Vse finančne transakcije so obdavčene, ne glede na to, ali to opazimo ali ne. Nemalokrat so že vključeni v končni strošek izdelka in povprečen človek preprosto ne pomisli, da bi jih plačal. Toda včasih se morate sami spopasti s to težavo. Danes bomo podrobno preučili, kako in v kakšnih zneskih se plača davek na prodajo nestanovanjskih prostorov s strani posameznika v letu 2018. Kako se izračuna in kakšne ugodnosti lahko pričakujete?
Davčna zakonodaja za fizične osebe je precej preprosta. Vsi dohodki so obdavčeni po stopnji 13 %. Povedano drugače, pri prodaji morebitni davek na nepremičnine za fizične osebe znaša 13% od zneska transakcije.
Izgleda takole. Prodajate svojo garažo za 200.000 rubljev. V skladu s tem morate plačati 26.000 rubljev.
Na prvi pogled je vse preprosto, vendar obstaja več pomembnih točk, ki vam omogočajo, da zmanjšate plačila državi ali se jim popolnoma izognete.
Najprej pa je vredno razumeti, kaj so nestanovanjski prostori. čeprav davek na promet nerezidenčne nepremičnine je enak odtegljaju od prodaje stanovanja, davčne ugodnosti se zagotavljajo na različne načine, zato se lahko končni izračun tudi zelo razlikuje.
Glavna težava je v tem V ruski zakonodaji ni jasne delitve med stanovanjskimi in nestanovanjskimi nepremičninami. Tako ni vedno mogoče natančno razvrstiti, kaj so nestanovanjski prostori. Če prodajate na primer garažo ali nakupovalni paviljon, potem je vse jasno, če pa govorimo o nedokončani hiši, kako potem klasificirati to stavbo?
Obstaja več znakov, po katerih se soba šteje za stanovanjsko:
Če tvoj prostor ne izpolnjuje vsaj enega od teh kriterijev, potem se bo štel za nebivalnega.
Nekaj pa jih je tudi tukaj izjeme ki jih je vredno vedeti. Nove vrste stavb - stanovanja, in hoteli se nanašajo na predmete nestanovanjski sklad. Skladno s tem se davek na promet posameznika obračuna kot za nestanovanjske prostore.
Zvezna davčna služba je precej zvesta posameznikom, zato obstajajo primeri, ko posameznikom ni treba plačati davka na nepremičnine.
Toda tukaj je vredno narediti eno pomembno opombo - od leta 2016 so v veljavi številne resne spremembe, ki pomembno vplivajo na sistem davčnih olajšav. Najpomembneje je razumeti, če lastništvo ste prevzeli pred letom 2016, potem lahko delo po starih standardih,če po, je vredno osredotočite se na nove.
Datum 01.01.2016 se nanaša posebej na to in ne na čas transakcije, to je zelo pomembno!
Sistem, ki je deloval do 1. januarja 2016, je bil precej preprost. Če se nepremičnina nahaja na vaši posesti 3 leta, To davek od prodaje nestanovanjskih prostorov fizične osebe ni treba plačati.
Postavlja se vprašanje, od katerega datuma naj se računajo ta 3 leta? V veliki večini primerov je o datumu, navedenem v potrdilu o lastništvu. Ampak obstaja ena stvar izjema - prejem dediščine. Nato se bo začelo odštevanje od datuma smrti in ne od datuma dedovanja.
Kaj se je spremenilo? Glavna sprememba je podaljšanje obdobja imetja za neobdavčeno prodajo. zdaj namesto treh let, imeti morate na primer garažo pet let.
Vendar je tukaj nekaj izjem:
V teh primerih rok ostaja enak-3 leta. Ohranja se tudi izračun datuma vstopa v lastnino ob vstopu v dediščino.
Druga pomembna sprememba v zadnjih letih je možnost stečaja posameznika. Davka na nepremičnine za fizične osebe ne bo, saj bodo s tem oškodovani upniki.
Če morate plačati davek, ste morda še vedno upravičeni do določenih ugodnosti.
Samo dva sta, vredno je takoj razjasniti:
Vedeti morate, da je davčna olajšava za nepremičnine pravica vsakega posameznika pri kateri koli večji transakciji, pa naj gre za prodajo stanovanja ali avtomobila. Toda tukaj je ena zelo pomembna podrobnost - velikost odbitka je drugačna.
Kakšne so davčne olajšave:
Zato je bila zgoraj postavljena tema, katere nepremičnine se ne štejejo za stanovanjske.
Sam mehanizem deluje na naslednji način. Znesek odbitka se odšteje od celotnega zneska transakcije, končna poravnava pa se izvede iz preostalega zneska.
Poglejmo si to s primerom. Prodajate garažo v vrednosti 600.000 rubljev. V skladu s tem se vse pristojbine plačajo le od 350 000. Če prodate nepremičnine za znesek, nižji od davčne olajšave, To ni treba ničesar plačati.
Ta olajšava je primerna za tiste ki je nepremičnino kupil na podlagi prodajne pogodbe. Formula za izračun je naslednja: davek se plača od razlike med zneskom nakupa in prodaje.
Kupili smo garažo za 200.000 rubljev in jo prodali za 210.000 rubljev. Končni odbitki se izvedejo od razlike, to je od 10.000 rubljev.
Spremembe davčne zakonodaje so vplivale tudi na eno ugodnost – povračilo stroškov. Zdaj, ko se obračuna davek od prodaje nestanovanjskih prostorov fizične osebe, upošteva se njegova katastrska vrednost. To se naredi za zagotovitev, da ni primerov davčne utaje.
Zdaj sistem deluje na naslednji način. Katastrska vrednost predmeta se primerja z zneskom, določenim v pogodbi. Če je prvi večji, se upošteva kot glavni, vendar s koeficientom 0,7. Ta koeficient je bil uveden zaradi nepopolnosti obračuna stroškov pri katastrskem vrednotenju.
Videti je takole: če je katastrska vrednost vaše nepremičnine, ki ni namenjena stanovanjski uporabi, 400.000 rubljev in se izkaže, da je večja, potem se vzame kot osnova za izračun in pomnoži z 0,7: 400.000 * 0,7 = 280.000 .
Ne pozabite, da je potrebno ne samo dokončati transakcijo, ampak tudi predložiti poročila.
Roki so zelo prilagodljivi:
Povedano drugače, če nepremičnino prodate decembra 2017, potem morate napoved oddati do 30. aprila 2018, plačati pa do 15. julija.
Praviloma ne nastanejo nobene težave. Vendar pa obstaja situacija, v kateri ima zvezna davčna služba morda vprašanja za vas. Če po zaprtju samostojnega podjetnika prodajate nepremičnino kot posameznik. Takšna dejanja niso prepovedana z zakonom, če pa ste z uporabo predmeta ustvarili dobiček, potem vsa plačila mora opraviti kot pravna oseba.
Z drugimi besedami, če prodate nakupovalni paviljon po zaprtju samostojnega podjetnika, znesek davka ne bo 13%. Vse je odvisno od davčnega sistema, v katerem je podjetnik delal, vendar je v večini primerov treba plačati dve plačili:
Podrobno smo preučili, kakšen je davek na prodajo nestanovanjskih prostorov s strani posameznika. Zdaj veste, da je odbitek davka na nepremičnine pravica vsake osebe, pa tudi, na katere ugodnosti lahko računate in v katerih primerih ne smete plačati ničesar.
Glavni davek, za katerega so posamezniki priznani kot plačniki, je dohodnina (NDFL). V skladu s členom 209 davčnega zakonika Ruske federacije je predmet obdavčitve tega plačila dohodek, prejet tako v Rusiji kot v tujini.
Skladno s tem, ker prodajalec pri prodaji nestanovanjskih prostorov prejme dohodek v obliki vrednosti te nepremičnine, postane prodajalec zavezanec za dohodnino in je dolžan plačati davek po stopnji 13%. Vendar pa za ruske rezidente velja davčna stopnja 13%. Nerezidenti obračunavajo dohodnino po 30-odstotni stopnji.
Referenca! Prisotnost prebivališča posameznika ni enaka prisotnosti ruskega državljanstva. Drugi odstavek 207. člena davčnega zakonika Ruske federacije opredeljuje rezidente kot osebe, ki bivajo v državi 183 dni ali več v celem letu.
Tako lahko tuj državljan postane rezident, in obratno, državljan Ruske federacije lahko izgubi status rezidenta, če zapusti državo za dalj časa. Obstaja pa vrsta primerov, ko dohodnine ni treba plačati.
Pozor! Vse navedene ugodnosti veljajo samo za davčne rezidente Rusije.
Ločeno je vredno govoriti o obdavčitvi dohodka od prodaje nestanovanjskih prostorov posameznikov, ki opravljajo samostojno podjetniško dejavnost (IP). Davčni zakonik Ruske federacije določa več davčnih sistemov, ki jih lahko uporabljajo samostojni podjetniki:
Enotno kmetijsko dajatev lahko uporabljajo samo kmetijski pridelovalci. Na podlagi 1. odstavka 346.8 obdavčitev se pojavi po stopnji 6% razlike med prihodki in odhodki.
Člen 346.8 Davčnega zakonika Ruske federacije. Davčna stopnja
Davčnih stopenj, določenih v skladu s tem odstavkom z zakoni Republike Krim in zveznega mesta Sevastopol, ni mogoče povečati v obdobjih, navedenih v tem odstavku, začenši z davčnim obdobjem, od katerega se uporablja znižana davčna stopnja.
Dohodki poslovnih subjektov se vštevajo v izračun davčne osnove za davek od dohodkov pravnih oseb. 274. člen določa, da je osnova za izračun davka denarna vrednost dobička, izračunana kot razlika med prihodki in odhodki pravne osebe.
Tako je dohodek od prodaje nestanovanjskih prostorov vključen v skupni dohodek, ki ga je organizacija prejela v obdobju poročanja. Prejeti dobiček je obdavčen po 20-odstotni stopnji.
Pomembno! Pri izračunu davčne osnove se ne upoštevajo le dohodki od prodaje, temveč tudi stroški, povezani s pridobitvijo tega nestanovanjskega prostora.
Pravne osebe in samostojni podjetniki lahko poleg splošnega sistema obdavčitve uporabljajo še naslednje sisteme:
"Vmenenka" se lahko uporablja za opravljanje različnih vrst storitev (gospodinjstvo, veterinarstvo, popravilo, transport), maloprodajo in javno prehrano. Dohodek od prodaje nestanovanjskih prostorov pa mora biti obdavčen po splošnih pravilih: davek od dohodkov pravnih oseb.
Prehod na poenostavljeni davčni sistem in enotni davek na kmetijstvo pomeni odpravo davka na dobiček, vključno s prihodki od prodaje nepremičnin. Plačilo plačil po teh načinih je enako za podjetja in samostojne podjetnike:
Pri prodaji nepremičnine iz nebivalnega fonda se prav tako obračuna DDV po stopnji 18 %. Zavezanci za DDV so organizacije in samostojni podjetniki (razen tistih, ki uporabljajo enotni kmetijski davek in poenostavljeni davčni sistem).
Možnost prodaje nestanovanjskih prostorov brez davka imajo samo posamezniki, ki plačujejo dohodnino. To je posledica dejstva, da davčna zakonodaja določa številne ugodnosti, ki jih državljani lahko izkoristijo.
Odstavek 17.1 člena 217 Davčnega zakonika Ruske federacije določa, da dohodek od prodaje premoženja ni predmet dohodnine, če je bilo premoženje, ki se prodaja, v lasti posameznika več kot minimalno določeno obdobje. Po drugi strani odstavek 3 člena 217.1 Davčnega zakonika Ruske federacije določa to normo in določa 3-letno obdobje za uporabo te ugodnosti.
Ta prednost se lahko uporabi v naslednjih okoliščinah:
Osebe, ki prodajo premoženje, prejeto na teh podlagah, ne samo da ne plačajo dohodnine, ampak tudi ne vložijo napovedi.
Pri prodaji takega premoženja se lahko uveljavi tudi ugodnost v obliki oprostitve davka. Toda na podlagi odstavka 4 člena 217.1 se mandatna doba podaljša s 3 na 5 let. To pomeni, da boste ugodnost lahko koristili od leta 2021.
Če arbitražno sodišče razglasi stečaj posameznika in se njegovo premoženje proda za poplačilo dolgov do upnikov, potem dohodek od prodaje takega premoženja ni predmet obdavčitve. To določa 63. odstavek 217. člena Davčnega zakonika Ruske federacije.
Vendar pa v tem primeru odsotnost obveznosti plačila dohodnine nikakor ne bo vplivala na blaginjo posameznika, saj izkupiček od prodaje nestanovanjskih prostorov ne bo šel v njegovo korist.
Po prodaji nepremičnine iz nerezidenčnega sklada mora posameznik plačati davek ne takoj, ampak po koncu davčnega obdobja (leta), to je naslednje leto. Pred plačilom plačila je davčnemu uradu predložena izjava v obrazcu 3-NDFL. Napoved davka oddajo občani do 30. aprila, neposredno plačilo pa do 15. julija.
V obrazcu 3-NDFL je treba navesti naslednje podatke:
Davke je priročno plačevati s storitvijo »Plačilo davkov, zavarovalnih prispevkov za posameznike«, ki se nahaja na uradni spletni strani Zvezne davčne službe. Poleg tega lahko to storite v banki na prodajnem okencu, prek plačilnega terminala ali spletne banke.
Tako izpolnjevanje 3-NDFL kot plačilo davka državljani opravijo neodvisno.
Davek od dohodkov pravnih oseb Napoved za ta davek predložijo podjetja na podlagi rezultatov:
Četrtletje, polletje in 9 mesecev se imenujejo poročevalska obdobja. Davčno obdobje je enako koledarskemu letu. Hkrati se za podjetja, ki izvajajo predplačila, obdobja poročanja priznajo kot 1 mesec, 2 meseca itd. Skladno s tem se poročila oddajajo v enakih rokih.
Obdobje poročanja je v 28 dneh po koncu obdobja poročanja. Letna poročila se oddajo do 28. marca naslednjega leta.
Izjava se izpolni ne le za prodano nepremičnino, ampak za vse dobičke, ki jih je organizacija prejela v poročevalnem obdobju. Obrazec in postopek izpolnjevanja ureja Odlok Zvezne davčne službe z dne 19. oktobra 2016 št. MМВ-7-3/572@. Poročanje se oblikuje na podlagi podatkov iz primarnih listin in podatkov davčnega knjigovodstva. Napoved se odda v elektronski obliki.
Plačilo davka na podlagi rezultatov davčnega obdobja se izvede do 28. marca naslednjega leta.. Poleg tega podjetja nakazujejo mesečne in četrtletne akontacije najpozneje do 28. v naslednjem mesecu.
STS je poenostavljen sistem obdavčitve. Podjetja, ki uporabljajo poenostavljeni davčni sistem, predložijo davčno napoved za leto do 31. marca naslednjega leta. Obrazec davčne napovedi je določen z Odlokom Zvezne davčne službe Rusije z dne 26. februarja 2016 št. Akontacije se nakazujejo četrtletno do 25. dne v mesecu, ki sledi četrtletju.
Obvezno plačilo lahko plačate na enega od naslednjih načinov:
Pravico do davčnega odtegljaja pri obračunu dohodnine imajo posamezniki, ki hkrati izpolnjujejo naslednje pogoje:
V skladu z odstavkom 2 člena 220 Davčnega zakonika Ruske federacije se za izračun sprejme davčna olajšava v višini dohodka, prejetega od prodaje nestanovanjskih prostorov, vendar ne več kot 250 tisoč rubljev.
Možna je alternativna možnost. Za znesek nakupa te nerezidenčne nepremičnine ima posameznik pravico zmanjšati svoj obdavčljivi dohodek. V tem primeru ni omejitev glede zneska odbitka. Vendar pa morate imeti dokumente, ki potrjujejo dejanske stroške davkoplačevalca za nakup prostorov, ki se prodajajo.
Primer 1: Sidorov V.N. prodaja garažo za 200 tisoč rubljev. Ima pravico do koriščenja olajšave v višini zneska prodaje. Od 200 tisoč rubljev. manj kot najvišja možna meja (250 tisoč), potem bo odbitek enak 200 tisoč rubljev. Davčna osnova se izračuna kot razlika med dohodkom in odtegljajem (200 tisoč – 200 tisoč = 0). Zato se dohodnina ne plačuje.
Primer 2: Antonov Yu.M. prodaja skladišče za 900 tisoč rubljev. Najvišji znesek odbitka je 250 tisoč rubljev. Če državljan uporabi pravico do odbitka, bo znesek davka (900 tisoč - 250 tisoč) * 13% = 84,5 tisoč rubljev.
Za Antonova je bolj donosno uporabiti drugo ugodnost v obliki zmanjšanja prihodkov za odhodke. Na podlagi dejstva, da je Yu.M. kupil to skladišče za 850 tisoč rubljev, bo znesek dohodnine enak (900 tisoč - 850 tisoč) * 1% = 6,5 tisoč rubljev.
Za pridobitev olajšave mora posameznik njeno višino navesti pri izračunu dohodnine v davčni napovedi, ki jo odda do 30. aprila leta, ki sledi letu prejema dohodka.
Pri izračunu davka, ki ga je treba plačati, se lahko oseba zmoti in nepravilno pripravi davčno poročilo. Davčni inšpektor lahko takoj opazi pomanjkljivosti in zahteva, da jih odpravi. Potem ne bo velikih težav.
Če pa v izjavi navedete netočne podatke, kar bo povzročilo podcenjevanje davčne osnove in zneska davka, ima davčni urad pravico uporabiti ukrepe odgovornosti v obliki globe za fizične in pravne osebe. .
Referenca! Kazen znaša 20 % neplačanega zneska obveznega plačila. Če je bilo dejanje storjeno namerno, se globa poveča na 40%.
Druga težava je lahko nestrinjanje davčnega inšpektorja z višino davčne olajšave. Njihovo pravice je mogoče braniti tako na ravni inšpekcije, tako da se obrnete na upravitelja in na sodišču.
Treba je opozoriti, da lahko subjekti za pravilen izračun plačila davka uporabljajo ne le norme Davčnega zakonika Ruske federacije, temveč tudi objavljena pisma Ministrstva za finance in Zvezne davčne službe. Poleg tega imajo davkoplačevalci v primeru spornih situacij pravico, da se obrnejo na določene organe, da prejmejo uradna pojasnila.
Če najdete napako, označite del besedila in kliknite Ctrl+Enter.
Obdavčitev dohodka od prodaje poslovne nepremičnine v letu 2016. Zakoniti načini znižanja davkov pri prodaji nestanovanjskih prostorov od 1. januarja 2016.
1. Zadnje spremembe zakonodaje
V letu 2106 je prišlo do temeljnih sprememb glede obračunavanja dohodka, ki ga prejmejo prodajalci poslovnih nepremičnin. Prej je bila običajna praksa, da se je realna vrednost nepremičnine v kupoprodajni pogodbi podcenjevala. Zdaj je ta metoda izgubila svoj pomen, saj bodo davčni organi izračunali dohodek prodajalca glede na katastrsko vrednost predmeta, pomnoženo s faktorjem zmanjšanja 0,7 Katastrska vrednost predmeta bo določena od 1. januarja leta v katerem je bila izvedena državna registracija prenosa lastništva.
Druga novost je bila sprememba obdobja, v katerem mora imeti državljan poslovno nepremičnino, da bi zmanjšali obdavčitev. Zdaj je to obdobje pet let, prej pa tri leta. Novo obdobje za nepremičnine, ki so v lasti državljana, ne velja za transakcije z nestanovanjskimi prostori, ki jih je prejel prodajalec z dedovanjem, in ne velja za transakcije, ki vključujejo darovanje nepremičnin med bližnjimi sorodniki, za pridobitev nepremičnine. zaradi lastninjenja ali zaradi sklenitve najemne pogodbe. Če je državljan svojo nepremičnino pridobil pred 1. januarjem 2016, potem zanj še vedno velja triletno obdobje lastništva nestanovanjske nepremičnine.
2. Kako znižati višino davkov?
2.1. Prejemanje davčne olajšave.
Davčni zakonik omogoča državljanom, da zmanjšajo znesek davka od dohodka, prejetega od prodaje nepremičnine, z odbitkom davka na nepremičnine.
Davčna olajšava se lahko izračuna na naslednji način: katastrska vrednost predmeta se pomnoži z 0,7, nato pa se od nastalega zneska odšteje 1 milijon rubljev. doseženi rezultat bo obdavčen s 13 %. V praksi se pri naših strankah pogosto pojavljajo vprašanja glede koriščenja davčnih olajšav v primeru prodaje več nepremičnin. Ali ima državljan pravico do davčne olajšave za vsako prodano nepremičnino? Davčna olajšava se lahko izda le za celoten dohodek, ki ga je državljan prejel od prodaje nepremičnine.
2.2. Znižanje zneska davka na znesek stroškov, porabljenih za nakup poslovnih nepremičnin.
Obstaja še en način za zmanjšanje zneska davka za znesek stroškov, ki jih prodajalec porabi za nakup nestanovanjske nepremičnine. Ne smemo pozabiti, da morajo biti stroški prodajalca dokumentirani. Takšni odhodki vključujejo stroške gradnje poslovnega nepremičninskega objekta, stroške obnove prostorov in druge stroške. Naše stranke posebej opozarjamo, da je v stroške nakupa poslovne nepremičnine vključena tudi provizija, ki jo je kupec plačal nepremičninski agenciji za storitve pri iskanju prostorov, ki jih potrebuje. Dokumenti, ki potrjujejo stroške, so lahko pogodbe o nakupu in prodaji nepremičnine, pogodbe o opravljanju storitev, izvedbi del, pogodbe o nakupu in prodaji gradbenega materiala, akti o prevzemu in prenosu rezultatov dela, računi, listine, ki potrjujejo prenos ali prenos denarnih sredstev za nepremičnino, opravljeno delo ali opravljeno storitev.
2.3. Prodaja poslovnih nepremičnin s strani samostojnih podjetnikov
Dohodek od samostojnega podjetnika je obdavčen po šestodstotni stopnji, zato nekateri strokovnjaki priporočajo pridobitev statusa samostojnega podjetnika pred prodajo poslovne nepremičnine. Vsake nepremičnine pa ni mogoče prodati na ta način. Ministrstvo za finance Ruske federacije je v pismu z dne 29. aprila 2013 N 03-11-11/15091 pojasnilo posebnosti obdavčitve dohodkov samostojnih podjetnikov, prejetih od prodaje nepremičnin. Če je bila nepremičnina uporabljena pri opravljanju dejavnosti samostojnega podjetnika, se dohodek od njene prodaje upošteva kot dohodek pri ugotavljanju davčne osnove za davek, plačan v zvezi z uporabo poenostavljenega sistema obdavčitve. Če samostojni podjetnik uporablja poenostavljeni sistem obdavčitve v obliki dohodka, se za prejeti dohodek uporabi davčna stopnja 6 odstotkov. Poleg tega je v primeru, ko se za dohodek, prejet iz dejavnosti, uporablja poenostavljeni sistem obdavčitve, tak dohodek oproščen obdavčitve z dohodnino na podlagi 3. Šifra 346.11. Državljan bo tako moral za pridobitev statusa samostojnega podjetnika posameznika za uveljavitev šestodstotne davčne stopnje dokazati, da je poslovno nepremičnino, ki jo ima v lasti, po pridobitvi statusa posameznika uporabljal za opravljanje dejavnosti. podjetnik. Pri tem velja opozoriti, da je treba pri odločanju o pridobitvi statusa samostojnega podjetnika upoštevati tudi, da je v času veljavnosti statusa potrebno voditi računovodske evidence in nositi druge stroške, povezane z vodenjem poslovne dejavnosti.
Osebe, ki nameravajo prodati svojo nepremičnino, morajo poleg nalog, povezanih s transakcijo, preučiti tudi njene podrobnosti v zvezi z obdavčitvijo.
Vprašanje obdavčitve je seveda vedno pomembno, a ker se bo 1. januarja 2016 spremenil postopek pobiranja obveznih pristojbin od posameznikov pri prodaji stanovanj, hiš in zemljišč, postaja zdaj izjemno aktualen.
1. januar 2016 je datum začetka veljavnosti zveznega zakona št. 382-FZ "O spremembah prvega in drugega dela davčnega zakonika Ruske federacije", ki ga je Državna duma Ruske federacije sprejela 29. novembra, 2014, ki spreminja pravila obdavčitve dohodkov od prodaje nepremičnin, podrobneje določa primere oprostitve davka za fizične osebe in uveljavljanje davčnih olajšav.
Zakonodajne novosti bodo veljale le za tiste posle prodaje nepremičnin, katerih lastništvo bo vpisano po 1. 1. 2016 in se bo davek od njihove prodaje po novih pravilih začel pobirati šele z oktobrom. 1, 2016.
Vse spremembe so navedene v čl. 2171 zgoraj omenjenega zakona.
Oglejmo si jih podrobneje in jih ločimo v 2 velika bloka:
Nepremičnino bo možno prodati brez davka (dohodnine) po 5 letih lastništva, namesto po dosedanjih 3 letih (z nekaterimi izjemami, ko to obdobje ostane enako 3 leta - podrobneje spodaj).
Obdobje lastništva nepremičnine se šteje od dneva pridobitve nepremičnine, to je od dneva državne registracije prenosa pravic do te nepremičnine. Navedeno je v potrdilu o registraciji pravic ali v izvlečku iz enotnega državnega registra.
Torej, če je bil prodan predmet, ki je bil kupljen pred 31.12.15 in je bilo zanj prejeto potrdilo o lastništvu pred 31.12.2015, potem pri prodaji po 1.1.2016 velja pravilo za oprostitev davka s 3 Velja -letna lastniška doba, datum prodaje pa ni pomemben.
Če je lastništvo predmeta, ki se prodaja, kupljeno pred 31. 12. 2015, vpisano po 01. 01. 2016, bo ob prodaji veljalo novo pravilo - za obdobje 5 let (3. člen, 4. člen zakona 382 zveznega zakona).
Za nepremičnine, prejete z dedovanjem, se obdobje lastništva šteje od dneva odprtja dediščine, to je od dneva smrti zapustnika.
Ohranjena je možnost spreminjanja najkrajšega najdaljšega obdobja lastništva nepremičnine s strani subjektov Ruske federacije - pravica do zmanjšanja minimalnega najdaljšega obdobja lastništva nepremičnine na nič, tj. naj bo manj kot 5 let. O tem vprašanju morajo pripraviti ustrezne resolucije (odstavek 6 člena 2171 Zveznega zakona št. 382).
Če se na primer v regiji minimalna doba lastništva nepremičnine skrajša za 1 leto, potem bodo osebe, ki imajo nepremičnino v lasti najmanj 4 leta, oproščene plačila dohodnine.
Regionalne oblasti po zakonu ne smejo povečati minimalne dobe lastništva nepremičnin.
Dohodnina = (dohodek od prodaje - stroški pridobitve) x 0,13
Če je prodajna cena nepremičnine nižja od njene katastrske vrednosti, je prihodek prodajalca enak katastrski vrednosti nepremičnine, ki se prodaja, pomnoženi z redukcijskim faktorjem K = 0,7, in ne popisni vrednosti, kot je veljalo doslej:
Dohodnina = 0,7 x Skadaster. Članek
Če je v kupoprodajni pogodbi za nepremičnino navedena vrednost, nižja od 70 % njene katastrske vrednosti, tudi če je to realna cena nepremičnine, bo davčni urad odmeril dodatne davke in izrekel globo v višini 20 % katastrske vrednosti nepremičnine. znesek neplačila.
Ta novost odpravlja prej običajno situacijo, ko je znesek transakcije znatno podcenjen, kar je omogočilo zmanjšanje davčne osnove.
Običajna metoda »bega pred davki«, ko je bila v kupoprodajnih pogodbah navedena transakcijska vrednost 1 milijon rubljev, ki ni bila predmet obdavčitve, preostala razlika med realno in vrednostjo, navedeno v pogodbi, pa je bila nakazana z računi, izguba je lahko preprosto uničujoča.
Če je na primer katastrska vrednost zemljišča, ki se prodaja, 2 milijona rubljev, znesek transakcije v pogodbi pa 1 milijon rubljev, potem bo davek zdaj izračunan na podlagi katastrske vrednosti 2 milijona rubljev:
Dohodnina = 2.000.000 rubljev. x 0,7 = 1.400.000 rub.,
To pomeni, da bo moral prodajalec plačati davek v višini 70% katastrske vrednosti parcele.
Za primere, ko na dan 1. januarja leta, v katerem je bila opravljena prodaja predmeta in prenos lastništva na njem, katastrska vrednost ni ugotovljena, se določba o uporabi redukcijskega faktorja 0,7 ne uporablja in davek se obračuna od zneska, določenega v pogodbi. (Srečne priložnosti ☺, ko se lahko vrnete na “pot bega” pred davki, pa bo takih situacij vsako leto manj).
Regionalne oblasti lahko tako kot doslej zmanjšajo faktor znižanja K=0,7 na nič. V zvezi s tem morajo izdati ustrezne zakone (odstavek 6 člena 2171 Zveznega zakona št. 382), in koristno bo, da se z njimi seznanite, ko se pripravljate na prodajo svoje nepremičnine.
Pri uveljavljanju davčne olajšave se davek izračuna na naslednji način:
Dohodnina = (dohodek - odtegljaj) x 0,13,
To pomeni, da odbitek zmanjša davčno osnovo (člen 220 Davčnega zakonika Ruske federacije).
Obstajata dve vrsti odbitka:
Odbitek se izvede, če se odločite za plačilo davka ne od dohodka od prodaje nepremičnine, temveč od razlike, prejete med dohodkom od njene prodaje in izdatki za prejšnjo prodajo, potrjenimi z dokumenti:
Primeri uporabe odbitkov
Opravimo primerjalno oceno donosnosti vsake vrste odbitka za nekaj situacij.
Situacija 1
Hiša je bila kupljena v Arhangelsku leta 2014 po ceni 6,5 milijona rubljev, leta 2015 pa prodana za 8 milijonov rubljev.
Prejeti dohodek je 1,5 milijona rubljev.
Davek na promet hiše je treba plačati do 1. oktobra 2016.
Rok uporabe je manj kot 3 leta.
Stopnja dohodnine je 13% - in se lahko zniža za znesek davčnih olajšav.
Razmislimo o vsaki vrsti odbitka posebej in določimo najbolj sprejemljivo od njih.
Rok uporabe hiše je manj kot 3 leta.Zaključek: v primerih, ko stroški nepremičnine, ki se prodaja, ne presegajo stroškov njenega nakupa, je bolje uporabiti odbitek od zneska nastalih stroškov.
Situacija 2
Garaža je bila kupljena v Arhangelsku leta 2014 po ceni 170 tisoč rubljev, leta 2015 pa je bila prodana za 270 tisoč rubljev.
Zaključek: lastnik je upravičen do davčne olajšave v fiksnem znesku.
Če bi bili predmeti v primerih prodani po 3 ali več letih lastništva, se dohodnina ne bi obračunala.
Rezultati
2. Posebne ugodnosti pri olajšavah in davkih za upokojence, matere z mnogimi otroki in matere samohranilke itd. (ranljivi sloji prebivalstva), ko prodajajo nepremičnine, ni zakonsko določeno.
3. Oprostitev plačila davka od prometa nepremičnin nastopi 5 let po prevzemu lastništva nepremičnine, razen v primeru dediščine, darovanja in pravic na podlagi vzdrževane rente, pri katerih ostane doba uporabe 3 let enaka.
4. V regijah Rusije, kjer je tržna vrednost, na primer zemljiških parcel, bistveno nižja od katastrske vrednosti, bo njihova prodaja povzročila nerazumno visok davek, razen če regionalne oblasti sprejmejo ukrepe za izravnavo redukcijskega koeficienta K = 0,7, s katerim se pri izračunu dohodnine pomnoži katastrska vrednost.
Mesto v Arhangelsku
Dohodek od prodaje nepremičnin je predmet davka v skladu z zakonodajo Ruske federacije. Kaj je lahko, če se prodajajo nestanovanjski prostori?
Nestanovanjski prostori so priznani kot prostori, ki ne izpolnjujejo kriterijev stanovanjskih - kot nepremičnine, primerne za bivanje ljudi in izpolnjujejo sanitarne, tehnične in druge standarde, določene z zakonom. Drugo merilo za razvrstitev prostorov med nestanovanjske nepremičnine je njihova uporaba kot komercialni, industrijski ali upravni objekt.
Razvrstitev prostora kot stanovanjskega ali nerezidenčnega vnaprej določa posebnosti obračuna davka pri prodaji nepremičnine (o tej funkciji bomo razpravljali kasneje v članku). Za zdaj ugotovimo, v katerih primerih se načeloma lahko pojavi potreba po plačilu ustreznega davka.
Predmet obdavčitve je dohodek od prodaje katere koli nepremičnine, če jo je imel prodajalec v lasti krajše obdobje, kot je zakonsko določeno kot merilo za oprostitev plačila davka od zadevne prodaje. Poleg tega, če se je nepremičnina uporabljala za opravljanje dejavnosti, se davek od njene prodaje plača v vsakem primeru.
Zakonodajno niso opredeljeni kriteriji za razvrstitev nepremičnine v lasti posameznika med tiste, ki se uporabljajo za opravljanje dejavnosti. Vendar pa je verjetnost, da bo zvezna davčna služba priznala nestanovanjske prostore kot take, večja kot v primeru stanovanjskih prostorov (še posebej, če je vrsta prostora skladišče, hangar, trgovski prostor, torej objekt, namenjen v splošni primer za komercialno uporabo). Dejavnik pri prepoznavanju nestanovanjskih prostorov, ki se prodajajo, kot predmet, ki se uporablja za komercialne dejavnosti, je lahko tudi registracija prodajalca kot samostojnega podjetnika, ki vodi dejavnost z aktivnim prometom.
Če pa se nestanovanjski prostori niso uporabljali v dejavnosti, potem dohodek od njegove prodaje ni obdavčen, če je, kot smo omenili zgoraj, oseba lastnik prostorov za obdobje, ki ni krajše od tistega, ki ga določa zakon kot merilo. za oprostitev plačila dohodnine od prometa nepremičnine.
Relevantno obdobje:
Pomemben odtenek: z zakonodajo regije Ruske federacije se lahko določena obdobja lastništva nepremičnin skrajšajo na nič (za vse kategorije davkoplačevalcev ali za nekatere kategorije državljanov). Tako se morate pri sklepanju poslov za nakup in prodajo nestanovanjskih prostorov vnaprej zanimati za veljavne norme regionalne zakonodaje, ki urejajo postopek obdavčitve dohodka v zadevnih transakcijah.
Poglejmo zdaj podrobneje, kako se izračuna davek od dohodka od prodaje nerezidenčne nepremičnine, če je ta dohodek predmet obdavčitve.
Dohodek od prodaje nepremičnine, ki jo ima oseba v lasti manj kot 3 ali 5 let (odvisno od veljavnosti zgornjih pravil) ali ko jo uporablja v komercialne namene (ne glede na obdobje lastništva prostorov), je predmet dohodnina - dohodnina po stopnji 13 % .
Ta davek se izračuna na podlagi davčne osnove, ki je praviloma enaka znesku transakcije iz kupoprodajne pogodbe nepremičnine. Lahko pa se zmanjša za znesek (po izbiri zavezanca):
Ta odbitek znaša 250.000 rubljev za nestanovanjske nepremičnine (medtem ko za stanovanjske nepremičnine - 1.000.000 rubljev). S tega vidika je pomembna pravilna razvrstitev nepremičnine po merilih, ki jih določa zakon. Očitno je za državljana bolj donosno prodati predmet, ki je priznan kot stanovanjski - če seveda za to obstajajo pravne podlage.
Samostojni podjetnik Stepanov V.A. leta 2015 je s pomočjo gradbenega podjetja, ki je imelo dolgove do njega, zgradil garažo - zaradi česar je lahko znatno znižal stroške gradnje, ki so znašali 100.000 rubljev. Leta 2016 je Stepanov to garažo prodal za 700.000 rubljev in moral je plačati državni davek na pripadajoči dohodek v višini 91.000 rubljev (13% od 700.000).
Vendar pa za zmanjšanje davčne osnove za nestanovanjske nepremičnine Stepanov uporablja odbitek v višini 250.000 rubljev. Po tem je dohodnina od dohodka od prodaje garaže 58.500 rubljev, to je 13% od 450.000 rubljev (700.000 - 250.000).
Na splošno je to znesek, ki je bil nakazan prejšnjemu lastniku prostorov ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe z njim (ali gradbenemu podjetju, če je bila ustrezna nepremičnina naročena pri izvajalcu).
Pomemben odtenek: če je višina izdatkov za nakup nepremičnine višja od dohodka, ki ga zavezanec prejme od prodaje te nepremičnine, se davek ne plača.
Primer.
Ivanov A.S. leta 2016 je prodal avtomobilski hangar za 2.000.000 rubljev. Kupljen je bil leta 2015, zato mora Ivanov plačati davek na dohodek od prodaje v višini 260.000 rubljev (13% od 2.000.000).
Leta 2015 je Ivanov kupil ta hangar od V. S. Petrova. za 1.900.000 rubljev, kar potrjuje Ivanova kopija kupoprodajne pogodbe za nepremičnino in drugi dokumenti, uporabljeni v transakciji.
Ivanov zmanjša davčno osnovo na 100.000 rubljev (2.000.000 - 1.900.000), zaradi česar ostane dolžan državi za dohodnino v višini 13.000 rubljev.
Zakonodaja Ruske federacije ima pravila, v skladu s katerimi se lahko davčna osnova za dohodek od prodaje nepremičnin prilagodi ob upoštevanju katastrske cene ustreznih predmetov. Ta pravila veljajo za transakcije z nepremičninami, pridobljene pred 01.01.2016, ob upoštevanju naslednjih odtenkov.
Če je dohodek od prodaje prostorov manjši od vrednosti njegove katastrske cene, določene na dan 1. januarja leta, v katerem je nepremičnina registrirana v Rosreestru, in pomnožena z 0,7 (koeficient je določen z zakonom), potem davčna osnova je enaka pripadajoči katastrski ceni, pomnoženi z 0,7. Če je dohodek večji, se šteje, da je davčna osnova enaka njegovi vrednosti. V obeh primerih se seveda davčna osnova lahko zniža na zgoraj opisani način.
Ustrezno pravilo ne velja, če katastrska cena nepremičnine na dan 1. januarja leta, v katerem so prostori registrirani v Rosreestru, ni bila določena.
Pomemben odtenek: z zakonodajo regije Ruske federacije se lahko navedeni koeficient zmanjša na nič. Zato se morate pri obravnavanju prostorov spet zanimati za veljavna pravna pravila, ki urejajo ustrezna pravna razmerja v določenem subjektu Ruske federacije.
Davek od dohodka od prodaje prostorov se lahko zmanjša tudi z davčnimi olajšavami, določenimi za vse kategorije državljanov glede na pravno podlago za uporabo ustreznih olajšav. Lahko govorimo o premoženjskih in socialnih olajšavah: poglejmo, kako lahko njihova vrednost vpliva na dejansko višino dohodnine od dohodka iz naslova prodaje nepremičnine.
Torej se zadevni davek lahko zmanjša z uporabo "klasičnih" odbitkov - na primer odbitka skupne lastnine, ki se državljanom zagotovi za stroške nakupa stanovanjske nepremičnine. Dejstvo, da je bila stanovanjska nepremičnina kupljena in da se prodaja nerezidenčna nepremičnina, pri tem ne igra nobene vloge.
Odbitek se lahko uporabi za namene davčne izravnave, delno ali v celoti. Najpomembnejši pogoj za uveljavljanje te davčne ugodnosti je opravljena transakcija prodaje prostorov v letu, za katero je izdan odbitek.
Primer.
Saveljev A.N. leta 2015 sem kupil stanovanje za 2.000.000 rubljev. Od tega zneska lahko prejme odbitek premoženja v višini 260.000 rubljev (13% od 2.000.000). Malo kasneje je Savelyev prodal garažo, ki jo je imel v lasti, za 1.000.000 rubljev. Od dohodka od prodaje garaže mora plačati davek v višini 97.500 rubljev (13% od 750.000 - dejanska davčna osnova za dohodek, zmanjšana za poseben odbitek v višini 250.000 rubljev).
Če se leta 2016 obrne na Zvezno davčno službo, lahko Savelyev del odbitka uporabi kot davčno izravnavo. Posledično državi ne bo dolgoval ničesar, medtem ko bo imel še vedno neporabljen odbitek v višini 162.500 rubljev (260.000 - 97.500). Lahko se izda za plačilo na splošen način - prek Zvezne davčne službe, prejme prek delodajalca ali se uporabi za znižanje drugih davkov državljana, če se pojavi potreba po njihovem plačilu.
