان إلى القانون القانوني النظام الحاكم.
|
| قم بتنزيل نموذج العقد |
إذا تم إنشاء الملكية المشتركة بموجب اتفاقية فردية (على سبيل المثال، شراء شقة)، فإن قرار الأطراف أو السلطات القضائية لا يمكن إلا أن يغير حجم الأسهم، ولكن لم يعد من الممكن إثبات الملكية المشتركة. الطريقة الوحيدة لعودة الأطراف إلى نظام الملكية المشتركة هي الطعن في الصفقة بأكملها وإعلان بطلانها - ومع ذلك، يجب أن يكون لدى الأطراف ظروف قاهرة للغاية لتحقيق ذلك.
حق الملكية لمواطني الاتحاد الروسي مكفول بموجب التشريعات الوطنية. وعلى وجه الخصوص، يمكنهم امتلاك العقارات بشكل مشترك أو على أساس مشترك. وفي الوقت نفسه، لا يفهم الجميع الفرق بين هذه المفاهيم. ومع ذلك، فهو مهم جدًا، ولا يضر معرفة جميع الفروق الدقيقة.
كلا هذين النوعين من الممتلكات لهما نفس الخصائص بشكل عام. تفترض الحصة العامة، وكذلك المشتركة، أن يكون للعقار عدة مالكين. وعلاوة على ذلك، كل نوع لديه عدد من الميزات المميزة.
يتم تنظيم إجراءات ممارسة حقوق المالكين بموجب القانون المدني لروسيا. وفي الوقت نفسه، يسمح القانون للأشخاص الذين يمتلكون عقارات مشتركة بتقسيمها إلى أسهم.
ويعني هذا المفهوم أن المواطنين يمتلكون ملكية معينة دون تقسيمها إلى أجزاء ككل. بمعنى آخر، كل شيء هو ملك للزوجين، على سبيل المثال، أي أنه يمكنهم إدارته بشكل مشترك حصريًا.
وفي الوقت نفسه، هناك تقسيم للمسؤوليات ينشأ أثناء استخدام العقارات أو أنواع الممتلكات الأخرى. وينص القانون أيضًا على أن أي نوع من الممتلكات المكتسبة أثناء الزواج تصبح تلقائيًا ملكية مشتركة. لا يتم تقسيم هذا الشيء المشترك إلى أسهم إلا في حالة إبرام اتفاقية مناسبة.
وفي الحالة الأخيرة، يتم تقسيم أو خصم حصة واحدة من الممتلكات لصالح طرف ثالث (على سبيل المثال، طفل).
وبالإضافة إلى ذلك، تصبح الملكية المشتركة مشتركة فقط في الحالة التي يكون فيها الزوجان في زواج مسجل رسميًا. لا يعني الاتحاد المدني ظهور ظروف تؤدي إلى تراكم هذه الممتلكات.
وتلزم هذه الملكية المجتمعية جميع الأزواج بالمشاركة على قدم المساواة في الإدارة. وهم، من بين أمور أخرى:
يتضمن هذا النوع من ملكية العقارات تقسيمها إلى أسهم معينة. على وجه الخصوص، يمكن أن تنتمي الشقة، على سبيل المثال، إلى كلا الزوجين بنسبة 50 إلى 50 في المائة. وفي الوقت نفسه، إذا كان هناك طفل، فسيتم تنفيذ التقسيم بترتيب مختلف.
في هذه الحالة، تخضع الممتلكات المشتركة أيضًا للتقسيم بنسبة مختلفة - 25 إلى 75 بالمائة أو بطريقة أخرى. في معظم الحالات، يتم تقسيم الشقة المشتركة إلى أجزاء متساوية. وفي الوقت نفسه، يُسمح بملكية الممتلكات ليس فقط للأقارب أو الأزواج.
كما ذكرنا سابقًا، يمكن تقسيم الشقة المشتركة المملوكة بشكل مشترك إلى أجزاء دون أي مشاكل من خلال إبرام اتفاقية مناسبة.
وينص القانون أيضا على خيارات أخرى، ولا سيما إعداد عقد الزواج. إذا لم يتم إعداد المستندات، فإن تقسيم الممتلكات، من وجهة نظر القانون، باطل.
في بعض الحالات، يتم توزيع الملكية المشتركة بين المالكين المشاركين بقرار من المحكمة. في بعض الأحيان يتم تحديد أحجام الأجزاء أيضًا هناك. يحدث هذا عادة في الحالات التي يكون فيها الزوجان غير قادرين على التوصل إلى حل وسط بشأن هذه المسألة. ثم تأخذ المحكمة في الاعتبار النفقات الشخصية للزوج والزوجة في عملية التملك.
بعد تقسيم العقار إلى أسهم، يحصل كل مالك مشارك على فرصة التصرف في الجزء الخاص به وفقًا لتقديره الخاص. العقارات المشتركة، التي هي في ملكية مشتركة، تنطوي على حق كل مالك مشترك في بيع حصته، دون الحصول على موافقة الأطراف المعنية الأخرى. يتم إعطاء الأولوية للأخير عند الشراء. وفي حالة الرفض، يُسمح بالبيع لأطراف ثالثة.
ومن بين أمور أخرى، تؤدي الملكية المشتركة أيضًا إلى تقسيم جميع المسؤوليات ذات الصلة المتعلقة بصيانة العقارات. وهذا يعني أنه سيتعين على الزوجين دفع الضرائب من جانبهما، ودفع فواتير الخدمات بشكل متناسب، وتأمين ممتلكاتهما بشكل منفصل، وما إلى ذلك.
من المهم أن نتذكر أنه إذا تم تنظيم ملكية الممتلكات بموجب عقد زواج، بعد إنهائها باتفاق الطرفين أو بحكم المحكمة، تحدث العودة إلى النظام المنصوص عليه في القانون.
يتم الاعتراف بملكية عدة كيانات في عقار واحد على أنها شائعة. يمكن أن تكون إما قابلة للتجزئة أو غير قابلة للتجزئة. الملكية المشتركة قد تنطوي على وجود أسهم أو تكون بدون مشاركة (مشتركة).
تظهر الملكية المشتركة عندما ترث عدة كيانات ممتلكات المتوفى. كما قد يكون أساس حدوث ذلك هو الحصول على شيء ما أثناء الزواج. خصوصية الهيكل القانوني لهذا النوع من الممتلكات هو أن المشاركين يدخلون في علاقات قانونية ليس فقط مع عدد غير محدد من الأشخاص، ولكن أيضًا مع بعضهم البعض. وفي الحالة الثانية، يحدد هذا التفاعل طريقة ملكية الممتلكات والتصرف فيها واستخدامها. فيما يتعلق بالأشخاص الآخرين، يتصرف المالكون بشكل مشترك.
كما ذكر أعلاه، يمكن أن تكون الملكية المشتركة مشتركة أو مشتركة. في الحالة الأولى، يتم تحديد حصة كل مشارك في العقار. تتميز الملكية المشتركة، مثل تلك المذكورة أعلاه، بأن ملكية واحدة مملوكة لعدة أشخاص. ومع ذلك، هناك اختلافات كبيرة بين هذه الفئات. وهي تتجلى في محتوى صلاحيات المالكين وفي أسباب ظهور العلاقة نفسها. الفرق الأول هو أنه في حالة الملكية المشتركة، يمتلك كل مشارك جزءًا معينًا من الممتلكات، وفي الملكية المشتركة، يتمتع الأشخاص بحقوق متساوية في جميع الأصول المادية. يتم إنشاء الأجزاء أثناء الاختيار أو التقسيم. ومع ذلك، في هذه الحالات، يتم تخصيص الحصة في الممتلكات المشتركة عينيًا. أي أن المشاركين يحصلون على جزء حقيقي من العقار. بالإضافة إلى ذلك، عند الانفصال أو الانقسام، تنتهي العلاقة إما كليًا أو بالنسبة لمشارك معين.
يتم استخدام الممتلكات وملكيتها والتخلص منها بالتساوي من قبل جميع المشاركين في العلاقة. ويقومون معًا بتنفيذ أي إجراءات ذات أصول مادية، ما لم ينص على خلاف ذلك بموجب اتفاقية الملكية المشتركة. لإتمام الصفقة، يلزم الحصول على موافقة أصحاب العقارات المتبقين. نظرًا لحقيقة أن المشاركة في الملكية المشتركة تفترض وجود عائلة أو مجتمع عمل عائلي تكون أهدافه ومصالحه هي نفسها، فلا يتم إبرام اتفاقيات بينهما، ولكن يمكن إبرامها.
يتطلب الإجراء الذي ينظم الملكية المشتركة موافقة إلزامية لتنفيذ أي إجراءات مع الممتلكات. إلا أن القانون يسمح بوضع شروط أخرى في الاتفاقية. على سبيل المثال، يمكن للمشاركين المتبقين، بالوكالة، منح أحد المالكين الصلاحيات المقابلة. ويمارس هذا، كقاعدة عامة، إذا كانت هناك ملكية مشتركة للزوجين.
يحدد التشريع متطلبات خاصة للمعاملات بحضور مثل هذا الكيان. على سبيل المثال، إذا كانت هناك ملكية مشتركة لشقة يعيش فيها قاصر، فإن موافقة سلطة الوصاية والوصاية مطلوبة للتخلص من العقارات المخصخصة. لا يهم ما إذا كان الأشخاص الذين تقل أعمارهم عن 18 عامًا هم المالكون أو أفراد الأسرة، بما في ذلك الأفراد السابقون، أم لا. تنطبق هذه القاعدة أيضًا على المباني السكنية التي لا يعيش فيها القاصر، ولكن في وقت خصخصتها كان له حقوق متساوية مع المالك.
إذا أكملت إحدى الكيانات التي تقع في حوزتها العقار المشترك معاملة دون موافقة المشاركين الآخرين، فيمكن اعتبارها باطلة. ولا يكون البطلان ممكنا إلا إذا ثبت أن الطرف الآخر (المشتري مثلا) كان أو كان بإمكانه أن يعلم بوجود عدة ملاك. ومن ثم يقع عبء الإثبات على عاتق الأطراف التي تسعى إلى إعلان البطلان.
ولا يحدث إلا عند إبرام زواج رسمي. الإقامة الفعلية، حتى ولو كانت طويلة الأمد، ولكن غير موثقة، لا تعتبر أساساً لنشوء الملكية المشتركة. وفي مثل هذه الحالات، يتم تطبيق نظام مختلف. على وجه الخصوص، تنشأ الملكية المشتركة بين الأشخاص الذين حصلوا على هذه الممتلكات أو تلك من خلال الوسائل المشتركة أو العمل. وتنظم هذه العلاقات أحكام القانون المدني.
الأشياء الحقيقية والمنقولة التي يتم شراؤها بأموال من دخل الزوج والزوجة تعتبر ملكية مشتركة للزوجين. في هذه الحالة، يمكن لأحدهم شراء شيء ما. منذ اللحظة التي تنتقل فيها ملكية الشيء إلى أحد الزوجين، يصبح الثاني تلقائيا مشاركا في الملكية المشتركة. وينص القانون على الحالات التي لا يشارك فيها فرد الأسرة الثاني في الاستحواذ من خلال العمل أو الوسائل، ولكنه مع ذلك يحصل على فرص متساوية. وتنشأ الملكية المشتركة للزوجين، على وجه الخصوص، عندما كان أحدهما يعمل في الأسرة الثانية ويقوم بتربية الأطفال وقت الحصول على الممتلكات. قد تكون استحالة المشاركة من خلال العمل أو المال في الحصول على عنصر ما لأسباب وجيهة أخرى. على سبيل المثال، قد تكون هذه الخدمة العسكرية، أو المرض الخطير، وما إلى ذلك.
وكقاعدة عامة، لا يتم الاعتراف بها كملكية مشتركة. الممتلكات التي تم الحصول عليها عن طريق الميراث، كهدية، أو كجزء من المعاملات المجانية الأخرى لا تندرج ضمن هذه الفئة. كما تعود الممتلكات الشخصية أيضًا إلى كل فرد من أفراد الأسرة على حدة، باستثناء العناصر الفاخرة والمجوهرات. وفي الوقت نفسه، يمكن الاعتراف بهذا العقار كملكية مشتركة إذا تم استثماره أثناء الزواج من دخل كل من الزوج والزوجة، مما أدى إلى زيادة قيمته بشكل كبير. لا يمكن تطبيق هذه القاعدة إلا في الحالات التي لا ينص فيها الاتفاق بين الأشخاص على خلاف ذلك.
لا يمكن استخدام ملكية المجتمع إلا لاسترداد الأضرار الناجمة عن الالتزامات التي لم يتم الوفاء بها إذا شارك جميع المالكين. وإذا كان واحدا فقط متورطا في العلاقة ذات الصلة، فتطبق العقوبة على الأشياء التي تخصه وحده. وفي هذه الحالة أيضًا، يمكن استخدام حصة في الممتلكات المشتركة لسداد الالتزامات. إذا كان كلا الكيانين مشاركين، فيمكن إجراء التجميع بطريقتين. يتم سداد هذه الالتزامات من الممتلكات المشتركة أو من الممتلكات في ملكية منفصلة.
ووفقا للتشريعات الحالية، تعتبر الممتلكات المملوكة لأعضاء هذا المجتمع ملكية مشتركة. ومع ذلك، هذا الحكم اختياري. قد ينص الاتفاق بين المشاركين على طريقة مختلفة لملكية الأشياء واستخدامها والتخلص منها. لا يحدد القانون المدني الكيانات التي يمكن أن تكون أعضاء في مؤسسة فلاحية (مزرعة).
فن. 257، البند 2 من القانون المدني يحدد الملكية المحددة التي تعتبر ملكية مشتركة لمزرعة فلاحية. ومع ذلك، فإن الصياغة الواردة في التشريع تثير بعض التساؤلات بين عدد من المؤلفين. وعلى وجه الخصوص، فإن الصياغة المتعلقة بقطعة الأرض المخصصة للمزرعة تعتبر مثيرة للجدل. وبحسب التشريع السابق تم نقل الأرض وإن كان ذلك بعدد المشاركين في الشركة ولكن لرئيسها. وباسم رئيس المزرعة (الفلاح) صدرت شهادة الدولة الخاصة بالقطعة. يمكننا أن نفترض أن الأرض تم تقديمها للجمعية باعتبارها جمعية عمالية عائلية، ولكن تم إعداد الوثائق للرئيس. وهذا الفهم للصياغة مقبول في الممارسة العملية. إنه مقبول بشكل خاص لتلك المزارع التي تم تشكيلها من قبل الموظفين السابقين في الدولة والمزارع الجماعية، أي الكيانات التي دخلت في جمعية مع قطع أراضيها. التشريعات السابقة، كما يعتقد بعض المؤلفين، حرمت بشكل غير مبرر هؤلاء المشاركين من حقوق الأرض عند انضمامهم إلى مزرعة فلاحية. إن الاعتراف بهم كأصحاب ملكية مشتركة أو مشتركة سيكون أمرًا عادلاً.
وبالتالي، تنشأ الملكية المشتركة عندما تكون ملكية واحدة مملوكة لعدة أشخاص. يمكن أن تكون هذه كيانات تابعة لجهات خارجية تمامًا أو كيانات مرتبطة بالزواج. وفي الحالة الأخيرة، وفقا للقانون، تنشأ الملكية المشتركة. ومع ذلك، يمكن تحديد طريقة مختلفة لملكية الممتلكات باتفاق الطرفين. عند إجراء أي معاملات مع الأصول المادية التي هي في ملكية مشتركة أو مشتركة، مطلوب موافقة جميع المشاركين الآخرين. إذا تم تنفيذ أي إجراءات بدونها، فسيتم اعتبارها غير قانونية ولن تترتب عليها عواقب قانونية مناسبة. ولمشاركة القاصرين أهمية خاصة في مسألة المعاملات. إذا تم انتهاك حقوقهم، فسيتم اعتبار جميع الإجراءات المتعلقة بالممتلكات باطلة أيضًا.
يتم تمثيل مؤسسة الملكية المشتركة في الاتحاد الروسي بنموذجين رئيسيين لملكية العقارات - المشتركة والمشتركة. ما هي خصوصيات كل منهم؟ كيف يتم تكوين حق الملكية بشكل مشترك؟ كيف يتم تقسيم وتخصيص جزء من الأصول إلى ملكية المواطن الوحيدة؟
الملكية المشتركة هي أحد الأنواع الفرعية لنموذج الملكية المشتركة لممتلكات معينة من قبل العديد من المواطنين المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي. السمة المميزة لها هي عدم وجود أسهم في ملكية الأصول ذات حجم معين. ما هي "الملكية المشتركة"؟ يبدو تعريف هذا المصطلح بسيطًا - ملكية مملوكة لشخصين أو أكثر في نفس الوقت. يمكن لكل من المالكين المشاركين امتلاك حصة محددة في العقار. في هذه الحالة، نموذج الملكية المشتركة هو في الواقع نموذج مشترك.
في الملكية المشتركة، يمتلك الأشخاص الممتلكات، ويديرونها ويتصرفون فيها حصريًا من خلال اتخاذ القرارات الجماعية. الملكية المشتركة بهذا المعنى هي أصل غير قابل للتجزئة. ولا يمكنك بيعها أو التبرع بها أو تقسيمها إلا بناءً على اتفاقيات شخصية.
الملكية المشتركة المشتركة، على الرغم من انتشارها الواسع، يمكن تمثيلها، إذا اتبعت أحكام التشريع الروسي، في مجموعة صغيرة نسبيا من الأصناف. أولا، قد تكون ملكية مشتركة للزوجين، على سبيل المثال شقة. ثانيا، يمكن ملاحظة الملكية المشتركة المشتركة في إطار التنظيم الجماعي لزراعة الفلاحين.
كانت هناك فترات في التاريخ القانوني للاتحاد الروسي عندما كان من الممكن تشكيل النموذج المقابل لملكية الممتلكات، على سبيل المثال، بعد الخصخصة. ولكن مع مرور الوقت، تم إجراء تعديلات على التشريع الروسي، والتي بموجبها، بعد الخصخصة، يمكن للشخص الحصول على حصة معينة فقط في الملكية المشتركة.
لاحظنا أعلاه أنه يمكن للمواطنين التصرف في الممتلكات ذات الملكية المشتركة من خلال تنسيق جميع الإجراءات مع بعضهم البعض. دعونا نفكر في هذا الجانب بمزيد من التفصيل.
وبالتالي فإن الملكية المشتركة في إطار الملكية المشتركة تمنح كل مالك الحق في إجراء معاملات نيابة عنه تعكس التصرف في العقار. في هذه الحالة، يجب تنسيق جميع الإجراءات مع المالكين الآخرين. إذا لم يحدث ذلك، فقد يتم إعلان بطلان المعاملات، ولا سيما من قبل المحاكم.
في الوقت نفسه، كما لاحظ بعض المحامين، يحق للمالكين المشاركين في الملكية إلغاء الصفقة التي تمت دون علمهم فقط إذا ثبت أن أعمال التصرف في الممتلكات المملوكة بشكل مشترك قد تم تنفيذها من قبل مالكين آخرين كانوا على علم بذلك أنهم لا يملكون السلطة لاتخاذ الإجراءات المناسبة . أي أنه يمكن للمحكمة إلغاء المعاملة في دعوى الزوجة ضد زوجها لتأجير شقة إذا أثبتت أن زوجها كان على علم بأنها ضد تأجير العقار، ولكن على الرغم من ذلك، وقعت اتفاقا مع المستأجرين.
يجوز تقسيم الملكية المشتركة للعقارات وفقاً للإجراءات المنصوص عليها في القانون. ما هي تفاصيل هذا الإجراء؟ أحد الأحكام الرئيسية للتشريعات المتعلقة بتقسيم الملكية المشتركة هو الحاجة إلى تحديد المبلغ المحدد للأسهم لكل من مالكي العقار المستقبليين مسبقًا. في الوقت نفسه، إذا اتبعت أحكام المادة 254 من القانون المدني للاتحاد الروسي، فسيتم الاعتراف بالأسهم المعنية على أنها متساوية، باستثناء الحالات التي ينص عليها القانون أو في حالة الاتفاقيات الخاصة بين الطرفين .
بشكل عام، الإجراء الذي يتم من خلاله تقسيم الملكية المشتركة يشبه الخوارزمية المميزة للإجراء عند تخصيص حصة في ملكية مشتركة. ما لم يتم النص على خلاف ذلك بالطبع في الأفعال القانونية أو ما لم ينجم عن خصوصيات الاتصالات بين المالكين.
لقد لاحظنا أعلاه أن أحد النماذج المقدمة للملكية المشتركة يفترض أن الأشخاص في هذه العلاقات القانونية متزوجون. ما هي ميزات إدارة الممتلكات التي يتم تنفيذها في هذا السيناريو؟ ما هي تفاصيل هذه الفئة القانونية مثل الملكية المشتركة للزوجين؟
الآلية الرئيسية لتكوين الممتلكات التي سيمتلكها المواطنون المتزوجون في إطار النموذج قيد النظر هي حيازة الممتلكات خلال فترة المعاشرة. يفترض قانون الأسرة في الاتحاد الروسي شكلين رئيسيين لعلاقات الملكية بين الزوجين - على أساس القانون، وكذلك على أساس الاتفاق.
ما هي ملامح الملكية المشتركة بين الزوجين في السيناريو الأول؟ وهذا النظام القانوني لملكية الممتلكات صحيح بقوة القانون، ويكون ذا صلة إذا لم تكن هناك شروط أخرى في عقد الزواج. هذه هي الممتلكات التي تم الحصول عليها خلال فترة تعايش الزوجين. ما هي أنواع الممتلكات التي يمكن تضمينها؟ إذا اتبعت أحكام القانون، فقد يكون هذا دخلاً - في شكل أجور، أو إيرادات من الأعمال، أو مبيعات منتجات العمل الفكري، أو معاشات تقاعدية، أو مزايا اجتماعية. كما يشمل مفهوم الملكية المشتركة التي تشكلت أثناء تعايش الزوجين الممتلكات والأوراق المالية والأسهم في المؤسسات. في هذه الحالة، بشكل عام، كما يلاحظ المحامون، لا يهم من بذل المزيد من الجهد للحصول على أصول معينة - الزوج أو الزوجة.
الممتلكات التي كانت مملوكة لكل من المواطنين المتزوجين قبل التسجيل الرسمي لعلاقتهم تعود إليهم كممتلكات شخصية. وينص قانون الأسرة أيضا على سيناريو تكون فيه الممتلكات التي حصل عليها الزوج أو الزوجة خلال الفترات التي عاشا فيها منفصلين لسبب ما، مملوكة لكل منهما بموجب حق الملكية الشخصية.
ومن السمات الأخرى التي تميز الملكية المشتركة بين الزوجين وجود آلية لإنشاء نموذج للملكية المشتركة إذا تم تسجيل أنه أثناء الزواج قام الزوج أو الزوجة باستثمار بعض الموارد في ممتلكات الزوج بحيث تنخفض قيمة الأصول ازداد بشكل ملحوظ. قد يكون هذا، على سبيل المثال، إجراء تجديدات واسعة النطاق في الشقة، وتحويل غرفة من نوع إلى آخر.
يمكن للزوجين التصرف في الممتلكات المشتركة من خلال الاتفاق مع بعضهما البعض على الإجراءات المقترحة. علاوة على ذلك، إذا كانت معاملة معينة مع عقار من قبل مالك واحد تتطلب التوثيق، فيجب أيضًا تصديق موافقة المالك المشارك من قبل كاتب عدل. إذا لم يتم إعداد المستند المناسب، فقد يتم أيضًا إعلان أن المعاملة غير صالحة.
والحقيقة المثيرة للاهتمام هي أنه وفقًا للوثائق، قد يكون هناك مالك واحد فقط للعقار. على سبيل المثال، إذا كانت هذه شقة، فيمكن الإشارة إلى الاسم الكامل فقط كمالك لها في شهادة تسجيل الملكية. زوج. ومع ذلك، إذا تم شراء العقار من قبله أثناء الزواج، فستعتبر الزوجة أيضًا المالك الكامل الآخر له. وتجدر الإشارة أيضًا إلى أنه نظرًا للإدارة المشتركة للممتلكات، فإن المالكين ملزمون أيضًا بصيانتها بشكل مشترك، ودفع الضرائب التي يحددها القانون، وما إلى ذلك.
ولا تخضع الممتلكات المشتركة للزوجين للتقسيم، كقاعدة عامة، إلا بعد الطلاق. ومع ذلك، فإن هذا الإجراء ممكن أيضًا خلال فترة زواج المواطنين. سيناريوهات مماثلة مقبولة في الحالات التالية:
وكما ذكرنا أعلاه، فإن حجم الحصة التي يحصل عليها كل من الزوجين متساو بشكل عام. وفي الوقت نفسه، يمكن للمحكمة تعديل هذه الصيغة، معتبرة أنه من العدل إعطاء الزوج أو الزوجة نسبة أكبر. وفي هذه الحالة يحق للمحكمة أن تعين للزوج الذي حصل على حصة أصغر تعويضاً نقدياً بمبلغ يتناسب مع مبلغ ملكية العقار الذي تم نقله لصالح المالك الآخر. وتنطبق قواعد مماثلة إذا تم تحديد الحصة في حق الملكية المشتركة بعد الطلاق.
فيما يتعلق بالتخلص من الممتلكات بعد انتهاء الزواج، يمكن ملاحظة فارق بسيط مثير للاهتمام. والحقيقة هي أنه، على سبيل المثال، إذا طلق الناس في عام 2011، ولكن الشقة لم يتم بيعها أو تقسيمها بعد، فإنها تحتفظ بملكية مشتركة مشتركة. على سبيل المثال، إذا أراد أحد المالكين، وهو زوج، التصرف في الممتلكات بطريقة أو بأخرى، فسيتعين عليه الحصول على موافقة المواطن الذي هو زوجته.
دعونا نفكر في سيناريو آخر منصوص عليه في قانون الأسرة في الاتحاد الروسي، حيث يمكن للزوجين تحديد نموذج الملكية المشتركة للممتلكات. نحن نتحدث عن إبرام عقد الزواج، والذي يمكن في إطاره تحديد الشروط ذات الصلة.
قد تثبت هذه الوثيقة، على سبيل المثال، أن الملكية المشتركة للشقة لن تكون مشتركة، بل مشتركة. في الوقت نفسه، من الممكن في عقد الزواج تحديد الشروط فيما يتعلق بالممتلكات التي يمتلكها الزوجان بالفعل، وفيما يتعلق باكتساب الزوج والزوجة هذه الممتلكات أو تلك في المستقبل خلال فترة المعاشرة . والحقيقة المثيرة للاهتمام هي أن الوثيقة المعنية يمكن إعدادها وتوقيعها من قبل الزوجين ليس فقط قبل تسجيل الزواج، ولكن أيضًا خلال الفترة التي تكون فيها الحالة الاجتماعية المقابلة ذات صلة.
كيف يمكن للزوجين ممارسة حق الملكية المشتركة عمليا؟ لنأخذ سيناريو عندما نتحدث عن بيع حصة في شقة من قبل أحد المواطنين المتزوجين. لنفترض أن الزوج والزوجة كانا قادرين على الاتفاق على حصة كل منهما من الممتلكات. ثم قرر الزوج أنه سيبيع الأصول الموجودة، على سبيل المثال، عن طريق الاتصال بسمسار عقارات.
خصوصية التشريع الروسي الذي ينظم حق الملكية المشتركة هو أنه يفترض إنشاء أولوية في ترتيب مشتري حصة في الملكية المشتركة للعقار لصالح أحد المالكين المشاركين الحاليين. أي أنه إذا أراد الزوج، كما في السيناريو الخاص بنا، بيع جزء من الشقة، فإن أول من سيكون له حق الشفعة في شراء هذه الحصة من العقار هي زوجته. فقط في حالة رفض الزوجة الاستفادة من هذا التفضيل، يحق للزوج الذهاب إلى سمسار عقارات. وكجزء من هذا المخطط، يلتزم أحد مالكي الأسهم بتحذير الآخر بأنه سيقوم بإجراء كذا وكذا، وذلك كتابيًا.
والحقيقة المثيرة للاهتمام هي أنه إذا لم تكن المالك المشترك للشقة هي الزوجة فقط، فيمكن لكل من يرتبط بالملكية المشتركة للشقة الاستفادة من حق الشفعة في شراء الحصة التي يبيعها الزوج. وبدوره، يجب على الزوج نفسه أن يختار لمن يبيع العقار. ويمكن للمالكين الآخرين اتخاذ قرار بشراء حصة في الشقة التي يعرضها الزوج خلال 30 يومًا. إذا لم يستفيدوا من هذا التفضيل، فيمكن للزوج بيع الحصة في العقار لأطراف ثالثة.
من بين الظروف الهامة من وجهة نظر نظام ملكية الشقة قد تكون رغبة الزوجين في الاستفادة من خصم ضريبة الأملاك، والأساس الذي هو حقيقة الحصول على العقارات. كما تعلمون، يحق لصاحب المنزل الذي اشتراه على نفقته الخاصة إرجاع 13٪ من النفقات (ولكن ليس أكثر من 260 ألف روبل). وبهذا المعنى قد تختلف آليات استخدام هذا التفضيل في حالة امتلاك شقة بملكية مشتركة وملكية مشتركة. ماذا يعني هذا؟
إذا كان الزوجان يمتلكان شقة في أسهم، فسيتمكن كل منهما من الحصول على مبلغ خصم يتناسب مع قيمة الجزء المقابل من الشقة المسجل في العقار. على سبيل المثال، إذا كانت تكلفة العقارات 3.5 مليون روبل، فمع التوزيع المتساوي للأسهم، سيمتلك كل زوج عقارًا بقيمة مليون 750 ألف روبل. وعليه فإن الحصول على الحد الأقصى للخصم المضمون هو 260 ألف روبل. - لن ينجح الأمر، لذلك يجب أن تكون تكلفة العقارات 2 مليون روبل.
لذلك، فيما يتعلق بتقديم خصم ضريبي، قد تكون الملكية المشتركة خيارًا أكثر ربحية. ولم يتم تحديد أي أسهم فيه. ولذلك يمكن للزوج الذهاب إلى مكتب الضرائب وتقديم طلب للحصول على خصم لكامل تكلفة الشقة. صحيح، في هذه الحالة سيتعين عليك إعداد وثيقة إضافية من الزوج الآخر لتقديمها إلى دائرة الضرائب الفيدرالية، تؤكد حقك في الاستفادة من خصم الشقة لنفسك. وتجدر الإشارة أيضًا إلى أنه يمكن للزوج والزوجة "تقسيم" الشقة للخصم بأي نسبة. وهذا هو، على سبيل المثال، يمكن لأحد الزوجين "إعطاء" 3 ملايين روبل للخصم الضريبي للآخر، وترك 500 ألف روبل لأنفسهم.
يكون هذا الخيار مفيدًا، على سبيل المثال، إذا كانت الزوجة التي اشترت الشقة تذهب في إجازة أمومة. ويصبح دخلها غير كاف لتلقي دفعات كبيرة قابلة للخصم. وفي هذه الحالة، "تتنازل" لزوجها عن الحق في الحصول على التعويض المناسب من الدولة عن الشقة التي اشترتها. فارق بسيط مهم - إذا قام أحد الزوجين "بنقل" حصته في الشقة بالكامل للخصم إلى الآخر، فهو نفسه لا يفقد الحق في الحصول على تفضيل ضريبي مماثل لاحقًا. بالطبع، فقط إذا حصل على عقارات جديدة، لأنه "تنازل" عن العقار الذي هو في ملكية مشتركة بشكل قانوني. أو، كخيار، سيتم "نقل" الحق في الحصول على خصم عليه بنفس الطريقة كما فعل للشقة السابقة.
يمكن تحقيق سيناريو آخر للملكية المشتركة العامة للممتلكات المنصوص عليها في القانون إذا كان الملاك يديرون مزرعة فلاحية معًا. هذا النوع من الجمعيات ممكن بسبب الروابط العائلية أو بسبب الشراكات المستقرة في إطار الأنشطة الزراعية.
وبالتالي فإن الملكية التي تنتمي إلى مزرعة فلاحية تنتمي إلى المشاركين فيها على حق الملكية المشتركة، ما لم ينص على خلاف ذلك في القوانين. وبذلك يتم إنشاء ملكية مشتركة للأراضي والمنازل والمزروعات والمخزون والمعدات والنقل والماشية والدواجن. بشكل عام كل ما يتعلق بالزراعة. من المفترض أن يكون لكل مشارك في الجمعية فرص متساوية للحصول على الفواكه وغيرها من منتجات الأنشطة الزراعية في عملية استخدام الموارد المشتركة.
أما بالنسبة للتصرف في الممتلكات التي هي في ملكية مشتركة مشتركة للمزارعين، فإن القاعدة الأساسية هنا هي المساواة بين جميع المشاركين في الجمعية من حيث استخدام الموارد. في الوقت نفسه، يمكن تحديد النموذج الخاص لإدارة الممتلكات على مستوى الاتفاقيات بين المشاركين في الجمعية - وهذا منصوص عليه في أحكام المادة 4 من القانون الاتحادي "بشأن زراعة الفلاحين".
تجدر الإشارة إلى أن الموضوع الرئيسي للمعاملات التي من المتوقع أن تشارك فيها الموارد الزراعية هو، بموجب القانون، رئيس الجمعية. ومع ذلك، يجب عليه أن ينفذ أفعاله فقط من أجل المصالح الجماعية. تقع المسؤولية عن التبعات القانونية للاتفاقيات التي يبرمها رئيس المزرعة على عاتق الجمعية مجتمعين ومنفردين.
كيف يتم الفصل عن الملكية المشتركة في جمعيات المزارعين؟ المصدر الرئيسي للقانون هنا هو القانون المذكور أعلاه. تنص المادة 9 من القانون الاتحادي "بشأن زراعة الفلاحين" على أنه عندما يترك أي من المشاركين الجمعية، على وجه الخصوص، فإن قطعة الأرض، وكذلك وسائل الإنتاج، لا تخضع للتقسيم. ومع ذلك، يحق للمزارع أن يتوقع تعويضًا يتناسب مع حصصه المتوقعة. يتم تحديد مدة السداد بالاتفاق المتبادل بين المشاركين في المزرعة. خيار تعيينه في المحكمة ممكن. فارق بسيط مهم: حتى لو غادر الشخص المزرعة، فيجب عليه لمدة عامين آخرين، بموجب القانون، أن يتحمل مسؤولية فرعية تتناسب مع حجم أسهمه السابقة، عن التزامات الجمعية.
أما بالنسبة لتقسيم الأعمال الزراعية العامة، فإنه يفترض، كقاعدة عامة، أنه سيتم إنشاء العديد من الأعمال المستقلة على أساس مزرعة واحدة. وفي هذه الحالة، يتم تقسيم الملكية المشتركة بحيث يتمكن كل مزارع فيما بعد من الحفاظ على جميع عمليات الإنتاج المنشأة في الجمعية. أي أن كل مالك لمزرعة مستقلة جديدة يجب أن يحصل على جراره الخاص وأرضه الخاصة للبذر والمعدات والموارد الأخرى.
