على مدى السنوات الأربع الماضية ، في السوق المالية والائتمانية الروسية ، كانت حصة القروض طويلة الأجل الصادرة للسكان ، سواء للاحتياجات المستهدفة أو احتياجات المستهلكين ، تتزايد باطراد.
اعتبارًا من 01.08.2015 ، أصدرت البنوك الروسية قروضًا للسكان بمبلغ 10738 مليار روبل، وهو ما يمثل خمس إجمالي محفظة القروض للنظام المصرفي بأكمله. من هذا المبلغ ، 28٪ عبارة عن أموال مقترضة صادرة لمدة 1 إلى 3 سنوات ، و 40٪ - لمدة تزيد عن 3 سنوات.
القرض طويل الأجل هو أداة مالية تدريجية لتشكيل الميزانية تساهم في نمو المؤشرات الاقتصادية للبلد ورفاهية السكان. تشير الزيادة في حصة السكان من القروض طويلة الأجل إلى زيادة الثقة في البنوك ، وفعالية البرامج المصرفية المقترحة ، فضلاً عن الملاءة المالية لمتلقي القروض.
القرض طويل الأجل هو قرض بمدة استحقاق تزيد عن عام واحد. تقدم البنوك هذا النوع من الاقتراض لكل من الكيانات القانونية والأفراد.
الشركات والمؤسسات تستخدم بنشاط عروض البنوك من حيث القروض طويلة الأجل. على سبيل المثال ، من أجل تحديث وزيادة القدرة التنافسية لمنتجاتها ، تحتاج المؤسسة إلى شراء معدات باهظة الثمن ، ولكن لا يوجد رأس مال عامل كافٍ. ما يجب القيام به؟ البنك يساعد.
للأفراد ، أي بالنسبة لسكان البلد ، غالبًا ما يكون من غير الواقعي شراء شقة أو سيارة أو أي عنصر آخر باهظ الثمن نقدًا. في هذه الحالة ، يساعد البنك أيضًا. يقدم السوق المالي الحديث العديد من أنواع الاقتراض طويل الأجل للأفراد.
وما هي القروض والاقتراضات طويلة الأجل والأكثر شيوعًا ، انظر أدناه:
يتم تنظيم تقديم المساعدة للأسر الشابة في الحصول على سكن بموجب المراسيم الحكومية التالية:
علاوة على ذلك ، يمكن أن يساهم هذا النوع من القروض ليس فقط في الحصول على التعليم العالي الأول ، ولكن أيضًا في التعليم العالي اللاحق. إذا تم التدريب في الاتحاد الروسي ، يتم إصدار القرض بالروبل ، إذا كان في بلدان أجنبية - بالدولار أو اليورو.
يستغرق تسجيل القروض طويلة الأجل وقتًا طويلاً ، حيث يتم تنفيذ العمليات هنا ، كقاعدة عامة ، بأموال مقترضة كبيرة. بالإضافة إلى ذلك ، ضمان على شكل ممتلكات مرهونة ، منقولة وغير منقولة (بتاريخ 21 ديسمبر 2013) ، وتنفيذ اتفاقية ضمان (بصيغته المعدلة بموجب القانون الاتحادي للاتحاد الروسي رقم 42 بتاريخ 8 مارس 2015) ، إلخ. . مطلوب دائما تقريبا.
يمكن هنا تمييز عدة مراحل وهي:
الوثيقة الإلزامية هي وجود بوليصة تأمين عند تسجيل الرهن العقاري (بتاريخ 16 يوليو 1998 "على الرهن العقاري") ، بالإضافة إلى قرض السيارة (والجزء 10 من المادة 7 من القانون الفيدرالي للاتحاد الروسي رقم. 353 بتاريخ 21 ديسمبر 2013 "بشأن الائتمان الاستهلاكي (قرض)):
بالإضافة إلى ذلك ، قد يطلب البنك التأمين ليس فقط على العنصر المرهون ، ولكن أيضًا مسؤولية المقترض () للوفاء بالالتزامات التعاقدية.
بشكل عام ، يبدو توزيع مسؤوليات متخصصين مصرفيين محددين لخدمة خط الائتمان كما يلي:
يضع البنك متطلبات خاصة لكل مقترض محدد. إن حقيقة الاقتراض طويل الأجل هي أكثر فائدة للبنك ، لأن سداد المقترض للفائدة المحسوبة هو جزء من الربح الذي يحصل عليه.
وكلما طالت فترة الدفع ، زاد حصول البنك على أرباحه. على سبيل المثال ، يمكن إصدار قروض الرهن العقاري لمدة تصل إلى 30 عامًا.
بنهاية السداد بسعر فائدة منخفض لمثل هذا القرض ، يعود المقترض بمبلغ يزيد بمقدار 2-3 مرات عن المبلغ المقترض.
لكن من ناحية أخرى ، لم يضطر المواطن إلى الانتظار كل هذه السنوات في شقة مستأجرة حتى تراكم المال. وهل يمكن تكديسها بمعدل التضخم الحالي؟ بالطبع ، لا ينبغي إزالة مخاطر البنوك من الحسابات.
على سبيل المثال ، ل. وافق البنك على قطعة الأرض التي سيُبنى عليها المنزل كضمان. وفقًا للخبراء ، كان سعر الضمان في وقت فتح خط الائتمان مرتفعًا وغطى بالكامل مبلغ القرض المأخوذ في حالة القوة القاهرة.
ومع ذلك ، بعد بضع سنوات ، على سبيل المثال ، تم إنشاء طريق سريع دولي في هذه المنطقة ، وهي بعيدة جدًا عن المنزل المبني. فيما يتعلق بهذا ، يبدو ، حقيقة غير مباشرة ، أن سعر قطعة أرض ومنزل قد انخفض بشكل كبير من حيث القيمة.
والآن يمكن تحقيق الضمان فقط ، على سبيل المثال ، لخُمس القرض الأصلي الذي تم الحصول عليه. هل البنك في خطر؟ مما لا شك فيه. لكن تواتر مثل هذه المخاطر لا يكاد يذكر مقارنة بالجزء الأكبر من الأرباح التي تحصل عليها البنوك من عمليات الاقتراض طويلة الأجل.
أحد أشهر القروض طويلة الأجل بين السكان هو الرهن العقاري بدعم من الدولة. تصدر البنوك هذا النوع من القروض فقط لشراء مساكن في سوق العقارات الأساسي ، ويجب أن يتم الشراء فقط من كيان قانوني.
هذا النوع من القروض مصحوب بتأمين عقاري إلزامي. يتم سداد هذه الأنواع من القروض من خلال مدفوعات سنوية (متساوية).
طاولة. أحوال أكبر البنوك في الدولة.
يمكنك الاستفادة من عروض البنوك لقرض السيارة عند شراء السيارات المحلية والأجنبية. في كل بنك ، تختلف شروط إصدار مثل هذه القروض في كل من أسعار الفائدة وتاريخ استحقاق القرض.
الشرط الأساسي لإصدار الأموال المقترضة هو الحصول على تأمين لعنصر الشراء.
يمكن للبنوك تقديم أنواع من التأمين على السيارات مثل CASCO و OSAGO. البنوك ترفض الحصول على قرض بدون تأمين للسيارة المشتراة.
طاولة. شروط تقديم قروض السيارات من قبل بعض البنوك الروسية.
بالإضافة إلى ذلك ، طرحت الغالبية العظمى من البنوك شروط التسجيل. هذا ينطبق على جميع أنواع القروض طويلة الأجل. في الواقع ، أثناء سريان مثل هذا الاتفاق مع المقترض ، قد تحدث مواقف مختلفة غير متوقعة: قد يفقد وظيفته وصحته ، ونتيجة لذلك قد يكون هناك خطر عدم إعادة الأموال.
لذلك ، فإن أحد أكثر الطرق شيوعًا لضمان سداد القرض هو تأمين هذه المخاطر. تخضع هذه الاتفاقية لأحكام "التأمين على الممتلكات".
وعلى الرغم من أن القانون لا ينص على الالتزام بإتمام هذا النوع من التأمين ، فإن البنوك غالبًا ما تطرح هذا كواحد من متطلباتها ، والتي بدونها يستحيل الحصول على قرض.
تتضمن المتطلبات النموذجية للمقرض الشروط التالية:
بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يكون المقترض جديرًا بالثقة. ماذا يعني ذلك؟
يتم إعطاء الأفضلية لإصدار القروض للأشخاص الذين:
تتحقق البنوك أيضًا من التوافر:
يتم فحص CI أيضًا ما إذا كان المقترض لديه مدفوعات متأخرة أو تخلف عن سداد قروض سابقة ، ووجود قروض غير مدفوعة ، وما إلى ذلك. يحق للبنك معرفة أكبر قدر ممكن من المعلومات حول المقترض من أجل حماية نفسه بشكل أكبر من الخسائر المحتملة في فيما يتعلق بعدم أداء التزامات الديون.
حزمة المستندات التي يجب على المقترض تقديمها من أجل الحصول على قرض طويل الأجل أكبر بكثير من تلك المطلوبة لقرض استهلاكي قصير الأجل.
تحتوي القائمة القياسية للوثائق المطلوبة من قبل البنوك على ما يلي:
تعتمد القائمة النهائية للوثائق على المتطلبات الفردية لكل بنك.
بعد استلام طلب القرض ، تُجرى مفاوضات أولية مع المقترض ، يتم خلالها شرح الشروط العامة له. قد يعرض البنك خيارات أخرى للاقتراض ، والتي يحق للمقترض قبولها أم لا. يتم فحص المستندات المقدمة.
كضمان للقرض ، يتم توفير مستندات الملكية لموضوع الرهن:
بعد التحقق من CI الخاص بالعميل ، يتم اتخاذ قرار بإصدار القرض. ويسبق هذا القرار استنتاج ضابط القرض بالبنك بشأن استصواب إصدار قرض والنظر في الطلب في اجتماع لجنة الائتمان بالبنك. بعد الإجراءات الأولية الإلزامية ، يتم إبرام اتفاقيات القروض طويلة الأجل.
يقوم موظف البنك بتشكيل ملف ائتمان للمقترض ويعطي أمرًا يعكس المسألة التشغيلية لمبلغ القرض في محاسبة المؤسسة المالية. ثم يتم إصدار المبلغ نقدًا أو تحويله إلى الحساب الجاري للمنظمة المطلوبة.
نظرًا لأن القرض طويل الأجل يكون مستهدفًا في معظم الحالات ، طوال مدة الاتفاقية ، تتم مراقبة استخدام الأموال المقترضة ، وكذلك سداد الديون.
في الختام ، أود أن أقول إن القرض طويل الأجل غالبًا ما يصبح نوعًا من المنقذ في شراء مساكن باهظة الثمن أو سيارة. يسمح لك المدى الطويل للالتزامات التعاقدية بسداد الديون بمبالغ صغيرة ، والتي لا يؤثر حجمها بشكل كبير على ميزانية الأسرة.
من ناحية أخرى ، مهما قال المرء ، غالبًا ما يتسبب القرض المقترض في الأرق ، لأن هذا في الأساس عبودية. لذلك ، قبل تحمل هذه المسؤولية ، يجب الموازنة بين الإيجابيات والسلبيات. وإذا كانت الحجج المؤيدة لأخذ قرض تغلب على التكاليف غير السارة لخدمته ، فلا تتردد في اتخاذ قرار. حظا طيبا وفقك الله!
تشمل القروض طويلة الأجل قروضًا لمدة تزيد عن عام واحد. تستند الحاجة إلى قرض طويل الأجل إلى التناقض بين الأموال المتاحة للمؤسسة واحتياجاتها للتكاثر الموسع. في هذه الظروف تنشأ علاقات ائتمانية طويلة الأجل. يتيح ذلك للمقترض تلقي الأموال قبل أن يتمكن من سحبها من التداول بعد بيع البضاعة. ترتبط ميزة طريقة الائتمان لتمويل استثمارات رأس المال بسداد الأموال. وهذا يعني وجود علاقة بين العائد الفعلي لتكاليف رأس المال وعائد قرض طويل الأجل في الوقت المحدد. إن أهداف الإقراض المصرفي للاستثمارات الرأسمالية للمؤسسات من جميع أشكال الملكية هي تكاليف: بناء وتوسيع وإعادة بناء مرافق الإنتاج وغير الإنتاج ؛ اقتناء الممتلكات المنقولة وغير المنقولة (المباني ، المعدات ، إلخ) ؛ تشكيل شركات جديدة بمشاركة مستثمرين أجانب ؛ ابتكار المنتجات العلمية والتقنية والقيم الفكرية وأشياء الملكية الأخرى. تخضع إجراءات توفير القروض طويلة الأجل وتسجيلها وسدادها (لمدة تزيد عن عام واحد) لقواعد البنوك واتفاقيات القروض مع المقترضين. عند تحديد شروط وتواتر سداد قرض طويل الأجل ، يأخذ البنك في الاعتبار: استرداد التكلفة من صافي ربح المقترض ؛ ملاءة المؤسسة ؛ مستوى مخاطر الائتمان. إمكانية تسريع دوران الموارد الائتمانية. للحصول على قرض طويل الأجل ، يقدم المقترض إلى البنك المستندات التي تميز ملاءته: الميزانية العمومية اعتبارًا من تاريخ آخر تقرير ؛ تقرير الأرباح والخسائر؛ دراسات الجدوى والحسابات لهم ، مما يؤكد الفعالية والعائد على تكاليف الأنشطة والمشاريع المعتمدة (غالبًا ما يقدم المقترض خطة عمل). يستخدم القرض طويل الأجل لدفع تكاليف أعمال التصميم والتشييد والتركيب ، وإمدادات المعدات والموارد الضرورية الأخرى للبناء. يبدأ إرجاع الأموال المقترضة لمشاريع ومرافق البناء التي بدأت حديثًا بعد بدء تشغيلها ضمن الإطار الزمني المحدد في العقد. بالنسبة للمرافق قيد الإنشاء في المؤسسات العاملة ، يبدأ سداد القروض قبل بدء تشغيل هذه التسهيلات. يتم سداد الفوائد مقابل استخدام الأموال المقترضة من أجل: مواقع ومرافق البناء التي بدأت حديثًا - بعد بدء التشغيل ضمن الإطار الزمني المحدد في اتفاقية القرض ؛ المنشآت المقامة في المؤسسات العاملة - شهريًا من تاريخ استلام هذه الأموال. تساعد القروض طويلة الأجل على تحسين الوضع الاقتصادي للمقترض. على المدى الطويل يجعل من الممكن سداد الديون على أجزاء ، وكذلك على حساب نتائج استثمار أموال الائتمان. تشمل العيوب الدفع الزائد إذا كنت تدفع طوال مدة العقد بالكامل ، والاعتماد طويل الأجل على الوفاء بالتزامات الائتمان. تستخدم الكيانات القانونية في معظم الحالات القروض طويلة الأجل لتحسين القاعدة المادية والتقنية ، والأفراد - لشراء العقارات. يتم تقديم القروض طويلة الأجل لغرض الاستثمارات الرأسمالية ، وتوسيع الإنتاج ، وإعادة المعدات التقنية ، لخلق قيمة فكرية. يمكن للحكومة استخدام القروض طويلة الأجل لتعزيز قطاعات معينة في التنمية. عند النظر في المدة المقبولة لقرض طويل الأجل ، يقوم البنك بتحليل استرداد التكلفة والمخاطر وبيان الأرباح والمصروفات للمؤسسة والحسابات الاقتصادية والميزانية العمومية وملاءة المقترض. عند تقديم طلب ، يلزم أيضًا تأكيد الغرض من القرض: المشاريع ، والتقديرات ، والحسابات الفنية والاقتصادية ، وعقد البناء. هذه الوثائق هي تأكيد على الجدارة الائتمانية للمقترض ، وتستخدم لتحديد مدى ملاءمة القرض ، لتقييم الكفاءة الاقتصادية للمشروع. يجبر التضخم وعدم الاستقرار الاقتصادي المؤسسات الائتمانية على رفع تكلفة القروض طويلة الأجل ، بينما تتناقص باستمرار حيث يدفع العميل الدين الرئيسي. لذلك ، فإن الميزة المصرفية الرئيسية تكون أكثر وضوحا في المرحلة الأولى من سداد القرض. كقاعدة عامة ، تطلب البنوك 30٪ على الأقل من مبلغ القرض كدفعة مقدمة. قد يعتمد سعر الفائدة على جودة الضمان الذي يختاره البنك وقد يكون عائمًا. يتم سداد الدفعات شهريًا وربع سنويًا وفي بعض أنواع المعاملات ، قد يُسمح بفترة سماح عندما يتم دفع الفائدة فقط دون سداد الدين الرئيسي أو تأجيل أي مدفوعات. بسعر فائدة منخفض ، قد يتم فرض رسوم السداد المبكر. يتم تعيين الدفعة الأولى لاعتماد البناء الجديد بعد بدء تشغيل المرافق الجديدة ، وفقًا للاتفاقية. إذا كان المرفق قيد الإنشاء في مؤسسة تعمل بالفعل ، فسيتم استلام الدفعة في الشهر التالي من تاريخ استلام الأموال المقترضة. ترتبط القروض طويلة الأجل بمخاطر عالية ، لذلك يجب دعمها بضمانات أو بضمان. تتيح لك الممتلكات المصاحبة اللجوء إلى بيعها وتجنب الخسائر المصرفية. السمة المميزة لقروض الرهن العقاري هي ورقة الرهن العقاري التي تؤكد حقيقة الممتلكات المرهونة كضمان. يمكن أن تدور شهادة الرهن العقاري في دائرة الملاك من خلال بيعها ، وتنتقل من يد إلى أخرى ، دون الحاجة إلى انتظار استلام الأموال نتيجة وفاء المدين بالتزاماته الائتمانية. تحتوي الاتفاقية على بنود حول مبلغ القرض ، وإجراءات استخدام القرض ، ومدة الاتفاقية ، وأسعار الفائدة والعمولات ، والتزامات الأطراف ، وموضوع أو شكل تأمين الالتزام ، وقائمة المستندات الخاصة بـ يشار إلى تنفيذ الاتفاقية. قد يكون من شروط الاتفاقية تحويل حجم التداول على الحسابات مع البنك الذي قدم القرض ، وحظر القروض في البنوك الأخرى ، وشرط رهن أسهم الشركة. يمكن تغيير بعض شروط القرض بناءً على اتفاق الطرفين. دائمًا ما تكون القروض طويلة الأجل مفيدة للمؤسسات بمختلف أشكال الملكية.
يتم إصدار القروض طويلة الأجل للمؤسسات لأغراض مختلفة. يمكن أن يكون هذا شراء معدات جديدة ، أو بدء مشاريع تجارية جديدة ، أو تجديد أو بناء أو شراء عقارات. في هذه الحالة ، يمكن للشركة الحصول على تمويل لمدة تصل إلى 10 سنوات. يتم تحديد مبلغ القرض اعتمادًا على استقرار الوضع المالي للعميل وتفاصيل المشروع / الهدف الممول.
في الوقت نفسه ، تفتح المؤسسة فرصًا جديدة:
لإصدار هذا النوع من القروض ، قد يحتاج البنك إلى ضمان على شكل:
يعتبر قرض الرهن العقاري أيضًا قرضًا طويل الأجل. الغرض منه هو أغراض مختلفة: اقتناء مسكن أو أرض لإصلاح أو تحسين منشأة قائمة ، وأحيانًا يتم أخذها لشراء سيارة. هذا قرض يجب تأمينه بضمانات عقارية. العقارات المشتراة أو المبنية بهذه الأموال يمكن أيضًا أن تكون بمثابة تعهد. هناك بنوك تقدم أموالًا لمدة تصل إلى 40 عامًا. المدة تعتمد على مقدار الأقساط الشهرية. وكلما طالت هذه الفترة ، انخفضت الدفعة الشهرية. في حالة عدم سداد الدين ، يحق للبنك أخذ الضمان من المقترض. هناك نوعان من جداول الدفع:
تناقص - باختياره ، يتم سداد نفس مبلغ الدين بالإضافة إلى الفائدة كل شهر. ستكون الدفعات الأولى كبيرة ، في حين أن الأخيرة ستكون أصغر بكثير. هذا الجدول مفيد لأولئك الأشخاص الذين يستطيعون دفع مبالغ كبيرة في البداية. عند اختيار هذا النوع ، يتم دفع فائدة أقل في المبلغ الإجمالي للمدفوعات.
موحد - باختيار هذا النوع ، يدرك العميل أنه خلال فترة التغيير في سعر الفائدة ، سيكون لديه مبلغ محدد من المدفوعات ، والذي سيكون دائمًا هو نفسه. يتم اختياره عندما يريدون عدم تغيير مبلغ الدفع.
في عملية الإقراض ، يتعين على البنوك إجراء رقابة منتظمة على ضمانات القروض ، وحالة المخزون الفعلي والتكاليف ، والتغيرات في الذمم المدينة والدائنة للمقترض. إذا كان لدى البنك معلومات عن انخفاض في أرصدة المخزون والتكاليف دون السداد المناسب للقروض المصرفية المقدمة والتغييرات في الحسابات الدائنة ، يجب على البنك التحقق من ضمان القرض من المقترض وفقًا لبيانات المستودع والمحاسبة أو العينية.
يتم إجراء فحص ضمانات القرض دون إخفاق في تواريخ معينة وفقًا لبيانات الميزانية العمومية. وتجدر الإشارة إلى أن التحقق من الضمانات بقرار من رئيس البنك قد لا يتم بمركز مالي مستقر للمقترض ، شريطة مراعاة الجدول الزمني المقدم لسداد القروض القائمة.
القرض مضمون بأرصدة المخزون ، والعمل الجاري ، والمنتجات النهائية بالقيمة الدفترية ، بالإضافة إلى البضائع المشحونة والمسلمة ، التي لم تأت تواريخ استحقاقها. في هذه الحالة ، يتم قبول عناصر المخزون على الطريق كضمان ضمن الشروط المحددة في اتفاقية القرض.
وفقًا لقواعد الإقراض قصير الأجل ، لا يتم قبول ما يلي كضمان للقروض:
يتم استبعاد الذمم الدائنة من المبلغ الإجمالي لمخزون المواد وتكاليف الإنتاج المقبولة كضمان. يتم تخفيض الرصيد المدفوع للضمانات بمقدار المصادر الخاصة لتكوين رأس المال العامل.
يتم تقديم الديون غير المضمونة للتحصيل من الحساب الجاري للمقترض ، وفي حالة عدم وجود أموال في الحساب الجاري ، يتم تحميلها على القروض المتأخرة. في الوقت نفسه ، ينظر البنك على الفور في مسألة ملاءمة تقديم مزيد من الإقراض للمقترض.
يمكن إصدار قرض مقابل فائض من الضمان وفقًا للإجراءات المعمول بها عمومًا مع توجيه سداد القروض العاجلة في يوم معين ، ثم القروض المتأخرة ، وبقية المبلغ - إلى الحساب الجاري.
لرئيس المؤسسة المصرفية الحق في التصريح بإصدار القروض بناءً على نتائج فحص ضمانات القروض ، بناءً على شروط محددة.
عملية تسجيل صفقة الرهن
العقود الرئيسية التي يتم إبرامها في عملية تسجيل معاملة ائتمان الرهن العقاري هي اتفاقية قرض واتفاقية شراء وبيع ورهن عقاري (أو اتفاقية بيع وشراء واتفاقية رهن عقاري). وفقًا لذلك ، للتوقيع عليها ، يلزم وجود ممثل للبنك والمقترض وبائع المنزل.
أيضًا ، قد يطلب البنك اتفاقية ضمان من طرف ثالث - كقاعدة عامة ، تحتاج إلى 3-4 ضامنين من جانب المدين. بموجب هذا الاتفاق ، إذا فشل المدين في دفع مبلغ الدين ، فإن الكفيل ملزم بالقيام بذلك بنفسه. لا يمكن أن يكون الضامنون أفرادًا فحسب ، بل كيانات قانونية أيضًا (في هذه الحالة ، يجب أن يكون ممثل الشركة حاضرًا عند تسجيل معاملة الرهن العقاري).
كقاعدة عامة ، تقدم البنوك أشكالًا قياسية من العقود. ولكن ، يمكنك أن تطلب تغيير صياغة معينة إذا كنت لا توافق عليها بشكل أساسي. ولا تنس أنه في اتفاقية القرض ، يقع على المقترض التزامات أكثر بكثير من البنك الذي يوفر المال ويخاطر في الواقع بأمواله الخاصة.
تذكر أيضًا أن تسجيل معاملة الرهن العقاري هو المرحلة الأخيرة من إجراءات الدخول في قرض عقاري ، وإذا كان من الممكن حتى الآن التخلي عن الصفقة ، فسيكون من الصعب جدًا القيام بذلك بعد توقيع العقود. ، لأن هناك حاجة لأسباب وجيهة لإلغاء العقود.
أول ما يتم توقيعه هو اتفاقية قرض (إذا كانت الشقة المشتراة تقع في مبنى قيد الإنشاء ، فسيتم أيضًا توقيع اتفاقية بشأن رهن حقوق الملكية للعقار الجاري بناؤه). ثم يتم تحرير عقد الشراء والبيع والرهن العقاري للشقة ، وبعد ذلك يتم وضع الرهن العقاري.
في عملية تسجيل معاملة الرهن العقاري ، يتم فتح حساب جاري للمقترض في البنك. يقيد البنك مبلغ القرض لحساب المقترض ، ويفتح خطاب اعتماد غير قابل للإلغاء (شكل من أشكال الحساب ، يتعهد البنك بموجبه بدفع تكلفة الشقة إلى بائع العقار خلال فترة محددة). في نفس الوقت ، يتم سداد دفعة أولية لحساب البائع.
بعد ذلك ، تحتاج إلى متابعة التسجيل الحكومي لعقد البيع والرهن العقاري للشقة. من أجل تجنب سوء الفهم ، يجدر تقديم ثلاث مجموعات من المستندات إلى سلطات التسجيل: النسخ الأصلية والنسخ الموثقة والنسخ العادية. علاوة على ذلك ، عند تسجيل اتفاقيات إضافية لاتفاقيات الرهن العقاري ، لا يلزم فقط الاتفاقيات نفسها ، ولكن أيضًا المستندات المتعلقة بالتعديلات على الاتفاقيات.
عادة ، لا يستغرق إجراء تسجيل معاملة الرهن أكثر من أسبوعين. بعد التسجيل ، يستلم المقترض شهادة ملكية برهن ، ويأتي بائع الشقة إلى البنك مع اتفاقية بيع وشراء شقة مسجلة ويستلم المبلغ المتبقي ، وإزالته من خطاب الاعتماد.
هل يجب أن يكون كاتب العدل حاضراً عند تسجيل معاملة الرهن؟ يصر عدد من البنوك على توثيق اتفاقية الرهن العقاري.
من ناحية أخرى ، يتيح لك هذا الموقف تقليل تكاليف الرهن العقاري الإضافية وإعفاء المقترض من الحاجة إلى التنسيق مع كاتب العدل في وقت الوصول إلى البنك لإتمام المعاملة. من ناحية أخرى ، فإنه يؤدي إلى عدد من الصعوبات. لذلك إذا لم يكن كاتب العدل موجودًا في المعاملة ، فمن أجل إبرام اتفاقية رهن عقاري وتسجيلها ، يحتاج البنك إلى الحصول من العميل على موافقة موثقة من الزوج لإبرام اتفاقية رهن عقاري أو إفادة موثقة بأن الراهن هو غير متزوج وقت إبرام الاتفاقية.
بالإضافة إلى ذلك ، إذا لم يتم التصديق على اتفاقية الرهن العقاري من قبل كاتب عدل ، فإن سلطات التسجيل تطلب نسخة موثقة من اتفاقية الرهن العقاري واتفاقية القرض. وهنا يمكنك مواجهة الموقف التالي: ليس كل البنوك ، عند إبرام الاتفاقيات ، تعتبر أنه من الضروري الخياطة والتصديق عليها بالتوقيعات والأختام الخاصة بالأطراف على ظهرها. قد يرفض كاتب العدل التصديق على نسخة من العقد إذا تم إبرامها في شكل مكتوب بسيط ولم يتم ربطها. وبالتالي ، سيتعين عليك القدوم إلى البنك مرة أخرى لوضع التوقيع والختم المفقودين.
وأخيرًا ، بعد إلغاء التوثيق الإلزامي للعقود ، بدأ أمناء السجلات في طلب شرح ومخطط أرضي لشقة أو نسخة منها.
بناءً على ما سبق ، من المرجح أن يتم استخدام خدمات كاتب العدل. حاليًا ، سيتعين عليك دفع 1-2.5٪ من قيمة موضوع الرهن العقاري ، ومن أجل الحفاظ على المظهر القانوني ، سيأخذ كاتب العدل هذه الأموال لصياغة العقد.
الآن هناك شيء آخر يقلق المقترض: ما هي القيود التي يفرضها قرض الرهن العقاري غير المسدد على مالك الشقة؟ أولاً ، من المستحيل تأجير الشقة بدون إذن من الرهن ، لأنه وفقًا للشروط القياسية للعقد ، يتم شراء الشقة من أجل إقامة المقترض. ثانياً ، بدون اتفاق مع المقرض ، من المستحيل إعادة تطوير الشقة. أيضًا ، لا يمكن بيع أو رهن شقة مع رهن عقاري غير مدفوع حتى يتم سداد القرض بالكامل (ومع ذلك ، باتفاق الأطراف - المُقرض والمقترض والطرف الراغب في شراء هذه الشقة أو رهنها - من الممكن الحصول على إذن من مؤسسة الائتمان لهذه الإجراءات).
حسنًا ، والشيء الواضح: لا يمكنك تعمد تفاقم حالة السكن. أي ، إذا ثبت أن المقترض من خلال أفعاله أدى إلى انخفاض في القيمة السوقية للشقة ، يحق للبنك أن يطلب السداد المبكر للقرض.
في روسيا وبعض بلدان رابطة الدول المستقلة ، من المعتاد استدعاء القروض الصادرة عن مؤسسات الائتمان الأخرى لمدة 5 سنوات أو أكثر كقروض طويلة الأجل. في بعض البلدان الأخرى ، لا يوجد شيء مثل: يوجد فقط (حتى عام كامل) ، وطويل الأجل (أكثر من عام).
تتمثل إحدى ميزات القرض طويل الأجل في القدرة على سداد البضائع المشتراة بالائتمان لفترة طويلة على أقساط صغيرة. بالطبع ، حجم الشراء مهم. لا جدوى من الإقراض لمدة 5 سنوات أو أكثر ، على سبيل المثال ، دراجة أو مكواة. لهذا الغرض ، تم إنشاء قروض استهلاكية قصيرة الأجل. في النهاية ، يمكنك فقط الادخار. يختلف حجم القرض طويل الأجل من البنوك ، لكن له حدًا أدنى مرتفعًا إلى حد ما.
في الماضي البعيد ، كانت متاحة فقط بين المؤسسات المالية "لتحويل" التزامات مؤسسة إلى أصول أخرى. في الوقت الحاضر ، أصبحت القروض طويلة الأجل متاحة لكل من السكان والشركات.
يتم إصدار طويلة الأجل (الرهن العقاري ، قروض السيارات ، قروض المستهلك) للأثرياء. لقد تحسنت الظروف على مر السنين (اعتمادًا على السوق المالية بلا شك) ، وعدد القروض في تزايد مستمر.
غالبًا ما يتم إصدار قروض تجارية طويلة الأجل للتوسع في الإنتاج والعقارات ؛ نادرا - لتجديد الأصول.
يشير القرض طويل الأجل ، في الغالبية العظمى من الحالات ، إلى قروض ذات ، لأنه طوال فترة الإقراض بأكملها ، "تتراكم" الفائدة بمبلغ أكبر من القرض المستلم.
في كثير من الأحيان ، بالاتفاق ، يتم إصدار قرض طويل الأجل كتمديد ، أي بسعر فائدة عائم. جوهر هذا القرض بسيط - يتم إصدار القرض ، ويتم الاتفاق على سعر الفائدة. في نهاية العام ، يتم تعديل سعر الفائدة وقد يرتفع أو ينخفض ، اعتمادًا على تقلبات السوق. من أجل المنفعة ، من الواضح - عدم وجود مدفوعات زائدة (غالبًا ، في حالة القرض طويل الأجل ، يتم إعادة التأمين عليها وإضافة واحد أو أكثر في المائة لتكون باللون الأسود في حالة حدوث تغيير سلبي في السوق). كما أنه مناسب للمقرض - سيحصل على دخل ثابت ، دون تقلبات قوية. ولن يكون "أحمق" في حال زيادة الطلب على القروض.
في الختام ، أود أن أشير إلى أن القروض طويلة الأجل لا تكتسب سوى الزخم. عددهم ، والنسبة إلى عدد سكان البلاد يتزايد بسرعة فائقة. يشتري الناس بشكل متزايد العقارات والسيارات وحتى الأجهزة المنزلية الكبيرة وغيرها. العيب الرئيسي للإقراض طويل الأجل هو عيبه. تحتاج أحيانًا إلى دفع نفس المبلغ بالإضافة إلى تكلفة نفس السيارة. الميزة الرئيسية ، بلا شك ، هي القدرة على استخدام وسائل النقل والشقة والأجهزة والأثاث "الخاصة بك" ، دون ادخار لسنوات عديدة. بتعبير أدق ، دائمًا تقريبًا ، من الضروري تجميع مبلغ معين (10-50 ٪) ، يسمى الدفعة الأولى ، والذي يعمل كضامن لعدم رفض المدين الشراء ولن يضطر المقرض إلى بيعه كدفعة ثانية - يد خسارة جزء من الأموال.
يحق للبنوك التجارية التي لديها رأس مال كبير نسبيًا أن تقدم للمقترضين قروضًا طويلة الأجل ومحفوفة بالمخاطر لمدة تزيد عن عام واحد. عادة ما ترتبط هذه القروض بتنفيذ الاستثمارات الرأسمالية للمؤسسات (الشركات) من أجل البناء والتوسع وإعادة الإعمار وإعادة التجهيز التقني لمرافق الإنتاج ، وإنشاء المنتجات العلمية والتقنية ، والملكية الفكرية وغيرها من الممتلكات.
ترتبط ميزة طريقة الائتمان لتمويل الاستثمارات الرأسمالية مقارنة بطريقة الميزانية في المقام الأول بسداد الأموال. وهذا يعني العلاقة بين العائد الفعلي لتكاليف رأس المال وسداد قرض طويل الأجل ضمن الإطار الزمني الذي تحدده اتفاقية القرض مع البنك. على الرغم من المزايا الواضحة على تمويل الميزانية ، لم تنتشر القروض طويلة الأجل في الاقتصاد الروسي بسبب عدم الاستقرار الاقتصادي العام ، ومعدلات التضخم المرتفعة ، وأسعار الفائدة الكبيرة التي تتجاوز مستوى ربحية العديد من الشركات. وهكذا ، كان متوسط العائد على أصول المؤسسات الصناعية في روسيا: في عام 1995 - 20.1٪ ؛ في عام 1996 - 9.2 في المائة ؛ في 1997 -9.0٪ ؛ في عام 1998 - 12.7٪ ، وهو أقل بعدة مرات من متوسط سعر الفائدة للقرض في سوق رأس المال المقترض. لا تتمتع العديد من المؤسسات الصناعية بإمكانية الوصول إلى موارد ائتمان البنوك بسبب عدم ربحيتها. كانت حصة الشركات غير المربحة في صناعة الاتحاد الروسي ككل مساوية: في عام 1995 - 26.4 ٪ ؛ في عام 1996 - 43.5 في المائة ؛ في 1997 - 46.9٪ ؛ في عام 1998 - 48.8 في المائة ؛ في عام 1999 - 39.2٪ .2 ونتيجة لذلك ، فإن حصة القروض طويلة الأجل من الحجم الإجمالي لتمويل الاستثمارات الرأسمالية صغيرة ولا تزيد عن 2-3٪.
مع استقرار النظام الاقتصادي ، ينخفض معدل التضخم ومعدل إعادة التمويل للبنك المركزي للاتحاد الروسي (ما يصل إلى 15-20 ٪ سنويًا) ، ويتم التغلب على عدم ربحية العديد من المؤسسات ، وتقل حصة القروض طويلة الأجل في سوف يزداد الدعم المالي للاستثمارات الرأسمالية بشكل ملحوظ.
يحدد كبار المقترضين الحاجة إلى قرض طويل الأجل قبل وقت طويل من جمع الأموال فعليًا. على أساس طلبات القروض المقدمة من الشركات ، تحدد البنوك الطلب المحتمل على القروض في فترات مختلفة من العام ، وتحسب حجم وتوقيت القروض الأخرى ، وكذلك مقدار الموارد المطلوبة. في الحالات التي تتجاوز فيها الطلبات حد الموارد ، تواجه البنوك خيارًا: إما الدخول في اتفاقيات مفيدة للطرفين مع البنوك المراسلة ، والتي ستأخذ جزءًا من القروض ، أو رفض إصدار قروض للعملاء وبالتالي قطع شراكاتها مع معهم.
القروض طويلة الأجل مفيدة للغاية للمؤسسات من جميع أشكال الملكية. يمكن اعتبارها طريقة ذات أولوية للتمويل الخارجي لاستثمارات رأس المال مع نقص الأموال الخاصة للمؤسسات. يتمتع المقترض بفرصة الحصول على قرض طويل الأجل بشروط أكثر ملاءمة من بيع سندات الشركات في سوق الأوراق المالية. إذا لزم الأمر ، يمكن تغيير شروط معينة للقرض باتفاق الطرفين في فترة أقصر من القروض المرهونة.
يمكن للمقترض استخدام قرض طويل الأجل ، والتخطيط لسداده في غضون بضع سنوات على حساب عائدات بيع القرض المرهون ، وكسب الفرق في أسعار الفائدة. في حالة الحصول على قرض طويل الأجل ، مقارنةً بإيداع أوراقه المالية في سوق الأوراق المالية ، لا يتحمل المقترض التكاليف المرتبطة بتسجيل الأوراق المالية وضمان إيداعها وبيعها في سوق الأوراق المالية.
تخضع إجراءات توفير القروض طويلة الأجل وتسجيلها وسدادها (لمدة تزيد عن عام واحد) لقواعد البنوك واتفاقيات القروض مع المقترضين.
تنص اتفاقية القرض على الشروط التالية:
عند تحديد شروط وتواتر سداد قرض طويل الأجل ، يأخذ البنك في الاعتبار:
يتم تقييد مبالغ القروض المستلمة بالروبل في الحساب الجاري أو الحسابات الخاصة في البنوك ، وكذلك في حساب العملة الأجنبية (عند الحصول على قرض بالعملة الأجنبية).
يستخدم القرض طويل الأجل لدفع تكاليف التصميم والمسح ، وأعمال البناء والتركيب ، وإمدادات المعدات والموارد الأخرى للبناء. يبدأ سداد الأموال المقترضة لمشاريع ومرافق البناء الجديدة بعد بدء تشغيلها ضمن الشروط المنصوص عليها في العقود. بالنسبة للمنشآت قيد الإنشاء في المؤسسات العاملة ، يبدأ سداد القروض بعد بدء التشغيل.
تستحق الفائدة على استخدام موارد الائتمان من تاريخ توفيرها وفقًا للاتفاقيات المبرمة بين الشركات والبنوك. يتم سداد الفائدة مقابل استخدام الأموال المقترضة:
لمشاريع ومرافق البناء التي بدأت حديثًا - بعد بدء التشغيل ضمن الإطار الزمني المحدد في اتفاقيات القروض ؛
بالنسبة للمرافق التي يتم إنشاؤها في المؤسسات العاملة - شهريًا من تاريخ استلام هذه الأموال.
تحتفظ المؤسسة بمحاسبة العمليات على الأموال المقترضة المقدمة في حساب "حسابات القروض والاقتراضات طويلة الأجل". يتم عرض مبالغ القروض طويلة الأجل المستلمة في ائتمان هذا الحساب والخصم من الحسابات "حسابات التسوية" ، و "حسابات العملات الأجنبية" ، و "التسويات مع الموردين والمقاولين" ، وما إلى ذلك "بالمراسلات مع الخصم من حساب "الإيرادات والمصروفات الأخرى". يتم احتساب مبالغ الفوائد المستحقة بشكل منفصل. يتم خصم مبلغ القروض طويلة الأجل المسددة من حساب "التسويات الخاصة بالقروض والاقتراضات طويلة الأجل" بما يتوافق مع حسابات الأموال. القروض التي لم يتم دفعها في الوقت المحدد يتم احتسابها بشكل منفصل. يتم إجراء المحاسبة التحليلية للقروض طويلة الأجل من خلال أنواع القروض والبنوك التي قدمتها.
صفحة 1
القروض طويلة الأجل بموجب معاملات التعويض تنص على تمويل البنك لاستثمارات الشركة ، والتي تسددها لاحقًا من خلال تقديم المنتجات. تنعكس مدفوعات حسابات المؤسسة للاستثمارات الرأسمالية في محاسبتها على الخصم من الحساب 33 استثمارات رأس المال وائتمان الحساب 92 قروض بنكية طويلة الأجل. يتم تسجيل الفواتير الخاصة بمنتجات الشركة المرسلة لسداد القرض ضمن اعتماد الحساب 46 البيع والخصم من الحساب 92 ، إذا تم نقل الملكية إلى البنك ، أو الحساب 62 التسويات مع العملاء ، إذا كان البنك يقيد مدفوعات المشتري الذي تنتقل إليه الملكية لسداد القرض.
تستخدم القروض طويلة الأجل لتجديد الأصول الثابتة وشراء الأصول غير الملموسة.
قروض طويلة الأجل - قروض تمنح لمدة تزيد عن سنة واحدة. وعادة ما يتم توجيههم إلى إقراض الاستثمارات الرأسمالية وتكوين القطيع الرئيسي.
قروض طويلة الأجل - قروض يصدرها البنك لمدة تزيد عن سنة واحدة. عادة ما يتم توجيههم إلى ائتمان الاستثمارات الرأسمالية للمؤسسة.
تستخدم القروض طويلة الأجل عادة لأغراض الاستثمار. مثل القروض متوسطة الأجل ، فإنها تخدم حركة الأصول الثابتة. تتميز بأحجام كبيرة من موارد الائتمان المباعة. يتم استخدامها لإعادة الإعمار ، وإعادة المعدات التقنية ، والبناء الجديد في المؤسسات في جميع مجالات النشاط. متوسط نضجهم عادة ما يكون من ثلاث إلى خمس سنوات أو أكثر.
تستخدم القروض طويلة الأجل عادة لأغراض الاستثمار. كما هو الحال على المدى المتوسط ، فإنه يخدم حركة الأصول الثابتة ، ويضم أحجامًا كبيرة من موارد الائتمان المحولة.
يستخدم القرض طويل الأجل لأغراض الإنتاج والتنمية الاجتماعية للمنظمة (لبناء الأصول الثابتة وحيازتها ، وتوسيع وتحسين الإنتاج ، وما إلى ذلك) ويتم إصداره لمدة تزيد عن عام واحد.
القروض والاقتراضات طويلة الأجل المستلمة في السنة المشمولة بالتقرير.
يعتبر القرض طويل الأجل الذي تستخدمه الشركة مصدرًا للأصول غير المتداولة. إيصاله يحرر أمواله الخاصة ، والتي ، بالطبع ، يتم توجيهها إلى الأصول المتداولة. مبلغ الأموال الخاصة والقرض طويل الأجل هو رأس المال الثابت في معدل دوران المؤسسة.
تُستخدم القروض طويلة الأجل عمليًا لتشكيل الأصول غير المتداولة وتساهم في الإفراج عن أموالها الخاصة. وبالتالي ، فإنه يزيد بشكل غير مباشر من أموال الشركة الخاصة. لذلك ، فإن معدل العائد على رأس المال الدائم بمعنى أوسع يعكس ربحية أموال الشركة الخاصة ، أو بعبارة أخرى ، الأموال المستثمرة في الشركة لفترة طويلة.
