Ali je mogoče prodati nepremičnino pod to vrednostjo?
Lahko. Vprašanje je le, koliko je potrebno. Natančneje, kaj pričakujete od tega.
Zmanjšajte davekše vedno ne bo šlo tako.
Do prvega dne leta 2016 je bilo mogoče prodajati brez posebnih posledic. Toda v skladu s trenutnimi standardi, znesek davka na noben način ne sme biti nižja od 70 odstotkov od ugotovljene katastrske vrednosti.
To je bilo uvedeno kot obvezno normo v davčnem zakoniku z zveznim zakonom št. 382-FZ z dne 29. novembra 2014.
Več o metodah določanja najdete na naši spletni strani. Preberite tudi o naročilu.
Zakaj se lastniki sploh zanimajo za to problematiko?
Pogosto se izkaže, da je katastrska vrednost nerazumno visoka. In to pomeni višje davke, ki jih morate plačati.
Včasih je vzrok huda napaka, na primer Specifikacije zgradbe so napačne(pet sob namesto treh). Obstajajo tudi drugi razlogi za to številko.
Dejstvo je, da cenilci pri pregledu vzamejo za osnovo številne podatke, med drugim prestiž območja, raven dohodka prebivalstva, koliko stanejo sosednje stavbe.
Nastali podatki se vnesejo v Rosreestr in s tem v objekte. Za katero koli nepremičninski posel ali zaprosilo za hipotekarno posojilo, je del obveznega sklopa dokumentov.
Kako je katastrska vrednost stanovanja, če je, lahko izveste na naši spletni strani.
Če se soočate s takim vprašanjem in zagotovo veste, da je mogoče zmanjšati vrednost, ki je v zalogi - kontaktirajte odvetnike pa čeprav samo za posvet. In ne pozabite, da vas tudi znižana cena ne bo rešila pred davki, ni vam treba bežati pred njimi. Dajte Cezarju, kar je Cezarjevega, ni vam treba dati svojega.
Tržna in katastrska vrednost nista enak parameter, čeprav sta si pogosto zelo podobni. Razlika v izračunu je:
Na primer, če imata stanovanja št. 3 in št. 4 v isti hiši enako površino in druge parametre, bo cena po Državnem davčnem zakoniku zanje enaka. Pri tem ni upoštevano, da je četrt št. 3 ostala nespremenjena od datuma uvedbe hiše, torej 30 let, četrta št. 4 pa je bila pred kratkim obnovljena.
Ob prodaji nepremičnine se obračuna davek, ki jih mora nekdanji lastnik odšteti v blagajno. Lastnikom to ni všeč, mnogi pa poskušajo podcenjevati vrednost v prodajni pogodbi, da se zniža tudi davek. Seveda dobijo polno ceno.
Ob spoznanju tega so zakonodajalci prišli na idejo, da bi pri izračunu davka upoštevali katastrsko vrednost. Upošteva se tudi pri letnem davku na nepremičnine, vendar je to ločeno vprašanje.
V to smer, lahko prodate objekt pod katastrsko ceno Glede tega vprašanja ni zakonskih omejitev. Če pa je transakcija fiktivna, je pomembno oceniti, zakaj je to storjeno in ali se splača sodelovati v takšnih avanturah.
Za tiste, ki imajo tretjo možnost, je bolje narediti vse v okviru zakona: zaprositi za popravek stroškov in nato mirno prodati dom brez preplačila davkov. Podobne situacije se na primer zgodijo, ko se stare hiše nahajajo na istem območju s skupino elitnih novih stavb. Zaradi splošne formule za izračun cene nekaterih stanovanj se izkaže za zelo predrago.
Za tiste, ki se le delno zavedate davka, plačanega od prodaje nepremičnine, morate vedeti: ne plačujejo ga vsi! 13% je potrebno plačati le, če je od nakupa minilo 3 leta ali 5 let, odvisno od odtenkov situacije.
Za tiste, ki so te roke že zdavnaj pretekli, naj vas ne skrbi davek in zmanjšanje katastrske vrednosti, da bi jo zmanjšali.
Želja po znižanju davka je glavni razlog, zakaj lastniki želijo znižati ceno. Danes je to plačilo v skoraj vseh primerih potrebno, če je od datuma nakupa minilo manj kot 5 let.
V tem primeru so situacije drugačne:
Odgovor na to vprašanje izhaja iz zgornjega. Vse je odvisno od situacije, ciljev in prisotnosti ali odsotnosti dejanj, ki se lahko štejejo za davčno utajo.
Zakon ne prepoveduje transakcij za vsako ceno. Tudi če se nekdo odloči prodati stanovanje 10-krat ceneje od tržnih, mu ne bodo prepovedali. Bodo pa preverili čistost posla in obračunali davek, kot na katastrsko ceno.
REFERENCA! Tisti, ki bodo imeli »srečo«, da jih zalotijo pri tem dejanju, bodo morali nositi upravno odgovornost. In to je sodišče in globa.
Posledično se lahko dejanje izkaže za popolnoma nedonosno, poleg tega pa bo dodan tudi poškodovan ugled.
Ali prodati nepremičnino spodaj, je odvisno od situacije. Najbolje je, da ga zmanjšate, če je mogoče.
Če se trg ne ujema, seveda nima smisla dvigovati cene in več let čakati na kupca. Toda napačni podatki v pogodbi imajo posledice. Zato, če se lastnik odloči za to, je bolje vnaprej izračunati vsa tveganja in koristi in se po možnosti obrniti na odvetnika s tem vprašanjem.
V zvezi z nepremičninami danes obstajata dva pojma vrednosti: katastrski in tržni. Med njima je bistvena razlika. Ta članek izpostavlja vprašanja, povezana s tržno vrednostjo stanovanj. Pove, kako najti to ali ono vrednost, zakaj so te količine potrebne, kakšna je razlika med njimi.
Katastrska in tržna vrednost stanovanja sta različna pojma
Določajo ga izključno tržne razmere. Stanovanje je pravzaprav vredno toliko, kolikor so kupci zanj pripravljeni plačati. Na tržno vrednost vplivajo menjalni tečaj, pomembnejši politični dogodki, sezonskost in številni drugi dejavniki, pod vplivom katerih se cene stanovanj dvignejo ali padejo.
Zaradi nestanovitnosti tržne vrednosti stanovanj so nepremičninski posli še posebej tvegani. Če pri menjavi stanovanja prodate svoje stanovanje in ne hitite z nakupom novega, potem lahko ostanete brez ničesar. Navsezadnje lahko naraščajoče cene čez noč onemogočijo nakup novega doma.
Tržna cena se uporablja pri različnih nepremičninskih transakcijah:
Pri določanju vrednosti doma pride v poštev veliko dejavnikov. Nihče ne bo samo plačal dodatnega denarja za stanovanje. Zato se upoštevajo stroški gradnje, amortizacija stavbe in površina, kjer se stanovanje nahaja.
V zadnjem času so začeli posvečati veliko pozornost prisotnosti sodobnih popravil, nove vodovodne napeljave in splošnega udobja postavitve. Vse pogosteje se pojavljajo predlogi za prodajo stanovanj z vgrajenim pohištvom, aparati, kar tudi zvišuje stroške stanovanj na trgu.
Običajno se tržna vrednost stanovanj določi približno na podlagi stroškov podobnih stanovanj na istem območju. Vendar pa obstajajo situacije, ko je treba pridobiti dokumentarna dokazila o tej vrednosti.
Nato se obrnejo na strokovnjake, ki imajo ustrezno licenco. Preučujejo stanovanje in podajo svoje mnenje. Res je, da je obdobje veljavnosti takega potrdila kratko. Navsezadnje je stanovanjski trg mobilen in cen na njem ni mogoče imenovati fiksnih.
Katastrska vrednost stanovanja - stroški za njegovo gradnjo
Če govorimo o katastrski vrednosti, potem moramo razumeti, da ima malo skupnega s tržno vrednostjo. Glavni kriterij za določitev katastrske vrednosti je znesek stroškov gradnje minus amortizacija stavbe.
Niti območje, niti udobje, niti elitno popravilo nikakor ne vplivata na katastrsko vrednost. Pri njegovem izračunu se vzamejo le temeljne točke, ki so pomembne za skupne stroške danega življenjskega prostora na ozemlju določene stavbe.
Katastrska vrednost je potrebna za izračun davkov in za izračun pristojbin, ki se plačajo ob odtujitvi stanovanja. Na primer, pri vlogi za hipoteko, pri dedovanju, darovanju, torej pri izračunu kakršnih koli značilnosti stanovanja, izraženih v denarju.
Tržna vrednost odraža dejansko stanje na trgu. Vedno je višji od tistega, ki je zabeležen v Državnem katastru nepremičnin. Situacije, ko komite za državno premoženje stanovanju da višjo oceno, kot je na trgu, so izjemno redke.
Menijo, da katastrska in tržna vrednost sovpadata pri starih hišah, ki so na trgu malo cenjene. Ponavadi navsezadnje tretjina ali celo polovico manj kot na trgu.
Ti dve vrsti vrednosti sta popolnoma nepovezani. Izračunane so na skoraj enak način, le da se pri določanju tržne cene upošteva več dejavnikov. Zato imajo stanovanja z enako katastrsko vrednostjo lahko zelo različne tržne vrednosti. Enaka stanovanja v elitnem območju in na obrobju imajo lahko veliko odstopanje v ceni.
Tržna vrednost stanovanja je lahko nižja od katastrske
Tržna vrednost je v izjemnih primerih lahko nižja od katastrske. To se zgodi v situacijah, ko se elitno stanovanje nahaja v novi stavbi, zgrajeni iz inovativnih materialov.
V takšni hiši se najpogosteje uporabljajo dragi materiali, nameščena so sodobna dvigala. Draga struktura v Odboru za državno premoženje je ustrezno ocenjena. To še posebej velja za situacije, ko zgradba sploh ni obrabljena. Toda tržna vrednost lahko bistveno zaostaja.
Če se nova stavba elitne ravni nahaja daleč od centra, na novem območju ni dostojne infrastrukture, prometne povezave so slabo organizirane, bo tržna vrednost stanovanja v primerjavi s katastrsko precej nizka.
Prevlada katastrske vrednosti nad tržno je za samega lastnika izjemno nedonosna. V tem primeru boste morali plačati preveč davkov. Najbolj smiseln korak v tej situaciji je naročiti novega po tržni vrednosti. Odražati naj bi vrednost stanovanja na trgu v času, ko je bila izračunana katastrska vrednost.
O objektivni primerjavi katastrske/tržne vrednosti je mogoče govoriti, če odražajo stanje hkrati. Ko ste v času katastrske cenitve prejeli potrdilo o tržni vrednosti stanovanja, ga lahko uporabite v tožbi pri izpodbijanju katastrske vrednosti.
Če so bili podatki o oceni odbora za državno premoženje v Rosreestr vneseni pred manj kot 6 meseci, potem lahko tej organizaciji preprosto vložite ustrezno vlogo. Če so zavrnili spremembo katastrske vrednosti, potem samo. Brez zadržkov se lotite tega, saj je to priložnost, da zagovarjate svoje pravice in zmanjšate svoje stroške.
Kako sta povezani tržna in katastrska vrednost?
V obravnavanem primeru se organizacija na DOS ukvarja z nakupom in prodajo lastnih nepremičnin. Preostanek neprodanih stanovanjskih stavb je v letu 2016 spadal pod davek na nepremičnine od katastrske vrednosti. Tudi v letu 2016 so bili evidentirani in prejeti certifikati za nedokončane objekte. Hiše in nedokončane stanovanjske stavbe se nahajajo v Kaliningradu in se prodajajo posameznikom, ki niso soodvisni od organizacije. Organizacija je vse hiše in nedokončane objekte prodala po tržnih cenah, zdaj pa se davčni organ zanima za katastrsko vrednost prodanih hiš in nedokončanih objektov. V zvezi s tem so se pojavila vprašanja: ali bi morala organizacija plačati davek na nepremičnine na katastrsko vrednost nedokončanih objektov? Kakšne so posledice, če se nepremičnina proda po ceni, nižji od katastrske vrednosti?
Dejstvo je, da civilno pravo strank v pogodbi o prodaji prostorov ne omejuje pri dogovoru o kakršnem koli pogoju o ceni te pogodbe. Zato se v primeru posla za prodajo prostorov v lasti gospodarske organizacije cena nepremičnine, ki se prodaja, določi sporazumno strank. Hkrati se taka cena lahko razlikuje od tržne ali katastrske vrednosti predmeta prodaje ( , ). Norme davčnega zakonika Ruske federacije tudi ne določajo omejitve določanja vrednosti v pogodbah o prodaji nepremičnin.
Kar zadeva davek na nepremičnine organizacij, so predmeti obdavčitve zanj premičnine in nepremičnine (vključno s premoženjem, prenesenim v začasno posest, uporabo, razpolaganje, skrbniško upravljanje, prispevano k skupnim dejavnostim ali prejetim na podlagi koncesijske pogodbe), obračunano na bilance stanja kot osnovnih sredstev na način, predpisan za računovodstvo, če ni drugače določeno, ().
Hkrati se podajajo nepremičnine, katerih davčna osnova je določena kot katastrska vrednost. Značilnosti določanja njihove davčne osnove določa zakon subjekta Ruske federacije (). Če zakon subjekta ne določa posebnosti ugotavljanja davčne osnove na podlagi katastrske vrednosti v zvezi z nepremičninami, navedenimi v, potem so stanovanjske stavbe in stanovanjski prostori v bilanci stanja evidentirani kot blago ali končni izdelki. na način, določen za računovodstvo, niso obdavčeni z davkom na premoženje pravnih oseb ( , ).
Hkrati je na ozemlju Kaliningradske regije davek določen z zakonom Kaliningradske regije z dne 27. novembra 2003 št. 336 "" (v nadaljnjem besedilu - zakon št. 336).
Zlasti določa, da se v letu 2017 in v naslednjih letih davčna osnova kot katastrska vrednost nepremičnin ugotavlja med drugim tudi za stanovanjske stavbe in stanovanjske prostore, ki v bilanci stanja niso prikazani kot osnovna sredstva. na način, določen za računovodstvo, po enem letu od datuma prevzema teh predmetov v računovodstvo ob začetku obratovanja stanovanjskih stavb ().
Po mnenju strokovnjakov objekti v teku, evidentirani v bilanci stanja s stopnjo pripravljenosti 18%, ne ustrezajo znakom stanovanjskih stavb v razumevanju Stanovanjskega zakonika Ruske federacije (). Hkrati niti davčni zakonik Ruske federacije niti neposredno ne določa obveznosti obračunavanja davka za objekte v gradnji.
