الاستثمار الجماعي ، أكثر أنواع الاستثمار شيوعًا. يبدأ تاريخهم الرسمي في القرن التاسع عشر. على مستوى الأسرة ، كان الاستثمار الجماعي موجودًا منذ زمن سحيق.
كان تجميع أداة أو الثروة الحيوانية للعمل معًا استثمارًا شائعًا لمئات السنين. في المجتمع الحديث ، لطالما تم السيطرة على أموال السكان ، حيث تراكمت هذه الأموال في صناديق مختلفة واستخدامها في استثمارات كبيرة. في روسيا ، لا يزال هذا غير مهم ، وفي البلدان الأوروبية والولايات المتحدة ، يستثمر السكان ، بما في ذلك المتقاعدين ، بشكل كبير في مختلف صناديق الاستثمار الجماعي ، التي يديرها متخصصون.
الاستثمار الجماعي شائع أيضًا بين الكيانات القانونية. هناك عدة أسباب لذلك:
أصبحت الأشكال التنظيمية التالية للاستثمار الجماعي منتشرة في روسيا:
الشكل الأكثر شيوعًا هو الصناديق المشتركة.
تم إنشاء صناديق استثمار الوحدات كبديل لصناديق الاستثمار الجماعي في شكل كيانات قانونية ، والتي ، وفقًا للقانون الروسي ، تخضع للازدواج الضريبي. الصندوق المشترك هو شكل ملكية لرأس المال ، والذي ، لكونه ليس كيانًا قانونيًا ، ليس لديه قاعدة ضريبية. يكتسب المستثمر حصة في الصندوق ويمتلك جزءًا من ممتلكاته. ملكية الصندوق المشترك هي في إدارة الثقة من قبل شركة خاصة ، مهمتها جني الأرباح من وضع هذا العقار في المشاريع الاستثمارية. تحدد الدولة مجالات الاستثمار ، وتنظم عملية الاستثمار وتراقبها جهات رقابية.
شركة المساهمة ليست أكثر من شركة مساهمة مفتوحة للمستثمرين. يتم ترخيص أنشطة الصندوق من قبل الدولة وتركز على تحقيق ربح من خلال نقل ممتلكاته إلى إدارة الائتمان في شركة الإدارة.
يخضع مستثمرو هذا الصندوق للازدواج الضريبي: يدفعون ضريبة الدخل كشركة مساهمة ؛ ضريبة الدخل الشخصية. لا يُسمح بأنشطة المشاريع والرهن العقاري لهذه الصناديق.
صناديق التقاعد غير الحكومية مماثلة في أغراضها لصناديق التقاعد الحكومية. تجمع هذه الصناديق مساهمات المعاشات التقاعدية للمشاركين فيها ويتم تحويلها إلى شركة الإدارة ، والتي تضعهم في مختلف صناديق الاستثمار المالية والحقيقية.
تتشكل الأموال العامة لإدارة البنك من ممتلكات المودعين على أساس حقوق الملكية المشتركة ، ويتم تحويلها إلى إدارة الائتمان في البنك.
على عكس صناديق استثمار الوحدات ، فإن هذا الشكل من الاستثمار الجماعي لديه فرص استثمار أوسع ؛ في الواقع ، يمكنهم الاستثمار في أي صناعة أو كائن استثماري في شكل استثمارات حقيقية أو مالية ، في الأوراق المالية المحلية والأجنبية وغيرها من الأصول. يتمثل أحد قيود الاستخدام الواسع النطاق لهذه الطريقة في الاستثمار الجماعي في ترخيص مثل هذه الأنشطة من قبل البنك المركزي لروسيا وعدم القدرة على تعميم الشهادات الصادرة على المشاركين في الصندوق في السوق.
هذا النوع من الاستثمار الجماعي منتشر على نطاق واسع في البلدان المتقدمة اقتصاديًا ولم يتلق بعد التوزيع المناسب في روسيا. بنوك الاستثمار ، الهدف الرئيسي هو زيادة رأس المال في سوق رأس المال لشركات الاستثمار الكبيرة. تقوم البنوك بمجموعة متنوعة من العمليات ، من بينها عمليات الاندماج والاستحواذ للشركات ، وبيع الأوراق المالية ، والبيع ، وشراء الأوراق المالية والأصول العقارية ، وتحليل هذا السوق بنشر التقارير.
الاتحاد الائتماني هو نوع من مجتمع الائتمان الاستهلاكي ، وهي منظمة غير ربحية متخصصة في تقديم المساعدة المالية المتبادلة لمساهميها. يمكن أن يكون المساهمون أفرادًا (اتحاد ائتماني للمواطنين) وجمعيات استهلاكية فردية (اتحاد ائتماني من الدرجة الثانية). تضع الاتحادات الائتمانية أموالها الاحتياطية في أدوات مالية مختلفة ، يتم وضع قائمة بها من قبل البنك المركزي للاتحاد الروسي.
يمكن اعتبار المجتمعات الاستهلاكية شكلاً من أشكال الاستثمار الجماعي في كائن استثماري يخدم احتياجات المساهمين في المجتمع الاستهلاكي. يمكن إنشاء مجتمع استهلاكي كمنظمة غير ربحية لتنظيم مؤسسة (تقليدية أو مبتكرة) تلبي احتياجات مساهميها في الإنتاج. سيحصل المستثمر الجماعي ، وهو أيضًا مساهم ، على دخل من هذه المشاركة في شكل حصة عند مغادرة المجتمع الاستهلاكي ، أو يمكن أن يحصل عليها بتخفيض حصته إلى حد معين مسموح به.
شراكة الاستثمار هي طريقة للاستثمار الجماعي تم تكريسها قانونًا في روسيا في عام 2012.
تسمح لك الاتفاقية بدمج ودائع عدة أشخاص والاستثمار المشترك في كائنات استثمارية بهدف تحقيق ربح دون تكوين كيان قانوني. تم إنشاء الاتفاقية للاستثمار في المشاريع الاستثمارية المبتكرة التي خرجت من نظام الاستثمار الروسي. يتوافق هذا النوع من الاستثمار الجماعي مع الشكل المشهور عالميًا للاستثمار الجماعي ، الشراكة المحدودة (شراكة محدودة).
وبالتالي ، فإن معظم أشكال الاستثمار الجماعي الموجودة في الممارسات العالمية ممثلة في روسيا.
أولاً ، حدد الغرض من الاستثمار. لا يوجد استثمار في الطبيعة من أجل عملية الاستثمار نفسها. يمكن أن تكون الأهداف مختلفة. على سبيل المثال ، لتوفير المال من التضخم ، والادخار لشراء كبيرة في غضون ثلاث سنوات ، والمخاطرة ومحاولة كسب أكبر قدر ممكن في السنة ، وما إلى ذلك.
الهدف هو أفضل للتعبير عن الصوت ، بل والأفضل - للتسجيل. ستساعدك هذه الحيلة البسيطة في الإجابة على السؤال الثاني المهم: ما هو شعورك حيال المخاطرة؟ هل أنت مستعد للخسارة ، هل توافق على تقليل قيمة مدخراتك ، أم سيكون من الصعب عليك قبول النتيجة إذا كانت تختلف عن "النمو اليومي الثابت". بناءً على الأهداف ، فإن الأمر يستحق اختيار أداة استثمار: الشركات والصناديق.
ثانيًا ، اختر خمس شركات إدارة لنفسك - سيساعد تنويع الاستثمارات حسب الشركة على تقليل المخاطر. يجب الانتباه إلى توفر الترخيص والخبرة العملية ومؤشرات الأداء الرئيسية - مثل مقدار الأموال في الإدارة وعدد الصناديق وما إلى ذلك. يرجى ملاحظة ما يلي: أجرت وكالات التصنيف الروسية بالفعل تحليلًا لشركات الإدارة من أجلك ، مما سيساعدك على اتخاذ القرار الصحيح.
هناك أيضًا سمات محددة لصناعة الاستثمار الجماعي. كقاعدة عامة ، يتصرف المستثمرون المبتدئون عند اختيار شركة الإدارة عن طريق القياس باختيار بنك لوضع مدخرات شخصية. في البداية ، هذا النهج يبرر نفسه تمامًا ، ولكن بعد ذلك يتضح أن شركات الإدارة لديها تخصص. تعمل إحدى الشركات بشكل أفضل في سوق الأوراق المالية ، بينما تظهر شركة أخرى معجزات الربحية في سوق السندات ، وهناك شركات أكثر فاعلية في مجال تخصص الصناديق. اترك شركتين من تخصصات مختلفة في قائمتك المختصرة.
بعد ذلك ، نختار الصناديق. في البيئة الحالية ، تقدم شركات الإدارة مجموعة واسعة من الصناديق ، من بينها يمكنك بالتأكيد العثور على صندوق يلبي أهدافك ومناسب من حيث مستوى المخاطر. من المنطقي أن يُعهد إلى الشركات المدرجة في قائمتك للعمل حيث تكون أكثر فاعلية. لقد تم بالفعل العمل على تحليل الأموال ، وكذلك عند اختيار شركة إدارة ، قبل ذلك - انظر إلى التصنيفات على المواقع المتخصصة ، وانتبه إلى التحليلات الإضافية ، واقرأ المراجعات ، وتحقق من الربحية لمدة سنة وثلاث سنوات.
أخيرًا ، الخبرة الشخصية هي أساس أي استثمار. أؤكد لك ، بصرف النظر عن تجربتك الخاصة ، لن يخبرك أحد بأفضل الحلول. ابدأ بكمية صغيرة لترى كيف يعمل.
أخيرًا وليس آخرًا ، كل شيء آخر. انتبه إلى خدمة شركة الإدارة. في عالم يمكنك فيه طلب أظافر من هونغ كونغ وأنت مستريح على أريكتك ، يجب أن تكون عملية الاستثمار سهلة ومريحة. بالنسبة لي ، كمستهلك ، سيكون أحد العوامل المهمة هو "ملائم / غير مريح". في أي وقت ، أريد تلقي معلومات حول استثماراتي والقيام بكل ما أراه مناسبًا لها من أي مكان في العالم.
ا الاستثمار الجماعيحتى الآن لم نذكره إلا بشكل عابر ، كما لو كان عرضًا. هذا الوضع ليس عادلا تماما.
تتحقق هذه الميزة بسبب شفافية الإجراء وتراكم أموال المستثمرين الأفراد ، ولوائحها التشريعية والتنظيمية التفصيلية في معظم الدول التي تعمل فيها هذه المؤسسات المالية.
. تكاليف منخفضة(مقابل الاستثمار الفردي).
هذا لأن الاستثمارات الكبيرة تميل إلى أن تؤدي إلى عدد أقل من الصفقات الاستثمارية.
يساعد انخفاض عدد المعاملات (العمليات) ، بدوره ، في تقليل تكلفة الدفع مقابل الخدمات والمديرين الذين يتلقون خصومات من كل معاملة.
تقلل الاستثمارات الجماعية من تكاليف العمليات في الأوراق المالية.
. إدارة أموال احترافية.
تهتم شركات الإدارة (صناديق الاستثمار) بشكل حيوي بالحصول على نتائج مالية أعلى من متوسط السوق ، لأن حجم الأموال التي يتم جذبها من المستثمرين يعتمد بشكل مباشر على ذلك.
لهذا السبب ، تقوم هذه الشركات بتعيين متخصصين (كقاعدة ، معتمدين) وغيرهم من المتخصصين في سوق الأوراق المالية القادرين على اتخاذ قرارات استثمارية عالية الجودة ومتوازنة.
بادئ ذي بدء ، سنقوم ببساطة بإدراج تلك المعروفة في التشريعات الروسية. أشكال الاستثمار الجماعيدون الخوض في التعقيدات القانونية لكل منهم.
في الوقت الحالي ، الأشكال الثابتة معياريًا للاستثمار الجماعي هي:
أدوات الإنترنت الشائعة على الشبكة مثل جميع أنواع المشاريع ، في الواقع ، هي أيضًا أشكال (أنواع) الاستثمارات الجماعية... صحيح أنها لا تزال خارج نطاق التنظيم التنظيمي.
في المرة القادمة سنعمل بالتفصيل على القضايا المتعلقة بالاستثمارات في صناديق الاستثمار... الموضوع هو الأكثر صلة.
لذا ترقبوا ، سيكون هناك الكثير من الأشياء المفيدة. استثمار سعيد!
الاستثمارات الجماعية هي نوع من إدارة الثقة مع عتبة دخول منخفضة ، والتي تسمح لصغار المستثمرين باستثمار الأموال في سوق الأوراق المالية ، وسوق العقارات ، والمعادن الثمينة وغيرها ، وتحقيق ربح من استثمار أموالهم. رأس المال المشترك للمستثمرين ، مما يجعل من الممكن كسب المال عن طريق زيادة رأس مالهم بشكل كبير.
في البلدان ذات البورصات المتقدمة (الدول الأوروبية ، بريطانيا العظمى ، الولايات المتحدة) ، يكون مفهوم الاستثمار الجماعي متاحًا للجميع تقريبًا ، لأن جميع السكان تقريبًا يستثمرون في هذه الأداة لزيادة رأس المال. تحظى منتجات الادخار لشركات التأمين وصناديق التقاعد بشعبية خاصة.
يسهل قطاع الاستثمار الجماعي على صغار المستثمرين الوصول إلى الدخل من رأس المال الهائل المستثمر في الأسواق المالية ، وحمايتهم من الشركات المصدرة غير النزيهة ، بالإضافة إلى توفير تدفق استثماري في إنتاج الدولة.
الأدوات المالية لسوق الاستثمار الروسي ، في الغالب ، تتجاوز إمكانيات المستثمرين من القطاع الخاص بسبب ارتفاع عتبة السعر للدخول ، والحاجة إلى فهم مبادئ سوق الاستثمار والإحجام الواسع النطاق للشركات المصدرة والوسطاء عن ذلك. يثقلون أنفسهم بالعمل غير الضروري مع مستثمرين غير مؤهلين يستثمرون مبالغ صغيرة. لا يتم تكييف سوق الدين الحكومي في شكل أوراق مالية للعمل مع أموال المستثمرين الصغار ، ولم يكن جزء من الأوراق المالية الحكومية مخصصًا في البداية للاستثمار من قبل السكان.
الاستثمار الجماعي هو أداة مالية مثالية توفر مجموعة متنوعة (متنوعة) من الأوراق المالية في محفظة الاستثمار ، مما يقلل بشكل كبير من مخاطر الاستثمار. يتطلب الاستثمار الذاتي معرفة مناسبة بالسوق للعمل بشكل كامل مع الأموال المستثمرة. حتى مساهمة عدد قليل من صغار المستثمرين لن تكون كافية لشراء الحد الأدنى من اللوت في منافسة استثمارية أو في شركة وساطة كبيرة. لكن أموال الآلاف من صغار المستثمرين تتمتع بالفعل بقوة استثمارية رائعة ، والتي يمكن أن تعمل كمشتري أو بائع في سوق الاستثمار.
في مصر القديمة ، كانت علاقات الثقة موجودة بالفعل ، والتي شكلت أساس الاستثمار الجماعي. على أساس علاقات الثقة والوصي ، تمت إدارة الثروة والممتلكات التي لا توصف للفراعنة المصريين وورثتهم. كان الأوصياء عادةً ممثلين عن الطبقة الأقرب إلى رئيس الدولة - الكهنة. تشير الاكتشافات التاريخية المكتشفة إلى أنه في تلك الأيام كانت هناك بالفعل تصرفات في الممتلكات الوراثية والوصايا والوصاية على الشخصيات الملكية للأحداث.
سهلت العصور الوسطى كذلك تطوير العلاقات القائمة على الثقة من خلال الحروب الصليبية. في البداية ، نقل أصحاب الممتلكات أقفالهم مع العائلة تحت حماية وإدارة شخص موثوق به طوال مدة مشاركتهم في الحملات. أجبر عدم اليقين بشأن عودته على اتخاذ تدابير طويلة الأجل لنقل حقوق المتلقي للدخل بدلاً من نفسه - إلى الوريث ، الزوج. تدريجيا ، بدأ استخدام ممارسة مماثلة فيما يتعلق بأي ملكية.
ظهر أول صندوق استثمار تم تشكيله قانونيًا في بلجيكا عام 1822 ، ثم في سويسرا عام 1849 ، ثم في فرنسا عام 1852. في الولايات المتحدة ، بعد الحرب العالمية الثانية فقط ، بدأت صناديق الاستثمار المستقرة في التطور ، متداخلة بشكل خطير في الأنشطة الاستثمارية للبنوك ، والتنافس مع المؤسسات المالية الأخرى.
تم تقليل مخاطر الاستثمار في الاستثمارات الجماعية عمليا إلى الصفر بفضل سيطرة وإشراف البنك المركزي للاتحاد الروسي. ولكن مع ذلك ، عند النظر في إمكانيات الاستثمار الجماعي للمال ، يجدر النظر في أحد العيوب المهمة لهذه الأداة المالية المشتركة. يكمن نقص الاستثمار الجماعي في عدم الكفاءة في ظل وجود تقلبات كبيرة (تقلبات) في السوق. إن "حقيبة المال الوفير" تغير مسارها ببطء شديد ، وبالتالي تخسر في حالة حدوث انخفاض حاد في الأسعار. ولكن إذا أخذنا في الاعتبار أن موضوعات سوق الاستثمار الجماعي تستثمر في أدوات متحفظة للغاية ، فإن هذا القصور لا يلعب دورًا حاسمًا.
في سوق الاستثمار ، يتم تمثيل الاستثمارات الجماعية في روسيا من خلال شركات التأمين وصناديق التقاعد غير الحكومية (NPF) وصناديق الاستثمار المشترك (PIFs) وصناديق إدارة الخدمات المصرفية العامة (OFBU).
علاوة على ذلك ، لا تتعهد شركات التأمين بدفع ربح زائد صغير على الأموال المستثمرة فحسب - بل إنها تقدم مجموعة من خدمات التأمين. وكذلك صناديق التقاعد التي تضمن ، بالإضافة إلى الإدارة الفعالة للاستثمارات الجماعية لأصحاب المعاشات ، دفع معاش مدى الحياة. هذه اختلافات كبيرة بين NPFs وشركات التأمين من الصناديق المشتركة و OFBUs ، حيث يشارك المديرون الماليون فقط في إدارة الأموال ، دون تقديم أي خدمات أخرى.
إن موضوعات سوق الاستثمار الجماعي هم الممثلون الآتية:
تستثمر صناديق الاستثمار الجماعية أموال المستثمرين في مجموعة واسعة من الأدوات. أهمها مذكورة أدناه:
يقوم مبدأ تشغيل صناديق الاستثمار على فكرة نقل الملكية بموجب الاستئمان. يعهد المستثمر بأمواله أو ممتلكاته تحت إدارة محترفين - وهذا هو أساس عمل جميع صناديق الاستثمار. نشاط صندوق الاستثمار الجماعي هو إدارة أموال احترافية ، وتحقيق ربح مع مزيد من التوزيع بين المستثمرين الذين استثمروا أموالهم في الصندوق.
بالنسبة لهياكل الأعمال التجارية القوية لريادة الأعمال ، فإن الاستثمار الجماعي له معنى اقتصادي مهم ، والذي يتمثل في التخصيص الفعال للأموال في الاقتصاد. يتم توجيه أموال المستثمرين المؤسسيين لزيادة السيولة وقدرة الاقتصاد ، وتطوير الابتكارات ، والمساهمة في حل الالتزامات المدنية والاجتماعية الموضوعة تاريخيًا على أكتاف هذه المجموعة من المستثمرين.
المشاركون الرئيسيون في سوق الاستثمار الجماعي والثقة ، مثل شركات التأمين ، وصناديق التقاعد الخاصة ، هم أهم مصدر للتمويل المتوسط والطويل الأجل بسبب آفاقهم الاستثمارية الكبيرة ، على عكس الاستثمار المضاربي الذي يتميز بارتفاع مخاطرة ، في حين أن موقف المؤسسات المشاركة من المخاطر متحفظ للغاية ...
يتم تجميع صناديق الاستثمار الجماعية وفقًا للمعايير التالية: حسب أهداف الاستثمار ، حسب أنواع الأصول المدرجة في المحفظة ، والهيكل التشغيلي ، والشكل التنظيمي والقانوني.
وفقًا لأمر بنك روسيا (بتاريخ 15 يونيو 2016 رقم OD-1860) ، يتم تنفيذ مراقبة التوزيع والإشراف على عمل قطاع الاستثمار الجماعي من خلال إدارة الاستثمارات الجماعية وإدارة الائتمان.
على وجه الخصوص ، يتم التحكم في صندوق المعاشات التقاعدية للاتحاد الروسي من خلال نقطة استثمار أموال مساهمات التأمين للحصول على معاش تقاعدي ممول ، وهناك أيضًا مساهمات من صاحب العمل لصالح الشخص المؤمن عليه.
تراقب دائرة الاستثمارات الجماعية عمل الشركات الإدارية - من حيث تنفيذها لإجراءات توزيع احتياطيات المعاشات التقاعدية واستثمار الأموال من أجل تجميع دخل المعاشات التقاعدية وإدارة الائتمان للاحتياطيات الاستثمارية لصناديق الاستثمار المساهمة.
المستثمرون المشاركون في الاستثمارات الجماعية هم مستثمرو السوق. بفضل العديد من المستثمرين الجماعيين يتم جمع الأموال وتجميعها. تشكل الأخيرة أساس قطاع الاستثمار الجماعي. تعمل البنوك التجارية والمنظمات المماثلة ، التي يمثلها المستثمرون في شكل ودائع وغيرها من الإيداعات قصيرة الأجل ذات المنفعة المتبادلة ، كوسطاء يجمعون أموال المستثمرين. يتم تخزين أموال المستثمرين المحتملين في حسابات شركات التأمين وصناديق التقاعد لفترة أطول ولا يتم سحبها إلا عند وقوع حدث مؤمن عليه أو سن التقاعد. في حالة الصناديق المشتركة ، حيث يتم تنفيذ وظائف جمع الأموال واستثمارها في شخص واحد ، يحمل المستثمر الخاص أمواله لغرض محدد - لزيادة رأس ماله.
إن جانب الاستثمار طويل الأجل لأموال نظام الاستثمار الجماعي في روسيا له أهمية كبيرة في تحسين رفاهية المواطنين من خلال المشاركة في نمو رسملة الاقتصاد. تشارك أموال المستثمرين الجماعيين ، التي تتحقق من خلال آليات الاستثمار ، في الدوران المالي العام ، وبالتالي إطلاق العملية الاقتصادية اللازمة للتوزيع الفعال للأموال.
معدل ضريبة الدخل الشخصي للاستثمار الجماعي 13٪. هو الربح من بيع كائن الاستثمار الخاضع للضريبة. يتم اقتطاع الضريبة من قبل شركة إدارة الاستثمار. يتم احتساب الضريبة في بداية العام عن العام السابق. يذهب الدخل إلى حساب المستثمر بشكل "خالص".
الاستثمار الجماعي في العقاراتهو برنامج استثماري يتم فيه تكوين صندوق خاص من أموال المساهمين الصغار تحت إدارة مدير محترف.
الغرض من الصندوق- الاستثمار الفعال للأموال الواردة لتحقيق ربح وتوزيعها بحصص متساوية بين جميع المشاركين في البرنامج.
يشاركهي ورقة مالية تؤكد ملكية حصة في عقار صندوق عقاري
ETF- صندوق الأموال. هذا نوع من الصدفة للعديد من الأصول ، يتم تداول كل منها في البورصة. على سبيل المثال ، في صناديق الاستثمار المتداولة العقارية ، يمكن جمع الأسهم أو السندات لجميع المطورين الروس.
مطورهي شركة تضم مقاولًا واحدًا أو أكثر (مطورين) ، والتي تجذب الأموال من المساهمين أو تستخدم رأس المال المقترض (قروض بنكية) لبناء وبيع العقارات السكنية.
تطوير- مجموعة كاملة من التدابير لبناء المرافق السكنية ، بما في ذلك تصميم وإنشاء البنية التحتية ذات الصلة.
ما هو جوهر الاستثمار الجماعي؟ يقوم مؤسس الصندوق بتحصيل الأموال من المستثمرين ، ثم يقوم بإنشاء شركة إدارة للعمل مع رأس المال المستقطب من مستثمري القطاع الخاص ، مما يحقق ربحًا من خلال الاستثمار في أدوات الاستثمار المختلفة. يتم توزيع الأرباح المحصلة في حصص متساوية بين المساهمين في الصندوق أو الشراكة. فرص الاستثمار:
كائنات الاستثمار.
في هذه الحالة ، يعهد مجمع المستثمرين بإدارة رأس المال المشترك إلى شخص واحد يستثمر الأموال المحصلة في العقارات ويحقق ربحًا ويوزعها على المشاركين في الصندوق.
ميزة هذا النهج لتحقيق ربح من الاستثمارات العقارية هي القدرة على اختيار عقار جذاب دون تمويل مصرفي. يمكن أن تصل ربحية هذه الاستثمارات إلى 30-40٪ سنويًا.
غالبًا ما توجد مثل هذه الاستثمارات في سوق البناء الجديد الروسي. قامت مجموعة من المستثمرين بشراء عدة طوابق من مبنى سكني في مرحلة التنقيب ، وبعد تشغيل الكائن ، يعيد بيع الأمتار المربعة التي تم شراؤها بالجملة.
العيب الرئيسي للاستثمار الجماعي غير الرسمي هو العامل البشري. يمكن للمدير الذي يختاره المساهمون إنفاق أموال الصندوق على الاحتياجات غير المخصصة. لم يتم إبرام أي مستندات قانونية أثناء المعاملة.
سوق الاستثمار العقاري المشترك
الأداة الأساسية للاستثمار الجماعي في العقارات في أسواق رأس المال الغربية هي الصناديق المشتركة ، تحت الاسم المختصر المشترك REIT. يستثمر مديرو الصناديق المشتركة الأموال المستلمة من المساهمين في شراء عقارات سائلة مناسبة للتأجير طويل الأجل.
تبلغ القيمة العالمية لجميع صناديق الاستثمار العقارية 1.7 تريليون دولار ، معظمها - حوالي 1 تريليون دولار - موجود في السوق الأمريكية.
تنقسم صناديق الاستثمار العقاري إلى حقوق ملكية ، وكسب من الإيجار ، ورهن عقاري ، وكسب من إصدار الرهون العقارية ، وتداول مشتقات الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. لا تتجاوز حصة الصناديق المختلطة التي تدر أرباحًا على كل من الرهون العقارية والإيجارات واحد بالمائة.
يتم تنظيم صناديق الاستثمار العقاري في الولايات المتحدة بشكل كبير من قبل السلطات المالية. فيما يلي قائمة بالقواعد اللازمة لتشغيل صندوق REIT: هذه الصناديق مطلوبة لاستثمار رأس مالها في العقارات ، و 90٪ من الأرباح تستخدم لدفع دخل توزيعات الأرباح. لذلك ، فإن الإفلاس بين هذه الصناديق نادر للغاية.
في روسيا ، للاستثمارات الجماعية ، تحتاج إلى الذهاب إلى الصناديق المشتركة العقارية المغلقة. وفقًا للخبراء ، يشغلون أكثر من 30 ٪ من السوق الروسية. تم استثمار أكثر من 2.5 تريليون روبل في الأغراض الاستثمارية.
يتكون ZPIFN الروسي (هذا الاختصار من الصناديق العقارية المغلقة) من كائن واحد أو عدة أشياء في وقت واحد.
قد يشمل الصندوق كلاً من العقارات السكنية والعقارات التجارية: مكاتب من الفئة A و B ، وشوارع البيع بالتجزئة ، ومباني في الطوابق الأولى من المباني السكنية. كل هذا يتم رسملته ويحقق دخلًا للمساهمين. يعد اختيار العناصر العقارية واختيار استراتيجية الاستثمار من اختصاص شركة الإدارة ، وهي مسؤولة أيضًا عن عنصر المخاطر في مشاريعها.
جزء الدخل من ZPIF هو الربح من بيع أو تأجير الأشياء المدرجة فيه. لا يمكنك ترك هذا الصندوق حتى نهاية عمله ، ولا يمكنك الحصول على دخلك إلا على فترات زمنية معينة.
تفتح النوافذ التكنولوجية لدفع الأرباح كقاعدة عامة كل ثلاثة أشهر. تفضل الصناديق الروسية المعاملات المضاربة في شراء وبيع العقارات. حصة عمليات الإيجار ضئيلة.
إن شراء "تذكرة" إلى صندوق لمستثمر برأس مال صغير نسبيًا يجعل من الممكن جني الأرباح من أشياء باهظة الثمن وفي سيناريوهات أخرى لن تكون متاحة ببساطة بسبب عتبة الدخول المرتفعة.
تتمثل العيوب الرئيسية لـ ZPIFN في استحالة السحب المبكر من الصندوق والحاجة إلى دفع العمولات للمديرين حتى مع وجود عوائد سلبية. متوسط العمر المتوقع لهذه المجموعة المميزة من المستثمرين من 7 سنوات. في نهاية المدة ، يتم إغلاق الصندوق وبيع الممتلكات.
بالإضافة إلى ZPIFN ، هناك استثمار جماعي. تختلف منصات Crowdinvesting عن الصناديق المشتركة التقليدية المغلقة في أنه يتم تسجيل صندوق منفصل لكل عقار.
اللاعبون الرئيسيون في السوق الروسية هم منصات الاستثمار الجماعي: Aktivo و Credo Capital وغيرها. فوائد الاستثمار الجماعي:
تعد هذه الطريقة الجماعية للاستثمار في العقارات استثمارًا عالي المخاطر ، حيث توجد احتمالية كبيرة لتحقيق ربح أعلى من متوسط السوق أو خسارة المبلغ المستثمر تمامًا.
الاستثمار الجماعي عالي المخاطر كل هذا يتوقف على الأداة التي تختارها. إذا قمت بشراء أسهم في REIT من خلال ETF ، فسيكون العائد 5-8٪ سنويًا بالعملة الأجنبية.
سيحقق الانضمام إلى ZPIFN الروسي متوسط دخل سنوي يتراوح من 8 إلى 10 ٪ سنويًا بالروبل. يتم التحكم في جميع هذه الأموال من قبل البنك المركزي للاتحاد الروسي ، وبالتالي ، من السهل العثور على معلومات حول الربحية في المصادر المفتوحة. يمكن أن تحقق الاستثمارات من خلال منصات الاستثمار الجماعي ما يصل إلى 12٪ سنويًا في Credo Capital وما يصل إلى 17٪ سنويًا بالروبل في Aktivo ، وهما أكثر المنصتين شهرة في مجال العقارات. يمكن للمستثمرين كسب 7 ٪ أخرى سنويًا بسبب النمو في قيمة الأشياء.
تبلغ تكلفة تذكرة الدخول إلى السوق الأمريكية (ما يصل إلى 90٪ من صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في السوق الأمريكية) من خلال وسيط أمريكي 10 آلاف دولار. لكن العمل مع الصناديق العقارية متاح فقط للمستثمرين المؤهلين ؛ لا يمكنك الدخول مباشرة إلى صناديق REIT.
مستثمر مؤهل- هذه فئة من المستثمرين الحاصلين على تعليم اقتصادي عالي وخبرة مثبتة في الأسواق المالية ، برأس مال لا يقل عن 6 ملايين روبل أو إجراء ما لا يقل عن 10 معاملات ربع سنوية بإيرادات سنوية تبلغ 6 ملايين روبل. يمكن للمستثمرين المؤهلين شراء أدوات السوق المالية الخطرة مباشرة - أسهم الشركات الأجنبية ، وسندات اليوروبوندز ، والسندات المهيكلة ، والأسهم في ZPIFN.
سيكون عليك الاستثمار من خلال وسيط أجنبي أو من خلال برامج خاصة لشركات التأمين الأجنبية ، ولا توجد خيارات أخرى.
تعتمد تكلفة الحصة في ZPIFN للمستثمرين العاديين على صناديق الاستثمار المتداولة التي يتم تداولها في بورصة موسكو أو سانت بطرسبرغ. يمكنك التشاور مع أي وسيط رئيسي ، على سبيل المثال ، Finam أو BCS. تكلفة المشاركة على منصات الاستثمار الجماعي الروسية: في أكتيفو - 300 ألف روبل ، CredoCapital - 900 ألف روبل.
يعطي كل صندوق أو منصة استثمار جماعي الأفضلية لأهداف استثمارية مختلفة. شخص ما يستثمر في العقارات السكنية ، بينما يستثمر شخص ما في العقارات التجارية ، وهناك أيضًا خيارات مختلطة. كقاعدة عامة ، لا يختار المساهم الأشياء ، ولكن يمكنه اختيار صندوق للغرض المقصود منه. دعنا نفكر في إيجابيات وسلبيات كل خيار.
استثمارات في العقارات في الغرب ، يحظى الاستثمار في الشقق بشعبية كبيرة. الاتجاه الجديد نسبيًا والمستقر إلى حد ما هو شراء غرف مفروشة في فندق منفصل (فندق حيث تم تجهيز الغرف مثل الشقق).
الحد الأدنى لفترة الإيجار من شهر واحد. بعد شراء غرفة ، تضمن شركة الإدارة إشغالها ، والتحقق من المستأجرين ، وتحصيل الأموال منهم مقابل الإقامة ومراقبة الحالة الفنية للمباني. حجم العمولة 10-20٪.
المحصول: 6-8٪ سنويا. مزايا هذا النوع من الاستثمار هي الدخل السلبي دون البحث عن مستأجرين. من بين العيوب عدم وجود ضمانات للاستخدام المستقر للمناطق المؤجرة ، وتقادم الأصول ، وتكاليف الإصلاح ، والعمولة العالية لشركات الإدارة.
في الأسواق الخارجية الخيار الثاني هو شراء غرفة (شقة) في مساكن الطلاب. العائد يصل إلى 10٪ سنويا.
عيوب الاستثمار المباشر هي عتبة دخول عالية تصل إلى 25000 دولار عند شراء عقار في الخارج. تتمثل عيوب الاستثمارات الجماعية في مخاطر قلة الاستخدام إذا تم اختيار العنصر بشكل غير صحيح.
في روسيا ، يمر قطاع الشقق ، بعد نموه السريع ، بفترة من تعديل الإطار التشريعي. لا تزال الشقق مصنفة على أنها عقارات غير سكنية ، ولا يمكنك التسجيل فيها ، ولا يمكنك التسجيل إلا لفترة زمنية قصيرة نسبيًا ، نظائرها لصيانتها أعلى بكثير مما هي عليه في مخزون المساكن.
من ناحية أخرى ، قام المطورون ، بعد أن اشتهروا بالاتجاه ، بإحضار العديد من المجمعات السكنية إلى السوق ، والتي ، بعد الشراء ، يمكن تأجيرها لأي فترة زمنية.
تم العثور على المستأجرين من قبل شركة الإدارة. في نفس الوقت ، هناك عدد من الشركات على استعداد لشراء ممتلكاتهم من المستثمر في 5-7 سنوات. عتبة الدخول من 4 ملايين روبل لشقة من الدرجة الاقتصادية ، إلى 10-12 مليون في فئة الراحة.
من السلبيات ، نلاحظ قلة السيولة للأصل ، وارتفاع رسوم العمولة ، وعدم القدرة على التحكم في شركة الإدارة.
شراء وتأجير العقارات السكنية في المناطق الحضرية الروسية لا يجلب أكثر من 3 ٪ من صافي الدخل السنوي. الدخل الناتج لا يغطي التكاليف التضخمية. تبلغ فترة الاسترداد لشقة من غرفة واحدة 35-40 مترًا مربعًا. م يتجاوز 20 سنة.
الشراء في مرحلة مبكرة من تشييد المباني التجارية في الطوابق الأرضية للمباني السكنية مع الإيجار اللاحق:
شراء واستئجار عقارات المستودعات.
يمكن أن تصبح الاستثمارات في أشياء غير مكلفة نسبيًا غير ناجحة بسبب الموقع الخاطئ والحالة السيئة للكائن نفسه.
الآن ، وفقًا لفيدوموستي ، هو أسوأ وقت للاستثمار في المستودعات. المباني من 10000 متر مربع مطلوبة في السوق. م ، وهذه علامة سعر مختلفة تمامًا. لكن المستودعات الصغيرة المتاحة للشراء غالبًا ما تكون غير مربحة. يبلغ عائد الاستثمار في عقارات المستودعات 7-8٪ سنوياً.
العائد 11-12٪ سنويا. تتجلى أعلى ربحية من خلال الأشياء الموجودة على حدود موسكو والمنطقة ، والأدنى - من خلال الأشياء باهظة الثمن في شوارع التسوق الرئيسية في العاصمة (تفرسكايا ، أربات). فترة الاسترداد لهذه الأشياء هي 10 سنوات أو أكثر. مساحة التجزئة مطلوبة من 2500 متر مربع. م ، والتي يمكن تحويلها إلى مركز تسوق صغير عن طريق تأجيرها للمستأجرين.
الأكثر شيوعًا هي التنسيقات الصغيرة التي تصل مساحتها إلى 150 مترًا مربعًا. م والمباني التي يمكن تكييفها للعمل المشترك. هناك فرصة أن نتمكن من العثور على مستأجرين. العيوب هي نفسها: ارتفاع الأسعار ونقص المعرفة المهنية حول هذا القطاع من السوق.
الاستثمارات الجماعية في العقارات: ZPIF ، REIT ، ETF ، استثمار جماعي - متاح لكل من المستثمرين المبتدئين وذوي الخبرة.
إن أهم إنجازات سوق الاستثمار الجماعي هي فرصة الاستثمار في أشياء لا يمكن للمستثمر برأس مال صغير الوصول إليها ، بسبب تكلفتها العالية ، والخبرة المهنية من شركة الإدارة.
أكثر إثارة للاهتمام
