Întreprinderile moderne ale industriei hoteliere sunt o instalație complexă complexă, care include un număr mare de spații cu diverse scopuri funcționale: pentru primire, cazare și servicii, furnizarea de locuințe, catering, furnizarea de servicii personale rezidenților, pentru recreere culturală și în masă, precum și birouri, gospodărie, auxiliare, tehnice etc. Compoziția și numărul de spații ale oricărei afaceri hoteliere depind de tipul și capacitatea.
Gruparea spațiilor întreprinderilor hoteliere este luată în considerare în funcție de scopul lor funcțional:
Bloc de recepție și spații auxiliare cu vestibul;
Bloc de spații al unui grup rezidențial;
Bloc de spații alimentare;
bloc de sedii de administrare;
Bloc de gospodărie, utilități și utilități.
Toate blocurile de mai sus trebuie să fie interconectate între
în sine, ținând cont de specificul procesului funcțional. În funcție de tipul de hotel, blocuri suplimentare pot participa în structura acestuia (culturale, sportive și recreative și de afaceri).
Organizarea sediului grupului de lobby
Principala legătură unificatoare a tuturor grupurilor de spații hoteliere este un bloc de recepție și spații auxiliare cu un hol.
Se creează prima impresie despre hotel. În aceste incinte se efectuează: primirea, înregistrarea și cazarea vizitatorilor, decontări cu aceștia, furnizarea de informații despre activitățile hotelului-
servicii, diverse activități, evenimente, atracții, excursii, depozitare și transport bagaje etc.
Organizarea funcțională a spațiilor grupului de lobby ar trebui să asigure amplasarea rațională reciprocă a comunicațiilor și a intrărilor verticale, astfel încât mișcarea fluxului principal de clienți să fie scurtă.
Pentru a organiza mai bine spațiul din hol, se menține o zonare clară, care minimizează intersecția fluxului de rezidenți, care pleacă și sosesc, personal, oaspeți ocazionali și rute de livrare a bagajelor către camere și autobuze. Pentru a face acest lucru, utilizați grilaje sau ecrane decorative, schimbarea nivelului podelei sau tavanului camerei, aranjarea mobilierului în diverse scopuri funcționale, elemente de decor decorativ, o varietate de modele de iluminat și tipuri de lămpi, culoare, materiale de finisare cu diferite texturi de suprafață.
Lobby-urile au următoarele zone principale:
Zona de trafic intens pietonal acoperă traseul de tranzit către lifturi și scări;
Zona extinsă de trafic pietonal include poteci către facilități auxiliare, vestiare, chioșcuri de cumpărături, telefoane publice și o zonă de recepție. Suprafața normativă a vestibulului cu dulap este de 0,74 m2 pe 1 loc. Grupa spațiilor de recepție include administratorul de gardă, care ține evidența încăperilor ocupate, precomenzilor; casierie, unde clienții plătesc pentru toate serviciile prestate, înregistrate automat pe carduri individuale; un portar care ține o evidență a cheilor (și în spatele lor - Prezența clienților), emitând corespondență și îndeplinind sarcini personale;
Zona auxiliara cuprinde oficii postale, o sucursala bancara, o agentie de transport, un coafor, puncte de primire a lucrurilor pentru reparatii, curatatorie si spalatorie, o camera de depozitare etc.;
Zona de agrement oferă odihnă pe termen scurt pentru oaspeții care vin și pleacă.
Amplasarea zonelor funcționale poate fi diferită: frontală, longitudinală și concentrică. Compoziția zonelor și organizarea lor depinde de tipul de hotel. Hoteluri de patru și cinci stele
sunt puse la dispoziție magazine și tarabe. În hol ar trebui să existe încăperi speciale pentru sortarea bagajelor, de unde acestea sunt livrate cu un lift special la etajele și camerele rezidențiale corespunzătoare. Din camerele de sortare a bagajelor ar trebui să existe acces direct la autobuzele și mașinile care sosesc și pleacă.
Amplasarea spațiilor auxiliare ale hotelului în jurul verigii sale principale - holul - ar trebui să ofere posibilitatea orientării rapide a sosirilor, controlul vizual al vizitatorilor și să excludă posibilele (în hotelurile turistice) acumulări de grupuri de turiști.
Elementele principale ale holului sunt intrarea principală în complexul hotelier, comunicațiile verticale care leagă holul cu etajele înalte (locuințe) și designul durabil. De la plasarea corectă a tuturor elementelor și respectarea secvenței lor tehnologice (intrare - birou de înregistrare - comunicații verticale), claritatea mișcării în hol și ușurința în utilizare depind în mare măsură de aceasta. Acest lucru este deosebit de important în hotelurile care operează în cadrul sistemului Porter Service, când cheile tuturor camerelor sunt la portar.
Pentru organizarea functionala a hotelului este esential numarul de intrari in cladire. Hotelurile de capacitate mare și nivel ridicat de confort au cel puțin 3-4 intrări. Hotelurile de capacitate mică sunt limitate la două intrări în clădire (cea principală și la spațiile de servicii și facilități), precum și o platformă de încărcare și descărcare în curtea de utilități.
De mare importanță este alegerea locului de instalare a ascensoarelor. Lifturile, de regulă, sunt aranjate în grupuri de mai multe în fiecare. Locurile de instalare ale acestor grupuri ar trebui să ofere cele mai scurte căi către camere; în hol, lifturile ar trebui să fie amplasate astfel încât să poată fi găsite cu ușurință.
Biroul de check-in este un loc de muncă pentru angajații complexului hotelier care se ocupă de primirea și înregistrarea clienților. Adăpostește administratorul de gardă, compartimentul decontare, ofițerul de pașapoarte, portarul, ofițerul de serviciu al biroului de informații, adică acei angajați care îndeplinesc funcțiile de primire, prelucrare și deservire.
vizitatori. De obicei, grajdul este deschis de o barieră care separă lucrătorii hotelului de vizitatori și vă permite să comunicați cu aceștia. Există diferite opțiuni pentru planificarea unui rack, dar în toate cazurile ar trebui să fie convenabil pentru lucrul și depozitarea documentelor necesare. Nu există o corelație clară între lungimea ghișeului de casă, capacitatea și categoria hotelului. Cu toate acestea, unii experți străini consideră că lungimea sa este luată la o rată de 2,5 cm pentru fiecare loc din complexul hotelier. Pentru o mai buna orientare in spatiul holului, standul de design este accentuat cu diverse mijloace decorative.
Camera de depozitare este folosită pentru depozitarea bagajelor de mână și este dotată cu rafturi. Este plasat lângă hol, adesea împreună cu un vestiar, ceea ce permite unui angajat să combine funcțiile de însoțitor de vestiar și de însoțitor într-un birou de depozitare a bagajelor. Standardele ucrainene stabilesc dimensiunea camerei de depozitare de la 5 la 50 m2, în funcție de capacitatea complexului hotelier.
În unitățile hoteliere moderne, seifurile sunt amenajate în încăperile de depozitare, unde rezidenții hotelului pot depozita bani și bijuterii. Există o taxă pentru utilizarea seifurilor, deoarece acesta este un serviciu suplimentar pentru clientela hotelului.
În complexele hoteliere destinate deservirii turiștilor, holul oferă o cameră specială pentru portar, portbagaj, precum și pentru sortarea și depozitarea temporară a bagajelor clienților. Aceste camere sunt de obicei conectate convenabil la un lift de marfă care livrează bagajele la etajele rezidențiale și este situat la intrarea în clădire.
Unitatea sanitară de la hol este destinată clienților care se află temporar în zona holului. Cel mai adesea, este amplasat astfel încât vizitatorii restaurantului să îl poată folosi, în principal este situat la subsol, sub holul principal al complexului hotelier.
Holul hotelului ar trebui să aibă și un vestiar pentru servirea oaspeților. Intensitatea muncii sale crește în timpul orelor de deschidere a restaurantului. Acest dulap deservește și persoanele care vin la clienții unității hoteliere.
Blocul de spații al grupului rezidențial este principalul în hoteluri de orice tip. Aceste spații reprezintă mai mult de 50% din volumul clădirii și sunt camere de zi - camere, precum și spații auxiliare și de birouri legate direct de acestea.
Coridoarele, precum holul, formează prima impresie a hotelului. Ele aparțin grupului rezidențial de spații și reprezintă un nod important de comunicare care conectează lifturile, scările cu camerele de hotel și alte spații.
Principala cerință pentru coridoare este absența mobilierului și suficientă lumină naturală și iluminare artificială, ceea ce contribuie la orientarea rapidă a rezidenților. Coridoarele de-a lungul întregii lungimi ar trebui să fie situate la același nivel; în cazul unei diferențe de nivel, este necesar să se prevadă mijloace de orientare: iluminat, înlocuirea scărilor cu o creștere treptată a podelei, plantarea de verdeață în partea de jos a peretelui la locul diferenței.
Cu un coridor lung, se asigură pauze de lumină la fiecare 20 m. Lățimea coridorului este calculată astfel încât două persoane cu valize în mână să poată trece cu ușurință una pe cealaltă. De aici, cerința pentru lățimea unui coridor cu o singură parte - cel puțin 1,3-1,4 m, și unul cu două fețe - 1,6-2,0 m (dacă ușile se deschid în cameră). Dacă ușa se deschide în coridor, atunci, în consecință, lățimea ei crește.
Structura camerelor rezidențiale este determinată de natura construcției complexului hotelier. De exemplu, hotelurile concepute pentru recreere ar trebui să aibă mai multe camere duble, iar complexele hoteliere urbane - camere single.
Camerele sunt amplasate pe etaje rezidentiale, unde exista si camere pentru personalul de serviciu care le deservesc, comunicatii orizontale comune, un living, lift sau holuri scari-lift. Principalele comunicații verticale (scări și lifturi) sunt adesea combinate într-o singură unitate scară-lift, a cărei amplasare depinde în principal de forma planului rezidențial. Distribuția zonei părții rezidențiale între camere și alte spații diferă semnificativ: ponderea camerelor este de 54-70%, coridoarele reprezintă 13-22%.
După cum arată analiza practicii de proiectare și construire a hotelurilor, partea rezidențială este proiectată cu un plan dreptunghiular, compact, atrium și o formă complicată a planului. Hotelurile cu plan dreptunghiular și complicat sunt mai frecvente decât cele cu un atrium compact și. Alegerea formei planului este influențată de: caracteristicile urbanistice ale șantierului, dimensiunea și forma acestuia, cerințele sanitare și igienice și de securitate la incendiu, considerente tehnice și economice, precum și intenția creativă a arhitectului.
Forma dreptunghiulară a planului este utilizată în clădirile hoteliere de diferite înălțimi și lungimi. Pe baza planurilor dreptunghiulare, acestea creează în principal volume laconice de clădiri sub formă de paralelipiped.
Forma compactă a planului (mai aproape de cerc, elipsă, pătrat, triunghi) este mai tipică pentru hotelurile de tip turn cu mai multe etaje. Nodul de comunicații verticale conform unei astfel de planuri este adesea situat în partea centrală a clădirii. Coridoarele comune ale podelei nu sunt întinse; distanța de la comunicațiile verticale până la intrările în camere este relativ mică. Hotelurile cu o formă compactă a planului sunt oportune în zone mici eliberate în timpul reconstrucției orașelor; in zonele bogate in spatii verzi, mentinandu-se pe cat posibil aceste plantatii; în condiţii grele de sol (pe versanţi montani, soluri stâncoase etc.).
Forma complicată a planului părții rezidențiale are multe opțiuni: „trifoi”, „cruci”, diverse forme curbilinii. Schimbarea direcției comunicațiilor orizontale comune evită gândul la monotonia coridorului care apare în clădirile alungite cu plan dreptunghiular. Dar cu forme complexe de înfășurare ale planului, nu toate camerele sunt în aceleași condiții. De exemplu, în încăperile situate în colțurile interioare ale clădirii, condițiile de iluminare și insolație se înrăutățesc (este posibilă umbrirea încăperilor, în special cele situate la etajele inferioare), în unele cazuri este posibil să se „vizeze” camera de la ferestre. a altor camere.
Forma de atrium a planului (cu o curte construită în jurul perimetrului) vă permite să plasați un număr mare de camere pe podea. Mai des, galeriile comune sau spațiile auxiliare și auxiliare privesc în curtea interioară închisă. Uneori camerele sunt orientate spre curtea interioară. Cand camerele sunt orientate catre curtea interioara a hotelului isi pierd calitatile vizuale, insolatia camerelor de la ferestrele situate vizavi de incinta se agraveaza.
Elementul principal al blocului de spații al grupului rezidențial este o cameră de hotel - o cameră multifuncțională concepută pentru odihnă și somn, muncă și primirea oaspeților. În funcție de scopul hotelului și de nevoile oaspeților, dotarea camerei poate fi diferită.
Camerele de hotel sunt clasificate (vezi Anexa D)
După numărul de locuri:
Single (SGL - single)
Cameră dublă (cu două paturi (TWIN) sau un pat dublu)
Triplu (TRP - triplu), etc.;
După numărul de camere (cu o cameră, două camere, trei camere etc.) Cele mai comune în practica mondială sunt apartamentele cu o cameră pentru una din două persoane. În marea majoritate a hotelurilor, ponderea camerelor single pentru un client ajunge la 50% sau mai mult din stocul de camere;
Prin programare, ei disting:
Camerele de clasă business sunt concepute pentru a găzdui persoane aflate în călătorii de afaceri sau de afaceri. Pe lângă mobilierul standard al camerei, aici sunt create condiții de lucru (birou, telefon, fax, computer și alte echipamente)
Sălile de clasă economică sunt proiectate pentru o gamă largă de
consumatori. Dispun de camere modeste si mobilate ieftin, care afecteaza pretul cazarii;
Camerele-apartamente sunt apartamente cu două, trei, patru camere concepute pentru rezidența pe termen lung a familiilor. Un element obligatoriu al unor astfel de camere este o bucătărie cu un set complet de electrocasnice (filtru de cafea, cuptor cu microunde, mixer etc.), care creează condiții de ședere aproape ca acasă. Apartamentele nu reprezintă mai mult de 10% din stocul camerelor. Există, de asemenea, o categorie de camere precum apartamentele de lux - apartamente cu trei, patru camere cu o suprafață de cel puțin 45 m2, care nu includ o bucătărie. Această categorie de camere este scumpă. În practica mondială, astfel de camere sunt cunoscute ca camere suite (suite) cu non-
un pat dublu lat standard (200x200 cm) și o toaletă suplimentară pentru oaspeți
- „Studio” - o suită cu o cameră cu o suprafață de cel puțin 25 m2, concepută pentru una sau două persoane, cu planificare care vă permite să utilizați o parte din cameră ca living/sufragerie/birou etc. .;
În funcție de nivelul de confort și gradul de posesie, camerele sunt împărțite în următoarele tipuri:
- „Suita prezidențială” este o locație extrem de confortabilă, care include aceleași camere ca în camerele „apartamentului”, dar acestea sunt completate cu camere pentru primirea unui număr mic de oaspeți, desfășurarea de ședințe, întâlniri, întâlniri, organizarea diverselor banchete etc. .p.. Acest numar este asigurat pentru primirea unei persoane oficiale de stat, precum si a turistilor cu clasa de serviciu VIP;
Numărul „apartamentului” este format din mai multe camere de zi: una sau două camere de zi cu mini-baruri și mini-seifuri, mai multe dormitoare cu băi autonome complete (care includ un bideu), una sau două camere de studiu, o bucătărie mică cu zonă de luat masa. camera, un hol sau hol cu una sau doua bai. Numărul „apartamentului” poate fi amplasat pe două nivele: la primul - un living, un hol de intrare, o baie, o chicinetă, la al doilea - un dormitor cu dressing, un birou, o baie;
Apartamentul dispune de mai multe camere (dormitor, birou, living), un hol de intrare si o baie completa;
O suită cu două camere are două camere - un dormitor și un living cu zonă de lucru și zonă de relaxare (dormitorul și camera de zi pot fi separate unul de celălalt prin pereți despărțitori glisanti sau pliante sau uși din sticlă), un hol de intrare baie completă cu cadă sau duș, chiuvetă și toaletă;
O cameră „complexă” are două sau mai multe camere obișnuite adiacente sau o cameră „Lux”. Camerele sunt legate printr-un hol comun și au una sau două băi. Numărul „complex” poate fi folosit ca apartamente cu una sau două camere sau ca
apartamente cu mai multe camere cu renovare corespunzatoare. pot fi folosite pentru întâlniri, întâlniri. Transformarea încăperilor din complex necesită eforturi semnificative ale personalului
Cameră dublă (garsonieră) - o cameră dublă tipică în care un pat este înlocuit cu o canapea extensibilă, canapea canapea, scaun pat, permițându-vă să utilizați această cameră ca dublă sau ca single confortabilă. Aici sunt instalate o masă combinată, un suport pentru valiză, o măsuță de cafea și un fotoliu. Astfel de camere oferă un sistem flexibil de decontare și sunt benefice din punct de vedere economic pentru moteluri, campinguri etc. Transformarea unei camere single „duble” într-o dublă nu necesită costuri suplimentare, forță de muncă și este convenabilă de utilizat;
O camera single este formata dintr-un living, un hol de intrare si o unitate sanitara. Sunt cele mai comune.
Pentru toate tipurile de camere, amenajarea mobilierului depinde de dimensiunea și configurația camerei, de zona de locuit a acesteia, de amplasarea deschiderilor de ferestre și uși.
Indiferent de categorie, fiecare camera de hotel ar trebui sa aiba urmatorul set de mobilier si echipamente: un pat; scaun sau fotoliu pentru 1 persoana; noptiera sau noptiera (pe 1 pat) dulap; iluminat general; coş.
Fiecare cameră trebuie să conțină informații despre oaspete și un plan de evacuare în caz de incendiu.
Spatiul camerei (sau camerelor) camerei este impartit in zone functionale. Până la 70% din suprafața totală a unei camere single pentru 1 persoană poate fi în zona rezidențială, până la 14% - în față, până la 20% - în unitatea sanitară. Suprafața de locuit în acest caz poate varia de la 7 la 14 m2.
Standardele moderne ale unor țări prevăd respectarea suprafeței minime a podelei într-o cameră single de cel puțin 14 m2, iar într-o cameră dublă - cel puțin 18 m2. În special, standardele germane prevăd suprafața unei apartamente confortabile cu o cameră per locuitor de la 16 la 18 m2 și pentru două - de la 20 la 21 m2; Standardele ucrainene în încăperi similare prevăd suprafețe cuprinse între 8 și 14 m2 în primul caz și de la 10 la 16 m2 - în al doilea (vezi Anexa).
Mobilierul din camere este amplasat în funcție de dimensiunea camerei, caracteristicile de încălzire, parametrii tehnologici ai încăperii. Acestea trebuie să ofere confort și siguranță, să îndeplinească cerințele sanitare și economice și să îndeplinească gusturile clienților.
Raportul camerelor de diferite capacități este fixat rigid și poate fi modificat numai în timpul reconstrucției hotelurilor (dacă proiectarea permite). Totodată, structura stocului camerei trebuie să răspundă nevoilor clienților și se ajustează în funcție de sezon. Unele hoteluri prevăd modificări operaționale în compoziția stocului de camere prin combinarea sau separarea camerelor folosind uși și (sau) partiții mobile.
Pentru personalul de serviciu care deservește numărul de camere, la etajele rezidențiale oferă o cameră pentru personalul de serviciu, o cameră pentru călcat și curățat haine, cămare separate pentru depozitarea unei rezerve limitate de lenjerie curată și murdară, o cameră de servire și o unitate sanitară.
Camera de serviciu pentru menajere ar trebui să fie situată mai aproape de unitățile de service. Destul de des, sediile personalului de serviciu sunt grupate si amplasate in apropierea lifturilor de serviciu si a scarilor care le fac legatura cu spatiile comune de utilitati si depozitare ale complexului hotelier, situate la subsolul, subsolul sau primul etaj al blocului. Când le plasați lângă un lift de pasageri și marfă, este de dorit să deschideți cabina acestuia din urmă către sediul personalului, pentru care, în cele mai multe cazuri, se face un pasaj. Acest lucru facilitează foarte mult livrarea de lenjerie curată și diverse mărfuri, elimină intersecția nedorită a fluxurilor de clienți și personal al hotelului. În aceste incinte sunt prevăzute un tobog de gunoi, un colector de praf (pentru curățarea aspiratoarelor) sau un sistem centralizat de îndepărtare a prafului, un biliznoprovid sau un lift special pentru coborarea lenjeriei murdare în camera centrală de lenjerie.
Camerele pentru personalul de serviciu sunt situate la fiecare etaj, dar cu o capacitate redusa a hotelului (mai putin de 30 de paturi), este neeconomic sa le amplasezi la fiecare etaj. În camera pentru personalul de serviciu așezați o masă, un scaun,
tăvi de masă, dulap, telefon, uneori canapea, frigider și lavoar. În complexele hoteliere de înaltă clasă, o placă de apel este instalată la numere.
Camera pentru curățarea și călcat hainele este concepută pentru autoservire pentru clienții hotelului. În unele cazuri, este folosit de personal. Această cameră este dotată cu o masă (sau mese) pentru călcat haine, o chiuvetă, un suport pentru umerase. În complexele hoteliere de cea mai înaltă categorie, astfel de camere nu sunt furnizate, deoarece aceste operațiuni sunt efectuate numai de personalul de service. Pe lângă camera pentru curățarea și călcat hainele, există o cameră specială pentru curățarea pantofilor.
Una dintre sarcinile importante ale designului arhitectural este de a aduce funcția
procese netehnologice care au loc în clădire, într-un anumit sistem clar
subiect. La început, este necesară analizarea proceselor funcţionale şi tehnologice şi
condiţiile lor, stabilesc succesiunea (ordinea) acestor procese, determină pe
pe această bază, relația dintre camerele individuale sau grupurile lor și apoi compu-
Diagrama pozițională a clădirii în ansamblu.
Diagrama funcțională oferă informații despre structura relațiilor funcționale ale obiectului
iar despre succesiunea proceselor funcționale în desfășurare, dezvăluie funcția
conţinutul raţional al obiectului de arhitectură (fig. 2). În cursul proiectării ulterioare
niya efectuează tranziția de la o schemă funcțională la una de planificare.
Exemple de scheme funcționale ale clădirilor publice
B - schema bloc:
a) o diagramă funcțională a clădirii consiliului de administrație al corporației internaționale de petrol;
b) schema funcţională a bibliotecii;
c) schema functionala a cinematografului;
d) schema funcţională a clădirii teatrului
Principii și tehnici de planificare a clădirilor publice
Modelarea premiselor principale și secundare, pe care se bazează combinarea lor
baza armonizării și modelelor psihofiziologice ale spațiului intern.
În proiectarea arhitecturală a clădirilor publice, s-au dezvoltat două metode principale
construirea compoziției lor arhitecturale și de planificare în funcție de diferite sub-
progresul spre formarea spaţiului interior al clădirilor.
Prima metodă, cea mai tradițională, se bazează pe o împărțire clară a tuturor premiselor
împărțirea în grupe funcționale omogene, alocarea nucleului compoziției și elementelor
conexiuni functionale. Sistemul de organizare a vieții în clădire corespunde în acest caz
spatii interioare.
A doua metodă, care îndeplinește cerințele arhitecturii moderne, se bazează pe
versatilitatea și utilizarea diversă a spațiului interior prin creare
un singur spațiu interior flexibil mărit, cu o contur simplă a volumului. ÎN
În orice caz, grupurile funcționale se formează pe baza diviziunii internelor
spatii cu structuri speciale - compartimentari mobile.
În general, alegerea uneia sau alteia metode de construire a unui arhitectural și de planificare
poziția depinde de specificul urbanistic funcțional și artistic
diferite sarcini și condiții pentru proiectarea unei clădiri publice.
Evident, gruparea spațiilor interne afectează și compoziționalul
soluție de construcție publică. În unele cazuri, atunci când miezul compoziției este situat de-a lungul
axa de simetrie, iar camerele secundare sunt grupate în jurul acesteia, se formează un simbol
diagramă metrică.
În altele, când miezul compoziției este decentrat, iar elementele subordonate
polițiștii sunt grupați liber în raport cu acesta, o schemă asimetrică a com-
În funcţie de natura proceselor funcţionale, gruparea premiselor
ar trebui să; luați în considerare: în primul rând, relația de spații care necesită conexiune directă
camere de învârtire (de exemplu, o sală și o scenă, un vestibul și un dulap etc.) și, în al doilea rând,
interconectarea spațiilor cu ajutorul comunicațiilor orizontale și verticale (core-
uși, scări etc.). Același proces funcțional poate avea mai multe
scheme raționale de organizare a spațiului interior sau scheme de amenajare a spațiului.
Alegerea uneia sau a altei scheme de planificare este determinată de natura funcționalului
proceselor, dar în toate cazurile, structura mediului trebuie să se potrivească cu structura funcțiilor.
Combinațiile posibile cunoscute de spații dintr-o clădire sunt reduse la șase de bază
scheme nym: celulă, coridor, enfilada, hol, foișor și mixt sau
combinate (fig. 3).
Schema celulară constă din părți în care au loc procesele funcționale
celule spațiale mici de dimensiuni egale (de exemplu, clădiri pentru copii și școli,
instituţii medicale şi administrative). Celulele autofuncționale
pot avea o comunicare comună care le conectează cu mediul extern.
Schema coridorului constă din celule relativ mici care conțin piese
un singur proces și conectat printr-o comunicare liniară comună, un coridor. Celulele pot
situate pe una sau pe ambele părți ale coridorului de comunicații care le leagă.
Schema de enfilade este o serie de camere situate una după alta.
gom și interconectate printr-un pasaj de trecere. Această schemă este folosită pentru single
proces funcţional care necesită doar un mic grad de subdiviziune
părțile sale deschizându-se una în alta. Schema de enfilade este folosită și în clădirile muzeelor.
ev, expozitii, unele tipuri de magazine si intreprinderi de servicii casnice (tip salon).
Schema sălii se bazează pe crearea unui singur spațiu pentru funcțiile care necesită
zone mari nedivizate care găzduiesc mase de vizitatori. Se caracterizează schema sălii
viraj pentru divertisment, cladiri sportive, piete acoperite etc.
Schema pavilionului se bazează pe repartizarea spațiilor sau a grupurilor acestora în mod separat
volume de pavilioane interconectate printr-o singură soluție compozițională (geo-
plan general), de exemplu, o piață de pavilion, constând din pavilioane „legume, fructe,
tu”, „carne”, „lapte”; case de odihnă cu pavilioane, dormitoare etc.
Schema holului este de obicei completată de grupuri de încăperi secundare care au
scheme de coridoare sau enfilade. În astfel de cazuri, sunt create scheme combinate
prin combinarea și partajarea schemelor enumerate mai sus (fără coridor,
coridor-ring, enfilade-ring, celulă-hol). De exemplu, cluburile
biblioteci, Palate ale Culturii, în care schema mixtă este cauzată de complexitatea funcției
procese raționale.
Schemele de mai sus pentru gruparea spațiilor din interiorul clădirilor stau la baza
urlet în formarea diferitelor scheme compoziționale ale clădirilor publice și complexe
bufnițe: compacte, extinse și disecate. Schema de compozitie compacta inclusiv
există un hol și scheme combinate pentru camere de grupare. Extins (liniar)
schema compoziției se bazează pe coridorul și gruparea înfiladurilor de încăperi. Dezmembrat
Schema compozițională finală se formează după principiul sistemului de foișoare.
1. Cerințe pentru clădiri.
2. Parametrii de amenajare a spațiului clădirilor.
3. Elemente individuale ale clădirilor.
4. Comunicații verticale și orizontale.
Există condiții obligatorii pe care clădirea trebuie să le respecte. Se numesc astfel de condiții cerințe.
Cerințele sunt exprimate sub forma unor norme general acceptate. Normele sunt fixate în formă tipărită. De exemplu, SNiP-uri, GOST-uri.
Aceste cerințe și norme se modifică în legătură cu dezvoltarea economiei și progresul tehnologic.
Orice clădire este creată pe baza mai multor tipuri de cerințe:
. funcţional- depind de scopul clădirii și asigură funcționarea acesteia în conformitate cu acest scop;
. tehnic- aceasta pentru a asigura protectia spatiilor de influenta mediului exterior, rezistenta, stabilitate, rezistenta la foc, durabilitate;
. stingere a incendiilor- aceasta este o astfel de alegere a elementelor structurale ale clădirilor care sunt capabile să își mențină capacitățile portante și de închidere în caz de incendiu;
. estetic- aceasta este crearea aspectului artistic al clădirii și al spațiului care o înconjoară prin alegerea materialelor de construcție, a formei constructive, a schemei de culori;
. economic- aceasta este asigurarea costurilor minime pentru proiectarea, construcția, exploatarea clădirii - aceasta este partea financiară, costurile cu forța de muncă, termenii de proiectare, construcție.
Cerințe funcționale include:
Compoziția spațiilor pentru clădiri rezidențiale, publice și auxiliare,
Norme ale zonelor și volumelor lor,
Calitatea finisajelor exterioare si interioare,
Compoziția echipamentelor tehnice și inginerești necesare (aparate de ventilație, instalații sanitare și electrice etc.) pentru asigurarea condițiilor sanitare și igienice în incintă;
Pentru clădirile industriale se determină dimensiunile traveelor incintei, echipamentul tehnic, montarea utilajelor speciale etc.
Cerințe funcționale determinați interconectarea spațiilor între ele, ceea ce ar trebui să asigure comoditatea funcționării clădirii.
De exemplu:
Într-o clădire de locuințe ar trebui să existe încăperi luminoase ventilate, suprafețele și dimensiunile acestora corespund numărului și componenței familiei căreia îi sunt destinate, bucătării confortabile și facilități sanitare (băi, latrine);
Compoziția familiei și zona apartamentelor
Clădirea școlii trebuie să aibă un număr mare de săli de clasă spațioase, luminoase, recreere, laboratoare, să existe săli de sport și de adunare care să deservească localul corespunzător numărului de elevi pentru care este proiectat clădirea;
Un magazin sau un centru comercial ar trebui să aibă zone comerciale convenabile, depozite și spații de vânzare cu amănuntul etc.
Toate valorile normative ale cerințelor sunt indicate în SNiP-urile relevante:
SNiP 31-01-2003 „Clădiri de locuințe cu mai multe apartamente”;
SNiP 31-02-2201 „Case de locuit cu un singur apartament”;
SNiP 2.08.01-89 „Clădiri publice”;
SNiP 31-01-2001 „Clădiri industriale”;
SNiP 2.09.04-87 „Clădiri administrative și casnice”.
Cerințele funcționale depind de clasa clădirii.
Pe baza cerințelor funcționale, cel mai acceptabil soluție de planificare a spațiului- acest:
Stabilirea dimensiunilor proporționale ale spațiilor,
Poziția lor reciprocă
etaje ale clădirii,
înălțimea podelei,
Modalități de deplasare a persoanelor la locul de ședere și evacuare din incintă,
Determinarea aspectului exterior al clădirii și a naturii interioarelor acesteia.
În conformitate cu scopul clădirii iar sediul acestuia este prevăzut pentru fiecare sediu conditii sanitare si igienice.
Condițiile sanitare și igienice sunt crearea unor calități fizice confortabile ale mediului pentru ca o persoană să stea și să opereze o clădire:
Temperatura și umiditatea aerului din cameră,
iluminat natural și artificial,
izolare fonică și absorbție fonică,
Izolație și alte cerințe.
Aceste cerințe depind de factori naturali și climatici și pot fi stabilite numai în legătură cu aceștia.
De exemplu:
La temperaturi scăzute ale aerului, rezistența la căldură a structurilor de închidere contează;
Cu un nivel crescut de zgomot în camere sau pe stradă, sunt selectate materiale de construcție adecvate pentru structurile cu izolarea fonică a tavanelor, pereților despărțitori;
Cu un număr mic de zile însorite pe an, este gândit un sistem de iluminat artificial.
Cerinte tehnice asigura fiabilitatea cladirii, siguranta, valabilitatea solutiilor tehnice. Acestea includ cerințele de rezistență, stabilitate, rezistență la foc, durabilitate.
Aceste cerințe se bazează pe:
Selectarea schemelor structurale în conformitate cu designul arhitectural și funcția clădirii;
Alegerea materialelor și produselor de construcție;
Protejarea acestora în structuri de influențe fizice, chimice, biologice și de altă natură.
Conținutul cerințelor la clădiri depinde de scopul și semnificația acestora, adică din clasa de constructii. Pentru fiecare clasă se stabilesc cerințe privind durabilitatea și rezistența la foc a principalelor elemente structurale, care asigură soliditatea clădirii. Cele mai stricte cerințe pentru clădirile de clasa I (cladiri publice mari, birouri guvernamentale, clădiri rezidențiale de peste 9 etaje, centrale mari etc.). Mai puțin strict - la clădirile de clasa a IV-a (cladiri mici, clădiri industriale mici).
În unele cazuri, structurile clădirilor sunt supuse unor cerințe crescute de etanșeitate la apă, etanșeitate la vapori și rezistență la umiditate. De exemplu, în camerele în care sunt amplasate băi, spălătorii, băi.
Pentru spațiile cu destinație specială, trebuie îndeplinită cerința de impenetrabilitate împotriva diferitelor raze (raze X, raze gamma, radiații atomice).
Cerințe de incendiu la clădiri sunt descrise în SNiP II-A.5-70 „Standarde de securitate la incendiu pentru proiectarea clădirilor și structurilor”. Evidențiază două concepte principale - pericolul de incendiu și rezistența la foc.
pericol de foc- acest proprietățile materialelor, structurilor, clădirilor care contribuie la apariția factorilor de incendiu și la dezvoltarea acestuia.
rezistent la foc- acest capacitatea de a rezista efectelor focului și răspândirii acestuia.
Pericol de incendiu funcțional depinde de scopul clădirii, de modul în care este utilizată clădirea și de cât de siguri sunt oamenii din clădire în caz de incendiu (ținând cont de vârsta lor, condiția fizică, capacitatea de a rămâne în stare de somn, numărul de persoane) .
SNiP distinge 5 clase de clădiri în funcție de pericolul de incendiu:
F1- pentru rezidența permanentă și șederea temporară (inclusiv non-stop) a persoanelor: grădinițe, creșe, cămine de bătrâni și persoane cu handicap, spitale, cămine ale instituțiilor pentru copii, sanatorie, case de odihnă, hoteluri, cămine, unifamiliale și multi- clădiri rezidențiale de familie;
F2- instituții de divertisment și culturale și de învățământ (care se caracterizează printr-o ședere masivă a vizitatorilor în anumite perioade): teatre, cinematografe, săli de concerte, cluburi, circuri, facilități sportive, biblioteci, muzee, expoziții;
FZ- intreprinderi de servicii publice (cu un numar de vizitatori mai mare decat personalul de serviciu): comert, catering, servicii consumatori, statii, clinici, laboratoare, oficii postale;
F4- instituții de învățământ, organizații științifice și de proiectare, instituții de management (unde sediul este folosit în timpul zilei de ceva timp);
F5- clădiri, structuri și spații industriale, de depozitare și agricole (unde sunt lucrători permanenți, inclusiv non-stop).
Depinde de vreme, din care clasă aparține clădirea, sunt selectate structurile clădirii. De exemplu, clădirea grădiniței nu va fi construită din structuri din lemn, se vor folosi structuri din beton armat.
Pericol de incendiu structural a unei clădiri depinde de gradul de participare a structurilor sale la dezvoltarea incendiului și de formarea factorilor acestuia.
Constructia unei cladiri prezintă pericol de incendiu și rezistență la foc.
De pericol de foc Structurile clădirilor sunt împărțite în patru clase:
KO - neinflamabil;
K1 - risc scăzut de incendiu;
K2 - moderat inflamabil;
KZ - pericol de incendiu.
rezistent la foc se determină structura clădirii carcasă de rezistență la foc este timpul maxim în ore în care structura rezistă la foc într-un incendiu.
Conform SNiP 2.01.02 - 85 „Standarde de siguranță la incendiu”, 5 principale grade rezistența la foc a clădirilor.
Cu gradul I de rezistență la foc al clădirii, toate structurile acesteia sunt realizate din materiale ignifuge:
Pereții portanti trebuie să reziste la foc timp de 2,5 ore (responsabilitate mai mare a structurilor);
Pereții exteriori neportanți și pereții despărțitori pot rezista la foc doar 0,5 ore.
Cu gradul II de rezistență la foc, este permisă realizarea pereților interiori din materiale greu combustibile:
Pereții portanti trebuie să reziste la foc timp de 2 ore (responsabilitate mai mare a structurilor);
Pereții exteriori neportanți și pereții despărțitori pot rezista la foc doar 0,25 ore.
Cu gradul III de rezistență la foc, este permisă și realizarea tavanelor din materiale greu combustibile.
Cu gradul IV de rezistență la foc, este permisă realizarea tuturor structurilor din materiale greu de ardet sau combustibile, dar protejate.
Cu gradul V de rezistență la foc, toate structurile pot fi realizate din materiale combustibile.
Acestea. cu cât gradul de rezistență la foc al clădirii este mai mare, cu atât aceasta este mai puțin responsabilă.
Clădirile de gradele I, II și III de rezistență la foc includ clădiri din piatră.
Până la gradul IV de rezistență la foc - clădiri din lemn tencuite.
Până la gradul V de rezistență la foc - clădiri din lemn netencuite.
pericol de foc materiale de construcții depinde de ei:
- combustibilitate- materialele de constructii se impart in combustibile (G) si incombustibile (NG), combustibile sunt - usor combustibil (G1), moderat combustibil (G2), normal combustibil (G3), foarte combustibil (G4);
- inflamabilitate Materialele de construcție combustibile sunt împărțite în trei grupe:
Inflamabil (B1), moderat inflamabil (B2), inflamabil (B3);
- flacără răspândită pe suprafață- materialele de construcţie combustibile sunt: flacără care nu se împrăştie (RP1), se împrăştie slab (RP2), se împrăştie moderat (RP3), se împrăştie puternic (RP4);
- capacitatea de a genera fum- materiale de constructii combustibile in functie de fumul generator
Abilitățile sunt împărțite în trei grupe: cu capacitate de generare a fumului scăzută (D1), cu capacitate de generare a fumului moderată (D2), cu capacitate de generare a fumului ridicată (D3);
- toxicitate- materialele de constructii combustibile se impart in patru grupe: periculoase reduse (T1), periculoase moderate (T2), foarte periculoase (T3), extrem de periculoase (T4).
Tipurile de materiale de construcție care se referă la aceste caracteristici pot fi văzute în GOST:
După combustibilitate - GOST 30244 - 94 „Materiale de construcții. Metode de testare pentru
agilitate",
Prin inflamabilitate - GOST 30402 - 96 „Materiale de construcții. Metode de testare pentru inflamabilitate”,
În funcție de răspândirea flăcării - GOST 30444 - 97 (GOST R 51032-97) „Materiale de construcție. Metode de testare pentru propagarea flăcării”,
Conform capacității de generare a fumului și toxicității produselor de ardere - GOST 12.1.044 - 89 „Pericol de incendiu și explozie al substanțelor și materialelor”.
Materiale si structuri de constructii pe gradul de inflamabilitateîmpărțit în ignifuge, cu ardere lentă și combustibil.
materiale ignifuge sub influența focului sau a temperaturii ridicate, nu se aprind, nu mocnesc și nu se carbonizează.
Materiale ignifuge sub influența focului sau a temperaturii ridicate, se aprind, mocnesc sau se carbonizează și continuă să ardă sau să mocnească numai dacă există o sursă de foc; după ce sursa de foc este îndepărtată, arderea și mocnit încetează.
materiale combustibile sub influența focului sau a temperaturii ridicate se aprinde sau mocnește și continuă să ardă sau să mocnească după ce sursa de foc este îndepărtată.
Structurile realizate din materiale rezistente la foc, precum și cele combustibile, dar protejate de foc prin ipsos sau placare, sunt clasificate ca ignifuge.
Cerințele de rezistență la foc și siguranță la foc afectează nu numai alegerea materialelor de construcție, ci și deciziile de planificare a clădirilor.
Clădiri de lungime considerabilă, construite din materiale combustibile sau cu ardere lenta, trebuie impartite in compartimente bariere de incendiu. Scopul acestor bariere este de a preveni răspândirea incendiului și a produselor de ardere în întreaga clădire. Acestea includ: pereți de incendiu (firewalls), zone, pereți despărțitori, vestibule, porți etc.
Tipurile de bariere de incendiu, limitele minime de rezistență la foc (de la 0,75 la 2,5 ore), distanța dintre ele se iau în funcție de scopul și numărul de etaje ale clădirii, gradul de rezistență la foc.
Cerințe estetice- acestea sunt cerințe de culoare, textura, igiena structurilor clădirii, rezistența la abraziune și absorbția căldurii (pardoseli), etc.
Cerințe economice include:
Rentabilitatea soluțiilor arhitecturale și tehnice în general;
Eficiență în construcția unei clădiri;
Costurile de exploatare, de ex. economie în timpul funcționării;
Costul de amortizare și costul de înlocuire al clădirii (reconstrucție).
Economieîn proiectarea şi construcţia clădirilor se realizează prin unificarea elementelor.
Unificare- acest reducerea elementelor și structurilor de construcție la mai multe tipuri. De exemplu, utilizarea unuia sau a două tipuri de umplere a deschiderilor de ferestre, trei tipuri de uși. Acestea. se folosesc structuri standard.
Atunci când planificați un spațiu, trebuie să știți și să țineți cont de multe.
1. Vârsta rezidenților și numărul acestora (persoanele în vârstă pot să nu poată face față celor mai recente tehnici de stil High Tech, iar copiii se vor simți incomod într-un stil clasic, unde vor avea puțin spațiu pentru joc activ).
2. Toate spațiile sunt împărțite în mai multe zone funcționale (zonate) în funcție de scop.
3. Luați în considerare caracteristicile funcționale ale camerei (determinați cum exact va fi utilizat acest spațiu, poate într-o cameră funcțiile a două camere vor fi combinate simultan - de exemplu, o cameră de zi și un birou).
4. Așezați corect piesele de mobilier în raport cu zonele camerei (trebuie să întocmiți un plan clar la scară, ținând cont de toate dimensiunile și să îl urmați).
5. Alegeți un stil (după ce v-ați familiarizat cu trăsăturile caracteristice ale fiecărui stil, ținând cont de aspectul și opțiunile de proiectare ale sediului, trebuie să vă decideți asupra stilului).
6. Dezvoltați și „adaptați” armonios detaliile interioare și obiectele caracteristice stilului ales în cameră (lucrând cu un plan gata făcut, trebuie să vă gândiți mai detaliat ce fel de mobilier și obiecte de decor vor fi prezente în cameră, și apoi faceți ajustările corespunzătoare).
Dacă nu respectați planul de lucru de mai sus, este posibil ca rezultatul să nu fie atât de bun pe cât v-ați dori. Mai mult, din cauza grabei, poti crea o atmosfera incomoda unora dintre locuitorii casei. De exemplu, ați amenajat o cameră în stil clasic. Aduceți întreaga familie la casa renovată, iar copiii tăi sunt atât de încântați încât vor să alerge și să sară. Și din când în când trebuie să spui: „Nu fugi acolo - îl vei sparge!” sau „Nu atinge! Aruncă-l!” Iată situația conflictuală. Iar copiii sunt copii - sunt curioși și activi, nu pot merge liniștiți, uitându-se la opere de artă.
Numărul de ocupanți din incintă este la fel de important ca și vârsta acestora. Dacă aveți o familie numeroasă - șase sau mai multe persoane, atunci trebuie să vă străduiți pentru un minim de sofisticare și un maxim de funcționalitate. Mai mulți oameni înseamnă mai multe opinii, mai multe dorințe și gusturi. În plus, toată lumea are nevoie de propriul loc de muncă și loc de relaxare - acest lucru implică utilizarea de mobilier multifuncțional care în mod clar nu se încadrează în interiorul unui stil clasic sau stil art deco.
Acum să ne ocupăm de zone. Zona interioară este acea parte a încăperii care corespunde uneia dintre funcțiile camerei.
Funcțiile diferitelor încăperi: odihnă, somn, gătit și mâncare, depozitare, trecere, divertisment, muncă, studiu și așa mai departe. În consecință, în interior se disting următoarele zone:
✏ zona de recreere (mobilier tapitat, pat); 4 zonă de trecere (un loc în care camera este liberă de orice);
✏ zona de luat masa (locul unde mananca locuitorii - masa, scaune, bar);
✏ o zonă de informare sau de divertisment (un loc în care se află un televizor, sistem audio, karaoke, VCR, proiector, precum și accesorii suplimentare - rafturi pentru discuri sau un suport);
✏ zonă de garderobă (un loc unde sunt depozitate hainele);
✏ zona de toaletă (un loc în care se află o masă de toaletă, măsuță de toaletă, puf);
✏ zonă de joacă (un loc în care copiii se joacă);
✏ zonă de depozitare (un loc unde se depozitează cărți, un aspirator, diverse lucruri mărunte, lucruri, o masă de călcat și alte articole de uz casnic);
✏ zona de lucru (birou sau birou pentru computer, rafturi pentru documente, rafturi pentru cărți).
Aceasta nu este întreaga listă de zone posibile ale camerei - pentru fiecare caz sunt individuale, iar cele de mai sus sunt câteva zone standard, obligatorii, fără de care interiorul nu va fi confortabil și funcțional. Numărul specific de zone depinde de rezidenți, de stilul de viață și de nevoile acestora.
Conform planului tău cu zone marcate, trebuie să așezi toate piesele de mobilier necesare în cameră. Mai mult, trebuie amintit că pentru un sejur confortabil, de lucru sau de odihnă, există anumite standarde privind înălțimea, dimensiunea și alți parametri ai camerei. Dacă aceste standarde nu sunt respectate pot apărea unele situații neplăcute, de exemplu, sertarul nu se va deschide din cauza mașinii de spălat sau sertarele suspendate vor fi prea înalte iar gazda va trebui să stea de fiecare dată pe un scaun pentru a ajunge la necesarul. articole.
Inițial, după ce ați ales un stil de design, este necesar să decideți ce stă la baza acestui stil (așa-numitul interior de modelare) - poate fi un pătrat, linie, dungă, cerc, oval. Pe baza acestei forme se construiește interiorul camerei, sunt dezvoltate toate detaliile interioare. De exemplu, nu puteți face un tavan cu două niveluri cu o bază pătrată și nu puteți pune sub el o canapea rotundă, o masă rotundă și un covor - aceasta va fi o dizarmonie. Ei bine, dacă tavanul se bazează pe un pătrat, atunci mobilierul și covoarele și modelul de pe pereți ar trebui să corespundă acestuia, adică să aibă un pătrat sau cât mai aproape de acesta.
În mod convențional, toate obiectele imobiliare pot fi împărțite în „rezidenţiale” şi „nerezidenţiale”. Spațiile de locuit, de regulă, sunt înțelese ca apartamente, camere, cabane, case de țară, vile, case, apartamente. Se obișnuiește să includă spații industriale și de depozitare și diverse clădiri de birouri și centre de afaceri, precum și magazine, saloane de înfrumusețare și farmacii ca nerezidențiale.
Dar adesea premisele dintr-o categorie pot fi mutate cu ușurință în alta prin schimbarea scopului lor funcțional. De exemplu, recent a apărut pe piață un format fundamental nou de locuințe - apartamente în stil mansardă, care sunt situate pe teritoriul fostelor fabrici și industrii. Unul dintre cele mai izbitoare exemple ale unui astfel de transfer de spații nerezidențiale în categoria spațiilor rezidențiale este restaurarea și reechiparea clădirilor fabricii Krasny Oktyabr situate în centrul Moscovei. Cazurile în care birourile unor organizații complet diferite sunt situate în apartamente obișnuite sau în foste conace rezidențiale sunt și mai frecvente. Deci, principalul factor determinant în determinarea spațiilor „rezidențiale” sau „nerezidențiale” va fi utilizarea prevăzută în acest moment. Cum are loc transferul apartamentelor obișnuite în fond nerezidențial și cum este posibil ca spațiile tipice și istorice nerezidențiale să fie rezidențiale?
Procedura pentru un astfel de transfer este determinată și reglementată de Codul Locuinței al Federației Ruse și de legislația privind planificarea urbană. De fapt, procedura de transfer a spațiilor de la o categorie la alta nu este atât de simplă și are o serie de limitări. Așadar, nu puteți schimba scopul sediului dacă acesta este împovărat cu obligații colaterale ale terților sau este închiriat pentru o închiriere pe termen lung. Dar haideți să ne oprim mai în detaliu asupra cazurilor de modificări ale scopului funcțional al bunurilor imobiliare.
Transferul spațiilor rezidențiale în cele nerezidențiale
Transferul spațiilor rezidențiale, în special a apartamentelor, în spații de birouri sau de vânzare cu amănuntul din Moscova a fost efectuat destul de des în ultima vreme. La urma urmei, vânzarea sau închirierea spațiilor comerciale este mult mai profitabilă decât un apartament obișnuit. Prin urmare, dacă nu intenționați să utilizați proprietatea rezidențială suplimentară pe care o aveți pentru a locui în ea și îndeplinește condițiile de transfer la un fond nerezidențial, puteți extrage profit suplimentar destul de tangibil dintr-o astfel de proprietate.
Este posibilă transferul imobilului din stocul rezidențial în cel nerezidenţial numai dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii:
Apartamentul este situat la etajul 1 al unui bloc rezidential;
Apartamentul este situat la etajul doi al unui bloc de apartamente, în timp ce primul etaj este utilizat ca spatiu nerezidențial (magazin, sucursală bancară, oficiu poștal, salon de înfrumusețare etc.) în întregime sau în mod specific sub apartamentul dvs. este un non- spații rezidențiale, chiar dacă alte zone sunt apartamente ocupate;
Există posibilitatea tehnică de organizare a unei intrări separate, nu printr-o intrare comună, care să nu interfereze cu locuitorii casei și să nu creeze niciun inconvenient;
Casa în care se află locuința nu este planificată a fi demolată, reconstruită și nu are statutul de stare de urgență;
Nimeni nu este înregistrat în apartament și de fapt nu locuiește, adică apartamentul se presupune a fi folosit doar ca imobil comercial, fără a încălca drepturile nimănui;
Există consimțământul tuturor proprietarilor pentru modificarea destinației de utilizare a spațiilor.
Există o serie de nuanțe pe care numai experții le pot găsi și recunoaște. Prin urmare, are sens înainte de a începe o procedură suficient de lungă (în medie, procesul durează aproximativ 6 luni) și care necesită forță de muncă intensă pentru a vă asigura că acest spațiu de locuit poate fi într-adevăr folosit ca nerezidențial. Pentru a face acest lucru, puteți efectua o analiză specială de specialitate. Acest serviciu este asigurat de diverse agentii imobiliare specializate in acest tip de transformare. Apropo, aceștia pot prelua în totalitate întregul proces de colectare și depunere a documentelor, derulând reamenajarea și reechiparea sediului pentru a-l adapta pe cât posibil la noul statut și coordonând toată documentația necesară cu diferite autorități ale statului. . Adevărat, astfel de servicii vă vor costa câteva sute de mii de ruble, în funcție de complexitatea cazului dvs. și de cantitatea de muncă necesară, dar puteți economisi mult timp prețios și propriii nervi. Care, având în vedere particularitățile managementului modern al documentelor rusești, este deosebit de valoros.
Care sunt principalele etape prin care trebuie să treci pentru a schimba scopul funcțional al proprietății tale și pentru a-i crește valoarea deja ca spațiu nerezidențial?
Prima etapă este colectarea unui pachet obligatoriu de documente pentru ITO, inclusiv: pașaportul tehnic și cadastral al apartamentului dvs., planul clădirii, informații despre funcționarea sediului și documente care vă confirmă proprietatea.
În a doua și a treia etapă, are loc o examinare detaliată a stării tehnice a apartamentului sau a oricăror alte spații rezidențiale, ținând cont de starea tavanelor, podelelor, tavanelor, pereților, deschiderilor de ferestre și uși și pe baza studiului. , se elaborează un proiect de transformare a incintei în nerezidențial și se elaborează un proiect de reamenajare, care presupune organizarea unei intrări separate sau a unui grup de intrare.
După aceea, începe etapa a numeroase avize și obținere a autorizațiilor pentru astfel de transformări. Va trebui să obțineți acordul comitetului de arhitectură și urbanism, al deținătorilor de solduri ai acestui local (DEZ, HOA, societate de administrare etc.), al inspectoratului de stat pentru locuințe, Rospotrebnadzor, Gospozharnadzor, Mosenergosbyt, Mosgaz, arhitectul șef al clădirea și, dacă este necesar, alte organizații. După cum puteți vedea, nu mai este păcat să dați o anumită sumă de bani pentru implementarea acestei singure etape, astfel încât o agenție independentă să efectueze toate aprobările pentru dvs.
După ce ați primit toate autorizațiile necesare și ați aprobat proiectul de reechipare și reamenajare a spațiilor rezidențiale, va trebui să transmiteți toate documentele primite și pregătite spre examinare comisiei interdepartamentale responsabile cu utilizarea fondului de locuințe al capitalei. Doar această organizație de stat poate da acordul final oficial pentru transferul spațiilor rezidențiale către fondul nerezidențial. După ce ați asigurat confirmarea scrisă a posibilității implementării unui astfel de transfer, puteți continua cu transformarea directă a fostului dumneavoastră apartament într-un spațiu de birouri sau magazin.
Dar asta nu este tot. După finalizarea lucrărilor de reparații și construcție, sediul renovat va trebui să fie înaintat unei comisii speciale, care va elibera un nou pașaport tehnic și cadastral și va face toate modificările necesare inventarului și documentației tehnice.
Pasul final va fi obținerea unui nou certificat de proprietate asupra spațiilor deja nerezidențiale.
Acesta este modul în care apartamentul dvs. cândva rezidențial și neatractiv de la primul etaj neprestigios și nelichid poate deveni un birou minunat de confortabil, care va fi foarte solicitat în rândul numeroaselor organizații din Moscova care caută un nou loc de reședință.
Transferul spațiilor nerezidențiale în locuințe
Pe lângă tendința activă de transformare a apartamentelor rezidențiale situate la primele etaje ale blocurilor de locuințe, apar adesea cazuri de transformare a zonelor comerciale în cele rezidențiale. Acest lucru se datorează unei game întregi de motive, printre care un loc aparte îl ocupă noile formate de locuințe, cum ar fi garsonierele și apartamentele la mansardă. Dar doar să luați și să transferați orice spațiu nerezidențial care vă place într-unul rezidențial nu va funcționa. Pentru că spațiilor de locuit se impune o întreagă listă de cerințe, inclusiv respectarea obligatorie a normelor stației sanitare și epidemiologice și securitatea la incendiu.
Este posibil să transferați spații nerezidențiale în spații rezidențiale sub rezerva unui număr de condiții care se aplică spațiilor rezidențiale și pe care solicitantul trebuie să le confirme:
Echipamentele tehnice și caracteristicile de proiectare ale clădirii în care se află spațiile rezidențiale trebuie să îndeplinească toate standardele de siguranță, să fie lipsite de defecte, fisuri și deformații și să respecte pe deplin scopul operațional;
Localul de locuit trebuie să fie amplasat într-o clădire situată într-o zonă rezidențială cu o infrastructură socială și gospodărească dezvoltată;
În spațiile rezidențiale, trebuie instalate un sistem de impermeabilizare și dispozitive speciale pentru a preveni pătrunderea apei menajere și stradale în incintă;
Toate sistemele de comunicații și inginerie trebuie amplasate astfel încât să nu prezinte un pericol pentru alte persoane, atât în interiorul cât și în exteriorul pereților încăperii. În același timp, înălțimea tavanelor, dimensiunea ușilor, ferestrelor și deschiderilor scărilor, starea mansardelor și subsolurilor trebuie să respecte standardele stabilite pentru spațiile rezidențiale;
O încăpere care este considerată rezidențială trebuie să fie alimentată cu energie electrică, sistem de ventilație și aer condiționat, încălzire centrală sau locală, alimentare cu apă caldă și rece, gaz, care să respecte toate standardele SES și ale Autorității de Stat de Supraveghere a Incendiilor. Singura excepție sunt casele private cu un etaj și două etaje, unde este permisă absența racordării la alimentarea centrală cu gaz și apă.
Dacă sediul dumneavoastră nerezidențial îndeplinește toate aceste cerințe, puteți începe independent sau cu ajutorul unei agenții specializate procesul de colectare și transmitere a documentelor necesare către comisia interdepartamentală a orașului pentru utilizarea fondului locativ al capitalei. Pachetul de documente este în multe privințe similar cu documentele pe care trebuie să le colectați pentru un transfer invers și constă din următoarele documente obligatorii:
Cererea proprietarului spațiilor nerezidențiale cu cerere de modificare a scopului funcțional al spațiilor;
Pașaport tehnic și cadastral, precum și, dacă este cazul, alte documente de inventar;
Planul clădirii;
Originale și copii legalizate ale certificatului de proprietate;
Un proiect de reamenajare și reechipare a incintei dezvoltat și aprobat de toate autoritățile de stat necesare.
Termenul de examinare a cererii și a documentelor depuse este oficial de 45 de zile, după care primiți o încheiere oficială cu refuzul sau confirmarea unui astfel de transfer. În cazul unei decizii pozitive, puteți continua cu lucrările de reparație, care apoi vor trebui predate unei comisii speciale de locuințe și incluse în planul tehnic al ITO. De asemenea, va trebui să modificați actele de proprietate la camera înregistrării de stat.
Pe lângă cazurile de conversie completă a spațiilor nerezidențiale în spații rezidențiale, există adesea situații în care mansardele sau spațiile tehnice sunt folosite pentru locuințe, crescând astfel suprafața apartamentului și dotând un astfel de etaj. . Adesea încearcă să mărească suprafața apartamentului prin renovarea și izolarea balcoanelor și loggiilor. O altă modalitate, care a fost deja menționată mai sus, este transformarea instalațiilor de producție și depozitare în spații de locuit cu tavane înalte și ferestre panoramice. Desigur, în acest caz, proprietarul necesită investiții financiare semnificative în reechipare și schimbarea amenajării spațiilor.
În concluzie, aș vrea să spun că, dacă doriți și puteți, conform legii, fără a încălca nicio reglementare sanitară și de incendiu, să schimbați scopul inițial al unei proprietăți rezidențiale sau nerezidențiale, astăzi este foarte posibil să faceți acest lucru. În implementarea acestei idei, veți fi ajutat de materiale de construcție moderne și de specialiști de la Centrul de Înregistrare Moscovia-Cadastral, care vă vor reprezenta interesele în diferite autorități ale statului. Deci statutul primar al bunurilor imobiliare nu este încă un verdict, ci un parametru care este destul de supus recursului.
