اعتبارًا من العام الجديد ، اعتبارًا من 01.01.2017 ، ستدخل التعديلات على القانون الاتحادي بتاريخ 30.12.2004 N214-FZ حيز التنفيذ
"بشأن المشاركة في التشييد المشترك للمباني السكنية والأشياء العقارية الأخرى وبشأن التعديلات على بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي" (المشار إليها فيما يلي بـ 214-FZ).
سوف أتطرق بإيجاز إلى التغييرات الرئيسية التي ستؤثر على المواطنين - أصحاب الأسهم.
المتطلبات الجديدة لرأس المال المصرح به للمطور ، الجزء 2 من الفن. 3214-fz. يتم تقديم متطلبات رأس المال المصرح به في تاريخ إرسال إعلان المشروع إلى السلطة التنفيذية ، أي قبل أن يبرم المطور اتفاقية مع المشارك الأول في البناء المشترك لمبنى سكني و (أو) كائن عقاري آخر ( المادة 19 214-fz). وفقًا لذلك ، لا تندرج الكائنات قيد الإنشاء ضمن متطلبات زيادة رأس المال المصرح به ، ولكن يجب توفير كائنات جديدة برأس مال أكبر مصرح به للمطور.
يعتمد حجم رأس المال المصرح به على مجموع المساحة الإجمالية لجميع المباني السكنية ومساحة جميع المباني غير السكنية كجزء من جميع المباني السكنية و (أو) كائنات عقارية أخرى.
حجم رأس المال المصرح به للمطور
الآن الشركة تضع مع المعلم 10000 روبل. لا أستطيع بناء منازل ، أخيرًا ، برافو! بالنسبة لرجل الأعمال ، سيصبح الوصول إلى سوق بناء المساكن أكثر صعوبة ، ولكن كل شيء ممكن إذا رغبت في ذلك. مع نمو رأس المال المصرح به ، تزداد فرص المواطنين في الحصول على أموالهم من أصول المطور ، إذا لم يذهب عمله. وأيضًا المسؤولية الشخصية لمؤسسي الكيان القانوني - المطور يساوي حجم رأس المال المصرح به.
يقدم القانون متطلبات إضافية:
أما بالنسبة لإجراءات التصفية والإفلاس ، فهذه هي التغييرات الصحيحة ، فالمطور الذي يتم تصفيته يجب ألا يبيع "الهواء" لأصحاب الأسهم.
تعد سجلات الموردين عديمي الضمير والمتأخرات الضريبية بمثابة تأمين للدولة وفي نفس الوقت أساس للفساد والعناصر الأخرى عديمة الضمير في أعمال البناء والحكومة.
لا ينبغي أن يكون لمدير ومحاسب المطور سوابق جنائية ، فهذه ميزة إضافية. لا ينبغي للمجرمين الانخراط في أعمال محفوفة بالمخاطر تتعلق بالمدخرات الشخصية للمواطنين.
يجب أن يكون لدى المطور موقع ويب خاص به (اسم المجال) يحتوي على معلومات حول الكائنات. هذا بالأحرى بيان للحقيقة ، فجميع المطورين لديهم بالفعل مواقع ويب حيث يضعون الشقق ويعلنون عنها.
في حالة انتهاك الموعد النهائي للقضاء على أوجه القصور (العيوب) في كائن البناء المشترك المنصوص عليه في الجزء 6 من هذه المقالة ، يدفع المطور للمواطن - المشارك في البناء المشترك الذي يشتري المباني السكنية للاحتياجات الشخصية والعائلية والمنزلية وغيرها من الاحتياجات لا ذات الصلة بنشاط ريادة الأعمال ، عن كل يوم مصادرة تأخير (عقوبة) بالمبلغ المحدد في الفقرة 1 من المادة 23 من قانون الاتحاد الروسي الصادر في 7 فبراير 1992 N 2300-1 "بشأن حماية حقوق المستهلك". إذا لم يكن العيب (الخلل) في المباني السكنية المحددة ، والذي يعد موضوعًا للبناء المشترك ، أساسًا للاعتراف بهذه المباني السكنية غير الصالحة للسكن ، يتم حساب مبلغ الخسارة (العقوبة) كنسبة مئوية محددة بموجب الفقرة 1 المادة 23 من قانون الاتحاد الروسي الصادر في 7 فبراير 1992 N2300-1 "بشأن حماية حقوق المستهلك" ، من تكلفة النفقات اللازمة لإزالة هذا العيب (العيب).
احصل على استشارة قانونية مجانية!
هل ستشتري شقة؟ إذا كنت تخطط للدخول في بناء مشترك لهذا الغرض ، فعليك معرفة آخر الأخبار في هذا المجال.
في الصيف الماضي ، تم إدخال تعديلات واسعة النطاق على قانون "المشاركة في التشييد المشترك للمباني السكنية". دخلت حيز التنفيذ في 1 يناير. التعديلات على 214 منطقة حرة في عام 2017 هي نتيجة لعدد كبير من المساهمين المحتالين في روسيا. من الآن فصاعدًا ، يحدد القانون قواعد السلوك للمطورين بطريقة مختلفة.
لقد قمنا بتحليل المستند المحدث ونقدم لك نظرة عامة على التغييرات في FZ 214 من 01/01/2017.
يتعلق تغيير مهم في 214 منطقة حرة اعتبارًا من 1 يناير 2017 بمتطلبات رأس المال المصرح به لشركة الإنشاءات. لن تكون قادرة على قبول الأموال من أصحاب الأسهم حتى يتم دفعها بالكامل.
كما تم تشديد سياسة رأس المال. وهي الآن مرتبطة بمساحة الشقق والمباني غير السكنية في المباني قيد الإنشاء.
إذا كانت المساحة 1.5 ألف متر مربع. متر ، يجب ألا يقل رأس المال عن 2.5 مليون روبل ؛
المساحة 2.5 ألف متر مربع. متر - ما لا يقل عن 4 ملايين روبل ، إلخ.
كلما كبرت مساحة الشقق والمباني الإضافية ، زاد حجم رأس المال المصرح به والمطور الأدنى. يعتقد واضعو القانون أن هذا سيساعد في تخليص السوق من الشركات غير الموثوقة.
على الرغم من أن المشرعين قد أعطوا فرصة للمطورين ذوي رأس المال المصرح به غير الكافي. يمكنهم إبرام عقود الضمان.
الخبر الأول لأصحاب الأسهم هو أنه اعتبارًا من 1 يناير 2017 ، ينطبق fz-214 ليس فقط على المباني السكنية ، ولكن أيضًا على تشييد المنازل المحظورة.
لن يفهم الجميع ماهيتهم على الفور ، لكنك ربما رأيتهم. المباني المحظورة هي واحدة من أكثر المناطق شعبية في البناء اليوم.
- وفقًا لقانون تخطيط المدن ، هذه مباني سكنية لا تزيد عن ثلاثة طوابق من عدة كتل. بطريقة بسيطة - الشقق - يشرح أليكسي لابشين ، رئيس OOZPP "برافوفوي بطرسبرج". - لديهم جدران مشتركة مع شقق مجاورة ، لكنهم يقعون على قطعة أرض خاصة بهم.
الأهمية!إذا كنت تنوي بناء شقة في مثل هذا المنزل ، فاطلب من البناة الحصول على اتفاقية مشاركة في رأس المال. وإذا كان يحاول إقناعك بخلاف ذلك ، فمن الأفضل أن تبحث عن شركة أخرى.
وفقًا للإصدار الجديد من 214 fz مع أحدث التغييرات من 01.01.2017 ، سيتم استشارتك من قبل محام بشأن الإنشاء المشترك.
تغيير آخر في fz 2014 من 01/01/2017! الآن التعاونيات - بناء المساكن وتعاونيات الادخار - تخضع لقانون أصحاب الأسهم.
هذا ضروري لأن مجال عمل تعاونيات الإسكان في روسيا غير شفاف إلى حد ما. وهذا هو سبب الانتهاكات المختلفة من جانب المبادرين لمشاريع البناء هذه.
صحيح ، لا يذكر القانون المحدث بشأن السيطرة على التعاونيات إلا القليل. الآن يمكن للمتخصصين في السلطة الإشرافية الإشراف على جذب الأموال من المواطنين لبناء المباني السكنية من قبل التعاونيات السكنية.
وفق القانون المحدث ، ثمن العقد هو ثمن الشقة! - يجب أن يشار إليه بحاصل ضرب تكلفة وحدة المساحة (متر مربع) من إجمالي مساحة السكن.
لنفترض أن مساحة شقتك 50 "مربعا" ، وتبلغ تكلفتها 56 ألف روبل. نضرب الرقم الأول في الثاني ، نحصل على 2.8 مليون روبل. يجب إعطاء هذا المبلغ في DDU.
يوضح أليكسي لابشين: "هذا النهج سيجعل تحديد تكلفة الشقة أكثر شفافية وسيسمح للمساهمين بتجنب المدفوعات الإضافية غير الواضحة". - إذا حدد العقد سعرًا مختلفًا ، فهناك سبب لطرح الأسئلة على البناة.
الأهمية!هل يوجد في الشقة شرفة ، شرفة ، تراس ، متر مربع منها أرخص من مساحة المعيشة في الشقة؟ يؤخذ هذا أيضًا في الاعتبار عند تحديد تكلفة الشقة.
يعد شراء العقارات وفقًا لـ 214-FZ على البناء المشترك هو الخيار الأكثر موثوقية لشراء المساكن في مبنى جديد. كيف يتم التحوط من مخاطر هذه الصفقة؟ ما هي التغييرات على 214-FZ التي تنتظر المساهمين والمطورين في عام 2017؟
الميزة الرئيسية لـ DDU هي الحماية من المبيعات المزدوجة
يعتبر شراء شقة في منزل يتم بناؤه وفقًا لـ 214-FZ الطريقة الأكثر موثوقية لشراء المساكن في السوق الأولية.الاسم الكامل للقانون هو "بشأن المشاركة في البناء المشترك للمباني السكنية والأشياء العقارية الأخرى وبشأن التعديلات على بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي". اتفاقية المشاركة في الأسهم (DSA) تحمي المشتري من المشكلة الرئيسية في الماضي القريب - المبيعات المزدوجة ، عندما تمكن المطور من بيع نفس الشقة لعدة مشترين في وقت واحد. اتفاقيات حقوق الملكية مطلوبة مسجلة مع Rosreestrلذلك ، فإن مثل هذا الاحتيال لن يعمل معهم.ميزة أخرى للمنازل تحت 214-FZ هي أن المطور لديه جميع التصاريح المطلوبة للبناء. الشركة التي تبني منزلًا تحت 214-FZ لها الحق في بدء البيع فقط بعد استلامها رخصة بناء... هذا يعني أن جميع الوثائق التمهيدية سليمة.
عند شراء شقة وفقًا لمخططات أخرى ، يمكنك الدخول في موقف حيث تبدأ الشركة في بيع المساكن في مبنى مستقبلي دون أن يكون لها حقوق قانونية في قطعة أرض للبناء. قد تنشأ مشاكل مع رخصة البناء: بدأ المطور بالفعل في إبرام اتفاقيات أولية مع المشترين لبيع الشقق ، ويأخذ وديعة منهم - ولم يتم تنفيذ خبرة الدولة في المشروع. نتيجة لذلك ، قد يتبين أن المشروع يحتاج إلى إنهاء ، أو أنه لا يحظى بالموافقة على الإطلاق. والمشترين الذين سارعوا إلى إيداع وديعة لمثل هذه المساكن يضطرون إلى ذلك من خلال المحكمةتتطلب من المطور إعادة أمواله. عند الانتهاء من برنامج التعليم قبل المدرسي ، يمكنك التأكد من أن هذا لن يحدث.
يجب أن تشير اتفاقية المشاركة أيضًا تاريخ الانتهاء من المنزل... سيُجبر المطور الذي لا يفي بالموعد النهائي على دفع غرامة للدولة (وإذا كان هناك شرط مماثل في DDU ، فحينئذٍ إلى المساهم).
قبل توقيع العقد ، تحتاج إلى التحقق موثوقية المطور
ومع ذلك ، لا ينبغي أن تعتقد أن DDU هو ضمان للحماية من المشاكل. ولكن يمكنك تجنب الصعوبات غير الضرورية إذا كنت تدرس بعناية جميع مستندات المطور واتفاقية المشاركة نفسها.قبل توقيع العقد ، تحتاج إلى التحقق مما إذا كان المطور لديه تصريح بناء و هل انتهت صلاحيته.
انتبه إلى الوقت الذي يجب أن تستأجر فيه الشركة المنزل ، ولا تكن كسولًا قم بزيارة موقع البناءلتقييم جاهزيتها. فجأة تنتهي صلاحية التصريح في غضون شهر ، وتم حفر حفرة الأساس في موقع البناء؟
تحقق من الخصائص الأخرى التي بنتها هذه الشركة - يجب إدراجها فيها إعلان المشروعالمنشورة على الموقع الرسمي للمؤسسة.
ابحث عن هذه الأشياء على الإنترنت - هل كانت هناك أي مشاكل في بنائها ، أو تأخيرات في التشغيل؟ تعرف على كيفية تقييم الوافدين الجدد لجودة المبنى الجديد. إذا لم يكن هناك شك ، فيمكنك قبول العقد.
العناصر الإلزامية لـ DDU:
الاول هو مدة نقل العقار المعترض على المساهم بموجب القانون... ليس "في الربع الرابع من عام 2017" ، ولكن "في موعد أقصاه 15 نوفمبر 2017". ماهو الفرق؟ "الربع الرابع" مفهوم فضفاض. على سبيل المثال ، إذا تم تشغيل منزل ، واستمر المطور في نقل الشقة إليك ، فستدافع في المحكمة عن حقوقك من حيث التاريخ المحدد ، وليس بشروط غامضة.ثانياً ، يجب أن يوضح العقد ما هي الشقة المساحة الكليةومساحة الغرف المستقبلية حيث يقع على مخطط المنزل ما هو سعر... يعتبر العقد بدون هذا البند باطلاً.
ثالثًا ، يجب أن تحتوي DDU على بند حول موعد بدء المستوطن الجديد ادفع الايجار... إذا لم يتم الإشارة إلى ذلك ، فإن استحقاق المدفوعات يبدأ من لحظة التوقيع على عقد القبول ونقل الشقة إلى المساهم. لكن المطور قد يطلب من المشتري دفع تكاليف المرافق والصيانة من تاريخ تسليم المنزل إلى لجنة الدولة. حتى لو لم يستلم المساهم المفاتيح بعد ولا يمكنه الانتقال إلى الشقة الجديدة. يجب أن يكون هذا المطلب محل نزاع ، حيث قد تتأخر التسوية بسبب خطأ المطور ومن ثم ستدفع مقابل الخدمات التي لا تستخدمها.
وفقا للقانون فترة الضمان للمنزل المبني، التي يجب خلالها على الشركة الاستقالة القضاء على جميع أوجه القصور المكتشفة ، هي خمس سنوات ، للمعدات الهندسية - ثلاث سنوات. على الرغم من أن هذا الشرط وارد في التشريع ، إلا أنه لا يضر وصفه في العقد أيضًا.
ما عليك سوى دفع ثمن شقة في مبنى جديد بعد تسجيل العقد مع Rosreestr
يصر بعض المطورين عديمي الضمير على الدفع قبل التسجيل ، وإلا ، كما يقولون ، سيغير المشتري رأيه وسيتعين عليه بدء إجراء معقد لإنهاء العقد وإلغاء التسجيل. لكن المطور في هذه الحالة ليس في خطر ، وأنت ، بعد أن دفعت لمؤسسة تعليم ما قبل المدرسة غير مسجلة ، تخاطر بتوقيع الشركة على مستند مماثل مع شخص آخر لنفس الشقة وتأخذ المال منه. وبعد ذلك ليس من الواضح من الذي سيحصل على مساحة المعيشة المدفوعة.يمكن للبائع أخذ المال من المساهم فقط بعد تسجيل DDU في Rosreestr. من الأفضل فتح حساب خاص - خطاب اعتماد يودع فيه المشتري المبلغ المطلوب فور توقيع العقد ، لكن المطور لن يتمكن من استلام هذه الأموال إلا بعد تسجيل العقد مع Rosreestr. ثم يمكن أن يكون الطرفان هادئين بشأن الدفع.
يتم حماية مصالح المساهمين أيضًا بواسطة تأمين مسؤولية المطور الإجباري(سارية اعتبارًا من 1 يناير 2014 ، تم إلغاؤها اعتبارًا من 1 يناير 2017 ، وتم استبدالها بصندوق تعويضات - انظر أدناه). يجب إصدار هذا التأمين من قبل كل مطور ينفذ مشاريع تحت 214-FZ. إذا لم يقم ببناء منزل لسبب ما ، ولم ينقل الشقة إلى المشتري (على سبيل المثال ، أفلس المطور) ، ثم يتلقى المساهم أموال التأمين المودعة.
DDU 2017 - تعديلات على 214-FZ
كل عام تقريبًا ، يقوم المشرعون بتشديد المتطلبات للمطورين من خلال إجراء تعديلات على 214-FZ. لذلك ، في عام 2016 ، تم اعتماد التعديلات التالية على القانون ، والتي غيرت بشكل كبير شروط حصة السهم من 2016 و 2017.تغييرات على 214-FZ للمطورين من 2017
الحد الأدنى لرأس المال
أثرت التغييرات أيضًا على رأس المال المصرح به لشركات التطوير: الآن لن تتمكن شركة برأس مال لا يقل عن 10 آلاف روبل من البدء في بناء المساكن. يرتبط حجم رأس المال المصرح به بمساحة الإسكان ، التي يتم بناؤها من قبل المؤسسة والشركات ذات الصلة. الحد الأدنى لرأس المال 2.5 مليون روبل. - للمنظمات التي لا تتجاوز مساحتها من جميع مشاريع البناء المشتركة 1.5 ألف متر مربع. م الحد الأقصى للمبلغ يصل إلى 1.5 مليار روبل. - لمن لديهم أكثر من 500 ألف متر مربع من المباني الجديدة. م تم تصميم هذا الابتكار لتأمين السوق من الشركات ذات اليوم الواحد التي تفتح من أجل جمع الأموال من حاملي الأسهم ، ثم تفلس وتختفي بالمبلغ المستلم.
في كثير من الأحيان ، ينشئ المطورون كيانات قانونية منفصلة لبناء كائنات محددة. تنص التعديلات على 214-FZ على الحالة التالية: في حالة إنشاء كيان قانوني لكائن ما ، يجب أن يكون إجمالي رأس مال المطور ومؤسسيه هو الحد الأدنى المنصوص عليه في القانون. يجب أن يلتزم المطور ومؤسسوها باتفاقية ضمان ، والتي يجب أن تكون موثقة وتنص على المسؤولية التضامنية. أي أن المشارك في البناء المشترك يمنحه القانون حق الاختيار المستقل: لمن بالضبط - المطور أو المؤسس - لتقديم متطلباته المالية.
تم توسيع قائمة المعلومات المقدمة من قبل المطور
سيُطلب من المطورين أن ينشروا على مواقعهم الإلكترونية معلومات مفصلة عن كل منزل يبنونه بمساعدة أموال أصحاب الأسهم. في هذا المورد ، سيتعين على الشركة نشر تصاريح لمنشآتها ، والإبلاغ في أي مرحلة من مراحل البناء ، وتقديم تقرير عن التغييرات في تاريخ بدء تشغيل المنازل.تقرير مدقق الحسابات للسنة الأخيرة عن أنشطة ريادة الأعمال للمطور ، رخصة بناء ، فحص خبير لوثائق المشروع ، مستندات تؤكد حقوق المطور في قطعة أرض ، اتفاقية ضمان مع مؤسسي المطور ، وصور فوتوغرافية للتقدم الإنشائي أصبح المبنى السكني إلزاميا للنشر.
يجب أن يكون على الموقع وشكل DDU الذي يقترحه المطور على المواطنين. كان هناك أيضًا نوع من المستندات مثل استنتاج الهيئة التنفيذية المخولة (وزارة البناء والإسكان والخدمات المجتمعية في الاتحاد الروسي) بشأن امتثال المطور للمتطلبات الجديدة لـ 214-FZ. يجب أيضًا نشره على الموقع.
بالإضافة إلى ذلك ، تم إدخال قواعد إلزامية بشأن الإشارة في DDU موقع الشقة على الأرض، وعند نقل شقة إلى مساهم يجب على المطور إعطائه خاصية خاصة تعليمات التشغيل لكائن البناء المشترك، التي تحتوي على المعلومات اللازمة حول قواعد استخدامها ، ومدة خدمة كائن البناء المشترك وعناصر التشطيب المضمنة فيه ، وأنظمة الدعم الهندسي والفني. وإذا اشتكى المساهم من عيوب في الشقة أو المنزل خلال فترة الضمان ، وأثبت المطور أن هذه العيوب نشأت بسبب التشغيل غير السليم ، فلن تقوم شركة البناء بإزالتها وتعويض الضرر الذي لحق بالمستأجرين. ولكن إذا فشل المطور في إثبات ذلك وفي نفس الوقت لا يتسرع في إزالة العيوب ، فإنه يدفع غرامة للمساهم عن كل يوم تأخير.
لذلك ، اعتبارًا من 1 يناير 2017 ، يجب على المطور نشر المستندات التالية على الموقع الرسمي:
- تصاريح التكليف بالمشاريع الإنشائية الرأسمالية التي شارك فيها المطور خلال السنوات الثلاث السابقة لنشر إعلان المشروع ؛
- تقرير مدقق الحسابات للعام الأخير عن أنشطة ريادة الأعمال للمطور ؛
- رخصة بناء؛
- الانتهاء من فحص وثائق المشروع ، إذا كان هذا الفحص ينص عليه القانون الاتحادي ؛
- المستندات التي تؤكد حقوق المطور على قطعة الأرض ؛
- استنتاج الجهة المخولة من امتثال المطور وإعلان المشروع للمتطلبات المقررة ؛
- مشروع اتفاقية للمشاركة في البناء المشترك.
- الأساليب التي اختارها المطور لضمان الوفاء بالالتزامات المنصوص عليها في العقد للمشاركة في البناء المشترك ؛
- عقد الضمان مع المطور (إن وجد) ؛
- صور فوتوغرافية تعكس الوضع الحالي للبناء والإبداع (تنشر شهريا).
مسئولية المطور عن مخالفة شروط إزالة عيوب البناء
عن كل يوم تأخير في القضاء على عيوب البناء ، سيدفع المطور للمساهم غرامة قدرها 1٪ من تكلفة السكن. وعندما تجعل هذه العيوب الشقة غير مناسبة للعيش ، فسيتعين على المطور أيضًا تعويض غرامة قدرها 1 ٪ من تكلفة النفقات اللازمة لإزالة أوجه القصور.5٪ قيد على تغيير مساحة الشقة
أحد أسباب إنهاء مؤسسة ما قبل المدرسة من قبل أحد المشاركين في البناء المشترك هو التغيير الكبير في الشقة المبنية بالنسبة للمشروع ، بما في ذلك من حيث المساحة. التغيير في مساحة الشقة على شكل 5٪ من المساحة كبير.حسابات الضمان - نظام تسوية بسيط وآمن للمساهمين
يدفع أحد المشاركين في الإنشاءات المشتركة مقابل DDU ليس مباشرة إلى حساب المطور ، ولكن لحساب مصرفي خاص. في الوقت نفسه ، لا يستطيع المطور الوصول إلى هذه الأموال حتى اللحظة التي يبني فيها منزلًا ويسلم الشقة إلى المساهم. وإذا لم يتم البناء ، فإن البنك يعيد الأموال إلى المساهم. استخدام حسابات الضمان من قبل المطور اختياري. يتم توفير الفوائد للمطورين: بالنسبة للمطورين الذين يستخدمون حسابات الضمان ، لا تنطبق القواعد الخاصة بتأمين مسؤولية المطور الإجباري أو الضمان المصرفي. كما يشترط عدم دفع أي أجر للبنك الذي هو وكيل ضمان.حظر "تحويل" الأموال من كائن إلى اعتراض
يحظر الإصدار الجديد من 214-FZ صراحة استخدام أموال حملة الأسهم لأغراض لا تتعلق ببناء مبنى سكني معين (مجمع سكني). من الآن فصاعدًا ، يلتزم المطور بالاحتفاظ بالسجلات المالية بشكل منفصل لكل منزل. تخضع التقارير السنوية للتدقيق المالي الإلزامي ، ويتحمل مدير المطور وكبير المحاسبين المسؤولية الشخصية عن سوء استخدام الأموال.السجل الموحد للمطورين (ERZ)
هذا هو مصدر معلومات الحالة في شكل قائمة منظمة من المطورين وتحليل امتثالهم للمتطلبات الموسعة لـ 214-FZ. سيتم جمع معلومات حول كل شركة إنشاءات في الدولة: ما هي الأشياء التي قامت بإنشائها ، وما المطالبات والعقوبات التي تم فرضها عليها ، وما إلى ذلك. المعلومات الواردة في السجل الموحد للمطورين مفتوحة ومتاحة للجمهور وتنشر على الموقع الرسمي لـ الهيئة التنفيذية الاتحادية المسؤولة عن أنشطة المطورين.بالإضافة إلى ذلك ، تم إدخال شرط في القانون الجنائي مفاده أن المطور الذي انتهك قانون جذب الأموال للمساهمة قد يكون متورطًا في المسؤولية الجنائية... الحد الأقصى للسجن لمثل هذه الانتهاكات هو خمس سنوات. دخل هذا التغيير حيز التنفيذ في ربيع هذا العام وأدى بالفعل إلى انخفاض حاد في عدد غرامات البناء غير اللائق في إطار 214-FZ. خوفًا من العقوبات الجنائية ، لا يتعرض المطورون لخطر التحايل على القوانين.
تغييرات على 214-FZ على المساهمين من 2017
هناك بعض التغييرات في موقف المشاركين في البناء المشترك.
حظر الرفض من جانب واحد من DDU
مع التنفيذ الصحيح لـ DDU من قبل المطور ، لم يعد يحق للمساهم رفض تنفيذ DDU من جانب واحد. أي أن المشاركة في البناء المشترك لم تعد تعني الخروج منه - عليك المشاركة حتى النهاية المريرة. أي شيء آخر ممكن فقط من خلال المحاكم.مسؤولية المطور عن التأخير في نقل الشقة
طبعة جديدة في الفن. 6 تمت صياغته بطريقة غير واضحة: إما في حالة التهرب غير المبرر من التوقيع على شهادة قبول الشقة ، يُعفى المطور من دفع غرامة لمدة هذا التهرب ، أو ، من حيث المبدأ ، إعفاء من دفع غرامات التأخير في البناء والتأخير الناتج عن نقل الشقة ... إن ازدواجية التفسير هذه ستؤدي أيضًا إلى ازدواجية الممارسة القضائية.تغيير الى التنظيم الحكومي
من الآن فصاعدًا ، سيكون الشرط الضروري لجذب الأموال من قبل المطور هو عدم وجود متأخرات في الضرائب والرسوم والمتأخرات من المدفوعات الإلزامية الأخرى لميزانيات نظام الميزانية في الاتحاد الروسي.
تتعهد حكومة الاتحاد الروسي بإصدار قواعد بشأن DDU
في الوقت الحالي ، يقوم المطورون بتطوير شكل DDU بشكل مستقل. وعلى الرغم من أن العديد من شروط DDU تنظمها 214-FZ ، لا يزال هناك العديد من "النقاط الفارغة". على سبيل المثال ، لا ينظم 214-FZ إجراءات التسويات النهائية بين أطراف المؤسسة التعليمية لمرحلة ما قبل المدرسة بناءً على نتائج قياسات BTI ، والإجراء ومقدار دفع رسوم التشغيل بعد تشغيل المنزل. وإذا قدمت حكومة الاتحاد الروسي شكلاً موحدًا من النصوص للتعليم في مرحلة ما قبل المدرسة ، وقامت بتوحيد شروط الاتفاقية ، فسيكون ذلك بمثابة مساعدة كبيرة لأصحاب الأسهم.جي صندوق تعويضات الدولة لأصحاب الأسهم
اعتبارًا من 1 يناير 2017 ، سيكون هناك مطالبة للمطورين بخصم 1٪ على الأقل من كل مؤسسة تم الانتهاء منها في مرحلة ما قبل المدرسة إلى صندوق التعويضات. واعتبارًا من 1 يناير 2017 ، تم إلغاء التأمين الإجباري للمطورين. سيتعين على الصندوق الجديد تولي استكمال المبنى السكني إذا فشل المطور في الوفاء بالتزاماته ، على سبيل المثال ، في حالة الإفلاس.
جميع الأخبار العقارية والمعلومات الشيقة على قناتنا على وسائل التواصل الاجتماعي. اشترك وابقى على اطلاع
تهدف الابتكارات التشريعية التي تدخل حيز التنفيذ في عام 2017 في مجال البناء المشترك للعقارات إلى حماية مصالح المواطنين والكيانات القانونية- المشاركون في علاقات الملكية ، وكذلك المطورين الحقيقيين.
التعديلات التي دخلت حيز التنفيذ قلق:
تجدر الإشارة إلى أن جديد في البناء المشترك- هذا هو إنشاء صندوق تعويض ، وإدخال الممارسة ، وتشكيل صندوق واحد في جميع أنحاء الاتحاد الروسي.
يجب أن تساهم التغييرات القانونية المذكورة أعلاه في تعزيز الشفافيةأنشطة شركات المقاولات وتوفير المشاركين في البناء المشترك ضمانات حماية حقوقهم ،في حالة وجود مشاكل.
الأكثر أهمية الهدف من الخلقالهيئات الحكومية لصندوق التعويضات هي حماية فعالة للحقوق والممتلكات القانونية للمواطنين - المشاركين في البناء المشترك ، الذين ينتهك المطورون مصالحهم. فيما يتعلق بالكيانات القانونية المسؤولة عن بناء المساكن وعدم الوفاء بالتزاماتها ، يجب أن تبدأ محكمة التحكيم إجراءات الإفلاس.
لإكمال التسجيل الحكومي الإلزامي لاتفاقية اعتبارًا من 1 يناير 2017 ، ستحتاج قائمة الوثائق التالية(البند 2 ، المادة 5 من القانون الاتحادي بتاريخ 03.07.2016 رقم 304-FZ "حول التغييرات ..."):
كمعلومات إضافيةلإجراء تسجيل الحالة ، قد تحتاج إلى:
إذا فشل المطور في توفير المعلومات اللازمة ، يحق لسلطات التسجيل احصل على المعلومات بنفسكعن طريق إرسال الاستفسارات إلى المؤسسات المعتمدة.
إعلان المشروعهي وثيقة تتضمن معلومات عن المطور ومشروع البناء ومراحلها ونطاق حقوق مؤسسة البناء في بيع العقارات للأفراد والكيانات الاعتبارية.
التغييرات في متطلبات تصميم وثيقة المشروعهي كما يلي (البند 22 من المادة 1 من القانون الاتحادي بتاريخ 03.07.2016 رقم 304-FZ):
المطور هو المسؤول عن مسؤوليةلنشر إعلان المشروع في شبكات المعلومات العامة ، وكذلك التغييرات التي تم إجراؤها على الوثيقة ، لعدم اكتمال أو عدم دقة البيانات المقدمة.
التعديلات المعتمدة في مجال البناء المشترك ينبغي تحسين الموثوقيةسوق العقارات ذات الصلة ، إنشاء آليةحماية إضافية لأصحاب الأسهم من المخاطر المحتملة من البناء غير المكتمل ، زيادة نطاق المسؤوليةالمطورين للمستثمرين.
سوف يتغير بشكل كبيرمتطلبات حجم رأس المال المصرح به ، سيكون من الممكن إنشاء صندوق تعويض خاص يتم تشكيله على أساس مساهمات من المطورين ، وسوف تتوسع متطلبات شفافية المعلومات الخاصة بالبناة.
الابتكارات التشريعية ، التي تدخل حيز التنفيذ في 1 يناير 2017 ، واسعة النطاق ، لكنها لن تؤثر على تلك الأشياء العقارية ، التي بدأ بناؤها. قبل التبنيالتغييرات القانونية ذات الصلة.
الشرط التشريعي للمطور أن يكون لديه موقع على شبكة الإنترنت
قررت أنا وزوجي شراء شقة بموجب اتفاقية المشاركة في البناء المشترك. بالانتقال إلى المطور ، تلقينا المشورة بشأن جميع القضايا ذات الأهمية ، ولكن على الإنترنت لم نتمكن من العثور على الموقع الرسمي لمنظمة البناء. أخبرني ما إذا كان هذا يؤثر على موثوقية المطور ، وهل الشركات ملزمة بتقديم معلومات عن نفسها في شبكات المعلومات؟
اعتبارًا من 1 يناير 2017 ، يتعين على جميع المطورين الذين يعملون مع جذب الأموال من أصحاب الأسهم إنشاء مواقع الإنترنت الخاصة بهم ، مع وضع مجموعة واسعة من المعلومات حول شركتهم ، على وجه الخصوص:
لسوء الحظ ، فإن عدم وجود موقع ويب رسمي من المطور قد يشير إلى إفلاسها أو سوء نية.
