Achiziționarea unui apartament conform schemei cooperative de locuințe astăzi este asociată cu multe riscuri, deoarece protecția juridică a participanților nu este practic reglementată de stat. Denis Artemov, un avocat de frunte la firma de avocatură Via lege, a povestit site-ului web despre complexitatea acestei scheme și modalitățile de minimizare a riscurilor.
Ce este ZhSK
Cooperativa de Construcții de Locuințe (HSC) este o organizație non-profit care reunește în mod voluntar consumatorii pe bază de membru pentru a cumpăra (construi) locuințe prin fuzionarea acțiunilor monetare. În acest caz, companiile de construcții de locuințe pot fi folosite pentru a controla casa.
Schema de cooperative de locuințe a apărut în perioada sovietică. În 1959, după o pauză de 20 de ani, a fost rezolvată din nou prin Decretul Consiliului de Miniștri al RSFSR.
Apoi, angajații și muncitorii s-au unit la locul de muncă în cooperativa de locuințe a dezvoltatorilor individuali cu dreptul ulterior de a cumpăra apartamente pentru proprietate privată. De asemenea, a fost utilizată în mod activ „metoda Gorky” („samstroy”, inventată în Gorki, modernul Nijni Novgorod), în care participanții cooperativei au fost implicați direct în construcție pentru a accelera și reduce costul procesului.
De remarcat este faptul că casele ridicate prin intermediul cooperativei de locuințe au fost recunoscute ca fiind de calitate superioară imobilelor construite de stat, întrucât proiectul de construcție și locul noului obiect au fost stabilite de administrația întreprinderii, pe data de pe baza căreia s-a organizat cooperativa locativă. Desigur, conducătorii se numărau adesea și printre membrii cooperativei, așa că au făcut toate eforturile pentru a construi locuințe bune.
Înainte de prăbușirea URSS, sistemul de construcție a locuințelor practic nu s-a schimbat. Iar boom-ul construcțiilor conform acestei scheme a căzut în anii 80. Interesant este că până astăzi, în multe case construite la acea vreme, cooperativa de locuințe funcționează ca formă de management.
La acea vreme era nevoie urgentă de reglementare a cooperativelor de către stat. Acest lucru a fost reflectat în capitolul 5 din Codul locuinței al RSFSR din 1983 (privind activitățile cooperativelor de locuințe), precum și în adoptarea Legii din 1988 „Cu privire la cooperarea în URSS”.
După încetarea existenței URSS, în capitolul 4 al Codului civil al Federației Ruse privind persoanele juridice, un loc a fost atribuit cooperativei de locuințe (articolul 116).
Forma actuală de reglementare legală a activităților cooperativelor de locuințe a primit în 2004 odată cu adoptarea Codului Locuinței al Federației Ruse.
Cooperativele moderne de locuințe au o serie de diferențe importante față de organizațiile sovietice similare.
În primul rând, trebuie menționat că însuși sistemul de finanțare a unor astfel de proiecte s-a schimbat fundamental. Anterior, fondurile pentru construcție erau alocate de către stat sub forma unui împrumut, pe care participanții la cooperativa de locuințe l-au plătit timp de aproximativ 15 ani după finalizarea construcției casei.
Acum, fondurile necesare pentru construcția de imobile sunt colectate în cursul lucrărilor. Cu alte cuvinte, clădirea se realizează cu banii deja disponibili de la acționari. Tot în aceste scopuri, cooperativa poate lua împrumuturi comerciale. Putem spune că aderarea la o cooperativă locativă astăzi este o modalitate de a înregistra o contribuție în numerar de 100% de la un cumpărător pentru primirea ulterioară a unui apartament finit.
O altă diferență semnificativă este că numai angajații întreprinderii pe baza căreia a fost creat ZhSK ar putea fi membri ai cooperativelor sovietice. Astăzi, astfel de organizații pot include un număr nelimitat de participanți, care au dreptul să devină orice persoană fizică și juridică și cetățeni ai altor state.
Cooperativa sovietică a însemnat construirea unei anumite case (specifice), și fără distribuirea prealabilă a apartamentelor între participanți. Decizia cu privire la cine va primi ce apartament a fost luată după finalizarea construcției pe baza rezultatelor tragerii la sorți.
În prezent, cooperativa de locuințe are funcții extinse: poate presupune nu doar construirea unei noi locuințe anume, ci și achiziționarea de apartamente de către membrii asociației în alte clădiri noi și chiar achiziționarea de locuințe secundare de către aceștia în baza unui contract. de vânzare. În același timp, apartamentele sunt alocate în avans.
Dar pentru managementul casei se mai folosesc cooperative de locuințe.
Este de remarcat faptul că majoritatea dezvoltatorilor folosesc cooperative de locuințe pentru construirea de case individuale, în timp ce vând restul imobilelor în baza acordurilor de participare la capitaluri proprii. În regiunea Moscovei, schemele cu cooperative de locuințe sunt utilizate nu numai pentru construcția de blocuri de apartamente, ci și pentru construcția de așezări de cabane, case de oraș.
Unul dintre cele mai importante avantaje ale achiziționării de imobile în clădiri noi folosind sistemul cooperativ de locuințe este, de regulă, costul mai mic al unui apartament.
De fapt, prețurile pe metru pătrat în clădirile noi pot varia semnificativ, chiar dacă clădirile au același nivel de confort, deoarece acestea depind de mulți factori. Acestea includ: amplasarea teritorială a casei, accesibilitatea acesteia la transport, amenajarea teritoriului adiacent, reputația de afaceri a dezvoltatorului și așa mai departe.
Dar vânzarea de bunuri imobiliare prin acorduri de participare la construcția comună este cea mai puțin riscantă, prin urmare, costul unor astfel de apartamente este de obicei mai mare.
În schemele cooperativelor de locuințe, este adesea folosită cesiunea unei cote, care este analogă cu cesionarea drepturilor asupra unui apartament. Deci, din punct de vedere tehnic, puteți profita de creșterea prețurilor imobiliare, aderându-vă la o cooperativă și revând apoi un apartament. Puteți, de asemenea, să înregistrați dreptul de proprietate asupra unui apartament într-o clădire deja ridicată și apoi să îl realizați în baza unui contract de vânzare-cumpărare.
Succesul unor astfel de manipulări depinde de fluctuațiile prețurilor de pe piața imobiliară, pe care cumpărătorul ar trebui să le studieze înainte de a investi. De asemenea, trebuie mai întâi să solicitați sfatul unui specialist calificat.
Riscuri la cumpărarea unei locuințe conform schemei de construcție a locuințelor
Cumpărarea unui apartament conform schemei cooperativelor de locuințe astăzi este asociată cu multe riscuri, deoarece protecția juridică a participanților la cooperativele de locuințe în cazul unor situații precum construcția pe termen lung sau construcția de proastă calitate nu este practic reglementată de stat.
Deci, conform articolului 124 din Codul Locuinței, la aderarea la o cooperativă de locuințe, baza pentru achiziționarea unui apartament este chiar apartenența la cooperativă. Iar condițiile legale pentru o astfel de participare sunt determinate doar de Acordul de aderare la HCC și de Carta acestuia, al cărui conținut se reflectă în legislație doar în termeni generali.
Mai mult, de regulă, atunci când un nou participant se alătură unei cooperative, Carta HCC a fost deja elaborată și adoptată, iar Acordul de aderare nu este supus modificării, întrucât este o variație a acordului de aderare, adică poate fi semnat doar în varianta propusă.
În ceea ce privește securitatea, alte forme de acorduri privind construcția în comun (DDU, acorduri preliminare) garantează mult mai multă încredere, deoarece sunt reglementate de Legea federală „Cu privire la participarea la construcția comună...” și Legea federală „Cu privire la protecția consumatorilor” .
Condițiile DDU sunt reglementate cu precizie în Legea federală „Cu privire la participarea la construcția comună...”, care este protecția cumpărătorului și implică responsabilitatea dezvoltatorului în caz de riscuri.
Articolul 16 din Legea Federației Ruse „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor” invalidează orice clauză a contractului dacă aceasta este în conflict cu această lege. Chiar dacă, potrivit DDU, responsabilitatea dezvoltatorului este extrem de mică sau absentă deloc, cumpărătorul are dreptul să se refere la articolele Legii privind plata penalităților pentru întârzierea livrării locuințelor și a răspunderii pentru construcția de proastă calitate.
Participanții la HCC nu au astfel de drepturi, deoarece relația dintre ei și cooperativă este construită pe baza unei asociații voluntare. Astfel, participanții își pot baza cerințele doar pe Cartă și pe Acordul de Aderare.
Acest lucru este confirmat în Rezoluția Plenului Curții Supreme a Federației Ruse din 28 iunie 2012 nr. 17 „Cu privire la examinarea cauzelor civile de către instanțe în litigiile privind protecția drepturilor consumatorilor”.
În plus, membrii cooperativei pot fi obligați să facă contribuții suplimentare în cazul insolvenței financiare a proiectului. Acest lucru se datorează articolului 16 din Codul civil al Federației Ruse.
Deci, putem concluziona că riscurile legale ale unei companii de construcții în schema de construcție a locuințelor sunt semnificativ mai mici decât riscurile unui participant cooperant și este incomparabil mai ușor și mai profitabil pentru cumpărător să meargă în instanță cu un acord privind participarea la comun. construcție decât cu un acord de aderare la o companie de construcții de locuințe.
Trebuie spus că toată puterea în cooperativa de locuințe aparține consiliului de administrație al cooperativei, care are legătură legal cu dezvoltatorul. În acest sens, atunci când apar probleme, este adesea foarte dificil pentru cumpărător să-și atingă soluția în cadrul cooperativei de locuințe.
Cumpărătorul poate merge în instanță. Dar instanțele interpretează literal prevederile Cartei cooperativei de locuințe și condițiile acordului privind aderarea la cooperativa de locuințe, care, de regulă, lucrează în favoarea dezvoltatorului, nu a cumpărătorului.
Prin urmare, în cazul construcției pe termen lung sau al construcției de proastă calitate, cumpărătorul nu are de ales decât să părăsească cooperativa de locuințe, restituind banii plătiți minus amenzile și cotizațiile de membru.
Condițiile de aplicare a amenzilor pentru părăsirea unei cooperative de locuințe și mărimea acestora sunt stipulate în acordul de aderare la cooperativa de locuințe și în Statutul acesteia. Chiar dacă un membru cooperant este obligat să părăsească organizația din vina dezvoltatorului, din lipsa statutului de consumator, în instanță nu poate contesta integral aceste amenzi. Singurul lucru pe care poți încerca să-l faci este să le reducă dimensiunea, dovedind vinovăția companiei de construcții.
Cu toate acestea, în ciuda tuturor acestor dezavantaje evidente pentru cumpărători, datorită faptului că schema de cooperative locative este recunoscută ca fiind complet legală, este destul de des practicată.
Desigur, mulți oameni înțeleg deja toate riscurile posibile asociate cu aderarea la o cooperativă de locuințe, prin urmare, pentru a atrage participanți, dezvoltatorii folosesc avantaje suplimentare ale unor astfel de bunuri imobiliare: de exemplu, prețuri mici pentru apartamente, atractivitate ridicată și originalitate a soluțiilor arhitecturale, dezvoltate. infrastructura din teritoriile adiacente (terenuri de sport, grădinițe, parcuri, magazine), reputația lor de afaceri etc.
Minimizarea riscurilor atunci când vă alăturați unei cooperative de locuințe
După ce a luat decizia de a cumpăra proprietăți imobiliare conform schemei cooperativelor de locuințe, este necesar să se încerce să minimizeze posibilele riscuri chiar de la început - în etapa semnării unui acord de aderare la o cooperativă.
În primul rând, cumpărătorul trebuie să afle în detaliu cu ce dezvoltator real are de-a face și cele mai importante date despre această companie - cine este proprietarul și fondatorul acesteia.
Apoi ar trebui să aflați dacă dezvoltatorul are parteneri financiari importanți (corporații financiare, bănci, investitori străini), câte proiecte a implementat compania și ce recenzii au, să găsiți informații despre managementul cooperativei de locuințe și partenerii săi financiari.
Este recomandat să acordați atenție dacă băncile acordă un credit ipotecar pentru achiziționarea acestei proprietăți. Acest indicator este destul de semnificativ, deoarece băncile sunt părți interesate, iar dacă apar probleme, acestea sunt cele care au de-a face cu cooperativele de locuințe. Astfel, este puțin probabil ca o bancă care se angajează profesional în creditarea imobiliară să ofere un credit ipotecar pentru un obiect evident problematic.
În al doilea rând, puteți încerca în continuare să includeți în acordul privind intrarea cooperativei de locuințe o completare cu privire la responsabilitatea cooperativei de locuințe în cazurile de construcție de proastă calitate și întârziere în livrarea casei, precum și să excludeți din acesta amenzile pt. părăsind cooperativa.
În același timp, în acord trebuie să fie prezente următoarele puncte (lista lor este mai largă decât cea stabilită în legislație):
Condiții de retragere a participantului din cooperativa locativă;
Procedura și valoarea plății plăților către cooperativele de locuințe;
Perioada de garanție pentru proprietatea achiziționată;
O proprietate clar definită la care cumpărătorul are dreptul conform documentației proiectului;
Cerințe privind calitatea imobilului în construcție și responsabilitatea cooperativei de locuințe pentru încălcarea acestora;
Condițiile de construcție și responsabilitatea cooperativei de locuințe pentru încălcarea acestora.
În cazul în care timpul de construcție este întârziat, cumpărătorul are dreptul să solicite consiliului cooperativelor de locuințe informații complete și sigure despre progresul construcției. În acest caz, este necesar să se trimită o cerere în scris, formulând întrebările în ea cât mai clar posibil și predând-o Președintelui HCC spre semnare sau prin transmiterea ei într-o scrisoare valoroasă cu notificare de predare și o listă de atașamente. .
Deoarece drepturile participanților cooperativei de locuințe asupra proprietăților imobiliare nu sunt înregistrate în Registrul Federal, riscul unei „vânzări duble” a unui apartament este semnificativ crescut.
În cazul unei „vânzări duble”, cumpărătorul trebuie să notifice imediat conducerea cooperativei de locuințe despre aceasta, apoi să depună o cerere de înșelăciune, care este asociată cu vânzarea dublă de apartamente, în conformitate cu articolul 159 din Codul penal. Codul Federației Ruse, către agențiile de aplicare a legii.
Totodată, la instanță ar trebui depus o declarație de revendicare pentru a anula acordul de intrare repetată în cooperativa locativă, precum și pentru a sechestra drepturile asupra bunurilor imobiliare (pentru a nu fi revândute).
Desigur, dacă apar dificultăți, în primul rând, cumpărătorul trebuie să contacteze un avocat calificat. Cert este că este destul de dificil să formalizezi în mod corespunzător etapa preliminară a litigiului pe cont propriu, iar de aceasta depinde în mare măsură decizia instanței în favoarea reclamantului.
Data publicării 24 iunie 2014Pe piața imobiliară rezidențială primară din Sankt Petersburg, dezvoltatorii continuă să folosească tot felul de scheme de vânzare, încheierea de acorduri privind participarea la capital sau participarea preliminară la capital, acorduri de aport de acțiuni (aderarea la o cooperativă de locuințe), acorduri preliminare de cumpărare și vânzare, acorduri de intentie etc. Dar nu toate aceste scheme sunt legale și transparente.
Legea federală nr. 214-FZ prevede utilizarea doar a două scheme: vânzări prin educație preșcolară și prin aderarea la o cooperativă de locuințe. „Pe piața primară, 214-FZ asigură interacțiunea între companiile de construcții și deținătorii de acțiuni care sunt atrași fie pe baza unui acord de participare la capital, fie în aderarea la o cooperativă de construcții de locuințe”, confirmă Svetlana Denisova, șeful departamentului de vânzări al BFA-Development. CJSC. „Ambele scheme sunt legale”.
Cea mai comună schemă de vânzare a apartamentelor în clădiri noi este încheierea unui acord de participare la construcția comună. Potrivit Polinei Yakovleva, directorul departamentului imobiliar rezidențial la NAI Becar, în capitala de nord, aproximativ 65% din tranzacțiile de pe piața imobiliară primară sunt încheiate în cadrul DDU, 33% - în cadrul cooperativei de locuințe și 2% - sub un contract de vânzare-cumpărare sau un contract preliminar de vânzare-cumpărare. Dmitry Lehmus, partener al Grupului de companii Rusland SP, explică procentul mare de contracte de construcție de locuințe încheiate pe piața primară din Sankt Petersburg prin faptul că astăzi un număr de mari dezvoltatori, precum CDS, LenSpetsSMU, Leader, vând o parte din proprietățile lor folosind acest mecanism de vânzare.
Totodată, Arseny Vasiliev, Director General al Grupului de Firme Unisto Petrostal, vorbește despre probabilitatea ca ponderea contractelor încheiate sub firma de construcții de locuințe în următorii ani să crească. „Legiuitorii de aici introduc relativ rar inițiative care schimbă regulile de lucru, ceea ce nu se poate spune despre sfera construcției în comun”, explică expertul.
În ceea ce privește alte scheme, potrivit Svetlanei Denisova, acordul preliminar și alte scheme de achiziție de locuințe în construcție sunt îndoielnice. „Un acord preliminar este mai puțin reglementat de Codul civil decât un acord încheiat în directă conformitate cu legea federală”, explică expertul. - Conform acordului preliminar, totul rămâne instabil, controversat, iar acționarul este prost protejat de lege. În diferite entități constitutive ale Federației Ruse, practica de aplicare a legii a mers în moduri diferite. În unele, acordul preliminar este foarte loial, dar în majoritatea entităților constitutive ale Federației Ruse, acordul preliminar este considerat doar un acord de intenție. În cadrul unui astfel de acord nu ar trebui să se debiteze bani. Petersburg este mai aproape de poziția a doua decât de prima”.
În general, un acord preliminar poate fi încheiat la livrarea obiectului, iar apartamentele nevândute sunt în stadiul de înregistrare în proprietate. „În acest moment, este posibil să se încheie un contract preliminar, dar deja o vânzare-cumpărare, și nu o participare la acțiuni”, spune Svetlana Denisova.
De asemenea, este de remarcat faptul că pe piața primară a devenit larg răspândit un acord privind cesiunea dreptului de creanță în baza unui acord de participare la capitaluri proprii. Acest lucru se datorează faptului că în clădirile noi procentul achizițiilor de investiții ajunge adesea la 20%. Astfel de apartamente sunt scoase la revânzare de către cumpărători în etapele ulterioare ale pregătirii obiectului sau chiar înainte de punerea în funcțiune a obiectului pentru a primi aproximativ 10% pe an din investițiile lor. Încheierea unui contract de cesiune este permisă numai până când părțile semnează actul de transfer direct al apartamentului.
Atât acordul de participare la capitaluri proprii, cât și acordul de acumulare de unități (aderarea la cooperativa locativă) respectă legislația în vigoare, dar, desigur, fiecare opțiune are specificul ei, are atât avantaje pentru client, cât și dezavantaje.
Contractul de participare la capital garantează că dezvoltatorul are toate permisele. „Dacă o firmă de construcții vinde apartamente pentru un bloc de locuințe, înseamnă că are documentație de proiect care a trecut examenul de stat și este postată pe site, drepturile de proprietate sau de închiriere asupra terenului folosit pentru construirea unui bloc de locuințe au fost confirmat, iar autorizația de construire a fost obținută”, spune Alexey Gusev, director comercial Glavstroy-SPb LLC. „Concluziile privind viabilitatea financiară a dezvoltatorului ne permit să realizăm datele specificate în declarația de proiect și rapoartele trimestriale.”
Unul dintre principalele avantaje ale unui contract de capital este acela că elimină posibilitatea vânzării unei locuințe de două ori. Svetlana Denisova explică: „Acordul de participare la capital este supus înregistrării obligatorii la UFRS. Vânzările duble după înregistrare nu mai sunt posibile, deoarece statul, înregistrând tranzacția, afirmă că vede acționarul ca parte legitimă la acord și confirmă drepturile acționarului asupra unui anumit obiect imobiliar. Dezvoltatorul nu mai poate dispune de acest obiect fără a rezilia contractul de participare la capitalul social înregistrat.”
Dimpotrivă, un contract de locuință, conform legislației Federației Ruse, nu este înregistrat la organele de stat. Astfel, crește riscul vânzărilor dublu triple în locuință. Totodată, Arseny Vasiliev remarcă faptul că înregistrarea obligatorie a unei instituții preșcolare întârzie înregistrarea acesteia cu 2-3 luni, orice modificări ale acordului sunt și ele supuse înregistrării, ceea ce face procesul de efectuare a modificărilor (deseori este vorba de deținătorii de capitaluri proprii). care le iniţiază) o întreprindere lungă şi grea. Trebuie menționat că această procedură poate necesita și costuri suplimentare în numerar din partea cumpărătorului casei.
Valeri Lazugin, director general adjunct al Academiei de Științe „Ithaca”, consideră avantajele contractului de participare la construcția comună că precizează condițiile de transfer a apartamentului către cumpărător, în caz de încălcare a cărora dezvoltatorul va fi obligat sa plateasca o penalitate actionarului. „În cazul în care apartamentul prezintă defecte, clientul are dreptul de a cere ca deficiențele să fie eliminate gratuit într-un termen determinat”, adaugă expertul. În acest sens, contractul HSC este mai riscant, întrucât, spre deosebire de instituția de învățământ preșcolar, nu garantează că data declarată de punere în funcțiune a unității va corespunde cu cea reală.
De menționat că de la 1 ianuarie 2014 intră în vigoare legea asigurării obligatorii a dezvoltatorilor. „Legea este un filtru suplimentar care filtrează companiile fără scrupule, deoarece este destul de dificil să se asigure proiecte dubioase (OBC, companiile de asigurări și băncile sunt foarte serioase în evaluarea dezvoltatorilor)”, spune Alexey Gusev. - Lipsa asigurării va deveni temeiul refuzului înregistrării de stat a DDU de către Rosreestrom.” Această inițiativă urmărește să ofere consumatorului garanții suplimentare și să rezolve problema cu deținătorii de acțiuni fraudați. Dacă dezvoltatorul, dintr-un motiv oarecare, nu își îndeplinește obligațiile față de acționar, atunci are loc un eveniment asigurat și toate fondurile sunt returnate cumpărătorului clădirilor noi. Astfel, riscurile deținătorilor de acțiuni sunt minimizate, iar aceștia își vor primi fie apartamentele, fie returnarea fondurilor.
Experții se referă la avantajele contractului de construcție de locuințe ca fiind posibilitatea de a pune la dispoziție cumpărătorului un plan de rate de la dezvoltator pe o perioadă relativ lungă, inclusiv după punerea în funcțiune a locuinței. Valeri Lazugin spune că în unele cazuri termenul planului de rate poate ajunge la 10 ani, în timp ce în cazul instituției de învățământ preșcolar, planul de rate este posibil doar până la finalul construcției.
La plusurile acordului de aport de acțiuni, Arseny Vasiliev adaugă faptul că membrii cooperativei pot decide ei înșiși cu privire la soarta locuinței lor - unindu-se și obținând mai mult de 50% din voturi, iau conducerea cooperativei de locuințe în propriile lor mâini. Dar, în același timp, Aleksey Gusev notează că, de exemplu, dacă există o lipsă de fonduri pentru finalizarea construcției, membrii cooperativei de locuințe sunt răspunzători solidar pentru datoriile cooperativei: „Dacă casa nu este finalizată din cauza unor probleme cu finanțarea, cumpărătorul va putea depune pretenții doar la cooperativa locativă. În consecință, el însuși, în calitate de membru al cooperativei de locuințe, va trebui să finanțeze suplimentar construcția.”
Există pe piață o serie de mari companii de construcții care au peste o duzină de proiecte finalizate în subordine și preferă să le vândă în baza unui contract de construcție de locuințe. Această schemă este interesantă pentru dezvoltatori din mai multe motive. Potrivit lui Aleksey Gusev, acesta oferă companiei posibilitatea de a strânge fonduri înainte de începerea lucrărilor de construcție și de a oferi prețuri mai favorabile, deoarece contribuțiile de acțiuni nu sunt impozitate.
Un factor important pentru un dezvoltator atunci când alege o schemă pentru implementarea unui obiect este faptul că fiecare acord de participare la acțiuni, spre deosebire de un acord de acumulare de unități, este supus unui proces de înregistrare îndelungat, în timpul căruia compania de construcții nu are dreptul să primi fonduri. Potrivit lui Dmitry Lehmus, la Sankt Petersburg perioada unei astfel de înregistrări poate ajunge la două luni.
Polina Yakovleva consideră că avantajele indicate ale acordului de cooperare locativă față de instituția preșcolară oferă dezvoltatorilor un instrument suplimentar în competiția pentru cumpărător. Prin urmare, extinderea instituției de învățământ preșcolar nu se va extinde pe întreaga piață primară a locuințelor.
Totodată, Arseny Vasiliev notează că nu există tendință de creștere a ponderii companiilor care funcționează în cadrul învățământului preșcolar: „Modificări constante ale legislației, care complică munca dezvoltatorilor, prelungesc termenele de înregistrare a contractelor și cresc costurile, nu stimulați dezvoltatorii să treacă la un acord de participare la capital. Multe dintre procedurile prevăzute de lege nu sunt pe deplin gândite, mecanismul de implementare a acestora nu a fost elaborat”.
Svetlana Denisova adaugă că, în timpul adoptării 214-FZ, dezvoltatorii au vorbit mult despre faptul că pozițiile de piață ale participanților la construcțiile partajate au încetat să fie egale. „De exemplu, un acționar se poate retrage în mod liber din contract, iar în cazul îndeplinirii neloiale a obligațiilor de către acționar, dezvoltatorul poate rezilia contractul numai după încălcări repetate și trecerea unei anumite perioade”, spune doamna Denisova.
Expertul mai remarcă că este greșit să faci din instituție de învățământ preșcolar element obligatoriu la cumpărarea unui apartament. „Nu este nevoie să aducem angajamente bune până la absurd. Peste tot în lume există o practică de a crea cooperative de construcție de locuințe. Aceasta este o schemă legală, nu există niciun motiv pentru a o exclude din practică. Un dezvoltator este o entitate economică care poate avea multe motive să-și folosească alegerea și să aleagă o schemă care prezintă orice avantaje”, spune Svetlana Denisova.
Trebuie remarcat faptul că astăzi niciuna dintre formele de contracte nu asigură pe deplin cumpărătorul împotriva posibilelor necazuri, inclusiv construcția pe termen lung. „Piața primară prezintă anumite riscuri care pot fi subdivizate în riscuri juridice și riscuri economice generale”, notează Svetlana Denisova. „Prelungirea timpului de construcție este posibilă dacă apar probleme într-o anumită companie sau când piața intră în criză”.
În orice caz, și cu orice schemă de cumpărare a unei locuințe, o garanție suplimentară pentru viitorii noi coloniști a fost, este și rămâne reputația dezvoltatorului. „Dacă aceasta este o companie încrezătoare, care este pe piață de mai bine de un an și s-a dovedit cu un volum impresionant de obiecte vândute, atunci nu trebuie să ne așteptăm la fraudă, deoarece reputația a fost câștigată de-a lungul anilor și în dezvoltare joacă unul dintre cele mai importante roluri pentru dezvoltarea ulterioară a afacerii. Pe de altă parte, dacă un dezvoltator este necinstit și și-a stabilit scopul de a înșela cumpărătorii, va putea face acest lucru în orice schemă de vânzare ”, spune Marina Ageeva, șeful departamentului de vânzări imobiliare rezidențiale la Teorema Management Company.
Alexey Gusev sfătuiește: „Principalul lucru care trebuie făcut întotdeauna înainte de încheierea unui contract este să faceți cunoștință cu documentele dezvoltatorului, care conțin informații complete atât despre companie, cât și despre obiectul de construcție (autorizație de construire, declarație de proiect, drepturi asupra unui teren). - proprietate, închiriere sau subînchiriere)”. „Nu ezitați să apelați la serviciile consultanților, să puneți întrebări și să alegeți un dezvoltator care, în opinia dumneavoastră, va construi instalația la timp”, adaugă Svetlana Denisova.
În general, experții admit că, de la introducerea unei noi legislații în domeniul construcțiilor partajate, piața a devenit mai civilizată, iar principalul avantaj al adoptării 214-FZ a fost apariția unei reglementări legislative clare a implementării proiectelor în temeiul construcții și, în consecință, o creștere a încrederii cumpărătorilor, inclusiv a investitorilor privați, în piața primară a locuințelor.
Nikolay Grazhdankin, șeful departamentului de vânzări, ISK Otdelstroy:
Astăzi, multe companii de construcții operează în conformitate cu 214-FZ, în cea mai mare parte încheiend un acord cu cumpărătorii pentru participarea la construcția comună. Acest acord este conceput pentru a proteja pe cât posibil interesele deținătorilor de capital. Dar trebuie să ne amintim că oricât de fiabil ar fi contractul, dacă firma de construcții nu are bani, atunci nu își va îndeplini obligațiile și casa nu va fi construită la timp. Deci, atunci când alegeți un dezvoltator, trebuie să vă uitați nu numai la contract, ci și la alți indicatori de fiabilitate: experiența companiei, prezența întârzierilor sistematice în instalațiile anterioare, starea terenului pentru construcție, disponibilitatea condițiilor tehnice. pentru conectarea comunicațiilor etc.
Uneori, cumpărătorilor li se oferă să încheie un acord de cooperare locativă. Deși este legal, este mai riscant pentru cumpărător în comparație cu DDU. Prin aderarea la o cooperativă de locuințe, un cetățean devine acționar și acceptă responsabilitatea comună, adică dacă casa este construită cu încălcarea condițiilor, va fi imposibil să aducă dezvoltatorul în fața justiției.
Dmitri Sidorenko, șeful departamentului de vânzări, CDS Group:
Compania noastră funcționează numai pe baza schemei de cooperative locative. Formatul cooperativei locative este mai flexibil, prevede posibilitatea obținerii unui plan de rate pe termen lung, în timp ce la DDU, planul de rate este acceptabil doar până la punerea în funcțiune a instalației. În practica noastră, există exemple în care oamenii deja se mută, locuiesc în apartamente în case construite și continuă să plătească în rate. Și la finalizarea decontărilor reciproce, ei întocmesc documente de proprietate.
Pentru a cumpăra un apartament într-un complex de locuințe, puteți folosi atât un credit ipotecar, cât și finanțare pentru diverse programe sociale. 19 bănci partenere acreditate lucrează cu CDS Group of Companies, care emit credite ipotecare în baza contractelor de aport de acțiuni. Acestea sunt cele mai mari bănci de importanță regională și federală: Sberbank, VTB24, Bank Saint Petersburg, Uralsib, Absolut Bank și multe altele. Suntem interesati sa facem achizitionarea de imobiliare confortabila pentru clientii nostri, prin urmare dezvoltam constant parteneriate cu banci, oferind conditii individuale.
Marina Ageeva, șeful Departamentului de vânzări imobiliare rezidențiale, Teorema Management Company:
Compania noastra a ales pentru implementarea primului sau proiect - un complex rezidential de clasa business "5 stele" - o schema de vanzare in baza unui contract de participare la capital. 214-FZ este forma preferată atât pentru cumpărători, cât și pentru vânzătorii de imobile. Principalul său avantaj este excluderea posibilității dublei vânzări, care la un moment dat a lăsat mulți oameni fără apartamente. Această schemă nu exclude toate riscurile, dar datorită poziționării bune atât de la Smolny, cât și de pe piață, la achiziționarea de locuințe sub DDU, cumpărătorul se simte mai calm. În același timp, nu se poate spune că alte forme de vânzare sunt a priori riscante și nu inspiră încredere. Cei mai mari dezvoltatori din Sankt Petersburg lucrează la cooperativa de locuințe, cooperativa de construcție de locuințe le permite să ofere cumpărătorilor rate mai lungi decât, să zicem, o instituție preșcolară.
Nuanța cooperativei de locuințe este că băncile refuză treptat să emită credite ipotecare în baza unor astfel de acorduri, deoarece nu primesc o garanție clară pentru perioada de construcție.
Apropo, am lansat un canal Telegram, unde publicăm cele mai interesante știri despre imobiliare și tehnologii imobiliare. Dacă vrei să fii unul dintre primii care citește aceste materiale, atunci abonează-te: t.me/ners_news.
Abonament pentru actualizări
Capacitatea de a plăti bani pentru proprietatea cumpărată prin intermediul acțiunilor.
O cooperativă de locuințe este o organizație de proprietari a cărei funcție este de a satisface nevoile de locuințe ale membrilor săi.
În teorie, o cooperativă este creată de o adunare independentă de oameni, dar în practică este mai des înființată de către dezvoltator însuși pentru a finanța proiecte de construcție.
Cum să cumperi un apartament într-un complex de clădiri rezidențiale? În primul rând, trebuie să înțelegeți că cooperativele de locuințe sunt o modalitate foarte riscantă de a cumpăra o casă. Dedică prima etapă a acțiunilor unei alegeri atente a unui dezvoltator.
O condiție prealabilă este absența navelor acestui dezvoltator cu clienții lor.
Studiați și carta, acest document conține uneori clauze foarte interesante care eliberează mâinile companiilor necinstite.
Când alegeți un dezvoltator, veniți la biroul conducerii cooperativei și scrieți o cerere standard de aderare la cooperativa de locuințe.
Prin ea însăși, aderarea la o cooperativă nu te obligă la nimic, până la încheierea unui acord privind procedura de achitare a datoriei pe o acțiune.
Asigurați-vă că solicitați de la reprezentanții dezvoltatorului un certificat scris cu o chitanță de la oficial că cererea a fost acceptată și procesată de aceștia. Acest lucru este important pentru o posibilă încercare cu un dezvoltator.
După aceea, puteți încheia un acord privind procedura de plată a cotei din cooperativă.
Rețineți că doar un membru al cooperativei are dreptul de a semna contractul.
În consecință, dacă dezvoltatorul dovedește în instanță că ați semnat-o fără a fi membru al cooperativei de locuințe, acest lucru îl va elibera de responsabilitate față de dvs.
Rețineți că, prin semnarea acordului, sunteți automat de acord cu toate prevederile charterului.
REFERINŢĂ. Nu vă așteptați ca întâlnirile chiriașilor să schimbe statutul cooperativei.
Managementul poate include persoane juridice controlate de dezvoltatori, ceea ce minimizează șansele chiriașilor.
După semnarea contractului, sunteți responsabil pentru plățile periodice ale datoriei către dezvoltator. Asigurați-vă că documentați fiecare raport de plată.
După ce ați efectuat ultima plată, mergeți la biroul cooperativei de locuințe și cereți un certificat în acest sens. Oferă dreptul de a înregistra dreptul de proprietate asupra unui apartament în Rosreestr.
Escrocii profită doar de lenea celor care nu vor să citească din nou clauzele acordului semnat. Asa de acordați atenție imediat următoarelor puncte atunci când completați contractul:
În același timp, ar trebui să se indice clar ce obiect pretinde acționarul că îl achiziționează. Cu indicarea prețului pe metru pătrat și a mărimii imobilului achiziționat.
Cereți o anumită dată sau nu contactați această cooperativă.
Taxele suplimentare pentru fondurile de construcție vizate sunt o clauză insidioasă a contractului, care vă poate crește plățile pe o acțiune cu 20-30% dintr-o dată. Asigurați-vă că nu există puncte pentru plăți suplimentare.
Prevăzuți ca în contract să fie menționată o clauză privind rezilierea unilaterală a contractului din cauza muncii de proastă calitate a dezvoltatorului. Cu o rambursare completă a plăților pentru cota dvs.
Din cauza unui temei juridic insuficient, relația dintre acționari și dezvoltator escaladează adesea într-un conflict juridic.
În acest caz, acționarii se află într-o poziție vulnerabilă.
Dar în practica judiciară a instanțelor ruse există cazuri specifice când acționarii au reușit să câștige un caz de la dezvoltator.
În mod formal, contractele de participare la o cooperativă de locuințe nu sunt protejate de legea protecției consumatorilor. Dar Tribunalul Districtual Smolninsky din Sankt Petersburg a pronunțat o hotărâre pe 25 noiembrie 2015, în care pentru prima dată s-au aplicat condițiile legii cu privire la ZPP contractului cu cooperativa de locuințe.
Comisia judiciară a aflat că firma de construcții de locuințe a fost creată direct de dezvoltator, și nu de un grup de cetățeni de inițiativă, și de fapt făcea parte dintr-o mare companie de construcții. Pe această bază, instanța a statuat că și contractului încheiat între reclamantă și pârâtă se pot aplica aceleași reguli de soluționare în ceea ce privește conflictul dintre dezvoltatori și deținătorii de capital.
Esența conflictului a fost că dezvoltatorul a întârziat semnificativ îndeplinirea obligațiilor pentru construcția instalației. Instanța a stabilit să plătească o penalitate în valoare de 500 de mii de ruble.
Dacă apare un conflict între membrii cooperativei locative și societatea dezvoltator, atunci cel mai important lucru pe care trebuie să-l facă reclamantul este să furnizeze fapte care să indice caracterul fictiv al cooperativei.
În cazul în care se constată că societatea de construcții de locuințe a fost în fapt creată de o altă persoană juridică care a realizat efectiv construcția, va deveni posibilă aplicarea cerințelor generale ale legii la contract.
Pe 19 septembrie 2016, Tribunalul Districtual Moscova din Sankt Petersburg s-a pronunțat asupra unui litigiu între un dezvoltator și un membru al cooperativei, obligându-l pe primul să recunoască drept de proprietate apartamentul ca acesta din urmă și să emită un certificat corespunzător.
Conflictul a apărut din cauza faptului că dezvoltatorul nu a eliberat un certificat de proprietate, referitor la clauza statutului cooperativei locative, care prevede că acțiunea se eliberează numai după înregistrarea proprietății din Rosreestr.
Una dintre prevederile cartei a intrat în conflict clar cu legislația locuințelor, potrivit căreia proprietatea poate fi înregistrată în USRR doar cu prezentarea unui certificat de răscumpărare integrală a acțiunii. Am vorbit despre regulile de cumpărare în cadrul unui acord de cooperare locativă, apoi despre vânzarea de bunuri imobiliare.
În etapa în care un membru al cooperativei nu și-a plătit încă datoria față de dezvoltator, acesta are doar un drept de proprietate condiționat asupra cotei sale din cooperativa locativă. Dar când își plătește cota, i se deschide oportunitatea transferului cotei pentru bani.
Vânzarea cotei dumneavoastră către o altă persoană cu intrarea ulterioară a acesteia în cooperativă este vânzarea de locuințe în cooperativa locativă.
Dacă ați înregistrat deja dreptul de proprietate asupra apartamentului, atunci schema este standard cu un contract de cumpărare și vânzare. Dacă nu, și aveți doar o acțiune în mâinile dvs., fără un certificat de plată a datoriei, atunci trebuie să acționați astfel:
ATENŢIE. Acordul va fi mai ușor dacă obiectul a fost deja finalizat.
În caz contrar, cumpărătorul va trebui să-și asume obligații materiale în baza contractului, iar ghidurilor cooperativelor nu le place acest lucru.
Atunci când un acționar părăsește cooperativa, procedura de rambursare a banilor este stabilită de statutul cooperativei de locuințe.
Persoanele juridice aflate în subordinea dezvoltatorului pot controla statutul prin vot la ședințele membrilor cooperativei.
Poate fi atât de dificil să primiți o pierdere în caz de construcție neloială.
Aceeași regulă face dificilă cererea de despăgubire de la dezvoltator din cauza construcției de proastă calitate.
Cazul trebuie soluționat adesea prin instanță, dovedind caracterul fictiv al cooperativei create și implicarea acesteia într-o altă entitate juridică.
Controlul scăzut al statului asupra îndeplinirii obligațiilor față de membrii cooperativei face ca această formă de cumpărare a imobilelor să fie extrem de riscantă. Cooperativa de locuințe nu este obligată să raporteze autorităților de stat cu privire la calitatea și calendarul instalației în construcție. În același timp, responsabilitatea față de viitorii chiriași este mult redusă.
De asemenea, nu vă puteți asigura viitoarea casă.
Rezumând, să spunem că construcția de locuințe este o opțiune de cumpărare a unei locuințe pentru cei care sunt gata să-și asume un risc serios. Piața este reglementată literalmente de două legi federale (214 și), posibilitățile pentru o instanță cu firme iresponsabile sunt foarte mici.
Numai firmele de încredere nu trișează cu cooperativele. Dacă nu doriți să vă asumați riscuri, alegeți participarea la capital.
). Atata timp cat actionarul plateste aceste fonduri, apartamentul din bloc apartine intregii cooperative de locuinte. Când toți banii au fost plătiți, apartamentul devine proprietatea cumpărătorului (veți afla cum să înregistrați corect dreptul de proprietate asupra unui apartament într-o cooperativă de locuințe).
Referinţă! Dacă cumpărătorul dintr-un motiv sau altul părăsește cooperativa înainte de plata tuturor fondurilor, acesta are dreptul la restituirea părții sale din fondul mutual (dar nu și fonduri suplimentare contribuite în alte scopuri!).
Vorbim despre modul în care se realizează ieșirea din cooperativa locativă și ce consecințe are încetarea calității de membru în cooperativă.
Este important de înțeles că un acord cu o cooperativă de locuințe atunci când cumpără un apartament nu este deloc același cu un acord privind participarea la capital în construcții. Acesta din urmă este în esență un acord de investiții, care impune o serie de obligații specifice companiei dezvoltatoare și oferă acționarului numeroase drepturi care îl protejează de scheme frauduloase, circumstanțe neprevăzute și întârzieri ale dezvoltatorului în îndeplinirea obligațiilor care le revin. Care este diferența în cumpărarea unui apartament printr-o DDU și o cooperativă de locuințe, luăm în considerare în detaliu.
Contractul HSC este doar un acord între cooperativă și acționar, care reglementează relațiile lor reciproce. Întrucât responsabilitatea pentru acțiunile cooperativei de locuințe revine membrilor săi, atunci și acest acord are practic doar o valoare intra-cooperativă.
Cu toate acestea, nu ar trebui să presupunem că acordul de participare la capital în orice este mai de încredere decât acordul cooperativei de locuințe. Astăzi, ținând cont de numeroasele cazuri de încălcare a contractului DDU de către dezvoltatori, care trec fără consecințe vizibile, putem spune că riscurile la încheierea contractelor de ambele tipuri sunt aproximativ aceleași.
Importanța nu este atât tipul de contract, cât și reputația unei anumite companii de dezvoltare, așa că ar trebui să vă intereseze în primul rând. Am oferit recomandări utile despre cum să evitați riscurile atunci când cumpărați un apartament în baza unui acord de cooperare locativă.
Deci, în ciuda tuturor riscurilor aferente, ați decis să cumpărați un apartament într-o cooperativă de construcție de locuințe. Să presupunem că ați găsit deja unul potrivit. Pentru a vă alătura acestuia, trebuie să:
Cererea poate fi solicitată să atașeze astfel de documente, cum ar fi o copie a cărții de identitate (pașaport) și o copie a proiectului de construcție care indică apartamentul pentru care solicitați. Lista completă trebuie verificată cu o anumită cooperativă de locuințe.
Articolul 121 din LC RF. Admiterea în calitate de membru într-o cooperativă de locuințe
Un cetățean sau persoană juridică este recunoscut ca membru al cooperativei locative din momentul achitării taxei de intrare după aprobarea deciziei de admitere în calitate de membru în cooperativa locativă de către adunarea generală a membrilor cooperatori (conferință).
IMPORTANT! pe lângă aportul de acțiuni, vi se poate cere să plătiți fonduri pentru costuri suplimentare. Când părăsesc cooperativa, NU SUNT OBLIGATI să fie rambursați.
Trebuie remarcat imediat că un număr semnificativ de bănci, în principiu, nu lucrează cu cooperative de locuințe. Acest lucru este asociat cu toate riscurile care decurg din lipsa
reglementarea exactă a procesului de cumpărare a unui apartament într-o cooperativă de locuințe și pe care cumpărătorul îl suportă și, în consecință, banca cu care va lucra.
Prin urmare, acele bănci care acceptă o ipotecă pentru companiile de construcții de locuințe vor lucra cel mai probabil doar cu un dezvoltator de încredere și de încredere. Rata dobânzii este de obicei ridicată; în plus, banca poate solicita un element de gaj suplimentar, deoarece apartamentul în care locuiește cumpărătorul cu dreptul de plată parțială a cotei nu poate fi astfel.
Plata parțială a unei contribuții de acțiuni nu conferă în sine drepturi de proprietate și de afaceri. Numai bunurile asupra cărora aveți astfel de drepturi pot deveni subiectul plăților ipotecare.
Cu toate acestea, pentru fiecare bancă, desigur, situația este individuală. Este recomandat să vă consultați cu sucursala băncii care vă interesează cu privire la diferitele programe de credit ipotecar. Destul de posibil, împreună cu un reprezentant al băncii, puteți alege cea mai bună soluție.
În continuare, urmărim un videoclip interesant pe tema acestui articol:
Concluzia este încă considerată o modalitate destul de nesigură și slab dezvoltată de a achiziționa o locuință, de care cumpărătorii, dezvoltatorii terți și băncile se feresc.
Nu în ultimul rând, aceasta se datorează practicii dublei vânzări de apartamente, care apare din cauza lipsei înregistrării obligatorii a contractului de vânzare în registru. Trebuie reținut, însă, că acordul DDU nu este protejat de astfel de incidente; sunt cunoscute cazuri când două contracte de cumpărare și vânzare a aceluiași imobil au fost scurse către Rosreestr.
Dacă găsiți o eroare, vă rugăm să selectați o bucată de text și apăsați Ctrl + Enter.
Cumpărarea unui apartament într-o cooperativă de locuințe riscă pentru cumpărător, în detaliu avantajele și dezavantajele, în cazul în care puteți pierde bani într-o cooperativă de locuințe sau nu puteți obține un apartament.
Dezavantajele locuințelor într-o cooperativă de construcție de locuințe:
În ciuda acestor dezavantaje, schema de construcție a clădirilor rezidențiale este destul de comună în Rusia și chiar se bucură de succes. Principalul criteriu de succes este prețul, care este mai avantajos la începutul construcției.
Adevărat, niciunul dintre participanți nu declară bucuros la sfârșitul construcției că costul de finisare a fost la fel de scăzut. De obicei nu este mai scăzută decât în cazul construcției conform DDU (și uneori mai scumpă) iar calitatea locuințelor este semnificativ mai scăzută.
rezumat: în ceea ce privește construcția de locuințe, iar pentru învățământul preșcolar, pot exista întreruperi la data de finalizare a construcției. Niciunul dintre contracte nu este un panaceu pentru înșelarea dezvoltatorului. Întrebarea este cine este dezvoltatorul, dacă are autoritate în piață, un portofoliu de obiecte comandate etc.
