1. بموجب عقد إيجار المباني السكنية للمخزون السكني للاستخدام الاجتماعي ، يتعهد أحد الطرفين - الشخص المحدد في الجزء 1 من المادة 91.2 من هذا القانون (المؤجر) ، بالتحويل إلى الطرف الآخر - المواطن المحدد في الجزء 1 من المادة 91.3 من هذا القانون (المستأجر) ، المباني السكنية المنصوص عليها في المادة 91.5 من هذا القانون ، لحيازتها واستخدامها للعيش فيها وفقًا للشروط المنصوص عليها في هذا القانون.
2. يجب أن يشير عقد إيجار المباني السكنية للمخزون السكني للاستخدام الاجتماعي إلى فترة سريان هذا العقد ، ومقدار السداد مقابل إيجار المباني السكنية ، وإجراءات تغييرها وشروط إبرام هذا العقد. إيجار المباني السكنية للمخزون السكني للاستخدام الاجتماعي لفترة جديدة بعد انتهاء العقد المبرم مسبقًا ...
3. يُبرم عقد إيجار المساكن المخصصة للاستخدام الاجتماعي كتابةً.
4. تقييد (رهن) حق ملكية المسكن الذي ينشأ على أساس عقد إيجار لمخزون سكني للاستخدام الاجتماعي يخضع لتسجيل الدولة وفقًا للإجراء المنصوص عليه في القانون الاتحادي رقم 218-FZ الصادر في تموز / يوليو 13 ، 2015 "بشأن التسجيل الحكومي للعقار".
5. يتم إبرام عقد إيجار المباني السكنية للمخزون السكني للاستخدام الاجتماعي على أساس قرار المالك بشأن توفير المباني السكنية بموجب هذا العقد.
6. تمت الموافقة على العقد النموذجي لاستئجار المباني السكنية لمخزون الإسكان للاستخدام الاجتماعي من قبل حكومة الاتحاد الروسي.
المادة 91.2. المالك بموجب عقود إيجار المباني السكنية للمخزون السكني للاستخدام الاجتماعي
1. يجوز أن يكون المالك بموجب عقود إيجار المباني السكنية للمخزون السكني للاستخدام الاجتماعي:
1) سلطة عامة ، هيئة حكومية ذاتية محلية مخول بالتصرف ، على التوالي ، نيابة عن الاتحاد الروسي ، كيان من الكيانات المكونة للاتحاد الروسي ، وتشكيل بلدية كمالك للمباني السكنية للدولة أو المساكن البلدية ، أو منظمة مرخص لها من قبل الهيئة المذكورة ؛
2) مؤسسة تملك المباني السكنية لمخزون سكني خاص أو مرخص لها من قبل مالك هذه المباني السكنية وتفي بالمتطلبات التي وضعتها حكومة الاتحاد الروسي.
2. يجوز أن يكون شخص واحد فقط هو المالك بموجب عقود إيجار المباني السكنية لمخزون الإسكان للاستخدام الاجتماعي في منزل واحد مستأجر للاستخدام الاجتماعي.
3. لا يجوز لمؤسسة مرخص لها من قبل مالك المبنى السكني للعمل كمؤجر بموجب عقود إيجار المباني السكنية للمخزون السكني للاستخدام الاجتماعي أن تنقل إلى شخص آخر بموجب اتفاقية أو توكيل رسمي أو أي أساس آخر للسلطة لإبرام هذه العقود.
4. السيطرة على الامتثال من قبل مؤسسة مرخص لها من قبل مالك المباني السكنية للعمل كمؤجر بموجب عقود إيجار المباني السكنية من المساكن للاستخدام الاجتماعي ، والمتطلبات الإلزامية المنصوص عليها في هذا القانون لإبرام وتنفيذ هذه العقود ، من قبل هذا المالك. يتم تنفيذ هذه المراقبة وفقًا للإجراء الذي وضعه مالك المباني السكنية أو بموجب اتفاقية بين هذا المالك ومؤجر المباني السكنية.
المادة 91.3. المستأجر بموجب عقد إيجار المباني السكنية للمخزون السكني للاستخدام الاجتماعي
1. يجوز توفير المباني السكنية بموجب عقود إيجار المباني السكنية للمخزون السكني للاستخدام الاجتماعي للمواطنين المعترف بهم على الأسس المنصوص عليها في هذا القانون والذين يحتاجون إلى أماكن سكنية ، وللمواطنين المعترف بهم على أسس يحددها قانون اتحادي آخر ، بموجب مرسوم صادر عن رئيس الاتحاد الروسي ، بموجب قانون الكيان المكون للاتحاد الروسي أو بموجب قانون صادر عن الهيئة التمثيلية للحكومة الذاتية المحلية ، والذي يتطلب توفير المباني السكنية بموجب عقود إيجار المباني السكنية من رصيد المساكن للاستخدام الاجتماعي ، إذا:
1) لا يتجاوز دخل المواطن وأفراد أسرته المقيمين معه بشكل دائم وقيمة ممتلكاتهم الخاضعة للضرائب ، والتي تحددها السلطات المحلية بالطريقة المنصوص عليها في قانون الكيان المكون للاتحاد الروسي ، الحد الأقصى للمبلغ المحدد وفقًا للجزء 2 من هذه المادة ؛
2) المواطن غير معترف به وليس لديه سبب للاعتراف به على أنه فقير وفقًا للإجراء المنصوص عليه في قانون الكيان المكون ذي الصلة للاتحاد الروسي.
2. يتم تحديد الحد الأقصى لمبلغ الدخل للمواطن وأفراد أسرته الذين يقيمون معه بشكل دائم وقيمة ممتلكاتهم الخاضعة للضرائب المحددة في الفقرة 1 من الجزء 1 من هذه المادة من قبل الحكومات المحلية بالطريقة المنصوص عليها في قانون كيانًا تأسيسيًا للاتحاد الروسي ، ولا يمكن أن يتجاوز المبلغ الذي يسمح لمثل هذا المواطن وأفراد عائلته بالحصول على ملكية مسكن على حساب أموالهم الخاصة ، أو قرض أو قرض لشراء مسكن في أراضي البلدية المقابلة.
3. لا يجوز توفير المباني السكنية بموجب عقود إيجار المباني السكنية للمخزون السكني للاستخدام الاجتماعي للمواطنين الأجانب والأشخاص عديمي الجنسية ، ما لم تنص معاهدة دولية للاتحاد الروسي على خلاف ذلك.
المادة 91.4. استخدام مسكن بموجب عقد إيجار لمنزل من مخزون الإسكان للاستخدام الاجتماعي
يتم استخدام المساكن بموجب عقد إيجار مساحة سكنية لمخزون الإسكان للاستخدام الاجتماعي وفقًا لهذا القانون وهذا العقد.
المادة 91.5. موضوع عقد إيجار المباني السكنية للمخزون السكني للاستخدام الاجتماعي
قد يكون موضوع اتفاقية إيجار مسكن لمخزون سكني للاستخدام الاجتماعي مسكنًا في منزل مستأجر للاستخدام الاجتماعي ، باستثناء الغرف (جزء من شقة) ، أو منزل مسكن هو منزل مستأجر ل الاستخدام الاجتماعي.
المادة 91.6. مدة عقد إيجار المباني السكنية للمخزون السكني للاستخدام الاجتماعي
1. يُبرم عقد إيجار المساكن المخصصة للاستخدام الاجتماعي لمدة لا تقل عن سنة واحدة ولا تزيد عن عشر سنوات.
2. تحدد الفترة المحددة في الجزء 1 من هذه المادة باختيار المستأجر بموجب عقد إيجار المباني السكنية من المساكن المخصصة للاستخدام الاجتماعي ، ما لم ينص على خلاف ذلك في الجزء 3 من هذه المادة ، الجزء 2 من المادة 91.9 أو وفقًا للفقرة 2 من الجزء 3 من المادة 91.17 من هذا القانون.
3. يُبرم عقد إيجار المباني السكنية من رصيد المساكن للاستخدام الاجتماعي لمدة عام واحد خلال فترة إجراء فرض التنفيذ على المباني السكنية في منزل مؤجر للاستخدام الاجتماعي أو على منزل سكني موجود منزل مستأجر للاستخدام الاجتماعي وفقًا للقانون الاتحادي رقم 102 المؤرخ 16 يوليو 1998 -FZ "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)".
المادة 91.7. حقوق والتزامات الأطراف في عقد إيجار المباني السكنية للمخزون السكني للاستخدام الاجتماعي
1 - يتمتع طرفا عقد إيجار المساكن المخصصة للاستخدام الاجتماعي بالحقوق والالتزامات المنصوص عليها في الجزء 2 من المادة 61 ، المادة 65 ، الفقرات 1 و 3 و 5 من الجزء 1 ، الجزء 2 ، الفقرات 1-3 و 5 و 6 من الجزء 3 ، الجزء 4 ، المواد 67 ، المواد 70 ، 71 و 80 من هذا القانون ، وتتحمل أيضًا المسؤولية بموجب المادتين 66 و 68 من هذا القانون.
2. الصيانة والإصلاحات الحالية للمباني السكنية المنصوص عليها في عقد إيجار المباني السكنية لمخزون الإسكان للاستخدام الاجتماعي هي مسؤولية المؤجر ، ما لم ينص العقد المحدد على خلاف ذلك.
3. لا يُسمح بنقل المستأجر بموجب عقد إيجار المباني السكنية من مخزون المساكن للاستخدام الاجتماعي لهذه المباني السكنية أو جزء منها في إيجار من الباطن أو بموجب عقد الاستخدام المجاني وتبادل هذه المباني السكنية .
المادة 91-8. حقوق والتزامات أفراد عائلة مستأجر مسكن بموجب اتفاقية إيجار لمسكن من مخزون الإسكان للاستخدام الاجتماعي
1. يشمل أفراد عائلة المستأجر للمسكن بموجب عقد إيجار مسكن المخزون السكني للاستخدام الاجتماعي الزوج والأبناء والوالدين للمستأجر الذين يقيمون بشكل دائم مع المستأجر. يمكن التعرف على الأقارب الآخرين والمعالين المعوقين ، وفي حالات استثنائية ، المواطنين الآخرين كأفراد من أسرة صاحب العمل إذا قدمهم صاحب العمل كأفراد من عائلاتهم.
2. يجب الإشارة إلى أفراد أسرة مستأجر المسكن بموجب عقد إيجار المسكن من المساكن المخصصة للاستخدام الاجتماعي في هذا العقد ولهم الحقوق والالتزامات المنصوص عليها في الجزأين 2 و 4 من المادة 69 من هذا العقد. الشفرة.
المادة 91.9. حق المستأجر في إبرام اتفاقية إيجار لعقار سكني من مخزون الإسكان للاستخدام الاجتماعي لفترة جديدة
1. عند انتهاء مدة عقد الإيجار للمباني السكنية للمخزون السكني للاستخدام الاجتماعي ، يحق للمستأجر إبرام اتفاقية إيجار للمباني السكنية لمخزون الإسكان للاستخدام الاجتماعي لفترة جديدة فيما يتعلق لنفس المباني السكنية ، إذا كان المستأجر يمتثل للشروط المنصوص عليها في الفقرة 1 من الجزء 1 من المادة 91.3 من هذا القانون أو وفقًا للفقرة 3 من الجزء 3 من المادة 91.17 من هذا القانون.
2. المستأجر الذي لم يعد يمتثل للشروط المنصوص عليها في الجزء 1 من هذه المادة ، عند انتهاء عقد إيجار المباني السكنية للمخزون السكني للاستخدام الاجتماعي الذي أبرمته ، عقد إيجار المباني السكنية للمخزون السكني للاستخدام الاجتماعي لفترة جديدة فيما يتعلق بنفس المباني السكنية في حالة عدم وجود مواطنين آخرين يحق لهم إبرام هذه الاتفاقية ، أو وجود مباني سكنية أخرى يمكن توفيرها لهم المواطنين بموجب عقود إيجار المباني السكنية من مخزون المساكن للاستخدام الاجتماعي. في هذه الحالة ، يتم إبرام اتفاقية إيجار المباني السكنية لمخزون الإسكان للاستخدام الاجتماعي لمدة عام واحد.
المادة 91-10. إنهاء وإنهاء عقد إيجار المباني السكنية للمخزون السكني للاستخدام الاجتماعي
1. يجوز إنهاء عقد إيجار المباني السكنية من المساكن للاستخدام الاجتماعي في أي وقت باتفاق الطرفين.
2. يحق لمستأجر مبنى سكني بموجب اتفاقية إيجار لمخزون سكني للاستخدام الاجتماعي بموافقة أفراد أسرته الذين يعيشون معه بشكل دائم في أي وقت إنهاء هذا الاتفاق ، وإخطار المؤجر كتابيًا بهذه الأشهر الثلاثة قبل تاريخ إنهاء الاتفاقية المحددة.
3. يجوز إنهاء عقد إيجار المباني السكنية للمخزون السكني للاستخدام الاجتماعي في المحكمة بناءً على طلب المؤجر في حالة:
1) غير مكتمل و (أو) دفع في الوقت المناسب للمباني السكنية والمرافق أكثر من ست مرات في غضون اثني عشر شهرًا ، أو أن المستأجر لديه متأخرات في السداد لاستئجار المباني السكنية والمرافق بمبلغ يزيد عن ثلاثة مبالغ شهرية متوسطة من هذا الدفع عن الاثني عشر شهرًا السابقة ؛
2) نقل ملكية المباني السكنية أو جزء منها بموجب اتفاقية إيجار من الباطن ، اتفاقية للاستخدام المجاني ؛
3) المستأجر و (أو) أفراد عائلته الذين يقيمون معه بشكل دائم لديهم مباني سكنية أخرى على أراضي نفس البلدية (في الكيانات المكونة للاتحاد الروسي - المدن ذات الأهمية الفيدرالية موسكو ، سانت الاتحاد) المقدمة من بموجب اتفاقية إيجار اجتماعي ، أو اتفاقية إيجار لمخزون من المساكن للاستخدام الاجتماعي ، أو اتفاقية استخدام مجاني أو على أساس العضوية في تعاونية الإسكان أو بناء المساكن أو أي تعاونية استهلاكية متخصصة أخرى أو مملوكة لهم على أساس الحق للملكية ، إذا كان حجم المساحة الإجمالية لهذه المباني السكنية المعتمد على المستأجر المحدد وأفراد أسرته يتجاوز معدل التوفير ، باستثناء الحالة المحددة في الجزء 2 من المادة 91.9 من هذا القانون ؛
4) المحدد في البند 2 أو البند 3 أو البند 4 من الجزء 4 من المادة 83 من هذا القانون.
4. ينتهي عقد إيجار المباني السكنية للمخزون السكني للاستخدام الاجتماعي فيما يتعلق بفقدان (تدمير) المباني السكنية ، مع وفاة المستأجر الوحيد.
5. إذا توقف المستأجر ، خلال مدة عقد إيجار المباني السكنية للمخزون السكني للاستخدام الاجتماعي ، عن الامتثال للشروط المنصوص عليها في الجزء 1 من المادة 91.3 أو وفقًا للفقرة 1 من الجزء 3 من المادة 91.17 من هذا القانون ، هذا التغيير ليس أساسًا للإنهاء المبكر لهذا العقد ، باستثناء الحالة المحددة في البند 3 من الجزء 3 من هذه المادة.
6. في حالة مغادرة المستأجر وأفراد أسرته إلى مكان إقامة آخر ، فإن عقد إيجار المخزون السكني للاستخدام الاجتماعي يعتبر منتهياً من تاريخ المغادرة.
المادة 91-11. الحفاظ على عقد إيجار المباني السكنية للمخزون السكني للاستخدام الاجتماعي عند نقل الحقوق إلى المباني السكنية ، وتغيير المؤجر بموجب عقد إيجار المباني السكنية للمخزون السكني للاستخدام الاجتماعي
نقل ملكية المباني السكنية المشغولة بموجب عقد إيجار المباني السكنية للمخزون السكني للاستخدام الاجتماعي ، والحق في الإدارة الاقتصادية فيما يتعلق بهذه المباني السكنية ، والحق في الإدارة التشغيلية لهذه المباني السكنية أو أي حق آخر ، لا يترتب على تغيير المؤجر بموجب هذه الاتفاقية إنهاء هذه الاتفاقية أو تغيير شروطها.
المادة 91-12. إخلاء المواطنين من المباني السكنية المنصوص عليها في عقد إيجار المباني السكنية من المخزون السكني للاستخدام الاجتماعي
عند إنهاء عقد الإيجار للمباني السكنية للمخزون السكني للاستخدام الاجتماعي ، يكون المستأجر والمواطنون الآخرون الذين يعيشون في المباني السكنية عرضة للإخلاء من المباني السكنية بناءً على قرار من المحكمة دون توفير أماكن سكنية أخرى.
اليوم ، أحد أكثر أنواع المعاملات المدنية شيوعًا هو إبرام اتفاقية إيجار سكني بين الطرفين. إذا لجأنا إلى الممارسة ، فإن صياغة مثل هذه العقود منتشرة في كل مكان ، وبالتالي فإن هذه المسألة هي الأكثر صلة وإثارة للاهتمام للنظر فيها بالتفصيل. ويرجع ذلك على وجه الخصوص إلى الفروق الدقيقة العديدة التي تتعلق باتفاقية الإيجار ، فضلاً عن الثغرات التشريعية في قطاع الإسكان.
أي اتفاق ، سواء كان عقد إيجار أو عقد إيجار ، يعني ضمناً تخصيص موضوع الاتفاقية ، والتي تنشأ حولها العلاقات القانونية بين الطرفين. لهذا السبب ، قبل الخوض في الفروق القانونية لإبرام العقد نفسه ، من الضروري إبراز مفهوم موضوع عقد إيجار المباني السكنية من صندوق خاص.
ما هو موضوع عقد العمل؟ ماذا يعني هذا المفهوم؟ يمكنك العثور على إجابات للأسئلة المطروحة فقط من خلال تحليل معايير هذا التشريع (الحالي) للاتحاد الروسي. لذلك ، فإن موضوع عقد إيجار المباني السكنية هو العقار نفسه ، والمخصص أساسًا لسكن المواطنين على أراضيها: المستأجر والمستأجرون المشاركون الممثلون من قبل أفراد عائلته.
ومع ذلك ، تجدر الإشارة إلى أن موضوع العقد التجاري يختلف عن موضوع العقد الاجتماعي.
هذا هو السبب في أن القضايا المتعلقة بتسوية العلاقات بين أطراف عقد العمل الاجتماعي موضحة في 672 Art. القانون المدني للاتحاد الروسي. في حين أن التوظيف التجاري تمت مناقشته في المادة 673 من هذا القانون.
لذلك ، من أجل فهم هذا الموضوع الموضوعي بمزيد من التفصيل ، يجب على المرء أن يفهم ما يعنيه المشرع في مفهوم الإسكان المقدم من الصندوق الاجتماعي لتزويد المواطنين بسكن ميسور التكلفة. وبالتالي ، يتم وضع المعنى التالي في مفهوم المباني السكنية - هذه هي العقارات ، والتي تعتبر مثالية للإقامة الدائمة أو التفضيلية للمواطنين. على وجه الخصوص ، يجب أن تستوفي الشقة أو المنزل جميع المتطلبات القانونية للسلامة الصحية والحرائق والسلامة الفنية.
وفي الوقت نفسه ، فإن إجراءات إبرام عقد إيجار مسكن من الصندوق الاجتماعي ينظمها فقط قانون الإسكان في الاتحاد الروسي ، حيث توجد بعض الاختلافات مع قواعد هذا التشريع المدني. بعبارة أخرى ، تنطبق إجراءات تشريع الإسكان إلى حد كبير على الإسكان الحكومي أو البلدي ، بينما تخضع الملكية الخاصة للوائح القانون المدني للاتحاد الروسي.
من أجل الاعتراف بهذا المسكن أو ذاك على أنه موضوع عقد الإيجار هذا ، يجب أن يفي بجميع المتطلبات التي تنطبق على هذه الأشياء. حسب الفن. 15 من RF LCD ، يجب تنفيذ الاعتراف الرسمي بالمباني السكنية على أنها مناسبة للإقامة الدائمة على أراضيها. يشير مصطلح "مناسب" إلى الخصائص التالية:
بالإضافة إلى ذلك ، يجب عزل الشقة. يفترض هذا المفهوم أن للسكن مدخل خاص به ، ولا يستلزم مرور المواطنين عبر شقق سكنية أخرى. في كثير من الأحيان ، يكون عزل السكن موضوع تقاضي في سياق تخصيص حصة معينة في الملكية المشتركة.
هناك أيضًا معايير أخرى لتوفير السكن ، وفقًا لاتفاقية الإيجار الاجتماعي هذه ، المنصوص عليها في قانون الإسكان RF. على وجه الخصوص ، نحن نتحدث عن عدم جواز تخصيص غرفة واحدة للمشاركين من الجنس الآخر في العلاقات القانونية دون الحصول على موافقتهم (الاستثناء هو الزوجان). يتم لعب دور أساسي في هذه الحالة من خلال مفهوم مثل المعيار المحاسبي ، وهو الحد الأدنى لحجم مساحة المعيشة التي يمنحها كل مستأجر مشارك.
وبالتالي ، يمكن تلخيص أن موضوع اتفاقية الإيجار الاجتماعي هذه هي فقط تلك الأحياء التي تمتثل بالكامل للمتطلبات القانونية. في حالات أخرى ، يعد تخصيص العقارات دون مراعاة الخصائص الأساسية انتهاكًا مباشرًا لحقوق ومصالح المواطنين الروس.
بالإضافة إلى موضوع العقد الخاص بتخصيص السكن من الصندوق الاجتماعي ، هناك معلومات أساسية أخرى يجب تضمينها دون الإخفاق في هذا العقد.
في عقد العمل الاجتماعي ، يشار بالضرورة إلى حقوق والتزامات الأطراف. لا يمكن صياغة أي اتفاقية دون تحديد حقوق والتزامات محددة من جانب المشاركين فيها. العقد الاجتماعي ليس استثناء. وقد تم توضيح هذه الجوانب القانونية في إطار تشريعات الإسكان هذه وكذلك في إطار التشريع المدني. لذلك ، وفقًا لـ NLA ، يتم منح المؤجر الالتزامات التالية:
وعليه ، فإن التزامات صاحب العمل بموجب هذا القانون هي كما يلي:
تعتبر مسؤولية الأطراف شرطًا لا يقل أهمية في عقد العمل الاجتماعي. تتضمن حقوق والتزامات الأطراف في اتفاق قانوني أيضًا وقوع المسؤولية في حالة الأداء غير العادل للالتزامات ، وهو ما ينظمه التشريع الحالي للاتحاد الروسي. في الوقت نفسه ، هناك عدة أنواع رئيسية من المسؤولية:
بالإضافة إلى ذلك ، يحدد العقد:
يمكن إنهاء المعاملة القانونية بين المشاركين بطريقتين:
قد تكون أسباب إنهاء العقد هي انتهاكات لشروط تشغيل المسكن المقدم للمستأجر ، وكذلك انتهاك الحق من قبل المالك. إذا فشل المشاركون في التوصل إلى اتفاق بشأن الإخلاء ، فإن الطريقة الوحيدة لحل النزاع هي الاستئناف أمام السلطة القضائية.
لهذا ، يجب على الطرف المعني كتابة بيان ادعاء بشأن مطالبات محددة ضد الموضوع الثاني للعلاقات القانونية. بالإضافة إلى ذلك ، من الضروري تقديم حجج رسمية قد تكون بمثابة أساس لإنهاء العقد في المحكمة. تأخذ المحكمة في الاعتبار جميع ظروف القضية ، مع مراعاة المصالح المشروعة لكل من المالك وصاحب العمل. يمكن لكل من المشاركين في السلطات العليا استئناف القرار.
اسأل محام
كما ستكون المقالات التالية مفيدة لك.
نوع جديد من عقد إيجار المباني السكنية في صندوق الاستخدام الاجتماعي
الحاجة لحل مشكلة الإسكان تدفع المشرع المحلي إلى البحث عن جميع الأشكال الجديدة لإعمال الحق في السكن. تشير الإحصاءات إلى أنه منذ عام 2000 ، لا يتجاوز عدد الأسر التي حصلت على السكن وتحسين ظروفها المعيشية 9٪. في نهاية عام 2012 ، وفقًا لـ Rosstat ، تم تسجيل 2748 ألف أسرة على أنها محتاجة. بلغ عدد الأسر التي حصلت على سكن وحسنت ظروفها المعيشية في عام 2012 ، 186 ألف أسرة ، أي 7٪ فقط من إجمالي عدد الأسر المسجلة على أنها محتاجة.
من أجل حل مشكلة توفير الإسكان ، لتحفيز بناء المساكن وتطوير سوق الإسكان الإيجاري ، تم اعتماد القانون الاتحادي الصادر في 21 يوليو 2014 N 217-FZ (المشار إليه فيما يلي - FZ N 217) ، والذي تم تأمينه على المستوى الفيدرالي غير - سكن تجاري. يمكننا القول أن هذا القانون هو واحد من مجمل الأعمال في سياسة الإسكان للدولة. اعتُمد القانون الاتحادي رقم 217 عملاً بالمرسوم الصادر عن رئيس الاتحاد الروسي بتاريخ 7 مايو 2012 رقم 600 "بشأن التدابير الرامية إلى تزويد مواطني الاتحاد الروسي بإسكان مريح وميسور التكلفة وتحسين نوعية الإسكان والمجتمعات المحلية الخدمات "، والتي تنص على تشكيل سوق إيجارية للإسكان ميسور التكلفة وتطوير صندوق الإسكان غير التجاري للمواطنين من ذوي الدخل المنخفض. بالإضافة إلى ذلك ، منذ عام 2005 ، تم تنفيذ المشروع الوطني ذي الأولوية "الإسكان الميسور والمريح - للمواطنين الروس". يمكننا القول أن القانون الفيدرالي المذكور هو أيضًا وسيلة لزيادة القدرة على تحمل تكاليف السكن.
يُطلق على القسم III.1 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي (المشار إليه فيما يلي باسم قانون الإسكان في الاتحاد الروسي) ، الذي تم تقديمه بموجب القانون الاتحادي رقم 217 ، "استئجار مساحة معيشية من المساكن المخصصة للاستخدام الاجتماعي". ربما لم يتم تسمية هذه المؤسسة جيدًا ، نظرًا لوجود احتمال كبير للارتباك مع التوظيف الاجتماعي. على الرغم من أنه يمكن الافتراض أنه بهذه الطريقة أراد المشرع ملاحظة التوجه الاجتماعي المفيد لهذه المؤسسة. علاوة على ذلك في المقالة ، إلى جانب الاسم المعياري لهذه المؤسسة والاتفاقية ، سيتم استخدام اسم "التوظيف غير التجاري". فيما يتعلق بالمنازل التي يُعتزم تأجير أماكن المعيشة فيها بموجب اتفاقية إيجار غير تجارية ، تحتوي الصحافة أيضًا على اسم "منزل إيجار" أو "منزل مسكن" (على غرار المباني السكنية المعروفة في تاريخ روسيا). يبدو أن هذا الأخير غير دقيق بما فيه الكفاية ، لأنه لا يعكس الغرض الاجتماعي لاستخدام مثل هذا السكن.
احتل العقد الجديد للعمل غير التجاري مكانة وسيطة بين التوظيف الاجتماعي والتجاري. ومع ذلك ، من أجل الفهم الكامل لمكان العقد الذي تم تقديمه حديثًا بين العقود الحالية لاستئجار المباني السكنية ، من الضروري مقارنتها.
يمكن أن يكون المالك بموجب اتفاقية إيجار لمخزون سكني للاستخدام الاجتماعي إما كيانًا عامًا أو شخصًا خاصًا. ومع ذلك ، إذا كان يمكن للفرد أيضًا أن يكون مالكًا لمنزل مستأجر ، فيمكن أن تكون المؤسسة فقط هي المالك (المادة 91.2 من LC RF). هذه إحدى سمات هذه الاتفاقية ، التي تعطي أسسًا لوضعها بين الإيجار الاجتماعي ، حيث يكون المسكن مملوكًا للدولة أو البلدية ، والإيجار التجاري للأفراد.
من المهم ملاحظة أن المشرع يسعى إلى إنشاء صندوق إيجاري للإسكان على وجه التحديد ولا يهدف إلى تقسيم هذا الصندوق بين العديد من الملاك. يتم السعي لتحقيق نفس الهدف من خلال القاعدة التي تنص على أن المنزل المستأجر يمكن أن يكون في يد مالك واحد فقط. انتقد هذا الحكم. على سبيل المثال ، N.E. كتبت Sosipatrova أنه "من الصعب شرح سبب عدم إمكانية بناء مثل هذا المنزل وتشغيله من قبل العديد من رواد الأعمال الأفراد و / أو المنظمات التجارية التي دخلت في اتفاقية بشأن الأنشطة المشتركة. سيكون من الصعب الإجابة على السؤال الذي سينشأ في نهاية المطاف في ممارسة إنفاذ القانون ، حول لماذا لا يمكن أن يكون اثنان أو أكثر من ورثة مالك منزل مستأجر مالكين مشاركين لهذا العقار ومن سيكون لديه في هذه الحالة حق تفضيلي عليه عند قسمة الميراث ". يمكن حل هذه الفجوة إما عن طريق السماح لعدة أشخاص بامتلاك منزل مستأجر ، أو عن طريق العمل على حق الميراث. الهدف من تكوين صندوق الإسكان الإيجاري يعني أيضًا استحالة خصخصة المباني السكنية المشغولة بموجب اتفاقية إيجار في صندوق الاستخدام الاجتماعي ، حتى لو لم يكن المنزل المستأجر مملوكًا لمالك خاص ، ولكن لكيان قانوني عام.
تركيز هذا الاتفاق على نطاق أوسع من الناس (ووفقًا لغالينا خوفانسكايا ، فإن إدخال العمالة غير التجارية سيؤثر على "حوالي 40 في المائة من سكان الاتحاد الروسي") ، ووجود معايير معينة يجب الوفاء بها من قبل صاحب العمل ، يميز هذه الاتفاقية عن اتفاقية التوظيف التجارية ، حيث يمكنهم مشاركة أي أفراد وكيانات قانونية لصالح المواطنين. في التوظيف الاجتماعي ، وضع أصحاب العمل معايير صارمة للاحتياج وتعيين شخص إلى فئة الفقراء. يمكننا القول أنه من أجل إبرام عقد عمل اجتماعي ، من الضروري أن تكون عمليًا على حافة الفقر. بموجب عقد العمل غير التجاري ، يجب على صاحب العمل أيضًا تلبية معيار الحاجة. على الرغم من المصطلحات الشائعة ، فإن هذا المعيار في خصائصه لا يمكن ولا ينبغي أن يتطابق مع معيار الحاجة بموجب عقد العمل الاجتماعي. سيتم تحديد الحاجة إلى الحصول على سكن بموجب اتفاقية إيجار غير تجارية من خلال العقارات السكنية ، والقوانين الفيدرالية ، وقوانين الكيانات المكونة ، وأعمال الحكومة الذاتية المحلية. يجب أن يكون الاختلاف الرئيسي عن التوظيف الاجتماعي هو أن المعايير ستكون مختلفة عن تلك المدرجة في الفن. 51 LCD RF.
بالنسبة لمعيار تصنيف شخص ما على أنه فقير ، يشير القانون مباشرة إلى أن "المواطن غير معترف به وليس له سبب للاعتراف به على أنه فقير على النحو المنصوص عليه في قانون الكيان التأسيسي ذي الصلة للاتحاد الروسي" (المادة 91.3 من RF LC). وعلى الرغم من أن المشرع حاول تنظيم مقدار الدخل الذي يجب أن يمتلكه صاحب العمل من أجل إبرام اتفاقية إيجار غير تجارية ، يمكن ملاحظة أن الحكم المحدد في الجزء 2 من الفن. 91.3 LCD RF.
عند تقييم حالة ملكية المواطن ، كما هو الحال في التوظيف الاجتماعي ، يؤخذ في الاعتبار دخله وأفراد أسرته ، وكذلك قيمة الممتلكات الخاضعة للضرائب. إذا تم ، بموجب اتفاقية إيجار اجتماعي ، عند تحديد حالة الملكية ، أخذ مبلغ الدخل لمدة 10 سنوات في الاعتبار ولا يمكن أن تتجاوز قيمة العقار متوسط تكلفة متوسط مساحة المعيشة لراحة مساحة المعيشة المقابلة لـ معايير توفير عدد أفراد الأسرة ، ثم بموجب اتفاقية إيجار غير تجارية ، لا يمكن أن يتجاوز دخل وقيمة العقار المبلغ الذي يسمح لمثل هذا المواطن وأفراد عائلته بالحصول على ملكية مسكن في النفقة الخاصة أو قرض أو قرض لشراء مسكن في أراضي البلدية المعنية ". ولا يوجد هنا ما يدل على فترة الاستحواذ ولا على نوعية المسكن ولا على مساحته. يمكن افتراض أن المدة يجب ألا تتجاوز 10 سنوات (الحد الأقصى لمدة اتفاقية الإيجار غير التجاري). طبعة الفن. 91.3 ZhK RF يسبب موقفًا حذرًا بين بعض المؤلفين. ليس. تكتب Sosipatrova: "ما هو نوع المسكن الذي لا يستطيع المواطن الحصول عليه إلى الملكية التي قصدها المشرع؟ قد تختلف أماكن المعيشة من حيث الحجم والعيش والموقع ووقت البناء وغيرها من المعايير التي تؤثر على السعر. ... وهكذا ، فإن قاعدة الجزء 2 من الفن. 91.3 من RF LC يترك مجالًا كبيرًا لتقدير موظف إنفاذ القانون ، وعلى ما يبدو ، يجب أن يجد معايير دقيقة في تشريعات الكيانات المكونة للاتحاد الروسي ".
للحصول على مسكن بموجب عقد إيجار اجتماعي أو غير تجاري ، يجب أن تمر بإجراءات التسجيل حسب الحاجة. وتجدر الإشارة إلى أنه يتم الاحتفاظ بالحق في البقاء مسجلاً من أجل الحصول على مباني سكنية في إحدى البلديات بموجب اتفاقية إيجار غير تجارية عند المغادرة إلى بلدية أخرى فيما يتعلق بتوفير المباني السكنية بموجب اتفاقية إيجار غير تجارية ، بينما من السجل لتلقي المباني السكنية بموجب عقد إيجار اجتماعي بموجب نفس الشروط ، يتم إزالة المواطن. تقع هذه القواعد في الفن. 56 ZhK RF ، في الفصل الخاص بالعمالة الاجتماعية. يبدو من المستحسن وضع القاعدة المتعلقة بالعمل غير التجاري في الفصل 8.2 من LC LC ، والذي يحتوي على قواعد أخرى تحكم تسجيل المواطنين لإبرام عقود العمل غير التجارية.
قد يكون موضوع اتفاقية إيجار مسكن لمخزون سكني للاستخدام الاجتماعي مسكنًا في منزل مستأجر للاستخدام الاجتماعي ، باستثناء الغرف (جزء من شقة) ، أو منزل مسكن هو منزل مستأجر ل الاستخدام الاجتماعي. في هذه الحالة ، لا توجد اختلافات عن التوظيف الاجتماعي ، ولكن هناك اختلافات كبيرة عن التوظيف التجاري ، حيث قد يكون الموضوع جزءًا من المسكن.
على عكس التوظيف الاجتماعي ، فإن عقد العمل غير التجاري محدد المدة. ترجع أهمية اتفاقية الإيجار غير التجاري إلى تركيزها. يعتبر الحصول على سكن بموجب هذه الاتفاقية بمثابة "حاجز" للحيازة اللاحقة لمساكن في ملكية ، وبالتالي فإن المدة القصوى هي 10 سنوات. بالإضافة إلى ذلك ، فإن إلحاح العقد يجب أن يحفز المواطنين المستأجرين على شراء مساكنهم الخاصة ، لأن في حالة انتهاء المدة ، يمكن إبرام عقد جديد مع نفس صاحب العمل فقط في حالة عدم وجود مرشحين آخرين. هنا يمكنك أن ترى الفرق من عقد الإيجار التجاري ، حيث يكون الحد الأقصى لمدة 5 سنوات ، وينص أيضًا على الحق الوقائي لإبرام عقد جديد لصاحب العمل في عقد إيجار تجاري طويل الأجل (من 1 إلى 5 سنوات) .
لن يكون الدفع بموجب عقد إيجار غير تجاري رمزيًا ، كما هو الحال في الإسكان الاجتماعي ، ولكنه دفع يعوض بالكامل عن جميع تكاليف الميزانية ، مع مراعاة تكاليف البناء على المدى الطويل. بشكل عام ، يجب أن تكون أقل بكثير من القيمة السوقية. يحدد مطورو المشروع أرقام المساكن بمساحة 42 مترًا مربعًا. اعتمادًا على فترة الاسترداد من 4 إلى 10 آلاف روبل. سيدفع المستأجرون مقابل المرافق والخدمات بالكامل.
بصرف النظر عن القدرة على تحمل التكاليف ، على عكس المساكن المؤجرة التجارية ، والتي تم تصميمها في الأصل لتوليد الدخل ، فإن الإيجار غير التجاري لا يفعل ذلك. ومع ذلك ، من المهم أن نذكر هنا أنه يمكن استخدام ما يصل إلى نصف المساكن في منازل الإيجار غير التجارية للاستخدام التجاري. ومع ذلك ، فإن غالينا خوفانسكايا ، رئيسة لجنة مجلس الدوما المعنية بسياسة الإسكان والإسكان والخدمات المجتمعية ، تقيِّم هذا الجانب سلبًا في التنظيم القانوني للمنازل المستأجرة: "نحن لا نحل مشكلة العودة السريعة للأموال إلى المطور ، ولكن مهمة الدولة في توفير السكن. لذلك ، أنا لا أحب مخطط 50-50 كثيرًا.صحيح أن القانون ينص على أن الكيان المكون من الاتحاد الروسي يمكنه أيضًا منح هذه النسبة 50٪ لمن هم على قائمة الانتظار. أعتقد أن هذه الصياغة تحتاج إلى مراجعة وكتابة بحيث لا يمكن منح السكن للأغراض التجارية إلا إذا لم يكن هناك أشخاص في قائمة الانتظار يحتاجون إلى هذا السكن. في المفهوم الأصلي للقانون ، تم تأجير جميع الشقق بنسبة 100٪ لأغراض غير تجارية ".
تتشابه حقوق والتزامات الأطراف في العقد بشكل عام مع عقد العمل الاجتماعي ، وبالتالي ، دون إدراج ، يشير المشرع إلى القواعد التي تحكم التوظيف الاجتماعي. في الوقت نفسه ، تظهر بعض الخصائص المميزة في الوضع القانوني للأحزاب. لذلك ، وفقًا لعقد إيجار المباني السكنية للمخزون السكني للاستخدام الاجتماعي ، يعد التزام المالك ، والذي ، مع ذلك ، يمكن تغييره في العقد. بالإضافة إلى ذلك ، فإن المستأجر في هذه الاتفاقية محدود في حق تأجير المسكن والاستبدال. يبدو أن مثل هذه القيود قد تم إدخالها لتقليل فرصة "الكسب" على الإسكان الاجتماعي. كما لا يُمنح المستأجر الحق في خصخصة المسكن ، على عكس اتفاقية الإيجار الاجتماعي.
يمكن إنهاء العقد على الأسس المحددة في الفن. 91.10 LCD RF. بشكل عام ، الأسباب مماثلة للتجنيد الاجتماعي ، مع استثناءات قليلة. على سبيل المثال ، سيتم احتساب الدين ، وهو أساس إنهاء العقود ، بطرق مختلفة.
اختلاف مهم عن اتفاقية الإيجار الاجتماعي ، حيث تكون النتيجة في شكل إخلاء دون توفير مسكن آخر بمثابة عقوبة للسلوك غير القانوني للمستأجر ، في اتفاقية إيجار المسكن في صندوق الاستخدام الاجتماعي ، الإخلاء دون توفير مسكن آخر هي قاعدة عامة.
كما في حالة عقد الإيجار التجاري ، من الضروري تسجيل رهن حق الملكية الناشئ على أساس اتفاقية إيجار مسكن لصندوق الاستخدام الاجتماعي.
يبدو أن هذه الاتفاقية ستكون بالتأكيد مطلوبة من قبل المواطنين ، وهو ما يمكن رؤيته من الوضع الحالي في سوق الإيجارات. ما الذي يمكن أن يجذب المستثمرين؟ لا يوجد تقريبًا أي إنشاءات هادفة للمباني السكنية ذات الشقق المؤجرة في روسيا ، بينما في أمريكا الشمالية وأوروبا ، يعد هذا البناء أحد المجالات الواسعة لأعمال التطوير.
"نظرًا لعدم وجود منازل (مستأجرة) حاليًا ، يرتبط تنفيذ الفاتورة باستثمارات كبيرة في بناء مثل هذه المنازل. قد يتطلب تنفيذ مشاريع استثمارية طويلة الأجل في إنشاء منازل مستأجرة (مؤجرة) للاستخدام غير التجاري التدابير التالية لدعم الدولة و (أو) البلدية:
- التمويل الجزئي من الميزانية لتكاليف بناء هذه المنازل ، وكذلك الفوائد على قرض البناء أثناء بناء هذه المنازل ؛
- توفير قطع الأراضي مجانًا ؛
- اتصال (اتصال) مجاني بشبكات البنية التحتية الهندسية والتقنية ؛
- توفير وثائق التصميم القياسية مجانًا ؛
- الإعفاء من ضريبة الأراضي ؛
- استخدام نظام ضريبي خاص ".
نقلاً عن حسابات السيناريو لبناء المنازل المستأجرة ، حدد مطورو هذا القانون ثلاثة تدابير رئيسية للدعم الحكومي والبلدي. هذه هي "التوفير المجاني لقطع الأراضي ، والتمويل المشترك للمشاريع الاستثمارية لبناء وتشغيل المنازل المؤجرة (المؤجرة) للاستخدام غير التجاري على حساب ميزانية الاتحاد الروسي و (أو) ميزانيات الدولة المكونة كيانات الاتحاد الروسي ، و (أو) الميزانيات المحلية بمبلغ 1122 إلى 1445 مليار روبل (أو من 62.3 مليار روبل إلى 80.2 مليار روبل في المتوسط سنويًا) في الفترة من 2013 إلى 2030. اعتمادًا على متغير حصة التمويل المشترك لمثل هذه المشاريع على حساب أموال الميزانية ، توفير الحوافز الضريبية ".
يمكن أن تكون التفضيلات الضريبية بمثابة "أحد محركات سوق المساكن المؤجرة في روسيا". يتم تمثيل سوق الإيجار اليوم في الغالب من قبل الملاك الأفراد (المواطنون الذين اشتروا مساكن لغرض الإيجار) الذين يتهربون من التخفيضات الضريبية. من ناحية أخرى ، يمكن للدولة ، المهتمة ليس فقط بتلقي التخفيضات الضريبية ، ولكن أيضًا بالتطوير الهيكلي لسوق الإسكان الإيجاري ، أن تقدم إعفاءات ضريبية معينة لهذا العمل إذا تم تنفيذه. وقد تمت بالفعل مناقشة مثل هذه المقترحات مرارًا وتكرارًا على عدة مستويات حكومية وتتعلق بضريبة القيمة المضافة وضريبة الدخل. على أي حال ، يمكن لمثل هذه المبادرة أن تسبب تأثيرًا هائلاً على سوق الإسكان الإيجاري ، حيث أن العائد غير المقبول حاليًا من 4-6 ٪ قد ينمو إلى 7-9 ٪ ، وهو ما يمكن مقارنته بالفعل بالعائد على العقارات التجارية ، وهو مقبول لمعظم المطورين والمستثمرين.
بشكل عام ، في 2015 - 2030. سيسمح تنفيذ مثل هذه التدابير من قبل الدولة و (أو) الدعم البلدي بحل مشكلة الإسكان لما لا يقل عن 1815 ألف أسرة. سيتمكن أكثر من 57 ألف أسرة من تحسين ظروفهم المعيشية بمساعدة المساكن غير التجارية المؤجرة في عام 2015.
وبالتالي ، إذا كانت مصلحة المستأجر في استئجار سكن بسعر أقل من سعر السوق واضحة من جانب المستأجر ، فقد يكون الأمر مشكوكًا فيه إلى حد ما بالنسبة لأصحاب العقارات المحتملين ، وهناك احتمال معقول بأن يكون المطورون نشطين للغاية حتى لو كان هناك معاملة تفضيلية. قد تنشأ أسئلة مع جودة وصيانة المنازل المبنية حديثًا.
إذا كان العالم لديه منذ فترة طويلة نظام جيد الأداء لتأجير المساكن المخصصة للمواطنين المحتاجين. على سبيل المثال ، في فرنسا ، تمثل المساكن منخفضة التكلفة حاليًا حوالي نصف سوق الإيجار هناك (46٪ في عام 2006). تتخذ روسيا الخطوات الأولى للتو في هذا المجال ، ولكن هناك بالفعل تجربة إيجابية الآن. انعقد المؤتمر الخامس الدولي "إيجار العقارات السكنية" في مينسك. كمثال ناجح في حل مشكلة تطوير المساكن المؤجرة ، تم تقديم المشاركين في المؤتمر بتجربة أوجرا في بناء المنازل المستأجرة. في أوجرا ، تم بالفعل اتخاذ الخطوات الأولى لدعم المشاريع الاستثمارية لبناء المباني السكنية. لذلك ، في عام 2013 ، اعتمدت Okrug المستقلة قانونًا بشأن الإعفاء الكامل من ضريبة الأملاك للمنظمات التي تنفذ مشاريع لتطوير سوق الإسكان الإيجاري بأسعار معقولة. كان مستثمر البناء وكالة الرهن العقاري Ugra. تقوم الوكالة حاليًا بتنفيذ ثلاثة مشاريع أخرى لبناء منازل مستأجرة - مبنيان سكنيان في سورجوت ومنزل في خانتي مانسيسك. في أوائل أكتوبر 2014 ، بدأ أول منزل مؤجر في منطقة Okrug المستقلة ، والذي تم بناؤه كجزء من البرنامج الإقليمي لتطوير سوق الإسكان الإيجاري بأسعار معقولة ، في Nefteyugansk.
"المهمة الرئيسية هي أن نظهر للمستثمرين منتجًا جاهزًا أنه من الممكن استثمار الأموال فيه ، لأن الربحية التي يمكن الحصول عليها على المدى الطويل مهمة بالنسبة لهم. العملاء الرئيسيون هم موظفو الدولة - المعلمين والأطباء والمعلمين. في المباني السكنية سوف يستأجرون شقة بها أثاث ويدفعون الإيجار والمرافق. في الوقت نفسه ، سيكون السعر مختلفًا في مدن مختلفة ، وسيعتمد الدفع على متوسط الراتب الشهري في البلدية. المرحلة الثانية - 2016-2020 - البناء السنوي لحوالي 50 ألف متر مربع من المساكن ”.
بإيجاز ، تجدر الإشارة إلى أن الابتكار التشريعي هو خطوة غير مشروطة نحو حل مشكلة الإسكان في روسيا. ولكن مع ذلك ، يعتمد الكثير الآن على تطوير اللوائح التنظيمية ووضع القواعد على مستوى الكيانات المكونة للاتحاد الروسي والبلديات. بالإضافة إلى ذلك ، من أجل الحديث عن استقرار العلاقات الجديدة ، ينبغي أن يمر بعض الوقت ، لأنه لا توجد حتى الآن سوى تجربة عملية واحدة في هذا المجال.
من إعداد المحامي المبتدئ لشركة Natalia Vladimirovna Narusheva
وفقًا للتشريعات الروسية ، يُفهم رصيد الإسكان الاجتماعي على أنه إجمالي جميع المباني السكنية المأهولة بموجب شروط عقد الإيجار والمقدمة ضمن النطاق الطبيعي لمساحة المعيشة ، وكذلك المباني السكنية في الشقق المشتركة والمنازل المتخصصة والسكنية أماكن فيها.
يشتمل هيكل مخزون الإسكان الاجتماعي على مبنى سكني معين تابع للدولة أو صندوق البلدية. حسب الفن. 57 من RF LC ، يتم توفير أماكن المعيشة للصندوق المحدد لفئات معينة من المواطنين المسجلين في حاجة إلى سكن. الوثيقة الرئيسية التي تحكم الحق في استخدام المباني السكنية هي اتفاقية إيجار اجتماعي (المادة 60 من القانون المدني للاتحاد الروسي). يتم إبرام اتفاقية عقد إيجار اجتماعي للمباني السكنية على أساس قرار بشأن توفير المباني السكنية لمخزون الإسكان للاستخدام الاجتماعي. يتم إبرام مثل هذا الاتفاق دون تحديد فترة سريانه (الجزء 2 من المادة 60 من LC RF). من المعروف أن أماكن المعيشة بموجب اتفاقية الإيجار الاجتماعي يتم توفيرها ، كقاعدة عامة ، للمواطنين ذوي الدخل المنخفض و (أو) المواطنين المعوقين وخاصة المحتاجين ، كما هو مذكور في الجزء 2 من الفن. 49 LCD RF.
يمتلك مخزون الإسكان المتخصص مباني سكنية من الدولة أو المساكن البلدية ، يتم تخصيصها للمخزون المعني وفقًا للمتطلبات وبالطريقة التي تحددها حكومة الاتحاد الروسي (البند 2 من المادة 92 ZhK RF). وضع تشريعيًا نظامًا قانونيًا خاصًا لاستخدام أنواع معينة من المباني السكنية المتخصصة (المكاتب ، المباني السكنية في النزل ، الصناديق القابلة للمناورة ، إلخ). أساس استخدام هذه المباني هو عقد إيجار مباني سكنية متخصصة أو اتفاقية للاستخدام المجاني (المادتان 99 ، 100 من RF LC). يؤدي عدم الامتثال للشكل الكتابي البسيط للمعاملة إلى بطلانها في الحالات المحددة مباشرة في القانون أو في اتفاق الطرفين.
يشمل رصيد المساكن الفردية المساكن التي تنتمي إلى المساكن الخاصة ، بغض النظر عما إذا كانت تنتمي إلى أفراد أو كيانات قانونية. تعتبر السمة الأساسية لمخزون الإسكان الفردي هي استخدام المباني السكنية المناسبة لإقامة المواطنين - أصحاب المنازل ، وأفراد أسرهم ، والأشخاص الآخرين بشروط الاستخدام المجاني (على سبيل المثال ، المقيمون المؤقتون) أو لإقامة المواطنون الذين يوفر لهم كيان قانوني السكن - المالك بشروط الاستخدام المجاني. تحدد المادة 100 من LC RF مفهوم عقد إيجار المباني السكنية المتخصصة ، وتحدد الشروط الأساسية للعقد ، وتحدد حقوق والتزامات الأطراف.
من المعتاد استدعاء مخزون المساكن للاستخدام التجاري مجموعة من المباني السكنية المحولة للاستخدام من أجل توليد الدخل (الربح).
وهي تشمل أي مساكن يوفرها الملاك للاستخدام بموجب عقود مدفوعة الأجر. قد تنتمي المباني السكنية في هذه الحالة إلى شخص خاص أو تنتمي إلى صندوق الدولة أو البلدية. في أغلب الأحيان ، يصبح مسكن هذا الصندوق موضوع اتفاقية إيجار تجاري ، والتي بموجبها يتعهد مالك المسكن أو الشخص المخول من قبله (المالك) بتزويد المواطن (المستأجر) بالسكن مقابل رسوم مقابل الحيازة. واستخدامها للعيش فيه (البند 1 من المادة 671 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
لإبرام اتفاقية إيجار تجاري ، لا توجد متطلبات مسبقة مطلوبة في شكل قرار من أي جهة ، أو إصدار أمر ، وما إلى ذلك. أساسي للعقد المعني هو الشرط المتعلق بالموضوع ، بالإضافة إلى الشروط الأخرى ، التي يجب التوصل إلى اتفاق بشأنها بناءً على طلب أحد الطرفين. على سبيل المثال ، اقترح المستأجر المستقبلي ، أثناء اتصالات ما قبل التعاقد مع مالك المنزل ، أن اتفاقية الإيجار يجب أن تتضمن بندًا حول حق المستأجر في استخدام جزء من قطعة الأرض ، يشير إلى حجمها وحدودها.
يمكن تحويل المباني السكنية من نوع واحد من المساكن إلى نوع آخر في ظل وجود حقائق قانونية معينة. على سبيل المثال ، يمكننا النظر في المواقف التي نشأت أثناء خصخصة الإسكان الحكومي والبلدي ، على أساس المعاملات المدنية وغيرها من الأسباب.
المتطلبات الأساسية لإبرام DSN للمباني السكنية
في ظل استمرار عجز المساكن الحكومية والبلدية الرخيصة نسبياً واستحالة تحمل السلطات العامة كافة تكاليف صيانتها ، وظهور أشكال جديدة مختلفة لسد الحاجات السكنية للمواطنين ، لا يصبح توفير المسكن للاستخدام المجاني هو الشيء الرئيسي ، كما كان من قبل ، ولكنه طريقة استثنائية لحل مشكلة الإسكان ، ولا يمكن الوصول إليها إلا للفئات الأقل حماية اجتماعية وبالتالي الفئات الأكثر احتياجًا من المواطنين. في هذا الصدد ، يوحّد التشريع بصرامة شروط وإجراءات توفير واستخدام مثل هذا السكن ، مما يخلق نظامًا قانونيًا خاصًا للالتزامات الناشئة على أساس العقد المعني. أولاً وقبل كل شيء ، يشير هذا إلى ترتيب حدوثها ، والذي لا يرجع إلى التعبير الحر المتبادل عن إرادة الأطراف ، ولكن إلى وجود شروط إدارية وقانونية مسبقة يحددها القانون.
المتطلبات الأساسية (الشروط) التي بموجبها يمكن للمواطن المطالبة بالسكن المجاني من مخزون الإسكان التابع للولاية أو البلدية (صندوق الاستخدام الاجتماعي) بموجب اتفاقية الإيجار الاجتماعي تشمل:
لا يعتبر تشريع الإسكان الآن الإقامة الدائمة (والتي غالبًا ما تكون طويلة الأجل أيضًا) في مستوطنة معينة كشرط ضروري لتوفير الإسكان الحكومي أو البلدي للاستخدام (خاصة عند استبدال متطلبات التسجيل السابقة بقواعد تسجيل الشخص باعتباره ضروريًا من أجل التطبيق الحقيقي لحق المواطنين في اختيار مكان إقامتهم ، المنصوص عليه في المادة 18 من القانون المدني).
تُفهم الحاجة في هذه الحالة على أنها حاجة ملحة لتحسين الظروف المعيشية لمواطن معين وعائلته ، والتي لا يتم تحديدها من خلال التقييم الذاتي للمواطن لظروفه المعيشية ، ولكن من خلال المعايير الموضوعية المنصوص عليها في التشريع. في الوقت نفسه ، يحتوي القانون (البند 1 من المادة 51 من قانون العمل) على قائمة شاملة بأسباب الاعتراف بالمواطنين المحتاجين إلى أماكن سكنية.
في ظل وجود الشروط المذكورة وتأكيدها الوثائقي ، يحق للمواطن طلب التسجيل كشخص بحاجة إلى مسكن. إذا كانت لديه عدة أسباب للتسجيل ، فيحق للمواطن الذي يختاره أن يطلب تسجيله على أساس واحد أو عدة أسباب (على سبيل المثال ، كشخص فقير وفي نفس الوقت يشير إلى إحدى فئات المواطنين الأخرى ). يتم توجيه هذا المطلب في شكل طلب مكتوب مع إرفاق المستندات اللازمة إلى الهيئة الحكومية المحلية التي تتولى التسجيل.
يجب أن يتخذ هذا الأخير ، بناءً على نتائج النظر في الطلب ، القرار المناسب (البنود 3-6 من المادة 52 من قانون العمل). رفض قبول مواطن مسجل على أنه يحتاج إلى مسكن وفقًا للبند 1 من الفن. لا يُسمح بـ 54 ZhK إلا إذا لم يكن لديه المستندات اللازمة (إذا لم يتم تقديمها أو لم تؤكد حقه في التسجيل) أو إذا ارتكب المواطن عمداً إجراءات يمكن نتيجة لذلك الاعتراف بأنه محتاج للتسجيل ( على سبيل المثال ، في حالة التدهور المتعمد لظروفهم المعيشية عن طريق بيع مساكنهم أو مبادلتها بالأسوأ ، أو إضافة أشخاص جدد إليها). في الحالة الأخيرة ، يمكن تسجيل المواطن ، ومع ذلك ، في موعد لا يتجاوز خمس سنوات من تاريخ الإجراءات المحددة. يجوز للمواطن استئناف قرار رفض التسجيل أمام المحكمة باعتباره لا أساس له من الصحة.
من لحظة التسجيل ، يحق للمواطن أن يتم تسجيله (البند 2 من المادة 52 من قانون العمل) كعنصر من عناصر العلاقة القانونية المتعلقة بالإسكان ، والتي يكون رعاياها المواطن والهيئة التي تقوم بالتسجيل. هذه العلاقة القانونية بطبيعتها هي علاقة إدارية وقانونية. تتكون المحاسبة من حقيقة أن المواطن الذي قدم طلبًا مطابقًا (مع إرفاق المستندات اللازمة) يتم تسجيله في كتاب خاص يحتوي على قائمة بالأشخاص الذين قدموا طلبات مماثلة.
يحمي القانون حق المواطن في التسجيل كشخص يحتاج إلى مسكن. ويحتفظ به المواطن حتى حصوله على مسكن أو حتى الكشف عن الأسباب التي ينص عليها القانون لحذفه من السجل. يُسمح بإلغاء التسجيل فقط في الحالات المنصوص عليها في البند 1 من الفن. 56 شاشة LCD. في حالة إلغاء التسجيل غير المبرر ، يحق للمواطن التقدم إلى المحكمة بشكوى بشأن الإجراءات غير القانونية لهيئات الحكم الذاتي المحلية التي ارتكبت الانتهاك.
بموجب عقد إيجار يتعهد أحد الطرفين - مالك المسكن أو الشخص الذي يحق له (المالك) - بتزويد الطرف الآخر (المستأجر) بالمسكن مقابل رسوم في حيازته واستخدامه للعيش فيه (المادة 671 من القانون المدني من الاتحاد الروسي).
في مخزون الإسكان الحكومي والبلدي للاستخدام الاجتماعي ، يتم توفير المباني السكنية للمواطنين بموجب عقد إيجار اجتماعي(المادة 672 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ، بموجب عقد إيجار المباني السكنية للمخزون السكني للاستخدام الاجتماعي.
بموجب عقد إيجار اجتماعي طرف واحد - مالك المباني السكنية لمخزون الإسكان الحكومي أو مخزون الإسكان البلدي (هيئة حكومية معتمدة أو هيئة حكومية محلية معتمدة تعمل نيابة عنها) أو شخص مخول من قبله (المالك) يتعهد بنقل المباني السكنية للطرف الآخر - مواطن (مستأجر) لحيازته واستخدامه للعيش فيه وفقًا للشروط التي تحددها شاشة RF LCD.
في ظل وجود المتطلبات الأساسية التي ينص عليها القانون ، يتم توفير المباني السكنية بموجب اتفاقيات الإيجار الاجتماعي للمواطنين المحتاجين المسجلين حسب الأولوية بناءً على وقت تسجيلهم وتوافر المباني السكنية المناسبة. فئتان من المواطنين وفقا للفقرة 2 من الفن. يتم توفير 57 مباني سكنية ZhK بموجب عقود الإيجار الاجتماعي بشكل مفاجئ (وكقاعدة عامة ، حتى دون أن تكون مسجلة كمحتاج):
يستلزم القرار بشأن توفير المباني السكنية بموجب اتفاقية الإيجار الاجتماعي ، الذي اعتمدته الحكومة المحلية ، إنهاء العلاقة القانونية (الإدارية) للإسكان الناشئة عن حقيقة أن المواطن مسجل مع من يحتاجون إلى أماكن سكنية. في الوقت نفسه ، يصبح أيضًا أساسًا لإبرام ، خلال الفترة الزمنية التي تحددها ، اتفاقية إيجار اجتماعي (البند 4 من المادة 57 من قانون العمل) ، والتي بموجبها يكون المالك ملزمًا بنقل السكن المناسب إلى مواطن - مستأجر.
في الوقت نفسه ، يجوز إبطال قرار توفير السكن بموجب اتفاقية الإيجار الاجتماعي والاتفاقية المبرمة على أساسها في المحكمة فيما يتعلق بقواعد الفن. 168 من القانون المدني بناءً على طلب الأشخاص المهتمين أو المدعي ، الأمر الذي سينطوي على إخلاء المواطنين الذين حصلوا على مثل هذا السكن.
يتم النظر في النزاعات حول الإخلاء ، عندما يريد المالك إخلاء المستأجر ، ويريد المستأجر الاحتفاظ بمساحة المعيشة ، في المحاكم ، لكن لا يمكن تصنيفها على أنها بسيطة. فيما يتعلق بالتغييرات في تشريعات الإسكان والممارسات القضائية ، في حالة حدوث مثل هذا النزاع ، من الأفضل استخدام خبرة محامي الإخلاء. إنه محام محترف يتمتع بخبرة واسعة في نزاعات الإسكان التي ستساعد في حل أي حالة معقدة.
علاوة على ذلك ، يمكن أن تصبح غرف المعيشة المنفصلة (المعزولة) في الشقق السكنية ("أجزاء من الشقق") موضوعًا مستقلاً لاتفاقية إيجار اجتماعي فقط في حالتين منصوص عليهما بشكل مباشر بموجب القانون:
المزيد من التفاصيل
في الحالة الأولىيتم توفير الغرف التي تم إخلاؤها في شقق مشتركة بموجب اتفاقية إيجار اجتماعي بشكل أساسي للمقيمين الآخرين في نفس الشقق ، والذين ، بناءً على المعايير المذكورة أعلاه ، يتم التعرف عليهم أو يمكن اعتبارهم فقراء وبحاجة إلى سكن. في حالة عدم وجود مثل هؤلاء المواطنين ، يمكن توفير الغرفة الشاغرة بموجب هذه الاتفاقية لسكان الشقق من ذوي الدخل المنخفض الذين يتم توفير سكن أقل من معدل التوفير (أكبر من معدل التسجيل) لكل شخص. في حالة عدم وجود مثل هؤلاء المتقدمين للغرفة التي تم إخلاؤها ، يمكن بيعها بموجب اتفاقية بيع وشراء للمستأجرين غير الفقراء ، ولكن مع توفير سكن أقل من معدل توفير الفرد. فقط في حالة عدم وجود مثل هؤلاء الأشخاص ، يتم تسوية الغرفة التي تم إخلاؤها على أساس عقد العمل الاجتماعي من قبل شخص خارجي (المادة 59 من قانون العمل).
في الحالة الثانيةتتعلق الحالة بالحالات التي يُجبر فيها المواطن على توفير سكن بموجب اتفاقية إيجار اجتماعي تتجاوز معدل التوفير (على سبيل المثال ، يتم توفير السكن لشخص وحيد أو مواطن يعاني من أحد أشكال الأمراض المزمنة الحادة التي يعاني منها. من المستحيل التعايش معه). نظرًا لأنه لا يمكن تجاوز قاعدة توفير السكن للفرد هنا أكثر من مرتين (البند 2 من المادة 58 من ZhK) ، فلا يجوز تزويده بشقة منفصلة ، بل غرفة منعزلة فقط.
ومع ذلك ، دون موافقة المواطنين لا يسمح بشغل غرفة واحدة من قبل أشخاص من جنس مختلف(باستثناء الزوجين) ، بغض النظر عن أعمارهم (البند 1 من المادة 58 من قانون العمل). يشكل هذا فائدة كبيرة للمواطنين ، بموجبها ، على سبيل المثال ، يمكن للأم العازبة التي لديها ابن صغير المطالبة بتزويدها بشقة من غرفتين أو غرفتين ، بغض النظر عن حجم الزيادة الناتجة عن توفير السكن معدل.
يتمثل المعيار لتوفير السكن بموجب اتفاقية الإيجار الاجتماعي في الحد الأدنى لحجم المساحة الإجمالية للمباني السكنية ، التي تحددها الحكومة المحلية ، اعتمادًا على مستوى توفير المباني السكنية التي تم تحقيقها في البلدية ذات الصلة وعوامل أخرى ( الفقرتان 1 و 2 من المادة 50 LCD). في جميع حالات توفير السكن بموجب اتفاقية إيجار اجتماعي ، يجب ألا تقل المساحة الإجمالية للفرد عن المعدل المحدد. هذه هي أهميتها القانونية (المدنية - القانونية). عادة ما يتجاوز معدل توفير السكن معدل التسجيل المستخدم لتحديد الحاجة إلى التسجيل. المواطنون المسجلون على أساس القوانين والقوانين الفيدرالية للكيانات المكونة للاتحاد الروسي ليسوا فقراء ، قد تضع هذه القوانين معايير أخرى لتوفير السكن من مخزون الإسكان الحكومي بموجب عقود الإيجار الاجتماعي (البند 3 من المادة 50) من LC) ...
في الوقت نفسه ، يتم توفير السكن للمواطنين في مكان إقامتهم (وفقًا للبند 5 من المادة 57 من ZhK - داخل حدود التسوية المقابلة ، والتي لا تستبعد ، على سبيل المثال ، إعادة توطين المواطنين من مركزها إلى الضواحي).
يتم تحديد مدى ملاءمة المسكن للإقامة الدائمة للمواطنين من خلال امتثاله للمعايير الصحية والتقنية المعمول بها والمتطلبات التشريعية الأخرى ، بما في ذلك تلك المتعلقة بتحسينه (الفقرة 2 ، البند 1 من المادة 673 من القانون المدني ، البند 2 من المادة 15 من قانون العمل) (في الوقت الحالي ، يتم تحديد المتطلبات التي يجب أن يستوفيها المبنى السكني بموجب اللائحة بشأن الاعتراف بالمبنى كموقع سكني ، ومجمّع سكني غير مناسب للسكن ومبنى سكني كحالة طارئة وخاضعة للهدم أو إعادة الإعمار ، التي تمت الموافقة عليها بموجب المرسوم الصادر عن حكومة الاتحاد الروسي في 28 يناير 2006 رقم 47).
وبالتالي ، لا يقتصر الأمر على مساحة معينة (حجم) من الإسكان ، ولكنه يتعلق بمجموعة من معاييره المختلفة: الطبيعة الرأسمالية للمبنى المخصص للمواطنين للعيش في جميع فصول السنة ؛ توافر التدفئة المركزية وإمدادات المياه الساخنة والمرافق الأخرى ، إلخ. في الوقت نفسه ، يتحدث القانون عن القابلية للعيش "فيما يتعلق بشروط التسوية المقابلة" (راجع البند 1 من المادة 89 من قانون العمل) ، وبالتالي يعتبرها خاصية نسبية وليس خاصية مطلقة للسكن متاح. ومن وجهة النظر هذه ، فإن فئة غير الصالحين للسكن تشمل ، بأي حال من الأحوال ، المباني الموجودة في الثكنات ومنازل الطوارئ ؛ الأقبية وشبه الأقبية ؛ غرف بدون ضوء طبيعي أماكن للاستخدام الإضافي (القاعات والمطابخ والممرات والمخازن وما إلى ذلك) وغيرها من المباني المماثلة التي لا يمكن أن تكون موضوع اتفاقية إيجار السكن.
يتم إبرام اتفاق إيجار اجتماعي على أساس قرار إداري - قانوني بشأن توفير السكن من المخزون السكني للاستخدام الاجتماعي (البند 1 من المادة 63 من قانون العمل).
لا يمكن إبرامها إلا في المباني المحددة في هذا القرار والمتوافقة مع المتطلبات التشريعية المذكورة أعلاه. لهذا السبب لم يتم الاتفاق على موضوع هذه الاتفاقية من قبل أطرافها ، كما لا يمكن تغييرها أو توضيحها من قبلهم.وبالمثل ، فإن شروط استخدام المباني السكنية المنصوص عليها في اتفاقية الإيجار الاجتماعي يتم تحديدها بشكل حتمي من خلال تشريعات الإسكان ، وليس بموجب اتفاق (إرادة متبادلة) بين الطرفين. وبالتالي ، فإن اتفاق القانون المدني للغاية بين الأطراف لإبرام هذه الاتفاقية ممكن فقط إذا كان هناك قرار إداري بشأن توفير السكن.
في الوقت نفسه ، يلتزم المؤجر المستقبلي بالقرار المحدد ، أولاً وقبل كل شيء ، بمعنى استحالة رفض إبرام عقد عمل اجتماعي مع المواطن المحدد في القرار ، ويوافق الأخير بحرية على إبرام عقد عمل اجتماعي. اتفاق ، ملزم بقرار إداري قانوني بمعنى استحالة تغيير الموضوع المقترح وعدد من الشروط الأساسية الأخرى للعقد الذي أبرمه.
الاتفاق الناتج يخضع ل كتابة إلزامية(المادة 674 من القانون المدني) حسب النموذج القياسي. تمت الموافقة على عقد نموذجي للتأجير الاجتماعي للمباني السكنية من قبل حكومة الاتحاد الروسي.
في الوقت نفسه ، يجب الاعتراف بأن العلاقة القانونية لاستئجار مسكن معين ، وبالتالي ، الحق في استخدام مواطني هذا المسكن ينشأ فقط من عقد إيجار المسكن. يستلزم قرار توفير المباني السكنية ظهور علاقة إسكان مستقلة ومعقدة لإبرام اتفاقية إيجار اجتماعي (مع تكوين موضوعها ومحتواها وجميع السمات الأخرى). بعد كل شيء ، حتى يتم إبرام اتفاقية الإيجار الاجتماعي ، لا تنشأ العلاقة القانونية لاستئجار المسكن ؛ المواطن ، على الرغم من قرار توفير السكن ، لا يحق له استخدام المباني المشار إليها فيه ، ولا يوجد أي التزام بالدفع مقابل استخدامه ، إلخ. لا يمكن اكتساب كل هذه الحقوق والالتزامات إلا من لحظة إبرام العقد.
يتم نقل المباني التي يتم توفيرها بموجب اتفاقية الإيجار الاجتماعي من المساكن الحكومية أو البلدية إلى الملكية المستهدفة واستخدام المستأجر (البند 1 من المادة 60 من قانون العمل). بالمعنى الدقيق للكلمة ، تم إبرام هذه الاتفاقية من أجل الحصول على هذه الفرص من قبل صاحب العمل المواطن. يتمثل محتوى هذه الصلاحيات في إمكانية العيش في المباني السكنية للمستأجر نفسه ، وكذلك أفراد أسرته. في الوقت نفسه ، من خلال إبرام اتفاقية ، يكتسب صاحب العمل أيضًا عناصر معينة من حق التصرف ، على سبيل المثال ، الحق في تبادل عقار مستأجر ، وتأجيره ، وما إلى ذلك (البند 1 من المادة 67 من قانون العمل). بشكل إجمالي ، غالبًا ما تسمى صلاحيات ملكية واستخدام مساحة سكنية مستأجرة (مع مراعاة عناصر حق التصرف) بالحق في مساحة المعيشة.
ملاحظة حول جوهر القانون الناشئ عن العقد
من حيث الجوهر ، هذا الحق هو حق صاحب العمل (وأفراد أسرته) الناشئ عن العقد لشيء ينتمي إلى شخص آخر ، أي الحق في استخدام عقارات شخص آخر (مباني سكنية) ضمن الحدود المنصوص عليها في القانون والعقد. في السابق ، من هذا ، تم التوصل إلى استنتاج متسرع في بعض الأحيان حول طبيعة هذا الحق كحق حقيقي محدود ، على الرغم من عدم وجود بعض العلامات الضرورية للحقوق الحقيقية (الطبيعة المطلقة والحماية القانونية الحقيقية للعلاقة بين المؤجر و صاحب العمل ؛ اذكر تسجيل هذا الحق المطابق لخاصية "مبدأ الدعاية" لحقوق الملكية ، وما إلى ذلك).
ومع ذلك ، فإن الشيء الرئيسي هو أن الحق المحدد قانونًا في مساحة المعيشة ، من حيث محتواه القانوني وطبيعته الاجتماعية والاقتصادية ، هو في الواقع طريقة قانونية للتوزيع الحر بين الفقراء وغيرهم من مواطني الدولة التي تعاني من العجز والبلديات. الحكومة والإسكان ، وليس التسجيل القانوني المدني للعلاقات الاقتصادية الضرورية موضوعيًا لاستخدام العقارات (الخاصة) لشخص آخر. لذلك ، من وجهة نظر القانون المدني ، يمكن وصفها بأنها ناشئة على أساس الشروط الإدارية والقانونية المسبقة ، والحق الإلزامي لاستخدام الشيء غير المنقولة المملوك للقطاع العام ، والذي يحدد محتواه بشكل حتمي بموجب القانون.
ما سبق يشرح تمامًا الطبيعة المستهدفة بدقة للحق في مساحة المعيشة ، والتي تميزه أيضًا عن حقوق الملكية التقليدية.
يؤمن المسكن للمستأجر وأفراد أسرته لسكنهم فيه ، أي. لتلبية احتياجاتهم السكنية (البند 1 من المادة 17 من قانون العمل ، الجزء 1 من المادة 678 من القانون المدني). يلتزم صاحب العمل بموجب اتفاقية الإيجار الاجتماعي باستخدام المسكن فقط للعيش ، ولا يحق له نقله إلى مبنى غير سكني لاستخدامه لأغراض أخرى دون مراعاة الشروط المنصوص عليها بشكل خاص بموجب القانون (المواد 22-24 من LC). لا يُسمح بالتنسيب في المباني السكنية للمؤسسات التجارية ومكاتب الكيانات القانونية واستخدامها للاحتياجات الصناعية والمستودعات وما إلى ذلك. يصبح استخدام المباني السكنية لأغراض أخرى (وفقًا للشروط المنصوص عليها في القانون) أساس إنهاء عقد إيجار المباني السكنية دون توفير سكن آخر (البند 1 من المادة 91 من قانون العمل ، الفقرة 2 من البند 4 من المادة 687 من القانون المدني).
بموجب اتفاقية عقد إيجار اجتماعي للمباني السكنية ، يتعهد أحد الطرفين - المؤجر (المالك العام أو الهيئة المخولة من قبله أو الشخص المخول له) بنقل المباني السكنية إلى الطرف الآخر - المواطن (المستأجر) للملكية والاستخدام من أجل الذين يعيشون فيها في ظل ظروف القانون المعمول به (البند 1 من المادة 60 من قانون العمل).
بحكم طبيعتها القانونيةهذه الاتفاقية توافقية وثنائية ومتبادلة (synallagmatic) ؛ يمكن أن يتم تعويضها أو مجانًا (في الحالات التي ينص عليها القانون ، إعفاء صاحب العمل من الدفع مقابل التوظيف).
سمة مهمة من سمات عقد العمل الاجتماعي هو طابع غير محدد، لأنه في مصلحة صاحب العمل ، لا يشمل المصطلح المصطلح (ولا يُسمح بإنهائه لأسباب تتعلق بانتهاء المدة).
المالك في التوظيف الاجتماعي هو المالك العام للمسكن أو هيئة حكومية أو هيئة حكومية ذاتية محلية (سلطة عامة) تعمل نيابة عنه. من أجل تشغيل المساكن المملوكة له ، فإنه عادة ما ينشئ منظمات خاصة لصيانة المساكن تتمتع بحقوق كيان قانوني (مكاتب صيانة المساكن (ZhEKi) ، ومديريات تشغيل المباني (DEZ) ، ومديرية عميل واحد (DEZ) ) ، وما إلى ذلك) ، والتي تمنح الحق في إبرام عقود إيجار المباني السكنية. قد تعمل المؤسسة أو المؤسسة الوحدوية أيضًا كمالك (مخول بذلك من قبل مالك عام أو سلطة عامة) في العقد قيد النظر ، في الميزانية العمومية التي يوجد بها مخزون سكني ككيانات قانونية ، أو صيانة الإسكان المنظمة التي أنشأوها.
تغيير المالك (أو ، على التوالي ، موضوع حق الإدارة الاقتصادية أو الإدارة التشغيلية) ، أي مؤجر المسكن وفق حكم الفن. 64 ZhK (المادة 675 من القانون المدني) لا تستلزم إنهاء عقد العمل الاجتماعي أو إجراء تغييرات عليه. في هذه الحالة ، يصبح "حق المتابعة" للمستأجر (المستأجر) ، وهو تقليدي بالنسبة للعلاقات المستأجرة ، ضمانًا مهمًا لمراعاة حقوق الإسكان ومصالح المواطنين.
المستأجر في عقد الإيجار الاجتماعي يمكن للمواطن فقط الكلام, الذي تم اتخاذ قرار بشأنهعن توفير السكن له. تستبعد الطبيعة الإدارية القانونية لمثل هذا القرار التنازل عن الحق في الحصول على سكن. ومع ذلك ، بعد إبرام العقد ، من الممكن استبدال صاحب العمل بأحد أفراد الأسرة المؤهلين (البند 2 من المادة 82 من قانون العمل).
بموجب اتفاقية الإيجار الاجتماعي ، يلتزم المالك بنقل موضوع الاتفاقية إلى المستأجر - المسكن الذي يفي بمتطلبات تشريعات الإسكان وخالي من حقوق الأشخاص الآخرين (الفقرة الفرعية 1 من الفقرة 2 من المادة 65 من LC). يجب الافتراض أن هذا لا يشير فقط إلى الأعباء المحتملة للحق في المباني المقدمة (بما في ذلك الحقوق من نوع العبودية) ، ولكن أيضًا الالتزام بصيانتها (الإصلاح ، ودفع مقابل المرافق ، وما إلى ذلك).
وفقا للفقرة 2 من الفن. 65 ZhK ، تشمل التزامات المؤجر بموجب هذه الاتفاقية أيضًا إصلاح المباني السكنية وضمان توفير المرافق اللازمة للمستأجر (توصيله بالمياه والكهرباء و (أو) إمدادات الغاز) ، وكذلك المشاركة في الصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة لمبنى سكني توجد فيه المباني المستأجرة. قد يتم فرض التزامات أخرى على المالك بموجب تشريع الإسكان أو اتفاقية الإيجار الاجتماعي.
هذا "الالتزام" الأخير للمالك هو في الواقع محاولة معترف بها قانونًا لتحويل بعض العبء المعتاد إلى المستأجرين للحفاظ على الملكية المشتركة للمنزل على المالك من أجل تشجيع المستأجرين على استخدامها بحذر وعناية أكبر.
في حالة عدم وفاء المستأجر أو عدم وفائه بالتزامه بإصلاح المباني السكنية أو غيرها من الممتلكات الخاصة بالمنزل الذي يقع فيه ، يحق للمستأجر ، حسب اختياره ، أن يطلب
تتمثل حقوق المالك في القدرة على مطالبة صاحب العمل بدفع رسوم الإسكان والمرافق في الوقت المناسب ، فضلاً عن أداء الالتزامات الأخرى المنصوص عليها في تشريعات الإسكان.
يلتزم المستأجر بموجب عقد إيجار اجتماعي باستخدام المسكن فقط للمعيشة ، ولضمان سلامته والحفاظ عليه في حالة جيدة ، وإجراء إصلاحاته الحالية ، وكذلك دفع مدفوعات المسكن والمرافق في الوقت المناسب ، و بالإضافة إلى ذلك ، لإبلاغ المستأجر. - نموذج بشأن التغييرات في أسس وشروط الحق في استخدام السكن بموجب هذه الاتفاقية ، على سبيل المثال ، بشأن التغييرات في تكوين المواطنين الذين يعيشون معه (المادة 3 من المادة 67 من ZhK ، مقالة 678 من القانون المدني). قد تنص القوانين الاتحادية أو الاتفاقية على التزامات أخرى لصاحب العمل.
يحدد القانون حقوق المستأجر في الالتزام بالتأجير الاجتماعي للمباني السكنية. له الحق في أن يطلب من المستأجر إصلاح المسكن الذي يشغله في الوقت المناسب ، "المشاركة المناسبة" في صيانة الممتلكات العامة للمبنى السكني ، وكذلك توفير المرافق الضرورية (الفقرة الفرعية 5 من البند 1 من المادة 67 من قانون العمل). له الحق في استخدام الممتلكات العامة للمنزل الذي توجد فيه المباني المقدمة له (المصاعد ، والسلالم ، والطوابق السفلية والسندرات ، والمنطقة المجاورة ، وما إلى ذلك).
في حالات الغياب المؤقت للمستأجر (وكذلك أفراد الأسرة الذين يعيشون معه أو جميع هؤلاء المواطنين معًا) في المباني السكنية ، فإنه يحتفظ بجميع الحقوق والالتزامات الناشئة عن التزامات التوظيف الاجتماعي (المادة 71 من قانون العمل) بغض النظر عن رتبة هذا الغياب (على سبيل المثال ، بسبب التجنيد في القوات المسلحة للاتحاد الروسي ، أو رحلة عمل طويلة ، أو البقاء في مكان آخر لأسباب أخرى ، بما في ذلك قضاء عقوبة جنائية في أماكن الاحتجاز). لا ينص القانون على أي مواعيد نهائية لمثل هذا الغياب.
بالإضافة إلى ذلك ، يمتلك المستأجر أيضًا بعض الإمكانيات التي ينص عليها القانون مباشرة للتخلص من المسكن الذي يشغله في شكل حقوق:
قد تنص القوانين الفيدرالية وعقد العمل الاجتماعي على حقوق أخرى لصاحب العمل.
يمتلك حق الاستخدام الدائم للمباني السكنية بموجب اتفاقية الإيجار الاجتماعي ليس فقط صاحب العمل ، ولكن أيضًا أفراد أسرته، نظرًا لأنهم يكتسبون حقوقًا والتزامات متساوية مع المستأجر بموجب هذه الاتفاقية (الفقرة 2 من المادة 69 من ZhK ، البند 2 من المادة 672 من القانون المدني) ، وبالتالي يصبحون مشاركين في الالتزامات الناشئة على أساسها على استخدام المعيشة أرباع ... يتحمل أفراد أسرة صاحب العمل المؤهلين قانونًا المسؤولية في التضامن معهللالتزامات الناشئة عن عقد العمل الاجتماعي.
وبالتالي ، فإن جميع أفراد أسرة صاحب العمل ، في الواقع ، هم من أرباب العمل ، وبالتالي يجب الإشارة إليهم في عقد العمل الاجتماعي (البند 3 من المادة 69 من قانون العمل ، الفقرة 1 من البند 2 من المادة 677 من القانون المدني) . جميع الأشخاص الآخرين الذين يعيشون مع المستأجر ليس لديهم حقوق استخدام دائمة ، ويندرجون في فئة "المقيمين المؤقتين". وفي هذا الصدد ، فإن مفهوم "فرد من أسرة صاحب العمل" له أهمية خاصة.
كأعضاء في أسرة مستأجر مسكن بموجب اتفاقية إيجار اجتماعي ، ينتقل المواطنون عادة إلى المسكن المقابل على أساس قرار بشأن توفيره. علاوة على ذلك ، وفقًا للفن. 70 ZhK للمستأجر ، بموجب الشروط التي يحددها القانون ، الحق في إدخال مواطنين آخرين كأفراد من عائلته إلى المسكن الذي يشغله ، مما يستلزم أيضًا تغييرات مقابلة في اتفاقية الإيجار الاجتماعي. تحديد دائرة أفراد عائلة صاحب العمل ، ZhK في البند 1 من الفن. 69 يبرز:
يشير القانون إلى أفراد أسرة صاحب العمل فقط زوج صاحب العمل وأطفاله ووالديه. يستند حق المواطنين المذكورين أعلاه في استخدام هذا المسكن إلى حقيقة العلاقة الأسرية القانونية المحددة ، بالإضافة إلى حقيقة التعايش مع المستأجر. لا توجد شروط أخرى مطلوبة للاعتراف بهم كأفراد من أسرة صاحب العمل وكأشخاص خاضعين للالتزامات المقابلة.
إلى جانب ذلك ، يمكن التعرف على بعض الأشخاص كأفراد من العائلة (في القضايا المتنازع عليها - بقرار من المحكمة). وتشمل هذه:
للتعرف على أي من المواطنين المذكورين كأحد أفراد الأسرة ، بالإضافة إلى الروابط الأسرية أو كونهم معالين ، لا يلزم فقط العيش مع صاحب العمل ، ولكن أيضًا الحفاظ على منزل مشترك معه (الميزانية المشتركة ، النفقات العامة للطعام ، وشراء الأشياء ، وتجديد الشقق ، ودفع المرافق ، وما إلى ذلك). في الممارسة القضائية ، تُولى أهمية كبيرة أيضًا لإثبات ما إذا كان هؤلاء المواطنون قد نُقلوا كأفراد من الأسرة أو لأسباب أخرى. في غياب الشروط المذكورة ، لا يتم التعرف على الأشخاص الذين يعيشون في منطقة المستأجر كأفراد من عائلته ويتم اعتبارهم مقيمين مؤقتين وليس لديهم الحق في استخدام المسكن بشكل مستقل.
قد يتغير تكوين الأسرة لصاحب العمل. إذا لم يعد الشخص أحد أفراد الأسرة ،لكنه لا يزال يعيش في المباني السكنية المحتلة ، ويحتفظ بالحق في استخدام هذا المبنى بنفس الشروط (على وجه الخصوص ، الزوج السابق للمستأجر أو زوجة أحد أفراد الأسرة في حالة الطلاق). في الوقت نفسه ، تتحمل أيضًا مسؤولية مستقلة (وليست مشتركة ومتعددة ، كما كان من قبل) عن التزاماتها من اتفاقية العمل الاجتماعي (لدفع الجزء المقابل من المرافق والإسكان ، وإصلاحه ، وما إلى ذلك ، البند 4 من المادة 69 من ZhK).
يتغير تكوين الأسرة أيضًا في الحالات التي ينتقل فيها المستأجر إلى المسكن الذي يشغله هو وعائلته من قبل مواطنين آخرين على حقوق أفراد الأسرة. وفقا للفقرة 1 من الفن. 70 LCD ، يحق للمستأجر ، بموافقة خطية من جميع أفراد عائلته (بما في ذلك الغائبين مؤقتًا) ، نقل زوجته وأطفاله ووالديه إلى المسكن الذي يشغله ، وإذا كانت هناك موافقة خطية إضافية من المالك ، والمواطنين الآخرين أيضًا كمشترك معه أفراد عائلته. هذه الموافقة ليست مطلوبة فقط عندما ينتقل الوالدان للعيش مع أطفالهم القصر.
في الوقت نفسه ، عندما ينتقل المستأجرون الجدد إلى مساحة سكنية مستأجرة ، تم وضع قيود معينة من أجل الامتثال للمعايير والمتطلبات الصحية والصحية ، فضلاً عن قواعد تسجيل المواطنين على أنهم بحاجة إلى أماكن سكنية (على وجه الخصوص ، من أجل عدم زيادة قائمة انتظار المواطنين المسجلين في مثل هذا السجل بشكل مصطنع - المادة 53 من قانون العمل). لذلك ، يجوز للمالك أن يحظر إدخال المواطنين كأعضاء في عائلة المستأجر ، إذا كنتيجة لذلك ، فإن المساحة الإجمالية للمعيشة لكل فرد من أفراد الأسرة أقل من معيار المحاسبة. بالإضافة إلى ذلك ، عندما ينتقل مواطنون جدد للإقامة الدائمة المشتركة مع صاحب العمل ، يلزم الامتثال لقواعد التسجيل.
عند تحديد نطاق الحقوق والالتزامات لاستخدام المباني السكنية للمستأجر نفسه والمواطنين المقيمين معه بشكل دائم كأفراد من عائلته ، ينطلق القانون من مبدأ المساواة في الحقوق والواجبات... لا يمكن تغيير هذا المبدأ باتفاق الطرفين: العلاقة بين صاحب العمل والمواطنين المقيمين معه بشكل دائم وفقًا للمعايير الحتمية للفقرة 2 من الفن. 69 LCD والفقرة. 2 ص .2 م. 677 من القانون المدني يحددها القانون. لا يتمتع المستأجر الاجتماعي بأي مزايا على أفراد عائلته الآخرين من حيث حقوق المسكن. دوره أنه يمثل مصالح أفراد أسرته المتعلقة باستخدام المسكن ، أي. هو ممثلهم بموجب القانون (البند 1 من المادة 182 من القانون المدني).
ومع ذلك ، فإن مبدأ المساواة في الحقوق والالتزامات لأفراد أسرة صاحب العمل بموجب عقد العمل الاجتماعي له استثناءات. بادئ ذي بدء ، نحن نتحدث عن حالات عندما انتقل أفراد الأسرة الجدد إلى المسكن ، تم التوصل إلى اتفاق بين المستأجر وأفراد أسرته والمواطنين المقيمين (وإن كان شفهيًا) على إجراءات استخدام المسكن. على سبيل المثال ، عندما تنتقل زوجة الابن المتزوج من صاحب العمل للعيش ، قد يتم الاتفاق على أن يعيش الزوجان الشابان في إحدى غرف الشقة المحددة في الاتفاقية. إذا كان هناك سؤال في المستقبل حول تبادل (تبادل) مساحة المعيشة ، فقط جزء من مساحة هذه الغرفة ، ولكن ليس الشقة بأكملها (مع مراعاة حقوق زوجها وأطفالها الذين يعيشون معهم) يجب أن يخصص لـ "نصيب" زوجة الابن التي انتقلت للعيش ...
تشمل الحقوق الشخصية للمستأجر الناشئة عن عقد الإيجار الاجتماعي للمباني السكنية الحق في تأجير المباني السكنية المؤجرة أو جزء منها لشخص آخر - المستأجر من خلال إبرام اتفاقية إيجار من الباطن معه.
بموجب عقد إيجار من الباطن المستأجر ، بموافقة المؤجر ، ينقل لفترة زمنية جزئيًا أو كل المباني التي استأجرها لاستخدام subanim-tel (البند 1 من المادة 685 من القانون المدني ، البند 1 من المادة 76 من LC).
بحكم طبيعتها القانونية ، فإن اتفاقية الإيجار من الباطن حقيقية وثنائية وقابلة للسداد وعاجلة. تنشأ الحقوق والالتزامات من الأطراف ليس في وقت الاتفاق ، ولكن في وقت نقل موضوع الإيجار من الباطن ، أي نقل المستأجر إلى الغرفة المخصصة.
أطراف اتفاقية الإيجار من الباطننكون
يعمل صاحب العمل بموجب عقد العمل الاجتماعي الرئيسي في هذه الحالة في دور المالك.
موضوع اتفاقية إيجار من الباطن(على عكس اتفاقية الإيجار الاجتماعي) قد تكون جزءًا من المباني السكنية التي يشغلها المستأجر ، بما في ذلك جزء من الغرفة ، وفي حالة المغادرة المؤقتة - المبنى بأكمله. على أي حال ، يظل صاحب العمل مسؤولاً أمام المالك بموجب عقد العمل الاجتماعي (البند 3 من المادة 76 من قانون العمل) ، نظرًا لأن المستأجر من الباطن ليس مرتبطًا قانونيًا بالمالك. في الوقت نفسه ، يجب أن تشير اتفاقية الإيجار من الباطن إلى جميع المواطنين الذين تم نقلهم إلى المسكن مع المستأجر من الباطن.
شرط أساسيمن هذه الاتفاقية هو الدفع مقابل استخدام المسكن ، والذي يمكن التعبير عنه
يتم تحديد حجم وإجراءات وشروط وأحكام سداد المدفوعات مقابل استخدام المباني السكنية باتفاق الطرفين (البند 2 من المادة 78 من قانون العمل). شرط أساسي آخر من القانون يعترف بالفترة التي يمكن للمستأجر من الباطن أن يعيش خلالها في المسكن. إذا تم إبرام عقد إيجار من الباطن دون تحديد فترة ، فيُعتبر مُبرمًا لمدة عام واحد (البند 3 من المادة 77 من قانون العمل).
يجب إبرام عقد الإيجار من الباطن للمباني السكنية المنصوص عليها في عقد الإيجار الاجتماعي في الكتابة، ويجب نقل نسخة من هذا الاتفاق إلى المؤجر (البند 1 من المادة 77 من قانون العمل).
لا يمكن إبرام صاحب العمل لاتفاقية إيجار من الباطن إلا إذا كانت الشروط التالية (المتطلبات الأساسية) ، المنصوص عليها في الفن. 76 شاشة LCD:
عند الانتقال إلى مستأجر فرعي ، يجب أيضًا مراعاة القواعد الحالية بشأن تسجيل المواطنين في مكان الإقامة المؤقتة.
بموجب اتفاقية الإيجار من الباطن ، يحق للمستأجر من الباطن استخدام مساحة المعيشة المشغولة... ومع ذلك ، فإن هذا الحق ليس مستقلاً (البند 3 من المادة 76 من قانون العمل) ، فهو مشتق ويعتمد على حقوق صاحب العمل وله طابع محدود. لا يشارك المستأجر من الباطن:
السبب الرئيسي لإنهاء عقد إيجار من الباطنهو تاريخ انتهاء صلاحيتها. في هذه الحالة ، يكون المستأجر من الباطن ملزمًا بإخلاء المسكن ، وفي حالة الرفض ، يخضع للإخلاء في المحكمة دون توفير مكان آخر (البند 5 من المادة 79 من قانون العمل). بالطريقة نفسها ، يتم إخلائه في حالة انتهاء حق المستأجر نفسه في المبنى الذي كان يشغله بموجب عقد إيجار اجتماعي قبل الموعد المحدد (على سبيل المثال ، فيما يتعلق بمغادرته إلى مكان إقامة آخر ، وفاة ، وما إلى ذلك) ، لأنه في حالة إنهاء عقد الإيجار لأي سبب من الأسباب ، لا يملك المستأجر من الباطن أي أسس قانونية لشغل المبنى الذي كان موضوع إيجار من الباطن.
من الممكن أيضًا إنهاء عقد الإيجار من الباطن وإخلاء المستأجرين من الباطن في حالة العمل الاجتماعي باتفاق الطرفين أو في حالة مخالفة المستأجر لشروط العقدتأجير من الباطن. إذا كان المستأجر من الباطن أو الأشخاص الذين يعيشون معه يستخدمون المسكن المستلم لأغراض أخرى ، أو ينتهك بشكل منهجي الحقوق والمصالح المشروعة للجيران أو يسيء التعامل مع المسكن المحتل ، مما يسمح بتدميره ، يمكن للمستأجر تحذيرهم بشأن الحاجة إلى القضاء على الانتهاكات ، بما في ذلك تنفيذ الإصلاحات اللازمة ، وإذا لم يتم استيفاء هذه المتطلبات و (أو) استمرار مثل هذه الإجراءات ، فيحق لها إنهاء عقد الإيجار من الباطن وطرد المستأجر والمواطنين المتحدين معه (البند 4 من المادة 79) من LC). يحق للمستأجر من الباطن في أي وقت الانسحاب من العقد وإخلاء المباني المشغولة ، مع مراعاة الدفع مقابل وقت المعيشة ، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك. يمكن إثبات هذا الاستنتاج من خلال تطبيق ، عن طريق القياس ، معايير الفقرة 2 من الفن. 83 ZhK ، يتعلق بالتوظيف الاجتماعي.
أحد عناصر حق المستأجر في التصرف ، والذي يعد جزءًا من حقه في مساحة المعيشة ، هو الفرصة المعترف بها له لغرس في مساحة المعيشة ليس فقط المستأجرين الفرعيين ، ولكن أيضًا الأشخاص الآخرين - المستأجرين المؤقتين (المستخدمين). عادة بهذه الصفة أقارب صاحب العمل وأفراد أسرهم ومعارفهم ، إلخ. يتم تحديد الوضع القانوني للمقيمين المؤقتين بواسطة الفن. 80 LCD والفن. 680 حارس مرمى. يتم الانتقال إلى المستأجر المؤقت بإذن المستأجر وأفراد أسرته الذين يعيشون معه. وبالتالي ، هناك طلب من مواطن للسماح له بالإقامة المؤقتة واستجابة لذلك - موافقة (إذن) صاحب العمل والأشخاص الذين يعيشون معه ، أي الإيجاب والقبول. وبالتالي ، فإن انتقال المستأجر المؤقت وإقامته في مسكن المستأجر يتم على أساس عقد.
الاتفاق على انتقال المقيمين المؤقتين هو اتفاق رضائي وثنائي ومجاني وعاجل. لا يحدد القانون متطلبات خاصة لشكل هذه الاتفاقية ، مما يعني تطبيق القواعد العامة على شكل المعاملات عليها.
المتطلبات الأساسية لإبرام هذه الاتفاقية والانتقال إلى مستأجرين مؤقتين هي الإخطار المسبق من المالك ووجود مثل هذه المساحة الإجمالية للمعيشة بحيث بعد الانتقال إلى مستأجرين مؤقتين ، سيكون لكل شخص يعيش في شقة منفصلة على الأقل معدل المحاسبة ، وفي شقة مشتركة - على الأقل المنطقة المقدمة. لا ينص القانون على ضرورة الحصول على موافقة مباشرة من المالك للمستأجر للانتقال إلى مستأجرين مؤقتين. ومع ذلك ، في حالة عدم وجود المبلغ المحدد من المساحة الإجمالية المستخدمة من قبل المستأجر ، يحق للمالك حظر إقامة المقيمين المؤقتين ، أي عرقلة إبرام اتفاق.
يكتسب المستأجرون المؤقتون ، على أساس اتفاقية مبرمة ، الحق في الاستخدام المؤقت لمسكن المربية. هذا الحق ، مثله مثل الحق المماثل للمستأجر من الباطن ، يعتمد على حقوق صاحب العمل ، وليس حقًا مستقلاً (البند 3 من المادة 80 من قانون العمل). صاحب العمل مسؤول عن أفعالهم للمؤجر. في الوقت نفسه ، يختلف هذا الحق عن حق المستأجر من الباطن: بالنسبة للمقيمين المؤقتين ، يتم تحديد المدة القصوى لإقامتهم في مباني المستأجر - لا تزيد عن ستة أشهر متتالية (البند 2 من المادة 80 من LC ، الجزء 1 من المادة 680 من القانون المدني). بعد هذه الفترة ، يجوز للمستأجر منعهم من الإقامة الإضافية.
إذا اتفق الطرفان على فترة إقامة المقيمين المؤقتين (خلال فترة ستة أشهر) ، فإنهم ملزمون بعد هذه الفترة بإخلاء المسكن. في حالة عدم وجود فترة إقامة متفق عليها ، يتعين عليهم إخلاء المسكن بناءً على طلب المستأجر أو أحد أفراد أسرته الذين يعيشون معه (في موعد لا يتجاوز سبعة أيام من تاريخ الطلب المقابل). في حالة رفض إخلاء مبنى سكني في ظل الظروف المذكورة أعلاه ، فإن المقيمين المؤقتين ، بناءً على طلب المستأجر أو الأشخاص الذين يعيشون معه ، يخضعون للإخلاء في المحكمة دون توفير مبنى سكني آخر (البند 5 من المادة 80 من قانون العمل). تحدث عواقب مماثلة للمستأجرين المؤقتين في حالة إنهاء عقد الإيجار الاجتماعي ، لأنهم لا يكتسبون أي حق مستقل في المسكن الذي يشغله.
يحق لمستأجر المسكن بموجب اتفاقية إيجار اجتماعي استبدال هذا المبنى بمسكن مقدم بموجب اتفاقية الإيجار الاجتماعي إلى مستأجر آخر (البند 1 من المادة 72 من قانون العمل).
الغرض من هذا التبادلعادة ما يكون هناك تغيير (تحسين) في الظروف المعيشية للمستأجر و (أو) أفراد أسرته: قرب المسكن من مكان العمل أو إقامة الأقارب الآخرين والأشخاص المقربين ، وتغيير في الأرضية التي يوجد بها المسكن يقع في مبنى سكني ، تغيير في منطقة الإقامة لأسباب أخرى ، إلخ. في نفس الوقت ، في الوقت الحاضر ، انخفض بشكل كبير دور تبادل المساكن كوسيلة إضافية لتحسين الظروف المعيشية للمواطنين. من ناحية أخرى ، أرباب العمل بموجب عقد اجتماعي هم مواطنون فقراء غير قادرين على شراء المساكن ويتحملون العبء المتزايد باستمرار للحفاظ عليه. من ناحية أخرى ، بالنسبة للأثرياء نسبيًا الذين ليس لديهم الحق في التقدم بطلب للحصول على سكن مجاني للاستخدام بموجب اتفاقية إيجار اجتماعي ، هناك العديد من الفرص الجديدة لاكتساب العقارات مع الدفع على أقساط (على وجه الخصوص ، من خلال الحصول على رهن عقاري) قرض مضمون بالإسكان المستقبلي) ، وعلى العكس من ذلك ، فقد فرصة خصخصة المساكن الواردة في الصرف.
نتيجة ل تسمح تشريعات الإسكان بتبادل المباني السكنية التي يشغلها المواطنون بموجب اتفاقيات الإيجار الاجتماعي ،فقط بين أصحاب العمل بموجب هذه الاتفاقيات - في حدود المساكن المخصصة للاستخدام الاجتماعي ، أي حصريًا في إطار الإسكان الحكومي والبلدي.
لم يعد يُتوخى إمكانية استبدال المسكن المستخدم بموجب اتفاقية إيجار اجتماعي بمسكن في ملكية خاصة (بما في ذلك الإسكان التعاوني الذي لم يتم دفع مساهمة الحصة المقابلة بالكامل).
يمكن اعتبار تبادل المباني السكنية المنصوص عليها في اتفاقيات الإيجار الاجتماعي (المشار إليها فيما يلي باسم تبادل المباني السكنية) كأحد عناصر الحق الشخصي لمستأجر المبنى السكني - حقه في التبادل. يمكن أيضًا تفسير التبادل على أنه إحدى حالات تغيير التزام الإيجار الاجتماعي للمساكن أو حتى إنهائه. ينبغي للمرء أن يتفق مع الرأي المعبر عنه في الأدبيات بأن التبادل لا يمكن أن يندرج بالكامل تحت أي من هذه الحالات.
اتفاقية التبادل السكني- هذه اتفاقية مستأجرين ، بموجبها يتعهد المستأجر بموجب اتفاقية إيجار اجتماعي بنقل المباني السكنية التي يشغلها إلى مستأجر آخر مماثل ، والذي يتعهد بدوره بنقل المباني السكنية التي يشغلها إلى أولا في العودة.
وبالتالي ، مع مثل هذا التبادل ، يتم نقل المساكن التي يشغلونها بموجب اتفاقيات الإيجار الاجتماعي من مستأجر إلى آخر. لكن في الوقت نفسه ، يفترض التبادل أيضًا النقل المتبادل للحقوق والالتزامات المقابلة لهذه المباني. في الوقت نفسه ، فإن إنهاء حقوق السكن لبعض المشاركين في التبادل يعني حدوثها في وقت واحد للمشاركين الآخرين. كلا طرفي التبادل مرتبطان ارتباطًا وثيقًا: من المستحيل بموجب اتفاقية التبادل نقل المسكن فقط دون نقل الحقوق إليه ، ولكن من المستحيل أيضًا نقل الحقوق بمفرده - دون نقل المسكن. إذا ، على سبيل المثال ، بعد النقل المتبادل للحقوق والالتزامات الموثقة من قبل الطرفين ، اتضح أن أحد المباني المتبادلة غير موجود بطبيعته ، فسيستلزم ذلك
يُستثنى تبادل المباني السكنية المستخدمة بموجب اتفاقية الإيجار الاجتماعي للمباني السكنية المتخصصة (على وجه الخصوص ، "المقاطعات") ، المنصوص عليها أيضًا بموجب اتفاقية الإيجار (البند 1 من المادة 100 من قانون العمل) ، للأغراض المستهدفة والمؤقتة (العاجلة) أسباب طبيعة العلاقة بين تأجير المباني السكنية المتخصصة. يعتبر عقد الإيجار التجاري أيضًا عاجلاً (البند 1 من المادة 683 من القانون المدني) ، ناهيك عن مبلغ الدفع مقابل السكن التجاري ، والذي يستبعد أيضًا إمكانية استبداله بالسكن المنصوص عليه في اتفاقية الإيجار الاجتماعي.
أطراف اتفاقية تبادل الأحياءهم مواطنون فقط - مستأجرو المساكن بموجب اتفاقيات الإيجار الاجتماعي. وبهذه الصفة ، ليس فقط المستأجرون والمستأجرون المؤقتون الذين ليس لديهم حق مستقل في المسكن ، ولكن أيضًا أفراد عائلة المستأجر لا يمكنهم التصرف. هذا الأخير يعطي فقط صاحب العمل موافقته على التبادل ، ويحق له أيضًا أن يطالبه بالتبادل القسري (التبادل) للمسكن الذي يشغله مقابل مساكن أخرى تقع في منازل أو شقق مختلفة (البنود 1-3 من المادة 72 من القانون). LC).
موضوع اتفاقية الصرفيمكن أن تكون هناك أماكن معيشة تقع في مستوطنة واحدة وفي مستوطنات مختلفة على أراضي الاتحاد الروسي ، وعدد المشاركين في التبادل غير محدود (البند 5 من المادة 72 من قانون العمل) - من المهم فقط أن يكونوا جميعًا مستأجري المساكن بموجب اتفاقيات الإيجار الاجتماعي.
ملاحظة حول مقايضات الأسهم "ذات الصلة"
في السابق ، سمح القانون لفرد بالغ من عائلة المستأجر ، بموافقة خطية من المستأجر وبقية أفراد الأسرة ، بتبادل نصيبهم من مساحة المعيشة لمساحة معيشة شخص آخر ، بشرط أن ينتقل الوافد الجديد إلى المسكن باعتباره فرد من عائلة مستأجر هذه المساحة. مثل هذا التبادل تلقى في الممارسة العملية اسم "عشير" أو "داخل العائلة". الآن لم يتم توفيره من قبل تشريعات الإسكان الحالية.
شروط إبرام عقد تبادل المسكن:
ينص القانون بشكل شامل على الشروط التي بموجبها لا يسمح بتبادل أماكن المعيشة بين المستأجرين (المادة 73 من قانون العمل). نحن نتحدث عن الحالات عندما:
في حالة وجود أي من الشروط المذكورة أعلاه ، يجوز للمؤجر رفض الموافقة على التبادل ، ولكن يمكن استئناف رفضه في أي حال أمام المحكمة.
إبرام اتفاقية تبادل المسكن كتابيًا عن طريق إعداد وتوقيع وثيقة واحدة من قبل أصحاب العمل(البند 2 من المادة 74 من قانون العمل). يتم تزويد كل من المستأجرين بنسخة من العقد للحصول على موافقتهم على التبادل.
إذا كان هناك موافقة الملاك ، يتم إنهاء اتفاقيات الإيجار الاجتماعي التي تم إبرامها مسبقًا مع المواطنين المتبادلين وفي نفس الوقت يتم إبرام اتفاقيات إيجار اجتماعي جديدة مع المستأجرين المعنيين المحددين في اتفاقية تبادل المباني السكنية. لا ينص القانون الآن على أي أوامر تبادل أو إصدار قرار مشترك خاص من قبل الملاك بشأن تبادل المباني السكنية.
اتفاقية تبادل مكتملة ، مثل أي معاملة بموجب القانون المدني ، قد يبطلعلى أساس القواعد العامة للقانون المدني بشأن بطلان المعاملات ، بما في ذلك في حالة ارتكابها انتهاكًا لمتطلبات قانون العمل (البند 1 من المادة 75) ؛ على وجه الخصوص ، إذا تم ارتكابها تحت تأثير وهم ذا أهمية كبيرة (المادة 178 من القانون المدني) ، أو تحت تأثير الخداع والعنف والتهديد (المادة 179 من القانون المدني). تعود أطراف اتفاقية التبادل ، المعترف بها على أنها غير صالحة ، إلى وضعها الأصلي ، أي يخضعون للانتقال إلى أماكن المعيشة التي كانوا يشغلونها سابقًا. إذا تم إعلان عدم صلاحية اتفاقية التبادل بسبب الإجراءات غير القانونية لأحد الطرفين ، وفقًا للمادة 3 من الفن. 75 ZhK ملزم بتعويض الطرف الآخر عن الخسائر المتكبدة فيما يتعلق ببطلان التبادل (على سبيل المثال ، نفقات نقل وإصلاح وإعادة بناء شقة ، وما إلى ذلك).
في علاقة الإسكان الناشئة عن عقد الإيجار الاجتماعي للمباني السكنية ، خلال فترة سريانها ، قد تحدث تغييرات (تحويل) لعناصرها الفردية مع الحفاظ على العلاقة القانونية نفسها. عادة ما يتم تفسير مثل هذه الحالات على أنها تغيير في عقد العمل الاجتماعي. يمكن أن تتعلق بعناصر منها مثل الموضوع والمواضيع وحقوق والتزامات الأطراف ، والمضي قدمًا على أسس قانونية مختلفة: اتفاق الأطراف ، والتعبير من جانب واحد عن إرادة أحدهم ، وما إلى ذلك ، الذين تنطبق عليهم - صاحب العمل وأفراد أسرته والمستأجر. ومع ذلك ، ينص القانون على الحالات التي يكون فيها للمستأجر وأفراد أسرته الحق في المطالبة بتغيير العقد حتى بدون موافقة المؤجر. في بعض الأحيان يمكن تغيير العقد بمبادرة من المالك ، مع مراعاة الضمانات الراسخة لحقوق المواطنين الذين يعيشون في هذا المبنى.
يمكن تعديل اتفاقية الإيجار الاجتماعي بناءً على طلب المواطنين الذين يعيشون في شقة واحدة ويستخدمون أماكن المعيشة فيها بموجب اتفاقيات إيجار منفصلة ، في حالة لم شملهم في عائلة واحدة (على سبيل المثال ، عند الزواج ، والتبني) (البند 1 من المادة 82 LCD). يتم التعبير عن التغيير في العلاقة القانونية لعقد الإيجار هنا في حقيقة أنه بدلاً من العديد من اتفاقيات الإيجار مع أي من أفراد الأسرة (بموجب اتفاقهم) ، يتم إبرام اتفاقية واحدة لجميع المباني التي يشغلونها (بسبب عدم وجود عقد إيجار مكتوب). عقد إيجار السكن ، وهو أمر شائع في الممارسة السابقة) وتسمى هذه الحالة "توحيد الحسابات الشخصية"). في الوقت نفسه ، يتم تغيير الموضوعات والموضوع وربما بعض شروط عقد الإيجار. يجوز الطعن في رفض المستأجر لإبرام عقد إيجار واحد في المحكمة.
يُسمح بتغيير عقد الإيجار عن طريق استبدال صاحب العمل في اتفاقية مبرمة مسبقًا مع فرد قادر من عائلته (على سبيل المثال ، يريد الأب نقل حقوق صاحب العمل إلى ابنه). لمثل هذا التغيير في العقد ، يلزم موافقة المستأجر وبقية أفراد أسرته ، وكذلك موافقة المؤجر (البند 2 من المادة 82 من قانون العمل). في حالة تقاعد صاحب العمل أو وفاته ، لا تنتهي الالتزامات ، كقاعدة عامة ، لأن صاحب العمل يصبح أحد أفراد أسرته الأكفاء. إذا كان الشخص الوحيد المستحق للسكن المشغول قاصرًا ، يبرم العقد نيابة عنه من قبل الولي أو الولي. استبدال المستأجر ، من حيث المبدأ ، لا يؤثر في نطاق حقوق والتزامات أفراد الأسرة ، لأنهم جميعًا ، كمشاركين في علاقة السكن ، لهم نفس الحقوق والالتزامات. ومع ذلك ، إذا توفي المستأجر أو غادر ، فقد يتغير مبلغ الإيجار لاستخدام المسكن.
يمكن أن تتغير العلاقة القانونية للتعيين الاجتماعي نتيجة لإعادة بناء المسكن وإعادة تطويره بمبادرة من المستأجر أو المالك. يُسمح لهم فقط بموافقة المالك (الجزء 2 من المادة 678 من القانون المدني) وعلى أساس قرار إيجابي من الحكومة المحلية ، ويمكن الطعن في رفضه أمام المحكمة (الفقرة 1 من المادة 26 و الفقرة 3 من المادة 27 من قانون العمل). إعادة البناء غير المصرح به أو إعادة تطوير المساكن ، التي تتم في غياب قرار من الحكومة المحلية أو في انتهاك لمشروعهم ، والتي تمت الموافقة عليها بالطريقة المحددة ، تستلزم التزام المستأجر بإعادة أماكن المعيشة إلى حالتها السابقة. بدوره ، يصبح عدم الوفاء بهذا الالتزام أساس الإنهاء القضائي لعقد العمل الاجتماعي وإخلاء المستأجر وأفراد أسرته (ما لم تكن المحكمة ، مع مراعاة الحقوق والمصالح المشروعة للمواطنين وعدم وجود تهديد ل حياتهم أو صحتهم ، يقرر الحفاظ على أماكن المعيشة في حالة التحويل أو إعادة التخطيط).
بمبادرة من المؤجر ، من الممكن إجراء إصلاحات كبيرة أو إعادة بناء مبنى سكني. في الوقت نفسه ، طوال مدة العمل ذي الصلة ، قد يكون من الضروري نقل أصحاب العمل وأفراد أسرهم إلى أماكن معيشية أخرى دون إنهاء عقود العمل الاجتماعي المبرمة معهم. في هذه الحالة ، بموجب عقد إيجار مسكن متخصص لفترة الإصلاح أو إعادة الإعمار ، يتم تزويدهم بأماكن المعيشة في صندوق قابل للمناورة (البند 2 من المادة 106 من ZhK) ، ونقلهم إلى هذه المباني السكنية و تتم العودة على نفقة المؤجر (في حالة رفض إعادة التوطين ، يمكن تنفيذه بحكم محكمة بطريقة إلزامية) (البند 1 من المادة 88 ، البند 1 من المادة 95 من قانون العمل). بموافقة صاحب العمل وأفراد أسرته ، من الممكن أيضًا تزويدهم بمساحة معيشة مريحة أخرى مع إبرام اتفاقية إيجار اجتماعي جديدة وإنهاء الاتفاقية فيما يتعلق بالمباني المستأجرة سابقًا.
بعد الانتهاء من الإصلاح الشامل أو إعادة بناء مبنى سكني ، قد لا يظل المسكن الذي كان يشغله المستأجر وأفراد أسرته في شكل محسّن فحسب ، بل قد يتغير أيضًا في المنطقة إلى الأعلى والأسفل ، أو حتى يختفي تمامًا. .. إذا انخفضت مساحة المبنى المعين بدرجة كبيرة بحيث يمكن التعرف على المستأجر وأفراد عائلته على أنهم بحاجة إلى مباني سكنية ، أو ، على العكس من ذلك ، تتجاوز بشكل كبير معدل التوفير لكل فرد من أفراد عائلة المستأجر ، أو أن هذا المبنى سوف على صاحب العمل وأفراد أسرته ، حتى قبل بدء الإصلاحات الرئيسية أو إعادة الإعمار ، يجب تزويدهم بمسكن آخر مع إبرام اتفاقية إيجار اجتماعي جديدة. ومع ذلك ، فإن المستأجر وأفراد عائلته ، الذين يرغبون لأي سبب من الأسباب في العيش في المنزل القديم ، لهم الحق في الانتقال إلى مساحة المسكن التي تقلصت في المساحة الإجمالية (البند 4 من المادة 88 من قانون العمل) ، والذي سيكون كذلك. يستلزم تغييرًا معينًا في العلاقة القانونية للتعيين الاجتماعي (من حيث الموضوع ، ومقدار الدفع ، وما إلى ذلك).
تشمل الحالات الأخرى للتغييرات في العلاقة القانونية لاستئجار المباني السكنية تغييرًا في تكوين موضوع هذه العلاقة القانونية ، فضلاً عن الحقوق والالتزامات الفردية نتيجة لإعادة توطين أفراد الأسرة الجدد في المنطقة السكنية ، وعلى العكس من ذلك ، نتيجة مغادرة أفراد الأسرة للإقامة الدائمة في مكان آخر.
لم يعد التشريع ينص على إمكانية تقسيم أماكن المعيشة بناءً على طلب فرد بالغ من عائلة المستأجر ، واستبداله بحق فرد من عائلة المستأجر في المطالبة منه بتبادل قسري (تبادل) للمعيشة مقابل أخرى (البند 3 من المادة 72 من قانون العمل) ، حيث تظل أماكن المعيشة المنصوص عليها في اتفاقية الإيجار الاجتماعي كائنًا واحدًا في البداية.
قد يرتبط التغيير في العلاقة القانونية للتوظيف الاجتماعي بنقل مبنى سكني متعدد الشقق من مخزون الإسكان الحكومي إلى السكن البلدي ، على سبيل المثال ، عند نقل المنازل المملوكة للدولة إلى صندوق البلدية ، أي. من ممتلكات الدولة إلى ممتلكات البلدية. حسب الفن. 64 LCD والفن. 675 من القانون المدني ، وهذا لا يستلزم إنهاء أو تعديل عقد العمل الاجتماعي. ولكن على الرغم من بقاء شروط الاتفاقية المبرمة في هذه الحالة دون تغيير ، يتغير أحد موضوعاتها - المؤجر - وقد يشعر المستأجر بتغيير في الموقف عندما يفي المالك الجديد بالتزاماته وعندما يقدم المتطلبات المناسبة للمستأجر .
يرتبط مفهوم "إنهاء عقد إيجار المباني السكنية" ارتباطًا وثيقًا بمفهوم "إنهاء العلاقة القانونية لاستئجار المباني السكنية". يعني إنهاء علاقة الالتزام هذه نهاية العلاقة القانونية التي كانت قائمة بين المشاركين فيها ، بسبب:
ينص قانون الإسكان على أسباب خاصة لإنهاء جميع التزامات الإيجار. لا تنطبق الأسس العامة لإنهاء الالتزامات المنصوص عليها في القانون المدني على تأجير المباني السكنية (انظر الفقرتين 34 و 35 من قرار الجلسة الكاملة للقوات المسلحة للاتحاد الروسي في 9 يوليو 2009 رقم 14).
من بين أسباب إنهاء العلاقة القانونية لاستئجار المسكنيشير في المقام الأول إلى إنهاء العقد ، والذي يمكن تعريفه على أنه انقطاع في العلاقة القانونية لاستئجار مبنى سكني:
نتيجة إنهاء عقد إيجار المباني السكنية هو الالتزام بإخلاء المباني السكنية. يمكن أن يتم على أساس طوعي ، دون استخدام تدابير قسرية ، أو على أساس إلزامي. في الحالة الأخيرة ، يتم الإخلاء - الإفراج الإجباري عن المسكن من الساكنين وممتلكاتهم ، أي. طردهم من أماكن المعيشة.
يتم تطبيق الإخلاء بشكل أساسي على الأشخاص الذين رفضوا إخلاء المسكن بعد دخول قرار المحكمة حيز التنفيذ بشأن مطالبة المؤجر بإنهاء عقد الإيجار. تحتوي مثل هذه المطالبات دائمًا على شرط لكل من إنهاء العقد والإخلاء. لكن الطرد لا يرتبط أحيانًا بإنهاء العلاقة القانونية بالإيجار ، على سبيل المثال ، في حالة تطبيق هذا الإجراء على شخص احتل مسكنًا بشكل تعسفي ، حيث لم تنشأ هنا العلاقة القانونية بين إيجار المسكن.
قد يحدث إنهاء العلاقة القانونية لاستئجار المساكن الاجتماعية على أسس لا تتعلق بإرادة المشاركين فيها أو بقرار من المحكمة. لذلك ، فقد (تدمير) مبنى سكني - قد يحدث موضوع الإيجار نتيجة لحدث (حريق ، فيضان ، وما إلى ذلك) ، نتيجة لأفعال غير قانونية من قبل أشخاص غير مصرح لهم أو لأسباب أخرى ، على سبيل المثال ، إذا كان من الضروري هدم مبنى سكني متهدم. في هذه الحالة ، في الواقع ، يتم إنهاء الالتزام بسبب استحالة الأداء (المادة 416 من القانون المدني).
يحدث إنهاء الالتزام باستئجار المسكن بسبب وفاة المستأجر. على هذا الأساس ، ينتهي الالتزام إذا كان المستأجر يعيش بمفرده ، دون عائلة (البند 5 من المادة 83 من قانون العمل). وينبع ذلك من جوهر هذا الالتزام ، حيث أن الأداء فيه موجه شخصيًا للدائن (البند 2 من المادة 418 من القانون المدني).
كاستثناء من القاعدة المتعلقة بعدم جواز الإنهاء من جانب واحد لعقد القانون المدني ، يحق لصاحب العمل بموجب عقد العمل الاجتماعي بموافقة خطية من أفراد الأسرة الذين يعيشون معه إنهاء عقد العمل في أي وقت (البند 2 من المادة 83 من قانون العمل). مثل هذا الإجراء من قبل صاحب العمل هو بطبيعته القانونية معاملة أحادية الجانب. في هذه الحالة ، يمكن أيضًا التعبير عن إرادة صاحب العمل في شكل إجراءات فعلية ، دون الاتصال بالمؤجر مع بيان مقابل ، نظرًا لأن موافقته على ذلك غير مطلوبة. يعني إنهاء المستأجر للعقد من جانب واحد الإفراج الطوعي عن المسكن ، وكذلك الوفاء الكامل بالتزاماته التعاقدية ، بما في ذلك الدفع مقابل استخدام المسكن ، وإصلاحه الحالي ، وما إلى ذلك.
قد يتم إنهاء عقد العمل الاجتماعي بناءً على طلب المؤجر ، بناءً على القانون ، من خلال الوفاء الطوعي بمتطلبات المؤجر من قبل صاحب العمل. على سبيل المثال ، في حالة هدم منزل قديم ، يوافق العديد من المستأجرين على إنهاء العقد والانتقال إلى مساحة المعيشة المريحة المتوفرة ، لأنها تناسبهم تمامًا. في عدد من الحالات ، نتحدث عن إنهاء هذا العقد نتيجة لانتهاك صاحب العمل و (أو) أفراد أسرته لشروطه (البند 4 من المادة 83 من قانون العمل) ، نتيجة الذي يواجه هؤلاء المواطنون الإخلاء. إذا رفض المستأجر الامتثال للمتطلبات القانونية للمالك لإخلاء المسكن ، يتم استخدام التدابير الإجبارية في شكل إنهاء العقد والإخلاء في المحكمة.
وفي الوقت نفسه ، تم وضع عدد من الضمانات القانونية لمراعاة حقوق ومصالح السكن لصاحب العمل وأفراد أسرته ، والتي يمكن اعتبارها المبادئ التي يقوم عليها تنظيم إنهاء عقد العمل الاجتماعي. يعطي القانون الأفضلية للمستأجر باعتباره نقطة ضعف في التزام الإسكان. يتجلى ذلك في منحه حقوقًا إضافية وفي إنشاء حدود واضحة للطرف المقابل - المالك - لممارسة حقوقه ، فضلاً عن تدابير الرقابة على شرعية تنفيذها (على وجه الخصوص ، من خلال إنشاء أمر قضائي بالإخلاء).
مبادئ التنظيم القانوني لإنهاء عقد العمل الاجتماعي بناءً على طلب المؤجر:
يُسمح بالإخلاء من المباني السكنية المشغولة بموجب اتفاقية إيجار اجتماعي ، مع توفير مساحة معيشة مريحة أخرى بموجب اتفاقية إيجار اجتماعي ، في الحالات التالية (المادة 85 من قانون العمل):
تخضع المباني السكنية للتحويل إلى منظمة دينية وفقًا للقانون الاتحادي "بشأن تحويل ممتلكات الدولة أو البلدية ذات الأغراض الدينية إلى منظمات دينية".
ينص القانون أيضًا على إمكانية إخلاء المستأجر وأفراد أسرته من المسكن الذي يشغله مع توفير مساحة مسكن أخرى داخل حدود المستوطنة المحددة بموجب اتفاقية إيجار اجتماعي. نحن نتحدث عن تلك الحالات التي يكون فيها المواطنون المذكورون لأكثر من ستة أشهر ، دون سبب وجيه ، لا يدفعون مقابل السكن والمرافق (المادة 90 ZhK). يجب توفير "أماكن معيشة أخرى" لهم في هذه الحالة أيضًا داخل حدود هذه المستوطنة ، ولكن ليس من الضروري أن تكون مريحة فيما يتعلق بظروفها. علاوة على ذلك ، من حيث حجمها ، يجب أن تتوافق هذه الغرفة فقط مع حجم أماكن المعيشة المنشأة لإدخال المواطنين إلى النزل (على الأقل ستة أمتار مربعة من مساحة المعيشة ، وليس المساحة الإجمالية للفرد - البند 1 من المادة 105 من قانون العمل). لذلك لا يحق للمواطن هنا المطالبة بتزويده بمساحة معيشية لا تقل عن المسكن.
أخيرا، من الممكن أيضًا إجلاء المواطنين دون توفير أماكن معيشية أخرى... بالنسبة لعقد العمل الاجتماعي ، يُسمح به في حالات استثنائية ، منصوص عليها في الفن. 91 ZhK ، وهي في جوهرها عقوبة (مقياس المسؤولية) عن جرائم معينة يرتكبها صاحب العمل أو أفراد أسرته. بعد هذا الإخلاء ، يبحث المواطن نفسه عن مسكن آخر لنفسه - يستقر مع الأقارب أو المعارف ، إذا كان لديه الأموال اللازمة ، فإنه يكتسب مسكنًا في ملكية أو بموجب عقد إيجار تجاري ، بما في ذلك في مستوطنة أخرى ، إلخ.
يتم تطبيق الإخلاء في شكل عقوبة لارتكاب جريمة إذا كان صاحب العمل و (أو) أفراد أسرته الذين يعيشون معه:
إن تطبيق المحكمة لمثل هذه العقوبة القاسية على معظم الإجراءات المذكورة ممكن إذا ثبت أنها كانت منهجية ، أي تتكرر عدة مرات ، وكذلك من قبل المذنبين ، أي ارتكبت عمدا أو إهمال جسيم. في هذه الحالة ، يلتزم المؤجر أولاً بتحذير المستأجر وأفراد أسرته بضرورة القضاء على المخالفات التي يرتكبها ، وفي حالة إتلاف المسكن أو إتلافه ، يحق له التنازل عنهم بمبلغ معقول. فترة زمنية لإجراء الإصلاحات اللازمة. إذا لم يتم القضاء على الانتهاكات المشار إليها بعد هذا التحذير ، يحق للمالك المطالبة بإخلاء المذنبين في المحكمة دون تزويدهم بمسكن آخر.
