Сразу оговорюсь, что аккредитация застройщика в банке не дает дольщику 100% гарантии выполнения договора (), т.е. получения оплаченного по нему жилья. Так как любой процесс инвестирования в новостройку – это риск в той или иной степени. Но, как и во всех операциях инвестирования, есть большие и малые риски. Получение кредита доверия (аккредитации) строительной компанией в надежном банке является снижением рисков к минимуму, но не исключает неожиданностей полностью. Разберемся подробнее.
Если строительная компания получила аккредитацию в банке, это означает, что банк долго и тщательно проверил:
Финансовая отчетность проверяется как минимум на протяжении последних двух лет. А в активе у застройщика должно быть не менее двух законченных объектов.
Разрешительная документация предоставляется самим застройщиком и в этом также есть плюсы для дольщиков: нет банка, который бы аккредитовал новостройку без разрешения на строительство или при отсутствии необходимого документа (аренда, собственность) на земельный участок. А ведь именно эти официальные бумаги являются основными для начала строительства.
Строительная площадка является еще одним пунктом при рассмотрении заявки в банк. На начальных этапах строительства компании даже не пытаются получить аккредитацию. Так как финансисты не любят «неопределенность». Сам процесс проверки «жизненности» проекта и возможности аккредитации застройщика на определенной строительной площадке происходит, когда «этап котлована» уже пройден и график строительства выполняется более-менее четко. Поэтому шанс получить кредит доверия в банка есть только у действительно строящихся объектов.
Суммируя все выше написанное, можно сказать: если проверка пройдена и новостройка получила аккредитацию в банке, то она будут закончена в любом случае.
Если застройщик введет объект в эксплуатацию — вы получаете квартиру. Если застройщик обанкротится — вы остаетесь должны теперь уже банку невыплаченную сумму кредита (если брали ипотеку или оформили рассрочку). Но теперь уже собственником проблемной новостройки будет банк. Поэтому он в любом случае найдет другую строительную компанию, которая закончит стройку. То есть квартира будет, но через более продолжительное время. И потраченные нервы:) На всякий случай напоминаю порядок действий, если и .
Есть одна тонкость: при аккредитации в солидном банке, проценты по кредиту (как правило в том же банке) снижаются. Так как зачастую это же финансовое учреждение является и кредитором застройщика. То есть деньги на строительство идут отсюда же. Поэтому банку выгоднее, чтобы застройщик привлек больше дольщиков и быстрее закончил строительство.
Кроме того, аккредитация новостройки в банке означает, что она законна и будет закончена даже при проблемах у застройщика.
Но! При больших проблемах у строительной компании (банкротстве) ее долг перед банком остается. И переходит к другому застройщику, который решит взяться за «проблемную новостройку».
Для это означает одно: время получения квартиры отодвигается на неопределенный срок и впереди сложные времена. Более подробно о выплате ипотеке при банкротстве застройщика можно прочитать Но в конце концов оплаченные квадратные метры будут получены в любом случае. Подчеркнем: если аккредитация застройщика получена в солидном и надежном банке. А такими в Санкт-Петербурге можно назвать достаточно много:
Согласитесь, что подобные финансовые «монстры» не будут кредитовать ненадежные строительные компании. Поэтому получение кредита доверия от них является своеобразной «страховкой» при заключении ДДУ. Тем более, что каждая новостройка рассматривается отдельно от общих проектов застройщиков перед получением аккредитации, вне зависимости от общей сложившейся репутации компании.
Подводя итог, можно сказать – аккредитация банком застройщика служит дополнительным плюсом при принятии решения о заключении ДДУ. Так как позволяет снизить процентные ставки на ипотеку и более-менее гарантирует получение жилья. Удачи.
Дополнение от 21 апреля 2015. Оказывается, не все так надежно, как заявлялось ранее. Выше написанная статья была основана на высказываниях в СМИ достаточно весомых экспертов в банковской сфере. Но буквально на днях в тех же СМИ появилось другое мнение. Привожу высказывание представителя банка ВТБ24 в СПб Ивана Макарова:
Застройщики часто уверяют: аккредитация новостройки в кредитной организации является стопроцентной гарантией того, что ипотечный заемщик в итоге получит квартиру. Попробуем разобраться, так ли это.
Иногда при аккредитации новостроек банкиры вынуждены закрывать глаза на огрехи в работе строительных компаний.
Практически ежедневно БН сообщает о том, что некий банк аккредитовал очередную новостройку. Это значит – кредитная организация готова давать жилищные кредиты на квартиры в строящемся доме.
В первый же рабочий день после праздников было опубликовано два таких сообщения. Райффайзенбанк аккредитовал жилой комплекс Ostrov, который компания «Строительный трест» возводит в Петроградском районе Петербурга. А банк «Санкт-Петербург» – корпус 9Б ЖК «Царская столица», который «ЛенСпецСМУ» строит в Центральном районе города.
Процедура аккредитации в теории подразделяется на два этапа. Сначала проверяется сам застройщик. Изучается его «портфолио» (уже возведенные объекты) и репутация. Финансовые отчеты должны доказывать устойчивость на протяжении нескольких лет, а также соответствовать ряду других требований.
А далее, при положительной оценке застройщика, аккредитация проводится отдельно по каждому строящемуся объекту. Прежде всего изучаются разрешение на строительство жилого дома на конкретном участке; право собственности или договор долгосрочной аренды конкретного участка; наличие утвержденной проектной документации.
У каждого банка могут быть свои дополнительные требования. Часть кредиторов проверяют возможность подключения объекта к инженерным сетям. А банки второго эшелона могут ставить негласное условие, чтобы новостройка была уже аккредитована ведущими игроками ипотечного рынка. «Если другие банки работают со строительной компанией, значит, у нее положительная репутация», – констатирует заместитель управляющего Петербургским филиалом банка «Глобэкс» Аркадий Бочарников.
Так процедуру аккредитации описывают сами банкиры, опуская некоторые нюансы.
Банки напрямую заинтересованы в росте числа аккредитованных новостроек. Ведь ипотека на первичку остается драйвером продаж. И, как отмечает генеральный директор «БИГ Реал Эстейт» Игорь Рогулин, сегодня рынок жилья держится преимущественно за счет льготной ипотеки. Соответственно, чем выше число аккредитованных объектов, тем больше выдается кредитов.
Например, Северо-Западный банк Сбербанка отслеживает все пятна застройки региона. Всего в СЗФО игроком аккредитовано около 700 жилых комплексов, из которых 400 – в Санкт-Петербурге и Ленобласти. Кстати, даже на волне паники, после взвинчивания Центробанком ключевой ставки в декабре 2014 года, этот банк отозвал аккредитации всего у трех застройщиков.
В то же время, как только после кризисной встряски ситуация на рынке более-менее стабилизировалась, банки стали смягчать требования к строителям. Постепенно перестает быть препятствием низкая стадия строительной готовности объекта. «Промсвязьбанк готов аккредитовать новостройку для последующей выдачи ипотечных кредитов на нулевой стадии готовности, – говорит начальник ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала банка Светлана Четина. – Нам достаточно понимания, что застройщик надежный». «Мы также готовы аккредитовать на нулевой стадии, – вторит заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Петербурге Мария Батталова. – Еще более либерально мы относимся к застройщикам в рамках схем проектного финансирования».
Таким образом, из конъюнктурных соображений банк вполне может закрыть глаза на некоторые огрехи в работе строительной компании. А это, пусть и незначительно, увеличивает риски покупателя.
У банков с застройщиками возможны два типа отношений. В одном случае стороны не имеют никаких точек пересечения. И тогда действительно проверка идет по стандартному регламенту. А заодно банк присматривается к строителю на предмет коммерческого взаимодействия.
В другом – застройщик уже связан с банком финансовыми обязательствами. Например, в рамках проектного финансирования. «Строительство предполагает большие денежные потоки, потенциально привлекательные для банков», – подсказывает руководитель службы «СПб Реновации» по работе с госорганами Дмитрий Михалев.
Не всегда информация о сотрудничестве афишируется. Впрочем, ряд застройщиков не делают из заключения подобных договоров секрет, полагая, что факт получения ими кредита является лишним доказательством надежности компании.
Так, в конце апреля кредитный договор на финансирование возведения в Санкт-Петербурге «Дома на набережной» заключили банк «ВТБ» и Холдинг RBI. Заемные средства с лимитом задолженности 1,3 млрд руб. предоставлены на четыре года. «Это второй наш совместный проект с Холдингом RBI, – публично прокомментировал сделку заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра, вице-президент банка “ВТБ” Руслан Еременко. – Компания зарекомендовала себя как застройщик, по праву пользующийся доверием клиентов».
Иначе говоря, перед выдачей кредита банк проверяет застройщика гораздо скрупулезней, чем перед аккредитацией. И впоследствии – когда проводится процедура аккредитации – часть вопросов снимается автоматически.
Теоретически информация о кредитовании банком строительной компании должна гарантировать покупателю, что он не станет обманутым дольщиком.
С другой стороны, зачастую типовым условием финансирования является следующее требование: застройщик перечисляет банку в качестве досрочного погашения кредита не менее 60-80% денег, поступающих от дольщиков. То есть банк может вернуть свои деньги до завершения строительства. И сам факт сдачи новостройки становится ему не так уж и важен.
Проще говоря, даже факт кредитования застройщика крупным банком не дает заемщику стопроцентной гарантии.
Декларируется, что банки дают ипотеку лишь на объекты, строящиеся строго по ФЗ № 214. На практике это требование не является обязательным.
Конечно, со злостным нарушителем закона «Об участии в долевом строительстве…» никакой банк сотрудничать не станет. Но если нарушения незначительны, а у банка есть своя заинтересованность в росте продаж, кредитор все равно может пойти на сотрудничество с застройщиком. Например, как уже говорилось, застройщик именно в этом банке ранее мог получить кредит и теперь своевременный возврат денег зависит от числа покупателей квартир. Правда, подобным грешат только некрупные банки.
Данное «снисхождение» также несет заемщику небольшие угрозы. Прежде всего потому, что и для самого банка выдача такого кредита имеет риски. А значит, кредитор перепроверит застройщика трижды.
Уточним: когда дом еще не достроен, оформление права собственности на квартиру невозможно. А объект не может выступать залогом. Застройщик продает покупателю только право требования. И в кредитном договоре закрепляется залоговое обременение не на собственность, а лишь на это право. В этом случае добиться компенсации от безнадежного должника банку будет труднее. И только когда дом введут в эксплуатацию, покупатель произведет оценку квартиры и зарегистрирует право собственности, банк сможет наложить залоговое обременение непосредственно на объект.
В то же время, если заемщик своевременно платит проценты, банку безразлично, как обстоят дела со строительством.
Подытожим. Конечно, в кризис покупать квартиру в новостройке, не аккредитованной ни одним банком, – дело крайне рискованное. Но и аккредитация не панацея.
Проводя проверку строителя, банк прежде всего преследует свои цели, а не защищает интересы претендента на ипотечный заем.
Ведь, что бы ни произошло, у банка остается козырь в рукаве. Даже когда новостройка аккредитована, но застройщик сбежал с деньгами дольщиков, заемщик остается должен банку взятые в кредит деньги.
В процессе аккредитации вуза принимают участие профильные специалисты, которые оценивают эффективность результатов обучения. Также в аккредитации могут принимать участие сами студенты высшего учебного заведения, которым предлагается пройти тестирования для оценки уровня знаний. В случае, если вуз не проходит аккредитацию, Федеральная служба по надзору в сфере образования и науки может дать время на устранение недостатков учебного процесса, после чего вуз сможет пройти аккредитацию повторно.
Аккредитация новой специальности или вуза в целом может быть проведена только после первого выпуска.
В случае успешного прохождения государственной аккредитации вуз получает свидетельство о государственной аккредитации и Приложение к нему. В Приложении прописывается перечень аккредитованных образовательных программ. Наличие данного документа дает учебному заведению право предоставлять своим студентам льготы, предусмотренные государством, отсрочку от призыва на военную службу и выдавать диплом о высшем образовании государственного образца.
На сегодняшний день в России существует четыре уровня аккредитации учебных заведений:
- I уровень – , ;
- II уровень – ;
- III уровень – институт;
- IV уровень – академия, университет.
К вузам относятся учебные заведения III и IV уровней. Статус вуза зависит не только от уровня аккредитации, а в первую очередь от спектра направлений, по которым ведется обучение и научная деятельность.
Академия – это узкоспециализированное учебное заведение, готовящее специалистов, как правило, для одной отрасли. Университет – это вуз, где готовят специалистов из разных областей. Как правило, в таких учебных заведениях самый широкий выбор специальностей. Чтобы получить право называться «академия» или «университет», учебное заведение, помимо всего прочего, должно вести обширную научную деятельность и научные исследования. Для получения статуса «институт» учебному заведению достаточно вести подготовку хотя бы по одной специальности.
Важно понимать, что учебного заведения и аккредитация учебной программы – вещи разные. Именно поэтому бывают случаи, когда сам вуз имеет государственную аккредитацию, но не все направления, по которым ведется подготовка, . Как результат, студенты, обучающиеся по данным специальностям, не могут рассчитывать на государственные льготы, отсрочку от , а при выпуске им выдается диплом установленного образца.
Если вы обучаетесь в вузе по неаккредитованной учебной программе, по закону вы не сможете перевестись в другое учебное заведение на аккредитованную специальность.
По закону в вузе, государственную аккредитацию, не менее 2/3 учебных программ должны быть аккредитованы. Ознакомиться со Свидетельством о государственной аккредитации и с Приложением вы можете в приемной комиссии вуза.
