تصنيف المساحات المكتبية
تصنيف المكاتب في سوق موسكو قريب من المعايير العالمية مع التقسيم إلى فئات - أ ، ب ، ج ، د. يتوافق مع الفئتين "A" و "B" ، ومؤخراً - و "C") ومكاتب المعيار المحلي (الفئتان "D" و "E").
مكاتب من الدرجة "أ" - المباني الأكثر فخامة ، تقع في مجمعات المكاتب الجديدة ، والتي تتميز هندستها المعمارية بقيمة ثقافية لا شك فيها. تتميز بالتشطيبات والهندسة عالية الجودة ، وأنظمة دعم الحياة الآلية ، ومواقف سيارات تحت الأرض ، ومستوى عالٍ من الخدمة. تفترض هذه الفئة تصميمًا مجانيًا حديثًا وتشطيبات باهظة الثمن وأسقف معلقة وغير ذلك الكثير.
في موسكو ، تعد هذه المراكز التجارية بشكل أساسي داخل Garden Ring. كقاعدة عامة ، تتمتع هذه المباني بأعلى مستوى من الخدمة: بنية تحتية متطورة للتزويد المركزي للمستأجرين بالمعدات المكتبية ، واتصالات الألياف الضوئية ، والاستقبال ، وقاعات المؤتمرات ، وخدمات المستهلك ومرافق الترفيه. كل هذا في حالة نقية. يتم تزويد المباني بخدمات الأمن والإدارة والصيانة ومواقف السيارات المحروسة (غالبًا تحت الأرض).
في السنوات الأخيرة ، ارتفعت معايير مكاتب الفئة "أ" بشكل ملحوظ. ظهرت ما يسمى بالمباني "الذكية" ، مما يوفر التحسين الكامل والتشغيل الآلي لجميع أنظمة دعم الحياة.
في بعض الأحيان في روسيا ، تنقسم الفئة "أ" إلى فئات فرعية: "A1" و "A2" و "A3". الفرق بينهما صغير. على سبيل المثال ، تحتوي الفئة الفرعية "A1" على مطعم ، ولكن قد لا تحتوي الفئة الفرعية "A2" على مطعم. المعيار الأوروبي الكامل - الفئة الفرعية "A1". عادةً ، بالإضافة إلى الموقع ، تتأثر فئة المبنى بالخصائص التجارية مثل توافر أماكن وقوف السيارات ، ونوع الاتصال ، وما إلى ذلك ، وقرارات التصميم (التخطيط المجاني ، وتباعد الأعمدة ، والمواد ، وما إلى ذلك).
مكاتب الفئة "ب" هي مباني لها نفس خصائص المكاتب من الفئة "أ" تقريبًا. يمكن أن تكون موجودة في مبانٍ جديدة أو أعيد بناؤها حديثًا مع الاتصالات الهندسية اللازمة. قد لا يكون لديهم تكييف مركزي. هذه المكاتب ليست مرموقة ونطاق الخدمات المقدمة ليس واسعًا جدًا - على سبيل المثال ، غالبًا ما توجد مواقف السيارات في الهواء الطلق. تشمل هذه الفئة أيضًا مكاتب الفئة "أ" بعد 5-7 سنوات من التشغيل.
لا تدعي موسكو من الفئة "ب" أنها مركز أعمال ، لكنها تلبي معايير المكاتب الغربية ، وهي جذابة لكل من الشركات الروسية الأجنبية والثرية.
أيضًا ، تشمل هذه الفئة من المكاتب القصور القديمة التي أعيد بناؤها وتجديدها وتقع في الزوايا المريحة لموسكو القديمة. يتمثل الاختلاف الرئيسي بين مباني المكاتب من الفئة A و B في أن لديهم بالتأكيد "يد قوية" للمدير ، الذي يحاول تطوير المجالات الموكلة إليه في إطار مفهوم واحد و "أسلوب الشركة" ، مما يؤدي إلى زيادة معدلات الإيجار في السوق بسببهم. يهيمن عنصر السوق الحر على مراكز المكاتب من الفئة C: يعمل بعض المستأجرين هنا ، بينما يمكن للآخرين تقديم مجموعة واسعة من الخدمات لهم: من بيع الكتان التركي بالقرب من نقطة التفتيش إلى تقديم الطعام العام.
مكاتب الفئة "C" هي أماكن لم تكن مخصصة في الأصل للأنشطة المكتبية وعادة ما يتم تأجيرها من معهد أبحاث أو مؤسسة تصنيع. في بعض الأحيان يطلق عليهم اسم "السوفياتي". يمكن إجراء الإصلاحات الأخيرة فيها منذ أكثر من 10 سنوات باستخدام المواد المتاحة في ذلك الوقت. في مثل هذه الغرفة ، لا يوجد عادة اتصال حديث ، وتكييف مركزي ، ونظام تهوية عادي ، وغرفة المرحاض في الممر. تشمل مباني الفئة "C" أيضًا مباني المكاتب في المباني ذات الاتصالات الهندسية القديمة والأرضيات الخشبية ونقص خدمات دعم الحياة المتخصصة ، بالإضافة إلى المباني في المباني غير المناسبة لمساحة المكاتب والتي تتطلب إعادة بناء. يمكن تحويل هذه الطوابق السفلية وشبه الطوابق السفلية ، والشقق في المباني السكنية المنقولة إلى الصندوق غير السكني ، وفي بعض الأحيان بمدخل منفصل ومواقف للسيارات تتسع لـ 2-4 سيارات. نظرًا للموقع الجيد والتجديد الأوروبي والأثاث عالي الجودة والمعدات المكتبية ، يمكن لمثل هذه المكاتب التنافس مع مكاتب من الدرجة الأولى.
في الأساس ، ظهرت هذه المباني مؤخرًا في موسكو ، وتقع خلف Garden Ring ، ولكن عند تقاطع طرق النقل ، بالقرب من محطات المترو والطرق السريعة الرئيسية الشعاعية.
تتضمن الفئة "C" مجموعة متواضعة من الخدمات: الهاتف ، والوصول إلى الإنترنت ، والتدفئة في موسم البرد. هذه المناطق مثالية للشركات المتوسطة الحجم التي تحتاج إلى مكتب بسيط.
فئة D - مباني المكاتب في المباني ذات الاتصالات الهندسية القديمة ، والأرضيات الخشبية ، وعدم وجود خدمات دعم الحياة المتخصصة. كقاعدة عامة ، تحتاج هذه المباني إلى إصلاحات كبيرة ؛ غالبًا ما تحدث حرائق كبيرة فيها.
الفئة "E" - مباني في المباني غير المناسبة لمساحة المكاتب وتتطلب إعادة بناء. يمكن تحويل هذه الطوابق السفلية وشبه الطوابق السفلية ، والشقق في المباني السكنية المنقولة إلى الصندوق غير السكني ، وفي بعض الأحيان بمدخل منفصل ومواقف للسيارات تتسع لـ 2-4 سيارات. نظرًا للموقع الجيد والتجديد الأوروبي والأثاث عالي الجودة والمعدات المكتبية ، يمكن لمثل هذه المكاتب التنافس مع مكاتب من الدرجة الأولى.
سوق العقارات المكتبية في موسكو
جملة او حكم على
المبلغ الإجمالي المطروح في 1 متر مربع. 2010 مساحة مكتبية عالية الجودة بلغت حوالي 330 ألف متر مربع. م وشكلت الفئة "أ" حوالي 40٪ من المباني ، وبلغت نسبة الفئة "ب" 60٪. وبالتالي ، فإن الحجم الإجمالي للمخزون المكتبي ، الذي يمثله كائنات عالية الجودة من الفئة "أ" و "ب" ، يكون في نهاية 1 متر مربع. 2010 حوالي 10.4 مليون متر مربع. م.
أرز. 3. ديناميات أحجام العرض ، مليون متر مربع.
لا يزال استيعاب المباني المكتبية عالية الجودة أقل بكثير من حجم العرض الذي يدخل السوق ، والذي ، مع الأخذ في الاعتبار "تراكم" العرض الشاغر الذي نشأ خلال عام 2009 ، يحافظ على مؤشرات المباني الشاغرة عند مستوى عالٍ إلى حد ما. في نهاية Q1 في عام 2010 بلغت نسبة المباني الشاغرة في الفئة "أ" حوالي 22٪ وفي الفئة "ب" - 24-26٪.
في الوقت نفسه ، لوحظت الحصة الأكبر من المكاتب الشاغرة في قطاع التوريد في الحالة الوهمية والأساسية ، بما في ذلك العقارات الجديدة التي دخلت السوق على مدار 1.5 سنة الماضية. كما لوحظت أعلى معدلات الشواغر في المنشآت الواقعة خارج الطريق الدائري الثالث وفي منطقة طريق موسكو الدائري.
الاتجاهات الرئيسية لسوق المكاتب لا تزال ذات طبيعة متأزمة: خلال الربع الأول. في عام 2010 ، تم تعديل خطط التنمية أو تجميدها أو تغييرها في معايير المشاريع المخطط لها للبناء مع مكون مكتبي. ومع ذلك ، منذ بداية عام 2010 ، ظهرت أولى بوادر الانتعاش في سوق التنمية:
استأنفت AFI Development بناء مجمع الأعمال في Paveletskaya Embankment ؛
نجحت شركة فورم العقارية في إعادة هيكلة قرض قيمته 150 مليون دولار. (الدائن - Alfa-Bank) ، وتجنب خسارة مركز الأعمال Hermitage Plaza المرهون بموجبه ؛
استئناف أعمال البناء في عدد من المرافق في مدينة موسكو MIBC: المرحلة الأولى من مجمع City Palace (مركز تسوق في الموقع رقم 2-3 ، المستثمرون هم Snegiri و Inteko) ، محطة نقل بها فندق في الموقع رقم 11 (المستثمرين - Citer Invest BV) وبرج Eurasia (المستثمر - MCG) ؛
أعلنت مجموعة Mirax عزمها استكمال بناء برج Vostok (DC Federation، MIBC Moscow City) إلى المستوى المخطط له وهو 97 طابقًا (المفاوضات جارية لجذب التمويل المصرفي) ؛
أعلنت مجموعة MR عزمها إطلاق عدد من المشاريع في منطقة موسكو بمساحة إجمالية تبلغ حوالي 2.5 مليون متر مربع. م ، بما في ذلك المراحل الأولى من المجمعات على طريق جولوفينسكي السريع (الفئة "أ" ، المرحلة الأولى - 130 ألف متر مربع) وفي الشارع. Skladochnaya (الفئة "B" ، المرحلة الأولى - 69 ألف متر مربع) ، وكذلك مشاريع المراكز التجارية "Novodanilovsky" و "Novotikhvinsky".
أرز. 4. تم الإعلان عن بعض الأغراض للبناء في الربع الأول من عام 2010
لا يزال الانخفاض في الطلب والتغيرات في هيكله يعكس التأثير السلبي للأزمة على سوق العقارات المكتبية: ظلت الاتجاهات الرئيسية في الطلب ، النموذجية للسوق خلال العام ونصف العام الماضيين ، مناسبة في الربع الأول. 2010
من بين جميع الطلبات التي تلقتها Blackwood خلال الربع الأول. في عام 2010 ، تم تأجير 70٪ من المباني ، وبلغت نسبة طلبات الشراء 30٪ ، بعد أن زادت بنسبة 10 نقاط مئوية مقارنة بالفترة نفسها من عام 2010.
في هيكل الطلب على المباني المؤجرة حسب فئة المباني ، لا يزال القادة هم الفئات "B-" و "C". في نفس الوقت حسب نتائج الربع الأول. 2010 نسبة طلبات إيجار مكاتب فئة "أ" إلى 1 متر مربع. 2009 زيادة من 13 إلى 19٪.
أرز. 5. هيكل الطلب على تأجير المساحات المكتبية حسب فئة المبنى
في هيكل الطلب على تأجير المساحات المكتبية بالقدم في 1 متر مربع. شهد عام 2010 أيضًا تغييرات طفيفة انعكست في انخفاض في حصة التطبيقات لأصغر المجموعات (سواء بالنسبة لهيكل الربع الأول من عام 2009 أو مقارنة بالربع الأخير من عام 2009). ومع ذلك ، لا تزال الكتل 501-1500 متر مربع هي الأكثر شعبية. م.
أرز. 6. هيكل الطلب على تأجير المساحات المكتبية عن طريق اللقطات
في هيكل الطلب على شراء المكاتب حسب فئة المباني ، وكذلك طوال عام 2009 ، لا تزال الفئة "B-" هي الرائدة ، مقارنة بمساحة 1 متر مربع. في عام 2009 ، انخفضت نسبة الطلبات الخاصة به بمقدار 31 نقطة مئوية. يعكس هذا الموقف اتجاه تحويل الطلب على الشراء إلى قطاع المكاتب عالية الجودة نظرًا لاقتراب سعر العرض من توقعات المشترين المحتملين.
أرز. 7. هيكل الطلب على شراء المساحات المكتبية حسب فئة المباني
فيما يتعلق بهيكل الطلب على شراء مكاتب عالية الجودة عن طريق اللقطات ، هنا ، كما في العام الماضي ، سقطت غالبية الطلبات على الكتل الأكبر.
أرز. ثمانية. هيكل الطلب على شراء المساحات المكتبية عن طريق اللقطات
وبالتالي ، ظلت الاتجاهات الرئيسية في الطلب على العقارات المكتبية التي لوحظت في السوق في النصف الثاني من عام 2009 مناسبة في الربع الأول من عام 2009 أيضًا. 2010:
لا يزال الطلب على الإيجار وشراء المباني أقل بكثير من مستويات ما قبل الأزمة ، ولا يتجاوز امتصاص المباني حجم العناصر التي تدخل السوق ؛
انخفض متوسط المساحة المستأجرة بشكل ملحوظ ؛
انخفضت مدة عقود الإيجار إلى ما متوسطه 3-5 سنوات ؛
هناك زيادة في الطلب على الشراء غير الاستثماري للمكاتب (المشترون الرئيسيون هم البنوك والشركات الحكومية).
معدلات الإيجار وأسعار البيع
مؤشرات أسعار العرض في سوق العقارات المكتبية في موسكو خلال الربع الأول. ظل عام 2010 مستقرا. كانت هناك تقلبات طفيفة في أسعار الإيجار وأسعار البيع صعودا أو هبوطا للمرافق الفردية ومناطق العمل.
في نهاية Q1 في عام 2010 ، تراوحت أسعار إيجار المساحات المكتبية من الفئة أ بين 450 إلى 800 دولار للمتر المربع. م سنويًا ، في الفئة "ب +" تتراوح الأسعار من 350 دولارًا إلى 550 دولارًا للمتر المربع. م في السنة ، في الفئة "B-" - من 200 دولار إلى 400 دولار للمتر المربع. م في السنة (جميع الأسعار باستثناء ضريبة القيمة المضافة وتكاليف التشغيل). بلغ متوسط نفقات التشغيل للفترة قيد الاستعراض 75-110 دولار لكل متر مربع. م في السنة للمباني من الفئة "أ" ، 50 دولارًا - 90 دولارًا - للفئة "ب +" ، 35 دولارًا- 60 دولارًا - للفئة "ب-".
أرز. 9. ديناميكيات متوسط معدل إيجار المكاتب المرجح للمنطقة ، دولار أمريكي / قدم مربع. م سنويا
بالنسبة لسعر البيع ، لا يزال انتشار أسعار الطلب لأشياء مختلفة مهمًا: بالنسبة للمكاتب من الفئة أ ، تراوح السعر من 3000 دولار إلى 9000 دولار للمتر المربع. م ، فئة "ب +" - 2500 دولار - 7000 دولار للمتر المربع م ، للمباني من الفئة "B-" - 1500 دولار - 4000 دولار للمتر المربع. م.
لا يزال عامل المساومة في معاملات البيع والإيجار موجودًا ، لكن تأثيره يتناقص تدريجياً: على خلفية الطلب القوي نسبيًا على المكاتب عالية الجودة ، يتوقف عدد متزايد من مالكي العقارات عن المساومة ، معتمدين على نمو سريع في السوق.
وفقًا لتقديراتنا ، فإن غالبية المعاملات في الربع الأول. تم صنع عام 2010 في نطاقات الأسعار التالية: الإيجار: الفئة "أ" - 450 دولارًا - 700 دولارًا ، الفئة "ب" - 250 دولارًا - 450 دولارًا للمتر المربع. م في السنة الشراء: الفئة "أ" - 3000 دولار - 5000 دولار ، الفئة "ب" - 1500 دولار - 2500 دولار للمتر المربع. م.
الأحداث والمعاملات الهامة في الربع الأول 2010
الجدول 3. بعض المعاملات التي تمت في Q1 2010
في 1 متر مربع. في عام 2010 ، تم إبرام الكثير من المعاملات المتعلقة بإيجارات وشراء المباني المكتبية. تظل الاتجاهات لتقليص المساحة المؤجرة ، فضلاً عن تقليل مدة الإيجار ذات صلة.
لا يزال عدد من الشركات يفضل شراء مبنى لتلبية احتياجاتهم الخاصة على عقد إيجار طويل الأجل - بمساحة 1 متر مربع. وقد تمت العديد من هذه المعاملات في عام 2010 ، حيث كان متوسط المساحة المشتراة في مثل هذه المعاملات أعلى بكثير من متوسط المساحة المؤجرة في معاملات الإيجار طويلة الأجل التي تم إبرامها خلال نفس الفترة.
صفقات استثمارية كلاسيكية في الربع الأول. 2010 لم يلتزم.
بشكل عام ، 1 متر مربع. لم يُجر عام 2010 تعديلات كبيرة على اتجاهات التطوير في سوق العقارات المكتبية: على الرغم من الانتعاش "الربيعي" في سوق التطوير ، لا تزال اتجاهات التنمية الرئيسية قائمة:
تواصل البنوك الكبيرة توحيد الأصول المكتبية المرهونة.
تم تمرير جسمين كبيرين آخرين إلى سبيربنك:
برج BC Nordstar (142 ألف متر مربع ، مملوك لشركة DC Development) ؛
حصة 50.01٪ في Crystal Towers LLC (مشروع مجمع تبلغ مساحته الإجمالية 168000 متر مربع في منطقة مترو Ul. 1905 Goda) ، المملوكة لشركة Coalco Development ؛
مراجعة استراتيجيات التطوير من قبل المطورين وتغيير مفاهيم المشاريع الواعدة والمستمرة:
مصطلح لتنفيذ واحدة من أكبر مرافق البنية التحتية في MIBC "موسكو-سيتي" - مجمع طرفية متعدد الوظائف في الموقع الحادي عشر بمساحة إجمالية قدرها 228000 قدم مربع. م انتقل من عام 2011 إلى نهاية عام 2015 ؛
مشروع إنشاء مجمع أعمال من الدرجة "A" على أراضي MZhK في "المدينة الكبيرة" بمساحة 160.000 قدم مربع. م (المطور - GK "بوكيت") ، تقرر تحويله إلى مجمع سكني به مواقف سيارات ، وتخفيض المكون المكتبي إلى 20 ألف متر مربع. م.
يتوقع المحللون في Blackwood استمرار الاتجاهات الرئيسية التي لوحظت في السوق خلال الأشهر القليلة الماضية. على الرغم من انتعاش السوق بعد الركود في النصف الأول من عام 2009 ، فإن الاتجاهات الرئيسية في تطورها ذات طبيعة أزمة.
أما بالنسبة لحالة الأسعار ، فستظل مستقرة خلال النصف الأول من عام 2010 ، وقد تكون هناك تقلبات طفيفة في اتجاه أو آخر في مناطق الأعمال المختلفة.
لا توجد حتى الآن متطلبات مسبقة للنمو النشط في معدلات الإيجار وأسعار المبيعات: لا يزال الحجم الإجمالي للعرض الشاغر مرتفعًا للغاية (حوالي 2 مليون متر مربع) ، ولا يزال استيعاب المباني يسير بخطى بطيئة نوعًا ما.
نظرًا لأن الطلب الرئيسي على المباني المكتبية يتركز في الجزء من المباني عالية الجودة ، مع موقع جيد ومفهوم كفء ، وجاهز للانتقال إليه ، فإن هذه الأشياء الأكثر سيولة ستترك السوق أولاً وقبل كل شيء ، مما سيؤدي بشكل موضوعي إلى زيادة في أسعار الساحة وأسعار البيع في هذا الجزء المعين من العرض (هناك زيادة تدريجية في مستوى السعر لعدد من العناصر عالية الجودة ، خاصة في المناطق الرئيسية ، جارية بالفعل).
ستظل الحصة من عقود الإيجار الأولية للمباني في المرافق قيد الإنشاء في حدها الأدنى. سيكون أقل طلب على المباني في حالة الصدفة والجوهر ، وتقع بعيدًا خارج المركز ، وخاصة الفئة "B-".
الناتج المتوقع لمقترح جديد بنهاية عام 2010 هو حوالي 600-700 ألف متر مربع. م.
الوضع العام للسوق
في الربع الثالث من عام 2017 ، واصل بنك روسيا خفض سعر الفائدة الرئيسي إلى 8.5٪ سنويًا (سبتمبر 2017).
بلغ متوسط سعر صرف الدولار للربع الثالث من عام 2017 58.9 روبل ، بزيادة قدرها 3.0٪ مقارنة بمتوسط الربع الثاني 2017. 2017
في النصف الأول من عام 2017 ، نما الحجم الإجمالي لسوق المساحات المكتبية في موسكو بنسبة 0.3٪ ، لتصل إلى ما يقرب من 16.0 مليون متر مربع ، منها 14.8 مليون متر مربع في القطاعات A و B + و B.
عروض
حجم المدخلات في 3 أمتار مربعة. بلغت مساحة عام 2017 48.2 ألف متر مربع (GLA) ، أي أقل بنسبة 23٪ عن الربع السابق وأقل بثلاث مرات من نتيجة نفس الفترة من عام 2016. في المجموع لمدة 3 أرباع ، زاد العرض بمقدار 163.0 ألف متر مربع.
في 3 أمتار مربعة 2017 ظهرت كائنات جديدة داخل حدود موسكو "القديمة" ؛ الحجم الذي تم إدخاله بالكامل ينتمي إلى الفئة أ. لم يتغير هيكل إجمالي حجم العرض حسب الفئة.
الطلب
في نهاية Q3 في عام 2017 ، لم يتغير متوسط معدل الشغور في الفئات (أ ، ب + ، ب) مقارنة بالفترة السابقة والبالغ 15.9٪. ومع ذلك ، فإن ديناميكيات المؤشر متعددة الاتجاهات حسب الفئة:
زيادة مستوى الشواغر في الفئة (أ) بمقدار 0.5 نقطة مئوية. - ما يصل إلى 21.5٪ ، بما في ذلك. من خلال إدخال كائنات جديدة. هناك زيادة في عدد المباني الشاغرة في المرافق داخل الطريق الدائري الثالث ، وانخفض عدد المراكز التجارية الشاغرة خارج الطريق الدائري الثالث بشكل طفيف (بمقدار 0.1 نقطة مئوية)
في الفئتين B + و B ، انخفض معدل الشغور بمقدار 0.4 نقطة مئوية. (في المتوسط وفي كل فئة) - ما يصل إلى 13.4٪ و 8.8٪ على التوالي. في الوقت نفسه ، زاد الإشغال بغض النظر عن الموقع. بلغ معدل الشغور في فئتي B + / B 12.2٪.
أظهرت الفئة C انخفاضًا طفيفًا في الشواغر (بمقدار 0.1 جزء في المليون).
بشكل عام ، لمدة 9 أشهر من عام 2017 ، انخفض الشاغر في جميع الفصول: في الفئة أ - بمقدار 1.1 نقطة في البوصة ، في الفئة ب + - بنسبة 2.9 نقطة في البوصة ، في الفئة ب - بمقدار 1.2 جزء في المليون ، الفئة ج - بمقدار 0.9 ص.
3 أمتار مربعة تميز عام 2017 بصفقات الإيجار الرئيسية. تنتمي أكبر 3 صفقات في الربع الأول إلى شركات في قطاعي الاتصالات وتكنولوجيا المعلومات. بلغ حجم المعاملات الكبيرة (من 1000 متر مربع) إلى 53 ألف متر مربع ، 62٪ منها من الفئة أ.
مع الأخذ في الاعتبار الزيادة في عرض أماكن المكاتب ، أصبحت الأشكال الجديدة التي تركز على احتياجات الشركات الصغيرة ذات صلة: مكاتب صغيرة بمساحة 15-80 مترًا مربعًا (بما في ذلك تلك التي لديها وظائف جاهزة) وتطوير العمل المشترك بنشاط المساحات.
عرض تجاري
وفقًا لنتائج الربع الثالث من عام 2017 ، لم تكن هناك تغييرات كبيرة في الظروف التجارية ؛ بشكل عام ، يمكننا التحدث عن استقرار أسعار الإيجارات.
في الفترة المشمولة بالتقرير ، تم تسجيل تقلبات في أسعار الإيجارات في الفئات B + ، B ، C في نطاق 0.9-2.2 ٪ ؛ في الفئة أ ، لم يتغير متوسط سعر الإيجار.
في نهاية الربع الثالث من عام 2017 ، كان متوسط أسعار الإيجارات: في الفئة أ - 1980 روبل / متر مربع / شهرⁱ ؛ في الفئة B + - 1350 روبل / متر مربع / شهر ؛ في الفئة ب - 1110 روبل / متر مربع / شهر ؛ في الفئة C - 930 روبل / متر مربع / شهر.
انخفض متوسط سعر الإيجار المرجح في الفئة В + / بشكل طفيف (بنسبة 0.8 ٪) وبلغ 1260 روبل / متر مربع / شهر.
نتيجة لديناميات الأسعار ، زادت المسافة بين فئتي B + و A من 30٪ إلى 32٪ ؛ بين B و B + - انخفض من 20٪ إلى 18٪ ؛ بين C و B - بقي على نفس المستوى.
الاستنتاجات وتوقعات التنمية
في الربع الثالث ، تم تجديد السوق بكائنين من الفئة (أ) بمساحة إجمالية قدرها 48.2 ألف متر مربع GLA ، أي أقل بثلاث مرات من أحجام نفس الفترة في عام 2016.
كان لانسحاب المباني الجديدة تأثير على مستوى الشغور في الفئة أ (نمو بنسبة 0.5 نقطة مئوية في الربع) ، ومع ذلك ، منذ بداية العام ، انخفض الشاغر بمقدار 1.1 نقطة مئوية.
وفقًا لنتائج الربع ، في الفئات B + و B و C ، هناك زيادة في إشغال الأشياء ، ومع ذلك ، فإن معدل الانخفاض في الشواغر أقل مما كان عليه في الربع الأول من عام 2017.
لم تكن هناك تغييرات كبيرة في أسعار الإيجارات مقارنة بالربع الثاني من عام 2017.
بحلول نهاية العام ، يجب أن نتوقع بدء تشغيل حوالي 275000 متر مربع من المساحات المكتبية ، منها 72٪ في أبراج مدينة موسكو. لا يتم استبعاد تأجيل تشغيل جزء من المرافق المخطط لها إلى 2018.
مع إطلاق كائنات جديدة ، من الممكن زيادة المساحة الشاغرة في الفئة A ، ومع ذلك ، نظرًا لأن بعض العناصر مملوءة جزئيًا حتى في مرحلة البناء ، فلن تكون هناك زيادة كبيرة في الشواغر في الفئة A.
في فئتي B + / B ، ستستمر الشواغر في الانخفاض على خلفية انخفاض حجم العرض المحتمل.
ليس من المتوقع حدوث تغييرات كبيرة في متوسط أسعار الإيجارات في الربع الرابع من عام 2017.
1 حتى الربع الرابع من عام 2015 - تمت الإشارة إلى معدلات الإيجار بالدولار الأمريكي / متر مربع / سنة ، كما تم حساب الديناميكيات بالدولار الأمريكي. في الربع الثالث من عام 2015 ، تمت الإشارة إلى قيمة الديناميكيات في RUВ بين قوسين. منذ الربع الرابع من عام 2015 ، نظرًا لانتقال السوق إلى الروبل ، تم حساب معدلات الإيجار وديناميكياتها بالروبل ، والقيمة بين قوسين هي من حيث الدولار الأمريكي / متر مربع / السنة - بالسعر الحالي.
| رأس | تاريخ | قطعة |
|---|---|---|
| 27.03.2019 | مكاتب | |
| 10.10.2018 | مكاتب | |
| 08.07.2018 | مكاتب | |
| 12.04.2018 | مكاتب | |
| 15.01.2018 | مكاتب | |
| 07.11.2017 | مكاتب | |
| 01.08.2017 | مكاتب | |
| 25.04.2017 | مكاتب | |
| 15.02.2017 | مكاتب | |
| 24.11.2016 | مكاتب | |
| 16.09.2016 | مكاتب | |
| 18.05.2016 | مكاتب | |
| 19.02.2016 | مكاتب | |
| 02.11.2015 | مكاتب | |
| 03.08.2015 | مكاتب | |
| 27.04.2015 | مكاتب | |
| 30.01.2015 | ممتلكات البيع بالتجزئة | |
| 30.01.2015 | مكاتب |
إن الحاجة إلى تحليل سوق العقارات التجارية في مرحلة اتخاذ قرار الاستثمار أمر لا شك فيه. إن دراسة شاملة لمثل هذه العوامل مثل موقع الكائن ، ومستوى أسعار العقارات في مناطق محددة ، وخصائص الضرائب وتعقيدات التشريع ستحدد الجدوى والفوائد الاقتصادية للاستثمارات المالية في العقارات. بالإضافة إلى ذلك ، يساعد التحليل الذي تم إجراؤه جيدًا لسوق العقارات التجارية على تحديد إمكانات العنصر المحدد ، وكشف أيها ، يمكنك الاستفادة من استثماراتك في الإطار الزمني الأمثل.
مع العديد من سنوات الخبرة في هذا المجال ، والتحسين المستمر للمهارات وتعميق المعرفة المكتسبة ، سيساعدك قسم التحليلات والبحوث في Praedium على اتخاذ خيار الاستثمار الصحيح. من المزايا المهمة لتحليلات Praedium المستوى العالي من الاحتراف لدى مستشارينا وخبرائنا. نقوم بإجراء تحليل منتظم لسوق العقارات التجارية ، ومراقبة جميع الأحداث في سوق الاستثمار ودراسة اتجاهات الاقتصاد الكلي الرئيسية. التأكيد الرئيسي لاستراتيجية التطوير الناجحة لشركة Praedium هو مراجعات العملاء الإيجابية العديدة لمشاريع التحليلات المكتملة والاهتمام بمراجعات سوق العقارات التجارية.
يصدر قسم التحليلات والأبحاث بانتظام المواد التالية:
مراجعة ربع سنوية لسوق العقارات التجارية (تحليل) ، والتي تجمع وتعرض بشكل مرئي معلومات عن الطلب والعرض والسعر ومعدلات الإيجار ، بالإضافة إلى بيانات عن الاتجاهات الحالية والأحداث الأخيرة في مختلف قطاعات العقارات التجارية ، والتي تم جمعها خلال فترة.
ملخص شهري للأحداث الرئيسية ، والذي يقدم المراجعات الأكثر صلة وملحوظة لسوق العقارات التجارية. إنها تتيح لقرائنا البقاء على اطلاع دائم بأحدث أحداث السوق.
يُجري قسم التحليلات في Praedium أيضًا عددًا من الدراسات المتخصصة بناءً على طلب العملاء. وتشمل هذه:
تحليل البيئة التنافسية للعقار. في سياق هذه الدراسة ، تتم دراسة المنافسين المزعومين لكائن العميل بالتفصيل ، ويتم إجراء تحليل مقارن للمزايا ونقاط الضعف. تسمح لنا المعلومات التي تم الحصول عليها بوضع مقترحات للاستخدام التجاري الأكثر ربحية للمنشأة وتحديد الخيارات لمفاهيم التطوير التي تزيد من إمكانات المنشأة.
حساب معدل إيجار السوق أو سعر البيع. تسمح هذه الدراسة ، بعد إجراء مراجعة للعقارات التجارية ، بتحديد المعدل الذي يمكن به تأجير العقار في ظل ظروف السوق النموذجية والقيمة السوقية الأكثر ترجيحًا للعقار في حالة بيعه. ستسمح هذه المعلومات بالتنبؤ بربحية الاستثمارات للعميل بدرجة عالية من الدقة.
العقارات التجارية هي تقريبًا أي عقار يمكن استخدامه للأنشطة التجارية مع الاستخراج اللاحق لربح دائم. تشمل العقارات التجارية مباشرة مساحات البيع بالتجزئة والمكاتب والمستودعات والمحلات التجارية وغيرها من أشكال العقارات التجارية والمباني الصناعية والفنادق والصناعية والإنتاجية والقواعد.
يجب أن تشمل العقارات التجارية أيضًا الأراضي والأراضي الطبيعية الأخرى ، وقطع الأراضي الجوفية ، والمسطحات المائية المعزولة ، والغابات ، والمزارع المعمرة ، والممتلكات الأخرى المرتبطة بالأرض ، والمتصلة بها ارتباطًا وثيقًا (المباني ، الهياكل ، الأشياء).
تم تخصيص جزء صغير جدًا لسوق العقارات التجارية. في الأساس ، 90٪ هو سوق العقارات السكنية ، و 10٪ المتبقية هي عقارات تجارية. وهذا يشمل المباني والمباني المصممة لخدمة أغراض الإنتاج. هذه هي ورش العمل ، المصانع ، المصانع ، الورش ، إلخ. ويشمل ذلك أيضًا جميع أنواع المكاتب ومساحات البيع بالتجزئة وجميع المجالات الأخرى التي لا تصلح للسكن ، ولكن لإجراء أي أعمال أو أعمال أو تخزين البضائع أو التجارة أو تقديم الخدمات.
في الواقع ، يعتبر سوق العقارات التجارية في روسيا ظاهرة فريدة بسبب خصوصيات الاقتصاد الروسي. لم يكن لوقت الأزمة أفضل تأثير على سوق العقارات التجارية ، ومع ذلك ، في ربيع عام 2010 ، اتضحت اتجاهات إيجابية في تطوير سوق العقارات ، والتي لا تزال تتقدم حتى اليوم. على سبيل المثال ، بدأوا العام الماضي في استئجار مبان لم تكن مطلوبة خلال فترة الأزمة. انتعش سوق العقارات التجارية بشكل ملحوظ. وإذا كان من الممكن عرض شيء خلال أزمة ما لمدة 2-3 أشهر ، فيمكن للوكيل اليوم تسليم شيء ما في فترة أسبوعين ، وأحيانًا يكون اليوم كافيًا للمختص لإبرام صفقة.
وبحسب الخبراء ، فإن هذا التنشيط لسوق العقارات التجارية قد تيسر من خلال تنفيذ البرامج الاستثمارية المجمدة لفترة الأزمة ، والتي يجري تنفيذها الآن بشكل فعال. وإلى جانب ذلك ، تأثر انتعاش سوق العقارات التجارية بعد الأزمة بتطور الشبكات الجديدة.
ضع في اعتبارك هيكل المقترحات في سوق العقارات الروسي. يتكون سوق العقارات التجارية من خمسة مكونات رئيسية - إيجار المكتب ، إيجار المستودعات ، إيجار مساحات التجزئة ، إيجار المباني الصناعية ، إيجار المنطقة المفتوحة. كل مجال من هذه المجالات الخمسة له خصائصه الخاصة ، بناءً على العديد من العوامل (الطلب في قطاع معين من الأعمال ، والاتجاهات العامة في تطوير الاقتصاد الروسي وميزات أخرى في سوق العقارات التجارية).
ممتلكات المستودع
يقتصر سوق عقارات المستودعات الروسية في الغالب على أسواق موسكو وسانت بطرسبرغ. في الوقت نفسه ، تملي ظروف السوق في موسكو بشكل أساسي من قبل الطرف الذي قدم الاقتراح - تقوم العديد من الشركات الكبيرة ببناء مرافق مستودعات حديثة في المدينة. إذا كان هناك نقص ، يتم شراء مساحة المستودعات بشروط صارمة إلى حد ما.
في سانت بطرسبرغ ، يختلف الوضع مع عقارات المستودعات - هنا عادة ما تكون حصة المساحة الشاغرة أكبر ، ويكون سوق المشترين أكثر شفافية (هناك فرصة لاستئجار المساحة اللازمة بأسعار مناسبة في الوقت الذي يكون فيه تنشأ الحاجة). الفرق بين تكلفة المتر المربع بين الموقعين هو 5-15٪. في المناطق ، السوق ككل هو سوق للمشترين وليس البائعين ، وأسعار تأجير الأشياء أقل بكثير ، وكقاعدة عامة ، لا توجد صعوبات (إلا إذا كنا نتحدث عن حالات خاصة مرتبطة بالمشاريع الكبيرة) .
في المتوسط ، تنمو الأسعار في الأسواق المختلفة بوتيرة مناسبة إلى حد ما ، في حين يمكن ملاحظة السلوك الشاذ للأسعار من ربع إلى آخر. والسبب هو حقيقة أن عددًا قليلاً من المشترين والبائعين على اتصال في السوق من كلا الجانبين ، والذين لا يستطيعون تنظيم حجم العرض والطلب بمرونة من جانبهم (لا يستطيع المستأجرون في كثير من الأحيان تأجيل الطلب على مساحة التخزين ويكونون على استعداد لذلك الدفع ، لا يستطيع المطورون أيضًا الانتظار مع مبيعات المساحات). بسبب هذا الظرف ، وبسبب نقص أو زيادة مساحة المستودعات ، في لحظات معينة ، يمكن ملاحظة سلوك غير طبيعي للأسعار - قفزات حادة أو "تجميد" للأسعار.
في السنوات الأخيرة ، أظهر السوق الروسي ديناميكيات نموذجية لسوق العقارات في فترة ما بعد الأزمة - فاق نمو الطلب نمو العرض بسبب الفترة الطويلة بين تلقي طلب لمناطق جديدة وبناءها.
في 2010 كانت أحجام التكليف (403 آلاف متر مربع) من بين الأدنى في السنوات الأخيرة ، بينما بلغ الطلب رقماً قياسياً بلغ 1.5 مليون متر مربع. عندها فقط بدأ الطلب في الانخفاض تدريجيًا ، وبدأ البناء الجديد يكتسب زخمًا (مع بدء البناء في منشآت جديدة وتزايد ثقة المطورين في السوق المتنامي). استمرت معدلات الإيجار المرتفعة والنقص الحاد في مرافق المستودعات الحديثة في عام 2012 أيضًا.
أصبحت ممارسة الحلول المبنية على نطاق واسع ، عندما بدأ بناء الأشياء لعميل معين ، مع مراعاة رغباته واحتياجاته. في نفس الوقت منذ ذلك الحين تم تعديل الكائن بشكل خاص وفقًا لمتطلبات العملاء ويمكن أن تتحول إعادة التسليم المحتملة للكائن إلى مشاكل ، وتم إبرام عقود لمثل هذه المستودعات لفترات طويلة - من 15 عامًا ، مما جعل مثل هذه الحلول غير مربحة للمستهلكين.
حجم مساحة المستودع قيد التشغيل وحجم الطلب ، ربع سنوي 2011-2012 ألف متر مربع
بدأ اهتمام المستثمرين الأجانب بالسوق الروسية يتعافى تدريجياً. لذلك ، إذا كان للنصف الأول من عام 2011. بلغ حجم الاستثمارات في عقارات المستودعات الروسية 16.8 مليون دولار ، ثم في النصف الأول من عام 2012. تم بالفعل استثمار حوالي 200 مليون دولار في سوق العقارات في المستودعات.
على مدار العامين الماضيين ، كانت هناك زيادة مطردة إلى حد ما في معدلات إيجار عقارات المستودعات ، خاصة في عام 2011. خلال هذا العام في موسكو ، بلغ نمو معدلات إيجار عقارات المستودعات 17.4٪ ، أو 20 دولارًا لكل متر مربع. ومن المتوقع أن يتم ذلك بنهاية عام 2012 ستكون الزيادة في الأسعار أكثر تواضعا ، حوالي 3.7٪ أو 5 دولارات لكل متر مربع.
كان متوسط معدل نمو أسعار عقارات مستودعات موسكو على مدار العامين الماضيين عند مستوى يزيد قليلاً عن 10٪ سنويًا.
لكن السوق لا يزال ينتظر التعافي إلى مؤشرات ما قبل الأزمة - على سبيل المثال ، في عام 2007. تم تشغيل 1.69 مليون متر مربع. مباني المستودعات. ثم انخفض حجم المدخلات بشكل كبير وحتى في عام 2010. فقط 0.43 مليون متر مربع. - أقل بحوالي 4 مرات.
منذ عام 2010 كانت هناك زيادة تدريجية في حجم سحب الأشياء: في عام 2011. تم بناء 0.486 مليون متر مربع من مساحة المستودعات ، وفي عام 2012 - 0.6 مليون متر مربع من مساحة التخزين ، وفي 2013-2014 ، تم التخطيط لحوالي 2.4 مليون متر مربع من مساحة التخزين في 2014 وصلت إلى مستويات تشييد قريبة من تلك التي كانت في عام 2007. وهكذا ، في الفترة 2012-2014. سيكون هناك زيادة في حجم الأشياء التي تم تكليفها بحوالي 50٪ سنويًا.
عدد مساحة المستودعات التي تم تشغيلها في موسكو 2007-2012 والتوقعات لعام 2013-2014 ، مليون متر مربع.
يتزايد الطلب على مساحات المستودعات بشكل مستمر منذ الأزمة حتى عام 2010 ، ولكن في عام 2011 انخفض واستقر. إذا في عام 2009 تم تأجير أو شراء ما يقرب من 1 مليون متر مربع من العقارات ، وفي عام 2010 - 1.5 مليون م 2 ثم عام 2011. انخفض الطلب إلى 1.27 مليون متر مربع. - تصل إلى 1.25 مليون متر مربع. من الجدير بالذكر أنه في عام 2010 تجاوزت قيمة الطلب حجم المناطق الجديدة المكلفة بنحو 3.75 مرة ، ثم في عام 2012. ضاقت الفجوة إلى فرق يبلغ حوالي ضعفين ، وبعد ذلك ، وفقًا لتوقعات المشاركين في السوق ، ستنخفض هذه الفجوة (على الأقل في جانب العرض).
في نهاية عام 2010 3.9٪ أو 300 ألف متر مربع من مساحة المستودعات المجانية بمساحة تخزين إجمالية تقدر بـ 7.75 مليون متر مربع. على الرغم من البناء المتزايد للمنشآت الجديدة ، بحلول نهاية عام 2011. كانت المساحة الحرة 1.29٪ فقط أو 105 آلاف متر مربع ، بينما كان الحجم الإجمالي لمساحة المستودعات في ذلك الوقت في حدود 8.2 مليون متر مربع. وبذلك بلغ حجم صافي الامتصاص في سنة واحدة 486 ألف متر مربع (بناء جديد) + 195 ألف متر مربع. ما يقرب من 680،000 متر مربع بإجمالي طلب 1.27 مليون متر مربع (معظم الطلب ، كما نرى ، كان صافي الامتصاص).
في الربع الأول من عام 2012 بدأت حصة المساحات الشاغرة في النمو ، حيث ارتفعت إلى 1.45٪ ، لكنها انخفضت مرة أخرى بنهاية الربع الثالث إلى 1.28٪. في نهاية عام 2011 توقع متخصصو جونز لانج لاسال حصة المساحة الشاغرة في نهاية عام 2012. عند مستوى 2.25٪ بسبب الحجم الكبير للأشياء التي يتم طرحها في السوق.
معدل إيجار مباني المستودعات ، ربع سنوي 2011-2012 ، بالدولار لكل متر مربع.
عقارات المكتب
على وجه العموم في روسيا ، فإن وضع بناء المساحات المكتبية غير متجانس تمامًا ، ومع ذلك ، كقاعدة عامة ، فإن سوق تأجير المساحات المكتبية هو سوق للمستأجرين ، وليس سوقًا للمالك.
بشكل عام ، نظرًا للتطور التدريجي للاقتصاد ونمو الناتج المحلي الإجمالي والديناميكيات الإيجابية لأسعار النفط ، يشهد سوق العقارات المكتبية الروسية طفرة ، وعلى الرغم من السرعة العالية لبناء مرافق جديدة ، فإن أسعار العقارات آخذة في الازدياد بوتيرة أسرع.
فقط للربع الأول من عام 2011. ارتفعت أسعار العقارات بنسبة 20٪ ، بينما في أوروبا ككل في ذلك الوقت كان هناك انخفاض في الأسعار بنسبة 0.3٪.
في سوق العقارات المكتبية للفترة 2008-2009. وانخفض الطلب على تأجير العقارات بنحو 4.5 مرة ، وبلغ نهاية عام 2009. 400 ألف متر مربع (مقارنة بمؤشرات 2001-2002).
منذ عام 2010 بدأ السوق في الانتعاش ، وفي عام 2012 ، كما هو متوقع ، سيكون عند مستوى حوالي 1200 ألف متر مربع - 3 مرات أكثر مما كان عليه في عام 2009. في الوقت نفسه ، يتعافى الطلب على العقارات من النوعين B + و B- بشكل أسرع ، بينما لا يزال القطاع المتميز متخلفًا.
في أوقات ما قبل الأزمة ، تجاوز معدل نمو الطلب على العقارات المؤجرة من الفئة A و B 30 ٪ سنويًا ، وكانت حصة الفئة A في الطلب على العقارات هي الأعلى في عام 2006 ، عندما كان الطلب على هذا القطاع حوالي ثلثي المجموع. في عام 2012 تتقلب حصة الطلب على تأجير العقارات المكتبية في الجزء أ بحوالي 50٪.
حصة المساحات المكتبية الشاغرة في الفئتين "أ" و "ب" في موسكو ، ربع سنوي 2011-2012 ،٪
تكلفة تأجير عقار المكتب عام 2012. يبلغ متوسط سعر الإيجار للمرافق المكتبية من النوع أ حوالي 690 دولارًا للمتر المربع سنويًا ، النوع ب - 500 دولار للمتر المربع سنويًا ، وتبلغ تكلفة استئجار المساحات المكتبية من الدرجة الأولى 1200 دولارًا لكل متر مربع. متر مربع سنويا. في السنوات الأخيرة ، لوحظ النمو على وجه التحديد في القطاع الأخير - بسبب النمو المتسارع في الطلب ، الذي لا يدعمه العرض النشط. المرتبة الثانية الأكثر شيوعًا هي الفئة ب ، حيث ارتفعت تكلفة الإيجار لمدة 3 سنوات بنحو 25٪. في الوقت نفسه ، كان القطاع المتميز هو الأكثر تضررًا خلال الأزمة ، ثم انخفضت أسعار تأجير العقارات فيه بنحو 58٪ (للمقارنة: في الشريحة أ - بنسبة 55٪ ، في الشريحة ب - بنسبة 53) ٪).
في مرحلة البناء النشط نهاية عام 2010. كان هناك ما يقرب من 1200 ألف متر مربع من المساحات المكتبية ، بينما تم بناء حوالي 1،300-1،400 ألف متر مربع خلال هذه الفترة (تم تشغيل جميع المرافق المخطط لها ، وبعضها قبل الموعد المحدد). تختلف مدة الإيجار القياسية في موسكو عن مدة الإيجار في المدن الأخرى - 5-7 أو حتى 10 سنوات ، بينما في مدن أخرى في روسيا تكون هذه الفترة أقصر عادةً (يمكنك استئجار عقار مكتبي لمدة تتراوح من عام إلى 5 سنوات).
نمو المساحات المكتبية والطلب عليها ، ربع سنوي 2011-2012 ، ألف متر مربع.
ممتلكات البيع بالتجزئة
وفقًا لخبراء Cushman & Wakefield ، هناك أكثر من 14 مليون متر مربع من المساحات في مرافق البيع بالتجزئة عالية الجودة في روسيا. في عام 2011 تم تشغيل 1.3 مليون متر مربع من مساحات التجزئة. وبلغت الاستثمارات في قطاع العقارات بالتجزئة 2.04 مليار دولار.
وفقًا لـ Jones Lang LaSalle ، في نهاية الربع الثالث من عام 2012. كان عرض مساحات البيع بالتجزئة أكثر من 13 مليون متر مربع ، وهو أقل من تقديرات شركة كوشمان آند ويكفيلد. المشكلة الرئيسية لسوق عقارات التجزئة الروسية هي تأجيل الأشياء المعلنة وعدم وجود مشاريع جديدة. بدأت المشاريع التجارية قبل الأزمة ولا تزال قيد التنفيذ في العديد من المناطق.
الاتجاه الرئيسي في عام 2011 كانت هناك زيادة في عدد مرافق البيع بالتجزئة في المناطق وتباطؤ في البناء في موسكو وسانت بطرسبرغ. في عام 2011 ، وفقًا لـ Colliers International ، بلغت حصة موسكو في الحجم الإجمالي لإجمالي مساحة مراكز التسوق المفتوحة خلال العام 15.1٪.
حاليًا ، يعمل المطورون بنشاط على تطوير الأسواق الإقليمية ، مفضلين بناء مشاريع أصغر من تلك التي تم بناؤها قبل الأزمة. وتجدر الإشارة إلى أن 30٪ من المعروض من مساحات التجزئة عالية الجودة يقع الآن على مدن المليونير. في العامين الماضيين ، تحولت اهتمامات المطورين نحو مدن من الدرجة الثانية يصل عدد سكانها إلى مليون شخص. يعود سبب البناء في المدن التي يبلغ عدد سكانها 300-500 ألف نسمة إلى النقص المحلي في عقارات التجزئة عالية الجودة وانخفاض أحجام الاستثمار ، حيث ستكون مراكز التسوق التي تبلغ مساحتها 10-25 ألف متر مربع الخيار الأفضل للتطوير هنا.
على الرغم من حقيقة أن سوق العقارات التجارية الروسية لم يرق إلى مستوى توقعات الخبراء العام الماضي ، فمن المتوقع أن تصبح روسيا في العامين المقبلين واحدة من الشركات الرائدة في بيع العقارات التجارية الجديدة. يتوقع المحللون ذلك في عام 2014 في روسيا ، سيتم تشغيل 1.4 مليون متر مربع من مساحات البيع بالتجزئة.
توريد مساحات للبيع بالتجزئة في الربع الأول من عام 2012 والتوقعات حتى نهاية عام 2014.
مناطق مراكز التسوق - التوزيع على أراضي روسيا ، في بداية الربع الثاني من عام 2012 وبحلول نهاية عام 2014
تظل مدن المقاطعات الفيدرالية المركزية والأورال والفولغا الأكثر جذبًا للمطورين. يتم تحديد الوضع في المقاطعة الفيدرالية الجنوبية من قبل أولمبياد سوتشي: في 2012-2013. هنا يمكننا أن نتوقع الانتهاء من بناء عدد من مرافق التسوق الكبيرة. افتتح تجار التجزئة للسلع الاستهلاكية سريعة الحركة بالفعل العديد من محلات السوبر ماركت ومراكز التسوق هنا ، وسيزداد العدد في المستقبل.
في عام 2011 كانت أسواق عقارات التجزئة تتطور بنشاط في سانت بطرسبرغ (11 مركزًا تجاريًا جديدًا) ونوفوسيبيرسك وسامارا (مركزان تسوق جديدان لكل منهما). من بين المدن التي يبلغ عدد سكانها 0.5 إلى 1 مليون نسمة ، سجلت أورينبورغ وريازان أكبر زيادة في مساحات البيع بالتجزئة. تم افتتاح مركزين للتسوق في أورينبورغ: مركز التسوق والترفيه جاليفر (70800 متر مربع GBA) والمرحلة الثالثة من مركز التسوق Sever (37 ألف متر مربع GBA). في ريازان ، تم افتتاح مركز التسوق M5 Mall (81،500 متر مربع GBA) والمرحلة الثانية من مركز التسوق Victoria Plaza (20 ألف متر مربع GBA).
في عام 2012 أيضًا ، بدأ المطورون في بناء مراكز تسوق في المدن التي يبلغ عدد سكانها 300-500 ألف نسمة ، حيث تم افتتاح مركزين للتسوق. وفقًا لـ Colliers International ، بحلول نهاية عام 2013. سيتم افتتاح تسعة مراكز تسوق في هذه المدن (في Magnitogorsk و Surgut و Sochi و Tver).
حجم مساحة البيع بالتجزئة لكل ألف ساكن في أكبر مدن الاتحاد الروسي ، 2013
كراسنودار هي المدينة التي بها مساحات بيع بالتجزئة عالية الجودة في روسيا بسبب المناخ الاستثماري الملائم في المنطقة والمستوى المرتفع لطلب المستهلكين. تتخلف بقية المدن بشكل ملحوظ عن مدينة كراسنودار في هذا المؤشر ، في حين أن موسكو تحتل المرتبة الثامنة فقط ، وهو ما يفسره انخفاض مستوى تشغيل المرافق الجديدة والتأجيل وسياسة التخطيط الحضري للإدارة.
تحتل مدينة سانت بطرسبرغ المرتبة الرابعة ، وهو ما يفسره الديناميكيات الإيجابية لبناء عقارات التجزئة في عام 2011 ، عند حوالي 320 ألف متر مربع. ومع ذلك ، يوجد هنا اتجاه لتحويل اهتمام المطورين نحو منطقة لينينغراد ومناطق أخرى من المقاطعة الفيدرالية الشمالية الغربية ، ولا سيما بتروزافودسك. يتزايد الطلب باستمرار على عقارات البيع بالتجزئة عالية الجودة من سلاسل بيع المواد الغذائية: تجار التجزئة الذين يعملون بأشكال كبيرة هم إحدى المجموعات الرئيسية للمستأجرين الرئيسيين. في الآونة الأخيرة ، ومع ذلك ، كانت سلاسل الأغذية تتنافس مع السلاسل غير الغذائية ، ولا سيما محلات السوبر ماركت DIY ، وكذلك الأجهزة المنزلية ومحلات السوبر ماركت الإلكترونية.
يقوم العديد من بائعي التجزئة ببناء محلات السوبر ماركت ومراكز التسوق بأنفسهم ("O" Key "و" METRO "و" GriNN "و" Promresurs "و" Maxi "، وما إلى ذلك) ، ويجمعون بين البيع بالتجزئة والتطوير. ومن المثير للاهتمام ملاحظة أنه في بعض الأحيان أصبحت متاجر المواد الغذائية الأساسية لمثل هذه التجارة بائعي التجزئة الآخرين مراكز ، ولكن الشبكات التي تحمل الاسم نفسه تفتح أكثر من مرة. أصبحت تجارة التجزئة في الشوارع أكثر شهرة للمتاجر الصغيرة ، ولكن هنا يتنافس تجار التجزئة مع شركات تقديم الطعام العامة. في عام 2012 ، يتزايد الطلب على أشياء البيع بالتجزئة في الشوارع في المدن الكبيرة وسيزداد بسبب محدودية العرض في مراكز التسوق.
عادت أسعار الإيجار في مراكز التسوق الناجحة في معظم مراكز التسوق منذ فترة طويلة إلى مستويات ما قبل الأزمة ، وتجاوزتها في أكثر الأشياء نجاحًا. سوق عقارات التجزئة عالية الجودة في روسيا مجزأ للغاية وغير متناسب جغرافيًا ، مع وجود اتجاه نحو توحيد السوق الذي بدأ في فترة ما بعد الأزمة.
أكبر بناة في سوق العقارات التجارية
السمة الرئيسية لهذا القطاع من الاقتصاد الروسي هي حساسيته لظواهر الأزمة. أظهر تحليل لسوق العقارات التجارية حسب بيانات عام 2015 انخفاضا مطردا في المؤشرات. وفقًا للتقاليد القديمة ، كانت العقوبات وسلوك أسعار النفط وانخفاض قيمة العملة الوطنية بمثابة محفزات لانخفاض النشاط التجاري في هذا القطاع. وكانت نتيجة الضغط على السوق تدفق الاستهلاك من قبل المستأجرين بأكثر من 8 في المائة.
لتحليل سوق العقارات التجارية لعام 2018 وتحديد درجة حساسيته للعوامل الخارجية ، يجب الانتباه إلى هيكل الصناعة. تختلف العناصر التي يستخدمها الملاك للتأجير في غرضها الوظيفي وخصائصها الإقليمية وتكلفتها. وتجدر الإشارة إلى أن الموسمية لها تأثير أيضًا على الصناعة.
كيف تم توزيع الأشياء التجارية حسب المنافذ:
هيكل الصناعة في الأسهم.
عند تحليل سوق العقارات التجارية في عام 2018 ، من المعتاد الإشارة إلى المبيعات بالأمتار. يوضح الرسم البياني أن الطلب على مساحة المستودعات يهيمن على الصناعة. هذا صحيح ، لأن المنتجات هي التي غالبًا ما تواجه عبئًا ماليًا غير ضروري على العمل. بدلاً من تخزين دفعات جديدة في المستودعات الخاصة بهم للشحن ، غالبًا ما يضطرون إلى تخزين عمليات الطباعة السابقة قبل الشحن.
بدعم من أكثر من 30 في المائة من رأس المال الأجنبي ، وصل سوق عقارات المستودعات في العاصمة إلى أكثر من 1.3 مليون منطقة. أكثر من نصف الصفقات في هذا القطاع كبيرة - وهي عقود لوضع مخزون الإنتاج على مساحة 30 ألف متر مربع. تعتبر الحالة الفعلية لسوق العقارات التجارية في روسيا في عام 2018 واعدة. كل عام ، الصناعة مشبعة بإمكانيات المستثمرين الذين يركزون على استراتيجية استثمار طويلة الأجل. تم تحديد الأسعار الفعلية في قطاع مساحة المستودعات اليوم عند 4500 روبل لكل متر مربع من الإيجار. في المناطق ، الأسعار أكثر تواضعا ، حيث تصل إلى 3800 روبل.
تقسيم بالأرقام:
على مدى السنوات الثلاث الماضية ، بلغ إجمالي الزيادة في المساحات القابلة للتأجير في القطاع أكثر من 2 مليون متر مربع. وتعزى الزيادة بشكل رئيسي إلى الوتيرة العالية للبناء والتحديث للغرض المقصود من المرافق غير المستخدمة سابقًا. تمت إضافة إمكانات الصناعة من قبل المستثمرين الذين يركزون على بناء مراكز التسوق.
استنادًا إلى نتائج عام 2017 والربع الأول من عام 2018 ، يخضع القطاع لإعادة هيكلة. عدد مراكز التسوق الجديدة آخذ في الانخفاض بسبب متطلبات السلامة العالية للتشغيل الصناعي. في الوقت نفسه ، أظهرت دراسة لسوق العقارات التجارية زيادة في الطلب على المساحات الصغيرة. تم إظهار المشاركة النشطة في زيادة الطلب من قبل ممثلي الأعمال الإقليميين الذين يعملون على أساس حق الامتياز.
يبلغ متوسط عقود الإيجار في هذا القطاع حوالي 1600 روبل لكل متر مربع. تم تعديل التكلفة مع الأخذ في الاعتبار تشغيل مرافق جديدة ونقل بعض المشاركين في القطاع إلى فئات أخرى (لمنشآت التخزين). عامل تسعير إضافي هو توفير الخصومات من أجل تعزيز المساحة في السوق المتخصصة. ليس من غير المألوف للمالكين الحاليين تقديم إعفاءات إيجارية خلال العام المقبل. لوحظ وضع مماثل في تكوين المقترحات الواردة من أصحاب مراكز التسوق.
تقسيم بالأرقام:
وفقًا لتوقعات سوق العقارات التجارية ، حتى عام 2020 ، سيستمر الاتجاه نحو تحسين الأسعار في توفير مساحات البيع بالتجزئة في السوق. يدخل الملاك بشكل متزايد في حوار مع رجال الأعمال المهتمين ، ويقدمون مخططات جديدة لحساب الإيجار. من بين أحدث المقترحات في السوق إدخال متغير حسب حجم مبيعات شركة المستأجر.
تشغل مناطق توظيف موارد العمالة نسبة كبيرة من سوق العقارات التجارية لعام 2018. لا تستطيع كل شركة شراء المباني الخاصة بها اليوم. بالإضافة إلى ذلك ، فإن العبء الإضافي في شكل رسوم لصيانة المرفق والحاجة إلى دفع الضرائب يؤدي حتما إلى أطراف الشركات لأصحاب المباني المجهزة للمكاتب.
وتجدر الإشارة إلى أن الصناعة تتميز بقدرة الأمتار المربعة على التكيف للغرض المقصود. يؤدي اختيار المناطق غير المناسبة للاستغلال بالمعدلات المثلى إلى زيادة المخاطر المالية. هذا ليس فقط تعليقًا مؤقتًا للأنشطة والغرامات ، ولكنه أيضًا إنهاء كامل للعلاقات التعاقدية بمبادرة من المالك.
على الرغم من أنه ليس أفضل حالة لسوق العقارات التجارية ، يمكن اعتبار القطاع اليوم قد تعافى من الأزمة. إذا كان حجم تشغيل المناطق الجديدة في مطلع 2014-2018 قد انخفض إلى النصف ، ففي عام 2018 بالفعل ، يتم الانتهاء من المرافق المهجورة سابقًا وتشغيلها. على المدى القصير ، من المخطط تضمين ما لا يقل عن 650،000 متر مربع في حجم العروض السنوية.
في الوقت نفسه ، أظهر تحليل لسوق العقارات التجارية لعام 2017 رقما قياسيا في عدد العدادات الفارغة المخصصة للمكاتب. تعمل الشركات بشكل متزايد على وضع الموظفين بالقرب من الإنتاج أو الانتقال إلى مراكز الأعمال المدعومة من الدولة. كانت النتيجة مخيبة للآمال - فكل سادس متر مربع فارغ بالفعل ، مما يزيد من مؤشرات الأرباح المفقودة. يبلغ متوسط عدد الشيكات في مكانة اليوم حوالي 2500 روبل لكل متر مربع.
تقسيم بالأرقام:
تلخيصًا لتحليل سوق تأجير العقارات التجارية في 2018 ، من الضروري ملاحظة الانخفاض العام في هذه الصناعة. العوامل الرئيسية السائدة على المتخصصة هي الأزمة الاقتصادية وانخفاض مستوى التنمية للمناطق غير المستخدمة. بمجرد أن يشعر العمل بالنقص في المناطق المهجورة ، فإنه سيبدأ بالتأكيد في العودة إلى الشروط التفضيلية للأشياء المستهدفة.
📊 توقعات سوق العقارات التجارية لعام 2019 -
