Valentina Zakharovna, 1. julija mineva tri leta, odkar je bil v Belarusbank uveden sistem gradbenega varčevanja. Njegov namen je jasen - pomagati ljudem pri zbiranju sredstev za gradnjo ali nakup stanovanja. In kaj je njegovo bistvo?
- Sistem gradbenih prihrankov, ki ga predlaga banka, je popolnoma nov finančni instrument za Belorusijo. In naša banka ga je razvila in implementirala za državljane republike. Sistem pomaga zbrati potrebno količino sredstev (vsaj 25% celotnega zneska načrtovanih naložb za gradnjo ali nakup stanovanja). Nato banka zagotovi posojilo v višini do 75 % zneska načrtovane naložbe pod ugodnejšimi pogoji glede na trenutne kreditne pogoje. To pomeni, da je ta sistem sestavljen iz dveh stopenj - kopičenja in posojanja.
Banka ponuja tri možnosti: 3 leta, 5 in 7 let akumulacije. Strokovnjaki banke dajejo priporočila, kako sestaviti urnik varčevanja, katero varčevalno varčevalno varčevalno varčevalno varčevalno varčevalno varčevalno varčevalno možnost izbrati in datum izpolnjevanja pogojev za posojilo je vnaprej določen.
V primeru kopičenja prihrankov v enakih obrokih, pravica do posojila nastopi po poteku celotnega obdobja izbrane možnosti kopičenja. Če je celoten denarni znesek plačan na dan sklenitve pogodbe, pride do pravice do posojila po 19 mesecih.
Tako prej ko je denar položen v sistem, prej pride datum pridobitve pravice do posojila. In to pravilo deluje strogo.
Po kopičenju sredstev se začne faza posojanja. Posojilo se izda za obdobje do 20 let po obrestni meri refinanciranja Narodne banke Republike Belorusije plus ena odstotna točka. Višina kredita znaša do 75 % zneska gradnje ali nakupa stanovanja, odvisno od nabranega zneska prihrankov.
Ločeno se bom osredotočil na ekonomske vidike privlačnosti varčevalnega sistema stavb.
Prvič, v akumulacijski fazi banka izplača (izračuna) dohodek v višini stopnje refinanciranja Narodne banke Republike Belorusije. Drugič, dolgoročno posojilo - do 20 let. Tretjič, obrestna mera za posojilo je za 2-5 odstotnih točk nižja kot pri drugih posojilih za gradnjo ali nakup stanovanja. Četrtič, odplačilo glavnice in obresti na posojilo poteka v enakih obrokih. Poleg tega so vsi udeleženci v sistemu, ne glede na potrebo po izboljšanju stanovanjskih razmer, enakopravni glede časovne razporeditve posojila in višine plačila za koriščenje posojila.
Ti pogoji so zelo privlačni in bistveno povečajo kreditno sposobnost udeležencev v sistemu gradbenega varčevanja.
- Koliko ljudi je uporabilo ta sistem banke za reševanje stanovanjskega problema?
- Triletno delo gradbenega varčevalnega sistema je pokazalo, da je po tem izdelku povpraševanje. V sistemu gradbenega varčevanja Belarusbank je sodelovalo približno 5000 ljudi, ki so v stanovanjski varčevalni depozit položili več kot 60 milijard rubljev. Ob upoštevanju zaključka varčevalne faze in prejema posojil od 1. junija 2009 obstaja 3,1 tisoč računov za "stanovanjski varčevalni depozit" s stanjem 45,3 milijarde rubljev.
- Ali kraj stalnega prebivališča udeleženca v sistemu vpliva na njegovo zmožnost nakupa ali gradnje stanovanj v drugi regiji?
- Eden od privlačnih dejavnikov je, da lahko član sistema gradi ali kupuje stanovanja v kateri koli regiji države.
Udeleženec sistema ima možnost, da svoj "stanovanjski in varčevalni depozit" brezplačno prenese na katero koli institucijo "Belarusbank" s shranjevanjem zgodovine kopičenja in ni treba začeti znova. Vsaka oseba lahko postane član sistema, na primer babica, starši, da bi zbrali sredstva za vnuke, otroke in jim pomagali rešiti stanovanjski problem v prihodnosti. Te osebe imajo možnost, da odstopijo pravico terjatve po pogodbi o stanovanjskem varčevanju na svoje vnuke ali otroke, ki bodo v prihodnosti sami prejeli posojilo, zgradili ali kupili stanovanje in bodo sami plačali banki porabljeni kredit.
- Februarja lani je banka začela drugo fazo - izdajanje posojil v okviru gradbenega varčevalnega sistema. Kolikšen je odstotek udeležencev v sistemu, ki so v zadnjem letu in pol uporabljali bančna posojila? In kaj je več - zgraditi ali kupiti stanovanja?
- V tem času so bila posojila v vrednosti skoraj 50 milijard rubljev izdana približno 800 udeležencem v sistemu. Hkrati je bilo približno 20% porabljenih za stanovanjsko gradnjo in več kot 80% - za njen nakup. Kot kažejo številke, večina udeležencev v sistemu kupuje stanovanja.
- Kot pri vsakem posojilu, morate za prejem posojila po sistemu gradbenega varčevanja predložiti določen paket dokumentov ...
- Vse je odvisno od tega, ali nameravate kupiti stanovanje ali zgraditi. Pri nakupu stanovanja je za pridobitev posojila potrebno predložiti pogodbo o prodaji stanovanjske nepremičnine in potrdilo o tržni vrednosti stanovanja, v primeru gradnje stanovanja - pogodbo o gradnji stanovanja. . Za izračun plačilne sposobnosti morate navesti tudi podatke o svojih prihodkih in dohodkih porokov za zadnje tri mesece.
- Če se je oseba preselila v drugo mesto, je možno varčevalni vlog tudi tja prenesti ali je treba začeti znova?
- Depozit v okviru gradbenega varčevalnega sistema se lahko prenese v katero koli regijo Belorusije, vendar le na institucijo Belarusbank.
- Ali je možno spremeniti znesek pogodbe? Na primer, naj bi zgradili 2-sobno stanovanje, vendar so se razmere spremenile in je treba zgraditi 3-sobno stanovanje.
- Ja, možno je. Samo odločiti se morate, da povečate znesek prispevkov, in več ko jih naberete, večji bo znesek posojila. Lahko pridete v banko in s pomočjo naših strokovnjakov prilagodite način zbiranja.
Akumulacija sredstev ni urejena, udeleženec sistema sam določi način in pogoje deponiranja sredstev. To pomeni, da če je bila v začetni fazi načrtovana gradnja 2-sobnega stanovanja, nato pa se je situacija spremenila, se udeleženec sam odloči in zbere večji znesek.
Vabim vas, dragi bralci, da postanete člani gradbenega varčevalnega sistema, ki ga ponuja Belarusbank, za gradnjo ali nakup stanovanja ali individualne stanovanjske stavbe.
Oh, in dolg pregled! Upam, da bo koristno. Udobno se umesti, ker me ne moreš ustaviti)
Pridobitev lastnega stanovanja so sanje 70 % prebivalstva, še posebej, ko se potepate po najetih stanovanjih (in ne le enem). Prvič sem slišal za gradbeni varčevalni sistem (CSS) pred približno tremi leti, ko je svetovalka iz Belarusbank (in zame je bila znana teta Katya, ki je delala v bližini) z mano delila, kako je zgradila hčerino stanovanje. Prebral sem na spletnem mestu, se še enkrat pogovarjal z njo in to možnost zavrnil, ker se mi je najem stanovanja in hkrati varčevanje zdel nora ideja.
Sistem gradbenega varčevanja je rešitev za vaš stanovanjski problem, pod pogojem, da zberete del lastnih prihrankov in prejmete posojilo za gradnjo stanovanj po ugodnih pogojih.
In potem ... Ena od mojih prijateljic in njen mož sta kupila stanovanje, pred dvema letoma pa je moja babica dala stanovanje drugi moji prijateljici (glavni znesek je bil od nje, njena prijateljica je prispevala tudi svoje naložbe) in mama je skrbela o zagotavljanju stanovanja: "Vsa dekleta imajo stanovanja, moja hči pa ne!" Iskreno povedano, prav njen »ogenj« je vžgal moje zanimanje in dejavnost. Bil je december 2016. Aktivno sem študiral kredite v vseh bankah, žalostno ocenjeval svoje možnosti, še enkrat študiral in spet se razburil. In hkrati študiral cene. In nenadoma ... moja mama se je pogovarjala z bratom in ga prosila za pomoč - da mi da denar pod pogojem, da ne bom zaprosil za stanovanje svojih staršev. Znesek gotovine je bil 4000 $, začel sem razmišljati, kaj storiti. In potem sem spet videl informacije o CCC, bil sem prvi, ki je prebral negativne ocene o aireku, nato pa sem naletel na veliko razpravo na enem od spletnih mest, kjer so uporabniki delili znanje in drug drugega žvečili o značilnostih tega prispevka (in sprva potrebno je prispevati). Bilo je veliko strani, bral sem ponoči po službi. In sanjal. Hkrati sem šel na banko in se posvetoval, spraševal in razjasnil točke, ki jih nisem razumel. V banko sem šel 2-krat pred fazo sklenitve depozitne pogodbe, podružnice in podružnice so bile različne, prav tako svetovalci). Seveda mi je bilo lažje, ker. Imel sem znesek za prispevek 25% in možnost posojila v 19 mesecih.
Varčevalni sistem stavbe je sestavljen iz dveh stopenj:
- kopičenje lastnih prihrankov z odprtjem »stanovanjske varčevalne« vloge;
- kreditno obdobje.
tiste. lahko sklenete pogodbo za obdobje 36 mesecev, plačate v prvem mesecu znesek - 25% stroškov predlaganega stanovanja in po 19 mesecih že izpolnjujete pogoje za posojilo. Lahko pa svoj prispevek dopolnite v obrokih za 36 mesecev in na koncu zberete enakih 25%. Mimogrede, lahko izbirate med tremi akumulacijskimi obdobji: 3 leta, 5 ali 7 let. Posojilo lahko dobite v enem letu od dneva izteka pogodbenega obdobja varčevanja.
Trezno sem ocenil tveganja, razumel sem, kako krhek je tečaj pri nas in da lahko zaradi inflacije izgubimo denar. Sem pa ti rekel, da sva z mamo skupaj zažgala stanovanje? Kakšne odnoshechki-majhne smo upoštevali, na katerih področjih so bili! Ogrela je misel: milo, daleč, a svoje! Poleg tega sem najela stanovanje sredi ničesar. Poceni odnushki so v začetku leta 2017 stali približno 16-17 tisoč dolarjev, odločili so se, da si bodo izposodili še 1000 dolarjev in prispevali. Na koncu, kdo ne tvega ... Prva faza je bila menjava valute za domače veverice, pri starših sem menjal denar v mestu (z bratom ni bilo tako grozno), zahvaljujoč ocenam, Razumel sem že, da "vreče denarja" iz negativne ocene - to ni pretiravanje. Menjalni tečaj $ je bil takrat približno 1,93 rublja ob dostavi. Celoten znesek sem zamenjal v računih po 5 rubljev. - 2000 bankovcev!!! Zaokroženo na 10.000 beloruskih rubljev. Odgovorno lahko izjavim: to je velika vreča denarja. Vnaprej sem razmišljal, kako ravnati s tem zneskom, saj sem moral odpreti depozit v Gomlu, s tem nahrbtnikom pa je bilo strašljivo in težko potovati: odprl sem račun in tam nakazal denar. Brez težav sem dne 02.08.2017 nakazal znesek na depozitni račun in gremo...
Pridružili so se skupini za stanovanjska vprašanja, kjer so razpravljali o novogradnjah, cenah stanovanj in načinih nakupa. In sem neutrudno gledal stanovanja v oglasih ... in prišel do zaključka, da je mogoče ciljati na kopejko, pa čeprav je manjvreden, majhen ... Zaljubil sem se v stanovanja in se "ločil" od njih, jokal od nemoči in strahu za jutri. In spremljal sem spremembe zakonodaje, v KZS, podrobno preučil pravne akte. Ni treba posebej poudarjati, da je razprava o nakupu doma postala najljubša tema? Shranil sem forum, kjer si se lahko pritoževal in čutil podporo, pa tudi moja mama. 19 mesecev ni minilo - letelo je mimo. Na ta dogodek sem bil pripravljen, saj sem občasno prihajal in sprejemal izjave o spremembah zneska depozita in tudi razjasnil vprašanja, ki so se pojavila na poti. Žal lahko povem nekaj zgodb o nesposobnosti zaposlenih, vendar sem imel srečo, da sem še vedno prejel strokovni nasvet tako v fazi financiranja kot v fazi posojila. Rok za pridobitev kredita je bil 08.09.2018, stanovanja pa smo si začeli ogledovati že od avgusta. In preskočil progo. Zdi se, da je z 2 rubljev naraslo na 2,05, nato 2,20, toda za velike vsote je bila katastrofa ... Stanovanja mi niso bila všeč: bodisi cena ni bila enaka, potem je bila velikost kot hišica za lutke, takrat je bil gad pravi. Kljub temu sem obiskal hipotekarni oddelek na posvet. Prvič so me obrnili z besedo »prispevek bo konec, boš prišel«, zato sem bil previden. In imel sem srečo: Irina Aleksejevna Baidun je postala moja svetovalka in spremljevalka. Vse je podrobno razložila. In ugotovil sem, da je čakalna vrsta za prošnjo za posojilo že 2 tedna (!) In sem se prijavila "za vsak slučaj". In nadaljevala je z iskanjem. To bi lahko bila ločena velika ocena za ljubljeno osebo in večmesečni živčni klop.
Pomembno! Vseh 19 (in na koncu sem imel 20 mesecev) je moj denar na depozitu deloval: nastali so % v višini obrestne mere refinanciranja. Skupno se je v času prenosa denarja mojih 10.000 spremenilo v 12.179 ali s 5.181 $ na 5.612 $ (v času transakcije je tečaj "skočil" na 2,17 rubljev). Posledično sem se celo izkazal, da sem v črnem.
Obrestna mera refinanciranja - obrestna mera Narodne banke Republike Belorusije, ki je osnovno orodje za uravnavanje ravni obrestnih mer na denarnem trgu in služi kot osnova za določanje obrestnih mer za operacije zagotavljanja likvidnosti bankam.
Nakup stanovanja sem opravil s pomočjo agencije, faze s pripravo dokumentov bom izpustil (in v bistvu sem prišel podpisati in dvigniti dokumente). V poslovalnici, kjer sem vplačal depozit, sem vzel izpisek, ki je navedel višino prihranka in morebitnega posojila ter izvedel tudi koeficient CMP. Mimogrede, lahko deluje tako v + kot v - kredit. Zato ga lahko posojilojemalec uporabi ali ne. Moj CMP je bil 1,21, kar mi je dalo približno 5.000 beloruskih rubljev + za posojilo!
Sistem indeksov (koeficientov) za preračun (spremembe) ocenjenih stroškov gradnje je najpomembnejše cenovno orodje v gradbeništvu v sodobnih razmerah. Indeksi se uporabljajo za ugotavljanje stroškov gradnje v tekočih (ali predvidenih) cenah in za obračune opravljenih gradbenih in inštalacij med naročniki in izvajalci.
Glavni namen indeksov (koeficientov) je upoštevanje faktorja dviga stroškov gradnje glede na izhodiščno raven.
Potrdilo o dohodku sem naročil vnaprej, ker. mi ga je izročil iz drugega mesta. Banka mi je svetovala 3 poroke, bila pa sta le 2. In spet sem imel srečo: žena enega od porokov se je strinjala. Potrdila so naročili tudi moji poroki, pri pridobivanju potrdil sem šel preverit na banko. Pred dnevom vložitve dokumentov (predpogodba, potrdila o plači, kopije potnih listov) sem se zelo bal nekaterih ovir, vendar je šlo vse v redu, prijavil sem 2 poroka (eden od njih je težko prišel kasneje), odšel 3. "v rezervi". Dokumenti so bili oddani v petek, v torek zvečer pa sem slišal "da". Podpisal sem pogodbo z notarjem, jo registriral pri ZTI, odnesel v banko na preverjanje. In spet je pomagala moja Irina Aleksejevna: dokumente sem prinesel ob 16-17 in zjutraj sem prišel s poroki, da podpišem pogodbo. Svoj del denarja sem nakazal z depozita na račun prodajalca, plačilo odnesel na hipotekarni oddelek, del denarja banke sem uspel nakazati še isti dan prodajalcu. Valuto sem naročil v svoji bančni poslovalnici, na srečo je Elena Vladimirovna Voitekhovich (vodja bančne podružnice, svetovala mi je tudi glede depozita za celotno obdobje) usklajevala delo zaposlenega pri prenosu denarja iz depozita in naročila valuto brez težav v času "izven delovnega časa" (prijave so bile do 10.30, jaz pa ob 12.).
Skupni znesek posojila je znašal 39.427 rubljev. Zaradi skoka tečaja sem moral položiti lastna sredstva, ki pa niso bila predvidena z depozitom, ker. banka ni mogla izdati posojila za več kot 75 % vrednosti stanovanja. Predpogodba je bila sklenjena po tečaju 2,10 rublja, sama transakcija pa 2,17 rublja. Da, pogodba določa stroške v beloruskih rubljih, vendar obstaja vrstica, "ki je enakovredna ... tisoč dolarjev po menjalnem tečaju." Prodajalec ne skrbi za tečaj in vse ostalo, svoj znesek želi prejeti v trdi valuti.
Zadnje 1,5 mesece živim v svojem velikem stanovanju, pred popravili in 20 let odplačevanja posojila. Mimogrede, prvih 18 mesecev plačam samo % - 195,07 rubljev, od maja 2020 bo dodan glavni dolg v višini 178,40.
Nekaj besed o%: pri sklenitvi posojilne pogodbe lahko izberete 2 možnosti za obrestno mero - CP +1% ali tehtano povprečno obrestno mero (še vedno nisem razumel, kaj je) za rok depozita. Vseh 20 let lahko preidete samo od prve možnosti do druge. Ker trenutno je CMP 10, potem sem izbral CMP + 1, ker moje tehtano povprečje je 13.
1. Sredstva na depozitni račun se sprejemajo v beloruskih rubljih. Začetni prispevek na depozitni račun se plača (v gotovini ali z nakazilom) ob sklenitvi stanovanjsko varčevalne pogodbe.
2. Depozitnega računa ni mogoče odpreti na ime druge osebe.
3. Udeleženec in druge osebe imajo pravico do polnitve depozitnega računa do konca pogodbenega obdobja dopolnjevanja, ki ustreza izbranemu akumulacijskemu načrtu.
4. Obresti na depozitni račun se plačujejo za čas od dneva sklenitve pogodbe o stanovanjskem varčevanju do dneva zaprtja depozitnega računa. Obrestna mera je določena v višini obrestne mere refinanciranja Narodne banke Republike Belorusije. Pri izračunu obresti se šteje, da je število dni v letu pogojno enako 360, v mesecu pa 30.
5. Vračilo depozita se izvede s preračunom po znižani obrestni meri zapadlih obresti na depozit v naslednjih primerih:
Izvedba katere koli bremenitve vloge pred nastopom okoliščine (dogodka) ciljnega vračila depozita ali transakcije obremenitve, ki ni ciljna bremenitev, po nastanku okoliščine (dogodka) ciljnega vračila depozita. depozit;
Nenastop ali izginotje možnosti nastanka okoliščine (dogodka) ciljnega vračila depozita.
Nadaljnja hramba depozita (del depozita), če depozit ni uveljavlja, se izvaja z znižano obrestno mero.
6. Kapitalizacija obračunanih obresti na depozitnem računu se izvede:
Mesečno pred prvo bremenitvijo - ob upoštevanju pogojev za opravljanje transakcij na depozit;
Na dan prve bremenitve;
Ob koncu vsakega koledarskega leta:
od datuma preračuna po tečaju vlog na vpogled v beloruskih rubljih;
od dneva izteka zadnjega pogodbenega obdobja varčevalne faze, povečano za 1 leto;
od datuma 1. obremenitve na depozit (vključno s ciljnim).
Na dan zaključka depozita.
7. Od datuma prve bremenitve na depozitnem računu se dohodek od depozita obračuna v višini obrestne mere, ki velja v banki za depozit na vpogled v beloruskih rubljih za fizične osebe, ob upoštevanju spremembe njegova velikost za dejanski rok depozita (stanje depozita). Obresti na depozit se kapitalizirajo ob koncu vsakega koledarskega leta.
Od dneva izteka pogodbenega obdobja dopolnjevanja oziroma dneva prve obremenitve v obdobju do dneva poteka pogodbenega obdobja dopolnjevanja se dohodni posli na depozitnem računu ne izvajajo (razen usredstvenitve vračunanih obresti).
8. Za datum poteka roka (dan izteka roka) se šteje datum, ki je po imenu dneva v mesecu enak imenu dneva v mesecu. datum sklenitve pogodbe o stanovanjskem varčevanju. Če datum poteka veljavnosti pade na mesec, v katerem ni ustreznega datuma, je datum poteka zadnji dan tega meseca.
Kakšne so značilnosti zasebnih naložb v stanovanjsko gradnjo? Kako vlagati v gradnjo hiš in drugih stanovanjskih nepremičnin v Moskvi? Kaj naj storim, če vlagam v gradnjo?
Pozdravljeni vsi, ki ste obiskali spletno stran poslovne revije "HeaterBober! Denis Kuderin, strokovnjak za naložbe, je v stiku z vami.
Novi članek nadaljuje obsežno serijo gradiv o orodjih in mehanizmih kompetentnega vlaganja. Tema publikacije so naložbe v nepremičnine v fazi gradnje.
Vlaganje v nepremičnine v gradnji je dober način za pridobitev finančne neodvisnosti in zaslužka.
Kako to storiti - preberite zdaj!
Ali veste, za koliko odstotkov se zviša cena dokončanih stanovanj v novogradnji v primerjavi s stroški v fazi gradnje? Pravilen odgovor je 40-70% (s povprečnim časom gradnje 1-2 leti).
V želji, da bi zainteresirali kupce, razvijalci določijo najnižje cene na začetku prodaje. Razlika v cenah je še posebej opazna pri gradnji velikih stanovanjskih kompleksov in celotnih mikrookrožij.
Gradnja takšnih stanovanjskih naselij poteka po fazah, razvijalci (podjetniki, ki zaslužijo z gradnjo) pa znižajo začetne stroške stanovanj, da ustvarijo pozitivno podobo podjetja in privabijo prvi val kupcev.
Prednost je očitna: z vlaganjem v nepremičnine v fazi gradnje lahko po začetku obratovanja zaslužite dvakrat več. Edina ovira, ki ustavlja investitorje, je tveganje, da bo gradnja zastala ali pa sploh ne bo končana.
Ker se gradi nova stavba, rastejo stroški kvadratnih metrov: vsako nadstropje doda 2-3% k ceni stanovanja. Od tod sklep: prej ko investirate v predmet, višje so možne dividende od poznejše prodaje ali poslovanja.
Naštejemo vse prednosti naložbe v gradnjo:
Eno dobro pridobljeno stanovanje lahko prinaša dohodek leta in desetletja.
Primer
Ko ste kupili prestižno stanovanje v centru mesta, ga lahko oddate za krajša obdobja (ure, dnevi, tedni). Vračilo takšnega podjetja je 3-5 let, nato pa dobite čisti dobiček brez posebnih stroškov dela. Ta način zaslužka je idealen primer pasivnega dohodka.
Obstajajo tudi slabosti. Glavna je odvisnost povpraševanja po stanovanjih od ekonomskih dejavnikov. V času krize ljudje manj verjetno kupujejo nepremičnine, raje čakajo na boljše čase.
Vendar pa večina strokovnjakov za dolgoročne naložbe meni, da je naložba v stanovanja manj tvegana kot recimo igranje na borzi ali vlaganje denarja v zaupanje.
2. V kakšno gradnjo je bolje vlagati?
Obstaja več smeri za naložbe v nepremičnine v fazi gradnje. Nekateri so primernejši za vlagatelje začetnike z majhnim kapitalom, drugi za bolj izkušene trgovce z dostojnim finančnim premoženjem.
Predstavljam vam pet najbolj relevantnih in zanesljivih možnosti za vlaganje.
Stanovanjske stavbe
Najbolj dostopen način vlaganja, za katerega je značilno minimalno tveganje. Dolgoročni cilj tovrstnih investicij je izjemno jasen: kupimo stanovanje v fazi gradnje, po postavitvi pa ga prodamo po ugodni ceni ali zaslužimo z najemnino.
Upoštevati je treba naslednje kazalnike:
- lokacija (oddaljenost od prometnih vozlišč in metroja);
- razporeditev stanovanja;
- infrastruktura (bližnje šole, vrtci, supermarketi);
- načrti za prihodnji razvoj območja.
Na trgu so najbolj iskana majhna stanovanja - eno- in dvosobna stanovanja.
Počitniške hiše
Podeželske hiše in dače lahko vlagateljem prinesejo tudi dober dobiček. Počitniške hiše so še posebej povprašene med prebivalci velikih mest - vsak mestni prebivalec se želi sprostiti v mirnem, okolju prijaznem kraju, stran od onesnaženja s plinom in vrveža.
Predmeti se pogosto kupujejo v fazi ustanovitve: takšne naložbe veljajo za najbolj obetavne. Pri nakupu ne pozabite upoštevati statusa območja, stanja infrastrukture, razpoložljivosti komunikacij in drugih parametrov, pomembnih za udobno življenje.
Hoteli
Svetovne izkušnje kažejo, da je vračilna doba hotelov od 3 do 7 let. Precej spodobne številke, še posebej, če upoštevate, da je kakovostna stanovanja za obiskovalce v velikih mestih vedno v povpraševanju.
Industrijski prostori
Možnost za vlagatelje z nekaj izkušnjami v prometu z nepremičninami. Bolje je pridobiti proizvodna območja v fazi gradnje z vnaprej določenim namenom.
Povpraševanje je po predmetih, ki se bodo v prihodnje uporabljali za potrebe živilske industrije, obetajo pa se tudi površine za tovarne za proizvodnjo pohištva, gospodinjske kemikalije in nujnih dobrin.
Začetniki naj vlagajo v industrijske nepremičnine le s posredovanjem poklicnih družb za upravljanje ali vzajemnih skladov.
Komercialni objekti
Druga smer, ki je bolj primerna za izkušene poslovne vlagatelje.
Komercialne nepremičnine vključujejo:
- zgradbe za poslovne prostore (majhne trgovine, supermarketi, nakupovalni centri);
- gostinski obrati, restavracije, kavarne;
- razvedrilni, športni, izobraževalni centri;
- predmeti za pisarne in poslovna središča;
- skladišča, hangarji, skladišča;
- kmetijskih predmetov.
V velikih mestih imajo pisarne in trgovska mesta prednost. Na stotine malih in velikih poslovnežev je pripravljenih redno plačevati najete prostore. Njihovi lastniki lahko le spremljajo stanje prostorov in prejemajo stabilen dohodek.
Leasing je glavni način uporabe poslovnih nepremičnin. To je precej draga vrsta naložbe z dolgoročno dobo vračila (5-8 let).
Spodnja tabela jasno prikazuje značilnosti in dobe vračila različnih nepremičninskih objektov:
№ Vrste nepremičnin Obdobje vračila naložb Posebnosti 1 Nove zgradbe 1-2 leti Pri oddaji se podaljša vračilna doba, poveča pa se tudi dobiček. 2 Hoteli 5-8 let Naložbe so še posebej obetavne za velika mesta in letovišča 3 Počitniške hiše 1-2 leti Upošteva se območje in stanje infrastrukture 4 Industrijski prostori 7-10 let Primerno za kolektivno vlaganje 5 poslovne nepremičnine 5-10 let Obvezne so izkušnje z vlaganjem v tovrstne nepremičnine Če želite več informacij o tem, preberite podroben članek na to temo.
3. Kako vlagati v gradnjo – 5 preprostih korakov
Z naložbami po vnaprej določenem načrtu zmanjšate tveganja in povečate prihodnje donose. Vsaka naložba zahteva natančen izračun in zahteva vnaprej zasnovano strategijo.
1. korak. Izberite razvijalca
Obvezna in najpomembnejša faza je ugotoviti, kdo gradi objekt (kakšno podjetje). Strokovnjaki svetujejo nakup nepremičnin od znanih razvijalcev v vašem mestu.
Pri izbiri razvijalca upoštevajte naslednje parametre:
- število objektov, ki so že v obratovanju;
- ugled podjetja;
- ocene strank;
- izkušnje s kompleksnim razvojem;
- skupno število vlagateljev;
- sodelovanje v skupnih posojilnih programih z velikimi bankami (finančne družbe skrbno izbirajo partnerje in ne kontaktirajo dvomljivih podjetij);
- dosledna skladnost dejanj družbe z zvezno zakonodajo.
Dejavnost razvijalcev je na državni ravni urejena z zakonom 214-FZ(zapomnite si to številko, prišla vam bo prav).
V Moskvi in regiji lahko izberete enega od 3 spodaj navedenih razvijalcev.
- moto podjetja: gradimo mesto, kjer želite živeti. Investitor je zgradil že 500.000 kvadratnih metrov stanovanjskih površin in 53.000 m2 poslovnih nepremičnin. Podjetje gradi vrtce in šole ter sodeluje z največjimi ruskimi bankami pri hipotekarnih posojilih. Vključen je v oceno TOP-5 med razvijalci v moskovski regiji in v TOP-15 po vsej Rusiji.
GK "PIK"- največji ruski razvijalec. Deluje od leta 1994 in se ukvarja z izvajanjem obsežnih gradbenih projektov v Moskvi, regiji in drugih regijah Rusije. Prednostna usmeritev je gradnja cenovno dostopnih stanovanj v segmentu industrijske stanovanjske gradnje. Od začetka delovanja je podjetje zgradilo 15 milijonov kvadratnih metrov stanovanjskih prostorov (250.000 stanovanj). Vključeno na seznam hrbtenic ruskega gospodarstva.
- podjetje, ki izvaja celoten cikel gradbenih del, začenši z analizo zemljiških parcel in konča z zaključkom prostorov. Upravlja tudi stavbe po njihovem zagonu. Razvijalec ima na računu 71 projektov in 7 milijonov m2 površin. Objekti podjetja so bili večkrat razglašeni za najbolje izvedene projekte v Moskvi in regiji.
2. korak. Izberite naložbeni predmet
Izbira predmeta je še ena pomembna faza investicijskega procesa. Iskanje lahko začnete z območja, kjer je največ povpraševanja po stanovanjih.
O tem, katere parametre je treba upoštevati pri izbiri stanovanjskih stanovanj - infrastrukturo, razpoložljivost prometnih priključkov itd., sem že pisal. Pri nakupu poslovnih nepremičnin se vnaprej odločite za končni cilj naložbe in izdelajte strokovni poslovni načrt.
Korak 3. Pogajajte se
Razvijalec je bil izbran, čas je za pogajanja. V skladu z zakonodajo Ruske federacije je nemogoče pridobiti lastninske pravice na objektu, ki je v fazi gradnje.
Kupec ima pravico:
- delniška pogodba;
- delniška pogodba;
- naložbeni depozit;
- včlanitev v gradbeno društvo.
Strokovnjaki svetujejo, da izberejo lastniško udeležbo in vztrajajo pri takšnem dogovoru. Obravnavajo se tudi načini plačila - postopno polaganje sredstev (nakup na obroke), nakazilo celotnega zneska takoj po podpisu pogodbe in druge možnosti.
4. korak. Pregledovanje dokumentov
Pogodbe o nakupu nedokončanih nepremičnin so sklenjene v okviru že omenjenega zakona 214-FZ.
Priporočljivo je, da dokumente preverite s sodelovanjem neodvisnega odvetnika. To bo zahtevalo dodatne stroške, vendar varnost transakcije ni predmet, na katerem bi bilo vredno varčevati.
Korak 5. Sklenemo dogovor
Sklenitev pogodbe je zadnja faza posla. Preden podpišete končni dokument, preučite vse njegove točke. Ne smemo jih gledati diagonalno, namreč študirati.
Bodi pozoren na:
- datumi zaključka gradnje;
- pogoji odpovedi pogodbe;
- točka, v kateri je navedena specifična cena na kvadratni meter (cena mora biti fiksna in se ne sme spreminjati);
- kazni za vsako od strank, ki je kršila pogodbo;
- Višja sila.
Ne pozabite, da vsaka transakcija nakupa nepremičnin vključuje tveganje. Kako se izogniti goljufijam, bomo razpravljali v ustreznem razdelku našega članka.
4. Kako lahko zaslužite z naložbami v razvoj nepremičnin - 3 preizkušeni načini
In zdaj o najbolj zanesljivih in preizkušenih načinih zaslužka pri naložbah v gradnjo.
Metoda 1. Oddaja nepremičnine
Posel oddajanja stanovanj v najem je "dolg" denar. Toda po drugi strani je stopnja donosnosti tukaj precej visoka. Obdobje vračila - 5-10 let. In ne pozabite, da je stanovanje tudi po 10 letih uporabe še vedno vaše.
V velikih mestih je povpraševanje po vseh vrstah stanovanj - luksuznih stanovanjih za dnevni najem, sobah v stanovanjskih območjih, majhnih stanovanjih za mlade družine.
Nekaj besed o najemu poslovnih nepremičnin. Podjetja in zasebni podjetniki, predstavniki pravnih poklicev, frizerji, stilisti, zdravniki bodo za svoje poslovanje vedno potrebovali pisarne, pisarne in maloprodajne prostore. Povpraševanje po kvadratnih metrih v poslovnih in nakupovalnih centrih je stabilno in nenehno narašča.
Edina pomanjkljivost poslovnih nepremičnin je relativno visoka cena. Za nakup stanovanja je dovolj 1-3 milijone rubljev. Pisarniški in maloprodajni prostori so 2-3 krat dražji.
Metoda 2. Kupimo stanovanje v novi stavbi za nadaljnjo prodajo
Nadaljnja prodaja vam omogoča povrnitev naložbe v samo 1-2 letih. Krajši kot je čas gradnje, bolj je objekt investicijsko zanimiv. Nekateri vlagatelji uspejo dobiti 100-odstotni dobiček v enem letu.
Priporočljivo je razmisliti o alternativnih možnostih - na primer, lahko izvedete popravila in dekoracijo v novem stanovanju in ga prodate še dražje. Dobro popravilo poveča stroške stanovanja za 15-30%.
Metoda 3. Skupaj s strokovnjaki vlagamo denar in dobimo obresti
Želite čim bolj varno naložbo? Delajte preko posrednikov. Za sodelovanje v profesionalnih investicijskih projektih niti ni treba kupiti določene nepremičnine za polno ceno. Lahko postanete član kolektivnega sklada in ustvarite dobiček kot delničar.
Zastopam dva zanesljiva partnerja za naložbe v gradbene in gotove objekte v Moskvi in regiji.
E3 naložbe- naložbe od 100.000 rubljev z jamstvom donosnosti od 25 do 90%. Vsi depoziti so zavarovani brez napak. Doba vračila naložb je od 6 mesecev do 2 let (po izbiri naročnika).
Profesionalci vlagajo vaš denar v likvidne nepremičnine, vi pa samo ustvarite dobiček. Minimalna tveganja plus zajamčen pasivni dohodek. Na voljo so brezplačna svetovanja in informacijska podpora.
– prispevki za dokončana stanovanja in stavbe v gradnji. Podjetje samo gradi hiše in kot bonus za kupce, ki jih zanima ustvarjanje dohodka, popravlja stanovanja in išče najemnike.
Podjetje se ukvarja z gradnjo stanovanjskih objektov, dvorcev in gradnjo poslovnih nepremičnin. Med prednostmi podjetja je usmeritev v kakovost objektov v gradnji in njihovo varnost po zagonu.
5. Tveganja pri vlaganju v nepremičnine v gradnji
Nevarnost izgube denarja obstaja pri kakršni koli naložbi. Vlaganje v stanovanja ni izjema. Da bi zmanjšali tveganja, morate vnaprej vedeti, česa se morate res bati in katere sheme prevaranti uporabljajo za svoje nepremičninske prevare.
"mehurček"
Prvi način nepoštenega odvzema denarja vlagateljem je najbolj običajen. Enodnevna podjetja prodajajo zrak investitorjem namesto pravih predmetov. Gradbena dela na objektih, če obstajajo, se izvajajo le kot moteče.
Pogosto se tovrstni projekti izvajajo skupaj s predstavniki pravnih struktur, kar daje transakcijam iluzijo zakonitosti. Ko so zbrali zadosten znesek, prevaranti preprosto izginejo z denarjem strank v neznani smeri.
Prvi znak »milnega mehurčka« je nizka cena nepremičnin. Ne pozabite primerjati stroškov kvadratnih metrov s povprečno ceno na območju. Če se vam zdi ponudba preveč privlačno, to je razlog za previdnost.
Informacije o zakonitih razvijalcih je vedno mogoče najti v uradnih registrih gradbenih podjetij. Če je razvijalec prava pravna oseba, je njegova prisotnost na takšnem seznamu obvezna.
Stečaj razvijalca
Nestrokovno upravljanje, pomanjkanje sredstev ali njihova zloraba, stroški - vsi ti razlogi lahko povzročijo stečaj razvijalca. Ko ni kaj graditi, ni v minusu samo podjetje, ampak tudi njegovi vlagatelji.
Temu se lahko izognemo z izbiro velikega in izkušenega razvijalca, ki ima na računu že več deset naročenih objektov.
Kršitev projektnih rokov
Kršitev rokov ni najslabša, a tudi zelo neprijetna možnost. Dolgoročna gradnja lahko povzroča stalen glavobol tistim kupcem, ki so pritegnili bančna posojila za depozite. Banke ne zanima, zakaj gradnja ni končana v roku, pomembno jim je, da se dolg poplača v celoti in z obrestmi.
Ocenjuje se, da vsak teden zamude zmanjša donose vlagateljev za 0,01 %. Zdi se malo, toda v rubljih je to dostojen znesek. Navsezadnje se zamude pogosto izračunajo v mesecih ali celo letih.
Primer
Medtem ko je vaš »dolgogradnik« na perspektivnem območju postavljal večnadstropno stavbo, je njegovemu konkurentu uspelo položiti in zgraditi še en objekt v soseski s podobnimi lastnostmi in nekoliko nižjo ceno posnetka. Stroški vašega bivalnega prostora bodo v takšni situaciji padli za desetine odstotkov.
Višja sila in nepredvidljivost nepremičninskega trga
Tipičen primer višje sile je dolgotrajna gospodarska kriza v državi.
Primer
Leta 2015 je v mestu mojega prebivališča, Novosibirsku, na nepremičninskem trgu resnično prevladala ponudba nad povpraševanjem. Stanovanja so bila prodana z znižanjem 15-25%. Zdaj se je stanje nekoliko izboljšalo, vendar so vlagatelji že izgubili del svojih prihodkov.
Druge vrste višje sile so naravne nesreče, vojaške operacije, industrijske nesreče.
Za zaščito pred takšnimi težavami obstaja zavarovanje premoženja.
Oglejte si uporaben videoposnetek na temo gradbenih naložb.
6. Zaključek
Prijatelji, naredimo zaključke. Naložbe v stanovanjske in poslovne stavbe v fazi njihove gradnje so zelo donosna in obetavna možnost za zasebne naložbe.
Uspešen projekt vam bo zagotavljal sredstva še vrsto let in postal vir pasivnega dohodka v obliki dolgoročnih najemov poslovnih ali stanovanjskih nepremičnin.
Nič manj donosne operacije nakupa / prodaje stanovanj. Ko enkrat uspešno opravite finančno transakcijo, se lažje premikate naprej in navzgor - proti nadaljnjemu multiplikaciji kapitala.
Ekipa projekta HeatherBober svojim bralcem želi uspeh pri investicijskih projektih! Čakamo na vaše ocene člankov, komentarje in poslovne predloge!
Razmišljate o tem, kako bi vaš denar deloval? Bančne vloge niti ne pokrivajo inflacije. Vsi ne razumejo vrednostnih papirjev. Špekulativne operacije z valuto so podobne igri rulete. Dobra alternativa je vlaganje v gradnjo stanovanjskih in poslovnih nepremičnin. Naložbe so zanesljive, saj objekt postane vaša last. So likvidni in lahko kratkoročno podvojijo vaš kapital. Na žalost ni nobenih tveganj. Pogovorimo se o vlaganju v gradnjo podrobneje.
Naložbe v stanovanjsko gradnjo so optimalne, preden se trg dvigne v naslednjih razmerah: težke gospodarske razmere v državi v kombinaciji z nestabilnim deviznim trgom, vendar optimistična napoved. Če se bodo cene za novogradnje zvišale, se bo donosnost naložb v gradnjo hiš večkrat povečala.
Stanovanjski trg v Rusiji je leta 2016 doživel globoko krizo:
Trend se nadaljuje tudi v letu 2017, vendar številni kazalniki kažejo na morebitno spremembo vektorja v začetku leta 2018. Če se bodo trendi potrdili, bo to idealen trenutek za vstop vlagateljev. Sledite trgu!
Investitor, ki želi vlagati v gradnjo v Rusiji, namerava zaslužiti na razliki v cenah ob nakupu in prodaji. Ta razlika vedno obstaja tudi na stabilnem trgu. Razvijalec objavi najnižje cene na začetku prodaje, da:
Razpon cen je še posebej opazen pri gradnji celih mikrookrožij in stanovanjskih kompleksov. Tako je idealen trenutek za investicijo začetek kompleksnega razvoja.
Naložbe v stanovanjsko gradnjo so najbolj priljubljen naložbeni objekt. Vzroki:
Pri izbiri predmeta bodite pozorni na naslednja merila:
Dobra alternativa za vlaganje v stanovanjske stavbe, ker:
Prednosti se nadomestijo s povečanimi tveganji:
Po analogiji s stanovanjskimi stavbami vlagajte v fazi temeljenja. Pri izbiri predmeta uporabite zgornja merila in upoštevajte tudi dodatne dejavnike:
Obetaven način za vlaganje v letoviške regije in velika mesta. Še vedno je konkurenca navadnih stanovanj. Segment je precej specifičen in zahteva od vlagatelja podrobno študijo. Tveganja so velika. Možnosti za izstop iz projekta so omejene. Obdobje vračila: od 4 do 8 let.
Naložbe v tem segmentu nalagajo investitorju in projektu določene zahteve:
Naložbe so dolgoročne. Obdobje vračila: od 5 do 10 let.
V povpraševanju so: prostori za podjetja živilske industrije, nujni izdelki, pohištvo.
Naložbe v proizvodnjo pogosto vključujejo prisotnost posrednikov in se izvajajo kolektivno prek vzajemnih skladov in skladov zasebnega kapitala.
Zastopa:
Višina naložbe je največja.
Tveganja so velika, a potencialno manjša kot v primeru industrijskih prostorov, saj se ob koncu projekta pričakuje, da bodo prostori oddani v najem velikemu številu trgovcev. Prodaja kot izhod se redko uporablja.
Obdobje vračila: od 5 do 10 let.
Kako investirati v gradnjo stanovanja ali poslovnega objekta? Temeljito določite, kateri način vlaganja vam ustreza:
Pozor. Vedno imejte v mislih, da je nemogoče pridobiti lastništvo nad objektom, ki je v gradnji.
Delniška pogodba pri gradnji. Naložba v skupno gradnjo je s pravnega vidika najbolj zanesljiva možnost. Sklene se med investitorjem in razvijalcem v skladu z zahtevami 214-FZ. Glavna prednost: pogodba je predmet obvezne državne registracije, ki vas bo zaščitila pred številnimi tveganji.
Odkup deleža tretje osebe (odstop terjatvene pravice). Pogodba o kapitalski udeležbi predvideva možnost pridobitve deleža v fazi dokončanja gradnje. Takšne transakcije se štejejo tudi za donosne. Izgubili boste del dobičkonosnosti, vendar boste drastično skrajšali dobo vračila in zmanjšali tveganja. Da vas ne bi ujeli prevaranti, preverite dokumente, ki potrjujejo lastništvo.
Investicijska pogodba za gradnjo stanovanjskega objekta.
Tovrstne transakcije v veljavni zakonodaji niso predvidene, niso pa tudi izrecno prepovedane. Prednosti: pravice vlagatelja v pogodbi bi morale biti praviloma podrobno in jasno izražene (v nasprotju s "sivimi" shemami). Slabosti: investicijska pogodba za gradnjo ne zahteva državne registracije, kar daje razvijalcu veliko manevrskega prostora v primeru zahtevkov kupca.
Investicijska pogodba za gradnjo nestanovanjskega objekta.
Pozor! V nobenem primeru ne sledite navodilom brezvestnega razvijalca in ne sklepajte "predhodne kupoprodajne pogodbe", "posojilne pogodbe", "pogodbe o nakupu zadolžnice" itd.
Gradbene (stanovanjskoreševalne) zadruge.
Prostovoljno združenje investitorjev za gradnjo stanovanjskih objektov. Danes se na mestu stečajnih razvijalcev pojavljajo investitorji in jim vzamejo vse pravice do dokončanja gradnje. Zadruga ima lahko status samostojnega izvajalca ali udeleženca v skupni gradnji. Člani zadruge so dolžni vplačati deleže.
Ustanovitev zadrug je precej prisilen ukrep. Omogoča manjšinskim vlagateljem, da govorijo z razvijalcem s stališča moči. V ugodnih okoliščinah tak posrednik med investitorjem in razvijalcem ni potreben.
Nepremičninski vzajemni skladi in skladi neposrednih naložb.
Primerno za tiste vlagatelje, ki želijo diverzificirati svoja tveganja in zgraditi portfelj naložb na račun donosnosti.
Nepremičninski vzajemni skladi se oblikujejo pretežno zaprtega tipa in za daljše obdobje (zaradi narave naložb). Denar lahko vlagate le v začetni fazi življenjskega cikla sklada. Skladi tvorijo okoli sebe celo hierarhijo udeležencev: družba za upravljanje, gradbeno podjetje, nepremičninski posrednik, revizor, cenilec, registratorska družba, depozitarna družba in delničarji vlagatelji.
Sklad varuje pravice vlagatelja, nadzoruje ciljno porabo sredstev, potek gradnje, zagotavlja pravno podporo itd.
prednosti: razpoložljivost, zanesljivost, pomanjkanje organizacijskih težav (vse bo narejeno namesto vas), nizek vstopni prag (od 2 do 4 tisoč dolarjev, kar je le nekoliko višje od odprtih skladov).
Slabosti: nizka donosnost, dolga vračilna doba in letna provizija upravljavcem skladov kot odstotek zneska vlagateljevih delnic.
Pred vlaganjem v souporabo gradnje pristopite k izbiri razvijalca z vso odgovornostjo. Samo v prvi polovici leta 2016 je šlo v stečaj okoli 1600 gradbenih podjetij.
Primeri zanesljivih razvijalcev v Moskvi: A101 Development, PIK Group, Capital Group.
Vključuje naslednje dokumente:
Drugič, obvezno vključite neodvisnega odvetnika. Dodatni stroški se bodo izplačali, saj v primerjavi z višino investicij niso tako pomembni. Bodite posebno pozorni na naslednje klavzule pogodbe:
Vnaprej razmislite o izhodu iz projekta.
Nadaljnja prodaja objektov po zaključku gradnje lahko prinese dober dohodek v najkrajšem možnem času. Povprečna donosnost naložbe v gradnjo stanovanjske stavbe je primerljiva s trgom visoko donosnih vrednostnih papirjev. Torej, pri prodaji stanovanja na stabilnem trgu, lahko v 2 letih zaslužite 30%. Ob ugodnih tržnih razmerah se lahko ta številka dvigne na 100 % ali več. Glavne prednosti: minimalna doba vračila, možnost reinvestiranja zasluženega denarja.
Najem je idealen vir pasivnega dohodka. Obdobje vračila je opazno daljše, vendar lahko čisti diskontirani denarni prihodki iz dolge življenjske dobe presegajo prihodke od prodaje.
Vsaka od teh metod ima svoje prednosti in slabosti. Oborožite se s finančnim kalkulatorjem in pripravite svoj izračun donosnosti in povračila projekta za investitorja. In ne pozabite na davke.
Investicijska gradnja je čudovit in relativno varen način zaslužka. Vključuje številne prednosti:
Na žalost ima tako kot vsak drug način vlaganja tudi privabljanje naložb v gradnjo svoje pomanjkljivosti:
Upoštevajte ta pravila in vaša kapitalska naložba bo varna.
Prenos: Poštena hiša. Naložbe v gradbeništvo. Gost: Jurij Nemanezhin, izvršni partner GravionGroup, član upravnega odbora Združenja razvijalcev moskovske regije
Kako donosno in varno vlagati v nakup nepremičnine v novogradnji. Kaj iskati, čemu se izogibati pri vlaganju. Kako in kje kupiti, da ne boste prevarani.
