Multiplicatorul chiriei brute – este raportul dintre prețul de vânzare al unui imobil și venitul din această proprietate.
2. Metoda capitalizării directe.
Valorificarea veniturilor - obținerea valorii curente (capitalizate) a beneficiilor viitoare din investiția în imobiliare.
Valoarea proprietății (V) se calculează folosind formula:
unde NOI este venitul net din exploatare;
R – rata de capitalizare.
Venitul net din exploatare (NOI)- valoarea venitului anual net așteptat primit din proprietatea fiind evaluată după deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare și a rezervelor, dar înainte de serviciul datoriei ipotecare și luând în considerare cheltuielile de amortizare.
Secvența de calcul NOI este următoarea:
1. Venitul brut potențial (PVI) din închirierea bunurilor imobile în primul an de la data evaluării este determinat în condițiile chiriei de piață.
2. Venitul brut efectiv (EGI) se determină prin scăderea din EIG a pierderilor estimate datorate spațiilor neocupate, schimbării chiriașilor și pierderilor în colectarea chiriei.
3. Toate cheltuielile anuale proiectate, care includ cheltuielile fixe și de funcționare, precum și rezervele, sunt scăzute din EVD proiectată.
Cheltuieli fixe– cheltuieli care nu depind de gradul de aglomerare al instalației: impozite pe proprietate și prime de asigurare.
Cheltuieli de funcționare (întreținere).– costurile tradiționale de întreținere a proprietății, furnizarea de servicii chiriașilor și menținerea unui flux de venit sustenabil (costuri tipice proiectate pentru anul următor datei evaluării).
Rezerve - cheltuieli care apar destul de rar și necesită rezerve anuale de fonduri pentru cheltuieli pe termen lung.
Rata de capitalizare (R) depinde de venitul primit din proprietate, care este determinat de randamentul capitalului și restituirea capitalului și include:
rambursarea capitalului fix cheltuit la achiziționarea obiectului (ROF);
venit din capital sau profit net primit din exploatarea imobilului evaluat (RON).
.
Metode de determinare a ratei de capitalizare:
Metoda de strângere a pieței se bazează pe prelucrarea statistică a informațiilor de piață despre sumele venitului net din exploatare și prețurile de vânzare ale imobiliare, iar rata de capitalizare se numește rata generală de capitalizareși se calculează cu formula:
,
unde R i – coeficientul de capitalizare al obiectului i-ro,
n – numărul de obiecte comparabile.
.
Metoda de construcție cumulată sau metoda de însumare, – rata de capitalizare este defalcată în părțile sale componente:
rata fără risc ca rată de bază - nivelul acesteia nu a fost stabilit pentru condițiile țării, de aceea se propune (din experiența altor țări) utilizarea ratelor de refinanțare pentru depozitele în bănci, pentru obligațiile guvernamentale pe termen lung;
rata de compensare a riscului – investițiile imobiliare au un risc ridicat, astfel încât rata de capitalizare trebuie să țină cont de acest lucru prin creșterea acesteia pentru ca investitorul cu capital să își asume acest risc;
rata de compensare pentru lichiditate scăzută - imobilul este un produs cu lichiditate scăzută, adică nu poate fi convertit rapid în numerar.
rata de compensare pentru managementul investițiilor (managementul investițiilor) – investiția în imobiliare este riscantă, așa că activitățile de management trebuie compensate prin includerea managementului investițiilor în rată.
Pe lângă profitul sub formă de dobândă la investiția de capital, este necesar să se țină cont de timpul de returnare a capitalului investit, de aceea la rata trebuie adăugată rata de recuperare a capitalului.
Metoda de construcție cumulativă:
,
unde este rata de bază (rată fără riscuri sau mai puțin riscantă);
– amendamentul I;
– rata de recuperare a capitalului.
Metoda de analiză a investițiilor ipotecare.
Investițiile imobiliare în cele mai multe cazuri au două componente: o ipotecă și capitalul propriu. Rata de capitalizare trebuie să îndeplinească cerințele privind venitul pieței pentru ambele părți ale investiției și este împărțită în două componente:
constanta ipotecară () – raportul dintre plățile anuale ale serviciului datoriei și valoarea principalului creditului ipotecar;
rata de capitalizare a capitalurilor proprii () – raportul dintre încasările de numerar înainte de impozitare și valoarea capitalurilor proprii investite.
Când constanta ipotecară și rata de capitalizare a capitalului propriu sunt cunoscute, rata totală poate fi obținută folosind metoda grupului de investiții sau metoda investiției aferente.
unde M este raportul dintre valoarea creditului și valoarea proprietății (raportul datoriei ipotecare).
Metoda grupului de investiții este utilizat pentru determinarea ratelor de capitalizare și la separarea investițiilor în terenuri și clădiri, cu condiția să se obțină rate de capitalizare pentru fiecare componentă. În acest caz, formula va arăta astfel:
,
unde R este rata de capitalizare a investițiilor aferente;
L – costul terenului ca pondere din costul total al imobilului;
– rata de valorificare a terenului;
B – costul clădirii ca pondere din costul total al proprietății;
– rata de valorificare a clădirii.
3. Metoda fluxului de numerar actualizat(metoda capitalizării venitului) este o metodă de conversie a beneficiilor viitoare din deținerea de bunuri imobiliare în valoarea sa actuală, care include:
1. Fluxuri periodice de numerar din exploatarea bunurilor imobiliare (NOI).
2. Fluxul de numerar din vânzarea bunurilor imobile la sfârșitul perioadei de deținere.
În acest caz, sunt rezolvate următoarele sarcini:
să analizeze și să prezică fluxurile viitoare de venituri în numerar în ceea ce privește structura lor, amploarea și frecvența încasărilor lor pe întreaga perioadă de funcționare a obiectului evaluat (pentru așa-numita perioadă de prognoză);
determinați valoarea inversă - suma încasărilor din revânzarea proprietății la sfârșitul perioadei de proprietate;
determinați ratele la care trebuie să fie actualizate;
actualizați fluxurile de numerar și costurile de reversiune la valoarea curentă a proprietății (la momentul evaluării).
Dacă acest material ți-a fost util, îl poți salva pe pagina ta de pe rețelele sociale:
Soluția problemei este utilizarea metodei chiriei brute, care vă permite să determinați costul unui obiect pentru orice scop. În evaluarea imobilelor comerciale complexe, MVR este numită cea mai bună dintre metodele propuse; vă permite să determinați valoarea reală a spațiilor cu o eroare minimă.
Relația dintre indicatorii aplicabili pentru calcule se reflectă în multiplicatorul brut de închiriere (GRM). Principala caracteristică a indicatorului utilizat este că evaluarea se bazează pe scopul și funcțiile clădirii. Analiza amplasării, finisajelor și costurilor de exploatare asociate cu întreținerea structurii sunt excluse din aceste calcule.
Metoda chiriei brute poate fi considerat ca un caz special al metodei generale de comparare a vânzărilor. Se bazează pe premisa obiectivă a unei relații directe între prețul de vânzare al imobilului și veniturile din chirie aferente din închirierea acestuia: cu cât veniturile din chirie sunt mai mari, cu atât prețul de vânzare este mai mare. Această relație este măsurată multiplicatorul (coeficientul) chiriei brute(MVR) ca raport dintre prețul de vânzare și venitul din chirie:
MVR = C / RD, (9,1)
unde MVR este multiplicatorul chiriei brute;
C – prețul de vânzare al proprietății, rub.;
RD – venituri din închiriere (închiriere), rub.
Metoda chiriei brute aplicabil evaluării imobilelor profitabile, vândute pe scară largă pe piață (cumpărarea de case individuale, pavilioane de cumpărături și chioșcuri pentru închirierea lor ulterioară etc.). În general, algoritmul de aplicare a metodei chiriei brute constă din următoarele etape.
Etapa 1. Calcul MVR:
– întocmirea unei liste de obiecte imobiliare comparabile cu proprietatea evaluată și situată în aceeași zonă;
– calcul prin împărțirea prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile la chiria corespunzătoare pentru obținerea valorilor MVR;
– coordonarea valorilor MVR obținute pentru a determina o singură valoare sau interval de valori MVR care poate fi aplicabilă obiectului evaluat.
Etapa 2. Calculul sumei venitului din chirie de pe piață pentru proprietatea evaluată:
– identificarea proprietăților imobiliare comparabile în ceea ce privește nivelul chiriilor;
– analiza obiectelor care se compară în funcție de principalele caracteristici de comparare cu caracteristicile corespunzătoare ale obiectului de evaluat;
– calculul ajustărilor necesare pentru obținerea valorii veniturilor din chirii de pe piață pentru imobilul care se evaluează.
Etapa 3. Calculul valorii imobilului care se evaluează:
– produsul valorii calculate a veniturilor din chirie de pe piață pentru imobilul care se evaluează prin valoarea (sau valorile limită) corespunzătoare a MVR-ului obținut în prima etapă.
Să ilustrăm algoritmul prezentat pentru aplicarea metodei chiriei brute folosind următorul exemplu.
O clădire rezidențială unifamilială situată într-o zonă de stațiune (de exemplu, în Soci) și achiziționată pentru închirierea ulterioară către turiști va avea un venit din chirie de piață de 41.000 de ruble. Informațiile privind tranzacțiile de cumpărare și vânzare a caselor similare din aceeași zonă au făcut posibilă determinarea MVR (Tabelul 9.1). Este necesar să se determine valoarea de piață a unei clădiri rezidențiale.
Tabelul 9.1 - Definiția MVR
| Obiecte comparabile | Preț de vânzare, frecare. | Venitul anual din chirie, frec. | MVR |
| 600 000 | 39 500 | 15,19 | |
| 618 000 | 41 000 | 15,07 | |
| 637 000 | 39 000 | 16,33 | |
| 644 000 | 40 000 | 16,10 | |
| 667 000 | 42 000 | 15,88 | |
| 580 000 | 38 000 | 15,26 | |
| 610 000 | 38 000 | 16,05 |
Analiza tranzacțiilor de cumpărare și vânzare a caselor similare din aceeași zonă a făcut posibilă determinarea intervalului MVR în intervalul 15.07–16.33. Din acest interval selectăm valoarea medie MVR - 15,70. Cu cât eșantionul statistic este mai mare ca dimensiune pentru obiectele comparate, cu atât valoarea MVR este mai fiabilă.
Răspuns: costul unei clădiri rezidențiale unifamiliale cu un venit din chirie de 41.000 de ruble. va fi de 643.700 de ruble.
Utilizarea multiplicatorului de chirie brută în evaluare este convenabilă, deoarece prețurile nu sunt ajustate pentru diferențele dintre obiectele comparabile și obiectele evaluate. Se înțelege că dacă există diferențe între proprietăți comparabile și proprietatea evaluată, acestea se reflectă în prețul de vânzare și în tariful anual de închiriere. Deci, dacă se compară un obiect care este mai rău decât cel evaluat, atunci prețul său de vânzare și rata de închiriere sunt mai mici, iar raportul dintre preț și rata de închiriere nu se modifică.
Această metodă de evaluare a bunurilor imobiliare este simplă și convenabilă în practică, mai ales în condițiile rusești, când nu este ușor să găsești informații de piață fiabile despre tranzacțiile de cumpărare și vânzare.
Cu toate acestea, există și limitări în ceea ce privește utilizarea acestei metode de evaluare:
1. Proprietatea în cauză trebuie să fie situată într-un sector al pieței imobiliare în care proprietăți comparabile sunt vândute și cumpărate în mod regulat pe baza încasărilor lor brute.
2. Întrucât nu sunt efectuate ajustări ale componentelor multiplicatorului de chirie brută, metoda este considerată insuficient de sensibilă la diferențele de riscuri, ratele de rentabilitate a capitalului și venitul net între obiectele comparabile și cele evaluate.
Testați întrebări și sarcini
1. Care este esența metodei de comparare a vânzărilor?
2. Descrieți tehnologia de implementare a metodei de comparare a vânzărilor.
3. Ce metode de determinare a mărimii ajustărilor sunt utilizate la implementarea metodei de comparare a vânzărilor?
4. Ce elemente și unități de comparație sunt utilizate în metoda comparației vânzărilor?
5. Care este multiplu de piata bruta?
9.4 Concepte generale despre metoda costului
Metoda costului se bazează pe ipoteza că costul construcției unui obiect, ținând cont de toate tipurile de uzură, împreună cu valoarea de piață a terenului pe care se află acest obiect, și valoarea profitului comercial reprezintă o orientare acceptabilă. pentru determinarea valorii de piata a bunurilor imobiliare.
Metoda costului se bazează pe principiul substituției.
În funcție de metoda de reproducere a clădirilor și structurilor, se face o distincție între costul de înlocuire și costul de înlocuire.
Costul de înlocuire- sunt costurile in preturi curente pentru realizarea unei copii exacte a obiectului folosind exact aceleasi materiale, standarde de constructie, solutii de proiectare si pastrarea tuturor elementelor existente de ineficienta pe care le avea obiectul evaluat. De exemplu, dacă clădirea care se evaluează are un subsol care este inundat în mod constant și nu este niciodată folosit - o sursă inevitabilă de umiditate, atunci și costurile instalării acesteia ar trebui să fie luate în considerare în costul de înlocuire al clădirii.
Costul de înlocuire- sunt costurile la prețuri curente pentru construcția unui obiect care are o utilitate echivalentă cu cel evaluat, dar este construit folosind standarde, materiale și design moderne.
Alegerea unuia sau altui tip de cost la evaluare depinde de condițiile de aplicare a metodei costului.
Metoda costului este utilizată:
– la evaluarea bunurilor imobiliare pe piețe inactive;
– analiza tehnică și economică a construcțiilor noi;
– evaluarea valorii de piață a obiectelor reconstruite și a clădirilor neterminate;
– determinarea celei mai bune și mai eficiente utilizare a terenului;
– evaluarea obiectelor cu destinație specială, în special în scopuri nonprofit;
– asigurare imobiliara;
– stabilirea bazei de impozitare.
Cu toate acestea, atunci când se utilizează metoda costului, trebuie luate în considerare următoarele condiții restrictive:
– adesea metoda costului dă o estimare incorectă a costului obiectelor a căror vechime depășește 10 ani;
– greu de implementat pentru clădiri cu caracteristici arhitecturale și estetice unice care au valoare istorică.
Evaluarea bunurilor imobiliare prin metoda costului include următoarele etape:
1. Inspecția proprietății și familiarizarea cu toată documentația disponibilă.
2. O evaluare a valorii de piață a terenului ca lipsit de îmbunătățiri și disponibil pentru o utilizare optimă.
3. Determinarea costului de înlocuire sau înlocuire a îmbunătățirilor (costuri directe și indirecte).
4. Determinarea profitului afacerii.
5. Evaluarea costului de înlocuire sau înlocuire a îmbunătățirilor, ținând cont de profiturile afacerii (clauza 4 + clauza 3).
6. Determinarea uzurii generale cumulate a clădirilor și structurilor.
7. Estimarea costului îmbunătățirilor ținând cont de uzură (clauza 5 – clauza 6).
8. Evaluarea valorii totale a proprietatii tinand cont de costul terenului (clauza 1 + clauza 7).
Estimarea valorii unei proprietăți folosind metoda costului se determină după următoarea schemă:
С о.н = С в(з) – И + П + С з.у, (9.2)
unde С о.н – costul proprietății, rub.;
С в(з) – costul restaurării sau înlocuirii, frec.;
I – uzura acumulată, frecare;
P – profitul afacerii, rub.;
C z.u – costul terenului, rub.;
Costul restaurării sau înlocuirii este determinat prin următoarele metode:
1. Unitate comparativă.
2. Sondaj cantitativ.
3. Obiecte analogice.
4. Contabilitatea costurilor pentru tipuri de lucrări extinse.
Există următoarele metode principale pentru a determina valoarea terenului:
1. Vânzări comparabile.
2. Corelație (transfer).
3. Valorificarea chiriei terenului.
4. Restul pentru teren.
5. Dezvoltarea terenului.
6. Extrase.
Uzura acumulată include trei tipuri de uzură:
1. Fizic.
2. Funcțional.
3. Extern.
Deteriorarea fizică– o scădere a valorii proprietății din cauza pierderii proprietăților sale de consum specificate. Uzura fizică este de două tipuri: primul se produce sub influența factorilor operaționali (uzură, distrugere, defecțiuni și defecte structurale), al doilea - sub influența factorilor naturali (putrezire, ruginire, îmbătrânire, distrugere).
Uzură funcțională (morală). este pierderea de valoare din cauza eșecului relativ al unei structuri date de a oferi utilitate în comparație cu o structură nouă construită în același scop. De obicei, este cauzată de designul slab, cerințele tehnice și funcționale, cum ar fi dimensiunea, stilul, durabilitatea etc.
Uzură externă (economică).– o scădere a valorii proprietății ca urmare a modificărilor condițiilor de mediu: standardele sociale ale societății, condițiile legislative și financiare, situația demografică, deciziile de urbanism, situația pieței etc.
Uzura fizică și funcțională poate fi detașabilă sau ireparabilă. Criteriul de eliminare a uzurii este excesul de valoare adaugata fata de costuri.
Sunt disponibile următoarele metode pentru determinarea uzurii:
1. Metoda de viață.
2. Metoda de comparare a vânzărilor.
3. Metoda de partiţionare.
Durata de viață fizică– perioada de timp în care un obiect poate fi folosit efectiv în scopul propus. Durata de viață fizică se termină atunci când obiectul este demolat.
Viața economică– timpul în care îmbunătățirile contribuie la valoarea obiectului peste costul îmbunătățirii, i.e. când uzura este detașabilă. Aceasta este perioada de timp în care obiectul poate fi folosit pentru profit. Această perioadă poate fi prelungită datorită întreținerii de înaltă calitate a clădirii, modernizării și reparațiilor sale în timp util.
Vârsta reală– timpul de la punerea în funcțiune a obiectului până la data evaluării, stabilit prin pașaportul obiectului, certificatul de înregistrare sau actul comisiei de stat.
Vârsta efectivă– timpul în care speranța de viață a unei clădiri este estimată pe baza stării sale fizice, a echipamentelor, a proiectării și a factorilor economici care îi afectează valoarea. Vârsta efectivă este vârsta care corespunde stării fizice a proprietății și ia în considerare posibilitatea vânzării acesteia.
Viața economică rămasă este perioada de la data evaluării până la sfârșitul vieții economice a obiectului. Această perioadă este de obicei folosită pentru a estima câștigurile viitoare. Renovarea și modernizarea unei proprietăți îi mărește viața economică rămasă.
Evaluarea uzurii
După cum sa menționat mai sus, uzura este determinată de următoarele metode: speranța de viață, compararea vânzărilor, împărțirea. Să ne uităm la fiecare metodă.
Imobilul are capacitatea de a genera venituri pentru proprietarul său. Și acesta este unul dintre principalele motive pentru care este achiziționat (de exemplu, blocuri din Sankt Petersburg prerevoluționar). Alte motive ar putea fi achiziționarea pentru trai imediat, satisfacerea nevoilor personale etc. Imobilul poate aduce proprietarului său următoarele tipuri de venituri:
1) încasări curente de numerar,
2) economisirea impozitelor,
3) venituri viitoare din chirie,
4) venituri din creșterea valorii imobilului la revânzarea acestuia,
5) economisirea impozitelor la vânzarea bunurilor imobiliare.
Sarcina evaluatorului atunci când folosește metoda venitului în evaluarea bunurilor imobiliare este de a determina valoarea actuală a tuturor veniturilor viitoare din deținerea și exploatarea bunurilor imobiliare.
Metoda chiriei brute folosește un multiplicator al chiriei brute (YRM) și se bazează pe ipoteza că există o relație directă între prețul de vânzare al unei proprietăți și veniturile din chirie. Adică, YRM este raportul dintre prețul de vânzare și venitul brut potențial sau venitul brut real. Mai mult, în funcție de tradițiile pieței, venitul brut poate fi calculat fie anual, fie lunar.
YRM este adesea folosit în economiile de piață dezvoltate pentru a evalua clădirile rezidențiale unifamiliale, unde se utilizează un multiplicator lunar de chirie brută și se iau în considerare plățile chiriei pentru locuințele nemobilate, excluzând utilitățile.
Metoda de determinare a valorii imobilelor pe baza multiplicatorului YRM este destul de simplă și este adesea folosită în practica evaluatorilor occidentali. Există două abordări principale pentru utilizarea acestei metode. Prima abordare se bazează pe faptul că atunci când se determină YRM nu este nevoie să se facă ajustări pentru diferențele dintre obiectele comparabile. Și dacă obiectul este foarte diferit de cel evaluat, atunci pur și simplu nu este luat în considerare. A doua abordare se bazează pe efectuarea de corecții la caracteristicile fizice ale obiectelor, așa cum se face atunci când se folosește metoda SAP.
Exemplu. Venitul net din exploatare (NOI) din proprietatea în cauză va fi de 57.000 USD. Este necesar să se determine valoarea obiectului pe baza următoarelor informații.
Seria ordonată a ratei de capitalizare totală: 0,105; 0,114; 0,120.
Sens modal: -.
Valoarea mediană: 0,114.
Media aritmetică: 0,113.
După compararea calității itemilor potriviți, evaluatorul decide că valoarea R dorită pentru itemul evaluat este 0,115 sau 11,5%. Atunci costul obiectului va fi egal cu V= NOI/R=57000/0,115=495650$. YRM= V/NOI=8,7.
Metoda chiriei brute se aplică la evaluarea bunurilor imobiliare producătoare de venit care sunt vândute pe scară largă pe piață.
Multiplicatorul de chirie brută poate fi utilizat ca unitate economică de comparație atunci când se evaluează o proprietate pe baza raportului dintre venit și prețul de vânzare.
Caricaturistchiria bruta este raportul dintre prețul de vânzare și venitul brut potențial (PVI) sau venitul brut real (AVG).
Prețul probabil de vânzare al proprietății care se evaluează se calculează folosind formula:
T V= PVD despre MVR A = PVDob 0 [Σ (Ts i A / PVD i A )]/ T, (5.6)
i = 1
Unde V– prețul probabil de vânzare al proprietății care se evaluează;
PVD despre– venitul brut (real) din obiectul evaluat;
MVR A– multiplicatorul chiriei brute medii pentru analogi;
C i A– prețul de vânzare al celui de-al i-lea analog comparabil;
PVD i A– venitul brut potențial al celui de-al i-lea analog comparabil;
T– numărul de analogi selectați.
Exemplu.
Este necesar să se evalueze o proprietate al cărei venit brut potențial este estimat la 550.000 de ruble. Pe segmentul pieţei imobiliare de care aparţine obiectul de evaluare s-au obţinut următoarele informaţii, prezentate în tabelul 5.5.
Tabelul 5.5. Calcularea multiplicatorului de chirie brută
MVR (medie peste analogi) = (5,56 + 5,60 + 5,67): 3 = 5,62.
Tsob = 550.000 5,62 = 3.091.000 de ruble.
OFS nr. 1 clauza 15. Abordarea costurilor este un ansamblu de metode de estimare a valorii unui obiect evaluat, bazate pe determinarea costurilor necesare reproducerii sau înlocuirii obiectului evaluat, ținând cont de depreciere și uzură.
Abordarea costurilor se bazează pe ipoteza că costurile necesare pentru crearea proprietății care este evaluată în starea sa existentă sau pentru reproducerea proprietăților sale de consum corespund costului acestui obiect.
Utilizarea abordării costurilor este de preferat, și uneori singura opțiune, în următoarele cazuri:
când sunt evaluate instalații noi sau recent construite;
când este necesar să se determine cea mai bună și mai eficientă utilizare a terenului;
când este necesar un studiu de fezabilitate a unei noi construcții;
pentru evaluarea proiectelor de construcții neterminate;
pentru evaluare în scopul identificării obiectelor impozabile (cladire, teren);
pentru evaluare în scopuri de asigurare;
pentru aprobarea finală a prețului.
Formula de bază pentru abordarea costurilor a evaluării imobiliare este:
V = V sarcină + V reproduce sau V = V sarcină + V substitut, (6.1)
V reproducere – costul reproducerii îmbunătățirilor aduse terenului;
V înlocuire – costul înlocuirii îmbunătățirilor la teren.
Costul înlocuirii obiectului de evaluare este suma costurilor de realizare a unui obiect similar obiectului de evaluare, în prețurile de piață existente la data evaluării, ținând cont de amortizarea obiectului de evaluare.
Costul reproducerii obiectului de evaluare este suma costurilor în prețurile pieței existente la data evaluării pentru realizarea unui obiect identic cu obiectul de evaluare, folosind materiale și tehnologii identice, ținând cont de uzura obiect de evaluare.
Deoarece costul de reproducere și costul de înlocuire sunt determinate ținând cont de uzură, formula de bază a abordării costurilor poate fi transformată:
V = V sarcină + sau V = V sarcină + , (6.2)
V – valoarea imobilului;
V zu – costul terenului;
Vp reprodus – costul total al reproducerii îmbunătățirilor la un teren (uneori această valoare este înlocuită prin calcularea separată a „costului reproducerii îmbunătățirilor ca noi” și a „profitului antreprenorului”);
Vп înlocuire - costul total al înlocuirii îmbunătățirilor unui teren (uneori această valoare este înlocuită prin calcularea separată a „costurilor de înlocuire a îmbunătățirilor ca noi” și a „profitului antreprenorului”);
Și – uzura obiectului evaluat.
Costul complet de înlocuire este suma costurilor de creare a unui obiect similar proprietății care se evaluează ca nou, la prețurile de piață existente la data evaluării, excluzând amortizarea proprietății evaluate, cu adăugarea profitului comercial.
Costul integral al reproducerii este suma costurilor în prețurile de piață existente la data evaluării pentru realizarea unui obiect identic cu obiectul de evaluare ca nou, folosind materiale și tehnologii identice, excluzând uzura obiectului evaluat, cu adăugarea profitului afacerii.
Amortizarea este pierderea de valoare a unei proprietăți cauzată de orice motiv.
