Pošljite svoje dobro delo v bazo znanja je preprosto. Uporabite spodnji obrazec

Študenti, podiplomski študenti, mladi znanstveniki, ki uporabljajo bazo znanja pri študiju in delu, vam bodo zelo hvaležni.

Objavljeno na http://www.allbest.ru/

Moskovska humanitarna univerza

Fakulteta za ekonomijo in management

Katedra za ekonomske in finančne discipline

ESEJ

na temo: " Cene in cene na nepremičninskem trgu"

v disciplini "Cene in cene"

Dijaki 2. letnika gr. M201_323

Posebnost upravljanja organizacije

Vasilyauskas A.A.

Učitelj

Doktor ekonomskih znanosti, profesor

N.V. Gryzunova

Moskva 2010

Uvod

1. Dejavniki oblikovanja cen

1.1 Razvrstitev dejavnikov

1.2 Znaki razvrstitve cenovnih faktorjev na RN

1.3 Dejavniki oblikovanja cen na nepremičninskem trgu in njihov odnos

2. Struktura cenovnih dejavnikov na stanovanjskem trgu in njihov odnos

3. Modeli za napovedovanje parametrov razvoja ruskega stanovanjskega trga

3.1 Razvrstitev napovedi po stopnji formalizacije metod

Zaključek

Bibliografija

Uvod

Po vsem svetu se trg nepremičnin, skupaj z blagovnim trgom, že dolgo pojavlja. Vendar pa je v Rusiji po revoluciji leta 1917 dejansko prenehala obstajati in se je ponovno pojavila šele po razpadu ZSSR in zakonodajni utrditvi lastninskih razmerij. Na tej stopnji razvoja je nepremičninski trg v Rusiji v fazi razvoja in ga strokovnjaki označujejo kot "divje". Razlogi so v nepopolnosti zakonodajnega okvira, pomanjkanju univerzalno razvitih meril za ocenjevanje vrednosti nepremičnin, neskladju med kakovostjo nepremičnine in njeno vrednostjo ter prevlado agregatnega povpraševanja nad ponudbo. Zlasti velika mesta, kot sta Moskva in Sankt Peterburg, doživljajo akutno pomanjkanje stanovanjskih nepremičnin, maloprodajnih, pisarniških in industrijskih prostorov, pa tudi zemljišč z razvito infrastrukturo, namenjeno njihovi gradnji. Posojilni mehanizmi so premalo učinkoviti, zlasti program hipotekarnih posojil, ki v času svojega obstoja ni dosegel pomembnih rezultatov.

1. Cenovni dejavniki

1.1 Razvrstitev dejavnikov

Pri analizi cenovnih dejavnikov na nepremičninskem trgu (RN) jih je običajno deliti na dejavnike ponudbe in povpraševanja, notranje glede na RN in zunanje, ki spodbujajo rast cen in jo zavirajo, neodvisne in medsebojno povezane.

Povečana tipična struktura cenovnih dejavnikov na stanovanjskem trgu

Po našem mnenju je pri tem premalo pozornosti namenjeno ločevanju dejavnikov glede na globino študijskega obdobja (v dolgoročnem, srednjeročnem, kratkoročnem obdobju lahko delujejo različni dejavniki), po hierarhični ravni. (drevo dejavnikov), glede na stanje na trgu (v različnih fazah tržnega cikla, stopnjah razvoja lahko delujejo različni dejavniki, narava delovanja istega dejavnika pa je lahko nasprotna).

V zvezi s tem je treba upoštevati vse klasifikacijske znake, vključene v tabelo.

1.2 Znaki razvrstitve cenovnih dejavnikov na RN

Spodaj v tabeli je na podlagi dolgoletnih raziskav moskovskega stanovanjskega trga podana fenomenološka analiza in seznam obstoječih cenovnih dejavnikov z navedbo njihove razvrstitve po vseh uvedenih merilih. Nadalje diagrami prikazujejo hierarhično strukturo dejavnikov in puščic - njihovo interakcijo.

Pomembno je omeniti, da bi morala biti pred kakršnimi koli poskusi smiselna fenomenološka analiza dejavnikov oblikovanja cen, ki temelji na strokovnem poznavanju trga, kvalitativnih in kvantitativnih študijah tržnih vzorcev, značilnosti, po katerih se trgi držav s tranzicijskim gospodarstvom razlikujejo od razvitih tržnih gospodarstev. pri formaliziranem tržnem modeliranju. Matematičnih modelov, tudi tistih, ki so uspešno prestali filtre statistične analize pomembnosti dejavnikov, ne moremo prepoznati kot ustrezni, če se ne zanašajo na ekonomsko hipotezo o bistvu procesov, ki se dogajajo na trgu v določeni fazi in stopnjo njenega razvoja.

1.3 Dejavniki oblikovanja cen na nepremičninskem trgu in njihov odnos

	Fenomenološka analiza dejavnikov
Dejavniki povpraševanja
1. Obseg efektivnega povpraševanja po stanovanjih	Notranji faktor RN je reda 1. Dolgoročno je odvisen od faktorjev 2 in 3. Srednjeročno je odvisen od faktorjev 3, 4 in 5 ter od ravni cen (inverzno razmerje - povpraševanje je cena elastična). S povečanjem - to vodi v zvišanje cen, z zmanjšanjem - v padec.
2. Povpraševanje po stanovanjih (potencialno povpraševanje)	Notranji dolgoročni faktor RN je približno 2. V kontekstu zgodovinskega pomanjkanja stanovanj v Ruski federaciji (faktor 14) vztrajno zvišuje cene s faktorjem 1.
3. Dohodki prebivalstva in njihova diferenciacija	Zunanji faktor reda 2. Odvisen od faktorjev 6 in 7. Dolgoročno s povečanjem dohodka vodi do povečanja faktorja 1 in prek njega cen, z znižanjem pa do padca . Srednjeročno visoka diferenciacija dohodkov v Ruski federaciji vodi v dejstvo, da ko se cene dvignejo, pomemben del prebivalstva z nizkimi dohodki zapusti trg, se rast cen ustavi, in če dohodek še naprej raste, se odloži povpraševanje. po pol obdobja se uresniči v novem povečanju povpraševanja in cen.
4. Nagnjenost prebivalstva in špekulativnih vlagateljev k nakupu stanovanj in cenovna pričakovanja	Notranji faktor RN je približno 2. Dolgoročno je v razmerah primanjkljajnega trga vztrajno visok, srednjeročno odvisen od faktorjev 3 (elastičen glede na stopnje rasti dohodka), 8 in 9 (z krepitev rublja, znižanje inflacije, raste, s padci), 12 (z nezaupanjem v razvijalce, nizke stopnje gradnje, prebivalstvo zapusti lokalni trg). Skozi faktor 1 vodi do zvišanja cen s svojo rastjo in padca cen - z znižanjem. S spremembami cen obstaja obratno razmerje: pričakovanja cen so inercialna in ko se cene dvignejo, kupci hitijo z nakupom, povečujejo povpraševanje in spodbujajo cene; ko se cene znižajo, zapustijo trg in pričakujejo še večji upad in s tem znižujejo povpraševanje. in povečanje stopnje padanja cen.
5. Pogoji in obseg stanovanjskih posojil za kupce, vklj. hipoteka, število in delež hipotekarnih poslov	Zunanji faktor reda 2. Odvisen od faktorjev 6-11 in politike bančne skupnosti. Ko se razmere izboljšajo (2003-2006) s faktorjem 1, spodbuja rast cen, ko se razmere poslabšajo (2008-2006) zmanjša faktor 1 in preneha spodbujati cene. S faktorjem 1 in 13 obstaja obratno razmerje: ob visokih stopnjah rasti cen se ponudba stanovanj in hipotekarni posli zmanjšuje, kar upočasnjuje rast cen.
6. Makrofinančni dejavniki (denarna osnova)	Zunanji faktor reda 3. Odvisen od faktorjev 7-11 in monetarne politike Centralne banke. S povečanjem prispeva k povečanju dohodka prebivalstva in s faktorjem 1 - dvig cen, z zmanjšanjem - k zmanjšanju stopnje rasti dohodka, nagnjenosti prebivalstva k porabi denarja in preko faktor 1 upočasnjuje rast cen.
7.Makroekonomski dejavniki (stopnje rasti BDP, industrijska proizvodnja, stopnja zaposlenosti)	Zunanji dejavniki reda 3. V kontekstu surovine ruskega gospodarstva so odvisni predvsem od faktorja 10. Z rastjo prispeva k povečanju denarne baze in prek nje - k rasti faktorjev 6, 5, 3, 1 in zvišanja cen.
8. Inflacija in deflacija	Zunanji faktor reda 3. Odvisen od faktorjev 9-11 in od faktorja enega reda 6. Vpliva na faktorje 4, 5 in prek njih na faktor 1 in cene.
9. Makrofinančni dejavniki (sprememba tečajev - devalvacija in revalorizacija)	Zunanji faktor reda 4. Odvisen od faktorjev 10-11. S krepitvijo rublja v primerjavi z dolarjem v razmerah dolariziranega gospodarstva Rusije se poveča nagnjenost prebivalstva k porabi tako rubljskih kot dolarskih prihrankov ter nakupu stanovanj (faktor 4), kar s faktorjem 1 nekoliko prispeva k dvigu v cenah. Z gladko devalvacijo se nagnjenost k porabi dolarskih prihrankov zmanjša, prihranki v rubljih pa rastejo, učinek vpliva na cene ni določen. Z močno devalvacijo pride do učinka nezaupanja prebivalstva v finančno politiko oblasti, zmanjša se nagnjenost k porabi vseh prihrankov, zmanjša se povpraševanje po stanovanjih in rast cen se ne spodbuja. Z ostrim prevrednotenjem raste nagnjenost k porabi vseh prihrankov ("beg od dolarja"), nepremičnine dojemajo kot skladišče prihrankov.
10. Cene nafte in drugega izvoznega blaga
11. Obseg odliva kapitala	Zunanji faktor reda 5. Odvisen od globalnega okolja. Določa efektivno povpraševanje in cene stanovanj s faktorji 5-9.
12. Ugled razvijalcev in lastnosti	Notranji faktor reda 5. Odvisen od stanja obstoječega in stavbnega stanovanjskega fonda (faktor. Učinki faktor 4.
Faktorji ponudbe
13. Količina oskrbe s stanovanji	Notranji faktor RN je približno 1. Dolgoročno je odvisen od faktorjev 14 (na sekundarnem trgu) in 15 (rast obsega gradnje povečuje ponudbo in zavira rast cen). Srednjeročno obstaja obratno razmerje s faktorjem 1: ob velikem povpraševanju se ponudba izpira iz kotacije, kar prispeva k povečanju stopnje rasti cen in zajezitvi stopnje rasti števila hipotekarnih poslov; z zmanjšanjem povpraševanja se ponudba kopiči, zadržuje rast cen in prispeva k povečanju števila in deleža hipotekarnih poslov ... V razmerah upadajočega povpraševanja je odvisno od faktorja 22 – prodajalci zmanjšajo obseg ponudbe, da bi spodbudili cene.
14. Posebni stanovanjski fond	Notranji faktor RN je približno 2. Odvisen je od zgodovinskih razmer v mestu, regiji, od razpolaganja z dotrajanim skladom in od obsega izgradnje (faktor 15). V tej situaciji dolgoročno vodi do visoke ravni povpraševanja po stanovanjih (faktor 2) in pod pogojem, da je rast dohodkov prebivalstva pozitivna (faktor 3), vodi do zvišanja cen (2000-2008). ). Z zmanjšanjem dohodka (2009) je nevtralen. Srednjeročno je nevtralen.
15. Obseg gradnje in zagon stanovanj, stopnja izgradnje objektov	Intrinzični pH faktor je reda 2. Odvisen od faktorjev 16-22. Deluje preko faktorjev 13 in 14: dolgoročno naj bi rast obsega gradnje povečala stanovanjski fond in obseg ponudbe ter s tem dolgoročno upočasnila stopnjo rasti cen. V razmerah pomanjkanja stanovanj in rasti trga (2000-2008) je nevtralen. Srednjeročno je nevtralen. V kriznih razmerah (2009) zmanjšanje obsega zagona ne vpliva na gibanje cen, znižanje stopenj gradnje pa vpliva na faktor 4 in prek njega na cene.
16. Financiranje stanovanjske gradnje z lastnimi sredstvi razvijalcev in investitorjev, bančnimi posojili, sredstvi prebivalstva in špekulativnih vlagateljev, drugimi privabljenimi sredstvi	Notranji faktor RN približno 3. Odvisen od makroekonomskih razmer (faktor 7), od naložbene strategije razvijalca (faktor 20), od razpoložljivosti alternativnih naložbenih objektov (faktor 21). Bančno posojilo je dodatno odvisno od dejavnikov 6-11 in politike bančne skupnosti. Financiranje s pomočjo prebivalstva in špekulativnih vlagateljev je odvisno od faktorjev 3-5, 12, na koncu - 1. Povečanje financiranja na dolgi rok poveča obseg gradnje (faktor 15) in pomaga zmanjšati stopnjo rasti cen. Srednjeročno pospešuje gradnjo stavb in s tem povečuje faktor 12, preko njega pa povpraševanje (faktor 1) in cene.
17. Stroški in skupni (investicijski) stroški gradnje	Intrinzični pH faktor je reda 3. Odvisen od faktorjev 18-19. Srednjeročno pri visoki ravni cen in donosnosti projektov (2005-2007) ne vpliva na prodajne cene, pri nizki ravni cen in donosnosti (2009) vodi do umika razvijalcev s trga. , zmanjšanje obsega gradnje in ponudbe (faktorja 15 in 13) ter spodbuja rast cen. Dolgoročno se ob visoki ravni cen in dobičkonosnosti kapitalski tokovi v panoge surovin, povečanju proizvodnje virov in s tem – kljub rasti stroškov – povečanju obsega gradnje, kar lahko upočasni rast cene stanovanj.
18. Razpoložljivost zemljišč za stanovanjsko gradnjo in pogoji dostopa do njih	Zunanji faktor reda 4. Odvisen je od ravnotežja zemljišč v mestu, regiji, državi, od cen zemljišč, od politike zveznih, regionalnih, lokalnih oblasti za razvoj stanovanjske gradnje ter njeno inženirsko in infrastrukturno podporo. Vpliva na faktor 17, 15 in preko njega - na cene na dolgi rok.
19. Podpora virov za gradnjo	Notranji faktor reda 4. Odvisen je od razpoložljivosti proizvodnih zmogljivosti (vključno s tehnologijami, opremo, osebjem) pri proizvajalcih virov, od cen surovin (pri nizkih cenah v razmerah nezadostnih naložb za razvoj se oblikuje pomanjkanje virov). Dolgoročno in včasih srednjeročno vpliva na faktor 17, 15 in preko njega - na cene.
20. Administrativni in ekonomski pogoji za vstop razvijalca na trg in njegovo delo na trgu	Zunanji dejavnik reda 4. Odvisen od politike oblasti na področju urejanja urbanizma, stopnje birokracije in koruptivnosti procesa, od stopnje donosnosti razvoja. Dolgoročno, srednjeročno in včasih kratkoročno vpliva na faktor 17, 15 in preko njega - na cene.
21. Razpoložljivost alternativnih naložbenih objektov	Zunanji faktor reda 4. Odvisen od razmer na regionalnem in svetovnem trgu in se izraža v iskanju privlačnih naložbenih objektov zunaj mesta, regije, države, zunaj RN (borza). Vpliva na obseg gradnje in ponudbe stanovanj (faktor 15, 14), pa tudi na obseg efektivnega povpraševanja (faktor 1): v razmerah 2006-2007 so se razvijalci, investitorji in kupci preselili iz Moskve v moskovsko regijo iz Rusije. v Bolgarijo, Črno goro itd. .NS.
22. Naložbena strategija razvijalcev	Notranji faktor reda 5. Odvisen od gospodarskih, vodstvenih kvalifikacij razvijalcev in razmer v državi in ​​regiji. Dolgoročno in srednjeročno strategija širitve vodi v razpršenost finančnih sredstev po precejšnjem številu zemljišč in novih projektov ter znižanje stopnje izgradnje objektov, nato pa s faktorji 15 in 13 spodbuja dvig cen in preko faktorjev 4 in 1 vodi do zmanjšanja povpraševanja in cen, zamrznitve gradbenih projektov in propada razvijalcev (2004, 2009). Kompetentna naložbena strategija optimizira pritegnjene naložbe in realne stroške ter vodi do evolucijske rasti obsega gradnje z možnostjo zajezitve stopnje rasti cen.
23. Trženje in cenovna strategija prodajalcev in razvijalcev	Notranji faktor reda 5. Odvisen od pričakovane ravni dobička, v zvezi s katerim se trgu ponuja dvig cen. V razmerah, ko efektivno povpraševanje presega ponudbo, so pričakovanja izpolnjena (2003-2007). V nasprotni situaciji so možne tri strategije. 1) Prodajalci znižajo cene (za faktor 0), s čimer dosežejo povečanje povpraševanja, cen in prodaje. 2) Prodajalci zmanjšajo obseg ponudbe (faktor 13), pri čemer dosežejo ravnotežje z obsegom povpraševanja in rastjo cen. 3) Prodajalci ne znižujejo cen in s tem znižujejo promet na trgu in pričakujejo povečanje povpraševanja zaradi zunanjih dejavnikov.

2. Struktura cenovnih dejavnikov na stanovanjskem trgu in njihov odnos

Faktorska strukturacene na stanovanjskem trgu in njihov odnos (nadaljevanje)

3 . Modeli za napovedovanje parametrov razvoja ruskega stanovanjskega trga

Glede na obzorje napovedi je lahko napovedovanje dolgoročno, srednjeročno in kratkoročno. Specifična vrednost dopustnega horizonta za vsako od teh vrst napovedi je odvisna od fizične (ekonomske) vsebine problema, splošnega gospodarskega stanja, stanja posameznega tržnega segmenta in se lahko bistveno spremeni. Tako imajo vladne srednjeročne napovedi za razvoj ruskega gospodarstva obdobje 3 let. Trenutno ga na nepremičninskem trgu v Rusiji obravnavamo kot kratkoročno - napoved za 1-3 mesece, srednjeročno - za leto ali tri, dolgoročno - za tri do pet let.

Pomembno je poudariti, da je za vsako od teh vrst napovedi potrebno preučiti različen seznam dejavnikov, ki vplivajo na spremembo preučevanega kazalnika (katerega polovično obdobje spremembe je blizu vrednosti obzorja napovedi). ). Na primer:

Znan pojav decembrskih izplačil zaostalih plač, bonitet in bonitet razširi svoj učinek na nepremičninski trg v 1-2 mesecih;

Sezonski dejavniki malo vplivajo na rezultate letnega trenda, hkrati pa so lahko pomembni za napovedovanje sprememb cen in tržnega prometa za 3-4 mesece;

Stopnje rasti BDP imajo zanemarljiv vpliv na mesečne rasti cen, so pa pomembne za dolgoročno napoved;

Višina cen energentov, stopnja odliva kapitala iz države so pomembni tako za kratkoročno napoved (z zamikom 2-3 mesece) kot za srednjeročno napoved (prek akumulirane rasti cen stanovanj v 2012). preteklih mesecih v letu).

Glede na stopnjo formalizacije metod napovedovanja, ki se uporabljajo na ruskem nepremičninskem trgu, jih lahko razdelimo na strokovno napovedovanje, hevristično napovedovanje, "temeljno" analizo, regresijsko statistično modeliranje ("tehnična analiza"), multivariatno modeliranje (vključno z modeliranjem in napovedovanjem). na nevronskih mrežah). V praksi se različne metode uporabljajo skupaj, v takšni ali drugačni kombinaciji. Kljub temu je treba ločiti med strokovno napovedjo tržnih trendov (metoda 1), neupravičeno imenovano napoved (ki je zaradi visoke usposobljenosti strokovnjaka lahko precej natančna), od metodološko utemeljene, izračunane napovedi (metoda 2). -5).

3 .1 Razvrstitev napovedi po stopnji formalizacije metod

Razvijalec napovedi (šaljivo ime)	Metoda napovedovanja	Vrsta napovedi
(-1) "Agnostik"	Ne ("napovedi so sploh nemogoče")
(1) Strokovnjak	Intuicija, poznavanje trga, analogna metoda	Strokovna napoved
(2) Analitik napovedovalec	Kvantitativna in kvalitativna "temeljna" analiza dejavnikov, scenarijska metoda	Hevristična napoved
(3) Napovednik-"optimist"	"Temeljna" analiza gospodarske situacije in njenega vpliva na kazalnike trga nepremičnin ("demografska" metoda, metoda napovedovanja dohodkov prebivalstva)	"Temeljna" napoved dejavnikov - obseg gradnje, ponudba, povpraševanje, promet na trgu
(4) Napovednik - "statistik"	"Tehnična" analiza (regresijska analiza, statistično modeliranje)	"Tehnična" napoved na podlagi statističnega regresijskega modela
(5) Napovednik-modeler	Multivariatno modeliranje, napovedovanje nevronskih omrežij	Napoved temelji na multivariatnem modelu, nevronske mreže
(+1) "puritanski"	Ne ("slabo poznavanje pojava ne omogoča gradnje ustreznega modela")

Primer uporabe statističnega regresijskega modela februarja 1995 za napovedovanje dinamike cen stanovanj v Moskvi, Sankt Peterburgu, Jekaterinburgu, Tverju, Rjazanu, Barnaulu je prikazan na sliki. Model je temeljil na hipotezi, da je rusko gospodarstvo v prehodu iz načrtovane, centralizirane regulacije na trg, zato je glavna pravilnost dinamike cen na stanovanjskem trgu njihov dvig na raven, ki ustreza cenam v "analognih mestih". . V skladu s tem je za opis prehoda kibernetičnega, samoregulirajočega sistema v novo stanje logistični model "vzleta zrakoplova" v obliki

V (T) = A / (1 + exp (B - CT)),

kje V- povprečna za obdobje (povprečna mesečna) ponudbena cena 1 m2. m celotne površine objekta;

T- zaporedna številka obdobja (mesec);

A, B in Z - konstantni koeficienti (parametri modela).

Slika kaže, da je izračunana napoved dinamike cen za obdobje 1995-1998 pred avgustovsko krizo tesno sovpadala z dejanskimi podatki.

Podoben model napovedi je bil uporabljen pri študiji začetnih faz trga hipotekarnih poslov z nepremičninami v Moskvi in ​​je bil zgrajen v 3. četrtletju 2005, modeliran kazalnik pa je bila le dinamika obsega hipotekarnih poslov podjetja:

kje t- redna številka četrtletja.

Model je pravilno napovedal prehod dinamike rasti obsega hipotekarnih poslov v stabilizacijo, kvantitativna napoved za 5 četrtletja pa je tesno sovpadala z dejanskimi podatki.

Oktobra 2000, dve leti po začetku krize, napovedati dinamiko cen v Moskvi za obdobje 2001-2002. nov model "izhoda letala iz potopa" obrazca

V = B 0 -B 1 / (B 2 + exp ((B 3 * T+ B 4 ) 2 )).

Do sredine leta 2002 je model dajal zelo natančno napoved.

V letih 2006-2008 je bil na podlagi študije dolgoročnih in srednjeročnih ciklov stanovanjskega trga v Moskvi in ​​drugih mestih zgrajen model na podlagi metode neharmonične ekspanzije trenda cen v obliki naslednji sistem enačb:

Y = y 1 + ? y 2 + ? y 3 + ? y 4 + …. + ? y n, (1)

y 1 = a 3 x 3 + a 2 x 2 + a 1 x + a 0 , (2)

? y 2 , (3)

? y 3 = , (4)

? y 4 = , (5) …………………………………… , (n)

kje Y- predvidena vrednost povprečne cene na enoto ponudbe stanovanj, $ / m². m;

y 1 - enačba osnovnega trenda (dolgoročna napoved), $ / m2. m;

? y 2 - napoved povečanja povprečne cene na enoto ponudbe stanovanj glede na osnovni trend, $/m2. m;

? y 3 - napoved povečanja povprečne cene na enoto ponudbe stanovanj glede na trend drugega reda, $/m2. m;

? y 4 - napoved povišanja povprečne cene na enoto ponudbe stanovanj glede na trend tretjega reda, $/m2. m;

? y n- napoved povečanja povprečne cene na enoto ponudbe stanovanj glede na trend predzadnjega naročila, $ / m2. m;

a, b, c, d z indeksi - koeficienti enačb (trendov različnih vrst), ki približujejo dejanske podatke. Izračunano iz dejanskih podatkov z uporabo metode najmanjših kvadratov.

Približek gibanja cen v 5-6 letih (na primer s polinomom drugega reda) kaže, da je stanovanjski trg v Moskvi, tako kot v drugih ruskih mestih, na začetku polovičnega obdobja rasti (natančneje, v prvi četrtini obdobja) »dolgega« cikla nihanj, za katerega je odgovoren niz makroekonomskih kazalnikov države in mesta (regije). To enačbo smo poimenovali "osnovni trend" in jo vzeli za osnovo za dolgoročno napoved dinamike cen - rast s povprečno letno stopnjo 20-25%. V prihodnosti (po naših ocenah iz leta 2006 zunaj 2010-2011), ko se bo obseg gradnje in ponudbe stanovanj močno povečal, dolgoročne stopnje rasti cen pa bodo začele upadati (trg se bo preselil v drugo četrtletju obdobja), se pričakuje znižanje dolgoročnih stopenj rasti cen, kot je običajno prikazano na sliki.

Toda na nepremičninskem trgu obstajajo drugi, notranji dejavniki, ki povzročajo hitrejša nihanja osnovnega trenda. Na primer, povezan z gradbenim in investicijskim ciklom, z razvojem infrastrukture trga stanovanjske gradnje, s potrošniškim vedenjem državljanov itd.

Ta nihanja na stanovanjskem trgu niso bila realizirana v nihanju cen, temveč v nihanju prvega izvedenega finančnega instrumenta – stopnje rasti cen. Tvorijo "srednje", hitreje tekoče cikle in "kratke", hitreje tekoče cikle. Takšne cikle je mogoče zlahka predvideti z uporabo enosmernega regresijskega modeliranja.

Obratna superpozicija, integracija napovedi, daje končno napoved dinamike cen – srednjeročno in dolgoročno.

Slika kaže, da se je do septembra 2008 napoved za Moskvo uresničila z visoko natančnostjo. Od 12 ruskih mest, za katera je bila izračunana podobna napoved, je bila dobra konvergenca dosežena za 8 mest in nezadovoljiva - za dve.

Od oktobra 2008 je svetovna finančna in gospodarska kriza spremenila smer dolgoročnega trenda cen v vseh mestih Rusije, predhodno izvedene napovedi pa so zahtevale revizijo.

Septembra 2009 je bila izvedena študija stanovanjskega trga v 10 mestih Rusije, na podlagi katere je bilo ugotovljeno, da trg na dolgi rok vstopa v fazo upočasnitve rasti in začetka upada ter izdelana je bila scenarijska napoved za razvoj situacije.

Scenariji so bili izračunani s pomočjo štirifaktorskega modela odvisnosti cen stanovanj od makroekonomskih parametrov, katerih vrednosti so bile določene za december 2008, junij in december 2009 in 2010 v različnih sprejemljivih možnostih:

Y = f (x 1 , x 2 , x 3 , x 4 ),

kje x 1 -cena sodčka nafte;

x 2 - inflacija;

x 3 - devalvacija rublja v primerjavi z dolarjem;

x 4 - odliv kapitala.

Pridobljeni so bili štirje scenariji dinamike cen, od katerih se je zdel scenarij št. 2 (pesimistični) najbolj verjeten.

Toda že decembra 2008 je bilo ugotovljeno, da se scenarij št. 3 (kriza) dejansko izvaja.

Primerjava napovedi z dejanskimi podatki je prikazana na naslednji sliki.

Tako uporaba regresijskih matematičnih modelov, ki temeljijo na smiselnih hipotezah o ekonomskem bistvu procesov, ki se odvijajo na stanovanjskem trgu, omogoča pridobivanje dokaj natančnih srednjeročnih napovedi. Ne morejo pa napovedati dolgoročnih sprememb cenovnih gibanj in prehoda v krizo razvoja trga.

cena povpraševanje ponudba nepremičninski trg

Zaključek

Cene na nepremičninskem trgu so pogosto neposredno odvisne od socialno-ekonomskega stanja v regiji. Poleg tega je za trg značilna obilica tveganj za prodajalce, kupce in najemnike. Zaradi dejstva, da je lastnikom nepremičnin pogosto težko prodati ali oddati svoje nepremičnine (razen tržnih segmentov, kjer povpraševanje bistveno presega ponudbo), je nepremičninski trg nelikviden. Poleg zgoraj navedenega obstaja še ena težava. Strokovnjakom je pogosto težko oceniti realno stanje na trgu zaradi dejstva, da je težko pridobiti zanesljive informacije o poslih, za razliko od na primer trga vrednostnih papirjev, kjer so na voljo kadarkoli. Glavno orodje za analizo je pogojna razdelitev trga na več segmentov. Merilo za to je lahko lokacija predmetov, njihova kakovost, namen ali celo celoten kompleks lastnosti.

Bibliografija

Sternik G.M., Sternik S.G. Analiza stanovanjskega trga za strokovnjake. - M .: "Ekonomija", 2009. - 601 str.

Gusev A.B. Mehurčki cen stanovanj. - www.urban-planet.org, 2008.

Sternik G.M., Sternik S.G. Tipologija nepremičninskih trgov na podlagi njihove nagnjenosti k oblikovanju cenovnih mehurčkov. - Revija "Premoženjska razmerja v Ruski federaciji" št. 8 (95) 2009, str. 168-185.

Sternik G.M., Korobkova M.V. Vpliv galopirajočega stanovanjskega trga na dinamiko hipotekarnih poslov v Moskvi. - Revija "Nacionalni projekti", marec 2007.

Sternik G.M. Ruski stanovanjski trg leta 2001. Analiza in napoved. - RGR, december 2001.

Sternik G.M., Pechenkina A.V. Kaj se dogaja na moskovskem stanovanjskem trgu. Makroekonomski pristop (poročilo z analitične konference IDA "Nepremičninski trg: stanje, trendi, napoved" 30. 8. 2007). - www.realtymarket.ru, avgust 2007.

Sternik G.M. Cene na stanovanjskem trgu ruskih mest v letih 1990-2006: analiza in napoved. - Analitična skupina G.M.Sternika. -www.realtymarket.ru, januar 2007.

Sternik G.M. Stanovanjski trg ruskih mest v letu 2008: napovedi in realnost. - Poročilo na analitični konferenci stanovanjskega foruma v Sankt Peterburgu 1.10.08. - www.realtymarket.ru.

Sternik G.M. Stanovanjski trg ruskih mest v krizi. Razvojni trendi. - Poročilo na analitični konferenci stanovanjskega foruma v Sankt Peterburgu 9. 12. 08. - www.realtymarket.ru.

Arefin, A.V. (2015). Dejavniki oblikovanja cen na trgu najema stanovanjskih nepremičnin. Stanovanjske strategije, 2 (4), 253-266. doi: 10.18334 / zhs.2.4.1898

Jezik objave: ruski

Russian Journal of Housing Research, 2015, letnik 2, številka 4

Dejavniki oblikovanja cen na trgu stanovanjskih najemnih nepremičnin

1 Moskovska univerza za industrijo in finance, Ruska federacija

Članek obravnava splošno veljavne dejavnike cen na ruskem nepremičninskem trgu. Avtor določa tudi cenovne dejavnike na trgu stanovanjskih najemnih nepremičnin z vidika zasebnega najemnika. Metode, uporabljene pri študiju, sta pregled znanstvene literature in analiza trga stanovanjskih najemnih nepremičnin.

najem, nepremičnine, cene, dejavniki, Rusija

Arefin, A.V. (2015). Dejavniki oblikovanja cen na trgu stanovanjskih nepremičnin. Russian Journal of Housing Research, 2 (4), 253-266. doi: 10.18334 / zhs.2.4.1898

JEL: D40, R20, R31 Originalni raziskovalni jezik: ruski

© Arefin A.V. / Publikacija: Creative Economy Publishers

To delo je licencirano pod Creative Commons BY-NC-ND 3.0

® Za dopisovanje: [email protected]

Nepremičninski trg se nenehno spreminja in raste; v kriznih obdobjih ta proces rasti ponavadi stagnira

Pri določanju najemnine so cilji najemodajalcev in najemnikov podobni

V praksi najemodajalci ne upoštevajo takega dejavnika, kot je pogled iz oken

Cenovni dejavniki nepremičninskega trga vplivajo na cene na trgu nepremičnin za najem

Stanovanjske strategije, 2015, letnik 2, številka 4

Cenovni dejavniki

na trgu najema stanovanjskih nepremičnin

Anton Arefin1®

1 Moskovska univerza za finance in industrijo "Synergy", Rusija

ANNOTATION_

Članek preučuje splošno sprejete dejavnike oblikovanja cen na trgu nepremičnin v Rusiji, določa pa tudi cenovne dejavnike na trgu najema nepremičnin, upoštevajoč s strani zasebnega najemnika. Metodologija raziskovanja je pregled znanstvenih prispevkov in člankov, analiza trga najema nepremičnin.

KLJUČNE BESEDE_

najem, nepremičnine, cene, dejavniki, Rusija

ZA PONUDBO: _

Arefin, A.V. (2015). Dejavniki oblikovanja cen na trgu najema stanovanjskih nepremičnin. Stanovanjske strategije, 2 (4), 253-266. doi: 10.18334 ^ .2.4.1898

JEL: D40, R20, R31 Jezik objave: ruski

© Arefin A.V. / Publikacija: Založba "Ustvarjalna ekonomija" Članek se distribuira pod licenco Creative Commons BY-NC-ND 3.0

n Za komunikacijo: [email protected]

Nepremičninski trg je nenehno spreminjajoč se in rastoči organizem; v času krize ta proces rasti ponavadi stagnira

Cilji najemodajalca in najemnika pri določanju cen najemnin so podobni

V praksi najemodajalec ne upošteva takega dejavnika, kot je usmerjenost oken stanovanja.

Na oblikovanje cen na najemnem trgu vplivajo dejavniki cen na nepremičninskem trgu

Arefin Anton Viktorovič, podiplomski študent Moskovske finančno-industrijske univerze "Synergy" ( [email protected])

Relevantnost raziskav

V sodobnem svetu postaja problem oblikovanja cen na trgu najema nepremičnin vse bolj aktualen zaradi napetih gospodarskih in političnih razmer v svetu ter sankcij proti Rusiji, pa tudi zaradi vsakodnevno spreminjajočega se menjalnega tečaja. nacionalni valuti, vse bolj otežuje proces oblikovanja cen na trgu kot nakup./prodaja in najem nepremičnin v državi.

Ugotavljamo tudi, da je razvoj sodobnega najemnega trga v zadnjem času deležen vedno več pozornosti tako strokovnih udeležencev na nepremičninskem trgu kot tudi državnih organov. Vendar pa vprašanji oblikovanja cen na trgu najemnin ne posvečajo dovolj pozornosti tako državnim organom kot udeležencem na trgu. Prepoznavanje dejavnikov in procesa oblikovanja cen na trgu najema nepremičnin bo izjemno koristno za sodobni nepremičninski trg tako v Moskvi kot v Rusiji kot celoti.

Kaj je nepremičninski trg?

Po mnenju večine strokovnjakov je nepremičninski trg mehanizem, ki služi procesom nakupa, prodaje in najema nepremičnin na podlagi ponudbe in povpraševanja (Rodionova, 2009).

Zaradi nenehno širjenja ozemlja mest je trg nepremičnin nenehno rastoči "organizem", vendar je treba opozoriti, da v času krize nepremičninski trg ponavadi stagnira in/ali upočasni svojo rast. Tak primer je obdobje svetovne finančne krize leta 2008, v katerem rasti cen nepremičnin ni bilo opaziti, do sredine leta 2011 pa je nepremičninski trg dosegel raven pred krizo in je prišlo do rasti cen.

Trenutno je trg nepremičnin v Ruski federaciji razdeljen na 2 kategoriji:

Primarni trg nepremičnin.

Sekundarni trg nepremičnin.

Predmeti prometa na primarnem nepremičninskem trgu običajno postanejo nepremičninski objekti v gradnji ali novogradnji, ne glede na namen bodočega nepremičninskega objekta. Lahko jih prodajajo razvijalci, investitorji, ki so financirali gradnjo.

Stanovanjski prostori, ki so bili prej uporabljeni za predvideni namen, običajno postanejo predmet transakcij na sekundarnem trgu nepremičnin. Pri tem je treba opozoriti, da primarni trg nepremičnin odraža obseg proizvedenih stanovanj, sekundarni trg nepremičnin pa določajo naslednji dejavniki (Rodionova, 2009).

Dobrobit prebivalstva.

Dobičkonosnost naložbenih objektov.

Človeški življenjski dogodki.

Mobilnost delovne sile.

Mnogi strokovnjaki menijo, da je struktura sekundarnega trga nespremenljiva struktura zaradi dejstva, da proces človeškega življenja sledi določenemu vzorcu. Spremembe na sekundarnem nepremičninskem trgu nastanejo zaradi sprememb v strukturi in/ali števila prebivalstva ali ostre spremembe gospodarskih in političnih razmer v regiji.

Tako lahko sklepamo, da je nepremičninski trg kot celota nenehno spreminjajoč se in rastoči organizem, katerega spremembe nastajajo zaradi vpliva nanj gospodarskih, političnih in družbenih dejavnikov. Vendar pa v obdobjih krize ta proces naraščajoče volatilnosti ponavadi stagnira, vendar nikoli ne obrne rasti.

Splošno sprejeti dejavniki cen nepremičnin

Ko upoštevamo dejavnike oblikovanja cen na nepremičninskem trgu, jih je običajno deliti na dejavnike ponudbe in povpraševanja, ki pa se delijo na notranje cenovne dejavnike in zunanje cenovne dejavnike.

Zunanje dejavnike pri oblikovanju cen nepremičninskega trga delimo na naslednje vrste1:

Mikroekonomski dejavniki.

Makroekonomski dejavniki.

Socialni status v regiji.

Socialni dejavniki.

Notranjim dejavnikom oblikovanja cen na nepremičninskem trgu strokovnjaki običajno pripisujejo naslednje dejavnike2:

Tržna dinamika.

1 Glavni dejavniki, ki vplivajo na vrednost stanovanjskih in nestanovanjskih nepremičnin (2006, 28. april). Način dostopa: http://www.kb-yarmarka.ru/?page=cat&id=100256

2 Vaskina, M.G. (2009). Nepremičninska ekonomija. Rostov na Donu: Phoenix.

Dinamika obsega in razmerja med ponudbo in povpraševanjem.

Cenovno razmerje primarnega in sekundarnega trga nepremičnin.

Odprtost nepremičninskega trga in njegova informacijska varnost.

Institucionalni dejavniki.

Ugotavljamo pa, da pri zgoraj navedenih dejavnikih oblikovanja cen nepremičnin niso v celoti upoštevani vsi dejavniki, predvsem na ravni posameznih nepremičninskih objektov. Posebej nejasno so upoštevani cenovni dejavniki, na katere je potencialni najemnik in najemodajalec najprej pozoren pri ocenjevanju nepremičnine.

Poskušali bomo upoštevati najbolj prednostne cenovne dejavnike, upoštevajoč najemodajalčevo stran. Ti dejavniki vključujejo:

Dohodek prebivalstva in njegova plačilna sposobnost (t.j. povprečne plače v regiji).

Raven ponudbe in povpraševanja v regiji.

Ekološke razmere v regiji. Problem ekologije je v zadnjem času postal aktualno vprašanje za nepremičninski trg v velikih mestih Rusije in sveta, zlasti v Moskvi. Visoka stopnja onesnaženosti ekološkega stanja mesta neposredno vpliva tako na zdravje občanov kot na stanje mestnega nepremičninskega trga. Očitno je, da boljše kot je ekološko stanje regije, v kateri se nepremičnina nahaja, bolj privlačna bo za potencialnega potrošnika.

osebni računalnik. Katyshev in Yu.A. Khakimova je v svojem delu "Okoljski dejavniki in cene na trgu nepremičnin (na primeru Moskve)" zelo podrobno obravnavala vpliv dejavnikov, ki označujejo stanje okolja na nepremičninskem trgu v Moskvi. Avtorji ugotavljajo, da okoljske razmere v različnih regijah mesta na različne načine vplivajo na ceno nepremičnin. Povprečni stroški nepremičnin so običajno nižji v tistih predelih mesta, ki so bližje industrijskim podjetjem,

ne pa v regijah, ki se nahajajo na ekološko čistih območjih mesta (Katyshev, Khakimova, 2012; С113).

Stanje nepremičnine. Ta dejavnik je seveda glavni dejavnik pri oblikovanju cene najemnine, saj je njena cena v celoti odvisna od razreda in stanja nepremičnine (od hiše do stanovanja). Kot primer je dovolj navesti dejstvo, da se bo glede na kakovost prenove doma najemnina močno spremenila. Tako so nepremičninski objekti, ki se nahajajo v osrednjem upravnem okrožju Moskve, v dobrem stanju (prenovljeni) tipa "odnushka" s povprečno ceno najema 90.000 rubljev, medtem ko so nepremičninski objekti, ki se nahajajo na istem območju, vendar v povprečju ali nižje. povprečno stanje (kozmetična popravila ali pomanjkanje le-teh) imajo povprečno ceno najema 30.000 rubljev. 3.

Struktura nepremičnine. Ta dejavnik se razume kot prisotnost dodatnih predmetov v hiši in ob njej, kot so dvigalo, parkirišče, domofon, itd cena v povprečju 5-10%. 4T. To pomeni, da če sta dva stanovanja, eno z balkonom, drugo brez, bo stanovanje brez balkona (v tem primeru "enosobno stanovanje") imelo povprečno najemnino 30.000 rubljev, medtem ko bo isto stanovanje , vendar z balkonom bo imela stopnja -33.000 rubljev.

Dohodek prebivalstva in njegova plačilna sposobnost. Ta dejavnik je pomemben predvsem za začetno določitev ocenjene najemnine zaradi dejstva, da mora potencialni najemodajalec poznati povprečno plačo v svoji regiji in na podlagi tega izračunati začetno najemnino. Kot primer lahko navedemo, da je od leta 2014-2015 povprečna plača v Moskvi znašala 59.000 rubljev5, s čimer povprečna najemnina za nepremičnino ni višja od tega kazalnika, to je -30.000 rubljev.

Raven ponudbe in povpraševanja v regiji. Na katerem koli področju trga je dinamika ravni ponudbe in povpraševanja glavni kazalnik za oblikovanje njegove začetne cene. To pravilo velja tudi za trg najema nepremičnin. Če raven ponudbe presega raven povpraševanja, potem najemnine

3 Na podlagi analize cen za Moskvo.

4 Apartmaji z balkonom in brez: razlika v ceni je običajno 5-7 % (2014, 5. september). Način dostopa: http://www.ndv.ru/novosti/kvartirjy_s_balkonom_i_bez/

5 Mereminskaya, E. (2015, 26. januar). Najboljše mesto za delo. Način dostopa: http://www.gazeta.ru/business/2015/01/23/6385401.shtml

se nagibajo k zmanjšanju in obratno. Tako lahko na primer zasledimo, kako je raven ponudbe in povpraševanja v Moskvi vplivala na povprečne najemnine za različne vrste stanovanj avgusta 2015. Ena izmed vodilnih strokovnih nepremičninskih agencij "MIEL-Rent" je posredovala naslednje podatke. Raven povpraševanja in ponudbe najema stanovanjskih nepremičnin je v avgustu 2015 dosegla naslednje kazalnike: povpraševanje po najemu stanovanjskih nepremičnin se je glede na julij povečalo za 13,6 %, ponudba najema stanovanjskih nepremičnin se je glede na julij zmanjšala za 13,65 %. Povprečna najemnina za stanovanja ekonomskega razreda se je spremenila takole: "odnushki" - znižanje za 0,49% na 30.830 rubljev. 3,83% na 51240 RUB 6.

Razpoložljivost objektov komunalnih storitev. Pod komunalnimi objekti se v tem primeru razumejo izobraževalni objekti, bolnišnice, gasilski domovi ipd. lokacija od stanovanjskih objektov. V tem primeru je situacija podobna, kot v prisotnosti industrijskih podjetij na območju, le da v tem primeru to pravilo deluje v nasprotni smeri, torej bližje kot so objekti komunalnih služb, dražja bo nepremičnina. biti.

Nato bomo upoštevali prednostne cenovne dejavnike glede na potencialnega najemnika. Vendar takoj ugotavljamo, da bodo nekateri dejavniki podobni prejšnjim, saj so ti dejavniki praviloma skupni tako za najemnika kot za najemodajalca.

Prednostni dejavniki oblikovanja cen, če upoštevamo s strani potencialnega najemnika:

Geografska lokacija objekta.

Ekološke razmere v regiji.

Stanje nepremičnine.

Struktura nepremičnine (prisotnost balkona, parkirišča, dvigala itd.).

Prisotnost občinskih objektov.

6 Ponudba in povpraševanje na najemnem trgu sta se izenačili (2015, 10. september). Način dostopa: http://miel.ru/lenta/6868/

Oddaljenost objekta od postajališč javnega prevoza.

Razmerje cen primarnega in sekundarnega stanovanja.

Faktor geografske lege predmeta

nepremičnina. Ta dejavnik je eden prvih, na katerega je potencialni najemnik pozoren zaradi dejstva, da je najemnina v različnih okrožjih mesta pogosto radikalno različna. Bolj prestižno je območje, višjo ceno zahteva lastnik stanovanja. Kot primer navedemo razliko v najemninah za stanovanjske nepremičnine v Moskvi znotraj vrtnega obroča in zunaj vrtnega obroča. Tako je bila povprečna najemnina znotraj vrtnega obroča 54.000 rubljev, medtem ko ima podobno stanovanje zunaj povprečno najemnino 33.000 rubljev.

Razmerje cen primarnega in sekundarnega stanovanja. Danes ta dejavnik postaja vse bolj pomemben, zlasti v Moskvi, zaradi nenehne širitve nepremičninskega trga in pojava vse več nepremičninskih objektov. Najemnine za primarne (novogradnje) in sekundarne nepremičnine imajo v preteklosti močno razliko. Tako je povprečna najemnina v novogradnji v Moskvi 46.000 rubljev, medtem ko je povprečna najemnina za sekundarna stanovanja 35.000 rubljev7.

Oddaljenost od postajališč javnega prevoza. Ta dejavnik je podoben v razmerah z razpoložljivostjo komunalnih storitev in ima enako shemo: dlje kot so postajališča javnega prevoza, ceneje je.

Tako je mogoče sklepati, da so kljub različnim ciljem najemodajalca in najemnika prednostni dejavniki pri oblikovanju cen najemnin za stanovanjske nepremičnine na splošno podobni. Torej so glavni dejavniki zunanje stanje objekta, oddaljenost od mestnega središča, menjalni tečaj nacionalne valute in gospodarsko stanje v regiji kot celoti. Vendar ugotavljamo, da najemodajalec v praksi pogosto ne upošteva tako pomembnega dejavnika za najemnika, kot je orientacija oken stanovanja, s čimer otežuje postopek predaje nepremičnine in podaljša njegovo trajanje.

7 Na podlagi analize cen za Moskvo leta 2015.

Največ in najmanj prednostni dejavniki cen stanovanjskih nepremičnin

Tako jih lahko na podlagi pregledov številnih dejavnikov oblikovanja cen na trgu stanovanjskih nepremičnin združimo v eno samo strukturo in predstavimo splošno oceno:

1. Zunanji dejavniki oblikovanja cen nepremičninskega trga.

1.1. Mikroekonomski dejavniki:

Gospodarske razmere v regiji;

Pretok naložbenih sredstev;

Zaposlovanje delovno aktivnega prebivalstva;

Hitrost razvoja regije.

1.2. Makroekonomski dejavniki:

Stopnja inflacije;

Stopnje donosa na finančne instrumente;

dohodek prebivalstva;

Stopnja zaposlenosti in delovne sposobnosti prebivalstva;

Indeks cen življenjskih potrebščin za blago in storitve v regiji;

Stanje trgovinske bilance.

1.3. Socialni dejavniki:

Stopnja migracije prebivalstva;

Stopnja brezposelnosti v regiji;

Demografsko stanje v regiji;

Delež delovno sposobnega prebivalstva v celotnem prebivalstvu.

2. Notranji dejavniki oblikovanja cen na nepremičninskem trgu.

2.1. Dejavniki dinamike trga.

2.2. Dejavniki dinamike obsega in razmerja med ponudbo in povpraševanjem:

Solventnost prebivalstva;

Spremembe v preferencah prebivalstva.

2.3. Cenovno razmerje primarnega in sekundarnega trga nepremičnin.

2.4. Odprtost nepremičninskega trga in njegova informacijska varnost.

2.5. Institucionalni dejavniki:

državna ureditev;

Zakon o davku na nepremičnine.

3. Dejavniki uporabnika nepremičnine.

3.1. Faktor uporabnosti nepremičnine.

3.2. Faktor zamenljivosti nepremičnin.

3.3. Faktor pričakovanja.

4. Dejavniki zunanjega tržnega okolja.

4.1. Gospodarska rast in njeni možni obeti.

4.2. Finančne možnosti za nakup nepremičnine.

4.3. Razmerje med vrednostjo in nepremičnino ter gospodarskimi obeti za razvoj posamezne regije.

5. Dejavniki najboljše in najučinkovitejše uporabe.

6. Okoljski dejavniki.

6.1. Koncentracija ogljikovega monoksida, dušikovega oksida in dušikovega dioksida v zraku.

6.2. Oddaljenost nepremičnine od najbližjih industrijskih podjetij.

Predstavljeni dejavniki bodo najbolj uporabni za velike vlagatelje, saj je glede na te dejavnike mogoče najnatančneje oblikovati ceno primarnih nepremičnin, ki so za potencialnega velikega vlagatelja prednostni naložbeni predmeti. Nekateri od teh dejavnikov bodo koristni tudi za zasebnega najemnika in najemodajalca. Vendar takoj ugotavljamo, da so za zasebnega najemnika in najemodajalca v večini primerov najpomembnejši dejavniki stanje potencialne nepremičnine, oddaljenost od najbližje postaje podzemne železnice, oddaljenost od avtoceste in industrijskih podjetij ter geografska lega. nepremičnine.

Zato smo na podlagi prejšnjega pregleda prednostnih dejavnikov pri oblikovanju cen najemnin predstavili seznam splošnih in posebnih dejavnikov pri oblikovanju cen najemnine na trgu stanovanjskih nepremičnin:

1. Splošni dejavniki:

Stanje potencialne nepremičnine.

Geografska lokacija nepremičnine.

Oddaljenost nepremičnine od postajališč javnega prevoza.

Oddaljenost od avtoceste.

Oddaljenost od industrijskih podjetij.

Ekološko stanje v regiji.

2. Zasebni dejavniki:

Prisotnost parkirnega mesta.

Prisotnost občinskih objektov (šola, bolnišnica, trgovine

Lokacija na notranji ali zunanji strani stavbe.

Število nadstropij nepremičnine.

Hrupnost območja.

Prisotnost balkona in lože.

Prisotnost dvigala.

Pod splošnimi dejavniki oblikovanja cen na nepremičninskem trgu mislimo na oblikovanje cen na podlagi kratkega seznanitve z nepremičnino. Tako je pomemben dejavnik geografska lega potencialnega nepremičninskega objekta, saj je povpraševanje po nepremičninskih objektih, ki se nahajajo bližje centru mesta, pogosto večje kot po objektih, ki se nahajajo na obrobju mesta, in s tem tudi cena. razlika je lahko od 30% in več. To je razloženo s koncentracijo občinskih in pisarniških objektov bližje mestnemu središču.

Zasebne dejavnike razumemo kot oblikovanje cen nepremičnine na podlagi najbolj popolnega seznanitve s potencialno nepremičnino.

Prav tako je avtor na podlagi navedenih dejavnikov predlagal razvrstitev cenovnih dejavnikov na trgu najema nepremičnin od najvišje do najnižje prioritete, upoštevajoč s strani zasebnega najemnika in najemodajalca (glej tabelo 1). Ta razvrstitev kaže, na katere dejavnike je treba pri oblikovanju cene nepremičnine posvetiti več pozornosti (1 – pomembnejši, 10 – manj pomembni).

Tako lahko sklepamo, da na oblikovanje cen na najemnem trgu nepremičnin vplivajo predvsem cenovni dejavniki na nepremičninskem trgu kot celoti, saj je najemnina sestavni del nepremičnine. Tako so zunanji in notranji dejavniki, kot so raven BDP, gospodarske razmere v regiji, raven plačilne sposobnosti in zaposlenosti prebivalstva, raven ponudbe in povpraševanja v regiji, glavni dejavniki oblikovanja cen ne le v nepremičninski trg. Vendar pa na oblikovanje cen na trgu najema poleg splošnih ekonomskih dejavnikov oblikovanja cen vplivajo tudi dejavniki, ki veljajo za posamezne nepremičnine. Ti dejavniki ne morejo

veljajo ločeno, saj lahko splošni ekonomski dejavniki določajo ceno za regijo kot celoto, dejavniki, ki jih predlaga avtor, pa lahko sklepajo ceno za posamezno nepremičnino.

Tabela 1

Razvrstitev cenovnih dejavnikov na trgu najema nepremičnin (najbolj in najmanj prednostna)

Dejavniki cen na trgu stanovanjskih najemnin

Najvišja prioriteta Najnižja prioriteta

1 Geografska lega nepremičnine Uporabnost nepremičnine

2 Stanje potencialne nepremičnine Parkirno mesto

3 Oddaljenost od industrijskih podjetij Prisotnost balkona, lože in dvigala

4 Oddaljenost nepremičnine od postajališč javnega prometa Dinamika nepremičninskega trga

5 Razpoložljivost komunalnih objektov Stopnja inflacije

6 Razmerje cen primarne in sekundarne stanovanjske ravni BDP

7 Ekološko stanje in raven hrupa regije Demografsko stanje

8 Raven ponudbe in povpraševanja Državna in davčna ureditev prometa z nepremičninami

9 Gospodarske razmere v regiji Pretok investicijskih sredstev

10 Dohodek in plačilna sposobnost prebivalstva

O. Y. ULYANOVA *

Olga Yurievna ULYANOVA - podiplomska študentka Oddelka za cene, St. Petersburg State University of Economics and Economics. Pred tem je študirala na dopisnem podiplomskem študiju. Leta 2001 je diplomirala na St. Petersburg State University of Economics. Trenutno dela v gradbenem podjetju CJSC "Megalit" kot vodja informacijsko-analitičnega oddelka. Avtor 6 znanstvenih člankov.

Raziskovalna specializacija - oblikovanje cen na trgu stanovanjskih nepremičnin. ♦> "fr

IZBOLJŠANJE FORMIRANJA CENOV NA TRGU PRIMARNIH STANOVANJSKIH NEPREMIČNIN**

Prodajna cena na primarnem trgu stanovanjskih nepremičnin je določena že v fazi izbire zazidljivega zemljišča za utemeljitev odločitve za gradnjo stanovanjskega objekta na tem zemljišču. Trenutno je bila zaradi omejene izbire inženirsko pripravljenih mest, primernih za stanovanjsko gradnjo, kot tudi postopka njihovega pridobivanja, ki se je za razvijalce zapletel, najpomembnejša naloga določiti najbolj natančno povprečno prodajno ceno za 1 kvadratni meter. bivalnega prostora, ki bi zagotavljal finančno varnost podjetja (računovodski stroški), hkrati pa bi zadovoljil potrebe kupcev glede razmerja med ceno in uporabnostjo objekta.

Do danes operaterji primarnega trga stanovanjskih nepremičnin v Sankt Peterburgu v svoji praksi uporabljajo različne metode določanja prodajne cene.

1. Najpogostejša na trgu stanovanj v gradnji je metoda "strošek-vi-plus". Ta metoda je preprosta, enostavna za uporabo, saj ima podjetje informacije o stroških. Toda ta metoda ne upošteva faktorja povpraševanja. Pripravljenost stranke, da plača blago, ni določena s stroški podjetja, temveč z lastnostmi izdelka in posledično z vrednostjo izdelka za stranko. S tem pristopom k določanju cene novega izdelka podjetje izhaja iz že končnega izdelka, pri čemer ne upošteva glavnega dejavnika - kako kupec dojema njegovo vrednost.

Kljub temu, da stroški niso objektivna funkcija cenovne politike, je razmerje med stroški in cenami za podjetje osrednjega pomena za določitev optimalne cene, ki pokriva stroške in zagotavlja največji možni dobiček. To je posledica dejstva, da so kratkoročni stroški odvisni od izkoriščenosti zmogljivosti podjetja, ki je odvisna od ravni cen. Posledično je treba spremembo prihodkov zaradi sprememb cen izračunati v povezavi s spremembo stroškov.

* © O. Yu. Ulyanova, 2007

Dolgoročno lahko podjetje preživi le, če prihodki pokrijejo vsaj celotne stroške. Zato stroškovno računovodstvo v okviru cenovne politike podjetja predstavlja željo podjetja po finančni varnosti. Posledično so stroški potrebni za določitev spodnjih cenovnih mej, pod katerimi se izdelek ne sme prodajati. Kratkoročno je spodnja meja cene spremenljivi strošek na enoto proizvodnje, na dolgi rok pa celotni strošek. Kljub dejstvu, da se stroškovna metoda pogosto uporablja v praksi, je ni mogoče šteti za metodo, povezano z aktivno cenovno politiko, saj ne upošteva pomembnega dejavnika za kupca - vrednosti izdelka.

Na trgu stanovanj v gradnji se izdela ocena za določitev stroškov gradnje, ki upošteva vse stroške, ki jih bo razvijalec imel pri gradnji stanovanjske stavbe. Sistem oblikovanja cen in ocenjevanja v gradbeništvu, ki je veljal do 1. januarja 1991, je temeljil na fiksnih (nespremenjenih v dokaj dolgem obdobju 5-15 let) veleprodajnih cenah in tarifah za material in dela, uporabljene v gradbeništvu. Izpolnjeval je zahteve direktivnega načrtovanja, bil je usmerjen v ohranjanje stabilne ravni ocenjenih cen v gradbeništvu in ni zahteval prilagajanja ocenjenih stroškov ob upoštevanju sprememb cenovnih dejavnikov. Takšna načela za določanje ocenjenih stroškov so privedla do znatnega izkrivljanja resničnih kazalnikov uspešnosti neposrednih proizvajalcev gradbenih proizvodov.

Od leta 1991 je v veljavi sistem mesečne indeksacije osnovnih stroškov proizvodnih stroškov. Toda kljub temu se lahko ocenjeni stroški znatno razlikujejo od dejanske prodajne cene stanovanjske nepremičnine in praviloma služijo kot spodnja meja prodajne cene, pri kateri se projekt šteje za obetavnega za nadaljnji razvoj.

2. Na trgu stanovanjske gradnje se široko uporablja metoda oblikovanja cen, ki temelji na trenutnih cenah konkurentov. Predpogoj za takšno oblikovanje cen je preglednost cen, ki se ne izvaja vedno. Z zanašanjem na to metodo se želi podjetje znebiti tveganja, povezanega z določanjem cene, ki ga trg morda ne sprejme. Poleg tega je ta metoda preprosta in priročna, podjetje prihrani pred potrebo po naročilu dragih raziskav za določitev povpraševanja po svojem izdelku, ciljno skupino potrošnikov. Hkrati podjetje pri ceni ne upošteva stopnje uporabnosti, ki jo ima njegov izdelek v očeh potencialnih potrošnikov. Medtem je lahko višja od dodeljene cene ali manjša od nje. V prvem primeru podjetje tvega, da bo prejelo manj potencialnega dobička, v drugem pa ne zagotovi načrtovane ravni izvedbe.

Na primarnem stanovanjskem trgu gradbena podjetja pogosto usmerjajo svojo cenovno politiko k cenam konkurenčnih podjetij. Razliko v kakovosti konkurenčnih objektov strokovnjaki ocenjujejo na podlagi "boljše" ali "slabše". A posebnost trga stanovanjskih nepremičnin je taka, da je tukaj vsak objekt individualen, tako po svoji neposredni lokaciji kot po kvalitetni vsebini. V zadnjem času je ta lastnost vse bolj opazna tudi pri stanovanjskih stavbah tipične serije plošč: vsak razvijalec poskuša narediti svoj objekt edinstven v očeh potrošnika. V tej situaciji je treba opraviti boljšo analizo potrošniških lastnosti vsake stanovanjske stavbe v gradnji, oceniti njihovo uporabnost v očeh naročnika. Iz tega sledi, da konkurenčno usmerjena metoda ni primerna za trg stanovanj v gradnji v njegovem trenutnem razvoju.

3. Naslednja metoda oblikovanja cen, ki se uporablja na primarnem trgu stanovanjskih nepremičnin, je metoda, ki upošteva lastnosti blaga. S to metodo kom-

Pania ocenjuje uporabnost svojega izdelka za potencialnega kupca. Hkrati mora podjetje določiti okuse in preference potrošnikov, smer in razloge za njihovo morebitno spremembo, torej ta metoda zahteva uporabo orodij trženjskih raziskav. Maksimiziranje cene je možno z izboljšanjem lastnosti blaga, ki je za potrošnika najpomembnejše, pri čemer ne smemo pozabiti, da potrošnik nikoli ne bo plačal za kakovost, ki je v njegovem razumevanju odveč. Treba je opozoriti, da se kakovostne lastnosti iste vrste izdelka, ki jih zahteva kupec, razlikujejo glede na segmentno usmerjenost stranke. Tako je za stanovanjski trg značilno, da pri nakupu stanovanja v nižjem ekonomskem razredu stranka ne bo cenila bistvenega povečanja prodajne cene zaradi namestitve centralne klimatske naprave in, nasprotno, pri nakupu stanovanje v elitnem segmentu, znižanje cene zaradi prihranka pri inženirski opremi stanovanja ne bo upravičeno.

Na trgu stanovanjske gradnje ima ta metoda omejeno uporabo zaradi zapletenosti obračunavanja parametrov kakovosti stanovanjske stavbe. Za rešitev tega problema smo izvedli naslednje raziskave: a) segmentacija trga - razdelitev stanovanjskih nepremičnin v 6 skupin glede na podobnost posameznih parametrov, kot so značilnosti lokacije, arhitekturni in oblikovni parametri, načrtovalske rešitve itd.; b) razvoj metodoloških načel za izračun koeficienta tržne moči. Za izračun tega koeficienta se uporabljajo vse kvalitativne značilnosti stanovanjskih stavb z njihovimi dovoljenimi vrednostmi, vsaki kvalitativni karakteristiki je dodeljen utežni koeficient, ki kaže stopnjo vpliva parametra na končno ceno, in vsaki vrednosti kvalitativnega parametra je dodeljena točka, ki prikazuje stopnjo, do katere vrednost parametra ustreza vsakemu segmentu.

Razvita metodologija omogoča ne le določitev koeficienta tržne moči predmeta, to je oceno njegovih posameznih parametrov, temveč tudi pravilno pozicioniranje predmeta glede na največjo skladnost njegovih posameznih značilnosti s tem ali drugim trgom. segmentu. Koeficient tržne sile se izračuna tako za nove projekte kot za analogne objekte za primerjavo številčnih vrednosti koeficienta. Višja kot je vrednost koeficienta tržne moči predmeta, bolj je objekt privlačen za potencialne kupce. V skladu s tem bi morala biti prodajna cena predmeta z višjo vrednostjo tržne moči višja od prodajne cene predmeta z nižjo vrednostjo zgoraj navedenega koeficienta.

Cena novega objekta po metodologiji, ki smo jo razvili, se določi na naslednji način: izračuna se cena enote koeficienta tržne moči za vsak analogni objekt (prodajna cena! Kv. M se deli s koeficientom tržne jakosti), izračuna se povprečna vrednost cene na enoto koeficienta tržne trdnosti, ki se nato pomnoži s koeficientom tržne moči novega objekta, kar bo povprečna cena 1 m2. m predvidene stanovanjske stavbe. Ta tehnika v nasprotju s preprosto primerjavo projektov stanovanjskih stavb v gradnji na podlagi "boljšega" ali "slabšega" omogoča najbolj natančno oceno uporabnosti projekta za potencialne potrošnike in s tem izračun največje vrednosti projekta. ceno, ki so jo pripravljeni plačati.

Vendar je treba opozoriti, da je danes stanovanjska gradnja v mestu Sankt Peterburg precej lokalne narave: stanovanjska gradnja se ne izvaja povsod. Glede na veliko odvisnost cene stanovanjske stavbe v gradnji od njene neposredne lokacije, zelo pogosto v coni konkurenčne ponudbe novega projekta ni stanovanjskih objektov v gradnji, ki bi lahko služili kot analogi pri določanju cene novega objekta. . Poleg tega je treba poudariti, da se gradbena podjetja pri določanju cen zelo pogosto vodijo po subjektivnih podatkih.

izvajanje na vašem projektu, torej ta cena ni objektivna z vidika njenega zaznavanja s strani potrošnikov in trga samega. V tej situaciji se morajo razvijalci zateči k pomoči strokovnjakov, da določijo ceno novega projekta.

Za veliko bolj konkurenčen velja sekundarni trg stanovanjskih nepremičnin, katerega soodvisnost s trgom stanovanj v gradnji je enostavno dokazati. Poleg tega je trg gotovih stanovanj pomembnejši v smislu ponudbe. Tržno ceno sekundarnega trga stanovanjskih nepremičnin je mogoče izračunati za katero koli lokalizacijo v določenem trenutku. Tako smo za izboljšanje cen nove nepremičnine razvili metodo, ki temelji na ugotovljenem razmerju med primarnim in sekundarnim trgom stanovanjskih nepremičnin. Na vsaki stopnji razvoja trga znotraj določenega območja obstaja določeno razmerje med ceno 1 m2. m bivalne površine v hišah v gradnji in naročenih hišah, kar je odvisno od števila prebivalstva, stopnje povpraševanja, obsega prodaje primarnega trga. Z izračunom tega razmerja lahko gradbeno podjetje določi povprečno ceno novega objekta, tudi če v neposredni bližini gradbišča ni podobnih objektov.

Tako lahko razvijalec na sedanji stopnji razvoja trga stanovanjske gradnje za razumnejšo določitev povprečne cene za izvedbo projekta nove stanovanjske stavbe in odločitev za začetek gradnje uporabi razvita metodološka načela in zgoraj opisano pri nas.

Cene na nepremičninskem trgu

Ime parametra	Pomen
Tema članka:	Cene na nepremičninskem trgu
Kategorija (tematska kategorija)	hiša

Oblikovanje cen na nepremičninskem trgu je rezultat zadnje prodaje in pogajanj med udeleženci v transakciji, ki je v teku. Zato je oblikovanje cen na trgu vrednostnih papirjev bolj dinamično kot na trgu nepremičnin, nihanja cen pa so pogostejša.

Ceno katerega koli nepremičninskega objekta, pa naj bo to stanovanje, pisarna ali koča, je določena z vplivom celega sklopa zunanjih dejavnikov. Različni razlogi določajo, da je ena nepremičnina dražja od druge in obratno, pa tudi dejstvo, da nepremičnine na splošno postajajo dražje ali cenejše.

Če analiziramo razloge za spremembe cen na trgu, je treba vse zunanje dejavnike razdeliti v dve glavni kategoriji: lokalne in globalne. Med lokalne dejavnike sodijo znani razlogi za razliko v cenah različnih objektov – ϶ᴛᴏ lokacija, vrsta stavbe, stanje polnjenja objekta, okolje. Upoštevanje vpliva lokalnih dejavnikov v teoriji in praksi ocenjevanja se izraža v obliki uporabe tako imenovanih prilagoditev, po katerih je na primer stanovanje v pritličju v povprečju 15 % cenejše od stanovanja. podobno v povprečju, stanovanje z balkonom pa je za približno 2 % dražje od enakega, vendar brez balkona. Ta seznam se lahko nadaljuje precej dolgo.

Če poznamo stopnjo vpliva lokalnih dejavnikov na ceno, je mogoče rešiti problem ocenjevanja ločenega objekta, ob poznavanju splošne trenutne ravni cen nepremičnin. Hkrati upoštevanje lokalnih dejavnikov ne omogoča napovedovanja razvoja trga kot celote, napovedovanja njegove rasti ali upada. Za spopadanje z izzivi tržne dinamike je izjemno pomembno, da smo pozorni na globalne dejavnike. To so predvsem makroekonomske značilnosti: politične in gospodarske razmere, stopnja razvoja poslovanja in proizvodnje v določenem mestu, obseg izvoza in naložb, raven dohodka prebivalstva. Prav ti dejavniki določajo dejstvo, da so cene nepremičnin v Moskvi približno v enakih razmerjih na vseh tržnih segmentih višje od cen v Sankt Peterburgu ali Volgogradu, vendar nižje kot v Londonu ali Parizu.

Ločevanje vseh dejavnikov, ki vplivajo na cene, na lokalne in globalne ima še eno zelo uporabno lastnost. Lokalni dejavniki so v glavnem določeni s parametri določenega predmeta, vendar so šibko odvisni od časa. Na primer, opečne hiše so v določenem deležu dražje od podobnih panelnih hiš. Tako je bilo pred petimi in desetimi ali več leti, očitno bo tako tudi v prihodnje. Poleg stanovanj na obrobju bo najverjetneje ceneje kot v središču, stanovanje v bližini parka pa dražje kot v bližini industrijske cone. V prvem približku lahko lokalne dejavnike obravnavamo kot neodvisne od časa. Če se njihova vloga spremeni, kot je postopno upadanje prestiža stalinističnih hiš ali zmanjšanje vloge prisotnosti telefona v stanovanju zaradi hitrega razvoja mobilnih komunikacij, potem ta proces traja leta in oprijemljive spremembe lahko opazimo šele po petih do desetih letih.

Globalni dejavniki pa imajo nasprotne lastnosti. Οʜᴎ se sčasoma spreminjajo veliko hitreje kot odziv na spremembe v gospodarskem in političnem okolju, vendar so skupni vsem nepremičninam. Na primer, v ugodnem gospodarskem okolju se vsaka nepremičnina približno sorazmerno podraži, medtem ko v krizi podobno upadajo vsi segmenti trga. Seveda se lahko zaradi dodatnih razlogov ob splošnem vzponu trga nekateri razredi nepremičnin podražijo nekoliko hitreje, drugi - nekoliko počasneje, vendar so to precej bolj subtilne spremembe.

Zgoraj opisana filozofija je osnova metodologije analitičnega centra "Indikatorji trga nepremičnin". Preprosto ga je predstaviti v obliki preproste simbolne formule (resnične formule za izračun so seveda veliko bolj zapletene):

Ck (t, pi) = G (t) + Lk (pi)

V tej formuli je Ck (t, pi) cena določene k-te nepremičnine, ki jo sestavlja G (t) – prispevek globalnih faktorjev, skupnih vsem objektom, ᴛ.ᴇ. neodvisno od k in pi, in Lk (pi) - prispevek lokalnih faktorjev za k-ti objekt͵ neodvisno od časa t. Vrednosti pi so niz parametrov, ki opisujejo predmet.

Praktična korist tega pristopa: prvič, bistveno izboljša reševanje problemov ocenjevanja. Običajno se pri ocenjevanju določenega stanovanja uporabljajo analogi, ki so trenutno na trgu, na primer v zbirkah podatkov zadnjega meseca, katerih obseg je omejen. Če morate najti analoge, recimo, dvosobnega stanovanja v 17-nadstropni plošči, nedaleč od postaje podzemne železnice, ne v prvem nadstropju, potem takih stanovanj morda trenutno sploh ni ali pa tam so lahko le dva ali trije. To pomeni, da bo nastala ocena izjemno netočna. V večini analitičnih tabel, ki predstavljajo vrednosti povprečnih cen za tako ozke podrazrede stanovanj (na primer tip hiše - okrožje), je skoraj polovica celic praznih, ker premalo statistike.

Metoda ločevanja lokalnih in globalnih dejavnikov pri oblikovanju cen omogoča veliko natančnejše izračun učinka lokalnih dejavnikov – prilagoditev za vrednotenje – z uporabo statistike v več letih, saj so te prilagoditve skoraj neodvisne od časa. Poleg tega takšen sistem ocenjevanja zahteva resne predhodne izračune. Da bi bila ta metoda primerna za praktično uporabo, je treba organizirati storitev za brezplačno cenitev stanovanj z uporabo zgoraj opisanega računskega mehanizma. Tako bodo vsi lahko uporabili novo metodologijo in jo preizkusili v akciji.

Druga pomembna posledica novega pristopa je pojav funkcije G (t), skupne za celoten nepremičninski trg, ki ni odvisna od določenega predmeta in opisuje dinamiko trga kot celote. Lahko se izračuna, če poznamo trenutno raven cene Ck in niz prilagoditev Lk. Ta funkcija se imenuje indeks stroškov ali stopnja na kvadratni meter. Funkcija G (t) ni povprečna cena, kot se morda zdi na prvi pogled, čeprav so njene vrednosti blizu povprečne cene. Ta funkcija je matematično pravilen pokazatelj dinamike nepremičninskega trga kot celote, tako kot borzni indeksi v nasprotju s tečaji delnic posameznih podjetij kažejo na splošno rast ali padec borznega trga. Ne glede na to, ali nepremičninski trg trenutno pada ali raste, se cene posameznih objektov spreminjajo sinhrono – v enem samem »svežnju«, vrednostni indeks pa je le pokazatelj smeri tega »svežnja«.

Nova metodologija ima številne druge pomembne prednosti. Neposredni izračun povprečne cene je posledica izračuna povprečne vrednosti stroškov predmetov za tekoči mesec (ali teden), nato naslednji itd. Posledično se vsaka nova vrednost povprečne cene izračuna na podlagi baze podatkov novega obdobja in ni na noben način povezana z osnovo za prejšnje obdobje. To vodi do značilnih statističnih skokov - žagastega grafikona povprečne cene, ki ne omogoča nobenih napovedi. "Dvig" ali "neuspeh" trenutne točke na grafikonu ne pomeni začetka vzpona ali padca trga - to je le statistični šum.

Metodologija za izračun funkcije G (t) pa uporablja vrednosti Lk, izračunane na naboru podatkov za vsa pretekla leta, zaradi česar je nova vrednost G (t) določena z vsemi prejšnjimi vrednosti te funkcije. To vodi do bolj ali manj gladkega grafa. In gladka krivulja stroškov vam omogoča, da hitro opazite nove trende navzgor ali navzdol.

Jasna prednost opisane filozofije je šibka odvisnost rezultatov od velikosti trenutnega vzorca, saj Vse trenutne tržne kazalnike določajo predvsem podatki za večletno obdobje in se popravljajo le s svežimi podatki. Značilen parameter za delo analitikov je, da velikost vzorca preprosto izgubi svoj pomen. Velikost vzorca opisane metode so vsa stanovanja, ki so bila kdaj prodana ali prodana - na milijone možnosti.

Pomemben praktični rezultat nastanka logično pravilne funkcije G (t) je povezava nepremičninskega trga z drugimi makroekonomskimi parametri. Kot veste, nepremičnine niso menjalno blago.
Objavljeno na ref.rf
Vsi predmeti so edinstveni in se med seboj razlikujejo. Funkcija G (t), skupna za celoten nepremičninski trg, ki izraža dinamiko tega trga, je neke vrste »skupni imenovalec«, ki omogoča primerjavo nepremičnin z drugimi sferami dejavnosti. Na primer, funkcijo G (t) - indeks stroškov stanovanj - lahko gledamo kot stopnjo na kvadratni meter - nekakšen analog tečaja svetovnih valut - dolarja ali evra. Τᴀᴋᴎᴍ ᴏϬᴩᴀᴈᴏᴍ, je opisana ideologija pomemben korak pri ustvarjanju mostu med nepremičninskim trgom in drugimi sferami gospodarstva.

Metoda oblikovanja cen - metoda izračuna cene izdelka ob upoštevanju proizvodnih stroškov, povprečnega dobička in tudi ob upoštevanju ponudbe in povpraševanja.

Izberete lahko naslednje tri skupine načinov oblikovanja cen:

1) Cene, optimizirane za stroške.

Metoda "Stroški + dobiček".

Cena je izračunana po formatu: P = C x (l + R / 100),

kjer je C - posamezne tekoče storitve za proizvodnjo in prodajo blaga,

R je normalna toleranca.

Metoda ciljnega dobička.

V tem je clychae fipma zapanee planipyet ​​zhelaemy ypoven pentabelnocti vcego obema ppoizvodctva ppodyktsii (v pedelax imeyuschixcya ppoizvodctvennyx moschnoctey in planovoy cebectoimocti obema vyschepycka: C Poetcy obema vyschepycka: P foet: P foet: P foet:

kjer je C - posamezne tekoče storitve, povezane s proizvodnjo in prodajo blaga,

K - ločene naložbe v glavni in obratni kapital, ki nastanejo pri proizvodnji in prodaji blaga,

E - stopnja dobička za kapital, ki odraža željo po prejemu zneska dobička pred plačilom davkov.

2) Cene, ki temeljijo na povpraševanju. Pri uporabi te metode so vzeti iz dobre in učinkovite analize potrošnikovega značaja oziroma iz višine ekonomske učinkovitosti. Tu sta pomembna proučevana elementa uporabnost (zaznana vrednost izdelka) in občutljivost izdelka na ceno.

3) Cene, optimizirane za konkurenco.

Metoda srednje tržnih cen. Metoda predpostavlja prodajo blaga po »povprečni ceni«, izračunani na podlagi podatkov o konkurenci.

Metoda "tekmovanje za vodjo". Pri tem načinu določanja cene izdelka temelji na ceni vodilne konkurence ob upoštevanju konkurenčnega položaja, na podlagi ideje Mimogrede, ta metoda predpostavlja zavrnitev razvoja lastne cenovne politike, ki temelji na vodilni ceni.

Določanje cene na podlagi odprtih poslov. Metoda uporablja zanesljive ocene in predpostavlja naslednje zaporedje izračunov:

izračun stroškov, povezanih z izvajanjem pogodbe;

analiza trgovinskih taktik z uporabo potencialne konkurence;

ugotovitev verjetnosti, da bo cena ponudbe podjetja nižja od cene, ki jo zahteva konkurenca;

Določitev vrednosti cene, ki bo prinesla »maksimalni pričakovani dobiček«.

Problem oblikovanja cen zavzema posebno mesto v sistemu tržnih odnosov. Liberalizacija cen blaga in storitev, izvedena v Rusiji, je privedla do zmanjšanja vpliva države na proces regulacije cen in do ogromnega dviga cen. S pomočjo umetno povišanih visokih cen proizvajalci povrnejo morebitne proizvodne stroške, hkrati pa jih ne zanima izboljšanje kakovosti blaga. Od leta 1992 se je sistem oblikovanja cen zmanjšal na uporabo prostih tržnih cen, katerih vrednost določata ponudba in povpraševanje po blagu na trgu. Državna regulacija cen se uporablja za ozek obseg blaga, ki ga proizvajajo monopolna državna podjetja.

Cene na nepremičninskem trgu - koncept in vrste. Razvrstitev in značilnosti kategorije "Cene na trgu nepremičnin" 2017, 2018.

ZVEZNA DRŽAVNA IZOBRAŽEVALNA ZAVODA ZA VISOKO STROKOVNO IZOBRAŽEVANJE

Oddelek "Ekonomika podjetja
in poslovne tehnologije v agroindustrijskem kompleksu "

ESEJ
o cenah

na temo:
"Cene na nepremičninskem trgu"

Izvedeno:
Študent 4. letnika 2 skupin
Ekonomska fakulteta

Preverjeno: višji učitelj

Stavropol, 2010
Vsebina str.

Uvod 3
1. Nepremičnine kot predmet oblikovanja cen 4

1.1. Koncept nepremičnin. Nepremičninski trg v gospodarskem sistemu 4

1.2. Metode za določanje vrednosti nepremičnine 9

2. Analiza trga stanovanjskih nepremičnin v mestu Stavropol za obdobje 2008-2009 14
Zaključek 19
Reference 20

Uvod
V kateri koli družbeni strukturi posebno mesto v sistemu družbenih odnosov zasedajo nepremičnine, z delovanjem katerih so tako ali drugače povezane življenje in dejavnosti ljudi na vseh področjih poslovanja, upravljanja in organizacije. Glavne fizične značilnosti nepremičnine kot blaga so: edinstvenost in izvirnost; stacionarnost; trajanje nastanka in trajnost.
Zato se nepremičninski trg bistveno razlikuje od drugih trgov. Ima vsaj dve značilnosti, ki ga razlikujeta od drugih trgov: omejeno število blaga, ki lahko zadovolji potrebe kupcev, in s tem omejeno število potencialnih kupcev za prodajalce; višja raven stroškov, povezanih z iskanjem zahtevanega produkta in kontingentom posla. Zato bo tudi oblikovanje cen na nepremičninskem trgu imelo svoje posebnosti. Zato je študija te teme povzetka pomembna med oblikovanjem in razvojem trga nepremičnin v Rusiji.
Namen pisanja eseja je preučiti postopek in metode oblikovanja cen na nepremičninskem trgu ter analizirati nepremičnine v Stavropolu.

1. Nepremičnine kot predmet oblikovanja cen

Koncept nepremičnin. Nepremičninski trg v gospodarstvu
sistem
V skladu z Civilnim zakonikom Ruske federacije čl. 130Nepremičnine (nepremičnine, nepremičnine) vključujejo zemljišča, podzemlja, izolirana vodna telesa in vse, kar je trdno povezano z zemljo, torej predmete, katerih gibanje ni mogoče brez nesorazmerne škode za njihov namen, vključno z gozdovi. , trajni nasadi, zgradbe, objekti.
Podjetje kot celota kot premoženjski kompleks, letala in morska plovila, ki so predmet državne registracije, plovila za celinsko plovbo, plovila za plovbo reka-morje, vesoljski objekti so tudi izenačeni z nepremičnimi stvarmi. Zakonodajni akti lahko vključujejo tudi drugo premoženje.
Nepremičnine so finančno sredstvo, s katerim se posli izvajajo na nepremičninskem trgu, torej v enem od sektorjev finančnega trga.
Nepremičnine so finančna kategorija in so oblika kapitalske naložbe.
Kot del nepremičnin lahko ločimo naslednje skupine finančnih sredstev:

zemljiška parcela;
naročje;
zaprto vodno telo;
bivalni prostori (hiša, stanovanje, soba);
nestanovanjski prostori;
podjetje;
zgradba in struktura;
parcela gozdnega sklada;
letala, plovila za morsko in celinsko plovbo, vesoljske objekte, ki so predmet registracije.

Nepremičnine postanejo predmet trga, ko se oblikuje sistem, v katerem se s pomočjo cenovnega mehanizma blago izmenjujejo med kupci in prodajalci. Glavni udeleženci na trgu nepremičnin so kupci (lastniki, investitorji), tržni posredniki (banke, zavarovalnice, davčni organi, privatizacijski zastopniki, tožilci, sodišča, družbe za cenitev in prodajo nepremičnin), prodajalci (fizične in pravne osebe).
V državah z gospodarstvom v tranziciji so nepremičnine postopoma (ne le kvantitativno, ampak tudi kvalitativno) postajale predmet trga. In ta proces je protisloven. In ta proces je protisloven.
Splošno sprejeto je, da je nepremičninski trg tesno povezan s finančnimi trgi, pa tudi s trgi gradbenih del, gradbenega materiala, delovnih virov in potrošniškega blaga. Tako se po eni strani z naraščajočo aktivnostjo nepremičninskega trga oblikuje povečano povpraševanje po finančnih sredstvih, gradbenih materialih in gradbincih. Po drugi strani pa lahko na razvoj nepremičninskega trga vplivajo donosnost finančnih sredstev, nižje naložbeno tveganje in stanje v bančnem sistemu. V mnogih zahodnih državah nepremičninske dejavnosti predstavljajo približno 25-30 % vseh transakcij, opravljenih na gospodarskem področju. V ZDA nepremičnine predstavljajo 30-40 % nacionalnega bogastva. Vendar je realna vloga nepremičnin za gospodarstvo podcenjena tako v razvitih državah kot v državah v razvoju.
Predstavniki "realnega gospodarstva" trdijo, da naložbe v nepremičnine odvračajo finančna sredstva iz drugih sektorjev gospodarstva in lahko na koncu vodijo v gospodarsko stagnacijo. Za potrditev tega stališča so uporabljene krivulje ciklov razvoja nepremičninskega trga in razvoja gospodarstva (slika 1).

Slika 1. Krivulje ciklov razvoja nepremičninskega trga in gospodarskega razvoja
Krivulje ciklov razvoja nepremičninskega trga in razvoja gospodarstva skozi čas ne sovpadata. Padec nepremičninskega trga običajno zabeležimo, preden se začne upad celotnega gospodarstva. Če raste, ostane razmerje enako. Osnova delovanja takšnega mehanizma je razložena na naslednji način. Povečanje vrednosti denarja in zmanjšanje ponudbe denarja v finančnem sektorju sili potrošnike, da opustijo dolgoročne naložbe v nepremičnine, kar pa vnaprej določa zmanjšanje povpraševanja na nepremičninskem trgu. Ponudba nepremičnin se ne more hitro odzvati na spremenjene razmere, t.j. določen čas presega povpraševanje. Skladno s tem padajo cene nepremičnin, gradbenih pogodb itd. Tako se posledice padanja cen z nepremičninskega trga »preselijo« na druge trge. Končno, ko nepremičninski trg doseže dno cikla, se »obnovi« – spremeni se tehnologija, začne se gradnja na drugih področjih itd. Kasneje, s povečanjem ponudbe denarja v obtoku in pod vplivom drugih dejavnikov, se začne povpraševanje po nepremičninah povečevati in trg postopoma oživlja. Na tej točki cikla nepremičninski trg dejansko deluje kot gonilo gospodarske rasti.
Tako lahko nepremičninski trg označimo kot kazalnik stanja v gospodarstvu: če se razmere na tem trgu poslabšajo, lahko nazaduje celotno gospodarstvo; če se bodo razmere na nepremičninskem trgu izboljšale, lahko pričakujete okrevanje celotnega gospodarstva.
Nepremičninski trg je sfera kapitalskih naložb v nepremičnine in sistem gospodarskih razmerij, ki izhajajo iz transakcij z nepremičninami. Ta razmerja se kažejo med vlagatelji pri nakupu in prodaji nepremičnine, hipotekah, oddajanju nepremičnin v skrbništvo, najemu, najemnini ipd.
Nakup in prodaja nepremičninskih predmetov ni le nakup in prodaja potrošniških dobrin, temveč pretok kapitala, t.j. vrednost, ki ustvarja dohodek.
Torej nakup zemljiške parcele pomeni vlaganje denarja v to zemljišče, ki ga potem lahko prodamo po višji ceni in dobimo dohodek iz razlike v cenah ali pa ga uporabimo za kmetijsko proizvodnjo in dobimo dohodek od te pridelave.
Kupljeno stanovanjsko stavbo ali stanovanje je mogoče čez nekaj časa tudi prodati po višji ceni ali oddati najemnikom.
Kapital, porabljen za pridobitev podjetja, bo vlagatelju ustvaril dohodek kot rezultat delovanja tega podjetja.
Naložbe v nepremičnine so zanesljivo orožje proti inflaciji. Cene nepremičnin nenehno rastejo, kar povzroča špekulativne transakcije z nepremičninami in prispeva k koncentraciji zemljišč v rokah lastnika, umiku zemljišč iz gospodarskega obtoka, da bi počakali na dvig cen.
Lastnosti nepremičninskega trga vključujejo naslednje:

Količino povpraševanja po nepremičninah v veliki meri določajo geografski (lokacija objekta v mestu, regiji) in zgodovinski (hiše različnih obdobij gradnje) dejavniki; stanje infrastrukture v mikrookrožju nepremičninskega objekta (prisotnost dostopnih cest, cest, podzemnih in drugih vrst prometnih poti, trgovinskih in potrošniških storitev, parkov, drugih krajev množične rekreacije itd.);
Povpraševanje po nepremičninah ni zamenljivo. To stanje je privedlo do znatnega presežka ponudbe nad povpraševanjem na nepremičninskem trgu.
Skoraj vse transakcije na trgu nepremičnin morajo iti skozi državno registracijo.
Kapitalske naložbe v nepremičnine so povezane s tremi vrstami stroškov:

stroški vzdrževanja nepremičnine v normalnem funkcionalnem stanju (za popravila, vzdrževanje ipd.);
letni davek na lastništvo nepremičnine;
davki in pristojbine pri prometu z nepremičninami.

Tako po ustaljeni tradiciji med nepremičnine spadajo zemljišča, naravne (naravne) vire, zgradbe, gradbišča. Nepremičninski trg – gospodarski odnosi, ki izhajajo iz transakcij z nepremičninami. Nepremičninski trg je sestavni del celotnega gospodarstva in deluje soodvisno. Nato bomo razmislili o postopku oblikovanja cen za različne nepremičnine.

1.2. Metode ugotavljanja vrednosti nepremičnine
Obstajajo trije načini za določanje vrednosti nepremičnine: nabavna vrednost, primerjava prodaj, usredstvenje dohodka.
Običajno je mogoče uporabiti vse tri metode. Uporaba ene ali več metod omogoča bolj realistično oceno stroškov. Tako stroškovna metoda morda ne bo uporabna pri vrednotenju nepremičnin za stare stavbe, ki imajo zaradi fizične amortizacije in zunanje zastarelosti znatno akumulirano amortizacijo, kar je težko oceniti.
Metode primerjave prodaj ni mogoče uporabiti za visoko specializirane vrste nepremičnin, če ni podatkov za primerjavo. Metoda kapitalizacije dohodka se redko uporablja za vrednotenje delov stanovanj, ki jih uporabljajo lastniki, čeprav se lahko uporablja s tržnimi dokazi. Kapitalizacija dohodka je običajno nezanesljiva na trgu poslovnih ali industrijskih nepremičnin, kjer lastniki prekašajo vlagatelje. Zato, kjer je mogoče, ocenjevalci uporabljajo vsaj dve metodi. Dobljene alternativne ocene služijo kot koristen preizkus drug drugega.
1. Stroškovna metoda temelji na načelu: kupec za nepremičnino običajno ne plača več, kot je strošek pridobitve (gradnje) podobne nepremičnine enakovredne kakovosti. Zato je ocena tržne vrednosti nepremičnine seštevek vrednosti zemljiške parcele in stroškov gradnje na dan vrednotenja. Ta pristop temelji na razumevanju, da udeleženci na trgu povezujejo stroške in stroške.
Stroškovna metoda je še posebej uporabna pri vrednotenju novih stavb in nepremičnin, ki se redko prodajajo.
Uporaba stroškovne metode za določitev vrednosti nepremičnine je prikazana na sliki 2.

Ocena stroškov glavne konstrukcije		Ocenjevanje posrednih stroškov		Ocena zneska dobička		Ocena obsega poslabšanja strukture
	Ocena stroškov glavne konstrukcije ob upoštevanju splošne obrabe
Vrednotenje zemljišč		Ocena tržne vrednosti lastništva nepremičnine			Ocena stroškov pomožnih zgradb in objektov ob upoštevanju splošne obrabe

Slika 2. Shema za ugotavljanje vrednosti nepremičnine po stroškovni metodi

Bistvo metode primerjave prodaje je določiti ceno, ki jo bo kupec plačal za nepremičnino podobne uporabnosti. V kolikor takšnih nepremičnin na trgu ni, se metoda primerjave prodaj ne uporablja.
2. Metoda primerjave prodaje je uporabna, če je bilo pred kratkim prodanih ali ponujenih v prodajo več podobnih artiklov na istem tržnem segmentu. S to metodo cenilec pridobi odraz vrednosti s primerjavo nepremičnine s podobno nepremičnino, imenovano »primerjalna prodaja«. Prodajne cene nepremičnin so po oceni cenilca najbolj primerljive, naj pokažejo mejo, v katero lahko pade odraz vrednosti ocenjene nepremičnine. Uporaba metode primerjave prodaj za določitev vrednosti nepremičnine je prikazana na sliki 3.

Slika 3. Shema za ugotavljanje vrednosti nepremičnine s primerjavo prodaj
Ocenjevalec izračuna težavnost prodaje predmeta ali razliko med predmetom in primerljivo prodajo, tako da upošteva:

pogoji financiranja;
prodajni pogoji;
razmere (stanje) na trgu;
umestitev;
fizične lastnosti;
ekonomske značilnosti;
uporaba;
neveljavne komponente stroškov;
prenesene pravice na nepremičninah;
lastninske pravice na nepremičninah.

Cena predmeta je določena z dobičkom, prejetim od prodaje lastninske pravice na nepremičnini. Zelo donosne nepremičnine je mogoče prenesti skupaj z obstoječimi najemnimi pogodbami. Obračunavanje razlike med tržno in pogodbeno najemnino pri določanju vrednosti se imenuje popravek lastninske pravice. Izhodišče za prilagoditev je, da je lastništvo bolj v celoti določeno s tržnimi najemninami in trenutnimi sredstvi, ki so na voljo.
Kapitalizacija dohodka je preoblikovanje pričakovanega prihodnjega dohodka v trenutno prejeti pavšalni znesek ali pretvorba dohodka v kapital.
3. Metoda kapitalizacije dohodka je metoda pretvorbe zneska čistega dohodka v oceno sedanje vrednosti.
Glavno načelo metode kapitalizacije dohodka je načelo pričakovanja, t.j. tržna vrednost je opredeljena kot sedanja vrednost pravic do pričakovanih prihodnjih zaslužkov.
Kapitalizacija dohodka vključuje izračun sedanje vrednosti prihodnjih finančnih koristi, ki jih lastnik lahko prejme od nepremičnine.
Finančne koristi sestavljajo tok ponavljajočih se prihodkov v pričakovani življenjski dobi nepremičnine ali izkupička od prodaje (ali prenosa) lastninske pravice do nepremičnine. Finančne koristi lahko vključujejo bruto dohodek, neto prihodek (tj. razliko med predvidenimi plačili najemnine po tržnih stopnjah in tekočim dohodkom) itd.
V primeru cenitve polne lastninske pravice se nadaljnja prodaja nepremičnine kot celote uporablja za izračun prihodnjih prihodkov od prodaje nepremičnine. Ta cena je določena s prihodnjo vrednostjo zemljišča, stopnjo amortizacije zgradb in objektov, stroški transakcije za prodajo predmeta. Pri oceni vrednosti nepremičnine kapitala vlagatelja se od prodajne cene celotne nepremičnine odšteje preostali dolg po hipotekarnem kreditu.
Pri vrednotenju nepremičnin se uporabljata dva glavna postopka za uporabo prihodnjih prihodkov v njihovi sedanji vrednosti z uporabo:

razmerje kapitalizacije;
diskontne stopnje.

Koeficient kapitalizacije se uporablja za dobiček v enem letu. To je običajno prvo leto napovedi. Stroški se izračunajo po formuli:

kjer je K trenutna vrednost (tj. trenutna vrednost), rubljev.
К t - pričakovani dohodek do konca t-leta, rubljev.
n - diskontna stopnja (donosnost ali obrestna mera), ulomki enote.
Koeficient kapitalizacije je bodisi neposredno izpeljan iz prodaje primerljivih nepremičnin kot razmerje med letnim dohodkom in prodajno ceno (neposredna kapitalizacija) bodisi se izračuna na podlagi pričakovane ponavljajoče se stopnje donosa na kapital in določenih pogojev za donosnost naložbe. (kapitalizacija z donosom).
Diskontna stopnja se uporablja za izgradnjo modelov diskontiranja denarnih tokov. Hkrati se periodični prihodki vsakega predvidenega leta, kot tudi hipotetični prihodki od prodaje, približajo sedanji vrednosti.
Izračun modela diskontiranega denarnega toka se izvede po formuli:

K =	K t	(3.3)
	(1 + n) T

Metoda kapitalizacije dohodka zahteva obsežno tržno raziskavo, ki temelji na analizi ponudbe in povpraševanja, ki zagotavlja informacije o trendih tržnih pričakovanj.
Narava uporabe metod vrednotenja nepremičnin je odvisna od problematike vrednotenja, izbire pristopov in zanesljivosti dobljenih ocen. Pri vseh treh metodah ocenjevalec preveri tri ločene ocene. Relativna zanesljivost in uporabnost vsake metode se upošteva z združevanjem stroškovnih meritev.

Analiza trga stanovanjskih nepremičnin za obdobje 2008-2009

v Stavropolu
Trg stanovanjskih nepremičnin v mestu Stavropol, pa tudi v Rusiji kot celoti, je zelo raznolik. Predstavljajo ga objekti tako na primarnem kot na sekundarnem trgu, kupec lahko kupi sobo v hostlu, stanovanje, lastništvo samostojnega stanovanja. Ponudba stanovanjskih nepremičnin za prodajo vsako leto raste hitreje, izvaja se projekt "Ugodna stanovanja - za ruske državljane", obseg gradnje se povečuje, raste pa tudi cena teh objektov. Razpon cen nepremičnin v Stavropolu je precej širok in vsak kupec ima možnost izbire, kakšne kakovosti in za kakšno ceno kupiti stanovanje. Izbira je zapletena zaradi nepopolnosti trga, namerno lažnega oglaševanja, velikega števila ponudb in drugih dejavnikov. Za ugotavljanje trenutnega stanja je bila izvedena analiza sekundarnega trga stanovanj v večstanovanjskih stavbah.
Po podatkih Stavropolskega regionalnega oddelka za statistiko je obseg dela, opravljenega po vrsti dejavnosti "gradnja" v obdobju januar-oktober 2009, znašal 15,6 milijarde rubljev, kar je 14,7% več kot v enakem obdobju leta 2008. Organizacije vseh oblik lastništva so za deset mesecev leta 2009 dale v obratovanje stanovanjske stavbe s skupno površino 734,8 tisoč kvadratnih metrov. metrov, kar je 28,8 % več kot v desetih mesecih leta 2008. Likvidnost stanovanjskih prostorov je odvisna od njihove cene, kakovosti gradnje in lokacije.
Ceno nepremičnin v mestu Stavropol določajo predvsem dejavniki, kot so:
1. Fizične in kvalitativne značilnosti objekta (vrsta hiše, material sten, tla, stanje stanovanja);
2. Dimenzije objekta (število sob, skupna in bivalna površina);
3. Lokacija objekta (oddaljenost od centra mesta, prometne povezave, okoljske razmere, prestiž, itd.).
Glede na lokacijo stanovanjskih stavb je mesto pogojno razdeljeno na naslednja okrožja: center, jugozahod, severozahod, blok 204.
Za analizo trga stanovanjskih nepremičnin so bili zbrani in analizirani podatki o ponudbah eno-, dvo- in trisobnih stanovanj v štirih zgoraj omenjenih četrtih mesta.
Tabela 1. Število stanovanj za prodajo v Stavropolu

okrožja	Število ponujenih stanovanj, kos.
	2008 r.	2009 r.	2009 do 2008 v %
C/Z	15372	11325	73,7 %
S/W	72412	56400	77,9 %
Center	51300	45500	88,7 %
204. četrtletje	45521	37589	78,2 %
Skupaj:	184605	150814	81,7 %

Raven ponudbe v okrožjih mesta je različna. Največji delež v skupni ponudbi na trgu stanovanjskih nepremičnin ima območje, kot je jugozahod, sledijo mu Center, 204. četrt in severozahodna regija.
Diagram 1. Struktura ponudbe stanovanj po okrožju v Stavropolu

Analiza je pokazala, da je največje število stanovanj naprodaj v jugozahodnem okrožju mesta Stavropol. Delež te regije v celotni paleti predlogov niha v območju 39 %. Jugozahodna regija je razmeroma mlada, a kljub temu je infrastruktura zelo dobro razvita, nenehno se gradijo novi objekti. Prvotno je bil zasnovan kot spalni prostor. Vsi ti dejavniki določajo prisotnost velikega števila stanovanjskih nepremičnin in priljubljenost tega območja. Za jugozahodno regijo po številu ponudb je regija Center. Tudi specifična teža te regije je visoka - približno 28%. Sledi četrtletje 204, ki je novo, a dinamično razvijajoče se območje. Sledi severozahodna regija, je, tako kot jugozahodna regija, eno od spalnih območij, vendar je manj priljubljena in je tempo gradnje v njej nižji. Čeprav je treba opozoriti, da delež te regije v skupnem številu predlogov postopoma raste in je 8%.
Diagram 2. Struktura ponudbe stanovanj po številu sob

itd.................