V tem članku Ivan Eliseev, vodja Energetske in pravne prakse, Skupina odvetniških družb INTELLECT-S, je skušal na kratko in jasno orisati vrsto osnovnih pravnih vprašanj, ki se pojavljajo pri ugotavljanju statusa lastnika nestanovanjskih prostorov v večstanovanjski stavbi (NZHP): komu in koliko dolguje ter tudi komu in koliko mu je dolžan?
Zakonodajalec načeloma nikoli ni odprl vprašanja posebnega pravnega položaja teh subjektov. Stanovanjski zakonik Ruske federacije (HK RF), na primer, ne predstavlja v posebni luči vprašanj odnosov med SNZHP in drugimi lastniki in izvajalci javnih storitev. Ko pa gre za ureditev konkretnih situacij, postane jasno, da statusa SNZHP ni mogoče popolnoma poistovetiti z lastnikom stanovanja.
V skladu s Pravilnikom o vsebini skupna lastnina v stanovanjski hiši, ki podrobno opisuje določbe Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, SNZhP je v pravicah in obveznostih enakovredna SZhP. npr. če hišo upravlja družba za upravljanje, mora biti višina pristojbine za vzdrževanje za vse lastnike prostorov enaka (31. člen tega pravilnika).
Vendar pa se pri določanju norm in pravil za razmerje med lastniki nestanovanjskih prostorov in izvajalci komunalnih storitev pojavljajo številne težave, saj dejansko izračun količine porabljenih storitev ne more biti enak za SNZHP in SZHP. Zlasti sistem za izračun plačil v Stanovanjskem zakoniku Ruske federacije v bistvu predvideva instrumentalno ali neinstrumentalno določanje količine komunalnih storitev na podlagi standardov njihove porabe, vendar Pravila za zagotavljanje komunalnih storitev določajo situacijo s SNZHP ločeno.
Torej, če v hiši ni splošnih hišnih ali individualnih merilnih naprav, se znesek plačila SNZHP za oskrbo z vodo določi na podlagi standardov porabe vode, in če takšnih standardov ni, v skladu z zahtevami gradbenih predpisov in predpisi. Hkrati ni povsem jasno, kaj je treba razumeti pod odsotnostjo standardov - bodisi njihovo odobritev samo za SZhP bodisi njihovo načelno neodobritev. Sodna praksa daje razmišljati o dejstvu, da je nemogoče izračunati porabo storitve oskrbe z vodo SNZHP po standardu, ki je določen samo za stanovanjske prostore (glej Resolucijo Zveznega arbitražnega sodišča Uralskega okrožja z dne 11. oktobra 2010 št. F09-7810 / 10-C5 v zadevi št. A60-3586/2010-C2).
Tudi odvajanje vode za SZHP je določeno povsem drugače kot za SZHP - ne glede na standard, temveč glede na količino porabe hladne in tople vode. Po našem mnenju je ta norma veliko pravičnejša od norme za izračun količine odplak za SZHP: če ima slednja naprave za merjenje tople in hladne vode, vendar ni merilne naprave za kanalizacijo (in ta situacija je povsod), potem je treba formalno količino kanalizacije upoštevati v skladu s standardom. Na podlagi sodne prakse lahko sodišče zanemari prisotnost ali odsotnost števca hladne in tople vode pri izračunu prostornine odvajanja odpadne vode s strani operaterja komunalne službe (glej Odlok 17 AAS št. 17AP-13386/2011-GK).
Če govorimo o plinu in električni energiji, se količina teh virov v odsotnosti skupne hišne merilne naprave v stanovanjski hiši določi z izračunom - v skladu z močjo in načinom delovanja porabnikov, nameščenih v nestanovanjskih prostorih. . Način obračuna se dogovori neposredno z dobaviteljem plina ali električne energije, s katerim je sklenjena pogodba.
Po Pravilniku o izvajanju javnih služb lastnikom in uporabnikom prostorov v večstanovanjskih stavbah in stanovanjskih stavbah (ta pravilnik še čaka na uvedbo novega sistema normativov) obseg neobračunane porabe javnih služb v SNZHP je opredeljena nekoliko drugače. Prispevek se izračuna iz dveh komponent ločeno: deleža splošne hišne porabe komunalnih storitev SNZHP in deleža individualne porabe.
Individualna poraba oskrbe s hladno in toplo vodo, oskrbo s plinom in električno energijo se določi nenormativno z metodo izračuna, ki je podobna tisti, ki je določena med komunalnim operaterjem in organizacijo za oskrbo z viri za izračun obsega porabe komunalnega vira. v nestanovanjskih prostorih, ki niso opremljeni z individualnimi merilnimi napravami. V drugih primerih se uporablja metoda izračuna, določena v skladu z zahtevami zakonodaje Ruske federacije o oskrbi z vodo, elektriko in plinom.
Delež splošne hišne porabe se določi na enega od dveh načinov:
Z uporabo posebnega standarda za splošno hišno porabo, pomnoženega s površino skupne lastnine in s količnikom deljenja skupne površine vseh prostorov s površino pripadajočega prostora,
ali, če je hiša opremljena s skupno hišno merilno napravo, s sorazmerno porazdelitvijo prostornine, ki nastane iz razlike v vrednostih med odčitki skupne hišne merilne naprave in individualno porabo vseh lastnikov prostorov na delež površina pripadajoče sobe v skupni površini vseh prostorov stanovanjske hiše.
Z našega vidika je treba takšno odločitev glede določitve skupnega hišnega deleža porabe SNZHP priznati kot pravilno. V vsakem primeru to ustreza splošnemu načelu Stanovanjskega zakonika Ruske federacije: več površine - več pravic in s tem obveznosti lastnika v skladu s čl. 210 Civilnega zakonika Ruske federacije (Hkrati mora SNZHP razumeti, da načeloma njegova obveznost, da nosi stroške skupnega premoženja, nikakor ni določena z dejstvom, da ga SNZHP uporablja, npr. za vzdrževanje notranjega sosednjega ozemlja, strešnih dvigal itd.). Hkrati dvotirni sistem določanja stroškov komunalnih storitev rešuje številne težave v ATSS.
Zlasti veliko nestanovanjskih prostorov ni opremljenih z individualnimi ogrevalnimi napravami. Včasih lahko skozi njih potekajo toplovodne cevi, ki so skupna last in zaradi izgub toplotne energije, v katerih SNZHP prejema toploto. Toda včasih morda ni cevi ali drugih sistemov skupnega ogrevanja hiše. Seveda je v prvem primeru nesmiselno ali nemogoče opremiti merilne enote za običajne hišne ogrevalne sisteme. Vendar je treba priznati, da je CISP v obeh primerih kot nevede solastnik skupnih komunikacij dolžan nositi stroške njihovega vzdrževanja.
zdaj, če želi SNIP določiti znesek svojega prispevka k vzdrževanju ogrevalnih sistemov, ga je mogoče v celoti oprostiti plačil (na podlagi ustreznih določb zakona in ustaljene sodne prakse - glej odstavek 1). Odlok predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 15. decembra 2009 št. 14801/08 in Priporočila NCC pri UO FAS z dne 15.-16.7.2011) ali sprejeti po standardu določeno ogrevanje, kar tudi ni povsem pravilno.
Z uvedbo novega sistema standardov bo seveda manj vprašanj, zakaj SNZHP pri določanju ocenjene porabe storitev oskrbe z vodo, elektriko in plinom vključuje ali ne vključuje splošno hišno porabo in zakaj v taki ali drugačni meri. .
Kopiranje katerega koli gradiva s spletnega mesta je dovoljeno le, če navedete vir z aktivno povezavo do spletnega mesta
Podjetnik sem lastnik nestanovanjskih prostorov v stanovanjski stavbi. Vodokanal ponuja sklenitev pogodbe za oskrbo z vodo kot podjetnik, čeprav je lastništvo vpisano name kot fizično osebo in tej organizaciji nisem sporočil, da sem podjetnik. Menim, da ni primerno sestaviti pogodbe, saj ne izključujem prenehanja poslovanja. Kateri normativni akt ureja postopek zagotavljanja komunalnih storitev lastnikom nestanovanjskih prostorov, ki niso samostojni podjetniki?
Postopek oskrbe z vodo poslovnih subjektov (organizacij in samostojnih podjetnikov) in državljanov, ki niso podjetniki, urejajo različni predpisi. To so Pravila za uporabo javnih vodovodnih in kanalizacijskih sistemov v Ruski federaciji, odobrena z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 12. februarja 1999 št. 167 (v nadaljnjem besedilu - Odlok št. 167), in Pravila za zagotavljanje javnih storitev državljanom, odobreno z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 23. maja 2006 št. 307 (v nadaljnjem besedilu - Odlok št. 307).
V skladu s 1. odstavkom Odloka št. 167 je pravna oseba priznana kot naročnik, pa tudi podjetniki brez ustanovitve pravne osebe, ki imajo v lasti, upravljajo ali upravljajo objekte, vodovodne in (ali) kanalizacijske sisteme, ki so neposredno povezani z javnimi sistemi za oskrbo z vodo in (ali) kanalizacijski sistemi, ki so sklenili pogodbo z organizacijo za oskrbo z vodo in kanalizacijo v skladu z ustaljenim postopkom za dobavo (prejem) vode in (ali) sprejem (odvajanje) odpadne vode. Iz istega odstavka izhaja, da je navedena organizacija podjetje, ki odvaja vodo iz vodovodnega sistema in (ali) sprejema odpadno vodo v kanalizacijski sistem in upravlja te sisteme.
2. odstavek odloka št. 307 navaja, da se njegov učinek razširi na razmerja v zvezi z zagotavljanjem javnih storitev državljanom, ki zakonito prebivajo v stanovanjskih prostorih zasebnih, državnih in občinskih stanovanjskih skladov.
Lahko domnevamo, da je Vodokanal ponudil sklenitev pogodbe, ne da bi vedel za vaš status, na podlagi dejstva, da ste lastnik nestanovanjskih prostorov. Najverjetneje meni, da to izključuje ureditev pravnih razmerij z vami z odlokom št. 307. Po njegovem mnenju je treba v tem primeru pogodbo skleniti neposredno.
Medtem iz drugih norm odloka št. 307 izhaja, da se uporablja tudi za pravna razmerja v zvezi z uporabo nestanovanjskih prostorov. Tako odstavek 20 določa, da se v odsotnosti individualnih merilnih naprav za hladno in toplo vodo, električno energijo, plin in toplotno energijo v nestanovanjskih prostorih stanovanjske stavbe znesek plačila za komunalne storitve v njej izračuna po ustreznih tarifah, določenih v skladu z zakonodajo Ruske federacije.
Obstaja stališče, da lahko organizacije in samostojni podjetniki, ki imajo v lasti nestanovanjske prostore v stanovanjskih stavbah, formalizirajo razmerja za uporabo komunalnih storitev na podlagi Odloka št. 307. To je sprejemljivo, če se računi za komunalne storitve plačujejo ne neposrednim izvajalcem komunalnih storitev , temveč subjektom, ki upravljajo stanovanjske stavbe (organizacije za upravljanje HOA). Njegovi zagovorniki se sklicujejo na omembo nestanovanjskih prostorov v odloku št. 307, vendar hkrati opozarjajo, da morajo ti gospodarski subjekti v vsakem primeru plačevati komunalne storitve po tarifah, določenih za to skupino potrošnikov in drugačnih od tarif za komunalne storitve za prebivalstvo .
Menimo, da lahko poslovni subjekti, ki imajo nestanovanjske prostore v stanovanjskih stavbah, sklenejo pogodbena razmerja za uporabo komunalnih storitev tako neposredno s svojimi dobavitelji kot prek posrednikov (HOA, upravljavske organizacije). Izjema je njihovo plačilo za porabljeno električno energijo na podlagi neposrednega predpisa člena 88 Pravil o delovanju maloprodajnih trgov z električno energijo, odobrenih z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 31. avgusta 2006 št. 530.
Hkrati imajo zainteresirane stranke pravico vztrajati pri sklenitvi ustreznih pogodb s strani organizacij in samostojnih podjetnikov z neposrednimi izvajalci komunalnih storitev. Tukaj so argumenti, ki jih lahko uporabijo, ko pride do spora.
Ko gre za oskrbo z vodo, je temeljni pravni akt v zvezi z organizacijami in samostojnimi podjetniki Resolucija št. 167, ki neposredno nakazuje, da se njene določbe nanašajo na te poslovne subjekte. Hkrati pravni akt, ki od naročnikov zahteva sklenitev neposrednih pogodb z organizacijo za oskrbo z vodo in kanalizacijo, ne predvideva nobenih značilnosti vzpostavljanja pogodbenih razmerij s strani lastnikov nestanovanjskih prostorov v stanovanjskih stavbah.
Zdaj o plačilu komunalnih storitev s strani posameznikov - lastnikov nestanovanjskih prostorov v stanovanjskih stavbah, ki niso samostojni podjetniki.
Veljavna zakonodaja za to kategorijo oseb ne predvideva posebnega postopka za vzpostavitev pogodbenih razmerij in ločenih tarif. Hkrati so nestanovanjske prostore omenjeni v Pravilniku o izvajanju javnih služb občanov. Te okoliščine nam omogočajo, da sklepamo, da postopek zagotavljanja javnih storitev tej kategoriji oseb ureja navedeni pravni akt.
V letu 2018 pristojbino za komunalne storitve (CU) in odgovornost za njeno plačilo ureja predvsem Stanovanjski zakonik Ruske federacije. Njegove določbe se ne nanašajo le na stanovanjske prostore, temveč tudi na nestanovanjske prostore v sklopu večstanovanjskih stavb (MKD). Gre za trgovine, pisarne in druge lokale, za katere se preurejajo stanovanja, ki se nahajajo predvsem v spodnjih etažah. Posvečena je problematika poravnav s potrošniki.
Kot nestanovanjski prostori v MKD delujejo tudi skupni dostopni prostori: kleti, podstrešja, vhodi itd. Plačilo komunalnih stroškov za njihovo vzdrževanje in popravilo se porazdeli med lastnike nepremičnine.
Namembnost nepremičnine ne vpliva na obveznost plačila prispevkov za remont, storitev RSO in OU, upravljavskih organizacij, prispevkov za remont – veljajo za vse lastnike stanovanj. Podrobneje smo obravnavali vprašanje, ali morajo lastniki nestanovanjskih prostorov plačati večja popravila v MKD v.
Poleg Stanovanjskega zakonika izračune na področju komunalnih storitev ureja 6. del Odloka Vlade Ruske federacije z dne 6. maja 2011 št. 354 (s spremembami 27. marca 2018). Kdaj, če se nestanovanjski prostor nahaja v nestanovanjski stavbi, se zanj ne uporabljajo določbe LCD, vendar je lastnik take nepremičnine, ki prejema komunalne storitve, dolžan plačati zanje po stopnjah, določenih v regiji.
Lastniki prostorov v nestanovanjskih stavbah, za razliko od lastnikov nepremičnin v MKD, niso dolžni plačevati mesečnih prispevkov za večja popravila.
Če sami služijo svojim prostorom in sosednjemu ozemlju, tudi ne smejo plačati OU za vzdrževanje skupne lastnine stavbe z drugimi lastniki (če dokument za opravljanje takšnih storitev ni bil predhodno podpisan). Pogodbe za vzdrževanje nepremičnin, izvajanje večjih in tekočih popravil je mogoče skleniti z lokalno upravljavsko organizacijo ali drugim zasebnim izvajalcem (pogovarjali smo se o tem, kako lastnik nestanovanjskih prostorov sklene pogodbo za njegovo vzdrževanje z upravnimi organizacijami ).
Od plačila mesečnih prispevkov za remont, v skladu z zveznim zakonom št. 271 z dne 25.12.2012. , so izdali lastniki nerezidenčne nepremičnine v sklopu MKD:
Od 1. januarja 2017 v skladu s spremembami GD RF št. 354, pogodbe neposredno z RSO bi morali sklepati ne le lastniki nepremičnin v nestanovanjskih stavbah, ampak tudi lastniki nestanovanjskih prostorov v MKD. Prej je bilo opravljanje komunalnih storitev za nestanovanjske prostore in njihovo plačilo mogoče izvajati s posredovanjem upravljavske organizacije v stanovanjski hiši. Zdaj je pogodba z njim sklenjena samo za opravljanje storitev vzdrževanja, tekočih in večjih popravil stavbe.
Odgovornost za plačilo komunalnih storitev nosi lastnik prostora, ne glede na njegovo lokacijo.
V primeru oddajanja prostorov v najem se lahko najemnik po dogovoru med strankama zaveže, da bo sam plačal komunalne stroške, vendar bo lastnik še naprej odgovoren ponudnikom storitev in virov.
Zato s sklenitvijo takšne pogodbe oz. najemodajalcu svetujemo, da redno preverja, ali so računi OU in RSO plačani pravočasno.
Vsak lastnik nestanovanjskih prostorov je dolžan plačati komunalne račune v celoti in pravočasno. Višina plačila za porabljena sredstva je določena s kazalniki posameznih merilnih naprav. Storitve, katerih poraba se meri s skupnim hišnim števcem ali pa je merilne naprave sploh ne beležijo (na primer vzdrževanje stanovanja, domofon), se plačujejo po posnetku nepremičnine.
Za lastnike nepremičnin v MKD je v skladu s 155. členom ZK Ruske federacije določena zahteva za plačilo mesečnih komunalnih računov do 10. dne v mesecu, ki sledi mesecu, ki je potekel. drugo plačilni rok se lahko določi s posamezno pogodbo. Da bi se izognili dolgovom, lahko vnaprej nakažete sredstva ponudnikom storitev.
Pogodbe o opravljanju komunalnih storitev sklene lastnik nestanovanjskih prostorov z RNO in upravnim OU (družba za upravljanje, združenje lastnikov stanovanj, druge oblike upravljanja).Takšni dokumenti vsebujejo pogoje za opravljanje storitev s strani dobavitelja, pravila obračunavanja med strankama in njune medsebojne obveznosti. Oddelek o odgovornosti strank običajno vključuje informacije o kaznih za zamude pri plačilih.
Predmetna pogodba mora dosledno vsebovati:
Pogodba o opravljanju javnih storitev ne zahteva obvezne registracije pri državnih organih, vendar se lahko po potrebi uporabi v sodnem postopku.
Od leta 2017 so lastniki nestanovanjskih prostorov neposredno sklenili pogodbe z RNO, in ne preko MA, zato prejmejo več potrdil od različnih organizacij in plačajo naslednje komunalne storitve:
Ugotovite lahko, kako je organizirano ogrevanje v nestanovanjskem prostoru, ki se nahaja v MKD, in po kakšnih tarifah ga je treba plačati v ogrevalni sezoni, vendar preberite, kako je lastnik dolžan plačati električno energijo.
V letu 2018 so prispevki za kapitalska popravila vključeni tudi v dokumente za plačilo iz OU in jih morajo plačati vsi lastniki nepremičnin v MKD (razen kot je opisano v 1. odstavku).
Stanovanjska pristojbina je strošek storitev, ki jih opravlja OU. V prvi vrsti jih nosijo lastniki nepremičnin v MKD, lastnik prostorov v nerezidenčnem skladu pa lahko zasebno sklene pogodbo z MA. Običajno storitev vključuje vzdrževanje in popravilo skupnih prostorov ob stavbi, odvoz smeti, organizacijo inšpekcijskih pregledov stavbe s strani podjetij, odgovornih za življenje in zdravje državljanov.
Skupne hišne potrebe (ODN) so poraba električne energije, vode, toplotne energije, sanitarij za vzdrževanje stanja in normalnega delovanja skupne lastnine v MKD (dvigala, verande, podstrešja in drugi prostori).
Prej so bili stroški za splošne hišne potrebe navedeni v potrdilih OU kot posebna vrstica. Od leta 2017 so del oskrbnine.
Zaradi plačila lastnikov ODN se poplačajo stroški razsvetljave podestov, obratovanja dvigala, vode za čiščenje stopnišča in odvodnjavanje, ogrevanje vhodov in drugi obvezni stroški.
Tarifa vzdrževalnih storitev za lastnike nestanovanjskih prostorov je določena s pogodbo, ki ga sklene lastnik nepremičnine z UO hiše. Ta se lahko razlikuje od tarife za rezidente MKD v primerih, ko se komercialna dejavnost izvaja v nestanovanjskih prostorih.Razkorak v tarifi je za fizične in pravne osebe, ni pa pravni status lastnika prostora. pomembna je dejanska uporaba prostorov.
V primeru, da OU ugotovi, da nestanovanjski prostor deluje kot poslovni prostor, ima pravico zahtevati sklenitev nove pogodbe, po kateri se bo uporabljala tarifa za pravne osebe, ki ustreza panogi. značilnosti dejavnosti, ki se izvajajo v prostorih, na primer:
Tarife RNO so določene na podoben način. Cene za imetnike pisarn ali skladišč se običajno ne razlikujejo bistveno od cen za lastnike stanovanj.
Tarife za prejem storitev vsake vrste RNO v vseh regijah so določene posamezno in jih morajo organi sestavnega subjekta Ruske federacije pregledati največ enkrat letno.
Plačilo CU s strani lastnikov nestanovanjskih prostorov poteka po enakem principu kot lastniki stanovanjskih prostorov. Razlika je v odsotnosti mediacije OU pri poravnavi z RSU.
Če želite izvesti plačilo, morate vedeti:
Vse te informacije vsebujejo potrdila ponudnikov storitev in virov.
Svoje obveznosti plačila storitev OU in RSO lahko izpolnite z uporabo:
Plačilo komunalnih storitev za lastnike nestanovanjskih prostorov se razlikuje po postopku izračuna z RSO in MA. Lastnik mora skleniti pogodbena razmerja z vsako od organizacij za oskrbo z viri in poznati njihove podatke za plačilo storitev.
Status nestanovanjskih prostorov omogoča lastniku, da v njem opravlja komercialne dejavnosti ali da prostor za te namene da v najem drugi osebi. Odvisno od panoge trgovine se lahko tarife za zagotavljanje komunalnih storitev razlikujejo od tarif za prebivalstvo.
Odvisno od lokacije nestanovanjskih prostorov se splošni seznam obveznih računov za komunalne storitve razlikuje. Lastniki nepremičnin v nestanovanjskih stavbah in zasebnih hišah niso dolžni plačati prispevkov za remont objekta in plačati vzdrževalnih storitev, če pogodba za opravljanje slednjih ni bila sklenjena z OU.
V veliki meri so postopki za izračun nadomestil za komunalne storitve in poravnave s ponudniki teh storitev za lastnike stanovanjskih in nestanovanjskih nepremičnin podobni.
V skladu s členom 210 Civilnega zakonika Ruske federacije (v nadaljnjem besedilu: Civilni zakonik Ruske federacije) lastnik nosi breme vzdrževanja lastnine, ki mu pripada, razen če zakon ali pogodba ne določata drugače.
Na podlagi četrtega odstavka 214. člena Civilnega zakonika Ruske federacije je državno premoženje dodeljeno državnim podjetjem in ustanovam v posest, uporabo in razpolaganje.
V skladu s prvim odstavkom 296. člena Civilnega zakonika Ruske federacije ima podjetje in ustanova v državni lasti, ki ji je premoženje dodeljeno na podlagi pravice do operativnega upravljanja, lastništvo, uporaba in razpolaganje s tem premoženjem v okviru omejitve, določene z zakonom, v skladu s cilji njihovega delovanja, nalogami lastnika tega premoženja in namembnostjo tega premoženja.
Na podlagi pojasnil iz 2. odstavka 5. člena sklepa plenuma Vrhovnega sodišča Ruske federacije in plenuma vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 29.04.2010. št. 10/22 "O nekaterih vprašanjih, ki se pojavljajo v sodni praksi pri reševanju sporov v zvezi z zaščito lastninskih pravic in drugih lastninskih pravic", na podlagi odstavka 5 prvega odstavka 216. člena Civilnega zakonika Ruske federacije, pravica operativnega upravljanja se nanaša na lastninske pravice oseb, ki niso lastniki.
Tako je v smislu členov 210, 296 Civilnega zakonika Ruske federacije pravica do operativnega upravljanja stvarne narave in svojim subjektom ne daje le pooblastila za lastništvo in uporabo premoženja, temveč jim nalaga tudi obveznosti do vzdrževati lastnino.
V skladu s členom.čl. 210, 249 Civilnega zakonika Ruske federacije, 1. odstavek čl. 158 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije (v nadaljnjem besedilu: Stanovanjski zakonik Ruske federacije), skupaj z določbo 1. odstavka 39. člena Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, je lastnik prostorov v stanovanjski hiši je dolžan vzdrževati skupno lastnino v stanovanjski hiši sorazmerno s svojim deležem v skupni lastnini te nepremičnine s plačilom za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov.
Tako je lastnik nestanovanjskih prostorov, ki se nahajajo v stanovanjski stavbi, na podlagi neposredne navedbe zakona dolžan nositi stroške vzdrževanja in popravila skupne lastnine v višini, določeni z razmerjem med površinami stanovanjske stavbe in nestanovanjskih prostorov.
Navedeno pravno stališče potrjuje sodna praksa (glej: Sklep predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 9. novembra 2010 št. 4910/10 v zadevi št. A71-9485 / 2009-GZ “... Lastnik nestanovanjskih prostorov, ki se nahajajo v večstanovanjski stavbi, je na podlagi neposrednega navedbe zakona dolžan nositi stroške vzdrževanja skupne lastnine, ne glede na to, ali ima stroške vzdrževanja lastnih prostorov, ki so v individualni lasti in stroški komunalnih storitev. ki niso vključeni v skupno lastnino večstanovanjske hiše, ne odvezujejo lastnika prostorov bremena stroškov za vzdrževanje skupne lastnine večstanovanjske hiše ...«) .
Po čl. 157 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije se znesek plačila za komunalne storitve izračuna na podlagi količine porabljenih komunalnih storitev, ki se določi z odčitki števca, in če jih ni, na podlagi standardov za porabo komunalnih storitev, ki jih je odobril državni organi sestavnih subjektov Ruske federacije.
Postopek za določitev zneska plačila za komunalne storitve z uporabo merilnih naprav in v njihovi odsotnosti je določen z Odlokom Vlade Ruske federacije z dne 06.05.2011. št. 354 "O zagotavljanju javnih storitev lastnikom in uporabnikom prostorov v večstanovanjskih stavbah in stanovanjskih stavbah" (v nadaljnjem besedilu Odlok Vlade Ruske federacije št. 354).
V skladu z odstavkom 2 Odloka Vlade Ruske federacije št. 354 je potrošnik oseba, ki na podlagi lastništva ali drugih pravnih podlag uporablja prostore v večstanovanjski hiši, stanovanjski hiši, gospodinjstvu, potrošništvu.
Nestanovanjski prostori so prostori v stanovanjski hiši, ki niso stanovanjski prostori in skupna last lastnikov prostorov v stanovanjski hiši.
V skladu z odstavkom 18 Odloka Vlade Ruske federacije št. 354 ima lastnik nestanovanjskih prostorov v stanovanjski hiši pravico zagotoviti komunalna sredstva za svoje nestanovanjske prostore v stanovanjski hiši. , skleniti pogodbe za oskrbo s hladno vodo, oskrbo s toplo vodo, sanitarije, oskrbo z električno energijo, oskrbo s plinom, ogrevanje (oskrba s toploto) neposredno z organizacijami za vire.
V primeru, da lastnik nestanovanjskih prostorov v stanovanjski stavbi pridobi komunalna sredstva po teh pogodbah, je tak lastnik dolžan plačati komunalne storitve za splošne hišne potrebe, pa tudi zagotoviti informacije o odčitkih individualnih ali skupnih (stanovanjskih) števcev, podatke o porabljenih količinah komunalnih sredstev v obračunskem obdobju po navedenih pogodbah.
V smislu 40. odstavka Odloka Vlade Ruske federacije št. 354 je potrošnik komunalnih storitev v stanovanjski hiši (razen komunalne storitve za ogrevanje), ne glede na izbrani način upravljanja stanovanjske hiše, kot del komunalne pristojbine ločeno plača pristojbino za komunalne storitve, zagotovljene potrošniku v stanovanjskih ali nestanovanjskih prostorih, plačilo za komunalne storitve, porabljene v procesu uporabe skupne lastnine v stanovanjski hiši.
Posledično ima lastnik nestanovanjskih prostorov pravico skleniti pogodbo o oskrbi z energijo bodisi s ponudnikom komunalnih storitev, ki ga zastopa družba za upravljanje, združenje lastnikov stanovanj itd. ali neposredno pri organizaciji, ki dobavlja vire.
Hkrati je v smislu p.p. 18, 40 Odloka Vlade Ruske federacije št. 354 je v obeh primerih lastnik nestanovanjskih prostorov dolžan plačati pristojbino za ODN.
Iz navedenega izhaja, da je po zakonu obveznost povračila splošnih hišnih stroškov naložena lastniku nestanovanjskih prostorov oziroma imetniku lastninske pravice, v tem primeru osebi, ki ima nestanovanjske prostore na pravici operativnega upravljanja.
Tako je zdravstvena organizacija dolžna povrniti stroške električne energije za splošne hišne potrebe, saj je subjekt pravice operativnega upravljanja in bremena stroškov za vzdrževanje skupnega premoženja v stanovanjski hiši, v kateri je sporna ne- stanovanjski prostori so v lasti organizacije.
Podobno pravno stališče je določeno v sklepu predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 04.03.2014 št. št. 17462/13, odlok zvezne protimonopolne službe okrožja Volga z dne 28. oktobra 2014 v zadevi št. A65-2719 / 2014, Sklep enajstega arbitražnega pritožbenega sodišča z dne 10. februarja 2015. v zadevi št. A49-8575 / 2013, Odločba arbitražnega sodišča regije Penza z dne 20. marca 2015.
v zadevi št. A49-267/2015.
Poleg tega vas obveščamo, da v skladu z veljavno zakonodajo prisotnost ločenega vhoda ni oproščena plačila stroškov ODN. Bistvena okoliščina pravnega pomena za kritje stroškov vzdrževanja skupne lastnine in plačilo komunalnih storitev, porabljenih na javnih mestih, je dejstvo, da se nestanovanjski prostori nahajajo v stanovanjski hiši.
Če je individualna merilna naprava priključena po skupni (splošni hišni) merilni napravi in ta nato upošteva odčitke, vključno z individualno merilno napravo lastnika nestanovanjskih prostorov, se v tem primeru pristojbina za ODN se zaračuna.
Te okoliščine potrjuje tudi sodna praksa (glej: Odlok FAS SZO z dne 14. maja 2010 v zadevi št. A56-56016 "... prisotnost ločenega vhoda v prostore ni podlaga za razbremenitev lastnika nestanovanjskih prostorov od bremena stroškov za vzdrževanje skupne lastnine lastnikov stanovanjskih prostorov v stanovanjski hiši ... "; Sklep Devetnajstega arbitražnega pritožbenega sodišča z dne 16. julija 2013 v zadevi št. A48-4560 / 2012 »... lastnik nestanovanjskih prostorov, ne glede na to, ali ima ločen vhod in tudi ne glede na to, ali uporablja vhod, streho, dvigalo ali drugo skupno lastnino stanovanjske hiše, je dolžan plačati komunalne storitve, kupljene za splošne hišne potrebe stanovanjske stavbe ... "; Sklep Šestega arbitražnega pritožbenega sodišča z dne 06.01.2012 št. 06AP-2128/2012 v zadevi št. A37-1985/2011 »... breme izdatkov za vzdrževanje skupnega premoženja ni odvisno od tega, ali lastnik uporablja individualno predmeti skupne lastnine. ... Samovzdrževanje tožene stranke električne opreme in omrežij, povezanih z njegovo pristojnostjo, ne razbremeni lastnika obveznosti vzdrževanja skupne lastnine, ki mu je dodeljena z zakonom ...«).
| MOSKVSKI NORMATIV |
za obratovanje stanovanjskega sklada
1. Splošni del
1.1. Ta standard je bil razvit v skladu z direktivnimi dokumenti vlade Moskve in v luči izvajanja programa reforme stanovanjskih in komunalnih storitev Moskve.
1.2. Standard je obvezen za izpolnjevanje fizičnih in pravnih oseb, ki imajo stanovanjske stavbe na pravici gospodarskega upravljanja, operativnega ali drugega upravljanja, ne glede na obliko lastništva.
1.3. Klet - prostor v stavbi, katerega nivo tal je nižji od načrtovalne oznake tal za več kot polovico višine prostora.
1.4. Tehnično podzemlje - prostor, ki se nahaja v spodnjem delu stavbe, kjer se nahaja inženirska oprema in so položene komunikacije.
1.5. Klet je lahko ogrevana (vgrajeni grelci) in neogrevana.
2. Zahteve za vzdrževanje kletnih prostorov
2.1. V kleteh in tehničnih podzemnih prostorih je dovoljeno hraniti inventar hišnikov, orodja, opreme in materialov organizacije, ki upravlja stavbo.
2.2. Prepovedano je nameščanje komunalnih skladišč v kleti in tehnična podzemlja.
2.3. Prepovedano je oddajanje v najem kletnih prostorov, v katerih so nameščeni plinovodi in komunalne odklopne naprave.
2.4. Del kleti, kjer ni inženirskih komunikacij, je dovoljeno oddati v najem v skladu z zakonom, pod pogojem, da imajo predstavniki lastnika stavbe dostop do prostorov kadar koli v dnevu.
2.5. V kleti in tehničnem podzemlju ni dovoljeno skladiščiti gorljivih, eksplozivnih snovi in mešanice peska in soli.
2.6. Uporaba prostorov v kleti in kletnih etažah za stanovanjske namene ni dovoljena.
3. Zahteve za delovanje kleti
3.1. V neogrevanih kleteh temperatura zraka ne sme biti nižja od 5 stopinj.
C, relativna vlažnost pa ne več kot 65%.
3.2. V ogrevanih kleteh se temperatura in relativna vlažnost zagotavljata glede na namembnost prostora.
3.3. Kleti in tehnična podzemlja je treba skozi vse leto redno prezračevati z uporabo izpušnih kanalov, prezračevalnih odprtin v oknih in podstavkih ali drugih naprav, ki zagotavljajo vsaj eno izmenjavo zraka.
3.4. Prezračevalne odprtine morajo biti opremljene z rešetkami z žaluzijami ali zaščitene z mrežami velikosti 10 x 10 mm.
3.5. Kleti in tehnični podzemni prostori morajo imeti normalno razsvetljavo s stikalom na vhodu.
3.6. Brez odobrenega projekta je prepovedano smeti, onesnaževati, zamašiti kleti in tehnična podzemlja, pristope k inženirskim komunikacijam in odklopnim napravam, namestiti dodatno podlago za opremo, povečati višino kleti z znižanjem nivoja tal.
3.7. Vlažnost v kleti je treba odpraviti s hidroizolacijo temeljev in vgradnjo drenažnega sistema, ki preprečuje nenehno črpanje vode iz kleti, saj to vodi do uničenja temeljev.
3.8. Vhodna vrata v klet in tehnično podzemlje morajo biti zaklenjena, ključe mora hraniti dispečer ODS na stojnici in jih izdati servisnemu osebju na predpisan način proti prejemu v posebnem dnevniku.
3.9. Nadzor nad stanjem zaklepnih naprav in vrat kleti in tehničnih podzemelj (če obstajajo komunikacijske linije) izvaja dispečer s konzole ODS ali z dnevnim pregledom zaposlenih v stanovanjskih vzdrževalnih organizacijah.
3.10. Tla v kleti morajo biti izdelana z naklonom do lestve ali posebne jame za zbiranje vode.
4. Postavljene so zahteve za inženirske komunikacije
v kleteh in tehničnih podzemljih
4.1. Motnje v delovanju javnih služb in opreme v kleteh in tehničnih podzemnih prostorih je treba odpraviti v rokih, ki jih določajo Moskovski standardi za obratovanje stanovanjskega sklada, odobreni z Odlokom vlade Moskve z dne 04.06.96 N 465.
4.2. Pri čiščenju dvižnih vodov v kleteh in tehničnih podzemljih je treba namestiti betonske pladnje za odvajanje vode v kanalizacijo.
4.3. Mesta prehoda skozi inženirske komunikacije morajo biti opremljena z mostovi, nameščenimi nad cevovodi, jame morajo biti zaprte z rešetko.
4.4. Cevovodi inženirskih komunikacij v kleteh in tehničnih podzemljih morajo biti toplotno in hidroizolirani v skladu s projektnimi ocenami.
4.5. Da bi preprečili prodiranje plina ali vode v klet ali tehnično podzemlje, morajo biti križišča vseh podzemnih naprav s temelji stavb zatesnjena - zatesnjena po standardni rešitvi (Priloga 4 k tej odredbi).
4.6. Da bi preprečili prodiranje hrupa v stanovanjske prostore iz inženirske opreme, ki se nahaja v kleti, je treba sprejeti ukrepe za zmanjšanje ravni hrupa (zvočna izolacija prostorov, namestitev temeljev črpalk na vibracijsko podlago, namestitev vibracijskih vložkov na tlačni cevovod, izolacija presečišč cevovodov z gradbenimi konstrukcijami, inštalacijski nosilci zunaj objekta na razdalji 1 m od zunanje stene).
5. Organizacija nadzora nad vzdrževanjem kleti
in tehnična podpodročja
5.1. Pregled kleti in tehničnih podzemnih prostorov je treba opraviti enkrat letno med pripravo stavb za pomladno-poletno obratovanje (ZhSM-96-01 / 1, odobren z Odlokom vlade Moskve z dne 04.06.96 N 465).
5.2. Nenačrtovane inšpekcijske preglede je treba opraviti v primeru nujne škode na komunalnih napravah, požarih, naravnih pojavih (ZhSM-96-01 / 1, odobren z Odlokom vlade Moskve z dne 04.06.96 N 465).
5.3. Vsakodnevno je treba preverjati onesnaženost s plinom kleti in tehničnih podzemelj, kjer so položeni plinovodi.
TO MORATE VEDETI!!!
Spoštovani lastnik!!!
Stanovanjski zakonik Ruske federacije ne razlikuje med pravnim statusom stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov, nalaga enake obveznosti in daje enake pravice lastnikom enih in drugih.
Ni pomembno, ali so nestanovanjski prostori v stanovanjski hiši pritrjeni ali vgrajeni, glavna stvar je, da je priznan kot sestavni del stanovanjske stavbe v skladu s tehničnim potnim listom hiše, kar pomeni, da , na podlagi 1. odstavka čl. 39 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije morajo lastniki stanovanjskih in nestanovanjskih prostorov v stanovanjski stavbi enako nositi breme stroškov za vzdrževanje skupne lastnine. To breme je sorazmerno deležem v skupni lastnini skupnega premoženja. Tako ni pomembno, ali lastnik nestanovanjskih prostorov uporablja vhod, streho, dvigalo stanovanjske hiše ali drugo skupno lastnino, ni možnosti oprostitve plačila za vzdrževanje skupne lastnine. V odločbi Vrhovnega sodišča z dne 26. maja 2005 N GKPI05-588 je navedeno, da je obveznost vzdrževanja skupne lastnine stanovanjske stavbe, vključno z dvigalom, dodeljena vsem lastnikom prostorov v tej hiši brez izjeme. , ne glede na to, v katerem nadstropju se nahajajo zasedeni prostori.
Poleg tega morajo imeti v skladu s SanPin 2.1.2.2645-10 nestanovanjske prostore, vgrajene v stanovanjske stavbe, vhode, ločene od stanovanjskega dela stavbe, medtem ko morajo biti parkirišča za osebna vozila zunaj lokalnega območja. Nakladanje materiala, izdelkov z dvorišča stanovanjske stavbe, kjer so okna in vhodi v stanovanja, ni dovoljeno. Nakladanje je možno samo iz koncev stanovanjskih objektov!!!
Med drugim uporaba skupne hišne lastnine (fasada stavbe, ograje in nosilne konstrukcije) za ureditev vhodne skupine, postavitev tabel, oglaševanja, dekorativnih elementov itd. nemogoče brez soglasja 2/3 lastnikov prostorov v stanovanjski hiši. Za uporabo skupne hišne lastnine lastniku nestanovanjskih prostorov zaračuna pristojbino, katere višino določi svet stanovanjske hiše, upravni odbor HOA ali skupščina lastnikov.
Od 01.09.2012 lastniki nestanovanjskih prostorov so dolžni plačati komunalne račune za skupne hišne potrebe. Ne glede na namen prostorov je vsak lastnik dolžan plačati komunalne storitve za splošne hišne potrebe v skladu z deležem zasedene površine.
Na podlagi zgoraj navedenega so v skladu z normami veljavne zakonodaje lastniki nestanovanjskih prostorov dolžni plačevati mesečne pristojbine za vzdrževanje in vzdrževanje skupne hišne lastnine, pristojbino za pravico do uporabe skupne hišne lastnine, če uporablja se za osebne namene, plačilo komunalnih storitev za skupne hišne potrebe.
Zamisel o pritrditvi dela kleti ali podstrešja se je zagotovo pojavila med številnimi prebivalci prvega in zadnjega nadstropja. A pojdimo po vrsti. Začnimo z dejstvom, da ima vsaka klet status. Če želite izvedeti, kdo ima pravico do kleti ali podstrešja, morate poslati zahtevo Rosreestru (Zvezna služba za državno registracijo, kataster in kartografijo), vendar je vredno upoštevati odtenek, da nihče z ulice ne bo dobil informacij, zato se boste morali obrniti na posrednike, ki vam bodo pomagali pridobiti potrebne dokumente.
Klet lahko pripada posamezniku ali pravni osebi in potem je vprašanje pridobitve podstrešja ali kleti veliko lažje rešiti. Lastniki so praviloma tisti, ki so se privatizirali v 90. letih ali sklenili najemno pogodbo z naknadnim odkupom.
Poleg tega je obstajala shema, po kateri je bilo mogoče obnoviti klet ali podstrešje z nadaljnjo registracijo lastništva teh prostorov.
Številne kleti v prestolnici pripadajo ministrstvu za izredne razmere in imajo status zatočišča proti bombam. Možnosti za pridobitev lastništva takšne kleti so majhne. Specialist Ministrstva za izredne razmere mora pregledati klet in izdati sodbo. Če so prostori ohranili zahteve za zaklonišča, potem klet ohrani status, če ne, potem obstaja možnost nakupa kleti.
Toda morda najpomembnejša ovira za pridobitev kleti ali podstrešja so ljudje, ki živijo v hiši. V skladu s čl. 36 Stanovanjskega zakonika je klet ali podstrešje skupna skupna lastnina vseh lastnikov stanovanjskih prostorov v stanovanjski hiši. Soglasje za vaš nakup kleti ali podstrešja morajo zagotoviti vsi lastniki stanovanjskih prostorov, če kakšno stanovanje ni privatizirano, potem morate vzeti soglasje mesta (ki ga zastopajo predstavniki občine). Pridobiti soglasje 400-500 ljudi ni lahka naloga! Pohlep, zavist in zgolj človeška škoda lahko opravijo svoje umazano delo.
"No, kaj pa podjetja, ki nudijo pomoč pri načrtovanju kleti in podstrešij v nepremičnini?" vpraša sosed.
Da, obstajajo. Najdemo oglas enega od teh podjetij in pokličemo za posvet. Pravijo, da lahko kupite klet, storitve za dekoracijo kleti s površino 20-25 m2. bo stala od 1,5 milijona rubljev in več. Vse bo obdelano preko organizacije, s katero so povezani. Pojasnjujem, kaj storiti, če je klet skupna last? Odgovarjajo, da so tudi takšne možnosti pripravljene, vendar, kot se je izkazalo, brez zbiranja podpisov vseh lastnikov hiše. In to pomeni, da se lahko lastnik, ki dejansko ni dal soglasja, na transakcijo pritoži na sodišču.
Če torej želite prevzeti lastništvo kleti ali podstrešja, poiščite podjetje, ki to počne legalno, in bodite potrpežljivi, saj. Rešitev te težave lahko traja do eno leto.
