Segmentacija povpraševanja, ki temelji na potrošniških preferencah v okviru razredov in objektnih formatov omogoča optimizacijo zneska in strukture prihodkov in odhodkov, ob upoštevanju postopkov za prakso sklenitve pogodb.
Hkrati pa ni nič manj pomembna za komercialno upravljanje nepremičnin, da bi upoštevali učinek na cilje v segmentih dejavnikov, kot so izbira "sidra" najemnika "v skladu s konceptom predmeta, distribucijo prostorov med strankami .
Treba se je izogibati napakam v notranjem razporeditvi sidra in drugih najemnikov, zlasti na razpolago "sidra" na 1-2 tleh, ki so tako poslabšale dohodek prodajalcev sorodnega blaga. Če se pričakuje, da bo kot "sidro" nakupovalnega centra pritegnilo veliko veleblagovnico, potem je treba izračunati, ali so kvadrati preostalih najemnikov, ki ponujajo povezane in dodatne izdelke in storitve. Za "sidrno" najemnik uporablja relativno nizke stopnje.
Za segmentacijo v stanovanjskem trgu nepremičnin je mogoče uporabiti takšne znake kot stopnjo zadovoljstva strank s svojimi stanovanjskimi pogoji in razpoložljivostjo nastanitve (izboljšanje) stanovanj.
Na podlagi dobljenih rezultatov in predelanih območij, na katerih bo povpraševanje po novih stanovanjih enako ali višje od tržnega povprečja, ki temelji na predpostavki, da anketiranci želijo kupiti stanovanje na istem mestu, kjer živijo v tem trenutku.
Pri ocenjevanju zmogljivosti povpraševanja v ciljnih segmentih, kot tudi njegovo razdelitev v okviru okrožij družbe, je treba upoštevati absolutne značilnosti okrožij: število prebivalcev, gostote prebivalstva, povprečno območje stanovanja itd. To bo bolj natančno napovedati obseg in strukturo potencialnega povpraševanja na trgu in določiti možnosti podjetja.
Za tržno segmentacijo na podlagi znakov plačilne sposobnosti strank in dostopnosti zanje, je stanovanja mogoče uporabiti preference pri izbiri obračunskih obrazcev: na račun lastnih sredstev, s sodelovanjem v gradbeništvu kapitala, s pomočjo akumulacijskih shem v stanovanjskih zadrugah in partnerstva, kakor tudi na račun hipotekarnih posojil kot izgradnje in nakup končnih stanovanj itd.
2. Upravljanje cen na nepremičninskem trgu
2.1. Razvoj in izvajanje cen strategij
Strateške cene v upravljanju z nepremičninami. Cena razlikuje naslednje glavne vrste cen strategij, odvisno od razmerja vgrajenega jena v povprečno tovarno vrednost:
1) Premium oblikovanje cen ali - "odstranjevanje smetane", ki vključujejo vzpostavitev visokih cen za inovativne in prestižne predmete in storitve na trgu nepremičnin, Strategija stopenjskih premij (dosledno upad cen) in "Ukrep";
2) nevtralna cena - po vodje, orientaciji na cene trga in konkurentov, diferenciacijo proizvoda (nepremičnine in storitev), strategijo segmentacije trga in minimalno zadostne dobičke;
3) Cenovna preboj ali strategija "Znižane cene" je vodilna v stroških, nedonosnemu vodstvu.
Strategije za cenovne preboj so značilne vzpostavitev cen na ravni, ki jo stranke zaznavajo kot nizke ali zmerne v primerjavi z ekonomsko vrednostjo predlaganega predmeta ali storitev na trgu nepremičnin. Uporabljajo se za povečanje tržnega deleža družbe in njegovo prodajo, ki vodi k povečanju skupnih bruto dobičkov, tudi z majhno normo po določeni ceni.
Za strategijo cen premije je neločljivo povezana z oblikovanjem cen, poudarjenimi glede na vrednost, ki jo ocenjuje kupec vrednosti blaga. To nesorazmernost zagotavlja dobiček od prodaje po cenah, ki vključuje vrhunske dodatke za najbolj popolno zadovoljstvo zahtev za ozko skupino kupcev. Z nevtralnimi cenami je cena, ki jo ponuja prodajalec, ustreza razmerju "cenovne vrednosti", pričakovano vnaprej določena v ciljnem segmentu nepremičninskega trga.
Razlike v cenovnih strategijah so določene z vrednostjo ne vrednosti za cene objektov in storitev na trgu nepremičnin, in njihovo dojemanje svojih sedanjih in potencialnih strank v splošni primerjavi s predlogi drugih udeležencev na trgu. Na primer, najemnine v prvem razredu pisarniških prostorov na ruskem trgu so lahko velike v absolutnem smislu in hkrati za tuja podjetja nizka glede na mednarodne ravni za najem podobnih prostorov. Zato bo vzpostavitev visokih ciljnih strank posledica strategije cenovne preboj, in ne "razpadajoče kreme".
Oblikovanje in izvajanje učinkovite celovite oblike oblikovanja cen na nepremičninskem trgu je priporočljivo razdeliti v naslednje bloke.
1. Razvoj niza cenovnih strategij, ob upoštevanju stope življenjskega cikla predmeta na trgu nepremičnin, kot tudi:
Rezultat študije in analize preferenc ciljnih segmentov, vrednotenj pripravljenosti za plačilo več (ali manj) za predlagani predmet;
Magnitudes in struktura stroškov, ki jih je treba pokriti z določeno ceno za predmet;
Konkurenčno okolje - možna dejanja konkurentov v smislu predlogov cen na nepremičninskih trgih nepremičnin.
2. Upravljavska cena za storitve in nepremičninske predmete na podlagi mehanizmov njegove opredelitve in prilagajanja.
Tak pristop vključuje doseganje in razvoj ne le kratkoročnih, temveč dolgoročne konkurenčne prednosti. To je z vidika strategije cen, da veljavnost cen, ki se uporabljajo za predmet, bo rezultat in kako se analizirajo skladnost s cilji družbe za upravljanje (prodajalec nepremičnin). Na primer, zmanjšanje razvoja cen za svoje nepremičninske predmete, da aktivno pritegnejo dodatne stranke, vam omogoča, da kratkoročno povečate prihodke. Vendar pa bo cena, ki jo izzvano s tem zmanjšanjem srednje- in dolgoročno bo povzročilo neuporabo, če bodo stroški razvijalca višji od povprečja industrije.
Izogibanje takšnim negativnim posledicam omogoča oceno konkurenčnih pogojev na ciljnih trgih, pa tudi potrošniško vrednost nepremičnine. V pogojih popolne konkurence, ko delež vsakega od udeležencev ne presega 1-2%, je določitev stopnje najbolj primerna na podlagi povprečne ravni. Z monopolno konkurenco lahko najemnina poveča dobiček v že zajetih segmentih ali je pod stroški v obdobju penetracije za nove tržne niše.
Oligopolni trg nepremičnin je značilen najvišji obseg uporabe cen strategij z orientacijo konkurentov. Če je družba za upravljanje med voditelji, se lahko stopnja dodeli na ravni, ki zagotavlja največje trenutne dobičke, ob upoštevanju preostalega povpraševanja. Po drugi strani pa se mora sledilec osredotočiti na stopnje voditeljev s svojo prilagoditvijo na kakovost storitev, tehnične in operativne in potrošniške lastnosti nepremičninskega predmeta itd.
Na temo "Cena na trgu nepremičnin"
Uvod
Eden od glavnih kazalnikov razvoja v državi običajnih tržnih odnosov je država nepremičninskega trga kot celote in njenih posameznih sektorjev. Nepremičninski trg je znaten sestavni del vsakega nacionalnega gospodarstva, za nepremičnine je najpomembnejši del nacionalnega bogastva, ki predstavlja več kot 50% svetovnega bogastva. Brez nepremičninskega trga ne more biti na splošno na splošno, saj bi morali imeti trgi dela, kapital, blaga in storitev, itd imeti potrebne prostore za izvajanje zakonskih dejavnosti. Pomen domačega nepremičninskega trga kot sektorjev gospodarstva potrjuje njegov visok delež v nacionalnem proizvodu gredi, visoka stopnja dohodka proračuna od primarne prodaje, oddajanje državnih in občinskih nepremičnin (vključno z zemljišči), Visoke ravni pristojbin v proračunu za davke na nepremičnine in transakcije z njo.
S katero koli javno napravo, posebno mesto v sistemu družbenih odnosov, ki jih zasede nepremičnine, z delom, ki je eden od načinov, je to druga ali drugače, življenje in dejavnosti ljudi na vseh področjih poslovanja, upravljanja in organizacije so povezani.
Glavni fizični znaki nepremičnin, kot je blago, so:
edinstvenost in edinstvenost;
stališča;
trajanje ustvarjanja in trajnosti.
V nadaljevanju bom upošteval specifičnost nepremičnin kot podružnice, tudi posebnosti nepremičnine St. Petersburg, dinamiko ponudbe in povpraševanja na tem trgu, bo narisala značilnosti gospodarskega, okoljskega stanja vsakega od njih Območja mesta, ker se rezident tega območja lahko seznanja s prednosti in slabosti njegovega območja.
Naj podrobno preučimo vse cene nepremičnin, ki neposredno vplivajo na njeno vrednost. Videli bomo tudi, katere metode se izvajajo ocena nepremičnin, njihove pomanjkljivosti in prednosti.
In na koncu analiziramo posebne podatke o primarnih in sekundarnih nepremičninah v zvezi s Sankt Peterburg.
1. Essence trga nepremičnin
"Trg nepremičnin je določen sklop mehanizmov, s katerimi se pošiljajo pravice do lastnine in s tem povezane interese, se določijo cene in prostor med različnimi konkurenčnimi možnostmi rabe zemljišč je razdeljena."
Določitev nepremičninskega trga kot kompleks odnosov, povezanih z ustvarjanjem novega in izkoriščanja obstoječih nepremičninskih objektov, je popolnejša. Tako so glavni procesi trga nepremičnin razvoj (ustvarjanje), upravljanje (delovanje) in promet nepremičninskih pravic.
Nacionalni nepremičninski trg je kombinacija regionalnih in lokalnih trgov, ki se bistveno razlikuje od drugega asinhronega razvoja, cene in tveganj, učinkovitosti naložb v nepremičnine, stanje zakonodaje, politične in socialne stabilnosti itd.
Za trg nepremičnin, kot vsak samoregulativni sistem, je značilna ponudba, predlog, cena, infrastruktura. Glavne funkcije trga nepremičnin vključujejo:
Informacije o cenah, povpraševanju in predlogah;
Mediacija - vzpostavitev povezav med potrošniki, povpraševanjem in predlogom;
Brezplačna oblikovanje cen za nepremičninske predmete in zaščito lastninskih pravic;
Prerazporeditev naložb v nepremičninske predmete; zagotavljanje svobode podjetništva; Učinkovita rešitev socialnih programov.
Z vidika podjetniških in komercialnih dejavnosti ima nepremičninski trg (slika 1) svoje prednosti in slabosti.
Sl. 1. Prednosti in pomanjkljivosti trga nepremičnin
Trg nepremičnin je sestavni del tržnega prostora. Na njem, kot na drugih trgih, razmerje ponudbe in ponudbe določa ceno, vendar cenovni višina določa razmerje ponudbe in povpraševanja. Če se povpraševanje povečuje, se zvišanje cen; Če pa se cena zviša, pade povpraševanje in če se cena pade, potem povpraševanje po povečanju. Poleg tega, če se povpraševanje povečuje, in zato cena povečuje predlog, saj proizvodnja postane dobičkonosna. Tako cena določa povpraševanje in dobavo, povpraševanje in dobavo, ki določa ceno; Poleg tega zahteva določa predlog, predlog pa določa povpraševanje. Poleg tega se vse te oscilacije ne ujemajo. Če se povpraševanje poveča in cena se dvigne nad normalno raven, se predlog poveča; To povečanje enostavno prehaja mejo zahtevanega, nato pa pade v norma. "
1.1 St. Petersburg Stanovanjski trg
Trenutno približno 4,8 milijona prebivalcev živi v Sankt Peterburgu, v skoraj 44.000 stanovanjskih stavbah s skupno površino približno 92.000 tisoč kvadratnih metrov. m., v skoraj 1.600.000 stanovanjih.
V dobrem tehničnem stanju (obraba od 0 do 20%) je približno 20% stanovanj, v zadovoljivi (obraba od 21 do 40%) - 50%, nezadovoljiva (obraba več kot 30%) - 30%, 15 milijonov kvadratnih metrov . M. Stanovanjski sklad potrebuje večja popravila. Skoraj 25% prebivalstva Sankt Petersburga živi v skupnih stanovanjih.
- Pisarniških prostorov.
- Trg poslovnih prostorov.
- Gill Market. zastopajo po naslednjih segmentih:
Primarna: - zgrajena stanovanjske stavbe v mikrodistrictu;
- rekonstruirane stanovanjske stavbe v centru mesta;
- trdila enodružinske hiše v izgradnji;
Sekundarna:
Nakup in prodaja - Apartmaji v centru;
- Apartmaji v soseskah.
Najem - navadni apartmaji
- Apartmaji visokega udobja
- Sobe.
Zaradi pomanjkanja inženirskih pripravljenih ozemelj z bolj ali manj razvito servisno infrastrukturo, nizko kupno moč prebivalstva, ne razvoj trga zemljišč, trg zasebnih hiš praktično ne obstaja. Posodobljene arhitekturne rešitve, zgrajene v zadnjih petih letih stavb, izjemno nizko likvidnost in cena izvajanja takšnih stavb, dokazov.
Mesta.
Eden glavnih dejavnikov, ki vplivajo na ceno nepremičnin - lokacija. V Sankt Peterburgu, 13 okrožij, ki se razlikujejo v prestižu, ekologiji, urejanju, industriji, ravni hrupa, značilnosti stanovanjskih zalog, starosti, itd. Podrobne značilnosti vsakega območja, glej Dodatek 1
V skladu z gospodarskimi, okoljskimi značilnostmi bo vpliv dobave in povpraševanja bonitete okrožij iz najprestižnega:
Central.
Admiralteysky.
Vasilestrovsky.
Moscow.
Seaside.
Petrogradsky.
Kalininsky.
Vyborgsky.
Frunzensky.
KRASNOGVARDEYSKY.
Nevsky.
KRASNOSELSKY.
Kirovsky.
Oddaljenost od postaj podzemne železnice.
Z razdaljo nad 3 postajami po prevozu je lahko znižanje cen 10-15%
Posebni primeri na območjih z opisom, ki ga lahko upoštevate v Dodatku št. 1.
2. Načini cen
Ocena nepremičnin, ki določa njeno tržno vrednost kot ceno, ki prevladuje za to vrsto nepremičnin, je težko primer, da strokovno usposobljeni ljudje, ki so prejeli dovoljenje za to vrsto dejavnosti.
Ocena je narejena s številnimi metodami, katerih rezultati morajo biti usklajeni drug z drugim. "Postopek usklajevanja", pridobljen z različnimi metodami, se ne zmanjša na izračun povprečnega aritmetika, in zahteva, da tehta pomen vsakega pristopa za določen položaj, cilje ocenjevanja, vrste premoženja in drugih okoliščin.
Razmislite o nekaterih od njih: primerjalno, donosno in drago.
2.1 Primerjalna metoda
Glavna načela, na katerih temelji ta metoda, so: dobava in oskrba, odvisnost, sorazmernost in zamenjava. Od seznama njenih prednosti lahko dodelite: preprostost in vidljivost, ker temeljijo na očitnih primerjavah; omogoča prilagoditve z značilnimi značilnostmi; Daje statistično utemeljene ocene.
Primerjalni ocenjevalni pristop je niz metod ocenjevanja vrednosti, ki temeljijo na primerjavi nepremičninskega predmeta s svojimi analogi, za katere obstajajo informacije o transakcijskih cenah z njimi.
Pogoji za uporabo primerjalnega pristopa k oceni nepremičnin: \\ t
1. Objekt ne sme biti edinstven.
2. Informacije morajo biti celovito, vključno s pogoji za izdelavo transakcij.
3. Dejavniki, ki vplivajo na stroške primerjanega analogov ocenjenih nepremičnin, morajo biti primerljivi.
· Nadomestitev;
· Ravnovesje;
· Povpraševanje in predloge.
Primerljivi predmeti se morajo nanašati na en segment in transakcija z njimi se izvede na tipičnih pogojih za ta segment:
· Izpostavljenost. Trajanje izpostavljenosti je čas, da je predmet na trgu;
· Neodvisnost subjektov transakcije. Po neodvisnosti se razume, da transakcije niso po tržni ceni, če prodajalec in kupec:
· So v povezanih odnosih;
· So predstavniki gospodarstva in neodvisne hčerinske družbe;
· Imajo drugačno soodvisnost in izvidovanje;
· Transakcije se izvajajo s predmeti, obremenjenimi depozit ali drugimi obveznostmi;
· Se ukvarjajo s prodajo nepremičninskih predmetov mrtvih oseb itd.;
· Naložbena motivacija, ki je določena z:
· Podobno kot motivom vlagateljev;
· Podobno kot najboljšo in najučinkovitejšo uporabo predmetov;
· Stopnja obrabe stavbe.
Cene na nepremičninskem trgu - rezultat zadnje prodaje in pogajanj med udeleženci obravnave transakcije. Zato je oblikovanje cen na trgu vrednostnih papirjev bolj dinamično kot na nepremičninskem trgu, in nihanja cen pogosteje.
Cena kakršnega koli nepremičninskega predmeta, ne glede na to, ali gre za stanovanje, pisarna ali koča, se določi z vplivom celotnega sklopa zunanjih dejavnikov. Različni razlogi določajo, da je en predmet dražji od druge in obratno, kot tudi dejstvo, da nepremičnine na splošno postaja vse dražje ali cenejše.
Analiziranje vzrokov sprememb cen na trgu je treba razdeliti z vsemi zunanjimi dejavniki v dve glavni kategoriji: lokalni in globalni. Lokalni dejavniki vključujejo znane razloge za razlike v cenah za različne predmete - to je lokacija, vrsta stavbe, stanje predmeta, polnjenje, okolje. Obračunavanje vpliva lokalnih dejavnikov v teoriji in praksi ocenjevanja je izraženo kot uporaba tako imenovanih prilagoditev, v skladu s katero, na primer, stanovanje v prvem nadstropju, v povprečju za 15% manj kot podobno v povprečju in apartma z balkonom je približno 2% dražji od istega, vendar brez balkona. Ta seznam se lahko nadaljuje že dolgo časa.
Poznavanje stopnje vpliva na ceno lokalnih dejavnikov lahko rešite naloge vrednotenja ločenega predmeta, ki poznajo skupno trenutno raven cen nepremičnin. Vendar pa računovodstvo lokalnih dejavnikov ne dopušča napoveduje razvoja trga kot celote, da predvideti njeno rast ali upad. Za reševanje problema tržne dinamike morate biti pozorni na globalne dejavnike. To so, predvsem makroekonomske značilnosti: politične in gospodarske razmere, stopnja poslovanja in proizvodnja v določenem mestu, izvozu in naložb, raven dohodka prebivalstva. To so ti dejavniki, ki opredeljujejo dejstvo, da so cene nepremičnin v Moskvi približno enakih deležev na vseh tržnih segmentih višje od cen v Sankt Peterburgu ali Volgograd, vendar nižje kot v Londonu ali Parizu.
Ločitev vseh dejavnikov, ki vplivajo na oblikovanje lokalnih in globalnih, ima še eno koristno premoženje. Lokalni dejavniki se določijo predvsem s parametri določenega predmeta, vendar so na čas odvisni od časa. Na primer, opeke hiše v določenem razmerju so dražje od podobnih panelnih hiš. Torej je bilo pred pet in desetimi leti, je očitno, da bo tako v prihodnosti. Poleg stanovanj na obrobju, najverjetneje bo cenejši kot v centru, in stanovanja v bližini parka je dražja kot v bližini industrijske cone. V prvem približevanju se lahko lokalni dejavniki na vseh odvisnih časovnih obdobjih obravnavajo. Če je njihova vloga in se spreminjajo, kot so postopni padec v prestiž Stalina ali zmanjšanje vloge razpoložljivosti telefona v apartmaju zaradi hitrega razvoja mobilnega komuniciranja, potem ta proces traja več let in oprijemljiv Spremembe je mogoče opaziti šele po petih ali desetih letih.
Globalni dejavniki, nasprotno, imajo nasprotne lastnosti. Sčasoma se spreminjajo v času, ki se odzivajo na spremembe gospodarskih in političnih razmer, pa so skupne vsem nepremičninami. Na primer, z ugodnimi gospodarskimi razmerami je vsaka nepremičnina približno sorazmerna, medtem ko v času krize vse tržne segmente doživljajo podoben upad. Seveda, zaradi dodatnih razlogov, s skupnim povečanje trga, so nekateri razredi objektov nepremičnin lahko še bolj hitrejši, drugi pa so nekoliko počasnejši, vendar je precej bolj subtilnih popravkov.
Zgoraj opisana filozofija temelji na metodologiji analitičnega centra "Kazalniki trga nepremičnin". Lahko si predstavljate, da je v obliki preproste simbolne formule (resnične ocenjene formule, seveda, je bistveno bolj zapletena):
CK (T, PI) \u003d G (T) + Lk (PI)
V tej formuli, CK (T, PI) je cena določenega K ne-nepremičninskega predmeta, ki je sestavljen iz G (T) - prispevek svetovnih dejavnikov, ki so skupni vsem predmetom, tj. Ne odvisna od K in PI, in LK (PI) - prispevek lokalnih dejavnikov za predmeta K, ki ni odvisen od časa t. Vrednosti PI so niz parametrov, ki opisujejo predmet.
Praktična korist tega pristopa: Najprej bo bistveno izboljšala odločitev o ocenjevalnih nalogah. Običajno pri ocenjevanju določenega stanovanja, analogov, ki trenutno na trgu, na primer, na primer, v bazah v zadnjem mesecu, je obseg omejen. Če potrebujete poiskati analog, recimo, dvosobno stanovanje na 17-nadstropni plošči, nedaleč od podzemne železnice v prvem nadstropju, potem pa trenutno takšnih apartmajev ne bodo samo dve ali Tri. Torej, nastala ocena bo izjemno netočna. V večini analitičnih tabel, ki predstavljajo vrednosti takšnega ozkega podrazdelanja ohišja (na primer hišna vrsta - površina), je skoraj polovica celic prazna, ker Ni dovolj statistik.
Metoda ločevanja lokalnih in globalnih dejavnikov pri oblikovanju cen vam omogoča izračun učinka lokalnih dejavnikov - prilagoditve ocenjevanja - veliko bolj natančno z uporabo statistike za več let, zaradi dejstva, da so te prilagoditve skoraj neodvisne od časa. Vendar pa tak sistem ocenjevanja zahteva resne predhodne izračune. Da bi ta metoda primerna za praktično uporabo, morate organizirati brezplačno oceno stanovanj z uporabo zgoraj opisanega računalniškega mehanizma. To bo vsem omogočilo, da uporabijo novo tehniko in jo preizkusijo v akciji.
Druga pomembna posledica novega pristopa je nastanek skupnega trga nepremičnin g (t), neodvisno od določenega predmeta in opisuje tržno dinamiko kot celoto. Lahko se izračuna tako, da poznate trenutno raven cen CK in komplet prilagajanja LK. Ta funkcija je prejela ime indeksa vrednosti ali kvadratnega metra. Funkcija G (T) ni povprečna cena, saj se zdi na prvi pogled, čeprav so njene vrednote blizu povprečne cene. Ta funkcija je matematično pravilen pokazatelj dinamike nepremičnin kot celote, prav tako kot zalog indeksi, v nasprotju s cenami delnic posameznih podjetij, kažejo splošno dvigalo ali upad na borznem trgu. Ne glede na to, ali se trg nepremičnin pade ali raste, cene za posamezne predmete spreminjajo sinhrono - en "žarek", indeks vrednosti pa je samo indikator smeri tega "žarka".
Nova metodologija ima številne pomembne prednosti. Izračun neposrednega medija se pojavi zaradi izračuna povprečne vrednosti objektov za tekoči mesec (ali teden), nato naslednje, itd Posledično se vsaka nova vrednost povprečne cene izračuna na podlagi novo podatkovne baze obdobja in ni povezana z bazo za prejšnje obdobje. To vodi do značilne statistične skok - grafiko v obliki žage v povprečni ceni, ki ne omogoča, da bi kakršne koli napovedi. "Vzlet" ali "neuspeh" sedanje točke na grafikonu, ne pomeni, da je začetek rasti ali recesije trga je le statistični hrup.
Metodologija za izračun funkcije G (T), ki je preprečena, uporablja vrednosti LK, izračunane na nizu podatkov za vsa pretekla leta, kar je posledica nove vrednosti G (T), določena z vsemi prejšnjimi vrednostmi te funkcije. To vodi do bolj ali manj nemotenega urnika. Gladka krivulja stroškov vam omogoča, da hitro opazite nove trende do rasti ali upadanja.
Izrecna prednost opisane filozofije je šibka odvisnost rezultatov volumna sedanjega vzorca, ker Vsi trenutni tržni kazalniki so najprej opredeljeni, podatki že več let in se popravijo le s svežimi podatki. Značilen parameter za dela analitikov je velikost vzorca preprosto izgubi pomen. Velikost vzorca opisane metode je vse prodajana ali prodaja stanovanja - na milijone možnosti.
Pomemben praktični rezultat videza logične pravilne funkcije g (t) je povezava trga nepremičnin z drugimi makroekonomskimi parametri. Kot je znano nepremičnine - ne zaloge izdelka. Vsi predmeti so edinstveni in različni med seboj. Splošni trg nepremičnin G (t), ki izraža dinamiko tega trga, je nekakšen "skupni imenovalec", ki omogoča primerjavo nepremičnin z drugimi področji dejavnosti. Na primer, funkcija g (t) je indeks stroškov stanovanj - se lahko šteje za kvadratno meter stopnjo - določen analog po poteku svetovnih valut - dolar ali evro. Tako je opisana ideologija pomemben korak pri ustvarjanju mostu med nepremičninskim trgom in drugimi področjem gospodarstva.
Metoda določanja cen je metoda za izračun cene blaga, ob upoštevanju stroškov proizvodnje, povprečnih dobičkov, kot tudi ob upoštevanju povpraševanja in predlogov.
Večje nabrekne prve smernice Materoobpazije:
1) Celloobpazonly, odprta Open Ocno No Yuxtakakta Diffit na Work Na Mi Edinitsy Playct Pluch Workly, Copy Ppedprike Pleplage.
Za "urejanje + prime".
TSENA PACCHITSYTEE PO FOPMYLE: P \u003d C X (L + R / 100),
GDE C - BILD ODPOVED PO POPOXTVY in DOWAPA,
R - nopmativno.
Meso "ocene".
V tej tam Clychae Fipma Zapalje Planpipyet \u200b\u200bZhelay JPoven Pentabelnocti Vceptego obema ppiizvodcti ppoodsktcII (v Ppedelaxe imeyuschixcya ppoizvodctnyx moschnoctey in planovoy cebectoimocti obema Vycka) in ocyschectlyaeet pacchet fopmyle po: p \u003d c + e x k,
dGE C - YILD certifikat je urejanje, zasnova s \u200b\u200bstiki in pealyzsey топапа,
- vsaj preiskovalci v Ocno in Oboptage Capital in Peailise Tureapo, \\ t
E - NOPMA NA CAPPITALS, ki je poštena za PPPUTPERALAcijo v tem, da obstajajo NODS.
2) CEESOOBPAZON, OPPOC NOPOC. Variacije ICPOLZOVANII ETOGO METODA ICXODYAT OF KACHECTVENNOGO IN KOLICHECTVECVECVENNOGO Analiza Potpebitickix Xapaktepictik Tovapa Livoz Ekonomicheckogo Effekata, Polychaemogo PotpebitElem za čas Icpolzovaniya Tovapa. Najbolj nujne potrebe zdravja, ki je potrebna (eden od razvoja zdravila) in količino Taapa za CEPA.
3) CEEROBPAZAVA, OPERTOPOVNOE NA CONNECTION.
Meso CDPEDNEPOS. Informacije so narejene na sicer kanala "CpenNoce".
Mate za "Goches LidePom". To so dejstvo, da želite, da je treba, da je treba, da je potrebno, da je kognitizator s sopostavkom na prsnic, diffepepictions oftopa in ego Kachetta. Po Cychestvy, Ethot Mate Poplage računovodstvo Pazaze Kontantal Centert Centers C Opentatision na Weedsyy Centy.
Možno je narediti top. Morda istih informacij je eden od naslednjih, in potreba po določeni za dejstvo, da je Pacechof:
pacce očitno, Contribut Coppacta;
anaaliz Taktiki TOPGOV, SPREMEMBNO SREČNO KOMNICE;
uppersee potrebujejo dejstvo, da je pobuda FIPMA na nizki hitrosti, Zaksyaaamy ob poznavanju;
dejansko so duhovniki, ki se imenujejo "maksimalno, je prej."
Problem oblikovanja cen zavzema posebno mesto v sistemu tržnih odnosov. V Rusiji je liberalizacija cen blaga in storitev, ki se izvajajo v Rusiji, privedla do zmanjšanja vpliva države v proces ureditve cen in ogromno zvišanje cen. S pomočjo umetno dvignjenih visokih cen proizvajalcev povrne vse proizvodne stroške, hkrati pa se ne zanimajo za izboljšanje kakovosti blaga. Od leta 1992 je bil sistem oblikovanja cen zmanjšan na uporabo prostih, tržnih cen, katerih znesek je določen z dobavo in povpraševanjem na trgu blaga. Uredba o stanju cen se uporablja za ozek krog blaga, ki ga proizvajajo monopolna podjetja v lasti v državni lasti.
Če pogledate globalno, je cena apartmaja določena s "prestižno lokacijo" in "udobje življenja v hiši". Poleg tega drugi parameter vključuje številne značilnosti - od oblikovanja sosedov k kakovosti inženirske podpore doma.
Stroški stanovanj se lahko imenujejo eno od najbolj gorečih tem, ki vznemirjajo prebivalce katerega koli mesta Rusije. Cene apartmajev redno razpravljajo tako strokovni udeleženci na trgu nepremičnin v pisarnah in moških, ki sedijo s prijatelji ali sodelavci čez skodelico kave. In to vprašanje ne izgubi ustreznosti, ne glede na posebne razmere na trgu: nekdo bi želel uspešno vlagati denar v novo stavbo, nekdo sanja o nakupu stanovanj za večje območje, drugi pa sledijo nakupu, še poceni lastno stanovanje. Razmislite, kaj vpliva na oblikovanje cen in kako se oblikujejo cene za stanovanja.
Glede na razmere po vsej državi se lahko rečemo, da je geografska lokacija temeljni dejavnik, ki vpliva na skupne stroške stanovanj v določenem mestu. V regionalnih in rodnih prestolnicah je cena stanovanj bistveno višja kot na obrobju, vendar so brezpogojni voditelji Moskva in St. Petersburg. Čeprav, pravičnost, da rečemo, da sta dve ruski prestolnici tudi v kakovosti postavljenega stanovanja, tudi v voditeljih.
Obstajajo drugi dejavniki, povezani z geografijo in lahko znatno vplivajo na cene stanovanj. Na primer, prisotnost je blizu mesta turističnih ali letovišč in sanatorijskih con. Na primer, mesto črne morske obale je mogoče prinese, kjer je nepremičnina zelo povpraševanje in se ne razlikuje po nizkih cenah. Seveda je to domača stran stanovanj v Sočiju: Po odločitvi o olimpijskih igrah so se stroški Sochi nepremičnin in zemljišča gojijo v nebesa.
Precej bistveno merilo cen za trg nepremičnin je lahko življenjski standard, ki določa kupno moč in poslovno dejavnost državljanov. Prisotnost v mestu razvitih komercialnih struktur, donosnih podjetij, pa tudi številne druge gospodarske dejavnike, vedno dviguje cene za stanovanja. Kot pravilo, velika mesta so kot takšne prednosti, in situacija je običajno, kot sledi: večje mesto, dražje stanovanje. To je posledica dejstva, da imajo megacies veliko večje možnosti: in plače so višje, in širše potencial rasti kariere, in več komercialnih priložnosti. Navedeni dejavniki nenehno privabljajo precejšen pretok ljudi, ki iščejo veliko sreče v velikih mestih. In vse to povzroča veliko povpraševanje po stanovanjih, kar povzroča ustrezen tržni odziv: cene stanovanj so včasih višje kot v mestih s 100-300 tisoč ljudi.
Splošni trendi na trgu nepremičnin v državi niso preveč primerni pri analizi stroškov stanovanj v določenem mestu. Medtem ko stroški storitev, blaga in živil v večini krajev ni preveč drugačen, se lahko stanovanja razlikujejo na radikalen način. Zato je smiselno govoriti o dejavnikih, ki vplivajo na relativne stroške stanovanjskih nepremičnin v ločenem mestu. To je lokacija (območje), značilnosti in leto gradbenih hiš, nadstropja, kakovost infrastrukture in udobje prevoza.
Tradicionalno se najustreznejša in draga območja nahaja v bližini centra mesta. Hkrati pa ne gre vedno za geografski center, ampak o gospodarstvu, kjer se nahajajo centri poslovnega življenja državljanov. Čeprav pred kratkim, se lahko nekatera spalna območja, za katero je značilna odlična ekologija in visokokakovostna infrastruktura, pohvali tudi s stanovanji. Praviloma govorimo o novih stanovanjskih kompleksih, kjer je postavljeno sodobno udobje in stanovanja poslovnega razreda.
Značilnosti stavbe in leto njegove gradnje pomembno vplivajo na stroške nepremičnin. Značilno je, da načelo deluje tukaj: Starejši, cenejši, čeprav obstajajo izjeme - dobri in prostorni "stalinkins". Najbolj ekonomičen razred stanovanjskih nepremičnin se lahko imenuje "Khrushchevki", nizki stroški stanovanj, v katerih je posledica "spoštovane starosti" hiš in neprijetnih postavitev. Zanimivo je dejstvo, da je v skladu s podatki o raziskavah Muscoviti, večina prebivalcev kapitala za dejstvo, da se dvigne bolj cenovno dostopne apartmaje. Vendar pa je enaka večina proti izgradnji novega kompaktnega stanovanja z neugodnim načrtovanjem "hruščov". In največji nezadovoljstvo povzroča majhno kuhinjo, saj imajo Rusi prostor, kjer ljudje pogosto zberejo celotno družino, komunicirajo s prijatelji.
Najdražji je segment elitne nepremičnine, kjer se stroški stanovanj rastejo iz leta v leto. Po mnenju nekaterih strokovnjakov je luksuzno stanovanje najbolj stabilen sektor nepremičninskega trga, ki je v manjši stopnji nedavne krize. Poleg tega se lahko merila za opredelitev, s katerimi se nanašajo na elitni razred, bistveno razlikujejo v različnih mestih. Ampak to je vedno najbolj prostorna in udobna nastanitev na najbolj prestižnih območjih.
Strošek apartmajev Elite ravni je precej zapletena tema: pogosto govorimo o edinstvenem nepremičnine, načelo primerjalne analize pa ne ustreza tukaj. Pogosto je potreben strokovni pristop za določitev cene stanovanja Elite-Class, saj so potrebne različne raznolike parametre. V nekem smislu segment elitnih nepremičnin živi in \u200b\u200brazvija v svojih zakonih: stroški stanovanj se določijo ne le z objektivnimi pogoji, temveč tudi, koliko je bogata oseba pripravljena plačati za nakup tega stanovanja.
Če govorimo o povprečnem cenovnem sektorju nepremičninskega trga, in to je običajno poslovni razred, enosobni in dvosobni apartmaji so najbolj v povpraševanju, čeprav je vodstvo za krizo. Seveda, cene za poslovni razred apartmaji ne ustrezajo okvir "cenovno dostopnih stanovanj", in v večini ruskih megalopolisov ta tržni segment ni zelo velik. Izjeme so Moskva in Peter: na primer, na primarnem trgu nepremičnin kapitala, največje število predlogov je za poslovni razred. Tu se tukaj nahaja območje lokacije, značilnosti hiše in apartmaja, pa tudi prisotnost dodatnih možnosti (podzemno parkirišče, podnebni sistemi, sistemi za nadzor dostopa, lastno infrastrukturo, lastno infrastrukturo, ki jih je mogoče zagotoviti.
V večini mest se odseg gospodarskega razreda ostaja najobsežnejši, čeprav se cene formalno imenujejo "na voljo". Vendar pa je zaradi razvoja hipotekarnih posojil strošek ekonomskih stanovanj že na voljo za pomemben del prebivalstva. Poleg tega se nove stavbe pogosto odlikujejo nove stavbe: v fazi gradnje lahko kupite stanovanja za 10-20% ceneje. Na sekundarnem stanovanjskem trgu, po mnenju strokovnjakov, je najboljša kombinacija "kakovostne kakovosti" imajo opeke hiše iz gradnje sredi konec osemdesetih stoletja. Določen vpliv na stroške stanovanj v segmentu ekonomije ima celoten kompleks parametrov (površina, vrsta hiše, značilnosti apartmaja, dostopnost prevoza, infrastruktura), vendar se lahko najpomembnejša lokacija imenuje.
Vsi zgoraj navedeni dejavniki, ki vplivajo na cene stanovanj, v višini, je mogoče označiti z izrazom "udobje življenja". In to je za to, najprej plačamo denar pri nakupu stanovanj. To je lokacija območja, in udobje transportnih stikov ter značilnosti hiše ter načrtovanje stanovanja ter socialne infrastrukture ter ekologije in še veliko več. Hkrati pa ima vsak parameter določen vpliv na stroške stanovanj, včasih pa se strokovnjaki ne smejo navigati, kako so realistične cene v določenem primeru. Tudi profesionalni ocenjevalci včasih imenujejo različne številke, ne da bi skrivali, da je ta ocena relativna.
Kljub temu, večina ljudi v cenah za stanovanja imajo samo mirovanje, medtem ko strokovnjaki nenehno analizirajo trende na nepremičninskem trgu. Zato, če nameravate kupiti ali prodati stanovanje, ne da bi imeli ustrezne izkušnje, je bolje, da se obrnejo na strokovnjake. S praktičnega vidika bo njihovo mnenje vedno bolj dragoceno kot mnenje znancev, izraženih po skodelici kave.
Značilnosti delovanja trga nepremičnin. Cene, ki služijo trgu nepremičnin.
Metode za določanje cen gradbenih proizvodov. Oblikovanje brezplačnih (pogodbenih) cen.
Oblikovanje najemnin za najem stavb, prostorov.
Na trgu nepremičnin se izvajajo industrijski objekti, nedokončani gradbeništvo, stanovanja, najem prostorov. Ta trg je sestavni del nacionalnega gospodarstva.
Infrastruktura na trgu nepremičnin - ponudba, dražbe, svetovanje in nepremičninska podjetja, agencije, specializirane za trgovino z nepremičninami.
Značilnosti oblikovanja nepremičninskega trga:
Nepremičninski trg je kombinacija regionalnih, lokalnih trgov, ki se bistveno razlikujejo od ravni cen, ravni tveganja, učinkovitosti naložb v nepremičnine.
Nepremičnina je nepremična in se ne more premakniti iz kraja na kraj, zato se prenosi premoženja od prodajalca do kupca pojavijo s prenosom pravic do njega.
Nakup in prodaja nepremičnin je gibanje kapitala, tj. Stroškovni dohodek, od kupljene hiše, stanovanje itd. Lahko prodajate po višji ceni.
Trg nepremičnin je sestavljen iz več relativno ločenih segmentov (industrijske zgradbe, stanovanja, nestanovanjske prostore, zemljišča itd.). Vsak od teh segmentov se razvija neodvisno in ima svoj zakonodajni in regulativni okvir.
V večini so nepremičnine proizvode iz gradbenih proizvodov.
Trg nepremičnin poudarja svoje dve komponenti:
primarni trg- To je gospodarska situacija, ko se nepremičnine kot izdelek prvič vstopi na trg. Glavni prodajalci so država, ki jo zastopajo republikanske in lokalne oblasti, gradbena podjetja - stanovanjskih in nestanovanjskih dobaviteljev nepremičnin;
sekundarni trg, \\ tkadar nepremičnine deluje kot izdelek, ki je bil prej uporabljen in pripadajo določenemu lastniku - fizični ali pravni subjekt.
Značilnosti cen za nepremičnine, ki so proizvode iz gradbenih proizvodovvnaprej določamo posebnosti tehnološkega procesa v industriji, gospodarski in pravni ureditvi tega trga. Tej vključujejo:
raznolikost gradbenih proizvodov (stavbe in zmogljivosti industrijskih namenov, predmetov izobraževanja in zdravstvenega varstva, stanovanj, itd);
lestvica, to je, posamezni predmeti so milijarde rubljev;
ozemeljska konsolidacija predmetov - uporaba jih na kraju izdelave;
proizvodnjo izdelkov po posameznem projektu "po naročilu";
odvisnost stroškov izgradnje iz naravnih in podnebnih razmer;
veliko trajanje proizvodnega cikla (od nekaj mesecev do več let).
Ker se gradnja mnogih predmetov še dolgo nadaljuje, poleg vrednosti nepremičninskih predmetov, cene za nekatere vrste dela, stopnja, strukturni elementi itd. V zvezi s tem gradbeni trg služi veliko različnih vrst cen.
Vrste cen za nepremičnine.
Ocenjeni stroški gradnje in montažnega dela, ki je sestavljen iz stroškov gradbenih stavb, struktur in vgradnje opreme.
Ocenjeni stroški gradnje in montažnega dela, ki vključuje stroške pridobivanja opreme in drugih stroškov kapitala.
Pogodbene cene za gradbene proizvode, ki so skladne med stranko in izvajalca in se soočajo z ocenjenimi stroški gradnje in obveznih davkov in odbitkov.
Pogodbe o cenah za gradbene proizvode, določene med natečaji (ponudbe).
Cene izmenjave in dražbe, ki se oblikujejo na področju izmenjave nepremičnin ali med dražbami o prodaji gradbenih objektov.
Cene za stanovanja, ob upoštevanju njenih potrošniških kvalitet, pa tudi na hišice, garaže, hišice.
Najem na najem stanovanjskih in nestanovanjskih stavb, ob upoštevanju preostalih stroškov stavbe, udobja, njegove lokacije, amortizacije, zemljišč.
Posebne cene za potrošniško enoto ali električno enoto, ki se uporabljajo v okvirnih izračunih, analizi (stroški 1 m 2 stanovanjsko ali uporabno površino, 1 km električne voda, eno mesto v kinu itd.).
