Utemeljitev prilagojenih prilagoditev. Prilagajanje prilagoditev

Prilagoditev na pogajanja. V študiji trenutnih razmer na trgu trenutno je obseg spremembe pogajanja 3-7%. V precej redkih primerih, cena transakcije in ponudba cena sovpada. Začetna cena v večini primerov je bistveno višja od dejanske vrednosti predmeta. Ta dodatek, glede na naše izračune, je zgoraj navedeno od 3 - 7%.

Na podlagi podatkov o kraju samem:

http://shkolazhizni.ru/archive/0/N-3099/0

http://www.vikup-kvartir.ru/news.php?id\u003d609.

Tako je bila v tem poročilu prilagoditev za UDERING 5%.

Prilagoditev na posredovane pravice. Ker je predmet ocenjevanja in predmetov analogov dobil pravico lastništva, prilagoditev na posredovane pravice ni bila uvedena.

Prilagoditev pogojev financiranja. Ker je predmet ocenjevanja in predmetov analogov pogoji za financiranje trga, potem prilagoditev za pogoje financiranja ni bila uvedena.

Prilagoditev pogojev transakcije. Ker je cilj ocenjevanja in predmetov analogov tržne pogoje transakcije, potem prilagoditev pogojev transakcije ni bila uvedena.

Prilagoditev na tržne razmere (datum prodaje). V skladu s pogoji trga so oceni objekt in predmeti primerljivi. Tako se prilagoditev pogojev trga ni bila uvedena.

Popravek za oddaljenost od podzemne železniceKer se objekt ocenjevanja in predmetov analogiji nahajajo v enem bloku, se prilagoditev na razdalji od podzemne železnice ni bila uvedena.

Prilagoditev na vrsto hiše. Ker je vrsta hiše v predmetu ocenjevanja in predmetov analogov enaka plošča, prilagoditev na vrsto hiše ni bila uvedena.

Prilagoditev na tla / tla.Faktor, ki vpliva na stroške, je v katerem nadstropju je stanovanje. Če je tla prva, potem vključuje vlažnost in nizko temperaturo zraka v apartmaju, kot tudi praviloma v stanovanjih v prvem nadstropju ni dovolj naravnih poletnih svetlobnikov zaradi dreves ali grmovja, zasajenih okoli hiše. Kot je zadnje nadstropje, je to verjetnost uhajanja strehe in močno ogrevanje oken poleti. Problem z vodnim tlakom zaradi zgornjega nadstropja ni izključen. Zato bodo stanovanja na več nadstropjih stala več kot stanovanja na spodnjih nadstropjih.

Po lokacijah:

http://www.ocenck.ru/docs/1293-correktirka-realty-moscow.html.

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-28.html.

prilagoditev na prvem in zadnjem nadstropju je 5-15%. Ker pa so apartmaji približno vse na srednjem nadstropju, se nastavitev na tleh / tleh ne vklopi.

Prilagoditev na število sob. Po številu sob, je ocena objekt in predmetov analogni so enake - 3 sobe. Zato se prilagajanje števila prostorov ni bilo uvedeno.

Nastavitev na skupni površini.Ta predlog spremembe je vpisan v primeru, da območje objekta ocenjevanja odstopa od analognega območja za več kot 10 m2. Ker se objekti analogov nekoliko razlikujejo od skupne površine predmeta ocenjevanja. Prilagoditev na skupni površini ni bila uvedena.

Prilagoditev na kuhinjskem območju.Ta predlog spremembe je vpisan v primeru, da območje kuhinje ocenjenega predmeta odstopa od območja kuhinje analogne za več kot 1 m².

Po lokacijah:

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/morrr-kuhni.html.

http://www.ocenck.ru/docs/1293-correktirka-realty-moscow.html.

Velikost prilagajanja se vzame v višini 0,5% za vsak 1 m².

Prilagoditev na dnevnem prostoru.Zaradi analize trga je bilo razkrito, da je povprečna cena 1 kvadratnih metrov. M dvosobno stanovanje v okrožju Yasenevo je 157.834 rubljev. Zato je bila prilagoditev izračunana, kot razlika med bivalnim območjem predmeta vrednotenja in analognim predmetom, pomnoženim s stroški 1 kvadratnih metrov. Prilagoditev je bila uvedena v vse predmete, razen št. 4, saj je skupna površina predmetov analogov št. 1, št. 2, št. 3 in št. 5 v povprečju za 2 m². Z dnevnega območja predmeta ocenjevanja.

Nastavitev višine stropa. Od serije hiše, in sicer P-3, vse enake in višina stropov, tako da se prilagoditev na višino zgornjih mej ni bila uvedena .

Glede na spletno mesto:

http://tipdome.ru/series_p-3.html.

Popravek na oken. Ker so okna ocenjevalnega predmeta in predmetov enaka, prilagoditev ni bila narejena.

Popravek pogleda iz okna. Ker pogled iz okna predmeta ocenjevanja in predmetov analogov na dvorišče in ulico, prilagoditev ni bila uvedena.

Prilagoditev na kopalnici. Kopalnica za predmet ocene je združena, medtem ko so predmeti ločeni, zato je bila prilagoditev uvedena v višini 2%.

Glede na spletno mesto:

http://www.direteconomic.ru/dhoms-669-6.html.

Prilagoditev za prisotnost balkona / lože.Ta predlog spremembe pomeni povečanje stroškov stanovanja v prisotnosti te vrste izboljšav, je 1-5%, saj je predmet vrednotenja lože, ki ima prednosti na balkonu, da popravek v višini 2% do analognega predmeta št. 3.

Po lokacijah:

http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f\u003d39&t\u003d35314.

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirka-realty-moscow.

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-02.

Prilagoditev na stanje cilja.Popravila in kakovostna obdelava vpliva na stroške apartmaja na najbolj neposreden način. Brezhibne in visokokakovostne obloge zvišajo ceno za 10%. Ker kakovost zaključka objekta ocenjevanja ni veliko drugačen od kakovosti zaključnih predmetov analogov, tako da prilagoditev ni bila narejena.

Prilagoditev dodatnih značilnosti. Ker dodatne značilnosti predmeta ocenjevanja in predmetov analogov niso zelo različni, prilagoditev ni bila narejena.

Prilagoditev na pogajanja

Po mnenju večjih nepremičninskih agencij (Penny Lane Realty, Indikatorji na trgu nepremičnin, Knightfank) Do danes se vsi nepremičninski predmeti prodajajo s posebnim popustom, katerega raven je odvisna od segmenta trga nepremičnin. Po mnenju strokovnjakov teh podjetij se prodaja skladišč izvede s popustom 5-10% v dolarjih in razrednih ekvivalentih. Ugodna lokacija objekta ocenjevanja in pomanjkanja dejavnikov, ki zmanjšujejo njene stroške, se odloča, da uporabijo popust na kupčijo v višini 5%.

Prilagoditev kakovosti pravic

Ocenjeni objekt se bo prodajal, kot tudi izbrane primerljive predmete, zato prilagoditev tega faktorja ni potrebna.

Prilagoditev na pogoje financiranja transakcije

Zahtevana pristojbina za objektne predmete pomeni, da bodo pogoji financiranja trg, kar potrjuje posvetovanja s prodajalci in njihovimi zastopniki. Zato se prilagoditev ni bila uvedena.

Popravek pogojev

Pogoji dobave primerljivih tržnih predmetov, tj. Prodajalci niso bili omejeni v smislu prodaje, med strankama transakcije ni bilo posebnih razmerij, objekti niso bili pridobljeni z namenom njihove integrirane uporabe s bližnjimi predmeti. V zvezi s tem se prilagoditev tega dejavnika ni izvedel.

Prilagoditev na datum predloga

Datum predloga analognih objektov sovpada z datumom ocenjevanja. Uvod Prilagoditev ni potrebna.

Prilagoditev po lokaciji

Vsi objekti predmetov imajo podobno lokacijo z objektom ocenjevanja, zato ni potrebna nobena prilagoditev.

Prilagoditev na trgu

Predmeti se nahajajo v enem centru, ki ni zahtevalo te prilagoditve.

Popravek v notranjem stanju

Stanje vseh izbranih predmetov - analogije je enako, tako da se prilagoditev državi ni uvedla.

Prilagoditev za komunikacije in dodatno opremo

Tržni podatki kažejo, da se bančni prostori trgujejo na trgu dražji od drugih pisarniških prostorov. Vrednost prilagajanja je bila določena na podlagi prodaje par. Za pridobitev prilagoditve je bila primerjava izvedena po treh parih enakih analogov, ki se razlikujejo v enem primarnem merilu - funkcionalni namen.

Tabela 7.16.

Določitev predloga spremembe za shranjevanje bank

Ta prilagoditev se uporablja za vse sobe s podobnimi različicami, saj to razmerje ni odvisno od lokacije predmetov ali datuma ocenjevanja. Pridobljene podatke potrjujejo informacije, ki jih vsebuje referenčni certifikat "Javne zgradbe" imenik, kjer za bančne stavbe števila "Druga dela" vključuje stroške naprave v skladu z obstoječim depozitarju depozitarja, gotovine, skrite sisteme video nadzor . Takšni dodatni stroški za bančne utrdbe v odstotnem razmerju je 10 - 15% vrednosti enotnih obrestnih mer - objekt SMR, na katerega je treba tudi dodati obseg dobička razvijalca in dobiček podjetnika, da se oblikujejo tržno vrednost prodanega predmeta.

Razlika v vrednosti v odstotkih je 21%. Ta prilagoditev z znakom minus je bila uvedena na stroške analognega - bančnega prostora za njihovo uskladitev z ocenjevalnim predmetom za to merilo.

Tako bo tržna stopnja najemnine 9539 rubljev. Za 1 m². Skupni kvadrat na leto brez DDV.

Določitev potencialnega bruto dohodka.

Izračun vrednosti potencialnega bruto dohodka se izvaja s formulo: \\ t I pvd \u003d l × s + dd,

kjer: - potencialni bruto dohodek iz predmeta, rubljev;

L. - stopnja najema v prostorih, drgnite;

S. - vrednost zakupljenega območja, kvadrata. m. (V okviru tega dela, glede na najem stavbe kot celote, je bil izračun opravljen na skupni površini stavbe).

Dd- Dodatni dohodek. Manjka dodaten dohodek od ocenjenega predmeta nepremičnin

Potencialni bruto dohodek je 348,3 * 9539 \u003d 3 322 434 rubljev.

Določanje veljavnega bruto dohodka.

Veljavni bruto dohodek je predvideni dohodek, ob upoštevanju izgub iz brezposelnosti območij in neplačevanja najemnine, vse popuste v najemnini, kot tudi ob upoštevanju drugih prihodkov iz nepremičnin.

Izgube iz brezposelnosti so sprejete bodisi na podlagi tržnih napovedi ali se izračunajo za določen nepremičninski predmet s formulo:

K N. - promet najema območij, ki odraža delež najemnih prostorov, v katerih je v določenem obdobju sprememba najemnikov,%;

n f. - število obdobij najema v obravnavanem obdobju, ki je potrebno za iskanje novih najemnikov po starih, mesecih;

n O. - skupno število obdobij najema v obravnavanem obdobju, mesec.

Najemniki takih predmetov se spremenijo 1 čas v treh letih. Za iskanje novih najemnikov je potrebno približno 1 mesec za iskanje prostora. Tako so izgube iz brezposelnosti zaokrožene:

Ker je tipično stanje najemnih pogodb praksa predplačil, sprejemamo izgube iz neplačevanja najemnine 0%.