Naslednja (peta) številka almanaha »Viri« vključuje najzanimivejša dela tujih in domačih avtorjev, ki predstavljajo širok spekter smeri ekonomske misli. Prvič v ruščini sta objavljena znameniti članek C. Polanyija "Aristotel odkriva gospodarstvo" in delo A. Gershenkrona "Ekonomska zaostalost v zgodovinski perspektivi". Probleme prava in ekonomije predstavljajo članki J. Stiglerja in R. Posnerja ter nemških raziskovalcev K. Kirchnerja in G.-B. Schaeferja. Izšla so izbrana poglavja malo znane knjige G. Thorntona o papirnatih kreditih in politiki britanske centralne banke na prelomu iz 18. v 19. stoletje. Zbirka vključuje nova dela ruskih znanstvenikov: O.I.Ananin, T.I.Zaslavskaya, R.I.Kapelyushnikov in dr. Za strokovnjake s področja ekonomske teorije, zgodovine ekonomske misli, ekonomske zgodovine, institucionalne ekonomije, študente, podiplomske študente in učitelje-ekonomiste, kot pa tudi za vse tiste, ki jih to zanima...
Koncept V. Leontieva "vhod-izhod" je obravnavan skupaj s teorijo stanj dinamičnih sistemov. Opisana je struktura in lastnosti simetrične tabele (matrike) "input-output" - sestavni del Sistema nacionalnih računov (SNR), ki vključuje tudi podatke konsolidiranega proračuna. Predlagana je redna metoda za oblikovanje sistema dinamičnih enačb gospodarstva v državnem prostoru. Navedeni so primeri analize dinamike gospodarskega razvoja glede na medsektorsko ravnovesje Rusije. Opisana so načela analize gospodarstva kot stohastičnega dinamičnega sistema. Upoštevajo se razmerja med količino informacij, pridobljenih z občasnimi ocenami stanja gospodarstva v procesu vodenja njegovega razvoja, in stroški upravljanja, ki zagotavljajo doseganje končnega rezultata. Predlagana monografija je namenjena raziskovalcem, študentom in podiplomskim študentom ekonomskih smeri.
Knjiga predstavlja celovit učni načrt ekonomske teorije, prilagojen ruskim razmeram. Učbenik ustreza sodobnim mednarodnim standardom, uporablja izkušnje poučevanja ekonomije na ruskih in zahodnoevropskih univerzah, ima številne razlike od prevedene in predhodno objavljene podobne literature, hkrati pa ohranja splošna načela analize in nekaj tipičnih primerov. Angleška različica učbenika se uporablja na univerzah in poslovnih šolah v Franciji, Italiji in Nemčiji. Za študente tehničnih univerz, poslovnih šol, visokih šol, ki študirajo na specialnostih in področjih ekonomije in managementa.
Knjiga oriše nov pristop k preučevanju mehanizmov delovanja in razvoja tržnega gospodarstva. Avtor izhaja iz dejstva, da je gospodarstvo poseben materialni in duhovni svet, v katerem ima prevladujočo vlogo zakon ekonomskega kompromisa. Njegovo bistvo je, da se konflikti gospodarskih odnosov rešujejo s kompromisi in oblikovanjem posplošenih družbeno-ekonomskih interesov. Če znane metode ekonomske analize temeljijo na povprečnih ali obrobnih tehnično-ekonomskih kazalnikih, potem metoda kompromisne analize, ki jo je razvil avtor, temelji na indikatorjih, ki izražajo stanje kompromisne skladnosti interesov subjektov gospodarskega sistema. Gradijo se in raziskujejo modeli kompromisno-ravnotežnih trgov. Opisani so algoritmi za izračun in analizo stroškovnih razmerij za kompromisno-ravnotežna stanja trgov blaga in proizvodnih faktorjev. Za raziskovalce, ki uporabljajo matematične metode v tržnih raziskavah,...
Splošni koncept delovanja gospodarstva je obravnavan na podlagi matematične analize vedenja posameznih udeležencev v gospodarskem procesu v skladu s cilji, ki jih zasledujejo, in značilnostmi njihove interakcije. Prvi del knjige je posvečen smiselni analizi gospodarskih procesov in ne zahteva posebne matematične izobrazbe bralca, drugi - njeni matematični utemeljitvi. Za specialiste s področja splošne ekonomije in teorije menedžmenta, študente ustreznih specialnosti ter vse tiste, ki jih zanimajo netradicionalni pristopi k osnovam ekonomske teorije.
Knjiga obravnava sivo gospodarstvo kot samostojno gospodarsko kategorijo in objektivni podsistem tržnega gospodarstva. Posebna pozornost je namenjena primerjalni analizi sivega sektorja svetovnega gospodarstva in značilnosti sive ekonomije v Rusiji, potreba po znatni prilagoditvi državne politike za zmanjšanje obsega sive ekonomije. Učbenik je namenjen študentom in podiplomskim študentom ekonomskih univerz, študentom, ki študirajo po programu MBA, ter učiteljem ekonomske teorije in strokovnim menedžerjem.
Prvič so v domači izobraževalni literaturi predstavljeni principi delovanja in struktura podeželskega gospodarstva. Učbenik razkriva osnovne pojme, povezane s predmetom "Ekonomika podeželja", prikazuje domače in tuje izkušnje razvoja podeželja in možnosti njihove uporabe v Rusiji, opisuje glavne teorije in modele razvoja podeželja. Predmet je konkretizacija in poglabljanje temeljev splošne ekonomske teorije in uporabnih disciplin v zvezi s podeželskim gospodarstvom, prikazuje delovanje zakonitosti trga ob upoštevanju značilnosti panog in dejavnosti podeželskega gospodarstva, vsebuje analiza trendov in možnosti razvoja podeželja. Učbenik je namenjen širokemu krogu bralcev, študentom in podiplomskim študentom univerz, ekonomskih in kmetijskih univerz. Pripravljeno s pomočjo NFPK - Nacionalne fundacije za usposabljanje kadrov v okviru programa "Izboljšanje poučevanja socialno-ekonomskih disciplin na univerzah" Inovativne ...
Monografija je posvečena analizi prehoda v tržno gospodarstvo v Rusiji, gospodarskim institucijam, ki so v tranzicijskih fazah izjemno pomembne, in ekonomskim spodbudam, potrebnim za uspešno delovanje teh institucij. Članek podrobno obravnava najpomembnejše sestavine gospodarskih procesov. Za specialiste s področja ekonomske teorije, pa tudi za vse študente tranzicijske ekonomije, učitelje, podiplomske študente in študente ekonomskih fakultet. Knjiga bo zanimiva za vse, ki se ukvarjajo s politično zgodovino in politologijo.
Monografija je posvečena aktualnim problemom ekonomije kulture. Opredeljuje njegovo mesto v sodobnem postindustrijskem mešanem tržnem gospodarstvu, analizira mikro- in makroekonomske vidike razvoja kulturnih dejavnosti: njegove funkcije, značilnosti trga kulturnih dobrin, razloge za kronično nedonosnost kulturnih institucij, mehanizem njihovega financiranja, oblike in metode državne regulacije ter splošne trende, panožno klasifikacijo in razvojne dejavnike. Posebna pozornost je namenjena neprofitnim institucijam in posebnim problemom razvoja kulturne sfere v Rusiji. Monografija je namenjena raziskovalcem, menedžerjem, strokovnjakom s področja svetovnega in ruskega gospodarstva, univerzitetnim učiteljem.
Knjiga je kritična do trenutne ekonomske teorije. Od stališč predstavnikov ekonomskih in pravnih ved se razlikuje po drugačnem konceptualnem pristopu: ekonomijo ne obravnavamo le kot družboslovje, temveč predvsem kot naravoslovje, ki zahteva povsem drugačno analizo številnih vidikov gospodarstva, tako kot znanost in kot področje človeške dejavnosti. Šele zavedanje naravne narave ekonomske znanosti omogoča, da pojem na kratko in dovolj jasno izrazimo. Knjiga je namenjena širokemu krogu bralcev, ki jih zanima ekonomija.
Razlike v organizaciji dejavnosti vrednotenja v vodilnih industrijskih državah
Peter Hin (Nemčija, RIGS)
Vprašanje transparentnosti trga zemljišč in drugih nepremičnin v kontekstu globalizacijskih procesov dobiva nov pomen. Potreba po mednarodni primerljivosti poročil o vrednotenju se nenehno povečuje, ne le zaradi razvoja mednarodnih investicijskih skladov, temveč tudi zaradi vse večje mobilnosti celotnega zasebnega kapitala. Ena od manifestacij teh procesov je želja po razvoju in sprejetju enotnih standardov za dejavnosti vrednotenja, na primer v okviru združene Evrope. Vendar pa večina strokovnjakov skeptično ocenjuje razpoložljive rezultate takšne dejavnosti. To temelji na objektivnih težavah, povezanih s posebnostmi samega nepremičninskega trga. Neločljiva povezava z zemljo tvori lokacijo tega trga, ki ne omogoča neposredne primerjave njegovih različnih teritorialnih in industrijskih segmentov. Nič manj težko pa ni zavračanje edinstvenih zahtev za izvajanje in prakso dejavnosti vrednotenja, ki so se razvile v vsaki državi. Tega dejavnika ni mogoče prezreti, zlasti v ozadju nadaljnjih kulturnih in zgodovinskih tradicij dejavnosti vrednotenja.
Če podrobneje razmislimo o teh razlikah, lahko ugotovimo, da se nanašajo na vse vidike organizacije dejavnosti cenilcev. Najpomembnejše značilnosti naše analize se nanašajo na naslednje vidike:
1. Načela in postopek za pridobitev pravice do opravljanja dela cenilcem.
2. Razpoložljivost sistema samoregulacije dejavnosti vrednotenja in odprtost baz podatkov.
3. Uporaba odobrenih standardov ocenjevanja in državnih zahtev za zanesljivost rezultatov.
4. Rezultat uspešnosti v smislu končne odprtosti in dostopnosti tržnih podatkov za potrošnike – državljane, državo in gospodarstvo.
V tem primeru je zadnji kriterij najbolj posplošen kazalnik učinkovitosti ocenjevalne skupnosti v različnih državah. Dejavnosti cenilcev v ZDA in Kanado malo vladnih predpisov. Aktivnosti temeljijo predvsem na načelih samoregulacije, predvsem v okviru organizacij, kot sta Ocenjevalni inštitut (www.appraisal - institute.org) in Fundacija za ocenjevanje. Če je Inštitut za ocenjevanje pristojen za usposabljanje in izobraževanje ocenjevalcev samih (zlasti jih usposablja in prekvalificira, jih licencira na različnih ravneh in dodeli članstvo kot najvišjo stopnjo – MAI), potem je Fundacija za ocenjevanje odgovorna za razvoj enotnosti načela ocenjevanja (Standardi strokovne ocenjevalne prakse) . Tak sistem je nastal v sedemdesetih letih prejšnjega stoletja kot odgovor na naraščajoče krize na trgu bančnih posojil, zavarovanih z nepremičninami, zaradi neprimerljivosti pristopov k vrednotenju, ki so jih doslej uporabljale različne banke in cenilci. Iste organizacije množično objavljajo podatke o tržnih procesih (prodajne cene, cene najema, dobičkonosnost), kar ob minimalnih prizadevanjih države za regulacijo cenitvene dejavnosti na koncu zagotavlja dobro preglednost nepremičninskega trga.
IN Združeno kraljestvo formalizirano ocenjevalno delo izvajajo člani RIGS (Royal Institution of Chartered Surveyors). Zahteve za ocenjevalce zahtevajo njihovo visoko kvalifikacijo na podlagi visoke izobrazbe. Obstajajo in veljajo za najbolj razvite svetovne standarde ocenjevanja ("rdeča knjiga" - Priročnik za ocenjevanje in vrednotenje). Državne ureditve kot take ni, vendar končni rezultati dela ocenjevalne skupnosti, zlasti aktivna objava sistematičnih tržnih podatkov, naredijo trg odprt in dostopen. Samoizobraževanje v okviru RIGS je priznano v vseh državah, zato so njihovi centri odprti v vseh vodilnih državah.
Trg ocenjevalnih storitev v Nemčija tradicionalno velja za enega najbolj reguliranih na svetu. Dejavnost države se ne kaže z licenciranjem dejavnosti vrednotenja (za pridobitev pravice do tovrstnih dejavnosti je dovolj, da se registrirate pri GZS), temveč z dovolj podrobnimi standardi vrednotenja (na podlagi katerih določa gradbeni predpis) in teoretično nezavezujoča priporočila za nevladne organizacije o vrednotenju nepremičnin, ki jih je razvila finančna služba. V praksi ta priporočila uporabljajo vsi zasebni cenilci. Po drugi strani pa država in občine združujejo svoje delo z zasebnimi cenilci v okviru strokovnih komisij v velikih mestih in regijah. Hkrati je glavna naloga teh komisij, da na podlagi obdelave vseh transakcijskih cen na trgu in po drugih podatkih podrobno analizirajo stanje na trgu zemljišč in drugih nepremičnin. Ta poročila se objavljajo letno in so ena najučinkovitejših oblik tržne regulacije v Nemčiji. V zadnjih letih so se razvile različne oblike potrjevanja cenilcev (na primer za namene vrednotenja zavarovanj), pa tudi združevanje cenilcev v vrsto združenj.
V drugih evropskih državah, na primer v Francija in Španija, cenilce odobri sodstvo po 5 letih prakse slednjega. Hkrati ni drugih oblik varovanja ocenjevalnega naziva, številna združenja cenilcev pa niso razvila enotnih metodoloških priporočil za ocenjevanje vrednosti. Posledično razvoj baz podatkov izvaja vsak cenilec praktično neodvisno, nepremičninski trg resno čuti pomanjkanje takšnih sistemskih informacij. Za Italija in Nizozemska značilnost je odsotnost najbolj odobrenega naziva "ocenjevalec". Hkrati v Italiji cenilce odobri sodišče brez obveznih izpitov. V obeh državah obstajajo združenja strokovnjakov, ki razvijajo lastna pravila ocenjevanja. A bolj se ukvarjajo s postopkom sklepanja pogodb in njihovega plačila, samimi zahtevami za poročila, kot pa neposredno z načini ocenjevanja. Neorganiziranost dejavnosti vrednotenja na Nizozemskem je delno izravnana z dejavnostjo občin nekaterih velikih mest, ki objavljajo svoje preglede tržnih podatkov. V Italiji je nepremičninski trg po mnenju strokovnjakov eden najbolj nepreglednih v Evropi in le z dejavnostmi velikih mednarodnih nepremičninskih družb in nepremičninskih skladov je ta vrzel delno zapolnjena.
Zaradi tega je trenutno treba razviti enotna pravila za zbiranje in analizo tržnih informacij, ki bodo delu cenilcev in drugih strokovnjakov ter vsem udeležencem na trgu zagotavljala zanesljive podatke. Osnova za to je bilo prepoznavanje skupnega razumevanja pojma "tržna vrednost" s strani cenilcev po vsem svetu.
Študentje, podiplomski študenti, mladi znanstveniki, ki uporabljajo bazo znanja pri študiju in delu, vam bodo zelo hvaležni.
Gostuje na http://www.allbest.ru/
Načrtujte
Uvod
1. Razvoj dejavnosti vrednotenja v Rusiji
1.1 Zgodovina dejavnosti vrednotenja
1.2 Sistem državne regulacije dejavnosti vrednotenja
2. Stroškovni pristop k vrednotenju nepremičnin
2.1 Bistvo stroškovnega pristopa k vrednotenju nepremičnin
2.2 Obseg in omejitve stroškovne metode
2.3 Faze vrednotenja nepremičnin po nabavni metodi
2.4 Analiza celotne nadomestitvene cene nepremičnine
2.5 Določitev tržne vrednosti zemljišča
2.6 Določanje amortizacije nepremičnine
2.7 Določitev skupne vrednosti nepremičnine in zemljišča
Zaključek
Seznam literarnih virov
INdirigiranje
Do danes je vprašanje vrednotenja nepremičnin aktualno, ker. nepremičnine igrajo posebno vlogo v gospodarskem in družbeno-kulturnem življenju vsake družbe, saj delujejo kot najpomembnejši gospodarski vir in igrajo vlogo prostorskega okolja, v katerem se izvaja katera koli človekova dejavnost. Nepremičnine so najpomembnejša sestavina nacionalnega bogastva vseh držav sveta. Ne glede na to, kako visoka je stopnja industrijskega in intelektualnega razvoja države, zemljišča povsod predstavljajo pomemben del nacionalnega bogastva, na splošno pa nepremičnine predstavljajo več kot 50% svetovnega bogastva.
Zato je razvoj nepremičninskega trga zelo pomemben tako za pravne osebe kot za posameznike, za oživitev investicijske dejavnosti, za zadovoljevanje potreb družbe in poslovnih subjektov v nepremičninah, za razvoj hipotekarnega kreditiranja in navsezadnje za razvoj gospodarstva.
Trenutno, ko se je pojavil regulativni okvir za nakup in prodajo nepremičnin, je pri nakupu in prodaji nepremičnin vse bolj potrebno določiti vrednost podjetij in nepremičninskih objektov (vključno z zemljiškimi parcelami), pridobiti posojilo, zavarovano z premoženja, določanje davčne osnove, zavarovanje premoženja, dodelitev deleža parcel podjetij, reorganizacija, likvidacija, pa tudi uporaba dednih pravic in sodna kazen. Danes trg nepremičnin začenja dobivati civilizirane oblike, začenja se oblikovati njegova potrebna infrastruktura. Zato postaja vse pomembnejša pravilna določitev cene posamezne nepremičnine.
Trenutno postaja uporaba orodij za vrednotenje nepremičnin v vsakodnevnih dejavnostih podjetja priznana nuja.
Ustreznost teme je posledica dejstva, da se vrednotenje nepremičnin uporablja pri sprejemanju tako strateško pomembnih nalog za podjetje, kot je oblikovanje premoženjskega kompleksa podjetja; upravljanje kapitalizacije podjetja; oblikovanje kreditne zgodovine podjetja; oblikovanje novih proizvodnih linij.
Poleg tega se mehanizmi vrednotenja nepremičnin aktivno uporabljajo v trenutnih dejavnostih podjetja: organizirati komercialno uporabo premoženjskega kompleksa podjetja; delo na kreditnih programih; oblikovanje optimalne davčne politike podjetja; organizacija sistema računovodskega, davčnega in poslovodnega računovodstva.
Namen dela: analizirati strukturo stroškovne metode, upoštevati mehanizem vrednotenja nepremičnin.
Predmet dela je drag pristop k cenitvi nepremičnin.
Predmet predmeta so pravni akti, ki urejajo dejavnost vrednotenja.
1. Rrazvoj ocenjevalnih dejavnosti v Rusiji
1.1 Zgodovina ocenjevalne dejavnosti
V Rusiji se je vrednotenje nepremičnin kot element državne ekonomske politike začelo oblikovati sredi 18. stoletja v povezavi s spremembo družbeno-ekonomskega sistema. Najprej je bilo to posledica potrebe po izdelavi davčnega katastra, torej opisa in odmere nepremičnin za davčne namene.
Oblikovanje sistema vrednotenja nepremičnin za davčne namene je potekalo v Rusiji pod neposrednim vplivom podobnih del, ki so bila do takrat že opravljena v Zahodni Evropi. ocenjena vrednost na trgu draga
Razlog za vzpostavitev sistemov obdavčitve nepremičnin v večini držav je bila neenakomerna razporeditev davkov pri prehodu z obdavčitve na prebivalstvo na dohodnino. Osnova tovrstnih sistemov so bili katastri z gradivom za opis in vrednotenje nepremičnin.
Z ukinitvijo kmetovanja leta 1861 v Rusiji so se pojavili predpogoji za katastrsko delo, katerega sestavni del je bilo vrednotenje nepremičnin. "Pravilnik o zemskih ustanovah", objavljen leta 1864, je predvideval spremembo davčne osnove in delni prehod na obdavčitev premoženja ruskih državljanov. Za dopolnitev državnega proračuna je bil ohranjen sistem obdavčitve na prebivalca, za oblikovanje proračuna zemstva pa "zemlja, tovarne, tovarne, industrijski in trgovski obrati in na splošno nepremičnine v okrajih in mestih, pa tudi potrdila za pravico trgovanja« postala predmet obdavčitve. Znesek obdavčitve je bil določen z »donosom in vrednostjo obdavčljivega premoženja«. Do leta 1888 je bila volilna taksa popolnoma odpravljena.
Sodobni pristopi k vprašanju vrednotenja, ki jih gojijo v razvitih državah tržnega gospodarstva, v svoji osnovi praktično ponavljajo konceptualne določbe, ki so jih postavili ustvarjalci ruske statistike vrednotenja. Do začetka 20. stoletja je metodološki razvoj in organizacijski pristopi k vrednotenju v Rusiji, ki so absorbirali napredne ideje in izkušnje takratnih razvitih držav, omogočili doseganje izjemnih rezultatov pri vrednotenju nepremičnin, ki jim v svetu pogosto ni para. Analiza zgodovinskih dejstev nam omogoča utemeljeno sklepanje, da je bila Rusija s prizadevanji svojih izjemnih znanstvenikov po metodologiji in organizaciji vrednotenja nepremičnin ena vodilnih držav.
Vrhunec ocenjevalne dejavnosti v Rusiji se je zgodil v drugi polovici 90. let prejšnjega stoletja, ko je Inštitut za gospodarski razvoj Svetovne banke za obnovo in razvoj prvič začel usposabljati strokovne ocenjevalce.
Razvoj ocenjevanja vrednosti v Ruski federaciji bi bil nemogoč brez sistema usposabljanja, preusposabljanja in izpopolnjevanja cenilcev. Eden od pomembnih dogodkov na stopnji oblikovanja ocenjevalne dejavnosti v Rusiji je bila leta 1993 organiziranje seminarjev o ocenjevalni dejavnosti, ki jih je organiziral Inštitut za gospodarski razvoj Svetovne banke. Pomemben zagon razvoju izobraževanja na področju ocenjevanja vrednosti je bilo dano z oblikovanjem in razvojem licenčnih zahtev za dejavnost ocenjevalcev.
Ustanovljenih je bilo 58 strukturnih regionalnih enot, ki so združevale 70 regij Rusije in sosednjih držav. Ta organizacija je ustanovila Akademijo za vrednotenje intelektualne lastnine, ki je do leta 2000 usposobila 15.000 cenilcev. Rusko društvo ocenjevalcev je postavilo temelje za oblikovanje regulativnega okvira za rusko prakso vrednotenja nepremičnin.
Junija 1994 so bili na poročevalsko-volilni konferenci ROO sprejeti: Izjava ROO, Standardi poklicne dejavnosti na področju nepremičnin, Kodeks poklicne etike članov ROO. Naslednji korak junija 1995 je bila registracija sistema standardizacije pri Državnem standardu Ruske federacije. V istem obdobju je bil skupaj z Odborom za državno premoženje Ruske federacije in Ruskim cehom nepremičninskih posrednikov sprejet Pravilnik o licenciranju nepremičninskih dejavnosti v Ruski federaciji, v katerem so bile ocenjevalne dejavnosti opredeljene kot samostojna vrsta dejavnosti in odstranjene. od licenciranja nepremičninske dejavnosti.
Leta 1996 se je pojavila nova organizacija - National College of Appraisers (NCO), ki je vključevala podjetja, ki se ukvarjajo z vrednotenjem. Od konca leta 1996 je imel poklic ocenjevalca v Rusiji že uradni status. Ministrstvo za delo in socialni razvoj Ruske federacije je z Odlokom št. 11 z dne 27. novembra 1996 odobrilo opis kvalifikacij za delovno mesto "ocenjevalec", ki določa delovne obveznosti in seznam pravnih in metodoloških dokumentov ter drugih informacije, ki bi jih cenilec moral poznati.
Glavne naloge ocenjevalca vrednosti so ugotavljanje tržne ali druge vrednosti predmetov državljanskih pravic, proučevanje potreb po cenitvi in navezovanje poslovnih stikov s strankami, izdelava pisnega cenilnega poročila, uporaba vseh znanih metod ocenjevanja vrednosti, izdelava informacijska baza, potrebna za poklicno dejavnost. Ugotovljeni in kvalifikacijski pogoji za to delovno mesto: višja strokovna izobrazba, dodatno izobraževanje in delovne izkušnje v profilu najmanj 1 leto.
1.2 Sistem državne ureditvedejavnosti vrednotenja
Danes v Rusiji dejavnosti cenilcev na zvezni ravni ureja ustrezni zvezni zakon z dne 29. julija 1998 št. 135 - FZ "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" (Dodatek).
Metodološka osnova ocenjevanja se razvija ob upoštevanju mednarodnih izkušenj, pa tudi posebnosti razvoja gospodarstva in pravne ureditve v Rusiji.
Oblikovan je enoten trg ocenjevalnih storitev. Trenutno več kot 5.300 pravnih oseb in samostojnih podjetnikov izvaja ocenjevanje po enotnih zahtevah na podlagi zvezne licence.
Oblikovan je bil sistem državne ureditve dejavnosti vrednotenja, ki temelji na Zveznem zakonu "O dejavnostih vrednotenja v Ruski federaciji" in vključuje nadzor nad izpolnjevanjem zahtev in pogojev s strani cenilcev, standardov in smernic vrednotenja, zahtev za izobraževanje strokovnjakov.
Razvijajo se samoregulativne organizacije cenilcev. Njihova interakcija z Ministrstvom za premoženje Rusije je bila vzpostavljena na celotnem spektru problemov pri razvoju ocenjevalnega trga.
Lahko pa izpostavimo tudi pomanjkljivosti, ki so del današnje prakse na področju vrednotenja nepremičnin v Rusiji:
1. Pomanjkanje metodološke podlage;
2. Neskladnost tuje metodologije s tržnimi odnosi v Rusiji;
3. Nezaupanje strank do menedžerjev – cenilcev, ki se v praksi ukvarjajo s to dejavnostjo;
4. Pomanjkanje zadostnega števila visoko usposobljenih strokovnjakov - cenilcev v regijah;
5. Pomanjkanje praktičnih izkušenj pri ocenjevalnem delu med podjetji;
6. Pomanjkanje enotnih ocenjevalnih standardov.
2. Wstroškovni pristop k vrednotenju nepremičnin
2. 1 Bistvo stroškovpristop vrednotenja nepremičnin
Stroškovni pristop je pristop k cenitvi nepremičnine, ki temelji na dejstvu, da kupcu za objekt ni treba plačati več, kot stane, da ga ponovno zgradi po trenutnih cenah za zemljišča, gradbeni material in dela. Ta pristop k vrednotenju je povsem upravičen, ko gre za nove ali relativno nove stavbe.
Večina strokovnjakov se strinja, da je stroškovna metoda uporabna za preverjanje ocenjenih stroškov, vendar se nanjo le redko zanašajo.
S tem pristopom se ocenjena vrednost nepremičnine določi kot razlika med stroški njihove popolne reprodukcije ali popolne zamenjave in zneskom amortizacije plus stroškom kosa zemljišča; se lahko določi s formulo:
Tsn \u003d PSV - I + Z ali Tsn \u003d PSZ - I + Z,
kjer je Cn - strošek nepremičnine po stroškovni metodi;
PSV - polni stroški celotne reprodukcije vrednotene nepremičnine;
PSZ - polna nadomestna cena nepremičnine, ki se vrednoti;
I - strošek amortizacije nepremičnine, ki se vrednoti;
Zz je strošek kosa zemlje.
Poleg tega se celotni strošek reprodukcije (FCR) razume kot strošek gradnje natančne kopije stavbe po trenutnih cenah in z uporabo enakih materialov, gradbenih standardov, dizajna in z enako kakovostjo dela, vključno z vsemi pomanjkljivostmi, ki so značilne za ocenjeni predmet.
Popolna nadomestna cena (LTC) je strošek gradnje po tekočih cenah, ki ima enako uporabnost kot predmetna nepremičnina, vendar je zgrajena iz novih materialov in v skladu s sodobnimi standardi, projektiranjem in tlorisom. Na podlagi predpostavke, da razumni kupec glede na tveganje in čas gradnje ne bi plačal več za obstoječo stavbo kot za gradnjo nove po današnjih standardih, potem lahko EPL štejemo za zgornjo mejo vrednosti nepremičnine.
2 .2 Obseg in omejitve stroškovne metode
Optimalni obseg stroškovnega pristopa k vrednotenju nepremičnin, ki daje najbolj objektivne rezultate, so:
Določanje tržne vrednosti novih ali relativno novih objektov, ki so malo dotrajani in ustrezajo najučinkovitejši uporabi lokacije;
Določanje tržne vrednosti starih nepremičnin z zanesljivimi informacijami za obračun amortizacije;
Ugotavljanje tržne vrednosti gradbenih projektov, ugotavljanje tržne vrednosti objektov za posebne namene;
Določanje tržne vrednosti predmetov, s katerimi se redko sklepajo tržni posli;
Določanje tržne vrednosti nepremičnin, ki jih ni mogoče oceniti z dohodkovnim pristopom.
Rezultate stroškovnega pristopa je mogoče posredno uporabiti v procesu ocenjevanja predmeta z drugimi metodami, na primer, če ni potrebnih tržnih podatkov, se lahko velikost prilagoditve za primerjalni pristop določi kot znesek stroškov. za ponovno ustvarjanje želene lastnosti. Stroškovni pristop zahteva, da se zemljišča in zgradbe ovrednotijo ločeno, kar omogoča ločitev nezavarovalnih predmetov pri vrednotenju za namene zavarovanja.
Pri odločanju o ekonomski izvedljivosti dozidave ali prenove stavbe je zelo pomemben stroškovni pristop. V ta namen se ocenjeni stroški primerjajo s pričakovanim povečanjem dohodka oziroma z možno prodajno ceno posodobljene stavbe.
Stroškovni pristop se uporablja za določitev optimalnega števila stavb, za odpravo neupravičenega presežka.
Ocenjeni stroški gradnje so glavni element študije izvedljivosti naložbenih odločitev, ki so podlaga za načrte rabe zemljišč.
Stroškovni pristop je neprimeren za uporabo, če je stavba stara ali predstavlja najučinkovitejšo rabo zemljišča kot nezazidanega. V tem primeru je cenilec težko zanesljivo oceniti fizično, funkcionalno in zunanjo poslabšanje staranja.
Stroškovni pristop je težko uporabiti, če obstaja popolna odsotnost ali heterogenost podatkov za oceno podjetniškega dobička.
Če se nepremičnina vrednoti za naložbene namene, je uporabnost stroškovnega pristopa zapletena, ker ne upošteva časovne vrzeli pri pridobitvi zakonito preurejene stavbe.
Stroškovni pristop ne bo zagotovil potrebne zanesljivosti rezultata, če vmesni izračuni ne bodo navzkrižno preverjeni s tržnimi podatki.
Rezultat stroškovnega pristopa je vrednost lastnine. Zato je treba za vrednotenje premoženja, ki je dano v najem ali predmet drugih delnih lastninskih pravic, opraviti ustrezne prilagoditve. Cenilec opravi popravke za posamezne lastninske pravice, ki so predmet cenitve, kot tudi za dodatne stroške, ki nastanejo zaradi ležanja v prostorih.
Uporaba stroškovne metode je potrebna, kadar:
Analiza novogradnje;
Določitev možnosti rabe zemljišča;
Rekonstrukcija zgradb;
Vrednotenje za davčne namene;
Ocene za zavarovanje;
Ocena posledic naravnih nesreč;
Vrednotenje posebnih zgradb in objektov.
V pogojih prehoda na tržne razmere je stroškovna metoda bolj zaželena od drugih, saj uporaba drugih metod zahteva obsežne tržne informacije, ki pa zaradi nerazvitega trga niso na voljo. Vedno pa se je treba zavedati, da so stroški gradnje le osnova tržne vrednosti in so najpogosteje večji ali manjši od nje.
Slabosti stroškovne metode vrednotenja nepremičnin
Slabosti stroškovne metode vključujejo naslednje:
Ne odraža vrednosti predvidenega dohodka, ki je determinanta za nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek;
Velike težave in negotovosti pri obračunu amortizacije, še posebej, če je stavba stara več kot 10 let.;
Ne upošteva možnosti uporabe možnosti najboljše in najbolj učinkovite uporabe strani;
Težko je izvedljivo za ocenjevanje objektov z edinstvenimi arhitekturnimi in estetskimi značilnostmi, ki imajo zgodovinsko vrednost, pa tudi objektov s prekomerno fizično, funkcionalno in zunanjo obrabo.
2 .3 Faze vrednotenja nepremičnin po nabavni metodi
1. Ogled nepremičnine in seznanitev z vso razpoložljivo dokumentacijo;
2. Določitev skupnih stroškov reprodukcije ali zamenjave;
3. Izračun vseh vrst obrabe: fizične, funkcionalne, zunanje;
4. Določitev celotne amortizacije iz PSV (PSZ) za pridobitev stroškov zgradb in objektov;
5. Izračun stroškov zemljišča in dela na njegovi izboljšavi; če je parcela v najemu, se upoštevajo stroški zakupnih pravic;
6. Splošna ocena premoženja s seštevanjem stroškov zemljiške parcele, stroškov zgradb in objektov ter stroškov izboljšav zemljišč.
Ocena objekta po stroškovni metodi je lahko zanesljiva le, če je cena objekta zanesljivo določena. Točnost takšne ocene je v celoti odvisna od točnosti določitve višine amortizacije in realnosti določitve primerjalne vrednosti zemljišča. Dobro obveščen kupec za nepremičnino ne bo plačal več, kot bi plačal za popolnoma isto nepremičnino, če bo plačilo opravljeno pravočasno.
2 .4 Analiza celotne nadomestitvene cene nepremičnine
V teoretičnem smislu se celotni nadomestni stroški zgradb razumejo kot ocena stroškov, pri čemer se strošek postavitve kopije stavbe ceni na dan cenitve.
Oceno celotne nadomestne cene stavbe na dan odmere se lahko izvede na stroške reprodukcije ali na stroške zamenjave. Da bi se izognili napačni interpretaciji rezultata, mora biti v poročilu jasno razložena izbira vrste nadomestnega stroška za posamezno ocenjeno stavbo.
Celotni nadomestni stroški stavb vključujejo neposredne in posredne stroške gradnje ter podjetniški dohodek.
Neposredni stroški so stroški, ki so neposredno povezani z gradnjo in na splošno vključujejo:
Stroški gradbenega materiala, izdelkov in opreme;
Stroški delovanja gradbenih strojev in mehanizmov;
Osnovna plača gradbenih delavcev;
Stroški začasnih zgradb, objektov in inženirskih omrežij;
Dobički in režijski stroški izvajalca.
Posredni stroški - stroški, povezani z gradnjo, vendar niso neposredno povezani z gradnjo. Posredni stroški običajno vključujejo:
Stroški priprave gradbišča;
Stroški projektantskih in geodetskih del;
Drugi stroški in delo;
Druge vrste posrednih stroškov.
Podjetniški dohodek - del tržne vrednosti stavbe, ki predstavlja znesek podjetniškega dobička, ki nastane pri gradbenih delih, ki nadomesti tveganja, ki iz tega izhajajo in se uresničijo ob spremembi lastnika. Podjetniški dohodek (dejansko realiziran) je opredeljen kot razlika med prodajno ali tržno vrednostjo predmeta in skupnimi stroški.
Podjetniški dohodek je sestavni del tržne vrednosti stavb, ki sestavljajo nepremičnino. Običajno se za izračun podjetniškega dohodka na podlagi analize tržnih poslov s podobnimi predmeti določi določen standardni odstotek podjetniškega dohodka, ki ga glede na začetno osnovo, ki jo uporablja cenilec, lahko nastavimo na različne vrednostne kazalnike. Torej je lahko osnova za izračun:
Neposredni stroški;
Višina neposrednih in posrednih stroškov;
Skupni znesek neposrednih, posrednih stroškov in stroškov mesta;
Cena zaključenega projekta.
Nadomestni strošek nepremičnine lahko določite na več načinov:
Ocenjena metoda izračuna vrednosti nepremičnine. Sestavljen je iz priprave predračunov za nepremičnino, kot da bi se ponovno gradila. Zahtevna metoda izračuna, vendar jo je mogoče olajšati, če obdržite stare ocene za predmet.
Indeksna metoda vrednotenja je določitev nadomestne vrednosti predmeta, ki se vrednoti, tako da se knjigovodska vrednost pomnoži z ustreznim indeksom v skladu s Pravilnikom o postopku prevrednotenja osnovnih sredstev (sredstev) podjetij in organizacij, odobrenim z Uredbo. Vlade Ruske federacije z dne 25. novembra 1993 št. 1233. Indekse za prevrednotenje osnovnih sredstev Sklade odobri Državni odbor za statistiko Ruske federacije in se občasno objavljajo v tisku.
Metoda primerjalne enote, pri kateri se prilagojena vrednost nepremičnine, izbrane za izračun, pomnoži s številom enot vrednotene nepremičnine. Merske enote so lahko 1 m 2, 1 m 3, 1 parkirno mesto itd. Če cenilec ne najde nedavno zgrajenega primerljivega objekta, lahko uporabite razvoj Centralnega raziskovalnega inštituta za ekonomiko in upravljanje gradbeništva, ki izdaja posebne kazalniki stroški na porabniško enoto gradbenih proizvodov za značilne vrste zgradb in objektov na osnovni, trenutni in predvideni ravni cen na podlagi četrtletnih cen virov. To je najpreprostejši način vrednotenja nepremičnine, ki ga lahko vedno uporabijo strokovni cenilci.
Metoda elementov. Sestoji iz določanja specifičnega stroška merske enote predmeta na podlagi elementarnih stroškov (stroški materiala in opreme, režijski stroški, stroški dela itd.)
Ocena stroškov zemljiške parcele. Standardna in tržna vrednost zemljišča se razlikujeta. Cenilec se najprej ne ukvarja z normativno ceno zemljišča, temveč s tržno ceno, ki se ne nazadnje oblikuje pod vplivom ponudbe in povpraševanja. Pri oceni tržne vrednosti zemljiške parcele je treba določiti sestavo odmerjenih pravic na njej. Zasebna lastnina je priznana samo za mesta z naslednjimi pogoji uporabe:
individualna (stanovanjska) gradnja;
kmečko (kmečko) gospodarstvo;
osebno hčerinsko, vrtnarsko ali dacha kmetijstvo;
privatizirana zemljišča za podjetja
Za oceno tržne vrednosti zemljiške parcele morate imeti naslednje podatke:
Lastninska pravica in podatki o zemljiški parceli;
Fizikalne značilnosti lokacije (topografija, inženirsko-geološke, hidrogeološke značilnosti lokacije, okoljski parametri itd.);
Podatki o odnosu mesta z okoljem;
Gospodarski dejavniki, ki so značilni za območje (na primer narava gospodarskega razvoja območja itd.).
Ocena tržne vrednosti parcel se izvaja po naslednjih glavnih metodah:
* metoda tehnike preostanka za zemljo;
* metoda tehtanega povprečnega količnika kapitalizacije;
* metoda primerjave prodaje;
* metoda particije;
* način uporabe velikih začetnic;
* z uporabo metode bruto najemnine.
Danes v večini primerov predmet presoje ni absolutna (polna) lastnina zemljiške parcele, temveč le pravica do dolgoročnega najema. Skladno s tem tržni izraz te odmerjene pravice ni več tržna (prodajna) vrednost zemljiške parcele, temveč tržna vrednost dolgoročne najemne pravice.
Vrednotenje zgradb in objektov
Preden se loti vrednotenja stavb in objektov, se mora cenilec ne le seznaniti s tehnično dokumentacijo, temveč tudi pregledati zgradbe in objekte. To mu bo omogočilo, da pripravi podroben opis predmeta ocenjevanja, kjer bodo podane značilnosti zunanjih in notranjih struktur, inženirskih sistemov.
Ocena nadomestnega ali nadomestnega stroška se izvede:
* po metodi primerjalne enote (izdelajo se standardi za stroške gradbenih del, pomnožijo s površino ali prostornino ocenjenega objekta, spremenijo značilnosti ocenjenega objekta);
* način obračuna po elementih (razčlenitev stavbe na posamezne sestavne dele in izračun stroškov, potrebnih za vgradnjo določene komponente v stavbo v gradnji na dan ocenjevanja);
* indeksna metoda vrednotenja (knjigovodska vrednost predmeta se pomnoži z ustreznim indeksom za prevrednotenje osnovnih sredstev).
Določanje obrabe zgradb in objektov
Po določitvi celotnega stroška obnove ali zamenjave se od nastale vrednosti odšteje amortizacija, da se izračuna preostala vrednost predmeta. Koncept "amortizacije", ki ga uporabljajo cenilci, in koncept "amortizacije", ki ga uporabljajo računovodje, se med seboj razlikujeta.
Izraz "obraba" v teoriji vrednotenja razumemo kot izgubo uporabnosti predmeta in posledično njegove vrednosti iz različnih razlogov, zaradi fizičnega uničenja, funkcionalne in zunanje zastarelosti, in ne samo zaradi časovni faktor. Ta izraz se v računovodstvu uporablja v drugačnem pomenu, kjer je amortizacija razumljena kot mehanizem za prenos stroškov na stroške proizvodnje v standardni življenjski dobi predmeta.
Fizična amortizacija - zmanjšanje vrednosti nepremičnine zaradi izgube njenih elementov njihovih prvotnih lastnosti.
Funkcionalna amortizacija - zmanjšanje vrednosti nepremičnine zaradi izgube sposobnosti uporabe za predvideni namen.
Zunanjo obrabo povzročajo spremembe glede na ocenjevani objekt dejavnikov: »staranje« okolja, spremembe okoljskih razmer, spremembe razmer na trgu, spremembe finančnih in zakonodajnih razmer itd.
V praksi ocenjevanja se uporablja več metod za ugotavljanje obrabe zgradb in objektov:
življenjska metoda;
metoda delitve;
2.5 Določanje tržne vrednostizemljiško parcelo
Izračun tržne vrednosti zemljiške parcele, na kateri se nahaja nepremičninski objekt, se izvede za ugotavljanje davčne osnove za to zemljiško parcelo, za ugotavljanje višine odškodnine v primeru odtujitve zemljišča v primeru odločbe. unovčiti nepremičnino za namen novogradnje, ob določitvi najemnine za zemljišče. V Ruski federaciji je trenutno plačilo za zemljišče določeno na podlagi donosnosti mestnih, kmetijskih in drugih zemljišč.
Za določitev tržne vrednosti zemljiške parcele se uporabljajo naslednji podatki:
a) lastninski in vknjižni podatki o zemljiški parceli;
b) fizične značilnosti lokacije;
c) podatke o razmerju lokacije z okoljem;
d) gospodarski dejavniki, ki so značilni za območje;
e) okoljski dejavniki.
Viri teh informacij so lahko:
* mestni, okrožni in naselbinski zemljiški odbori in organi, ki evidentirajo transakcije z zemljiškimi parcelami;
* nepremičninska podjetja, specializirana za transakcije z zemljišči;
* hipotekarne posojilne organizacije;
* ocenjevalna podjetja;
* periodične publikacije;
* drugi viri.
V praksi ocenjevanja vrednosti se uporablja pet glavnih metod za oceno tržne vrednosti zemljišč:
1) primerjava prodaje;
2) korelacija (prenos) vrednosti;
3) kapitalizacija zemljiške rente;
4) tehnike zemeljskih ostankov;
5) razvoj zemljiške parcele.
Metoda primerjave prodaje je primerjati podatke o pred kratkim prodanih podobnih prostih parcelah in popraviti prodajno ceno. Pri tem je treba upoštevati, da so cene zemljišč, objavljene v periodičnem tisku, praviloma tako imenovane prodajne cene (tj. precenjene), medtem ko so za primerjavo potrebne dejanske transakcijske cene (so so običajno 8-12 % pod objavljenimi).
Primerjava ocenjene zemljiške parcele s analogi se izvede po:
a) elementi primerjave;
b) primerjalne enote.
Glavni elementi primerjave so: pogoji financiranja posla, prodajni pogoji, čas prodaje, lokacija, fizične značilnosti, značilnosti dohodka, prejetega od zemljišča.
Če se pogoji za financiranje transakcije nakupa in prodaje zemljišča razlikujejo od običajnih (npr. za nakup zemljišča je bilo vzeto 100-odstotno posojilo ali pogoji financiranja transakcije vključujejo velika plačila obresti), potem je treba takšne transakcije natančno analizirati in ustrezno spremeniti ceno te transakcije. Podobno je treba pristopiti k samim prodajnim pogojem - okoliščinam, ki so vodile kupca in prodajalca v času transakcije.
Pridobivanje zanesljivih podatkov o prodajnih pogojih ni lahka naloga. Težava je tudi pri določanju višine popravkov za določene razlike v prodajnih pogojih.
Čas prodaje- eden glavnih elementov primerjave primerljive prodaje. Za prilagajanje cen za primerljive posle je treba poznati gibanje cen na trgu zemljišč, tj. spremembe cen zemljišč skozi čas. V ruskih razmerah obstaja letni sezonski trend naraščanja cen zemljišč, zabeležena so znatna sezonska nihanja cen zanje: spomladi cene rastejo, pozimi padejo. V moskovski regiji na primer sezonska nihanja na nekaterih območjih dosežejo 15-20%.
Pri analizi razmerja med ponudbo in povpraševanjem na trgu zemljišč je mogoče ugotoviti gibanje cen prodajalcev in cen kupcev. Treba je opozoriti, da lahko sprejetje enega ali drugega zakona ali vladne uredbe pomembno vpliva na razmere na trgu zemljišč,
Fizične značilnosti so lahko vrsta tal, velikost in konfiguracija lokacije, relief, hidrogeološki parametri itd.
Določen vpliv ima cena parcele stopnjo dejavnosti trga z zemljišči. Tako je dejavnost trga zemljišč v 30-kilometrskem območju moskovske regije višja kot na ozemljih, ki so bolj oddaljena od Moskve; za ta element primerjave prodaje je treba narediti prilagoditev.
Pri oceni zemljiške parcele korelacijski način (prenos) algoritem izračuna je zmanjšan na delitev skupne prodajne cene objektov - analogov nepremičnine na dve komponenti - ceno stavbe (strukture) in ceno zemljišča. Na začetku so stroški zamenjave ocenjeni ob upoštevanju amortizacije stavbe in drugih objektov, ki se nahajajo na tem mestu; po izračunu te vrednosti se iz skupne cene nepremičninskega kompleksa pridobi tržna vrednost zemljišča. Na podlagi korelacije za analoge vrednosti zemljišča z vrednostjo izboljšav (stavb in objektov) so določeni tipični kazalniki razmerja med sestavinami nepremičninskega objekta, s katerimi se določi tržna vrednost ocenjenega. zemljiške parcele.
Določanje vrednosti zemljiške parcele način uporabe velikih začetnic zemljiška najemnina je kapitalizacija čistega dohodka, prejetega od plačil najemnin. Uporaba te tehnike v ruskih razmerah je možna na strokovni podlagi, saj je trenutno v številnih regijah težko najti primerljive najemnine in stopnje kapitalizacije zaradi pomanjkanja ali pomanjkanja zanesljivih informacij o trgu zakupa zemljišč.
Tehnika ostankov za zemljišča se prvotno oceni tržna vrednost nepremičninskega kompleksa, nato se od nje odšteje nadomestni strošek stavbe in drugih izboljšav ob upoštevanju amortizacije, rezultat pa je enak tržni vrednosti zemljiške parcele.
Način razvoja (razvoj) zemljiška parcela se uporablja, kadar je treba določiti ceno parcele, primerne za razčlenitev na posamezne posamezne parcele z njihovo naknadno prodajo. Ta metoda temelji na tehniki vrednotenja investicijskega projekta in vključuje naslednji algoritem ukrepov:
1. Določanje velikosti in števila posameznih parcel.
2. Izračun stroškov razvitih površin po metodi primerljive prodaje.
3. Določitev stroškov z njihovo časovno razporeditvijo za ureditev in prodajo posameznih zemljišč.
4. Izračun zneska denarnega toka z odštevanjem vseh stroškov za razvoj strani od skupnih prihodkov od njihove prodaje.
5. Določitev diskontne stopnje.
6. Diskontiranje denarnega toka ob upoštevanju časa razvoja in prodaje vseh posameznih zemljišč.
Pri določanju velikosti posameznih parcel, na primer za stanovanjsko gradnjo, se upoštevajo fizični, pravni in ekonomski dejavniki, ki vplivajo na to odločitev.
V praksi ocenjevanja vrednosti se pogosto pojavljajo situacije, ko se velikost zemljišč določi glede na ekonomske zmožnosti potencialnih vlagateljev. Velikosti posameznih zemljišč za gradnjo poletne koče se običajno gibljejo od 6 do 20 hektarjev. Na trgu so največje povpraševanje po zemljiščih velikosti 12 hektarjev. To pomeni, da je celotna površina razdeljena na posamezne odseke po 12 hektarjev.
Obvladane so zemljiške parcele, na katere so položene podzemne inženirske komunikacije, ceste, elektrika, plin, po posameznih projektih se gradijo stanovanjske stavbe.
Izračun stroškov razvitih površin se izvaja po metodi primerjalne analize prodaje primerljivih razvitih površin.
Stroški urejanja in prodaje zemljišč obsegajo številne stroške čiščenja, načrtovanja in označevanja zemljišča, gradnje dovoznih cest, komunale ter režijske stroške vzdrževanja vodstvenega kadra, varovanja ipd. Stroški vključujejo tudi podjetniški dobiček, ki bo biti sprejet investitor (razvijalec) v primeru uspešne izvedbe projekta.
Vrednost celotnega prihodka od prodaje se določi kot zmnožek vrednosti posameznih urejenih parcel in njihovega števila.
Časovni načrt za ureditev in prodajo zemljišč se gradi tako, da se predvideva obdobje za ureditev in prodajo zemljišč.
Diskontna stopnja, ki se uporablja za diskontiranje denarnega toka, mora odražati trenutne trende uspešnosti naložb na danem razvitem trgu zemljišč.
2.6 Določanje amortizacije nepremičnine
Amortizacija je zmanjšanje vrednosti nepremičnine zaradi različnih razlogov. Pojem "amortizacija", ki se uporablja pri dejavnostih vrednotenja, je treba razlikovati od koncepta "amortizacije", ki se uporablja v računovodstvu. Amortizacija v računovodstvu je postopek razporeditve začetnih stroškov, povezanih s pridobitvijo predmeta, skozi celotno življenjsko dobo, ne da bi se določila trenutna vrednost. Pri cenilnih dejavnostih se amortizacija šteje kot glavni dejavnik za določitev trenutne vrednosti, ne glede na njeno izvirno vrednost.
Pri stroškovnem pristopu se amortizacija uporablja za obračunavanje razlik in značilnosti nove nepremičnine in določene nepremičnine, ki se vrednoti. Obračunavanje amortizacije predmeta je neke vrste prilagoditev stroškov na novo reproducirane stavbe (določene s stroškovnim pristopom) za določitev trenutne vrednosti predmeta, ki se vrednoti,
Obstajajo tri vrste obrabe: fizična, funkcionalna in zunanja (ali ekonomska).
Fizično poslabšanje odraža spremembe fizikalnih lastnosti lastnosti skozi čas (na primer napake v strukturnih elementih). Fizična obraba je dveh vrst: prva se pojavi pod vplivom operativnih dejavnikov, druga - pod vplivom naravnih in naravnih dejavnikov. V amortizacijskih stopnjah se upošteva fizična amortizacija.
Obstajajo štiri glavne metode za izračun fizične amortizacije stavb: strokovna, stroškovna, regulativna (ali računovodska) in metoda za izračun življenjske dobe stavbe. Odstotek fizične dotrajanosti, na primer stanovanjskega objekta, ocenjen s strokovno metodo, se določi na podlagi "Pravila za ocenjevanje fizične dotrajanosti stanovanjskih stavb VSN-53-86" Gosgrazhdanstroy ".
Življenjska doba zgradbe kot celote je odvisna od trajnosti njenih sestavnih delov.
Fizična obraba gradbenih elementov (FIke) se izračuna po formuli:
kjer je UVke specifična teža konstrukcijskega elementa;
PIke - odstotek obrabe konstrukcijskega elementa.
Opozoriti je treba, da v praksi vrednotenja ločimo med odstranljivo in nepopravljivo fizično obrabo.
Odstranljiva fizična amortizacija pomeni, da so stroški tekočih popravil nižji od dodane vrednosti predmeta.
Fizično poslabšanje se šteje za nepopravljivo, kadar strošek odprave okvare presega vrednost, ki bi bila dodana objektu. Vsako slabost predmeta je načeloma mogoče popraviti, vendar stroški popravka ne smejo preseči pričakovanih koristi.
Za določitev nepopravljive fizične obrabe delimo gradbene elemente v dve kategoriji: dolgotrajne in hitro obrabne.
Obrabo trajnih elementov, kot so temelji, stene, tla itd., je mogoče izračunati v skupinah z izračunom njihove efektivne življenjske dobe in preostale življenjske dobe fizičnega življenja v realnih razmerah.
Za izračun fizične obrabe dolgotrajnih elementov lahko uporabite tudi metodo določanja stroškov reprodukcije gradbenih elementov (ali stroškovno metodo).
Pri natančnejši metodi prilagojenih stroškov za izračun fizične amortizacije se odstotek amortizacije gradbenih elementov določi kot tehtana vrednost.
V kategorije visoko obrabnih gradbenih elementov sodijo elementi, katerih življenjska doba je krajša od izračunane ekonomske dobe stavbe. To so kritina, dekorativna dodelava, barvanje ipd., torej elementi, ki jih je mogoče popraviti (obnoviti) s tekočimi popravili.
Normativna (ali računovodska) metoda za določanje fizične amortizacije stavb vključuje uporabo trenutno veljavnih "enotnih normativov amortizacije za popolno obnovo osnovnih sredstev v Ruski federaciji", odobrenih z Odlokom Sveta ministrov Ruske federacije. ZSSR z dne 22. oktobra 1990 št. 1072.
Funkcionalna zastarelost (oziroma funkcionalna dotrajanost predmeta) je, da objekt po svoji funkcionalni uporabnosti ne ustreza sodobnim standardom. Ta vrsta propadanja (ki se na primer lahko pojavi v zastareli arhitekturi, načrtovanju, gradbenem inženirstvu ipd.) je predvsem posledica vpliva znanstveno-tehnološkega napredka na področju arhitekture in gradbeništva. Funkcionalna amortizacija v domači praksi se imenuje zastarelost in je tako kot fizična lahko > z mejo in neodstranljiva.
Odstranljiva funkcionalna obraba lahko vključuje obnovo vgradnih omaric, vodomerov in plinomerov, tehnične opreme, talnih oblog ipd. Kriterij obrabe v smislu odstranljivosti je primerjava zneska stroškov popravila z višino dodatno prejete vrednosti. . Če prejeta dodatna vrednost presega stroške obnove, je funkcionalna obraba odstranljiva. Znesek odstranljive funkcionalne amortizacije je opredeljen kot razlika med potencialno vrednostjo stavbe v času njene cenitve z posodobljenimi elementi in njeno enako vrednostjo na isti datum brez posodobljenih elementov.
Usodna funkcionalna obraba se nanaša na zmanjšanje vrednosti stavbe zaradi dejavnikov, povezanih tako s presežkom kot s pomanjkanjem kakovostnih lastnosti stavbe. Na primer, na trgu stanovanjskih najemov so dvosobna stanovanja v primerjavi z enosobnimi zelo povpraševana. Znesek nepopravljive funkcionalne amortizacije se izračuna kot znesek izgube iz najemnine pri najemu teh stanovanj, pomnožen z multiplikatorjem najemnine (razmerje med prodajno ceno nepremičnine in potencialno najemnino zanjo), značilno za to vrsto stanovanja. Tako se znesek nepovratne funkcionalne amortizacije določi z usredstvenitvijo izgube najemnin.
Zunanja amortizacija ali amortizacija zunanjih vplivov je zmanjšanje vrednosti stavbe zaradi negativne spremembe njenega zunanjega okolja zaradi gospodarskih, političnih ali drugih dejavnikov. Razlogi za zunanjo obrabo so: splošen upad območja, na katerem se objekt nahaja; dejanja vlade ali lokalne uprave na področju obdavčitve, zavarovanja; druge spremembe na trgu zaposlovanja, rekreacije, izobraževanja itd.
Pomemben dejavnik, ki vpliva na količino zunanje obrabe, je okoljska komponenta lokacije predmeta: neposredna bližina "neprivlačnih" naravnih ali umetnih objektov - močvirja, čistilne naprave, bencinske črpalke, železniške postaje, industrijska podjetja itd.
Če je fizično in v določeni meri funkcionalno obrabo mogoče odpraviti z rekonstrukcijo ali posodobitvijo objekta, potem obrabe zunanjih vplivov v večini primerov ni mogoče odpraviti.
Način merjenja obrabe zunanjega vpliva je analiza parnih prodaj (ko se na nepremičninskem trgu prodajata dva primerljiva objekta, od katerih ima eden znake zunanje obrabe, drugi pa ne). Razlika v cenah nam omogoča sklepanje o količini obrabe zunanjega vpliva ocenjenega predmeta.
Drug način za merjenje amortizacije zunanjih vplivov je primerjava prihodkov od najemnin dveh objektov, podobnih tistemu, ki se ocenjuje, od katerih je eden negativno prizadet. Kapitalizacija izgube dobička iz primerjave teh dveh objektov bo označevala višino amortizacije zunanjega vpliva.
2.7 Določitev skupne vrednosti nepremičnine in zemljišča
Na zadnji stopnji stroškovnega pristopa se zahtevani skupni strošek določi tako, da se seštejejo stroški nepremičnine brez amortizacije, pridobljeni v prejšnji fazi, in stroški zemljišča, pridobljeni v prvi fazi, z izvajanjem stroškovnega pristopa.
Wsklep
Kot rezultat študije, opravljene pri predmetnem delu, lahko sklepamo, da:
Nepremičnine so najbolj temeljno, trdno blago, ki obstaja in je ni mogoče ukrasti, izgubiti ali zlomiti. Druga stvar je, da lahko izgubite lastno nepremičnino proti svoji volji. Nepremičnine so eno redkih dobrin, katerih vrednost se lahko sčasoma poveča. Zelo pomembna lastnost nepremičnine je potreba po nenehnem upravljanju z njimi.
Metode vrednotenja pomagajo upravljati nepremičnine, ta nov vir, s katerim razpolagajo podjetja in državljani, na najbolj donosen način.
Nabavna metoda temelji na vrednotenju nepremičnine na podlagi ugotavljanja njene vrednosti kot strukture. Izračun tega stroška sestavljajo: stroški stavbe (stroški njene posodobitve ali obnove) minus ocenjena ali ugotovljena fizična in moralna amortizacija ter stroški zemljišča.
Za amortizacijo je značilno zmanjšanje uporabnosti nepremičnine, njene potrošniške privlačnosti z vidika potencialnega vlagatelja in se izraža v zmanjšanju vrednosti pod vplivom različnih dejavnikov skozi čas. Glede na razloge, ki so povzročili amortizacijo nepremičnine, ločimo naslednje vrste amortizacije: fizično; delujoč; zunanji.
Cenitev nepremičnine je določitev njene ocenjene tržne vrednosti. Zanesljivost takšne predpostavke je v celoti odvisna od tega, kako argumentirano, celovito in strokovno je posamezni cenilec izvedel postopek ocenjevanja.
IZseznam literarnih virov
1. Zvezni zakon št. 135-FZ z dne 29. julija 1998 "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji".
1. Goremykin V.A. Nepremičninska ekonomija. - M.: "Marketing", 2002. - 804s.
2. Orlov S.V., Tsypkin Yu.A. Tržno vrednotenje mestnega premoženja. - M.: UNITY-DANA, 2002. - 240 str.
3. Rakhman I.A. Razvoj trga nepremičnin v Rusiji: teorija, problemi, praksa. - M.: Ekonomija, 2000. - 294 str.
4. Tarasevič E.I. Vrednotenje nepremičnin. - St. Petersburg: St. Petersburg State Technical University, 1997.
5. Upravljanje portfelja nepremičnin / Per. iz angleščine. Ed. S.P. Belyaev. - M.: Pravo in pravo, UNITI, 1998. - 391 str.
6. Gospodarstvo in finance nepremičnin./ Ed. Yu.V. Pashkus. - Sankt Peterburg: Založba Univerze v Sankt Peterburgu, 1999.
Gostuje na Allbest.ru
...Značilnosti glavnih vrst dejavnosti vrednotenja, njihova ekonomska vsebina in metode državne regulacije. Določitev metod za izračun tržne vrednosti nepremičnine v okviru dohodkovnega pristopa. Ocena stroškov zemljiške parcele.
kontrolno delo, dodano 10.10.2014
Postopek licenciranja in pogoji za izdajo dovoljenj za ocenjevalne dejavnosti. Glavne funkcije denarne enote. Glavne metode ocenjevanja vrednosti nepremičnine na podlagi stroškovnega pristopa. Značilnosti trga nepremičnin Habarovskega ozemlja.
test, dodano 25.02.2009
Mednarodni standardi, ki se uporabljajo v dejavnostih vrednotenja. Značilnosti nepremičnine kot predmeta vrednotenja. Pristopi k ocenjevanju vrednosti predmeta ocenjevanja. Uporaba stroškovnega pristopa za vrednotenje zemljišč. Zahteve za metode ocenjevanja.
seminarska naloga, dodana 16.12.2012
Vrednotenje pisarniških nepremičnin. Glavne značilnosti uporabe treh pristopov vrednotenja (primerjalnega, donosnega in dragega). Določanje tržne vrednosti zemljišča. Usklajevanje rezultatov in sklepanje o tržni vrednosti.
diplomsko delo, dodano 04.08.2012
Uporabljeni standardi vrednotenja. Podatki o naročniku cenitve in o cenilcu. Določanje vrednosti ocenjevalnega predmeta v okviru dohodkovnega pristopa. Izračun cene predmeta v okviru primerjalnega pristopa. Zavrnitev uporabe stroškovnega pristopa.
seminarska naloga, dodana 13.01.2015
Značilnosti glavnih standardov vrednotenja. Kratka analiza gospodarskih razmer na ozemlju Krasnojarsk. Določanje tržne vrednosti ocenjevalnega predmeta s primerjalno in dohodkovno metodo. Izračun likvidacijske vrednosti nepremičnine.
diplomsko delo, dodano 30.01.2015
Analiza najučinkovitejše rabe nepremičnine. Določanje vrednosti stavbe z različnimi pristopi k vrednotenju nepremičnin. Uporaba stroškovnega, primerjalnega, dohodkovnega pristopa. Izdelava končne ocene vrednosti nepremičnine.
seminarska naloga, dodana 29.10.2007
Posebnosti vrednotenja zavarovanj. Analiza rabe zemljišč. Določanje tržne vrednosti ocenjevalnega predmeta na podlagi stroškovnega, primerjalnega in dohodkovnega pristopa. Utemeljitev količnika likvidnosti in končni sklep o stroških.
diplomsko delo, dodano 19.12.2011
Analiza nepremičninskega trga. Vrednotenje predmeta z različnimi metodami. Vrednotenje zemljišč. Določitev nadomestne cene nepremičnine, stopnje fizične dotrajanosti. Pridobitev končne vrednosti vrednosti nepremičnine.
seminarska naloga, dodana 22.01.2016
Uporabljeni standardi vrednotenja. Sklenitev dogovora za oceno. Pregled socialno-ekonomskih razmer v regiji in mestu. Analiza najboljše in najučinkovitejše uporabe. Določanje tržne vrednosti nepremičnine.
Uporablja se v vseh državah sveta.
V avstralski državi ni strogih zahtev za poročilo o cenitvi nepremičnin na zakonodajni in poslovni ravni. Rezultati lahko delujejo kot zaključki na eni strani in podrobna poročila. Poročilo se oblikuje glede na vrsto ocene in namen. V kakršni koli obliki mora biti preprosta, logično sestavljena in smiselna.
V Združenem kraljestvu zahteve za poročila o cenitvi in potrdila o cenitvi določa RICS. Tu so še druge zahteve glede poročanja. Biti mora popoln z vsemi potrebnimi informacijami za identifikacijo vrednotenega predmeta in izračuni za določitev dejanske vrednosti.
V Italiji zakon predvideva pojem vrednosti. Vsi cenilci nepremičnin se ga morajo držati. Vrednotenje nepremičnin, urbanizem in javna dela so med seboj povezani in se odražajo v aktih Mer-lonija. Posebnost zakonov je v opisu prenosa lastninske pravice ene od strank. S tem izvajalec delno ali v celoti povrne stroške gradnje. Postopek pravilnega določanja vrednosti vključuje vrednotenje in davčna pravila, kar naredi upravljanje
nepremičnine in naložbe so delovno intenzivne.
Od leta 1998 je latvijsko združenje ocenjevalcev izdalo zahteve za poročilo o cenitvi predmeta. Toda tudi v tem trenutku strokovnjak pri ocenjevanju zastave ter za finančne in kreditne organizacije pripravi sklep.
Na Novi Zelandiji strokovnjaki izvajajo ocene pod vodstvom splošnega etičnega kodeksa in smernic, ki jih izda inštitut.
V Franciji so rezultati ocenjevanja predstavljeni v obliki poročila. Vsebuje predpostavke in pogoje, opis lokacije objekta, analizo trga, kvalitativno in kvantitativno oceno, sestavo vrednotenih pravil. V nekaterih primerih lahko cenilec izvede izvedenska mnenja:
posodabljanje pripravljenega poročila, izvajanje vmesne ocene;
strokovna ocena objekta vsakih pet let;
pregled poročila o cenitvi nepremičnine;
revizija nepremičnin.
V ruski državi so zahteve za poročila o cenitvi predpisane v zveznem zakonu in standardu vrednotenja številka 3. Poročilo mora biti popolno, smiselno, razkriti vse informacije o predmetu (lokacija, dejavniki za vrednotenje, gospodarska situacija). V Rusiji je mogoče sestaviti strokovno mnenje za določitev obsega stroškov različnih predmetov.
Pri primerjavi ruskih in evropskih cenilcev lahko opazite nekaj odtenkov. V Evropi cenilci pri vrednotenju podjetij ali podjetij upoštevajo slabosti v upravljavskem računovodstvu a. V Rusiji še ni razvito popolno, pravo računovodstvo z gospodarskimi odnosi. Najprej potrebujemo prestrukturiranje vodstvenega računovodstva podjetij v skladu z mednarodnimi standardi. To bi bilo v skladu z razvitimi gospodarstvi. Če se ocenjevalna dela v Rusiji izvajajo po mednarodnem modelu, potem imajo visoko
raven in razred uspešnosti.
Glavne vrste ocenjevanja, ki se izvajajo v Nemčiji:
za računovodstvo;
sklepati posle;
za namene hipotekarnega posojila;
za dedovanje in obdavčitev;
za vrednotenje portfeljev nepremičnin.
Rezultati ocene so potrebni za nepremičninske posrednike, finančne institucije, davčne organe in posameznike.
Velik odstotek cenilcev v Singapurju dela za nepremičninske agencije ali so zaposleni v njih. Strokovnjak se glede na velikost podjetja ukvarja z vrednotenjem ali združuje to dejavnost s storitvami svetovalca za upravljanje in nepremičnine. Določen del cenilcev dela za državne organe ali banke. Takšni cenilci svojih storitev strankam ne ponujajo od zunaj, temveč izvajajo le notranje presoje. Vse dejavnosti v zvezi z upravljanjem nepremičnin v Singapurju
izvaja v skladu z zakonom o licenciranju.
Glavne vrste ocenjevanja, ki se izvajajo v Franciji:
Za računovodsko poročilo podjetij na borzi;
pri izdaji zavarovanih posojil;
pri plačilu davkov na nepremičnine;
prisilno odmero med dvigom davkov.
Na Češkem obstajata dve skupini cenilcev. Prvi so sodni izvedenci, ki so vpisani v register sodišč. V oceno jih imenuje predsednik sodišča. Drugi so posamezniki s statusom pooblaščenega cenilca. Dejavnost vsakega izvedenca ureja zakon "O sodnih izvedencih in tolmačih".
Cenilci imajo lahko različne licence.
1. Za vrednotenje nepremičnin.
2. Za vrednotenje premičnin.
3. Dovoljenje za vrednotenje finančnih sredstev.
V gospodarskih razmerah Češke republike so potrošniki te vrste dejavnosti banke. Ocene vrednosti so potrebne za združitve in prevzeme, dolg po posojilu, vrednotenje vrednostnih papirjev in za določanje davkov na nepremičnine.
V Rusiji se ocenjuje vrednost podjetja, podjetja, vrednostnih papirjev, sredstev, osnovnih sredstev, nepremičnin, opreme, vozil, neopredmetenih sredstev in investicijskih projektov. Glede na oblikovanje nepremičninskega trga in tržnih razmer je v Rusiji veliko potrošnikov cenilnih storitev. Glavni porabniki na tem področju so bile velike organizacije-podjetja. Trg se aktivno razvija v povezavi z dvigom gospodarstva, dostopom do mednarodnih trgov, procesi
privatizacije. Izvajajo se programi hipotekarnih posojil.
V kontekstu krize se je spremenil odnos potrošnikov v storitvah ocenjevanja. Zmanjšala sta se posojila, zavarovana s premoženjem, in delež investicijskih družb. Največje povpraševanje po storitvah strokovnih cenilcev uporabljajo bančne in zavarovalnice za namene kreditiranja in zavarovanja. Dejavnost vrednotenja v Ruski federaciji se je oblikovala nekoliko pozneje kot v evropskih državah, vendar se dobro razvija.
.Vrednotenje kot novo področje tržne infrastrukture je nastalo v zvezi s potrebo po reševanju premoženjskih sporov, v katerih so se stranke prisilile zateči k storitvam neodvisnih cenovnih arbitrov za določitev objektivne vrednosti določene nepremičnine.
Kot vedno je povpraševanje povzročilo ponudbo in kmalu se je vrednotenje v sodobni Rusiji začelo hitro razvijati, ne le kot uporabna veja tržnega gospodarstva, ampak tudi kot znanstvena in metodološka smer uporabne ekonomske znanosti.
Pri nas že več kot sedemdeset let ni bilo in ne bi moglo biti ocenjevalnega poklica. Stroške katere koli nepremičnine je določila država enkrat za vselej. Toda objektivno so politične in gospodarske razmere v Rusiji, razvijajočem se trgu zahtevale pravno ureditev nastajajoče dejavnosti vrednotenja.
Vendar pa je na področju civilnopravnih razmerij neroden zvezni mehanizem za sprejemanje zakonov resna ovira za razvoj institucije ocenjevanja.
Uradno s strani Ministrstva za delo in socialno varnost je bil poklic "ocenjevalec" (strokovnjak za ocenjevanje) uveden konec novembra 1996 in bo trajalo veliko časa, da bo tovrstna dejavnost dobila "strokovni" značaj, ustvariti polnopravni zakonodajni mehanizem za delo ocenjevalnih strokovnjakov lastnine.
V Rusiji se je vrednotenje nepremičnin kot element državne ekonomske politike začelo oblikovati sredi 18. stoletja v povezavi s spremembo družbeno-ekonomskega sistema. Najprej je bilo to posledica potrebe po izdelavi davčnega katastra, torej opisa in odmere nepremičnin za davčne namene.
Oblikovanje sistema vrednotenja nepremičnin za davčne namene je potekalo v Rusiji pod neposrednim vplivom podobnih del, ki so bila do takrat že opravljena v Zahodni Evropi.
Razlog za vzpostavitev sistemov obdavčitve nepremičnin v večini držav je bila neenakomerna razporeditev davkov pri prehodu z obdavčitve na prebivalstvo na dohodnino. Osnova tovrstnih sistemov so bili katastri z gradivom za opis in vrednotenje nepremičnin.
Z ukinitvijo kmetovanja leta 1861 v Rusiji so se pojavili predpogoji za katastrsko delo, katerega sestavni del je bilo vrednotenje nepremičnin. "Pravilnik o zemskih ustanovah", objavljen leta 1864, je predvideval spremembo davčne osnove in delni prehod na obdavčitev premoženja ruskih državljanov. Za dopolnitev državnega proračuna se je ohranil sistem obdavčitve na prebivalca, za oblikovanje proračuna zemstva pa so postali subjekti obdavčitve »zemlja, tovarne, obrati, industrijski in trgovski obrati ter nepremičnine nasploh v okrajih in mestih, kot tudi potrdila za pravico do trgovanja." Višina obdavčitve je bila določena " donos in vrednost obdavčljivega premoženja. Do leta 1888 je bila volilna taksa popolnoma odpravljena.
Sodobni pristopi k vprašanju vrednotenja, ki jih gojijo v razvitih državah tržnega gospodarstva, v svoji osnovi praktično ponavljajo konceptualne določbe, ki so jih postavili ustvarjalci ruske statistike vrednotenja. Do začetka 20. stoletja je metodološki razvoj in organizacijski pristopi k vrednotenju v Rusiji, ki so absorbirali napredne ideje in izkušnje takratnih razvitih držav, omogočili doseganje izjemnih rezultatov pri vrednotenju nepremičnin, ki jim v svetu pogosto ni para. Analiza zgodovinskih dejstev nam omogoča utemeljeno sklepanje, da je bila Rusija s prizadevanji svojih izjemnih znanstvenikov po metodologiji in organizaciji vrednotenja nepremičnin ena vodilnih držav.
Vrhunec ocenjevalne dejavnosti v Rusiji se je zgodil v drugi polovici 90. let prejšnjega stoletja, ko je Inštitut za gospodarski razvoj Svetovne banke za obnovo in razvoj prvič začel usposabljati strokovne ocenjevalce.
Razvoj ocenjevanja vrednosti v Ruski federaciji bi bil nemogoč brez sistema usposabljanja, preusposabljanja in izpopolnjevanja cenilcev. Eden od pomembnih dogodkov na stopnji oblikovanja ocenjevalne dejavnosti v Rusiji je bila leta 1993 organiziranje seminarjev o ocenjevalni dejavnosti, ki jih je organiziral Inštitut za gospodarski razvoj Svetovne banke. Pomemben zagon razvoju izobraževanja na področju ocenjevanja vrednosti je bilo dano z oblikovanjem in razvojem licenčnih zahtev za dejavnost ocenjevalcev.
Ustanovljenih je bilo 58 strukturnih regionalnih enot, ki so združevale 70 regij Rusije in sosednjih držav. Ta organizacija je ustanovila Akademijo za vrednotenje intelektualne lastnine, ki je do leta 2000 usposobila 15.000 cenilcev. Rusko društvo ocenjevalcev je postavilo temelje za oblikovanje regulativnega okvira za rusko prakso vrednotenja nepremičnin.
Junija 1994 so bili na poročevalsko-volilni konferenci ROO sprejeti: Izjava ROO, Standardi poklicne dejavnosti na področju nepremičnin, Kodeks poklicne etike članov ROO. Naslednji korak junija 1995 je bila registracija sistema standardizacije pri Državnem standardu Ruske federacije. V istem obdobju je bil skupaj z Odborom za državno premoženje Ruske federacije in Ruskim cehom nepremičninskih posrednikov sprejet Pravilnik o licenciranju nepremičninskih dejavnosti v Ruski federaciji, v katerem so bile ocenjevalne dejavnosti opredeljene kot samostojna vrsta dejavnosti in odstranjene. od licenciranja nepremičninskih dejavnosti.
Leta 1996 se je pojavila nova organizacija - National College of Appraisers (NCO), ki je vključevala podjetja, ki se ukvarjajo z vrednotenjem. Od konca leta 1996 je imel poklic ocenjevalca v Rusiji že uradni status. Ministrstvo za delo in socialni razvoj Ruske federacije je z Odlokom št. 11 z dne 27. novembra 1996 odobrilo kvalifikacijske značilnosti delovnega mesta "ocenjevalec", ki določa delovne obveznosti in seznam regulativnih in metodoloških dokumentov ter drugih informacije, ki bi jih cenilec moral poznati.
Glavne naloge ocenjevalca vrednosti so ugotavljanje tržne ali druge vrednosti predmetov državljanskih pravic, proučevanje potreb po cenitvi in navezovanje poslovnih stikov s strankami, izdelava pisnega cenilnega poročila, uporaba vseh znanih metod ocenjevanja vrednosti, izdelava informacijska baza, potrebna za poklicno dejavnost. Ugotovljeni in kvalifikacijski pogoji za to delovno mesto: višja strokovna izobrazba, dodatno izobraževanje in delovne izkušnje v profilu najmanj 1 leto.
Danes v Rusiji dejavnosti cenilcev na zvezni ravni ureja ustrezni zvezni zakon z dne 29. julija 1998 št. 135 - FZ "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" (Dodatek).
Metodološka osnova ocenjevanja se razvija ob upoštevanju mednarodnih izkušenj, pa tudi posebnosti razvoja gospodarstva in pravne ureditve v Rusiji.
Oblikovan je enoten trg ocenjevalnih storitev. Trenutno več kot 5.300 pravnih oseb in samostojnih podjetnikov izvaja ocenjevanje po enotnih zahtevah na podlagi zvezne licence.
Oblikovan je bil sistem državne ureditve ocenjevalnih dejavnosti, ki temelji na Zveznem zakonu "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji" in vključuje nadzor nad izpolnjevanjem zahtev in pogojev s strani cenilcev, standardov in smernic za ocenjevanje ter zahtev za izobraževanje strokovnjakov. .
Razvijajo se samoregulativne organizacije cenilcev. Njihova interakcija z Ministrstvom za premoženje Rusije je bila vzpostavljena na celotnem spektru problemov pri razvoju ocenjevalnega trga.
Lahko pa izpostavimo tudi pomanjkljivosti, ki so del današnje prakse na področju vrednotenja nepremičnin v Rusiji:
1. Pomanjkanje metodološke podlage;
2. Neskladnost tuje metodologije s tržnimi odnosi v Rusiji;
3. Nezaupanje strank do menedžerjev – cenilcev, ki se v praksi ukvarjajo s to dejavnostjo;
4. Pomanjkanje zadostnega števila visoko usposobljenih strokovnjakov - cenilcev v regijah;
5. Pomanjkanje praktičnih izkušenj pri ocenjevalnem delu med podjetji;
6. Pomanjkanje enotnih ocenjevalnih standardov.
1. Testina M.F. Ekonomske osnove ocenjevanja nepremičnin. Vadnica. Rudniki, 2005.
2. Zvezni zakon št. 135-FZ z dne 29. julija 1998 "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji".
Praktična situacija #8
Določite nadomestni strošek nepremičnine, če so bili stroški gradbenih in inštalacijskih del v cenah iz leta 1991 153 tisoč rubljev, in prilagoditveni faktorji: načrtovani prihranki - 1,08 režijski stroški - 1,18, nepredvideni stroški - 1,015, za začasne zgradbe in objekte - 1,01, zima pohvala - 1,66, ostala dela - 1,008. Indeks prenosa na dan vrednotenja je 40,094.
Določimo nadomestni strošek nepremičnine po formuli:
,kjer je F v2010 - stroški zamenjave;
F cmr. 1991 - stroški gradbenih in instalacijskih del v cenah iz leta 1991, tisoč rubljev;
– naraščajoči koeficienti; – indeks prevedbe cene vrednosti na datum vrednotenja. 153 * 1,08 * 1,18 * 1,015 * 1,01 * 1,66 * 1,008 * 40,094 \u003d 13410,1185 tisoč rub.
