Eden od pogojev, določenih pri izvršbi na hipoteko, je začetna prodajna cena zastavljene nepremičnine (predmet izvršbe). Zvezni zakon št. 102-FZ z dne 16. julija 1998 "O hipoteki (zastavi nepremičnin)" (s spremembami 17. junija 2010) (v nadaljnjem besedilu: Zakon o hipoteki) nalaga obveznost določitve začetne prodajne cene na sodišče v postopku sodne pritožbe (2. točka 54. člena), v izvensodnem postopku pa - na stranke (4. točka 55. člena), ne da bi določilo niti pravni koncept začetne prodajne cene niti meril za določanje tega.
Sodišče, ki rešuje vprašanje določitve izhodiščne prodajne cene zastavljenega premoženja, mora to ne le utemeljiti v motivaciji, temveč tudi navesti v izreku odločbe. Če sodišče ni določilo začetne prodajne cene zastavljenega premoženja, ki je zaseženo, se šteje za kršitev materialnega prava in je podlaga za njeno razveljavitev (Odločitve Zvezne protimonopolne službe Daljnega vzhodnega okrožja z dne 31. avgusta 2004 N F03-A51 / 04-1 / 1587 z dne 17. oktobra 2006 N F03-A59 / 06-1 / 3481). Brez razjasnitve vprašanja določitve začetne prodajne cene zastavljenega premoženja ni mogoče izvršiti sodnega akta (primer Zvezne protimonopolne službe Severnokavkaškega okrožja N F08-4837 / 2004).
Če pogodba o izvensodni izvršbi na hipoteko ne vsebuje pogoja o izhodiščni prodajni ceni oziroma postopku za njeno določitev, se šteje, da pogodba ni sklenjena, saj je ta pogoj po zakonu uvrščen med njene bistvene pogoje. (4. člen 55. člena Zakona o hipoteki).
Hkrati je vprašanje izhodiščne prodajne cene v mehanizmu za uveljavljanje zastavne pravice izjemnega pomena, saj je učinkovitost postopkov izvršbe in prodaje predmeta hipoteke ter s tem hipotekarni model kot celota, odvisno od njene rešitve. Zato je treba na doktrinarni ravni oblikovati koncept začetne prodajne cene zastavljene nepremičnine in opredeliti merila, na podlagi katerih jo je mogoče določiti.
Primerno bi bilo omeniti, da ima pojem cene v pravu in ekonomiji različno vsebino. Z vidika civilnega prava je cena pogoj pogodbe in je denarni izraz obveznosti plačila za prodane (dostavljene) izdelke, opravljeno delo ali opravljene storitve. V pravnem razmerju "nakup - prodaja" cena pomeni denarni znesek, ki se ga kupec zaveže nakazati prodajalcu kot plačilo za blago (člen 454 Civilnega zakonika). V ekonomski teoriji se koncept cene razkriva skozi kategorijo vrednosti kot denarna ocena potrošniške uporabnosti izdelka, ki izraža njegovo zmožnost zamenjave za drugo blago. V tem smislu je cena blaga denarni izraz njegove vrednosti, ekvivalent menjave v gospodarskih odnosih udeležencev v civilnem obtoku. V tržnih razmerah se cena in vrednost praviloma ne ujemata: pod vplivom različnih dejavnikov se lahko blago enake vrednosti prodaja po različnih cenah.
Opredelitev cene kot denarnega izraza vrednosti je podana v GOST R 51303-99. Enako naravo ima tudi začetna prodajna cena zastavljenega premoženja (predmeta izterjave), danega v prodajo.
V procesu blagovne menjave lahko cena, odvisno od subjekta, ki jo določi, predstavlja zahtevani znesek (cena prodajalca), ponujen (cena kupca) ali plačan (transakcijska cena) za blago. Očitno je začetna prodajna cena zastavljene nepremičnine, dane na dražbo, znesek, zahtevan med dražbo.
Hkrati pa zaradi posebnosti izvršilnih razmerij začetne prodajne cene ni mogoče označiti za ceno prodajalca, saj je ne določa hipotekarni upnik ali hipotekarni posojilodajalec, temveč je rezultat dogovorjene volje strank pogodbenice. hipoteko in le, če med strankama obstaja spor glede njene višine, določi sodišče (str. 4, 2. člen 54. člena Zakona o hipoteki). Izhodiščna prodajna cena je torej cena, po kateri se zastavni upnik strinja s prodajo premoženja, ki mu je bilo preneseno v hipoteko, zastavni upnik pa je prisiljen privoliti v njegovo prodajo po postopkih izterjave.
Med dražbo udeleženci tekmujejo med seboj in dražijo začetno prodajno ceno. Oseba, ki je ponudila najvišjo ceno, se prizna kot zmagovalec dražbe (6. odstavek 57. člena, drugi pododstavek 1. odstavka 58. člena Zakona o hipoteki). Zato je v licitacijskem mehanizmu začetna prodajna cena zastavljene nepremičnine izhodiščna (minimalna) cena, pri kateri se licitiranje začne. Ločiti ga je treba od najvišje (najvišje) cene, ki jo je predlagal zmagovalec, po kateri bo prodan. To je prva funkcija začetne prodajne cene, ki jo opravlja, ko hipotekarni posojilodajalec uveljavlja zastavno pravico.
Njegova druga funkcija je, da skupaj z drugimi pogoji iz 4. odstavka čl. 55. Zakona o hipoteki je izhodiščna prodajna cena bistveni pogoj pogodbe o izvensodni izvršbi hipoteke. Takšna pogodba med strankama hipoteke, ki določa pravico hipotekarnega posojilodajalca, da prepusti predmet izterjave sebi ali tretjim osebam, se šteje za kupoprodajno pogodbo nepremičnine ali kot predprodajno pogodbo, če pogodba predvideva le obveznost strank, da v prihodnje skleneta kupoprodajno pogodbo. V tem primeru se začetna prodajna cena ne more šteti za najnižjo ceno, zahtevano med dražbo, ampak služi kot kupnina, po kateri bo predmet izterjave prenesen na hipotekarnega posojilodajalca ali tretjo osebo, v interesu katere je tak dogovor sklenil. Od kupnine se pobotajo s hipoteko zavarovane terjatve zastavnega upnika do dolžnika (3. člen 55. člena Zakona o hipoteki).
Tretja funkcija začetne prodajne cene je, da je začetno merilo za določitev cene, po kateri ima zastavni upnik pravico pridobiti (obdržati) zastavljeno premoženje v primeru, da se ponovne dražbe priznajo za neuspele (4. člen 58. člena). zakona o hipoteki). Hkrati morata tako cena, določena s sporazumom med zastavnim upnikom in zastavnim upnikom, kot tudi cena, ki jo določi sodišče samo, izpolnjevati zahteve iz čl. 555 "Cena v pogodbi o prodaji nepremičnine" Civilnega zakonika Ruske federacije.
Začetno prodajno ceno je torej treba opredeliti kot denarno vrednost vrednosti zastavljene nepremičnine (predmeta izterjave), dane v prodajo, od katere se začne dražba oziroma na podlagi katere se določi kupnina predmeta izterjave. izterjava se določi v primeru, če je dražba razglašena za neveljavno, pa tudi v primeru, če zastavni upnik pridobi zastavljeno premoženje zase ali za tretje osebe.
Določbe 4. odstavka 2. dela čl. 54. Zakona o hipoteki navajajo pogodbeno naravo začetne prodajne cene, po kateri bo zastavljena nepremičnina dana v prodajo.
Hkrati je povsem očitno, da se pri izvršbi hipoteke začetna prodajna cena oblikuje pod pogoji nasprotno usmerjenih interesov hipotekarnega posojilodajalca (izterjevalca) in hipotekarnega upnika (dolžnika) in ni predmet kakršne koli ekonomske zakonitosti, v nasprotju s prodajno ceno, ki se oblikuje pod vplivom ponudbe in povpraševanja. Zastavnik vedno skuša doseči najvišjo ceno za prodano nepremičnino, da ne le poplača upnikove terjatve, ampak tudi prevzame razliko med izkupičkom in dolgom; v primeru, da se ponovljena dražba razglasi za neveljavno, je njeno tveganje omejeno na izgubo 25 % vrednosti prodane nepremičnine.
Nasprotno, zastavnega upnika zanima le prejem zneska, ki zadostuje za pokritje dolga, zavarovanega z zastavo, saj določitev predmeta izterjave na previšano vrednost odloži izvedbo in lahko vodi celo v neuspeh javne prodaje in nezadovoljstvo. z zahtevami tožnika; možnost, da bi nepremičnino zapustili tudi po ceni 25 % pod tržno vrednostjo, je vedno povezana z dodatnimi stroški vzdrževanja in nadaljnje prodaje pridobljenega premoženja.
V takih okoliščinah postane dogovor o velikosti začetne prodajne cene skoraj nemogoč. Sodna praksa kaže, da stranke sodišču praviloma ne predložijo ločenega dogovora o izhodiščni prodajni ceni in med sojenjem ne dosežejo takšnega dogovora niti na predlog sodišča. Zakon pa nedvoumno predpisuje, da pri odvzemu hipotekarnega premoženja v sodnem postopku začetno prodajno ceno določi sporazumno strank, v primeru spora pa sodišče samo (drugi odstavek 4. odstavka 54. hipotekarni zakon).
Menim, da lahko začetno prodajno ceno določita stranki v hipotekarni pogodbi ali pa jo določita ločena pogodba, sklenjena tako pred kot med sojenjem.
V sodni praksi pa obstajajo različni pristopi k razlagi te določbe zakonodaje:
sodišča se pri določanju začetne prodajne cene ravnajo po vrednosti zavarovanja predmeta hipoteke, ki je določena v hipotekarni pogodbi. Navedeno vrednost sodišča priznavajo kot "prodajno ceno, določeno na podlagi sporazuma med strankama" (Resolucija FAS Vzhodnosibirskega okrožja z dne 17. junija 2004 N A58-3257 / 03-Ф02-2167 / 04-С2). Sodišča menita, da zakon o hipoteki ne zahteva sklenitve dodatne pogodbe o prodajni ceni zastavljenega premoženja med zastavnikom in zastavni upnikom, saj je bistveni pogoj hipotekarne pogodbe zastavna vrednost zastavljenega premoženja. To je vrednost zavarovanja, ki jo sodišče navede kot začetno prodajno ceno (Odločitve Zvezne protimonopolne službe zahodnosibirskega okrožja z dne 27. junija 2006 N F04-3919 / 2006 (23877-A03-11) z dne 25. septembra , 2007 N F04-6167 / 2007 (37954-A81-30) ;
druga sodišča, nasprotno, izhajajo iz dejstva, da cena zastavljene nepremičnine, navedena v hipotekarni pogodbi, ni njena začetna prodajna cena, ampak le kaže na cenitev spornih nepremičnin s strani strank ob sklenitvi pogodbe. hipotekarna pogodba; pogodba o izhodiščni prodajni ceni mora biti sklenjena kot ločena pogodba, kot ločen enoten dokument. Hkrati sodišča menijo, da če stranki nista predložili dogovora o izhodiščni prodajni ceni, ima sodišče pravico, da udeležencem v zadevi ponudi, da se sporazumno odločijo ali določijo začetno prodajno ceno v skladu s s predloženimi dokazi (resolucije Zvezne protimonopolne službe okrožja Volga z dne 19. marca 2002 št. N A57-5211 / 2001-4, FAS Uralskega okrožja z dne 4. novembra 2003 N F09-881 / 03-GK) .
Ne da bi razpravljali o pravilnosti navedenih pristopov, ugotavljamo le eno stvar: če sta se stranki dogovorili o višini začetne prodajne cene, vprašanje, na katere premisleke so se stranke vodile pri določanju le-te, ni predmet razprave - to je pravica strank, naloga sodišča je, da to ceno določi v odločbi. Če tak dogovor ni dosežen, dobi izhodiščna prodajna cena značaj dokazljivega dejstva, ki ga je sodišče dolžno določiti v skladu z izvedenimi dokazi.
Potem se postavlja vprašanje o merilih, po katerih bi se moralo sodišče ravnati pri določanju začetne prodajne cene, saj niti civilni zakonik Ruske federacije niti zakon o hipoteki takih meril ne določata.
Na doktrinarni ravni lahko ločimo naslednje pristope k reševanju zastavljenega vprašanja.
A. Tržna vrednost.
Splošno priznan v sodni praksi je pristop, po katerem se začetna prodajna cena določi na podlagi tržne vrednosti zastavljenega premoženja (odstavek 6 Revizije predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 15. januarja 1998 N 26) . Ta pristop je potrjen v čl. 7 Zveznega zakona z dne 29. julija 1998 N 135-FZ "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" (s spremembami 27. decembra 2009) (v nadaljnjem besedilu: Zakon o cenitvi), ki vzpostavlja domnevo o ustanovitvi trga. vrednost ocenjevalnega predmeta v primerih, ko zakon za namene ocenjevanja ne določa druge vrste vrednosti.
Z vidika čl. 3 Zakona o vrednotenju se tržna vrednost razume kot najverjetnejša cena, po kateri se lahko predmet ocenjevanja odtuji na odprtem trgu v konkurenčnem okolju, ko stranke v poslu ravnajo razumno, imajo vse potrebne informacije in morebitne izredne okoliščine se ne odražajo v vrednosti transakcijske cene. Podobna opredelitev tržne vrednosti je podana v členu 6 Zveznega standarda vrednotenja »Namen vrednotenja in vrste vrednosti (FSO N 2)«, odobrenega. Odlok Ministrstva za gospodarski razvoj in trgovino Ruske federacije z dne 20. julija 2007 N 255. Vendar pa ni mogoče z gotovostjo trditi, da je določitev začetne prodajne cene zastavljene nepremičnine, ki se prodaja na podlagi njene tržne vrednosti, najboljši pristop. ki upošteva interese obeh hipotekarnih strank.
Na prodajo nepremičnine vpliva veliko dejavnikov, ki imajo naravo izrednih okoliščin. Prvič, prodaja zastavljenega premoženja kot posledica izvensodne izvršbe je za zastavnika prisilna, v primeru sodne izvršbe pa obvezna. Drugič, pogoji za izvedbo predmeta izterjave so zakonsko urejeni imperativno in jih ni mogoče spreminjati na zahtevo nikogar, vključno z zastavnim upnikom. Tretjič, prodaja zastavljenega premoženja na dražbi se šteje za opravljeno na omejenem trgu prodajalcev, zlasti je funkcija prodajalca zastavljenih nepremičnin, prodanih na javni dražbi, pri izvršitvi sodne odločbe o zasegi. z zakonom dodeljena Zvezni agenciji za upravljanje državnega premoženja (FAUGI). Četrtič, zastavljeno premoženje se odtuji v pogojih nezadostne informacije, ki označuje ocenjeni predmet izterjave v primerjavi s prisilno prodanimi analognimi predmeti, kar vpliva tudi na rezultate ocene. Te okoliščine bolj verjetno pričajo o netržni naravi vrednosti, na podlagi katere se ugotavlja začetna prodajna cena hipotekarnega predmeta, prodanega po vrstnem redu izvršbe.
Poleg tega je določitev začetne prodajne cene po tržni vrednosti poročila ocenjevalca, kot to zdaj počnejo sodišča, v bistvu v nasprotju z naravo ponudbe, ki vključuje postopno zvišanje cene in ne znižanje cene. Posledično dražba ne doseže svojega cilja prodaje zastavljene nepremičnine, hipoteka pa izgubi varnostno funkcijo. Previšana začetna prodajna cena, ki jo določi sodišče, ki ne ustreza kvalitativnemu stanju in tržni vrednosti nepremičnine ob prodaji, je ena od težav pri organizaciji dela sodnih izvršiteljev pri prodaji zastavljenega premoženja. Očitno bi morala določitev začetne prodajne cene temeljiti na vrednosti, ki se razlikuje od tržne.
B. Odškodninska vrednost.
Strokovnjaki s področja vrednotenja nepremičnin so enotni v mnenju, da je treba med vrstami vrednosti, naštetimi v FSO N 2, njeno reševalno vrednost uporabiti kot merilo za določitev začetne prodajne cene predmeta izterjave, prodanega na dražbi. . Slednja v nasprotju s tržno vrednostjo upošteva vpliv na prodajo nujnih okoliščin, zaradi katerih je prodajalec prisiljen prodati ocenjevalni predmet pod pogoji, ki ne ustrezajo tržnim (člen 9 FSO N 2). Likvidacijska vrednost je odraz najverjetnejše cene, po kateri je mogoče odtujiti ocenjevalni predmet za čas izpostavljenosti (dajanja v prodajo) ocenjevalnega predmeta, ki je krajši od običajnega obdobja izpostavljenosti za tržne razmere. Tako za razliko od tržne vrednosti reševalna vrednost upošteva dejavnik prisilne prodaje v omejenem časovnem obdobju.
Metodološko je reševalna vrednost opredeljena kot tržna vrednost predmeta cenitve, zmanjšana za koeficient prisilne prodaje. Izračun korekcijskega faktorja vključuje identifikacijo in utemeljitev dejavnikov, ki določajo znižanje tržne vrednosti posamezne vrste nepremičnine (lokacija, obdobje izpostavljenosti, naložbena privlačnost, tržne razmere, učinkovitost trženja, subjektivni dejavniki itd.). Specifična vrednost tega koeficienta se po mnenju strokovnjakov giblje od 0,2 do 0,5 tržne vrednosti ocenjenega predmeta, v nekaterih primerih pa lahko doseže 0,8 tržne vrednosti ocenjenega predmeta.
Zdi se, da je v tržnih razmerah prav likvidacijska vrednost ustrezen odraz začetne prodajne cene hipotekarnega predmeta, prodanega z zaplembo. Ta pristop ustreza pravni naravi licitiranja za prodajo zastavljene nepremičnine in omogoča njeno prodajo v zakonsko omejenem roku. V zvezi s tem nekatera sodišča pri obravnavanju primerov izvršbe hipoteke izpolnijo zahteve tožnika, da določi začetno prodajno ceno v višini likvidacijske vrednosti, kar kaže, da je likvidacijska vrednost poseben primer tržne vrednosti v omejenem obsegu. obdobje izpostavljenosti (Odločba Zvezne protimonopolne službe zahodnosibirskega okrožja z dne 30. avgusta 2004 N F04-5935 / 2004 (A75-3959-34), Odločba Vrhovnega sodišča Ruske federacije z dne 2. februarja 2010 N 38- B09-9).
Vendar pa v literaturi izraženi predlogi o uvedbi likvidacijske vrednosti v hipotekarno zakonodajo kot merila za določitev začetne prodajne cene niso naleteli na podporo zakonodajalca. Zdi se, da prav širok razpon koeficientov prisilne prodaje v razmerah gospodarske nestabilnosti za zastavnega upnika ustvarja tveganje izgube premoženja po podcenjeni vrednosti, ki ne pokriva stroškov dolga in izterjave. Zaradi tega sodni postopek za izvršbo, ki v nekaterih primerih ne predvideva alternative, izgubi pomen kot jamstvo za pravice in zakonite interese strank hipoteke. Očitno ta razlog danes v pravni ureditvi vprašanj o določitvi začetne prodajne cene hipoteke ne omogoča prehoda na merilo likvidacijske vrednosti.
B. Začetna prodajna cena kot vsota terjatev hipotekarnega posojilodajalca.
Zanimivo izkušnjo pravne ureditve vprašanja določanja izhodiščne prodajne cene hipotekarno obremenjenega zemljišča kaže nemška zakonodaja.
Prvič, takšno ceno, imenovano najnižja ponudba, določi sodišče izvršilnega postopka na dan dražbe na podlagi stroškov vseh predhodnih pravic na lokaciji in stroškov dražbe. Ponudba se začne z najmanjšo ponudbo, oziroma kupec postane tisti, ki ponudi najvišjo ceno, tj. bo dal najvišjo ponudbo. Drugič, hipotekarne stranke so izključene iz reševanja vprašanja višine začetne prodajne cene, zato najmanjša ponudba, ki jo je ugotovilo sodišče, ne predvideva soglasja strank hipoteke glede tega dejstva. Tretjič, najmanjša ponudba, ki jo je določilo sodišče, ni odvisna od tržne vrednosti zemljišča, prodanega na prisilni dražbi: tržna vrednost je le merilo za ocenjevanje predlogov, ki jih prejmejo udeleženci. Nemško pravo določa pravico sodišča, da ne sprejme kupčeve ponudbe, če ta ne dosega 50 % tržne vrednosti zemljišča (člen 85a Zakona o prisilnih dražbah). Poleg tega lahko zastavni dajalec, pa tudi upniki naslednjih vrst, vložijo zahtevo za zavrnitev ponudbe, če ta znaša 70 % tržne vrednosti zemljišča, vendar ne izpolnjuje vseh zahtev (člen 74a Prisilnega Zakon o dražbi). V slednjem primeru je sodišče dolžno imenovati ponovne dražbe, vendar jih ne obračunava niti 50 % niti 70 % in zemljišče je mogoče prodati za vsako ceno, tudi če ne dosega 50 % njene tržne vrednosti. .
Priznati je treba racionalnost nemškega pristopa k določanju začetne prodajne cene zastavljenih nepremičnin.
Hkrati je njen prenos na rusko pravno podlago povezan z zavrnitvijo pogodbene narave začetne prodajne cene in revizijo pravne ureditve vsaj dveh vprašanj: 1) pravil za oddajo ponudb; 2) pravila, da zastavni upnik zapusti premoženje za seboj, če je dražba razglašena za neveljavno. Očitno je takšna revizija možna v razmerah razvitega hipotekarnega trga, njena uvedba v rusko zakonodajo pa zahteva dodatno razmislek in utemeljitev.
Ker je v našem pravu začetna prodajna cena zastavljenega premoženja rezultat dogovora med strankama, je mogoče iz nemških izkušenj izpeljati en glavni zaključek: v primerih, ko stranki kljub predlogu sodišča nista dosegli dogovora. dogovora o velikosti izhodiščne prodajne cene, bi morala biti takšna cena določena z zakonom.
D. Začetna prodajna cena kot znižana tržna vrednost.
Analiza zakonodaje in sodne prakse kaže, da ima prednost pri določanju začetne prodajne cene merilo tržne vrednosti. Glavna napaka uslužbenca kazenskega pregona je, da začetna prodajna cena ni določena na podlagi, temveč v višini tržne vrednosti. Kljub temu je narava začetne prodajne cene drugačna in vključuje določitev njene velikosti pod tržno vrednostjo, tako da se prodajna cena hipotekarne nepremičnine, razkrita med dražbo, giblje k njeni tržni ceni.
Nekaj korakov v tej smeri je zakonodajalec naredil v zveznem zakonu z dne 30. decembra 2008 N 306-FZ "O spremembah nekaterih zakonodajnih aktov Ruske federacije v zvezi z izboljšanjem postopka za odvzem hipotekarnega premoženja" (v nadaljnjem besedilu: zakon N 306-FZ) v zvezi z izvensodnim postopkom za izterjavo hipotek:
uvedena je bila obvezna cenitev nepremičninskih predmetov, katerih vrednotenje po hipotekarni pogodbi presega 500 tisoč rubljev;
določeno je pravilo, da če stranki v pogodbi o izvensodnem postopku za izpolnitev terjatev hipotekarnega posojilodajalca nista navedli drugače, je začetna prodajna cena nepremičnine, ki se prodaja, določena v višini 80 % njene tržne vrednosti (klavzula). 10, 59. člen Zakona o hipoteki).
Tako je Zakon o hipoteki določil obveznost hipotekarnih strank, da določijo začetno prodajno ceno, ki ni enaka tržni vrednosti, vendar ob upoštevanju znižanja glede na vrednost, navedeno v poročilu cenilca. Če stranki v izvensodni hipotekarni pogodbi tega odstotka znižanja nista določili, je treba začetno prodajno ceno znižati za 20 %. Seveda je mogoče trditi, v kolikšni meri je znižanje za 20 % tržne vrednosti zastavljene nepremičnine upravičeno, vendar je to z zakonom določeno v dispozitivni obliki, zato sta stranki pri določanju začetne prodajne cene pravico do določitve drugačnega zneska znižanja, tako večjega kot manjšega.
Pravilo, ki ga uvaja zakon N 306-FZ, ne velja za sodni postopek za izvršbo hipoteke, obstaja diferenciacija pravne ureditve vprašanja določitve začetne prodajne cene, odvisno od oblike izvršbe (sodna ali izvensodna) . To pomeni, da bo v primerih, ko je hipoteka odvzeta po sodišču in se stranki ne bosta dogovorili o višini izhodiščne prodajne cene, predmet izvršbe dal na javno dražbo po tržni vrednosti, v primeru izvensodne izvršbe, sta dolžni stranki hipoteke določiti začetno prodajno ceno ob upoštevanju določb 10. odstavka. 59 Zakona o hipoteki. Zdi se, da takšen pristop k pravni ureditvi obravnavane problematike ustvarja neenake pravne možnosti za hipotekarnega upnika in hipotekarnega posojilodajalca pri sodni in izvensodni izvršbi na hipotekarnem premoženju. Zato bi moral Zakon o hipoteki vzpostaviti enoten pristop k določitvi izhodiščne prodajne cene za primere, ko se stranki v sodnem postopku nista dogovorili o izhodiščni prodajni ceni, v izvensodnem postopku pa ne. določil odstotek njenega zmanjšanja glede na tržno vrednost.
Zdi se, da uveljavljeni 10. odstavek čl. 59. Zakona o hipoteki se pravila ne smejo uporabljati, če sporazum o izvensodnem postopku za odkup hipoteke določa pravico hipotekarnega upnika, da prepusti predmet hipoteke sebi ali tretjim osebam.
Na podlagi zgoraj navedenega je mogoče sklepati naslednje.
1. Začetno (minimalno) prodajno ceno je treba razumeti kot denarno vrednost vrednosti zastavljene nepremičnine (predmeta izterjave), dane v prodajo, od katere se začne dražba oziroma na podlagi katere je določena kupnina predmet izterjave se določi v primeru razglasitve dražbe za neveljavno, pa tudi v primeru, če zastavni upnik zase ali tretje osebe pridobi zastavljeno premoženje.
2. Veljavna zakonodaja ne vsebuje meril za določitev izhodiščne prodajne cene zastavljene nepremičnine (predmet izterjave), poleg tega pa oblikuje različne pristope k njenemu oblikovanju, odvisno od vrstnega reda izterjave (sodni ali izvensodni). Hkrati pa lahko takšno ceno določi izključno sporazumno strank, v primeru spora pa sodišče samo.
3. Začetno prodajno ceno je priporočljivo določiti na podlagi likvidacijske vrednosti predmeta izterjave zaradi omejenega obdobja njegove izpostavljenosti in prisilne narave izterjave. Ta pristop je v skladu z namenom dražbe za določitev najvišje (najvišje) cene predmeta izterjave (člen 4, člen 447 Civilnega zakonika Ruske federacije), vendar ne izključuje možnosti določitve začetne prodajno ceno na podlagi njene tržne vrednosti, ob upoštevanju odstotka njenega znižanja, o katerem se dogovorita stranki.
4. Zakon o hipoteki bi moral zaradi ustvarjanja enakih pravnih možnosti za stranke hipoteke vzpostaviti enoten pristop k določitvi začetne prodajne cene predmeta izterjave za primere, ko stranki nista dosegli dogovora o začetni prodaji. cene v sodnem postopku in v izvensodnem postopku niso določili odstotka njenega znižanja glede na tržno vrednost.
5. Predlagam v pod. 4 str. 2 art. 54. Zakona o hipoteki se drugi stavek spremeni takole:
Začetno prodajno ceno nepremičnine na javni dražbi določi na podlagi dogovora med zastavnikom in zastavni upnikom, v primeru spora pa sodišče samo v višini 80 % tržne vrednosti nepremičnine. , ugotovljeno v poročilu cenilca.
Oznake: 0 0 Odvetniki https://website/wp-content/uploads/2017/11/logo1-300x40.pngOdvetniki 2010-12-03 15:09:02 2016-02-04 21:23:04 Začetna prodajna cena zastavljene nepremičnine (predmet hipoteke)Če podjetje potrebuje posojilo - običajna praksa, ko se podjetje razvija in ne označuje časa - morate o zavarovanju razmišljati vnaprej. Vse banke brez izjeme obravnavajo zavarovanje kot glavno in prednostno sestavino zavarovanja za posojilo. Pomemben element mehanizma zavarovanja je vrednotenje zavarovanja.
Ključne zahteve, ki jih banke postavljajo k zavarovanju, so: a) visoka likvidnost, ki omogoča čimprejšnjo prodajo zastavljenega premoženja po za banko sprejemljivi ceni; b) enostavna odtujljivost zastavljenega premoženja, ki omogoča banki, da ga ob pravem času hitro dvigne brez posebnih stroškov za razgradnjo in prevoz; c) lastninska pravica zastavnika (če ne gre za zastavo tretje osebe); d) svoboda od; e) razpoložljivost za identifikacijo, tako da lahko kadar koli preverite njeno prisotnost.
Praksa kaže, da banke kot zavarovanje zanimajo predvsem premičnine in nepremičnine. Po njem bi moralo biti stalno povpraševanje in naj spada v srednjo cenovno kategorijo, da ne bo težav z izvedbo. Banke sprejemajo kot zavarovanje:
1. odstavek čl. 340 Civilnega zakonika Ruske federacije (v nadaljnjem besedilu - Civilni zakonik Ruske federacije) določa, da se vrednost predmeta zastave določi sporazumno strank, razen če zakon določa drugače. Vendar ta pogoj v zakonu ni naveden kot bistven. Hkrati je 1. odstavek čl. 9 Zveznega zakona z dne 16. julija 1998 št. 102-FZ "O hipoteki (zastavi nepremičnin)" (v nadaljnjem besedilu: Zvezni zakon "o hipoteki"), je določeno, da "mora hipotekarna pogodba navesti predmet hipoteke, njegova ocena, vsebina, višina in rok izpolnitve obveznosti, zavarovane s hipoteko.
Tako morajo stranke, ki zastavljajo pravna razmerja, navesti dogovorjeno cenitev zastavljenega premoženja. Takšno oceno lahko določijo samostojno in s stikom s cenilcem.
Udeleženci zavarovanj določijo oceno sami, potem ko se med seboj dogovorijo, ali pa se obrnejo na cenilca in v nalogi navedejo, katero vrsto vrednosti je treba določiti.
Zakon ne opredeljuje, na podlagi katerih meril je treba presojati. Način usklajevanja vrednosti predmeta zastave ni predpisan z zakonom. V praksi lahko stranki v pogodbi navedeta vrednost zastavljenega premoženja brez navedbe njegove vrste, lahko navedeta več vrst vrednosti. Udeleženci zastavnih poslov lahko določijo vrednost na podlagi poročila neodvisnega cenilca ali pa se dogovorijo sami, brez vključevanja strokovnjaka, pri čemer se ravnajo po povprečnih tržnih cenah za podobno nepremičnino.
V odstavku 19 Informacijskega pisma predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 28. januarja 2005. 90 »Pregled prakse obravnavanja sporov v zvezi s hipotekarno pogodbo s strani arbitražnih sodišč«, je navedeno, da če stranki v hipotekarni pogodbi navedeta več različnih ocen predmeta hipoteke, se taka pogodba ne more šteti za sklenjeno, če je je mogoče ugotoviti, katera od ocen predstavlja tisto, o kateri sta se stranki dogovorili kot bistveni pogoj hipotekarne pogodbe.
V obrazložitev tega priporočila Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije so podane okoliščine enega od obravnavanih primerov. Kot izhaja iz okoliščin primera, sta stranki v hipotekarni pogodbi navedli tri različne ocene predmeta hipoteke: oceno na podlagi sklepa neodvisnega cenilca, oceno zastave in oceno na podlagi listin organa tehnične inventure. .
Sodišče je hkrati ugotovilo, da sta strošek zastavljene stavbe po listinah organa tehnične inventure stranki navedli zaradi izvajanja 4. odstavka 4. čl. 4 zakona Ruske federacije z dne 09.12.1991 št. 2005-1 "O državni dajatvi", ki je veljal v času sklenitve hipotekarne pogodbe. Ocena, ki jo je predmetu hipoteke dal neodvisni cenilec, ki sta ga angažirali stranki in ki sta jo stranki navedli v hipotekarni pogodbi na podlagi člena 12 Zveznega zakona "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji", je bila svetovalne narave. zanje in ni bil obvezen.
Na podlagi teh okoliščin je sodišče ugotovilo, da je hipotekarna cenitev vrednost hipotekarne stavbe, ki sta jo stranki sporazumno dali temu hipotekarnemu predmetu.
V odstavkih 1 in 2 340. člena Civilnega zakonika, kakor je bil spremenjen. Zvezni zakon z dne 21. decembra 2013 367-FZ določa, da se vrednost zastavnega predmeta določi sporazumno strank, razen če zakon določa drugače. Sprememba tržne vrednosti predmeta zastave po sklenitvi zastavne pogodbe ali nastanek zastave po zakonu ni podlaga za spremembo ali prenehanje zastave, razen če z zakonom ali pogodbo ni določeno drugače.
Zvezni zakon o hipoteki omenja dve vrsti vrednosti nepremičnin: vrednost zavarovanja (2. odstavek 67. člena pravi, da se "varnostna vrednost zemljiške parcele, zastavljene na podlagi hipotekarne pogodbe, določi s sporazumom med hipotekarnim upnikom in hipotekarnim upnikom"). in tržno vrednostjo (v 3. odstavku 9. člena piše: »V primeru zastave nepremičnine, ki ni dokončana z gradnjo in je v državni ali občinski lasti, se opravi ocena tržne vrednosti te nepremičnine«) . Nikjer drugje v zakonu ni navedeno, kakšna vrednost nepremičnine mora biti navedena v pogodbi.
V čl. 3 Zveznega zakona "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" je tržna vrednost ocenjevalnega predmeta opredeljena kot najverjetnejša cena, po kateri se lahko ta ocenjevalni predmet odtuji na odprtem trgu v konkurenčnem okolju, ko stranke transakcija ravna razumno, ima vse potrebne informacije in o vrednosti transakcijske cene ne odraža nobenih izrednih okoliščin.
Ni pravne opredelitve zavarovalne vrednosti premoženja. V znanosti o civilnem pravu je v zadnjem času postalo razširjeno stališče, po katerem je treba izraz "varstvena vrednost", ki ga najdemo v normativnih aktih, obravnavati kot sinonim za tržno vrednost, ki jo imenujemo tudi "realna", "poštena" itd. .
Vendar se zdi, da to stališče ni povsem pravilno. V pogojih veljavnih norm in ob odsotnosti koncepta vrednosti zavarovanja se je seveda treba strinjati, da ker v zveznih standardih vrednotenja ni vrednosti zavarovanja, ni navodil, kako določiti vrednost zavarovanja, ne moremo šteje za neodvisno vrsto vrednosti. Hkrati se za razliko od splošno sprejetih sinonimov za tržno vrednost pojem "hipotekarna vrednost" uporablja prav za poudarjanje posebne narave vrednosti zastavljene nepremičnine, za nasprotovanje njeni tržni vrednosti. Za razporeditev vrednosti zavarovanja kot vrste vrednosti obstajajo zadostni predpogoji. Zlasti mora pravo izhajati iz dejanskih potreb družbe. Praksa zavarovanj kaže, da se vrednost zavarovanja, zlasti pri prodaji nepremičnine na dražbi, ne sme določati na podlagi tržne vrednosti.
Banke v svojih dejavnostih aktivno delujejo s tem kontroverznim izrazom. Koncept vrednosti zavarovanja je bil oblikovan iz Navodila Centralne banke Ruske federacije z dne 30. junija 1997. št. 62a "O postopku oblikovanja in uporabe rezerve za morebitne izgube pri posojilih", ki je postala neveljavna, kjer je vrednost zavarovanja opredeljena kot "najvišji znesek obveznosti naročnika, ki ga lahko zagotovi ta nepremičnina, znesek se določi kot tržna vrednost zavarovanja minus stroški njegove izvedbe in morebitni popusti na hitrost izvedbe. Bančna praksa se pri določanju vrednosti zavarovanja v večini primerov vodi po teh merilih.
Obstaja ekonomska potreba po opredelitvi in uporabi izraza vrednost zavarovanja. Banke, ki so zastavni imetniki, uporabljajo vrednost zavarovanja, kljub temu, da trenutno ni priznana z zakonom kot samostojna vrsta vrednosti in jo je mogoče pripisati običaju.
Trenutno ni posebnih smernic za vrednotenje premoženja, prenesenega v zavarovanje. Trenutno je v primerih, ko je nepremičnina predmet obveznega vrednotenja, v pogodbi za namen zavarovanja treba določiti tržno vrednost nepremičnine.
Sodna praksa kaže, da je treba presojo pri izključitvi predmeta zastave določiti na podlagi tržne vrednosti nepremičnine. To stališče podpira Vrhovno arbitražno sodišče Ruske federacije. V odstavku 6 informativnega pisma predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 15.1.1998. 26 "Pregled prakse obravnavanja sporov v zvezi z uporabo norm Civilnega zakonika Ruske federacije o zastavi s strani arbitražnih sodišč" navaja, da se v primeru spora med zastavnim dajalcem in zastavnim upnikom začetna prodajna cena zastavljeno nepremičnino določi sodišče na podlagi tržne cene te nepremičnine. Kljub temu, da so bila ta priporočila informativnega pisma predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije razvita pred sprejetjem zveznega zakona "o hipoteki", so trenutno v veljavi, po 16 letih.
V kolikor spora ne bo, bo sodišče zagotovo navedlo ceno, dogovorjeno v pogodbi. Ta določba posredno nakazuje, da mora biti cena v pogodbi tržna cena. Dejansko, če v pogodbi ni določena tržna cena, ampak kakšna druga in nobena od strank ne nasprotuje prodaji nepremičnine po tej ceni, potem sodišče ne bo imelo razloga, da bi začetno prodajno ceno določilo samo.
str. 2 čl. 348 Civilnega zakonika in člen 1 člena 54.1 Zveznega zakona o hipoteki je določeno, da izvršba na zastavljenem premoženju ni dovoljena, če je kršitev obveznosti, zavarovane z zastavo, ki jo je storil dolžnik, nepomembna in znesek terjatev zastavnega upnika je očitno nesorazmerna z vrednostjo zastavljenega premoženja.
Nepomembnost kršitve se domneva, če so ob odločitvi sodišča o izvršbi hkrati izpolnjeni naslednji pogoji: znesek neizpolnjene obveznosti je nižji od pet odstotkov vrednosti predmeta hipoteke in čas zamude pri izplačilu. izpolnitev obveznosti, zavarovane z zastavo, je manj kot tri mesece (člen 1 člena 54.1 Zveznega zakona "O hipoteki"). Za zastavo premičnin je pod. 1 str.2 čl. 348 Civilnega zakonika Ruske federacije določa, da se domneva, da je kršitev obveznosti, zavarovane z zastavo, neznatna in je znesek terjatev zastavnega upnika očitno nesorazmeren z vrednostjo zastavljenega premoženja, če je znesek neizpolnjene obveznosti je manj kot pet odstotkov vrednosti zastavljenega premoženja in je zamuda pri izpolnitvi obveznosti, zavarovane z zastavo, krajša od treh mesecev. Za razliko od zveznega zakona "o hipoteki" Civilni zakonik Ruske federacije ne določa, da se pravilo uporablja samo za sodni postopek za izvršbo.
Tako je vrednost zavarovanja povezana z velikostjo neizpolnjene dolžnikove obveznosti. Možnost izvršbe na predmet zastave je odvisna od razmerja med višino dolga in vrednostjo zastavljenega premoženja ter zamude pri izpolnitvi.
Hkrati so navedene norme čl. 348 civilnega zakonika in čl. 54.1. Zvezni zakon o hipoteki ne pojasnjuje analiziranega vprašanja, saj niso dovolj specifični. Negotovost pravne narave vrednosti, določene v zastavni pogodbi, ostaja. Še vedno ni jasno, od katere vrednosti se izračuna pet odstotkov dolga. Kako bo ta vrednost določena?
Pomanjkanje gotovosti v normah prispeva k nastanku sporov: na sodišču je možen spor o tem, ali je v določeni situaciji dovoljeno zaseči premoženje. Stranki lahko ponudita različne možnosti za izračun petih odstotkov, pri čemer si zakonske norme razlagata v svojo korist: pet odstotkov vrednosti, določene v pogodbi, ali pet odstotkov tržne vrednosti v času spora. Kot kaže praksa, se lahko ti stroški znatno razlikujejo.
Po našem mnenju so določbe čl. 348 civilnega zakonika in čl. 54.1 Zveznega zakona "O hipoteki" je treba razlagati z uporabo vrednosti, določene v zastavni pogodbi. Za to obstajajo določeni razlogi. Predvsem je treba izhajati iz splošnega pomena norm in volje zakonodajalca. Po našem mnenju bi te norme morale delovati ne le za sodišče, temveč tudi za stranki, da zastavijo pravna razmerja že pred sodnim postopkom. Stranke morajo na podlagi zakonskih zahtev samostojno določiti, v katerem trenutku in pod kakšnimi okoliščinami imata pravico sodno uveljavljati zastavo. To pomeni, da je naloga preučenih norm preprečiti prezgodnjo pritožbo na sodišču zaradi strahu pred zavrnitvijo izpolnjevanja zahtev.
Na podlagi analize menimo, da je treba izpostaviti samostojno funkcijo vrednosti zavarovanja: vrednost zavarovanja glede na višino dolga je merilo za ugotavljanje možnosti izvršbe na predmet zavarovanja.
Omeniti velja, da je prvotna različica čl. 348 Civilnega zakonika Ruske federacije ni predvidel nobenega razmerja med vrednostjo zastavljenega premoženja in zneskom dolga po glavni obveznosti. Zato so takšno razmerje določila le sodišča in je bilo ocenjene narave, v zvezi s čimer so sodišča v nekaterih primerih precej nepričakovano zavrnila zahtevek.
Eden od namenov uporabe pojma »vrednost zavarovanja« je določitev najvišjega zneska dolžnikove denarne obveznosti do upnika in pomeni najvišji znesek, ki ga je mogoče zavarovati z zastavo določenega premoženja.
Hkrati je izraz "zavarovalna vrednost" trenutno predviden samo za zemljiško parcelo v zveznem zakonu "o hipoteki". Izraz "hipotekarna vrednost" je vseboval člen 3 zakona Moskve z dne 11. februarja 1998 št. 3 "O ocenjevalnih dejavnostih v mestu Moskva", po katerem se za namene tega zakona razume ocenjevalna dejavnost. kot skupek pravnih, gospodarskih, organizacijskih, tehničnih in drugačne narave razmerij, določenih v zvezi s predmeti ocenjevanja tržne ali druge vrednosti (zavarovanje, likvidacija in drugo). Ta dokument je postal neveljaven leta 2002 zaradi sprejetja zakona mesta Moskve z dne 22. maja 2002 št. 28. Vrednost zavarovanja je bila v zakonu določena kot ločena vrsta vrednosti, skupaj s tržno in likvidacijsko.
Kot je razvidno, pravni akti delno priznavajo vrednost zavarovanja kot posebno vrsto vrednosti. Vendar vrednost zavarovanja trenutno ni neodvisna vrsta vrednosti. Menimo, da je treba to vrzel, ki povzroča polemike in negotovost pri urejanju zavarovanj, odpraviti. Za to mora po našem mnenju vrednost zavarovanja postati resnično učinkovita vrsta vrednosti, določiti je treba njeno mesto v sistemu normativov o zavarovanju, oblikovati pojem zavarovanja, določiti način določanja in spremeniti.
Predlagamo naslednji koncept vrednosti zavarovanja. Vrednost zavarovanja - vrednost predmeta zastave, o kateri se dogovorita stranki v zastavni pogodbi in določa najvišji znesek denarja, ki ga je mogoče zavarovati z zastavo določenega predmeta, ter služi kot merilo za določitev možnosti izvršba na predmet zastave v razmerju do višine dolga po glavni pogodbi in ki odraža najverjetnejšo ceno, po kateri se lahko predmet zastave odtuji s prodajo na javni dražbi ali na drug način, o katerem se dogovorita zastavnik in zastavnik. zastavni upnik.
Vrednost zavarovanja temelji na tržni vrednosti. Hipotekarna zakonodaja Ruske federacije je določala, da se pri odkupu hipotekarnega premoženja določi začetna prodajna cena v višini osemdeset odstotkov tržne vrednosti nepremičnine, kot je določena v poročilu cenilca (4. točka 2. dela, 54. Zvezni zakon "o hipoteki").
Dolgo obstoječa diferencirana ureditev izhodiščne prodajne cene za sodne in nesodne izvršbe, odsotnost sklicevanja na vrsto vrednosti, uporaba izrazov, ki niso opredeljeni z zakonom, vodijo v znižanje učinkovitosti zastavnih poslov.
Žal v tej smeri doslej ni bilo narejenih nobenih korakov. Spremembe civilnega zakonika so namenjene drugim problemom zavarovanj pravnih razmerij. Za stabilizacijo zastave kot jamstva za izpolnitev obveznosti je očitno še veliko zakonodajnega dela.
Praksa zavarovanj kaže, da je treba vprašanje vrednosti nameniti ustrezno pozornost, razviti enotno in logično strukturo pravnih razmerij na področju ugotavljanja vrednosti zastavljenega premoženja, da bi dosegli največjo učinkovitost zavarovanja. .
1. Civilni zakonik Ruske federacije (prvi del) z dne 30. novembra 1994 št. 51-FZ // Zbirka zakonodaje Ruske federacije. - 05.12.1994. - Št. 32. - Art. 3301.
2. Zakon Ruske federacije z dne 09.12.1991 št. 2005-1 "O državni dajatvi" // Zbirka zakonodaje Ruske federacije. - 01.01.1996. - št. 1. - Umetnost. 19.
3. Zakon mesta Moskve z dne 11. februarja 1998 št. 3 "O ocenjevalnih dejavnostih v mestu Moskva" // Vedomosti Moskovske dume. - št. 5 (str. 39). – 1998.
4. Zakon mesta Moskve št. 28 z dne 22. maja 2002 "O priznanju neveljavnega zakona mesta Moskve z dne 11. februarja 1998 št. 3 "O ocenjevalnih dejavnostih v mestu Moskva" in spremembi zakona mesta Moskve z dne 21. februarja 2001 št. 6 "O uskladitvi nekaterih zakonov mesta Moskve s proračunskim zakonikom Ruske federacije" // Vedomosti Moskovske mestne dume. - št. 6 (124. člen). - 17.7.2002.
5. Navodilo Centralne banke Ruske federacije z dne 30. junija 1997 št. 62a "O postopku za oblikovanje in uporabo rezerve za morebitne izgube iz posojil" // Bilten Banke Rusije. - št. 91-92. - 31. 12. 1997.
6. Informativno pismo predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 15.1.1998. št. 26 "Pregled prakse obravnavanja sporov v zvezi z uporabo norm Civilnega zakonika Ruske federacije o zastavi s strani arbitražnih sodišč" // Bilten Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije. - št. 3. - 1998.
7. Informativno pismo predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 28. januarja 2005 št. 90 "Pregled prakse obravnave sporov v zvezi s hipotekarno pogodbo s strani arbitražnih sodišč" // Bilten Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije. - Št. 4. - 2005.
8. Zvezni zakon z dne 16. julija 1998 št. 102-FZ "O hipoteki (zastava nepremičnin)" // Zbrana zakonodaja Ruske federacije. - 20. 7. 1998. - št. 29. - art. 3400.
9. Zvezni zakon z dne 29. julija 1998 št. 135-FZ "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" // Zbrana zakonodaja Ruske federacije. - 03.08.1998. - Št. 31. - Art. 3813.
10. Zvezni zakon z dne 21. decembra 2013 št. 367-FZ "O spremembah prvega dela Civilnega zakonika Ruske federacije in priznanju neveljavnih nekaterih zakonodajnih aktov (določbe zakonodajnih aktov) Ruske federacije" // Zbrano Zakonodaja Ruske federacije. – 23. 12. 2013. -št. 51. - art. 6687.
11. Shevelev B. Ali obstaja vrednost zavarovanja? // Računovodstvo in banke. 2011. št. 10. S. 43 - 49.
Varščina- To je vrednost nepremičnine, ki je služila kot zavarovanje pri pridobitvi posojila.
Zastava je trenutno eden izmed najbolj priljubljenih načinov zavarovanja sklenjenih kreditnih obveznosti. Obstaja veliko vrst zavarovanj, vendar največjo stopnjo zanesljivosti pri ugotavljanju kreditnega tveganja zagotavljajo zavarovanja z nepremičninami. V to vrsto obveznosti spadajo zlasti hipoteke. Ker je poleg visokih stroškov nepremičnine ni mogoče na noben način premakniti, skriti ali bistveno poškodovati.
Na splošno lahko današnje gospodarske razmere imenujemo precej stabilne, zato je tudi trg posojil pridobil nekaj stabilnosti. In zdaj je sistem zavarovanja bolj usmerjen v vzpostavitev jamstva za vračilo sredstev in discipliniranje posojilojemalca, ne pa za neposredno povračilo zagotovljenih sredstev.
Hkrati se danes pogosto sklepajo "formalne" pogodbe z vrednostjo zavarovanja, kar neizogibno pomeni visoko stopnjo izgub, če stranka ne vrne sredstev. Posledično postanejo pogoji za izbiro ustreznega zavarovanja in njegovo registracijo veliko strožji in premišljen. Toda za ohranitev in povečanje učinkovitosti lastnih dejavnosti mora banka priti do določenega povprečnega kazalnika, pri katerem se bo ohranila privlačnost posojilnih pogojev za stranko in tveganja v primeru nevračila sredstev. biti dovolj zmanjšana.
Odnosi med banko in komitentom delujejo v okviru glavnih značilnosti denarnih razmerij. Blago so tista sredstva, ki jih stranki zagotovi banka, zavarovanje pa se uporablja kot plačilo. V bistvu je posojilodajalec zainteresiran za zagotovitev, da je minimalna vrednost nepremičnine enaka ne le znesku posojila, temveč tudi morebitnim stroškom ali kaznim, povezanim z njim.
V primeru zavarovanega posojilnega sistema beseda »premoženje« pomeni koncept, ki poleg materialnih stvari vključuje tudi različne vrednostne papirje in lastninske pravice. Vrednotenje vrednosti zavarovanega premoženja bo izvedeno na podlagi razlike med njegovima ločenima vrstama: tržno vrednostjo, ki ocenjuje premoženje kot celoto, in vrednostjo zavarovanja, ki določa vrednost premoženja kot sredstva zavarovanja obveznosti. .
Za oceno vrednosti zavarovanja lahko banka zelo pogosto uporabi storitve posebej vključene tretje organizacije. Čeprav se trenutno vse pogosteje uporablja praksa oblikovanja posebne enote znotraj lastne strukture, specializirane za vrednotenje zavarovanj. Ne glede na to, kdo natančno izvaja oceno, se zavarovanje v postopku obravnava ob upoštevanju tveganj za kreditno institucijo, ki so značilna za to posebno vrsto premoženja.
Na splošno je vrednost zavarovanja vrednost premoženja, po kateri bo prodano v roku, ki ga določi banka, v primeru nevračanja sredstev, pod katerimi je bila zavarovana.
Kljub temu, da je vrednost zavarovanja samostojna vrsta vrednosti nepremičnine, jo lahko hkrati imenujemo del tržne vrednosti, ob upoštevanju vseh možnih tveganj za banko, povezanih s to vrsto premoženja. Skupni strošek teh tveganj se imenuje diskont na maržo.
Upravljano
To tveganje je obvladljivo, saj je zavarovanje zavarovano, v primeru izgube ali določene škode pa bodo sredstva posojila še zavarovana. Vse premoženje pa ni zavarovano, saj v večini primerov ni ekonomsko upravičeno. Izvaja se le, če so stroški tistih ukrepov in postopkov, ki so namenjeni zmanjševanju možnih tveganj, bistveno višji od stroškov zavarovanja. Toda hkrati zavarovanje tudi ne zagotavlja polnega povračila.
Lahko ga razvrstimo kot pogojno obvladljivo, saj takšno tveganje pomeni ločeno vrsto sredstev, za katere so značilni težki pogoji za prodajo po ustrezni ceni v kratkem času. Ta vrsta tveganja je obvladljiva, saj je možno oceniti obdobje izpostavljenosti že pred odločitvijo o sklenitvi pogodbe o vrednosti zavarovanja, kar pomeni, da je v primeru prenizkih kazalnikov možno zavrniti. In pogojenost je določena z dejstvom, da se po sklenitvi razmerja pogosto razkrijejo obdobja nizke izpostavljenosti.
To vključuje različne pravne težave in ovire pri registraciji zavarovanj. To tveganje je mogoče zmanjšati le, če se izvede poglobljena in temeljita analiza vseh možnih zakonskih in regulativnih pogojev v zvezi s tem sredstvom.
Pred sklenitvijo pogodbe je treba opraviti podrobno oceno in iskanje vseh možnih načinov nadzora, ki bodo naknadno vključeni v ustrezne klavzule pogodbe.
Njegov izračun je eden najpomembnejših, saj je likvidnost ena od sestavin, po kateri se izračuna vrednost zavarovanja. Glede na trenutno stanje na trgu je likvidnost vsake posamezne vrste zavarovanja lahko visoka (z zapadlostjo največ 30 dni), srednja (30-90 dni), nizka (90-180 dni) , brezupno (več kot 180 dni). In glede na kazalnik likvidnosti se določi vrednost zavarovanja, ki je v primeru brezupne likvidnosti praktično enaka nič.
Lahko si ga predstavljamo kot posledico tveganja nadzora nad lastnino, saj je izterjava lahko nemogoča zaradi treh glavnih dejavnikov: odsotnosti samega zavarovanja, nedostopnosti do njegovega skladiščenja in pravnih težav v zvezi s postopkom izterjave.
Nastane predvsem kot posledica kršitev pogodbe ali drugih dokumentov, ki sestavljajo stranska razmerja. Posledično se lahko takšna razmerja razveljavijo. Temu se lahko izognete, če se pri sklenitvi posla zatečete k storitvam notarske overitve.
To tveganje je neobvladljivo zaradi dejstva, da se ocena opravi enkrat ob sklenitvi pogodbe, potem pa bodo pogoji še naprej veljali ves čas trajanja posojilnih obveznosti. Da bi to tveganje čim bolj zmanjšali, je treba zagotoviti visoko usposobljenost in strokovnost zaposlenih, ki izvajajo ocenjevanje, ter oblikovati enoten sistem ocenjevanja. Obstaja tudi možnost sklenitve pogajanj z namenom prevrednotenja nepremičnine in posledično spremembe vrednosti zavarovanja.
To tveganje je povezano s težavo napovedovanja povpraševanja po tovrstnih nepremičninah v prihodnosti. Za zmanjšanje tovrstnega tveganja je treba natančno preučiti in izdelati verjetnostno napoved o spremembi scenarija razvoja. Vendar so takšne napovedi le redko dovolj natančne, zato takšno tveganje spada v kategorijo neobvladljivih.
To tveganje je povezano z opustitvijo v postopku ocenjevanja pred sklenitvijo pogodbe določenih dejavnikov – na primer prisotnost kakršne koli napake na nepremičnini, njenih lastnosti ali pravic do nje tretjih oseb. Stopnjo tega tveganja je možno minimizirati v primeru temeljitejše analize in ocene pred sklenitvijo zastavne pogodbe.
Ocenjevanje natančne vrednosti zavarovanja je kljub številnim delom, napisanim na to temo, še vedno pereča težava mnogih bank. Včasih zaposleni v isti finančni ustanovi, ki delajo v različnih oddelkih, uporabljajo različne metode izračuna.
Po mnenju analitikov se je to stanje razvilo zaradi nesoglasij, ki so nastala pri opredelitvi pojma "hipotekarna vrednost". V sodobni pravni literaturi se pogosto popolnoma prezre ali nadomesti z »likvidacijsko vrednostjo« (vrednost premoženja ob prodaji, če je razstavni rok krajši od običajnega za podoben predmet), čeprav to ni isto. Postopek za izračun vrednosti zavarovanja prav tako ni urejen z rusko zakonodajo, vrednost zavarovanja določi strokovnjak v finančni instituciji. Na koncu se izkaže, da ima vsaka finančna institucija svojo metodologijo za izračun vrednosti zavarovanja, vendar se vsi opirajo na isto osnovo – tržno vrednost ali likvidacijsko vrednost.
Kaj banke danes razumejo z zavarovanjem in zakaj potrebujemo njegovo vrednotenje?
Zavarovanje mora zagotoviti odplačilo posojila v primeru plačilne nesposobnosti posojilojemalca. Določitev vrednosti sredstva posojilodajalcu omogoča, da ugotovi, koliko to ustreza velikosti prejetega posojila. Ta številka omogoča banki, da izračuna verjetna tveganja in napove stanje pri prodaji zavarovanja. Praviloma se na podlagi ocene sprejme odločitev o možnosti izdaje posojila in njegovi višini. Poleg tega bo ugotavljanje vrednosti nepremičnine s strani cenilca pospešilo postopek uveljavljanja in unovčenja zastave – spori o njeni ceni ne bodo več primerni. Čeprav je tukaj ena subtilnost.
Pri prodaji nepremičnine se izvede njeno prevrednotenje. To se lahko zgodi tako na pobudo banke kot na zahtevo posojilojemalca. Dejstvo je, da so po prodaji predmeta na dražbi vsi stroški, ki jih ima finančna institucija v postopku prodaje zavarovanega premoženja (pravni stroški, prevoz itd.), kot tudi znesek posojilojemalčevega dolga do upnika, se odštejejo od prejetega zneska. Preostanek se vrne nekdanjemu lastniku nepremičnine. Zato ga zanima, da je vrednost zavarovanja največja.
Vsako premoženje, sprejeto kot zavarovanje, se šteje za zastavljeno. Po analizi pogojev, pod katerimi številne ruske finančne institucije izdajajo posojila, lahko vidite, da večina od njih raje prejme nepremičnine od posojilojemalca kot zavarovanje, saj je ta vrsta zavarovanja najbolj likvidna in jo je lažje prodati kot opremo ali druge vrste zavarovanja. zavarovanje. Naše podjetje ima dolgoletne izkušnje na trgu cenilskih storitev, saj sodeluje z velikim številom finančnih institucij (bank), lahko samozavestno trdimo, da kreditiranje likvidnega nepremičninskega objekta, finančna institucija nosi veliko manj tveganj kot pri kreditiranju premičnin. nepremičnine - opreme ali prevoza. Po praksi naših partnerskih bank je veliko lažje prodati zastavo - nepremičnino kot na primer opremo. Tveganja banke po našem mnenju dosežejo svoj maksimum, ko za zavarovanje sprejmejo unikatno opremo ali edinstveno tehnologijo. V mnogih bankah poleg nepremičnin pogosto niti ne razmišljajo o drugih vrstah jamstev za vračilo kredita. Čeprav, kot kaže praksa, ta metoda iz več razlogov ni rešitev za neplačnike.
Prvič, odtujitev nepremičnin je zelo težaven posel, ki vzame veliko časa. Na primer, če so mladoletni otroci prijavljeni v stanovanju, jih je praktično nemogoče zakonito izseliti. Posledično morajo bančni uslužbenci sodelovati v neskončnih tožbah in sodnih obravnavah, poslušati številne pritožbe.
Drugič, še zdaleč ni vedno, da se nepremičnine pod hipoteko lahko prodajo na dražbi. Na primer, na ta način je nemogoče prodati stanovanja, kupljena na hipoteko - to je prepovedano z zakonom. Posledično postanejo nepremičnine le formalno zavarovanje, v praksi pa se morajo upniki zateči k drugim načinom izterjave dolgov.
Tretjič, tudi ob razmeroma ugodnih okoliščinah banka ostaja z izgubo. Vzemimo preprost primer, ko je posojilo izdano, recimo, za 120 tisoč dolarjev (telo posojila plus obresti). Banki je na dražbi uspelo prodati posojilojemalčevo stanovanje na primer za 50.000 dolarjev. Kje dobiti preostalih 70 tisočakov? Zaposleni v kreditni instituciji bodo morali znova "preganjati" stranko in z njim voditi dolgotrajna in zapletena pogajanja.
Kljub temu nihče ni odpovedal vrednosti zavarovanja, njena ocena pa je prednostna tema pri izdaji posojila. Ker ta postopek ni opisan na zakonodajni ravni, se bančni uslužbenci vodijo po interni dokumentaciji, ki so jo razvili strokovnjaki oddelkov za zavarovanje. Danes banke pri izračunu vrednosti zavarovanja uporabljajo formulo: tržna vrednost (včasih uporabljajo likvidacijsko vrednost) minus stroški vseh stroškov, ki lahko nastanejo pri izterjavi zastavljenega premoženja in njegovi prodaji. Neodvisni cenilci pa imajo svoje tehnologije. Tako je včasih lahko razlika v ceni istega predmeta okoli 20 % – odvisno od politike banke, zato je nujno, da cenilec in banka delata in skupaj upoštevata vsa možna tveganja.
Trenutno so bile razvite številne standardne sheme, na podlagi katerih bo cenilec lahko ustvaril svojo metodologijo izračuna.
Gremo stran od tveganja. Ta pristop je še posebej priljubljen v času gospodarske nestabilnosti, ko je napovedovanje nadaljnjega finančnega položaja v državi skoraj nemogoče. Banka vnaprej predvideva vse svoje stroške v primeru nepredvidenih negativnih (a pozitivnih sprememb ne upošteva) okoliščin, vključno z vsemi možnimi izgubami v vrednosti zavarovanja. Tako se zaščiti pred velikimi izgubami, vendar ima ta pristop svoje pomanjkljivosti. Banka zamuja številne priložnosti, ki bi jih imela, če bi tvegala. Kreditna politika takšne finančne institucije se imenuje "previdna". V njem je zelo težko dobiti posojilo, prav tako se vsak posojilojemalec ne odloči za poslovanje z banko, ki se je popolnoma zavarovala in s tem zaostri zahteve za stranke.
Obvladujemo tveganje. Ta pristop najpogosteje uporabljajo mlade in ambiciozne banke. Upravičeno je tudi, če analitična služba, ki deluje v kreditni instituciji, deluje strokovno in zna čim natančneje predvideti naslednje negativne in pozitivne spremembe finančnega stanja države. V tem primeru je politika naslednja: banka upošteva vsa možna tveganja, hkrati pa razvija možnosti za najboljši izhod iz situacije. Tako postane bolj zvest strankam, poveča se število novih prosilcev za posojilo. Nekateri bodo menili, da je ta pristop nevaren, a s pravilnim izračunom zmagata tako banka kot posojilojemalec. Ne glede na pristop, ki ga izbere vodstvo banke, se vedno upoštevajo naslednji objektivni dejavniki:
Neposredne izgube, ki nastanejo, če posojilojemalec ne more odplačati posojila;
Dodatne izgube - če iz nekega razloga ni mogoče zaseči zastavljenega premoženja ali ga ni mogoče prodati po ceni, potrebni za odplačilo posojila;
Izgubljeni dobiček - če stranke zaradi zaostrenih pogojev kreditiranja zavrnejo vzetje posojila pri banki;
Kasnejše izgube - če se je ugled banke na svetovnem trgu poslabšal zaradi pogostih neplačil, znižanja cene delnice ipd.
Razlika med tržno (ali likvidacijsko) in vrednostjo zavarovanja v finančni praksi se imenuje diskont zavarovanja. Možnost izračuna tega popusta je glavna prednost pri delu s zavarovanjem. Pri izračunu njegove vrednosti je treba vključiti naslednje:
Znesek dolga do banke (vključno z obrestmi in kaznimi);
Stroški za davke, ki jih bo treba plačati po prodaji zavarovane nepremičnine;
Pravni stroški;
Cena vozovnice;
Drugi stroški, ki jih je morala banka plačati ob prodaji zavarovanja.
Pri razpravi o vrednosti zavarovanja mnogi cenilci priporočajo, da se spomnite likvidnosti zavarovanja - odvisno je od pričakovanega obdobja izpostavljenosti nepremičnine. Obstaja več kategorij likvidnosti:
Do 30 dni;
30 do 90 dni;
90 do 180 dni;
Več kot 180 dni.
V slednjem primeru se likvidnost šteje za brezupno, zaradi česar je tako premoženje za banko nezanimivo – verjetno ga bo zavrnila kot zavarovanje, ne glede na to, kakšno tržno vrednost ima.
Praksa kaže, da so banke kljub individualnim značilnostim vsakega zavarovanja razvile standardne predloge za popuste na različne vrste premoženja. Na primer, za nepremičnine je popust 20-40% tržne vrednosti, za opremo - 40-60% zaradi visokih tveganj. Pogosto, še bolj pa v obdobju finančne nestabilnosti, banke diskontirajo ne od tržne vrednosti nepremičnine, temveč od likvidacijske vrednosti – vrednosti, po kateri bi se predmet zavarovanja lahko prodal na odprtem konkurenčnem trgu, če bi predmet zavarovanja obdobje prodaje je bilo krajše od »razumno dolgega« za dano vrsto nepremičnine na določenem trgu. Odškodninsko vrednost praviloma izračuna cenilec po izračunu tržne vrednosti predmeta. Trenutno večina finančnih institucij (bank) zahteva, da je izračun likvidacijske vrednosti obvezen. Po našem mnenju ta pristop finančnih organizacij zmanjšuje tveganja, včasih pa je to razlog, zakaj posojilojemalec noče posojati v tej finančni organizaciji. Na podlagi ne tržne vrednosti, temveč likvidacijske vrednosti, popust ni 20-40% (za nepremičnine), ampak 40-55%, ker. Likvidacijska vrednost je manjša od tržne vrednosti za 20-30% (odvisno od likvidnosti predmeta zavarovanja). Pri kreditiranju premičnin je lahko popust tudi do 70-80 %, kar za posojilojemalca sploh ni donosno.
Vsekakor pa izračun vrednosti zavarovanja nepremičnin ostaja izključno v okviru bančne tehnologije, ki ni urejena na državni ravni.
