غالبًا ما يختلف مبلغ الدفع مقابل صيانة وإصلاح المباني السكنية، والذي يتم حسابه من قبل شركة الإدارة، بشكل كبير عن التعريفة المعتمدة من قبل البلدية.
ويفسر ذلك الوضع الحالي للمبنى السكني، والذي لا يؤخذ في الاعتبار في تعرفة البلدية بسبب متوسطه. وفي الوقت نفسه، يتعين على شركات الإدارة خفض الرسوم إلى المستوى الذي تحدده السلطات المحلية، لأن المستهلكين لا يريدون دفع مبالغ زائدة.
وتعتبر وزارة التنمية الإقليمية أن هذه الممارسة غير صحيحة. ويقول ممثلو الوزارة إن شركات الإدارة والمقاولين يجب أن يرفضوا تحديد أصحاب الشقق نفس رسوم الصيانة والإصلاحات التي حددتها السلطات المحلية للمستأجرين. إذا تم التقليل من التعريفة لأصحاب العمل، فإن نقلها إلى أصحاب جمعيات الإدارة وأصحاب المنازل العاملين في نفس البلدية يشير إلى علامات تنسيق تصرفات الكيانات التجارية.
سنخبرك بكيفية تحصيل مدفوعات إضافية بشكل قانوني. تحتوي المقالة على المواقف الأكثر شيوعًا عندما يكون من الممكن إلزام جميع المالكين بالدفع، والمستندات التي تجعل الدفع قانونيًا.
يُطلب من جميع أصحاب المباني دفع تكاليف العمل والخدمات، والتي بدونها يستحيل ضمان الصيانة المناسبة للممتلكات المشتركة في المبنى السكني. تسمى هذه الأعمال والخدمات إلزامية. لا يمكن دفع مبالغ إضافية إلا مقابل العمل والخدمات الإضافية. ولكن الحقيقة هي أن قائمة الأعمال والخدمات الإلزامية قد تختلف من منزل إلى آخر.
وينبغي دراسة الحالات الموصوفة من قبل مفتشية الإسكان الحكومية، لأنها يمكن أن تمنع المنافسة أو تحد منها أو تقضي عليها. لا يمكن للسلطات المحلية السماح بمثل هذه الإجراءات أو الاتفاقيات. إذا تم تحديد مثل هذه الحالات، فيجب الإبلاغ عنها إلى هيئة مكافحة الاحتكار العاملة في المنطقة.
تحدث انتهاكات مماثلة عندما تحدد السلطات المحلية تعريفات منخفضة للسلطات البلدية. وهذا أيضًا يحد من المنافسة أو يلغيها ويضع هذه المنظمات في وضع متميز.
أشارت وزارة التنمية الإقليمية في رسالة منشورة مرة أخرى إلى أن شركات الإدارة وجمعيات أصحاب المنازل بحاجة إلى حساب تعريفات خدمات الإسكان بشكل مستقل، وعدم استخدام تلك التي تقترحها البلدية. وبخلاف ذلك، قد ترى السلطات التنظيمية انتهاكات لقوانين مكافحة الاحتكار هنا.
يمكن استخلاص استنتاج شركات الإدارة من هذا بشكل لا لبس فيه - عند تحديد رسوم صيانة وإصلاح المباني السكنية، يحتاجون إلى استخدام تلك التعريفات التي لها مبرر اقتصادي. ليست هناك حاجة للتركيز على التعريفات البلدية.
"الموافقة على مبلغ الدفع لصيانة وإصلاح السكن لمدة 20____.
1. رسوم صيانة جديدة.
2. رسوم الإصلاح الجديدة.
3. رسم جديد لإزالة القمامة.
4. رسم جديد لخدمات إدارة المنزل.
وقبل بدء الاجتماع، تقوم لجنة الإدارة بتوزيع بطاقات الاقتراع على جميع أصحاب المبنى. أثناء التصويت الغيابي، يقوم المالكون بتسليم النماذج المكتملة إلى الموقع المحدد. عادة ما يكون هذا هو مكتب شركة الإدارة، ولكن عندما تعمل HOA، يمكن استلام الوثائق في شقة الموظف المسؤول.
ويجب أن تشير ورقة الاقتراع إلى ما يلي:
ويقوم صاحب المحل أو من ينوب عنه بتسليم بطاقة الاقتراع مستوفاة إلى المكان المحدد في الأيام المحددة لذلك في الاجتماع.
تلخيص نتائج التصويت. لاتخاذ قرار صحيح، من الضروري أن يشارك أكثر من نصف المالكين في التصويت. يتم تحديد أصوات المالكين اعتمادًا على الحصة في الممتلكات المشتركة التي يمتلكونها. وتتناسب هذه الحصة مع مساحة الشقة أو المبنى غير السكني الذي يملكه الشخص المصوت.
من أجل اتخاذ قرار بشأن المبلغ الجديد للدفع مقابل صيانة وإصلاح المباني السكنية، وكذلك ما هو مدرج فيها، من الضروري الحصول على أغلبية أصوات المالكين. بناءً على نتائج التصويت، يتم إعداد بروتوكول يتم نقله مع بطاقات الاقتراع إلى الأرشيف (إذا كان موجودًا).
يكون لدى بادئ الاجتماع بعد ذلك 10 أيام لإخطار جميع المالكين بالقرار. ولهذا الغرض، يتم إرسال الإشعارات أو نشر المعلومات في أماكن متاحة للعامة ويتم تحديدها خصيصًا لهذه الأغراض من قبل الاجتماع العام.
ويعتبر القرار المتخذ في اجتماع عام لمجلس النواب ملزما لجميع المالكين، حتى لو لم يشاركوا في التصويت. لن يكون إلزاميا في عدة حالات:
إذا رأى المالك أن القرار غير قانوني، فيمكنه الطعن فيه أمام المحكمة. هناك قانون التقادم لمثل هذه النزاعات - ستة أشهر.
يثير الخط مع دفع تكاليف صيانة المباني السكنية في الإيصال بانتظام تساؤلات بين سكان المباني السكنية. ما الذي تم تضمينه في بند النفقات هذا؟ من يحدد مبلغ الدفع وكيف؟ كيف سيتغير في عام 2019؟ ما هي المسؤولية التي تواجه عندما تنشأ الديون؟ سندرس هذه الأسئلة وغيرها بالتفصيل في مادة خاصة.
فن. 158 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي يتطلب من أصحاب الشقق في المباني السكنية دفع تكاليف صيانة شققهم والممتلكات المشتركة. يتم احتساب الدفع لهذا الخط شهريا. يتم تحديد حجمها من خلال التكاليف التي يتطلبها السكن. وهذا يشمل الأعمال المختلفة التي تقوم بها شركة الإدارة بانتظام.
تختلف قائمة تدابير صيانة المساكن بالنسبة للمنازل ذات مستويات التحسين المختلفة. على سبيل المثال، إذا كانت هناك معدات مصاعد ومزالق قمامة، فإن سكان المجمعات السكنية يدفعون أكثر مقارنة بمن يعيشون في منازل بدونها.
كان السبب الأخير لمراجعة مبلغ رسوم صيانة المباني السكنية اعتبارًا من 1 يناير 2019 هو إصلاح القمامة القادم. في العديد من المباني السكنية، لم يتم تضمين إزالة النفايات في الإيصال كخط منفصل. تم تضمينه في صيانة السكن الذي تتولى شركة الإدارة. وفقا للقواعد الجديدة، يتم نقل مسؤولية إزالة النفايات إلى المشغل الإقليمي لإدارة النفايات الصلبة. تتم إزالة هذه المسؤولية من شركة الإدارة ويتم تعديل مبلغ الرسوم تنازليًا. اقرأ عن كيفية تحديد مقدار إعادة الحساب وفي الحالات التي لا يمكن تنفيذها في مقال جديد في مجلة "إدارة المباني السكنية".
إخطار المالك بدفع غرامة مخالفة احتساب رسوم صيانة المباني السكنية قم بإخطار مالك المبنى الموجود في المبنى السكني بدفع الغرامة إذا كان هناك انتهاك لإجراءات حساب رسوم صيانة المباني السكنية، بناءً على نتائج التحقق من الحسابات، وهناك أسباب أخرى للدفع غرامة.
بموجب القانون، يتم تحديد رسوم صيانة السكن لمدة سنة واحدة، ولا يسمح بمراجعتها في كثير من الأحيان. هناك استثناءات ممكنة في حالات خاصة، كما هو مخطط لعام 2019 بسبب زيادة ضريبة القيمة المضافة. وفي مواجهة زيادة العبء الضريبي على المنظمات، سمحت الحكومة للمناطق بزيادة تعريفات المرافق مرتين - في يناير ويوليو.
في موسكو، سترتفع رسوم صيانة المباني السكنية بمقدار 1.9 روبل اعتبارًا من 1 يناير 2019. يعتمد الرقم المحدد على خصائص المبنى ومستوى تحسينه. بالنسبة لمبنى سكني به جميع وسائل الراحة ومصعد ومزلق القمامة، تزيد الرسوم من 27.14 روبل. ما يصل إلى 29.04 فرك. لكل متر مربع.
يشارك سكان المباني السكنية في تحديد دفع تكاليف صيانة السكن. بالنسبة لـ HOAs وشركات الإدارة، يختلف إجراء التعيين. في حالة الشراكة، تحدد هيئة إدارتها وتعتمد حجم العمل السنوي المتعلق بصيانة المنزل. يتم أخذ تكلفتها في الاعتبار عند إعداد تقديرات الدخل والنفقات. يساعد على حساب المبلغ المفقود، والذي يتم توزيعه على جميع أصحاب الشقق حسب مساحة مبانيهم والحصة في العقار المشترك.
إذا تمت صيانة المنزل من قبل منظمة إدارية، فسيتم تحديد الدفع مقابل صيانة المباني السكنية في اجتماع عام للمنزل. لا يقوم أصحاب الشقق بتثبيتها بشكل فردي، حيث يتم أخذ اقتراح شركة الإدارة بعين الاعتبار هنا. يتم الاتفاق على الرسوم بين الطرفين كموازنة بين قائمة الأعمال المطلوبة والمبلغ الشهري المدفوع. يحتاج السكان وشركة الإدارة إلى التعامل بعناية مع هذه العملية لتجنب التشوهات. أنها تأتي في نوعين:
إذا لم يقرر أصحاب الشقق كيفية إدارة المنزل، فسيظل يتعين عليهم دفع تكاليف صيانة وإصلاح مساكنهم. الغياب المؤقت لشركة الإدارة أو HOA لا يلغي الحاجة إلى صيانة المباني السكنية. في هذه الحالة، الفن. 156 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي - يتم تحديد الرسوم من قبل الحكومات المحلية. استنادا إلى البند 34 من قواعد RF PP رقم 491 المؤرخ 13 أغسطس 2006، تجري الهيئة المعتمدة مسابقة مفتوحة لتحديد مبلغ رسوم الصيانة والإصلاحات.
إذا تم تحديد الرسم على أساس التعريفة المعتمدة من قبل السلطات المحلية، فسيكون هو نفسه بالنسبة للجميع. يتم استخدام الصيغة التالية هنا:
SiR = (T * Pl) + KR على SOI، حيث:
يتم حساب استهلاك الموارد المجتمعية لصيانة الملكية المشتركة باستخدام صيغة منفصلة:
KR على SOI = (N*PlO*Pl/PlN)، حيث:
عند حساب التعريفة يتم أخذ النقاط الرئيسية التالية بعين الاعتبار:
تحدد السلطات الفيدرالية منهجية حساب تعريفات صيانة المساكن. يتم تعيين الحد الأدنى لقيمته على المستوى الإقليمي. التعريفة صالحة لمدة عام، ويتم إعادة الحساب في نهاية الفترة.
وتعتمد القيمة الدنيا على عوامل كثيرة، بما في ذلك مستوى الرواتب في منطقة معينة. في موسكو، كانت رسوم صيانة وإصلاح المباني السكنية في عام 2018 أعلى بشكل ملحوظ مما كانت عليه في معظم المناطق.
قد يشمل شرح رسوم صيانة المباني السكنية، حسب نوع المنزل، الخدمات التالية:
كما يتبين من القائمة، تتكون صيانة السكن من الحفاظ على الحالة القياسية لعناصره من خلال الإصلاحات في الوقت المناسب، وكذلك ضمان النظافة والنظام. تزيد التعريفات المقررة إذا كان المنزل يحتوي على:
يظل المبنى السكني في حالة جيدة فقط إذا كانت منظمة الإدارة تعمل بشكل مستمر على صيانته. وهذا ما يسمى صيانة وإصلاح المباني السكنية. ويشمل ذلك الأعمال والخدمات التي تهدف إلى صيانة المبنى السكني، بالإضافة إلى الأجهزة ذات الصلة وشبكات المرافق والممتلكات.
يصف RF PP رقم 491 بتاريخ 13 أغسطس 2006 بالتفصيل ما يتم تضمينه في صيانة وإصلاح المساكن. بالنسبة للدفعة الشهرية المستلمة، تقوم منظمة الإدارة بالإجراءات التالية:
يقع تنفيذ القائمة الرئيسية لأعمال صيانة المباني السكنية على عاتق منظمة الإدارة. فهي ضرورية للحفاظ على MKD في حالة مناسبة. ويعاقب على انتهاكات القانون الجنائي، في الحالات القصوى، بما في ذلك إلغاء الترخيص. عندما يتغير دفع تكاليف صيانة المباني السكنية، تقدم منظمة الإدارة تقاريرها إلى السلطات التنظيمية.
يمكن لأصحاب الشقق إضافة إلى قائمة المهام لشركات الإدارة. يتم ذلك في إطار اجتماع عام للمبنى يشارك فيه ممثلو المنظمة التي تخدم المجمع السكني. تعتبر التغييرات قانونية إذا كان القرار منصوصًا عليه في بروتوكول OCC. وعلى أساسه يتم إعداد اتفاقية إضافية بين الطرفين.
لا يمكن تجديد قائمة الأعمال فحسب، بل يمكن تقليلها أيضًا. إذا كان السكان على استعداد لغسل الأرضيات في مداخلهم بأنفسهم، عند الاتصال بمكتب الإدارة، تتم إزالة هذه الخدمة من القائمة. أصبحت رسوم الصيانة الدورية للمباني السكنية أقل.
إذا كانت شركة الإدارة تقدم خدمات ذات نوعية رديئة، فقد يتم تخفيض الدفع أو إلغاؤه بالكامل. ومع ذلك، لا يتم إعفاء السكان من التزامات الدفع الخاصة بهم. يتم حرمان شركة الإدارة التي تفشل في الوفاء بمسؤولياتها من الأموال. ويستمر تحصيل الدفعات، ولكن يتم إرسالها إلى شخص أكثر مسؤولية.
إذا تم تحديد رسوم صيانة السكن في الاتفاقية مع منظمة الإدارة، فيجب على السكان دفعها مع فواتير المرافق الأخرى. وفي حالة التأخير، يتم تطبيق إجراءات التحصيل القياسية على أصحاب الشقق، مع إجراء تعديلات على خصوصيات بند المصروفات.
من الشهر الثاني من التأخير، تبدأ العقوبات في التراكم. إن حقوق شركة الإدارة في تحصيلها منصوص عليها في الفقرة 14 من المادة 155 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي. تُستحق الغرامة كل يوم، وتختلف نسبتها اعتمادًا على عدد الأشهر التي لم يتم السداد فيها:
لا يمكن فصل المرافق إذا لم يتم دفع صيانة السكن. يُسمح بتقييد الوصول مباشرةً فقط لتلك العناصر التي لم يتم دفع ثمنها. إذا كان المستهلك لا يدفع عمدا على وجه التحديد لصيانة المباني السكنية، فبعد تراكم العقوبات، يمكنك الانتقال إلى المرحلة التالية - تقديم المطالبات المسبقة للمحاكمة والتحصيل من خلال المحكمة.
عادة ما يخسر المتخلفون مثل هذه الحالات. يمكنهم شرح رفضهم الدفع بطرق مختلفة، لكن الوضع واضح بالنسبة للمحكمة - فالالتزام بدفع تكاليف صيانة السكن لا جدال فيه. بمجرد استلام قرار المحكمة، كل ما تبقى هو تحصيل الديون. يحدث هذا طوعًا أو قسريًا (مع المحضرين).
سؤال:ما الذي يتضمنه هيكل الرسوم لصيانة وإصلاح المباني السكنية؟
تفرض علينا شركة الإدارة رسومًا مقابل صيانة وإصلاح المباني السكنية بمبلغ 15.89 روبل / متر مربع، ويتم حساب هذه التعريفة على النحو التالي: 11.87 روبل / متر مربع. مضروبة في المساحة الإجمالية للمبنى بأكمله ومقسمة على مساحة المعيشة، والنتيجة هي 15.89 روبل / متر مربع.
يتم تبرير هذا الحساب بحقيقة أن الرسوم تبلغ 11.87 روبل / متر مربع. م لا يشمل تكاليف صيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة.
وبالتالي، وفقًا للفقرة 11 من القواعد المذكورة أعلاه، فإن المحتوى، اعتمادًا على التكوين وميزات التصميم ودرجة التآكل المادي والحالة الفنية للملكية المشتركة، وكذلك اعتمادًا على الظروف الجيوديسية والمناخية للموقع من المبنى السكني، ويشمل:
أ) فحص الممتلكات المشتركة التي يقوم بها أصحاب المباني والأشخاص المسؤولين المحددين في الفقرة 13 من هذه القواعد، مما يضمن تحديد عدم امتثال حالة الملكية المشتركة لمتطلبات تشريعات الاتحاد الروسي في الوقت المناسب، وكذلك التهديدات لسلامة حياة وصحة المواطنين؛إن إدراج تكاليف أخرى في الرسوم (على سبيل المثال، الرسوم، (إذا لم يتم استيفاء عدد من الشروط، التفاصيل على الرابط)، (هذه خدمة منزلية)، / للدخول، وما إلى ذلك) أمر غير قانوني، لأن لا ينطبق على تكاليف صيانة وإصلاح الملكية المشتركة للمنزل المذكورة أعلاه في القرار. يمكن للمالكين دفع هذه التكاليف مقابل الخدمات الإضافية والخدمات المنزلية طوعًا، ولا تنطبق أحكام قانون الإسكان على مثل هذه الأنواع من المدفوعات.
ب) إضاءة المناطق المشتركة؛
ج) ضمان درجة الحرارة والرطوبة التي يحددها تشريع الاتحاد الروسي في المناطق المشتركة؛
د) التنظيف والتنظيف الصحي للمناطق المشتركة، وكذلك قطعة الأرض المدرجة في الممتلكات المشتركة؛
ه) جمع وإزالة النفايات المنزلية الصلبة والسائلة، بما في ذلك النفايات الناتجة نتيجة لأنشطة المنظمات وأصحاب المشاريع الفردية باستخدام المباني غير السكنية (المدمجة والملحقة) في مبنى سكني؛
و) تدابير السلامة من الحرائق وفقا لتشريعات الاتحاد الروسي بشأن السلامة من الحرائق؛
ز) صيانة ورعاية المناظر الطبيعية وعناصر المناظر الطبيعية، وكذلك الأشياء الأخرى المخصصة لصيانة وتشغيل وتحسين هذا المبنى السكني الواقع على قطعة أرض تشكل جزءًا من الممتلكات المشتركة؛
ح) الإصلاحات الحالية والرئيسية، والتحضير للتشغيل الموسمي وصيانة الممتلكات المشتركة المحددة في الفقرات الفرعية "أ" - "د" من الفقرة 2 من هذه القواعد، بالإضافة إلى عناصر التحسين والمرافق الأخرى الموجودة لصيانة وتشغيل وتحسين هذا المبنى السكني على قطعة أرض تشكل جزءًا من ملكية مشتركة.
للحصول على معلومات، هيكل رسوم صيانة وإصلاح المباني السكنية (وفي الواقع، صيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة، على النحو التالي من المادة 154 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي)، الذي وافقت عليه إدارة مدينة إيجيفسك لعام 2009، انظر هنا :. ملاحظة: هذه الرسوم وهيكلها لعام 2009، على النحو التالي من نص القرار رقم 422 والأمر رقم 64، ينبغي تطبيقها فقط على دائرة محدودة من الأشخاص - بشكل رئيسي على مستأجري المساكن البلدية (وينطبق الشيء نفسه على المبلغ من الرسوم للسنوات اللاحقة). ومع ذلك، يمكن للمالكين أن يقرروا في اجتماعهم أنهم سيطبقون هذه التعريفة البلدية على منازلهم. وهذا لا يتعارض مع القانون.
يبدو أن كل شيء بسيط وواضح، وحساب مبلغ الدفع لصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة في مبنى سكني لا ينبغي أن يثير أسئلة بين المالكين أو شركات الإدارة أو القضاة. ومع ذلك، من الناحية العملية، هناك طريقتان ممكنتان لحساب مبلغ الدفع لصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة في مبنى سكني.
1. ضرب مبلغ التعرفة بعدد الأمتار المربعة المملوكة لشخص محدد (مكلف الخدمة).
يتم استخدام هذه الطريقة في الممارسة العملية، كقاعدة عامة، من قبل المنظمات الإدارية ومعظم القضاة عند تحصيل الديون لصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة في مبنى سكني.
يمكن أن تكون الحجة لصالح طريقة الحساب هذه الفقرة 5 من المادة 2 من قواعد إجراء مسابقة مفتوحة من قبل هيئة حكومية محلية لاختيار منظمة إدارية لإدارة مبنى سكني (تمت الموافقة عليه بموجب مرسوم صادر عن حكومة الاتحاد الروسي) بتاريخ 6 فبراير 2006 رقم 75 "بشأن إجراءات إجراء مسابقة مفتوحة من قبل هيئة حكومية محلية بشأن اختيار منظمة إدارية لإدارة مبنى سكني").
تحدد الفقرة 2 من القواعد رقم 75 مفهوم "مبلغ الدفع مقابل صيانة وإصلاح المباني السكنية" - وهو مبلغ يشمل الدفع مقابل العمل والخدمات لإدارة مبنى سكني والصيانة والإصلاحات الروتينية والرئيسية الملكية المشتركة لأصحاب المباني في مبنى سكني مقام بمعدل 1 متر مربع من إجمالي مساحة المعيشة.
ولكن نظرًا لخصوصيات موضوع تنظيمه، لا يمكن تطبيق هذا القرار إلا عندما تعقد هيئة حكومية محلية منافسة مفتوحة لاختيار منظمة إدارة لإدارة مبنى سكني.
بالإضافة إلى ذلك، فإن الحساب أعلاه لمبلغ الرسم يتضمن بالفعل تناسب مساحة مبنى كل مالك، المنصوص عليه في قانون الإسكان في الاتحاد الروسي ومرسوم حكومة الاتحاد الروسي 13 أغسطس 2006 العدد 491.
تم تأكيد هذا الموقف أيضًا من خلال قرار هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 9 نوفمبر 2010 رقم 4910/10 في القضية رقم A71-9485/2009-GZ.
أشارت محكمة التحكيم العليا إلى أنه بما أن اختيار شركة الإدارة تم على أساس نتائج المنافسة ذات الصلة وتحتوي مواد القضية على نسخة من البروتوكول المؤرخ 04/09/2008 رقم 15 الخاص بمسابقة اختيار منظمة إدارة إلى إدارة مبنى سكني، مما يشير إلى رسوم العمل والخدمات لإدارة مبنى سكني والصيانة والإصلاحات الحالية والرئيسية للملكية المشتركة لأصحاب المباني في هذا المبنى السكني بمبلغ 15 روبل 51 كوبيل لكل متر مربع من المباني شهريًا، فإن الشركة، كونها مالكة المباني غير السكنية في هذا المبنى، ملزمة بسداد التكاليف الشهرية للعمل وإدارة الخدمات المنزلية والصيانة والإصلاحات الحالية والرئيسية للممتلكات المشتركة، بناءً على المعدل المعتمد: 15 روبل 51 كوبيل × 718.2 متر مربع = 11139 روبل 28 كوبيل.
وبالتالي، لا يمكن اعتبار استنتاج محكمة الاستئناف بشأن الحساب غير الشفاف لتكلفة الخدمات مبررا، لأن هذا الحساب هو عملية حسابية بسيطة لضرب مبلغ التعريفة الجمركية على مساحة المبنى والعدد المقابل من شهور. (قرار هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 9 نوفمبر 2010 رقم 4910/10 في القضية رقم A71-9485/2009-ГЗ).
2. يتم قسمة إجمالي عدد الأمتار المربعة للمناطق المشتركة على عدد الأمتار المربعة من المباني المملوكة ملكية خاصة لجميع الأشخاص، ومضروبة في عدد الأمتار المربعة المملوكة لشخص معين (دافع الخدمات) ومضروبة في مبلغ التعريفة.
في رأيي، بناء على التفسير المنهجي لقواعد التشريعات المدنية والإسكانية، تبدو طريقة الحساب هذه أكثر صحة.
يتوافق هذا النهج مع قرار محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 20 ديسمبر 2013 رقم VAS-18121/13 في القضية رقم A63-1465/2012، والذي ينص على أن حصة مالك العقار فيما يتعلق يتم احتساب المساحات المشتركة التي تخدمها شركة الإدارة بالمتر المربع على النحو التالي: إجمالي عدد الأمتار المربعة للمناطق المشتركة مقسوم على عدد الأمتار المربعة من المباني المملوكة ملكية خاصة لجميع الأشخاص، ومضروبًا في عدد الأمتار المربعة المملوكة من قبل شخص محدد (دافع الخدمة). وفي هذه الحالة يمكن أيضاً تحديد حصة مالك معين في حق الملكية المشتركة للمناطق المشتركة عن طريق حسابها كنسبة مئوية، وذلك بقسمة عدد الأمتار المربعة المملوكة للدافع على واحد بالمائة من المساحة الإجمالية المباني المملوكة لجميع أصحاب المبنى.
رأي خاص. بما أن الفقرة 1 من المادة 37 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي تنص على أن الحصة في حق الملكية المشتركة للعقار المشترك في مبنى سكني لمالك المبنى في هذا المنزل تتناسب مع حجم المساحة الإجمالية المقر المحدد، فيمكن حساب مبلغ الدفع لصيانة العقار المشترك عن طريق تخصيص مالك حصة في العقار المشترك، مضروبًا في التعرفة المعتمدة من قبل الجمعية العامة للملاك، وضرب مساحة العقار المملوك للمالك بالتعرفة التي أقرتها الجمعية العامة للملاك، في حين يجب أن يكون المبلغ المدفوع لجميع أصحاب المبنى مساوياً لتكلفة نفقات صيانة الملكية المشتركة للمبنى بأكمله في كلتا الحالتين. (قرار محكمة التحكيم لمنطقة موسكو بتاريخ 21 سبتمبر 2015 رقم F05-12176/2015 في القضية رقم A40-175809/14؛ حكم المحكمة العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 18 ديسمبر 2015 رقم 305-ES15- 17660 في القضية رقم A40-175809/2014).
دعونا نلخص: حتى الآن، لا تعطي الممارسة القضائية إجابة واضحة على سؤال حول كيفية حساب مبلغ الدفع بشكل صحيح لصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة في مبنى سكني. يمكن قول شيء واحد: يجب أن يكون مبلغ الدفع لجميع أصحاب المبنى السكني مساوياً لتكلفة صيانة الممتلكات المشتركة للمنزل بأكمله في كلتا الحالتين.
نواجه صعوبة في إقناع شركة الإدارة لدينا بتنظيف المدخل واستبدال أغطية المصابيح التالفة في المصعد. تخبرنا الشركة التي تخدم منزلنا أنها غير ملزمة بالقيام بمثل هذا العمل، ولكن يجب أن يتم تضمين الدفع مقابل ذلك بالفعل في سعر صيانة وإصلاح المنزل. أود أن أعرف ما هي الخدمات المشمولة في هذه التعرفة؟
علاء ميخاليفا. المنطقة الجنوبية الشرقية.
وفقًا لإدارة الإسكان والخدمات المجتمعية والتحسين بالمدينة، يوجد في العاصمة "قائمة خدمات صيانة الممتلكات المشتركة للمباني السكنية والأعمال المتعلقة بالإصلاح المستمر للملكية المشتركة للمباني السكنية". وفقا لهذه الوثيقة، تعمل مديريات عميل واحد وشركات الإدارة، التي تتلقى إعانات من ميزانية موسكو للصيانة والإصلاحات المستمرة للممتلكات المشتركة في المنزل. الخدمات والأعمال المذكورة هناك متضمنة في الإيجار الشهري بتعريفة "صيانة وإصلاح المساكن".
ننشر قائمة بأهم هذه الأعمال (وفقًا للملحق 2 لمرسوم حكومة موسكو رقم 299-PP بتاريخ 04.24.07، بصيغته المعدلة بتاريخ 08.28.07 رقم 752-PP). القائمة الكاملة:
مكان العمل
2. الجدران والواجهات
3. نظام إمداد الغاز الداخلي
4. التدفئة المركزية
5. نظام إمداد الطاقة الداخلي
6. حشو النوافذ والأبواب في السلالم والغرف المساعدة وأبواب الدخول في الممرات
7. المداخل
8. العلية والطوابق السفلية
9. مزالق القمامة
10. الأجهزة الفنية العامة الخاصة بالمبنى (نظام الحماية من الحرائق، أجهزة القياس العامة للمبنى، أجهزة استشعار التحكم، إلخ)
11. المنطقة المحلية - المناظر الطبيعية الخارجية (إذا كانت قطعة الأرض متضمنة في الملكية المشتركة للمنزل)
أنواع الوظائف
1. إزالة الحطام وأوراق الشجر والثلج والجليد
2. غسيل الواجهات والقواعد
3. التحقق من ضيق الحافة والوصلات الملولبة والمفاصل الملحومة على خط أنابيب الغاز والتحقق من ضيق خط أنابيب الغاز داخل المنزل
4. الغسيل واختبار الضغط وضبط وضبط أنظمة التدفئة المركزية
5. تغيير المصابيح المحترقة في السلالم والمساحات الفنية والعلية
6. غسل إطارات النوافذ وألواح الأبواب والنوافذ وشبكات النوافذ والأبواب وتركيب وإزالة الغلق على أبواب المدخل. إصلاح وتقوية أبواب المدخل.
7. كنس وغسل سلالم ومهابط وصالات وأرضية عربة المصعد. المسح الرطب للجدران والأبواب وصناديق البريد وعتبات النوافذ وأجهزة التدفئة وأجهزة الإضاءة والدرابزين والعناصر المعدنية للسلالم وخزائن عدادات الكهرباء. المسح الرطب للجدران والأبواب وسقف سيارة المصعد.
8. ترتيب الأمور - إزالة الأنقاض والتطهير وإبادة القوارض.
9. غسل السطح الداخلي والجزء السفلي من البرميل وبوابة (صمام) مجرى القمامة. تنظيف غرف جمع النفايات وصمامات التحميل؛ تنظيف وتطهير جميع عناصر شلال القمامة؛ إزالة الانسداد.
10. الصيانة وفقا للوائح المعتمدة من قبل الشركات المصنعة أو سلطات المدينة؛ الاستبدال والترميم، وضمان تشغيل عناصر وأجزاء عناصر الأجهزة الخاصة
11. الشتاء: نقل الثلوج المتساقطة حديثاً، وإزالة الثلوج والتكوينات الثلجية والجليدية، بما في ذلك المنطقة الواقعة أمام مدخل المدخل؛ رش المواد المضادة للتجمد (الحجر المسحوق) وإزالة الحجر المسحوق. الصيف: الكنس - إزالة الحطام والأوراق، بما في ذلك من المروج؛ سقي المروج قص العشب وتقليم الأشجار والشجيرات. تنظيف صناديق القمامة. غسل صناديق القمامة ولافتات الشوارع ولافتات المنازل. تنظيف مواقع الحاويات. إزالة النفايات المنزلية الصلبة.
الإصلاحات الحالية للملكية المشتركة
مكان العمل
1. الأسس
2. الجدران والواجهات
4. حشوات النوافذ والأبواب في السلالم والغرف المساعدة وأبواب المدخل
5. السلالم والمنحدرات والشرفات والمظلات فوق مداخل المداخل والأقبية وفوق شرفات الطوابق العليا
6. الأرضيات (في السلالم والعلية والممرات والطوابق السفلية)
7. الديكور الداخلي في المداخل والغرف الفنية وغيرها من الغرف العامة المساعدة
8. التدفئة المركزية: خطوط أنابيب التدفئة (المباشرة، العائدة) من جدار المبنى إلى وحدة التدفئة مع وحدة قياس منزلية مشتركة (في الطابق السفلي)؛ وحدة حرارية مع أدوات التحكم والقياس؛ توزيع خطوط الأنابيب في الطابق السفلي أو العلية (اعتمادًا على تصميم نظام التدفئة) مع صمامات ومصارف الإغلاق والتحكم؛ الناهضون مع صمامات الإغلاق والتحكم؛ اتصالات لأجهزة التدفئة. أجهزة التدفئة (البطاريات)
9. إمدادات المياه الساخنة: خطوط أنابيب إمدادات المياه الساخنة. توزيع خطوط الأنابيب في الطابق السفلي أو العلية (اعتمادا على تخطيط نظام إمدادات المياه الساخنة)، فضلا عن الناهضين مع صمامات الإغلاق والتحكم؛ محطة قياس المنزل العامة؛ قضبان المناشف الساخنة (المنزل المشترك)؛ أسلاك الشقة لتجهيزات المياه، بما في ذلك الصمامات
10. إمدادات المياه الباردة: إمدادات المياه من جدار المبنى إلى محطة قياس المبنى العامة؛ محطة قياس المنزل العامة؛ خطوط الأنابيب في الطابق السفلي، وكذلك الناهضون مع صمامات الإغلاق والتحكم؛ أسلاك الشقة لتجهيزات المياه، بما في ذلك الصمامات
11. إمداد مياه الإطفاء: دخول إمداد مياه الإطفاء من جدار المبنى؛ رافعات أنابيب المياه النار
12. الصرف الصحي: تصريف المجاري من المنزل إلى البئر الأول؛ خطوط الأنابيب في الطابق السفلي مع التنظيف والمصارف؛ رافعات المجاري مع المراجعات وغطاء التهوية
13. نظام إمداد الطاقة الداخلي والأجهزة الكهربائية للمنزل
14. نظام إمداد الغاز الداخلي: خط أنابيب الغاز من خارج الجدار الخارجي للمبنى إلى جهاز الإغلاق الموجود على الناهض
15. التهوية (بما في ذلك المراوح نفسها ومحركاتها الكهربائية وفتحات الهواء)
16. مزالق القمامة
17. صناديق البريد
18. التحسين الخارجي (إذا كانت قطعة أرض متضمنة في الملكية المشتركة للمنزل)
أنواع الوظائف *
1. إزالة التشوهات الموضعية وتقوية وترميم المناطق المتضررة من الأساسات وقنوات التهوية ومداخل الأقبية.
2. ختم الفواصل وختم وترميم العناصر المعمارية وإصلاح ودهان وغسيل الواجهات والقواعد واستبدال وترميم لافتات المنازل وإشارات الشوارع.
3. تعزيز عناصر نظام العوارض الخشبية، مطهر (الحماية من الفطريات والعفن والحشرات) ومكافحة النفاذ (الحماية من الحرائق)، واستكشاف الأخطاء وإصلاحها وإصلاح الفولاذ والأسمنت الأسبستي وأغطية الأسقف الأخرى، واستبدال عناصر الداخلية و الصرف الخارجي، وحواجز شبكية، وإصلاح الإضاءة، والتهوية، واستعادة العزل المائي وظروف درجة الحرارة والرطوبة. ملحوظة: بالنسبة لأغطية الأسقف - لا يجب تغييرها أكثر من 50%.
4. استبدال وترميم العناصر الفردية (الأجهزة) والحشوات في السلالم وفي الغرف المساعدة وتركيب وصيانة غلق الأبواب
5 - 6. ترميم و (أو) استبدال الأقسام الفردية
7. ترميم الجدران والأسقف وإصلاح السلالم والغرف الفنية والغرف المساعدة
8. استبدال وترميم التدفئة المركزية (لا تزيد عن 15%) مع أعمال الضبط والتعديل وإزالة عدم التدفئة والأعطال في الشقق
9 - 10. استبدال وترميم العناصر الفردية لأنظمة إمدادات المياه الساخنة والباردة، إذا لزم الأمر، وإيقاف تشغيل الناهضين
11. استبدال واستعادة عناصر إطفاء الحرائق الفردية (خطوط الأنابيب، بما في ذلك مداخل ورافعات نظام إمداد مياه الحرائق)
12. استبدال وترميم العناصر الفردية لنظام الصرف الصحي، بما في ذلك إزالة الانسدادات، باستثناء معدات السباكة الداخلية
13. استعادة وظائف المعدات الكهربائية الداخلية: إضاءة السلالم والأقبية والعلية والممرات ولوحات الترخيص ولافتات الشوارع؛ جهاز توزيع الإدخال في اللوحة الكهربائية. خطوط الكابلات في الطابق السفلي. الأسلاك الأرضية ولوحة الأرضية. لوحات مفاتيح أرضية مع عدادات الكهرباء قبل دخول الشقة.
14. استبدال وترميم معدات الغاز الداخلية (خط أنابيب الغاز) التي تعد جزءاً من الملكية المشتركة للمنزل
15. استبدال وترميم عناصر البناء الفردية المشتركة
16. ترميم أجهزة التهوية والشطف وصمامات جمع النفايات وصمامات البوابة.
17. إصلاح صناديق البريد الفولاذية المطلية بالمينا وترميم الأربطة.
18. إصلاح وترميم المناطق المدمرة من المناطق العمياء والأرصفة والممرات والممرات والأسوار ومعدات مناطق الترفيه والمنصات وسقائف حاويات النفايات. حاويات الطلاء، الأشكال الصغيرة. استبدال وترميم لافتات المنازل ولافتات الشوارع.
ملحوظة:
1. تشمل الأنظمة المحددة في الفقرات من 8 إلى 10 من الجدول 2 الناهضات وأجهزة الإغلاق الموجودة على الفروع من الناهضات، بالإضافة إلى صمامات الإغلاق والتحكم في الأسلاك داخل الشقة وأجهزة التدفئة وقضبان المناشف الساخنة، وأجهزة قياس الحرارة وتدفق المياه المشتركة.
2. يتم تحديد وتيرة العمل على صيانة وإصلاح المساكن وفقًا للمعايير: ZhNM-96-01/1، ZhNM-96-01/2، ZhNM-96-01/3، ZhNM-96-01/5 ، ZhNM-96- 01/7، ZHM-96-01/8.
* يجب ألا تتجاوز نسبة الإصلاحات والاستبدالات لجميع البنود الموجودة في الجدول 15% من إجمالي الأعمال.
