خصوصيات عمل المثمن عند فحص الكائن. وصف موضوع التقييم عند إعداد التقرير. لا يمكن التوصل إلى استنتاج مؤهل ومثبت حول خصائص تكلفة كائن التقييم إلا على أساس بيانات أولية منظمة ومؤكدة بطريقة أو بأخرى، والتي بدورها يمكن التحقق منها من قبل أي طرف معني، بما في ذلك السلطات الحكومية. المهام الرئيسية للمثمن هي تعريف واضح للموضوع الفعلي للتقييم، وتحديده، ووصفه، ومبررات اختيار المعلومات...
إذا كان هذا العمل لا يناسبك، ففي أسفل الصفحة توجد قائمة بالأعمال المشابهة. يمكنك أيضًا استخدام زر البحث
الموضوع 4. تصنيف الأشياء العقارية وفحصها ووصفها.
يخطط.
1. تصنيف الأشياء العقارية.
تتطلب عملية التثمين العقاري من المثمن تحليل عدد كبير من العوامل التي تحدد في النهاية القيمة المحسوبة. لا يمكن التوصل إلى استنتاج مؤهل ومعقول حول خصائص تكلفة كائن التقييم إلا على أساس بيانات أولية منظمة ومؤكدة بطريقة أو بأخرى، والتي بدورها يمكن التحقق منها من قبل أي طرف معني، بما في ذلك السلطات الحكومية. تتمثل المهام الرئيسية للمثمن في تحديد واضح لموضوع التقييم الفعلي وتحديده (وصفه) وتبرير اختيار قاعدة المعلومات عند إجراء الحسابات وتقليل الافتراضات والمقترحات المختلفة المتعلقة بالكميات المستخدمة في الحساب.
يعد تقييم العقارات أمرًا مهمًا في المقام الأول لفئات الأشياء التي يتم تداولها بنشاط في السوق كمنتج مستقل. توجد حاليًا في روسيا شقق وغرف ومباني مكتبية ومباني للمكاتب ومنازل سكنية في الضواحي مع قطع أرض، وفي المستقبل القريب - قطع أرض مجانية للتطوير و (أو) لأغراض أخرى. تعد الأشياء العقارية، كقاعدة عامة، جزءًا من المجمع العقاري للمؤسسات والمنظمات (على وجه الخصوص، تلك التي تمت خصخصتها) وتؤثر بشكل كبير على قيمتها. تشمل العقارات أيضًا الرواسب المعدنية التي لم يتم تشكيل السوق الروسية لها بعد.
الفئة الأولى من العقارات. يشير مصطلح "الجسم العقاري" في حالتنا إلى أي منتج يرتبط ارتباطًا وثيقًا بقطعة أرض، ولا يمكن نقله إلى موقع آخر دون تدميره وخسارة قيمته الاستخدامية. تهدف الصيغة المقترحة إلى تعزيز نهج متمايز لتقييم مختلف فئات العقارات، مع الأخذ في الاعتبار أهم سماتها، وخصائص دوران السلع، وهيكل وحجم الأسواق التي تجري فيها عمليات شراء وبيع العقارات. العقارات تحدث. وبما أن تقييم العقارات يتأثر بظروف مختلفة ومجموعاتها، فقد تم استخدام طريقة "شجرة الميزات" لتنفيذ التصنيف (التجميع). هذا التصنيف (التجميع) متعدد المستويات. في كل مستوى، يتم تنفيذه على طول القواعد مع وجود اختلافات محتملة على نفس المستوى، ولكن على طول "فروع" مختلفة. في الوقت نفسه، يكون عمق التصنيف (عدد المستويات) أكبر بالنسبة لتلك الفروع التي توجد بها كائنات أكثر تمثيلاً (من وجهة نظر تقييمها).
كل مستوى له اسمه الخاص ومجموعة من القيم الموصى بها لخاصية التصنيف المقابلة.
1. الأصل.
1.2. الأشياء الاصطناعية (المباني).
1.2. المباني.
1.2.1. للاسكان
1.2.2. للمكاتب
1.2.3. آخر
3. النطاق.
1.2.2.1. مجمع المباني الإدارية
1.2.2.2. مبنى
1.2.2.3. المباني أو أجزاء المباني (الأقسام والطوابق)
يمكن تطبيق التقسيم إلى مجموعات وفقًا لخصائص المجموعة الفرعية 4 على جميع مجموعات الأشياء الاصطناعية (من 1.2.1.1. إلى 1.2.2.3.).
تفتيش المباني والهياكل هو نطاق نشاط المتخصصين الحاصلين على التراخيص المناسبة. ومن الضروري بالنسبة للمثمنين معرفة الأحكام الأساسية لفحص الهياكل، وطرق تحليل حالتها، واستخدام نتائج الخبرة الفنية بشكل صحيح عند تحديد قيمة الشيء المثمن.
تعتمد سلامة ومتانة المباني والهياكل إلى حد كبير على ظروف التشغيل والمؤثرات الخارجية وقرارات التصميم المتخذة والمواد والهياكل المستخدمة في البناء وجودة أعمال البناء والتركيب. من الأهمية بمكان بالنسبة لسلامة الأشياء تنفيذ الصيانة الوقائية والمجدولة والإصلاحات الرئيسية في الوقت المناسب.
إحدى المهام الرئيسية للمثمن عند العمل في موقع ما هي تحديد مدى التآكل المادي للكائن الذي يتم تقييمه. اعتمادًا على ظروف تشغيل الجسم، من الضروري التمييز بين نوعين رئيسيين من التآكل الجسدي: التآكل الجسدي العادي أو الطبيعي والتآكل الجسدي الفردي.
التآكل الجسدي (المعياري) وفقدان (تقليل) تكلفة الاستبدال أو تكلفة الاستبدال لكائن نموذجي بسبب عمر الخدمة في ظل ظروف التشغيل التصميمية والصيانة في الوقت المناسب. جميع الأشياء تخضع للتآكل الجسدي الطبيعي. تعتمد قيمته بشكل مباشر على سنة بناء الكائن وميزات التصميم وجودة البناء. ولذلك، عند تحديد هذا النوع من التآكل، يمكنك استخدام البيانات التنظيمية الموجودة، على سبيل المثال، معدلات الاستهلاك.
التآكل الجسدي الفردي (تقليل) تكلفة الاستبدال أو تكلفة استبدال كائن معين بسبب الظواهر الطبيعية والكوارث الطبيعية والأسباب التشغيلية وانتهاك SNiP وأخطاء التصميم. إن تحديد التآكل الجسدي الفردي هو بالتحديد المهمة الرئيسية للمثمن. يمكن أن يتأثر مقدار هذا التآكل بعدد من العوامل، والتي يتم تقييمها عادةً بواسطة المساحين الإنشائيين. خارجيا، يتم التعبير عنها في الأضرار والعيوب في هياكل البناء.
يشير الضرر الذي يلحق بالعناصر الهيكلية واتصالاتها إلى أنواع مختلفة من انحرافات الشكل الهندسي للعناصر عن الأصل التي نشأت أثناء التشغيل. عيوب العناصر الهيكلية واتصالاتها هي انحرافات في الشكل الهندسي وجودة العناصر عن تلك المنصوص عليها في التصميم والمعايير التي نشأت في الهياكل أثناء التصنيع والتركيب. كل عيب أو ضرر في هياكل البناء يمكن أن يتسبب في تعطيل التشغيل العادي، ونتيجة لذلك، انخفاض في قيمة الكائن الذي تم تقييمه.
يمكن تقسيم العيوب والأضرار إلى الأنواع الرئيسية التالية:
في ممارسة التفتيش، يتم مواجهة كل من أنواع العيوب والأضرار المذكورة أعلاه، وكذلك مجموعاتها.
يمكن إزالة العيوب والأضرار الخارجية بسهولة نسبية بشكل عام، في حين أن العيوب الداخلية (العميقة) قد تتطلب عملاً خاصًا، بما في ذلك أعمال التصميم، للتخلص منها، مما قد يؤدي بدوره إلى زيادة حادة في التآكل الجسدي وفقًا لذلك انخفاض القيمة السوقية للعقار الذي يتم تقييمه.
يمكن استخدام الوثائق التالية كبيانات أولية لوصف حالة الهياكل: التقارير العلمية والفنية عن فحص الأشياء، وسجلات فحص هياكل المباني والمباني، وتقارير الفحص الفني العام للمبنى أو الهيكل، والاستنتاجات والتقارير اللجان الفنية بشأن حالة الهياكل. عند إعداد تقرير التقييم، يوصى بتوفير روابط للوثائق المستخدمة في الحالة الفنية للهياكل.
تبدأ إجراءات تقييم العقار بفحصه وإجراء مقابلات مع المديرين والمالكين. عند زيارة العقار، يجب على المثمن فحصه. غالبًا ما يوفر معلومات أكثر شمولاً حول حالة الكائن الذي يتم تقييمه. قبل البدء في التفتيش، يوصى بالتعرف على الوثائق الفنية المتاحة للمنشأة، وكذلك إجراء محادثة مع ممثلي الخدمات الفنية المسؤولة عن تشغيلها. عند قراءة الوثائق الفنية، من الضروري تحديد التغييرات الرئيسية التي تم إجراؤها على المشروع، وما إذا كان قد تم إعادة الإعمار، وتواريخ الإصلاحات الحالية والكبيرة، وما إذا كانت هناك حوادث في الموقع وما هي التدابير المتخذة للقضاء على العواقب .
يوصى بفحص الكائن مع الممثل المسؤول عن حالته الفنية. أثناء عملية التفتيش، يجب الانتباه إلى وجود إشارات وعلامات وعلامات خارجية أخرى تشير إلى وجود عيوب في الهياكل. من الضروري الإشارة في التقرير إلى حالة الكائن الذي تم تقييمه: أثناء التشغيل، أثناء الحفظ، ما إذا كان الكائن محميًا، وما إذا كانت الأنظمة الرئيسية للمعدات الهندسية تعمل، وما هي الظروف الحرارية والرطوبة في المبنى. أثناء الفحص يتم إجراء تسجيل فوتوغرافي للكائن بأكمله وكذلك الأضرار والعيوب مثل الشقوق وأماكن ترشيح المياه في الهياكل تحت الأرض وأعطال الأرض وعيوب التشطيب والجدران الرطبة وغيرها.
لإجراء حسابات لتحديد تكلفة الاستبدال، من الضروري استخدام الوثائق الفنية للكائن. لذلك يوصى بإعداد سند نقله إلى المثمن مع الإشارة إلى عدد الرسومات والمشاريع. يجب أن يشير تقرير التقييم إلى المصادر التي تم من خلالها تحديد المعالم الرئيسية للكائن الذي تم تقييمه. عند الانتهاء من العمل، يجب إعادة هذه الوثائق الفنية إلى العميل وفقًا للقانون.
عند تحليل بيانات المصدر، من الضروري مقارنة البيانات المحاسبية للكائنات بتكوينها الفعلي. غالبًا ما يتعين علينا التعامل مع الحقائق عندما يكون من الممكن تسجيل نفس الكائن في قوائم الجرد بأسماء مختلفة. من الضروري تحديد الاسم الدقيق للكائن المقدر وفقًا للبيانات المحاسبية، وعند إعداد التقرير، تجنب استخدام أسماء مختلفة لنفس كائن التقييم. في كثير من الأحيان، يجعل هذا التحليل من الممكن، بالفعل في مرحلة جمع البيانات الأولية، تحديد عدد من الأخطاء التي تؤدي إلى تضخيم قيم تكلفة الاستبدال بشكل غير معقول.
عند إعداد تقرير التقييم يجب الإشارة إلى تاريخ التقييم. وهو يتوافق مع تاريخ الزيارة والتفتيش على المنشأة. إذا قام المثمن بزيارة الموقع عدة مرات خلال سير العمل، فإن تاريخ التقييم يفهم على أنه تاريخ آخر زيارة له للمعاينة وجمع البيانات الأولية.
4. وصف موضوع التقييم عند إعداد التقرير.
يعد وصف المنطقة وقطعة الأرض والهيكل الذي يتم تقييمه جزءًا إلزاميًا من تقرير التقييم. الغرض الرئيسي من هذا الوصف هو، أولا وقبل كل شيء، تحديد جميع مزايا وعيوب الكائن الذي تم تقييمه. ويجب أن يؤخذ في الاعتبار أن التقرير يجب أن يكون مفهوما لأي قارئ، ويجب تأكيد البيانات المصدرية، التي يتم استخدامها بعد ذلك في الحسابات، من خلال المصادر المتاحة للتحقق منها. في الوقت الحالي، لا توجد معايير لوصف الأشياء العقارية عند تقييم خصائص تكلفتها. في الوقت نفسه، في ممارسة إجراء التقييمات، تم تطوير إجراء معين لوصف الكائن.
وصف المنطقة. وعادة ما يبدأ بالمنطقة التي يقع فيها العقار. عند وصف المنطقة، اعتمادًا على أغراض التقييم، يتم توفير بيانات عن الأوضاع الاقتصادية والديموغرافية والاجتماعية والبيئية. إذا كانت المنطقة تنتمي إلى منطقة تاريخية، فسيتم توفير خلفية تاريخية مختصرة في الوصف. بالإضافة إلى ذلك، يوفر هذا القسم بيانات عن التقسيمات الإدارية، مع الإشارة إلى اسم المدينة، المنطقة الإدارية، المحافظة. هذه البيانات ضرورية لتحديد نظام استخدام الأراضي، ومعدلات ضريبة الأراضي، والسعر القياسي للأرض. يحتوي هذا القسم أيضًا على تحليل أولي لحالة سوق العقارات، واتجاهات تطوره، ووصف لمراكز النقل، وطرق تطوير البنية التحتية، وتدفقات النقل الرئيسية والمشاة، ويوفر أي معلومات متاحة ستكون مطلوبة عند تحليل الأفضل استخدام قطعة أرض وقياس قيمة العقار.
وصف قطعة الأرض والمناطق المحيطة بها. يقدم هذا القسم وصفًا لحدود قطعة الأرض، ويوفر بيانات عن المناطق المجاورة، ويصف طبيعة التطوير، ويوفر بيانات عن المناظر الطبيعية، وما إلى ذلك. تنقسم البيانات المتعلقة بقطعة الأرض إلى أقسام فرعية منفصلة: حجمها وشكلها وتضاريسها وتربتها وطبيعة استخدام الأرض.
وصف المبنى (الهيكل). يوصى بالبدء بإشارة إلى المصادر المستخدمة في التقييم (جوازات سفر الأشياء، التصاميم القياسية، أرقام الرسومات، وما إلى ذلك). يحتوي وصف الكائن على اسمه، وسنة البناء، وتاريخ آخر تجديد رئيسي، والمساحة الإجمالية، وحجم البناء، والمساحة القابلة للاستخدام، وعدد الطوابق، وتكوين المباني التي تشير إلى المنطقة، وما إلى ذلك، والعناصر الهيكلية الرئيسية، ومعدات التشطيب والهندسية . عند وصف ميزات التصميم الرئيسية لكائن ما، يوصى بالإشارة إلى أهم عيوبه، وملاحظة ميزات مخطط التصميم، والإشارة إلى الاستخدام الفعلي للكائن في تاريخ التقييم.
أعمال أخرى مماثلة قد تهمك.vshm> |
|||
| 5255. | فحص العقار "مستوصف الأورام الجمهوري" بالعلاج الإشعاعي المطابق | 569.6 كيلو بايت | |
| خبرة في مجال العقارات مستوصف الأورام الجمهوري العلاج الإشعاعي المطابق. خصائص العقار. رأي الخبراء حول امتثال المنشأة للقواعد واللوائح الصحية والوبائية الحكومية. | |||
| 17842. | القيمة المساحية للعقارات للأغراض الضريبية | 4.12 ميجابايت | |
| الأرض هي أساس جميع العمليات الحياتية للمجتمع التي تحدث في المجالات السياسية والاقتصادية والاجتماعية والصناعية والمجتمعية والبيئية وغيرها. وفي هذا الصدد، فإن القيمة والتقييم المناسب للأرض هو أحد أهم الشروط للأداء الطبيعي وتنمية الاقتصاد والمجتمع. | |||
| 1081. | تحليل تصنيف العقارات في أراضي منطقة Zarechny-1 الصغيرة في تيومين | 2.51 ميجابايت | |
| يعرض العمل بالطبع المحتوى الرئيسي لتصنيف الأشياء العقارية؛ على أراضي منطقة أوكروج المركزية المتمتعة بالحكم الذاتي، تم اعتبار المباني الفردية وقطع الأراضي والمسطحات المائية المعزولة ومناطق باطن الأرض وفقًا للخصائص النموذجية. المهام التي تم حلها في عملية إنشاء مفهوم لتطوير المنطقة: وصف وتحديد الخصائص التقنية الرئيسية... | |||
| 13099. | تصميم نظام معلومات آلي للمحاسبة وعملية بيع العقارات للوكالة العقارية "أزبوكا زيليا" | 1.67 ميجا بايت | |
| من الضروري تطوير مشروع نظام معلومات لوكالة عقارية مصمم لتخزين المعلومات عن العملاء والعقارات. للقيام بذلك، من المهم تحليل عملية الأعمال، وإجراء النمذجة المعلوماتية لمجال الموضوع وتنفيذ مشروع نظام معلومات باستخدام Access DBMS. | |||
| 3910. | إنشاء كائنات مخصصة ومثيلات الكائنات | 4.59 كيلو بايت | |
| لإنشاء كائن مخصص، تحتاج أولاً إلى تحديد دالة إنشاء لهذا الكائن. تحدد هذه الوظيفة خصائص وأساليب هذا الكائن. يحتوي تعريف وظيفة المنشئ في JavaScript على بناء الجملة التالي | |||
| 7940. | سوق العقارات. البنية التحتية لسوق العقارات | 12.93 كيلو بايت | |
| البنية التحتية لسوق العقارات. سوق العقارات عبارة عن مجموعة من العلاقات التي يتم إنشاؤها حول المعاملات مع العقارات. يعد سوق العقارات مجالًا محددًا لاستثمار الأموال في نظام العلاقات الاقتصادية التي تنشأ أثناء المعاملات العقارية وفي العقارات. | |||
| 18219. | خبرة المؤلف | 126.75 كيلو بايت | |
| إن إنشاء العمل يمنح منشئه حقوق الطبع والنشر، بما في ذلك حقوق استخدام العمل: نشره، وأدائه، وما إلى ذلك. وبالتالي، يتم الاعتراف بالعقد كوسيلة لنقل حقوق الملكية لاستخدام العمل. نتناول في هذا العمل حق المؤلف، الذي ينطبق على المصنفات العلمية والأدبية والفنية الناتجة عن النشاط الإبداعي، بغض النظر عن غرضها ومحتواها وكرامتها، وكذلك طريقة وشكل التعبير عنها. حقوق النشر... | |||
| 5979. | تصنيف وسائل الإعلام الإقليمية | 22.38 كيلو بايت | |
| تم ملء مساحة المعلومات التي تم إخلاؤها على الفور بالمنشورات الأخرى. وتجدر الإشارة أيضًا إلى أن العديد من المنشورات الإقليمية الجديدة، التي هي في مرحلة البحث عن صورتها الخاصة، قد غيرت خصائصها أكثر من مرة خلال السنوات الخمس. لذلك، فإن تخصيص الصحف الإقليمية لنوع أو آخر هو أمر تعسفي تمامًا: فالمطبوعات الحقيقية لا يمكن أن تحتوي إلا على السمات الأساسية للنوع المثالي. | |||
| 6158. | تصنيف القانون | 17.15 كيلو بايت | |
| تتطلب معرفة الظواهر القانونية للدولة البحث عن مبادئ عامة لنهج في دراستها، تعكس انتقال الدول والأنظمة القانونية من دولة إلى أخرى. | |||
| 9266. | تصنيف الدول | 9.98 كيلو بايت | |
| وفقا للتصنيف التكويني، يدخل الناس في روابط وعلاقات معينة مع بعضهم البعض، وفي إطار هذه الروابط والعلاقات الاجتماعية، تتطور علاقاتهم بالطبيعة وعملية الإنتاج. في عملية العمل تنشأ العلاقات بسبب احتياجات التكنولوجيا وتنظيم الإنتاج، على سبيل المثال، العلاقات بين العاملين في مختلف التخصصات بين المنظمين وفناني الأداء المرتبطة بالتقسيم التكنولوجي للعمل داخل فريق الإنتاج أو على المستوى المجتمعي... | |||
الأسئلة تصنيف المباني المدنية مفهوم والغرض من المباني السكنية. منازل سكنية من نوع العزبة مباني سكنية محظورة ومقطعية مباني سكنية من نوع الممر والمعرض منازل خاصة ومتخصصة
منخفضة الارتفاع (حتى 3 طوابق) متوسطة الارتفاع (4 -5 طوابق) مرتفعة (6-9 طوابق) متعددة الطوابق (10 -25 طابقا) شاهقة الارتفاع (أكثر من 25 طابقا) الشكل - تصنيف المدني المباني حسب عدد الطوابق
الشكل - تصنيف طوابق المباني المدنية فوق سطح الأرض عندما لا يكون مستوى أرضية المبنى أقل من مستوى تخطيط الطابق السفلي (شبه الطابق السفلي) عندما تكون علامة أرضية المبنى أقل من مستوى تخطيط الطابق السفلي الأرض، ولكن ليس أكثر من نصف ارتفاع الطابق السفلي عندما تكون علامة أرضية المبنى أقل من مستوى تخطيط الأرض بأكثر من نصف ارتفاع غرفة العلية عندما تكون المباني تقع في حجم العلية؛
الأساسية تتوافق مع الوظائف الرئيسية للمبنى المساعد والتي تهدف إلى توفير الوظائف الرئيسية للمبنى، ولكن لا تحددها خدمة زيادة الراحة والظروف الصحية، ولكنها لا ترتبط بشكل مباشر بالوظيفة الرئيسية للمبنى، الاتصالات التقنية ضرورية ل تهدف التوصيلات داخل المبنى إلى استيعاب المعدات الهندسية والفنية. الشكل - تصنيف المباني المدنية حسب دورها في العملية الوظيفية
المنظمات الإدارية المتخصصة العالمية والمؤسسات القانونية مؤسسات الاتصالات والتمويل والتأمين مؤسسات العلوم والتكنولوجيا مؤسسات الرعاية الصحية والتربية البدنية مؤسسات خدمة المستهلك والمرافق العامة المؤسسات التعليمية مؤسسات التجارة والمطاعم العامة منظمات النقل المؤسسات الثقافية والفنية مباني عامة مذهلة مع قاعات تمتد على مساحة كبيرة من المباني متعددة الأغراض، حيث يمكنك تحويل مباني المبنى مؤقتًا، حيث يمكنك تغيير حجم المباني ومجموعتها بشكل دوري الشكل - تصنيف المباني العامة حسب الغرض الوظيفي
تصنيف المباني السكنية v v v يعتبر المبنى السكني عبارة عن مبنى له رقم بريدي، كل أو نصف مساحته الإجمالية على الأقل مخصصة للإقامة الدائمة، وتقع على قطعة أرض ضمن حدود معينة مع جميع المرافق الإضافية المباني والهياكل وعناصر المناظر الطبيعية الموجودة عليها ضمن حدود معينة. المباني السكنية مخصصة للإقامة الدائمة أو المؤقتة للأشخاص. وهي مقسمة إلى المجموعات التالية: المباني السكنية؛ المهاجع. دور المسنين والأسر التي لديها أشخاص معاقين يستخدمون الكراسي المتحركة.
المباني السكنية بناءً على عدد الطوابق، تنقسم المباني السكنية السكنية تقليديًا إلى خمس مجموعات: v منخفضة الارتفاع - 1-3 طوابق v متوسطة الارتفاع - 4-5 طوابق v عالية الارتفاع - 6-9 طوابق v متعددة الطوابق - 10-16 طابق v شاهقة - 17 طابقا فأكثر . حسب المخططات التخطيطية تتميز المباني بالمخططات التالية: v خلوي v ممر v enfilade v مركزي v مقطعي v صالة v مجتمعة.
تسميات أنواع المباني السكنية: حسب هيكل التخطيط المكاني، تنقسم المباني السكنية إلى الأنواع التالية: § المنازل السكنية من نوع العقار - شقة واحدة، شقتين؛ § المباني السكنية متعددة الشقق – مسدودة، مقطعية، ممر، معرض. النوع الرئيسي من المباني السكنية هو شقة. العنصر الرئيسي هو شقة لعائلة واحدة.
تنقسم المباني السكنية حسب الغرض منها إلى ثلاث مجموعات: § للإقامة الدائمة (جميع أنواع المباني السكنية، بما في ذلك: منازل للعائلات الصغيرة، المدارس الداخلية) § الإقامة المؤقتة (المهاجع) § الإقامة الموسمية (مخصصة للصيادين وعمال النفط). والرعاة والبنائين وما إلى ذلك) § تسمى المباني السكنية الفردية منخفضة الارتفاع مع قطع الأراضي الملحقة بالمنازل العقارية.
وفقًا لطبيعة التطوير، تنقسم المباني السكنية إلى 4 أنواع: مع قطع أراضي سكنية، حيث تحتوي كل شقة على قطعة أرض خاصة بها؛ مع عناصر الخدمات المنزلية الأولية ومنطقة خضراء مخصصة للاستخدام العام؛ مع خدمات متطورة، بما في ذلك مجموعة مختلفة من الشقق الحديثة، ومجمع المؤسسات الخدمية لتلبية الاحتياجات الثقافية واليومية الأكثر تنوعًا لسكان هذا النوع من المباني (المجمعات السكنية للشباب (YRC))؛ نوع الفندق، مخصص للأفراد والعائلات المكونة من شخصين أو ثلاثة أشخاص الذين لا يديرون أسرة بدوام كامل. تحتوي الشقق الموجودة بها على منطقة معيشة صغيرة، وتكوين مخفض من غرف المرافق (منافذ المطبخ، والحمامات المدمجة مع صواني الدش، وما إلى ذلك). توفر هذه المنازل نظامًا متطورًا للمرافق العامة والخدمات الاستهلاكية.
الشكل - أنواع المباني السكنية المكونة من شقة واحدة: أ - شقة من طابق واحد. ب - العلية، ج - الترتيب الجزئي للغرف على مستويين؛ ز - شقة واحدة من طابقين؛ د - على التضاريس مع وجود اختلافات في مستويات الأرضية
في منزل من شقة واحدة، يمكن تقسيم المنطقة بأكملها إلى ثلاث مجموعات: غرفة المعيشة - تضم غرفة مشتركة (غرفة المعيشة)، غرف نوم، غرف أطفال، غرف للعمل الفكري. غرفة المرافق - تشتمل على مطبخ نظيف (للطهي)، ومطبخ تغذية، ومخازن للأغذية والملابس الموسمية، ومرآب، وورشة عمل، وما إلى ذلك. غرفة الاتصالات - تشتمل على منطقة مدخل، دهليز، غرفة انتظار)، ممرات، قاعة، سلالم.
المزايا الرئيسية للمنازل المحجوبة: القدرة على البناء في التضاريس الصعبة؛ وجود جدران نهاية فارغة من المنازل، مما يسمح بتشكيل مباني سكنية ذات تكوين معقد وتكوين مختلف للغرف ومستويات مختلفة (مستوى واحد ومستوى ثنائي وثلاثة مستويات) ؛ ربط المنازل المجمعة من خلال إدخالات على شكل غرف المرافق، والجراجات، والمخارج إلى قطعة الأرض الشخصية، والممرات، وما إلى ذلك؛ كثافة بناء عالية تقليل محيط الجدران الخارجية لشقة واحدة؛ تقليل طول شبكات المرافق؛ تقليل استهلاك الطاقة للتدفئة.
الشكل - مخططات أقسام المجموعة الأولى: أ - اتجاه حر من شقتين، ب، ج - ثلاث شقق؛ د، هـ - أربع شقق (ب، ج، د - اتجاه محدود؛ هـ - اتجاه زوالي)
الشكل - المخططات التركيبية لخطط المنازل المقطعية متعددة الطوابق: أ - متعددة الطوابق مع أقسام المجموعة الأولى؛ ب – متعدد الطوابق بأقسام المجموعة الثانية . ج – نوع نقطي أحادي القسم مع أقسام المجموعتين الأولى والثالثة
أنواع الأقسام حسب موقعها على المخطط: أ – عادية. يلوي؛ في - دوارة
وفقًا للحل الحجمي المكاني، تنقسم المباني السكنية في الممر إلى: مستوى واحد، متعدد المستويات (الفرق في المستويات هو نصف طابق، طابق)، مستوى واحد مع درج داخلي.
الشكل - منازل من نوع الممر: أ - مستطيلة؛ ب - ثلاثة أشعة (ثلاثية)؛ ج – مع مناوبة ممر ( 1 – وحدة درج – مصعد , 2 – سلالم
المزايا المميزة للمبنى السكني من نوع الممر: يعمل تخطيط الممر على تحسين المؤشرات الصحية للمنزل، حيث أن التهوية المتبادلة للمبنى ممكنة من خلال ممر طويل مشترك؛ يسمح بالاستخدام الأكثر ملاءمة لمساحة المعيشة في الشقق التي تحتوي على عدد كبير من الغرف؛ زيادة إنتاجية وكفاءة استخدام المصاعد بشكل كبير؛ يتم تخفيض تكلفة المتر المربع من السكن بشكل كبير عن طريق تقليل تكاليف الحصول على مرافق المصاعد وصيانتها؛ تكمن المؤشرات الجمالية في الدمج المريح والمتناغم للغرف الفنية والخدمية في تخطيط المنزل، والقدرة على تخفيف الرتابة المعمارية للمنازل المقطعية في المبنى.
تشمل عيوب منازل الممرات اتجاه الشقق في اتجاه واحد، وعزلتها الأقل، وعدم وجود تهوية متقاطعة، وطول اتصالات الاتصالات مع الوصول إلى الشارع.
تتمتع المنازل من نوع المعرض بعدد من المزايا والصفات الصحية العالية: الاتجاه على الوجهين، والذي يوفر الظروف المثالية للتهوية المتقاطعة؛ إنها بسيطة للغاية في تصميمها الهيكلي، كقاعدة عامة، تتكون من تكرار خلايا التخطيط الهيكلي بشكل متكرر؛ تكلفة صالات العرض منخفضة نسبيا، لذلك فهي اقتصادية للغاية. يتم توفير الحد الأدنى من السلالم؛ درج أو درجين مع مصعد يخدمان عددًا كبيرًا من الشقق في الطابق. تصميم مريح واقتصادي للشقق، حيث تقع غرف المرافق على جانب المعرض، وتقع غرف المعيشة في الجزء الخلفي من الشقة. يُنصح بوضع أوعية النفايات في الهواء الطلق، خارج المبنى، من الناحية الصحية.
إلى جانب المزايا، تتمتع المنازل من نوع المعرض بعدد من العيوب: للوصول إلى الشقة، تحتاج إلى الخروج في الهواء الطلق مرة أخرى بعد دخولك المبنى؛ يجب تنظيف صالات العرض المفتوحة في كثير من الأحيان، لأنها تجمع المزيد من الغبار والأوساخ مقارنة بالسلالم المغلقة؛ يجب إضاءة صالات العرض ليلاً، ولكن يجب ترتيب الإضاءة بحيث لا يتعرض سكان الشقق المجاورة للمعرض للإزعاج أو الإزعاج؛ لا يُنصح بتحويل غرف النوم والغرف المشتركة نحو المعرض.
تشمل المباني السكنية المتخصصة ما يلي: المباني السكنية الخدمية؛ المباني السكنية في المهاجع. المباني السكنية ذات المخزون المرن؛ المباني السكنية في منازل نظام الخدمة الاجتماعية؛ المباني السكنية التابعة لصندوق التوطين المؤقت للمشردين داخليا؛ المباني السكنية التابعة لصندوق التوطين المؤقت للأشخاص المعترف بهم كلاجئين؛ المباني السكنية للحماية الاجتماعية لفئات معينة من المواطنين؛ أماكن إقامة الأيتام والأطفال الذين تركوا دون رعاية الوالدين، والأشخاص من بين الأيتام والأطفال الذين تركوا دون رعاية الوالدين.
وزارة الزراعة في الاتحاد الروسي
المؤسسة التعليمية لميزانية الدولة الفيدرالية
التعليم المهني العالي الجامعة الحكومية لإدارة الأراضي
قسم استخدام الأراضي والسجل العقاري
امتحان
في التخصص: "تصنيف الأشياء العقارية"
مقدمة
هناك عدد كبير جدًا من الأشياء العقارية وجميعها مختلفة وغير متجانسة؛ ومن الضروري تصنيفها وفقًا لمعايير معينة. دعونا نفكر في مفهوم مثل التصنيف. التصنيف هو تصنيف علمي للأشياء أو الظواهر حسب القواسم المشتركة لأي خصائص. تتضمن دراسة تخصص "تصنيف الأشياء العقارية" الحصول على المعرفة النظرية والمهارات العملية في تصنيف الأشياء العقارية.
الغرض من الانضباط: أن تكون قادرًا على تصنيف العقارات وفقًا لمعايير مختلفة، لفهم ميزات النظام القانوني للعقارات في التشريع الروسي.
وسيتم النظر في تطبيق التصنيف وفق معايير مختلفة في هذا العمل على الأجسام العقارية التالية:
المحطة الكهربائية الفرعية "جراتش"؛
شارع كومسومولسكي؛
خزان بيروجوفسكوي؛
الفصل الأول. الأسس النظرية لتصنيف الأشياء العقارية
لأول مرة، ظهر مصطلح "الممتلكات الحقيقية والمنقولة" في تشريعات الإمبراطورية الروسية في مرسوم بطرس الأكبر المؤرخ 23 مارس 1714 "بشأن إجراءات الميراث في الممتلكات المنقولة وغير المنقولة"، ليحل محل مختلف القائمة المفاهيم التي تنظم الوضع القانوني لقطع الأراضي والمباني. في قانون قوانين الإمبراطورية الروسية، تم الاعتراف بالعقارات على أنها أرض وجميع أنواع الأراضي والمنازل والمصانع والمصانع والمحلات التجارية وجميع أنواع المباني ومساحات الفناء الفارغة، وكذلك السكك الحديدية. ويقصد بالأموال المنقولة جميع أنواع السفن البحرية والنهرية، والكتب، والمخطوطات، واللوحات، والعربات، والأدوات الزراعية، وكذلك كل ما يستخرج من الأرض.
إن أساسيات التشريع المدني لاتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية والجمهوريات، التي اعتمدها مجلس السوفيات الأعلى لاتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية في 31 مايو 1991، خلال فترة الإصلاح السياسي والاقتصادي ليس فقط للقانون السوفياتي، ولكن أيضا للنظام السوفياتي، تحتوي بالفعل على قواعد تقسيم الممتلكات إلى منقولة وغير منقولة. ينعكس التقسيم إلى أشياء منقولة وغير منقولة أيضًا في القانون المدني للاتحاد الروسي، الجزء الأول، الذي دخل حيز التنفيذ في 1 يناير 1995. وهكذا، فإن المادة 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي تشمل قطع الأراضي وقطع الأرض تحت الأرض والمسطحات المائية المعزولة وكل ما يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالأرض، أي الأشياء التي يستحيل حركتها دون ضرر غير متناسب للغرض منها، بما في ذلك الغابات والمزروعات المعمرة والمباني والهياكل.
وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي، يتم الاعتراف بالأشياء غير المتعلقة بالعقارات، بما في ذلك الأموال والأوراق المالية، كممتلكات منقولة. قدم القانون المدني للاتحاد الروسي، بعد أن قسم الأشياء إلى أشياء منقولة وغير منقولة، في نفس الوقت مؤسسة تسجيل الدولة للعقارات. وفقًا لأحكام المادة 131 من القانون المدني للاتحاد الروسي، تم اعتماد القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" في 21 يوليو 1997، والذي دخل حيز التنفيذ في 31 يناير ، 1998.
العوامل المحددة للأشياء العقارية:
نوعي. الاتصال بالأرض، ودرجة الحركة، ومدة الدائرة، وشكل الأداء وحالتها أثناء الاستخدام، وطريقة نقل القيمة في عملية الإنتاج أو فقدان خصائص المستهلك، والأهمية الاجتماعية. يمكن أن تكون العلاقة بين العقار وقطعة الأرض مباشرة وغير مباشرة (مباشرة وغير مباشرة).
درجة الحركة هي الجمود المطلق، وعدم الحركة في الفضاء دون المساس بالغرض الوظيفي.
شكل العمل هو مادة طبيعية وقائم على التكلفة.
لا يتم استهلاك حالة شكل المستهلك أثناء الاستخدام، ويتم الحفاظ على الشكل الطبيعي طوال فترة الخدمة بأكملها.
مدة الدورة (المتانة) هي الاستخدام المتكرر، وتكون الأرض لا نهائية عند الاستخدام الصحيح.
إن طريقة نقل القيمة في عملية الإنتاج أو فقدان خصائص المستهلك تكون تدريجيًا مع تراكم البلى وتراكم رسوم الاستهلاك.
الأهمية العامة - غالبًا ما يؤثر استخدام شيء ما على مصالح العديد من المواطنين والمالكين الآخرين الذين تحمي الدولة مصالحهم.
يتم تحديد الخصائص التقنية والتكنولوجية المحددة (الموقع، الوظيفة، الحالة، وما إلى ذلك) من خلال مؤشرات خاصة محددة اعتمادًا على نوع العقار وجدوى توسيع نظام الاستخدام الخاص ليشمل ممتلكات أخرى.
الفصل 2. تصنيف المباني
تشمل المباني أشياء معمارية وإنشائية، والغرض منها هو تهيئة الظروف (الحماية من التأثيرات الجوية، وما إلى ذلك) للعمل والخدمات الاجتماعية والثقافية للسكان وتخزين الأصول المادية. الأجزاء الهيكلية الرئيسية للمبنى هي الجدران والسقف. كما تشتمل المباني على وسائل الاتصال داخل المباني اللازمة لتشغيلها، مثل: نظام التدفئة، بما في ذلك تركيب غلاية للتدفئة (إذا كان الأخير موجودًا في المبنى نفسه)؛ شبكات إمدادات المياه الداخلية والغاز والصرف الصحي بجميع أجهزتها؛ الشبكة الداخلية للتمديدات الكهربائية للطاقة والإضاءة مع كافة تجهيزات الإضاءة؛ شبكات الهاتف والإشارات الداخلية؛ أجهزة التهوية للأغراض الصحية العامة؛ المصاعد والمصاعد.
الملامح الرئيسية لتصنيف البناء
عدد الطوابق: طابق واحد، طابقين، متعدد الطوابق.
نوع الإضاءة: طبيعية (علوية، جانبية)، صناعية، مدمجة.
نظام تبادل الهواء (طبيعي، ميكانيكي، مكيف).
ظروف درجة الحرارة: ساخنة، غير ساخنة.
معدات النقل: رافعة، معلقة، بدون رافعة.
نوع مادة البناء: حجر، خشب، مختلط، أدوبي، أدوبي، لوح.
رأس المال: رأس مال إضافي، عادي، خفيف الوزن، مفروم.
مدة الخدمة: 100، 80، 65، 40، 20.
مباني صناعية
المباني العامة
في هذا العمل الحسابي والرسومي، تمت دراسة علامات تصنيف المباني باستخدام مثال مجمع التسوق والترفيه Zolotoy Vavilon في منطقة OTRADNOYE. "Golden Babylon" هو مجمع تسوق حديث على الطراز الأوروبي يتميز بهندسة معمارية حديثة. يضم مجمع التسوق Golden Babylon هايبر ماركت Karusel، وسينما الأقصر الحديثة ذات الست شاشات، وأكثر من 120 متجرًا ومقهى وبارًا ومطاعم لكل الأذواق، وملعبًا رائعًا للأطفال، بالإضافة إلى مؤسسات خدمية (مكتب تمثيلي لبنك كبير) ، صيدلية، تنظيف جاف، صالون تجميل، الخ.). يرد وصف مجمع التسوق والترفيه Golden Babylon في الجدول 1. ويرد موقع هذا العقار في التصنيف العام للمباني والهياكل في الملحق 1.
الجدول 1 - وصف المبنى
كائن العقار محتويات المعلومات الوصف بناء مجمع التسوق والترفيه "Golden Babylon" الموقع (العنوان) موسكو، المنطقة الإدارية الشمالية الشرقية، شارع. ديكابريستوف 12، مخطط الموقع انظر. أرز. 2 الغرض الإنتاج مواد البناء الرئيسية الخرسانة المسلحة بإطار معدني سنة البناء 2002 عدد الطوابق 2 مساحة البناء 38000 م 2 تكوين إضافي لممتلكات المبنى تركيب غلاية للتدفئة وإمدادات المياه الداخلية وشبكة الصرف الصحي. الشبكة الداخلية للأسلاك الكهربائية والإضاءة؛ شبكات الهاتف والإشارات الداخلية؛ أجهزة التهوية؛ المصاعد والمصاعد وصف القيود القانونية العامة الخاصة على الاستخدام والدوران الخاص بالمباني التجارية والصناعية. وصف المتطلبات القانونية العامة الخاصة للحماية والتشغيل نصف قطرها 500 متر. الفصل 3. تصنيف الهياكل
تشمل الهياكل المرافق الهندسية والإنشائية، والغرض منها هو تهيئة الظروف اللازمة لتنفيذ عملية الإنتاج من خلال أداء وظائف فنية معينة لا تتعلق بتغيير موضوع العمل (المناجم وآبار النفط والطرق والسدود والجسور وغيرها .) أو لتنفيذ مختلف الوظائف غير الإنتاجية (بناء التحسين الحضري).
تصنيف الهياكل:
الغرض الوظيفي - الاتصالات والنقل والمياه والصرف الصحي وأجهزة وضع المعدات التقنية وغيرها من الهياكل.
نوع مواد البناء - ترابية وخشبية وحجرية وطوب ومعدنية وخرسانة مسلحة.
رأس المال - دائم، ودائم بشكل خاص، عمره قرون.
عمر الخدمة - 8-15، 20-30، 40-75، 100-200 سنة.
في هذا العمل، من أجل دراسة خصائص تصنيف الهياكل، تم النظر في الكائنات التالية: محطة غراتش الكهربائية الفرعية وكومسومولسكي بروسبكت. توفر المحطة الكهربائية الفرعية "جراش" 110/20 كيلو فولت بسعة 2x80 ميجا فولت أمبير الكهرباء لمساحة تزيد عن 1.2 مليون متر مربع. م السكن لأكثر من 30 ألف شخص. تم استرجاعه في 12 يناير 2008. يتم عرض موقع هذا العقار في التصنيف العام للمباني في الملحق 2. كومسومولسكي بروسبكت (الشكل 4) هو شارع في المنطقة الإدارية المركزية في موسكو. ويمتد من ساحة كريمسكايا (Garden Ring) إلى جسر Luzhnetsky. يعبر الشوارع: تيمور فرونزي، وخاموفنيتشيسكي فال. يتم عرض موقع هذه الخاصية في التصنيف العام للهياكل في الملحق 3. ويرد في الجدول 2 وصف للهياكل (المحطات الفرعية الكهربائية والطرق).
الجدول 2 - وصف الهياكل
كائن العقار محتويات المعلومات الوصف محطة فرعية كهربائية Grach الموقع (العنوان) موسكو، المنطقة الإدارية الجنوبية الغربية، قرية، زاخارينو، شارع. غاغارين الغرض ووصف الموقع بالنسبة لسطح الأرض صيانة خطوط الكهرباء العلوية علامة على كائن تشكيل النظام وغيرها من المعالم المحددة للهيكل والتي تعتبر ضرورية لتحديد طبيعة وحجم استخدام الأراضي، وكذلك إنشاء مناطق أمنية للتشغيل الآمن للكائن منطقة الأمان التصنيف حسب نوع الأصول الثابتة إنتاج سنة البناء 2008 الطريق السريع الموقع (العنوان) احتمال كومسومولسكيخطة الموقعانظر الشكل. الغرض ووصف الموقع بالنسبة لسطح الأرض، خدمة النقل الداخلي للركاب والبضائع. الأرض علامة لجسم يشكل النظام وغيرها من المعالم المحددة للهيكل والتي تعتبر ضرورية لتحديد طبيعة وحجم استخدام الأرض، وكذلك إنشاء مناطق أمنية للتشغيل الآمن للكائن منطقة الضوضاء على الطريق السريع 100 م التصنيف حسب نوع الأصول الثابتة الإنتاج غير المباشر سنة الإنشاء 1958
الفصل 4. تصنيف قطع الأراضي
قطعة الأرض هي جزء من سطح الأرض (بما في ذلك طبقة التربة)، يتم وصف حدودها واعتمادها بالطريقة المحددة.
وفقًا لخصائص المستهلك والأغراض الاقتصادية والاقتصادية، ينقسم صندوق الأراضي بالكامل في الاتحاد الروسي (وفقًا للمادة 7 من قانون الأراضي للاتحاد الروسي رقم 136-FZ) إلى سبع فئات من الأراضي:
الأراضي الزراعية – الأراضي الواقعة خارج حدود المستوطنات، المخصصة للاحتياجات الزراعية، وكذلك المخصصة لهذه الأغراض.
أراضي الاستيطان هي الأراضي المستخدمة والمخصصة لبناء وتطوير المستوطنات الحضرية والريفية والمفصولة بخطها عن أراضي الفئات الأخرى.
أراضي الصناعة والطاقة والنقل والاتصالات والبث الإذاعي والتلفزيوني وعلوم الكمبيوتر وأراضي الأنشطة الفضائية وأراضي الدفاع والأمن وغيرها من الأغراض الخاصة (أراضي الصناعة والأغراض الخاصة الأخرى) - الأراضي التي تقع خارج حدود المستوطنات وتستخدم أو تهدف إلى ضمان أنشطة المنظمات وتشغيل المرافق المذكورة أعلاه، والقيام بمهام خاصة أخرى.
أراضي المناطق المحمية بشكل خاص هي الأراضي التي لها أهمية بيئية وعلمية وتاريخية وثقافية وجمالية وترفيهية وصحية خاصة وغيرها من الأهمية القيمة، والتي تم إنشاء نظام قانوني خاص لها.
أراضي صناديق الغابات - أراضي الغابات (الأراضي المغطاة بالنباتات الحرجية وغير المغطاة بها، ولكنها مخصصة لاستعادتها - قطع الأشجار، والمناطق المحروقة، والمساحات المفتوحة، وقطع الأشجار، وما إلى ذلك)، والأراضي غير الحرجية المخصصة للغابات (قطع الأشجار، والطرق والمستنقعات) وغيرها).
أراضي صندوق المياه - الأراضي التي تشغلها المسطحات المائية، وأراضي مناطق حماية المياه للمسطحات المائية، وكذلك الأراضي المخصصة لإنشاء حرم الطريق ومناطق الحماية لمآخذ المياه والهياكل الهيدروليكية وغيرها من هياكل ومرافق إدارة المياه.
الأراضي الاحتياطية هي أراضي مملوكة للدولة أو البلدية ولا يتم توفيرها للمواطنين أو الكيانات القانونية، باستثناء أراضي صندوق إعادة التوزيع.
وفقا لمستوى التنمية الاقتصادية، يمكن أن تكون قطع الأراضي: غير مطورة، ولكنها مخصصة للبناء؛ تم بناءه؛ تحت مشاريع البناء غير المكتملة. الحدائق والغابات المحتلة؛ تحت المباني المتهدمة المعرضة للهدم؛ تحت الأشياء الخاضعة للنقل من أجل تحرير الموقع بسبب متطلبات التخطيط البيئي أو الحضري؛ حر.
في هذا الحساب والعمل الرسومي، وصفت قطعة الأرض. موقعها: منطقة موسكو، منطقة دميتروفسكي، بالقرب من قرية ميخائيلوفسكوي. المسافة - 52 كم من طريق موسكو الدائري. التضاريس مسطحة، لا يوجد مستنقع، وتحيط بها الغابات المختلطة، ويحدها خزان Zhestylevo، والاتصالات على طول الحدود. ويرد وصف قطعة الأرض هذه في الجدول 3. ويرد موقع هذا العقار في التصنيف العام لقطع الأراضي في الملحق 4.
الجدول 3 - وصف قطعة الأرض
كائن العقار محتويات المعلومات وصف قطعة الأرض الموقع (العنوان) منطقة موسكو، منطقة دميتروفسكي، قرية ميخائيلوفسكوي منطقة الحدود انظر. أرز. 5 المساحة 4.16 هكتار الغرض من الداشا قائمة أنواع الاستخدام المسموح به لبناء الداشا وصف القيود القانونية العامة الخاصة على الاستخدام والدوران وفقًا للاستخدام المسموح به تكوين قطعة الأرض ملكية المبنى الإداري لتعاونية الداشا السابقة مناطق حقوق الارتفاق العامة والخاصة لا يوجد حقوق ارتفاق القيمة السوقية 3.012.000 روبل روسي الفصل 5. تصنيف مناطق باطن الأرض
باطن الأرض جزء من القشرة الأرضية يقع تحت طبقة التربة، وفي غيابه يقع تحت سطح الأرض وقاع الخزانات والمجاري المائية، ويمتد إلى أعماق يمكن الوصول إليها للدراسة والتطوير الجيولوجي.
حسب الغرض الوظيفي:
يتم توفير باطن الأرض للاستخدام من أجل:
) الدراسة الجيولوجية الإقليمية، بما في ذلك الأعمال الجيولوجية والجيوفيزيائية الإقليمية والمسوحات الجيولوجية والمسوحات الجيوتقنية والبحث العلمي وغيرها من الأعمال التي تهدف إلى الدراسة الجيولوجية العامة لباطن الأرض؛
) الدراسة الجيولوجية، بما في ذلك عمليات البحث وتقييم الرواسب المعدنية؛
) الدراسة الجيولوجية، بما في ذلك استكشاف الرواسب المعدنية؛
) التعدين؛
) بناء وتشغيل الهياكل تحت الأرض غير المتعلقة بالتعدين؛
) تشكيل مناطق تحت الأرض محمية بشكل خاص ولها أهمية علمية وثقافية وجمالية وصحية وصحية وغيرها (المواقع العلمية والتعليمية والمحميات الجيولوجية ومحميات الحياة البرية والمعالم الطبيعية والكهوف والتجاويف الأخرى تحت الأرض) ؛
) مجموعة من المواد المعدنية والحفريات وغيرها من مواد المجموعة الجيولوجية.
يجوز توفير قطع أرض تحت الأرض لاستخدامها في وقت واحد للدراسة الجيولوجية، بما في ذلك التنقيب والتقييم والتنقيب واستخراج الموارد المعدنية (بموجب ترخيص مشترك).
وفقا لشروط استخدام باطن الأرض.
يتم توفير قطع أرض تحت الأرض للاستخدام لفترة معينة أو بدون حد زمني.
لفترة معينة من الزمن، يتم توفير قطع الأراضي تحت الأرض للاستخدام من أجل:
دراسة جيولوجية - لمدة تصل إلى 5 سنوات؛
التعدين - لمدة تصل إلى 20 عامًا، يتم تمديدها لاحقًا لفترة تطوير الرواسب المعدنية، محسوبة على أساس دراسة جدوى لتطوير الرواسب المعدنية، مع ضمان الاستخدام الرشيد وحماية باطن الأرض؛
استخراج المياه الجوفية - لمدة تصل إلى 25 عاماً؛
التعدين على أساس منح حق قصير الأجل في استخدام قطع الأرض تحت الأرض - لمدة تصل إلى سنة واحدة.
دون حد زمني، يجوز توفير قطع أرض تحت الأرض لبناء وتشغيل الهياكل تحت الأرض غير المتعلقة بالتعدين، وبناء وتشغيل الهياكل تحت الأرض المتعلقة بالتخلص من النفايات، وبناء وتشغيل مرافق تخزين النفط والغاز، وكذلك لتشكيل من قطع الأرض تحت الأرض المحمية بشكل خاص وأغراض أخرى.
حسب النظام القانوني:
إن باطن الأرض داخل أراضي الاتحاد الروسي، بما في ذلك المعادن والطاقة والموارد الأخرى الموجودة في باطن الأرض، هو ملكية دولة واحدة غير قابلة للتجزئة. لا يجوز أن تخضع قطع الأرض الباطنية للمعاملات المدنية، بما في ذلك عقود البيع، أو الهبة، أو الميراث، أو المساهمة، أو الرهن، أو التصرف بأي شكل آخر.
في هذا العمل، قمت بفحص تصنيف مناطق باطن الأرض باستخدام مثال منطقة باطن الأرض نيكولسكي -1. تقع على أراضي منطقة إيركوتسك في منطقة إيركوتسك، على بعد 3.5 كم شرق ضواحي قرية نيكولسك. وتتمثل الطينية الموجودة في منطقة باطن الأرض برواسب تمتد من الجنوب إلى الشمال. يتم تمثيل السماكة المفيدة بالطين الأبيض أو الرمادي بسمك 2.0 إلى 5.2 متر، والطين الأبيض أو الرمادي ذو اللدونة العالية بسمك 2.0 إلى 5.7 متر. مساحة الأرض الجوفية 18.6 هكتار. يرد وصف قطعة أرض نيكولسكي - 1 في الجدول 4. ويرد موقع هذه الخاصية في التصنيف العام لقطع الأرض تحت الأرض في الملحق 5.
الجدول 4 - وصف منطقة باطن الأرض
كائن الملكية محتويات المعلومات الوصف قطعة أرض تحت الأرض "نيكولسكي - 1" محيط الترسيب 18.6 هكتار الحد الأدنى والحد الأقصى لعمق قطعة الأرض الباطنية 0.5 إلى 3.1 متر في الجزء المركزي؛ 14.3م شرقاً الغرض منها التنقيب واستخلاص الطين
الفصل 6. تصنيف المسطحات المائية المعزولة
المسطح المائي هو تركيز الماء على سطح الأرض في أشكاله البارزة أو في أعماقها، وله حدود وحجم وخصائص النظام المائي. يشمل تكوين المسطح المائي سطح الماء والأرض المغطاة بالمياه والقاع والشواطئ المرتبطة بها (المادة 7 من قانون المياه في الاتحاد الروسي). تعتبر المياه الجوفية والصخور المضيفة لها أيضًا بمثابة جسم مائي واحد. من بين مجموعة المسطحات المائية بأكملها، يصنف القانون المدني للاتحاد الروسي المسطحات المائية المعزولة فقط على أنها عقارات.
المسطحات المائية المعزولة (الخزان المغلق) هي خزانات صناعية صغيرة وراكدة ليس لها اتصال هيدروليكي مع المسطحات المائية الأخرى. فهي جزء لا يتجزأ من قطعة الأرض.
الخزان عبارة عن بحيرة صناعية تحتوي على أكثر من مليون متر مكعب من المياه، ويتم تنظيم منسوبها بواسطة هياكل خاصة (عادة السدود).
التصنيف حسب المنشأ:
خزانات الوادي - تملأ وديان الأنهار بالمياه.
السائبة - يتم تحويل المياه من النهر أثناء الفيضان إلى المنخفضات الطبيعية القريبة.
البحيرات والخزانات. يتم رفع مستوى المياه في البحيرة عن طريق السدود.
الخزانات الجوفية. يملأون الفراغات الطبيعية في أحشاء الأرض بالماء.
الخزانات البحرية الساحلية - في الخلجان البحرية والخلجان ومصبات الأنهار.
خزانات عادية.
الخزانات الجبلية.
في هذا العمل الحسابي والرسومي، قمت بفحص التصنيف العام للمسطحات المائية المعزولة باستخدام مثال خزان بيروجوفسكوي، وهو جزء من خزان كليازمينسكوي. متصل بخزان أوشينسكي بواسطة قناة اصطناعية سميت باسمه. موسكو. وفي الطرف الغربي تم بناء سد يتدفق من خلاله نهر كليازما. ويرد الوصف في الجدول 5. ويرد موقع هذه الخاصية في التصنيف العام للمسطحات المائية المعزولة في الملحق 6.
الجدول 5 - وصف المسطح المائي المنفصل
كائن الملكية محتويات المعلومات الوصف خزان Pirogovskoye الموقع (العنوان) منطقة موسكو، منطقة Mytishchi المنطقة الحدودية See. أرز. 8 المساحة 600 هكتار الغرض أراضي صندوق المياه قائمة أنواع الاستخدام المسموح به صيد الأسماك ونادي اليخوت والترفيه وصف القيود القانونية العامة الخاصة على الاستخدام والتداول منطقة حماية المياه، الشريط الساحلي مناطق حقوق الارتفاق العامة والخاصة لا توجد حقوق ارتفاق تصنيف نوع الكائن والغرض منه جسم مائي سطحي
الفصل 7. تصنيف الغابات والمزارع المعمرة
من بين العقارات، تشغل المزروعات والغابات المعمرة مكانًا خاصًا - مجموعة من الأراضي المصنفة على أنها صندوق غابات وأشجار وشجيرات ونباتات عشبية وحيوانات وكائنات دقيقة وأشياء طبيعية أخرى، مترابطة بيولوجيًا وتؤثر على بعضها البعض في تطورها وعلى البيئة. تتكون الغابة من ثلاثة أجزاء: أرض الغابات؛ الغابات غير المدرجة في صندوق الغابات، والنباتات الشجرية والشجيرات.
العنصر الثاني من نوع العقارات قيد النظر هو المزارع المعمرة المتنوعة للغاية. تصنيف المزروعات المعمرة:
نوع المنتجات: الفاكهة والتوت (البوما، الفاكهة ذات النواة، الجوز، شبه الاستوائية، التوت، الكرم) والصناعية (الشاي، القفزات، التونجا، المطاط، إلخ).
الغرض الوظيفي:
المناظر الطبيعية الزخرفية (الشجيرات والأشجار)؛
الحماية الميدانية
تحوطات.
سن الدخول في الإنتاج التجاري:
الفاكهة - 5-8 سنوات؛
نباتات التوت - 2-3 سنوات؛
التقنية - 7-10 سنوات؛
الديكور والمناظر الطبيعية - 5-12 سنة.
مدة العملية:
الفاكهة والتوت - 10-30 سنة؛
التقنية -10-50 سنة؛
المناظر الطبيعية - 50-100 سنة.
Losiny Ostrov هي واحدة من أولى الحدائق الوطنية في روسيا، وتقع على أراضي موسكو ومنطقة موسكو (منطقة بلاشيخا الحضرية ومنطقة كوروليف الحضرية ومنطقة ميتيشي الحضرية) وهي أكبر منطقة غابات في مدينة موسكو والأكبر بين الغابات الموجودة داخل المدن (جزء موسكو). ويرد موقع هذه الخاصية في تصنيف المسطحات المائية المعزولة في الملحق 7.
الحديقة النباتية الرئيسية للأكاديمية الروسية للعلوم<#"justify">كائن الملكية محتويات المعلومات الوصف قطعة أرض غابة في منتزه Losiny Ostrov الوطني الموقع (العنوان) منطقة موسكو، منطقة Balashikha الحضرية، منطقة Korolev الحضرية والمستوطنة الحضرية Mytishchi، منطقة Mytishchi البلدية منطقة الحدود انظر. أرز. 11المساحة 116.215 كم ² الغرض المقصود أراضي المناطق المحمية بشكل خاص قائمة أنواع الاستخدام المسموح به وفقًا للغرض المقصود وصف القيود القانونية العامة الخاصة على الاستخدام والتدوير منطقة المناظر الطبيعية المحمية وصف اللوائح القانونية العامة الخاصة للحماية والتشغيل حظر إشعال الحرائق والتدخين في جميع أنحاء الإقليم تكوين قطعة أرض الغابات، الزيزفون، البلوط، البتولا، البندق، رماد الجبل، القيقب، ألدر، إلخ. مناطق حقوق الارتفاق العامة والخاصة لا توجد حقوق ارتفاق
الجدول 7 - وصف المزارع المعمرة
كائن الملكية محتويات المعلومات وصف المزارع المعمرة للحديقة النباتية لأكاديمية الأكاديمية الروسية للعلوم الموقع (العنوان) موسكو، المنطقة الإدارية الشمالية الشرقية، شارع. منطقة الحدود النباتية 4 انظر. أرز. 12 ، 13 المساحة 35 هكتارًا الغرض أراضي المناطق المحمية خصيصًا قائمة أنواع الاستخدام المسموح به وفقًا للغرض المقصود تكوين العقار الأنواع: الكمثرى والتفاح والبرقوق ونبق البحر والبندق مناطق حقوق الارتفاق العامة والخاصة لا يوجد حقوق ارتفاق التصنيف وفقًا مع المصنف الروسي للأصول الثابتة غير المنتجة سنة الزراعة 1965 خاتمة
تناولت ورقة الاختبار هذه تصنيف العقارات وفقًا لمعايير مختلفة: تصنيف المباني والهياكل وقطع الأراضي والأراضي الجوفية والمسطحات المائية المعزولة والغابات والزروع المعمرة. وبالتالي، تم تحديد الاختلافات الأساسية في الغرض والغرض الوظيفي واستخدام وأصل هذه الأشياء العقارية باستخدام أمثلة محددة:
مركز التسوق والترفيه "جولدن بابل"؛
المحطة الكهربائية الفرعية "جراتش"؛
شارع كومسومولسكي؛
قطعة أرض في منطقة دميتروفسكي في منطقة موسكو؛
منطقة باطن الأرض "نيكولسكي - 1" ؛
خزان بيروجوفسكوي؛
قطعة من الغابات في حديقة لوسيني أوستروف الوطنية؛
المزارع المعمرة للحديقة النباتية التابعة للأكاديمية الروسية للعلوم.
فهرس
1.الاتحاد الروسي. القوانين. دستور الاتحاد الروسي. تم اعتماده في 12 ديسمبر 1993
2.الاتحاد الروسي. القوانين. القانون المدني للاتحاد الروسي. اعتمد في 21 أكتوبر 1994 رقم 51-FZ.
.الاتحاد الروسي. القوانين. قانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي. اعتمد في 22 ديسمبر 2004 رقم 190-FZ.
.الاتحاد الروسي. القوانين. قانون الأراضي في الاتحاد الروسي. اعتمد في 25 أكتوبر 2001 رقم 136-FZ.
.الاتحاد الروسي. القوانين. قانون المياه في الاتحاد الروسي. اعتمد في 12 أبريل 2006 رقم 74-FZ.
.الاتحاد الروسي. القوانين. قانون الغابات في الاتحاد الروسي. اعتمد في 8 نوفمبر 2006 رقم 200-FZ.
.الاتحاد الروسي. القوانين. بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها. تم اعتماده في 17 يونيو 1997 رقم 122-FZ.
.الاتحاد الروسي. القوانين. حول السجل العقاري للدولة. اعتمد في 27 يوليو 2008 رقم 221-FZ.
.الاتحاد الروسي. القوانين. حول جمعيات أصحاب المنازل. اعتمد في 15 يونيو 1996 رقم 72-FZ.
.سميرنوفا م. تصنيف الأشياء العقارية. التعليمات المنهجية لإجراء الندوات. م: GUZ، 2005.
.ليبيكين بي.أ.، أوبوخوف د.أ. مادة محاضرة في موضوع "تصنيف الأشياء العقارية". 2011.
المرفق 1
العقارات قطعة أرض تصنيف باطن الأرض
الملحق 2
قبل دخول الجزء الأول من القانون المدني للاتحاد الروسي حيز التنفيذ في 1 يناير 1995، بدلاً من مفهوم "العقارات"، تم استخدام مفهوم "الأصول الثابتة". تشمل الأصول الثابتة العناصر المخصصة للأغراض الإنتاجية وغير الإنتاجية (المباني، والهياكل، وأماكن المعيشة، والآلات، والمعدات، والثروة الحيوانية المنتجة والعاملة للبالغين، والمزارع المعمرة، وما إلى ذلك)، والتي كانت في شكلها الطبيعي تعمل وتستخدم في الاقتصاد الوطني لعدد من السنوات وخلال فترة الخدمة بأكملها لا تفقد شكلها الاستهلاكي. الأصول الثابتة هي جزء لا يتجزأ من العقارات (دون الآلات والمعدات)، وهذا المفهوم أضيق، حيث لا تؤخذ الأرض في الاعتبار كجزء من الأصول الثابتة.
التصنيفات الرئيسية التي تم استخدامها في اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية والتي لا تزال تستخدم في الاتحاد الروسي تنطبق فقط على الأصول الثابتة.
وفقًا لمرسوم معيار الدولة للاتحاد الروسي المؤرخ 26 ديسمبر 1994 رقم 359، اعتبارًا من 1 يناير 1996، تم وضع مصنف عموم روسيا للأصول الثابتة - OK 013-94 (OKOF) - حيز التنفيذ في الاتحاد الروسي.
يصف هذا التصنيف جميع الكائنات النموذجية للأصول الثابتة تقريبًا، ومع ذلك، عند إجراء بحث حول خصائص تكلفة الكائنات، لا يسمح هذا التصنيف الموسع بمراعاة عدد من العوامل المهمة لتقييم العقارات. دعونا ننظر في الخصائص الرئيسية للأصول الثابتة.
المباني (عدا السكنية).تشمل المباني أشياء إنشائية ومعمارية، والغرض منها هو تهيئة ظروف العمل والخدمات الاجتماعية والثقافية وتخزين الأصول المادية. تحتوي المباني على جدران وسقف كأجزاء هيكلية رئيسية.
يتم تصنيف كائنات منفصلة. إذا كانت المباني متجاورة ولها جدار مشترك، ولكن كل منها وحدة هيكلية مستقلة، فإنها تعتبر كائنات منفصلة. تعتبر الامتدادات الخارجية للمبنى ذات الأهمية الاقتصادية المستقلة ومباني الغلايات المنفصلة وكذلك المباني الملحقة (المستودعات والجراجات والأسوار والسقائف والأسوار والآبار وما إلى ذلك) كائنات مستقلة. يتم تضمين المباني المبنية في المباني والمخصصة للمحلات التجارية والمقاصف ومصففي الشعر والاستوديوهات ومكاتب الإيجار ورياض الأطفال ودور الحضانة ومكاتب البريد والبنوك أو المنظمات الأخرى التي يكون غرضها مختلفًا عن الغرض الرئيسي للمبنى في المبنى الرئيسي.
تشمل المباني الاتصالات داخل المباني اللازمة لتشغيلها: نظام تدفئة مع المعدات، بما في ذلك تركيب الغلاية، على سبيل المثال غرفة الغلاية (إذا كانت الأخيرة موجودة داخل المبنى)؛ الشبكة الداخلية لإمدادات المياه وخط أنابيب الغاز والصرف الصحي بجميع الأجهزة؛ الشبكة الداخلية للتمديدات الكهربائية للطاقة والإضاءة مع كافة تجهيزات الإضاءة؛ شبكات الهاتف والإشارات الداخلية؛ أجهزة التهوية للأغراض الصحية العامة؛ المصاعد والمصاعد. يتم تضمين أجهزة توصيل المياه والغاز والحرارة وكذلك أجهزة الصرف الصحي في المباني بدءًا من صمام المدخل أو نقطة الإنطلاق أو من أقرب بئر فحص اعتمادًا على موقع توصيل خط أنابيب الإمداد. يتم تضمين أسلاك الإضاءة الكهربائية وشبكات الهاتف والإنذار الداخلية في المبنى، بدءًا من صندوق المدخل أو أطراف الكابلات (بما في ذلك الصندوق والوصلات) أو من البطانات (بما في ذلك البطانات نفسها).
الأساسات الموجودة تحت الأشياء بجميع أنواعها التي ليست مباني - الغلايات والمولدات والأدوات الآلية والآلات والأجهزة وما إلى ذلك، الموجودة داخل المباني، لا تدخل في المبنى، باستثناء أساسات المعدات كبيرة الحجم. أسس هذه الكائنات هي جزء من الكائنات التي تستخدم فيها؛ تعتبر أسس المعدات الكبيرة التي تم إنشاؤها في نفس الوقت جزءًا من المبنى. بالنسبة لهذا النوع من المرافق، يُستخدم مصطلح "المباني المتخصصة".
مرافق.تشمل الهياكل المرافق الهندسية والإنشائية المصممة لإنشاء وتنفيذ وظائف فنية (المناجم وآبار النفط والطرق والسدود والجسور وما إلى ذلك) أو لخدمة السكان (هياكل التحسين الحضري وما إلى ذلك).
يتضمن الهيكل جميع الأجهزة التي تشكل معه كلاً واحدًا.
يشمل نطاق الهياكل أكثر من 100 عنصر، وتبلغ حصة تكلفتها في الحجم الإجمالي للبناء أكثر من 25٪. يتضمن القسم الفرعي "الهياكل" أيضًا أجهزة الإرسال. تشمل هذه المجموعة جميع الأشياء ذات الأهمية المستقلة المخصصة لتحويل ونقل وحركة الطاقة والمعلومات، مثل خطوط الكهرباء ومحطات التدفئة وخطوط الأنابيب لأغراض مختلفة وخطوط الترحيل الراديوي وخطوط اتصالات الكابلات والهياكل المتخصصة لأنظمة الاتصالات، وكذلك كعدد من الأشياء المماثلة مع جميع المجمعات المصاحبة للهياكل الهندسية.
مساكن.يشمل هذا القسم الفرعي المباني المخصصة للإقامة غير المؤقتة. يشمل التقسيم أيضًا البيوت المتنقلة، والبيوت العائمة، والمباني الأخرى (المباني) المستخدمة للسكن، بالإضافة إلى المعالم التاريخية التي تم تحديدها بشكل أساسي على أنها مباني سكنية. تصنف المنازل المتنقلة للأغراض الصناعية (ورش العمل وغرف الغلايات والمطابخ والمقسمات الهاتفية الآلية وغيرها) والأغراض غير الصناعية (السكنية والمنزلية والإدارية وغيرها) كمباني. تعتبر السيارات ومقطورات السيارات والجرارات وعربات السكك الحديدية المتخصصة والمحولة، والتي يتمثل الغرض الرئيسي منها في أداء وظائف الإنتاج (سيارات المختبرات والنوادي والمكاتب وما إلى ذلك)، مؤسسات متنقلة للغرض المقابل ويتم احتسابها كمباني.
المزروعات المعمرة.يشمل هذا القسم الفرعي جميع أنواع المزروعات المعمرة الاصطناعية، بغض النظر عن العمر: الفاكهة والتوت، المزروعات الفنية والوقائية والزخرفية والمناظر الطبيعية بجميع أنواعها؛ المزروعات الاصطناعية للحدائق النباتية والمؤسسات البحثية الأخرى والمؤسسات التعليمية لأغراض البحث. الهدف من تصنيف هذا القسم الفرعي هو المساحات الخضراء لكل منتزه، أو ساحة، أو حديقة، أو شارع، أو جادة، أو فناء، أو منطقة مؤسسة، وما إلى ذلك.
لنفكر في نوع آخر من كائنات التقييم التي لم يتم أخذها في الاعتبار ضمن OKOF.
البناء في التقدم.تتضمن هذه المجموعة الكائنات التي لم يتم إعداد المستندات الخاصة بقبول الكائن قيد التشغيل بالطريقة المنصوص عليها. في ممارسة التقييم العقاري، من الضروري التمييز بين الأشياء التي يتم العمل عليها والأشياء التي توقف العمل عليها لسبب أو لآخر. وفقا للإجراء الحالي، هناك نوعان من وقف العمل في الموقع: الحفظ والتوقف الكامل للبناء. يتم اتخاذ قرار إنهاء البناء من قبل العميل (المستثمر).
الفصل 1. التقييمات الأساسية
الفصل 2. تصنيف الأشياء العقارية
الفصل 3. طرق التقييم
ممتلكات الشركات
الفصل 4. الأساليب الحديثة لتقييم أعمال المؤسسات
الفصل 5. طرق التقييم
أنواع مختلفة من العقارات
الفصل 6. تقييم العقارات
تحت ملكيةيُفهم على أنه منتج يتم تداوله في السوق، ويرتبط ارتباطًا وثيقًا بقطعة أرض، بحيث يكون نقله إلى مكان آخر مستحيلًا دون تدميره (دون فقدان ممتلكاته الاستهلاكية).
ولتنفيذ نهج مختلف لتقييم العقارات، يتم تصنيفها اعتمادًا على سماتها الأساسية، وخصائص معدل دوران السلع، وهيكل وحجم الأسواق التي تتم فيها عمليات الشراء والبيع. على سبيل المثال، حسب الأصلتنقسم الأشياء العقارية إلى أشياء طبيعية (طبيعية) وأشياء صناعية (المباني). وفي المقابل، يتم تخصيص قطع الأراضي الطبيعية (للتطوير، وما إلى ذلك) والمجمعات الطبيعية (الودائع، وما إلى ذلك) لاستغلالها، وتصنف الأجسام الاصطناعية (المباني) إلى مباني: سكنية، مكتبية، تجزئة، إلخ. يتم تقسيم قطع الأراضي الشاغرة (للتطوير)، اعتمادًا على الحجم، إلى كتل أرضية وقطع أرض فردية، وتنقسم الأشياء الاصطناعية (المباني)، وخاصة المباني السكنية، إلى مجمعات بناء (حي، قرية سياحية، إلخ) و المباني القائمة بذاتها (مبنى سكني، فندق، موتيل، الخ).
ومع تطور سوق العقارات في روسيا، فمن المرجح أن يقترب من المعايير الغربية. وفي هذا الصدد، من الطبيعي أن نأخذ في الاعتبار الأساليب الأجنبية وخبرة التقييم عند تقييم العقارات في روسيا.
مفهوم "القيمة العقارية" له جوانب عديدة. وهذا يشمل القيمة السوقية، وتكلفة الاستبدال، وتكلفة الاستنساخ، وما إلى ذلك.
سعر السوق -السعر الأرجح الذي يمكن الحصول عليه من بيع عقار في سوق تنافسية ومفتوحة حيث لا يتعرض البائع والمشتري لأي ضغط، ويكونان على علم جيد بالعقار وشروط الصفقة والسوق، ولا يفرضان أي شروط إضافية على بعضها البعض.
تكلفة الاستبداليتم تحديدها بشكل أساسي من خلال تكاليف بناء عقار مماثل، و تكلفة الاستنساخ -تكاليف إعادة إنتاج نسخة طبق الأصل من الممتلكات.
تتأثر القيمة السوقية للعقارات بأربعة عوامل رئيسية: الطلب، والمنفعة، والندرة، وإمكانية التصرف في العقار. هذه عوامل موضوعية. ومع ذلك، فإن سعر العقار، كقاعدة عامة، يتأثر أيضًا بالعديد من العوامل الذاتية: القيود الزمنية المفروضة على البائع أو المشتري لإتمام الصفقة، وعدم وعي البائع أو المشتري بالسوق وشروط البيع، حتى مزاجهم أثناء عملية البيع والشراء. ويمكن القول، بدرجة معينة من التقليد، أن القيمة السوقية موضوعية، والسعر أمر ذاتي. على الرغم من أن القيمة يمكن أن تكون أيضًا ذاتية، على سبيل المثال قيمة الاستثمار، عندما يكون المستثمر على استعداد لدفع سعر أكبر من القيمة السوقية، من أجل السيطرة على قطاع معين من السوق.
حاليًا، عندما يظهر إطار تنظيمي لشراء وبيع العقارات في روسيا ويتم تشكيل آلية لإفلاس الشركات، هناك حاجة متزايدة إلى تحديد قيمة الشركات والعقارات (بما في ذلك قطع الأراضي) عند الشراء وبيع الممتلكات، والحصول على قرض مضمون بالملكية، وتحديد القاعدة الضريبية، والتأمين على الممتلكات، وتخصيص حصة المشاركين في المؤسسة، وإعادة تنظيم وتصفية المؤسسات.
تقييم المؤسسة هو عملية تقييم المؤسسة باعتبارها مجمعًا واحدًا فعالاً يولد الربح. تتضمن هذه العملية تقييماً معقولاً للأصول الثابتة ورأس المال العامل والأصول الملموسة وغير الملموسة والدخل الحالي والمستقبلي للمؤسسة في وقت معين.
اعتمادا على أغراض ووظائف التقييم، يتم تمييز أنواع معينة من القيمة المقدرة للمؤسسات. على سبيل المثال، في عملية شراء وبيع لمؤسسة أو جزء منها، من المهم تقييم قيمتها السوقية؛ عند القيام بالاستثمارات - تكلفة الاستثمار؛ عند تأمين ممتلكات المؤسسة - تكلفة الترميم؛ عند الإقراض - قيمة الضمانات؛ عند تصفية المؤسسة - قيمة التصفية.
القيمة السوقية للعقار -وهذا هو السعر الذي يتفق عليه الشخص الراغب في البيع (البائع) والشخص الراغب في الشراء (المشتري)، ولا يخضع لأية ضغوط ويدرك جيداً كافة الحقائق المتعلقة بالشراء. ويجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه عند تحديد القيمة السوقية للعقار، فإننا لا نتحدث عن بائع ومشتري محددين، بل نفكر في معاملة بيع وشراء نموذجية افتراضية تعتمد على العرض والطلب في سوق محددة في وقت معين، أي. التقييم لديه اليقين الزماني والمكاني.
إذا تحدثنا عن مصطلح "القيمة السوقية للمؤسسة" بالمعنى الوارد في التعريف أعلاه، فيمكننا القول أنه له معنى نظري فقط، حيث أن سوق المؤسسات في روسيا غائب وفي السنوات المقبلة، في رأينا ، لا يمكن تشكيلها من - بسبب عدم وجود المتطلبات الأساسية اللازمة (لا يوجد بائعون محتملون، باستثناء الدولة، ولا يوجد مشترين مستثمرين يرغبون في الاستثمار في الإنتاج، لذلك، في رأينا، من السابق لأوانه الحديث عن القيمة السوقية للمؤسسة في روسيا).
يعتقد بعض الخبراء أنه يمكن تحديد القيمة السوقية للمؤسسة بناءً على العدد والقيمة السوقية لأسهم مؤسسة معينة في سوق الأوراق المالية. ومع ذلك، وبالنظر إلى أن سوق الأوراق المالية المحلية قد تم تشكيلها للتو، فضلا عن الموقف الخاص تجاهها من جانب رؤساء الشركات المخصخصة، فإننا نعتبر هذا البيان مثيرا للجدل.
على عكس القيمة السوقية ثمن الاستثمار
يتضمن تقييم قيمة المشروع لمستثمر معين أو مجموعة من المستثمرين. بالنسبة لمستثمر معين، يتم تحديد قيمة الاستثمار بناءً على متطلباته الاستثمارية الفردية، بدلاً من مفهوم القيمة السوقية، الذي ينظر إلى متوسط معاملات الشراء والبيع النموذجية. أسباب اختلاف القيمة الاستثمارية للمؤسسة عن القيمة السوقية هي الاختلافات في تقديرات الربحية المستقبلية، في درجة المخاطرة، في الوضع الضريبي، في إمكانية دمج هذه المؤسسة مع مؤسسات أخرى للمالك المستثمر، إلخ. .
كما يتم تمييز مفهوم "قيمة المؤسسة الداخلية (أو الأساسية)". هذا تقييم تحليلي لقيمة المؤسسة، بناءً على تحليل متعمق للحالة المالية والفنية والاقتصادية الحالية للمؤسسة والإمكانيات الداخلية المتوقعة لتطويرها في المستقبل.
يتضمن تحديد القيمة الداخلية مراعاة الاحتمالات الإيجابية (أو غير المواتية) لتطوير المؤسسة، بالإضافة إلى تأثير سلامة الأنظمة، عندما تكون قيمة الكل عادة أعلى دائمًا من التكلفة البسيطة للعناصر الفردية.
القيمة الداخلية للمؤسسة هي التقييم (الطبيعي) الأكثر دقة لقيمتها. في سوق الأوراق المالية المتقدمة والمتحضرة، يميز الخبراء الدورات الدراسيةو القيمة الجوهريةضمانات. يتم تحديد القيمة الجوهرية للأوراق المالية من خلال القيمة الجوهرية (أو الأساسية) للكيان. القيمة الجوهرية للأوراق المالية هي القيمة التي ستكون لها عندما يتلقى المستثمرون الآخرون المعلومات المتعلقة بالشركة التي يملكها المثمن.
إذا تم إجراء تقييم قيمة المؤسسة لتحديد ضمانات إصدار القرض، فسيتم حسابه قيمة الضمانات للمؤسسة.قيمة الضمان هي قيمة ممتلكات الشركة التي يأمل المُقرض الحصول عليها من بيع هذا العقار في السوق.
في صناعة التأمين، غالبا ما يتم استخدام مصطلحي "تكلفة الاستبدال" و"تكلفة الاستبدال". تكلفة الاستبداليعادل تكلفة إعادة إنتاج نسخة طبق الأصل من المؤسسة أو عنصرها الفردي. في هذه الحالة، ليس من الضروري أن يكون التناظرية هو الخيار الأكثر اقتصادا.
تكلفة الاستبداليعادل تكاليف إنشاء مؤسسة ذات ملف تعريف مماثل أو عنصرها الفردي.
إذا قرر المالك (أو جهة قضائية) إغلاق وتصفية المؤسسة، فإن ما يسمى قيمة التصفيةالمؤسسة، والتي تتكون من جمع عائدات بيع أصول المؤسسة في السوق. يأخذ هذا في الاعتبار جميع النفقات المرتبطة بتصفية المؤسسة: التكاليف الإدارية للحفاظ على تشغيل المؤسسة حتى تصفيتها النهائية، ونفقات مكاتب المحاماة ومراجعة الحسابات، والعمولات، وما إلى ذلك. الفرق بين عائدات بيع الأصول المؤسسة في السوق وتكاليف تصفية المؤسسة هي سعر التصفية.
ربما ينتشر هذا النوع من تقييم الشركات على نطاق واسع في بلدنا إذا قامت لجنة ملكية الدولة والتحكيم بمهامهما الجديدة المتمثلة في تنفيذ إجراءات الإفلاس للشركات.
تتمثل الوظيفة الرئيسية لتقييم قيمة المؤسسة في دعم المعلومات لاتخاذ القرارات الاقتصادية أو الإدارية المختلفة.
