În ultimii ani, tot mai mulți oameni au început să primească împrumuturi, în care imobilele sunt folosite drept garanție. Circulația civilă a imobilelor provoacă un număr mare de probleme. Principalul este procesele de privatizare neterminate de pe piață în număr mare.

Ce spune legislatia?

Legea Federației Ruse spune că terenul este indisolubil legat de orice obiecte aflate pe el. Aceasta este principala caracteristică a reglementării legale a oricăror relații care apar în această direcție. De exemplu, la realizarea arenda asupra unei case particulare, terenul i se ataseaza automat prin contracte si acorduri.

Documentul principal este Legea federală nr. 102.

Aceeași lege spune că o ipotecă trebuie emisă simultan atât pentru obiectele de pe teren, cât și pentru șantier în sine. Cu excepția situațiilor în care în acordul dintre părți sunt prezente și alte condiții pentru obiecte specifice.

Numai terenul care nu a fost încă retras oficial din circulație acționează ca obiect al contractului. Sau un obiect asupra căruia nu există sarcini.

Ipoteca dreptului de a închiria un teren

Un contract de ipotecă pentru dreptul de închiriere a terenului este un acord prin care terenul devine garanție. Solicitantul și clientul garantează că vor returna toate fondurile până la termenul specificat. Sau poate fi privat de acest obiect.

Caracteristicile acordului

Atunci când se încheie un contract de ipotecă pentru clădiri și structuri de pe un amplasament aflat în închiriere pe termen lung, se emite și o ipotecă asupra terenului.

Principalul lucru este că este prezent acordul scris al proprietarului terenului de a efectua procedura. Acest lucru este deosebit de important pentru site-urile care sunt în proprietate municipală sau de stat.

Doar cei care folosesc site-ul de cinci ani sau mai mult sunt scutiți de această obligație. Este suficient doar să anunți proprietarul însuși că cutare sau cutare operațiune se realizează cu o bucată de pământ.

Principalul lucru este că acțiunile corespund condițiilor principale ale contractului. Cu un contract pe trei ani, depozitul se păstrează pentru aceeași sumă.

Asigurați-vă că descrieți proprietatea ca subiect principal. Un contract de cesiune se întocmește în mai multe situații:

1. Direcția revendicărilor.
2. Efectuarea vânzării prin organizarea de licitații.

Multe întrebări apar atunci când lucrați cu cei care au un drept de arendă comun. În reglementările legislative, fiecărui proprietar i se acordă dreptul de a ipoteca partea sa din parcelă. Dar există multe dificultăți în legătură cu necesitatea de a reglementa relațiile în această direcție.

Consimțământul proprietarului

Regulile standard prevăd că este necesar acordul proprietarului dacă dreptul de a închiria clădiri sau structuri este garantat ca garanție. Și când lucrezi cu pământ necesitatea consimțământului depinde de termenul contractului în sine și de cine deține parcela.

Consimțământul nu se ia dacă dreptul de a închiria un teren pe o perioadă mai mare de cinci ani se eliberează ca gaj, adică atunci când contractul este încheiat pe cinci ani sau mai mult. În cazul proprietății private, consimțământul nu este, de asemenea, necesar. Dar, în ambele situații, trebuie să trimiteți notificări. În alte cazuri, proprietarul trebuie să fie de acord cu decizia sau să o infirme.

Ipoteca unui teren fără clădiri

Potrivit legii, la înregistrarea unui gaj pe o clădire sau structură pe teren, se ia concomitent ca gaj însuși amplasamentul pe care se află acestea. Pe baza practicii consacrate, o tranzacție este recunoscută ca nulă dacă numai o clădire sau o structură este transferată în baza contractului, iar terenul nu este inclus în numărul de subiecte ale acordului.

Terenul poate fi exclus din contract numai dacă proprietarul său și garantul clădirilor și structurilor sunt persoane diferite.

Despre înregistrare

Orice convenție privind gajarea proprietății sau a drepturilor asupra acesteia se întocmește în scris, certificat de notar. Înregistrarea obligatorie a tranzacțiilor cu bunuri imobile gajate nu este prevăzută de legislație. Pentru a fi în siguranță, o legalizare va fi suficientă.

Despre programele actuale de creditare ipotecară

În principiu, acest tip de garanție nu este foarte atractiv pentru majoritatea băncilor. La urma urmei, există multe dificultăți în determinarea valorii obiective și a lichidității unui astfel de fenomen precum drepturile de leasing.

De obicei, o astfel de funcție este inclusă într-o ipotecă standard, în care orice obiect imobiliar poate acționa ca garanție. Astfel de împrumuturi pot fi direcționate sau nedirecționate.

Când solicitați un credit ipotecar, trebuie să luați în considerare o serie de anumite nuanțe.

• Există o mare probabilitate ca va trebui să plătiți în plus pentru serviciile specialiștilor care călătoresc pe site, evaluează valoarea și lichiditatea acestuia.
• Sumele în schimbul dreptului de închiriere a terenurilor sunt de obicei mici. Și cu un preaviz scurt.
• Durata împrumutului este egală cu durata contractului.
• Printre condițiile importante se numără înregistrarea de către solicitant a dreptului de proprietate asupra tuturor imobilelor aferente teritoriului. Sau trebuie închiriate în avans.

Uneori, un gaj al dreptului de a închiria un teren poate fi folosit pentru a obține un împrumut pentru a ajuta la realizarea construcției.

Întocmirea unui contract: nuanțe

Dintre elementele obligatorii se notează următoarele:

1. Număr cu data contractului, care confirmă legalitatea dreptului de proprietate.
2. Numele proprietarului, conform contractului inițial.
3. Termen de închiriere.
4. O notă care confirmă acordul locatorului cu încheierea contractului.
5. Informații despre site. Este descris ca subiectul principal.

În plus, orice contract legat de credit ipotecar este supus înregistrării de stat. Cu excepția contractelor cu termen de până la 12 luni. Nu necesită o procedură.

Iar efectul acordului nu începe din momentul încheierii, ci chiar din momentul acelei înregistrări.

Concluzie și nuanțe suplimentare

Banca are dreptul de a efectua înstrăinarea terenului împreună cu posibilitatea închirierii acestuia dacă solicitantul nu își îndeplinește obligațiile la timp. Această procedură este efectuată într-un mod strict prescris. Pretențiile posibile și existente sunt satisfăcute din încasări.

Proprietatea asupra terenului nu va fi asociată cu consecințe în lipsa înregistrării cu contractul de închiriere inițial. Dar acest lucru nu pune probleme pentru ipoteca. Deoarece legea nu stabilește intervalul de timp exact pentru care documentele trebuie înregistrate.

La încheierea unui contract de ipotecă, numărul de riscuri depinde puțin dacă site-ul este proprietate privată sau închiriat. Situația rămâne neschimbată. Același lucru este valabil și pentru obligațiile părților la acorduri.

În ceea ce privește, este important nu numai să înțelegem cât costă cu adevărat un obiect sau altul. Se evaluează și starea tehnică a clădirilor și a comunicațiilor adiacente. Dacă condiția nu este satisfăcătoare, atunci se pune întrebarea cu privire la necesitatea asigurării. Soluția depinde de descrierea obiectelor disponibile.

Cu cât sunt mai multe obiecte descrise în acord, cu atât mai bine. Aceasta va servi ca o modalitate suplimentară de protecție pentru fiecare dintre părți. Nu contează numărul de acorduri încheiate și de participanți. Dacă este necesar, se întocmește un document separat pentru instalațiile nou construite. Acest lucru este relevant dacă dreptul de a închiria un teren gol este gajat, iar construcția este planificată doar în viitor.

Esența ipotecii și semnificația acesteia în Rusia

Ipoteca în Rusia nu funcționează, dar dăunează? Opinia lui Yuri Krupnov. Pe videoclipul de mai jos.

Pentru dezvoltarea normală a economiei sunt necesare fonduri, una dintre cele mai comune modalități de obținere care este utilizarea fondurilor împrumutate. În același timp, puțini oameni sunt pregătiți să acorde un împrumut sau un împrumut fără a oferi posibilitatea de a-l rambursa; Problema asigurării îndeplinirii obligațiilor de returnare a fondurilor devine deosebit de relevantă în timpul unei crize.
Poate că una dintre cele mai populare modalități de a asigura îndeplinirea obligațiilor de returnare a fondurilor, în special în domeniul construcțiilor, este un gaj asupra bunurilor imobiliare sau a drepturilor asupra acestuia. În virtutea normelor de drept civil, gajul este o măsură de asigurare a îndeplinirii obligațiilor și, mai ales, gajarea proprietății sau a drepturilor de proprietate, care are ca scop protejarea intereselor creditorului aflat în obligație.
În virtutea art. 128 din Codul civil al Federației Ruse, obiectele drepturilor civile includ lucruri, inclusiv bani și valori mobiliare, alte proprietăți, inclusiv drepturi de proprietate; lucrări și servicii; rezultate protejate ale activității intelectuale și mijloace echivalente de individualizare (proprietate intelectuală); beneficii intangibile.
Legislația civilă actuală nu conține o definiție a ceea ce ar trebui să fie înțeles drept drepturi de proprietate, cu toate acestea, o analiză a prevederilor Codului civil al Federației Ruse face posibilă definirea drepturilor de proprietate ca orice drept al persoanelor juridice și ale persoanelor fizice asupra anumitor proprietate. Deci, de exemplu, dreptul de închiriere este un drept de proprietate de a folosi și de a deține un anumit obiect pentru o anumită perioadă de timp.
Totuși, în același timp, dreptul de proprietate este prin natura sa juridică nu un drept de proprietate, ci un drept de proprietate și, prin urmare, dreptul de proprietate nu poate fi transmis ca gaj; obiectul gajului în acest caz va fi chiar bunul imobil.
Posibilitatea de a face gaj drepturi de proprietate depinde de mărimea capacității juridice a persoanei care le posedă, cu alte cuvinte, numai acele drepturi care sunt deținute de debitorul gajist sau care nu sunt grevate cu drepturile altor persoane pot fi gajate fără a se respecta. drepturi suplimentare. Deci, de exemplu, în conformitate cu prevederile paragrafului 2 al art. 295 din Codul civil al Federației Ruse, o întreprindere unitară nu are dreptul de a transfera bunuri imobiliare care îi aparțin în temeiul dreptului de gestiune economică, să le închirieze, să le dea ca gaj, să le facă ca aport la capitalul autorizat al afacerii. companii și parteneriate, sau în alt mod să dispună de această proprietate fără acordul proprietarului.
Proprietarul proprietății aflate în gestiune economică decide chestiunile de determinare a obiectului și scopurilor întreprinderii, exercită controlul asupra utilizării în scopul propus și asupra siguranței proprietății aparținând întreprinderii.
De asemenea, restricțiile privind posibilitatea de a gaja proprietăți se aplică acelor entități juridice care au proprietăți pe baza dreptului de conducere operațională.
Dacă drepturile de proprietate asupra bunurilor imobile sunt gajate fără consimțământul proprietarului, aceasta poate duce la recunoașterea unei astfel de tranzacții ca fiind nevalidă (hotărârea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 1 august 2008 N 8356/08 în cazul N A41-K1-10034 / 05).
Fundamentele reglementării legale a unui gaj sunt stabilite de capitolul 23 din Codul civil al Federației Ruse și Legea Federației Ruse din 29 mai 1992 N 2872-1 „Cu privire la gaj” (modificată la 30 decembrie 2008). ).
În conformitate cu paragraful 1 al art. 334 din Codul civil al Federației Ruse, în virtutea unui gaj, creditorul aflat sub obligația garantată prin gaj (creditar gajist) are dreptul, în cazul în care debitorul nu își îndeplinește această obligație, să primească satisfacție din valoarea a bunului gajat preferenţial faţă de ceilalţi creditori ai persoanei care deţine acest bun (gajant), cu excepţiile stabilite de lege.
Obiectul gajului din Codul civil al Federației Ruse include orice proprietate, inclusiv lucruri și drepturi de proprietate (pretenții), cu excepția bunurilor retrase din circulație, creanțe indisolubil legate de personalitatea creditorului, în special cererile de pensie alimentară, pentru compensarea prejudiciului cauzat vieții sau sănătății și alte drepturi, a căror cesiune unei alte persoane este interzisă prin lege (clauza 1, articolul 336 din Codul civil al Federației Ruse).
Evident, drepturile de proprietate pot fi incluse și în componența proprietății care pot fi gajate.
Alineatul 1 al art. 54 din Legea N 2872-1 stabilește, deși nu foarte clar, ce drepturi aparțin debitorului gajist, acesta din urmă având dreptul de a transmite creditorului gajist și anume:
drepturi de posesie și utilizare, inclusiv drepturile chiriașului;
alte drepturi (pretenții) care decurg din obligații;
alte drepturi de proprietate.
În același timp, legiuitorul nu a definit ce anume se înțelege prin „alte drepturi de proprietate”, dar este evident următorul: lista drepturilor menționate la art. 54 din Legea N 2872-1, este deschis și părțile au dreptul de a gaja orice drept de proprietate, cu excepția cazului în care acest lucru este interzis expres de lege.
De remarcat că, după cum sa menționat deja, dreptul de proprietate nu poate face obiectul gajului, întrucât, spre deosebire de drepturile de proprietate (pretenții), este un drept real, dar, în același timp, proprietarul imobilului poate gaja nu. dreptul de proprietate asupra acesteia, ci proprietatea în sine. Cele de mai sus se explică prin faptul că dreptul de proprietate asupra proprietății este indisolubil legat de persoana care îl deține și nu poate fi transmis decât în ​​cazul înstrăinării proprietății în orice mod permis de legea civilă (donație, vânzare, schimb). ). Astfel, proprietarul imobilului gajă nu dreptul real, ci proprietatea.
Vorbind despre gajul drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobiliare, trebuie remarcat că această problemă este reglementată procedural de Legea federală din 16 iulie 1998 N 102-FZ „Cu privire la ipotecă (gajul imobiliar)” (modificată la 30 decembrie). , 2008) și Legea federală nr. 214-FZ din 30 decembrie 2004 „Cu privire la participarea la construcția comună a clădirilor de apartamente și a altor proprietăți imobiliare și asupra modificărilor anumitor acte legislative ale Federației Ruse” (modificată la 23 iulie 2008) .
În conformitate cu paragraful 1 al art. 1 din Legea N 102-FZ în temeiul unui acord privind gajarea imobiliară (contract de ipotecă), o parte - creditorul gajist, care este creditor cu o obligație garantată printr-o ipotecă, are dreptul de a primi satisfacerea creanțelor sale bănești față de debitor în temeiul acestei obligații din valoarea bunului imobil gajat al celeilalte părți - gajul preferabil față de ceilalți creditori ai gajului, cu excepțiile stabilite de legea federală.
Garantul poate fi debitorul cu o obligație garantată printr-o ipotecă sau o persoană care nu participă la această obligație (un terț).
Imobilul asupra căruia s-a constituit o ipotecă rămâne în posesia și folosința debitorului gajist.
Potrivit regulii generale stabilite la art. 5 din Legea N 102-FZ, imobile specificate la alin.1 al art. 130 din Codul civil al Federației Ruse, ale căror drepturi sunt înregistrate în modul stabilit pentru înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta, dar, în același timp, paragraful 5 al art. 5 din această Lege stabilește că regulile privind ipotecarea bunurilor imobile se aplică în mod corespunzător gajării drepturilor chiriașului în temeiul unui contract de închiriere pentru o astfel de proprietate (drept de închiriere), cu excepția cazului în care se stabilește altfel prin legea federală și nu contravine esenței contractului de închiriere. relaţii.
Regulile privind ipoteca bunurilor imobiliare se aplică și gajului drepturilor de creanță ale unui participant la construcția comună care decurg dintr-un acord de participare la construcția comună care îndeplinește cerințele Legii N 214-FZ.
Deci, legislația permite transferul unui drept de închiriere ca gaj, precum și dreptul de creanță al unui participant la construcția comună și reglementează procedura pentru un astfel de transfer. În ceea ce privește alte drepturi de proprietate (nu de închiriere și nu drepturi care decurg dintr-un contract de participare la capitaluri proprii), legiuitorul nu a stabilit nicio cerință specială, în legătură cu care acestea sunt gajate în conformitate cu regulile generale stabilite de paragraful 3 al capitolului 23 din Codul civil al Federației Ruse, în special, gajul drepturilor de proprietate care decurg din acordul de investiții este formalizat într-o formă scrisă simplă.

• Garaj asupra drepturilor de proprietate care decurg dintr-un contract de închiriere

Datorită specificului raporturilor de închiriere, pe de o parte, de regulă, proprietarul imobilului închiriat acționează, pe de altă parte, persoana căreia i se transferă bunul în posesia și folosința temporară (art. 606 din Codul civil). Codul Federației Ruse).
În virtutea paragrafului 1 al art. 615 din Codul civil al Federației Ruse, locatarul are dreptul, cu acordul locatorului, de a subînchiria bunul închiriat (subînchiriere) și de a transfera drepturile și obligațiile sale în temeiul contractului de închiriere unei alte persoane (transfer), să furnizeze proprietăți închiriate pentru utilizare gratuită și, de asemenea, să gaje drepturile de închiriere și să le depună ca aport la capitalul autorizat al parteneriatelor de afaceri și al companiilor sau ca aport de acțiuni la o cooperativă de producție, cu excepția cazului în care se prevede altfel de Codul civil al Federației Ruse, altă lege sau alte acte juridice.
Derogările individuale pot fi stabilite prin legile federale. Deci, în conformitate cu prevederile art. 17.1 din Legea Federației Ruse din 21 februarie 1992 N 2395-1 „Pe subsol” (modificată la 30 decembrie 2008), dreptul de a folosi o parcelă de subsol sau terenuri achiziționate de o persoană juridică în modul prescris nu poate să fie transferate către terți, inclusiv în ordinea de cesiune a drepturilor stabilită de legislația civilă, cu excepția cazurilor prevăzute de prezenta lege sau de alte legi federale. Interzicerea transferului dreptului de folosință implică și o interdicție a transmiterii acestui drept ca gaj.
Clauza 1.1 al art. 62 din Legea N 102-FZ stabilește că, în cazul în care un teren este transferat în baza unui contract de închiriere către un cetățean sau persoană juridică, atunci chiriașul terenului are dreptul de a gaja drepturile de închiriere ale terenului ca gaj în cadrul termenul contractului de închiriere a terenului cu acordul proprietarului terenului.
O gaj a drepturilor de închiriere asupra unui teren care este în proprietatea statului sau a municipalității de către chiriașul unui astfel de teren este permisă în termenul contractului de închiriere cu acordul proprietarului terenului. La închirierea unui teren aflat în proprietate de stat sau municipală pentru o perioadă mai mare de cinci ani, este permisă gajarea dreptului de închiriere fără acordul proprietarului terenului, sub rezerva notificării.
Totodată, condiția privind ipoteca de către chiriașul terenului a dreptului său de arendă numai cu acordul locatorului se aplică acelor cazuri de ipotecă a dreptului de arendă a terenului, când un astfel de drept este singur (independent) subiect de ipotecă și este ipotecat fără ipotecare concomitentă a clădirilor (structurilor), sau în cazul ipotecii a dreptului de închiriere a unui teren din componența terenului agricol (clauza 5 din scrisoarea de informare a Prezidiului de Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse din 28 ianuarie 2005 N 90).
Restrângerea transferului de garanție a dreptului de închiriere este stabilită și de art. 35 din Legea federală din 22 iulie 2005 N 116-FZ „Cu privire la zonele economice speciale din Federația Rusă” (modificată la 23 iulie 2008), această restricție se aplică numai terenurilor care sunt în proprietate de stat sau municipală.
Prevederile art. 615 din Codul civil al Federației Ruse sunt reflectate și în art. 335 din Codul civil al Federației Ruse și art. 6 din Legea N 102-FZ. În conformitate cu paragraful 4 al art. 6 din prezenta lege, dreptul de închiriere poate fi supus ipotecii cu acordul locatorului, cu excepția cazului în care legea federală sau contractul de închiriere prevede altfel. În cazurile prevăzute la alin. 3 al art. 335 din Codul civil al Federației Ruse, este necesar și acordul proprietarului proprietății închiriate sau al persoanei care are dreptul de administrare economică.
În ceea ce privește ipoteca dreptului de închiriere, trebuie menționat și faptul că gajul dreptului de închiriere a bunurilor imobile nu este întotdeauna un contract de ipotecă.
În conformitate cu paragraful 2 al art. 651 din Codul civil al Federației Ruse și scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 1 iunie 2000 N 53, un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale încheiat pentru o perioadă de până la un an este nu fac obiectul înregistrării de stat.
Întrucât un contract de închiriere pentru o clădire nerezidențială pe o perioadă de până la un an nu este supus înregistrării de stat, înregistrarea de stat a unui acord privind ipotecarea drepturilor de închiriere care decurg dintr-un astfel de contract nu poate fi efectuată (clauza 10 din scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse N 90).
În cazul în care chiriașul își va gaja drepturile în baza unui contract de închiriere încheiat pe o perioadă de până la un an, acest gaj va fi executat în conformitate cu normele capitolului 23 din Codul civil al Federației Ruse și Legea N 2872-1. .

• Garaj asupra drepturilor de proprietate care decurg dintr-un acord privind participarea la capitalul propriu în construcții

Întrucât, în temeiul normelor alin.5 al art. 5 din Legea N 102-FZ, dispozițiile privind ipoteca se aplică gajului drepturilor de creanță în cadrul participării la capitalul propriu în construcții, contractul de gaj al drepturilor de creanță în cadrul participării la capitalul propriu în construcții este de asemenea supus înregistrare de stat. În același timp, pentru a înregistra un contract de gaj al dreptului de creanță în cadrul participării la capitalul propriu în construcții, este necesară înregistrarea de stat a contractului de participare la capitalul propriu în construcții. FAS din Districtul Siberiei de Vest a ajuns la aceeași concluzie cu referire la paragraful 9 din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr.

• Cerințe pentru contractul de ipotecă a drepturilor de proprietate. Înregistrarea unui contract de gaj (ipotecă) privind drepturile de proprietate

După cum sa menționat deja, dacă un contract de închiriere imobiliară este supus înregistrării de stat, atunci un contract de închiriere pentru această proprietate va fi, de asemenea, supus înregistrării de stat în temeiul normelor Legii N 102-FZ. Întrucât contractele de participare la capitaluri proprii în construcții sunt întotdeauna supuse înregistrării de stat, în conformitate cu normele paragrafului 3 al art. 4 din Legea N 214-FZ, un acord privind gajarea drepturilor de creanță în cadrul participării la capitaluri proprii în construcții va fi supus, de asemenea, înregistrării de stat.
În conformitate cu prevederile art. 9 din Legea N 102-FZ, contractul de ipotecă trebuie să precizeze obiectul ipotecii, evaluarea acesteia, natura, mărimea și termenul obligației garantate prin ipotecă. Alineatul 2 al art. 9 din Legea N 102-FZ stabilește că, dacă obiectul ipotecii este dreptul de închiriere aparținând debitorului ipotecar, imobilul închiriat trebuie definit în contractul de ipotecă ca și cum ar fi el însuși obiectul ipotecii, iar contractul de închiriere. trebuie indicat termenul.
O obligație garantată printr-o ipotecă trebuie să fie menționată în contractul de ipotecă cu indicarea cuantumului acesteia, a motivelor producerii și a termenului limită de îndeplinire. În cazurile în care această obligație se bazează pe orice contract, trebuie indicate părțile la prezentul contract, data și locul încheierii acestuia. În cazul în care suma obligației garantate prin ipotecă urmează să fie determinată în viitor, atunci procedura și alte condiții necesare pentru determinarea acesteia trebuie să fie indicate în contractul de ipotecă.
Dacă o obligație garantată printr-o ipotecă este supusă executării în rate, atunci termenii (periodicitatea) plăților relevante și sumele acestora, sau condițiile care fac posibilă determinarea acestor sume, trebuie să fie indicate în contractul de ipotecă.
O ipotecă este supusă înregistrării de stat în Registrul de stat unificat al drepturilor asupra proprietăților imobiliare și al tranzacțiilor cu acesta, în modul stabilit de Legea federală nr. 122-FZ din 21 iulie 1997 „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra proprietăților imobiliare și tranzacțiile cu aceasta. " (modificat la 8.05.09).
Înregistrarea de stat a unei ipoteci care decurge în virtutea unui contract de ipotecă se realizează pe baza unei cereri comune a debitorului gajist și a creditorului gajist, în timp ce următoarele documente sunt prezentate Serviciului Federal de Înregistrare:
contract de ipotecă și copia acestuia;
documentele specificate în contractul de ipotecă ca anexe;
document care confirmă plata taxei de stat.
Dacă contractul de ipotecă este legalizat, atunci este suficient să depuneți o cerere de la debitorul ipotecar sau debitorul ipotecar la Serviciul Federal de Înregistrare.
În cazul unei ipoteci izvorâte în temeiul legii, înregistrarea acesteia se efectuează fără depunerea unei cereri separate și fără plata unei taxe de stat concomitent cu înregistrarea de stat a dreptului de proprietate al unei persoane ale cărei drepturi sunt grevate de o ipotecă. Drepturile unui debitor ipotecar în temeiul unei ipoteci pot fi certificate printr-o ipotecă în temeiul legii.
Pentru terți, se consideră că o ipotecă a luat naștere din momentul înregistrării sale de stat.
Așadar, am avut în vedere principalele mecanisme juridice pentru a asigura îndeplinirea unei obligații prin gajarea drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobiliare. După cum puteți vedea, gajul drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobiliare are propria sa reglementare specială asociată cu înregistrarea de stat a unui acord de gaj (acord) și, în opinia noastră, este una dintre cele mai atractive modalități de a asigura îndeplinirea obligațiilor de către debitorul.

Termenul ipotecă este de origine greacă.

În secolul al VI-lea î.Hr., grecii desemnau prin acest cuvânt forma de răspundere a debitorului față de creditor cu pământul său.

La rândul său, teritoriul de teren al împrumutatului era un post pe care scria că terenul asigură datoria. Pilonul se numea „ipoteca”, tradus prin „sprijin”.

În lumea modernă, imobilele, alocarea terenului, precum și dreptul de a-l închiria pot acționa ca subiect ipotecar. Chiriașul teritoriului legalizat are posibilitatea de a depune drepturi de teren în garanție și de a vinde ca aport sau rate din cota stabilită.

REFERINŢĂ: Contractul de ipotecă cu prerogativă de închiriere a terenului este un document care prevede un gaj al dreptului de închiriere la o returnare garantată a fondurilor către creditor.

În termeni foarte simpli - poti contracta o ipoteca garantata prin dreptul tau de arenda terenului, daca ai un astfel de drept. Puteți citi mai multe despre cine deține dreptul de a închiria terenul.

Acte legislative privind o tranzacție de credit ipotecar

Această procedură se bazează pe textele următoarelor legi:

• Legea RF nr. 136-FZ din 25 octombrie 2001 (modificată la 3 iulie 2016) (modificată și completată, în vigoare de la 1 ianuarie 2017);
• Legea federală din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ (modificată la 3 iulie 2016) „Cu privire la ipotecă (garajul imobiliar)”.

Produse software pentru creditarea ipotecară a organizațiilor bancare

Atunci când acordă împrumuturi, organizațiile bancare au nevoie de o garanție garantată care să asigure returnarea nestingherită a resurselor financiare alocate în perioada de timp necesară.

Formularea garanției sub forma dreptului de închiriere a terenurilor nu se potrivește băncilor în toate împrejurările, întrucât există dificultăți cauzate de circumstanțe obiective în determinarea valorii reale și a lichidității vânzării contractelor de arendă. Ipoteca din planul specificat se efectuează în bănci mari și organizații specializate în credite ipotecare.

De regulă, ipoteca de închiriere a terenului este o parte integrantă a produsului software de creditare ipotecară garantată de bunurile imobiliare deținute.

IMPORTANT: Organizațiile de credit, financiare și bancare din cadrul unor astfel de programe acordă împrumuturi pentru un anumit scop (achiziționarea de imobile, lucrări de reparații, proceduri și operațiuni medicale etc.) și fără a preciza scopul.

Există o serie de circumstanțe importante pe care gajantul trebuie să le prevadă:

• plecarea angajaților băncii pe terenul închiriat în vederea stabilirii costului șantierului și a opțiunilor de lichiditate va necesita plata de către împrumutat;
• clădirile situate pe suprafața de teren ipotecat trebuie să fie deținute sau închiriate de la debitorul ipotecar;
• termenul de împrumut nu depășește termenul din contractul de închiriere;
• în cele mai multe cazuri, băncile oferă resurse financiare mici și o perioadă de timp insuficient de lungă împotriva garanției de arendă a terenurilor.

Este în vigoare un gaj către o instituție bancară cu privire la dreptul de a închiria un teren pentru a garanta un împrumut pentru construirea unei clădiri rezidențiale. Conform unui astfel de scenariu de program, o ipotecă este emisă pe durata procesului de construcție. După finalizarea construcției, o nouă structură de clădire devine obiect ipotecar subiect.

Oferta de software de la Sberbank

Sberbank recomandă clienților săi opțiuni de creditare ipotecară, dintre care una este ipoteca dreptului de a închiria terenul.

Concentrându-se pe cerințele băncii, o persoană care face o cerere pentru împrumutul de consum specificat furnizează un document de referință care atestă că lui, împrumutatul, i se asigură locuință (se aduce un text scris din cartea casei).

Condițiile Sberbank sugerează posibilitatea înlocuirii gajului cu o garanție.

Principalii parametri ai programului de credit ipotecar pentru dreptul de a închiria teren de la Sberbank:

• dimensiunea împrumutului pentru acest tip de ipotecă - de la unu la zece milioane de ruble;
• termenul de rambursare a sumei creditului - de la trei luni la șapte ani;
• rata creditului - 14,5%;
• tip de asigurare - proprietate (in raport cu locul ipotecat).

IMPORTANT! Un împrumut garantat prin dreptul de arendă a terenului poate fi acordat de persoane fizice, instituții, companii și organizații antreprenoriale private.

Oferta de program de la VTB Bank of Moscow

Indicatorii prezentați necesită clarificări în cadrul băncii însăși, întrucât există modificări datorate politicii băncii.

Caracteristicile și capcanele transferului dreptului de a închiria un teren ca garanție

Cei care intenționează să utilizeze împrumuturile ipotecare trebuie să-și amintească o serie de caracteristici:

• dacă terenul închiriat este înregistrat în proprietatea mai multor proprietari, atunci este necesară notificarea și acordul fiecărui proprietar.
• O ipotecă pe o clădire sau o structură este vândută numai împreună cu o ipotecă pe teren în baza aceluiași contract de închiriere a terenului pe care se află clădirea sau structura.
• Abaterea de la unitatea fundamentală a terenului și a clădirii care se află pe acesta este posibilă numai conform precizărilor și caracteristicilor prevăzute în textul contractual.
• Debitorul ipotecar trebuie să-și calculeze capacitatea financiară de a rambursa împrumutul, riscurile probabile.
• Atunci când proprietarul este un proprietar privat, atunci fără acordul său este imposibil să se ofere acest tip de garanție.
• În cazul în care punerea în gaj a terenului închiriat face obiectul unei rezoluții privind măsurile impunătoare, iar vânzarea ulterioară se efectuează la licitație publică, se întocmește un acord de cesiune a drepturilor. Contractul de vânzare nu se aplică aici.

Avantajele și dezavantajele tranzacției

Următoarele fapte sunt considerate a fi avantajele gajului privilegiului de închiriere a terenurilor:

Ca dezavantaje pot fi recunoscute:

• din cauza prezenței anumitor riscuri, banca stabilește un termen scurt pentru rambursarea sumei creditului garantat prin dreptul de închiriere.
• Dintr-un motiv similar, sumele creditelor ipotecare sunt oarecum mai mici decât cele așteptate de debitorul ipotecar.

Un cetățean are posibilitatea, prevăzută de lege, de a emite un gaj al unui teren spre închiriere. O organizație bancară oferă o oportunitate de a împrumuta în condiții legale. Dar opțiunea ipotecară descrisă nu este atractivă pentru bancă din cauza gradului scăzut de lichiditate al gajului dreptului de închiriere. Pentru consumator, această metodă nu este cea mai optimă din cauza sumelor reduse și a condițiilor de creditare.

Un împrumut garantat prin dreptul de a închiria imobile: nuanțe care provoacă controverse (Alistarkhov V.)

Data plasării articolului: 07/03/2014

În prezent, când există o mare concurență între organizațiile de credit din Federația Rusă, fiecare dintre ele încearcă în toate modurile posibile să atragă potențialii împrumutați să le servească.
Într-o măsură mai mare, acest lucru se aplică clienților corporativi mari (persoane juridice), care, prin conturile de decontare deschise la instituțiile de credit, „condusează” sume mari de bani, ceea ce, în consecință, aduce profit instituțiilor de credit. În același timp, din ce în ce mai des, organizațiile de credit acordă împrumuturi garantate prin dreptul de închiriere a bunurilor imobiliare (terenuri).

Pentru dezvoltarea lor, persoanele juridice iau adesea împrumuturi mari la dobânda corespunzătoare datorată creditorilor, adică organizațiilor de credit.
Pentru a atrage mari debitori care să servească într-o instituție de credit, se dezvoltă diverse programe de creditare, ale căror condiții ar trebui să arate că este cel mai profitabil să iei un împrumut de la această organizație.
Uneori se acordă împrumuturi în ciuda faptului că există un risc mare de nerambursare a conturilor de plătit.
Programele de creditare pot fi diferite, dar dacă o companie dorește să obțină un împrumut mare și la un procent relativ mic, atunci împrumutul trebuie să fie asigurat cu o garanție corespunzătoare.
Garanția cea mai acceptabilă pentru creditori este gajul imobiliar, iar dacă mai devreme era o proprietate sub formă de structuri și terenuri, atunci astăzi, din ce în ce mai des, organizațiile de credit acordă împrumuturi garantate prin dreptul de a închiria imobiliare (terenuri). parcele).
În acest caz, tot vorbim de un gaj al dreptului de arendă a terenurilor aflate în proprietate de stat și municipală.
De regulă, astfel de terenuri sunt închiriate pentru mulți ani și sunt lichide.
De exemplu, dacă un teren este situat în orașul Moscova și este închiriat de o companie timp de patruzeci și nouă de ani, un astfel de teren este lichid și o bucată gustoasă pentru a face afaceri.
În cazul nerambursării împrumutului, dreptul de închiriere a unui teren poate fi realizat prin licitații pentru achitarea obligațiilor față de creditor.
Dar, după cum arată practica, inclusiv practica judiciară, gajul dreptului de închiriere are subtilități care, în cazul evoluției negative a evenimentelor, aduc atingere intereselor creditorilor, și asta în ciuda faptului că secțiunea a V-a din Legea Federația Rusă „On Pledge” oferă creditorului gajist garanții privind drepturile părților din gaj.

Motive pentru rezilierea unui contract de închiriere de teren pe exemple din practica judiciară

1. În conformitate cu Decretul din 06.11.2013 în cauza N А65-2223/2013 a Curții Federale de Arbitraj a Districtului Volga, Camera de Proprietăți și Relații Funciare a Districtului Municipal Yutazinsky a solicitat Curții de Arbitraj a Republicii Tatarstan cu pretenția de a rezilia contractul de închiriere a terenului.
Curtea de Arbitraj a Republicii Tatarstan a respins pretențiile reclamantului.
După examinarea recursului, Curtea a XI-a de Arbitraj de Apel a desființat hotărârea primei instanțe și a satisfăcut pretențiile reclamantei.
Pârâtul a formulat recurs în casație la Curtea Federală de Arbitraj a Districtului Povolzhsky, în care a solicitat anularea hotărârilor atacate și rămânerea în vigoare a hotărârii instanței de fond.
Potrivit deciziei Curții Federale de Arbitraj din Districtul Volga, Decretul celei de-a unsprezecea Curți de Arbitraj a fost emis în mod legal și nu poate fi anulat.
Adică contractul de închiriere a fost reziliat la procesul reclamantului împotriva pârâtei.
După cum rezultă din Decretul Curții Federale de Arbitraj din Districtul Volga, curtea de apel a satisfăcut corect cererea de reziliere a contractului de închiriere, ținând cont de cerințele paragrafului 9 al articolului 22 din Codul funciar al Federației Ruse în legatura cu neplata chiriei.
Totodată, instanța de apel a pornit din faptul că reclamantul are dreptul de a cere rezilierea contractului de închiriere într-un termen rezonabil, chiar și după ce proprietarul a achitat datoria, întrucât neplata chiriei constituie o încălcare. a termenilor esențiali ai acordului.
Potrivit paragrafului 23 din Decretul Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 24 martie 2005 N 11 „Cu privire la unele aspecte legate de aplicarea legislației funciare”, paragraful 9 al articolului 22 din Codul funciar al Federația Rusă stabilește temeiuri și proceduri speciale pentru rezilierea anticipată a unui contract de închiriere a terenurilor.
2. Conform Decretului din 26 decembrie 2013 în dosarul nr. А53-4956/2013 al Curții Federale de Arbitraj din Districtul Caucaz de Nord, Partea 1 a articolului 418 din Codul civil al Federației Ruse stabilește că obligația încetează cu moartea debitorului.
În conformitate cu capitolul 34, paragraful 1, partea 2 a articolului 617 din Codul civil al Federației Ruse, în cazul decesului unui cetățean care închiriază bunuri imobiliare, drepturile și obligațiile sale în baza contractului de închiriere trec moștenitorului, cu excepția cazului în care: altfel prevăzut de lege sau de acord.
Materialele cauzei examinate de instanta nu contineau date despre absenta mostenitorilor de la chirias (defunct) sau despre refuzul mostenitorilor de a transmite drepturile si obligatiile din contractul de inchiriere in cauza.
Astfel, potrivit instanței, relația de închiriere nu a fost reziliată.
Cu alte cuvinte, dacă dosarul cauzei ar conține date despre absența moștenitorilor de la locator sau refuzul moștenitorilor de la moștenire, atunci instanța ar recunoaște că raportul de închiriere a fost încetat.
În consecință, în cazul în care relația de închiriere este reziliată, atunci dreptul de gajare a terenului încetează.
3. În conformitate cu Rezoluția nr. KG-A40/9345-08 a Curții Federale de Arbitraj a Districtului Moscova din 15 octombrie 2008, Departamentul de Resurse Funciare al orașului Moscova a intentat un proces la Curtea de Arbitraj a orașului. al Moscovei cu o cerere de recunoaștere a nelegalității a refuzului Oficiului Serviciului Federal de Înregistrare pentru Moscova de a intra în Registrul de stat unificat al drepturilor privind încetarea drepturilor în temeiul unui contract de închiriere de teren în legătură cu încetarea contractului de închiriere.
Curtea de Arbitraj a orașului Moscova a respins cererea către Departamentul de Resurse Funciare al orașului Moscova, iar a IX-a Curte de Apel de Arbitraj a lăsat neschimbată decizia instanței de fond.
Departamentul de resurse funciare al orașului Moscova a trimis un recurs corespunzător în casație împotriva deciziei instanțelor, subliniind că Oficiul Serviciului Federal de Înregistrare pentru Moscova, în caz de refuz, s-a referit la existența unui gaj al autorității corespunzătoare. dreptul de închiriere, în prezența unei obligații în curs de desfășurare în temeiul gajului, înregistrarea încetării drepturilor în temeiul contractului de închiriere nu poate fi inclusă în Registrul unificat al drepturilor de stat.
Potrivit Departamentului de Resurse Funciare al orașului Moscova, gajul dreptului de a închiria terenul în litigiu a fost reziliat din cauza încetării dreptului de a închiria terenul și, prin urmare, a refuzului Serviciului Federal de Înregistrare pentru Moscova. este ilegal.
Curtea de casație a satisfăcut recursul în casație al Departamentului de resurse funciare al orașului Moscova, făcând referire la următoarele.
Dosarul cauzei conține dovezi că documentele care confirmă încetarea contractului de închiriere au fost depuse la Oficiul Serviciului Federal de Înregistrare pentru Moscova, conform paragrafelor 1, 2 din articolul 352 din Codul civil al Federației Ruse, gajul este reziliat în evenimentul încetării dreptului gajat, adică la încetarea contractului de închiriere, iar gajul dreptului de arendă încetează. Potrivit Curții Federale de Arbitraj din Districtul Moscova, înregistrarea de stat a încetării dreptului de închiriere, împovărată cu o ipotecă, nu poate fi făcută dependentă de voința părților în temeiul contractului de gaj al dreptului de închiriere.
Astfel, refuzul Oficiului Serviciului Federal de Înregistrare pentru Moscova de a înregistra încetarea dreptului de închiriere este ilegal.
Pretențiile Departamentului de Resurse Funciare al orașului Moscova au fost satisfăcute și, în consecință, gajul pentru dreptul de a închiria terenul a devenit invalid.

Reglementare de reglementare a gajului dreptului de închiriere a unui teren

Potrivit articolului 62 din Legea federală din 16 iulie 1998 N 102-FZ „Cu privire la ipotecă (garajul imobiliar)”, drepturile de închiriere ale unui teren pot fi gajate în termenul contractului de închiriere cu acordul proprietar al terenului.
Dacă un contract de închiriere pentru un teren aflat în proprietatea statului sau a unei municipalități este încheiat pentru mai mult de cinci ani, atunci când se gajă dreptul de a închiria un teren, nu este necesar acordul proprietarului terenului, ci doar un este necesară notificarea corespunzătoare a proprietarului.
Adică, cu alte cuvinte, împrumutătorul, atunci când decide să acorde un împrumut unei persoane juridice garantate prin dreptul de închiriere a unui teren, se ghidează, printre altele, după termenul contractului de închiriere, întrucât obligațiile de credit ale o persoană juridică trebuie să fie rambursată integral înainte de expirarea contractului de închiriere .
Termenul contractului de închiriere este o garanție a respectării intereselor creditorilor.
În caz contrar, după cum reiese din practica judiciară mai sus citată, din cauza expirării contractului de închiriere, gajul corespunzător al dreptului de arendare a terenului va fi reziliat, care, în cazul în care împrumutatul nu va rambursa împrumutul, va avea drept rezultat pierderi. pentru creditor, deoarece garanția împrumutului este pierdută.

Dezavantajele reglementării normative a gajului dreptului de închiriere a unui teren

1. Drepturile creditorilor nu sunt suficient protejate. Dacă împrumutatul nu și-a îndeplinit obligațiile în temeiul contractului de împrumut, atunci creditorul are dreptul de a se adresa instanței și de a-și exercita dreptul de a închiria terenul prin licitație, dar punerea în aplicare a unui astfel de drept și alte proceduri legale trebuie efectuate. înainte de expirarea contractului de închiriere.
În cazul expirării contractului de închiriere, statul sau municipalitatea, reprezentată de autoritățile competente, are dreptul de a solicita autorității de înregistrare anularea înscrierii în Registrul Unificat de Stat al Drepturilor asupra contractului de închiriere. În consecință, în cazul rezilierii contractului de închiriere, gajul dreptului de arendare a terenului va fi reziliat. După aceea, nu se va mai putea exercita dreptul de închiriere.
Chiar dacă autoritatea de înregistrare refuză să facă o înregistrare cu privire la încetarea drepturilor în temeiul unui contract de închiriere, atunci, după cum arată practica judiciară de mai sus, instanța va obliga autoritatea de înregistrare să anuleze înscrierea în Registrul Unificat al Drepturilor de Stat, deoarece statul înregistrarea încetării dreptului de închiriere, împovărat cu ipotecă, nu poate fi pusă în dependență de voința părților în temeiul contractului de închiriere.
2. Orice contract de închiriere pentru un teren, care este în proprietatea statului sau a municipalității, poate fi reziliat prematur în cadrul unei proceduri judiciare.
După cum reiese din practica judiciară de mai sus, un contract de închiriere poate fi reziliat anticipat dacă chiriașul încalcă termenii esențiali ai contractului, inclusiv dacă chiriașul nu plătește chiria pentru terenul sau folosește proprietatea închiriată în alte scopuri și astfel pe.
De asemenea, dacă chiriașul decedează, instanța poate recunoaște contractul de închiriere ca reziliat în lipsa moștenitorilor sau în cazul renunțării la moștenire. Și toate acestea vor fi rezilierea anticipată a obligațiilor contractuale din contractul de închiriere.
În astfel de circumstanțe, împrumutătorul riscă, din nou, să piardă garanția la împrumut și nimic nu va returna această garanție, iar debitorii, de regulă, în astfel de cazuri, până la momentul în care împrumutătorul se adresează instanței, sunt de multă vreme în insolvență și nu este nimic de luat de la ei în rambursarea conturilor de plătit .
3. Însăși existența oportunității de a recunoaște din timp contractul de închiriere ca reziliat, ceea ce înseamnă lăsarea creditorului fără garanții și a împrumutului fără garanții, îi împinge pe antreprenorii necinstiți să implementeze scheme frauduloase.
În acest scop, pseudo-antreprenorii creează persoane juridice pentru a desfășura activități comerciale care se desfășoară doar pentru spectacol. Următoarea sarcină a unor astfel de antreprenori este să câștige un concurs pentru închirierea de imobile (teren) care sunt în proprietate municipală sau de stat.
După aceea, o cerere este depusă la o instituție de credit pentru un împrumut garantat de dreptul de a închiria un teren și putem vorbi despre primirea a zeci de milioane de ruble.
După ce au primit un împrumut, escrocii, de exemplu, nu plătesc plăți de chirie și plăți pentru rambursarea împrumutului.
Adică escrocii rămân cu banii, terenul închiriat din cauza încălcării de către chiriaș (aceiași escroci) a condițiilor esențiale ale contractului de închiriere este restituit proprietarului de către instanță, iar creditorul, după cum se spune. , rămâne cu nas.
4. De remarcat că neajunsurile reglementării normative a problemelor de transmitere a dreptului de arendă a terenurilor de stat și municipale ca garanție către instituțiile de credit reprezintă un domeniu larg de corupție a funcționarilor responsabili cu încheierea contractelor de închiriere a terenurilor respective.
Escrocilor le este mai ușor să „corupă” persoanele care desfășoară concursul pentru arendarea terenului pentru a obține un teren spre închiriere decât să câștige concursul conform regulilor existente, în mod legal.
Și este și mai bine și mai ușor atunci când funcționarii responsabili cu distribuirea terenurilor și încheierea contractelor de închiriere fac parte din comunitatea criminală, ceea ce face posibilă utilizarea schemelor frauduloase în mod repetat și în relație cu diferite organizații de credit.

1. Este necesar să se facă modificări în legislația actuală a Federației Ruse, astfel încât interesele creditorilor să fie garantate și ca modificările efectuate să excludă posibilitatea unor scheme frauduloase la gajarea drepturilor de arendă.
2. Companiile care închiriază terenuri aflate în proprietate municipală sau de stat nu ar trebui să fie asociate în niciun fel cu funcționari (rudele acestora) responsabili pentru alocarea terenurilor relevante și încheierea contractelor de închiriere, care necesită verificări suplimentare înainte de încheierea contracte de închiriere asupra proprietății de stat sau municipale.
3. Se pare oportună înăsprirea cerințelor pentru firmele care sunt solicitante pentru închirierea terenurilor municipale și de stat.
4. Modificați legislația, potrivit căreia, chiar dacă există o încălcare a condițiilor esențiale ale contractului de închiriere, creditorului i se va acorda un anumit termen pentru a-și exercita dreptul de a închiria terenul unui terț, cu condiția ca plățile restante de leasing să fie rambursate de noul chiriaș sau noul chiriaș va elimina alte încălcări în folosirea terenului.
5. În cazul decesului chiriașului, precum și în absența moștenitorilor relevanți sau a refuzului de a accepta moștenirea, creditorul ar trebui, de asemenea, să aibă garantat legal dreptul de a realiza gajul sub forma dreptului de a închiria un teren pentru o anumită perioadă de timp cu condiția obligatorie ca noul chiriaș să plătească datoria la plățile de închiriere chiriașului decedat. Acestea și alte măsuri vor face posibilă protejarea cât mai mult posibil a intereselor creditorilor la acordarea de împrumuturi garantate cu dreptul de a închiria imobile, reducerea corupției în autoritățile de stat și municipale și, într-o anumită măsură, oprirea activităților infracționale. elemente.

Aceasta este o ipotecă care oferă unei persoane, probabil, să cumpere proprietăți imobiliare, gajând nu proprietăți, ci drepturi de închiriere. În ultimii ani, cererea de credit ipotecar a crescut considerabil. Acest lucru a oferit o oportunitate pentru mulți oameni de a deveni proprietari de apartamente și proprietari deplini de terenuri și case private, cabane.

Un număr mare de concurenți de pe piața de credit și servicii financiare au forțat structurile bancare să dezvolte numeroase programe diferite care au ajutat la extinderea semnificativă a bazei de clienți. Unul dintre ele a fost un credit ipotecar emis împotriva garanției dreptului de închiriere asupra unui teren.

Gajul poate deveni un obiect de sine stătător pentru construirea și achiziționarea unei case, teren, sau poate fi un plus în caz de necesitate de creștere a liniei de credit. În plus, obiectul garanției poate fi o casă creată pe un teritoriu închiriat.

Ce este o ipotecă pe teren?

Un credit ipotecar este un transfer de bunuri imobiliare specifice de către proprietar împotriva garanției. Acest gaj garantează împrumutătorului că clientul va rambursa creditul la timp, iar în cazul insolvenței sale financiare, banca va putea direcționa încasarea datoriilor către imobilul ipotecat prin vânzarea acestuia la licitație pentru a închide împrumut.

Codul funciar al Federației Ruse permite transferul sub securitate nu numai a terenurilor, ci și a drepturilor în limitele unui contract de închiriere. Aceste drepturi pot acționa atât ca garanție pentru un credit ipotecar, cât și ca investiție a angajatorului în charter.

Important! Potrivit Codului civil al Federației Ruse, nu numai bunurile de valoare, ci și drepturile asupra altor proprietăți, de exemplu, dreptul de închiriere, pot acționa ca garanție.

Legea federală nr. 102 prevede clar că chiriașul are capacitatea de a transfera drepturile din contract împotriva garanției. Pentru a face acest lucru, trebuie să obțineți în prealabil acordul proprietarului. În acest caz, sfârșitul termenului creditului ipotecar va fi încheiat până la data încheierii contractului de închiriere.

Conform tuturor celor de mai sus, gajul dreptului de închiriere asupra unui teren se determină cu ajutorul unui contract de ipotecă, care poate determina dreptul de proprietate ca garanție pentru rambursarea unei datorii pentru o organizație financiară și de credit.

Avocații noștri știu Răspunsul la întrebarea dvs

sau prin telefon:

Se poate gaja dreptul de arenda asupra teritoriului?

Dreptul de închiriere asupra unui teren poate deveni un gaj în conformitate cu cerințele specificate în Codul funciar al Federației Ruse, Codul civil al Federației Ruse și Legea federală nr. 102. Garajul dreptului de închiriere este permis numai atunci când coincide cu termenii contractului, legislația și dorința proprietarului.

Necesitatea acordării dreptului de închiriere împotriva garanției poate apărea:

• Dacă este necesar, luați un credit ipotecar pentru a cumpăra un imobil. Destul de des, acest tip de securitate este folosit la cumpărarea unei locuințe în case care sunt încă în construcție. Când împrumutatul devine proprietarul apartamentului, conform certificatului de acceptare primit de la dezvoltator, această proprietate va acționa ca o nouă garanție.
• În cazul nevoilor personale ale împrumutatului, obțineți un împrumut pentru construirea unei clădiri pe un teritoriu închiriat. În acest caz, dreptul de închiriere este considerat a face obiectul garanției înainte de începerea procesului de construcție. După aceea, o clădire în construcție este transferată sub garanția unui credit ipotecar.
• Dacă este necesar, luați un împrumut de la o instituție bancară pentru nevoi personale sub garanție.

Important! Transferul drepturilor de leasing în cazuri rare poate deveni un subiect independent de garanție.

De regulă, necesitatea încheierii unui contract de gaj pentru dreptul de a închiria un teren apare pentru acei clienți bănci care au prezentat drept garanție imobile pe care le dețin și le-au creat pe teritoriul închiriat.

În această situație, luarea unui credit ipotecar pentru achiziționarea unei cabane private sau a unei alte clădiri separat de teritoriul pe care sunt construite este interzisă de legislația în vigoare. Unitatea sitului și a casei de pe acesta este clar precizată în Codul funciar și Codul civil al Federației Ruse.

Toate obligațiile din contractul de închiriere revin chiriașului principal. Îndatoririle și drepturile nu pot fi transferate creditorului sau oricărei alte persoane.

Principiile și condițiile generale pentru un împrumut ipotecar se aplică garanțiilor. În cazul în care împrumutatul încetează să ramburseze împrumutul, banca va avea dreptul de a bloca garanția și de a o vinde la licitație. În acest caz, instituția bancară este obligată să încheie un contract de cesiune a drepturilor de închiriere.

O persoană fizică sau o municipalitate poate deveni proprietarul teritoriului închiriat. Cu toate acestea, conform Legii federale nr. 102, transferul dreptului de închiriere a terenurilor de stat și a terenurilor municipale ca gaj nu poate fi permis dacă acestea nu sunt destinate dezvoltării cu ansambluri rezidențiale. De exemplu, dacă teritoriul a fost alocat pentru utilizarea imobilelor comerciale, atunci nu poate deveni un gaj. Este interzisă acordarea unui împrumut ipotecar pe terenurile aflate în proprietatea statului dacă acestea sunt subiect independent de garanție fără locuință situată pe acesta, confiscate sau au restricții în drepturi.

Obținerea unui credit ipotecar pentru drepturi de închiriere nu poate constitui un motiv de reziliere a contractului de închiriere și nu necesită întocmirea unui alt document.

În cazul în care este vorba de dreptul de închiriere a unei părți din teritoriu, atunci în această situație totul este ambiguu. Acest lucru poate cauza dificultăți care vor fi asociate cu reglementarea procedurii de funcționare a cotei proprii fiecărui chiriaș. Din acest motiv, instanțele recunosc adesea astfel de tranzacții ca fiind nevalide.

Transferul drepturilor de închiriere are specificul său, care are argumente pro și contra. Printre acestea se numără următoarele avantaje:

1. Un împrumutat care nu deține nicio garanție tranzacționabilă poate contracta un credit ipotecar.
2. Nu este nevoie să căutați fonduri pentru achiziționarea unui teren, deoarece puteți contracta un credit ipotecar cu statut de chiriaș.
3. În cazul în care drepturile de închiriere sunt transferate în garanție împreună cu imobilele situate pe acest teritoriu, atunci existența acestui acord cu o organizație bancară nu închide posibilitatea chiriașului de a cumpăra un teren pentru imobile pentru posesia personală.

Această problemă a fost deja discutată în instanță de multe ori. Cel mai adesea, instanța a luat partea împrumutatului. Instituțiile bancare în sine, de regulă, nu interferează cu încheierea unui astfel de acord, deoarece va fi mult mai profitabil pentru ele, deoarece terenul va deveni proprietatea împrumutatului.

Dezavantajele creditării ipotecare a drepturilor de închiriere asupra teritoriului includ:

1. Astfel de credite ipotecare pot fi emise doar pentru o perioadă scurtă, limitată de durata contractului de închiriere. De exemplu, dacă un contract de leasing este întocmit pe 60 de luni, atunci o persoană este obligată să închidă complet împrumutul în această perioadă. Apoi, ca și în cazul unui credit ipotecar standard, termenii pot varia în 20-30 de ani. Acest lucru vă permite să faceți toate plățile împrumutului mai puțin problematice pentru bugetul familiei.
2. Sume mici pot fi împrumutate împotriva garanțiilor pentru drepturi de închiriere, care, de regulă, variază de la 50 la 70% din chirie. Destul de des, oamenii trebuie să suporte costuri financiare suplimentare asociate direct cu vizita la locul evaluatorului, care va determina lichiditatea teritoriului.
3. Fata de piata din Europa si America, astfel de produse de creditare sunt oferite in tara noastra doar de catre unele institutii bancare. Acest lucru limitează semnificativ capacitatea împrumutatului și îl duce la faptul că ia un credit ipotecar în condiții nefavorabile pentru el din punct de vedere financiar. În primul rând, acest lucru se datorează faptului că este destul de dificil să se determine imediat în mod obiectiv valoarea probabilă a drepturilor de închiriere. Din acest motiv, multe bănci aleg să nu-și asume responsabilitatea și să nu accepte această opțiune de garanție, întrucât nu au garanția că vor acoperi toate costurile de acordare a unui credit în cazul vânzării de garanții.
4. Drepturile de închiriere asupra unei anumite zone, de regulă, au mai puțină lichiditate decât proprietatea în sine. De aceea o astfel de ipotecă, dacă este emisă, are o dobândă mult mai mare. Instituțiile bancare, care eliberează un credit ipotecar, în această situație riscă, punându-și riscul, prin urmare, la o creștere a dobânzii.

În aproape toate cazurile, împrumutatul trebuie să obțină acordul prealabil de la proprietarul teritoriului pentru a gaja drepturi de închiriere. Dacă proprietarul site-ului este o persoană fizică sau o entitate juridică, atunci este necesar acordul acestuia. Dacă proprietarul este o agenție guvernamentală sau o municipalitate, atunci contractul de închiriere poate fi prelungit pentru o perioadă mai lungă. Într-un astfel de caz, consimțământul nu este necesar. Pentru a face acest lucru, este suficient să trimiteți administrației o notificare de dorință de a lua un credit ipotecar garantat de drepturile de închiriere ale teritoriului.

Contractul de închiriere poate include o clauză care include o interdicție privind cesiunea drepturilor de închiriere împotriva garanțiilor reale, într-un moment în care proprietarul terenului poate decide singur cum va dispune de proprietatea sa.

Două părți sunt obligate să transfere drepturi de închiriere ca garanție: chiriașul și creditorul gajist. Terții pot participa la acord doar într-o etapă intermediară.

Astfel, garanția pentru drepturi de închiriere asupra teritoriului este unul dintre tipurile de împrumut ipotecar, care prevede furnizarea structurii bancare ca garanție direct cu dreptul de leasing, și nu proprietatea în sine.