Sodoben trg ponuja veliko načinov za pridobivanje stanovanj: hipoteke, gradnjo delnic, in tako naprej. Druga skupna metoda za pridobitev stanovanj je sklenitev pogodbe o dodelitvi lastništva stanovanja. Vendar pa je vredno razmisliti o številnih odtenkih in fazah takih transakcij.
Ponudnik se uporablja na številnih področjih in pomeni dodelitev njihovih pravic. Ta metoda ne nabava in prodaja, ker prevzame le spremembo delničarja za kapitalsko udeležbo. Kot rezultat, za svoj denar, kupec prejme pravice, da se ukvarjajo z razvijalcem in odgovornosti. Med katerimi je zahteva prenosa stanovanj in obveznost redno plačil na transakciji, če znesek ni bil v celoti plačan.
Dodelitev lastništva stanovanja v novi stavbi se imenuje Sporazum CISSIA. Ta metoda se porazdeli povsod. Hkrati je kupec kanarni, prodajalec pa je ceden. Če je kupljena nepremičnina delno plačana, sporazum Cessia pri nakupu stanovanja v novi stavbi dopolnjuje dolžniške postavke kupca (dolg plača družba družbe, postopek za plačila se odraža v dd).
Ugotovljeno je, da ta metoda izda približno 30% vseh nepremičninskih transakcij. Vlagatelji kapitalske udeležbe so posamezniki in organizacije. Nepremičnine za osebne okoliščine se izvajajo ali za dobiček. Državljani so koristni vedeti, kakšna je naloga stanovanja v novi stavbi, kot tudi, kako je pravilno. Legitimnost takih nepremičninskih transakcij ni sporna, če proces temelji na pravnih shemah (DDC, PDKP, ECCK). Poleg tega je takšna nastanitev običajno cenejša od predlogov razvijalca ali lastnikov.
Če prodajate stanovanje na dodelitvi v hiši v gradnji, je včasih zelo donosno, potem pa mora kupec spomniti tveganja in slabosti transakcije. Pri podpisu papirjev, ne le pravico do prejemanja stanovanj, kot udeleženec v gradnji lastniškega kapitala, ampak tudi številne odgovornosti. Na primer, plačilo preostalega dolga. Poleg tega je lahko brezvestno podjetje razvijalca lahko disgruntel in povzema delničarje (brez pravočasnega zagona hiše).
Po registraciji transakcije bo Cersionary dejansko nadomestil kupca, ki je sklenil dd z razvijalcem. Kakšna je naloga stanovanja v novi stavbi je prenos samo tistih nepremičninskih pravic, ki jih je prodajalec prej imel. Obstaja več načinov, da bi bilo:
Eno od glavnih pravil za transakcijo je pridobitev soglasja razvijalca. Postopek za izdajo naročila je odvisen od tega, ali je bil CEDENT v celoti izplačan, ali pa je stanje dolga. Če je prodajalec popolnoma kupil svoj delež, potem v Cesiji, se kupec prenese na pravico glavne transakcije, brez zavezanosti razvijalcu. Zakonodaja rešuje brez soglasja gradbene organizacije, vendar pa bo treba obvestiti njeno pismo.
Kako narediti nalogo stanovanja v hiši v gradnji:
Dokument, ki potrjuje dejstvo zaključka transakcije, mora vključevati vlogo za pogodbo, ki potrjuje pravico do nastanitvenih stanovanj v novi stavbi, ki je na voljo pri prodajalcu (DDU). Poleg tega je priloženo pisno soglasje podjetja razvijalce, popolne informacije o gradbišču, bančni papirju (hipotekarni pogodbi). Registracija je možna, če se hiša ne prenese na lastnike.
Če ste že dolgo zgrajeni in počakajte na ohišje, nimate želje, potem je ta možnost za nakup nepremičnin precej primerna za vas. Vendar, ko smo preučili, kakšna je dodelitev stanovanja v novih stavbah, ne pozabite na morebitna tveganja:
Kodeks Ruske federacije navaja, da so vsi prihodki državljanov obdavčeni. To pravilo velja za stanovanja in ne samo v novi stavbi, pridobljeni na dodelitvi kapitalske udeležbe. Vendar pa lahko zbirate zbirko na znesek stroškov, ki ste jih nastali. Dejansko je obdavčitev velja samo za razliko v višini nakupa stanovanj od razvijalca in prodaje s strani Cesije. Ampak, če vam ni treba plačati zbirke, je treba zagotoviti 3-NDFL deklaracijo. V nasprotnem primeru lahko obstajajo globe.
Moji znanci za drugi mesec ne morejo kupiti stanovanja v novi stavbi. Ne, problem ni, da so preveč izbirčni. Hočejo samo stanovanje v že zgrajeni hiši, ki se bo naročila. Ampak, ko se izkaže, se stanovanja od razvijalca niso več ostala, in obstaja samo za dodelitev pravic. Zaskrbljujoče. Dejansko, kaj je vredno strahu?
Za začetek bomo razumeli s statusom nepremičnin. Tukaj ni nič zastrašujočega. Ti apartmaji se nanašajo na primarni trg, medtem ko hiša ni začela delovati, se stanovanja od zasebnih lastnikov (in ne iz razvijalca) prodajajo le na dodelitvi pravic.
V bistvu ta prodaja ni stanovanje, ampak le pogodba, za katero bo delničar postal lastnik stanovanj.
Maria Lithinetskaya.
upravljanje partnerja Metriricijska skupina
To pomeni, da oseba, ki je kupila stanovanje neposredno od razvijalca, ne prodaja samega predmeta, ampak je slabša od pravice zahtevati. Objekt obstaja tudi kot dokumentiran, in ima pogojno oštevilčenje.
Po zagonu je poštni naslov dodeljen operaciji, delničarji registrirajo potrdilo o lastništvu, in vse naknadne transakcije so že storjene v okviru prodajne pogodbe.
"Po mnenju zveznega zakona" o sodelovanju pri gradnji delnic "je dodelitev pravic dovoljena od državne registracije pogodbe in do strank, ki podpišejo prestavno razmerje. Zakon o oddajniku ni mogoče podpisati prej, da bi pridobili dovoljenje za provizijo Parlamenta, "Natalija Shatallina, generalni direktor MIEL-novih stavb, je ugotovljeno.
Vendar pa mora kupec biti previden. Apartmaji za prenos pravic v glavnem prodajajo vlagatelje. V začetni fazi gradnje pridobivajo stanovanja od razvijalca na začetku, najnižjo ceno in "Mi smo pridržani" kupcu - že na višji. Hkrati je prodajalec dolžan plačati davek (NDFL) v državni zakladnici) v višini 13% razlike v ceni.
Maria Lithinetskaya daje tak primerku izračuna. Recimo, da je delničar pridobil stanovanje za 4 milijone rubljev in proda 6 milijonov rubljev. V skladu s tem, da bi plačali državo davek, bi moral iz razlike v višini 2 milijona rubljev, to je 260 tisoč rubljev. Vsi vsi želijo deliti dobička, toliko prodajalcev namerno podcenjujejo vrednost prodanega premoženja.
Če vlagatelj ni imel časa za prodajo stanovanja pred zagonom hiše, potem bi moral v skladu z novimi pravili navesti znesek pogodbe o nakupu in prodaji, ne manj kot 70% katastrske vrednosti predmeta. V nasprotnem primeru se davek izračuna, ki temelji na katastrski vrednosti objekta, pomnoženega s koeficientom 0,7.
Običajno so katastrski stroški stanovanj nižji ali enak trgu. Recimo, da je isto 4 milijone rubljev, to je, 4.000.000 * 0,7 \u003d 2,800,000, 13% tega zneska - 364 tisoč rubljev. Nedokončana stanovanja še ni dostavljena v inventar, zato pravilo ne velja za to. Zato vlagatelj pri odstranjevanju pravic nič ne preprečuje nizkih stroškov. Še vedno je prepričati kupca.
Toda strokovnjaki soglasno svetujejo kupcem, da ne sprejmejo vrednosti predmeta, sicer lahko ostanete brez stanovanja, in brez denarja.
Recimo, da ste se dogovorili, nato pa transakcija poteka v skladu s standardno shemo z registracijo v Rosreestru in prenos denarja. Zdi se, da je vse, kar je v redu, in ste vzdihnili z olajšavo, toda čez nekaj časa se izkaže, da so se prodajalci sorodniki odločili, da protestirajo dogovor (na primer na podlagi dejstva, da je nekdanji loller prodal stanovanje, ki je nesposoben ). S sodne odločbe je transakcija lahko neveljavna in kupec lahko računa na vrnitev le znesek, ki je naveden v pogodbi.
Da bi prodal stanovanje za dodelitev pravic, mora prodajalec pridobiti soglasje razvijalca. Torej kupec, po mnenju Natalia Shatallina, Skrbno je preučiti pogodbo o kapitalski udeležbi (DDU) - Ali ni prepoved, ki storijo dodelitev pravic ali posebnih zahtev za pridobitev soglasja razvijalca? Da bi vam dali prvotno pogodbo ali njegovo notarizirano kopijo, mora prodajalec, kot tudi dokumente, ki potrjujejo plačilo nepremičnin. Mimogrede, nekatera gradbena podjetja lahko zaračunajo določen znesek za njihovo soglasje, najbolj pogosto je 1-2% zneska transakcije. Vendar pa bo plačala Komisiji za nalogo, najverjetneje, bo treba pripraviti za dodatne stroške.
Razvijalec pogosto daje pozitivno odločitev o dodelitvi šele po plačilu celotnega zneska dolga za delničarja. Če govorimo o hipoteki, potem je soglasje soglasja banke izdalo posojilo.
Če vlagatelj poskuša prodati stanovanje brez dovoljenja, je transakcija lahko neveljavna.
V tem primeru bo kupec ponovno prejel le znesek, ki je naveden v prvem DTD od vlagatelja, kljub dejstvu, da sem kupil stanovanje po višji ceni. Natalia Shatallina opozarja, da je dodelitev pravic, dd, izda ločen sporazum, ki je predmet državne registracije. Pred tem ni treba izvesti plačil.
Kljub dejstvu, da je stanovanje kupljeno v hiši v gradnji, je zanimanje za hipoteko primerljivo s pogoji izdaje posojila za nakup sekundarnih stanovanj. Zato boste morali vlagatelju vprašati o dobrem popustu, da bi spremenili razliko v preplačilu. Hkrati pa niso vse banke pripravljene posojati nepremičnin po sporazumu o dodelitvi. Ampak, če ste navedli njegovo podporo, bo postopek tudi težaven.
"Poseben račun bo odprt v banki, na katero bo naveden prvi prispevek kupca in kreditnih sredstev banke. Po registraciji pogodbe o dodelitvi so vsa sredstva navedena za račun prodajalca. Če je prodajalec kupil stanovanje, recimo, za 3,5 milijona rubljev, zdaj pa želi prodati za 4 milijone rubljev na dodelitvi, nato pa bo hipoteka dala kupcu z izračunom 3,5 milijona rubljev. Razlika je sestavljena iz odhoda: 500 tisoč rubljev. Postavljeni so v celici, ki jih prodajalec tudi razkrije po registraciji koncesijske pogodbe, "podrobnosti Irina Dobrozhotova, predsednik uprave Best-Novostroy podjetja, pojasnjuje.
Če je prvi Ragler kupil tudi stanovanje v hipoteke, najprej je treba izplačati.
Prvi korak je oblikovanje posojilne pogodbe med prodajalcem in kupcem. Dokument je pisno napisan, vendar registracija ni predmet. To je nekaj, kar je kot potrdilo o prejemu, na podlagi katerega kupec posreduje denar prodajalcu stanovanja, on, nato pa povrne posojilo in odstrani "obremenitev".
Korak drugega - obnova nepremičnin na kupcu za dodelitev prava. Res je, vse to je možno le, če kupec prihaja z gotovino.
Če dve hipotekarstvu (tako prodajalec, in kupec) prepriča, nato dodelitev ali nemogoče izdati, ali je zelo težko.
Nakup nepremičnin - kompleksen postopek in prenos pravic tukaj ni izjema. Ljudje, ki radi zadržujejo stokrat, so lahko, ta vrsta posel in bo prestrašila, vendar so tisti, ki so pripravljeni kupiti stanovanje na ta način, tudi veliko. Očitno je ena stvar, da če je kupca 100% lastnih sredstev, da to počnete lažje.
In celo tako strašna beseda, kot "Leasing" vas ne more prestrašiti.
Vendar pa vedno bolj pogosto slišite tako ugoden način kot dodelitev stanovanj. Kaj je to? Kakšne so koristi in kakšne so pomanjkljivosti, če so seveda tam?
Pravice do stanovanj v okviru gradnje, pridobljene s primarnim vlagateljem na podlagi vlagatelja lahko prenese vlagatelja z razvijalcem pogodbe. Takšna transakcija se imenuje dodelitev pravice zahtevati ali zessey.
Po njenem mnenju se pogosto posreduje, kot se pogosto dogaja, ne le pravica, temveč tudi obveznosti, ki jih je vlagatelj sprejel na podlagi sporazuma o delnici in še ni izpolnjen.
Prodajalec, slabše od njegovih pravic, se imenuje Ceden, in kupec je cesirilo. Običajno se zgodi, kot sledi: nekdo odloča, da vlaga v gradnjo stanovanj na dnu jame. Ugotavlja pogodbo z razvijalcem, da delijo in po zelo ugodni ceni prejme pravico do prihodnjega stanovanja. Kot je postavljena hiša, tveganje dolgoročnega zmanjšanja, in nepremičnine raste v ceni.
Na delničarju, ki ima druge cilje in ne bo živel v stanovanju, obstajata dva načina. Lahko počaka na dokončanje gradnje, izda pravico lastništva in prodati stanovanje na sekundarnem trgu, zelo ugodno - to je dobro, a raje draga časovna shema. Druga možnost je, da se takoj znebite nepremičnin takoj takoj, ko se je bistveno povečala v ceni.
Vendar pa je nemogoče preprodati nedokončani predmet, vendar lahko naredite drugo osebo na nepremičnine. Tako ostaja lolshler v njegovem pozitivnem, ne da bi čakal, da se hiša zaključi in dostavlja, in tisti, ki postane lastnik stanovanj na dodelitvi, bistveno prihrani.
Opozoriti je treba, da niso vedno prodajalci tako obsedeni z žejo za dobiček. Različne življenjske razmere, kot je potreba po odplačilu posojila, lahko tudi potisnejo na ta korak. Okoliščine so lahko popolnoma drugačne: razveza, vstop v pravice dedovanja ali se preprosto premikajo v drugo mesto ali državo.
Vendar pa je razlog za prodajo pravic lahko brezvestnost razvijalca. Seveda, v tem primeru, prodajalci stanovanj verjetno ne bodo povedali potencialnim kupcem o razočaranju perspektivah za gradnjo. Zato, preden zaključite takšno pogodbo, je treba vse vedeti, kako izvedeti o tej novi stavbi, in poskusite se zaščititi pred možnimi tveganji.
V nekem smislu je naloga celo varnejša vrsta transakcije na primarnem trgu kot običajna pogodba o kapitalski udeležbi. Praviloma se takšni sporazumi zaključijo v poznejših fazah gradnje, ko se je razvijalec že uveljavil od dobre strani in je očitno, da bo hiša dostavljena pravočasno. Hkrati je mogoče kupiti nalog stanovanje cenejši od iste nove stavbe, potem ko je stavba naročila, in lastništvo bo registrirano.
To je glavna prednost nakupa stanovanjskega stanovanja: stroški stanovanj v fazi gradnje je bistveno nižji od cene istega stanovanja po novi stavbi.
Vendar pa vsi vemo o prostem siru. Torej, gre, ne da bi rekel, da mora biti Cons.
Zato nakup, stanovanje za transferje, tvegate:
Poleg tega je treba zagotoviti, da je razvijalec obveščen o prenosu naloge. V nasprotnem primeru, kot nov partner gradnje lastniškega kapitala, tveganje izguba možnosti izterjave izgub ali kazni. Na žalost obstaja celo verjetnost priznavanja pogodbe o dodelitvi.
Obstaja dobro opredeljeno in jasno naročilo za pridobitev stanovanja od razvijalca, saj je pomembno, da drugi ne pozabijo, da prodajalec (Cedent) ne odgovarja na kakovost, niti za čas gradnje: na zelo najhujših Primer boste morali obravnavati vse svoje trditve podjetju. Razvijalec. Iz tega izhaja, da je nakup nepremičnin na delničarju, morajo biti vsi ukrepi, predpisani kupcu na primarnem trgu:
Pogodba o kapitalski udeležbi je neveljavna brez registracije države. Torej je končna in najpomembnejša faza. Pri nakupu stanovanj od razvijalca v Rosreestru, so predloženi naslednji dokumenti:
Če ste zbrali in prinesli vse dokumente naenkrat, potem boste v približno enem mesecu ohranili potrdilo o lastništvu v vaših rokah.
Po prejemu pričevanja, delničar samodejno postane lastnik stanovanja in ima pravico, da ga razpolagajo brez kakršnih koli omejitev.Boljše bo in varnejše za vse, če bodo končne gotovinske plačila med CEDENT in CESPERY nastala po vrnitvi dokumenta iz organov za registracijo.
Pripravljen kupite stanovanje v skladu s koncesijsko pogodbo ali ne, da bi vas rešili. Vendar se morate zapomniti: preden greste na transakcijo, morate dobiti popoln paket dokumentov za predmet od razvijalca, kot da bi bila pravica do apartmaja kupljena neposredno od razvijalca, da bi izvedeli stanje gradnje in druge pododdelke. Več informacij, ki jih imate, manj tveganj, ki vključujejo koncesijo naročila.
Z nakupom stanovanjskega stanovanja, vključno s pravicami, ki so bili večkrat posredovani, je pomembno zagotoviti, da je podjetje-razvijalec zanesljiv kot plačilo vseh koncesij, pa tudi v odsotnosti kršitev norm zakonodaje, ki bi to pomenile invalidnost Cesije.
Število primerov dodeljevanja pravic zahtev se je nedavno povečalo, mesec od meseca Rosrestra popravkov to povečanje. Hkrati so nekatera tveganja običajno povezana s tovrstnimi transakcijami. Obstajajo pogosti primeri, ko pogodbena organizacija, ki je prejela stanovanje kot plačilo razvijalca, ne izpolnjuje svojih obveznosti do gradbenega podjetja, zato je koncesijska pogodba prekinjena, po kateri se stanovanje vrne na sodišče. Kako napredovati od takšnih situacij, so povedali strokovnjaki.
Preden bo kupil stanovanje v novi stavbi, so danes odprti trije načini. Prvič, podpišite pogodbo o kapitalske udeležbe v gradbeništvu neposredno z razvijalcem. Drugič, mogoče je postati lastnik stanovanja v novi hiši, ki je sklenila koncesijsko pogodbo pravice do uveljavljanja posameznika, ki je to stanovanje kupil od razvijalca, da vlagajo. Tretja možnost je, ko je pogodba o koncesiji desnega zahtevka, je pogodbena organizacija, ki izvaja gradbeno in montažno delo v objektu.
Najpogostejši danes so situacije, kjer je prodajalec izvajalec.
Značilnost dodelitve pravice na zahtevo po pogodbi o kapitalske udeležbe v gradbeništvu je, da zaradi take transakcije učinek prve pogodbe delnic ne ustavi, kupec se samo spremeni v njej (namesto \\ t Začetni vlagatelj postajajo nova oseba). Pravice in obveznosti začetnega vlagatelja se preselijo na kupca, z vsemi pogoji prve pogodbe (roki za delo, cena stanovanja in garancijskega obdobja) ostajajo enake. Naloga je možna po registraciji države pogodbe o pogodbi o skupni udeležbi in pred sprejemom in prenosom na to stanovanje. Tako kot pogodba o kapitalski udeležbi je dodelitev pravic predmet registracije državne.
Za usklajevanje koncesije od razvijalca ne potrebuje (izjema - primeri, ko pogodba o kapitalski udeležbi vsebuje postavko, da je naloga nemogoča brez soglasja razvijalca). Toda po naročilu je nalog registrirana, mora kupec dati razvijalec, ki ve, da je bil prenesen na pravico do predmeta. Za to je obvestilo napisano v preprostem pisnem obrazcu za gradbeno podjetje. Ta dokument mora vsebovati podatke o prvem udeležencu v skupni gradnji in novega vlagatelja. Priporočljivo je, da obvestilo o kopiji koncesijske pogodbe.
Dve vrsti koncesij
Po zakonu št.
1. Če je plačilo po pogodbi v celoti izdelano, bo potrebno plačilo za registracijo.
2. Če prvi udeleženec v gradnji plačila ni v celoti, se hkrati s koncesijo izvede za kupca bilance dolga. Prenos dolga v drugo osebo je možen le pod soglasjem posojilodajalca. V tem primeru bo državna registracija zahtevala pisno soglasje razvijalca za koncesijo. Če ni soglasja na seznamu predloženih dokumentov, je to osnova za začasno prekinitev državne registracije pogodbe o dodelitvi.
Paket dokumentov za transakcije
Vsi dokumenti, potrebni za prenos pravic, so razdeljeni na tiste, ki so potrebni za registracijo transakcije v Rosreestru, in tistimi, ki jih je treba kupec zbrati, da bi zaščitili svoje pravice v prihodnosti.
Dokumenti, ki se zahtevajo za Rosrestra (vse dokumente so na voljo v dveh izvodih: skript in kopije):
1) dokument, ki potrjuje plačilo po pogodbi ali dokumentih, ki potrjuje hkratni prevod dolga novega pridobitelja;
2) pisno soglasje razvijalca za dodelitev pravice na podlagi pogodbe (če je predvideno s pogodbo o kapitalski udeležbi, in tudi, če se koncesija pojavi s sočasnim prevodom dolga kupca);
3) notarizirano soglasje zakonca;
4) če je pravica zahtevati, pisno soglasje Pledgeeja;
5) Sporazum, na podlagi katerega je prišlo do zavarovane hipoteke (za registracijo pogodbe, koncesije v podjetju Rosreestra pritožbe dve strani pogodbe);
6) soglasje organov za skrbništvo in skrbništvo za dodelitev pravic zahtevka po pogodbi, če je udeleženec v skupni gradnji manjši (nezmožen).
Dokumentov, ki jih zahteva kupec
Pri nakupu stanovanja bi moral kupec izvajalec zainteresirani za dve glavni točki: ali je pogodbena organizacija res pravico razpolaganja s tem predmetom in ali je bilo plačilo izvedeno na podlagi pogodbe.
Praviloma se pogodba sklene med izvajalcem in razvijalcem, ki mu sledi postopni izpad stroškov dela, opravljenega na podlagi plačila kupljenih objektov. Ker so ta dela izpolnjena na teh dveh pogodbah: pogodba o kapitalu in pogodbi je narejena - je pripisana.
Tukaj sta dva primera. Prvi - ko se stanovanje ponovno izvaja na izvajalca (koncesijska pogodba je bila sklenjena s pravico zahtevka ali dela udeležbe v kapitalu, registriranih v Rosreestru).
"V tej situaciji je vse dovolj," pojasnjuje odvetnika prava Bruited oddelka "Soyuz" Yulia Mikhaila. - V skladu z izvlekom iz enega samega državnega registra pravic do nepremičnin (USRP) se preveri, ali je imetnik pravice prodajalec, ali obstajajo omejitve ali obremenitve pravice zahtevati.
Smiselno je, da se razvijalec zaprosi, ali je bilo plačilo, kot pravilo, mora izvajalec imeti registrirano pogodbo in plačilno potrdilo. Če obstajajo prejšnji imetniki avtorskih pravic, morajo biti dokumenti, ki potrjujejo njihovo plačilo s prejšnjimi imetniki avtorskih pravic, in tako do odlaganja razvijalca. Če je bilo plačilo opravljeno s testiranjem vzajemnih zahtev, je treba zahtevati kopijo takih pogodb. To bo zaščitilo kupce od pravega imenovanja prejšnjih prodajalcev. Posebno pozornost je treba nameniti pogojem, ki so potrebni za pogodbe o tej vrsti. Brez njih se pogodba ne šteje za izklop. Ker pravica do povpraševanja izhaja iz pogodbe o sodelovanju pri gradnji delnic, vse podrobnosti o določenem sporazumu (število in datum sklenitve, kot tudi druge informacije, ki jih je mogoče določiti z zneskom veljavnih zahtev), je treba določiti v \\ t koncesijska pogodba. "
Drugi primer, ko izvajalci nimajo pravne pravice zahtevati predmetnega kapitala gradnje, je stanovanje naveden za razvijalca ali za tretjo osebo.
"V tem primeru mora kupec obravnavati posebno pozornost do trenutka prenosa denarja," je dejal Yulia Mikhaila. - Če je stanovanje naveden za razvijalca, je treba zahtevati potrditev plačila ne samo potrdilo, ampak tudi drug dokument (dobiček-denar naročilo in preverjanje). Če je stanovanje naveden za posameznika, je ta oseba, ki mora izdati potrdilo o prejemu sredstev. Posebno pozornost bi namenil kupcem dejstvu, da je treba pri obravnavi, da je treba preučiti dokumentacijo razvijalca: razvojno dovoljenje, projektno dokumentacijo in vse spremembe njegove vsebine. Papers, ki potrjujejo, da ima razvijalec pravico do lastnega zemljišča. V težkih razmerah je treba pritegniti delo odvetnika. "
V skladu s 17. členom Zveznega zakona št. 214-фз, je pogodba o koncesijah pravice do zahtevka po pogodbi o skupni gradnji predmet obvezne registracije v Rosrestru. Koncesijska pogodba se šteje, da je sklenjena le od registracije države.
Elena Hamardyuk, Vodja nadzornega oddelka za gradnjo delnic Gradbeni nadzor in nadzor stanovanj:
Z nakupom predmetov iz pogodbenih organizacij morajo državljani razumeti, kateri dokumenti so potrebni za takšno transakcijo, da bi v primeru sodnega postopka v prihodnosti lahko branili svoje pravice na sodišču. Ne zahteva le potrdilo razvijalca o delih, ki jih navaja pogodbena organizacija na objektih graditelja, temveč tudi vse finančne dokumente, ki potrjujejo izračune med razvijalcem in pravnim subjektom, na katerega je bil stanovanje preneseni (popust med vzajemnimi zahtevami, obrazci opravljenega dela), ker certifikat o razvijalcu o delu, ki ga izvaja pogodbena organizacija, ni finančni dokument. In v primeru situacije, ko razvijalec dal prostore, je izdal pogodbo o kapitalske udeležbe s pogodbeno organizacijo, in da iz nekega razloga ni izpolnila svojih obveznosti, delo ni bilo dokončano, predmet pa je že obnovil fizično Face, varuje interese delničarja.
Ekaterina Slavina, Namestnik vodje oddelka za registracijo sodelovanja pri izgradnji Urada RoSreestraTr za ozemlje Krasnoyarsk:
Primeri, ko je registracija transakcije na dodelitvi pravice iz zahtevka, je pred kratkim postala opazno več. In čeprav so takšne situacije običajno dovoljene, se izvedejo potrebne dokumente stranke in se izvede registracija, vse ta mesec, koncesija pa je prekinjena, kupec porabi za živčno pričakovanje.
V praksi kupci pogosto ne preverjajo pogojev pogodbe, niti prisotnosti soglasja razvijalca za dodelitev predmeta, to vodi do prekinitve registracije. Zahtevamo razvijalcu, in če razvijalec soglasja k koncesiji ni dal, in je zagotovljena za pogoje pogodbe, bo zavrnjena pri registraciji pogodbe.
Kupec mora biti skrbno seznanjen z vsebino prvega sporazuma kapitalske udeležbe v gradbeništvu, s pogoji, pod katerimi pogoji pa je bil z začetnim vlagateljem, se prepričajte, da v stanovanju ni bremena (hipoteke). Če so bile koncesije nekoliko, se prepričajte, da je bilo plačilo opravljeno na vseh.
V vsakem primeru je treba spomniti, da se vse pravice do objekta pojavijo le od trenutka registracije, dokler v registru ni vpisa, ne glede na to, kaj prodajalec trdi, je samo njegove besede, lahko resnično upravlja objekt, samo Po vstopu v USRP se je pojavil.
Danes v Rusiji ni toliko pravnega prenosa lastništva stanovanj. Sekundarni apartmaji se običajno gibljejo od rok v skladu s standardno pogodbo o prodaji, manj pogosto se bodo učili ali dali. Poslovanje z nepremičninami na primarnem trgu nadzorujejo norme FZ-2014 "o sodelovanju pri izgradnji delnic stanovanjskih stavb". Ta zakon varuje interese zasebnih vlagateljev, kolikor je to mogoče, in nalaga resne obveznosti do gradbenih podjetij. Večina sporazumov o nakupu stanovanj v gradnji je med delničarjem in razvijalcem, vendar je mogoče sprostiti kvadratne metre med posamezniki. Kupite stanovanje, ki še vedno obstaja na papirju, lahko pod pogodbo o dodelitvi. Ta shema je v povpraševanju in dovolj varna, vendar ima svoje nianse.
Naloga je pogodba, ki je podpisana med strankama in je predmet registracije državne. Njegovo bistvo je, da pravice, ki jih mora ena oseba iti v drugo za določeno denarno plačilo.
Tipična shema izgleda takole: Oseba se odloči, da bo vlagala v gradnjo stanovanj na dnu jame. Ugotavlja pogodbo z razvijalcem (DDU) in za relativno majhen znesek prejme pravico do prihodnjega stanovanja. Kot je postavljena hiša, tveganje dolgoročnega zmanjšanja, in nepremičnine raste v ceni.
Na delničarju, ki sledi le naložbenim ciljem in ne bo živel v stanovanju, obstajata dva načina. Lahko počaka na zaključek gradnje, ureditev pravice do lastništva in Shitryoga je donosna, a precej dolga shema. Druga možnost je, da se takoj znebite nepremičnin takoj takoj, ko se je bistveno povečala v ceni. Vendar pa je nemogoče preprodati nedokončan predmet (še ne pripada delničarju še), vendar lahko naredite drugo osebo na nepremičnine na DDU.
Sama, možnost prodaje nastanitvenih stanovanj je popolnoma pravna shema, predvidena za 214 - FZ. Vendar pa pogosto na stopnji sklenitve gradbenih družb DDA poskušajo omejiti pravico do uporabe te možnosti. To storiti, pogodba vključuje zahtevo, da vsaka transakcija na dodelitvi je sestavljena samo s soglasjem razvijalca. Zato razvijalec poskuša ohraniti situacijo pod nadzorom. Teoretično, če v DDU ni ustrezne postavke, lahko delničar izda sporazum, ne pa niti obvestiti razvijalca. In on bo v težkem položaju, ne ve, kdo naj zahteva doplačilo za dodatne kvadratne metre, ali pa bo nadomestilo.
Soglasje razvijalca na dodelitvi ni prazna formalnost, poleg tega je to pravica, vendar ne obveznost razvijalca. V praksi lahko v transakciji dobro zavrne porazdelitev. Pogosto, gradbena podjetja špestrubirajo svojo priložnost, da uvedejo veto. Omogočajo nalogo, vendar zahtevajo distribucijo Komisijo - običajno od 1 do 3% zneska. V skladu z zakonom ni treba storiti brez soglasja razvijalca - udeleženci transakcije morajo plačati indelno.
V nekem smislu je naloga celo varnejša vrsta transakcije na primarnem trgu kot običajna dd. Praviloma se takšni sporazumi zaključijo v poznejših fazah gradnje, ko se je razvijalec že uveljavil od dobre strani in je očitno, da bo hiša dostavljena pravočasno. Hkrati pa kupite stanovanje na dodelitvi cenejše od iste nove stavbe, potem ko bo stavba naročila, lastništvo pa bo registrirano.
Glavne težave z zasnovo naloge so povezane z dejstvom, da tretje osebe sodelujejo v banki in prodajalcu, razvijalec in banka sodelujeta v transakciji, če je bila nova stavba kupljena na kredit. Pogosto razvijalec zahteva preveč odstotka "Indel" in delničarja nima pravnih razlogov za izpodbijanje njegovega samo-tihotapljenja. In v primeru hipoteke v posojilni pogodbi, bo pogoj zagotovo, da pravico do predmeta nepremičnin ni mogoče prenesti brez soglasja banke. V skladu s tem bo treba pred zaključkom pogodbe o dodelitvi obravnavati vprašanje s kreditno institucijo.
Ne upoštevajte teh posebnih okoliščin, dodelitev pravic nepremičnin se šteje za dokaj varno transakcijo. Tudi, tako kot DTD, je sporazum o dodelitvi predmet obvezne državne registracije v skladu z normami FZ-2014. Praktično zmanjšuje tveganje kupca, da ne dobijo pravice do nepremičnin.
Oseba, ki namerava pridobiti pravice do stanovanja, je pomembno, da se spomnite: Prodajalec v tem primeru je odgovoren le za zakonitost izvirnih dokumentov. Prodaja, ki ni pripravljena nepremičnina, vendar le DTD, ki vam omogoča, da zahtevate konkreten apartma od razvijalca. Kaj se zgodi s kvadratnimi metri po registraciji naloge ni več problem začetnega vlagatelja. Zato, samo v primeru, da je bolje, da vedno pripravite reference - ni razloga, da bi mislili, da bo odlična dejanska nepremičnina postala dolgoročna zaradi težav z zagonom.
Drug možni incident je povezan z dejstvom, da v postopku prenosa kupca prejme ne le pravico, ampak tudi obveznosti delničarja. In nepazljiva oseba vedno tvega pridobitev impresivnega dolga v prihodnje stanovanje pred razvijalcem. Da bi se izognili takšnim incidentom, ko podpišete pogodbo, morate skrbno preveriti vse plačilne dokumente in pustiti vse izvirnike potrdil o prenosu sredstev na sebe. Prav tako ne bo odveč, da bi zahtevali dejanje sprave iz gradbenega podjetja. Ta dokument bo potrdil, da so izpolnjeni vsi obveznosti vlagatelja v času dodelitve.
V postopku transakcije, novi lastnik pravic do stanovanja prejme prvotni sporazum o kapitalski udeležbi, na podlagi katerega je vlagatelj pridobil pravico do stanovanja in ga lahko zdaj da. Prav tako mu mora prodajalec dati vse prejemke plačil na predmet in dodatne sporazume, če bi bili v gradbenem procesu. Po mnenju odvetnikov, ta paket dokumentov je dovolj, da se počuti varno in mirno čakati na skledo.
