Oddelek za ekonomiko podjetij
in poslovne tehnologije v agroindustrijskem kompleksu"
ESEJ
o cenah
na temo:
"Cene na nepremičninskem trgu"
Izvedeno:
Študent 4. letnika, 2 skupini
Ekonomska fakulteta
Preverjeno: starejši predavatelj
Stavropol, 2010
Vsebina stran
Uvod 3
1. Nepremičnine kot predmet oblikovanja cen 4
Uvod
V kateri koli družbeni strukturi nepremičnine zavzemajo posebno mesto v sistemu družbenih odnosov, z delovanjem katerih je tako ali drugače povezano življenje in dejavnosti ljudi na vseh področjih poslovanja, upravljanja in organizacije. Glavne fizične značilnosti nepremičnine kot blaga so: edinstvenost in edinstvenost; stacionarnost; trajanje nastanka in trajnost.
Zato se nepremičninski trg bistveno razlikuje od drugih trgov. Ima vsaj dve značilnosti, ki ga razlikujeta od drugih trgov: omejeno število blaga, ki lahko zadovolji potrebe kupcev, in s tem omejeno število možnih kupcev za prodajalce; višja raven stroškov, povezanih z iskanjem potrebnega blaga in kontingenta posla. Zato bo tudi oblikovanje cen na nepremičninskem trgu imelo svoje posebnosti. Zato je študija te teme eseja pomembna med oblikovanjem in razvojem nepremičninskega trga v Rusiji.
Namen pisanja eseja je preučiti postopek in metode oblikovanja cen na nepremičninskem trgu ter analizirati nepremičnine v mestu Stavropol.
1. Nepremičnine kot predmet oblikovanja cen
Koncept nepremičnine. Nepremičninski trg v gospodarstvu
sistem
V skladu s členom Civilnega zakonika Ruske federacije. 130»Nepremičnine (nepremičnine, nepremičnine) vključujejo zemljiške parcele, podzemlje, izolirana vodna telesa in vse, kar je trdno povezano z zemljiščem, torej predmete, ki jih ni mogoče premikati brez nesorazmerne škode za njihovo namembnost, vključno z gozdovi, trajnimi nasadi. , zgradbe, strukture.
Podjetje kot celota kot premoženjski kompleks, letala in morska plovila, ki so predmet državne registracije, plovila za celinsko plovbo, plovila za plovbo reka-morje in vesoljski objekti so tudi izenačeni z nepremičnimi stvarmi. Zakonodajni akti lahko razvrstijo drugo premoženje kot nepremičnino.
Nepremičnine so finančno sredstvo, s katerim se posli izvajajo na nepremičninskem trgu, torej v enem od sektorjev finančnega trga.
Nepremičnine so finančna kategorija in so oblika kapitalske naložbe.
Kot del nepremičnin lahko ločimo naslednje skupine finančnih sredstev:
sl.1. Krivulje ciklov razvoja nepremičninskega trga in gospodarskega razvoja
Krivulje razvojnih ciklov nepremičninskega trga in razvoja gospodarstva se časovno ne ujemata. Padec nepremičninskega trga je običajno fiksiran, preden se začne upad celotnega gospodarstva. V primeru njegove rasti razmerje ostane enako. Osnova za delovanje takšnega mehanizma je razložena takole. Povečanje vrednosti denarja in zmanjšanje ponudbe denarja v finančnem sektorju silita potrošnike, da opustijo dolgoročne naložbe v nepremičnine, kar pa vnaprej določa zmanjšanje povpraševanja na nepremičninskem trgu. Ponudba nepremičnin se ne more hitro odzvati na spreminjajoče se razmere, t.j. presega povpraševanje za določen čas. Temu primerno padajo cene nepremičnin, znižuje se gradnja itd. Tako se posledice padanja cen z nepremičninskega trga »prenesejo« na druge trge. Končno, ko nepremičninski trg doseže dno cikla, se »poravna« – tehnologija se spremeni, začne se gradnja na drugih področjih itd. Kasneje se s povečanjem ponudbe denarja v obtoku in pod vplivom drugih dejavnikov začne povečevati povpraševanje po nepremičninah in trg postopoma oživlja. V tem delu cikla nepremičninski trg dejansko deluje kot spodbuda za rast.
Tako lahko nepremičninski trg označimo kot indikator stanja v gospodarstvu: če se razmere na tem trgu poslabšajo, lahko nazaduje celotno gospodarstvo; če se bodo razmere na nepremičninskem trgu izboljšale, lahko pričakujemo okrevanje celotnega gospodarstva.
Nepremičninski trg je sfera kapitalskih naložb v nepremičnine in sistem gospodarskih razmerij, ki izhajajo iz transakcij z nepremičninami. Ta razmerja se kažejo med vlagatelji pri prodaji in nakupu nepremičnin, hipotekah, oddajanju nepremičnin v skrbništvo, oddajanju, dajanju v najem itd.
Nakup in prodaja nepremičnin ni le nakup in prodaja potrošniških dobrin, temveč gibanje kapitala, t.j. vrednost, ki ustvarja dohodek.
Torej, nakup zemljišča pomeni vlaganje denarja v to zemljišče, ki ga je mogoče nato prodati po višji ceni in prejemati dohodek iz razlike v cenah ali uporabiti za kmetijsko proizvodnjo in prejemati dohodek od te proizvodnje.
Kupljeno stanovanjsko stavbo ali stanovanje je mogoče čez nekaj časa tudi prodati po višji ceni ali oddati najemnikom.
Kapital, porabljen za pridobitev podjetja, bo vlagatelju prinesel dohodek kot rezultat delovanja tega podjetja.
Vlaganje v nepremičnine je zanesljivo orožje proti inflaciji. Cene nepremičnin nenehno rastejo, kar povzroča špekulativne transakcije z nepremičninami in prispeva k koncentraciji zemljišč v rokah lastnika, odstranitvi zemljišč iz gospodarskega obtoka zaradi čakanja na dvig cen.
Lastnosti nepremičninskega trga vključujejo naslednje:
1.2. Metode ugotavljanja vrednosti nepremičnine
Obstajajo trije načini za določanje vrednosti nepremičnine: nabavna vrednost, primerjava prodaj, kapitalizacija dohodka.
Na splošno je mogoče uporabiti vse tri metode. Uporaba ene ali več metod vam omogoča, da podate bolj realistično oceno stroškov. Na primer, stroškovna metoda morda ni uporabna pri vrednotenju nepremičnin za stare stavbe, ki imajo zaradi fizične dotrajanosti in zunanje zastarelosti znatno akumulirano amortizacijo, kar je težko oceniti.
Metode primerjave prodaj ni mogoče uporabiti za visoko specializirane vrste nepremičnin, če ni podatkov za primerjavo. Metoda kapitalizacije dohodka se redko uporablja za vrednotenje delov stanovanj, v katerih bivajo lastniki, čeprav se lahko uporablja s tržnimi potrditvami. Kapitalizacija dohodka je običajno nezanesljiva na trgu poslovnih ali industrijskih nepremičnin, kjer lastniki prekašajo vlagatelje. Zato, kjer je mogoče, cenilci uporabljajo vsaj dve metodi. Dobljene alternativne ocene služijo kot koristno preverjanje drug drugega.
1. Stroškovna metoda temelji na načelu, da kupec za nepremičnino običajno ne plača več od stroškov pridobitve (gradnje) podobne nepremičnine enake kakovosti. Zato je ocena tržne vrednosti nepremičnine seštevek vrednosti zemljiške parcele in stroškov gradnje na dan odmere. Ta pristop temelji na razumevanju, da udeleženci na trgu povezujejo vrednost in stroške.
Stroškovna metoda je še posebej uporabna pri vrednotenju novih stavb in nepremičnin, ki se redko prodajajo.
Uporaba stroškovne metode za določitev vrednosti nepremičnine je prikazana na sliki 2.
| Ocena stroškov glavne konstrukcije | Ocena posrednih stroškov | Ocena zneska dobička | Ocena količine obrabe konstrukcije | |||
| Ocena stroškov glavne konstrukcije ob upoštevanju splošne amortizacije | ||||||
| Vrednotenje zemljišč | Vrednotenje tržne vrednosti lastništva nepremičnine | Ocena stroškov pomožnih zgradb in objektov ob upoštevanju splošne amortizacije | ||||
Bistvo metode primerjave prodaje je določiti ceno, ki jo bo kupec plačal za nepremičnino podobne uporabnosti. Če takšne nepremičnine na trgu ni, se metoda primerjave prodaj ne uporablja.
2. Metoda primerjave prodaje je uporabna, če je bilo pred kratkim prodanih ali navedenih za prodajo več podobnih nepremičnin v istem tržnem segmentu. S to metodo cenilec pridobi odraz vrednosti s primerjavo nepremičnine s podobnimi lastnostmi, ki se imenuje "primerljiva prodaja". Prodajne cene nepremičnin, po oceni cenilca, najbolj primerljive, bi morale pokazati mejo, v katero lahko pade odraz vrednosti nepremičnine, ki se vrednoti. Uporaba metode primerjave prodaj za določitev vrednosti nepremičnine je prikazana na sliki 3.
kjer je K trenutna vrednost (tj. trenutna vrednost), rub.
K t - pričakovani prihodek do konca t-leta, rub.
n je diskontna stopnja (donosnost ali obrestna mera), ulomki ena.
Koeficient kapitalizacije je bodisi izpeljan neposredno iz prodaje primerljivih nepremičnin kot razmerje med letnim prihodkom in prodajno ceno (ravna kapitalizacija) bodisi izračunan iz pričakovane stopnje donosa na kapital in določenih pogojev donosnosti naložbe (donosnost kapitala).
Diskontna stopnja se uporablja za izgradnjo modelov diskontiranja denarnega toka. Hkrati se periodični dohodek vsakega predvidenega leta, kot tudi hipotetični izkupiček od prodaje, pripiše trenutni vrednosti.
Model diskontiranega denarnega toka se izračuna po formuli:
| K= | K t | (3.3) |
| (1 + n) T |
Pristop kapitalizacije dohodka zahteva obsežno tržno raziskavo, ki temelji na analizi ponudbe in povpraševanja, ki zagotavlja informacije o trendih tržnih pričakovanj.
Narava uporabe metod vrednotenja nepremičnin je odvisna od problematike vrednotenja, izbire pristopov in zanesljivosti dobljenih ocen. Pri uporabi vseh treh metod ocenjevalec preveri tri ločene ocene. Pri povezovanju stroškovnih meril se upošteva relativna zanesljivost in uporabnost vsake metode.
| okrožja | Število ponujenih stanovanj, kos. | ||
| 2008 | 2009 | 2009 do 2008 v % | |
| S/Z | 15372 | 11325 | 73,7 % |
| S/Z | 72412 | 56400 | 77,9 % |
| Center | 51300 | 45500 | 88,7 % |
| 204 četrtletje | 45521 | 37589 | 78,2 % |
| Skupaj: | 184605 | 150814 | 81,7 % |
Celoten trg nepremičnin lahko pogojno razdelimo na trg zemljišč, trg stanovanj, trg nestanovanjskih nepremičnin in trg poslovnih nepremičnin. Predmet dražbe na nepremičninskem trgu ima eno posebnost, ki ga razlikuje od drugega blaga. Govorimo o fiksni lokaciji zemljišča in objektov. V zvezi s tem so nepremičninski posli najbolj aktivni na lokalnih trgih.
Poseben subjekt, katerega prisotnost je značilna le za trg nepremičnin, je ocenjevalec vrednosti, ki v skladu z veljavnimi predpisi, samim stanjem na trgu in drugimi merili ocenjuje vrednost nepremičnin, pa tudi zemljišč. parcele.
V zvezi s posebnostmi predmeta licitiranja na nepremičninskem trgu ima trg sam številne značilnosti, predvsem pa je individualnost oblikovanja cen. Strokovnjaki trga razlikujejo določene kategorije nepremičnin glede na njihove cenovne in kakovostne značilnosti. Še vedno pa lahko takšno razvrstitev imenujemo pogojna, saj je težko najti več zgradb ali zemljišč, ki so si po številnih osnovnih značilnostih povsem podobni.
Cene na nepremičninskem trgu so pogosto neposredno odvisne od socialno-ekonomskih razmer v regiji. Poleg tega je za trg značilna obilica tveganj za prodajalce, kupce in najemnike. Zaradi dejstva, da je lastnikom nepremičnin pogosto težko prodati ali oddati svoje nepremičnine (razen tržnih segmentov, kjer povpraševanje močno presega ponudbo), je nepremičninski trg nelikviden.
Kljub zgoraj navedenemu obstaja še ena težava. Strokovnjakom je pogosto težko oceniti realno stanje na trgu zaradi dejstva, da je težko pridobiti zanesljive informacije o poslih, za razliko od na primer trga vrednostnih papirjev, kjer so na voljo kadarkoli. Glavno orodje za analizo je pogojna razdelitev trga na več segmentov. Kriterij za to je lahko lokacija predmetov, njihova kakovost, namen ali celo cela vrsta lastnosti.
Ceno katere koli nepremičnine, pa naj gre za stanovanje, pisarno ali kočo, določa vpliv celega sklopa zunanjih dejavnikov. Različni razlogi določajo, da je en objekt dražji od drugega in obratno, pa tudi dejstvo, da se nepremičnina kot celota dražja ali cenejša.
Pri analizi vzrokov za spremembe cen na trgu je treba vse zunanje dejavnike razdeliti v dve glavni kategoriji: - lokalne in globalne. Lokalni dejavniki vključujejo dobro znane razloge za razliko v cenah za različne objekte - to je lokacija, vrsta stavbe, stanje objekta, napolnjenost, okolje. Obračunavanje vpliva lokalnih dejavnikov v teoriji in praksi vrednotenja se izraža v obliki uporabe tako imenovanih prilagoditev, po katerih je na primer stanovanje v pritličju v povprečju 15 % cenejše od podobnega. v povprečju, stanovanje z balkonom pa je za približno 2 % dražje od enakega, vendar brez balkona. Ta seznam se lahko nadaljuje še kar nekaj časa.
Ob poznavanju stopnje vpliva lokalnih dejavnikov na ceno je mogoče rešiti problem vrednotenja posameznega objekta, ob poznavanju splošne trenutne ravni cen nepremičnin. Vendar pa upoštevanje lokalnih dejavnikov ne omogoča napovedovanja razvoja trga kot celote, predvidevanja njegove rasti ali upada. Za reševanje problemov tržne dinamike je treba biti pozoren na globalne dejavnike. To so predvsem makroekonomske značilnosti: - politične in gospodarske razmere, stopnja razvoja poslovanja in proizvodnje v določenem mestu, obseg izvoza in investicij, raven dohodka prebivalstva.
Razdelitev vseh dejavnikov, ki vplivajo na cene, na lokalne in globalne ima še eno zelo uporabno lastnost. Lokalne dejavnike določajo predvsem parametri določenega predmeta, vendar so šibko odvisni od časa. Na primer, opečne hiše v določenem deležu so dražje od podobnih panelnih hiš. Bilo je pred šestimi in petnajstimi in več leti, jasno je, da bo tako tudi v prihodnje. Pa tudi stanovanja na obrobju bodo najverjetneje cenejša kot v središču, stanovanja v bližini parka pa dražja kot v bližini industrijske cone. V prvem približku lahko štejemo, da so lokalni dejavniki sploh neodvisni od časa. Če se njihova vloga spreminja, kot je postopno upadanje prestiža stalinističnih hiš ali upadanje vloge telefona v stanovanju zaradi hitrega razvoja mobilnih komunikacij, potem ta proces traja leta in oprijemljive spremembe lahko opaziti šele po desetih do dvajsetih letih.
Praktične izkušnje kažejo, da je za majhne stanovanjske nepremičnine priporočljivo vrednotenje izvajati po poenostavljenem postopku, ki lahko temelji le na metodi primerjave tržnih prodaj. Pristop k vrednotenju s primerjavo prodaje temelji na neposredni primerjavi vrednotene nepremičnine z drugimi nepremičninami, ki so bile prodane ali navedene za prodajo. Kupci pogosto svoje ocene vrednosti temeljijo predvsem na nepremičninah za prodajo. Cenilci te informacije uporabljajo tudi v povezavi z informacijami o prodanih ali oddanih nepremičninah. Ta pristop temelji na načelu substitucije, ki pravi, da če obstaja več podobnih izdelkov ali storitev, je tisto z najnižjo ceno najbolj iskano in ima najširšo razširjenost. V primeru stanovanja to pomeni, da če ga je mogoče videti na trgu (kar se običajno zgodi), potem se njegova vrednost običajno določi za ceno pridobitve enako privlačnega stanovanja, katerega zamenjava ne bo trajala veliko časa.
Množično vrednotenje nepremičnin je poseben pristop k poenostavljenemu vrednotenju večje skupine homogenih objektov (stanovanj). Takšna ocena se izvede po določeni metodologiji: za ocenjeni predmet se določi ustrezen niz vrednosti fiksnega nabora njegovih parametrov, nato pa se po pravilih, ki so nespremenjena za vse predmete, vrednost se oblikuje njena ocena.
Množično vrednotenje ima svoje posebne aplikacije. Primer takšne ocene je ocenjevanje stanovanj "po Uradu za tehnično inventuro (BTI)" na podlagi stroškovnega pristopa. Izvaja ga vladna agencija in se uporablja za določanje davkov in pristojbin. Vendar se vrednotenje ZTI ne osredotoča na tržno vrednost. Zato za njegovo izdelavo niso potrebne tržne informacije.
Treba je poudariti razlikovanje med pojmoma dejanske prodajne cene in tržne vrednosti. Cene so razdeljene na prodajno ceno, kupčevo ceno in prodajno ceno.
Prodajalčeva cena je znesek, ki ga prejme zase kot rezultat transakcije. Cena kupca je skupni seštevek vseh stroškov za nakup stanovanja. Prodajna cena je znesek denarja, ki ga kupec da prodajalcu za stanovanje.
Razlikujejo se po višini plačila za storitve posrednikov in stroških obdelave transakcije. Tako kupcu stanovanja kot prodajalcu je posrednik lahko ali pa tudi ne. Transakcija je lahko zavarovana ali pa tudi ne. Stroške obdelave transakcije je mogoče razdeliti med njene udeležence na različne načine. Zato prodajna cena označuje stanovanje kot tako, cene kupca in prodajalca pa so močno odvisne od pogojev posla. Praviloma, če ima prodajalec posrednika, se njegovo plačilo odšteje od prodajne cene in zniža prodajalčevo ceno, in obratno, kupčevo plačilo za storitve njegovega posrednika zviša kupčevo ceno glede na prodajno ceno. Na enak način na te cene vpliva provizija za obdelavo transakcij. Posledično se lahko cena prodajalca in kupca močno razlikuje (do 15 % ali več). Toda prodajna cena je minimalno odvisna od njihovih posebnih značilnosti mehanizma za prodajo in obdelavo transakcije in je določena s posebnostmi samega stanovanja. Zato je smotrno modelirati odvisnost prodajne cene od številnih parametrov stanovanja.
Po njeni definiciji je tržna vrednost nepremičnine odvisna od tistih dejavnikov, ki določajo povprečno ali verjetnejšo ceno njene prodaje na trgu v normalnih pogojih posla.
Na prvi stopnji klasifikacije jih lahko razdelimo na objektivne in subjektivne dejavnike.
Pri določanju tržne vrednosti se upoštevajo objektivni dejavniki. Kar zadeva subjektivne dejavnike, so povezani z obnašanjem določenega kupca, prodajalca ali posrednika pri sklenitvi posla, ki ga deloma ne določajo neposredno njegove ekonomske razmere (temperament, ozaveščenost, poštenost, potrpežljivost, lahkovernost, osebne simpatije in nevšečnosti itd.). .).
Objektivni dejavniki so predvsem ekonomski, ki določajo končno povprečno raven cen posameznih transakcij.
Ekonomske dejavnike lahko razdelimo na: makroekonomske in mikroekonomske. Prvi vključujejo dejavnike, ki so povezani s splošnimi razmerami na trgu: začetna raven varnosti povpraševanja po nepremičninah v regiji; obseg in struktura novogradenj in rekonstrukcij; migracijski dejavniki; pravni in ekonomski pogoji transakcij; raven in dinamika inflacije; menjalni tečaj dolarja in njegova dinamika. V naših razmerah lahko v skupino ekonomskih dejavnikov navedemo tudi naslednje dolgoročne dejavnike:
Mikroekonomski dejavniki označujejo objektivne parametre posameznih transakcij. Od teh so še posebej pomembni tisti, ki opisujejo predmet posla (stanovanje). Pomembni so tudi dejavniki, povezani z naravo posla in plačilnimi pogoji. Izdelani so glavni postopki za obdelavo transakcij in njihovo plačilo. Zato se pri množični oceni tržne vrednosti stanovanj lahko in mora voditi tipična (povprečna) narava posla, ta dejavnik je konstanten in ga ne upoštevati pri ocenjevanju tržne vrednosti stanovanj. Potem se tržna vrednost (povprečna cena) stanovanja, ocenjena na določen datum, določi z njegovimi parametri (značilnostmi) kot uporabno vrednost.
Glavni trendi v razvoju nepremičninskega trga in njihove značilnosti
Stanovanja so največji segment ruskega nepremičninskega trga. V letu 2012 so se po podatkih Rosstata maloprodajne cene stanovanj zvišale: v novogradnjah - za 10,2%, v sekundarnem sektorju - za 16,8% (razmerje med povprečnimi cenami za IV četrtletja 2012 in 2011). Obstaja tudi trend povečanja razlike v ceni na kvadratni meter: v začetku leta 2012 so nova stanovanja stala 13,4 % ceneje od nepremičnine, ki je že imela lastnike, na koncu pa za 14,6 %. V IV četrtletju 2012 je bila povprečna maloprodajna cena na kvadratni meter primarnega stanovanja 48162,5 rubljev, sekundarnega - 56369,5.
Zagon novih stanovanj je v letu 2012 dosegel 65,2 milijona kvadratnih metrov. m., povečanje v primerjavi z lanskoletno številko - 4,7%. To je nižje od stopnje rasti v letu 2011, ko je bilo zgrajenih za 6,6 % več stanovanj kot v letu 2010. Vendar je manj možnosti za ruske državljane za nakup lastnega stanovanja. Po eni strani se prihodki zmanjšujejo z naraščanjem odhodkov; po drugi strani pa so se hipotekarne obrestne mere povečale, čeprav ne zelo. Kljub temu so ljudje najeli posojila: po podatkih AHML je bilo leta 2012 izdanih 870 tisoč posojil (28 % več kot leta 2011) v vrednosti več kot 1 bilijon rubljev (44 % več).
Segment poslovnih nepremičnin v Rusiji je v letu 2012 po ocenah različnih analitičnih agencij pritegnil 6,5-7,9 milijarde dolarjev. Vsekakor se vsi strinjajo, da se je obseg investicij v primerjavi s preteklim letom zmanjšal. Pisarniški sektor je še vedno privlačen - nanj pade 40,9 % transakcij. Vendar pa se skladiščni kompleksi aktivno gradijo, obseg investicij se je v primerjavi z letom 2011 povečal za 34 %. Še naprej raste tudi zanimanje za nakupovalna središča.
Značilnost vlaganja v pisarniške in maloprodajne nepremičnine je, da imajo vlagatelji raje že pripravljene delovne predmete. Po izračunih Welhomea lahko dobičkonosnost takšnih nakupov doseže 9-9,5% za pisarne in 10-10,5% za nakupovalna središča. Obdobje vračila - 8-14 let. Leta 2012 je Rusija končala na 7. mestu v Evropi po naložbah v poslovne nepremičnine.
Nasprotno, zgradbe skladišč in podjetij so za investitorje pogosto bolj donosne. Na primer, po podatkih ILM Russia & CIS je le 0,2 % prostega industrijskega prostora. Logističnih nepremičnin ni veliko več, kakovost sovjetsko zgrajenih prostorov pa pušča veliko želenega. Tudi v zadnjih letih so se v povezavi z gradnjo imidža močno povečala vlaganja v infrastrukturne objekte.
Konec leta 2012 so Azija, Združeni arabski emirati (ZAE), Severna Amerika in Rusija vodilne po naložbah in aktivnosti najemnikov na trgu poslovnih nepremičnin. Takšni podatki so na voljo v zadnjem pregledu svetovnega trga poslovnih nepremičnin, ki ga je opravila mednarodna organizacija Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).
Če pogledate ruski nepremičninski trg kot celoto, lahko vidite, da se razvija neenakomerno. Manjši del (moskovska in Leningradska regija) je vodilni po parametrih, kot so raven cen nepremičnin, obseg investicij in gradnje ter število transakcij. Tu so opazni glavni javni posli, najemnine so na ravni drugih evropskih prestolnic.
Vendar pa večina, in sicer vse druge regije, deluje kot dohitevanje. Javnih poslov je malo, najemnine in transakcijske cene so bistveno nižje kot v prestolnici. Na splošno je to normalna situacija, značilna za številne druge države.
V zadnjih letih je razvijalcem poslovnih nepremičnin postalo težje najti mesta v Moskvi in Sankt Peterburgu za gradnjo sodobnih nakupovalnih centrov, pisarn in skladišč. Mestna uprava sprejema tudi ukrepe za zmanjšanje gradnje tovrstnih objektov znotraj mesta, pri čemer daje prednost gradnji več infrastrukturnih objektov in stanovanj. Vse to vodi v nastanek pomanjkanja visokokakovostnih poslovnih nepremičnin. Glede na vse večjo aktivnost najemnikov to vodi v zvišanje najemnine za takšne objekte. Za njimi se vzdolž verige dvigujejo cene poslovnih nepremičnin in vračilna doba naložb.
To stanje sili akterje na nepremičninskem trgu, da usmerijo pogled na druge regije. Po opažanjih strokovnjakov je bilo v zadnjih letih veliko primerov širitve razvijalcev v regije, tako v obdobju pred in po krizi. Na primer, IKEA je zgradila nakupovalne centre "Mega" v Samari, Jekaterinburgu, Nižnjem Novgorodu; Raven Russia je odprla skladiščna kompleksa razreda A v Rostovu na Donu in Novosibirsku.
Po mnenju predstavnikov teh podjetij so v regijah stroški zemljišč nižji, konkurenca je nizka, kar vam omogoča, da hitro povrnete naložbe, vložene v gradnjo kakovostnih objektov. Na primer, če je v moskovski regiji vračilna doba za naložbe v poslovne nepremičnine v povprečju od 8 do 10 let, je v drugih regijah bistveno nižja - od 4 do 6 let.
Širitev razvijalcev iz dveh ruskih prestolnic v regije prinaša tako gospodarske kot socialne dividende na ozemlja.
Gospodarske prednosti vključujejo predvsem prejem dodatnih naložb v gospodarstvo regije, saj med gradnjo, na primer, nakupovalnega centra s površino od 50 do 100 tisoč kvadratnih metrov. metrov, je treba vložiti nekaj sto milijonov ameriških dolarjev. Poleg tega na regionalni trg za razvijalci prihajajo velike in srednje velike zvezne trgovske verige ter zahodne blagovne znamke kot najemniki, ki prav tako prispevajo k privabljanju naložb v regije in povečanju njihove naložbene privlačnosti.
Večji zahodni in ruski razvijalci prinašajo sodobne standarde gradnje in upravljanja objektov na lokalni nepremičninski trg. Če so prej vsi najemniki plačevali fiksne najemnine, zdaj mnogi začenjajo preklopiti na odstotek prometa. V tem primeru imata tako lastnik stavbe kot najemnik obojestranski interes povečati privlačnost svojega nakupovalnega centra na trgu.
Družbene prednosti širitve razvijalcev, ki je danes eno najbolj perečih vprašanj za regije Rusije, vključujejo nesporno dejstvo, da je med gradnjo visokokakovostnih poslovnih nepremičnin v mnogih primerih arhitekturni videz mesto se preoblikuje, saj se večina gradi na zapuščenih ozemljih s starimi zgradbami ali na mestu industrijskih podjetij. Na primer, s pojavom nakupovalno-zabavnega centra MoreMall v Sočiju so na mestu tovarne armiranega betona rekonstruirali nasip ob reki Soči in bližnje ceste.
Tako so visoke najemnine za visokokakovostne poslovne nepremičnine in njihova rast v Moskvi in Sankt Peterburgu ter pomanjkanje zemljišč, ugotovljeno v najnovejši študiji svetovnega trga poslovnih nepremičnin, na roko regije. Od tega imajo vse možnosti, da ustvarijo privlačne naložbene pogoje za zahodne in domače razvijalce. Poleg tega bo povečanje njihove širitve v regije vsaj delno izravnalo trg nepremičnin v Rusiji. Vsaj zmanjšajte vrzel med kapitalskimi in regionalnimi trgi ter povečajte preglednost regionalnega trga poslovnih nepremičnin.
Pri analizi cenovnih dejavnikov na nepremičninskem trgu (PR) jih je običajno deliti na dejavnike ponudbe in povpraševanja, notranje glede na PR in zunanje, ki spodbujajo rast cen in jo upočasnjujejo, neodvisne in medsebojno povezane. Po našem mnenju je pri tem premalo pozornosti namenjeno ločevanju dejavnikov glede na globino proučevanega obdobja (v dolgoročnem, srednjeročnem, kratkoročnem obdobju lahko delujejo različni dejavniki), glede na hierarhično ravni (drevo dejavnikov), glede na stanje na trgu (v različnih fazah tržnega cikla, stopnjah razvoja lahko delujejo različni dejavniki, narava delovanja istega dejavnika pa je lahko nasprotna).
Govor v diskusijskem klubu IEG 6.11.09
1. Cenovni dejavniki
Faktorska klasifikacija
Pri analizi cenovnih dejavnikov na nepremičninskem trgu (PR) jih je običajno deliti na dejavnike ponudbe in povpraševanja, notranje glede na PR in zunanje, ki spodbujajo rast cen in jo upočasnjujejo, neodvisne in medsebojno povezane.
Povečana tipična struktura cenovnih dejavnikov na stanovanjskem trgu
Po našem mnenju je pri tem premalo pozornosti namenjeno ločevanju dejavnikov glede na globino proučevanega obdobja (v dolgoročnem, srednjeročnem, kratkoročnem obdobju lahko delujejo različni dejavniki), glede na hierarhično ravni (drevo dejavnikov), glede na stanje na trgu (v različnih fazah tržnega cikla, stopnjah razvoja lahko delujejo različni dejavniki, narava delovanja istega dejavnika pa je lahko nasprotna). V zvezi s tem je treba upoštevati vse klasifikacijske značilnosti, vključene v preglednico.
Znaki razvrstitve cenovnih faktorjev za PH
Na podlagi dolgoletnih raziskav moskovskega stanovanjskega trga je spodnja tabela podaja fenomenološko analizo in seznam dejavnikov cen delovanja, ki navaja njihovo razvrstitev glede na vsa uvedena merila. Nadalje diagrami prikazujejo hierarhično strukturo dejavnikov, puščice pa njihovo interakcijo.
Pomembno je omeniti, da bi morala biti pred kakršnimi koli poskusi smiselna fenomenološka analiza cenovnih dejavnikov, ki temelji na strokovnem poznavanju trga, kvalitativnih in kvantitativnih študijah tržnih vzorcev, značilnosti, po katerih se trgi držav s tranzicijskim gospodarstvom razlikujejo od razvitih tržnih gospodarstev. pri formaliziranem tržnem modeliranju. Matematični modeli, tudi če so uspešno prestali filtre statistične analize pomembnosti dejavnikov, ne morejo biti priznani kot ustrezni, če ne temeljijo na ekonomski hipotezi o naravi procesov, ki se dogajajo na trgu v določeni fazi in fazi. njenega razvoja.
Cenovni dejavniki na nepremičninskem trgu in njihov odnos
|
Dejavniki |
Fenomenološka analiza dejavnikov | ||
|
Dejavniki povpraševanja |
|||
|
1. Obseg efektivnega povpraševanja po stanovanjih |
Notranji pH faktor reda 1. Dolgoročno je odvisen od faktorjev 2 in 3. Srednjeročno je odvisen od faktorjev 3, 4 in 5 ter od nivoja cen (povratne informacije – povpraševanje je cenovno elastično). Z rastjo - vodi v zvišanje cen, z zmanjšanjem - v padec. |
||
|
2. Potreba po stanovanju (potencialno povpraševanje) |
Notranji dolgoročni faktor PH reda 2. Glede na zgodovinsko pomanjkanje stanovanj v Ruski federaciji (faktor 14) vztrajno dviguje cene s faktorjem 1. |
||
|
3. Dohodki prebivalstva in njihova diferenciacija |
Zunanji faktor reda 2. Odvisen od faktorjev 6 in 7. Dolgoročno z rastjo dohodka vodi do povečanja faktorja 1 in preko njega cen, ob znižanju, do padca. Srednjeročno visoka diferenciacija dohodkov v Ruski federaciji vodi v dejstvo, da ko se cene dvignejo, pomemben del prebivalstva z nizkimi dohodki zapusti trg, se rast cen ustavi, in če dohodki še naprej rastejo, se odloženo povpraševanje zmanjša. realizirano v novem povečanju povpraševanja in cen v pol obdobja. |
||
|
4. Nagnjenost prebivalstva in špekulativnih vlagateljev k nakupu stanovanj in cenovna pričakovanja |
Notranji faktor RR reda 2. Dolgoročno je v razmerah redkega trga vztrajno visok, srednjeročno pa je odvisen od faktorjev 3 (elastičen glede na stopnje rasti dohodka), 8 in 9 (s krepitvijo rublja, nižjo inflacijo, raste, z devalvacijo rublja, naraščajočo inflacijo - pade), 12 (z nezaupanjem v razvijalce, nizke stopnje gradnje, prebivalstvo zapusti lokalni trg). Prek faktorja 1 vodi v zvišanje cen, ko raste, in padec cen, ko se zniža. S spremembami cen obstaja obratno razmerje: pričakovanja cen so inercialna, in ko cene rastejo, se kupci mudi z nakupom, povečujejo obseg povpraševanja in spodbujajo cene, ko se znižajo, zapustijo trg in pričakujejo enakomerno večje zmanjšanje, s čimer se zmanjša povpraševanje in poveča stopnja padanja cen. |
||
|
5. Pogoji in obseg stanovanjskih posojil za kupce, vklj. hipoteka, število in delež hipotekarnih poslov |
Zunanji dejavnik reda 2. Odvisno od faktorjev 6-11 in politike bančne skupnosti. Ko se razmere izboljšajo (2003-2006), s faktorjem 1 spodbudi rast cen, ko se razmere poslabšajo (2008-200), zmanjša faktor 1 in preneha spodbujati cene. S faktorjema 1 in 13 obstaja obratno razmerje: ob visokih stopnjah rasti cen se ponudba stanovanj in hipotekarni posli zmanjšuje, kar upočasnjuje rast cen. |
||
|
6. Makrofinančni dejavniki (denarna osnova) |
Zunanji faktor reda 3. Odvisen od faktorjev 7-11 in denarne politike Centralne banke. Z rastjo prispeva k povečanju dohodka prebivalstva in s faktorjem 1 - zvišanju cen, z zmanjšanjem - k zmanjšanju stopnje rasti dohodka, nagnjenosti prebivalstva k porabi denarja in preko faktorja 1 zavira rast cen. |
||
|
7. Makroekonomski dejavniki (stopnje rasti BDP, industrijska proizvodnja, stopnja zaposlenosti) |
Zunanji dejavniki reda 3. V razmerah surovine narave ruskega gospodarstva je v glavnem odvisen od faktorja 10. Z rastjo prispeva k povečanju denarne baze, preko nje pa k rasti faktorjev 6. , 5, 3, 1 in cene. |
||
|
8. Inflacija in deflacija |
Zunanji faktor reda 3. Odvisen od faktorjev 9-11 in od faktorja enega reda 6. Vpliva na faktorje 4, 5 in preko njih - na faktor 1 in cene. |
||
|
9. Makrofinančni dejavniki (spremembe deviznih tečajev - devalvacija in revalorizacija) |
Zunanji faktor naročila 4. Odvisno od faktorjev 10-11. S krepitvijo rublja v primerjavi z dolarjem v razmerah dolariziranega gospodarstva Rusije se poveča nagnjenost prebivalstva k porabi tako rubljskih kot dolarskih prihrankov in nakupu stanovanj (faktor 4), kar s faktorjem 1 nekoliko prispeva k rasti cen. Z gladko devalvacijo se nagnjenost k porabi dolarskih prihrankov zmanjša, medtem ko se prihranki v rubljih povečajo, učinek na cene ni določen. Z močno devalvacijo obstaja učinek nezaupanja prebivalstva v finančno politiko oblasti, zmanjša se nagnjenost k porabi vseh prihrankov, zmanjša se povpraševanje po stanovanjih, rast cen pa se ne spodbuja. Z ostrim prevrednotenjem raste nagnjenost k porabi vseh prihrankov ("beg od dolarja"), nepremičnine se dojemajo kot sredstvo za varčevanje prihrankov. |
||
|
10. Cene nafte in drugih izvoznih surovin | |||
|
11. Obseg izvoza kapitala |
Zunanji faktor naročila 5. Odvisno od razmer na svetovnem trgu. S faktorji 5-9 določa efektivno povpraševanje in cene stanovanj. |
||
|
12. Ugled razvijalcev in objektov |
Notranji faktor urejenosti 5. Odvisen od stanja obstoječega in v gradnji stanovanjskega fonda (faktor. Faktor vplivov 4. |
||
|
Dejavniki ponudbe |
|||
|
13. Obseg ponudbe stanovanj |
Notranji pH faktor je približno 1. Dolgoročno je odvisen od faktorjev 14 (na sekundarnem trgu) in 15 (rast obsega gradnje povečuje ponudbo in zavira rast cen). Srednjeročno obstaja obratno razmerje s faktorjem 1: ko je povpraševanje veliko, se ponudba izpere iz kotacije, kar prispeva k povečanju rasti cen in zajezi rast števila hipotekarnih poslov; ko se povpraševanje zmanjša, ponudba se kopiči, kar zavira rast cen in prispeva k povečanju števila in deleža hipotekarnih poslov. V razmerah zmanjšanega povpraševanja je odvisno od faktorja 22 – prodajalci zmanjšajo ponudbo, da bi spodbudili cene. |
||
|
14. Posebni stanovanjski fond |
Notranji faktor pH je približno 2. Odvisen je od zgodovinskih razmer v mestu, regiji, od razpolaganja dotrajanega sklada in od obsega izgradnje (faktor 15). V sedanjih razmerah dolgoročno vodi v visoko raven povpraševanja po stanovanjih (faktor 2) in ob pozitivni rasti dohodkov gospodinjstev (faktor 3) vodi v višje cene (2000–2008). Z zmanjšanjem dohodka (2009) je nevtralen. Srednjeročno je nevtralen. |
||
|
15. Obseg gradnje in zagon stanovanj, hitrost gradnje objektov |
Notranji pH faktor reda 2. Odvisen od faktorjev 16-22. Deluje preko faktorjev 13 in 14: dolgoročno naj bi rast obsega gradnje povečala stanovanjski fond in obseg ponudbe ter s tem dolgoročno upočasnila stopnjo rasti cen. V razmerah pomanjkanja stanovanj in trga rast (2000-2008) je nevtralna. Srednjeročno je nevtralen. V kriznih razmerah (2009) zmanjšanje obsega zagonov ne vpliva na trend cen, upočasnitev gradnje pa vpliva na faktor 4 in preko njega na cene. |
||
|
16. Financiranje stanovanjske gradnje z lastnimi sredstvi razvijalcev in investitorjev, bančnimi posojili, sredstvi prebivalstva in vlagateljev-špekulantov, drugimi privabljenimi sredstvi |
Notranji pH faktor reda 3. Odvisen od makroekonomskih razmer (faktor 7), od naložbene strategije razvijalca (faktor 20), od razpoložljivosti alternativnih naložbenih objektov (faktor 21). Bančno posojilo je dodatno odvisno od dejavnikov 6-11 in politike bančne skupnosti. Financiranje s pomočjo prebivalstva in vlagateljev-špekulantov je odvisno od faktorjev 3-5, 12 in na koncu - 1. Povečanje financiranja na dolgi rok poveča obseg gradnje (faktor 15) in pomaga zmanjšati stopnjo rasti cen. . Srednjeročno pospešuje tempo gradnje stavb in s tem povečuje faktor 12, preko njega pa povpraševanje (faktor 1) in cene. |
||
|
17. Stroški in polni (investicijski) stroški gradnje |
Notranji pH faktor reda 3. Odvisen od faktorjev 18-19. Srednjeročno pri visoki ravni cen in donosnosti projektov (2005-2007) ne vpliva na prodajne cene, pri nizki ravni cen in donosnosti (2009) vodi v izstop razvijalcev s trga. , zmanjšanje obsega gradnje in dobave (faktorja 15 in 13) ter spodbuja rast cen. Dolgoročno, ko so cene in dobičkonosnost visoki, se kapital priteka v sektorje virov, proizvodnja virov se povečuje, zato se kljub naraščajočim stroškom povečuje obseg gradnje, kar lahko upočasni rast cen stanovanj. |
||
|
18. Razpoložljivost zemljišč za stanovanjsko gradnjo in pogoji dostopa do njih |
Zunanji dejavnik reda 4. Odvisno od ravnotežja zemljišč v mestu, regiji, državi, od cen zemljišč, od politike zveznih, regionalnih, lokalnih oblasti za razvoj stanovanjske gradnje ter njeno inženirsko in infrastrukturno podporo. Vpliva na faktor 17, 15 in preko njega - na cene na dolgi rok. |
||
|
19. Podpora virov za gradnjo |
Notranji faktor reda 4. Odvisno od razpoložljivosti proizvodnih zmogljivosti (vključno s tehnologijami, opremo, osebjem) proizvajalcev virov, od cen surovin (pri nizkih cenah v razmerah nezadostnih naložb za razvoj nastane pomanjkanje virov). Dolgoročno in včasih srednjeročno vpliva na faktor 17, 15 in preko njega - na cene. |
||
|
20. Administrativni in gospodarski pogoji za vstop razvijalca na trg in njegovo delo na trgu |
Zunanji dejavnik reda 4. Odvisen od politike oblasti na področju urbanistične ureditve, stopnje birokratiziranosti in koruptivnosti procesa, od stopnje donosnosti razvoja. Vpliva faktor 17, 15 in preko njega - na cene dolgoročno, srednjeročno in včasih kratkoročno. |
||
|
21. Razpoložljivost alternativnih naložbenih objektov |
Zunanji faktor urejenosti 4. Odvisen je od razmer na regionalnem in svetovnem trgu in se izraža v iskanju privlačnih naložbenih objektov izven mesta, regije, države, zunaj PR (borza). Vpliva na obseg gradnje in ponudbe stanovanj (faktor 15, 14), pa tudi na obseg efektivnega povpraševanja (faktor 1): v obdobju 2006–2007 so se razvijalci, investitorji in kupci preselili iz Moskve v moskovsko regijo, iz Rusije v Bolgarijo, Črno goro itd. .P. |
||
|
22. Naložbena strategija razvijalcev |
Notranji faktor urejenosti 5. Odvisno od ekonomskih, vodstvenih kvalifikacij razvijalcev in razmer v državi in regiji. Dolgoročno in srednjeročno strategija širitve vodi v razpršitev finančnih sredstev na precejšnje število zemljišč in novih projektov ter upadanje stopnje izgradnje objektov, nato s faktorji 15 in 13 spodbuja dvig cen, preko faktorja 4 in 1 vodi do zmanjšanja povpraševanja in cen, zamrznitve gradbišč in propada razvijalcev (2004, 2009). Dobra naložbena strategija optimizira pritegnjene naložbe in realne stroške ter vodi do evolucijske rasti obsega gradnje z možnostjo zajezitve stopnje rasti cen. |
||
|
23. Trženje in cenovna strategija prodajalcev in razvijalcev |
Notranji faktor naročila 5. Odvisen od pričakovane ravni dobička, v zvezi s katerim se trgu ponuja zvišanje cen. V razmerah, ko efektivno povpraševanje presega ponudbo, so pričakovanja izpolnjena (2003-2007). V obratni situaciji so možne tri strategije. 1) Prodajalci znižajo cene (faktor 0), s čimer dosežejo povečanje povpraševanja, cen in prodaje. 2) Prodajalci zmanjšajo obseg ponudbe (faktor 13), pri čemer iščejo ravnovesje z obsegom povpraševanja in naraščajočimi cenami. 3) Prodajalci ne znižujejo cen in s tem zmanjšujejo promet na trgu in pričakujejo povečanje povpraševanja zaradi zunanjih dejavnikov. |
||
Struktura cenovnih dejavnikov na stanovanjskem trgu in njihova razmerja (nadaljevanje)
Ohišje mehurčki
Pogovorni klub je obravnaval vprašanje, ali na ruskem nepremičninskem trgu obstajajo cenovni mehurčki in ali so bili vzrok za krizo 2008–2009. Spodaj bo na to vprašanje odgovorjen "da, ne".
Študija številnih del, posvečenih ekonomskim mehurčkom (mehurček na stanovanjskem trgu je ena izmed vrst takšnih mehurčkov), kaže, da temeljijo na nakopičeni napaki v vedenju gospodarskih subjektov (kupcev ali prodajalcev) glede na realna vrednost sredstva. Balon se začne nastajati, ko se na trgu v zvezi s predmetom prodaje sklepajo posli po cenah, ki bistveno presegajo njegovo realno vrednost. Stanovanjski mehurček je večfaktorski pojav. Vsekakor je njegova glavna značilnost, da stopnja rasti cen stanovanj presega stopnjo rasti efektivnega povpraševanja prebivalstva, kot kazalniki vrste trga se uporabljajo naslednji kazalniki: Stopnje rasti cen na stanovanjskem trgu dP/P Stopnja rasti dohodka prebivalstva dI/I Dohodkovna elastičnost cene stanovanja B = dP/dI x I/P Trajanje obdobja T (kratkoročno C - 1-3 mesece, srednjeročno M - od 6-12 mesecev do treh let) in dolgoročno L - 3 leta ali več). Pri preučevanju razmer na trgih zahodnih držav, dinamike cen in dohodkov na stanovanjskem trgu Moskve od junija 1990 do marca 2009 je bilo ugotovljenih 12 vrst trgov in koncept cenovnih mehurčkov 1. vrste ("raztapljanje" ) in uvedena je bila 2. vrsta (»zrušitev«). Ugotovljeno je bilo, da so v Moskvi obstajala 4 obdobja razvoja trga glede na vrsto mehurčkov 1. vrste in nobenega - glede na vrsto mehurčkov 2. vrste. Spodaj sta dva primera te vrste trga. Primer srednjeročnega cenovnega balona 1. vrste Ta vrsta trga se imenuje rastoči trg z delnim pregrevanjem zaradi hipotekarne podpore. Zanj so značilni naslednji parametri: T=17 mesecev; dP/P = 0,050; dI/I = 0,022; B = 2,27. Na trgu je nastal mehurček tipa 1 zaradi dejstvo, da je bila ta faza segment dinamike razvijajočega se, redkega trga, na katerem je ob nenehni rasti dohodkov gospodinjstev zagotovljeno enakomerno valovno naraščanje cen. Primer cenovnega balona 1. vrste na dolgi rok Cene ponudbe stanovanj in povprečni dohodek na prebivalca so na dolgi rok rasli pospešeno, in sicer v povprečju 2,5 % in 1,5 % na mesec. Ta vrsta trga se imenuje nastajajoči, redek trg. Zaznamovali so ga naslednji parametri: T = 99 mesecev; dP/P = 0,025; dI/I = 0,015; B = 1,61. Cenovni balon 2. vrste je značilen za »napihnjen« tip trga, ki se je oblikoval v ZDA v letih 2004-2007 (prekomerno hipotekarna posojila z drugorazrednimi hipotekami). Na razvitem (nasičenem) trgu, na trgu v razvoju v fazi stabilizacije, v fazi razvoja krize se mehurčki ne tvorijo. Pomen značilnosti za različne vrste stanovanjskega trga Vrsta trga Splošne vrednosti lastnosti Značilnosti in primeri vrste trga Razvito (nasičeno) Trg je v smislu ponudbe zasičen, rast dohodkov prebivalstva pa ne spremlja znatno zvišanje cen Raste "Pregrevanje tipa I" - cenovni balon, ki se pripravlja, vendar se "reši" pod vplivom dolgoročnega trenda naraščanja cen na nastajajočem trgu Razvija se (pomanjkljivo) Ta vrsta trga se od prejšnjega razlikuje le v eni značilnosti - dolžini obdobja pregreto Takšne stopnje rasti cen niso posledica rasti povprečnih dohodkov na prebivalca, temveč rasti dohodkov ozke plasti kupcev - visoko donosne skupine ljudi, katere število je enako številu stanovanj na trg Stabilno To stanje so opazili v različnih mestih Rusije v fazi stabilizacije po stopnji hitre rasti cen. To stanje se je pokazalo v ZDA (kreditiranje segmentov prebivalstva z nizkimi dohodki), v baltskih državah (rast gospodarstva zaradi posojanja povpraševanja potrošnikov in ne zaradi rasti proizvodnje). Prej ali slej se takšen balon (recimo mu mehurček druge vrste) sesuje in trg vstopi v krizno fazo. Padec (kriza) Dinamika cen v letih 1998-2001 je bila v obliki črke U. Nova kriza obljublja, da bo daljša in globlja ter v obliki črke L: pol leta ali leto - padec, 2-3 leta - depresivna stabilizacija in šele nato nov vzpon, katerega hitrost ne bo visoka. depresivno Izhod iz krize je kljub upočasnitvi stanovanjske gradnje in posledično zmanjšanju ponudbe možen šele po začetku okrevanja rasti tekočih dohodkov prebivalstva (ker zmanjšanje tekočih dohodkov povečuje nagnjenost prebivalstva varčevati) in doseže se ravnovesje med naraščajočim povpraševanjem in upadajočo ponudbo. Iz te situacije je možen prehod bodisi v depresivno stabilizacijo (tip 8) bodisi v okrevanje po krizi (tip 2). začetek To stanje so opazili v Moskvi in drugih ruskih mestih v zgodnjih devetdesetih letih prejšnjega stoletja. Razlog za ta pojav je bila nepomembna ponudba na trgu na začetku prehoda z »netržnega« na legalni trg (od junija 1990 do aprila 1992): privatizacija stanovanj se je šele začela, obseg prodaje (predvsem v zadružnih hišah) znašala manj kot 2 tisoč stanovanj vzlet Spomladi 1992 so cene začele strmo naraščati in do decembra narasle na 708 $/m². m (6,0-krat). Dohodki prebivalstva so začeli močno upadati, obseg ponudbe se je rahlo povečal, kljub temu, da se je precej hitro oblikovala ozka plast bogatih ljudi (prodaja v letih 1991-1992 je po naših ocenah znašala približno 10 tisoč; za primerjavo, po letu 1994 je letna prodaja znašala 65-85 tisoč stanovanj)
Modeli za napovedovanje parametrov razvoja ruskega stanovanjskega trga
Glede na obzorje napovedi je lahko napovedovanje dolgoročno, srednjeročno in kratkoročno. Specifična vrednost dopustnega horizonta za vsako od teh vrst napovedi je odvisna od fizične (ekonomske) vsebine naloge, splošnega gospodarskega stanja, stanja posameznega tržnega segmenta in se lahko bistveno razlikuje. Tako imajo vladne srednjeročne napovedi za razvoj ruskega gospodarstva obdobje 3 let. Trenutno ruski nepremičninski trg obravnavamo kot kratkoročno napoved za 1-3 mesece, srednjeročno - za leto ali tri, dolgoročno - za tri do pet let.
Pomembno je poudariti, da je za vsako od teh vrst napovedi potrebno preučiti različen seznam dejavnikov, ki vplivajo na spremembo preučevanega kazalca (katerega polovično obdobje spremembe je blizu obzorja napovedi). Na primer:
Znan pojav decembrskih izplačil zaostalih plač, bonitet in bonitet razširi svoj učinek na nepremičninski trg v 1-2 mesecih;
Sezonski dejavniki malo vplivajo na rezultate letnega trenda, hkrati pa so lahko pomembni za napovedovanje sprememb cen in tržnega prometa za 3-4 mesece;
Stopnje rasti BDP malo vplivajo na mesečno rast cen, so pa pomembne za dolgoročno napoved;
Raven cen energentov in stopnja odliva kapitala iz države sta pomembna tako za kratkoročno napoved (z zamikom 2-3 mesece) kot za srednjeročno napoved (prek akumuliranih dvigov cen stanovanj v preteklosti). meseci leta).
Glede na stopnjo formalizacije metod napovedovanja, ki se uporabljajo na ruskem nepremičninskem trgu, jih lahko razdelimo na strokovno napovedovanje, hevristično napovedovanje, "temeljno" analizo, regresijsko statistično modeliranje ("tehnična analiza"), multivariatno modeliranje (vključno z modeliranjem in napovedovanjem). na nevronskih mrežah). V praksi se različne metode uporabljajo skupaj, v takšni ali drugačni kombinaciji. Kljub temu je treba ločiti strokovno napovedovanje tržnih trendov (metoda 1), ki se neutemeljeno imenuje napoved (ki je zaradi visoke usposobljenosti strokovnjaka lahko precej natančna), od metodično utemeljene, izračunane napovedi (metode 2-5).
Razvrstitev napovedi glede na stopnjo formaliziranosti metod
|
Razvijalec napovedi (šaljivo ime) |
Metoda napovedovanja |
Vrsta napovedi |
|
(-1) "Agnostik" |
Ne (»napovedi so na splošno nemogoče«) | |
|
(1) Strokovnjak |
Intuicija, poznavanje trga, analogna metoda |
Strokovna napoved |
|
(2) Analitik napovedovalec |
Kvantitativna in kvalitativna "temeljna" analiza dejavnikov, scenarijska metoda |
Hevristična napoved |
|
(3) "Optimist" napovedovalec |
"Temeljna" analiza gospodarske situacije in njenega vpliva na kazalnike trga nepremičnin ("demografska" metoda, metoda napovedovanja dohodkov prebivalstva) |
"Temeljna" napoved dejavnikov - obseg gradnje, ponudba, povpraševanje, promet na trgu |
|
(4) Napovednik-"statistik" |
"Tehnična" analiza (regresijska analiza, statistično modeliranje) |
"Tehnična" napoved, ki temelji na regresijskem statističnem modelu |
|
(5) Model napovedovalec |
Multivariatno modeliranje, napovedovanje nevronskih omrežij |
Napoved na podlagi multivariatnega modela, nevronske mreže |
|
(+1) "puritanski" |
Ne (»slabo poznavanje pojava nam ne omogoča, da zgradimo ustrezen model«) |
Primer uporabe statističnega regresijskega modela februarja 1995 za napovedovanje dinamike cen stanovanj v Moskvi, Sankt Peterburgu, Jekaterinburgu, Tverju, Rjazanu, Barnaulu je prikazan na sliki. Model je temeljil na hipotezi, da je rusko gospodarstvo v prehodu iz načrtovane, centralizirane regulacije na trg, zato je glavni vzorec dinamike cen na stanovanjskem trgu njihov dvig na raven, ki ustreza cenam v "analognih mestih". . V skladu s tem je za opis prehoda kibernetičnega, samoregulirajočega sistema v novo stanje logistični model "vzleta letala" v obliki
V(T) = A / (1 + exp (B - CT)),
kje V- povprečna za obdobje (povprečna mesečna) ponudbena cena 1 m2. m celotne površine objekta;
T- zaporedna številka obdobja (mesec);
A, B in IZ - konstantni koeficienti (parametri modela).
Slika kaže, da je izračunana napoved dinamike cen za obdobje 1995-1998 pred začetkom avgustovske krize tesno sovpadala z dejanskimi podatki.
Podoben model napovedi je bil uporabljen pri študiji začetnih faz hipotekarnega trga nepremičnin v Moskvi in zgrajen v 3. četrtletju 2005, dinamika obsega hipotekarnih transakcij družbe je bila edini modelirani kazalnik:
kje t- zaporedna številka četrtletja.
Model je pravilno napovedal prehod dinamike rasti hipotekarnih poslov v stabilizacijo, kvantitativna napoved za 5 četrtletja pa je tesno sovpadala z dejanskimi podatki.
Oktobra 2000, dve leti po začetku krize, napovedati dinamiko cen v Moskvi za obdobje 2001-2002. izdelan je bil nov model tipa "izhod letala iz potopa".
V \u003d B 0 -B 1 / (B 2 + exp ((B 3 *T+B 4) 2)).
Do sredine leta 2002 je model dajal zelo natančno napoved.
V letih 2006-2008 je bila na podlagi študije dolgoročnih in srednjeročnih ciklov stanovanjskega trga v Moskvi in drugih mestih zgrajena na podlagi metoda neharmonične ekspanzije modela cenovnega trenda v obliki naslednjega sistema enačb: Y =
y 1
+
Δy 2
+
Δy 3
+
Δy 4
+ …. +
Δyn, (1)
y 1 = a 3 x 3 +a 2 x 2 +a 1 x +a 0, (2)
Δ
y2, (3)
Δ
y 3
= , (4)
Δy 4
= , (5)
…………………………………… , (
n)
kje Y– predvidena vrednost povprečne ponudbene cene na enoto stanovanja, $/m2. m; y 1
– osnovna enačba trenda (dolgoročna napoved), $/kv. m; Δy 2
–
napoved rasti povprečna ponudbena cena stanovanja na enoto glede na osnovni trend, $/m2. m; Δy 3
-
napoved rasti povprečna ponudbena cena stanovanja na enoto glede na trend drugega reda, $/m2. m; Δy 4
-
napoved rasti povprečna dobavna cena stanovanja na enoto glede na trend tretjega reda, $/m2. m; Δyn-
napoved rasti povprečna cena enote ponudbe stanovanj glede na trend predzadnjega naročila, $/m2. m; ampak,
b
,
c
,
d
z indeksi – koeficienti enačb (trendov različnih vrst), ki aproksimirajo dejanske podatke. Izračunano iz dejanskih podatkov z uporabo metode najmanjših kvadratov. Približek trenda cen za 5-6 let (na primer s polinomom drugega reda) kaže, da je stanovanjski trg Moskve, tako kot druga mesta Rusije, na začetku polovičnega obdobja rasti (natančneje, v prvi četrtini obdobja) »dolgega« cikla nihanj, za katerega je odgovoren niz makroekonomskih kazalnikov države in mesta (regije). To enačbo smo poimenovali "osnovni trend" in jo sprejeli kot osnovo za dolgoročno napoved dinamike cen - rast s povprečno letno stopnjo 20-25%. V prihodnosti (po naših ocenah za leto 2006, po 2010-2011), ko se bo obseg gradnje in ponudbe stanovanj močno povečal, dolgoročne stopnje rasti cen pa se bodo začele zniževati (trg se bo preselil v drugo četrtletje). obdobja), se pričakuje znižanje dolgoročnih stopenj rasti cen, kot je to običajno prikazano na sliki. Toda na nepremičninskem trgu delujejo drugi, notranji dejavniki, ki prekrivajo hitrejša nihanja na osnovni trend. Na primer, tisti, ki so povezani z gradbenim in investicijskim ciklom, z razvojem infrastrukture trga stanovanjske gradnje, s potrošniškim vedenjem državljanov itd. Ta nihanja na stanovanjskem trgu niso bila realizirana v nihanju cen, temveč v nihanju prvega izvedenega finančnega instrumenta – stopnje rasti cen. Oblikujejo "srednje", hitrejše cikle in "kratke", še hitrejše cikle. Takšne cikle je enostavno predvideti z uporabo enosmernega regresijskega modeliranja. Povratna superpozicija, integracija napovedi dajejo končno napoved dinamike cen - srednjeročno in dolgoročno. Slika kaže, da se je do septembra 2008 napoved za Moskvo izvajala z visoko natančnostjo. Od 12 ruskih mest, za katera je bila izračunana podobna napoved, je bila dobra konvergenca dosežena za 8 mest in nezadovoljiva za dve. Od oktobra 2008 je svetovna finančna in gospodarska kriza spremenila smer dolgoročnega trenda cen v vseh mestih Rusije, prejšnje napovedi pa so zahtevale revizijo. Septembra 2009 je bila izvedena študija stanovanjskega trga v 10 mestih Rusije, na podlagi katere je bilo ugotovljeno, da trg dolgoročno prehaja v fazo upočasnitve rasti in začetka recesije ter izdelana je bila scenarijska napoved za razvoj situacije. Scenariji so bili izračunani s pomočjo štirifaktorskega modela odvisnosti cen stanovanj od makroekonomskih parametrov, katerih vrednosti so bile določene za december 2008, junij in december 2009 in 2010 v različnih sprejemljivih možnostih: Y \u003d f (x 1, x 2, x 3, x 4),
kje x 1
–
cena sodčka nafte; x 2
–
inflacija; x 3
–
devalvacija rublja v primerjavi z dolarjem; x 4
–
odliv kapitala. Pridobljeni so bili 4 scenariji dinamike cen, od katerih je bil najbolj verjeten scenarij št. 2 (pesimistični). Toda že decembra 2008 je bilo ugotovljeno, da se scenarij št. 3 (kriza) dejansko izvaja. Primerjava napovedi z dejanskimi podatki je prikazana na naslednji sliki. Tako uporaba regresijskih matematičnih modelov, ki temeljijo na vsebinskih hipotezah o ekonomski naravi procesov, ki se dogajajo na stanovanjskem trgu, omogoča pridobitev dovolj natančnih srednjeročnih napovedi. Ne morejo pa napovedati dolgoročnih sprememb cenovnih gibanj in prehoda v krizo na trgu. Sternik G.M., Sternik S.G. Analiza stanovanjskega trga za strokovnjake. - M .: "Ekonomija", 2009. - 601 str. Gusev A.B. Cenovni mehurčki na stanovanjskem trgu. - www.urban-planet.org, 2008. Sternik G.M., Sternik S.G. Tipologija nepremičninskih trgov glede na nagnjenost k oblikovanju cenovnih mehurčkov. - Časopis "Premoženjska razmerja v Ruski federaciji" št. 8 (95) 2009, str. 168-185. Sternik G.M., Korobkova M.V. Vpliv galopirajočega stanovanjskega trga na dinamiko hipotekarnih poslov v Moskvi. - Revija "Nacionalni projekti", marec 2007. Sternik G.M. Ruski stanovanjski trg leta 2001. Analiza in napoved. - RGR, december 2001. Sternik G.M., Pechenkina A.V. Kaj se dogaja na stanovanjskem trgu v Moskvi. Makroekonomski pristop (poročilo z analitične konference IDA "Nepremičninski trg: stanje, trendi, napoved" 30. 8. 2007). - www.realtymarket.ru, avgust 2007. Sternik G.M. Cene na stanovanjskem trgu ruskih mest v letih 1990-2006: analiza in napoved. – Analitična skupina G.M.Sternika. –www.realtymarket.ru, januar 2007. Sternik G.M. Stanovanjski trg ruskih mest v letu 2008: napovedi in realnost. - Poročilo na analitični konferenci stanovanjskega foruma v Sankt Peterburgu 1.10.08. www.realtymarket.ru Sternik G.M. Stanovanjski trg ruskih mest v krizi. Razvojni trendi. - Poročilo na analitični konferenci stanovanjskega foruma v Sankt Peterburgu 9.12.08. -
Arefin, A.V. (2015). Cenovni dejavniki na trgu najema stanovanjskih nepremičnin. Stanovanjske strategije, 2(4), 253-266. doi:10.18334/zhs.2.4.1898
Jezik objave: ruski
Russian Journal of Housing Research, 2015, letnik 2, številka 4
Dejavniki oblikovanja cen na trgu stanovanjskih nepremičnin
1 Moskovska univerza za industrijo in finance, Ruska federacija
Članek obravnava splošno veljavne dejavnike cen na ruskem nepremičninskem trgu. Avtor določa tudi cenovne dejavnike na trgu stanovanjskih najemnih nepremičnin z vidika zasebnega najemnika. Metode, uporabljene pri študiju, sta pregled znanstvene literature in analiza trga stanovanjskih najemnih nepremičnin.
najem, nepremičnine, cene, dejavniki, Rusija
Arefin, A.V. (2015). Dejavniki oblikovanja cen na trgu stanovanjskih nepremičnin. Russian Journal of Housing Research, 2(4), 253-266. doi:10.18334/zhs.2.4.1898
JEL: D40, R20, R31
© Arefin A.V. / Publikacija: Creative Economy Publishers
To delo je licencirano pod Creative Commons BY-NC-ND 3.0
® Za dopisovanje: [email protected]
Nepremičninski trg se nenehno spreminja in raste; v kriznih obdobjih ta proces rasti ponavadi stagnira
Pri določanju najemnine so cilji najemodajalcev in najemnikov podobni
V praksi najemodajalci ne upoštevajo takega dejavnika, kot je pogled iz oken
Cenovni dejavniki nepremičninskega trga vplivajo na cene na trgu nepremičnin za najem
Stanovanjske strategije, 2015, letnik 2, številka 4
Cenovni dejavniki
na trgu najema stanovanj
Anton Arefin1®
1 Moskovska finančno-industrijska univerza "Synergy", Rusija
ANNOTATION_
Članek obravnava splošno sprejete dejavnike oblikovanja cen na ruskem nepremičninskem trgu, določa pa tudi cenovne dejavnike na trgu najema nepremičnin glede na zasebni najemnik. Metodologija raziskovanja je pregled znanstvenih člankov in člankov, analiza trga najema nepremičnin.
KLJUČNE BESEDE_
najem, nepremičnine, cene, dejavniki, Rusija
ZA CITAT:_
Arefin, A.V. (2015). Cenovni dejavniki na trgu najema stanovanjskih nepremičnin. Stanovanjske strategije, 2(4), 253-266. doi: 10.18334^.2.4.1898
JEL: D40, R20, R31 Jezik objave: ruski
© Arefin A.V. / Publikacija: Založba Creative Economy Članek se distribuira pod licenco Creative Commons BY-NC-ND 3.0
n Kontakt: [email protected]
Nepremičninski trg je nenehno spreminjajoč se in rastoči organizem; v obdobjih krize ta proces rasti ponavadi stagnira
Cilji najemodajalca in najemnika pri oblikovanju cen najemnin so podobni
V praksi najemodajalec ne upošteva takega dejavnika, kot je usmerjenost oken stanovanja
Na cene na najemnem trgu vplivajo dejavniki cen na nepremičninskem trgu
Arefin Anton Viktorovič, podiplomski študent Moskovske finančno-industrijske univerze "Synergy" ( [email protected])
Relevantnost raziskav
V sodobnem svetu postaja problem oblikovanja cen na trgu najema nepremičnin vse bolj pomemben zaradi napetih gospodarskih in političnih razmer v svetu in sankcij proti Rusiji, pa tudi zaradi dnevno spreminjajočega se menjalnega tečaja nacionalne valute. , otežuje proces oblikovanja cen na trgu kot nakupa./prodaja in najem nepremičnin v državi.
Opažamo tudi, da je razvoj sodobnega najemnega trga v zadnjem času deležen vedno več pozornosti tako strokovnih udeležencev na nepremičninskem trgu kot državnih organov. Vendar pa se vprašanjem oblikovanja cen na trgu najemnin namenja premalo pozornosti, tako s strani državnih organov kot s strani udeležencev na trgu. Prepoznavanje dejavnikov in proces oblikovanja cen na trgu najema nepremičnin bo izjemno koristno za sodobni nepremičninski trg tako v Moskvi kot v Rusiji kot celoti.
Kakšen je nepremičninski trg?
Po mnenju večine strokovnjakov je nepremičninski trg mehanizem, ki služi procesom nakupa, prodaje in najema nepremičnin na podlagi ponudbe in povpraševanja (Rodionova, 2009).
Zaradi vse večjega ozemlja mest je trg nepremičnin nenehno rastoči "organizem", vendar velja omeniti, da v času krize nepremičninski trg ponavadi stagnira in/ali upočasni rast. Tak primer je obdobje svetovne finančne krize leta 2008, v katerem ni bilo rasti cen nepremičnin, do sredine leta 2011 pa je nepremičninski trg dosegel raven pred krizo, cene pa so rasle.
Trenutno je trg nepremičnin v Ruski federaciji razdeljen na 2 kategoriji:
Primarni trg nepremičnin.
Sekundarni trg nepremičnin.
Predmet prometa na primarnem nepremičninskem trgu so običajno nepremičnine v gradnji ali novogradnji, ne glede na namen bodoče nepremičnine. Lahko jih prodajajo razvijalci, investitorji, ki so financirali gradnjo.
Predmet transakcij na sekundarnem trgu nepremičnin so običajno stanovanjski prostori, ki so bili prej uporabljeni za predvideni namen. Pri tem je treba opozoriti, da primarni trg nepremičnin odraža obseg izdelanih stanovanj, sekundarni nepremičninski trg pa določajo naslednji dejavniki (Rodionova, 2009).
blaginjo prebivalstva.
Dobičkonosnost naložbenih objektov.
dogodki človeškega življenja.
Mobilnost delovnih virov.
Mnogi strokovnjaki menijo, da je struktura sekundarnega trga nespremenljiva struktura zaradi dejstva, da proces človeškega življenja poteka po določenem pravilnem vzorcu. Spremembe na sekundarnem nepremičninskem trgu nastanejo zaradi sprememb v strukturi in/ali prebivalstva ali ostre spremembe gospodarskih in političnih razmer v regiji.
Tako lahko sklepamo, da je nepremičninski trg kot celota nenehno spreminjajoč se in rastoči organizem, katerega spremembe nastajajo zaradi vpliva nanj gospodarskih, političnih in družbenih dejavnikov. Vendar pa v obdobjih krize ta proces naraščajoče volatilnosti ponavadi stagnira, vendar nikoli ne obrne rasti.
Pogosti dejavniki cen nepremičnin
Pri upoštevanju dejavnikov oblikovanja cen na nepremičninskem trgu jih je običajno deliti na dejavnike ponudbe in povpraševanja, ki pa se delijo na notranje cenovne dejavnike in zunanje cenovne dejavnike.
Zunanje dejavnike oblikovanja cen nepremičnin na trgu delimo na naslednje vrste1:
mikroekonomski dejavniki.
makroekonomski dejavniki.
družbeni položaj v regiji.
družbeni dejavniki.
Strokovnjaki običajno omenjajo naslednje dejavnike2 kot notranje dejavnike oblikovanja cen na nepremičninskem trgu:
Tržna dinamika.
1 Glavni dejavniki, ki vplivajo na vrednost stanovanjskih in nestanovanjskih nepremičnin (2006, 28. april). Način dostopa: http://www.kb-yarmarka.ru/?page=cat&id=100256
2 Vaskina, M.G. (2009). Nepremičninska ekonomija. Rostov na Donu: Phoenix.
Dinamika obsega in razmerja med ponudbo in povpraševanjem.
Cenovno razmerje primarnega in sekundarnega trga nepremičnin.
Odprtost nepremičninskega trga in njegova informacijska varnost.
institucionalni dejavniki.
Ugotavljamo pa, da v zgornjih faktorjih oblikovanja cen za nepremičnine niso v celoti upoštevani vsi dejavniki, predvsem na ravni posameznih nepremičninskih objektov. Zlasti nejasni so cenovni dejavniki, na katere sta potencialni najemnik in najemodajalec predvsem pozorna pri ocenjevanju nepremičnine.
Poskušali bomo upoštevati najbolj prednostne cenovne dejavnike glede na najemodajalca. Ti dejavniki vključujejo:
Dohodek prebivalstva in njegova plačilna sposobnost (tj. povprečna plača v regiji).
Raven ponudbe in povpraševanja v regiji.
Ekološka situacija v regiji. Problem ekologije je v zadnjem času postal nujna tema za nepremičninski trg velikih mest Rusije in sveta, zlasti Moskve. Visoka stopnja onesnaženosti ekološkega stanja mesta neposredno vpliva tako na zdravstveno stanje občanov kot na stanje nepremičninskega trga mesta. Očitno je, da boljše kot je ekološko stanje regije, v kateri se nepremičnina nahaja, bolj privlačna bo za potencialnega potrošnika.
osebni računalnik. Katyshev in Yu.A. Khakimova je v svojem delu "Okoljski dejavniki in cene na trgu nepremičnin (na primeru Moskve)" zelo podrobno obravnavala vpliv dejavnikov, ki označujejo stanje okolja na nepremičninskem trgu v Moskvi. Avtorji ugotavljajo, da okoljske razmere v različnih regijah mesta na različne načine vplivajo na ceno nepremičnin. Povprečna vrednost nepremičnin je običajno nižja v tistih predelih mesta, ki so bližje industrijskim podjetjem,
kot v regijah, ki se nahajajo na ekološko čistih območjih mesta (Katyshev, Khakimova, 2012; С113).
Stanje nepremičnine. Ta dejavnik je seveda glavni dejavnik pri oblikovanju cen najemnin, saj je njegova cena v celoti odvisna od razreda in stanja nepremičnine (od hiše do stanovanja). Kot primer je dovolj navesti dejstvo, da se bo najemnina, odvisno od kakovosti prenove doma, močno spremenila. Tako imajo nepremičninski objekti, ki se nahajajo v osrednjem upravnem okrožju Moskve, v dobrem stanju (prenova v evropskem slogu) tipa "odnushka", povprečno ceno najema 90.000 rubljev, medtem ko se nepremičninski objekti nahajajo na istem območju, vendar v povprečnem ali podpovprečnem stanju (preureditev ali pomanjkanje le-tega) imajo povprečno ceno najema 30.000 rubljev.3.
Struktura nepremičnine. Ta dejavnik se razume kot prisotnost dodatnih objektov, ki so vključeni v hišo in ob njej, kot so dvigalo, parkirišče, domofon itd. imajo razliko v ceni v povprečju 5-10%. 4T. če sta dva stanovanja, eno z balkonom, drugo brez, bo stanovanje brez balkona (v tem primeru "odnushka") imelo povprečno najemnino 30.000 rubljev, medtem ko bo isto stanovanje, vendar z balkonom, imajo stopnjo -33.000 rubljev.
Dohodek prebivalstva in njegova plačilna sposobnost. Ta dejavnik je pomemben predvsem za začetno določitev pričakovane najemnine, saj mora potencialni najemodajalec poznati povprečno plačo v svoji regiji in na podlagi tega izpeljati začetno najemnino. Kot primer lahko navedemo, da je od leta 2014-2015 povprečna plača v Moskvi znašala 59.000 rubljev5, tako da povprečna najemnina za nepremičnino ni višja od tega kazalnika, to je -30.000 rubljev.
Raven ponudbe in povpraševanja v regiji. Na katerem koli področju trga je dinamika ravni ponudbe in povpraševanja glavni kazalnik za oblikovanje njegove začetne cene. To pravilo velja tudi za trg najemnih nepremičnin. Če raven ponudbe presega raven povpraševanja, potem najemnine
3 Na podlagi analize cen za Moskvo.
4 Apartmaji z balkonom in brez: razlika v ceni je običajno 5-7 % (2014, 5. september). Način dostopa: http://www.ndv.ru/novosti/kvartirjy_s_balkonom_i_bez/
5 Mereminskaya, E. (2015, 26. januar). Najboljše mesto za delo. Način dostopa: http://www.gazeta.ru/business/2015/01/23/6385401.shtml
se nagibajo k zmanjšanju in obratno. Tako si lahko na primer ogledate, kako je raven ponudbe in povpraševanja v Moskvi vplivala na povprečne najemnine za različne tipe stanovanj avgusta 2015. Ena vodilnih strokovnih nepremičninskih agencij MIEL-Arenda je posredovala naslednje podatke. V avgustu 2015 je raven ponudbe in povpraševanja po najemu stanovanj dosegla naslednje kazalnike: povpraševanje po najemu stanovanj se je v primerjavi z julijem povečalo za 13,6 %, ponudba najema stanovanj se je v primerjavi z julijem zmanjšala za 13,65 %. Povprečna najemnina za stanovanja ekonomskega razreda se je spremenila na naslednji način: "odnushki" - zmanjšanje za 0,49% na 30.830 rubljev, "kopeck piece" - povečanje za 0,84% na 39.950 rubljev, "tri rublje" - povečanje za 3,83 % na 512406 RUB.
Razpoložljivost komunalnih storitev. V tem primeru se komunalni objekti razumejo kot objekti izobraževalnih objektov, bolnišnic, gasilskih domov itd. Faktor prisotnosti objektov komunalnih služb je dodaten in predvsem pomemben za oblikovanje cen na obrobju velikih mest zaradi dejstvo, da se občinski objekti v središču velikih mest pogosto nahajajo blizu lokacije od stanovanjskih stavb. V tem primeru je situacija podobna, kot pri prisotnosti industrijskih podjetij na območju, le da v tem primeru to pravilo deluje v nasprotni smeri, torej bližje kot so objekti komunalnih služb, dražja bo nepremičnina.
Nato upoštevajte prednostne cenovne dejavnike glede na potencialnega najemnika. Vendar takoj ugotavljamo, da bodo nekateri dejavniki podobni prejšnjim zaradi dejstva, da so ti dejavniki praviloma skupni tako za najemnika kot najemodajalca.
Prednostni dejavniki oblikovanja cen glede na potencialnega najemnika:
Geografska lokacija objekta.
Ekološka situacija v regiji.
Stanje nepremičnine.
Struktura nepremičnine (prisotnost balkona, parkirišča, dvigala itd.).
Prisotnost občinskih objektov.
6 Povpraševanje in ponudba na najemnem trgu sta se izenačili (2015, 10. september). Način dostopa: http://miel.ru/lenta/6868/
Oddaljenost objekta od postajališč javnega prevoza.
Razmerje cen primarnih in sekundarnih stanovanj.
Faktor geografske lege predmeta
nepremičnina. Ta dejavnik je eden prvih, na katerega je potencialni najemnik pozoren zaradi dejstva, da se najemnina na različnih območjih mesta pogosto močno razlikuje. Bolj prestižno je območje, višjo ceno zahteva lastnik stanovanja. Torej, kot primer navedemo razliko v najemninah za stanovanjske nepremičnine v Moskvi znotraj vrtnega obroča in zunaj vrtnega obroča. Tako je bila povprečna najemnina znotraj Vrtnega obroča 54.000 rubljev, medtem ko ima podobno stanovanje zunaj povprečno najemnino 33.000 rubljev.
Razmerje cen primarnih in sekundarnih stanovanj. Danes ta dejavnik postaja pomemben, zlasti v Moskvi, zaradi nenehne širitve nepremičninskega trga in pojava vedno več novih nepremičnin. Najemnine v primarnih (nove stavbe) in nepremičninah za nadaljnjo prodajo so se v preteklosti močno razlikovale. Tako je povprečna najemnina v novogradnji v Moskvi 46.000 rubljev, medtem ko je povprečna najemnina za sekundarna stanovanja 35.000 rubljev7.
Oddaljenost od postajališč javnega prevoza. Ta dejavnik je podoben v razmerah s prisotnostjo komunalnih storitev in ima enak vzorec: dlje kot so postajališča javnega prevoza, ceneje je.
Tako je mogoče sklepati, da so kljub različnim ciljem najemodajalca in najemnika prednostni dejavniki pri oblikovanju cen najemnin za stanovanjske nepremičnine na splošno podobni. Torej so glavni dejavniki zunanje stanje objekta, oddaljenost od središča mesta, menjalni tečaj nacionalne valute in gospodarske razmere v regiji kot celoti. Vendar ugotavljamo, da najemodajalec v praksi pogosto ne upošteva tako pomembnega dejavnika za najemnika, kot je orientacija oken stanovanja, s čimer zaplete postopek najema nepremičnine in podaljša njegovo trajanje.
7 Na podlagi analize cen za Moskvo leta 2015.
Najbolj in najmanj prednostni dejavniki pri oblikovanju cen stanovanjskih nepremičnin
Tako jih je na podlagi pregledov številnih dejavnikov cen na trgu stanovanjskih nepremičnin mogoče združiti v eno strukturo in podati splošno oceno:
1. Zunanji dejavniki oblikovanja cen nepremičnin na trgu.
1.1. Mikroekonomski dejavniki:
Gospodarske razmere v regiji;
Pretok investicijskih sredstev;
Zaposlovanje delovno aktivnega prebivalstva;
Hitrost razvoja regije.
1.2. Makroekonomski dejavniki:
stopnja inflacije;
Stopnje donosa finančnih instrumentov;
dohodek prebivalstva;
Stopnja zaposlenosti in delovne sposobnosti prebivalstva;
Indeks cen življenjskih potrebščin za blago in storitve v regiji;
Stanje trgovinske bilance.
1.3. Socialni dejavniki:
Stopnja migracije prebivalstva;
Stopnja brezposelnosti v regiji;
Demografsko stanje v regiji;
Delež delovno sposobnega prebivalstva v celotnem prebivalstvu.
2. Dejavniki notranjega oblikovanja cen na nepremičninskem trgu.
2.1. Dejavniki tržne dinamike.
2.2. Dejavniki dinamike obsega in razmerja med ponudbo in povpraševanjem:
Solventnost prebivalstva;
Spremembe preferenc prebivalstva.
2.3. Cenovno razmerje primarnega in sekundarnega trga nepremičnin.
2.4. Odprtost nepremičninskega trga in njegova informacijska varnost.
2.5. Institucionalni dejavniki:
državna ureditev;
Davčna ureditev prometa z nepremičninami.
3. Dejavniki uporabnikov nepremičnin.
3.1. Faktor uporabnosti nepremičnine.
3.2. Faktor zamenljivosti nepremičnine.
3.3. Faktor čakanja.
4. Dejavniki zunanjega tržnega okolja.
4.1. Gospodarska rast in njeni možni obeti.
4.2. Finančne možnosti za nakup nepremičnine.
4.3. Razmerje med vrednostjo in nepremičnino ter gospodarskimi obeti za razvoj posamezne regije.
5. Dejavniki najboljše in najučinkovitejše uporabe.
6. Okoljski dejavniki.
6.1. Koncentracija ogljikovega monoksida, dušikovega oksida in dušikovega dioksida v zraku.
6.2. Oddaljenost nepremičnine od najbližjih industrijskih podjetij.
Predstavljeni dejavniki bodo najbolj uporabni za velike vlagatelje, saj je na podlagi teh dejavnikov mogoče najbolj natančno oblikovati ceno primarnih nepremičnin, ki so za potencialnega velikega vlagatelja prednostni naložbeni predmeti. Nekateri od teh dejavnikov bodo koristni tudi za zasebnega najemnika in najemodajalca. Vendar takoj ugotavljamo, da so za zasebnega najemnika in najemodajalca v večini primerov najpomembnejši dejavniki stanje potencialne nepremičnine, oddaljenost od najbližje postaje podzemne železnice, oddaljenost od avtoceste in industrijskih podjetij ter geografska lokacija nepremičnine.
Zato na podlagi predhodnega pregleda prednostnih dejavnikov pri oblikovanju cen najemnin predlagamo seznam splošnih in posebnih dejavnikov pri oblikovanju cen najemnine na trgu stanovanjskih nepremičnin:
1. Splošni dejavniki:
Stanje potencialne nepremičnine.
Geografska lokacija nepremičnine.
Oddaljenost nepremičnine od postajališč javnega prevoza.
Oddaljenost od avtoceste.
Oddaljenost od industrijskih podjetij.
Ekološko stanje v regiji.
2. Zasebni dejavniki:
Razpoložljivost parkirnega mesta.
Razpoložljivost občinskih objektov (šola, bolnišnica, trgovine
Lokacija na notranji ali zunanji strani stavbe.
Tla nepremičnine.
Hrupno območje.
Prisotnost balkona in lože.
Razpoložljivost dvigala.
Pod splošnimi dejavniki oblikovanja cen na nepremičninskem trgu mislimo na oblikovanje cen na podlagi kratkega seznanitve z nepremičnino. Tako je pomemben dejavnik geografska lega potencialne nepremičnine, saj je povpraševanje po nepremičninah, ki se nahajajo bližje mestnemu središču, pogosto večje kot po nepremičninah, ki se nahajajo na obrobju mesta, zato se lahko razlika v cenah zmanjša. od 30% na več. To je razloženo s koncentracijo občinskih in pisarniških objektov bližje mestnemu središču.
Pod zasebnimi dejavniki mislimo na oblikovanje cene nepremičnine na podlagi najbolj popolnega seznanitve s potencialno nepremičnino.
Prav tako je avtor na podlagi navedenih dejavnikov predlagal razvrstitev cenovnih dejavnikov na trgu najema nepremičnin od najvišje prioritete do najmanj prioritete, upoštevajoč s strani zasebnega najemnika in najemodajalca (glej tabelo 1). Ta razvrstitev kaže, katerim dejavnikom je treba nameniti večjo pozornost pri določanju cene nepremičnine (1 – pomembnejši, 10 – manj pomembni).
Tako lahko sklepamo, da na oblikovanje cen na trgu najema nepremičnin vplivajo predvsem cenovni dejavniki na nepremičninskem trgu kot celoti, saj je najemnina sestavni del nepremičnine. Tako so zunanji in notranji dejavniki, kot so raven BDP, gospodarske razmere v regiji, stopnja plačilne sposobnosti in zaposlenosti prebivalstva, raven ponudbe in povpraševanja v regiji, glavni dejavniki oblikovanja cen ne le v realnem nepremičninski trg. Vendar pa poleg splošnih ekonomskih dejavnikov oblikovanja cen na cene na trgu nepremičnin za najem vplivajo tudi dejavniki, ki veljajo za posamezne nepremičnine. Ti dejavniki ne morejo
veljajo ločeno, saj lahko splošni ekonomski faktorji določanja cen prikažejo ceno za regijo kot celoto, dejavniki, ki jih predlaga avtor, pa lahko prikažejo ceno za posamezno nepremičnino.
Tabela 1
Razvrstitev cenovnih dejavnikov na trgu najema nepremičnin (najbolj in najmanj prioriteta)
Cenovni dejavniki na trgu najema stanovanj
Najvišja prioriteta Najmanjša prioriteta
1 Geografska lega nepremičnine Uporabnost nepremičnine
2 Stanje potencialne nepremičnine Razpoložljivost parkirnega mesta
3 Oddaljenost od industrijskih podjetij Razpoložljivost balkona, lože in dvigala
4 Oddaljenost nepremičnine od postajališč javnega prometa Dinamika nepremičninskega trga
5 Razpoložljivost komunalnih objektov Stopnja inflacije
6 Cenovno razmerje med primarnim in sekundarnim stanovanjskim nivojem BDP
7 Ekološko stanje in raven hrupa regije Demografsko stanje
8 Raven ponudbe in povpraševanja Državna in davčna ureditev prometa z nepremičninami
9 Gospodarske razmere v regiji Pretok investicijskih sredstev
10 Dohodek in plačilna sposobnost prebivalstva
Cene na nepremičninskem trgu
| Ime parametra | Pomen |
| Zadeva članka: | Cene na nepremičninskem trgu |
| Rubrika (tematska kategorija) | hiša |
Oblikovanje cen na nepremičninskem trgu je rezultat zadnje prodaje in pogajanj med udeleženci transakcije, ki je v teku. Zato je oblikovanje cen na trgu vrednostnih papirjev bolj dinamično kot na trgu nepremičnin, nihanja cen pa so pogostejša.
Ceno katere koli nepremičnine, pa naj gre za stanovanje, pisarno ali kočo, določa vpliv celega sklopa zunanjih dejavnikov. Različni razlogi določajo, da je en objekt dražji od drugega in obratno, pa tudi dejstvo, da se nepremičnina kot celota dražja ali cenejša.
Pri analizi vzrokov za spremembe cen na trgu je treba vse zunanje dejavnike razdeliti v dve glavni kategoriji: lokalne in globalne. Lokalni dejavniki vključujejo dobro znane razloge za razliko v cenah za različne objekte - ϶ᴛᴏ lokacija, vrsta stavbe, stanje polnjenja objekta, okolje. Obračunavanje vpliva lokalnih dejavnikov v teoriji in praksi vrednotenja se izraža v obliki uporabe tako imenovanih prilagoditev, po katerih je na primer stanovanje v pritličju v povprečju 15 % cenejše od podobnega. v povprečju, stanovanje z balkonom pa je za približno 2 % dražje od istega, vendar brez balkona. Ta seznam se lahko nadaljuje še kar nekaj časa.
Ob poznavanju stopnje vpliva lokalnih dejavnikov na ceno je mogoče rešiti problem vrednotenja posameznega objekta, ob poznavanju splošne trenutne ravni cen nepremičnin. Hkrati pa upoštevanje lokalnih dejavnikov ne omogoča napovedovanja razvoja trga kot celote, predvidevanja njegove rasti ali upada. Za spopadanje z izzivi tržne dinamike je nujno biti pozoren na globalne dejavnike. To so predvsem makroekonomske značilnosti: politične in gospodarske razmere, stopnja razvoja poslovanja in proizvodnje v določenem mestu, obseg izvoza in naložb, raven dohodka prebivalstva. Prav ti dejavniki določajo dejstvo, da so cene nepremičnin v Moskvi v približno enakih deležih na vseh tržnih segmentih višje od cen v Sankt Peterburgu ali Volgogradu, vendar nižje kot v Londonu ali Parizu.
Razdelitev vseh dejavnikov, ki vplivajo na cene, na lokalne in globalne ima še eno zelo uporabno lastnost. Lokalne dejavnike določajo predvsem parametri določenega predmeta, vendar so šibko odvisni od časa. Na primer, opečne hiše v določenem deležu so dražje od podobnih panelnih hiš. Tako je bilo pred petimi, desetimi ali več leti, očitno bo tako tudi v prihodnje. Poleg stanovanj na obrobju bo najverjetneje ceneje kot v središču, stanovanja v bližini parka pa dražja kot v bližini industrijske cone. V prvem približku lahko štejemo, da so lokalni dejavniki sploh neodvisni od časa. Če se njihova vloga spreminja, kot je postopno upadanje prestiža stalinističnih hiš ali upadanje vloge telefona v stanovanju zaradi hitrega razvoja mobilnih komunikacij, potem ta proces traja leta in oprijemljive spremembe lahko opaziti šele po petih do desetih letih.
Globalni dejavniki imajo nasprotno nasprotne lastnosti. Οʜᴎ se sčasoma spreminjajo veliko hitreje in se odzivajo na spremembe v gospodarskem in političnem okolju, vendar so skupne vsem nepremičninam. Na primer, v ugodnem gospodarskem okolju se vsaka nepremičnina podraži približno sorazmerno, medtem ko v času krize vsi segmenti trga doživljajo podoben upad. Seveda se lahko zaradi dodatnih razlogov ob vsesplošni rasti trga nekateri razredi nepremičnin dražijo nekoliko hitreje, drugi nekoliko počasneje, vendar so to precej bolj subtilni popravki.
Zgoraj opisana filozofija je osnova metodologije analitičnega centra ʼʼIndikatorji nepremičninskega trgaʼʼ. Preprosto ga je predstaviti v obliki preproste simbolne formule (resnične formule za izračun so seveda veliko bolj zapletene):
Ck(t,pi) = G(t) + Lk(pi)
V tej formuli je Ck(t,pi) cena določene k-te nepremičnine, ki jo sestavlja G(t) – prispevek globalnih faktorjev, skupnih vsem objektom, ᴛ.ᴇ. neodvisno od k in pi, Lk(pi) pa je prispevek lokalnih faktorjev za k-ti objekt, neodvisen od časa t. Vrednosti pi so niz parametrov, ki opisujejo predmet.
Praktična korist tega pristopa je: prvič, bistveno izboljša reševanje problemov ocenjevanja. Običajno se pri ocenjevanju določenega stanovanja uporabljajo analogi, ki so trenutno na trgu, na primer v bazah zadnjega meseca, katerih obseg je omejen. Če morate najti analoge, recimo, dvosobnega stanovanja v 17-nadstropni panelni stavbi, nedaleč od postaje podzemne železnice, ne v pritličju, potem morda trenutno takšnih stanovanj sploh ni, ali pa so lahko samo dva ali trije. To pomeni, da bo nastala ocena izjemno netočna. V večini analitičnih tabel, ki predstavljajo vrednosti povprečnih cen za tako ozke podrazrede stanovanj (na primer tip hiše - okrožje), je skoraj polovica celic prazna, ker. premalo statistike.
Metoda ločevanja lokalnih in globalnih dejavnikov pri oblikovanju cen omogoča veliko natančnejše izračun vpliva lokalnih dejavnikov - popravkov vrednotenja - s statistiko skozi več let, saj so te prilagoditve skoraj neodvisne od časa. Hkrati takšen sistem ocenjevanja zahteva resne predhodne izračune. Da bi bila ta metoda primerna za praktično uporabo, je treba organizirati brezplačno storitev ocenjevanja stanovanj z uporabo zgoraj opisanega računskega mehanizma. To bo omogočilo vsem, da uporabljajo novo tehniko in jo preizkusijo v akciji.
Druga pomembna posledica novega pristopa je pojav funkcije G(t), skupne celotnemu nepremičninskemu trgu, ki ni odvisna od določenega predmeta in opisuje dinamiko trga kot celote. Izračuna se lahko ob poznavanju trenutne ravni cen Ck in niza prilagoditev Lk. Ta funkcija se imenuje indeks stroškov ali stopnja na kvadratni meter. Funkcija G(t) ni povprečna cena, kot se morda zdi na prvi pogled, čeprav so njene vrednosti blizu povprečne cene. Ta funkcija je matematično pravilen kazalnik dinamike nepremičninskega trga kot celote, tako kot borzni indeksi za razliko od cen delnic posameznih podjetij kažejo na celoten dvig ali padec borznega trga. Ne glede na to, ali nepremičninski trg v tem trenutku pada ali raste, se cene posameznih objektov spreminjajo sinhrono – v enem samem ʼʼsnopuʼʼ, indeks stroškov pa je le pokazatelj smeri tega ʼʼsvežnjaʼʼ.
Nova metodologija ima številne pomembne prednosti. Neposredni izračun povprečne cene se pojavi zaradi izračuna povprečne vrednosti stroškov predmetov za tekoči mesec (ali teden), nato naslednji itd. Posledično se vsaka nova vrednost povprečne cene izračuna na podlagi baze podatkov novega obdobja in nikakor ni povezana z bazo podatkov za prejšnje obdobje. To vodi do značilnih statističnih skokov - žagaste krivulje povprečne cene, ki ne omogoča nobenih napovedi. ʼʼDvigʼʼ ali ʼʼneuspehʼʼ trenutne točke na grafikonu sploh ne pomeni začetka vzpona ali padca trga – ϶ᴛᴏ le statistični šum.
Metodologija za izračun funkcije G(t), nasprotno, uporablja vrednosti Lk, izračunane na naboru podatkov za vsa pretekla leta, zaradi česar je nova vrednost G(t) določena z vsemi prejšnjimi vrednostmi. te funkcije. Rezultat tega je bolj ali manj gladek graf. In gladka krivulja stroškov omogoča hitrejše zaznavanje novih trendov navzgor ali navzdol.
Jasna prednost opisane filozofije je šibka odvisnost rezultatov od velikosti trenutnega vzorca, saj Vse trenutne tržne kazalnike določajo predvsem podatki za večletno obdobje in se prilagajajo le svežim podatki. Značilen parameter za delo analitikov - velikost vzorca preprosto izgubi svoj pomen. Velikost vzorca opisane metode so vsa stanovanja, ki so bila kdaj prodana ali prodana - na milijone možnosti.
Pomemben praktični rezultat pojava logično pravilne funkcije G(t) je povezava nepremičninskega trga z drugimi makroekonomskimi parametri. Kot veste, nepremičnine niso blago.
Gostuje na ref.rf
Vsi predmeti so edinstveni in se med seboj razlikujejo. Funkcija G(t), skupna celotnemu nepremičninskemu trgu, ki izraža dinamiko tega trga, je neke vrste ʼʼskupni imenovalecʼʼ, ki omogoča primerjavo nepremičnin z drugimi področji dejavnosti. Funkcijo G(t) - indeks stanovanjskih stroškov - lahko na primer obravnavamo kot tečaj za kvadratni meter - nekakšen analog menjalnega tečaja svetovnih valut - dolarja ali evra. Τᴀᴋᴎᴍ ᴏϬᴩᴀᴈᴏᴍ, opisana ideologija je pomemben korak pri ustvarjanju mostu med nepremičninskim trgom in drugimi sektorji gospodarstva.
Metoda oblikovanja cen - metoda izračuna cene blaga ob upoštevanju proizvodnih stroškov, povprečnega dobička in tudi ob upoštevanju ponudbe in povpraševanja.
Ločimo lahko naslednje tri skupine metod oblikovanja cen:
1) Cene na podlagi lastnih stroškov temeljijo na določitvi cene kot posledica osnovnih stroškov na enoto proizvodnje plus izgube, ki jo utrpi podjetje
Metoda "Stroški + dobiček".
Cena se izračuna po formuli: P = C x (l + R/ 100),
Kjer je C - specifični tekoči stroški za proizvodnjo in prodajo blaga,
R - standardna dobičkonosnost.
Metoda "ciljnega dobička".
V tem tam clychae fipma zapanee planipyet zhelaemy ypoven pentabelnocti vcego obema ppoizvodctva ppodyktsii (in pedelax imeyuschixcya ppoizvodctvennyx moschnoctey in planovoy cebectoimocti obema vyschepycka: C Poety obema vyschepylect: P foeet: P foeet e yyschepylect)
kjer je C - specifični tekoči stroški, povezani s proizvodnjo in prodajo blaga,
K - specifične naložbe v osnovna in obratna sredstva, določene s proizvodnjo in prodajo blaga,
E - stopnja donosa na kapital, ki odraža želeni znesek dobička za podjetje pred davki.
2) Cene na podlagi povpraševanja VARIACIJE icpolzovanii etogo metoda icxodyat of kachectvennogo in kolichectvennogo analiza potpebitelckix xapaktepictik tovapa libo of process spremenljivke ekonomicheckogo efekta, polychaemogo potpebitelem za On Time icpolzovaniya tovapa. Pomembna elementa, ki jih je treba tu preučiti, sta uporabnost (zaznana vrednost izdelka) in občutljivost izdelka na ceno.
3) Konkurenčno naravnane cene.
Metoda povprečnih tržnih cen. Metoda predvideva prodajo blaga po »povprečni tržni ceni«, izračunani na podlagi konkurenčnih podatkov.
Metoda "tekmovanje za vodjo". Pri tej metodi se vzpostavitev cene izdelka izvede na podlagi cene vodilnega konkurenta ob upoštevanju konkurenčnega položaja na trgu, diferenciacije izdelka in njegove kakovosti. V bistvu ta metoda predpostavlja neuspeh pri razvoju lastne cenovne politike s poudarkom na vodilni ceni.
Določanje cene na podlagi odprtih dražb. Metoda uporablja verjetnostne ocene in predpostavlja naslednje zaporedje izračunov:
izračun stroškov, povezanih z izvedbo pogodbe;
analiza trgovalnih taktik, ki jih uporabljajo potencialni konkurenti;
ugotavljanje verjetnosti, da bo cena ponudbe podjetja nižja od cene, ki jo zahtevajo konkurenti;
določitev vrednosti cene, ki bo podjetju prinesla "največji pričakovani dobiček".
Problem oblikovanja cen zavzema posebno mesto v sistemu tržnih odnosov. Liberalizacija cen blaga in storitev, izvedena v Rusiji, je privedla do zmanjšanja vpliva države na proces regulacije cen in velikega zvišanja cen. Z umetno zvišanimi cenami si proizvajalci povrnejo morebitne proizvodne stroške, hkrati pa jih ne zanima izboljšanje kakovosti blaga. Od leta 1992 se je sistem oblikovanja cen zmanjšal na uporabo prostih tržnih cen, katerih vrednost določa ponudba in povpraševanje na blagovnem trgu. Državna regulacija cen se uporablja za ozek obseg blaga, ki ga proizvajajo monopolna državna podjetja.
Cene na nepremičninskem trgu - koncept in vrste. Razvrstitev in značilnosti kategorije "Cene na trgu nepremičnin" 2017, 2018.
