Kakšne so značilnosti upravljanja nepremičnin kot tipa podjetniške dejavnosti? Kako upravljati komercialne nepremičninske predmete? Kje iti na upravljanje nepremičnin?
Pozdravljeni, dragi prijatelji! Pozdravlja vas je priljubljena poslovna revija "Khitirbobur"! V stiku - Denis Kudarin.
Tema publikacije - upravljanje nepremičnin. Na voljo, preprosto in podrobno vam bom povedal, kako narediti podjetje v upravljanju stanovanjskih ali nestanovanjskih predmetov. Material bo zanimiv tako lastnike nepremičnin kot tisti, ki želijo poskusiti svojo moč v upravljanju.
Na koncu članka čakate na majhen bonus - pregled trojke najbolj pristojnih podjetij v Ruski federaciji strokovnega upravljanja nepremičnin.
Če ste srečni lastnik nepremičnin, na katerem lahko poslovanje naredi, vam ni treba poslušati sami. Obstaja bolj civilizirana in preprosta možnost -, da prenesete vaš predmet v upravljanje poklicnega podjetja.
Podjetje se bo ukvarjalo s komercialnim izkoriščanjem vaše sobe in boste prejeli redne dobičke. Klasičen primer pasivnega dohodka. Seveda bo določen del finančnih prihodkov potekal na plačilo pristojbine za storitve organizacije za upravljanje.
V okviru upravljanja z nepremičninami obstaja razumno razlikovanje med funkcijami lastnika in upravitelja. Naloga lastnika je najti zanesljiv, usposobljen in terminalni mediator, ki bo opazoval njegove interese.
Poleg tega se vse funkcije upravljanja prenesejo na pristojne zaposlene, vendar so strateške odločitve in popoln nadzor ostala za lastnika. Vodja, nato pa govori o njegovem imenu in po potrebi pripravi svoje predloge za povečanje prihodkov ali izboljšanja pogojev delovanja.
Naj navedujemo glavne prednosti prednosti:
Če je bilo večinoma predmetov tujih nepremičnin v upravljanju zaupanja, potem v zadnjih letih takšna storitev pridobiva popularnost in na domačem stanovanjskem trgu Rusije in držav CIS.
Veliko lažje je prenesti predmet v kompetentne roke, kot da to storite sami - iskati najemnike, izberite Zanesljive kandidate, sestavljajo pogodbe, zaračunajo pristojbino mesečno, poslušajte pritožbe sosedov itd.
V primeru upravljanja tretjih oseb so vse te pomisleke zaupane strokovnemu podjetju, v katerem vedo bolje, kako narediti vse udeležence v procesu (vključno s sosedi), so srečni in srečni.
Kratek seznam strokovnih nalog družbe za upravljanje:
Poklic direktorja nepremičnin postane vse bolj priljubljen. Prvič, ker kljub kakršnim koli krizam, vedno več stanovanjskih in komercialnih objektov v državi. Drugič, vedno več lastnikov nepremičnin želi prenesti pooblastila strokovnjakov, in se ne ukvarjajo s seboj.
Kje se naučite pri direktorju nepremičnin? Na nekaterih specializiranih univerzah - zlasti v MGSU (Univerzi za gradnjo moskovske države), v MGU (Moscow State University University of Natural Communications), na osrednji akademiji komunalnih storitev in gradbeništva, St Petersburg State Polytechnic University in nekatere druge izobraževalne ustanove .
Poleg tega lahko v Moskvi končate plačane tečaje, ki jih organizirajo certificirani strokovnjaki iz Inštituta za upravljanje nepremičnin v ZDA (IREM).
Dodatne informacije o pristojnem delovanju nepremičnin je mogoče najti v članku "".
Glavni cilji družbe za upravljanje nepremičnin in posebnih strokovnjakov so strankam zagotovili stabilen dobiček in kompetentno izkoriščajo predmete, podatke za odstranjevanje.
Obstaja več posebnih funkcij, ki jih bomo upoštevali v vseh podrobnostih.
Prva funkcija je zgolj gospodarska.
Upravitelj:
Družba mora biti kadar koli pripravljena poročati strankam v vseh člankih - strokovno upravljanje pomeni popolno preglednost finančnih naselij.
Tukaj, da družba zaupanja delno prevzame funkcije. To pomeni, da iščejo kupce, oglaševanje predmeta z vsemi možnimi načini. Pristojna oglaševalska kampanja - jamstvo za dobičkonosen posel.
Pros promocija blaga na vseh frontah - preko interneta, medijev, tiskanih publikacij, zunanjega oglaševanja. Bolj ugoden za stranko, bo pogoje pogodbe, večja je velikost pristojbine.
Da bi objekt čim dlje v funkcionalnem in predstavljenem stanju, mora biti pravilno servisiran.
Upravljanje mora:
Vse vodovodne, inženirske sisteme morajo delovati pravilno in neprekinjeno. Če se najemniki pritožujejo zaradi ščurkov ali glodalcev, vodja povzroča posebne storitve za uničenje teh.
Če upravljanje vsebuje zasebno hišo (koča, dvorec), podjetje vsebuje v popolnem čistoče sosednje ozemlje, očisti od snega, smeti, odpadkov, ukvarjajo s krajino.
Če organizacija za upravljanje, ki temelji na razlogih za povečanje dobičkonosnosti, meni, da objekt potrebuje ponovlitev ali obnovo, lahko ponudi takšno možnost lastniku.
Vse delo se izvaja na račun lastnika, vendar je proces sam nadzoruje predstavniki družbe za upravljanje. Najemajo izvajalce in sledijo napredku dejavnosti popravila.
Celotna pravna stran procesa nadzoruje družba za upravljanje. Strokovnjaki pripravijo besedilo pogodbe z najemnikom, paket dokumentov je popoln. V primeru spornih situacij so prisotni interesi naročnika na sodišču.
Tabela je glavna kontrolna funkcije in njihove funkcije so predstavljene v vizualni obliki:
Ta oddelek za tiste, ki želijo upravljati upravljanje nepremičnin na profesionalni ravni. Seveda je mogoče razumeti vse nianse procesa upravljanja šele po študiju za to specialnost. Toda glavni koraki procesa je koristno vedeti vnaprej.
Nekateri verjamejo, da so upravljavci nepremičnin enaki realtorji. To je napačno stališče. Upravitelj se ukvarja ne le z oglaševanjem in iskanjem najemnikov, je univerzalni specialist - ekonomist, odvetnik, trženje, arhitekt, celo ekolog in graditelj v eni osebi.
In zdaj - korak za korakom navodila za menedžerje Novice
Najprej morate najti lastnika, ki se bo strinjal, da bo posredoval vašemu premoženju. Nato se sporazum sklene z njo, v katerem so pogoji sodelovanja jasno določeni brez dvoumnih formulacij - znesek plačila, narava poročanja, pogojev Sporazuma, odgovornosti strank v nasprotju z obveznostmi.
Na tej stopnji je koristno pojasniti pravno subtilnost postopka vnaprej. To je mogoče hitro in poceni v podjetju odvetnik, ki dela na spletu okoli uro.
Najbolj pravilno potrebujete samo pravilno in kompetentno postaviti svoje vprašanje in odgovoriti na kvalificiranega strokovnjaka na področju stanovanjskega prava. Na mestu v stalni razpoložljivosti je na stotine strokovnih odvetnikov in odvetnikov. Več kot 90% posvetovanj jim daje brezplačno.
Zdaj lahko dobite kompetentno pravno podporo - samo pojdite na spletno mesto in preživite nekaj minut, da preučite funkcionalnost. Uporabite lahko tudi notranji spletni klepet.
Torej, postali ste vodja. Vaša naslednja naloga je iskanje najemnikov. Na tej stopnji morate organizirati učinkovito oglaševalsko kampanjo predmeta, ki ga posreduje po najvišji ceni. Vaše provizije bodo odvisne od velikosti najemnine.
Z najemniki je pogodbena pogodba obvezna. Jasno je, da strokovnjak ne bo sprejel prvih prihajajočih uporabnikov, vendar bo izbral najemniki dostojno, platformo, urejeno.
Če ste po pomoti postavili v stanovanje nekoga drugega škandaloznega, problema, sproženih strank, da se odzove na njihovo izselitev in odškodnino, bo imela osebno ali vaše podjetje.
Primer
Upravitelj se je naselil v stanovanju kjerkoli od nedelovalnega najemnika, v posebnosti - oblikovalec, ki je zagotovil, da se bo v bližnji prihodnosti ukvarjal s samostojnim.
Vendar pa se je v enem mesecu izkazalo, da je glavna dejavnost najemnika - srečanja s prijatelji in večdnevnim praznikom s hrupom, glasbo, pitjem in cigaretami. Ne morete plačati za naslednji mesec najemnika, moral sem izseliti in nekaj dni, da bi pripeljal bivalni prostor v redu.
Sčasoma se boste naučili, kako določiti stopnjo zvestobe prihodnjega najemnika na prvi pogled.
Strokovnjak nenehno nadzoruje najemni pogoji, ki so strogo spoštovali. Oglejte si, da je število najemnikov v skladu s sporazumom, da bodo ljudje, ki so sklenili pogodbo, v stanovanju.
In kar je najpomembneje - tako da najemniki pravočasno dajo najemnino. Odvisno od tega, ali bo lastnik stanovanj zadovoljen z vašim delom. Treba je nanašati nanašanje, da je nemogoče odložiti pristojbino za en dan, sicer se bo vprašanje izselitve dvignilo. V tem odstavku mora upravljavec braniti izjemno trdo mesto.
Komunalna plačila nadzorujejo tudi vodja. To funkcijo lahko prenese na najemnike, vendar bo lastnik vprašal, če nekaj od njega, in ne od najemnikov.
Ohranite vse preglede in potrdila, preverite odčitke merilnika, mesečna poročila.
Izraz pogodbene pogodbe. Prebivalci imajo pravico do podaljšanja sporazuma ali premakniti stanovanj. V prvem primeru je pripravljena nova pogodba, v drugem jeziku, vendar najprej morate poravnati vse finančne zadeve. Popoln izračun, ničelna bilanca, brez dolgov in "vas bom prevajal v enem tednu".
Po izselitvi mora biti stanovanje v celoti naročilo. Čiščenje ni potrebno očistiti, na njem so strokovnjaki. Zaradi tega bodo klicali hitreje, boljše in bolj profesionalne. Izdatki so dodeljeni lastniku - samo ne pozabite ohraniti pregledov.
Če elementi vodovodarjev ali ožičenja niso uspeli, če je bila tapeta izkopana ali slabo upravljana, je upravitelj dolžan odpraviti motnje. Ponovno plača popravilo, lastnik, vendar morate shraniti dokumentarno potrditev napak in njihovo odpravo.
Oddelek za lastnike nepremičnin, ki jih želijo prenesti na upravljanje, vendar je težko izbrati zanesljivega partnerja. Predstavljamo mnenje strokovnjakov - Pregled Troika najboljših strokovnih podjetij za upravljanje.
Družba zagotavlja visokokakovostno vzdrževanje in zmanjšanje operativnih stroškov za 30-50%. Upravljanje nepremičnin je glavni profil podjetja. Specialisti "storitev servisnih tehnologij" se ukvarjajo s servisiranjem in poslovnimi stavbami od leta 1998.
Vsi zaposleni so bili usposobljeni po stopnji mednarodnega inštituta za upravljanje nepremičnin in imajo izkušnje v arhitekturi, nepremičninske storitve, gradnjo in obnovo. Odgovornost zaposlenih je obvezna, ki jo vodijo vodilna zavarovalnica Ruske federacije. Poleg upravljanja, podjetje se ukvarja s svetovanjem, čiščenjem, storitve za HOA.
Organizacija se ne razvija le in izvaja programe komercialnega upravljanja, temveč tudi monitorjem pristojnemu tehničnemu delovanju nepremičnin. Podjetje ponuja sodobno infrastrukturno opremo, ki uporablja najpomembnejše tehnologije.
Upravljalni standardi, razviti v preteklih letih, zagotavljajo lastnike stabilnih dobičkov, preglednega poročanja in zagotovili popolno varnost sredstev. Podjetje deluje v 40 regijah Ruske federacije in trenutno upravlja 240 predmetov. Na poti je družba ukvarjajo s poslovnim upravljanjem in naložbami, strokovno ocenjevanjem, pravno podporo za trgovino.
Podjetje deluje na ruskem trgu od leta 2003. Upravljanje z nepremičninami je glavni obseg ARTEO. Podjetje se ukvarja s stanovanjskimi in komercialnimi objekti, ki zagotavlja: ekonomično delovanje, čistočo, izboljšanje, urejanje krajine, majhne in remonte predmetov.
Organizacija ima lastno nujno storitev in električni merilni laboratorij. Obstaja oddelek za čiščenje, storitev Concierge, Oddelek za industrijsko planinarjenje in svetovanje.
Tveganje za soočanje z goljufijami je v katerem koli komercialnem podjetju. Upravljanje nepremičnin ni izjema.
Da ne bi postali žrtve prevarantov, sledite koristnim strokovnim svetovanjem.
Nikoli ne pozabite na načelo, ki ga je glasoval Clasics: "Denar zjutraj - v večernih stolih." V roki se lahko ključi izročijo po podpisu pogodbe in v celoti dajo najemnino.
Če stranke ne morejo ali ne želijo sodelovati pri vaših pogojih, jim povejte "Zbogom" in poiščite druge.
"Ne delam brez pogodbe!" Ta stavek bi moral vedeti in se spomniti vsakega vodje. Vse postavke in nianse najemnine bi morale biti "vnesene v Protokol" - dokumentirane in upoštevane s strani obeh strani. Ni ustnih sporazumov, obljub in zagotovitev.
Zdravo! V tem članku bomo povedali o upravljanju nepremičnin.
Danes se boste naučili:
- Ena od najbolj privlačnih vrst naložb v Rusiji. Za razliko od celega sveta, kjer žoga pravila drugi, več likvidnih sredstev, prebivalstvo naše države raje raje stabilnost višjega dobička. Toda kljub enostavnosti, na prvi pogled, da bi prejeli dohodek od lastništva nepremičnin za nepričakovano osebo, je lahko težka naloga. Za take primere je, da obstaja upravljanje nepremičnin.
Zdaj upravljanje nepremičnin postaja vse bolj priljubljene v Rusiji. To je posledica dejstva, da kljub krizi in naslednjem težkem donosu za njo, nepremičnin postaja vse več.
To ni skrivnost za nikogar, ki najbolj priljubljene naložbe med posamezniki v Rusiji ostaja nakup nepremičnin. Medtem ko poslovneži vlagajo svoj denar v komercialne zgradbe, ki bodo prinesli najemnike, nato navadni državljani raje stanovanja, z dobičkom v obliki rasti vrednosti in najemnin.
Če se večina državljanov lahko spopade z stanovanjskimi nepremičninami sami, se lahko sami spopadejo, toda tako čakajo na manjše stroške in veliko manj privlačnosti predmeta za potencialne stranke, nato pa za upravljanje poslovnih nepremičnin zahtevajo vključevanje resnično usposobljenih strokovnjakov. Zdaj o tem, kaj je nepremičnina nepremičnine.
Izraz nenehno upravljanje nepremičnin je mogoče razlagati v ozkem in širšem smislu. Začnimo z ožjim.
Upravljanje nepremičnin v ožjem smislu - izvajanje vseh nepremičninskih operacij v interesu lastnika.
Te dejavnosti vključujejo:
Upoštevati je treba, da lahko sodeluje z družbo za upravljanje kot posameznika kot lastnik najpogosteje stanovanjskih nepremičnin in združenj ljudi, ki imajo lastno komercialno nepremičnino.
Pristop v obeh primerih bo popolnoma drugačen. V prvem primeru bo družba za upravljanje morala oceniti nepremičnine, se strinja z lastnikom vse podrobnosti, nastavite ceno in našli stranke na ohišju. Za takšne operacije obstaja enkratni odbor.
Pri delu s pravnimi osebami ali vplivnimi podjetniki, ki imajo lastno komercialno nepremičnino, lahko na ramenih družbe za upravljanje ležijo in dodatno nalogo v okviru vodila do pripravljenosti prostorov. To je lahko začetna ureditev vsake pisarne ali skladišča in popolna popravila v koordinaciji z najemnikom.
Za delo s komercialnimi nepremičninami bodo potrebna veliko več znanja in naložb, v primerjavi s stanovanjskimi. Minimalno, je potrebno bazo strank, kot tudi dober ocenjevalec, ki bo pomagal pravilno določiti vrednost in najti stranko.
Hkrati je delo s servisno osebjem stavb ali objektov tudi na ramenih družbe za upravljanje. Najpogosteje je kliring podjetja, ki zagotavljajo svoje storitve, kot tudi druge pomožne zaposlene, ki opravljajo tehnično podporo za strukture.
Prav tako je upravljanje nepremičnin širok pomen.
Upravljanje premoženja v širšem smislu - dejavnosti vseh struktur o upravljanju trga nepremičnin kot celote in zlasti zasebnih objektov. Glavna nepremičnina nepremičnin je država, ki vzpostavlja regulativni okvir, ki ureja odnose na področju nakupa in prodaje premoženja. Naslednja tema upravljanja z nepremičninami bo pravi nepremičninski trg, kot tudi podjetja in portali, ki zagotavljajo dostop do njega. Prav tako tvorijo svoj "naročilo" regulacije vseh transakcij in poznejših odnosov.
Upravljanje z nepremičninami v širšem načrtu - postopoma zmanjševalne piramide regulatorjev, ki na tak ali drugačen način vplivajo na trg in naknadno uporabo nepremičnin, da bi izpolnili vse interese prodajalca in kupca in najemodajalca in najemnik.
Kot del tega članka bomo preučili upravljanje nepremičnin v ožjem smislu, saj se še posebej zanimajo lastniki, pa tudi ljudje, ki jih zanima delo v tej smeri.
Malo o tem, zakaj je upravljanje nepremičnin super za lastnike:
Vse te prednosti so posledica strokovnjakov. Ker imajo pogosto dostop do velikih podatkovnih baz potencialnih strank, kot tudi interakcije z večino promocijskih spletnih mest, napoved, da je nova ponudba za najem, bo videti veliko zainteresiranih strank.
Delo z Real Estate Management družbe - velika sposobnost ustvarjanja res. Od lastnika bo treba navesti samo podjetja, ki jih želi dobiti in kakšen časovni okvir.
Predstavil mu bo seznam stroškov, ki jih bo treba med vodstvom do pripravljenosti nepremičnin, kot tudi račun za njihove storitve. Minus Ta komisija, lastnik bo prejel svoj dobiček na koncu vsakega obdobja, ne da bi se potrudil na ta enak račun.
Nadaljujemo teoretično študijo takega vidika kot upravljanje nepremičnin.
Na podlagi dveh pomenov lahko dodelite dve vrsti upravljanja nepremičnin:
Mehanizmi vpliva na nepremičnine:
Vsi ti mehanizmi so neposredni ali posredno vplivajo na položaj celotnega trga nepremičnin in ceno posameznega predmeta. To je treba upoštevati, da bi čim bolj povečali nalog za družbo za upravljanje, od lastnika, in takoj opravite naloge iz podjetja. Razumevanje mehanizmov za vpliv na trg nepremičnin daje ključ k analizi razvojnih trendov, pa tudi možnosti za trg in posameznika z naslovom.
Zdaj o nalogah, ki jih družba za upravljanje postavlja pred njim:
Vidimo, da vse funkcije niso le pravne, temveč tudi tehnična stran premoženja upravljanja z nepremičninami v celoti padejo na ramena podjetja. Hkrati pa še vedno upošteva zahteve naročnika, ki ga vzpostavlja tudi na začetku sodelovanja z družbo za upravljanje nepremičnin. Glavna smer, v kateri dela družba, je ugotoviti izvedljivost lastnika zahtev in njihovo naknadno izvajanje.
Na podlagi nalog, ki jih upravlja, je mogoče razlikovati več osnovnih funkcij:
Ta funkcija pomeni primerjavo prihodkov in odhodkov lastnika, ki maksimira prvo in zmanjša drugo.
Hkrati je upravitelj pod to funkcijo določil:
Hkrati družba prevzame obveznost, da svojim strankam zagotovi vse računovodske izkaze. Zagotoviti mora popoln seznam prihodkov in odhodkov, ki so povzročili eno ali drugo nepremičnino. Dobro podjetje ima pregledno poročanje, ki vam omogoča, da razumete, kaj so bili porabljeni ali drugi sredstvi.
Družba za upravljanje bodisi sama deluje kot platforma za oglaševanje (pogosto imajo podjetja svoje programe, v katerih potencialni najemniki in najemodajalci) ali uporabljajo znane vire za privabljanje baze strank.
Tu se lahko upravljavec primerja z nepremičninsko družbo, ki prevzame umestitev in iskanje potencialnih kupcev.
Pristojni oglasi stanovanjskih nepremičnin lahko povečajo stroške do 20-30%, v komercialnem takšnem kazalniku pa se razlikujejo v območju 10-15%. Pristojni menedžerji privabljajo stranke, ki uporabljajo tradicionalne kanale, kot so mediji in internet in različne skupnosti.
Pomembno je pridobiti redni dohodek je stanje nepremičnin. Agencija predvideva vse postopke za zagotavljanje varnosti predmetov, pa tudi zunanje in notranje stanje stavb.
Upravitelj mora:
V primeru stanovanjskih nepremičnin, prvi, ki bo pozorni na - vodovodne in inženirske dela. Vse vodovod v hiši / stanovanju bi morala delovati, to pa tudi podjetje za upravljanje.
Različne žuželke ali glodalce, na katerih se lahko najemniki pritožijo - tudi naloga podjetja. Na to se morajo odzvati pravočasno in se obrnejo na vse potrebne primerke.
Če je to poslovno nepremičnina ali zasebna hiša, je nalog za sosednje ozemlje naloga upravitelja. Hkrati pa lahko sklene sporazum, v katerem bo to odgovornost preusmeril na najemnika, ali pa neodvisno sodeluje v tej dejavnosti.
Ne glede na to, ali je ta odgovornost, koga mora biti celotno sosednjo ozemlje čisto. To ne samo izboljša videz in ekologijo, ampak tudi povečuje potencialno vrednost nepremičnin.
Mnogi lastniki nepremičnin vedo, da bo za usklajevanje prenove tudi v enem majhnem stanovanju potrebno veliko časa in moči, da bi porabili kampanjo na različnih primerih. Hkrati pa ljudje, ki jih ni treba porabiti za ta postopek od tedna do celega meseca.
Družba lahko prevzame vse pravne vidike te transakcije. Zahteva ponovlitev, ko lahko sama upravljanja reče. Analizira stanje nepremičnin in če povečanje dobička zahteva spremembe - obvesti stranko.
Vse delo se pojavi na račun lastnika, vendar nadzoruje celoten proces podjetja. Najame izvajalce, usklajuje načrt z njimi in spremlja njegovo izvajanje.
Vse v zvezi s sklenitvijo pogodb padejo tudi na ramena družbe za upravljanje. Posrednik je sestavljen in je sporazum o zastopniku, v primeru kakršnih koli sporov med najemnikom in najemodajalcem pa družba predstavlja interese svojih strank na sodišču.
Zaradi dejstva, da se je nedavno popularnost upravljanja z nepremičninami povečala, se je pojavila številne specializirane izobraževalne ustanove, v katerih je to usposobljeno.
Najbolj priljubljena: Moscow State Gradbeništvo - MGSU; Moskovska državna univerza v naravnem postopku - MGUP; Akademija komunalnih storitev in gradbeništva; Državna politehnična univerza v Sankt Peterburgu in druge izobraževalne ustanove, povezane z gradnjo ali nepremičninami.
Tudi za tiste, ki se resnično želijo sami seznaniti, kako upravljati nepremičnine, obstajajo tečaji od strokovnjakov ameriškega inštituta za upravljanje nepremičnin, v katerem se lahko zahodni model upravljanja naučijo tudi o nekaterih razdelkih tega dela.
Upravljavec nepremičnin - pravni ali posameznika, ki v skladu s Sporazumom z lastnikom, predstavlja vse svoje interese in odloči, da je naloga, ki ji dodeli v pogodbi z določenim sporazumom. Z drugimi besedami, upravljanje je oseba, ki opravlja vrstni red lastnika, ki je naveden v pogodbi.
Kot izhaja iz opredelitve upravitelja, je lahko pravno in posamezno. Posledično lahko vsak državljan opravlja takšne dejavnosti brez. Torej, kako postati vodja nepremičnin?
Tukaj je sedem preprostih korakov:
Prva faza - Iskanje lastnika nepremičnin, ki se bo prenesla na upravljanje rok za svoje nepremičnine. Naprej pride bolj zapleten postopek - priprava in usklajevanje s stranko pogodbe.
To je nujno predpisano:
V začetni fazi se je treba posvetovati z izkušenim odvetnikom, ki bo povedal o vseh zapletenosti priprave pogodbe. Priporočljivo je uporabiti storitve strokovnjakov vašega mesta ali uporabljati spletne storitve svetovalcev.
Eden od brezplačnih načinov za pridobitev ustreznih informacij je ustvariti teme na posebnih pravnih forumih. Za rešitev tega vprašanja bo potreben strokovnjak na področju stanovanjskega prava.
Po sklenitvi pogodbe je treba oglaševalsko kampanjo izvesti čim prej. Pridobite široko pokritost ciljnega občinstva, je glavna naloga te oglaševalske akcije. Cilj je privabiti stranke, pa tudi dvigniti ceno in konkurenčnost na trgu nepremičnin.
Več nasvetov o ustvarjanju in spodbujanju oglaševanja: morate narediti pristojno obvestilo in fotografije za stanovanja. Za prvi, strokovni bo potreben (besedilo bo stalo približno 150-200 rubljev) in povprečno komoro.
Glavna stvar je, da določi vse prednosti naprej, in skrijejo možne pomanjkljivosti. Vendar pa ni treba domnevati, da bi skrivali pomanjkljivosti - da jih ne omenjamo. Dovolj je, da jih ne postavljamo na ospredje.
Oglasi lahko postavite brezplačno na: brezplačne biltene (na primer, avito), socialne mreže, skupnosti in forume. Glavna stvar je, da izberete pravilno geolokacijo in zberemo ciljno občinstvo na oglasih iz desnega mesta. Z dobrimi izkušnjami lahko opravite kompetentno oglaševalsko akcijo, ki bo pritegnila stranke na največjo ceno, ki jo je vložila 1-2 tisoč rubljev.
Po sklenitvi sporazumov z najemnikom bo upravitelj zahteval nadzor nad njihovo pravilno delovanje. To je ena najpomembnejših funkcij. In tukaj ne gre samo za prejem plačil najema. Prav tako morate slediti številu najemnikov, ne glede na to, ali so ti ljudje, ki so sklenili sporazum, opazili drugi najemni pogoji.
Kar zadeva plačilo, je treba tukaj pokazati trdni položaj. Pravočasnost prejema plačil je eden najpomembnejših predmetov, na katere mora vodja gledati. Dejansko, v primeru zamude pri prejemu sredstev, se bo lastnik izkazalo, da so najemniki, vendar za svojega upravitelja. Zato so vprašanja plačila tako akutna, ko gre za ravno upravljanje nepremičnin.
Pravočasno plačevanje računov za komunalne storitve - tudi ena od nalog upravitelja. Pogosto se ta funkcija premakne na najemnike, toda kot v primeru plačila je potrebna tudi stalna kontrola. V primeru zamud, povpraševanje ne bo s tistimi, ki odstranijo lastnino, ampak iz tistega, ki ga nadzoruje.
Zato je vredno ohraniti vse preglede in potrdila o plačilu komunalnih računov. V primeru spornih situacij ali celo postopka z jamimi lahko lastnika zagotovite potrebne dokumente.
Pogodba o najemu je v določenem obdobju. Na svojem koncu je treba ponovno zagnati novo pogodbo za daljše časovno obdobje ali izseliti sedanje najemnike. Prva možnost vključuje zaključek popolnoma novega sporazuma. V drugem je potrebno poravnati vsa finančna vprašanja in se posloviti.
Po tem, ko so najemniki izselili pred iskanjem novega, bo to potrebno, da odstranite sobo. To je zelo pomembna faza, ki bo povečala stroške nepremičnin v očeh prihodnjih najemnikov. Ni vam treba odstraniti sebe, za to morate samo obrniti na podjetje za čiščenje. Vsi stroški so na lastniku, pomembno je le za ohranitev pregledov in potrdil.
Če se pojavi kakršna koli napaka, na primer, v vodovodu ali ožičenju, je potrebno organizirati majhna popravila. Vsi stroški ležijo tudi na ramenih lastnika, vendar hkrati, bo izziv in popravilo nadzor izvajalec. In kot tudi v primeru čiščenja sobe, morate shraniti preglede in poročati o stroških.
Pogodba z lastnikom nepremičnine mora navesti oblike in pogoje poročanja, ki jih zagotavlja direktor nepremičnin. Pogosto se navaja ob koncu obdobja, določenega v pogodbi, in če je dolga - enkrat četrtletje pol leta.
To omogoča lastniku, da jasno upošteva pogoje pogodbe in njegovih želja, in za upravitelja je še en način za analizo trenutnega stanja in sledenje donosu.
Kot lahko vidite, upravljate stanovanjske nepremičnine - naloga srednje kompleksnosti. Ena od najpomembnejših točk je skrbno izpolnjevati pogoje pogodbe in strogo slediti interesom vaše stranke, celo polemik z interesi najemnikov.
Komercialno upravljanje nepremičnin je bolj zapleten proces, ki zahteva veliko več izkušenj, znanja, veščin in povezav.
Nemudoma začnete z zagotavljanjem dobička iz prostorov za podjetja, ki se ne zdi možno zaradi začetne odsotnosti baze strank. Hkrati pa lahko pomanjkanje znanja znanje igra kruto šalo z upravljavcem in lastnikom, od katerih vsaka izgubi velik delež dobička.
Zato je treba trgovati šele po več uspešnih letih dela s stanovanji in hišami.
Zdaj pa govorimo o tem, katere napake naredijo novince, in kako se jim je mogoče izogniti:
Povzetek vseh zgoraj navedenih, lahko naredite preprost zaključek:
Upravljanje nepremičnin – Eno od orodij, ki lahko lastnika olajšajo prejemanje dobička iz predmeta. Družba za upravljanje se ukvarja z vsemi vprašanji, ki se nanašajo na dobiček, lastnik pa je naveden samo z denarjem.
Podjetja za upravljanje nepremičnin so idealen način za ustvarjanje pasivnega dohodka, ki zahteva minimalne naložbe časa in truda.
Strateško upravljanje - doseganje nekaterih namenov v naslednjih metodah:
Operativno upravljanje vključuje:
V svetovni praksi je serving strokovni pristop k upravljanju nepremičnin, ki omogoča znatno povečanje svoje učinkovitosti v interesu lastnikov, uporabnikov nepremičnin, držav in družbe kot celote. Serganje je izvajanje sistematičnega pristopa k razvoju in upravljanju nepremičnin.
Vključuje vse vrste načrtovalnih (splošnih, strateških in operativnih) na področju razvoja nepremičnin, njeno delovanje (uporabo), kot tudi celoten kompleks tehničnega in gospodarskega strokovnega znanja nepremičnin, ki zagotavljajo največji družbeni učinek. Serveryers služijo kot zbirka, zagotavljanje in obdelava informacij o nepremičninah, pripravah in izvajanju projektov na področju gradnje, ocenjevanja in upravljanja nepremičnin, popravila, rekonstrukcije in modernizacije stavb, gradbenih inšpekcijskih pregledov in strokovnega znanja, prodaje in najema poslovnih nepremičnin . Tako dejavnosti Servestuja zajema vse faze in oblike nepremičninskega življenjskega cikla, zagotavlja medsebojno povezano rešitev vseh praktičnih vprašanj.
Kot del Serway, kot nepremičninski strokovni sistem upravljanja, se odlične funkcije lastnika in upravitelja. Lastnik ostaja funkcije izdelave strateških rešitev in funkcij nadzora kakovosti, funkcije operativnega upravljanja nepremičninskih predmetov se prenesejo na specializirane upravljavce v službi podjetja.
Glavne naloge takih družb so: razvijanje strategije in programa za upravljanje predmeta nepremičnin, spremljanje njegove vsebine, izbiro pogodbenih organizacij in sklenitev pogodb za vzdrževanje, vzdrževanje in zagotavljanje komunalnih storitev, komercialne uporabe Nepremičnina (atrakcija najemnikov, spremljanje izvajanja pogojev sklenjenih pogodb, sedanje storitve za stranke), organizacija procesov razvoja nepremičnin.
Pogosto družba za upravljanje ne ukvarja z enim, temveč na več predmetov, ki imajo enak funkcionalen namen in so na različnih stopnjah njihovega življenjskega cikla. V tem primeru družba za upravljanje oblikuje optimalni portfelj upravljane nepremičnine, v katerem je vsak predmet dodeljen določeno vlogo. V njihovih dejavnostih so službe podjetja neodvisne, zaradi česar je treba sodelovati pri njihovih dejavnostih javnih organizacij.
Serving zagotavlja upravljanje nepremičnin na vseh stopnjah njegovega življenjskega cikla. Življenjski cikel so spremembe, ki so predmet objektov nepremičnin in celotnih območij in mest, ki se pojavljajo v določenem zaporedju. Vključuje faze razvoja (rast), ravnovesje (stabilnost, zrelost) in upad (recesija), pod določenimi pogoji pa 4. faza - oživitev. V zvezi z ocenjevanjem nepremičnin je pomembno, da se zaključimo o tem, kateri predmeti življenjskega cikla so ocenjeni in predmeti, ki jih obdaja, kot tudi na splošno naseljeno ali območje, ki je "habitat" predmeta. Na primer, če je stanovanjsko območje v razvojni fazi, je očitno povečanje najemnih cen in cen nepremičnin. Vnos podjetij, ki tvorijo mestno oblikovanje v fazi upadanja, lahko za industrijsko mesto pomeni splošno zmanjšanje vrednosti nepremičnin. Podrobneje v strukturi nepremičninskega življenjskega cikla kot objekta nepremičnin se dodelijo naslednji koraki:
Življenjski cikel nepremičnin kot predmet primarnega trga nepremičnin (zgradbe) je sestavljen iz faz:
Posebnost teh dveh ciklov je, da so integrirani in se lahko vključijo drug v drugega.
Torej, med gradnjo in (ali) delovanje, lahko stavba večkrat spremeni lastnik (lastnik, najemnik itd.). Podobno se lahko med delovanjem odloči, da bo zgradil predmet nepremičnin ali dokončanja. Slika prikazuje štiri cikle življenja na trgu nepremičnin.
Sl. - Glavni razvojni cikli nepremičninskega trga: \\ t
Trajanje in kompleksnost teh ciklov sta odvisna od številnih zunanjih in notranjih dejavnikov. Torej, različne tržne segmente se obnašajo drugače hkrati. Na primer, gradnja v enem delu mesta lahko hitro raste v ceni, hkrati pa je stagnirala v drugem delu. Kljub temu se zagotovi ustrezna opredelitev ustreznega cikla življenja nepremičnin, ki služi dodatnih naložbenih možnosti.
Dummy cikel opazimo, ko je trg nazadovan in se začne število nezasedenih končnih objektov se začne povečevati. Znaki te stopnje se začnejo oblikovati na trgu nepremičnin Rusije. Vsebina nerealiziranih stavb negativno vpliva na finančno stanje družbe. Ta trg je trg kupca.
Lastnik nepremičnine mora doseči precejšnja prizadevanja za trženje in iskanje finančne podpore. Na trgu se pojavi zelo majhno število novih predmetov. Posojilodajalci praktično začasno ustavijo svoje poslovanje na novo dvigalo gradbenega trga, cene nepremičnin se zmanjšajo.
Zaradi pomanjkanja nove gradnje, ki je posledica zmanjšanja cikla, se povpraševanje in ponudba na trgu nepremičnin začne pridobivati \u200b\u200bmoč. Trg gre v nov cikel, absorpcijski cikel ustvarjenega. Ko se investicijski presežek absorbira, se bodo cene najema začele rasti. V skladu s povečanjem povpraševanja in zmanjšanja predloga obstajajo preventivne raziskave o ustvarjanju novih nepremičnin. V veliki meri je učinkovitost delovanja primarnega trga prav to prvo obdobje.
Ta faza je še posebej zapletena, sestavljena iz številnih komponent, in sicer: analiza pogojev za izvedbo začetnega oblikovanja, razvoj koncepta projekta, ocena njene sposobnosti sposobnosti, izbire in usklajevanja kraja namestitve Objekt, okoljska utemeljitev, strokovno znanje, razvoj študije izvedljivosti, razvoj gradbenega dovoljenja, ustanavljanje začasne gradbene infrastrukture, ustvarjanje ali posodabljanje predmeta, ki ga navaja.
Povečano povpraševanje na trgu nepremičninskih predmetov ustvarja cikel nove gradnje, in pa je omejen na zmanjšanje ponudbe prostega zemljišča. Najemne stopnje se povečajo z nepremičninsko ceno. V tem obdobju se raven inflacije poveča in stroški povečanja gradnje, kar povečuje prodajno ceno premoženja.
Naslednji cikel je cikel trga zasičenosti, ko se rast prodaje nepremičnin pojavi na počasnem tempu in na koncu upada. To drugo obdobje vključuje razvoj zmogljivosti in delovanja s stabilnimi parametri njegove oblikovalske zmogljivosti. Obstaja presežek zmogljivosti gradbenih podjetij in obsega končnih nepremičnin. Stopnja zaposlenosti se začne zmanjševati, gradbene dejavnosti pa se postopoma zmanjšujejo. Najboljši čas za povečanje nepremičnin predmetov je stopnja absorpcijskega cikla ali obdobje nove gradnje. Analiza narave krivulje življenjskega cikla nepremičnin, ki odraža spremembo v času stroškovnih značilnosti gradnje in delovanja primarnega trga nepremičnin, kaže, da je krivulja padla na prvi stopnji življenjskega cikla in ustreza stroškom vlagatelja, da ustvarijo nepremičninski predmet. Najnižja točka ustreza skupnemu obsegu naložb in čas sovpada s časom naročanja objekta. Ker je najpomembnejše načelo razmnoževanja primarnega trga nepremičnin v dinamiki, je celovitost cikla in njegov razvoj v času, vse vrste stroškov in rezultatov se odložijo vzdolž časovne osi (t). Križišče naraščajoče krivulje življenjskega cikla z osi časa določa obdobje obvladovanja zmogljivosti (vračalni rok) in še dlje - začetek dobička (doseganje načrtovane ravni stroškov, vrnitev vloženih naložb med Obdobje razvoja), z začetkom padca krivulje, se začne moralna in fizična obraba predmeta. Posebej pomembne so faze, ki označujejo čas ustvarjanja (posodobitev) predmeta in časa njegovega življenja med delovanjem.
Določanje razmerja med različnimi fazami, je mogoče pridobiti primerjalno učinkovitost obdobja življenjskega cikla primarnega trga nepremičnin, izvede stroške stroškov in rezultatov izvajalca in stranke. V tretji fazi življenjskega cikla primarnega objekta se pojavi obdobje potrebe po vlaganju novih naložb. Teoretično se lahko tretje obdobje nadaljuje že dolgo časa. Omejitev izvedljivosti delovanja objekta je dodatni stroški odprave fizične in moralne obrabe.
Komercialna upravljanje nepremičnin je vrsta podjetniške dejavnosti, namenjene racionalni uporabi obstoječih nepremičnin, prinaša lastnika tega premoženja na največji dobiček. Upravljanje komercialnih nepremičnin vključuje izvajanje kompleksa poslovanja za poslovanje stavb in struktur, ki določa pogoje za najem območij za najem, zbiranje najemnine, itd, da bi najučinkovitejšo uporabo nepremičnin v interesu lastnika .
Glavni cilj upravljanja je predmet nepremičnin, v skladu s katerim se razume kot pravno ločen del nepremičnin, ki ga sestavljajo zemljišče (ali njegov delež) in vse povezane zgradbe in strukture (ali njihovi deli). Kot predmet upravljanja, so lahko nepremičnine komplekse tudi osnova predmetov (skupine predmetov), \u200b\u200bzdružene na ozemlju, inženirske infrastrukture, namen in dopolnjevanje, na način, ki se lahko šteje kot en sam medsebojno povezan kompleks nepremičnin, ki je v največji meri nadzorovana kot doseganje ciljev lastnika. Upravljanje z nepremičninami se izvaja v treh smereh:
Začetna lastnost upravljanja z nepremičninami je določiti cilje in cilje tega nadzora.
Za upravljanje nepremičnin je značilna raznolikost oblik in mehanizmov njene manifestacije, odvisno od narave nepremičnine na predmet nepremičnin. V zvezi s tem je namen upravljanja z nepremičninami pričakovani rezultat lastništva, naročil in uporabe obstoječega predmeta nepremičnin.
Ta pričakovani rezultat se razlikuje glede na vrsto nepremičninskega predmeta, namere lastnika in faze nepremičninskega življenjskega cikla.
Z vidika vloge nepremičnin pri uresničevanju interesov lastnika lahko vsa nestanovanjska nepremičnina razdelimo na dve vrsti:
V skladu s tem je cilj upravljanja nepremičnin dve vrsti - operativno in trgovina.
Nadzorni cilji operativno Nepremičnina:
Glavni cilji pisarne trgovina Nepremičnine so:
V skladu s temi cilji bi morala upravljanje nepremičnin zagotoviti naslednje naloge: \\ t
V skladu z zgornjimi cilji je splošni sistem za upravljanje nepremičnin razdeljen na več medsebojno povezanih podsistemov. V tem primeru se podsistemi upravljanja razlikujejo po ravneh, med katerimi lahko dodelite:
Na vsaki ravni mora nadzorni sistem rešiti številne dodatne naloge, ki so posledica povezovanja posameznih nepremičninskih objektov.
Poleg tega obstajajo nekatere razlike na seznamu nalog upravljanja komercialnih in poslovnih nepremičnin. Prisotnost splošnih osnovnih namenov pomeni enotnost vseh razredov nalog, s katerimi se sooča sistem za upravljanje nepremičnin.
Za reševanje nalog sistema komercialnega upravljanja nepremičnin je treba položiti naslednja načela.
1. Načelo upravljanja s poudarkom. Za vsak predmet nepremičnin (nepremičninski kompleks) je treba lastnik opredeliti cilj, ki ga zasleduje, in dosežek katerega je predmet.
Cilji bi morali imeti kvantitativni izraz, ki omogoča oceno stopnje njihovega realizma in rezultatov njihovega dosežka. Na podlagi ciljev lastnika, spremljanja trga in analiziranje stanja nepremičnine (nepremičnin) je treba razviti seznam ukrepov za vsak predmet upravljanja, da se zagotovi najvišji dosežek ciljev lastnika (strategija in premoženje Program upravljanja in program). Programi upravljanja (poslovni načrti), ki jih vsak predmet nepremičnin bi moral vsebovati ekonomsko dobre kazalnike tekočega in srednjeročnega načrtovanja, finančnih, gospodarskih in drugih rezultatov.
Za komercialne nepremičnine, koncept "najboljše in najučinkoviteje" pomeni takšno uporabo, da je vse pravno sprejemljive, fizično izvedljive, finančno sprejemljive in najbolj produktivne možnosti uporabe, rezultat poveča tržno vrednost objekta, ki zmanjšuje stroške in Najvišji dohodek lastnika predmeta z ustrezno dolgoročno stopnjo donosa in tveganja.
Na podlagi najboljše in najučinkoviteje uporabe je izbrana ena ali druga uporaba določenega nepremičninskega predmeta, ki se nato izvede v postopku nadzora.
Profesionalni upravljavec premoženja je pravna ali fizična oseba, ki pod pogodbo z lastnikom nepremičninskega predmeta in v njegovih interesih v določenem obdobju njenega imena zagotavlja pravne in dejanske ukrepe s tem predmetom, če niso prepovedani z zakonom ali pogodbo upravljanja zaupanja.
Dejavnosti družbe za upravljanje (oznaka) vključuje učinkovito interakcijo ne le z lastnikom in uporabnika nepremičnin, temveč tudi s pogodbenimi organizacijami, ki izvajajo čiščenje in popravilo nepremičninskih objektov oskrbo z elektriko, vodo, toploto. Odgovornosti upravitelja vključujejo ustanovitev lastne skupine delavcev, ki služijo zaupanim predmetom.
Vsestranskost in kompleksnost nepremičnin, raznolikost možnosti tržnega kroženja in vrste uporabe, določajo potrebo po ustvarjanju učinkovitega sistema za upravljanje nepremičnin, ki:
Temeljno načelo upravljanja nepremičnin - zagotavlja jasno strukturo procesa upravljanja, ki ustvarja odprt, pregleden sistem interakcije. Naloga upravitelja je organizirati tak sistem nadzora nad vsemi storitvami predmeta, ki vam omogoča, da pokrijemo vse, kar se dogaja na predmetu, tako vodstvenega kot lastnika.
Odprtost sistema vam omogoča, da ohranite upravljanje predmeta na visoki strokovni ravni, pravočasno za odpravo pomanjkljivosti in takoj sprejemanje odločitev. Jasen nadzor in kompetentna konstrukcija sistema za upravljanje objektov vam omogoča vzpostavitev in vzdrževanje zaupanja lastnika in družbe za upravljanje.
Delo s komercialnimi nepremičninskimi predmeti je precej zapleten proces, kjer se dodelijo naslednje funkcije.
1. Odnos z lastnikom nepremičnine. Igrajte ključno vlogo pri uspehu upravljanja objektov, saj bo rezultat odvisen predvsem od nastalega odnosa. Dejavnosti upravljavca v odnosih z lastnikom morajo biti legitimna in pregledna, odnos med lastnikom in upravljavcem pa je okrašena.
Odnosi z lastniki nepremičninskih predmetov so zgrajeni na podlagi sporazuma o upravljanju nepremičninskih predmetov in programa upravljanja nepremičnin.
Pravni odnos med lastnikom in upravljavci je registriran v civilnem zakoniku Ruske federacije. V okviru predmeta upravljanja premoženja (zaupanje ali druga pravna oblika), lastnik nepremičnin objekt poroča svojo družbo za upravljanje za določeno obdobje, in družba za upravljanje se zavezuje k upravljanju tega predmeta nepremičnin v interesu lastnika ali oseba, ki je omenjena (upravičenec). Prenos premoženja v Urad ne vključuje prehoda lastništva v družbo za upravljanje.
V okviru sporazuma, ki ga določa zakon in zaporniki, družba za upravljanje izvaja organ lastnika v zvezi z nepremičninami, ki se prenese na upravljanje premoženja. Odgovoren je za rezultate upravljanja, povračila (z odsotnostjo skrbi glede interesov upravičenca ali lastnika) upravičenca koristne koristi pri upravljanju predmeta nepremičnin, in lastnika - izgube, ki jih povzroča izguba ali poškodbe lastnine, ob upoštevanju njegove naravne obrabe, kot tudi zamujeno. Zato je v nadzornem orodju priporočljivo predpisati obrazce in mehanizme za poročanje družbe za upravljanje.
Tipična oblika sporazuma o upravljanju zaupanja je predstavljena v Dodatku 1.
Glavni motiv, za katerega lastnik privablja družbo za upravljanje, da ga upravlja, je pridobiti zadnje višje rezultate v primerjavi z neodvisnim nadzorom. Lastnik ne more vedno učinkovito uporabljati lastnine, ki mu pripada, ga upravlja z ustrezno koristjo. Tako je prenos njegovih pravic do upravljavcev, lastnikov: \\ t
Program upravljanja nepremičnin razvil podjetje za upravljanje na rezultatih analize trenutnega stanja nepremičninskega predmeta in napovedi njegove spremembe za kontrolno obdobje. Program upravljanja zagotavlja seznam dejavnosti v vseh smereh za upravljanje predmeta nepremičnin, pa tudi proračun prihodkov in odhodkov.
Program upravljanja odobri lastnik, ki ocenjuje njegovo izvajanje, nadzoruje doseganje ciljev. V skladu s Pogodbo družba za upravljanje enkrat na mesec ali četrtino daje lastniku poročilo o izvršitvi proračuna nepremičninskega predmeta z uvedbo potrebnih prilagoditev za prihodnje obdobje.
Posebnosti storitev najema so v tem, da se "potrošnja" nepremičnin pojavi na mestu njegovega ustvarjanja in lokacije. Storitev najemnika se izvaja neposredno pri objektih. Poleg tega interakcija strank ni omejena na trenutek podpisa pogodbe, in traja v času celotnega najema, ki je lahko več let. Tako predmet nepremičnin postane "poslovna hiša" najemnika. To zahteva ustvarjanje udobnih pogojev za njegovo izvajanje, kot tudi ugodno vzdušje sodelovanja in dobrih odnosov med osebjem najemnika in upravljanjem nepremičnin.
Tako, da je finančno načrtovanje postalo učinkovito, morate določiti sistem ciljev in zagotoviti avtomatizacijo procesov zbiranja informacij, njegovo predelavo in analizo.
10Organizacija vzdrževanja in čiščenja. Namen vzdrževanja je zagotoviti delovanje nepremičninskega predmeta. Za normalno vsebino nepremičnin je treba imeti jasno predstavo o pogojih svoje tehnične operacije: mejne vrednosti obremenitev in njihove narave, dovoljene in prepovedane uporabniške ukrepe. Družba za upravljanje določa, katere funkcije na vsebini in delovanju predmeta zastopajo samostojno in ki je ugledna do izvajalcev tretjih oseb.
Specializirane organizacije lahko opravljajo določene vrste dela in storitev: sanitarna čiščenje prostorov, zbiranje smeti in trdni odpadki, popravila itd.
Ti odnosi temeljijo na podlagi racionalnega ločevanja funkcij in organizacije pogodbenega razmerja med družbo za upravljanje in organizacijami za komunalne službe z ustrezno delitev pravic, odgovornosti in odgovornosti strank.
Družba za upravljanje opravlja racionalno porazdelitev finančnih sredstev med proizvajalci komunalnih storitev, služi kot stranka za storitve, vzdrževanje, popravilo in razvoj nepremičnin, ki jih upravljajo, kot tudi za zagotavljanje storitev strankam.
Organizacija komunalnih storitev opravljajo funkcije izvajalcev (izvršilne storitve) za vzdrževanje, vzdrževanje in popravilo komunalnih zmogljivosti, pa tudi zagotavljanje storitev.
Izvajalci za obnovo in izgradnjo nepremičninskih objektov so organizacije za popravilo in gradnjo, finančna in gradbena ali finančna in gradbena podjetja.
Pri sodelovanju z izvajalci, družba za upravljanje zahteva:
Za doseganje maksimalnega učinka družbe za upravljanje:
V postopku izvajanja njegovih funkcij je družba za upravljanje:
Pogodbe o storitvah, vzdrževanje, popravila in razvoj nepremičninskih predmetov mora vsebovati:
Pogodbe o storitvah, vzdrževanje, popravila in razvoj nepremičninskih objektov so družba za upravljanje, praviloma, na konkurenčni osnovi z vključitvijo različnih izvajalcev ali-nizacij, ki zmanjšuje stroške dela po pogodbi.
Odnosi z pogodbenimi organizacijami temeljijo na načelih izpolnjevanja potreb strank, skladnosti z interesi lastnika nepremičnin in vzajemne koristi družbe za upravljanje in pogodbenih organizacij.
Družba za upravljanje oblikuje zahteve za obseg in kakovost storitev storitev, ki temeljijo na interesu svojih strank. Prizadeva si za doseganje sprejemljivih pogojev vzdrževanja, saj ima strokovnjake, ki so pristojni za tehnična vprašanja delovanja in vzdrževanje nepremičninskih objektov, ki lahko konkurirajo strokovnim problemom s svojimi kolegi iz komunalnih podjetij. Poleg tega ima zadostna finančna sredstva, ki omogoča zagovarjanje njihovih zahtev v pogajanjih.
Hkrati družba za upravljanje zagotavlja pogodbene organizacije, da izpolnjujejo vse potrebne pogoje za delovanje sistemov podpore za življenjsko podporo, pravočasno plačilo opravljenih storitev, stabilnost povpraševanja po javnih službah.
V procesu sprejemanja predmeta s strani družbe za upravljanje se izvede podroben pregled porabe energije in porabe vode, nato pa se vsako leto ponovi in \u200b\u200bpri zamenjavi pomembne opreme, kozmetičnih ali načrtovanih popravil.
Po mnenju strokovnjakov, toplotne izgube skozi okna in vrata loggije predstavljajo povprečno 40-60% aluppoterja stavbe, zato je zmanjšanje njihovega delovanja zelo pomembno in preprečuje razumne pritožbe najemnikov na nizko temperaturo zraka v prostori. Tesnjenje horizontalnih tkanin prispeva k zmanjšanju celotne prepustnosti zraka oken za 50%.
Upravljanje družbe, nastavitev voda in merilnikov toplote, se splača za potrošno porabo teh sredstev za dejansko porabo in ne glede na standarde, ki se uporabljajo z obstoječim postopkom za vsebino nepremičninskih objektov. Hkrati uveljavljeni standard bistveno presega isti kazalnik v številnih večjih mestih sveta.
Torej, upravljanje poslovnih nepremičnin vključuje: razvoj koncepta predmetov; svetovanje; trženjske raziskave; Finančna analiza; zaposlovanje; tržna analiza; prostor za načrtovanje (komercialni, servisni) prostor; delo z najemniki; Nadzor nad tehničnim delovanjem stavbe in drugih.
Učinkovito upravljanje nepremičnin zagotavlja, da bo stavba zasedena z najemniki, katerih sestava je skrbno izbrana, soba bo v dobrem stanju, da bi se izognili izgubam stroškov ali zakupne oskrbe, bodo ustrezne storitve zagotovljene brez neupravičenih stroškov, nesoglasij Z najemniki se bodo takoj rešili, z njimi pa bodo podprte partnerstva.
Proces upravljanja nepremičnin je mogoče razdeliti na naslednje korake:
Naslednji poudarki prenosa nepremičnine v upravljanje so razporejeni: vzpostavitev obdobja prenosa; Imenovanje oseb, odgovornih za dostavo in sprejetje predmeta.
Prenos je treba izvesti v prisotnosti stranke za pisarno (in višji vodja) z obveznim pregledom in fiksacijo tehničnega stanja stavb in objektov, opreme in izboljšav.
Dejanje sprejema mora vsebovati:
Posebna komisija, ki jo sestavljajo predstavniki lastnika in družbe za upravljanje, se ustvari za prejemanje in posredovanje nepremičnine. Komisija vodi popis posredovanega premoženja in dokumentov, evidentira tehnično stanje inženirske opreme, predmet nepremičnine, ki jih prenaša glavni in obratna kapital. Komisija prav tako evidentira informacije o uporabnikih prostorov. Značilnosti sosednje zemljinske ploskve so predmet ločenega opisa: skupna površina zemljišča, gradbišča, območij nabiranja, obstoječe izboljšave, stanje zelenih nasadov, ograje, območje asfalta skladbe, trate itd. Hkrati je pripravljen podroben načrt z uporabo zunanjih inženirskih omrežij in komunikacij.
V fazi priprave predmeta nepremičnin v komercialno uporabo je potrebno podrobno podrobno in konkretizirati strategijo upravljanja objektov v programu upravljanja objektov, se izvajajo ukrepi za pritrditev potrebnih izvedljivih tehničnih in ekonomskih lastnosti. Še ena pomembna točka te faze je, da se predmet nepremičnin dajo potrebne tehnične in ekonomske lastnosti. Na tej stopnji se zgodi:
Pri posodobitvi, načrtovalnih rešitvah se lahko izboljša, je nameščena nova inženirska oprema.
Pogosto je treba izvesti prenovo, tj. Odpravljanje težav z vsemi obrabljenimi elementi, obnova ali zamenjava za bolj trpežno in ekonomično, izboljšanje zmogljivosti nepremičninskega predmeta.
Tako so modernizacijske dejavnosti usmerjene v zmanjšanje moralne obrabe in remont - za zmanjšanje fizične obrabe nepremičninskega predmeta.
Da bi ugotovili učinkovitost modernizacije in prenove nepremičnine, je treba primerjati posledične gospodarske rezultate s stroški za njihovo doseganje. Rezultate posodobitve in prenove se lahko izrazijo pri odpravi moralne in fizične obrabe, prihranijo operativne stroške, povečanje tržne privlačnosti in vrednosti nepremičninskega predmeta, povečanje prihodkov iz najema itd.
Da bi povečali privlačnost predmeta nepremičnin, mora družba za upravljanje zagotoviti potrebno raven njenega zunanjega izboljšanja.
Posebnosti organizacije funkcionalnih načrtovanja različnih vrst razvoja vnaprej obsega drugačen pristop k organizaciji zunanjega sistema za izboljšanje, vsebino in delovanje njenih posameznih elementov. Hkrati je mogoče razlikovati s splošnimi določbami, ki sestavljajo osnovo za oblikovanje, vsebino in delovanje sistema zunanjega izboljšanja nepremičnin.
Postopek izboljšanja vključuje oblikovanje sistema za izboljšanje, izvajanje projekta krajine, vsebino in tehnično delovanje, popravilo in rekonstrukcijo sistema za izboljšanje predmetov in njegovih elementov.
Na področju inženirskega izboljšanja sosednjega ozemlja so problemi organizacije površinskega odtoka najpogosteje rešeni kot posledica ponavljajočega se popravila cestnih oblog in kršitev pri delovanju drenažnih sistemov.
Za uravnavanje del na vsebini zelenih nasadov, družba za upravljanje vodi popis zelenih nasadov z razvojem potnega lista objekta.
Potni list objekta urejenega območja označuje informacije o stanju zelenih nasadov, časovni razpored dejavnosti izginjanja. Načrt za urejanje krajine je razvit s sodelovanjem di-sektorskega dekoratorja in z vključitvijo drugih strokovnjakov.
V sistemu zunanjega izboljšanja nepremičninskega predmeta je organizacija parkirnega parkirišča zasedena. Zahtevana parkirna velikost je določena po stopnji 1 stroja za najemnik - 1. Poleg tega je treba imeti dodatno rezervo približno 10% krajev, plačilo, za katero je izdelano po večji stopnji. Problem dajanja parkirnega parkirišča v vsako mesto načrtovanja mest zahteva ločeno odločitev, ob upoštevanju obstoječih teritorialnih rezerv za razvoj.
V nepremičninah je treba ustvariti tudi potrebne pogoje za delo posebnega prevoza in zbiranja odpadkov. V skladu s SanPin, je treba posebne platforme dodeliti za namestitev posode s priročnimi vhodi za prevoz.
Plošče za namestitev posode je treba odstraniti iz nepremičninskih predmetov vsaj 20 m in ne več kot 100 m. Postavitev odpadkov odpadkov je usklajena z okrožnim arhitektom in okrožnim sanitarnim sanitarnim. Za določitev števila nastavljenih gaharvarjev (zabojnikov), je treba nadaljevati s številom najemnika, ki uporablja gagragers, stopenj akumulacije odpadkov, čas skladiščenja odpadkov. Ocenjeni obseg garbavcev mora ustrezati dejanskemu kopičenju odpadkov v obdobjih največjega izobraževanja.
Ločene zahteve so določene za zbiranje živilskih odpadkov. Živilski odpadki se lahko zbirajo le v posebej izdelanih kompilacijah (cisterne, vedra itd.), Poslikane iz notranjosti in zunaj barve zaprte s pokrovi. Zbirke hrane odpadkov je treba namestiti na mestih, dogovorjenih z lokalnimi institucijami sanitarne in epidemiološke službe. Začasno skladiščenje živilskih odpadkov v trgovini in gostinskih prostorih, ne glede na njihovo podrejenost, je treba izvesti samo v hlajenih prostorih.
Eden od učinkovitih načinov za zaščito interesov lastnika predmeta, kupcev in družbe za upravljanje je zavarovanje. Zavarovalni sistem pomeni:
Sistem zavarovalne zaščite objekta vključuje opredelitev družbe za upravljanje zavarovalnih tveganj, ki so najbolj značilne za določeno ozemlje: požari; eksplozije gospodinjskih plinov; penetracijo vode skozi streho; penetracija vode zaradi uporabe gasilnega požara; Nesreče sistemov za oskrbo z vodo, ogrevanje, kanalizacijo in notranjo drenažo; Teroristična dejanja in nezakonitih dejanj tretjih oseb itd. Seznam možnih zavarovalnih zahtevkov se strinja z lastnikom predmeta.
Zavarovanje civilne odgovornosti družbe za upravljanje in pogodbenih organizacij vključuje zavarovanje tveganja odgovornosti za škodo, povzročeno najemnikom nepremičninskega objekta med vzdrževalnimi delom, stanjem in prenovo, re-oprema (ponovna izmenjava) objektov objektov. Izkušnje kažejo, da je tudi če obstaja tehnična utemeljitev, je mogoče škodovati sosednjim prostorom in skupnim prostorom, zmanjšanje kakovosti dela kot ločene sisteme in strukture ter parametre tehničnega stanja stavb kot celote. Hkrati pa nesreče oskrbe z vodo, kanalizacijskimi sistemi, ogrevanjem in požari, ki izhajajo iz krivde gradbenih in pogodbenih organizacij, niso izključeni. Poškodbe se lahko pojavijo med delom kot v postopku delovanja stavb. Ta vrsta zavarovanja vam omogoča, da ustvarite gospodarski mehanizem za zavarovanje premoženja lastniških interesov lastnikov in najemnikov med popravilom stavb in objektov.
Zavarovanje civilne odgovornosti družbe za upravljanje je bolj privlačne najemnine, saj je odgovornost družbe za upravljanje, da nadomesti škodo od nepričakovanih napetostnih skokov na omrežje, preboj iz kanalizacije in takih izrednih okoliščin, podpira zavarovalna pogodba.
Prijetno je predstaviti lastnika nepremičnine in ni težko, da je veliko težje biti, in najpomembneje je uspelo upravljati stabilen dohodek.
Zato mnogi veliki vlagatelji zagotavljajo svoje zmogljivosti za celovito storitev za podjetja, specializirane za upravljanje nepremičnin. Izberejo podjetje, ki vam je všeč, in tudi opredeliti območje njene odgovornosti: kaj točno bo upravljal organizacijo tretjih oseb.
Ko gre za strokovno upravljanje na področju komercialnih nepremičnin, strokovnjaki raje uporabljajo zahodni izraz
To je pojasnjeno z dejstvom, da medtem ko v ruskem ni natančnih analogov teh tujih simbolov. In "upravljanje nepremičnin" je preveč splošen prevod za kritje vseh vodstvenih poslovnih niš. Medtem, z uporabo Western zapis, ne morejo vsi igralci na trgu pojasniti, kot en izraz razlikuje od druge in kaj je na splošno bistvo teh označb. Zmedenost se lahko pojasni tudi z dejstvom, da imamo (v nasprotju z zahodom), ni splošno sprejeta klasifikacija pogojev. Če je na primer uradni trg jasno strukturiran, storitve upravljanja nimajo "enega imenovalca". Bodi tako, kot je lahko, poskusimo ugotoviti.
1. Upravljanje stavb.
Ta zahodni izraz povzroča največje število sporov in se ne strinja med strokovnjaki. Torej, na primer, nekateri so prepričani, da na zahodu s spoštovanjem vodstvenega poslovanja, koncept gradbenega upravljanja sploh ne uporablja.
Medtem, SAWATZKY strokovnjaki (kanadska družba za upravljanje nepremičnin) verjamejo, da se lahko upravljanje stavb združi z upravljanjem nepremičnin v enem konceptu, ki pokriva široko paleto storitev, povezanih z upravljanjem, storitvijo in delovanjem nepremičnin.
Obstaja tudi tako mnenje, da je upravljanje stavb upravljanje, in sicer: sodelovanje pri vodenju projektov, svetovanje o tehničnih specifikacijah, oblikovanje, izbor inženirskih sistemov.
Poleg tega je na voljo med strokovnjaki razlago tega izraza kot upravljanje objekta na fazah življenjskega cikla: oblikovanje, gradnja, gradnja stavbe in njegovo odstranjevanje.
Opozoriti je treba tudi, da nekateri strokovnjaki menijo, da je upravljanje stavb tehnično delovanje objekta, od gradnje (upravljanje zemljišč, oblikovanje objektov) in konča z njegovo rušenje. V procesu upravljanja stavbe stavbe, upravljanje popravil in inženirskih del.
Iz upravljavca stavb (Gradbeni direktor), upravljavci Faciliti odlikujejo nekatere vrste upravljanja v fazah življenjskega cikla stavbe. Za obvladujoče stavbe so značilne naslednje funkcije:
1. Upravljanje namena, to je izbira najboljše uporabe Zemlje;
2. Upravljanje zasnove predmeta.
3. Upravljanje proizvodnje - gradnja, gradnja, objekt sam in neločljivo izboljšave.
4. Nadzor pritožbe - proces zaključevanja transakcij nabave in prodaje, najema, donacije, zavezanja, prenosa pravice do gospodarskega upravljanja in operativnega upravljanja.
5. Upravljanje potrošnje - vrsto storitev za opravljanje storitev, povezanih z uporabo odjemalcev nepremičninskega sklada za predvideni namen, pa tudi dodatne in povezane storitve.
6. Upravljajte vzdrževanje in delovanje.
7. Upravljanje, posodobitev, rekonstrukcija in restavriranje.
8. Upravljanje reprofiliranja zaradi sprememb v ciljih upravljanja ali zunanjega okolja.
9. Upravljanje z odstranjevanjem, rušenje in odstranjevanje.
Na zgornjem seznamu naslednje odstavke vključujejo naslednje točke: 2, 4 (v najemnih vprašanjih), 5, 6, 7 in 8. Gradbeni problemi so v njeni pristojnosti zaradi njihove posebne specifičnosti.
2. Upravljanje objekta
Namen upravljanja objekta je učinkovito upravljanje vseh storitev, ki zagotavljajo neprekinjeno delovanje predmeta komercialnih nepremičnin. Naloge upravljanja objektov vključujejo nadzor nad ponudniki virov, organizacijo dela storitev in reševanje vprašanj gradnje, sedanjega in nujnega popravila.
Upravljanje objektov zagotavlja procese nepremičninskega predmeta in vključuje naslednje dejavnosti:
· Engineering.
· Tehnično izkoriščanje
· Čiščenje in vzdrževanje ozemelj
V tujini, trenutno, v skladu z izrazom upravljanja zmogljivosti, je storitev, ustvarjena v organizaciji sama, pomeni, ki je, ki, bivanje na Thom ali drugem predmetu, je namenjen optimizaciji infrastrukture in upravne in gospodarske komponente stavbe.
Poleg inženiringa stavbe lahko ta struktura upravlja in sredstva, ki zagotavljajo neprekinjeno delo podjetja: Voznikov, skladišč, skladišč, varnostnih služb. Upravitelj objektov se odloči na kraju samem, ki ga je treba prodajati na outsourcing, in ki ni. Danes je trend takšen, da se številne storitve, povezane z upravljanjem Faciliti, daje zunanjim izvajanju.
Za boljše razumevanje specifičnosti dejavnosti Faciliti, je treba upravljavca navesti na bistvenih trenutkih, ki ga razlikujejo od strokovnjakov s tem povezanih specialitet. Kljub identiteti predmeta dejavnosti teh strokovnjakov - stavba in sosednji kompleks zemljišča, se nepravilno nepravilno izraženo v razliki v modelih dela z njim.
Tako so kupci upravljavcev nepremičnin struktur, pripravljeni vlagati v dejavnosti, povezane z nepremičninami, da izvlecite dobiček. Očitno je naloga določanja dobičkonosnosti prihodnjih operacij, ki se sooča z lastništvom ali investitorjem, strokovnjaki pa so potrebni za njihovo napako in izvajanje. Hkrati pa je na področju njihovih interesov takšen model lastniškega upravljanja, ko je že primerno, da ne govorijo o upravljanju z nepremičninami, ampak na upravljanje sredstev (Servisudes, hipotekarnih sporazumov, posojila za obnovo , investicijski kapital).
Lastnosti upravljavca v skladu z življenjskim ciklom organizacije so:
1. Udeležba pri razvoju projekta stavbe (kompleks stavb), da se zagotovi skladnost konstruktivnih in načrtovalnih značilnosti stavbe s svojimi prihodnjimi funkcionalnimi nalogami.
2. Nadzor nad zagotavljanjem gradbenih organizacij Racionalna in integrirana konfiguracija sanitarnih sistemov in električnih omrežij.
3. Nakup pohištva in pisarniške opreme, oblikovanje prostorov, organizacija kadrovskih delovnih mest.
4. Racionalna namestitev javnih objektov (menze, kraji rekreacije in parkiranje) glede delovnih mest in organizacije procesa njihovega delovanja.
5. spremljanje ravnanja z okoljem v organizaciji, ki izpolnjuje zahtevane sanitarne in higienske standarde.
6. Organizacija čiščenja prostorov, tekočega delovanja inženirske in tehnične opreme stavbe.
7. Nadzor nad racionalno rabo neproizvodnih energetskih virov.
8. Zagotavljanje požarne varnosti ter varnosti osebja, materialnih vrednosti, vedeti, kako, z zaščito pred zunanjimi vplivi (vohunanjem, invazija nepooblaščenim osebam); Nadzor gibanja in osebje dostopa do različnih predmetov.
9. Rekonstrukcija in prenovo prostorov v skladu z zahtevami povečanja produktivnosti dela, spreminjajoče se arhitekturne, tehnične, sanitarne in ergonomske standarde.
10. Organizacija vseh vrst popravil in nadzor nad njihovim izvajanjem.
11. Interakcija z državnimi in občinskimi strukturami, ki opravljajo nadzorne funkcije v zvezi z organizacijo.
12. Spremljanje naselij za komunalne storitve, storitve zunanjih storitev.
13. Ustvarjanje podobe organizacije (zunanjost in notranjost stavbe, izboljšanje sosednjega ozemlja).
14. Priprava konferenc, vključno z organizacijo sestankov in umeščanjem udeležencev.
15. Vodnik po premestitvi osebja in opreme.
Morda se edina stvar, ki se strinjajo, se strinjajo, da se stavek upravljanja stavb uporablja daleč od vseh menedžerjev. To je razloženo preprosto - obstaja več tradicionalnih označb, ki označujejo vodstveno poslovanje.
3. Upravljanje premoženja.
Ta vrsta upravljanja postavlja svoj glavni cilj, da poveča donosnost predmeta in upravlja svoje stroške. Glavna naloga upravljanja premoženja je upravljanje trženja, finančnih in pravnih dejavnosti.
Upravljanje premoženja je osnova komercialnega razvoja projekta in vključuje naslednje dejavnosti:
· Spodbujanje predmeta na trgu
· Operativno upravljanje
· Finančno načrtovanje
Upravljanje nepremičnin je celovit koncept, ki poleg tehničnega delovanja stavb vključuje tako upravno in pravno upravljanje, kot je uresničitev lastnika območja, dodatno komercialno rabo območij, ohranjanje celotnega pravnega in finančnega delovanja predmeta, itd.
Tako je upravljanje nepremičnin v primerjavi z upravljanjem objekta še ena raven vzdrževanja lastnika. Za upravljanje objekta ni značilno za zaključek transakcij premoženja. Hkrati je družba, ki se ukvarja z upravljanjem premoženja, sama po sebi opravlja storitve za storitev stavb, preprosto paleto svojih storitev je veliko širša od zelo specializiranega podjetja. Ohranjanje vseh odnosov z najemniki o vprašanju pogodb, zbiranje plačil, odločitev o težavah z zavarovanjem, vzdrževanje računovodstva projekta, prenos sredstev na račun lastnika - vsi strokovnjaki so upravičeno imenovani upravljanje nepremičnin.
Danes se na trgu opazi precej zanimiv trend, ko svetovalna družba ustvari družbo za upravljanje in svojim strankam ponuja celovito upravljanje projektov - od posvetovanj na fazi oblikovanja krajine krajine. Ta sveženj je zelo učinkovit, saj omogoča lastniku, da v celoti preusmeri problem prejemanja dobička na ramenih ene družbe.
4. Upravljanje premoženja.
Upravljanje premoženja se sklicuje na naloge najučinkovitejšega upravljanja sredstev in naložbenih portfeljev nepremičnin. To je upravljanje zaupanja kapitala vlagatelja, da bi ga povečali.
Upravljanje premoženja določa smer investicijskih dejavnosti v poslovnih nepremičninskih projektih in vključuje naslednje dejavnosti:
· Delo na borzi
· Finančno upravljanje
Upravljanje premoženja je nova smer na trgu upravljanja z nepremičninami. V Rusiji ta storitev še ni povpraševanja zaradi nezadostnega razvoja gospodarstva kot celote in zlasti trga upravljavskih storitev. Na zahodu je ta storitev v veliko povpraševanje.
Upravljanje te ravni ne bi smelo biti samo dober administrator, ampak tudi odličen strokovnjak za nepremičnine in pristojni ekonomist. Razumeti mora, kaj je naložba, za katero je lastnik zgradil predmet, ki ga pričakuje od njega, s katerimi mehanizmi je mogoče pridobiti najvišjo finančno donos, itd To ni menedžerji v svoji čisti obliki, ampak svetovalec Kdo predlaga, kako je vredno odstraniti premoženje, glede na obstoječe tržne razmere.
V skladu s prakso, ki je bila ustanovljena na Zahodu, prihodki od najema nepremičninskih predmetov, vodja projekta prejme na svojem posebnem računu in deluje glede na tržne razmere. Pooblastila takih menedžerjev v tem primeru so zelo visoke. Dejansko so upravljavci financ in se odzivajo ne le za posamezne transakcije z nepremičninami, ampak tudi za razvoj in izvajanje strategije za povečanje dobička iz upravljanih predmetov. Upravitelj je na primer zaupan neodvisno sprejemanje odločitev, na kateri del predmetov, ki jih je treba dati na obnovo, ki je ponovno naložiti, in kaj oditi kot glavni vir dohodka.
Izkazalo se je razširjanje mnenja, da je razmerje vseh zgornjih lastnosti upravljanja z nepremičninami lahko zastopano kot nekakšne lutke, kjer bo vključeval RM, in tisti, v zameno, FM. Vendar to ni vedno tako. Seveda obstajajo takšna podjetja, znotraj katerih delajo RM in FM, vendar je v večini primerov razmere drugačne: AM podjetja nimajo drugih vrst upravljanja v svojih objektih. Vrste upravljanja nepremičnin niso hierarhični stopnišče in v isti stavbi lahko neodvisno predstavimo vse tri vrste kontrol. Te strukture ne bodo povezane med seboj, temveč seveda organsko komunicirala. Pomen v takih strukturiranju elementov nadzora je, da so pred AM, PM in FM, obstajajo naloge, večnamenska narava in dejavnosti. Na splošno lahko po našem mnenju te vrste upravljanja razmislite kot podrejenosti struktur.
