Hipoteka- to je ena od oblik premoženjskega zavarovanja dolžnikove obveznosti, pri kateri nepremičnina ostane v lasti dolžnika, upnik pa, če ta ne izpolni svoje obveznosti, pridobi pravico do poplačila s prodajo to lastnino.
Dejavnosti kreditnih institucij na ruskem hipotekarnem trgu urejajo veljavni zakonodajni akti, ki urejajo hipotekarni sistem. Oblikovanje pravnega okvira za hipotekarna posojila v Rusiji se je začelo sredi devetdesetih let prejšnjega stoletja. prejšnjega stoletja. Pravice državljana do stanovanja in zaščite zasebne lastnine so zapisane Ustava Ruske federacije(1993). Pomemben korak v razvoju ruske hipotekarne zakonodaje je bilo sprejetje prvega (1995) in drugega (1996) dela. Civilni zakonik Ruske federacije. Kodeks določa splošna pravila za zavarovanje posojil, zavarovanih z nepremičninami; določbe o lastninski in drugih stvarnih pravicah do drugih prostorov; razlogi za izvršbo na zastavljenih prostorih ipd.
V skladu z zahtevami Civilnega zakonika Ruske federacije je bil 21. junija 1997 sprejet. Zvezni zakon št. 122 "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi" (veljavna izdaja z dne 17.6.2010) Tako je bil uveden enoten sistem evidentiranja nepremičnin in poslov z njim ter se je začela ustvarjati enotna informacijska banka znotraj registrskega okraja.
Za kreditne institucije, ki dajejo hipotekarna posojila, velja bančna zakonodaja. tole zvezna zakona "O centralni banki" in "O bankah in bančni dejavnosti".
S hipotekarnim posojilom so neposredno povezani tudi naslednji zakoni: "O ocenjevalni dejavnosti"(ocena nepremičnine ob prevzemu v zastavo), "O kreditni zgodovini", "O stanovanjsko hranilnih zadrugah", "O sodelovanju pri skupni gradnji stanovanjskih stavb in drugih nepremičnin" itd. Kar zadeva posebno hipotekarno zakonodajo, sta to predvsem zvezna zakona "O hipoteki" in "O hipotekarnih vrednostnih papirjih".
V Zvezni zakon "o hipoteki (zastavi nepremičnin)" z dne 24.6.1997 hipoteka in zastava premoženja praktično veljata za sinonima, t.j. izraz " hipoteka” se uporablja kot zastava nepremičnine, izraz “hipotekarni kredit” pa se uporablja kot posojilo, izdano pod zavarovanje takšne zastave.
Uvedbo hipotekarnih vrednostnih papirjev v gospodarski obtok predvideva zvezni zakon z dne 11. novembra 2003 št. 152. "O hipotekarnih vrednostnih papirjih". Kot glavne instrumente za refinanciranje hipotekarnih posojil opredeljuje hipotekarno zavarovane obveznice in hipotekarne udeležbe.
Po hipotekarni pogodbi se lahko zastavijo naslednje nepremičnine: zemljišča; zgradbe, strukture; stanovanjske zgradbe, stanovanja in deli stanovanjskih stavb in stanovanj; dacha, vrtne hiše, garaže in druge potrošniške zgradbe; zračna in morska plovila, plovila za celinsko plovbo in vesoljski objekti; pravice do nepremičnin (člen 5 Zveznega zakona o hipoteki)
Vrednotenje hipotekarnega zavarovanja se izvaja na podoben način kot vrednotenje katere koli druge nepremičnine. Uporabljajo se naslednje metode vrednotenja: stroškovna metoda, dohodkovna metoda in primerjalna metoda.
Glavnica dolga, zavarovanega s hipotekarno obveznostjo po vsaki pogodbi ali hipoteki, ne sme presegati 80 % tržne vrednosti nepremičnine, ki je predmet hipoteke, ki jo določi neodvisni cenilec.
Če je obstoječe stanovanje posojilojemalca ponujeno kot zavarovanje, se preučijo: sestava prostorov, razporeditev, skupna in bivalna površina; trajanje delovanja; stanje konstrukcij, sten, tal in stropov; stanje inženirskih komunikacij - ogrevanje, oskrba z vodo, elektrika, kanalizacija itd.; potrebo po popravilih ali nadgradnjah zdaj ali v prihodnosti. Kot rezultat preučevanja teh dejavnikov se določi vrednost predlaganega zavarovanja. Kot zavarovanje se lahko ponudijo druge vrste nepremičnin, na primer zemljišče ali poletna hiša. Strokovnjaki ocenijo vsako postavko. Če je stanovanje v gradnji ponujeno kot zavarovanje, se preuči projektna in predračunska dokumentacija, čas gradnje ter ugled razvijalca in izvajalca.
Hipotekarna pogodba je lahko samostojna glede na pogodbo, po kateri nastane obveznost, zavarovana z zastavo nepremičnine. Ustrezna določba o hipoteki kot jamstvu je lahko tudi v glavni pogodbi. Skupna značilnost vseh pogodb, zavarovanih s hipoteko, je, da mora biti zavarovana terjatev denarne narave. To pomeni, da hipoteke ne morejo zagotoviti obveznosti opravljanja del, opravljanja storitev itd.
Pri sklenitvi hipotekarne in posojilne pogodbe se stranke ravnajo po glavnih določbah, ki jih določa Civilni zakonik Ruske federacije, ob upoštevanju posebnosti kreditne politike banke.
S posojilno pogodbo se banka zavezuje zagotoviti sredstva, t.j. posojilo, v višini in pod pogoji, določenimi v pogodbi, se posojilojemalec zavezuje, da bo pravočasno odplačal prejeti znesek in plačal obresti nanj. V vsaki posojilni pogodbi so poleg razdelkov, kot so podatki o strankah, ki so sklenile pogodbo, razdelki, ki urejajo pravice in obveznosti strank:
- znesek posojila in znesek bančnih obresti;
- postopek in pogoji za izdajo posojila;
– postopek in pogoji vračila obresti;
– opis in cena zavarovanja, predvidenega v ločeni zastavni pogodbi;
- znesek sankcij, ki jih je plačala stranka, ki je kršila pogoje pogodbe.
Hkrati s sklenitvijo posojilne pogodbe se sklene zastavna pogodba (hipoteka) in izda hipotekarna obveznica ter zavarovalna pogodba v korist banke. Brez teh dokumentov ni mogoče začeti izdaje hipotekarnega posojila.
Hipotekarna pogodba je pogodba o zastavi nepremičnine. V primeru uporabe hipoteke za reševanje stanovanjskih problemov je predmet zavarovanja običajno stanovanjska stavba ali stanovanje.
Stranki hipotekarne pogodbe sta hipotekarni upnik (banka, ki je izdala hipotekarni kredit) in zastavnik (posojilojemalec ali soposojilojemalec hipotekarnega kredita). Stranke morajo biti poslovno sposobne in sposobne, torej državljani morajo biti stari najmanj 18 let, pravne osebe pa ne smejo imeti omejitev pri prenosu premoženja v hipoteko, določenih v njihovih ustanovnih dokumentih.
Hipotekarna pogodba mora vsebovati:
predmet hipoteke
ocenjena vrednost zastavljene stvari;
· naravo, višino in rok izpolnitve obveznosti, zavarovane s hipoteko;
· pravica (premoženje, zakup ipd.), na podlagi katere nepremičnina, ki je predmet hipoteke, pripada hipotekarnemu upniku, in organ državne registracije pravic na nepremičnini, ki je to pravico hipotekarja vpisal.
Hipotekarna pogodba je sklenjena v pisni obliki in je predmet državne registracije na lokaciji nepremičnine, ki je predmet hipoteke. Hipotekarna pogodba ni predmet obvezne notarske overitve, imata pa stranke na lastno zahtevo (ali na zahtevo hipotekarne banke) do tega pravico. Hipotekarna pogodba se šteje za sklenjeno in začne veljati od trenutka njene državne registracije. (CH.2 FZ o hipoteki)
Hipotekarna pogodba se lahko sklene v obliki hipoteka, ki je imenski vrednostni papir, ki potrjuje pravico njegovega zakonitega lastnika do izpolnitve s hipoteko zavarovanih denarnih obveznosti, ne da bi predložil druge dokaze o obstoju teh obveznosti, in pravico do zastave premoženja, obremenjenega s hipoteko. Praktična vrednost hipoteke je v tem, da vam omogoča znatno poenostavitev in pospešitev prometa z nepremičninami. Hipotekarni zavezanci sta dolžnik po hipoteki zavarovani dolžnik (izpolni denarne terjatve) in zastavnik (da v zastavo premoženje, s katerim je zavarovana hipoteka, lahko je tudi dolžnik).
Hipoteka je postala zelo razširjena med bankami, ki dajejo hipotekarna posojila. Banka, ki se ukvarja s hipotekarnim posojanjem, je predpogoj za izdajo posojila za črpanje hipoteke. Po državni registraciji lastništva in hipoteke banka postane zakoniti lastnik hipoteke, njene pravice pa so potrjene s hipoteko. Po določenem obdobju si banka nabere tako imenovani "pool" hipotek in jih proda. To banki omogoča, da pritegne dodatna sredstva za poznejšo izdajo posojil. Hkrati se spremeni hipotekarni upnik.
Hipoteka mora vsebovati: 1) beseda "hipoteka"; 2) podatke o zastavniku; 3) podatke o izvirniku. hipotekarni upnik; 4) podatke o posojilni pogodbi; 5) podatke o dolžniku, če ni zastavni upnik; 6) navedba višine obveznosti in %; 7) navedba plačilnega roka; 8) opis nepremičnine; 9) denarno vrednotenje premoženja; 10) ime pravice, na podlagi katere je nepremičnina predmet hipoteke, pripada zastavniku; 11) navedba, da je nepremičnina obremenjena s pravico doživljenjske uporabe, zakupa ali ne; 12) podpis zastavnika in dolžnika; 13) podatke o stanju. registracija hipoteke; 14) datum izdaje hipotekarne obveznice prvotnemu zastavnemu upniku.
Hipotekarna posojila so zelo velika => pri izdaji hipotekarnih posojil se banka sooča z vprašanjem pridobitve denarja => banka mora zbrati sredstva, sicer se bo H1 spremenil (Koeficient kapitalske ustreznosti >= 10% za banke z lastniškim (kapitalom) pri najmanj 180 milijonov rubljev, >= 11% za banke z lastnimi sredstvi (kapitalom) manj kot 180 milijoni rubljev, to je razmerje med kapitalom banke in tveganjem prilagojenim premoženjem), kar lahko privede do odvzema licence => listinjenje- pretvorba dolga v prenosljive vrednostne papirje.
Listinjenje ni le način za optimizacijo finančnih tokov iz pridobivanja sredstev, ampak odpira tudi široke možnosti za refinanciranje predhodno izvedenih naložb.
Hipotekarna obveznica- obveznica, izpolnjevanje obveznosti po kateri je zavarovano z zastavo hipotekarnega kritja (lahko so: posojilna pogodba, hipoteka, gotovina, državni vrednostni papirji itd.). Izdaja hipotekarnih obveznic se izvaja v skladu z Zveznim zakonom "O trgu vrednostnih papirjev" in Zveznim zakonom "O hipotekarnih vrednostnih papirjih", registracija prospekta izdaje pa se izvede pri Zvezni službi za finančne trge ali Centralnem Banka.
Izdajo obveznic z IP lahko izvajajo CB ali hipotekarni zastopniki.
1) banka je izdajatelj in izdaja vrednostne papirje za izdana posojila.
Kreditne institucije morajo izpolnjevati osnovne zahteve Centralne banke in izpolnjevati naslednje obvezno standardi:
· minimalno razmerje med velikostjo danih posojil z IP in lastnimi sredstvi DS (Kapital) (10%);
· minimalno razmerje med velikostjo IP in obsegom izdaje obveznic z IP (100 %);
· max razmerje obveznosti KO do upnikov, ki imajo prednostno pravico do izpolnitve terjatev do lastnikov obveznic z IP in SS (K) (50%),
standard zadostnosti SS (K);
količniki likvidnosti;
· višina obrestnega in valutnega tveganja. (člen 7 Zveznega zakona o hipotekarno zavarovanih vrednostnih papirjih)
2) banka svoje pravice-terjatve proda drugi osebi. Posebna pravna oseba - hipotekarni zastopnik, lahko kupi skupine terjatev in proti njim izda vrednostne papirje.
hipotekarni agent- specializirana gospodarska organizacija, katere izključni predmet dejavnosti je pridobitev terjatvenih pravic do kreditov (posojil), zavarovanih s hipotekami in (ali) hipotekami, in ki ji je podeljena pravica do izdaje obveznic z IP. Hipotekarni agent ne more imeti osebja. Pooblastila edinega izvršilnega organa je treba prenesti na gospodarsko organizacijo. Upravljanje BU je treba prenesti na specializirano organizacijo. Hipotekarni zastopniki nimajo pravice opravljati drugih vrst podjetniške dejavnosti.
Trenutno se rusko gospodarstvo vse bolj integrira v svetovno gospodarstvo, kar zahteva razvoj in uporabo novih finančnih instrumentov, ki se uporabljajo v vodilnih industrijskih državah.
Prehod tržnega gospodarstva iz faze krize v fazo okrevanja se praviloma začne z intenziviranjem stanovanjske gradnje. Stanovanjski sektor zahteva dolgoročne naložbe, ki pa odražajo zaupanje prebivalstva in podjetij v dolgoročno stabilnost dohodka.
Hipotekarno posojilo je denar, ki ga banka zagotovi stranki na posojilo, zavarovano z nepremičnino. Za koriščenje danega kredita mora stranka banki plačevati obresti ter mesečno odplačevati izposojena sredstva v rokih, določenih s posojilno pogodbo. Hipotekarno posojilo se običajno izda za daljši rok.
V skladu z zveznim zakonom "O hipoteki (zastavi nepremičnin)" z dne 23. julija 1998 s spremembami. z dne 11. februarja 2002 banke na ozemlju Ruske federacije zagotavljajo hipotekarno posojilo pravnim in fizičnim osebam za gradnjo (rekonstrukcijo) stanovanj, izboljšanje zemljiških parcel, kot tudi za nakup stanovanja. na zastavo nepremičnine.
Hipoteka kot metoda posojanja je nastala sredi XVIII stoletja. v Prusiji. Takratna dežela je bila najbolj zanesljivo jamstvo, ki je ni bilo mogoče uničiti v vrsti uničujočih vojn. Za zagotovljen kapital so bili izdani dokumenti, v katerih je bila zemljiška parcela natančno navedena. V primeru zamude pri vračilu posojila se je lastništvo zemljišča kot nadomestilo za dolg preneslo v last zemljiškega (državnega) kreditnega urada. Leta 1790 je viteška kreditna organizacija Kneževine Luksemburg postala prvo kreditno združenje, ustanovljeno po pruskem modelu, ki je omogočilo korak naprej v razvoju hipotekarnega refinanciranja, saj je to omogočilo (za razliko od prejšnjih hipotekarnih organizacij). ) za takojšnja plačila po pogodbah iz posebnega sklada .
Naslednja pomembna faza v razvoju hipotekarnih razmerij je bila povezana z ustanovitvijo Credit Fonder de France (CFF) leta 1852. Ta ustanova je olajšala pridobivanje posojil za kmetijstvo. Temeljil je na zamisli o centralizaciji hipotekarnih posojil po vsej Franciji. V izdanem dokumentu ni več navedeno, za katero premoženje je zavezano določeno vrednostno papirje. Imetnik hipotekarne obveznice je zdaj lahko neposredno uveljavljal terjatve samo do izdajatelja. Posledično je bil ustvarjen nov sistem hipotekarnih posojil in prve hipotekarne banke so se pojavile v Evropi.
Prva specializirana hipotekarna banka je bila organizirana leta 1831 v Belgiji. Na prelomu XIX-XX stoletja so hipotekarne banke zasedle pomembno mesto na trgu. Bile so tretja največja skupina kreditnih institucij za hranilnicami in zasebnimi poslovnimi bankami.
Vendar pa prva svetovna vojna, inflacija in svetovna gospodarska kriza v tridesetih letih 20. stoletja. povzročila resno škodo hipotekarnim posojilom. Po kratkem obdobju okrevanja je izbruhnila druga svetovna vojna, ki ji je sledila valutna reforma leta 1948. Po teh dogodkih so hipoteke začele nov razvoj, za katerega je značilno opazno povečanje posojilnih pogojev.
Vse do konca šestdesetih let prejšnjega stoletja. Hipoteke so bile izdane za obdobja, daljša od 30 let, posojilojemalcem pa so bile v skladu s tem ponujene hipoteke s fiksno obrestno mero za daljša obdobja. Toda gospodarske razmere v svetu, ki so se razvile v zgodnjih sedemdesetih letih prejšnjega stoletja, so privedle do zmanjšanja povpraševanja kupcev po dolgoročnih hipotekarnih obveznicah; obstajala je težnja po zmanjševanju rokov na kapitalskem trgu. Posledično so hipotekarne banke prešle na posojila v obrokih v 5-10 letih.
Tako so se hipotekarne obveznice kljub kakršnim koli preizkusom izkazale kot zanesljivo sredstvo za privabljanje kapitala na nepremičninski trg, dokazale svojo sposobnost preživetja in sposobnost prilagajanja kakršnim koli gospodarskim razmeram.
Za zagotovitev popolne pravne ureditve trga hipotekarnih posojil je treba oblikovati zakone in druge pravne akte. Ti akti bi morali urejati pravni status bank in drugih subjektov na trgu hipotekarnih posojil, postopek izdaje, obtok hipotekarnih vrednostnih papirjev itd. Vsebina in usmeritev teh zakonov in pravnih aktov bo odvisna od tega, kakšen model hipotekarnega trga bodo zgradili.
V zgodovini razvoja hipotekarnih posojil obstajata dva glavna modela trga hipotekarnih posojil.
Prvi model se je imenoval "dvonivojski" in se uporablja v anglo-ameriških državah. Bistvo dvotirnega sistema je, da se hipotekarna posojila, izdana na primarnem hipotekarnem trgu (trg, kjer se posojila dajejo zavarovana z nepremičninami), dodelijo posebej ustanovljenim agencijam. Glede na okoliščine imajo te agencije pravico razpolagati s prejetimi hipotekarnimi posojili na naslednji način:
1) jih dodeli sekundarnim vlagateljem;
2) oblikujejo skupine enotnih hipotekarnih posojil in prodajajo te nedeljive skupine hipotek ali udeležbenih pravic (delnic) v teh združenjih sekundarnim vlagateljem;
3) izdajati in plasirati hipotekarne vrednostne papirje.
Drugi, enostopenjski model trga hipotekarnih posojil je postal razširjen v Evropi in je v tem, da banka, ki je izdala hipotekarno posojilo, samostojno refinancira hipotekarna posojila z izdajo obvezniških vrednostnih papirjev - hipotekarnih listov. Izdaja in obtok hipotekarnih obveznic je urejena s posebno zakonodajo; ta uredba se razlikuje od ureditve izdaje obveznic.
Dejavnost izdajateljev hipotekarnih obveznic je praviloma zakonsko omejena na izdajanje hipotekarnih posojil in druge posle, za katere je značilna nizka stopnja tveganja. Noben drug izdajatelj, razen tistih, ki so določeni v zakonu, ne more izdati vrednostnih papirjev, imenovanih "hipotekarni list". Tradicionalna shema posojanja je posojila prek banke. Večina hipotekarnih programov se izvaja po tej shemi. Udeleženci v odnosih po tej shemi so investitor, banka, prodajalec, kupec (shema 2.29).
Vlagatelj je finančna institucija (finančna družba, sklad). V hipotekarnem programu je njegova funkcija iskanje virov na sekundarnem trgu vrednostnih papirjev in njihovo naknadno vlaganje. Ti viri bi morali postati "poceni" in "dolgi". Narava teh virov je lahko s sekundarnega trga vrednostnih papirjev, kjer se oblikujejo naložbeni portfelji zavarovalnic in pokojninskih družb, ali iz specializiranih skladov, ki jih podpirajo javna sredstva. Banka je specializirana finančna institucija, ki ima ustrezno licenco Centralne banke Ruske federacije. V hipotekarnem programu igra vlogo operaterja, ki na eni strani izdaja hipoteke kupcem stanovanj, na drugi strani pa prodaja hipoteke kupcev stanovanj finančnemu vlagatelju.
Kupec je glavni subjekt na trgu hipotekarnih posojil. Je porabnik blagovne mase na stanovanjskem trgu, kupec kreditov v hipotekarni banki in je primarni vir povpraševanja potrošnikov in zato poganja celoten mehanizem hipotekarnega kreditiranja. Kupec pri nakupu praviloma poleg izposojenih sredstev uporablja lastna sredstva. Plačuje posojilo iz tekočih zaslužkov praviloma 10 let ali več.
Prodajalec je lastnik nepremičnine. To vlogo lahko igra gradbeno ali nepremičninsko podjetje, ki je specializirano za prodajo nepremičnin na trgu.
Delovanje hipotekarnih bank pod strogim nadzorom države in bančnega nadzora.
V sodobni svetovni praksi se najpogosteje uporabljajo naslednje vrste hipotekarnih posojil:
tradicionalna hipotekarna posojila s fiksno obrestno mero in ročnostjo 30 let;
hipotekarna posojila s hitrim odplačilom v 15 letih;
hipotekarna posojila z naraščajočimi odplačili;
hipotekarna posojila s povečanjem lastniškega kapitala;
hipotekarna posojila z variabilno obrestno mero, z "plačevanjem žoge", dvostopenjska.
Tradicionalna hipoteka z ročnostjo 30 let
Njena obrestna mera in višina plačil se ne spreminjata, po 30 letih pa se v celoti odplača. To je najbolj priljubljeno hipotekarno posojilo in z obrestno mero, nižjo od 10 %, večina posojilojemalcev dobi tradicionalno 30-letno hipoteko.
Na primer, za hipoteko v višini 100.000 $ z 30-letno zapadlostjo pri 8 % posojilojemalec vsak mesec plača 733,77 $ glavnice in obresti. Del plačila je obrestna mera. Preostanek plačila zmanjša neporavnano glavnico dolga in jo postopoma v celoti odplača. Posojila, ki se odplačujejo postopoma v daljšem časovnem obdobju, se imenujejo dolgoročna posojila.
Prednosti. Glavna prednost tradicionalne hipoteke s fiksno obrestno mero je zagotovilo, da se vaša mesečna plačila glavnice in obresti ne bodo povečala. Višina plačil bo ostala nespremenjena 30 let.
Pomanjkljivosti. Če se tržne obrestne mere znižajo, se tradicionalna hipotekarna obrestna mera z njimi ne bo znižala. Da bi izkoristil nižje obrestne mere, se bo moral posojilojemalec refinancirati, kar stane na tisoče dolarjev. Tako je posojilo s fiksno obrestno mero dvorezen meč: dobro je, ko se tržne obrestne mere dvignejo, slabo pa, ko padajo.
Hipoteka s hitrim odplačilom 15 let
15-letna hipoteka postaja vse bolj priljubljena, ko so obrestne mere nizke, saj želijo potrošniki refinancirati svoje hipoteke s 15-odstotnimi posojili. To posojilo je skoraj enako kot tradicionalno 30-letno posojilo, le da ima višja mesečna plačila in se odplačuje v 15 letih.
Prednosti. Ker posojilodajalci svoj denar odplačajo prej kot tradicionalne hipoteke, zaračunajo nižjo obrestno mero za posojila s 15-letno zapadlostjo. Razlike v posojilih se razlikujejo od posojilodajalca do posojilodajalca, a medtem ko so 30-letna posojila pri 8%, 15-letna posojila lahko znašajo 7,75%.
Ker se posojilo odplača prej, je praktično manjše, v času odplačevanja posojila kot celote pa posojilojemalec plača manj obresti - več kot 50%.
Pomanjkljivosti. Mesečni znesek odplačila je precej višji (pri hipotekarnem posojilu 100.000 $ bi bila mesečna plačila 941,28 $, kar je 28 % več kot pri 30-letnem posojilu). Zaradi tega morate imeti višji letni dohodek za odobritev posojila.
Čeprav so 15-letna posojila veliko ponujena, mnogi menijo, da so 30-letna posojila boljša. Pri tradicionalnih hipotekah lahko posojilojemalec, kadar želi, izvede dodatna plačila za zmanjšanje stanja dolga. Glede na velikost in pogostost dodatnih odplačil lahko dolg odplačate veliko hitreje kot v 30 letih. Če na primer opravite 13 plačil na leto namesto 12, lahko odplačate 30-letno hipoteko v približno 20 letih.
Povečanje zneska hipoteke
Ta hipoteka je zasnovana tako, da je v zgodnjih letih bolj dostopna kot tradicionalna hipoteka. Njena mesečna plačila so sprva nizka, nato pa se vsako leto pet let povečajo za določen odstotek.
Na primer, hipotekarno posojilo v višini 100.000 $ z naraščajočimi odplačili pri 8,75 % ima začetno mesečno plačilo 593,45 $, v primerjavi s 733,77 $ za tradicionalno hipoteko. Njena plačila se vsako leto povečajo za 7,5 %, dokler v šestem letu ne dosežejo 851,97 $. Od tega trenutka dalje ostane znesek plačil nespremenjen do zapadlosti.
Hkrati se v prvih petih letih stanje dolga nekoliko dvigne, pri tradicionalnem posojilu pa vztrajno upada. Temu pravimo negativno odplačilo, ki se pojavi, ko je mesečno plačilo prenizko, da bi pokrilo obresti, plačane posojilodajalcu, zato se znesek, ki ga je treba plačati, poveča in vključuje neplačane obresti.
Neplačana glavnica pri naraščajoči hipoteki v petem letu doseže vrh pri 104.050 $, preden se ponovno začne zmanjševati.
Prednosti. Glavna prednost hipoteke z naraščajočim plačilom je njena dostopnost. Zaradi majhne velikosti zneska začetnih plačil na njem lahko dobite večje posojilo z razmeroma nizkim dohodkom.
Z zadevno hipoteko je mogoče dobiti posojilo v višini 100.000 $ z dohodkom, ki je 20 % nižji od zahtevanega. Ta hipoteka je idealna za posojilojemalce, katerih dohodek raste v skladu s povečanjem plačil hipoteke zaradi napredovanj in dvigov plač.
Pomanjkljivosti. Prvič, posojilodajalec za takšno hipoteko zaračuna višjo obrestno mero. Obrestna mera za inkrementalno hipoteko je običajno 0,75–1 % višja kot pri tradicionalni hipoteki.
Drugič, posojilodajalci običajno zahtevajo vsaj 10 % polog v primerjavi s 5 % za tradicionalno hipoteko.
Rastoča hipotekarna hipoteka (GEM)
GEM - znana tudi kot hipoteka za hitri nakup - je hipoteka z naraščajočim zneskom plačil za odplačilo dolga, pri čemer se znesek plačil še povečuje, dokler ni popolnoma poplačan. Znesek izplačila ni določen na fiksni ravni.
Hipoteke z povečevanjem lastniškega kapitala so zelo raznolike. Običajno imajo enaka mesečna plačila v prvem letu kot tradicionalna 30-letna hipoteka. Njihova vrednost se vsako leto poveča za določen odstotek. S posojilom v višini 100.000 $ pri 7,5 % so plačila v prvem letu 716,41 $. Vsako leto se povečajo za 4 % na 1.240,59 $ v 15. letu, dokler posojilo ni v celoti poplačano.
Prednosti. Tako kot 15-letna hipoteka se tudi GEM hitro odplača in ima tipično obrestno mero 0,25–0,50 % nižjo od tradicionalne hipoteke. Poleg tega, tako kot pri 15-letnem posojilu, posojilojemalec plačuje manj obresti v celotnem obdobju posojila.
Za razliko od 15-letne hipoteke, posojila GEM ni težje odobriti kot tradicionalno hipoteko, ker je začetno mesečno plačilo posojila nizko. GEM je zelo primeren za tiste, katerih prihodki rastejo in se nameravajo upokojiti čez 15 let.
Pomanjkljivosti. Pri naraščajoči hipoteki lastniškega kapitala se plačila še naprej povečujejo, ne glede na to, ali se vaš dohodek povečuje ali ne.
Hipoteke s spremenljivo obrestno mero (ARM)
Te hipoteke so postale priljubljene v zgodnjih osemdesetih letih, ko so bile obrestne mere veliko višje. Posojilodajalci so zagotavljali hipotekarne kredite s fiksno obrestno mero 15–16 % in več kot 60 % posojilojemalcev je dalo prednost ARM z obrestnimi merami, ki se začnejo pri 12–13 %. ARM so priročni, ko mislite, da bodo obrestne mere padle na ravni, ki so precej nižje od današnje.
Očitna razlika med hipoteko s variabilno obrestno mero in tradicionalno hipoteko s fiksno obrestno mero je v tem, da pri ARM obrestna mera narašča in pada letno v obdobju odplačevanja.
Hipoteke z variabilno obrestno mero imajo nekaj osnovnih in izbirnih funkcij.
Osnovne lastnosti:
interval spremembe stopnje;
začetna obrestna mera. Izbirne lastnosti:
omejevanje obrestne mere v celotnem obdobju odplačevanja;
periodična omejitev obrestne mere v celotnem obdobju odplačevanja;
omejevanje sprememb mesečnega plačila;
hipoteka s fiksno obrestno mero.
Osnovne lastnosti
Interval spremembe stopnje. Obrestna mera hipoteke ARM se spreminja v določenih intervalih. To se imenuje interval spremembe stopnje. Različne hipoteke imajo različne intervale spremembe obrestne mere. Obrestna mera večine hipotek ARM se pretvori enkrat letno, nekatere hipoteke pa so predmet mesečnih, polletnih, triletnih ali petletnih sprememb.
Včasih prvi interval spremembe stopnje traja dlje ali krajši od naslednjih. Na primer, hipotekarna obrestna mera se morda prva tri leta sploh ne spreminja, nato pa se vsako leto spreminja.
izhodiščna obrestna mera. Osnovna lastnost vseh hipotek s spremenljivo obrestno mero je začetna obrestna mera. To je stopnja, ki jo izplačate do konca prvega intervala. Izhodiščna obrestna mera določa tudi vaše začetno mesečno plačilo, ki ga posojilodajalec običajno uporabi za odobritev posojila.
Izbirne lastnosti
Večina hipotek s spremenljivo obrestno mero ima možnosti zaščite, ki omejujejo, koliko se lahko povečata vaša obrestna mera in mesečno plačilo. Ta zaščita se imenuje omejevanje in določa najvišje in najnižje obrestne mere, ki jih boste zaračunavali v času trajanja posojila.
Omejitev obrestne mere v času odplačevanja. Omejitev življenjske dobe je včasih izražena kot odstotek začetne obrestne mere. Na primer, "5-odstotna zgornja meja obrestne mere med zapadlostjo" pomeni plus 5 % začetne obrestne mere.
Zgornja meja periodične obrestne mere. Druga vrsta takšne omejitve je periodična omejitev obrestne mere. Določa omejitve zneska, za katerega se lahko ta obrestna mera spremeni od enega intervala ponudbe do drugega.
Mesečna omejitev plačila je tretja vrsta omejitve. Omejuje znesek, za katerega se lahko mesečno plačilo spremeni iz enega intervala prilagajanja v drugega. ARM z omejenim odplačilom, tako kot tradicionalne hipoteke, lahko povzroči negativna odplačila, če pa je hipoteka s spremenljivo obrestno mero omejena v času odplačevalne dobe, bodo negativna odplačila minimalna.
ARM imajo običajno zgornjo mejo mesečne glavnice ali periodične obrestne mere, vendar ne oboje.
Vsaka od teh omejitev posojilojemalcu zagotavlja dobro zaščito pred ekstremnimi povečanji mesečnega plačila.
Zgornja meja mesečnega plačila zagotavlja boljšo zaščito kot periodična zgornja meja obrestnih mer, vendar negativno odplačilo plača višje obresti za boljšo zaščito. Kljub temu mora biti posojilojemalec previden, če posojilodajalec ponuja hipoteko z neomejeno variabilno obrestno mero.
Če stranka išče dolgoročno posojilo, potem je bolje uporabiti hipoteko s fiksno obrestno mero ali ARM z omejitvami.
Četrta značilnost izbire posojilojemalca, ki lahko prinese oprijemljive koristi, je hipotekarna hipotekarna obrestna mera.
ARM s to lastnino se lahko po izbiri posojilojemalca pretvori v hipoteko s fiksno obrestno mero brez refinanciranja. Pogoji reverzibilnosti se za vsakega posojilodajalca bistveno razlikujejo. Nekatere ARM s to lastnostjo so reverzibilne kadar koli, druge samo v prvih petih letih, druge pa šele ob koncu petih let.
Posojilo s fiksno obrestno mero, v katero lahko spremenite svoje posojilo, takrat najverjetneje ne bo imelo »tržne obrestne mere«.
Večina posojilodajalcev dodaja pribitek k obstoječi pavšalni stopnji, ko so v obtoku, zaradi česar pavšalna obrestna mera v obtoku presega tržne stopnje. Pogoje obtoka upnik navede v zadolžnici.
Posojilodajalci pogosto zaračunajo eno točko vnaprejšnje pristojbine za pretvorbo hipoteke, bodisi na začetku, ob vstopu ali oboje. Dobra lastnost konvertibilnosti je vredna dodatnega plačila.
Večina ljudi, ki izberejo ARM, raje hipoteko s fiksno obrestno mero v času visokih obrestnih mer.
Pri hipoteki s spremenljivo obrestno mero počakajte, da se obrestne mere znižajo, nato pa hipoteko spremenite v posojilo s fiksno obrestno mero.
Prednosti. Pri hipoteki s spremenljivo obrestno mero se obrestna mera dviguje in znižuje. Če so vložki visoki in obstaja možnost, da ne bodo nikamor padli, je to prednost. Če so stopnje nizke in obstaja možnost, da se bodo zvišale, je to slabost. ARM imajo še druge privlačne lastnosti, vendar bi morala biti napoved obrestnih mer glavni dejavnik pri odločitvi, ali naj dobijo posojilo s variabilno obrestno mero ali ne.
Če se lahko pojavi situacija, v kateri se obrestne mere znižajo, je treba dati prednost ARM. V nasprotnem primeru izberite hipoteko s fiksno obrestno mero. Če se obrestne mere stabilizirajo ali znižajo, bo ARM dolgoročno cenejši od hipoteke s fiksno obrestno mero.
Začetna obrestna mera ARM je običajno 2-3 % nižja od tradicionalnih fiksnih mer. ARM so na splošno bolj dostopni v prvih dveh letih in ni vam treba imeti toliko dohodka, da se kvalificirate za ARM, kot bi ga imeli za tradicionalno posojilo s fiksno obrestno mero.
Pomanjkljivosti. Z ARM se obrestna mera in mesečno plačilo lahko in se bosta najverjetneje zvišala v času trajanja posojila. Na primer, začetna obrestna mera 5 % v prvem letu bi se lahko do šestega leta povečala na 10 %. Takšno zvišanje obrestne mere bo ob vseh zaščitnih omejitvah povzročilo 65-odstotno povečanje mesečnega plačila.
V poznih osemdesetih letih Globalno so bile uvedene tri nove možnosti stanovanjskega hipotekarnega posojila: balonska posojila, dvostopenjska ARM, ARM 3/1 (pa tudi ARM 5/1, 7/1 in 10/1).
Vsa ta posojila imajo eno skupno lastnost: prvih nekaj let so njihova plačila in obrestne mere fiksne. Po začetnem obdobju treh, petih, sedmih ali desetih letih se njihove obrestne mere in odplačila za vsako vrsto posojila razlikujejo.
Prednosti. Vsaka od teh vrst posojil ima na začetku nižjo obrestno mero in nižje mesečno plačilo kot 30-letno posojilo s fiksno obrestno mero. Obrestna mera za "balonsko plačilo" po 7 letih je običajno 0,5 % pod primerljivo obrestno mero 30-letnega posojila s fiksno obrestno mero. To močno zmanjša raven zahtev glede primernosti, poleg tega pa naredi odplačila posojil bolj dostopna v prvih kritičnih letih odplačil. V primerjavi s tradicionalno hipoteko ARM ta posojila zagotavljajo daljše začetno obdobje stabilnih obrestnih mer in mesečnih odplačil.
Pomanjkljivosti. Po koncu začetnega obdobja s fiksno obrestno mero in plačila nova obrestna mera in znesek plačila nista znana.
Posojila s plačilom žoge
Balonsko posojilo je podobno tradicionalnemu 30-letnemu posojilu s fiksno obrestno mero, vendar ima eno posebnost. Ob koncu petletnega, sedemletnega ali desetletnega obdobja (odvisno od »pogojev odkupa žogice«) je posojilo odplačljivo in odplačljivo. Pavšalno posojilo se odplača kot tradicionalno posojilo s fiksno obrestno mero.
Po zapadlosti mora posojilojemalec ta znesek odplačati v gotovini ali refinancirati posojilo. Nekatera posojila z natančnim plačilom, vendar ne vedno, od posojilodajalca zahtevajo, da refinancira posojilo, ko zapade v plačilo po takrat veljavnih obrestnih merah, pod pogojem, da posojilojemalec izpolnjuje pogoje za novo posojilo. Posojilojemalec mora odplačati stroške sklenitve posla in posredovati vse podatke o dohodkih, delu, dolgu ipd. Ko izbirate posojilo z izplačilom, morate pozorno prebrati pogodbo o hipotekarnem posojilu in upoštevati pogoje refinanciranja. V kakšnih okoliščinah bi bilo treba dati prednost pavšalnemu posojilu s 30-letno dobo odplačevanja po fiksni obrestni meri?
Tudi če je stranka prepričana, da bo prodala hišo ali refinancirala posojilo, preden posojilo v celoti zapade v plačilo, bi morali izbrati balonsko posojilo, po katerem je posojilodajalec dolžan refinancirati posojilo v primeru, da bi lahko posojilojemalčevi načrti spremeniti.
Posojila v dveh korakih
Gre za posojila, ki so hipotekarne s spremenljivo obrestno mero, vendar se obrestna mera v 30-letnem obdobju odplačevanja spremeni le enkrat. V prvih sedmih letih, ki se imenuje začetno obdobje, je obrestna mera fiksirana v vaši zadolžnici. Ob koncu začetnega obdobja se obrestna mera prilagodi kot vsako drugo posojilo s spremenljivo obrestno mero. Ta nova stopnja ostaja nespremenjena preostalih 23 ali 25 let. Ob koncu 30-letnega roka je posojilo v celoti odplačano.
Prednost dvostopenjskega posojila je v tem, da je začetna obrestna mera, tako kot pri balonu, nizka, vendar vam ne zahteva refinanciranja posojila ob koncu začetnega obdobja, kar bi morali opraviti z balonom. posojilo. Zaradi tega je dvostopenjsko posojilo bolj zaželeno kot balonsko posojilo.
Dvostopenjska posojila so primerna za tiste, ki se želijo zadolževati po fiksni obrestni meri, vendar raje tvegajo v prihodnost, da bi imeli v začetnem obdobju nižje in sprejemljivejše mesečno odplačevanje.
Posojila tipa 3/1 s spremenljivo obrestno mero
Posojilo z variabilno obrestno mero 3/1 je hipoteka s spremenljivo obrestno mero z začetnim triletnim intervalom prilagajanja. V prvih treh letih sta stopnja in znesek mesečnega plačila nespremenjena. Ob koncu triletnega obdobja in nato vsako leto se obrestna mera in mesečno plačilo razlikujeta, tako kot hipoteka s spremenljivo obrestno mero. Obstajajo tudi posojila s variabilno obrestno mero 5/1, 7/1 in 10/1 z začetno obdobjem prilagajanja pet, sedem oziroma deset let.
Če je obrestna mera za posojilo s fiksno obrestno mero previsoka, da bi izpolnjevala merila za pridobitev želenega zneska posojila s fiksno obrestno mero, vsaj v prvih nekaj letih, je lahko posojilo 3/1, 5/1 ali 7/1 dobro ustreza zahtevam posojilojemalca. Imeli bodo nižje začetne obrestne mere kot posojila s fiksno obrestno mero, zaradi česar se bodo lažje kvalificirali, plačila teh posojil pa bodo ostala na enaki ravni še nekaj let.
Drugi programi hipotekarnih posojil
Poleg tradicionalnih 30- in 15-letnih hipotek s fiksno obrestno mero, s variabilno obrestno mero, z balonskim plačilom itd. obstajajo drugi, manj uporabljeni programi hipotekarnih posojil.
Dvotedenske hipoteke
Plačajo se dvakrat na teden (na dva tedna) in ne enkrat mesečno. Izplačilo se izračuna tako, da se mesečni znesek izplačila deli z dva. Ker se plačila izvajajo dvakrat mesečno, se vsako leto izplača dodaten teden, ki znatno poplača znesek celotnega posojila. Prav tako se pri pravi dvotedenski hipoteki posojilo odplačuje na podlagi dvotedenskega odplačevanja, tako da je učinek odplačevalnega načrta dejansko veliko večji kot vsakoletno enotedensko dodatno plačilo. Večina dvotedenskih hipotek zahteva, da posojilodajalec dvotedensko plačilo odšteje neposredno od posojilojemalčevega tekočega bančnega računa. Če na tekočem računu ni dovolj sredstev, se bo dolg v določenih okoliščinah pretvoril v tradicionalno hipoteko.
Povratne rentne hipoteke
Ta posojila se dajejo upokojenim lastnikom stanovanj. Zagotavljajo minimalno ali nič odplačevanja dolga, dokler se nepremičnina ne proda ali lastnik ne umre in dokler razmerje hipotekarnega dolga ne preseže določene ravni. Ocenjeno časovno obdobje je lahko pričakovana preostala življenjska doba lastnika-uporabnika ali obdobje, določeno v pogodbi. Povratne rentne hipoteke so zasnovane tako, da bo lastnik stanovanja prejemal izposojena sredstva mesečno do dneva zapadlosti dolga.
Zahodnoevropska praksa hipotekarnega kreditiranja je tukaj tako podrobno opisana, da bi spodbudili domišljijo bralcev za razvoj novih bančnih produktov.
V razmerah gospodarske nestabilnosti, ki so značilne za sedanje razmere v državi, ostajajo nepremičnine edina privlačna naložbena smer.
V obdobju reform 1990-1998. stanovanjsko financiranje je doživelo velike spremembe. Struktura stanovanjskih stavb, ki so v obratovanju, se je korenito spremenila, tako lastniško kot viri financiranja. Delež zasebnega sektorja se je močno povečal, zaradi česar je država prenehala biti glavni udeleženec na tem trgu. Delež danih stanovanj, ki so v državni in občinski lasti, se je močno zmanjšal.
V sedanjih razmerah je bila ena glavnih nalog oblikovanje plačilno sposobnega povpraševanja različnih segmentov prebivalstva na stanovanjskem trgu.
Toda, kot veste, je stanovanje drago trajno blago, zato ga ni mogoče kupiti na račun trenutnih dohodkov potrošnikov. Zato je v večini držav glavna oblika reševanja stanovanjskega problema prebivalstva in osnovno področje gospodarske dejavnosti nakup stanovanj na kredit. Hkrati ima država regulativno vlogo: ustvarja pravni okvir, zagotavlja učinkovito interakcijo med vsemi udeleženci v postopku stanovanjskega posojila in pomaga pri privabljanju zasebnih naložb v stanovanjski sektor.
Stanje ruskega finančnega sistema je še vedno zelo težko. Številne banke, ki so izvajale hipotekarne programe pred krizo, so jih bile prisiljene opustiti bodisi zaradi zaprtja same banke bodisi zaradi zmanjšanja hipotekarnih posojil. To je bilo posledica prav dejstva, da je v teh razmerah postalo tveganje neplačila posojila previsoko; stanovanja pod hipoteko je bilo skoraj nemogoče prodati, saj so cene zanje močno padle.
Koncept hipotekarnega posojila v prvotni različici je temeljil na dvotirnem ameriškem modelu, ki vključuje: izdajanje posojil s strani pooblaščenih bank; ustanovitev hipotekarne agencije; izdaja vrednostnih papirjev, zavarovanih s hipotekarnimi obveznostmi; odplačilo posojil; razvoj standardov in pravil, ki zavezujejo vse udeležence v tem sistemu.
Vendar pa so se do leta 2000 gospodarske razmere v državi začele stabilizirati, raven dohodka prebivalstva je začela postopoma naraščati, kar je dalo razlog, da je država ponovno pozorna na hipotekarna posojila.
Trenutno v Ruski federaciji obstaja veliko načinov, s katerimi lahko postopoma pridobite stanovanje, vendar teh shem ne moremo imenovati hipoteke, saj je v večini hipoteke malo ali sploh ni. Kljub temu so kvazihipotekarni modeli pomembne prehodne narave in ustrezajo trenutni stopnji razvoja ruskega gospodarstva. V sedanji fazi so potrebni, saj se zaradi njih stanovanjski trg postopoma aktivira in civilizira, v prihodnosti pa bodo postali izhodišča za oblikovanje in razvoj celovitega sistema hipotekarnih posojil.
Kljub velikemu številu variacij teh sistemov jih je mogoče razvrstiti in ločiti glavne, tako imenovane kvazihipotekarne.
Posebnosti glavnih modelov hipotekarnih posojil na ruskem nepremičninskem trgu
Razvrstitev obstoječih shem hipotekarnih posojil je mogoče izvesti po podobnih merilih in razlikovati med glavnimi modeli:
1. Prvi model je skupna gradnja in prodaja stanovanj na obroke. Ta shema, ki so jo razvili gradbeniki, je privlačna, vendar
tvegano. Spodbuda za nastanek sta bila dva objektivna dejavnika - zmanjšanje števila gospodinjstev, ki jim prihranki omogočajo nakup stanovanja z enkratnim plačilom celotnega stroška, in pomanjkanje dolgoročnih bančnih posojil.
Na splošno so v Rusiji po tej shemi obroki zagotovljeni v povprečju v višini 30-50% stroškov kupljenega stanovanja. Ta model je privlačen za prebivalstvo (stanovanja so cenejša v fazi gradnje, hkrati pa gre za »živ« denar, ne nadomestkov). Vendar pa to shemo spremljajo številna tveganja, tako kriminalne narave (prevaranti so jo spretno uporabljali), kot tudi naravna - zamuda in nedokončanje gradnje, inflacija.
2. To shemo predstavljajo regionalni programi, ki uporabljajo proračunska sredstva.
Organizira se sklad za podporo stanovanjski gradnji, ki je finančna osnova teritorialnega stanovanjskega programa. Ta sklad vsebuje pomemben delež proračuna. Prednost imajo tiste družine, ki skladu prodajo obstoječa stanovanja. Izkupiček je v povprečju 50-60% cene novega. 20-25% stroškov novega stanovanja krijejo prihranki, preostalih 15-30% pa zagotavljajo v obrokih.
V nekaterih regijah se prebivalstvo kreditira po stopnji, nižji od tržne. Investitorje tovrstne naložbe ne zanimajo, odvisnost od možnosti lokalnih proračunov je tu zelo velika (tako breme je glede na njihove trenutne primanjkljaje zelo obremenjujoče).
Na primer, v regiji Samara se ustvarja model hipotekarnega posojila, ki je osredotočen na prebivalstvo kot vlagatelja. Predvideno je, da bodo obveznosti posojilojemalca formalizirane v obliki hipotek, ki jih bodo banke kasneje lahko zamenjale za obveznosti posebej ustanovljene izdajateljske družbe, ki deluje na račun regionalne uprave kot njenega zastopnika.
V regiji Orenburg je bila za izvajanje državnih stanovanjskih programov ustanovljena Orenburška hipotekarna stanovanjska korporacija, ki skupaj z Orenburško hipotekarno poslovno banko Rus zagotavlja posojila za stanovanjsko gradnjo z uporabo prihrankov državljanov, proračunskih in neproračunskih sredstev ter kot bančna kreditna sredstva.
Hipoteka se razvija tudi v regijah Tataria, Chuvashia, Belgorod in Rostov ter v Novosibirsku.
3. Ta shema uporablja občinske stanovanjske obveznice z ročnostjo 10 let. Posojilo omogoča akumulacijo 0,1 m2. m. Ko ste zbrali potreben paket obveznic, ga lahko zamenjate za stanovanje.
4. Po tem modelu podjetja svojim zaposlenim zagotovijo posojilo za nakup stanovanja. Tukaj govorimo o velikih uspešnih podjetjih (kot so Norilsk nikelj, Čerepoveška železarna itd.), ki vodijo aktivno socialno in kadrovsko politiko in skrbijo za ohranitev dragocenega kadra. Zaposleni prejmejo posojilo od podjetja praviloma pod ugodnimi pogoji za daljše obdobje (do 10-15 let) v višini 70-80% stroškov kupljenega stanovanja, preostalih 20-30 let pa plačajo. % svojih prihrankov.
5. V podjetjih, ki so neposredno povezana z gradnjo, obstaja možnost prodaje stanovanj po ceni gradnje ali s plačilom le 20-40% stroškov kupljenega stanovanja. Vendar je takšna preferencialna politika običajno povezana z dodatnimi obveznostmi zaposlenih (glede trajanja dela v podjetju, drugih pogojev po pogodbah za visokokvalificirane vodje).
Kar zadeva predmete posojanja, jih trenutno z vrnitvijo zasebne lastnine posojajo več kot v sovjetski dobi. To je posledica prisotnosti dokaj razvitega stanovanjskega trga (primarnega in sekundarnega) in dejstva, da se stanovanja pridobijo v lasti državljanov in so lahko zavarovanje za hipotekarna posojila. Postopoma se postopoma vračajo izkušnje s privabljanjem dolgoročnih kreditnih virov z izdajanjem hipotekarnih vrednostnih papirjev, ki so obstajale v predrevolucionarni Rusiji. Čeprav se na splošno izkušnje s hipotekarnim posojilom v Rusiji zdaj ne uporabljajo pogosto. V osnovi gre za naravnanost na tuje izkušnje: poskušajo uvesti različne elemente ameriškega in nemškega modela hipotekarnega kreditiranja.
Toda doslej se hipotekarna posojila kljub velikim potrebam po stanovanjih in visoki stopnji privatizacije, ki krepi temelje za nepremičninske posle, razvijajo počasi.
Glavni omejevalni dejavniki vključujejo:
visoki stroški posojil z nizko plačilno sposobnostjo prebivalstva;
pomanjkanje zaupanja v posojilojemalce, pomanjkanje izkušenj pri hipotekarnem poslovanju;
nedoslednost v pravilih uporabe stanovanjskih prostorov, zastavljenih kot zavarovanje posojila;
nepopolnost zakonodajne podlage itd.
Tako zvezni zakon z dne 16. julija 1998 št. 102-FZ "O hipoteki (zastavi nepremičnin)" (s spremembami in dopolnitvami z dne 9. novembra 2001, 11. februarja 2002) določa, da se po izključitvi zastavljene stanovanjske hiše (stanovanje) in prodajo tega premoženja, so zastavni dajalec in njegovi družinski člani, ki živijo z njim, dolžni na zahtevo lastnika v roku enega meseca izprazniti zasedene prostore. Vendar Civilni zakonik (292. člen) v takih primerih ohranja pravico do uporabe stanovanja družinskim članom nekdanjega lastnika. V zvezi s tem se v nekaterih regijah ustvarja specializiran stanovanjski sklad - sklad za začasno prebivanje, ki se uporablja za preselitev insolventnih posojilojemalcev, ko so deložirani iz stanovanja pod hipoteko. Hkrati banke v svojih pogodbah določajo, da v primeru izvršbe na hipotekarnem stanovanju lastnik (posojilojemalec) in njegovi družinski člani izgubijo pravico do uporabe navedenega stanovanja v skladu z notarsko overjeno obveznostjo, ki so jo dali do izpusti. Zahvaljujoč tej praksi in oblikovanju stanovanjskega fonda za preselitev se mora sodišče v ustreznih konfliktnih situacijah postaviti na stran banke upnice.
Akutno pomanjkanje sredstev za dolgoročna posojila znatno upočasnjuje razvoj hipotek. Zaradi resnične grožnje izgube likvidnosti so banke zadržane pri dolgoročnih naložbah s privabljanjem kratkoročnih sredstev. Banka ne more samostojno pritegniti sredstev, potrebnih za hipoteko za obdobje od 2 do 5 let. Danes se posojila za te pogoje dejansko izvajajo le na račun lastnih sredstev banke. Zato se brez državne podpore za vir takšnih transakcij obseg ponudbe hipotekarnih posojil še dolgo ne bo mogel približati obsegu povpraševanja.
Trenutno se z aktivnim sodelovanjem Banke Rusije razvijajo mehanizmi, ki omogočajo uporabo instrumentov hipotekarnih posojil. Tako Centralna banka Ruske federacije razmišlja o možnosti ponovnega diskontiranja hipotek; po tej operaciji bodo dozoreli pogoji za nadaljnje kreditiranje komercialnih bank, tj. dopolnitev svojih obratnih sredstev.
Po mnenju strokovnjakov lahko Banka Rusije tehnično začne izvajati to shemo po četrtini od datuma odločitve za njeno izvajanje. Poleg tega CBR preučuje možnost sodelovanja z dolgoročnimi hipotekarnimi dolžniškimi vrednostnimi papirji.
Če je ena težava povezana z nujnostjo in stroški privabljenih virov, potem druga - pomanjkanje sekundarnega hipotekarnega trga - nastane kot posledica nepripravljenosti domače zakonodaje na proces hipotekarnega posojila.
Zastava nepremičnin je lahko zelo likvidna oblika zavarovanja za posojila. Toda danes se v Rusiji ne uporablja. Številni davčni vidiki ostajajo nejasni.
Pri analizi različnih sistemov hipotekarnih posojil v zahodnih državah se postavlja vprašanje, kakšne posebne koristi je mogoče pridobiti za nastajajoči hipotekarni sistem v Rusiji. Navsezadnje so razlike med ruskim in zahodnim pravnim in gospodarskim sistemom zelo pomembne. Zdi se nam, da bi se morali voditi splošna načela izgradnje sistema hipotekarnih razmerij v tujini ob upoštevanju nacionalnih značilnosti ruskega gospodarstva.
Analiza tujih izkušenj nam omogoča, da poimenujemo naslednja začetna načela, ki jih je mogoče uporabiti pri oblikovanju sistema hipotekarnih posojil v Rusiji:
zagotavljanje varstva interesov upnika in dolžnika v hipotekarnih razmerjih. Za izpolnitev tega pogoja služijo posebni državni programi, postopek zaplembe hipotekarnega premoženja, zavarovanja itd.;
ustvarjanje pogojev za razpoložljivost hipotekarnih posojil. To je lahko dodelitev določenih kategorij prebivalstva ter razvoj preferencialnih pravil in norm za izdajo in odplačilo hipotekarnega posojila;
ustvarjanje posebnih pogojev v kreditnem sektorju za organizacije, specializirane za hipotekarne kredite;
zagotavljanje davčnih spodbud in svobodnejših finančnih oblik delovanja na hipotekarnih trgih in trgih vrednostnih papirjev;
zagotavljanje državnega nadzora nad dejavnostmi organizacij, ki se ukvarjajo s hipotekarnim posojilom. Država na tem področju ne bi smela voditi le preferenčne davčne politike, ampak bi morala biti sposobna tudi nadzorovati;
oblikovanje sistema normativnih aktov hipotekarnega posojila, odprava nasprotij med njimi.
Vsi hipotekarni zakoni in podzakonski akti morajo biti dosledni, imeti skupen namen in posojilojemalcu omogočati nakup nepremičnine, posojilodajalcu pa ustvarjanje dobička.
Tako lahko sklepamo, da popoln razvoj hipotekarnega posojila v Rusiji ovira veliko število dejavnikov. Dokler ne bodo odpravljeni ti dejavniki, ki ovirajo razvoj hipotek, bodo poslovne banke lahko vlagale zelo omejena sredstva v stanovanjska hipotekarna posojila.
Evgenij Maljar
#
Poslovna posojila
Letna obrestna mera za komercialne hipoteke se giblje od 11,5-20%. Skoraj nemogoče je dobiti posojilo brez zavarovanja ali predplačila.
Navigacija po članku
Nepremičninski objekti običajno predstavljajo najvrednejši del osnovnih sredstev podjetja. V skladu s tem njihova pridobitev zahteva visoke stroške in pogosto privabljanje izposojenih sredstev. Članek govori o tem, kako dobiti posojilo za nakup poslovnih nepremičnin v letu 2019.
Poslovne hipoteke so ugodnejše za pravne osebe kot za fizične osebe. To je posledica posebnosti prakse zaračunavanja provizij: obrestne mere za LLC ali druge vrste podjetij v bankah so tradicionalno višje.
Razlog je v stopnji likvidnosti. Če predpostavimo, da posojilojemalec, ki je nameraval s kreditnim denarjem kupiti poslovne nepremičnine, ni odplačal dolga, ima banka lahko težave pri unovčevanju zavarovanja. Prostora, ki je zanimiv za lastnike podjetij, ne potrebuje vedno nekdo drug, iskanje kupcev pa bo trajalo dolgo. Prodaja navadnega stanovanja je veliko lažja.
Kljub temu se posameznikom daje tudi hipotekarni kredit za nakup nestanovanjskih objektov, ki so namenjeni komercialni uporabi. Res je, za to morajo izpolnjevati eno od zahtev:
Poleg tega sta potrebna še dva pogoja:
Hkrati je treba upoštevati posebnosti ruske zakonodaje, ki ureja postopek dajanja zastave s strani posameznika v obliki poslovnih nepremičnin. Ni enotnega mehanizma, banka pa vsak primer obravnava individualno.
Zlasti lastniki podjetij, ki delujejo kot posamezniki, morajo predložiti paket dokumentov, ki potrjujejo ne le njihovo osebno plačilno sposobnost, ampak tudi uspeh njihovih podjetij.
Nakup poslovnih prostorov za jur. posameznikom preko hipotekarnih posojil je tehnično lažje.
Posameznikom so pod enakimi enakimi pogoji na voljo strožji pogoji zadolževanja:
Pozorni morate biti tudi na neizogibne omejitve, ki jim je posameznik podvržen pri nakupu poslovne nepremičnine na hipoteko:
Vsi ti dejavniki vodijo k temu, da se večina posameznikov pri nakupu poslovnih nepremičnin izogiba hipotekam in pogosteje uporablja možnosti običajnih potrošniških posojil.
Prvo legitimno vprašanje se nanaša na stroške zadolževanja, torej na letne bančne obrestne mere. Ker je vsaka hipotekarna pogodba edinstvena, je skoraj nemogoče izpeljati univerzalno formulo, ki bi opisovala pogoje te vrste posojil.
Še vedno pa obstajajo statistični podatki, s katerimi je mogoče oceniti povprečne vrednosti glavnih kazalnikov za državo. Tukaj so:
Hkrati banke nalagajo standardne zahteve za kreditirani predmet:
Postopek zagotavljanja zavarovanja za poslovno hipoteko na splošno ureja zvezni zakon 102-FZ. Vse točke, ki presegajo obseg tega zakona, so samovoljno določene s strani finančnih in kreditnih institucij, vključno z:
Zaporedje dejanj, ki vodijo do sklenitve posojilne pogodbe, zavarovane s pridobljeno poslovno nepremičnino, vključuje naslednje korake:
Za sklenitev hipotekarne pogodbe z LLC potrebuje banka naslednji paket:
Samostojni podjetnik posameznik mora zagotoviti:
15 dni po sklenitvi transakcije nakupa in prodaje nepremičnine mora biti registrirana pri Rosreestr. Za postopek je treba plačati 4 tisoč rubljev. za pravno osebo in 1 tisoč rubljev. za IP.
Ena od pomembnih prednosti hipoteke je njena podobnost z lizingom, to je lizingom, na koncu katerega sredstvo postane last plačnika. Je pa razlika: najpogosteje je potrebno začetno plačilo, ki je petina cene predmeta ali več.
Ta okoliščina preprečuje številne kreditne kupce. Velika podjetja so prisiljena umakniti sredstva iz obtoka, mala podjetja in samostojni podjetniki pa tega denarja morda sploh nimajo.
V Rusiji obstaja več bank, ki v okviru obstoječih programov zagotavljajo hipotekarna posojila brez predplačila. Njihovi pogoji določajo širok nabor pogodbenih parametrov:
Za lažji nadzor nekatere banke posojajo hipotekarni nakup predmetov, ki se nahajajo geografsko blizu.
Da ne bi plačal predplačila, mora stranka banke najpogosteje izpolnjevati naslednje kriterije:
Splošno pravilo za posojilo je presežek cene verjetne prodaje zavarovanja s premoženjem nad zneskom danega posojila in obresti nanj. Ker sama kupljena nepremičnina najpogosteje deluje kot materialno zavarovanje, je naravna zahteva posojilodajalca zagotoviti dodatna jamstva za nadomestitev pomanjkanja predplačila.
Informacije o pogojih kreditnih institucij, ki ponujajo hipoteke brez predplačila, so oblikovane nekoliko nejasno.
Zdi se, da na primer Sberbank, Transcapitalbank, Surgutneftegazbank, FC Otkritie in nekateri drugi ponujajo podoben program, vendar so pripravljeni posoditi le 70-80% ocenjene vrednosti predmeta. Plus zahtevana garancija.
VTB lahko da komercialno hipoteko v celoti s 15-odstotnim predujemom pri 15-odstotni letni z zamudo do šestih mesecev, vendar z obveznim dodatnim zavarovanjem. Motivacija je enaka – želja po zaščiti pred neplačilom.
Hipotekarni pogoji v vseh bankah so praviloma skupni za lastnike podjetij in samostojne podjetnike. Pri izbiri posojilodajalca mora stranka sama oceniti vse ponudbe in med njimi izbrati najbolj sprejemljivo.
V splošni obliki so najbolj donosne možnosti povzete v tabeli.
| Banka | Količina, rub. | Najnižja letna obrestna mera, % | Predplačilo ali odstotek vrednosti predmeta, % | Obdobje, meseci |
| Sberbank | 500 tisoč - 600 milijonov (za kmetijska podjetja od 150 tisoč) | 11 | 25 (za kmetijska podjetja 20) | Do 120 |
| VTB | Do 150 milijonov | 10 | 15 | Do 120 (10 let) |
| Rosselkhozbank | Do 200 milijonov | posamezno | Ni zahtevano | Do 96 |
| Absolut Bank | Od 1 milijona do 16 milijonov v Moskvi in Sankt Peterburgu. Do 9 milijonov v regijah | 17,45 | Izda se znesek 60% vrednosti predmeta (brez zavarovanja), če obstaja zavarovanje - 80% | Do 60 |
| Rosbank | 1–100 milijonov | Od 10,38 do 12,53 % | Z dodatnim depozitom | 3 do 84 |
| Uralsib | Do 100 milijonov | 10 | Z dodatnim depozitom | Do 120 |
| UniCredit | 500 tisoč - 73 milijonov | posamezno | 20 | Do 84 |
| MTS banka | Do 80 milijonov | 12,5 | 20 | Do 60 |
| RNKB | Do 150 milijonov | 13 | posamezno | Do 120 |
| intesa | 5–120 milijonov | plavajoče | Posojilo do 80% vrednosti nepremičnine | Do 120 |
Najdonosnejša poslovna hipoteka je na voljo strankam, ki lahko prepričljivo dokažejo svojo plačilno sposobnost in imajo več kot enoletne poslovne izkušnje.
Skoraj vse banke na svojih elektronskih virih uporabnikom ponujajo možnost, da samostojno izdelajo približen izračun poslovne hipoteke na spletu s pomočjo programskih kalkulatorjev. Ta virtualna orodja ne zagotavljajo popolne in natančne slike o pogojih posojila, kar običajno potrjuje ponudba, da se o njih osebno pogovorimo z upraviteljem.
Poleg tega imajo kalkulatorji univerzalni fokus in niso zasnovani za izračun parametrov komercialnega hipotekarnega posojila. Če jih želite uporabiti, morate sami vnesti obrestno mero. Praviloma poslovnež, ki še ni stopil v stik z banko, tega zagotovo ne ve. Tudi velikost raznih dodatnih provizij in provizij mu ni znana.
Če pa se osredotočimo na zgoraj navedene kazalnike in objavljene na bančnih spletnih mestih, lahko s kalkulatorjem še vedno približno "ocenite" pogoje hipotekarnega posojila.
Po vnosu vseh podatkov in kliku na gumb "Izračunaj" bo potencialna stranka dobila približno predstavo o tem, koliko bo plačevala na mesec do konca posojilne dobe in kolikšna bo skupna preplačila.
Banke se po svojih najboljših močeh trudijo zagotoviti čim večjo razpoložljivost hipotek za nakup poslovnih nepremičnin za fizične in pravne osebe.
Takšno posojilo lahko vzamejo predstavniki uspešnih poslovnih subjektov, ki uživajo ugled in imajo visoke finančne zmožnosti.
Hipotekarnega posojila za celoten znesek vrednosti pridobljenega predmeta je nemogoče dobiti brez predplačila, zavarovanja ali garancije. V vsakem primeru bo banka zagotovila vračilo izdanih sredstev plus obračunane obresti. Če želite to narediti, lahko deluje na več načinov: zahteva začetni prispevek, prejme dodatno zavarovanje ali plača manj od celotnega zneska, potrebnega za nakup predmeta.
Do danes je vprašanje pridobitve stanovanja kot lastnine eno najpomembnejših vprašanj za vse prebivalce države. Takoj je treba opozoriti, da je postopek hipotekarnega posojila precej dolg in zelo dolgočasen, saj mora stranka banki predložiti velik paket dokumentov. Po predložitvi dokumentov mora stranka počakati na odločitev banke o možnosti izdaje posojila.
Za obravnavanje transakcije o stanovanjskem posojilu mora posojilojemalec banke izpolniti vprašalnik, v katerem navede svoje osebne podatke, predložiti potrdilo o dohodku, zaposlitvi. Na podlagi predloženega paketa dokumentov banka izvede postopek prevzema zavarovanja, ki vključuje izračun kreditnega tveganja, kreditnega limita ter preverjanje strank glede vrst goljufij. Po prejemu pozitivne odločitve o posojilu mora posojilojemalec izbrati nepremičnino, ki jo namerava kupiti. Praviloma se naročnik pri izbiri nepremičnine obrne na različne nepremičninske agencije za izbiro nepremičnine. Omeniti velja, da lahko stranka zaprosi za hipotekarno posojilo tako na trgu nepremičnin v gradnji, to je pri nakupu stanovanj v skladu z zveznim zakonom 214, in na sekundarnem trgu.
Postopek registracije nepremičnine na primarnem trgu je veliko lažji kot na sekundarnem trgu. Tako je glavni parameter za nakup doma na nepremičninskem trgu v gradnji ta, da mora biti razvijalec hiše akreditiran pri banki. S pridobivanjem nepremičnin na sekundarnem nepremičninskem trgu je vse veliko bolj zapleteno. Stranka mora izbrati nepremičnino, po kateri je zagotovljen paket dokumentov o predmetu posojanja. Banka izvaja pravno preverjanje ne samo nepremičnine, ampak tudi prodajalca. Tako se preveri čistost transakcije.
Po uspešno opravljenih vseh zgoraj navedenih postopkih stranka vstopi v transakcijo za oblikovanje in izdajo posojila.
Sheme stanovanjskega posojila.
Po izbiri nepremičnine se stranka obrne na poslovalnico banke, da določi končne parametre transakcije.
Te možnosti vključujejo:
Glavne sheme za izdajo hipotekarnega posojila vključujejo:
Kot kaže praksa, je najpogostejša shema izdaje pred državno registracijo lastninskih pravic. Ta shema pomeni, da stranka podpiše posojilno dokumentacijo, ki vključuje: posojilno pogodbo, akt o prevzemu in prenosu, prodajno pogodbo, hipoteko. Po podpisu vseh dokumentov gre stranka vpisat hipoteko in kupoprodajno pogodbo. Naročniku se izda potrdilo registrskega organa o sprejemu dokumentov za registracijo. Na podlagi tega potrdila se izda hipotekarno posojilo. Prednost te sheme posojila je, da stranki ni treba čakati približno dva tedna na registracijo pogodbe. Pomembno je omeniti, da vse banke ne delujejo po tej shemi posojil. Velike banke praviloma delujejo po tej shemi.
Tečajno delo
v disciplini "Bančno poslovanje"
na temo: "Organizacija hipotekarnih posojil v poslovnih bankah"
Poglavje 1. Registracija mehanizma hipotekarnih posojil v Rusiji…………….….4
1.1. Bistvo in koncept hipotekarnega posojila. Predpogoji za začetek izvajanja sistema hipotekarnih posojil in njegovi glavni udeleženci. Instrumenti hipotekarnega posojanja…………………………………………………….……..4
1.2. Zgodovina hipoteke v Rusiji. Vloga Agencije za stanovanjska hipotekarna posojila……..……………………………..………………………………………..8
1.3. Značilnosti hipoteke različnih vrst nepremičnin…………... 12
Poglavje 2. Analiza izvajanja hipotekarnega programa v Sberbank Ruske federacije.………………………………………………………………………………… ………………..15
2.1. Stanovanjska posojila Hranilnice Ruske federacije…………………………………………………………….15
2.2. Hipotekarno posojilo………………………………………………………………………….17
2.2.1.Pogoji posojila………………………………………………………………………….18
2.2.2 Obrestne mere v rubljih…………………………………………………………….20
2.2.3 Obrestne mere v ameriških dolarjih in evrih………………………..……….22
2.2.4.Zahteve za posojilojemalce……………………………………………………………………………………23
2.2.5.Potrebni dokumenti za obravnavo vloge za posojilo................................24
2.2.6.Pridobitev in servisiranje posojila………………………………………………………….24
2.2.7 Program »Mlada družina«……………………………………………………….26
2.2.8.Dodatne možnosti za posojilo……………………………………………….27
Zaključek………………………………………………………………………………………………………….30
Seznam uporabljene literature……………………………………………………………………31
Dodatek………………………………………………………………………………………………32
Uvod.
Stanovanjski trg pri nas ni imel ustreznih kreditnih in finančnih mehanizmov, ki bi podpirali efektivno povpraševanje prebivalstva in bi prebivalstvu omogočili večji nakup stanovanj. Če je bila prej edini način za izboljšanje življenjskih razmer pridobitev javnih stanovanj, danes ta problem rešuje predvsem prebivalstvo z nakupom ali gradnjo stanovanj na račun lastnih prihrankov. Omejena proračunska sredstva so pozornost države usmerila v reševanje stanovanjske problematike določenih skupin prebivalstva. Glavni del prebivalstva zaradi pomanjkanja potrebnih prihrankov in možnosti njihovega kopičenja ni mogel izboljšati svojih življenjskih razmer.
Vzpostavitev sistema dolgoročnega kreditiranja državljanov za nakup stanovanj bo povečala njihovo efektivno povpraševanje in omogočila dostopnost stanovanj za večino prebivalstva. Zagotavlja razmerje med denarnimi sredstvi prebivalstva, bankami, finančnimi in gradbenimi podjetji ter podjetji gradbene industrije, usmerja finančna sredstva v realni sektor gospodarstva.
Trenutno je hipoteka relativno nov koncept, kljub dejstvu, da je imela Rusija že do začetka 20. stoletja precej velike izkušnje z uporabo hipotekarnih posojil. Zato večina ljudi sploh nima splošne predstave o hipotekarnem posojilu. V zvezi s tem je namen tega dela razkriti bistvo hipotekarnega posojila za stanovanja, pa tudi za druge vrste nepremičnin; preučevanje zgodovine nastanka hipotek v Rusiji; podroben pregled mehanizma delovanja hipotekarnega posojila v okviru izvajanja moskovskega hipotekarnega programa v Hranilnici Ruske federacije; kot tudi izboljšanje zakonodajnega in pravnega okvira za hipotekarna posojila.
Široka uporaba kredita je nujen pogoj za normalno delovanje gospodarstva katere koli države in je nemogoča brez resnega varovanja interesov upnika. Te interese je mogoče najučinkoviteje zaščititi z uporabo nepremičnin (hipoteke) s strani strank, ker:
nepremičnina je relativno malo ogrožena zaradi uničenja ali nenadnega izginotja, njeno prisotnost pa je enostavno preveriti;
nepremičnine imajo zapleten promet (povezan s potrebo po registraciji transakcij z njimi pri državnih organih), kar upniku omogoča enostavno nadzorovanje ali celo prepoved odtujitve;
vrednost nepremičnin se nenehno povečuje, kar daje posojilodajalcu jamstva za celotno poplačilo dolga;
visoka vrednost nepremičnine in tveganje njene izgube sta močna spodbuda, ki spodbuja dolžnika, da svoje obveznosti izpolni natančno in pravočasno.
Hipoteka To je posojilo, zavarovano z nepremičnino.
Nepremičnine, ki so predmet hipotekarne obveznosti, vključujejo zemljiške parcele, podzemlje, izolirana vodna telesa, gozdove, trajne zasaditve, zgradbe, objekte in vse, kar je trdno povezano z zemljiščem, t.j. predmeti, katerih premikanje je nemogoče brez nesorazmerne škode njihovemu namenu. eno
Posebej zaščitena zemljišča, občinsko in državno premoženje ter premoženje, v zvezi s katerim je bilo dejstvo privatizacije razglašeno za neveljavno, se ne sprejemajo kot zavarovanje.
Toda največ zanimanja je hipotekarna posojila. stanovanja v tržnem gospodarstvu so najbolj reprezentativen kazalnik rasti, ki odraža dinamiko razvoja različnih sektorjev gospodarstva in zaupanje prebivalstva v svojo prihodnost, v prihodnost države kot celote.
Trenutno so v državi ustvarjeni vsi predpogoji, tako na zvezni kot na regionalni ravni, za začetek izvajanja sistema hipotekarnih posojil:
Privatiziranih je 55 % stanovanj, kar je približno 1 milijarda kvadratnih metrov stanovanjskega fonda v skupni vrednosti najmanj 300 milijard dolarjev in ustvarja osnovo za nastajajoči sekundarni stanovanjski trg;
sprejeta sta bila zvezni zakon "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi" in zvezni zakon "o spremembah zveznega zakona o hipoteki (zastava nepremičnin)", ki postavljata pravne temelje za delovanje hipoteke. sistem posojanja;
Zvezna komisija za trg vrednostnih papirjev je s sodelovanjem Gosstroja Rusije začela z delom na razvoju emisijskih standardov za dolgoročne hipotekarne vrednostne papirje;
dejavnost vseh poklicnih subjektov hipotekarnega trga (cenitve, nepremičnine, zavarovalnice) je pravno formalizirana. 2
Pri hipotekarnem kreditiranju se posojila zagotavljajo za daljše obdobje, kar pravočasno raztegne odplačilo kredita in s tem zmanjša višino mesečnih plačil. Hkrati kupljeno stanovanje služi kot zavarovanje za posojilo (zavarovanje) in v primeru neplačila posojila banka dvigne nepremičnino in jo proda, da bi v celoti odplačala posojilo.
Glavni udeleženci hipotekarnih posojil:
posojilojemalci– fizične in pravne osebe, ki so zaprosile za hipotekarno posojilo, ki ga je posojilodajalec označil za zanesljivega in plačilno sposobnega ter na podlagi tega prejeli hipotekarno posojilo, pri čemer so svoje premoženje ali stanovanja, kupljena s kreditom, prostovoljno dali v zavarovanje in so sposobni predplačila ob nakupu stanovanja;
upniki- banke in druge finančne kreditne institucije, ki posojilojemalcem dajejo hipotekarna posojila na podlagi ocene njihove kreditne sposobnosti in izvajajo naknadno servisiranje teh hipotekarnih posojil;
prodajalci domov- fizične in pravne osebe, ki v njihovem imenu prodajajo lastna stanovanja ali stanovanja v lasti drugih fizičnih in pravnih oseb;
nepremičninske organizacije– pooblaščeni prodajalci stanovanj, ki prodajajo stanovanja za račun drugih udeležencev na trgu, iz lastnega stanovanjskega sklada, ter sodelujejo pri organizaciji in izvedbi dražb za prodajo stanovanj, ki so bila zasežena;
Zavarovalnice– pooblaščene zavarovalnice, ki izvajajo zavarovanje hipotekarnih stanovanj, življenjsko in invalidsko zavarovanje kreditojemalca ter zavarovanje civilne odgovornosti udeležencev hipotekarnega trga;
ocenjevalne agencije– pooblaščene zavarovalnice, ki izvajajo neodvisno strokovno oceno stanovanjskih prostorov, ki so predmet hipotekarne hipoteke;
operaterji sekundarnega hipotekarnega trga– pravne osebe, ki odplačujejo hipotekarna posojila od primarnih upnikov in na njihovi podlagi izdajajo vrednostne papirje;
investitorji– pravne in fizične osebe, ki pridobijo vrednostne papirje operaterjev sekundarnega hipotekarnega trga (predvsem institucionalni vlagatelji – pokojninski skladi, zavarovalnice);
vlada– ureja primarni in sekundarni hipotekarni trg, daje jamstva vlagateljem za vrednostne papirje, sodeluje pri upravljanju operaterjev sekundarnega hipotekarnega trga.
primarni trg je določena z interakcijo posojilojemalca in banke, njeni instrumenti pa so pravzaprav hipotekarna posojila. Veriga banka - posrednik - investitor predstavlja vsebino sekundarni hipotekarni trg, katerih instrumenti so hipotekarni vrednostni papirji.
Instrumenti hipotekarnega posojila
V sistemu ukrepov za oblikovanje in razvoj stanovanjskega hipotekarnega kreditiranja v banki ima pomembno mesto utemeljitev izbire instrumentov hipotekarnega kreditiranja.
Instrumenti hipotekarnega posojila se razumejo kot mehanizem za izračun posojilojemalčevih plačil za posojilo, vključno z načini odplačila glavnega dolga in plačila obresti na posojilo. Instrumenti hipotekarnega posojila določajo obliko organizacije denarnega toka za dolgoročno hipotekarno posojilo.
Instrumenti hipotekarnega posojila so zasnovani tako, da povezujejo interese posojilodajalca in posojilojemalca z:
Zagotavljanje donosnosti hipotekarne dejavnosti in poplačila upnikovih sredstev, zaščita njegovih sredstev pred inflacijo;
Zmanjšanje tveganj hipotekarnih posojil;
Zagotavljanje takšnih posojilnih pogojev, pod katerimi je posojilo na voljo posojilojemalcu.
Izbira posojilnega instrumenta je odvisna od številnih dejavnikov, med njimi
ki se lahko imenuje takole:
Stanje v gospodarstvu (stopnja inflacije, dohodek gospodinjstev, denarna politika države itd.);
Viri in cena zbranih sredstev za izdajo hipotekarnih posojil;
Potreba po zagotavljanju preprostosti in dostopnosti za razumevanje izračunov posojila.
Hipoteka v sodobnih razmerah je razmeroma nov koncept, čeprav ima gospodarska zgodovina Rusije precej izkušenj s hipotekarnim posojilom.
Hipotekarna posojila je bila prva vrsta posojil v Rusiji in se je imenovala "hipoteka".
V XIII-XIV stoletjih. hipoteka je nastala hkrati s pravico zasebne lastnine na zemljišču, vendar je dolgo časa dejansko obstajala brez zakonodajne registracije. Hipoteke prejmejo regulativno registracijo veliko pozneje.
Razlika med rusko hipoteko in tujo je bila določena v sami državni strukturi. Fevdalna država je pomagala svojemu glavnemu razredu - posestnikom - s širokim razvojem institucije zemljiške hipoteke.
Leta 1754 so bile ustanovljene državne kreditne institucije: peterburški in moskovski urad Državne banke za plemstvo pod senatom in senatni urad, za trgovce - v pristanišču Sankt Peterburga pod trgovinskim odborom. Banke so plemstvu in trgovcem posojale denar pod varščino svojih posesti. Leta 1786 so bili reorganizirani v Državno posojilnico.
1. januarja 1835 je bil v Rusiji uveden Zakonik civilnih zakonov (avtor M.M. Speransky), kjer je bila zastavna pravica podrobno urejena. Zastava je obstajala v naslednjih oblikah:
z državo (državna hipoteka);
med posamezniki (zasebna hipoteka);
na posojila kreditnih institucij (bančna hipoteka).
Leta 1842 so se v Sankt Peterburgu in Moskvi začele odpirati prve hranilnice. Leta 1849 so bile sprejete odločitve o reorganizaciji kreditnih institucij v zvezi s pripravo reforme za odpravo kmetstva v Rusiji. Vse obstoječe kreditne institucije v državni lasti so bile likvidirane in razvit je bil projekt za ustanovitev bank zemstva.
Hkrati so se v Rusiji začele oblikovati zasebne kreditne organizacije. Tako je bila leta 1861 ustanovljena prva zasebna organizacija dolgoročnega posojila - mestna kreditna družba Sankt Peterburga.
Leta 1869 je bila ustanovljena prva zasebna hipotekarna banka na podlagi krožne odgovornosti posojilojemalcev, leta 1871. v Harkovu - prva delniška zemljiška banka, ki je izdala posojila, zavarovana z mestnimi in podeželskimi nepremičninami.
V zvezi s težkim položajem kmetov (prejeli niso najboljše zemlje) je bila leta 1882 ustanovljena Kmečka zemljiška banka, ki je kmetom izdajala posojila z
nakup zemljišča. Posojila so bila izdana za 24,5 in 34,5 let. Skupni znesek posojil je bil omejen na 5 milijonov rubljev. v letu. Posojila so bila izdana v višini 70 % kupnine in so stala kmete 7,5-8,5 % na leto 3 .
Leta 1885 je bila odprta Plemiška (čista hipotekarna) banka za pomoč plemičem na podlagi dobrodelnega posojila (le pri 5% letno) - za 48 let 8 mesecev in 36 let. Hkrati je bila zaračunana dodatna provizija za bančne storitve in zavarovalne obresti.
Na prelomu stoletja so nastale hranilno-posojilne družbe, podeželske, volistične in stanične javne hranilnice in posojilnice ter zemske blagajne, ki prejemajo ogromno pomoči države. Nato pride do združevanja kreditnih družb v kreditne zadruge.
Do leta 1914 je Rusija daleč napredovala na področju hipotekarnih kreditov. Obstajal je razvit kreditno-bančni sistem dolgoročnega kreditiranja, ki je imel dobro zakonsko podporo in je bil odlično organiziran. Kreditni in bančni sistem je vključeval: državne, regionalne, mestne, lokalne, javne in zasebne kreditne institucije. Vključevalo je:
Plemenita deželna banka;
Kmečka zemljiška banka;
mestne kreditne družbe in mestne javne banke;
zemske banke;
društva vzajemnih zemljiških kreditov;
hranilno-posojilne družbe;
partnersko posojilo itd.
Do leta 1917 je bilo: 21 zemljiških bank, Državna kmečka zemljiška banka, Plemiška banka, Posebni oddelek Državne plemiške banke in 18 zasebnih bank.
Žal se je tu končal hiter razvoj hipotekarnih posojil v Rusiji. Po revoluciji je bila zasebna lastnina ukinjena in hipotekarne banke so prenehale obstajati. Šele več kot 70 let pozneje so hipoteke v Rusiji ponovno začele oživljati.
Vloga Agencije za stanovanjska hipotekarna posojila
V Rusiji je danes razvoj hipotekarnih posojil
dogaja v dveh smereh. Prvi je centralizirano izvajanje shem
državne hipoteke. Druga smer razvoja hipotekarnih posojil je razvoj in implementacija različnih modelov v regijah Ruske federacije.
Agencija za stanovanjska hipotekarna posojila naj bi bila osrednji element nastajajočega sistema hipotekarnih posojil.
Glavne naloge Agencije so:
1) opredelitev standardov in pravil za hipotekarna posojila:
razvoj in vzpostavitev standardov in normativov za hipotekarna posojila;
ocena kakovosti stanovanjskih hipotekarnih posojil, ki jih je kupila agencija;
pregled različnih instrumentov hipotekarnega posojanja;
izvajanje stalnega dela z bankami na področju metodologije
hipotekarna posojila; analiza dejavnosti bank, ki prodajajo posojila;
2) izvajanje poslov na sekundarnem trgu hipotekarnih posojil:
nakup hipotekarnih posojil; izdaja in prodaja vrednostnih papirjev, zavarovanih s hipotekarnimi posojili; izplačilo dohodka vlagateljem na vrednostne papirje, zavarovane s hipotekarnimi posojili;
3) zagotavljanje tehnične pomoči in usposabljanja strokovnjakov na področju hipoteke
posojanje:
nudenje tehnične pomoči upnikom na področju hipotekarnih posojil; izvajanje razvoja ekonomskih in pravnih vidikov hipotekarnega posojila; Izvajanje seminarjev, tečajev usposabljanja; nudenje svetovalne pomoči; zagotavljanje tehnične pomoči in pomoči pri usposabljanju kupcem hipotekarnih vrednostnih papirjev.
Najpomembnejša naloga Agencije je, da deluje kot državljan
institucija na sekundarnem hipotekarnem trgu
likvidnost ruskih poslovnih bank, ki prebivalstvu zagotavljajo dolgoročna stanovanjska posojila z odkupom teh posojil od bank za
sredstva, zbrana od zasebnih vlagateljev. Ta sredstva bodo privabljena s prodajo zasebnim vlagateljem vrednostnih papirjev, ki jih izda Agencija pod poroštvom Vlade Ruske federacije. Zajamčeno
državni vrednostni papirji lahko postanejo privlačno orodje za
vlagateljev, njihova sprostitev pa bo zagotovila stalen pritok neproračunskih sredstev v stanovanjski sektor gospodarstva.
Hipotekarna posojila v industrijskem sektorju.
Številna podjetja doživljajo akutno pomanjkanje obratnega kapitala, zlasti prostih denarnih sredstev, brez katerih je nemogoče obnoviti in posodobiti proizvodnjo, kupiti surovine in povečati raven konkurenčnosti izdelkov.
Zastava podjetja v sodobni ruski praksi je precej redka. To je najprej razloženo s pomanjkanjem učinkovitega mehanizma za ocenjevanje takšne nepremičnine, težavami pri njegovem izvajanju, trajanjem in visokimi stroški pogodbe, velikim številom zahtevanih dokumentov itd. V tem primeru posojilojemalec potrebuje nasvet izkušenih odvetnikov, saj je tveganje izgube celotnega premoženjskega kompleksa podjetja zelo veliko.
Običajno premoženjski kompleks podjetja, ko je zastavljen, vključuje vsa opredmetena in neopredmetena sredstva, vključno z: zgradbami, konstrukcijami, opremo, inventarjem, surovinami, končnimi izdelki, terjatvami, izključnimi pravicami itd.
Obveznost, zavarovana s hipoteko podjetja, mora znašati najmanj polovico vrednosti premoženja podjetja z zapadlostjo najmanj eno leto po sklenitvi ustrezne pogodbe. Pri sestavljanju hipotekarne pogodbe za podjetje banka običajno veliko pozornosti namenja oceni ne le lastnega premoženja podjetja, temveč tudi njegovih dolgov (zlasti do proračuna). To je posledica dejstva, da kupec, ki pridobi podjetje na javni dražbi, hkrati pridobi vse dolžnosti lastnik podjetja. Pri zastavitvi posameznih proizvodnih zmogljivosti delujočega podjetja je obvezna celovita ocena možnosti njihovega izvajanja ločeno od enega samega gospodarskega kompleksa. Za preučitev možnosti odobritve posojila z zavarovanjem podjetja mora banka najprej študija izvedljivosti porabe in vračila posojila. Vloga za hipotekarno posojilo z zavarovanjem podjetja vključuje tudi bilanco stanja podjetja, razpored prejema prihodkov in obveznih plačil ter druge dokumente na zahtevo upnika. Kreditni oddelek banke posebno pozornost namenja nedoslednostim v finančnem načrtu prihodkov in odhodkov podjetja za obdobje posojanja, ga primerja s podobnimi načrti za pretekla obdobja, preverja razpoložljivost potrebne proizvodno-tehnične baze za izvajanje tega načrta (na primer proizvodno-proizvodna in skladiščna območja, oprema, delovni viri itd.).
Vrednost zavarovanja pri hipoteki je mogoče določiti na več načinov:
na podlagi knjigovodske vrednosti nepremičninskega kompleksa.
Za zastavne osebe pravnih oseb se premoženje odraža po preostali vrednosti v bilanci stanja organizacije. Ob upoštevanju dejstva, da so osnovna sredstva podjetja predmet občasnega prevrednotenja, da se njihova vrednost uskladi s tržno ceno v času prevrednotenja, je mogoče domnevati, da preostala vrednost precej realno odraža ceno osnovnih sredstev. zavarovanja.
temelji ob sklenitvi neodvisne ocenjevalne družbe, ki mora imeti licenco ocenjevalca. Takšna ocena je nedvomno bolj zanesljiva, saj jo izvajajo strokovni cenilci na podlagi preverjenih posebnih metod ocenjevanja premoženja. Glavna pomanjkljivost te metode je, da taka ocena ne upošteva morebitnih sprememb tržne vrednosti zastavljene nepremičnine, čeprav odraža realno vrednost nepremičnine v času ocene. Poleg tega stroške cenitve krije posojilojemalec, ki so precejšnji.
vrednotenje premoženja opravi banka sama. Ob tem se nujno upoštevajo dejansko in bodoče stanje na trgu po vrstah nepremičnin, referenčni podatki o ravni cen. Prednost takšne ocene je, da je za posojilojemalca brezplačna, za banko pa je precej naporna.
Značilnosti hipoteke zemljiških parcel, zgradb in objektov.
Če hipotekarna pogodba ne določa drugače, se pri hipoteki zemljiške parcele zastavna pravica razširi tudi na stavbo ali objekt zastavnika, ki se nahaja ali gradi na zemljiški parceli. 4
Ampak hipoteka zgradb (struktur) dovoljeno ob hkratni hipoteki zemljiške parcele, na katerem se nahaja, ali del te zemljiške parcele, ki zadostuje za funkcionalno oskrbo stavbe (objekta), ki je pod hipoteko. 5
2. poglavje . Analiza izvajanje hipotekarnega programa v Hranilnici Ruske federacije.
2.1. Stanovanjska posojila Sberbank Ruske federacije
|
Program posojanje |
Kratek opis |
Začetna pristojbina |
Stopnja v rubljih, % |
Tečaj v valuti*, % |
Kreditni rok |
||
|
Hipoteka |
Posojilo za nakup, gradnjo, rekonstrukcijo ali popravilo nepremičnine, zavarovano s kreditirano nepremičnino |
||||||
|
Hipoteka+ |
Posojilo za nakup in gradnjo nepremičninskega objekta, zgrajenega ali v gradnji s sodelovanjem kreditnih sredstev banke, pod varščino nepremičnine, ki se financira. |
||||||
|
Hipotekarni standard |
Posojilo za nakup ali gradnjo stanovanja (stanovanjske ali stanovanjske stavbe), zavarovano s posojenim ali drugim stanovanjem. |
Od 20% Od 0% v primeru vpisa drugega stanovanjskega prostora kot zastavo |
|||||
|
Za nepremičnine |
Posojilo za nakup ali gradnjo nepremičnine z različnimi zavarovanji, ki jih odobri banka, razen za zastavo nepremičnine, ki se financira. |
||||||
|
Refinanciranje stanovanjskih posojil |
Posojilo za odplačilo posojila, prejetega od druge banke za nakup ali gradnjo stanovanja ali stanovanjske stavbe. |
||||||
2.2. Hipoteka
Dobiti posojilo je postalo lažje. Zdaj lahko svoj dohodek potrdite tako v obliki 2-NDFL kot v obliki banke!
Brez provizije za posojila;
Širok nabor namenov posojanja in zavarovanja;
Individualni pristop k obravnavi vloge za posojilo;
Sposobnost privabljanja soposojilojemalcev;
Prednostni pogoji posojila za mlade družine.
2.2.1.Pogoji posojila
|
Valuta posojila |
Ruski rublji / ameriški dolarji / evro |
|
Znesek kredita |
Ne sme presegati spodnjega od: Za posojila za nakup in gradnjo nepremičnin 85 % pogodbene vrednosti nepremičnine, ki se financira; 100 % ocenjene vrednosti nepremičnine, ki se knjiži v dobro, določene v izvedenskem mnenju; Za posojila za namene rekonstrukcije, popravila (dodelave) nepremičnine 85 % pogodbenih stroškov rekonstrukcije, popravila (dokončanja) nepremičnine; 85 % ocenjene vrednosti nepremičnine navedene v izvedenskem mnenju. |
|
Kreditni rok |
do 30 let - za posojila za pridobitev in gradnjo nepremičnin; do 10 let - za posojila za rekonstrukcijo in popravilo (dodelavo) nepremičninskega objekta. |
|
Komisija za izdajo posojila |
Manjka. |
|
Varščina posojila |
Zastava pridobljenega premoženja, drugo zavarovanje (če je potrebno). Za posojila za namen individualne gradnje nepremičnine je treba vpisati zastavo zemljiške parcele ali zastavo najemne pravice na zemljiški parceli. Posojilojemalec/soposojilojemalci zagotovijo druge oblike zavarovanja za obdobje pred hipoteko nepremičnine, ki se knjiži v dobro. Hkrati je za posojila, dana z namenom sodelovanja pri skupni gradnji nepremičnine, potrebna zastava drugega nepremičninskega objekta za določeno obdobje (razen v primerih, ko je postopek izbire nepremičnine vzpostavljen izvaja banka). V drugih primerih registracija zastave premoženja za določeno obdobje ni potrebna. Podroben opis zavarovanja, ki ga sprejme banka, je podan v rubriki »Pomembno«. |
|
Zavarovanje |
Obvezno zavarovanje zastavljenega premoženja pred tveganjem izgube/uničenja, škode v korist banke za celotno obdobje kreditne pogodbe |
2.2.2 Obrestne mere v rubljih
|
Kreditni rok |
Začetna |
Splošni pogoji |
|||||||||
|
Pred vpisom hipoteke |
Po vpisu hipoteke |
Pred vpisom hipoteke |
Po vpisu hipoteke |
||||||||
|
Do 10 let (vključno) |
15 do 30 % |
||||||||||
|
30 do 50 % |
|||||||||||
|
15 do 30 % |
|||||||||||
|
30 do 50 % |
|||||||||||
|
15 do 30 % |
|||||||||||
|
30 do 50 % |
|||||||||||
2.2.3 Obrestne mere v USD in EUR
|
Kreditni rok |
Začetna |
Splošni pogoji |
Pogoji za stranke, ki prejemajo plačo na račun, odprt pri banki1 |
||||||||
|
Pred vpisom hipoteke |
Po vpisu hipoteke |
Pred vpisom hipoteke |
Po vpisu hipoteke |
||||||||
|
Do 10 let (vključno) |
15 do 30 % |
||||||||||
|
30 do 50 % |
|||||||||||
|
Od 10 do 20 let (vključno) |
15 do 30 % |
||||||||||
|
30 do 50 % |
|||||||||||
|
Od 20 do 30 let (vključno) |
15 do 30 % |
||||||||||
|
30 do 50 % |
|||||||||||
2.2.4 Zahteve za posojilojemalce
|
Državljanstvo |
|
|
Starost v času posojila |
Vsaj 21 let |
|
Starost v času odplačevanja posojila po pogodbi |
75 let (z diferenciranimi plačili); 55 let - za ženske; 60 let - za moške (z izplačili rente). |
|
Delovne izkušnje |
Vsaj 6 mesecev na trenutnem delovnem mestu. |
|
Privabljanje soposojilojemalcev |
Kot soposojilojemalci v posojilu lahko nastopajo posamezniki v višini največ 3 oseb, katerih dohodek se upošteva pri izračunu najvišjega zneska posojila. Zakonca sta soposojilojemalca v primeru, da je kreditno premoženje vpisano v njuno skupno last (ne glede na neplačilno sposobnost enega od njiju). |
2.2.5 Dokumenti, potrebni za obravnavo vloge za posojilo
prijavnica;
Potni list posojilojemalca/soposojilojemalca (poroka), hipotekarja;
Dokumenti, ki potrjujejo finančno stanje posojilojemalca/soposojilojemalca (za stranke, ki ne prejemajo plače na račun, odprt pri banki);
Dokumenti o danem zavarovanju (zastavo);
Dokumenti o nepremičninskem predmetu, ki se knjižijo (mogoče se predložiti v 3 mesecih od dneva oddaje vloge-vprašalnika banki).
2.2.6 Pridobitev in servisiranje posojila
Posojila se državljanom Ruske federacije lahko odobrijo v podružnicah Sberbank Rusije v Moskvi pod katerim koli od naslednjih pogojev:
Posojilojemalec je registriran v Moskvi ali moskovski regiji;
Nepremičnina, ki se financira, se nahaja v Moskvi ali v moskovski regiji;
Podjetje - delodajalec posojilojemalca ali soposojilojemalcev je stranka banke in se nahaja v Moskvi ali v moskovski regiji (predmet registracije hipoteke nepremičnine na podlagi zakona).
|
Čas obdelave vloge za posojilo |
Od 5 delovnih dni od datuma predložitve celotnega paketa dokumentov. |
|
Postopek za odobritev posojila |
za posojila za nakup nepremičnine - naenkrat; za posojila za gradnjo, rekonstrukcijo, popravilo (dodelavo) nepremičnine - naenkrat ali v obrokih, odvisno od postopka plačila stroškov nepremičnine (opravljana dela). |
|
Postopek odplačevanja posojila |
Anuitete (enaka) ali diferencirana plačila. |
|
Pogoji za predčasno odplačilo |
Za izplačila rente: Izvaja se brez provizij in po možnosti ne prej kot 3 mesece od datuma, ki sledi dnevu posojila - pod pogojem, da je del predčasno odplačanega posojila najmanj 15.000 (petnajst tisoč) rubljev. Z diferenciranimi plačili: Izvaja se brez omejitev v katerem koli obdobju koriščenja posojila. |
|
Odložena plačila |
Odlog plačila glavnice je možen za obdobje gradnje ali rekonstrukcije nepremičnine - za obdobje, ki ne presega 2 let. |
|
Kazen za zamudo pri odplačilu posojila |
Dvojna obrestna mera po posojilni pogodbi od zneska zapadlega plačila za obdobje zamude, vključno z dnem vračila zapadlega dolga |
2.2.7 Program "Mlada družina"
Program "Mlada družina" je posebni pogoji posojila za nakup, gradnjo stanovanja ali stanovanjske stavbe:
Začetna pristojbina:
Od 10% vrednosti nepremičnine - za družino z otrokom/otroci;
Od 15% vrednosti nepremičnine - za družino brez otrok.
Možnost izkoristiti odlog plačila glavnice ob rojstvu otroka v času trajanja posojilne pogodbe (največ do dopolnjenega tretjega leta starosti otroka);
Sposobnost upoštevanja dohodkov staršev kreditojemalca/soposojilojemalcev pri določanju zneska kredita.
"Mlada družina" - družina, v kateri vsaj eden od zakoncev še ni dopolnil 35 let ali nepopolna družina (družina z enim staršem in otrokom/otroci), v kateri starš še ni dopolnil 35 let. .
2.2.8 Dodatne možnosti posojila
Uporaba celotnega sredstva
Skupno premoženje – nepremičnine, vozila, vrednostni papirji v lasti vas in vašega zakonca.
Ocenjena vrednost celotnega sredstva mora biti najmanj 25 milijonov rubljev.
Celotno premoženje se lahko upošteva pri pridobitvi posojila za nakup stanovanja, zemljišča ali individualne stanovanjske stavbe, medtem ko:
posojilo se zagotovi brez potrditve vaše plačilne sposobnosti;
znesek posojila ne sme hkrati presegati 50 % ocenjene vrednosti celotnega sredstva in 65 % nabavne cene nepremičnine.
Uporaba individualnih sefov banke
Če pri prejemu hipotekarnega posojila za nakup nepremičnine uporabljate posamezne sefe Sberbank Rusije za poravnave v okviru prodajne transakcije, vam ne bo treba zagotoviti drugega zavarovanja za posojilo za obdobje do kreditirane nepremičnine. predmet je zastavljen.
Prenos sredstev na prodajalca nepremičnine se izvede po vpisu kupoprodajne pogodbe in prenosu lastništva nepremičnine na kupca ter po državni registraciji hipoteke nepremičnine na podlagi zakona. v korist banke.
Možno je zagotoviti tudi posojilo za poravnave v okviru povezanih (alternativnih) kupoprodajnih poslov (do 4 transakcije v verigi).
Uporaba materinskega kapitala
Materinski (družinski) kapital je oblika državne podpore družinam ob rojstvu ali posvojitvi drugega in naslednjega otroka, ki se lahko uporabi za celotno ali delno odplačilo stanovanjskega posojila, prejetega od Sberbank Rusije.
davčne olajšave
Davčne olajšave veljajo za znesek obresti, plačanih za ciljno hipotekarno posojilo. Znesek odbitka je 13 % vseh plačanih obresti.
Znesek odbitka davka na nepremičnine, predvidenega za nakup stanovanja, stanovanjske stavbe, sobe (ali deleža), se je povečal z 1 milijona na 2 milijona rubljev3. Tako lahko zdaj ob nakupu stanovanja povrnete znesek davka v višini do 260.000 rubljev.
Promocija "Top Ten!" 29. julija 2010 je Sberbank Rusije predstavila Top Ten! o hipotekarnem kreditiranju posameznikov, ki kupujejo stanovanja v objektih v gradnji (zgrajenih) s sodelovanjem posojilnih sredstev banke.
Posojilo se izvaja v okviru posojilnega programa Hipotekarni+ pod naslednjimi posebnimi pogoji:
obrestna mera je določena na 10% letno v rubljih;
višina akontacije - najmanj 10%;
rok posojila - do 10 let (vključno);
Za stranke, ki so se prijavile na promocijo "Naj najboljših deset!", so določeni posebni pogoji posojila v okviru programa. do 31.12.10
Zaključek.
Ena glavnih nalog bank v tržnem gospodarstvu je, da prihranke prebivalstva spremenijo v naložbe v realni sektor gospodarstva. Hipoteka omogoča mobilizacijo pomembnega dela prihrankov prebivalstva in sredstev vlagateljev ter njihovo usmerjanje v najpomembnejše sektorje gospodarstva, predvsem v stanovanjsko gradnjo. Tuje izkušnje in izkušnje ruskih regij, kjer se razvijajo hipoteke, kažejo, da ima hipotekarna posojila vsaj štirikratni multiplikacijski učinek, tj. vsak rubelj kredita na koncu vključuje vsaj štiri rublje sredstev prebivalstva v gospodarskem obtoku. Zato je zaradi hipotek mogoče uporabiti ogromna finančna sredstva, ki so shranjena v rokah prebivalstva v obliki tuje valute v gotovini in katerih obseg je primerljiv z državnim proračunom države. Hkrati bodo hipoteke pomagale povrniti zaupanje v državne in poslovne banke, saj državljani, ki vzamejo posojila pri banki, praviloma hranijo v njej svoje depozitne in poravnalne račune. Hipotekarna posojila je mehanizem, ki zagotavlja razmerje med denarnimi sredstvi prebivalstva, bank in podjetij v gradbeništvu ter usmerja finančna sredstva v realni sektor gospodarstva.
Vbrizgavanje velikih vsot zunajproračunskih sredstev v nakup in gradnjo stanovanj lahko da "drugi" veter gradbenemu kompleksu države. Hitra rast gradnje poceni stanovanj lahko in bi morala privesti do širitve proizvodnje domačih gradbenih materialov, razvoja novih gradbenih tehnologij, arhitekturnih projektov in razvoja številnih sorodnih sektorjev gospodarstva države.
V sodobnih razmerah, ko se izvajajo ukrepi za stabilizacijo gospodarstva in reformo kreditnega in finančnega sektorja, postaja oblikovanje sistema hipotekarnih posojil ena od prednostnih nalog državne politike in razvoja družbe.
Bibliografija:
Zakon Ruske federacije z dne 29. maja 1992 št. št. 2872-1 "O zastavi" (če ni v nasprotju s Civilnim zakonikom Ruske federacije);
Zvezni zakon z dne 30. decembra 2004 št. št. 216-FZ "O spremembah Zveznega zakona o hipoteki (zastava nepremičnin)";
Civilni zakonik Ruske federacije;
Odlok moskovske vlade z dne 11.8.98 št. št. 625 "O konceptu razvoja hipotekarnih posojil v Moskvi";
Basin A. "Hipotekarna posojila je najpomembnejše orodje za reševanje stanovanjskega problema v Rusiji" // Stanovanjski zakon, 2000, št. 2;
Bogdanov S. "Pravni vidiki hipotekarnega posojila" // Gospodarski razvoj Rusije, 2003, V.4, št. 1;
Určukova Ž. "Hipotekarno posojilo v Rusiji" // Revizor, 2000, št. 11;
Kalambet A.P., Memetova D.O. »Zastava nepremičnin (hipoteka) kot način zavarovanja posojila«//Denar in kredit, 2000, št. 9;
Kalyanina L. "In zdaj hipoteka: program stanovanjskega posojila v Moskvi" / / Strokovnjak, 2000, št. 30;
Keselman G.M. “Hipotekarna posojila stanovanj: stanje in obeti” // Denar in kredit, 2000, št. 9;
Pavlodsky E. "Zastava nepremičnin" // Gospodarstvo in pravo, 2000, št. 4;
Pechatnikova S.M. "Glavne usmeritve in možnosti za ustvarjanje mehanizma za hipotekarna posojila v Rusiji" / / Upravljanje v Rusiji in v tujini, 2000, št. 1;
Sinko V., Chernousov E. "Hipoteka v industriji" / / The Economist, 2000, št. 8;
Uradno spletno mesto Sberbank v mednarodnem internetnem omrežju http://www.sbrf.ru
15 . Uradno spletno mesto Centralne banke Ruske federacije http://www.cbr.ru
Dodatek
Centralna banka Ruske federacije: obseg hipotekarnega dolga se je septembra povečal za 1,29 % na 1,069 bilijona rubljev.
Največji delež zapadlih plačil hipotekarnih posojil pade na dolgove nad 180 dni - 5,81% celotnega hipotekarnega dolga ali 62,144 milijarde rubljev. O tem poroča Prime-TASS s sklicevanjem na statistična gradiva Centralne banke Ruske federacije od 1. oktobra.
Skoraj tako velik je delež zamud pri plačilih od 1 do 30 dni - 5,23 % ali 55,94 milijarde rubljev. Delež zamudnih plačil od 31 do 90 dni v skupnem obsegu je 1,98 % ali 21,178 milijarde, od 91 do 180 dni - 1,31 %, 14,012 milijarde. Delež plačil brez zapadlih dolgov je 85,67 % ali 916,332 milijarde. Septembra v primerjavi z avgustom za 0,07 odstotne točke, medtem ko se je skupna denarna masa povečala za 1,2 % na 916,332 milijarde rubljev.
Celoten dolg po hipotekarnih posojilih se je septembra v primerjavi z avgustom povečal za 1,29 % na 1,069 bilijona rubljev.
Obseg zapadlega dolga posameznikov do bančnih organizacij v septembru na naslovu hipotekarnih stanovanjskih posojil v rubljih se je v primerjavi s prejšnjim mesecem povečal za 2,44 % na 25,022 milijarde rubljev.
Skupni znesek dolga po danih posojilih se je povečal za 1,76 % na 884,205 milijarde rubljev.
Obseg danih posojil se je povečal za 18,29 % na 222,992 milijarde rubljev.
Tehtana povprečna obrestna mera za stanovanjska hipotekarna posojila, izdana od začetka leta, je ostala na ravni prejšnjega meseca - 13,4 %; na posojila, dana v mesecu, se je povečala za 1 odstotno točko na 13,2 %.
Obseg zapadlega dolga posameznikov do bančnih organizacij po hipotekarnih stanovanjskih deviznih posojilih se je septembra v rubljskih izrazih povečal za 2,1 % na 17,629 milijarde rubljev v primerjavi s prejšnjim mesecem.
In nepremičninske družbe... obveznice. Obstajata dve vrsti hipoteke posojanje V Ruski federaciji Predmet >> Bančništvo
razvoj hipoteka posojanje…………………….22 2.2 Novo v hipoteka programi komercialno banke in obeti za razvoj hipotek v Rusiji………………………………………………………….28 3. Organizacija hipoteka posojanje v JSC banka ...
in tujih znanstvenikov o vprašanjih organizacije dejavnosti komercialno banke, obvladovanje bančnih tveganj in trženje... varčevanje in hipoteka banke. Vendar pa mnogi komercialno banke predvsem v regijah posojanje zasebne stranke...
.jpg)
